임대아파트를 종류별로 분류하면 국민기초생활보장법에 의한 수급권자와 국가유공자,청약저축자 등을 위한 영구임대아파트,택지개발이나 재개발사업지구로 인한 공공임대 및 재개발임대아파트,주거환경개선사업으로 인한 주거환경임대아파트 및 무주택도시근로자와 청약저축자 등을 위한 국민임대아파트 등을 들 수 있다. 이런 각종 임대아파트에 대한 서울시의 정책이 여전히 허점 투성이다.의회활동을 통해 발견된 몇가지 문제점과 개선 방향을 지적코자 한다. 먼저 ‘전세전환금리’라는 독소조항을 없애야 한다. 임대보증금 3000만원을 낼 수 없어 보증금을 1000만원만 지불했다면 나머지 2000만원에 대해서는 전세전환금리라는 이자명목으로 연 9.5%의 월세를 받고 있다. 이는 개인주택 세입자를 위해 책정한 전세대출금리인 3%대에 비하면 3배에 해당하는 폭리요 중소기업인을 위한 연 5%의 대출금리의 2배에 해당하는 턱없이 비싼 월세다. 뿐만아니라 임대아파트 보증금 부족분에 대해 전세대출을 할 수 없도록 한 내부규정으로 인해 시중은행 금리보다 훨씬 높은 9.5%의 고금리 임대료를 고스란히 지불할 수밖에 없다. 이는 서울시가 무주택서민을 위한 임대아파트를 건축한다는 것은 명문만 있을 뿐 실상은 도시개발공사가 고금리 임대업을 하고 있는 것이 아닌지 의구심을 떨칠 수 없다. 둘째 공공임대아파트의 경우에는 개인에게 분양이 되지 않는다.임대료가 비싸더라도 일정기간이 지나면 개인에게 분양이 된다면 재산증식을 위해 이를 감수할 수 있을지도 모른다. 그러나 도시개발공사는 지금 이 시간에도 3개월이상의 임대료 연체자에 대해서는 강제퇴출을 강요하고 있고 9.5%의 고금리 임대료로 인해 무주택서민을 위한 공공임대아파트라는 본래의 취지를 상실하고 있다. 따라서 서울시와 도시개발공사는 무주택 서민을 위한 임대아파트의 세입자에 대한 전세전환금 명목의 임대료 9.5%의 이자율은 즉시 인하하거나 전세자금 대출의 길을 열어 주어야 한다.아직도 서울시민의 50%이상이 무주택자임을 감안하여 공공임대아파트에 대해서도 일정기간이 지나면 일반분양으로 이들에게 재산을 형성할 수 있는 기회를 주어야 한다. 마지막으로 서울시의 9만여 공공임대아파트 입주민이 수도정착을 위한 최소한의 보금자리를 만들어 주는 계기가 되어야 할 것이다. 서울시는 빠른 시일내에 공공임대아파트의 세입자를 위한 특단의 대안을 제시함으로써 이들이 새로운 용기와 기대를 갖고 살수 있도록 해야 할 것이다. 김종국 의원

서민들이 주로 찾는 전용면적 18평 이하 소형 아파트 분양가가 15% 정도 오른다. 건설교통부는 국민주택기금을 지원받는 18평 이하 아파트의 분양가와 공공임대주택 분양전환가격 산정 기준이 되는 표준건축비를 평당 229만원(2002년 12월 고시)에서 288만원으로 25.3% 인상했다고 20일 밝혔다.표준건축비 인상은 이날 이후 입주자 모집공고 승인 신청분부터 적용된다. 건교부는 또 다음달부터 토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 토지 면적 기준을 대폭 강화하기로 했다.주택분야 부동산 규제는 어느 정도 푸는 대신 토지 거래 규제는 더욱 옥죄는 정책으로 받아들여진다. 표준건축비는 서민 아파트 분양가의 급격한 인상을 막기 위해 국민주택기금을 지원받는 18평 이하 아파트 분양가 책정 및 공공 임대주택 분양 전환시 분양가 산정 근거로 활용하는 제도. ●소형 아파트 분양가 인상,서민 부담 가중 표준건축비 인상은 건설경기 연착륙 대책의 일환으로 취해졌다.현실성이 떨어지는 건축비를 올려 급격히 침체되고 있는 주택건설 경기를 살리고 건설사들이 소형 아파트를 많이 짓게 하자는 취지다.건교부는 “표준건축비 인상으로 소형 공공분양 아파트의 연간 공급량이 99년 수준인 2만가구로 늘어나 청약기회가 확대될 전망”이라면서 “전체 부동산 시장에는 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 설명했다. 하지만 서민들의 내집 마련 부담은 더욱 커질 것으로 보인다.건교부는 표준건축비 인상으로 소형 아파트 분양가는 약 15%,월 임대료는 17% 정도 오를 것으로 분석했다. 남상오 주거복지연대 사무총장은 “현행 표준건축비가 현실에 맞지 않는다는 것은 이해하지만 한꺼번에 큰 폭으로 올라 서민들의 충격이 클 것”이라고 말했다. ●주택은 풀고,토지는 죄고 반면 토지 거래 규제는 오히려 강화된다. 다음달부터 토지거래허가구역 허가 기준면적이 ▲도시지역의 주거지역은 현행 180㎡(54.5평)에서 120㎡(36.4평) ▲상업지역은 200㎡(60.6평)에서 130㎡(39.4평) ▲공업지역은 660㎡(200평)에서 440㎡(133.3평) ▲녹지는 현행 200㎡에서 절반인 100㎡(30.3평)으로 강화된다.비도시지역 임야는 현행 2000㎡(606평)에서 1000㎡(303평)로,농지는 1000㎡에서 500㎡(151.5평)로 각각 축소할 방침이다. 토지거래 허가 기준 강화로 ‘쪼개 팔기’ 등의 투기는 크게 줄어들 것으로 전망된다.건교부는 “땅투기를 막기 위해 토지거래 허가면적 기준을 강화했다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

행정수도도 옮겨야 하고 돈도 바꿔야 하고 새로운 재산세에 적응도 해야 하고 국민들은 숨차다. 행정수도 이전·화폐개혁·보유세 개편·국가보안법 폐지·과거사 청산 등 참여정부 들어 ‘초대형 국책과제’가 한꺼번에 쏟아지고 있어서다.모두 몇십년동안 “먼지가 수북이 쌓인 과제”들이라,하나만 추진하는 데도 엄청난 비용과 시간은 물론 국론 수렴과정을 거쳐야 한다.따라서 아무리 취지가 좋아도 여러 토끼를 좇다 보면 낭패를 당할 수도 있는 만큼 ‘선택과 집중’이 필요하다는 목소리도 높다.특히 국내경기가 ‘회복이냐,재하강이냐.’의 기로에 서있는 시점이어서 정책의 우선순위 조정을 통해 경제주체들의 불안감을 최소화해야 한다는 지적이다. 당장 행정수도 이전만 해도 2007년에 새 부지(충남 공주·연기 일대)의 첫 삽을 뜨고 2012년에 입주를 시작해야 한다.정부 주장대로 쳐도 무려 46조원이 드는 대규모 사업이다.부동산을 갖고 있을 때 내야 하는 보유세(재산세+종합토지세)도 2008년까지 지금의 2배 수준으로 끌어올리기로 했다.일제시대 때부터 따로따로 세금을 내오던 주택의 땅과 건물에 대해 내년부터는 합쳐 세금을 물어야 한다. 행정수도 이전이나 보유세 개편보다 더 ‘메가톤급’ 위력을 갖고 있는 화폐개혁(리디노미네이션)론도 무성하다.물론 정부는 “아직 논의를 언제 시작할지 정하지 못했다.”며 당장은 착수할 뜻이 없음을 거듭 강조하고 있다. 하지만 1962년의 화폐개혁을 기억하는 세대들은 “이런 얘기가 나오는 것 자체만으로 가슴이 쿵 내려앉는다.”고 입을 모은다.여기에 2008년까지 116조원을 들여 ‘한국판 실리콘밸리’ 등을 조성하기로 한 국가균형발전 프로젝트,동북아 물류·금융 허브 구축사업,국가보안법 폐지,과거사 청산까지 합하면 동시추진해야 할 초대형 국책과제가 열손가락에 육박한다. 이에 대해 청와대 이정우 정책기획위원장은 “참여정부는 오랫동안 선반 위에 얹혀 먼지만 수북이 쌓인 개혁과제들을 하나하나 꺼내 먼지를 털고 있는 중”이라고 강조했다. 그러나 이같은 ‘대청소 작업’의 의미나 찬반 여부를 떠나 우려의 시선도 적지 않다. 금융연구원 박재하 선임연구위원은 “참여정부가 각종 대형 국책사업과 과거사 문제까지 다 꺼내놓고 일거에 해결하려 드는데 되면 좋지만 현실적으로 될 일인가.”라고 반문했다.최근들어 우려의 목소리가 더 커지고 있는 데는 우리 경제의 불확실성이 증폭되고 있는 것도 중요 요인이다. 정부는 내년에도 5%대 성장이 가능하다고 주장하지만,모건스탠리·삼성경제연구소 등 국내외 연구기관들은 3%대 급락을 경고하고 있다.국책연구기관인 한국개발원(KDI)조차 “경제가 하강중”이라고 공식 선언했다.연세대 정갑영 교수는 “어느 정책이나 부작용이 따르게 마련인 만큼 가장 중요한 것은 정책의 우선순위”라면서 “경제가 극도로 불투명한 현시점에서 화폐개혁 등은 정책의 우선순위가 될 수 없다.”고 잘라 말했다.‘안정적인 성장’에 정책의 최우선 순위를 둬야 한다는 주장이다. 서강대 김광두 교수도 “행정수도 이전,국보법 폐지,보유세 개편 등 하나하나가 모두 국론 수렴을 거쳐야 하는 매우 민감한 과제들”이라면서 “추진과정에서의 국론분열 등 비경제적 부담이 눈에 뻔히 보이는 상황에서 어느 기업이 투자를 하고 개인이 소비를 하려 들겠느냐.”고 지적했다. 경제정의실천연합 공동 집행위원장인 권영준 경희대 교수는 “선택과 집중이 절실하다.”고 주문했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

주부와 대학교수,중소기업체 사장 등이 해외 부동산 투기를 위해 환치기로 거액을 빼돌리다 경찰에 적발됐다. 투자자 대부분이 서울 강남과 경기 분당 등에 사는 중산층으로,불법 해외부동산투기가 일부 부유층만의 문제가 아닌 것으로 확인됐다.‘환(換)치기’는 통화가 다른 두 나라에 각각 계좌를 만든 뒤 한 나라의 계좌에 돈을 넣고 다른 나라의 계좌에서 그 나라의 화폐로 지급받는 불법 외환거래 수법을 말한다. ●수수료 7600만원 챙긴 6명도 입건 서울경찰청 외사과는 17일 인터넷 광고 등을 통해 중국 상하이(上海)의 푸둥(浦東)지구 부동산에 투자할 사람을 모집,7억 3000만원을 불법 송금하고 수수료 7600만원을 챙긴 B부동산 사장 김모(36)씨와 직원,환치기업자 등 6명을 외국환거래법 위반 혐의로 불구속 입건했다.경찰은 이들에게 외환 송금을 의뢰한 H대 교수 최모(58·모 공사 전직 간부)씨 등 투자자 13명을 같은 혐의로 불구속 입건하고,달아난 중국동포 동업자 윤모씨를 쫓고 있다. 김씨 등은 지난해 7월 강남에 부동산업체를 차려놓고 ‘푸둥지구에 투자하면 50% 이상 수익을 얻을 수 있다.’는 인터넷 광고를 낸뒤 이를 보고 찾아온 최씨 등에게 7억 3000만원을 건네받아 중국에 있는 윤씨에게 불법 송금한 혐의를 받고 있다. ●경찰,“빙산의 일각” 경찰조사 결과 이들은 ‘해외 부동산개발사례 시찰’ 명목으로 투자자들을 중국으로 데려가 현지의 T부동산업체가 짓고 있는 빌라를 보여준 뒤 ‘매입금의 70%는 대출이 가능하다.’고 꾀어 30%에 해당하는 투자금을 T사에 입금한 것으로 밝혀졌다.달아난 윤씨는 “대출 이자는 중국인에게 빌라를 임대해주면 충당할 수 있다.”며 투자자를 대신해 중국 인민은행에서 16억원을 대출받아 주고 4∼8%의 수수료를 챙겼다. 이들은 경찰에서 “한국은행 총재에게 신고하고 국내은행을 통해 해외로 대금을 송금하는 정상적인 거래절차를 밟을 경우 거액의 세금을 물게 돼 불법적인 방법을 이용했다.”고 말했다. 경찰은 이번 사건이 ‘빙산의 일각’에 불과한 것으로 보고 있다.주택거래신고제 등 정부의 부동산가격 안정정책 시행 이후 국내 부동산 경기가 침체되자,중국으로 눈을 돌리는 투기꾼이 늘고 있다는 것이다. ●“수백가구 아파트 단지 한국인이 모두 매입” 특히 미국과 호주,뉴질랜드 등지에는 주로 부유층이 투자를 하는 것에 비해 중국은 아직 부동산 가격이 비교적 싸기 때문에 중산층이 몰리는 것으로 경찰은 보고 있다. 서울경찰청 외사3계 반장 이동호 경위는 “이번에 적발된 투자자 가운데 주부가 대부분이었다.”면서 “김씨가 챙긴 수수료는 더 늘어날 것으로 보인다.”고 말했다. 불법 투기자금이 주로 몰리는 지역은 상하이나 다롄(大連) 등이며,통상 50∼60평 고급빌라가 2억원 정도에 거래되는 것으로 알려졌다.이 일대에는 수백 가구가 사는 아파트 한 단지를 한국인이 모두 매입한 것으로 전해졌다. 경찰은 환치기로 해외 부동산 투기를 일삼는 다른 업체들을 대상으로 수사를 확대하고 있다. 유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

주택의 건물과 부속토지를 합산해 세금을 매기게 되면 ‘낮은 수준의 단일세율’을 적용해 세금부담을 덜어줘야 한다는 주장이 다시 힘을 받고 있다.‘과세체계를 단순명료하게 하고 자신이 낼 세금을 예측 가능케 한다.’는 보유세제(재산세+종합토지세) 개편취지에도 부합한다는 지적이다.정부는 현행 다단계(6∼9단계) 누진세율을 대폭 낮추고 축소하긴 하겠지만 단일세율 전환은 곤란하다는 입장이다.세수 감소와 소득 재분배 퇴색이 주된 이유다. ●등촌동A 세금 4.8배 급등 재정경제부가 16일 발표한 ‘주택 합산과세’ 예시에 따르면 서울 등촌동 53평 아파트의 과표(세금을 매기는 기준금액)는 현행 2억 2000만원(땅·건물 따로따로 산정)에서 10억 7000만원으로 4.8배 오른다.보유세는 과표가 커질수록 세금이 무거워지는 누진세율 체계여서 세금부담은 이보다 더 늘어난다.물론 정부와 여당이 전년보다 세금이 절반 또는 곱절 이상 늘지 못하도록 ‘세금 상한선’을 두기로 해 보유세가 1년새 두배로 뛰는 사태는 발생하지 않을 것으로 보인다.하지만 30∼40%만 올라도 납세자 입장에서는 적지 않은 부담이다. ●단일세율 vs 2∼3단계 세율 청와대 직속 부동산정책회의 멤버인 청주대 김성태 교수는 “땅부자·집부자들에게는 무거운 누진세율의 종합부동산세가 따로 매겨지는 만큼 대다수 국민에게 해당되는 1단계 지방세(주택분 재산세,건물분 재산세,종토세)는 단일세율을 적용해 세율체계를 단순화하고 세부담을 덜어줘야 한다.”고 주장했다.조세연구원 김정훈 연구위원도 “궁극적으로는 단일세율이 바람직하다.”고 밝혔다.김 교수는 등촌동 아파트 사례에서 보듯 건물·땅 합산으로 과표가 커지기 때문에 단일세율을 적용해도 세수 감소가 크지 않을 것이라고 지적했다.현재 종토세와 재산세를 내는 사람의 각각 75%,84%가 최저세율(종토세 0.2%,재산세 0.3%)을 적용받고 있어 단일세율을 적용해도 큰 무리가 없다는 설명이다.재경부 산하 부동산실무기획단 김기태 부단장은 “다수의 최저세율 대상자와 극소수의 종합부동산세 대상자 사이에 낀 10∼15% 중상류층도 단일세율을 적용받는 폐단이 생긴다.”면서 “합산과표 변화추이를 추산해봐야 알겠지만 현재로서는 단일세율 적용이 쉽지 않다.”고 밝혔다. 정부는 ‘2∼3단계의 낮은 세율’을 염두에 두고 있다.지방자치단체들은 단일세율을 도입하게 되면 세율이 매우 낮아질 수밖에 없어 세수가 줄어든다며 반발하고 있다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

국부(國富)가 물새듯 빠져나가고 있다.일부 부유층을 중심으로 돈을 싸갖고 아예 한국을 떠나는 경우가 적지 않다.시사주간지 뉴스위크는 20일자 최신호에서 이같은 상황을 ‘한국자본의 엑소더스(대탈출)’로 표현했다. 국내경기의 침체와 저금리로 투자처를 찾지 못한 탓도 있다.그러나 잡지는 노무현 정부 출범이후 젊은층들이 부자를 ‘썩은 계층’으로 보는 인식이 팽배했기 때문이라고 지적했다.‘친노(親勞) 성향’의 정책도 엑소더스를 부추긴 요인으로 꼽았다. ●부자 ‘썩은계층’ 인식… 親勞정책도 원인 뉴스위크와 관련 업계에 따르면 한국을 떠날 수 없는 사람들은 미 로스앤젤레스나 뉴욕,상하이 등지에서 부동산 투기에 나선다.해외 정착을 위해 올 상반기 한국을 이탈한 돈은 8억 6700만달러로 1년사이 24%나 늘었다.해외 친지에 보낸 돈은 15% 증가한 58억달러다.이는 단지 합법적으로 이전한 금액에 불과하다. 미 워싱턴에서 활동하는 한 통상전문 변호사는 지난 한달 동안 한국인이 출자한 ‘페이퍼 컴퍼니(paper company)’ 15개를 만들어 줬다고 밝혔다.합법적으로 수십억원씩 들어오지만 자금이 어디에 쓰이는지는 알 수 없다고 전했다.직원이나 기업활동이 전무한 이같은 ‘유령회사’가 동부지역에서 급증하고 있다는 것이다. ●한국 부동자금 3000억弗 해외부동산 ‘눈독’ 정부 당국은 올 상반기 중 해외로 불법 이전된 금액을 12억달러로 추산한다.지난해 같은 기간보다 5배나 늘었다.국세청의 고위 관계자는 “합법적 자금 이전도 그에 앞선 축재과정을 조사하면 국내에서의 탈세나 불법적인 부동산 투기가 드러나게 마련”이라며 강력한 단속의지를 드러냈다. 현재 한국에서 투자처를 찾지 못해 놀고 있는 돈은 3000억달러(350조원)로 알려졌다.증시는 힘을 못쓰고 금리는 낮기 때문에 해외 부동산은 ‘최상의 선택’이 될 수밖에 없다. 미 서부와 동부에 지점을 둔 캘리포니아의 한국계 부동산업체 ‘뉴스타’는 올해 17억달러어치의 계약실적을 올렸다.이 중 상당수가 고국에 있는 한국인과 맺은 계약으로 알려졌다. 한국어로 운영되는 뉴스타 웹사이트에는 매일 5000명이 접속한다.절반이 한국인들이다.대표인 크리스 남은 “한국으로부터 투자 문의가 쇄도한다.”고 말했다.LA 지역에서 한국인과 관련된 은행자산은 60억달러로 지난해보다 20%나 급증했다.LA의 한인타운의 집값과 주유소,사무실 비용은 3년 사이에 2∼3배 올랐다. ●LA한인타운 집값 3년새 2~3배 LA 오렌지 카운티에서 피부미용업을 하는 한 교포(46·여)는 “최근 수영장이 딸린 100만달러 이상의 고급 주택을 산 사람은 십중팔구 한국인”이라고 말했다.그러나 대부분 임대를 주거나 빈집으로 놔둬 주변의 빈축을 산다고 전했다. 얼마전 정년퇴직한 한 고위 공무원은 태국의 해변가 주변에 5000만원짜리 집을 한 채 샀다.매달 나오는 연금 300만원 가운데 절반 정도면 현지에서 풍족히 지낼 수 있다고 했다.6개월은 태국에서,나머지 6개월은 한국에서 지낼 요량이다.이 또한 한국에서 자본이 빠져나가는 이유의 일부다. 뉴스위크는 각국 정부가 자산가치를 높여 소비를 촉진시키는 정책을 펴는 것과 달리 한국정부는 서민층을 보호한다는 명목으로 시장에 개입,부동산 값을 묶어두고 있다고 분석했다.최근 소득세와 금리를 낮춘 것은 국내경제가 어려움에 빠졌다는 당국의 인식을 반영하지만 국내 수요를 살리려면 사회주의적 사고방식을 넘어서 시장의 원래 기능을 회복케 하는 것이라고 지적했다. 백문일 기자 mip@seoul.co.kr

집이나 땅을 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세+종합토지세)가 2008년까지 지금보다 2배 이상 오른다.또 내년부터는 주택의 경우 건물과 토지를 합쳐 세금을 물린다.지금은 건물은 건물대로,토지는 토지대로 세금을 따로 내고 있다.이미 예고한 대로 집부자와 땅부자는 따로 추려내 내년부터 무거운 세율의 종합부동산세를 물린다.세금부담이 자칫 급등할 수 있어 연간 일정 비율 이상은 올리지 못하도록 ‘상한선’을 두는 방안도 추진된다. 1961년 관련법(지방세법)이 만들어진 이래 40여년 만의 대수술이어서 큰 변화가 예상된다.‘가진 만큼 세금을 내게 한다.’는 대원칙은 바람직하지만,합리적인 세율 조정이 뒤따라야 한다는 지적이 적지 않다. 정부는 15일 노무현 대통령 주재로 청와대에서 국민경제자문회의 산하 부동산정책회의를 열어 이같은 내용의 ‘부동산 보유세제 개편방안’을 확정했다. 주택 합산과표(세금을 물리는 기준금액)와 세율,종합부동산세 대상에서 제외되는 임대주택의 범위 등 세부안을 10월 말까지 확정지어 국회 동의를 거쳐 내년부터 시행하기로 했다. 개편방안에 따르면 주택은 건물과 토지를 합쳐 과세하고,상가 등 일반건물은 지금처럼 건물과 토지를 각각 과세한다.또 선진국(1%)의 10분의 1 수준인 보유세 실효세율(2002년 현재 0.12%)은 2003년 기준으로 2배 수준으로 올라간다.장기적으로 0.3∼0.5%까지 끌어올리기로 했다. 조윤제 청와대 경제보좌관은 “투기 목적의 부동산 과다 보유를 억제하기 위해 보유세 부담을 올리기로 했다.”면서 “다만,세금이 급격히 오르지 않도록 과표와 세율을 합리적으로 조정하고 취득·등록세 등 거래세 인하를 병행할 방침”이라고 밝혔다. 그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 당장 내년부터 세 부담 증가를 피할 수 없게 된다.종합부동산세는 집부자와 땅부자에게 각각 물리되,임대주택이나 농어촌주택 등은 합산대상에서 제외키로 했다.농지·임야(0.1%),공장용지(0.3%),골프장·별장·고급오락장(5%) 등의 토지도 지금처럼 합산대상에서 제외시켜 별도 중과세하는 방안이 유력하다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “몇십년 동안 익숙해져 있던 세금체계가 바뀌는 만큼 당장은 혼란스럽겠지만 형평성이 개선되고 단순명료해진다는 점에서 매우 바람직하다.”고 평가했다 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

부동산 부자들에게만 따로 물리는 종합부동산세(국세)는 집부자·땅부자별로 각각 매겨진다.어느 쪽이든 기준은 ‘금액’(과표)이다.집과 땅을 동시에 많이 갖고 있을 수도 있지만 땅은 없고 집만 많은 집부자가 있는 반면 집은 한 채뿐인데 땅이 엄청나게 많은 땅부자가 있을 수 있기 때문이다.두 경우 모두 걸러내자는 취지다. 예컨대 한 사람이 전국에 여러 채의 집을 갖고 있다면 ▲일단 주택 한 채의 건물(재산세)과 땅(토지세)을 합치고 ▲이같은 방식으로 산출된 각각의 주택 과표를 다시 전국 단위로 합쳐 주택분 재산세(가칭)를 물린다.이때 모두 합친 과표가 일정액 이상이면 종합부동산세 대상이 된다.집을 여러 채 갖고 있지 않더라도 서울 강남의 타워팰리스처럼 집 한 채 값이 워낙 비싸 ‘종합부동산세 기준’에 걸리면 종합부동산세를 내야 한다. 땅부자도 마찬가지다.한사람이 전국에 갖고 있는 땅을 모두 합친 과표가 ‘일정액’ 이상이면 종합부동산세를 내야 한다.물론 집이든 땅이든 1단계 때 지방자치단체에 낸 세금(주택분 재산세·종합토지세)은 2단계 종합부동산세 납부때 전액 빼주기 때문에 억울하게 이중으로 세금을 낼 소지는 없다.국세로 거둔 종합부동산세는 지역균형발전 등을 고려해 일정 몫을 지방자치단체에 되돌려준다. 관심사는 역시 ‘세율’이다.부동산정책회의에서는 격론끝에 ‘많이 가진 사람에게 세금을 많이 물린다.’는 취지를 살려 종합부동산세를 국세로 하고 누진세율을 적용키로 합의했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

“일제에 의해 강제로 끌려가 60여년 동안 잡초처럼 살아 왔는데 이제와서 보금자리마저 잃고 내몰릴 위기에 처해 있습니다.” 일제 강점기때 비행장 건설을 위해 강제로 끌려가 자리잡은 터전마저 잃을 처지인 일본 우토로 거주 재일동포 4명과 지원단체 회원 등 8명이 15일 강원도에서 열린 국제학술대회에서 고국의 도움을 호소하고 나서 관심을 끌고 있다. 우토로는 일본 교토부(京都府) 우지시(宇治市) 이세탄초(伊勢田町) 우토로 51번지로 일제때 군사비행장 건설에 강제 동원됐던 한국인 노동자 1300여명이 쑥대밭을 일궈 취락지를 만들었던 곳이다.현재는 65가구 380여명이 살고 있다. 우토로 재일동포들은 이날 한국주거환경학회(회장 문영기 강원대 교수)가 ‘사회적 약자의 주거문제와 주택정책’이라는 주제로 강원대에서 열린 국제학술대회에 한복을 차려 입고 참가해 자신들의 딱한 처지를 호소했다. 이들은 “태평양 전쟁당시 끌려와 사람이 살지 않던 잡초밭을 일궈 거주지를 마련했지만 지금은 언제 강제 철거될지 모르는 불안속에 살고 있다.”고 말했다. 또 “이 문제는 전후 보상문제와 얽혀 있기 때문에 기업차원이 아니라 일본정부가 해결해야 할 사항”이라며 “우토로 문제에 대해 일본정부에 편지를 보내는 등 동포들의 간절한 지원을 부탁한다.”고 당부했다. 우토로 재일동포들은 주한 일본대사관을 찾아가 일본정부 차원의 대책도 촉구할 예정이다. 우토로에 거주하는 동포들이 이처럼 하루 아침에 거리로 내몰릴 처지에 놓인 것은 일제때 비행장을 건설하던 군수기업으로부터 재산을 넘겨받은 닛산샤타이(日産車體)가 지난 87년 주민들의 승낙없이 거주지 2㏊를 부동산업자에게 매각하고 이후 부동산업자가 주민들을 상대로 퇴거소송을 제기하면서 시작됐다. 10여년간 진행된 소송결과 교토재판소는 지난 2000년 주민들이 14억엔에 해당 토지를 일괄 매입하도록 하는 화의를 주선했으나 주민들의 열악한 형편 탓에 성립되지 못해 최종 패소판결이 확정됐다.이에 따라 주민들은 언제 퇴거판결이 강제 집행될지 모르는 상황에 불안한 심정으로 하루하루 살아가고 있다는 것이다. 한금봉(66) 할머니는 “맨손으로 만든 보금자리를 잃지 않게 고국의 따뜻한 애정의 손길이 이어지길 기대한다.”고 눈시울을 붉혔다. 춘천 조한종기자 bell21@seoul.co.kr

주택시장이 ‘경착륙과 연착륙’의 기로에 섰다는 진단이 나왔다. 미분양 아파트 증가와 부동산세 중과,아파트 공급 축소 등으로 이어지는 집값 급락 징후와 각종 개발계획,저금리,과잉 유동성 증가 등은 집값을 다시 부채질할 수 있는 호재인 만큼 정부는 적절한 규제와 세금 완화 정책으로 집값의 하향 안정세를 유도해야 한다는 지적이다. 삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원은 15일 ‘최근 주택경기 진단과 향후 과제’라는 보고서에서 향후 집값을 ‘급상승’과 ‘하향 안정’,‘급락’ 등의 3가지 시나리오로 분석하면서 이같이 밝혔다. 박 연구원은 집값 연착륙(하향 안정)을 위해서는 ▲재건축 규제 통폐합 ▲신규주택 분양가 규제 최소화 ▲주택거래신고제 운용 개선 ▲종합부동산세 도입 1년 연기 등이 필요하다는 의견을 제시했다. 구체적으로 보면 재건축 규제 통폐합에서 소형평형 의무비율제와 조합원 전매제한은 개발이익 환수제로 대체할 것을 주장했다.또 후분양제 적용은 시범 운영에 그쳐야 한다고 강조했다. 분양가 원가 공개에 대해서는 ‘득보다 실이 많다.’며 보완을 촉구하고 시세차익은 정부가 환수를 통해 공공임대주택 건설 등에 활용해야 한다는 의견을 내놨다.주택거래신고제도 거래세율을 조기에 인하해 불안심리를 해소하고,재산세 파동과 같은 혼란이 일어나지 않도록 종합부동산세 도입을 내년에서 2006년으로 연기할 것을 주장했다. 박 연구원은 이같은 적절한 대책을 강구하지 않는다면 집값은 급락이나 급상승으로 돌변,경착륙으로 이어질 수 있다고 경고했다. 집값 급상승에 대한 잠재 요인으로는 행정수도 이전 등 각종 개발계획 추진과 실질금리가 마이너스 수준으로 떨어진 데 따른 부동산 선호 경향 증대,금융기관 총수신의 49.1%(388조 8000억원)에 달하는 단기 수신 예금 증가,시장안정 정책에서 다소 후퇴하는 정부의 모습,추가 부양 조치에 대한 기대심리 등을 꼽았다.또 잠재 급락 요인으로는 원가 연동제와 지난해 말 대비 미분양 주택의 30% 증가,부동산세 인상 등을 지적했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

재산세가 40여년 만에 수술대 위에 올랐다.수술의 대원칙은 비싼 집에 살수록 세금을 많이 내도록 한다는 것이다. 전문가들은 공평 명료하다는 점에서 바람직한 방향이라고 고개를 끄덕인다.하지만 몇십년 만의 대수술인 만큼 넘어야 할 산이 적지 않다. 세금이 급작스럽게 늘지 않도록 세율체계를 어떻게 짤 것이며,세금을 매기는 ‘집값 잣대’는 어떻게 산정하고,세금증가분의 전·월세료 전가는 어떻게 막을지 등 촘촘한 보완책이 요구된다. ●주택 건물·토지 사상 첫 합산 주택에 대해 재산세(건물)와 토지세(부속토지)를 따로 매기는 지금의 지방세법은 1961년 만들어졌다.이후 ‘땅투기 망국병’이 극성을 부리면서 한 사람이 전국에 걸쳐 갖고 있는 땅을 모두 합쳐 세금을 매기는 ‘종합토지세’가 1989년 도입됐다. 세율도 과표가 커질수록 세금이 무거워지는 누진체계로 전환했다.하지만 비싼 집에 사는 사람이 싼 집에 사는 사람보다 재산세를 덜 내는 사례가 적지 않아 논란이 끊이지 않았다.그래서 이번에 주택에 한해 건물과 땅을 합쳐 과세하는 방안이 나왔다. ●세금 인상폭 놓고 격론 통합과표(건물과 땅값을 합친 집값 기준)와 세율이 어떻게 정해지느냐에 따라 달라진다.확실한 것은 집이나 땅을 갖고 있을 때 내는 보유세(재산세+종합토지세)가 지금보다는 늘어난다는 사실이다.현행 재산세율은 0.3∼7%,종토세율은 0.2∼5%이지만 실제 부담하는 실효세율은 0.12%다.부동산정책회의 석상에서 이 실효세율을 3배까지 끌어올리자는 의견이 대두돼 격론이 오갔으나 일단 2008년까지 2배 올리기로 ‘합의’했다.집값과 땅값이 전혀 오르지 않더라도 보유세 부담이 지금보다 2배 이상 늘어난다는 의미다.물론 집값과 땅값이 오르면 세금은 더 급격히 오르게 된다. 한 참석자는 “대통령의 보유세 강화 의지가 생각 이상으로 무척 강했다.”고 전했다.부동산정책 실무기획단 김기태 부단장은 “건물과 토지 합산에 따라 과표가 커지는 만큼 세율을 그대로 놔두면 세부담이 급증한다.”면서 “세율체계를 지금보다 크게 단순화하고 세율도 대폭 낮출 방침”이라고 밝혔다.그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 세금부담이 당장 늘 수밖에 없다.지금은 집 크기나 노후 정도에 따라 세금을 매기지만 합산과세는 집값 시세에 비례해 매기기 때문이다.시세에 비해 과표가 훨씬 낮은 단독·연립주택에 사는 사람의 세부담도 소폭 늘어날 것으로 보인다. ●연립·단독주택 과세기준 두고 논란 예상 문제는 세금을 매기는 집값 기준이다.아파트의 경우는 시세의 80∼90%를 반영하는 국세청 기준시가를 우선 활용키로 했다.점진적으로 시가를 좀 더 정확히 반영하도록 관련 시스템을 보완할 방침이다.이같은 잣대가 없는 다세대 연립주택과 단독주택이 고민거리다. 정부는 아파트처럼 토지비중이 상대적으로 작은 연립주택은 최대한 서둘러 ‘기준시가’(건물·땅 합산가액)를 내기로 했다.그러나 단독주택에 대해서는 “아파트(공동주택)와의 형평성을 확보하는 방안을 강구하겠다.”는 원칙만 세웠을 뿐,구체적인 방법론은 제시하지 못하고 있다.▲대지가 건평보다 큰 만큼 건물 과표와 토지 과표를 각각 재산정한 뒤,세금만 합쳐 부과하거나 ▲한국감정원의 감정가격을 활용하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.행정자치부 김대영 지방세제담당관은 “감정비용이 평균 몇십만원이어서 배(세금)보다 배꼽이 더 클 수 있다.”며 부정적 견해를 밝혔다. ●세금증가분 전·월세 전가막아야 참여연대 최영태 조세개혁센터소장(공인회계사)은 “여러 채의 집을 가진 사람이 세금 증가분을 전·월세료에 전가하지 않도록 방지책을 마련해야 할 것”이라고 지적했다. 동아대 이윤원 교수도 “불필요한 조세저항을 야기하지 않도록 세금을 점진적으로 올려야 한다.”고 전제한 뒤 “단독·연립주택의 기준시가도 궁극적으로 국세청이 산정하는 것이 바람직하다.”고 제안했다. 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

공인중개사 자격시험의 인기 상승세가 주춤하고 있다.지난 10일 마감된 제15회 공인중개사자격시험 원서접수 결과,당초 예상과 달리 지원자 수가 급격히 감소한 것으로 나타났다. 산업인력공단이 지난달 30일부터 열흘간 전국 23개 지방사무소에서 접수한 원서를 가집계한 결과에 따르면,올해 시험에는 23만 7000여명이 지원한 것으로 집계됐다.이는 지난해 지원자 26만 1153명에 비해 10% 가까이 떨어진 수치다.공인중개사시험의 인기는 지난 2년간 절정에 달해 2002년부터 지원자가 26만명을 크게 웃돌았다.그뿐만 아니라 서울지역에서 영업 중인 부동산 중개업소 수가 올 7월 들어 외환위기 이후 처음으로 감소세를 보였다. ●“시험 볼 돈이 없다” 수험전문가들은 경기악화에서 그 원인을 찾고 있다.돈 한푼이 아쉬워지고 있는 상황에서 ‘시험삼아’ 자격시험에 도전하는 수험생들이 줄었다는 것이다.특히 주부 수험생들의 감소가 뚜렷한 것으로 보고 있다. 종로행정고시학원의 이선주 강사는 “얼마 전만 하더라도 주부들 사이에서 공인중개사 자격증으로 부업을 해 한 달에 100만원 정도는 쉽게 벌 수 있다는 말이 오갔다.”면서 “이제는 부동산 경기뿐만 아니라 전체 경기가 어려운 상황인데 최소 200만원 이상의 학원비와 책값을 들이며 쉽게 공부에 나설 수 있겠느냐.”고 설명했다.‘장롱면허’라도 따놓고 보자던 직장인들과 가정주부들이 올해 시험을 대거 포기했다는 것이다. 실제로 학원비 부담이 큰 오프라인 강의 수강생들이 최근 눈에 띄게 줄어들고 있다. 육서당공인중개사 학원 오태근 전무는 “실강의와 동영상 강의의 수준차가 뚜렷한 데도 수험생들이 값싼 동영상 강의를 선호한다.”면서 “시내 대형 학원들도 실강의 수험생들이 많게는 40%까지 빠져나가 어려움을 겪고 있다.”고 분위기를 전했다. ●서울시내 중개업소 감소세 부동산 경기의 추이를 지켜보겠다는 심리도 작용한 것으로 보인다.요즘같아서는 자격증을 따더라도 창업하는 데는 부담이 따르고,주위에 문을 닫는 중개업소도 많기 때문이다. 15일 전국부동산중개업협회에 따르면,서울의 경우 지난 7월에 문을 닫은 중개업소는 469곳으로,개업 중개업소 427곳보다 많은 것으로 집계됐다.이같은 감소세는 외환위기 이후 처음이라는 것이 업계의 설명이다. 협회 양수순 홍보실장은 “감소세는 주택거래신고제가 도입된 서울에 국한된 현상으로,전국적으로는 개업 중개업소가 더 많긴 하다.”면서 “하지만 정부의 부동산정책이 예측 불가능하고 내수경기도 안 좋다 보니 중개업 전체가 어려운 상황”이라고 설명했다. ●허수 빠져 응시율은 늘어날 것 하지만 공인중개사 자격에 대한 관심은 여전하다는 것이 학원가의 분석이다.실업률이 급증하는 상황에서 소자본으로 창업할 수 있는 공인중개사 자격의 인기가 쉽게 식지 않을 것이라는 얘기다.이 때문에 올해 역시 최소한 지난해 수준으로 수험생들이 몰릴 것이라 예상했던 학원가에서는 지원자 급감이라는 결과가 다소 의외라는 반응이다. 온라인 교육업체 에듀윌의 강현모 강사는 “공인중개사시험에 대한 관심은 줄지 않았다.”면서 “온라인 강의 수강생들도 크게 줄지 않았고,포털사이트의 검색 횟수를 보더라도 공인중개사에 대한 조회수가 오히려 늘었으면 늘었지 떨어지지 않았다.”고 강조했다.그는 또 “공인중개사 시험의 경우 지원을 많이 하지만 다른 시험에 비해 응시율은 낮은 편”이라며 “올해 시험에서는 막연하게 시험을 보려는 사람들이 줄었기 때문에 응시율은 예년보다 크게 늘어날 것”이라고 덧붙였다. 강혜승기자 1fineday@seoul.co.kr

주택 관련 보유세 개편의 윤곽이 드러났다.주택의 경우 건물과 토지 세원을 합산해 과세한다는 게 정부의 방침이다.새롭게 부동산 정책을 총괄조정하게 된 국민경제자문회의 산하 부동산정책회의 안건이어서 시행될 가능성이 커 보인다. 정부의 주택 보유세 개편 방침은 ‘능력상응’ 부담 원칙에 따른 과세 형평성,과세방법의 단순화,투기억제 기능 등의 측면에서 만시지탄의 감이 없지 않다. 무엇보다도 현행 주택 보유세는 조세의 대원칙인 형평성에 문제가 있다.토지의 경우 공시지가로 통일돼 있어 비교적 형평과세가 이루어지고 있다.그러나 건물분 재산세의 경우 자산의 실제 가치보다는 신축연도·넓이·구조 등을 기준으로 과세되고 있다.이 때문에 시가가 싼 주택 보유자가 재산세를 더 많이 부담하는 모순이 발생한다.주택보유세가 시가를 기준으로 합산 과세될 경우 과세 형평성은 근본적으로 개선될 것으로 기대된다. 주택보유세 과세체계가 지나치게 복잡하다는 문제점도 있다.현재 과세기준은 행정자치부의 과세표준,국세청의 기준시가,건설교통부의 공시지가 등 세목에 따라 또는 동일 세목이라도 과세 기준이 제각각이다.특히 건물분 과표산정의 경우 전문가도 힘들 정도로 과세표준 평가방법이 복잡하다.향후 주택보유세 과세 기준을 지금의 양도소득세나 상속세에 적용하는 국세청 기준시가로 활용할 경우 납세자가 쉽게 알 수 있도록 과세표준이 단순화되고 세목간 과세 기준도 단일화되는 효과가 있을 것이다. 정부가 주택 보유세 과세 기준으로 고려하고 있는 국세청 기준시가는 시가에 가장 근접해 있을 뿐만 아니라 관련 자료가 광범위하게 축적돼 있어 세제개편에 따른 과세행정 비용도 최소화할 수 있는 장점이 있다. 주택보유세는 지나치게 낮은 실효세율로 인해 투기를 조장해온 측면도 없지 않다. 지방자치단체들이 손쉬운 거래세에 치중하고 보유과세 강화는 소홀히 한 결과 부동산 보유비용이 다른 자산 보유비용에 비해 상대적으로 낮아 자산간 상대가격을 왜곡해 왔다.그 결과 부동산에 대한 투자기대 수익률은 여타 자산에 비해 항상 높게 나타나고 만성적인 투기적 과다보유 기대심리를 조장해 왔다. 이번 주택보유세 개편을 계기로 실가 과세기반을 확보해 실효세율을 선진국 수준으로 지속적으로 높여 나가고 정책의 일관성을 유지한다면 부동산에 대한 투자기대 수익률을 떨어뜨려 막연한 과다보유 심리 억제로 이어질 것이다.장기적으로 부동산시장을 안정시킬 수 있는 교과서적인 처방으로 거래세는 낮추고 보유세 부담은 높이는 방안이 언급되는 배경이다. 문제는 주택보유세가 합산과세될 경우 일시에 과세 기준이 현실화돼 급격한 세부담 증가가 불가피하다는 점이다.이에 따른 조세저항도 만만치 않을 것이다.더구나 주택·토지 등 부동산 과다 보유자를 대상으로 한 종합부동산세 도입도 추진되고 있어 국민들의 막연한 심리적인 조세저항이 작지 않은 상황이다.아직까지 수그러들지 않고 있는 재산세 파동에서 볼 수 있듯이 조세부담 증가는 아무리 당위성이 있더라도 납세자가 수용하지 않으면 현실적으로 시행에 애로가 있을 수밖에 없다. 이에 따라 세원이 노출되는 만큼 세율을 하향 조정해 일시에 세부담이 급격히 증가하지 않도록 할 필요가 있다.동시에 세부담 증가가 예측 가능하도록 고지해 심리적인 충격을 줄여야 할 것이다.장기적으로 주택 보유세의 실효세율을 선진국 수준으로 현실화한다는 중장기 과세 방침을 국민들에게 고지하고 일관성 있게 추진하되 세부담은 가랑비에 옷 젖듯이 완만하게 증가하도록 운용의 묘를 살릴 필요가 있다. 김성식 LG경제연구원 연구위원

정부가 주택에 물리는 재산세와 종합토지세를 하나로 묶어 시가로 부과하는 방안을 내놓았다.현행 재산세 부과방식은 시가가 아닌 신축가액,면적 등이 기준이어서 싼 집이 비싼 집보다 세금이 더 부과되는 불합리성을 시정하기 위한 조치라는 게 정부측의 설명이다.재산세 문제가 거론될 때마다 지역간 형평성 시비가 단골 메뉴로 등장했던 점을 감안하면 시가가 반영된 기준으로 과세방식을 바꾸는 것은 바람직한 정책 방향이라고 할 수 있다. 하지만 아무리 옳은 정책이라고 하더라도 급격한 변화는 수요자인 국민의 저항을 초래한다.지난 7월 시세를 일부만 반영했음에도 서울과 수도권의 주민 및 지방자치단체의 집단 반발로 곤욕을 치렀던 재산세 파동이 좋은 예다.재산세와 토지세를 시가를 기준으로 합산과세하면 세부담은 급속도로 늘어날 수밖에 없다.정부는 과표구간과 세율을 조정해 전체 세액은 크게 늘어나지 않도록 하겠다고 공언하고 있으나 신뢰감을 주지 못하는 것 같다.보유세 비중을 높이는 대신 거래세는 낮추겠다고 약속했다가 보유세만 올리고 거래세는 엉뚱한 핑계를 대며 내리지 않았기 때문이다.또 지난 7월에 고지서가 발부된 재산세 부과방식 변경 때도 전체 세 부담은 늘리지 않겠다고 했으나 결과적으로 서민들의 부담도 크게 늘어난 꼴이 됐다. 따라서 이번만은 정부가 반드시 약속을 지켜야 한다.비싼 집 소유자에게 무거운 세금을 물리되 조세 저항을 불러일으키지 않도록 단계적으로 높여나가야 한다.특히 서민과 중산층에 대해서는 세심한 배려가 뒤따라야 한다.그리고 이번 기회에 부동산 투기억제 및 거래 활성화라는 당초 정책 취지에 맞게 거래세 인하 방안도 제시해야 한다.세제 개편이 세수 확대의 수단이 돼선 안 되는 것이다.

충남 공주시 등 전국 16곳이 주택거래신고지역 지정대상에 올랐다. 10일 국민은행의 ‘8월 집값동향 조사’에 따르면 충남 공주·아산시와 충북 청원군,서울 광진·양천·영등포구,대전 중·서·유성·대덕구,성남 수정구,경기 이천·안성시,청주 흥덕구,경남 창원시 등은 집값 상승률이 월간 1.5% 또는 3개월간 3%를 넘거나 최근 1년간 상승률이 전국 평균(2.8%)의 배를 넘어 주택거래신고지역 지정 대상으로 분류됐다. 건설교통부는 조만간 주택정책심의위원회를 열어 신고지역 지정여부를 결정할 방침이다.하지만 최근 주택경기가 침체돼 있어 실제 신고지역으로 지정될 곳은 거의 없을 전망이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 아파트 등 주택은 건물과 토지를 합쳐 세금을 내는 방안이 추진된다.지금은 건물은 건물대로(재산세),토지는 토지대로(토지세) 세금을 따로 내고 있다.합산과세가 이뤄지면 과표(세금을 물리는 기준금액)가 커져 집을 가진 모든 사람의 세금부담이 늘어나게 된다.물론 정부는 세율을 대폭 낮춰 1주택자나 중산·서민층의 세 부담이 급격히 늘지 않도록 조정할 방침이다.그렇더라도 비싼 집 한 채나 여러 채의 집을 가진 사람은 세 부담 증가를 피할 수 없게 된다.부동산정책의 강경 선회를 시사하는 것이어서 파장이 예상된다. 정부는 오는 15일 국민경제자문회의 산하 부동산정책 분과회의를 열어 ‘부동산 보유세제(재산세+토지세) 개편방안’을 논의한다고 10일 발표했다.김기태 실무기획단 부단장은 “당초 주택에 대해서는 건물과 토지를 따로따로 분리과세하는 방안을 집중적으로 검토했으나 과세 형평성 시비가 끊이지 않아 합산과세를 유력한 대안으로 검토중”이라고 밝혔다. 예컨대 시세가 10억원인 서울 반포동 O아파트 49평형짜리는 지난해 재산세가 30만여원인 반면,가격이 절반도 안되는 경기도 용인시 K아파트(2000년 분양) 67평은 재산세가 80만여원이나 됐다.재산세가 주택면적·노후 정도·건축재료 등에 따라 달리 매겨지기 때문이다.따라서 복잡한 기준을 적용하지 않고 건물과 토지를 합친 집값을 기준으로 ‘단일 보유세’(가칭 주택분재산세)를 물리게 되면 형평성이 개선되는 이점이 있다.매년 7월과 10월에 나눠내는 재산세와 종합토지세를 한꺼번에 내면 돼 납세절차도 간편해진다.하지만 잣대(국세청 기준시가)가 있는 아파트와 달리,단독주택이나 연립건물은 건물과 땅을 합친 과표를 다시 일일이 산출해야 하기 때문에 행정적으로 적지 않은 어려움이 예상된다.정부가 애당초 합산과세 방침을 세웠다가 중도에 분리과세로 돌아선 것도 이같은 난관을 의식해서였다. 합산과세를 시행하기 위해서는 과표구간과 세율을 새로 짜야 한다.▲건물과 토지 합산으로 인해 집 한 채의 과표가 커지는 데다 ▲내년부터는 예고된 대로 한 사람이 전국에 갖고 있는 집을 모두 합쳐 과세하기 때문에 과표가 이중으로 증가,자칫 세 부담이 급증할 수 있기 때문이다.보유세는 과표가 커질수록 세금이 무거워지는 누진세율 구조다.재정경제부 이종규 세제실장은 “세율과 과표구간을 합리적으로 고쳐 중산서민층의 세 부담이 급격히 늘지 않도록 하겠다.”고 밝혔다. 정부는 그러나 상가 등 일반건물은 당분간 지금처럼 건물과 토지를 따로따로 과세할 방침이다.일반건물까지 합산과세하려면 행정비용이 너무 많이 들어 당장 시행이 어려운 데다 과세형평성 시비가 주택보다 심각하지 않기 때문이다.땅부자와 집부자에게 물리는 ‘종합부동산세’(국세)는 당초 계획대로 추진된다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

김진호 한국토지공사 사장은 13일 낮 12시 서울 매리어트호텔에서 한국을 방문한 싱가포르 주택개발청 회장 일행과 공공주택개발정책을 논의하기 위해 오찬회동을 갖는다.

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 들어 감세·화폐개혁 등 중요 경제정책이 번번이 흔들리면서 정책혼선이 위험수위에 이르렀다는 우려가 커지고 있다.경제현장에서는 “이렇게 불확실성이 큰데 투자나 소비할 마음이 생기겠느냐.”며 분노를 쏟아내고 있다.경제전문가들은 “우리 경제가 시행착오를 감내할 만큼 한가롭지 못하다.”면서 “지금부터라도 당·정·청 삼각협의체를 재정비하고,정책의 우선순위를 확실히 하라.”고 주문했다. ●정책혼선 위험수위 정치권에 의해 재점화된 ‘리디노미네이션(돈의 단위를 일률적으로 줄이는 것)’이 대표적인 예다.이는 애초 이 주장을 제기한 한국은행 박승 총재와 경제팀 수장인 이헌재 부총리가 ‘당분간 폐기처분’키로 했던 사안이다.당시 내세웠던 이유는 ▲한은 차원의 준비작업이 덜 됐고 ▲경기가 회복되지 않고 있으며 ▲국정이 안정되지 않았다는 것.그 후 넉달.경제지표는 더 악화됐고 국정은 ‘국가보안법 논쟁’으로 더 혼란스럽다.그런데도 여당은 불쑥 화폐개혁을 들고 나왔다.물론 열린우리당이 8일 스스로 논의를 거둬들였고,정부도 “결정된 내용이 아무 것도 없다.”며 서둘러 진화에 나섰지만 경제계는 그저 당혹스럽다는 반응이다. 감세는 여당에 의해 정책방향이 아예 뒤집힌 사례다.이 부총리는 지난달 27일 “이자소득세를 내릴 생각이 없다.”고 했다.그러나 바로 다음날,열린우리당은 이자소득세 인하방안을 발표했다.이 부총리가 “부자에게만 혜택을 준다.”며 반대했던 근로소득세 인하도 포함돼 있었다.부동산정책의 실무기획단이 재경부에 꾸려지면서 커져갔던 시장의 기대감도 “집값안정이 최우선”이라는 대통령의 말에 다시 경직됐고,급기야 주택거래신고지역 부분해제가 유보되기까지 했다. ●경제리더십 흔들,시장불안감 증폭 서강대 김광두 교수는 “이제는 경제부총리가 얘기해도 대통령이나 여당의 입을 바라본다.”면서 “이견이야 얼마든지 있을 수 있지만 정부발표가 공개적으로 뒤집히면 정부가 어떻게 시장을 이끌고,시장은 어떻게 정부를 믿겠느냐.”고 성토했다.이어 “시장에서는 경제팀과 청와대 핵심참모들간에 심각한 균열이 생긴 게 아닌가 하는 의구심이 다시 커지고 있다.”며 “그런 것이 아니라면 내부협의체를 제대로 복원시켜 사전조율을 야무지게 하라.”고 주문했다. 경제정의실천연합 상임집행위원장인 권영준 경희대 교수는 “집권여당과 정부가 해야 할 것은 안 하고 하지 말아야 할 것은 하고 있다.”며 “가뜩이나 비경제적 악재가 많은데 경제정책의 파열음까지 겹치면서 불확실성이 증폭되고 있다.”고 비판했다.권 교수는 “경제주체들,특히 정부가 요즘 목을 메고 있는 부자들은 변화를 가장 싫어한다.”면서 “화폐개혁 운운하는 얘기가 나오는데 부자들이 돈을 쓰고 기업들이 투자를 늘리겠느냐.”고 반문했다.연세대 정갑영 교수도 “현 시점에서 가장 중요한 것은 정책의 우선순위이며,그 우선순위는 안정적인 성장”이라고 역설했다. 강봉균·김진표·정덕구 의원 등 여당내 관료출신 경제통들의 ‘가교’ 역할도 아쉽다는 지적이다.부총리를 지낸 김 의원은 취임초에 법인세를 내리지 않겠다고 했다가 청와대가 뒤집는 바람에 리더십에 적잖은 타격을 입었었다.정부 관계자는 “최근 일련의 정책들은 야당에 선수를 빼앗기지 않으려는 정치적 불가피성도 있었던 것으로 안다.”면서 “그렇더라도 누구보다 정책조율의 필요성을 잘 아는 여당내 경제통들이 논리와 경험을 바탕으로 좀 더 가교역할을 해줘야 한다.”고 털어놓았다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr