◎전세 잘나가는 곳/생활비 덜 드는 곳/중소형 위주 선택 IMF 체제가 본격화되면서 주택청약 및 구입방식에도 큰 변화가 일고 있다. 전세비율은 물론 아파트관리비나 교통비 교육비 등 생활비가 적게 드는 곳을 선택하는 이른바 ‘실속구매’가 늘고 있다. 실직자가 늘어나면서 내집마련 실수요자들이 자신의 금융환경에 맞는 주택을 고르는 경향도 요즘 두드러지는 현상이다.재테크 측면에서도 주택에 대한 투자규모를 조정,추후 시세차익과 임대를 통한 투자금액의 조기회수를 철저히 따지는 경향을 보이고 있다. 전세비율은 소비자가 주택청약 또는 매입시 가장 중요하게 고려하는 요소.최근 40평형 이상의 대형보다는 30평형대 아파트의 인기가 높아지는 것은 전세값과 관련이 깊다.대형 평수는 ‘IMF 한파’가 지속되면 적정 전세금을 확보하기 어렵다는 점 때문에 청약 기피현상을 보이는 점도 달라진 세태이다. 중도금 대출금리를 따지는 현상도 눈에 띈다.고금리시대에 금리가 0.1%포인트만 낮아도 상당한 경제적 부담을 덜 수 있다.일부 주택업체들은 소비자들의 금리부담을 덜어주기 위해 중도금의 대출금리를 15% 이하로 낮추거나 15%가 넘는 금리에 대해서는 차액을 직접 부담하는 등의 방법을 동원,미분양아파트를 빠른 속도로 해소하고 있다. 관리비와 교통비 문제도 아파트의 청약이나 매입에 상당한 영향을 미치고 있다.난방방식 등에 따라 한달 관리비가 몇천원에서 몇만원씩 차이가 나기 때문에 수입이 줄어든 IMF 시대에는 충분히 고려되어야 할 사항이 되고 있다. 최근 ‘IMF 한파’를 타고 전세 적지로 떠오른 곳이 서울 강북의 역세권 아파트들.특히 노원역 일대의 주공아파트 등은 관리비가 저렴한 데다 교통이 편리하고,편익시설이 많아 최적의 ‘IMF형 아파트’로 꼽히고 있다.놀이방 유아원 등 보육시설이 잘 갖추어진 강동권의 대단지 아파트도 인기를 끌고 있다.성동구의 경우 구립 어린이집이 20여곳이 넘어 특히 맞벌이 부부들이 선호하고 있다.

◎종합상사도 달러 확보 비상… 한은에 안내놔 “금을 한국은행에 팔아다오”.한은이 ‘금 모으기 운동’으로 금융기관들이 수집한 금 매입에 나섰으나 성적이 낙제점이어서 말못할 고민에 빠져있다. 한은이 금 매입에 나선 것은 지난 6일부터.일시에 대량 수출할 경우 가격인하에 따른 불이익을 최소화하면서 외환 보유고를 확충하기 위한 차원이었다.금융기관에의 금 위탁자에 대한 대금 지급시기를 앞당김으로써 금 모으기 운동을 더욱 촉진하기 위한 목적도 담겨 있다. 그러나 보름째인 20일까지 개점 휴업상태다.주택 국민 기업 농협 등의 금융기관들은 이날 현재 금 모으기 운동으로 200여t을 수집했으나 한은에는 단 1g도 팔지 않았다.오는 25일 이후 전체 수집량의 2%에 불과한 4t을 한은에 팔겠다고 계약한 것이 전부다.정부와 한은의 취지가 전혀 먹혀들어가지 않고 있는 것이다.그럴 수 밖에 없는 걸림돌이 있다. 금융기관들은 금 모으기 운동으로 국민들로부터 금만 수집해 나중에 대금만 나눠주는 역할만 맡게 돼 있다.금의 처분은 국내 종합상사들의몫이다. 종합상사들은 금을 수출해 수출실적과 함께 달러를 확보하는 것이 다급한 상황이어서 한은에 양보할 형편이 못된다는 것이다.실제로 금 1㎏의 수출대금은 1천6백여만원이어서 자동차 한 대 수출대금 이상의 효과를 얻는다.금융기관으로부터의 수수료 수입도 있다. 한은 관계자는 “20일을 기준으로 할 때 국제수준에 해당되는 g당 1만6천302원을 매입가격으로 제시하고 있으나 외면당하고 있다”며 “수집된 금을전량 수출하는 것이 능사가 아니라는 인식이 확산되고 있으나 한은에 팔도록 강제할 수 있는 입장도 못된다”고 고충을 토로했다.한은은 그러나 금을 일시에 수출할 경우 국제 금 값 하락으로 인한 국부 유출이라는 부작용을 낳을 여지가 있는 점을 걱정하는 분위기다.

◎명퇴하려 해도 대출금 상환이 걸림돌 ‘우리사주 주식이 밉다 미워’ 주식폭락으로 우리사주를 매입한 직장인들이 울상이다.우리사주조합과 사내 복지기금 등을 통해 주식대금을 대출받아 주식을 매입한뒤 급여와 상여금에서 일정액을 상환해온 직장인들은 ‘명예퇴직’을 하려 해도 대출금 상환이 걸림돌로 작용하고 있다. H리스사의 경우를 보자.47명을 명예퇴직시키기 위해 신청서를 받은 결과 66명이 지원했다.퇴직금에다 월평균 임금의 24개월치를 위로금으로 지급한다는 호조건이 제시된 게 주효했다는 지적이다.그러나 명퇴 신청자를 포함,상당수의 직원의 얼굴에는 수심의 그림자가 스치고 있다.우리사주 대출금을 상환하고 나면 퇴직금과 위로금이 거의 바닥난다는 계산 때문이다. 이 회사는 지난 95년 상장하면서 직원들에게 우리사주를 배분했다.주당 가격은 1만3천원.직원들은 많게는 8천주까지 보통은 3천500주를 매입했다.당시 시가로 따져 1억원에서 4천여만원의 재산증식을 한 셈이었다.그러나 요즘 시가는 2천원을 밑돈다.불과 2년여만에 8천여만원에서 수천만원의 재산상 손실이 생긴 것이다. 한가지가 더 있다.바로 주택자금 대출금이다.퇴직시에 이를 모두 상환해야 하기 때문에 명퇴는 정말이지 대단한 ‘용기’를 필요로 한다고 직원들은 입을 모았다. 사정은 다른 기업에서도 마찬가지.종합상사인 S사의 한 직원은 “1만8천여원에 산 주식이 지금은 수천원에 불과해 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정”이라고 말했다.업계 관계자들은 “한때 재산증식의 한 수단이었던 우리사주와 주택자금대출이 이제 현대판 노비문서로 바뀌었다”고 탄식하고 있다.

정부가 일련의 기업회생조치들을 선보이고 있다.외환위기속에서 국제통화기금(IMF)합의에 의해 진행중인 산업구조조정과정에서 드러나는 기업연쇄도산 및 원자재구득난 등의 문제점을 해소시켜 우리경제의 성장잠재력을 강화하려는 정책의지가 담긴 것들이다. 재정경제원이 16일 발표한 ‘기업자금애로대책’은 오는 6월말 만기가 되는 중소기업 대출금 25조원의 상환기간을 6개월이상 일괄연장하고 해외건설에 대한 국책은행 지급보증실시 등을 주요내용으로 하고있다.현재의 심각한 내수침체를 완화하기 위해 미분양주택매입시 한시적인 양도소득세감면혜택을 주는 것과 기업어음(CP)만기 2개월연장등의 내용도 들어있다.이밖에 임창열 부총리는 이날 중소기업지원중심의 수출용 원자재수급안정대책을 별도로 발표했다. 이처럼 중소기업지원을 각별히 강화키로 한 것은 지금까지 극심한 자금난에 시달려 온 이들 기업을 적극적으로 보호 육성함으로써 우리경제의 자생적생산기반을 확충하려는 새정부의 정책방향을 잘 반영한 것이라고 평가할수 있다. 그러나 이러한 대책들이 기대한 만큼의 실효를 거둬 기업자금난에 숨통이트게 하려면 몇가지 보완조치들이 뒤따라야 할 것이다.우선 은행등의 금융기관 일선 창구에서 정부 대책내용이 충실히 이행되는 지를 철저히 점검해야 할 것이다.정부시책의 경우 하부기관에 내려갈수록 추진력이 급격하게 떨어지는 사례가 많기 때문이다. 대출금 상환기간 연장으로 발생할 수 있는 금융기관손실도 정부가 별도의 재원으로 보전해주는 방안을 강구해야 할 것이다.그래서 금융기관들이 국제결제은행(BIS)자기자본 비율유지를 위해 만기연장을 기피하는 일이 없도록해야 한다.대기업들이 중소하청업체에 물품대금을 지급할 때 환차손부담을 전가하는 등의 횡포도 뿌리뽑아야 할 것이다.이밖에 해외건설의 과당·덤핑경쟁규제를 강화해서 건설수출의 외화가득률을 높이도록 촉구한다.

◎IMF한파뒤 서울·수도권서 3,200가구 쏟아져/선착순 공급… 1,000만∼2,000만원정도 저렴/재당첨금지 적용 안해… 현금 부담은 큰 편 ‘계약해지 아파트를 노려라’ 관심 밖이었던 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 ‘IMF 한파’로 때 아닌 인기다. 특히 최근에는 시중 금융기관의 주택중도금 대출이 끊기면서 ‘계약해지 아파트’가 급증하고 있다.미분양 아파트로 처리되 나와있는 계약해지 아파트를 잘만 살피면 좋은 조건에 구입할 수 있다. 청약통장이 없어도 자금의 여유만 있으면 선착순으로 살 수 있고 재당첨금지 기한 조항도 적용받지 않는다.분양가 자율화의 영향도 없고 지난해 기준표준건축비 가격으로 구입할 수 있어 평형별로 1천만∼3천만원의 부담을 덜 수 있다. 2월 중순 현재 서울의 미분양 아파트는 750여가구,수도권 2천500여가구 등 모두 3천200여가구에 이른다.별도 통계로 잡혀 있지는 않지만 목좋고 주변환경도 수준급인 계약해지 아파트가 25∼30%인 800∼950여가구가 포함된 것으로 추산되고 있다. 더욱이 이달과 다음달 중에서울과 수도권에서 분양된 아파트 가운데 3만여가구가 중도금을 내야할 대상이다.IMF 체제 이후 평균 5%의 해약률을 감안할 때 적어도 1천500여가구의 계약해지 아파트가 더 나올 것으로 예상되고 있다. 부동산 전문가들은 “분양가 자율화가 이미 확대 실시되고 올해 서울·수도권에는 지난 해보다 줄어든 27만∼30만가구가 공급될 전망이어서 계약해지 아파트를 고르는 것이 최선의 내집마련 전략이 될수도 있다”고 조언한다. 주택업체들은 계약해지 아파트를 미리 뽑은 입주예정자의 순위에 따라 우편으로 통보한 후 매입 의사가 있는 소비자들에게 분양을 해왔다.따라서 종전에는 계약해지 아파트가 일반 수요자에게까지 돌아가기란 드문 일이었다.그러나 최근에는 부쩍 늘어난 해약률로 입주예정자 뿐 아니라 일반 소비자들에게도 돌아갈 만큼 물량이 쏟아지고 있다. 계약해지 아파트를 구입할 경우 계약금과 중도금을 한꺼번에 내야 하기 때문에 초기에는 현금부담이 큰 편이다.그러나 최초 분양계약일로부터 기간이자 비용과 이미 형성된 프리미엄 등을 감안하면 분양가 총액의 10∼20%는 덕을 보는 셈이다. 계약해지 아파트를 구입하려면 적어도 초기에 계약 및 중도금으로 쓸 4천만∼5천만원의 자금을 마련한 뒤 관심있는 아파트의 중도금 납부일정을 잘 알아두어야 한다.납부일 기준으로 14일 이후면 주택업체의 분양관리팀 등을 통해 계약해지 아파트를 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.

◎20억대 챙긴 청부폭력 4개파 46명 적발/21명 구속·3명 입건 경기불황으로 빚을 돌려받지 못하는 채권자들에게 접근, 채권을 헐값에 인수받은 뒤 채무자들을 납치·감금하고 물고문을 하거나 전기충격기로 고문해 20억여원을 챙긴 청부 폭력조직 4개파 46명이 검찰에 적발됐다. 서울지검 강력부(이기배 부장검사)는 12일 ‘서산동파’ 두목 김행종씨(37)등 21명을 폭력행위 등 처벌에 관한 법률위반 혐의로 구속하고 3명을 입건했다.‘원상이파’ 두목 유원상씨 등 22명은 같은 혐의로 수배했다. 김씨 등은 96년 5월 부동산 서류 등을 위조해 남의 땅을 가로채려 한 혐의로 고소돼 재판을 받고 있던 윤모씨(수배)등 2명의 청탁을 받고,땅주인 서모씨(56)를 납치해 흉기로 마구 찌르는 등 폭력을 휘둘러 부동산(시가 3억5천여만원) 매매서류를 강제로 쓰게하고 재판에서 정당한 거래를 통해 땅을 팔았다고 거짓증언토록 한 혐의를 받고 있다. ‘원상이파’ 두목 유씨 등은 지난 해 9월 동남주택 대표 이동연씨(43)등 4명으로부터 “건설공사 브로커에게 공무원 로비자금으로 준 7억5천만원을 찾아달라”는 청탁을 받고 S엔지니어링 전무 이상수씨(44·구속)를 납치,마구 때려 반환 각서를 강제로 쓰게 한 혐의를 받고 있다.

가난하다 부자가 되는 것은 신나는 일이지만 부자가 가난해지기란 참으로 쉽지 않다.부자가 가난해지면 ‘밥 없으면 빵을 먹으면 되지 않느냐’는 식이 된다.기름에서 연탄으로 연료를 바꾸는 일이 그렇다.난방시설이 잘된 아파트에서 반팔차림으로 살던 사람에게 연탄을 때는 아랫목에다 언발을 녹이라고 한다면 처음엔 영화속 한장면처럼 재미를 느낄지 모른다.그러나 연탄은 시간을 맞춰 갈아야 하는 번거로움과 겨울마다 가스사고 등 사신의 복병이었다.첨단적인 편리와 안락에 단련된 사람들에게 전근대적인 빈곤의 냄새가 즐거울 턱은 없다. 불과 몇년전까지만 해도 연탄을 트럭으로 들여다 쌓아놓는 집은 한겨울 땔감을 준비한 넉넉함을 자랑삼을 수 있었다.88년 서울의 연탄소비량은 1백78만2천800t,생활공간이 아파트로 바뀌면서 해마다 감소하여 연탄인구는 96년 서울에서 80만가구에 불과했다.이처럼 감소추세를 보이던 연탄이 90년대 들어 처음으로 증가세로 돌아선 것이다.서울시에 따르면 지난 1월 연탄소비량은 4만3천450t,지난해 같은 기간의 3만9천t에 비해 11.2%나 늘어난 숫자다.IMF한파로 기름값이 크게 뛰어오르자 화훼농가의 비닐하우스와 축사,공장과 점포들이 난방연료를 연탄으로 바꾸고 주택에서도 연탄보일러를 선호하는 가구가 늘어난다는 것이다. 그동안 우리는 IMF한파를 견디기 위해 별의별 자구책과 수단과 방법을 동원해 왔다.승용차 대신 지하철을 타는가하면 대형 냉장고는 소형으로,헌옷을 꿰매입고 바꿔입으면서 60,70년대로 갑자기 급후진하게 되었다.편리하고 쾌적했던 환경을 갑자기 줄이거나 퇴보시키는 일처럼 고통스러운 일은 없다.그러나 전문가들에 의하면 앞으로 실업인구가 1년 사이에 1백만명이 넘을 것이란 예상이다.4가구당 1가구가 무직이 되는 셈이다.‘가난은 수치나 부끄러움이 아니라 단지 불편’이라고 하지만 누구라도 불편이 달가울리 없다.단지 온나라가 겪는 어려움에 적응하는 자세로 좀더 뼈아픈 ‘빈곤연습’을 몸에 익히면서 섬뜩한 시기를 슬기롭게 넘겨야겠다.

◎적대적 M&A 허용… 외국인 기업사냥 본격화/현재 30여 상장사 외국인 지분율 30% 웃돌아 외국인의 적대적 인수·합병(M&A)을 가로막던 법적 규제가 폐지됨에 따라 이제 외국인은 마음만 먹으면 언제든지 국내 상장기업을 손에 넣을 수 있게 됐다.외국인이 이사회의 동의없이 취득할 수 있는 지분이 33%로 늘어났다는 것은 현재 국내 상장기업들의 평균 대주주지분율이 대략 33%인 점을 감안할 때 어느 기업도 살벌한 적대적 M&A시장에서 안전할 수 없다는 것을 의미한다. 더욱이 SK텔레콤 삼성전자 주택은행 국민은행 등 초우량기업들의 경우 대주주 지분율이 30%에도 못 미쳐 언제 외국인들이 경영권을 위협할 지 모르는 상황이다.지난 1월말 현재 외국인 전체 지분율이 30%를 웃도는 상장사는 30여개에 이르고 있고 외국인 1인당 지분이 5%를 넘어선 상장사도 25개에 달한다. 이에 따라 대우통신 롯데칠성 등 외국인 1인 지분이 이미 10%에 육박하는 상장법인이나 LG화학 등 대주주 지분율이 상대적으로 취약한 소유분산 우량기업들의 대주주들은 각 증권사 M&A팀이나 로펌,M&A부티크 등에 경영권방어나 주총전략을 문의하며 대책마련에 부심하고 있다. 증권사 관계자들은 “올들어 외국인들의 지분취득이 늘어나면서 M&A를 시도하려는 매수자측의 문의보다는 오히려 기업주들의 방어전략 문의가 크게 늘고 있다”며 “기업별로 외국인 주식매집 현황을 면밀히 모니터링하는 등 민감한 반응을 보이고 있다”고 말했다. 실제 외국인 지분율(20.79%)이 대주주 지분율(11%)보다 두배가량 많은 LG화학의 경우 오는 4월9일까지 자사주 2백50만주(3.3%)를 취득해 지분율을 14% 이상 끌어올리기로 하는 등 발빠른 대응을 강구하고 있다.이 회사 관계자는 “외국인 투자자들이 대부분 장기투자펀드인데다 우회적으로 의견을 타진해본 결과 적대적 M&A의 가능성은 거의 없는 것으로 파악됐지만 예방차원에서 자사주를 취득하기로 했다”고 밝혔다. 그러나 운영자금조차 구하기 어려운 대부분의 상장법인들이 자사주 매입자금 등 방어자금을 마련하기가 쉽지 않은데다 과거처럼 사모전환사채(CB) 등을 동원한 방어도 어려워진 상태여서기업들의 대응책 마련이 여의치 않을 것으로 보인다. 전문가들은 그러나 당장은 적대적 M&A가 가시화되지 않을 것이라는 의견을 내놓고 있다.쌍용투자증권 M&A팀 남강욱 과장은 “지금까지 외국인이 의뢰해 온 M&A관련 문의는 전부 우호적인 것이었으며 세계적으로도 외국회사를 적대적 M&A한 사례는 한 건도 없었다”며 “지분매집을 통해 주가를 올려 높은 시세차익을 얻거나 경영권을 위협한 뒤 해당기업에 비싸게 되파는 ‘그린메일러’의 역할이 주류를 이룰 가능성이 높다”고 전망했다.

주택업체 등 기업들이 심각한 자금난 해소를 위해 한국토지공사에 5천4백50억원(이하 추정치) 규모의 토지 매입을 요청한 것으로 집계됐다. 5일 한국토지공사에 따르면 정부의 ‘부동산 및 건설분야 지원대책’에 따라 기업체들로부터 1단계 1차분 토지매입 신청을 받은 결과 모두 41개 업체가 64건,5천4백50억원(95만5천평) 규모의 매입을 요청한 것으로 나타났다. 토지공사는 1조원 규모의 기업보유 토지를 채권을 발행해 1,2단계로 나눠 5천억원어치씩 매입하기로 했는데 지난해 12월12일부터 월말까지 20일간 이뤄진 1단계 1차접수에서 1단계 배정액을 초과하는 신청이 이뤄져 기업의 부동산 처분난을 입증했다. 접수결과 매입 1순위인 토지공사 매각 공동주택용지는 신청업체가 하나도 없었으며 2순위인 공영개발사업 시행주체가 매각한 공동주택건설용지는 1개업체가 1건,16억원 규모를 신청했다.

◎분양가 전면 자율화·금융실명제 보완·투자자 여신 확대·임대업 대외 개방 등 활성화 기애요인/환율시장 불안·실물경기 침체 지속·대기어 매물 증가로/위축 심화 예상 ‘팽팽’ 국제통화기금(IMF)의 긴급 자금지원으로 우리나라는 올해 경제성장률,경상수지 규모,재정정책 및 통화정책,물가 등 경제 전반에 걸쳐 강도 높은 개혁이 예상되고 있다.이에 따른 변화는 부동산시장에도 당연히 영향을 미칠 전망이다. 우선 주택건설업체들이 주택공급을 줄이고 대량 실업으로 개인의 구매력이나 투자의욕도 크게 위축될 것으로 보인다.정부의 긴축재정 운용으로 일부 공공공사가 연기되고 개발기대에 부풀었던 국책사업 예정지 주변의 땅값은 거품이 빠지는 등의 현상이 예상된다. 이에 따라 올해의 부동산 투자는 IMF 자금지원 체제와 관련한 △고금리·고환율·고실업을 비롯 △정부의 부동산시장 안정정책 △기업부도 등에 따른 매물증가 △개인의 실질소득 대폭감소 등 예전과는 다른 복잡한 여러 요인들을 잘 따져 보고 손익을 계산해야 할 것으로 전망된다.부동산 전문가들이 지적하는 올해 부동산시장에 영향을 미칠 변수들을 살펴본다. ▷긍정적인 변수◁ ◆분양가 자율화 등 규제완화=이달 중 시행이 예상되는 아파트 분양가 전면자율화,금융실명제 보완,부동산 투자자에 대한 여신확대 등의 규제완화가 이루어질 경우 시중자금이 다시 부동산 시장으로 흘러들어 올 것으로 보인다.주택건설업체들도 분양가 자율화로 차별화된 주택상품의 공급을 통해 경쟁력을 기를 것으로 보인다. ◆부동산시장 대외개방=부동산 관련 서비스업이 개방된데 이어 올해부터 외국인 투자지분이 50% 미만인 경우에 한해 부동산 임대업 및 부동산 분양공급업이 개방됐다.IMF체제가 지속되면서 외국인의 국내 부동산 취득이 내국인과 똑같이 자유롭게 풀릴 가능성도 많아 외자유입에 의한 부동산 시장의 활성화도 기대할 수 있다. ◆토지개발 채권발행 및 토지거래규제완화=한국토지공사가 총 1조원 규모의 토지개발채권을 발행한다.이는 기업의 재무구조 개선과 부동산 가격의 안정에 어느 정도 기여할 것으로 전망되고 있다.정부의 부동산건설산업 대책의 하나인 토지거래 신고지역 전면해제 및 허가지역 축소도 기업의 보유토지 매각을 활성화하고 일반인의 토지거래에도 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. ▷부정적인 변수◁ ◆실물부문의 경기침체=부동산 경기는 실물부문의 경기순환과 유사하게 움직이거나 다소 뒤따라가는 추세이다.앞으로 2∼3년간 우리 경제는 ‘고비용저효율’에서 ‘저비용 고효율’구조로 변화되고 소비가 위축되면서 실물경기의 침체가 지속될 것으로 보인다.따라서 부동산 시장도 상당기간 어려운 상태에 머물 것으로 예상된다. ◆고금리=은행이나 종합금융사의 대출이 끊어지면서 기업들이 자금조달을 위해 발행하는 회사채의 금리가 계속 높아질 전망이다.정부는 이자율 최고한도를 종전의 연 25%에서 40%로 확대한데 이어 아예 이자제한법을 폐지,국내 채권시장의 안정을 위해 장기 회사채 뿐만 아니라 단기채권에 대해 외국인의 투자한도를 확대하는 등 자본시장을 개방,외자유입을 유도하고 있다.그러나 환율시장이 불안해 실효성을 예측할 수 없고 금리차를 노린 국제투기자본(핫머니)이 성행할 우려도 있다.일반 투자자들은 채권시장을 통해 안정적인 고수익을 올릴 수 있어 상대적으로 투자수익률이 불투명한 부동산 투자를 기피할 가능성이 높다. ◆고환율=금융기관의 국제적 신용도 하락으로 해외시장에서의 직접 차입이 어려워졌고 이 때문에 외환위기를 겪고 있다.금융기관의 실사작업이 끝나는 상반기 중에는 달러당 1천300∼1천400원대에서 등락을 거듭할 것으로 예상된다.이후 금융기관의 구조조정이 구체화되는 하반기에는 1천100∼1천200원대로 하락할 것이라는게 일반적인 전망이다.환율은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치지는 않지만 환율상승에 따른 물가상승이 간접적으로 영향을 미칠 전망이다.다만 환율전망을 연구기관에 따라 크게 엇갈리고 있다. ◆주식시장 침체=금융소득 종합과세의 무기연기와 무기명채권발행을 주요내용으로 한 금융실명제의 보완은 지하자금을 양성화,이의 증시 유입을 유도하고 투자심리를 안정시킬 호재일 수 있다.그러나 계속되는 환율의 불안과 기업의 연쇄부도 우려 속에서 올해도증시는 침체상태를 헤어나지 못할 전망이다.증시가 어려우면 부동산으로 돈이 몰리는 통상적인 자금 이동경로가 아닌 증시와 부동산이 함께 침체하는 복합불황으로 이어질 가능성도 없지 않다. ◆매물증가=강도높은 구조조정으로 금융기관들이 부도기업의 부동산 등을 대거 매물로 내놓을 전망이다.공급과 수요의 균형을 잃어 부동산 가격 폭락사태가 올 수도 있다. ◆긴축재정·소득감소=정부는 올해 세출예산에서 4조원을 줄이고 세금을 올려 3조3천억원의 세수를 늘리기로 하는 등 긴축재정(흑자재정)을 추진하고 있다.기업도 투자계획을 대폭 줄이는 등 감량경영에 들어갔다.근로자들은 임금동결과 상대적으로 높은 물가에 따른 실질소득의 감소로 부동산에 대한 투자여력을 잃을 것으로 보인다. ◆기업의 구조조정 가속화=주택건설 업계에서는 이미 건설회사들이 매년 구입해 오던 아파트 건설용 땅의 매입을 중단하는 등 대부분의 기업들이 부동산 수요를 줄이고 있어 대형 부동산의 거래에 활기를 잃을 것으로 보인다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎콜금리 30%대로 치솟아 기업 자금난 가중/회사채 등 채권금리 높여야 외국자본 유입/내년 상반기까진 고금리 행진… 하반기 안정 정부가 국제 통화기금(IMF)의 요구를 수용,하루 짜리 초 단기자금인 콜금리를 30% 이상 끌어올리기로 함에 따라 콜금리는 지난 24일부터 30%대에서 형성되고 있 다.고 금리 시대가 열림으로써 기업들의 원화 자금난은 더욱 가중되고 있다. 금융 당국은 고금리 행진은 내년 상반기까지 지속 될 것으로 내다보고 있다.그 수준은 내년 1∼2월 단기외채 문제가 잘 해결되는 것을 전제로 35∼40%대에서 유지될 것으로 예측한다.외환위기 사태로 IMF의 자금지원을 받았던 멕시코의 경우 콜금리가 80%대까지 치솟았던 점을 예로 들기도 한다. IMF는 왜 콜금리를 30% 이상 끌어올리도록 요구한 것일까.콜금리 상승과 외환시장 안정과는 어떤 연관관계가 있는 걸까. IMF는 환율안정을 위해서는 콜금리를 계속해서 올려야 한다고 요구하고 있다.일단 30%로 끌어올리도록 했으나 그래도 환율이 안정되지 않으면 또 다시올리도록 요청할 태세다.IMF의 생각은 이렇다. 콜금리가 오르면 은행을 비롯한 금융권은 단기자금을 조달하기가 더욱 어려워진다.때문에 기업들이 금융권에서 자금을 차입하기가 힘들어 지는 것도 마찬가지다. 그렇게 되면 기업들은 눈을 다른 데로 돌려 채권시장에서 회사채 발행 등을 통해 자금을 조달하려 시도하게 된다.그러나 그 역시 쉬운 일이 아니다.업체가 발행하는 기업어음(CP)나 3년짜리 회사채 등은 은행 등의 기관투자자들이 매입해 줘야 하나 금융권이 콜시장에서 자금조달하기가 어렵기 때문에 채권을 매입할 여력이 없어지게 된다. 따라서 채권 매수세가 약하기 때문에 업체로서는 높은 금리를 제시하면서라도 회사채 발행 등으로 자금을 조달할 수 밖에 없는 형편에 처한다.즉 콜금리 인상은 회사채 등의 채권금리 상승을 촉발하게 되고 그래야 외국인 투자자들이 국내 채권시장에 투자하게 된다는 것이다. 외화자금 유입이 확대되면 국내 외화자금 사정이 풀려 외환시장도 안정을 되찾게 된다는 논리다.내년 물가상승률을 5%대에서 유지하기 위해 통화의 긴축운용을통한 원화가치 상승이 수반되어야 한다는 이치다. 금융당국은 콜금리 상승을 위해 11조3천억원을 금융권에 순차적으로 지원하면서 한편으로는 통화안정증권 등의 국채를 발행하거나 공개시장조작 등의 방식으로 자금사정이 좋은 국민·주택은행 등으로부터 자금을 환수하는 방식을 택하고 있다.한은은 26일에도 정상영업을 하고 있는 16개 종금사 가운데 새한 아세아 동양 금호 대구종금사 등 5개 종금사에 3천9백억원을 지원했으며 영업정지된 9개 종금사에 콜자금을 빌려줬다가 묶인 산업은행에도 6천3백억원을 대출해 줬다. 한은 관계자는 “내년 2월까지 단기 외채를 잘 해결할 수 있는 지 여부가 콜금리의 상승행진 여부를 판가름할 잣대”라며 “통화정책은 우리나라에 파견돼 있는 IMF팀과 협의해 추진하게 돼 있기 때문에 외환시장이 안정되지 않을 경우 IMF는 또 다시 콜금리를 30%보다 높은 수준으로 끌어올리도록 요청할 가능성이 상존해 있다”고 말했다.IMF는 공개하고 있지는 않으나 환율의 적정선(달러당 1천200원대 안팎)을 나름대로 설정해 놓고 있는 것으로 전해진다.환율안정 여부를 판가름할 시점은 CP,CD 등 단기채권시장이 개방되는 내년 2월쯤이다.

◎퇴비­사료화시설 2001년까지 6곳 신설 오는 2001년까지 서울 강동구 동대문구 영등포구 등 3곳에 음식물쓰레기 퇴비화시설이 설치된다.또 강북구 도봉구 성북구 등 3곳에는 음식물쓰레기 사료화시설이 설치된다. 서울시가 11일 발표한 폐기물관리 종합대책 5개년계획에 따르면 오는 2001년까지 음식물쓰레기의 재활용율을 30%까지 끌어올리기 위해 퇴비화시설 3곳과 사료화 시설 3곳을 건설한다.이에 따라 내년까지 강동구에 하루 65t처리규모의 음식물쓰레기 퇴비화시설이 건설된다.또 2001년까지는 동대문구에 하루 40t,영등포구에 하루 50t 처리규모의 퇴비화시설이 갖춰진다. 또 내년까지 강북구에 10t 처리규모의 음식물쓰레기 사료화시설을 갖추는 등 2001년까지 도봉(50t),성북(40t) 처리규모의 사료화시설이 들어선다. 부지매입비는 전액 자치구에서 부담하되 건설비는 시비 20%,국비 30%,자치구부담 50%로 할 계획이다. 앞으로 100가구 이상 공동주택 건설때 퇴비화시설 의무화가 예상됨에 따라 공동주택에 대한 퇴비화시설도 확대,내년에는 34만5천가구,99년에는 39만5천가구,2001년에는 45만가구로 점차 늘릴 계획이다. 시 관계자는 “폐기물관리법 시행규칙 개정으로 2005년부터 음식물쓰레기에 대한 매립이 금지되기 때문에 음식물쓰레기의 재활용이 절대적으로 필요하다”면서 “현재 8% 불과한 음식물쓰레기 재활용율을 내년에는 17%,2001년에는 30%까지 높일 계획”이라고 말했다.

◎상계·공릉·창동 중소형아파트 ‘최고’/수도권 영통·매탄동 새후보지 ‘부상’ 서울의 경우 지하철 역세권이나 대학 주변,수도권은 서울 출퇴근이 쉬운 김포 용인 구리 수원 등이 유망하다. 서울에서 가장 관심이 가는 지역은 노원구 상계동 일대의 13∼25평대 주공아파트.지하철 4·7호선의 역세권인데다 전세가의 비율이 매매가의 83%를 차지하고 있다. 상계동 한신아파트,중계동 무지개·시영아파트,하계동 극동·시영아파트,공릉동 동시개발 4단지 등도 유망지역이다.주변에 광운대 서울산업대 삼육대 서울여대 등 대학이 밀집해 임대주택사업지로 적지다. 도봉구 창동도 최고의 사업지로 꼽히고 있다.창동 일대의 주공아파트,상아아파트,방학동 금호아파트,신동아아파트 등이 유망하다. 서울 남동부에 위치한 강서구와 구로구도 매입임대주택업이 활발한 곳이다.지하철 5호선 개통과 함께 도심과 통행이 쉬워진 개화산,방화역 일대가 인기지역으로 꼽힌다.구로구는 극동 현대 주공 한신아파트 등의 소형 평형이 임대주택사업에 좋은 조건을 갖추고 있다. 전국에서 매입임대사업자가 가장 많고 자기자본없이 고수익을 올린 곳은 수원 원천주공 15∼19평형과 우만주공 15∼19평형.주변에는 경기대 아주대가 있고 국립지리원 녹십자병원 등 공공기관이 있는 점이 사업에 도움을 주고 있다. 경희대와 삼성전자 반도체공장 등이 있는 영통·매탄동지역은 새로운 임대사업지로 떠오르고 있다. 이밖에 대학의 지방캠퍼스가 많은 천안 춘천 충주 청주 등 교육도시,출퇴근이 용이해진 양주군 인근 46번 국도변(구리 덕소 퇴계원 등)이 유망지로 떠오르고 있다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎양주군 24.5평 전제 융자·전세금 끼면 1천만원 투자 해결 막상 매입임대주택사업을 하려고 결심했더라도 어느 정도의 투자비가 필요한지,어느 곳의 주택을 사들여야 할 지 등 해결해야할 문제가 한두가지가 아니다. 소규모 투자로 임대주택사업을 시작하는 경우를 한국부동산신탁에서 분양중인 양주 오남리의 ‘한국아파트’(신축중)를 실례로 알아보자. 한국아파트의 분양가는 24.7평형의 경우 6천7백60만원이고 계약금은 1천3백50만원이다.중도금부터 전액 융자(한미은행 연리 12.9%)가 가능하다.같은평형의 인근 전세가격 수준은 약 3천8백만원으로 분양가와 전세금의 차액은2천9백60만원이다. 금리를 고려하지 않을 경우 아파트(24.7평형) 한 가구당 1천만원만 투자한다고 가정할 때 약 2천만원의 융자만 포함하면 임대주택사업이 가능하다. 바로 5천만원만 있으면 임대용주택 5가구를 마련하는 방법인 것이다. 아직도 양주군 인근지역은 다른 신도시 보다 가격이 싸다.그러나 전철 및 국도확정 등 교통조건이 내년부터는 확실히 개선될 전망이다.이에 따라 올해 말부터 내년 초까지가 투자의 적절한 타이밍으로 분석된다. 이 지역의 가격 수준은 여타 신도시지역의 같은 평형 기준으로 3천만원 정도가 싼 상태이나 제반여건을 갖추면 조만간 가격 평준화가 예상된다.따라서 5가구의 임대주택사업을 하는 경우 가구당 시세차익이 3천만원으로 계산돼 1억5천만원의 시세차익을 기대할 수 있다.다만 한가구당 은행에서 빌린 돈(2천만원)의 이자(연간 2백60만원 정도)만큼의 금액은 별도로 고려되어야 할 것이다.

◎“금융개혁법안 연내 처리” 의견일치/한나라당­5년간 300만명 고용창출 등 이행/국민회의­IMF관리체제 1년반내 ‘졸업’호언/국민신당­기업·은행 외국인지배 불허 천명 국제통화기금(IMF)의 태풍이 정치권까지 강타하고 있다.정부와 IMF간의 금융지원 협상 타결에 따라 각당은 경제분야 정책을 수정,발표하고 있으며 유력한 대통령후보들은 협상합의문을 이행하겠다는 각서에 서명하라는 요청을 받았다.한나라당과 국민회의,자민련의 정책위의장과 원내총무는 4일 연석회동을 갖고 금융실명제 보완 및 금융개혁관련법 처리방향을 논의할 예정이다.어쩔수 없이 IMF가 요구하는대로 금융실명제의 골격을 유지하고,금융개혁관련법은 연내 처리하는 방향으로 갈 수 밖에 없는 처지가 된 것 같다.앞으로 당면 현안중심의 각당 공약을 시리즈로 점검해본다. ▷한나라당◁ 3일 조순 총재가 기자회견을 통해 5개 분야 27대 국정과제,150개 실천공약을 발표하기로 예정했다.그러나 IMF와 정부간의 자금지원 협상과정에서 성장률과 물가등 내년도 거시경제의 운영방침이변화함에 따라 경제분야 공약의 수정이 불가피해졌다.이에 따라 일단 이해균 정책위의장이 대신 회견을 갖고 “당의 경제공약은 내년도 성장율을 6∼7%로 전제로 마련한 것”이라면서 “IMF 협상 결과에 따라 보완,수정해 추후 발표하겠다”고 양해를 구한뒤 나머지 분야 공약만 밝혔다. 한나라당은 정부-IMF간 합의와 관계없이 ▲GNP 6%의 교육투자나 ▲총예산 5%의 과학기술투자는 그대로 이행하겠다는 방침이다.또 ▲5년간 3백만명의 고용 창출 ▲5년간 주택보급율 100% 달성등의 공약은 98년도에는 다소 하향조정이 필요하지만 5년 전체 임기동안에는 반드시 이행할 수 있다고 주장한다.다만 금리 6~7%로의 인하 등의 공약은 IMF 자금지원 체제에서는 수정이 불가피한 상황이다. 금융실명제 등 경제현안 처리를 위한 국회 대책과 관련,이해균 의장은 “정부측의 의견을 들어가며 다른 두 당측과 논의하겠다”고 밝혀 금융실명제를 조세법 체계로 흡수하겠다는 당초의 주장은 거둬들일 가능성이 있다.이의장은 또 금융개혁법도 연내처리할 방침이라고 말했다.이의장은 “기업 대출금상환 유예는 정부-IMF간 합의에는 포함돼 있지 않다”고 말했지만,추진하기가 어려울 것으로 보인다. ▷국민회의◁ 국제통화기금(IMF)협상 결과를 현실로 받아들이는 분위기다.IMF측이 제시한 금융지원 조건들을 수용 이외에는 대안이 없다는 점을 인정하는 셈이다. 김대중 총재는 지난 1일 TV토론에서 집권후 IMF측과의 재협상 의지를 피력한 바 있다.듣기에 따라서 현정부의 협상결과를 전면 무효화할 수 있다는 공약처럼 비쳐졌다. 하지만 3일 이에 대한 수위를 스스로 낮췄다.김원길 정책위의장은 “IMF측이 요구하는 조건 등 협상결과를 존중하지만 경제상황에 따라 부분적 조건은 얼마든지 다시 얘기할 수 있다”고 말했다. 요컨대 전면적인 재협상이 아니라 구제금융 이후 3개월마다 열리는 IMF측과의 평가회의에서 일부 조건들을 재론하겠다는 수준이었다.그래서 ‘성장률 3%선 억제’ 등 무리한 조건에 대해서 경제여건이 호전되면 재협상해야 한다고 토를 달고 있다.국민회의는 IMF가 금융지원 조건으로 내건 상한선보다 높은 연 6∼7% 성장률을 공약하고 있다.때문에 2일 자민련과 공동으로 확정발표한 대선공약도 차후 일부 수정이 불가피하게 됐다. 물론 국민회의측은 IMF관리체제를 1년반 이내에 ‘졸업’하겠다고 호언하면서 이후에는 고성장이 가능하다고 주장한다.그러나 현 금융위기를 극복할 단기처방으로는 부실채권정리기금 확충 및 성업공사의 부동산매입대상 확대등 알려진 내용에 그치고 있다. ▷국민신당◁ IMF 합의사항에는 대체로 동의한다.IMF가 요구한 대선후보 서명에도 응하기로 했다.그러나 구제금융의 불가피성을 인정하더라도 일부 조항은 실무협상에서 수정돼야 한다는 방침이다. 금융실명제 골격유지는 당론이었던 만큼 이견이 없다.다만 산업자금 조성을 위한 무기명 장기채권 발행과 증시 유입자금에 대한 출처조사면제,투신사 설립자유화 등 실명제 보완책이 뒤따라야 한다는 입장이다. 재벌의 구조개선에 대해서는 재벌 스스로의 구조조정이 선행될 것을 강조한다.오갑수 정책총괄단장은 “외부 압력으로 구조조정이 이뤄지면 막대한 후유증이 예상된다”면서 “정부가 적극 나서 재벌 지배구조 개선과정에서 빚어질 수 있는 부작용을 최소화할 수 있도록 해야 한다”고 말했다. 기업·은행 소유에 대해서도 외국인의 완전지배는 허용할 수 없다는 생각이다.오단장은 “금융시장과 금융정책의 안정을 우리 스스로가 결정할 수 있는 안전판을 확보하는 범위내에서 외국인 소유를 인정해야 한다”고 말했다.외국자본 지분율은 50% 미만이 되어야 한다고 보고 실무협상에서 관철을 촉구할 방침이다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎밀려오는 3고(금리·물가·실업) 파도/아끼는게 최고의 재테크/금리연동·비과세 상품 잘 살피도록/신용대출·카드구매 되도록 피해야 □IMF시대의 재테크 4훈 ①씀씀이를 최대한 줄여라 ②고수익보다 안전 위주로 ③중장기보다 단기 투자를 ④빚얻어 땅사기 절대 금물 정부가 국제통화기금(IMF)의 긴급 자금지원을 요청하면서 국내 경제 환경이 급변하고 있다.환율이 고공행진을 계속하고 주식시장은 바닥을 쉽게 벗어날 수 있을 것같지 않아 우리 경제가 어려움이 장기화될 조짐이다.대부분의 시민들은 이럴 때 어떻게 하는 것이 좋을지 잘 모르는 실정이다.여유돈은 어디다 맡겨야 하나,제 2금융권에 맡겨둔 예금은 과연 안전할까,부동산 경기는 어떻게 될까,주식은 손해를 보더라도 팔아치워야 하나 등등생활 경제에 대한 의문점은 매우 다양하다.일반 시민들의 피부에까지 와닿게 된 경제위기 상황에 대처할 ‘IMF체제하에서의 재테크 요령’을 알아본다. ◆경제여건 악화=국내 최우량 재벌인 삼성그룹조차 최근 조직의 30%를 감량하고 제반 경비의 50%를줄이기로 하는 등 초긴축을 선언해 경제 여건이 달라진 것을 실감케 하고 있다. 주요 민간 경제연구소들도 이구동성으로 IMF의 자금 지원이 이뤄질 경우 저성장-고물가-고금리-대량실업 현상을 불러올 것이라는 전망을 내놓고 있다.이같은 경제환경의 변화가 현실로 나타나고 있는 가운데 절약 저축외의 재테크 전략이 따로 있을수 없다는 의견도 나오고 있다. 주택은행 고객개발부의 허세영 차장은 “유동성 자체가 줄어들게 됨에 따라 실물경제가 위축될 것을 전제로 모든 경제계획을 세워야 한다”면서 “여러 가지 가능한 선택이 있겠지만 지출을 줄이고 방어적이며 안정적인 쪽으로 투자하되 금리의 변화에 적절히 대응할 수 있도록 단기 투자전략으로 나가는 것이 유리하다”고 말했다.차입을 전제로 한 각종 투자행위는 절대 금물이라고 덧붙였다.최근 골프회원권을 비롯 헬스클럽,콘도 회원등이 전반적으로 하락세를 보이고 있는 것도 우선 현금화를 노린 기업과 개인사업자들이 메물을 내놓고 있기 때문이라는 것이다. ◆은행권 저축상품에 투자하라=은행권 상품의 가장 큰 장점은 요즘처럼 불안한 시기에도 안전하다는 것이다.자칫 고수익성만을 추구할 경우 종합금융사의 예금인출 사례에서 보듯 위험을 감수해야할 수도 있기 때문이다. 전문가들은 앞으로 상당기간 금리가 올라갈 것으로 전망되는 만큼 단기상품 위주로 저축하는 것이 유리하다고 입을 모은다. ◇단기상품=실세금리를 잘 반영하기 때문에 금리가 오르는 요즘 같은 때에 매우 적절하다.MMDA(시장금리부 입출금식 예금)가 대표적이다.지난 7월 4단계 금리자유화 조치가 취해진 이후 여유돈을 투자하기 적합한 고금리의 신종상품으로 등장해 큰 인기를 끌고 있다.하루만 맡겨도 최고 11%대의 이자를받는다.한도에 제한이 없고 언제든지 넣었다 뺄수 있다. 하지만 평균 예치금액이 5백만원 미만이면 기존 저축예금 계좌 등에 두는게 낫다.이 경우 MMDA 금리가 더 낮기 때문이다.또 1개월 이상 예치할 계획이라면 정기예금이나 다른 금융기관의 상춤을 이용하는 것이 유리하다. 은행 MMDA의 개인형을 기준으로 5백만원 미만은 1.0∼2.0%이지만 장기신용은행 맞춤자유예금은 9.0%로 이율이 월등히 높다.5천만원 이상은 9.0∼10.7%선으로 액수가 클수록 이율이 높다.기업형의 경우 개인형보다 다소 낮은 금리를 적용하고 있다. 한두달 가량 맡길 경우 양도성예금증서(CD)나 환매채(RP)를 이용하면 13.5%대의 수익률이 가능하다. ◇비과세 상품=과세상품보다 2%포인트 정도 높은 이율효과를 얻을수 있기 때문에 우선적으로 가입하는 것이 유리하다.비과세인 만큼 자격과 한도에 일정한 제한이 있다.근로자우대저축·근로자 우대신탁은 총급여 2천만원 이하의 근로자가 월 50만원 한도에서 가입할 수 있다.저축이 12%대,신탁은 배당률이 14.5%대다.비과세 가계저축과 비과세 가계신탁은 1가구당 1계좌만 가입할 수 있다.저축이 11.5%대,신탁이 14%대.개인연금신탁은 18세 이상 누구나 1통장을 가질수 있다.13.4%대.신탁의경우 펀드 운용실적에 따라 배당률이 결정되므로 반드시 이율이 높지는 않다.은행별로는 장기신용은행이 가장 높다.수신규모가 작아 자산운용이 쉽기 때문이다. 특히 신탁은 6개월 복리로 운용되기 때문에 같은 금리라도 3년이 지나면 0.9%포인트 가량 차이가 난다.예를 들어 3년간 신탁 배당률과 적금의 표면금리가 11%라도 신탁은 6개월 복리로 운용돼 만기때 11.9%의 수익률을 받게 되는 것이다.단기형 위주의 전략이 필요한 요즘은 확정금리가 보장된 저축형이 유리하다는 지적이다. 다만 비과세저축에 가입한 뒤 3년이 안돼 해약하면 비과세 혜택이 없고 낮은 이율이 적용된다.따라서 급전이 필요할 경우에는 가입금액 내에서 대출을 받는 것도 한 방법이다. ◆종금사=대표적인 상품으로 어음관리계좌(CMA)가 있다.고객의 예금을 수익성이 높은 단기금융상품에 투자해 생기는 운용수익을 분배하는 실적 배당형으로 입출금이 자유롭다.대개 10.5∼11%대의 고금리를 지급하고 있다.기간별로 금리가 다르다.최저금액은 4백만원. 기업어음(CP)은 기업체가 발행한 어음을 종금사가 매입해 고객에게 이를 되팔아 실세금리를 적용하는 고수익상품이다.

◎거래 끊기고 아파트 매매가·전세금 하락세 경제불안이 가중되면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.아파트 매매값과 전세가는 서울과 수도권 일부 등을 제외한 전국에서 하락세로 돌아섰고 주택건설업체들은 자금이 돌지않아 사업용 땅의 매입을 포기한 상태이다.대부분 기업들도 자금마련을 위해 이미 오래 전부터 비업무용 부동산을 내놓아 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 28일 아파트가격 조사 전문지인 ‘부동산뱅크’와 ‘부동산랜드’에 따르면 전국 아파트 값은 지난달 말까지만 해도 약보합세를 보였으나 환율불안과 금융위기가 심화된 11월에는 서울 등 일부 지역을 제외하고 일제히 떨어졌다. 부동산뱅크가 전국 아파트 2천125개 단지,6천303개 평형을 대상으로 2주일단위로 가격조사를 실시한 결과 지난 24∼25일 조사치는 지난 10∼11일에 조사된 가격보다 매매는 0.06%,전세는 0.58%가 떨어졌다.매매가 변동률은 서울이 0.09% 올라 전국에서 유일하게 약보합세를 유지했다.신도시는 0.44%,수도권은 0.07%,지방은 0.33%의 하락률을 기록했다.전세 값은 24∼25일 조사에서 서울과 지방이 모두 하락세를 보여 지역별 하락률이 서울 0.44%,신도시 1.03%,수도권 0.7%,지방 0.68%를 기록했다. 금융위기와 고금리로 자금조달과 회전에 비상이 걸리자 건설업체들도 대규모 자금이 들어가는 사업용 땅매입을 사실상 중단했다.건설업계는 자체 아파트 분양사업을 위해 분양 1년 정도 전에 부지를 확보해야 하나 여기에는 선수금만 수백억원대,총 매입자금은 수천억원이 필요해 요즘같은 불황에서는 엄두를 내지 못하고 있다. 주택사업을 위해 매년 6만∼10만평을 사들였던 현대건설은 이미 확보된 땅에 대해서만 아파트 분양사업을 실시하고 신규 땅매입을 전면 중단했다.LG건설은 당초 내년에 10만평의 아파트 용지를 구입할 예정이었으나 경제상황이 급변하면서 계획을 전면 보류했으며 동아건설과 대우건설도 긴축경제가 예상되면서 신규토지 매입을 중단했다.