요즘 여러 차례에 걸친 정부의 대책에도 불구하고 진정되지 않는 강남 아파트 가격이 심각한 사회문제가 되고 있다.아파트 가격에 경제적 요인으로 설명이 불가능할 정도로 심한 거품이 끼었고,이에 대한 우리 사회의 심리상태가 비이성적이며,몇 년전 많은 부작용을 남기고 사그라진 벤처 붐이 일었던 당시와 비슷하다는 주장이 제기되고 있다.외견상 부동산 붐과 벤처 붐은 단기간에 일확천금을 노리는 한탕주의가 고개를 들고,많은 사람들이 이러한 붐에 편승하기 위해 본업을 팽개칠 정도로 지나친 관심을 보인다는 점에서 비슷해 보인다. 이점에서 과거 개발연대의 부동산투기와 최근 벤처투자광풍의 부작용을 함께 경험한 사람들은 둘 사이의 유사성을 쉽게 느낄 수 있고,이 둘을 구분하지 않고 똑같이 투기로 백안시하기 쉽다.하지만 과도한 투자의 부작용으로 나타나는 여러 가지 병리현상의 공통점에도 불구하고,벤처기업 투자는 부동산 투자에 비해 긍정적인 면이 많을 뿐만 아니라 여러 가지 점에서 차이가 있다. 먼저 토지나 주택 가격 상승은 불로소득이지만,벤처기업 가치 상승은 창업가를 위시한 관계자들의 초인적인 노력의 결실이다.창업가의 아이디어 수준에서부터 벤처기업이 창업되고 중견기업으로 성장하기까지는 평균 5년 이상에 걸친 각고의 노력이 요구된다. 물론 자금동원과 분식회계를 동원한 사기행각으로 가치상승이 이루어진 경우도 많았지만,이는 불법행위를 가능하도록 한 제도의 잘못이지 벤처투자 자체의 문제는 아니다. 둘째 벤처투자는 95%에 가까운 벤처기업의 실패확률을 감안할 때 투자원금을 손해볼 위험이 매우 높다.이에 반해,부동산투자의 경우 지속적으로 물가상승을 보이는 우리나라 실정에서는 투자원금을 손해볼 위험이 매우 낮은 것이 일반적이다. 셋째,일단 토지를 소유한 사람은 본인의 노력과 자금을 투자하여 토지를 효율적으로 개발하려는 적극적인 노력을 하지 않더라도 시장에서 도태되지 않는다.하지만 벤처기업은 뛰어난 기술인력과 자금을 끌어들여 빠른 시간안에 목표한 연구개발결과의 상업화를 달성하기 위한 경쟁에서 살아남아야 한다.즉 과도한 부동산투자 이익은 제한된 토지공급에 따른 독점이익의 성격이 강해 시장기능을 통해 이를 해결하기 쉽지 않지만,과도한 벤처투자 이익은 잠재적 경쟁자의 시장진입을 통해 시장에서 자동적으로 해결된다. 마지막으로 벤처투자는 부동산투자에 비해 직접적인 부가가치창출과 외부효과 측면에서 훨씬 긍정적이다.부동산투자의 경우 실제로 부동산개발에 투자가 이루어지는 경우보다는 개발이 끝난 상태의 유통과정에 투자하는 경우가 대부분이다.실제로 부동산개발에 투자가 이루어진 경우라도 거주공간이나 사업공간을 제공하는 효용을 제외하면 외부효과가 크지 않다.하물며 이미 개발이 완료된 부동산에 투자하는 것은 부동산매매를 활성화하는 것 이외의 효과는 없다.이에 반하여 벤처투자는 벤처기업이 주로 첨단산업이나 하이테크분야와 연관되어 있으므로 부가가치 창출효과가 매우 크다.더불어 연관산업의 발전과 경제전반의 기술수준 향상과 같은 긍정적인 외부효과가 매우 크다. 몇 년전 코스닥 활황시 테헤란로 근처의 고급 룸살롱들이 벤처기업 종사자들로 북적대고,초호화 아파트들이 이들에게 성황리에 분양되는 등 과거 부동산 졸부를 연상시키는 행동으로 여론의 질타를 받았다. 또,기업공개를 통해 확보한 자금을 부동산 매입이나 다른 벤처기업의 지분투자에 활용함으로써 기존 재벌들의 부동산투자나 문어발식 확장을 답습한 벤처 기업인도 있었다.하지만,우리 주변에는 벤처 거품 제거에 따른 고통을 힘겹게 이겨내기 위해 노력하는 진정한 벤처 기업인이 더 많다.사실 투자가의 입장에서 보면,벤처투자와 부동산투자는 상호 대체적인 면이 강하여,요즘처럼 부동산이 뜨면 벤처가 가라앉기 쉽다.그럼에도 불구하고,거품 형성기의 외형적 유사성으로 인해 강남 부동산 투기에 대한 작금의 부정적 여론이 침체된 벤처투자를 더욱 위축시키지 않을까 염려된다.이런 걱정이 기우가 되도록,벤처기업의 자금난 해소에 정부가 보다 적극적인 행동에 나서길 바란다. 강 대 석 충남대 교수 경영학

정부의 연이은 집값 안정대책과 토지공개념 도입 얘기가 나오면서 부동산 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 특히 정부의 부동산 대책 발표가 오는 29일로 예고되면서 실수요자나 투자자 할 것 없이 주상복합아파트 등 특정상품을 빼면 대부분 수요가 숨을 죽이고 있다.시장의 불확실성 탓이다.대책이 확정되기 전에 집을 살 경우 내용에 따라 큰 손해도 볼 수 있기 때문이다. 부동산전문가들은 대책이 나올 때까지 가급적 투자에 신중을 기해야 한다고 조언하고 있다.대책 내용을 보고 집을 매입할지,분양을 받을지 여부를 결정해도 늦지 않다는 것이다. ●대책 발표때까지 투자 신중해야 정부가 준비중인 대책이 윤곽을 서서히 드러내고 있다.주택 보유세 및 양도세 과세강화,주택담보대출 비율축소 및 대출금리 차별인상 등 세제·금융대책에서부터 강북개발지원,공급확대,재건축·개발이익환수,주택거래허가제 등 공개념과 교육제도 개선방안까지 다양한 대책이 논의되고 있다. 그렇다고 이런 내용들이 오는 29일 발표되는 대책에 모두 포함되는 것은아니다.일부는 논의과정에서 빠질 수도 있다.또 대책이 2단계로 나뉘어 시행되는 만큼 1차에 포함되는 것이 있는가 하면 2차에 들어가는 것도 있을 수 있다.현재 1차에는 금융·세제대책과 교육대책,공급대책 등이,2차에는 주택거래허가제,재건축·재개발이익환수제 등 공개념 관련 대책이 포함될 것으로 알려져 있다. 부동산 전문가들은 어떤 대책이든지 시장에는 부정적 영향을 미칠 것으로 분석한다.투자자나 실수요자 모두 대책을 새롭게 수립해야 한다는 것이다. ●중소형주택은 모기지론 활용을 집값은 일부 소형 아파트를 중심으로 반등 시도 조짐도 있지만 중대형과 재건축 아파트를 중심으로 하향 안정세를 보이고 있다.물론 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.이같은 관망세는 발표되는 대책의 강도를 떠나 연말까지는 지속될 전망이다.당분간 가격의 급등락도 없을 것이라는 분석이다. RE멤버스 고종완 대표는 “자금력이 있고 강남권 등 인기 지역에 입주를 원하면 차익 또는 실망 매물이 쏟아지는 11∼12월 초 비수기에 급매물을 노려보는 것도 좋은 방법”이라며 “반면 강북·수도권지역은 내년 상반기까지는 가격상승 가능성이 적은만큼 무리한 융자를 얻어 집을 살 필요는 없다.”고 말했다. 중소형 주택이 필요한 실수요자라면 내년 도입이 예정된 모기지제도를 활용할 필요가 있다.자기자금이 30∼40%만 있으면 나머지는 20년이상 장기저리의 자금을 빌려 주택을 매입할 수 있기 때문이다. 그러나 재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 철저히 실수요 위주로 신중히 투자해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. ●좋은 신규주택은 꾸준히 청약을 신규 분양시장 역시 불확실성이 지배하고 있다.주택업체들은 대체적으로 분양시장이 올해만 못할 것으로 내다보고 있다.오는 29일 정부가 발표할 대책도 분양시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 수요자 입장에서 그리 나쁠 것은 없는 상황이다.분양성이 좋지 않으면 금융조건이나 가격 등에 있어서 다소 수요자에게 유리해지기 때문이다. 그렇다고 좋은 아파트가 나왔는데도 분양가가 떨어지기를 기다리며 청약하지 않는 것은 좋은 방법이 아니다.청약한다고 다 되는 것도 아닌 만큼 꾸준히 괜찮은 아파트가 나오면 통장을 사용하라는 얘기이다. 분양가에 대해선 정부가 규제를 가할 가능성이 없지 않지만 규제를 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.지금 분양하는 아파트도 최근 분양승인 과정에서 가격규제를 받고 있는 만큼 청약시기를 굳이 늦출 필요는 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다.대신 주상복합아파트의 경우는 요즘 치열한 청약경쟁이 붙어 있지만 가수요가 붙어 있는 만큼 청약시 주의가 필요하다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 토지공개념 도입 예고 이후 기존의 주택시장이 얼어붙는 것과 달리 분양시장은 후끈 달아오르고 있다. 특히 최근 분양된 지방 아파트와 일부 주상복합아파트는 100대1이 넘는 경쟁률을 기록하는 등 과열조짐이 엿보이고 있다.그래서 시중의 여유자금이 기존주택시장에서 분양시장으로 옮겨가는 것이 아니냐는 우려도 나온다. 일부 지방도시에는 서울에서 원정온 ‘떴다방’들이 활개를 치고 있어 투기붐이 지방으로 확산되는 양상이다. ●분양시장으로 옮겨붙은 열기 지난 15일 청약을 받은 서울 구로구 신도림동 주상복합아파트 쌍용플래티넘 38∼45평형의 평균 경쟁률은 63.4대1이었다. 부산에서는 16일 일반분양을 마감한 좌천·범일동 두산위브 24평형(2순위)이 145대1,34평형(1순위)은 6대1의 경쟁률을 나타냈다.남구 용호동 롯데건설 낙천대아파트는 25평형(3순위)이 14대1,34평형(2순위)이 1.2대1이었다. 경남 진해시 자은동 포스코건설의 ‘the#’은 15일까지 청약 접수 결과 33평형(1순위)이 2.3대1로 마감됐다.30평형은 2순위 8대1,44평형은 2순위에서 2.5대1로 각각 마감됐다. 지난 2일 포스코건설이 전주에서 청약을 받은 ‘the#’의 경우 2순위에서 평균 12.3대1,최고 17.8대1의 경쟁률을 기록했다. 집값을 잡겠다는 정부 의지에도 불구하고 분양시장이 달아오르는 것은 시중의 여윳돈이 그만큼 풍부하다는 뜻으로 풀이된다. ●분양권 ‘묻지마 투자' 피해 우려 최근 지방시장에서 청약경쟁률이 높게 나타나는 것에 대해 부동산전문가들은 지역 자체의 수요도 있지만 서울 등의 떴다방이 가세한 것이 큰 몫을 하고 있다고 분석한다. 최근 아파트를 분양한 일부 도시에는 수도권 떴다방들이 원정을 다녀온 것으로 알려졌다.주택업계 관계자는 “서울 등의 떴다방이 가세하지 않으면 붐이 일지 않아 높은 경쟁률을 내기 어렵다.”면서 “이같은 수요가 청약자의 절반에 육박한다.”고 말했다. 분양시장 과열은 기존 주택 값까지 끌어올리고 있다.또 떴다방이 가세한 시장은 나중에 분양권 가격이 떨어질 가능성도 있다.뒤늦게 분양권을 매입한 사람만 피해를 볼 수 있다. 부동산 전문가들은 “지방은 기존주택과 신규 분양 아파트의 가격 차이가 워낙 커 분양권을 잘못 샀다가는 거품 붕괴로 낭패를 볼 수 있다.”고 말했다. 주상복합아파트도 마찬가지다.주상복합아파트는 300가구 미만의 경우 일반분양을 하지 않아도 되는 등 청약이 쉽기 때문에 높은 인기를 누리고 있다. 그러나 정부가 강력한 집값대책을 검토하면서부터 주상복합아파트는 값이 하락세를 타고 있다.이런 상황에서는 ‘묻지마 청약’을 했다가는 손해를 볼 수 있으므로 조심해야 한다. 김성곤기자 sunggone@

‘증시가 날개를 달 수 있을까.’ 증권·투신업계가 정부의 부동산 투기 억제 정책과 때를 같이해 부동산에 몰려 있는 시중 부동자금을 증권시장으로 돌리기 위해 팔을 걷어붙였다.지난 5월 정부의 부동산 대책에 이어 나온 증시부양책이 한계에 봉착했다는 판단에서다. 증권업계와 투신업계 사장단 46명은 10일 증권업협회에서 합동 간담회를 갖고 부동자금을 증시로 돌리기 위해서는 비과세장기증권저축 상품의 상설화,신상품 개발,증권·투신사의 퇴직연금 사업 참여 허용 등이 필요하다는 데 의견을 모으고 이를 정부 등 관계 기관에 건의했다. 김진표 부총리는 이날 업계 건의사항에 대해 “수용할 게 있으면 하겠다.”고 말해 부분 수용 방침을 시사했다. ●효과는 장기증권저축 부활이 커 증권·투신업계는 부동산에 몰린 돈을 증권시장으로 돌리기 위한 각종 저축상품허용 등을 건의했다.이 가운데 증권업계가 가장 효과가 클 것으로 기대하는 것은 근로자주식저축이나 장기증권저축 등과 같은 세금 우대 장기증권저축 상품의 상설화.지난 1991∼1992년간한시적으로 판매한 증권저축상품의 최종 만기가 이달 22일로 도래하는데 이의 만기를 연장해 주는 것은 사실상 ‘부활’로 간주되고 있다.업계는 장기증권저축의 판매규모가 4조 5000억원에 달해 이를 상설화할 경우 증권시장의 버팀목이 될 것으로 보고 있다.장기증권저축 상품의 저축한도도 현행 5000만원에서 1억원으로 올려야 한다는 의견이 제시됐다. 증권업계는 이와 함께 지난해 증권거래세가 2조 300억원 규모로 총 국세에서 차지하는 비중이 2%수준으로 높아진 만큼 0.3%인 증권거래세율을 절반 수준으로 낮춰줄 것을 건의했다. 또 증권사의 주가연계증권(ELS)과 경쟁하는 은행권의 지수연동 정기예금(ELD)에 대한 현행 예금자 보호 장치를 없애고 은행권의 수시 입출금식 예금(MMDA)상품에 대해서도 현행 지급준비율 5%를 상향 조정하고 결제 및 이체 횟수를 제한하는 등 규제를 강화해야 한다는 의견을 내놨다.이밖에 증시활성화를 위해 신상품 개발 관련 각종 규제 완화,배당소득의 세제혜택 확대,시가배당 실시 유도 등을 건의했다. 투신업계는 증시수요 확충을 위해 장기 비과세 채권형 펀드나 장기 적립식 주식형 펀드 등의 신규 상품 판매를 허용해 줄 것을 요구했다. 또 투신권이 판매하는 실적배당 상품에 대해 투자 위험을 고려하지 않고 은행권의 확정 금리 상품과 같은 15%의 세율을 적용하는 것은 부당하다며 5% 또는 10%로 배당소득세율을 낮추도록 건의하기로 했다. ●건의안 상당수 수용여부 미지수 이날 모임에서 참석자들은 부동산 안정화 대책과 맞물려 부동산 쪽에 몰려 있는 자금의 흐름을 증시로 돌리기 위한 아이디어로 증권·투신업계의 만기 3∼5년짜리 장기증권저축상품에 가입할 경우 주택청약권을 부여하는 방안을 제시했다.또 부동산 매각시 매각 대금으로 주식을 매입할 경우 양도소득세를 감면해 주는 방안도 나왔으나 현실성이 없다는 이유로 건의 사항에서 제외됐다. 간담회에 참석한 증권업협회 김명기 상무는 “참석자들이 부동자금의 증시유입을 위해 다양한 의견을 제시했다.”면서 “재경부도 업계에서 부동자금을 증시로 유인할 신상품을 개발하면 적극 도와 주기로 약속했다.”고 말했다. 그러나 장기증권저축 상설화의 경우 증권투자자에 대한 세제 혜택 등의 형평성 문제 때문에 재경부가 그동안 난색을 보여온 점에서 부동산 대책과의 저울질 속에서 수용 여부가 결판날 전망이다. 거래세 인하는 일단 액수가 미미한 것으로 평가된다.이에 따라 정부가 어떤 카드를 뽑아들지에 따라 향후 증시 향방이 달라질 가능성이 있다. 강동형기자 yunbin@

정부의 부동산 추가대책 발표가 임박하자 서울 강남권과 경기 분당 등의 주택거래가 중단되는 등 시장이 급속히 위축되고 있다. 투자자와 중개업소들 사이에서 지금은 매입시기가 아니라는 인식이 확산되면서 매수세가 실종됐다.과거 정부 대책이 불시에 나왔던 것과 달리 이번에는 예고됐기 때문이다. 다만,대책의 내용이 확정되지 않은 만큼 좀더 기다려 보자는 것이 대체적인 분위기다.그렇다고 해서 호가가 내려가는 것도 아니다.강남구 대치동 은마아파트 31평형은 7억∼7억 4000만원,34평형은 8억 2000∼8억 5000만원에 매물이 나오고 있다.9·5대책 이전보다 조금 오른 가격이다. 대치동 금탑공인은 “추가대책 검토 영향으로 2주전부터 거래가 사실상 끊겼다.”면서 “매물은 나오지만 매수하려는 사람이 없어 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 부동산 전문가들은 “만약 추가 대책이 근본적인 처방이 되지 못할 경우 집값이 오히려 더 뛸 가능성도 있다.”고 걱정한다.9·5대책뿐 아니라 과거 대책이 나온 뒤에도 대부분 집값이 크게 뛰었다.김성곤기자 sunggone@

주택금융제도가 급변하고 있다. 지금은 시중은행의 담보대출 비율이 줄어 대출 받아 집 사기가 어렵지만 내년부터는 장기저리로 집을 장만할 수 있는 모기지(Mortgage)제도가 도입된다. 부동산 전문가들은 “실수요자든 투자자든 집을 사려면 바뀌는 주택금융제도를 꼼꼼히 살펴본 뒤 시기나 대상을 결정해야 한다.”고 조언했다. ●내년 모기지제도 도입 정부는 내년부터 집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있도록 자금을 대출해주는 모기지제도를 도입한다는 계획아래 한국주택금융공사법(안)의 제정을 추진 중이다. 선진국에서 일반화된 모기지를 활용하면 집값의 70%까지 20년 장기대출받을 수 있다.금리는 6.8%선이 될 전망이다.여기에 상환액에 대한 소득공제를 받으면 금리는 6%(고정금리) 안팎으로 떨어진다. 예를 들어 2억원짜리 주택을 구입하려면 자기 돈이 6000만원만 있으면 된다.나머지는 한국주택금융공사에서 빌리면 된다.대신 매월 이자(6%기준) 70만원과 원금을 포함해 월 100만원을 상환해야 한다. 서민들로서는 법의 제정 추이 등을 잘 살펴본뒤 집 마련 시기를 조절할 필요가 있는 것이다. ●시중은행 대출 하늘의 별따기 지난해부터 시중은행의 주택담보대출 인정 비율이 축소되기 시작했다.지난해 9월 시세의 60%선으로 축소되더니 올들어서는 50%로 줄었다.최근에는 재건축 아파트의 경우 40%로 축소됐다.여기에서 전세금을 빼고 나면 실제로 대출받을 수 있는 돈은 거의 없다고 할 수 있다. 물론 강남은 사정이 좀 다르다.담보비율이 축소됐지만 집값이 올라 절대적인 대출 금액에는 큰 변화가 없다.이를테면 9억짜리 집의 담보비율이 60%에서 50%로 떨어지면 대출한도는 5억 4000만원에서 4억 5000만원으로 줄지만 그동안 집값이 10억원 이상으로 올랐다면 대략 5억원(10억원×0.5) 이상을 대출받을 수 있다. 그러나 강북은 상대적으로 집값이 덜 올라 대출을 받아 집을 산다는 것은 사실상 불가능하다. ●모기지와 은행대출 비교해봐야 모기지가 좋은 제도인 것은 분명하지만 아직 변수가 많다.집값의 70%를 대출받을 경우 서민 입장에서는 원리금 상환이 부담스러울 수밖에 없다.250만원짜리 봉급생활자가 2억원짜리 집을 사서 매월 원리금으로 100만원을 낸다면 생활에 지장을 받을 수 있다. 이자도 6% 안팎이면 결코 낮은 것이 아니다.대출금액이 상대적으로 적기는 하지만 시중은행의 담보대출 금리도 6% 안팎에 불과하다.요즘에는 6%에 못미치는 곳도 많다. 어차피 정부안대로 20년 만기 상환조건에 금리가 6% 안팎이면 집값의 70%까지 대출받기가 쉽지 않다.50% 안팎의 대출을 받으려면 시중은행과 모기지를 비교할 필요가 있다. 건설산업연원 백성준 책임연구원은 “미국의 경우 모기지를 이용한 집 매입자의 상환부담액이 월 소득의 30%선에서 결정된다.”면서 “이런 점을 감안하면 모기지 상환기간을 연장하는 등의 보완이 필요하다.”고 말했다. 고종완 RE멤버스 사장은 “모기지 제도가 금리는 시중 은행 수준이지만 고정인데다 대출한도가 커 실수요자들이 활용 가능한 제도”라며 “모기지든 시중은행의 대출을 활용하든 반드시 정확한 집값 전망이 전제돼야 할 것”이라고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@

국민은행 사외이사들이 월급을 전부 국민은행 주식 매입에 투입해온 것으로 밝혀졌다.이같은 ‘전통’은 4년째 이어지고 있다. 3일 국민은행에 따르면 지난 3월21일 주총에서 선임된 12명의 사외이사들은 매월 21일 급여를 받으면 국민은행 주식을 자발적으로 매입하고 있다.현재 국민은행 사외이사 월급은 350만원 수준이다.국민은행의 주가가 3월 이후 21일 기준으로 3만∼4만 2000원 사이에서 움직였기 때문에 매월 80∼115주 가량을 사들인 셈이다.주식 매입은 주로 월급을 받는 당일 이뤄진다. 은행 이사회 관계자는 “사외이사들이 직접 주식을 사들여 보유함으로써 주주의 편에 서서 주주이익을 대변하고 이사회 의사결정시 주주가치 극대화를 위해 노력하는 분위기가 높아졌다.”고 말했다.사외이사는 이사회에서 경영진의 제안을 통과시키는 ‘거수기’ 역할을 한다는 비판도 있으나 금융권을 중심으로 사외이사의 책임이 부각되면서 자발적인 참여활동이 강화됐다는 것이다. 국민은행 사외이사들이 주식을 매입하기 시작한 것은 4년 전인 1999년으로 거슬러 올라간다. 당시 주택은행의 사외이사로 선임된 브루스 윌리슨 미국 앤더슨경영대학원장이 사외이사진에게 “월급으로 주식을 매입해 주주 입장에서 의견을 개진하자.”고 제안한 것이 공감을 얻었다.그때부터 매년 10명 안팎의 사외이사들이 이를 자발적으로 실천해왔다.2001년 11월 국민·주택은행이 합병된 뒤에도 전통으로 내려오고 있다. 은행 관계자는 “그동안 매년 사외이사들이 바뀌어도 주식 매입에 동참했으며,한 명도 임기중 주식을 팔지 않았다.”고 말했다.이 관계자는 “사외이사를 포함한 임원들이 일정 지분 이상의 주식을 사고 팔 때에는 주식변동 내역을 금융감독원에 보고해야 하는 규정 때문에 번거로운 점이 작용하는 측면도 있지만,이보다는 주식 보유를 통해 이사로서 보다 적극적으로 활동하기 위해 매도하지 않는 이유가 더 큰 것 같다.”고 말했다. 국민은행의 한 사외이사는 “3월 이후 주가가 조금씩 올라 다행스럽지만 조정을 받을 때마다 기업가치가 제대로 반영되지 않은 것 같아 속상할 때도 많다.”면서 “앞으로도 의사결정을할 때 주주에게 이익이 되는 쪽으로 의견을 적극 개진할 것”이라고 말했다. 김미경기자

건설교통부는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’의 후속 조치로 투기과열지구에서 재건축조합의 조합원 지분을 사고파는 행위를 제한하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 마련,2일자로 입법예고한다고 1일 밝혔다.개정안은 이번 정기국회를 거쳐 내년 초 시행될 예정이다. ▶관련기사 22면 개정안에 따르면 투기과열지구에서 아파트 재건축조합 설립인가 이후 재건축 단지의 주택이나 토지를 사들일 경우 조합원 자격 취득이 금지된다.조합 설립인가 여부를 모르고 주택 등을 사들일 때는 조합이 150일 이내에 조합인가일 당시의 주택가격을 기준으로 현금 정산토록 했다. 이번 조치로 수도권 재건축 아파트 가운데 9만 1768가구는 조합원 명의변경이 금지된다. 다만 재건축단지의 주택을 상속받거나 재건축 단지 밖의 주택을 상속받아 그 주택으로 가구원 전원이 이전하는 경우는 예외가 인정된다.또 결혼 등으로 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하거나 가구원 전원이 해외로 이주할 때는 예외를 인정하기로 했다. 법 시행 전에 조합설립 인가를 받은 단지는 한 차례에 한해 조합원자격 취득이 허용된다.17만 2857가구가 이에 해당된다. 류찬희기자 chani@

재건축의 인기 하락으로 관심을 끌고 있는 재개발도 최근 규제가 늘면서 투자 리스크가 커지고 있다. 지분 쪼개기가 금지되고 종세분화로 용적률이 낮아질 경우 수익내기가 쉽지 않기 때문이다.따라서 재개발도 이제 실수요 위주로 접근해야 한다는 지적이 나오고 있다. ●곳곳에 지뢰밭 종세분화를 주목할 필요가 있다.재건축과 더불어 재개발 지역도 종세분화되면 2종 판정을 받을 공산이 크다.이렇게 되면 용적률이 200% 이하,층고도는 7층 또는 12층으로 제한받는다. 지분 쪼개기도 투자리스크를 높이는 요인이다.단독이나 다가구 주택을 분할 등기해 다세대로 바꾸는 지분 쪼개기는 재개발지구에서 성행했다. 지분 쪼개기의 문제는 무분별한 지분나누기로 조합원 수가 늘어나 건립 가구 수에 근접한다는 점이다.일반 분양 물량이 줄어들어 조합원들의 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없다.이런 사실을 감안하지 않은 채 재개발 지분을 매입했다가 낭패를 볼 수 있다. 서울시는 늦게나마 조례 개정을 통해 이같은 지분 쪼개기를 금지하는 한편 이미 지분을 나눈경우에도 제한을 두기로 했다.그러나 규정이 너무 복잡하다.매입시에는 세부 규정을 잘 알아봐야 한다.현재 이 조례는 시의회에서 재심의 중이다.재개발 관련 내용은 변화없이 10월 중 실시될 것으로 보인다. 최근 재개발 조합에 대해 임대주택을 20% 이상 짓도록 한 것도 재개발의 수익성을 악화시키는 요인 중 하나다. ●어떻게 바뀌나 서울시는 주거환경 정비 조례안을 이달 중 시행한다.조례가 시행되면 지분나누기를 통해 다세대로 전환된 조합원은 입주권을 받지 못한다. 또 조례 시행 이전에 60㎡(18평) 이상으로 지분이 나눠진 것에 대해서는 입주 자격을 인정해 주기로 했다.그러나 60㎡ 미만으로 나뉘는 경우 분양시 임대주택이나 60㎡ 이하의 주택을 배정할 방침이다. 그러나 조례 시행일 이전에는 지분나누기가 가능하다며 단독이나 다가구의 지분을 나눈 뒤 이를 시장에 내놓은 매물도 제법 많다. 또 재개발사업의 임대주택 비율은 전체 건립 가구 수의 20% 이상이거나 아니면 재개발지구에 살고 있는 세입자 수의 40% 이상으로 구분,이 가운데 가구 수가 많은 쪽을 결정하도록 했다. ●건축물 관리대장 열람은 필수 60㎡ 분양주택에 입주할 수 있는 자격은 원래부터 다세대나 단독,지분을 나누었더라도 60㎡ 이상으로 나눈 경우에만 주어진다.이런 사실을 모르고 지분을 사들이면 손해를 보게 된다. 따라서 건축물 관리대장을 반드시 열람해야 한다.대장에는 분할 여부에서부터 몇㎡로 분할했는지 등이 나온다. 미리주 닷컴 김종수 부장은 “지금 재개발 시장은 격변기인 만큼 투자시 건축물 관리대장을 살펴본 뒤 하자가 발견되면 과감히 손을 떼는 것이 현명하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

1969년 청계천 복개와 함께 시민아파트 1호로 지어져 30년이 지난 중구 황학동,종로구 창신·숭인동 삼일아파트가 연말부터 헐린다. 서울시는 황학·숭인지구에 이어 그동안 시와 주민들간 이견으로 미뤄져왔던 창신지구 6개동 철거계획에 대해서도 합의가 이뤄졌다고 24일 밝혔다. 이에 따라 시는 창신·숭인동 12개동에 대해 3∼7층을 철거하고 1∼2층 상가는 남기는 방식의 부분 철거를 위한 건물매입 작업을 벌일 예정이다.매입에는 모두 150억원이 들어갈 것으로 보인다. 이와는 달리 재개발조합이 설립된 황학지구 12개동에 대해서는 완전 철거 뒤 지하 4층,지상 33층짜리 주상복합건물로 재개발을 추진할 계획이다.시 관계자는 “아파트 소유자에게는 건물 보상비 외에 송파구 장지동 택지개발 예정지의 국민주택 32평형(전용면적 25.7평) 특별분양권을,세입자에게는 이주비용,또는 임대아파트 입주권을 줄 방침”이라고 말했다. 시는 연내에 주민보상을 마친 뒤 숭인지구는 내년 초에,창신지구는 같은 해 6월,재난위험에 따라 경계구역으로 지정된 황학지구는 연말부터 철거된다.내년 말이면 3개 지구 철거가 끝나 삼일아파트는 35년만에 역사 속으로 사라진다. 송한수기자 onekor@

결혼 8년만에 내집마련을 한 홍모(38)씨.이전 주인 임모(40)씨가 A은행에서 받은 담보대출 3000만원을 대신 갚는다는 조건으로 집을 샀다.홍씨는 최근 여유자금이 생겨 대출금을 모두 갚고 근저당권을 없애기 위해 A은행을 방문했다가 아연실색했다. 홍씨가 근저당권을 없애려면 임씨가 A은행에서 받은 신용대출 1500만원도 같이 갚아야 한다는 말을 들었기 때문이다.A은행 관계자는 한술 더 떠 “홍씨가 임씨의 대출금 4500만원을 모두 갚지 않으면 홍씨 소유의 아파트가 경매로 넘어가는 불상사가 발생할 수 있다.”고 경고했다. 22일 국민은행에 따르면 이같은 피해 사례는 대출관련 소비자 민원 중 16%를 차지할 정도로 민원이 끊이지 않고 있다.특히 가을 이사철을 맞아 부동산 매매에 따른 각별한 주의가 필요하다. 주택담보 대출의 경우 대부분의 고객이 홍씨처럼 ‘포괄’ 근저당으로 담보계약을 체결,근저당권의 피담보채무 범위에는 담보대출뿐 아니라 이후 발생하는 채무자의 모든 신용대출(보증채무,카드대금 등)도 포함된 경우로 한다.다시 말해 이전주인(매도인)이 신용대출을 받거나 카드대금이 연체될 경우 근저당은 새 주인(매수인)이 담보대출뿐 아니라 신용대출,카드 채무액까지도 갚아야 풀리게 돼 있는 것이다. 국민은행 가계여신팀 손홍익 차장은 “담보권이 설정된 부동산을 사고 팔 때 이같은 피해를 방지하기 위해 ‘피담보 채무확인서’를 금융기관에서 발급받는 것이 좋다.”고 조언했다. 피담보 채무확인서 발급제도란 부동산 매수인이 근저당 설정 부동산을 매입할 때 은행에서 해당 부동산과 관련된 매도인의 모든 채무를 파악할 수 있도록 요청하는 것을 말한다.이 제도는 지난 4월 금융감독원에 의해 도입됐으며,현재 국민은행과 농협에서 실시하고 있다.확인서를 발급받으려면 이전 주인이 금융기관을 방문해야 하지만 새주인이 신청하는 경우 매도인의 ‘금융거래 제공 동의서’를 첨부해 금융기관에 제출하면 된다. 김유영기자 carilips@

집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에 발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. 집값대책이 쏟아지고 있다.올들어서도 1·8대책을 포함, 굵직한 것만 무려 7건에 달한다.한달에 한번꼴로 집값대책이 나온 셈이다.지난해에발표된 것까지 합하면 이들 대책을 꿰기도 쉽지 않을 정도다.전문가들조차 헷갈리고 있다.횟수뿐만 아니다.내용도 자주 바뀐다.서울·수도권 거주자들이라면 누구나 관심을 가진 경기도 성남시 판교 신도시만해도 면적과 건립가구수가 줄었다 늘었다 하더니 이제는 평형도 고무줄처럼 왔다갔다 한다.이렇다보니 일반인들은 헷갈리는 정도가 아니라 정신이 없을 정도다.특히 메가톤급이라는 9·5대책 앞에서는 어떻게 해야 할지 난감할 뿐이다.집값은 오를 것인지,아니면 내릴 것인지 도무지 판단이 서지 않기 때문이다.연이은 대책과 출렁이는 시장의 한 가운데에서 갈피를 잡지 못하는 수요자들을 위해 부동산전문가들로부터 9·5대책 이후의 집값전망과 내집마련 전략을 알아봤다. ●고강도 효력도 크다 전문가들은 이번 조치가 그동안의 어떤 조치보다 강력한 것이라는 데에 의견을 같이했다.그런 만큼 효과도 과거와는 다를 것이라는 분석이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “조합원 지분 거래를 금지시키는 것을 뼈대로 하는 이번 대책은 지금까지와는 다른아주 강력한 조치”라며 “가격이 떨어진 후 안정국면으로 접어들 것”이라고 얘기했다. 김 사장을 포함, 설문조사에 응한 7명의 전문가가 모두 강도의 차이는 있었지만 가격하락을 예상했다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “지난 2∼3년간 올랐던 집값이 하락기에 접어든 시점에 이번 대책이 나왔다.”면서 “당분간 집값이 고개를 들기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. ●효과 지속여부는 의견 엇갈려 김성식 연구위원은 집값이 단기는 물론 중장기 관점에서 볼 때 하락할 것이라고 분석했다.현재 지어지는 물량이 200만가구 주택 건설 때보다 많고,이 가운데 수도권 물량이 60%나 돼 이들 주택이 입주를 시작하면 공급과잉이 우려된다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 박사도 “7월부터 일반주거지역 종세분화와 도시 및 주거환경정비법의 제정 등에 이어 나온 이번 대책은 재건축 아파트 가격하락의 기폭제가 될 것”이라며 “이번 재건축 가격대책이 후일 재건축 부양대책으로 이어지지 않기를 바란다.”고 말했다.자칫 재건축 시장을 완전히 죽일 정도로강도가 높다는 주장이다. 반면 김영진 사장이나 부동산 114 김희선 전무,닥터아파트 곽창석 이사,고종완 RE멤버스 대표,김선덕 건설산업전략연구소 소장 등 실물 가까이에 있는 전문가들은 이번 대책이 최소한 2∼3개월은 약발을 받겠지만 항구적인 대책은 아니라고 입을 모은다.내년부터는 가격이 오를 것이라는 의견도 적지 않다. 고종완 대표는 “집값이 크게 오르기는 쉽지 않겠지만 내려가는 데에도 한계가 있다.”면서 “내년 초에는 반등을 시도할 수도 있다.”는 입장을 보였다. 김영진 사장도 “내년에는 ‘모기지’(주택저당) 제도가 도입되면 내집 장만에 나서는 사람들이 많을 것으로 보인다.”면서 올해는 약세를 유지하겠지만 내년에는 장담할 수 없다.”고 말했다. ●기존 주택 언제 사나 대부분의 전문가들이 2∼3개월 후를 기존주택 매입의 적기로 꼽았다.김희선 이사는 “올해는 입주물량도 많고 대책의 충격도 있는 만큼 내년초 쯤 사면 저점이 될 것 같다.”고 말했다.고종완 대표는 10∼11월중 5%가량 가격이 내린 급매물을 노리는 것이 좋다.“면서 “11월초 수능시험이 끝나면 강남은 집값이 오르는 만큼 그 이전이 좋다.”고 말했다.김선덕 소장은 “최소한 이번 조치의 약발이 2∼3개월은 간다.”면서 “기존 주택의 매입시기는 연말이나 연초가 적당하다.”고 조언했다. 반면 곽창석 이사는 “지금 급매물이 나오고 있지만 매입여력이 있는 사람이 많지 않다.”면서 “시기보다는 어떤 위치에 있는 어떤 물건이냐가 중요하다.”고 말했다. 김현아 박사는 “매입시기보다는 어떤 물건을 사야하는지가 문제다.”면서 “지금 꼭 집을 사겠다면 그 지역에서 가장 좋은 이른바 지표아파트를 매입하라.”고 권했다.이런 아파트들이 가격이 오를 가능성이 커 손해보지 않는다는 것이다. 반면 김성식 연구원은 “집값은 약세국면에서 벗어나기 힘들 것”이라며 “전세를 살면서 장기적인 관점에서 매수타이밍을 보라.”고 조언했다. ●신규 청약은 느긋하게 7명의 전문가 대부분이 느긋한 청약자세를 견지하라고 주문했다.판교나 김포,파주 등 각종 신도시들이 분양대기중인 데다 앞으로 가격이 폭등할 가능성이 작은 만큼 충분히 기다렸다가 청약하라는 것이다. 김희선 전무는 “투자자가 아닌 실수요자라면 느긋한 자세로 반드시 골라 청약해야 한다.”면서 “10년 쯤 뒤에 팔겠다는 자세로 청약하라.”고 조언했다.김현아 박사도 “지금 청약해도 괜찮지만 대신 족집게 청약을 해야 한다.”고 말했다. 김영진 사장은 “신규 분양 아파트는 서두를 필요가 없다.”면서 “특히 요즘 많이 나오는 1,2동짜리 아파트는 시장이 안정되면 가격이 약세를 면치 못할 것”이라면서 “이런 아파트는 청약을 피하는 것이 좋다.”고 말했다. 곽창석 이사는 “규제를 가하면 가할 수록 강남권 공급은 줄어드는 만큼 강남권에서 좋은 물건이 나오면 지체없이 청약할 필요가 있다.”면서 “그렇지 않은 경우 관망하는 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성식 연구위원은 당분간 신규분양에도 응하지 말 것을 권했다.그는 “앞으도 분양물량도 늘어날 뿐 아니라 분양가에 대한 간접규제가 시작될 가능성이 크다.”면서 “이렇게 되면 가격이 떨어질 수 있는 만큼 신규 청약도 한동안 지켜보라.”고 말했다.고종완 사장은 “통장이 있는 사람은 택지지구 아파트를 노리는 것이 현명하다.”면서 “통장이 없는 사람도 지금부터 통장을 만들어 향후 건설되는 신도시를 노리는 것도 괜찮다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

도심 인근 장기미집행 도시계획시설의 상당부분을 차지하는 도시자연공원 취락지의 건축 규제가 완화된다. 또 쌈지공원 등 소공원이 생기고 개인이 녹지를 제공하면 종합토지세 감면 등의 혜택이 주어지며 시·군 조례로 정한 도시공원에서 행상·노점상을 하거나 애완동물을 동반하면 과태료를 물린다. 건설교통부는 도시공원과 녹지를 확충하고 대표적 장기미집행 시설인 도심 인근 도시자연공원을 적절하게 관리하기 위해 이같은 내용의 도시공원법 개정안을 마련,8일 입법예고한 뒤 내년 7월1일부터 시행한다고 7일 밝혔다. 개정안에 따르면 관악산,남산,청계산 등 도시자연공원은 법 시행일 이후 2년 이내에 도시공원구역으로 자동 전환되고,구역내 마을은 취락지구로 지정해 허용되지 않았던 단독주택 신축,슈퍼마켓·이용실 등 근린생활시설 설치가 가능하도록 했다.취락지구를 제외하고 구역내 지목이 대(垈)인 토지에 대해서는 매수청구제를 도입하도록 했다. 건교부는 10년 이상 장기미집행 시설 중 42%가 도시자연공원이어서 개정안이 시행되면 미집행시설이 상당부분 해소되고 지자체의 매입 의무도 줄어들 것으로 기대했다. 그러나 이들 도시자연공원에 이미 취락지구가 무분별하게 형성된 데다 건축 규제까지 완화되면 난개발을 부추길 우려가 많다는 지적도 나오고 있다. 개정안은 또 공원을 훼손하는 행위는 300만원 이하 벌금을 물리도록 했다.나무를 말라죽게 하거나 오물을 버리는 행위,행상·노점상,공원에 애완동물을 데리고 들어가는 행위 등에 대해서는 각 10만원 이하 과태료를 물릴 방침이다. 류찬희기자

완벽한 대책은 없다. 정부의 ‘9·5 집값안정대책’ 이후 서울 강남의 일부 재건축 아파트에서는 매물이 나오는 등 재건축 시장의 진정조짐이 엿보이고 있다. ●매물 가뭄에 콩나듯 대치동 은마아파트의 경우 집값상승의 기대감으로 그동안 매물을 거의 찾아볼 수 없었다.그나마 가뭄에 콩 나듯이 나오는 매물도 대기자들이 눈깜짝할 사이에 사들이곤 했다.물론 가격은 그 전 거래가격보다 2000만∼3000만원이 오른 채 거래된다.심한 경우는 5000만원이 오르기도 했다. 이런 아파트 단지에서 매물이 나온다는 것은 정부가 기대하던 것이다.그러나 4000여가구가 넘은 단지에서 단지 4∼5개의 매물이 나왔다고 이 집값이 떨어질 것이라고 속단하는 것은 금물이다. ●1~2주 더 지켜봐야 아직도 강남의 중개업소에서는 집값이 내릴 것이라는 전망을 내놓기를 주저한다.‘1∼2주 지나봐야 안다.’는 대답이 가장 많다.그동안 정부의 온갖 대책에도 불구하고 일정 기간이 지나면 집값이 다시 상승했기 때문이다. 강남구 대치동 G공인 관계자는 “아직 집값이 떨어질 것이라고 단언하기 어렵다.“면서 “추석 이후에나 시장의 흐름이 잡힐 것”이라고 말했다. 심리적 충격은 충분히 줬지만 곧바로 회복될지 아니면 이것이 집값하락으로 이어질지는 미지수라는 얘기이다.이번 9·5대책을 포함,정부대책의 줄기는 대체로 세금과 규제 및 억제로 가격을 잡아보겠다는 것이었다. 이에 따라 지난해 9·4대책 때부터 양도소득세 부담을 늘려왔다.투기지역을 확대,실거래가로 양도세를 부과하더니 급기야는 내년도 세제개혁을 통해 단기 양도자에게는 양도차익의 50%를 환수하기로 했다.또 면세기준도 ‘3년 보유-2년 실거주’로 강화했다.양도세 중과와 더불어 재건축 아파트 후분양제를 도입하고 도시 및 주거환경정비법을 통해 재건축 추진요건을 강화했다. ●공급 무시한 반쪽 대책 그렇다고 지금 정부가 내놓은 대책이 완벽하다고 할 수 있는 것도 아니다.곳곳에서 허점이 노출된다.큰 평형의 집값이 뛸 것이라는 점과 이미 사업승인이 났거나 조합설립인가가 난 재건축 아파트의 경우 가격이 더 오를 것이라는 점이다.주상복합아파트나이미 한물간 것으로 평가받는 중대형 오피스텔 상승장이 올 것이라는 얘기도 나온다. 세중코리아 김학권 사장은 “이번 조치로 인한 시장의 심리적 충격이 강해 한동안 강남의 집값은 약세를 보이겠지만 방심은 금물”이라면서 “강남 주택시장은 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 ‘풍선장세’였던 만큼 단속이나 규제만으로 가격을 잡는 것은 한계가 있다.”고 말했다. ‘지금 강남에서 집사는 사람치고 시세차익 노리지 않는 사람 있습니까.’‘실수요자는 그러면 손해보고 사야 실수요자입니까.’ 강남에서 집을 매입하는 수요자들을 둔 해석이다.강남에는 분명 투기꾼들이 있다.이들은 가격을 조작하기도 한다.그러나 그에 못지않게 실수요자도 많다.33평짜리 아파트는 7억∼8억원을 주고도 사겠다는 욕구를 가진 실수요자들은 반드시 존재한다.강남에 사는 한모씨는 “정부는 강남의 거래자를 모두 투기꾼으로 생각하는 것 같다.”면서 “이런 사고방식으로는 문제를 풀 수 없다.”고 일침을 놓았다. ●대체신도시 등 고려할 때 정부의 이번 대책에는 이같은 수요자들을 위한 공급대책이 빠졌다.시장의 반응을 본 후 신도시 등 공급측면의 대책도 나올 가능성이 크다. 미르하우징 임종근 사장은 “규제와 세금은 집값을 잡는 가장 손쉽고도 허점이 많은 정책”이라면서 “대체신도시를 짓든지 아니면 용적률을 높여 공급량을 늘리든지 하는 방안도 검토해야 한다.”고 말했다. 이와 함께 이번에 대책에서 빠진 것이 공급측면 가운데에서도 분양가 문제이다.최근의 집값상승은 재건축 아파트가 주도한 부분도 있지만 분양가 상승도 한몫을 단단히 했다.그러나 이런 부분에 대한 대책은 나오지 않았다. 김성곤 기자 sunggone@

‘집을 팔아야 하나 말아야 하나’ 정부가 내년부터 양도소득세를 대폭 인상키로 함에 따라 주택보유자들의 고민이 점점 커지고 있다. 정부안대로 세제개편안이 확정되면 내년부터 1년이 안돼 팔면 최고 14%포인트,2년 내에 팔면 4%포인트 가량 양도세가 오르기 때문이다.자칫 매도 타이밍을 놓치면 세금부담이 크게 늘어날 수도 있다.반대로 내년부터 양도세가 오른다고 성급하게 파는 것도 금물이다. 집값 상승전망이나 세금 부담 증가 등을 고려해 매도시기를 선택해야만 양도세 증가에 현명하게 대처하는 방안이라고 부동산전문가들은 지적하고 있다. ●강남 집값엔 큰 영향없다 단기 보유자에 대한 양도세 부담이 내년에 크게 늘어나지만 최근 문제가 되고 있는 강남의 집값에는 별다른 영향이 없을 것이라는 분석이다. 강남이라는 지역 특성상 급매물이 없는 데다가 최근 들어 강남의 주택시장은 예전의 단기투자자는 거의 사라지고 중장기투자자로 대체된 상태다. 게다가 학군 등을 이유로 강남으로 유입되는 실수요도 만만치 않다.양도세가 오른다고 갑작스레 매물을 내놓지도 않을 것이라는 게 부동산전문가들의 진단이다. 일부에서는 양도세가 오르면 늘어난 세부담까지 고려해 호가를 매길 경우 가격이 오히려 오를 수 있다는 분석도 나온다. RE멤버스 고종완 대표는 “단기투자 수요는 사라지겠지만 주택보유자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 경우는 없을 것”이라며 “강남 집값에는 별다른 영향을 주지 못할 것”이라고 말했다. ●매물공백 우려된다 신규투자는 줄어드는 대신 매물도 드물어질 가능성이 크다.세금부담이 늘어나더라도 집값이 그만큼 오르면 된다는 생각에 매물을 내놓지 않는다는 것이다. 특히 집을 사들인지 1∼2년이 경과한 경우 1∼2년가량 더 보유해 3년이 되면 세금부담이 줄어드는 만큼 팔지 않고 보유로 방향을 전환할 가능성이 크다.이렇게 되면 강남권의 경우 매물 공백사태가 와 가격이 오히려 오르는 역효과가 나타날 수도 있다. 김영진 사장은 “강남은 매물부족으로 집값이 하루가 다르게 올랐는데 자칫 이번 조치가 매물공백으로 이어지면 집값을 잡기 힘들어질 수도 있다.”고 말했다. ●보유 3년지나면 세금부담 줄어 전문가들은 대체로 팔지 말라고 조언한다.물론 매입한지 1년이 안된 데다가 집값 상승 전망이 낮은 경우 파는 것도 고려해 볼 만하다.그러나 1년이 지난 경우라면 장기보유하는 것이 양도세 부담 증가에 대비하는 요령이라고 할 수 있다.실제로 서울 잠실주공 1단지 13평형은 세금부담이 36%에서 40%로 증가하더라도 양도세 부담은 625만원밖에 늘어나지 않는다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 분석이다. 부동산전문가들은 “양도세 부과는 소리만 요란했지 시장에 주는 충격은 그리 크지 않을 것”이라면서 “공급을 늘려 집값이 오르지 않을 것이라는 심리가 확산돼야만 정부의 정책이 효과를 발휘할 수 있을 것”이라고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

국군창동병원 부지의 활용을 놓고 서울시와 도봉구가 갈등을 빚고 있다.도봉구가 이미 도시계획시설을 결정고시하고 중기 활용계획까지 세운 상태에서 서울시가 이 땅을 매입,공공임대주택을 짓겠다고 나섰기 때문이다. 오는 2008년까지 충북으로 옮기는 은평구 녹번동 국립보건원 부지는 서울시가 사들여 공공시설을 유치하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 서울시는 27일 “내년 4월 덕정병원으로 통합 이전하는 도봉구 도봉동 국군창동병원 부지와,2008년 말 충북 오송으로 옮기는 은평구 녹번동 국립보건원 부지의 난개발을 막기 위해 이들 부지를 협의 매입키로 하고,이런 내용을 골자로 한 ‘공유재산 관리계획 변경계획안’을 시의회에 제출했다.”고 밝혔다. 창동병원은 1만 5000평이며,국립의료원은 3만 1000평이다.두 곳의 매입 예정가격은 공시지가로 계산해 1829억원에 이른다.2곳 모두 교통이 좋고 평지에 위치해 건설업계가 아파트 건립부지로 눈독을 들이고 있다.아파트가 들어서면 교통·상하수도 등 문제가 심해져 난개발을 우려하는 목소리가 높았다.시는 창동병원 부지를 서울시의 공공임대주택 10만 가구 건설 계획과 연관시켜 활용할 예정이며,국립보건원부지를 전용공연장 건립과 공공청사 부지로 쓸 예정이다. 시의 이 같은 계획에 대해 은평구는 “국립보건원에 공공시설을 유치하기 위해 시가 우선 매입하는 것에 동의한다.”며 “구체적인 활용 문제는 추후 논의할 계획”이라고 밝혀 시와 이견이 없다.도봉구는 그러나 이미 활용계획을 수립해 도시계획 공고까지 했다고 반발,시와 갈등이 예상된다. 도봉구는 1만 5000평 가운데 1만평을 공공용지로 확보하고,3000평을 사회복지시설로,나머지 2000평에 도서관을 짓기로 하고 지난 6월초 구 도시계획을 결정 고시했다.시와 다른 계획을 갖고 있는 것이다.또 2008년까지 5년간 해마다 80여억원씩 410억원을 지급하고 부지를 매입하기로 국방부와 원칙적으로 의견 접근을 본 상태다. 구 관계자는 “결정 고시된 도시계획은 5년간 변경이 불가능하다.”면서 “시가 부지매입에 앞서 구청과 충분히 협의했으면 한다.”고 밝혔다. 조덕현기자 hyoun@

주5일 근무제 도입으로 전원형 부동산이 유망 투자 상품으로 떠오르고 있다. 근무 시간 단축으로 레저 수요가 늘어나고 이를 충족시키기 위해 대도시 주변의 부동산이 개발 압력을 받게 되면 거래가 빈번해지고 값도 오를 것으로 전망되기 때문이다. 부동산 전문가들은 주5일제 시행으로 가라앉은 토지 시장이 살아날 것으로 전망했다.아파트로만 몰렸던 뭉칫돈이 도시 주변 소규모 토지 시장으로 분산 유입되는 현상도 눈에 띌 것으로 점쳤다.특히 대규모 리조트 단지 개발 주변의 부동산에 투자자들이 몰릴 것으로 예상했다. ●전원형 부동산 인기 상승몰이 소액 투자의 대표 주자격인 펜션과 전원주택 투자가 눈에 띄게 늘어날 전망이다.특히 관광펜션은 건물 신축이나 개·보수때 관광진흥개발기금을 장기 저리로 지원받을 수 있도록 하는 내용의 관련 법률 개정작업이 진행 중이어서 투자자들의 관심을 끌고 있다.문화관광부는 관련 법규를 마련,내년부터 자금을 지원할 계획이다.관광펜션으로 지정받기 위해선 자연 및 주변환경과 어울리는 3층 이하로 객실이30개 이하여야 한다.분양이나 투자 회원 모집 형태의 펜션은 관광 펜션에서 제외된다. 펜션 투자 유망지로는 강원도 평창,홍천,인제 등이 꼽힌다.평창군의 경우 올들어 펜션 건축허가 신청 건수가 80건에 이르고 있다.펜션 부지 땅값은 평당 20만∼30만원을 호가하고 있다. 숙박시설이 크게 부족한 제주도 역시 투자 유망지다.기반 시설을 갖추고 바닷가를 바라볼 수 있는 땅은 평당 30만∼40만원을 줘야 한다. 서해안을 비롯해 바닷가 전망 좋은 곳도 투자가치가 충분하다.땅값은 10만∼20만원으로 상대적으로 저렴하다. 전원주택도 다시 각광받고 있다.서울에 생활 근거지를 둔 경우 일반적으로 전원주택이 들어서는 곳은 경기도 파주,용인 등으로 국한됐으나,외곽도로망 확충과 휴일이 늘면서 전원생활 반경이 늘어날 것으로 전망된다.이럴 경우 양평,가평,동두천 일대와 인천 강화도까지 수도권 거주자의 전원주택지로 확산될 수 있다.중부·영동고속도로 주변과 원주 등의 전원주택지도 투자해 볼 만하다. ●투자 성패는 조망과 교통여건 최근 S부동산개발업체가 제주도에서 분양한 펜션에는 투자자들이 대거 몰렸다.분양 가격이 싸고 투자 수익률도 보장했지만 실제 계약률은 매우 미미한 것으로 알려졌다.분양가나 시설 등은 투자자의 구미를 당겼지만 바닷가에서 멀리 떨어진 곳에 있어 투자자들이 결정을 미루고 있기 때문이다.특히 수익형 상품인 펜션 입지로는 골프장,스키장 등이 들어선 주변이 적합하다.무엇보다 가동률이 높아야 한다.최근 유행하는 확정 수익률 보장을 너무 믿지 말고 수익률을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.건축허가가 나는 곳인지를 미리 확인한 뒤 매입하는 것도 필요하다. 강경래 한국개발컨설팅 사장은 “전원형 부동산 투자는 수도권과 제주도의 대규모 개발예정 지역 주변이 유망하다.”고 말했다.그러나 강 사장은 “전원주택이나 펜션의 투자 포인트는 빼어난 경관”이라면서 “땅을 사기 전에 반드시 주변 환경을 살펴야 투자에 실패하지 않는다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@

지난달 말 아파트 분양이 끝난 경기도 용인 동백지구에서 분양권 편법거래가 성행하고 있다.높은 청약경쟁률 만큼이나 임대아파트 분양권의 경우 가구당 600만∼700만원가량의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 편법거래가 증가하면서 당국의 단속으로 그동안 숨을 죽이고 있던 ‘떴다방’(이동 중개소)도 활동을 재개하고 있다.동백지구는 투기과열지구로 지정돼 일반아파트는 물론 임대아파트도 분양권 거래가 금지된 곳이다. ●30평형대 일반분양권 800만원 서울에 사는 정모(33)씨는 최근 알고 지내던 중개업소 박모 직원으로부터 동백지구의 M임대아파트 분양권을 매입할 생각이 없느냐는 제의를 받았다. 프리미엄은 600여만원으로 2년6개월 후에는 분양전환이 가능하다는 점을 내세웠다.물론 불법이다.불과 몇달 전에 인근 W임대아파트 분양권을 거래했던 중개업소 관계자가 구속되기도 했지만 박씨는 거리낌없이 제의했다. 동백지구 일반분양권 편법거래 가격은 인기평형인 30평형대를 중심으로 500만∼800만원을 보이고 있다.33평형의 경우 H건설은 500만원선,D토건은 800만원선,M건설은 600만원선에서 편법으로 ‘떴다방’을 중심으로 거래되고 있다. 특히 8월 초에 동백지구에서 분양했던 S아파트의 경우 미계약을 전제로 ‘떴다방’에 일정물량을 배정하기로 하고 은밀히 작업했다는 소문이 파다하다. 대량 미계약 사태가 발생할 것으로 예상하고 괜찮은 층을 빼주기로 했으나 청약 경쟁률이 높게 나와 미계약 물량을 받을 수 있는 대기순번으로 등록해 두었다는 것이다.로열층이 나오면 프리미엄작업을 한 뒤 일정 금액을 나누기로 했다는 소문도 나돌고 있다. 용인의 한 중개업소 대표는 “일부 아파트의 경우 일정 물량을 ‘떴다방’에게 배정한 뒤 프리미엄을 형성,이를 처분하는 방법이 논의된 것으로 알고 있다.”고 말했다. ●시급한 단속 동백지구는 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 금지돼 있다.등기 이후에나 거래가 가능하다는 것이다.따라서 공증 등의 방법으로 거래되지만 당사자간에 문제가 발생하면 입주자격을 보호받지 못한다.임대아파트의 경우는 더욱 엄격해 당첨자나 매수자 모두 손해를 볼 수있다. 그러나 큰 문제는 ‘알짜’ 지역과 ‘인기’ 평형을 중심으로 이같은 분양권 편법거래가 다시 기승을 부리면 어렵게 안정세를 보이고 있는 주택시장에 거품을 형성할 수 있다는 것이다.이 지역의 분양권 편법거래를 방치하면 앞으로 분양될 수도권 인기 택지지구에서 똑같은 행태가 반복될 우려가 크다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

‘양도세 회피용 급매물을 찾아라.’ 서울·수도권 5개 신도시 부동산중개업소에 양도세를 피해 내놓은 아파트 급매물이 나오고 있다.오는 10월부터 1가구 1주택 양도세 비과세 규정이 강화되기 전에 팔아버리려는 매물이 등장한 것이다.내집마련 수요자라면 시세보다 싼 양도세 회피용 급매물을 찾아봄직하다. ●3년보유+1년 이상 거주해야 양도세 면제 정부는 지난해 ‘9·4주택시장 안정대책’을 내놓으면서 서울과 과천,수도권 5개 신도시에서는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 ‘3년 보유’에서 ‘3년 보유,1년 이상 거주’로 강화했다. 1년동안의 유예기간을 거쳐 오는 10월부터 시행된다.따라서 앞으로는 3년 이상 보유한 1가구 1주택이라도 1년 이상 거주하지 않았다면 양도세를 물어야 한다. 윤주영 세무사는 “당분간 집값은 안정될 것으로 전망된다.”면서 “집주인이라면 미래의 집값 상승에 따른 투자수익을 기대하고 계속 보유하는 것보다는 10월 전에 팔고 양도세를 면제받는 것이 더 유리하다.”고 말했다. 6억원이 넘는 아파트는 그러나 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하므로 양도세 비과세 혜택은 6억원 이하의 아파트가 주요 대상이 된다.따라서 양도세 회피용 아파트는 서울·과천의 소형 아파트,신도시의 중형 아파트에서 자주 등장한다. ●전·월세 수익률 하락 보유 메리트 잃어 집값이 안정되고 전·월세 수익률이 떨어진 것도 1가구 1주택 아파트 매물이 늘어난 또 다른 이유다.국민은행에 따르면 2년 전 서울 지역 연간 주택 투자수익률은 13∼14%였으나 지금은 10% 밑으로 떨어졌다.앞으로도 저금리가 이어져 더 이상의 임대수익률 상승을 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택의 내재가치(주택 보유로 인해 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익을 현재 가치로 따져본 금액)가 처분 이익보다 작을 것으로 예상되자 차라리 팔아버리는 것이 낫다는 판단에서다.전·월세 수요 감소,역전세 현상 등이 눈에 띄게 나타나면서 더 이상 보유 메리트를 잃어가고 있는 것이다. ●실수요자라면 급매물 매입 적기 과천의 한 부동산중개업자는 “최근 나오는 급매물 가운데 양도세를 피해 팔려고 내놓은 아파트가 많다.”면서 “10월 이전에 팔아야 하는 압박감 때문에 시세보다 싼 아파트를 고를 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@