재건축시장을 불황의 늪에 몰아넣었던 개발이익환수제가 드디어 가시권에 들어왔다. 아파트 재건축시 임대주택 건립을 의무화하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안이 내년 4월1일부터 시행되면 시행일 현재 분양승인 신청 중인 단지까지만 임대주택 건립 의무가 면제된다. 따라서 이 법이 시행되면 사업추진 속도에 따라 단지별로 희비가 엇갈릴 전망이다. 대상은 대부분 서울의 강남권에 몰려 있는 아파트여서 강남권 재건축 단지에 또 한 차례 회오리바람이 불어닥칠 것으로 보인다. ●이런 단지가 적용받지 않는다 서울에서는 9개 단지 2만 6000여가구가 임대아파트 건립을 피해갈 수 있을 것으로 전망된다. 이들 단지의 일반분양 물량은 대략 3000가구. 대표적인 단지로는 강남구 대치동 도곡주공2차와 강남구 삼성동 영동차관아파트, 송파구 잠실주공1,2단지, 잠실시영아파트, 강동시영1,2단지, 해청아파트 등이다. 이 단지들은 이미 사업승인을 받고 관리처분단계에 있는 경우가 많다. 대부분 내년 초까지는 분양이 가능할 것으로 보인다. ●임대아파트 건립 의무단지는 강남권 주요 단지 가운데 두드러진 곳만 해도 10개 단지 2만 4302가구나 된다. 여기에다 현재 추진 중인 단지 등을 포함하면 개발이익환수제에 따라 임대아파트를 지어야 하는 단지는 8만가구를 웃돌 것으로 보인다. 임대아파트 건립이 불가피한 강남권 단지로는 개포주공1단지와 대치동 은마아파트, 청담동 한양아파트, 반포주공1·2·3단지, 잠실주공5단지 등이 꼽힌다. 강동구에서는 고덕주공아파트가 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다. 다만, 고덕주공아파트 가운데 사업추진이 가장 빠른 주공1단지는 이주를 추진 중이어서 개발이익환수제를 피해갈 수 있을지 주목된다. ●어떻게 투자하나 재건축아파트는 이미 투자가치를 상당부분 상실했다. 개발이익환수제와 후분양제 등까지 감안하면 큰 수익을 기대할 수 없다. 보유세와 양도소득세 강화로 시세차익을 내기도 쉽지 않다. 그러나 실수요를 겸한 투자자 입장에서 보면 재건축아파트는 여전히 매력적인 투자 대상이다. 대부분의 재건축 아파트가 강남권에 둥지를 틀고 있어 입주해 살집이라는 생각으로 장기투자를 한다면 자산증식은 물론 내집 장만 차원에서도 괜찮은 투자수단이 될 수 있다. 이런 투자자들에게는 재건축 아파트 가격이 바닥권을 맴돌고 있는 지금이 매입 적기라고 할 수 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올 연말부터 내년초 사이에 재건축 예정인 주택을 사는 것이 좋다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택업체들이 불황기를 맞아 다양한 판촉전략을 내놓고 있다. 옵션품목을 마진없이 제공하고 서울에서 가격보장형 아파트도 등장했다. 수요자들로서는 청약에 앞서 선택 폭이 넓어진 셈이다. 그러나 이같은 마케팅 기법이 주택의 품질에 우선할 수 없는 노릇이다. 분양에 앞서 이런 점을 꼼꼼히 살펴야 한다. 경기도 화성시 동탄신도시 순위내 청약에서 미분양이 났던 신도브래뉴는 전 옵션품목에 대한 ‘노(no)마진 개별 옵션제’와 함께 ‘옵션품목 선택제’를 실시했다. 신도종합건설은 초기 계약률을 높이고, 다른 회사와 제품 차별성을 두기 위해 바닥재·가전제품을 비롯한 다양한 옵션품목을 소비자의 여건과 취향에 따라 선택할 수 있도록 했다. 물론 개별 옵션품목은 원가수준의 노마진으로 저렴하게 제공한다. 따라서 옵션품목을 개별적으로 채택할 수 있어 옵션품목의 총 합계를 비교하는 것은 의미가 없어졌다. 개별품목의 제품의 질과 단가가 업체별로 다를 수 있으나 신도측은 매입 원가수준으로 소비자에게 공급한다는 것이다. 또 신도종합건설은 41평을 제외한 전 평형에서 청약을 마감한 뒤 41평형의 총 가구수 283가구 가운데 176가구에 대해 지난 22,23일 이틀동안 청약을 받았다.29일 이후 미계약분에 대해서도 청약을 받는다. 중견 주택업체인 현진종합건설은 11월 초 분양 예정인 서울 10차 동시분양분 현진에버빌에 대해 ‘가치보장제’를 실시키로 했다. 입주후 가격이 분양가보다 낮으면 차액을 회사가 보장해 준다는 것이다. 보장기간은 6개월까지다. 서울 광진구 구의동에 지어지는 현진에버빌은 27,35평형 67가구로 구성돼 있다. 그러나 이같은 가격보장형은 눈속임에 불과하다는 지적이 많다. 가격보장 기간이 불과 6개월로 대부분의 아파트는 입주후 6개월까지는 가격이 강세를 보인다. 또 분양에서 입주까지 대략 2년 6개월이 걸리는데 이 기간에 아파트 분양가 이하 수준으로 떨어질 가능성은 거의 없기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

나이가 많든 적든 독립해 혼자 살려는 싱글족(독신) 세대가 늘어나고 있다. 물론 경기침체로 수요가 예전만 못하지만 결혼 연령이 늦어지는 데다 직장·학교 등의 이유까지 겹쳐 싱글족이 꾸준히 늘고 있다는 게 부동산 전문가들의 얘기이다. 실제로 통계청에 따르면 2001년 234만 5000여명에 달했던 1인 가구 수는 올해 258만 9000여명으로 24만여가구가 늘어날 것으로 전망되고 있다.2008년에는 292만 5000여가구로 전체 가구수의 17.8%에 달할 것으로 보인다. 서울에서는 이처럼 늘어나는 싱글족들의 거주지는 확연히 구분된다. 신림동·돈암동 일대, 문정동 일대 등이 꼽힌다. ●원룸에서 코쿤하우스까지 다양 혼자 사는 싱글족은 작은 공간에서 모든 것을 해결하는 습성이 있다. 이들은 독특한 주거공간에 대한 욕구를 지니고 있다. 이런 기호에 맞춰 다양한 형태의 싱글족형 주거공간이 등장했다. 가장 전형적인 싱글족형 주거공간은 원룸이나 오피스텔이다. 이들 주거공간은 아직도 싱글족들의 중요 주거수단이다. 오피스텔 공급이 늘면서 임대료나 월세도 낮아져 이용하기가 훨씬 쉬워졌다. 요즘 들어서는 새로운 주거형태가 등장했다. 코쿤하우스(누에집형으로 독신자형 주거공간), 서비스드레지던스(호텔형 오피스텔) 등이 그것이다. 비교적 전문직형 싱글족이나 외국인 중기 체류자가 선호하는 형태가 서비스드레지던스다. 내부에 비즈니스센터가 있고, 호텔식으로 서비스가 주어진다. 또 빌트인 가전제품,24시간 보안시스템을 갖추고 있다. 수요부족으로 임대료나 이용료가 내려가면서 요즘은 내국인 싱글족의 이용이 늘어나고 있다. ●대학가·테헤란로 주변에 많아 대표적인 싱글족 주거지는 서울대학교 인근 신림동과 대학이 몰려 있는 신촌, 혜화역 인근, 직장인을 위한 테헤란로 주변, 사당동, 양재역 등이 꼽힌다. 이 가운데 ‘봉천·신림동일대’는 서울대입구 전철역을 중심으로 원룸이나 주거형 오피스텔이 속속 들어서고 있다. 대학촌 일대의 전형적 다가구가 원룸, 오피스텔, 주상복합 등으로 대체되면서 대규모 싱글촌을 형성하고 있다.10∼15평형 미만의 소규모 주거공간이 많고, 주차공간이 부족하고 슬럼화의 우려가 있는 원룸주택과 달리 이들 새로 생기는 주거공간은 주차공간을 확보하고 각종 편의·부대시설을 갖춰 신세대 싱글족들로부터 인기가 많다. 특히 강남과도 가깝고, 여의도 방면 등으로 출근하기도 편해 수요가 많은 편이다. 봉천동 일대 10평형 안팎 크기 원룸의 월임대료는 보증금 1000만∼2000만원에 월 25만∼30만원 수준이면 임대가 가능하다. 테헤란로변 주거공간은 안정적인 수입이 있는 직장인들이 선호한다. 부동산경기가 침체되면서 요즘은 강남권 소형아파트의 월세이자율도 연 5∼7% 안팎인 경우가 많다. 3호선 대청역과 가까운 개포동 대치 14평이나 대청 18평형아파트, 양재역 인근 신영체르니, 거여동 도시개발4단지(17평형), 문정동 문정시영(18평형)도 좋고, 역삼동 대우디오빌처럼 소형 주상복합도 매물이 많다. 좀더 여유가 있는 고소득층 싱글족이라면 코업레지던스, 휴먼터치빌, 바비앵 등 서비스드레지던스형 주거공간을 찾는 것도 좋다. 이들 주거공간은 강남권이나 서대문, 도심 등지에 산재해 있다. ●사는 것보다 세 드는 게 유리 싱글족의 주거공간은 항구적이라기보다는 한시적인 경우가 많다. 경제력이 생기면 더 크고 안락한 주거공간을 찾을 수도 있다. 또 결혼 등으로 싱글을 청산하는 경우도 있을수 있다. 따라서 매입보다는 세를 드는 게 유리하다. 요즘은 공급이 수요를 초과해 수요자 위주로 시장이 형성돼 있다. 고르기가 쉽다는 것이다. 다만, 역세권인 경우는 아직도 가격이 강세라는 점을 고려해야 한다. 이와 함께 싱글족들이 세를 들 때 가장 먼저 고려해야 할 것이 방을 뺄 때의 경우다. 대부분 집구하기에 급급해 나갈때 자신이 살던 집이 세가 잘 나갈지 여부를 따져보지 않고 세를 드는 경우가 많다. 관리비 역시 중요하다. 오피스텔이나 원룸은 일반주택에 비해 관리비가 비싼 경우가 많다. 오피스텔의 경우는 평당 평균 관리비는 5000원 안팎이다. 여기에다 냉방비 등을 합치면 15평형대는 월 10만원가량이 든다. 겨울에는 난방비가 포함돼 더 늘어난다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울고법 형사5부(부장 이홍권)는 19일 국민주택채권 167억여원을 증여받은 뒤 세금 71억여원을 포탈한 혐의로 구속기소된 전두환 전 대통령 차남 재용(40)씨 항소심에서 징역 2년 6월에 집행유예 3년과 벌금 60억원을 선고했다. 재용씨는 8개월 9일 만에 석방됐다. 재판부는 1심대로 73억 5000만여원은 아버지 전두환씨 비자금으로, 나머지는 무죄를 선고한 원심과 달리 외조부 이규동씨가 증여한 것으로 모두 유죄라고 인정했다. ●“은둔때 채권거래 중단… 전두환 돈 맞아” 재판부는 “피고인이 88년에 받은 결혼축의금을 외할아버지인 이규동씨가 뒤늦게 돌려준 것이라고 주장하지만, 채권 매입경로를 살펴보면 88년 이전에 조성된 것도 상당수라 믿기 어렵다.”고 밝혔다. 이어 “특히 전두환씨가 백담사에서 은둔생활을 할 때와 구속됐을 때 채권 거래가 일시 중단됐다.”면서 “전두환씨 계좌에서 흘러나온 채권 73억 5000만원은 ‘전두환 비자금’이란 1심 판단이 정당하다.”고 덧붙였다. 나머지 93억여원에 대해서 재판부는 “전두환씨에게 받았다는 의심은 들지만 같은 날, 같은 종류가 거래됐다는 이유로 증여자가 동일하다고 보긴 어렵다.”고 판단했다. 그러나 “재용씨가 2002년 12월에 이규동씨에게 받았다고 줄곧 진술했기에 증여자를 외할아버지로 보는 것은 합당하다.”며 1심을 뒤집었다.1심 재판부는 “계좌추적 결과 전두환씨나 이규동씨에게서 나왔다는 증거가 부족하다.”며 무죄를 선고했다. ●“불법자금 형성에 관여 안해 실형 면제” 모든 공소사실을 유죄로 인정하고도 재용씨를 집행유예로 풀어주는 것에 대해 재판부는 “아버지 전두환씨가 추징을 피하기 위해 재산을 은닉, 국민의 지탄을 받고 있지만, 피고인은 불법자금 형성에 관여하지 않았고, 벌금과 세금을 내면 증여받은 돈 120여억원을 모두 써야 한다는 점을 고려, 실형을 선고하지 않는다.”고 밝혔다. 재판이 끝난 뒤 재판부 한 관계자는 “드러난 재용씨 재산이 많아 아버지처럼 벌금이나 추징금을 내지 않고 버티진 못할 것”이라고 말했다. 재용씨는 2000년 12월 말 외할아버지 이규동씨 집에서 받은 국민주택채권 167억여원(시가 119억원)을 차명계좌로 관리하고, 증여세 71억여원을 포탈한 혐의로 구속기소됐다.1심에선 징역 2년6월과 벌금 33억원을 선고받았다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

앞으로 서울 시내에서 200가구 이하의 주택을 재개발할 때는 임대주택 아파트를 짓지 않아도 된다. 이에 따라 소규모 재개발 사업이 활발해질 전망이다. 서울시의회는 19일 이같은 내용의 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례 중 개정조례안’을 통과시켰다. 조례안에 따르면 총 건립 가구수가 200가구 미만인 정비구역내에서는 임대주택을 짓지 않아도 된다. 또 500가구 미만인 경우 별도 임대주택 단지를 만들지 않고 임대주택을 지을 수 있게 했으며 임대주택의 규모도 가구당 60㎡(전용 18평)까지 건립할 수 있도록했다. 가구당 건립 임대주택 면적이 크면 클수록 임대주택은 그만큼 덜 지어도 된다. 조례안을 발의한 정호동 한나라당 의원 등은 “그동안 임대주택 건립 비율이 획일적으로 적용돼 소규모 정비구역의 경우 주차장 확보나 임대주택 관리상의 어려움, 사업성 악화 등으로 재개발사업 추진이 어려웠다”고 설명했다. 시가 지난해말 개정한 ‘도시 및 주거환경정비 조례안’은 사업규모와 관계없이 재개발사업시 임대주택을 총 건립 가구수의 17%이상 짓도록 규정하고 임대주택 가구당 건립 규모도 30∼45㎡로 정해놓고 있다. 이에 따라 100∼200가구 정도의 소규모 재개발 사업에도 임대주택을 17∼34가구 의무적으로 건립해야 했다. 권기범 서울시 주거정비과장은 “500가구 미만 재개발사업시 별도 임대주택 단지를 만들지 않을 경우 시가 일반분양 가구 일부를 저가로 매입해 재개발사업구역내 세입자에게 공급할 계획”이라고 말했다. 이렇게 되면 임대와 분양가구간의 위화감을 줄일 수 있고 사업 수익성 등도 높일 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 임대주택의 평수가 늘어나 월임대료 등 세입자 부담은 불가피하게 늘어날 전망이다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr

노무현 대통령은 ‘시장 찾기’를 즐겨하지 않는 것 같다. 체감경기를 느끼기 위해 역대 대통령이 그래왔던 것처럼 운동화와 점퍼 차림으로 재래시장을 둘러보라는 주변의 권유도 뿌리친다고 한다. 국민들에게 마치 쇼하는 것처럼 비칠 수 있다는 생각에서다. 그런 노 대통령이 19일 모처럼 민생경제 현장을 찾았다. 이날 시작된 서울 강서구 화곡본동의 다가구주택 매입임대주택 500가구 입주현장이다. 매입임대주택은 매매가 별로 이뤄지지 않는 도심의 다가구·다세대 등 공동주택을 정부가 매입해 저소득층에게 임대하는 새로운 복지정책이다. 노 대통령은 지난 3월5일 서울 길음동 재래시장을 찾은 뒤 사실상 7개월만에 민생경제현장을 방문한 것이다. 넥타이를 매지 않고 콤비 차림으로 현장을 방문한 노 대통령은 입주민들과 애기를 나눈 뒤 “임대주택 정책은 생활에서 주거불편 해소가 첫번째 목적이고 좀 반듯반듯하게 지어놓으면 투기해서 집값 올리는 것을 막을 수 있다.”고 강조했다. 노 대통령은 “지금은 집 사는 게 꿈이지만 10년쯤 뒤에는 꼭 집을 살 필요가 있느냐는 말이 나오도록 임대주택을 많이 짓고 잘 관리해야겠다.”면서 “나중에 매입 임대주택이 남으면 국가재산이 되니까 복지시설로 전환하거나 연결된 집을 모아 재개발도 하고 다양하게 쓸 수 있도록 하자.”고 수행했던 강동석 건설교통부 장관에게 주문했다. 노 대통령은 이어 집을 챙겨주면 일자리도 함께 주라고 지시했다. 노 대통령은 지난 7월 국무회의에서 건설교통부로부터 매입임대주택 사업계획을 보고받을 당시에 “입주식에 가겠다.”며 큰 관심을 보인 것으로 알려진다. 한편 노 대통령은 이날 국무회의에서 “순방 중에 ‘기업이 곧 나라다.’ ‘한국상품이 국가대표다.’라고 한 발언을 놓고 대통령의 본심이냐, 생각이 바뀐 것이냐는 얘기가 있다.”면서 “기업이 소중하고 열심히 하고 있다는 생각은 본래부터 갖고 있던 생각이지 새삼스럽게 바뀐 것이 아니다.”고 설명했다. 박정현기자 jhpark@seoul.co.kr

경기도 화성 동탄신도시를 시작으로 내년부터 2기 신도시 분양이 본격화된다. 판교와 파주는 이르면 내년 6월, 김포신도시는 2007년부터 분양에 들어갈 것으로 보인다. 행정타운으로 각광받는 수원 이의신도시는 2007년 말쯤 분양이 가능할 것으로 보인다.2기 신도시는 분당·일산 등 1기 신도시와 달리 자족도시 기능을 갖췄다. 녹지율도 뛰어나 주거환경이 1기 신도시를 훨씬 능가할 것으로 보인다. 신도시는 계획도시여서 분양을 받은 후 후회할 가능성이 그만큼 적다. ●언제 분양하나 판교신도시는 이달 안에 실시계획승인을 받아 내년 6월 시범단지 5000가구를 분양한다. 분양 물량은 2006년 1만 2000가구,20007년 1만가구,2008년 2700가구 등 총 2만 9700가구이다. 화성동탄에서는 시범단지와 1단계 분양에 이어 내년 3월 1만 4803가구가 3차로 분양된다. 파주 신도시는 현재 개발계획을 수립 중이며 내년 6월부터 총 4만 7248가구를 공급한다. 파주신도시는 1,2단계로 나눠 개발된다.1단계 분양은 내년 6월,2단계 분양은 2006년 10월에 이뤄지게 된다. 김포신도시는 2007년 10월부터 5000가구가 분양되고 2008년 1만가구,2009년 5000가구,2010년 5000가구 등 총 2만 5000가구가 공급된다. 경기도 행정타운으로 조성되는 수원 이의동 신도시는 내년 6월 개발계획승인을 받아 2007년 12월에 첫 분양된다.2007년 6000가구,2008년 8000가구,2009년 6000가구 등 총 2만가구이다. ●판교, 시범단지부터 청약하길 판교신도시는 총 284만평에 2만 9700가구가 공급돼 인구 8만 9000명을 수용한다. 강남을 대체할 수 있는 신도시이다. 또 20만평 규모의 벤처단지가 들어서 자족도시 기능을 하게 된다.5만평 규모의 친수테마파크 등의 다양한 편의시설도 들어선다. 서울에서 15㎞ 거리밖에 안돼 강남권 진입이 쉽고 분당신도시가 가까워 입지면에서 강점을 갖고 있다. 규모는 분당(595만평)의 절반에도 미치지 못하지만 녹지 비율은 35%로 분당(19.3%)보다 두배 가량 높아 쾌적한 환경이 조성될 전망이다. 판교신도시는 2005년 상반기 시범단지 분양을 시작으로 2008년까지 분양이 이어진다. 판교신도시는 20만평 이상의 대규모 택지개발지구이므로 전체 공급물량의 30%를 성남지역 거주자에게 우선 분양하고, 나머지 70%를 수도권 거주자에게 분양한다. 일반적으로 신도시 분양 이후 시범단지의 가격 상승률이 가장 높게 나타나므로 판교에 청약하려는 마음이 있다면 시범단지부터 청약하는 것이 유리하다. 분양물량 중 전용면적 25.7평 이하는 무주택1순위자들의 장이 될 것으로 보인다. 무주택1순위자가 아니라면 102㎡(30.8평) 초과 또는 135㎡(40.8평) 초과 청약예금으로 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 청약부금 가입자가 중·대형 평형에 청약하기 위해서는 청약예금으로 전환한 뒤 예치금을 늘리면 된다. ●파주, 임대주택 7000여가구 공급 파주 교하·운정신도시는 서울시 경계선에서 15㎞, 일산신도시에서는 2㎞ 떨어져 있다. 파주시와 대한주택공사가 2000년 세운 도시 기본계획에 따라 운정지구 142만평에 대해 개발계획을 수립, 개발 중이다. 운정신도시는 내년 6월 분양에 들어갈 계획이며 현재 1지구와 2지구로 나눠 개발 중이다.11월에 택지분양을 할 예정이어서 아직까지 택지를 매입한 업체는 없다. 운정지구에는 아파트 등 공동주택 2만 3273가구, 단독주택 975가구 등 2만 4248가구의 주택이 들어선다. 공동주택 가운데 30%는 임대주택으로 수도권 무주택자에게 공급된다. 또 유치원 6개, 초등교 9개, 중·고교 4개 등 교육시설 23개와 우체국, 소방파출소, 종합병원 등이 입주할 예정이다. 남북교류 거점지역으로 육성하기 위해 남북교류 공간 및 교역장소를 위한 배후지원시설과 통일 관련 산업단지 등도 건설된다. 교통대책으로 대화 인터체인지(IC)∼강매(IC) 12.5㎞)와 서울∼문산(내동IC∼원당JC 5.3㎞)간 도로 등이 건설된다. 또 경의선(서울∼문산) 운정역∼출판문화단지 11.6㎞의 경전철이 민자로 건설된다. 파주 일대는 경의선 연결과 개성공단 개발,LG필립스의 LCD공장 등의 호재로 내년부터는 실수요자는 물론 투자자로부터도 주목을 받을 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“급매물도 거래가 안돼요.” 주택경기 침체가 지속되면서 급매물이 꾸준히 시장에 나오고 있다.그러나 시장 전망이 불투명해 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.강남 일부지역과 용인 등지에서는 급매물이 쌓여가고 있다.반면 강북지역은 급매물이 상대적으로 적은 편이다.강북권에 비해 강남권의 거품이 많았다는 얘기다. 부동산 전문가들은 “급매물조차 거래되지 않고 있어 집값 하락세는 당분간 더 지속될 것”이라며 “강남권과 재건축 아파트 하락세가 더욱 두드러질 것”이라고 말했다. ●대부분 시세보다 10%가량 싸 급매물은 한꺼번에 쏟아지지는 않는다.단지마다 1∼2개가 시장에 나오고 있다.가격은 시세에 비해 10% 가량 싼 물건이 대부분이다. 강남구 개포동 경남 1,2차 아파트 32평형의 경우 시세는 8억원 수준이지만 7억원짜리 매물도 나와 있다.그러나 거래는 이뤄지지 않고 있다. 또 대치동 청실1차 35평형은 7억 8000만원을 호가하지만 7억원짜리 매물이 나와 있다.인근 ‘엘지개포자이’ 48평형은 호가가 12억 5000만원이지만 2억원 가량 싼 10억 5000만원대 매물이 나와 있다 개포동의 경우 우성 3,4차나 현대 1,2차 등 민영아파트는 대부분 호가보다 10%가량 싼 가격에 살 수 있다는 게 중개업소 관계자의 공통된 의견이다. ●강북은 급매물 오히려 적어 도봉구 창동 현대산업개발 ‘I-PARK’ 2차 26평형은 시세는 2억 2000만원이지만 가장 싼 물건이 2억 1000만원선이다.또 3차 52평형도 시세는 4억 6000만원이지만 가장 싼 매물은 2000만원 아래인 4억 4000만원선이다. 용산구 산천동 삼성리버힐은 32평형이 최저가(3억 3000만원)와 최고가(3억 5000만원)의 차이가 2000만원에 불과하다.성동구도 행당동 신동아 42평형이 4억원이지만 싼 물건은 3억 7500만원선이다. 가격이 싼 강북지역 역시 급매물이 많이 나오고 있다.도봉구 방학동 삼성래미안 2차 37평형의 호가는 3억 7000만원이지만 3억 3000만원짜리 매물도 있다. 반면 양천구 목동지역은 급매물이 거의 없는 실정이다.가격이 가장 낮은 아파트대가 시세보다 5%가량 낮다. 용인 일대는 시세에 비해 10%가량 싼 매물이 많다.성복동 LG빌리지 61평형은 호가가 4억 8000만∼6억원선이지만 4억 3000만원짜리 급매물도 나온다.용인시 상현동 롯데낙천대 62평형은 4억 8000만원이 호가지만 3억 9000만원대 매물도 중개업소에 나돈다. 용인시 죽전동 죽전벽산 2차 24평형도 시세는 1억 7500만원이지만 1억 6000만원짜리 매물도 나와 있다.용인지역에 급매물이 많은 것은 입주 물량의 폭주에 따른 입주대란이 원인인 것으로 풀이된다. 한편 인천지역의 경우 급매물이 거의 소진된 상태다.당초 인천지역에는 아파트에 거품이 형성되지 않았기 때문이다. ●급매물 매입시 고려할 사항 급매물을 살 때는 언제 나온 매물인지 확인하는 것이 중요하다.나온 지 오래된 매물은 하자가 많을 수 있다. 또 팔려는 사람에게 매입 의사가 강하다는 점을 부각시킬 필요가 있다.매도자는 사려는 의지가 있는 사람에게 가격을 깎아주는 경우가 많다. 집을 둘러볼 때는 구조상 결함은 없는지,내부 마감은 잘돼 있는지를 잘 살펴봐야 한다.체크 사항을 흥정할 때 활용하면 훨씬 싸게 살 수 있다. 아무리 싸더라도 바닥에서 사기는 쉽지 않다.바닥에 이르기까지 기다리다가는 놓치기 쉽다.‘무릎’ 정도에서 사는 것이 좋다는 말이다.가장 중요한 것은 왜 급매물이 됐는지이다.기본적으로 등기부등본 열람을 통해 저당권 설정 여부와 가등기 설정 여부 등을 확인해야 한다.물론 현장에도 가봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

대학 등록금은 물론 생활비까지 장기 저리로 빌려주는 학자금대출 제도가 이르면 내년 봄 도입된다.이를 위해 정부는 1000억원 규모의 ‘학자금대출 보증기금’을 별도 신설하는 방안을 추진 중이다. ●3600만원한도 금리 6.5~7% 대출만기는 10~20년이다.1인당 대출한도는 3600만원,금리는 연 6.5∼7%선이다.교육부가 취급하는 현행 학자금대출 상품보다 대출기간이 길고 한도도 높아 조건이 좋다.그러나 학자금대출의 부도율이 높아 기금의 부실화 우려가 적지 않다.기금재원 조성과 관계부처간 조율도 과제다. 7일 재정경제부와 주택금융공사 등에 따르면 정부는 이같은 방향의 학자금대출 개선방안을 추진 중이다.이헌재 부총리 겸 재경부 장관이 얼마전 “미국식 대여장학금 제도를 본뜬 학자금대출을 내놓겠다.”고 공개적으로 밝히면서 그동안의 물밑 작업에 속도가 붙었다.지난달에는 국회에서 재경부·교육부·주택금융공사가 참여한 가운데 비공개 세미나가 열렸다. ●기존 학자금대출 주택금융公 매입 현재 학자금대출(금리 8.5%)은 교육부에서 이자의 절반(4.5%)을 지원해주는 상품이 있다.대출규모는 올 6월 말 현재 8700억원.이자부담이 적은 대신 1인당 대출한도(4년간 2000만원)가 낮아 별도의 고금리 대출을 병행해야 하는 단점이 있다.상호저축은행에서도 관련 대출상품을 취급하지만 금리(연 15%)가 너무 비싸다.시중은행들은 “수익성은 없으면서 떼일 위험이 높다.”는 이유로 교육부 대행상품 외에는 자체 대출을 거의 취급하지 않는다.이에 따라 정부는 시중은행이 취급하는 학자금대출을 주택금융공사에서 사들여 조기 현금화(유동화)시켜주는 방안을 검토 중이다.운용 원리는 공사에서 취급하는 모기지론과 똑같다.교육부 상품의 수혜자가 전체 대학생의 15%인 34만명에 불과한 것도 정부가 신상품 출시를 서두르는 이유다. 현행 학자금대출의 부도율은 평균 10%선.자칫 주택금융공사가 손실을 고스란히 떠안을 수 있다.정부가 ‘학자금대출 보증기금’이라는 별도 기금을 주택금융공사에 설치하는 방안을 검토 중인 것도 이 때문이다.모기지론과 달리 학자금대출은 대출규모가 적어 재원이 많이 필요하지는 않다는 게 재경부와 공사측의 설명이다.교육부의 올해 학자금대출 예산 912억원을 종자돈으로 삼아 우선 1000억원선에서 출범한 뒤 재원의 10∼20배,즉 1조∼2조원까지 보증을 제공토록 할 방침이다. ●1000억 기금 별도 신설 추진 주택금융공사가 국회에 제출한 ‘유동화 제도를 활용한 학자금대출 개선방안’에 따르면 대출금리는 현행 교육부 상품보다 1.5∼2%포인트 싸다(표 참조). 문제는 이자 지원 지속 여부.지금은 정부가 이자의 절반을 대신 내주고 있어 학생들의 실제 이자부담은 연 4%에 불과하다.이자 지원을 중단하면 전체 대출금리가 싸지더라도 실제 부담은 올라가게 돼 반발이 예상된다.공사 관계자는 “초기에는 이자 지원 상품과 이자 지원 없이 보증을 서주는 상품을 병행할 생각”이라고 밝혔다.재경부 김석동 금융정책국장은 “기금 신설은 아직 확정되지 않았다.”면서 “재원 조성,대출방식 등을 면밀히 검토 중”이라고 말했다.장기학자금대출 제도 도입에 가장 적극적인 민주당 김효석 의원은 “기금관리법과 주택금융공사법을 고쳐 별도 기금 신설을 추진할 방침”이라고 밝혔다. 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

관세청이 3일 밝힌 불법외환거래 실태는 외화를 조직적으로 유출한 환치기 전문 브로커 등에 대해 자금추적 등을 통해 샅샅이 뒤진 결과라는 점에서 의미가 크다.당국이 계좌추적 등 조사권을 적극 발동해 향후 강도높은 자금추적을 실시할 것임을 시사하는 대목이다. 그동안 국세청과 경찰이 불법외환거래 적발 사실을 밝혔으나 이는 금융감독원이 시중은행으로부터 입수한 단순 거액 해외송금자를 넘겨받아 파악한 부분적인 결과물이었던 점에서 이번 조사와 큰 차이가 있다. ●모계좌 캐면 관련자 면면 밝혀질 것 관세청은 불법외환거래의 절반 가량이 환치기 전문 브로커를 통해 이뤄져온 점에 주목하고 있다.이에 따라 올들어 전문 환치기 브로커를 집중적으로 추적해 환치기 모(母)계좌를 집중 점검해 45∼50개의 운영주를 적발했다.절반 가량은 조사를 끝낸 뒤 검찰로 넘겼고,나머지는 조사중이다.모계좌에 대한 자금추적이 마무리되면 이를 통한 불법외환거래 사례가 ‘고구마 줄기캐듯’ 줄줄이 수면위로 드러날 전망이다.관련자의 면면도 밝혀지게 된다. 관세청 관계자는 “올들어 밀수·마약사범의 단순 적발보다는 이들의 자금원을 추적하면서 불법외환거래의 온상인 환치기 수법의 통로가 드러났다.”고 말했다. ●만연된 해외고가주택 구입 사업가 A씨는 모 은행지점장인 사위에게 미국에 있는 아들의 주택구입을 위해 5억원을 보내줄 것을 부탁했다.사위는 여러 은행에 장인·장모와 부인 명의 등으로 계좌를 개설한 뒤 국내 환치기업자를 동원해 미국으로 거액을 보냈다.A씨의 아들은 이 돈으로 미국 로스앤젤레스에서 47만달러의 2층 고급주택을 샀다. 수억원대의 해외 골프장을 구입한 사례도 있다.중견 업체의 관리부장을 지낸 C씨는 재직 당시 회사자금 수억원을 횡령한 뒤 이 가운데 일부인 4억 3000만원을 환치기업자를 통해 뉴질랜드로 빼돌린 뒤 부인 명의로 125만달러 상당의 골프장을 매입해 운영중인 것으로 드러났다. 시중은행 간부 출신으로,한국은행 등록 환전 업체의 대표 회사로 있는 D씨는 부하 직원과 짜고 여행사 등으로부터 입수한 해외여행자 명단을 도용해 여행자가 1인당 3000∼5000달러의 여행 경비를 시중은행에서 환전하는 것처럼 속여 2600만달러를 마련한 뒤 해외송금을 원하는 사람들에게 불법으로 매각했다. ●환치기업자끼리 국제거래도 환치기 계좌 국내운영자인 E씨와 일본의 환치기계좌 운영자 G씨는 서로 짜고 각자 현지 유령 업체를 설립한 뒤 5000억원대의 자금을 불법으로 중개하다 적발됐다.E씨는 한국에서 일본으로 송금을 원하는 사람으로부터 자신의 환치기계좌에 원화를 입금하게 한 뒤 G씨의 업체와 정상거래를 하는 것처럼 속여 반출해왔다.G씨도 같은 수법을 써왔다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

노후주택이나 경작지로 방치된 서울 성곽의 외곽 구역이 시민들의 산책로와 휴식공간으로 바뀐다. 서울 성북구는 서울성곽 가운데 성북동과 삼선동 2.4㎞구간에 접한 20∼50m의 토지를 매입해 산책로와 휴식공간을 조성하는 ‘서울성곽 주변 정비방안’을 추진한다고 30일 밝혔다. 연말까지 민간에 의뢰한 ‘서울성곽 보존 및 정비사업’에 대한 용역 결과가 나오면 이를 토대로 문화재청의 심의를 거쳐 서울성곽 바깥지역에 인접한 건물과 토지를 산책로와 휴식공간으로 조성할 계획이다.18㎞의 서울성곽 가운데 성곽의 안에 해당하는 종로구에는 낙산공원과 와룡공원이 조성됐으나 성곽의 바깥지역인 성북구는 노후건물이나 경작지가 그대로 방치돼 있다. 이에 따라 서울시와 문화재청은 지난 1963년 사적 제10호로 지정돼 문화재보호구역에 해당하는 성곽에서 20∼50m에 이르는 구역을 장기적으로 사들인다는 계획을 세워놓고 있다. 현재 숙정문에서 성북초등학교에 이르는 1.4㎞의 구간에는 성곽에서 주택간 이격거리가 5∼20m,혜화문에서 낙산공원까지 1㎞ 구간에는 1∼4m에 불과한 실정이다. 서찬교 구청장은 “성곽 안과 밖이 차별 관리된다는 주민들의 지적이 많다.”면서 “국유지보다는 사유지가 많기 때문에 토지매입이 관건이며 장기적으로는 사라진 성곽도 복원할 계획”이라고 밝혔다. 이유종기자 bell@seoul.co.kr

서울 강남의 재건축시장에 찬바람이 불고 있다.정부가 개발이익환수제를 도입한데다,재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하고 재산세와 건물분 종합토지세를 합산과세 하기로 했기 때문이다. 이렇게 되면 재건축의 수익성이 떨어지는 것은 물론 합산과세시 시가에 따라 세금을 물게 돼 지금보다 2∼3배의 세금 부담이 늘어난다. 이에 따라 재건축아파트들은 저마다 정부의 규제에 대한 대응책 마련에 골몰하고 있다.일부는 사업추진을 서둘러 개발이익환수제를 피하려 하는가 하면 아예 대책없이 손놓고 있는 경우도 있다. ●개발이익환수 포함여부 관건 개발이익환수제의 도입에 따라 재건축으로 늘어나는 면적의 25% 가량을 임대아파트로 짓게 되면 재건축 아파트의 수익성은 크게 떨어질 전망이다. 정부가 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브를 주기로 했지만 임대아파트가 들어서면 대부분 집값이 떨어진다.개발이익환수제는 최근 규제개혁위원회를 통과했다.조만간 국회에서 법개정이 이뤄지면 내년 3월 시행에 들어갈 것으로 보인다.여기에 재산세와 건물분 종합토지세의 합산과세라는 매가톤급 태풍을 맞았다.지금까지 건물분 재산세는 면적과 노후 정도에 따라 세금을 부과해 왔다.재건축아파트의 경우 대부분 소형인데다 노후 주택이어서 종토세를 포함한 재산세 부담이 연간 20만원을 넘지 않았다. 그런데 합산과세 도입으로 시가에 따라 세금을 물리면 지금보다 최소 세금이 2∼3배 늘어난다.만약 재건축이 가능하다면 이 정도 세금부담은 견딜 수 있지만 안전진단 강화 등으로 재건축이 불가능한 강남권의 주요 아파트 단지들은 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 보인다. 여기에다가 다주택자나 토지를 많이 가진 사람에게 세금을 더 물리는 종합부동산세가 내년에 도입되면 재건축 아파트를 많이 보유한 사람은 세금부담이 휠씬 커진다. 이같이 악재가 겹치면서 지난 주 서울의 재건축아파트 가격은 무려 0.47%나 하락했다.일반아파트가 0.14% 떨어진 것에 비해 3.5배 가량 더 떨어진 것이다. 부동산 전문가들은 앞으로 재건축아파트의 가격 하락세는 더욱 가속화될 것으로 전망하고 있다. ●사업 서둘러 규제 피하자 법 개정 이전에 분양을 서두르는 서울지역의 단지는 강남구 삼성동 영동차관아파트,강남구 역삼동 신도곡아파트,송파구 신천동 잠실시영,송파구 잠실동 잠실주공2단지,강남구 대치동 도곡주공2차 등 5개로,1만 5423가구(건립기준)에 달한다.이밖에 수도권에도 수원시 팔달구 매탄3동 매탄주공2단지 등 5개 단지 9747가구에 달한다. 서울 강동구 강동시영아파트 등도 현재 법 시행전에 분양하기 위해 이주가 한창이다.강동시영의 경우 대부분 이주를 마친 상태로 연말쯤 분양에 나설 것으로 보인다. 서울과 수도권의 과밀억제권역에서 내년 3월 시행때까지 분양승인을 받지 못하면 개발이익환수제의 적용을 받아 재건축 단지들이 분양을 서두르고 있다. 고덕동 고덕주공1단지도 이주 작업을 하고 있다.이미 주민들의 이주 동의를 절반이상 받은 것으로 알려졌다.10월 1일부터 철거에 들어갈 계획이다.그러나 고덕주공1단지 외에 다른 단지는 아직 사업추진이 더딘 상태여서 개발이익환수제의 적용을 받을 것으로 보인다.반포주공3단지도 사업추진을 서두르는 단지 가운데 하나다. ●일부 아파트는 무대책으로 지켜봐 강남구 개포동 개포주공의 고층은 가격이 정점일 때에 비해 1억원 이상 떨어진 채 속수무책으로 지켜보고 있다.또 강남 재건축의 대명사로 불리던 대치주공도 손을 놓고 있다.31평형은 6억원 이하에 매물이 속출하고 있다. 6000가구가 넘는 매머드 단지인 가락시영도 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다.사업 추진은 다른 단지에 비해 빨랐지만 조합원간의 내분으로 진척을 보지 못하고 있다.비슷한 시기에 재건축을 추진했던 잠실주공은 이미 분양을 시작한 상태다. ●향후 전망은 재건축아파트의 투자가치는 개발이익환수제의 적용 대상 여부에 따라 판가름난다.개발이익환수제를 적용받지 않은 아파트는 임대아파트를 짓지 않아 좋을 뿐더러 사업추진 속도도 그만큼 빠르기 때문이다. 따라서 사업추진이 빠른 아파트에 투자를 하면 가격은 다소 비싸지만 리스크는 그만큼 작아진다고 볼 수 있다.하지만 사업추진 속도가 느려 개발이익환수제를 적용받는 아파트라면 매입시기를 다소 늦출 필요가 있다.현재 재건축 시장은 혼돈상태이기 때문이다.개발이익환수제가 시행돼 재건축 시장이 재편되기까지를 기다렸다가 매입을 해야 한다는 말이다. 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축시장에는 지금까지 없었던 전혀 새로운 시도들이 나오고 있다.”면서 “지금까지의 기준으로 매입시기나 대상을 판단하면 실수하기 쉽다.”고 말했다.그는 “실수요자라면 사업추진이 빠른 단지를 매입하는 것이 괜찮지만 그렇지 않으면 재건축시장이 재편되는 내년 중반이후를 매입시점으로 잡아야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

건설업계 ‘호남 3인방’의 최근 행보에 재계가 주목하고 있다.한때 창업주가 구속되거나 기업이 부도위기에 처했지만 현재는 골프장 건설 등 의욕적인 투자를 감행하고 있는 것이다. 신안종합건설(전남)과 부영(전남),성원건설(전북)은 모두 호남에 연고를 둔 건설업체들이다.이들 기업은 지역 연고 외에도 공통점이 많다.모두 건설업계에서 고속성장을 해오다 창업주가 구속되거나 화의신청 등 경영난을 겪었기 때문이다. 실제로 박순석 신안종합건설 회장은 지난 2001년 9월 내기골프와 도박혐의로,이중근 부영 회장은 지난 4월 비자금 조성 혐의로 각각 구속됐다가 집행유예 등으로 풀려났다.성원건설 전윤수 회장은 구속되지는 않았지만 금융감독위로부터 고발당했었고 지난 1999년 9월에는 부도위기에 몰려 화의에 들어갔었다. 그러나 이들 기업은 회장이 ‘족쇄’에서 풀리자마자 공격 경영에 시동을 걸었다.특히 신안의 박 회장과 성원의 전 회장은 ‘골프장 사업’을 들고 나와 무섭게 질주하고 있다.신안은 그동안 골프장 매입에 주력해 왔다.현재 박순석 회장의 신안그룹은 화성 리베라(27홀)와 안성리베라(36홀),그린힐(18홀) 등 3개의 골프장을 보유하고 있다.또 제주도에 신안CC(27홀)를 건설 중이다.모두 108홀을 목표로 하고 있다. 성원건설도 마찬가지다.지난해 익산CC(18홀)를 인수한 데 이어 지난 7월에는 장호원CC(18홀)를 인수했다.조만간 골프장 몇 곳을 더 인수해 108홀 체제를 갖출 것으로 알려졌다. 이들이 골프장 사업에 주력하는 것에 대해 재계의 시선이 차가운 것도 사실이다.자신의 건설회사에 일감을 주기 위해 골프장 건설에 집착한다는 것이다. 또 투입되는 대규모 자금에 대해서도 의혹의 눈길을 보내고 있다.화의까지 갔던 기업이 어떻게 단시일내에 자금을 마련할 수 있었느냐는 설명이다. 부영은 이중근 회장이 당초 구속될 때까지만 해도 재기불능 상태에 빠지는 것 아니냐는 우려가 있었지만 의외로 쉽게 풀렸다는 평가를 받고 있다.구속 4개월여 만인 지난 8월 집행유예로 석방됐다.지금은 임대주택 사업을 다시 활발히 벌이고 있다.20일에는 임대주택 40여 가구를 마산시에 무상 기증하기도 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

다음달 중순 서울에 ‘다가구 임대주택’이 등장한다. 건설교통부와 주택공사는 기초생활수급자가 밀집한 서울 영등포·관악·노원구 등에 다가구 주택 300가구를 사들여 임대주택으로 공급할 계획이다. 다가구 임대주택에는 자활 능력과 의지를 지닌 2인 이상의 저소득가구가 주로 입주하게 된다.독거노인이나 장애인 등 자력 생활이 곤란한 단신 가구도 입주할 수 있다. 임대료는 15평 기준으로 보증금 250만∼350만원에 월임대료는 8만∼9만원 수준으로 입주 가구의 실질적인 월부담액은 영구임대주택과 비슷한 10만원 선이다. 건교부는 연내에 서울지역에 500가구의 다가구 임대주택을 공급하고,오는 2008년까지 전국적으로 다가구주택 1만 가구를 매입,도시빈곤층에 공급할 계획이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주부와 대학교수,중소기업체 사장 등이 해외 부동산 투기를 위해 환치기로 거액을 빼돌리다 경찰에 적발됐다. 투자자 대부분이 서울 강남과 경기 분당 등에 사는 중산층으로,불법 해외부동산투기가 일부 부유층만의 문제가 아닌 것으로 확인됐다.‘환(換)치기’는 통화가 다른 두 나라에 각각 계좌를 만든 뒤 한 나라의 계좌에 돈을 넣고 다른 나라의 계좌에서 그 나라의 화폐로 지급받는 불법 외환거래 수법을 말한다. ●수수료 7600만원 챙긴 6명도 입건 서울경찰청 외사과는 17일 인터넷 광고 등을 통해 중국 상하이(上海)의 푸둥(浦東)지구 부동산에 투자할 사람을 모집,7억 3000만원을 불법 송금하고 수수료 7600만원을 챙긴 B부동산 사장 김모(36)씨와 직원,환치기업자 등 6명을 외국환거래법 위반 혐의로 불구속 입건했다.경찰은 이들에게 외환 송금을 의뢰한 H대 교수 최모(58·모 공사 전직 간부)씨 등 투자자 13명을 같은 혐의로 불구속 입건하고,달아난 중국동포 동업자 윤모씨를 쫓고 있다. 김씨 등은 지난해 7월 강남에 부동산업체를 차려놓고 ‘푸둥지구에 투자하면 50% 이상 수익을 얻을 수 있다.’는 인터넷 광고를 낸뒤 이를 보고 찾아온 최씨 등에게 7억 3000만원을 건네받아 중국에 있는 윤씨에게 불법 송금한 혐의를 받고 있다. ●경찰,“빙산의 일각” 경찰조사 결과 이들은 ‘해외 부동산개발사례 시찰’ 명목으로 투자자들을 중국으로 데려가 현지의 T부동산업체가 짓고 있는 빌라를 보여준 뒤 ‘매입금의 70%는 대출이 가능하다.’고 꾀어 30%에 해당하는 투자금을 T사에 입금한 것으로 밝혀졌다.달아난 윤씨는 “대출 이자는 중국인에게 빌라를 임대해주면 충당할 수 있다.”며 투자자를 대신해 중국 인민은행에서 16억원을 대출받아 주고 4∼8%의 수수료를 챙겼다. 이들은 경찰에서 “한국은행 총재에게 신고하고 국내은행을 통해 해외로 대금을 송금하는 정상적인 거래절차를 밟을 경우 거액의 세금을 물게 돼 불법적인 방법을 이용했다.”고 말했다. 경찰은 이번 사건이 ‘빙산의 일각’에 불과한 것으로 보고 있다.주택거래신고제 등 정부의 부동산가격 안정정책 시행 이후 국내 부동산 경기가 침체되자,중국으로 눈을 돌리는 투기꾼이 늘고 있다는 것이다. ●“수백가구 아파트 단지 한국인이 모두 매입” 특히 미국과 호주,뉴질랜드 등지에는 주로 부유층이 투자를 하는 것에 비해 중국은 아직 부동산 가격이 비교적 싸기 때문에 중산층이 몰리는 것으로 경찰은 보고 있다. 서울경찰청 외사3계 반장 이동호 경위는 “이번에 적발된 투자자 가운데 주부가 대부분이었다.”면서 “김씨가 챙긴 수수료는 더 늘어날 것으로 보인다.”고 말했다. 불법 투기자금이 주로 몰리는 지역은 상하이나 다롄(大連) 등이며,통상 50∼60평 고급빌라가 2억원 정도에 거래되는 것으로 알려졌다.이 일대에는 수백 가구가 사는 아파트 한 단지를 한국인이 모두 매입한 것으로 전해졌다. 경찰은 환치기로 해외 부동산 투기를 일삼는 다른 업체들을 대상으로 수사를 확대하고 있다. 유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

‘침체장에서 진주를 고르자.’ 부동산 시장이 긴 침체의 늪에 빠져 있다.실수요자는 물론 투자자들도 관망하고 있는 상황이다.하지만 부동산 투자는 회복기를 겨냥한 투자다.무엇보다도 매수타이밍을 잘 잡아야 한다.이 경우 ‘무릎에 사 어깨에 팔라.’는 주식시장의 격언을 참고할 필요가 있다.따라서 실수요자라면 바닥을 확인하기 전에 매수에 나서는 것도 한 방법이다.물론 매수 조건은 괜찮은 아파트여야 한다.이런 아파트는 서울·수도권 지역의 재건축이나 재개발 아파트 가운데 많다.이들 아파트는 가격은 많이 오른 데다가 개발이익 환수제 등으로 투자리스크가 큰 편이다.하지만 이미 사업이 제법 진행되는 등 사업자체에 대한 리스크는 없어 매입을 고려해 볼 만하다는 평이다. 연말까지 서울·수도권에서 공급되는 개건축 등 ‘재’자 돌림 아파트 가운데 노른자위 아파트는 6000여가구에 달한다.이 가운데 서울지역 공급물량만 3000여가구나 된다.여기에는 저밀도 아파트도 많이 포함돼 있다. ●서울지역 유망물량 현대건설과 대림산업은 강동구 암사동 413 일대 강동시영 2차 재건축아파트 1622가구 가운데 172가구를 일반 분양한다.지하철 5호선 명일역이 도보 5∼6분거리에 있다.인근에 명일·고명·명덕초등학교와 강일·신암중학교,명일·성덕여중학교,배재중·고등학교가 있다. 현대건설은 강남구 삼성동 16 일대 AID영동차관아파트 자리에 새로 짓는 2070가구 가운데 12∼18평형 416가구를 일반 분양한다.지하철 7호선 강남구청역과 청담역까지 걸어서 7∼8분 거리이고,영동대로를 통한 올림픽대로와 동부간선도로의 진입이 수월하다. 송파구 신천동 잠실시영아파트 재건축 물량도 일반분양에 나온다.대림산업,두산건설,삼성물산,쌍용건설,코오롱건설,현대건설이 컨소시엄을 구성해 모두 6864가구를 짓게 되며 이 가운데 864가구가 일반분양된다.지하철 2호선 성내역과 불과 2분여거리이며 2,8호선의 역세권인 잠실역과 8호선 몽촌토성역을 모두 이용할 수 있다. 송파구 잠실동 22외 잠실주공2단지를 재건축 아파트는 삼성물산,대우건설,대림산업 등이 컨소시엄으로 짓는다.총 5563가구 가운데 1113가구를 일반분양한다. ●수도권 유망물량 개발이익환수조치를 피할 수 있는 경기·인천 일대 유망 재건축단지의 일반분양물량이 연말까지 꾸준하게 이어질 전망이다.주로 성남시와 의정부시,인천시 물량이 주류를 이루고 있다.수도권 북부에서는 신도종합건설이 시공하는 의정부 금오주공2단지 재건축이 눈길을 끈다.단지 바로 옆에 금오택지개발지구가 위치해 있다. 성남시 구시가지에서는 성남올림픽아파트를 재건축하는 금호어울림과 성원·OPC아파트를 재건축하는 LG자이가 관심을 끌 것으로 보인다.단지에 비해 일반분양물량이 많지 않은 것이 단점이지만 모란역을 이용할 수 있는 역세권에 위치해 있다. 인천권에서는 재건축사업장 3곳이 눈길을 끈다.한양아파트,가좌주공,주안주공 등 3000가구가 넘는 매머드급 단지가 포진,일반분양분만 2100여가구에 달한다.벽산건설과 풍림산업이 시공하는 주안주공 1,2단지는 간석역과 인천시청역과 가깝다. 재개발물량으로는 두산산업개발이 시공하는 경기도 광명시 철산1동 40일대 광명철산사성구역이 관심을 끈다.24∼43평형 900가구 규모로 381가구가 일반 분양된다.인근지역이 역사개발과 제2의 신도시 대상지역으로 물망에 오르면서 주목을 받고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“일제에 의해 강제로 끌려가 60여년 동안 잡초처럼 살아 왔는데 이제와서 보금자리마저 잃고 내몰릴 위기에 처해 있습니다.” 일제 강점기때 비행장 건설을 위해 강제로 끌려가 자리잡은 터전마저 잃을 처지인 일본 우토로 거주 재일동포 4명과 지원단체 회원 등 8명이 15일 강원도에서 열린 국제학술대회에서 고국의 도움을 호소하고 나서 관심을 끌고 있다. 우토로는 일본 교토부(京都府) 우지시(宇治市) 이세탄초(伊勢田町) 우토로 51번지로 일제때 군사비행장 건설에 강제 동원됐던 한국인 노동자 1300여명이 쑥대밭을 일궈 취락지를 만들었던 곳이다.현재는 65가구 380여명이 살고 있다. 우토로 재일동포들은 이날 한국주거환경학회(회장 문영기 강원대 교수)가 ‘사회적 약자의 주거문제와 주택정책’이라는 주제로 강원대에서 열린 국제학술대회에 한복을 차려 입고 참가해 자신들의 딱한 처지를 호소했다. 이들은 “태평양 전쟁당시 끌려와 사람이 살지 않던 잡초밭을 일궈 거주지를 마련했지만 지금은 언제 강제 철거될지 모르는 불안속에 살고 있다.”고 말했다. 또 “이 문제는 전후 보상문제와 얽혀 있기 때문에 기업차원이 아니라 일본정부가 해결해야 할 사항”이라며 “우토로 문제에 대해 일본정부에 편지를 보내는 등 동포들의 간절한 지원을 부탁한다.”고 당부했다. 우토로 재일동포들은 주한 일본대사관을 찾아가 일본정부 차원의 대책도 촉구할 예정이다. 우토로에 거주하는 동포들이 이처럼 하루 아침에 거리로 내몰릴 처지에 놓인 것은 일제때 비행장을 건설하던 군수기업으로부터 재산을 넘겨받은 닛산샤타이(日産車體)가 지난 87년 주민들의 승낙없이 거주지 2㏊를 부동산업자에게 매각하고 이후 부동산업자가 주민들을 상대로 퇴거소송을 제기하면서 시작됐다. 10여년간 진행된 소송결과 교토재판소는 지난 2000년 주민들이 14억엔에 해당 토지를 일괄 매입하도록 하는 화의를 주선했으나 주민들의 열악한 형편 탓에 성립되지 못해 최종 패소판결이 확정됐다.이에 따라 주민들은 언제 퇴거판결이 강제 집행될지 모르는 상황에 불안한 심정으로 하루하루 살아가고 있다는 것이다. 한금봉(66) 할머니는 “맨손으로 만든 보금자리를 잃지 않게 고국의 따뜻한 애정의 손길이 이어지길 기대한다.”고 눈시울을 붉혔다. 춘천 조한종기자 bell21@seoul.co.kr

‘새 아파트로 내 집 장만하자.’ 서울·수도권의 입주대란이 확산되면서 시중에 새 아파트 매물이 홍수를 이루고 있다.한 돌도 안된 아파트가 대부분이다.이 중에는 주변가격보다 10% 이상 싼 급매성 매물도 많다.중도금 무이자 등을 활용해 분양을 받았거나 분양권을 매입했지만 입주시점이 지나도 프리미엄은커녕 거래조차 이뤄지지 않은 탓이다. 부동산 전문가들은 이런 아파트를 매입하면 새집을 더욱 싸게 사 ‘1석2조’의 효과를 거둘 수 있다고 조언한다. ●이런 점이 좋다 새 아파트는 안목치수(외벽이 아닌 내벽 기준의 넓이 산정 방식)를 적용하고 발코니를 늘려 기존 주택보다 전용면적과 서비스 면적이 더 넓다. 뿐만 아니라 일체형 주방은 물론이고 빌트인(내장형) 시스템이 많이 적용돼 편의성이 좋아진 것도 장점이다.원목마루,아트월,우물천장 등 마감재를 고급화한 것도 돋보인다.녹지비율이나 단지조경 등도 큰 차이가 난다. 지금은 부동산 경기 침체로 가격이 약세이지만 집값이 상승세로 돌아서면 가격 상승폭도 기존 아파트에 비해 훨씬 가파를 것으로 보인다.게다가 지금은 매도자보다 매수자가 적은 매수 우위 시장이 형성돼 있다.가격조정을 통해 저렴한 가격에 매수할 수 있어 좋은 기회다. ●이 곳이 관심단지 서울 구로구 구로동에 삼성물산 건설부문이 건설한 삼성래미안은 14∼25층 22∼40평형 16개동 1244가구로 이뤄졌다. 입주는 지난 5월에 시작됐다.지하철 2,7호선 환승역인 대림역까지 걸어서 10분 정도 걸린다.남부순환도로를 통해 강남으로 쉽게 접근할 수 있다.브랜드나 단지규모 등을 감안하면 구로동 일대를 대표하는 단지가 될 만하다. 관악구 신림동 산 202 일대에 11∼24층 23개동 24∼48평형 총 1456가구로 지어진 대우푸르지오는 지난 7월 입주가 시작됐다.지하철2호선 신대방역까지 걸어서 10여분 거리이지만 단지규모,브랜드,입지여건은 주변 단지에서 단연 돋보인다. 용인시 신봉동 13∼20층 24개동 33∼59평형 총 1990가구로 이뤄진 LG자이는 지난 1월 입주가 이뤄졌다.분당선 오리역이 차로 10분 정도 걸리며 2007년 말 영덕∼양재 고속화도로가 완공되면 서울까지 진입이 쉬워질 전망이다. 이마트를 차로 7분이면 이용할 수 있다.분당 오리역 인근 까르푸와 농수산물센터 등 편의시설까지 차로 15분이면 이동할 수 있다. 용인시 죽전지구 38블록의 현대산업개발 아이파크도 주목할 만하다.15∼24층 15개동 32평형 총 1466가구로 지난 7월 입주가 시작됐다.분당선 오리역까지 차로 10여분 걸린다.2005년 말 분당선 연장구간 죽전역이 개통되면 지하철까지 걸어서 10여분이면 갈 수 있다. ●주변환경·브랜드 등 따져봐야 새 아파트가 좋은 점이 많기는 하지만 매입 전에 검토할 사항들이 한두 가지가 아니다.매물이 많은 것은 아직 가격이 더 빠질 가능성이 크다는 방증이 될 수 있다. 지금은 수도권이 입주대란을 겪는 중이어서 일부 아파트는 계약금만큼 싸게 내놓은 집도 많다.매입 전에 두루 발품을 팔아야 한다는 것이다. 또 가격이 상승기로 접어들더라도 모든 아파트가 오르는 것은 아니라는 점을 유념해야 한다.가격 상승폭도 단지규모가 크고,브랜드 가치가 높아야 더 크기 마련이다.주변환경이나 발전전망 등도 반드시 점검해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

국민연금관리공단이 연금·기금을 통해 서울지역의 주요 빌딩 매입에 적극 나서는 방안을 검토하고 있다.정부에서 국공채 이상 수익률을 보장할 경우 주택임대사업에 연금·기금을 동원,장기간 연금 납부액을 꾸준히 낸 성실 가입자에게 입주 우선권을 주는 방안도 추진하기로 했다. ●공청회·심의 거쳐 11월까지 확정 ‘국민연금 중장기 기금운용 마스터 플랜 기획단’은 최근 강원도 원주 오크밸리에서 기획단에 참여 중인 교수들과 보건복지부 및 연금기금운용본부 관계자 등이 참석한 가운데 열린 회의에서 최적의 포트폴리오 구축,부동산 및 사회간접자본(SOC) 투자 등 14개 과제별로 이같은 기금 운용방안을 집중 검토했다. 기획단은 오는 11월까지 중장기 기금 운용안을 마련,공청회와 기금운용위원회심의 등을 거쳐 최종안을 확정할 방침이다. 현재 기금의 총 규모는 121조원이나 2010년에는 242조원,2015년에는 363조원으로 기하급수적으로 불어나게 된다. ●서울도심 투자… 안정적 수입구조 모색 기획단 관계자는 “서울 도심의 핵심지역에 위치한 사무실용 빌딩을 단독,혹은 다른 투자처와 공동 매입하면 안정적·지속적인 수입 구조를 만들 수 있을 것”이라고 말했다.주식투자비율도 높여가기로 했다.해외주식·채권의 경우 지금까지는 주로 위탁투자를 통해 거래했으나 앞으로는 직접 투자하는 쪽으로 방향을 잡을 예정이다. 연금 가입자들에게 가시적인 혜택을 주기 위해 노인요양시설과 같은 각종 복지시설과 체육시설 건립에도 적극 참여,저렴하게 이용할 수 있도록 하는 방안도 검토키로 했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr