◎주택관련법규 개정 등으로 규제 완화 잇따라/청약 우선권·재당첨 제한기간 사실상 무의미 【陸喆洙 기자】 주택경기의 활성화를 위해 건설교통부가 최근 굵직굵직한 관련법규의 규제완화 추진일정을 잇따라 발표하고 있다.평상시 같으면 부동산투기를 부추기고도 남을 엄청난 것들이어서 내집 마련을 준비중이거나 주택에 투자를 준비중인 사람들을 어리둥절하게 만들 정도이다. 수도권에서 아파트 재당첨제한기간이 폐지 또는 완화된 것을 비롯,민영주택의 청약자격 순위도 대폭 완화됐다.청약예금의 증액도 가입후 2년이 지나면 얼마든지 가능하다. 8월부터는 아파트 분양권을 아파트의 사용검사 전 어느 때나 회수에 관계없이 전매가 가능해진다.따라서 중도금을 못내고 있는 전국의 14만가구에 대해서는 언제라도 사고 팔 수 있는 길이 열렸다. 청약부금 등에 의한 청약우선권은 이미 의미가 없어졌고 프리미엄을 얹어 등기전에 아파트 분양권을 사고 팔던 시대는 이제 가버린 것이다.말그대로 이제는 자금의 여유만 있으면 ‘투기’가 아닌 ‘투자’라는명목으로 얼마든지 주택을 소유할 수 있고 이를 임대주택 등으로 활용,투자효과를 기대할수 있는 시대가 됐다. 주택전문가들은 이처럼 정부의 주택정책이 급변함에 따라 일반 서민들도 내집마련 전략의 긴급수정이 불가피하다고 입을 모으고 있다. 한국토지신탁의 李泰秀 조사부장은 “바뀐 주택관련 정책을 모르면 그만큼 손해로 이어지기 때문에 개선되는 내용과 시행시기 등을 꼼꼼히 챙기는 것도 부동산 재테크에 큰 도움을 줄 것”이라며 “완화내용 및 시행시기에 맞춰 적절한 내집마련 및 투자전략을 세우는 것이 필요한 때”라고 조언했다. □꼭 알아야 할 주택 규제 완화 내용 구분 현행 개선 시행시기 ●수도권아파트 국민주택 10년 5년 5월 재당첨 민영주택 5년 2년 제한기간 (분양가 자율화지 역 민영주택은 폐지) ●민영주택 기담청자,일정규모 기당첨자,규모제한 5월 1순위 (전용 85㎡이상 없이 1주택 소유 자격완화 공동주택)이상 1주 자는 1순위 포함 택소유자,2주택 소 유자는 청약통장 납 입기간 관계없이 1 순위 제외 ●2순위자격통장가입후 1년 경과 6개월 경과 5월 기간단축 ●수도권전입자 수도권밖에서 수도권 폐지 5월 청약제한폐지 으로 진입시 2년간 청약제한 ●단독세대주무 제외 포함 5월 주택우선공급 ●청약예금증액 5년단위로 1차례 가입후 2년이 지 6월 가능 나면 증액 자유롭 게 ●국민주택기금 분양주택:1천2백만 1천5백만원 시행중 자원확대 ∼1천4백만원 2천만원 임대주택:1천8백만 ∼2천만원 ●임대사업자 5가구이상 소유자 2가구이상 소유자 상반기 범위확대 ●주택조합제도 자격은 1년이상 무 모든 무주택자,동 7월 주택자,동일지역 1 일지역 거주자,모 이후 년이상거주자,부양가 든 세대주,재당첨 족이 있는 세대주, 제한기간 없음 재당첨 제한기간 경 과한자 ●오피스텔 주거면적비율 전체의 50% 5월 30% ●임대주택임대 국민주택기금을 지원 5년이후 입주자 하반기 의무기간완화 받은 사원 임대주택 희망시 조기분양 의 임대의무기간 1 허용,일반 임대주 0년,일반 임대주택 택은 입주자 희망 은 5년 시 조기분양 허용 ●아파트분양권 민영주택은 사용검사 민영주택은 폐지. 8월 전매허용 후 60일이내 전매 국민주택은 전지역 금지,국민주택은 수 사용검사일후 6 도권의 경우 사용검 개월간 전매금지 사후 2년,지방은 6개월간 전매금지.

정부의 계속되는 주택정책 완화에도 불구하고 아파트 매물의 거래가 뜸하다.미분양아파트는 여전히 줄지 않고 올들어 3차례에 걸쳐 실시된 서울지역 동시분양 아파트 청약에서는 무더기 미분양 사태가 계속되고 있다. 최근 서울지역 3차 동시분양에서는 서울과 수도권 지역의 무주택우선 순위 및 1순위내 마감결과 33개 평형 가운데 31개 평형이 미달됐다.특히 3차 분양에서는 종전과 달리 1순위에 청약배수제 적용을 하지 않아 청약대상자를 크게 늘렸는 데도 미분양이 대거 쏟아져 경기실종을 반영했다.주택시장의 상황이 이렇다 보니 일부 주택건설업체들은 미분양아파트 해소 차원에서 억(億)대에 이르는 가격파괴도 하고 있다.극심한 주택경기 침체속에 언제 팔릴 지 모를 미분양아파트를 쌓아두고 있느니 싼 값에라도 빨리 처분하는 것이 낫다는 판단 때문이다. 현재 서울에는 940여가구,수도권에는 3천990가구 등 모두 4천여가구가 미분양으로 남아 있다.그러나 미분양 아파트라해도 분양가 인상전(97년 2월 이전)에 미분양 상태인 아파트는 여전히 가격이 싸고 주거여건도 좋은 곳이 많다.특히 환란(換亂)에 따른 물가상승,수입 건설자재의 인상 등으로 신규 아파트 가격이 들먹이고 있다.따라서 올해안에 내집을 꼭 마련해야 하는 경우라면 미분양아파트를 잘 살펴보는 것도 괜찮은 방법이다. 금리조건이 좋게 중도금 대출을 해주는 아파트도 있다.예를 들어 동양시멘트/건설은 서울 휘경동 아파트와 경기도 이천시 송정동 미분양 아파트에 대해 주택은행과 우체국을 통해 연리 16%대에 분양금액의 60%까지 대출해 주고 있다.미분양 아파트도 잘만 고르면 ‘알짜’들이 수두룩하다.

◎시중금리 폭등… 안올리면 가입자 불이익/인상땐 대출금리 같이 뛰어 서민 큰 부담 “주택청약 정기예금 금리를 올려야 하나 말아야 하나”. 주택은행이 주택청약 정기예금 금리를 올리는 방안을 검토하고 있으나 결론을 내리지 못해 고민에 빠졌다. 시중금리가 폭등하면서 주택청약예금을 일부 해약하는 일이 생기는 데다 가입자들이 불이익을 볼 수 있는 점을 감안,금리를 올리는 것이 불가피하지 않느냐는 여론이 강하다. 주택청약 정기예금은 주택을 분양받기 위해 한꺼번에 예치하는 예금으로 현재 금리는 연 8%.불입액은 분양면적 25.7평 미만은 3백만원,30평 미만은 6백만원,40평 미만은 1천만원,40평 이상은 1천5백만원이며,97년 말 현재 이예금 가입자는 80만명에 이른다. 주택은행은 이 예금의 금리를 연 10%로 높이는 방안을 검토하고 있으나 그럴 경우 그로 인한 비용부담으로 주택자금 대출금리의 인상 요인도 덩달아 생기기 때문에 이러지도 저리지도 못하고 있다.주택은행이 20년 장기저리로 대출해 주고 있는 주택자금의 대출금리는 연 종전 연12.5%에서 14.5%로 상향 조정됐으나 신규 대출자에게만 적용하고 있다.주택청약 정기예금 금리를 올릴 경우 기존 주택자금 대출자에 대해서도 금리를 올려야 하는 문제가 있어 조심스런 입장이다.매달 적금식으로 불입하며 금리도 연 9%인 내집마련 주택부금의 금리를 올릴 계획은 없다. 주택은행은 주택청약 정기예금 금리만 올리는 방안,기존 대출자에 대한 주택자금 대출금리와 함께 올리는 방안,둘 다 손을 대지 않는 방안을 다 검토중이나 선뜻 답을 내놓지 못하고 있다.주택정책의 주무부서인 건설교통부와 실무자간 비공식 협의하고 있으나 주택청약 정기예금 금리를 올릴 경우 주택청약제도 전반에 걸쳐 부작용이 생길 수 있다는 점을 들며 수용하기 힘들다는 쪽의 분위기가 강한 상태. 건교부는 따라서 주택청약 정기예금 금리 문제뿐 아니라 채권입찰제와 당첨 이후 분양 재신청 가능 기간 및 배수 조정 문제 등을 종합적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.IMF 한파로 인한 고금리와 경기침체로 주택분양이 부진할 경우 주택청약제도를 탄력적으로 재조정하는 것은 당연한 일이기 때문이다.주택은행도 건교부에 주택청약제도의 개선을 주문하고 있는 것으로 알려졌다.

◎청약통장 보유때 기존 메리트 남아 시세차익 다소 감소/미분양률 높으면 물량소화 촉진위해 고급화 가능성 높아/분양권 효율적 활용 가급적 조속 신청 차선의 선택도 고려 분양가 자율화시대란 새로 분양되는 아파트의 값과 기존 아파트의 가격차가 줄어 들거나 새 아파트의 값이 오히려 더 높아지는 것을 말한다. 따라서 기존 주택보다 싼 값에 새 집을 마련하기 위해 청약통장을 갖고 있는 것이 예전보다 득이 적어지게 된다.시세차익의 메리트가 없어진다는 뜻이다. 최근 분양가가 조만간 전면 자율화될 것이란 얘기가 나돌면서 무주택자들은 집값 상승을 크게 우려하고 있다.특히 청약통장을 가진 소비자들은 소유가치의 하락으로 술렁이는 경우도 많으나 전혀 불안해 할 필요가 없다. 분양가 자율화가 확대 실시되고 청약통장의 가치가 다소 떨어진다 해도 청약통장을 갖고 있는 것이 아직은 여러모로 유리하기 때문이다.입지가 좋은아파트를 선택하는 데 유리하고 언제라도 분양 우선권을 쥘 수 있다. 정부가 분양가를 자율화한다해도 서울과 수도권의 경우 공공택지에 대해서는 여전히 분양가를 규제하거나 단계적으로 풀 움직임을 보이는 보이는 것은 나름대로 이유가 있다.이 지역에는 아직 청약통장 가입자 1백80만명이 줄을 서 있다.주택보급률은 서울 70%,수도권 80%로 전국 수준(90%)보다 낮으며 연간 25만여가구의 공급으로는 수요를 따를 수 없다는 점을 때문이다. 그러나 아파트 분양가는 주택보급률의 상승에 따라 언젠가는 전면 자율화될 것이다.가능성은 작지만 새 정부가 들어서면서 전면 자율화를 전격 실시할 수도 있어 이에 따른 대비도 해야 할 것으로 보인다.곧 발표될 것으로 예상되는 서울·수도권의 분양가 자율화 확대 실시에 따른 내집마련 전략 등을 알아본다. ◆수도권 내집마련 전략=시세차익이 높은 지역 아파트를 조기 분양받는 것이 가장 유리하다.자금의 여유가 있는 소비자는 선납형 아파트를 분양신청하는 것이 좋다.후분양 아파트의 경우는 소비자가 직접 이모저모를 따져보고 집을 장만할 수 있지만 추가 자금부담을 무시할 수가 없다. 미분양률이 높고 시세차익이 없는 비인기지역의 경우는 무리하거나 서두를 필요가 없다.분양가가 자율화되면 주택건설업체들이 미분양 해소를 위해 고품질 아파트를 공급할 것이기 때문이다. 중대형 아파트 분양예정자들은 소형아파트 건설 의무비율이 유지되는 아파트를 분양받는 전략이 필요하다.특히 입지여건이 좋은 공공택지개발지구에 청약자들의 경쟁이 예전 보다 훨씬 더 치열해질 전망이다.분양가 자율화의 적용이 확실시되는 재개발·재건축 아파트의 경우 지금보다 적어도 20∼30% 이상 가격 상승이 예상되고 여기에 국제통화기금(IMF) 자금지원체제에 따른상승 요인도 있음을 감안해야 한다. ◆지방의 내집마련 전략=수도권 이외의 지역에서 아파트분양을 원하는 소비자들은 지역선정에 신경을 써야 한다.지방에 따라 시세차익이 크기 때문이다.시세차익이 비교적 높은 지역은 부산 대전 충남 전남 등이 꼽힌다. 그 외의 지역에 대해서는 주택업체들이 미분양 해소를 위해 고급아파트를 대거 공급할 것으로 보여 동일 가격대별 평형 비교와 내장재 등을 잘 따져본 뒤 분양받는 전략을 써야 한다.◆청약관련 예금 가입자를 위한 내집마련 전략=아파트를 분양받으려는 청약자들은 주택공급규칙이 개정되면서 기회가 생기거나 없어지기도 한다.따라서 정부의 주택정책 변화에 항상 주목해야 한다. 서울이나 수도권의 청약예금·저축·부금 가입자들은 곧 발표될 분양가 자율화의 범위에 따라 전략의 수정이 불가피하다. 아파트 청약자는 아직 시세차익이 보장되는 현 시점에서 빠른 시일안에 아파트를 분양받아 청약통장을 효율적으로 쓰는 방안을 생각해 볼 수 있다.최상의 지역만을 고집하기보다는 차순위 지역을 선택하는 것도 통장을 효과적으로 활용하는 방법이다. ◆청약통장이 없는 소비자의 내집마련 전략=청약통장이 없는 무주택자들은 서울과 수도권의 미분양아파트에서 내집마련의 꿈을 찾을 만하다.이 지역의 미분양 아파트는 단지 규모가 작고 소형 평형이어서 관심을 끌지 못했지만 최근 금리폭등 등의 여파로 다시 주목을 받고 있다. 미분양 아파트 중에는 입지여건이 괜찮고 분양가도 기존 아파트보다 싸서 투자가치가 있는 물건이 상당수 있다.특히 올해 표준건축비 인상과 분양가 자율화가 가까워지면서 신규분양 아파트의 가격인상이 예상되면서 미분양 아파트는 내집마련의 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 현재 서울에는 1백여가구의 소형 아파트(20평형대)가 남아 있으며 수도권에는 전원형 아파트가 많다. 미분양이 많은 곳은 교통이 불편하거나 주변에 환경을 해치는 시설 등이 있는 등 나름대로 이유가 있기 때문에 직접 현장을 방문해 보도록 한다.

중화인민공화국의 특별행정구 홍콩의 첫 행정장관인 동건화가 첫 해외방문을 마쳤다.말레이지아와 싱가포르에 대한 그의 방문은 정보통신,교육,주택문제등에 대한 구체적인 시찰이 포함됐다.동건화는 이 방문이 홍콩의 국정 운영에 큰 도움을 줄것이라고 지적했다.말레이지아는 싱가포르 면적보다도 더 큰 규모의 정보통신분야의 테크노파크의 건설을 시도하고 있다.주택문제에서 곤란을 겪고 있는 홍콩은 싱가포르의 성공적인 주택정책으로부터 적잖은 고무를 받고 있다.공교롭게 이번 방문기간동안 두나라는 외환문제로 큰 고통을 겪었다.동건화는 이번 해외순방에서 이들 국가의 문제와 문제해결방식,장기 비전및 국가계획등을 통해 장기적인 홍콩 발전계획을 수립하는데 많은 참고와 도움을 얻을 것이다. 동건화는 8일부터 미국의 워싱턴과 뉴욕을 방문한다.워싱턴과 뉴욕방문은 싱가포르와 말레이지아 방문과는 성격을 달리한다.미국 방문은 동건화에게 적잖은 정치적 압력을 주고 있다.미국은 홍콩의 중국반환이후 홍콩의 민주화에 대해 걱정하고 있다.또 동건화의 민주수호의 의지와 집행능력에 대해서도 의심을 갖고 주시하고 있다.미국의 홍콩총영사는 며칠전 “미국은 98년으로 계획돼 있는 홍콩의 입법회 선거가 민주적이고 개방적인 방식으로 치뤄질 수 있을지에 대해 의문”이라고 말했다.또 이에대해 동건화를 명확히 이해시켜야 한다고 강조했다.이 발언은 동건화가 이번 미국방문에서 직면해야할 시련이 어떤 것인지를 보여주고 있는셈이다. 이번 워싱턴과 뉴욕방문은 동건화에게 하나의 정치적 시련이며 시험대라 할 수 있을 것이다.중국이 올7월 홍콩을 회복하면서 기존 의회를 해산시키고 임시로 구성한 임시입법회의가 내년,98년 입법회 선거로 정상화되는 문제에 대해 워싱턴 정계는 동건화의 방문을 계기로 날카로운 질문을 던지고 흔들어 댈것이다.워싱턴 정계는 내년의 선거가 홍콩의 민주주의를 후퇴시키는것이 아니냐는 쪽에 질문의 예봉을 맞추고 있다. 동건화는 이번 워싱턴,뉴욕방문을 통해 미국 정계에 홍콩의 ‘일국양제’(한나라의 두가지 제도의 병존)의 성공적인 실행과 국제적인 경제무역중심지로서의 위치의 불변,홍콩의 순조로운 중국 편입등에 대해 역설하고 설득해야 할 과제를 갖고 있다.귀추가 주목된다.〈홍콩 ‘명보’ 9월6일〉

◎4인가족땐 40㎡ 서울시가 전국에서 최초로 ‘주거공간의 최저 기준제’를 도입키로 해 관심을 끌고 있다.가족원이 인간다운 생활을 할 수 있는 공간의 기준이 될 최저기준제는 앞으로 서울시의 주택정책 개발,주거수준 개선 및 공공주택 건설,주택 전세자금 용자 등의 기초자료로 활용된다. 29일 서울시에 따르면 가족수가 4명인 경우의 최저 기준은 부부 침실 1개(11.88㎡),1인용 침실 2개(1개의 크기 6.48㎡),4인부엌(3.15㎡)등의 거주면적과 현관 화장실 등을 포함한 40㎡이다.2인 가구는 23㎡(방 1개·부엌),3인가구는 32㎡(방 2개·부엌) 등이다. 시는 2002년까지 최저 기준에도 못미치는 가구의 절반이상을 최저기준이상으로 향상시키고,2007년에는 이를 완전히 해소하며 현재 중산층에 해당하는 제1유도기준을 50%이상 충족시키기로 했다.중·상위 수준인 제2유도기준은 장기적으로 추진해나갈 방침이다. 현재 시 전체 2백97만6천가구 가운데 최저기준에 미달하는 가구는 19.4%인 57만여가구,최저기준∼제1유도기준 수준 1백35만여가구,제1유도기준∼제2유도기준 수준이 50만가구 등 이며 단칸방에서 생활하는 가구도 전체의 13%에 이른다.

◎일용직근무자 퇴직공제 도입 추진/건설업체 기금적립금 표준건설비 등에 반영 “건설현장의 일용직 근로자들을 상대로 퇴직공제 제도를 도입키로 한 것은 각종 건설공사에서 이들의 역할이 매우 중요하기 때문에 제도적으로나마 이들에게 보상을 해주려는 취지입니다” 건설교통부의 추병직 건설경제심의관(49)은 “일용 근로자들이 철저한 장인정신과 책임감이 없는 한 견실시공을 기대하기 어렵다”며 “건설근로자 퇴직공제 제도는 이들이 직업의식과 자긍심을 갖도록 정부가 제도적으로 뒷받침해 줌으로써 부실공사를 막아 보려는 노력의 하나”라고 강조했다. 건설근로자 퇴직공제제도는 95년 6월 삼풍백화점 붕괴사고 이후 처음 거론됐고 올해부터 건설시장이 개방됨에 따라 건설분야의 국가 경쟁력을 높인다는 뜻에서 본격 추진돼 결실을 눈앞에 두고 있다. 추심의관은 “내년 초부터 이 제도를 시행하기 위해 최근 건교부 청사 안에 ‘건설근로자 퇴직공제회 설립준비단’을 발족,운영에 들어갔다”며 “앞으로 4개월여동안 노동부와 대한건설협회 건설공제조합 등 관련기관과 긴밀한 협의를 거쳐 관련법규와 기금마련을 차질없이 준비할 계획”이라고 밝혔다. 건설근로자 퇴직공제 대상은 우선 1백억원 이상 공공공사와 500가구 이상 공동주택 건설현장의 근로자들을 대상으로 실시된다.국내의 전체 일용직 근로자수는 현재 1백40여만명으로 추산되며 1차 혜택대상은 17만명 선에 이를 전망이다.건교부는 기금확보 등의 추세를 보아 모든 건설현장의 일용직 근로자들이 이 제도의 수혜자가 되도록 한다는 방침이다. 그는 기금마련과 관련,“건설업체에서는 기금적립을 자신들만의 부담이라고 불평할 지 모르나 공제금 지급비율을 공공공사의 경우 별도 항목으로 지정하고 공동주택은 표준건축비에 반영하기 때문에 결국은 소비자가 부담하는 셈”이라고 말했다. 기금은 사업주(건설업자)가 고용 건설근로자마다 하루 1천원 이상 5천원 이하 선에서 노동부장관의 승인을 받아 공제부금으로 납부토록 돼 있다.공제부금이 2천원일 경우 5년간 일한 근로자는 퇴직시 3백7만6천원,10년 근무자는 8백3만2천원,20년 근무자는 2천8백86만6천원의 퇴직금을 받게 된다. 추심의관은 “일본에서는 이미 지난 58년부터 이 제도를 시행,일용 근로자의 의욕을 높이고 견실시공에도 기여한 바 크다”며 “우리도 이 제도를 통해 그동안 ‘미래가 없었던’ 일용 근로자들에게 직업의식과 희망을 주는 계기가 될 것“이라고 기대했다. 경북대 사대 사회교육과를 졸업(71년)했고 교직생활중 행시(14회)에 합격했다.영국 버밍햄대에서 주택정책학 석사학위(92년)를 받은 학구파.신도시건설기획과장,주택정책과장,총무과장,공보관을 지냈다.

◎택지지구 확대… 재건축제 개선방안 추진/25.7평이상 용지도 임대용도 변경 허용/국민주택기금 관리방법·운영체계 개선 최근 수년간 주택시장은 만성적 수급 불균형에서 탈피해 시장여건이 크게 달라지고 있다.90년 이후부터는 매년 60만가구 이상의 주택이 공급되면서 주택부족이 크게 완화되고 상당수의 미분양주택이 남아 있다. 이에 따라 저렴한 가격으로 주택을 대량 건설·공급하고 투기수요를 억제하기 위해 만들어진 현 제도는 다양한 수요를 충족시키는데 한계를 드러내고 있다.건설교통부는 앞으로 이같은 현상이 더 심해질 것으로 보고 민간주택업체의 역할을 높이고 저소득층에 대한 지원을 강화하는 쪽으로 각종 주택관련 제도의 개선을 서두르고 있다.하반기에 달라질 주택정책 및 방향을 소개한다. ◇주택가격 안정 추진=안정적인 주택공급을 위해 향후 5년간(98∼2002년) 중장기 주택건설계획을 추진한다.상반기에 2백95만평을 지정한데 이어 하반기에도 택지지구를 확대 지정,안정적 공급기반을 다진다. 재건축제도는 관련 문제점을 합리적으로 고치고 투기발생을 방지하는 방향으로 개선을 추진한다.현재 행정쇄신위원회에서 재건축제도 개선방안을 논의중이어서 결과를 보아 구체적 방안을 마련할 방침이다. ◇민간의 자율성 제고=강행규정으로 운영중인 ‘사전결정’제도를 입법취지에 맞게 임의절차로 변경,불필요한 사전결정 및 중복심의를 막는다.현재는 25.7평 이하 용지만 분양에서 임대로 용도변경이 가능하나 앞으로는 25.7평 초과 규모도 임대로 변경할 수 있게 허용한다.공동주택단지 등의 간선시설은 사업주체가 일괄 설치하고 이를 분양가에 반영토록 한다. 공공주택의 부대 및 복리시설의 설치기준을 완화한다.주택건설 감리제도를 개선,감리자 지정시 가격경쟁방식을 도입하고 감리비 산정방법을 일원화해 총 공사비의 2.5% 수준으로 한다. ◇저소득층의 주거안정 추진=저소득층에 대한 자금지원을 확대하기 위해 주택저당채권 유동화 등 장기 주택금융 방식의 도입을 추진한다.주택은행의 민영화에 대비,국민주택기금운용 및 관리방법 등 공공 주택금융 체계를 개편한다.

재정경제원은 28일 재경원 장·차관을 위원장으로 하는 22개 경제위원회중 4개 위원회는 폐지하고 4개 위원회는 위원장 직급을 현행 차관급에서 1급으로 하향 조정하기로 했다. 폐지되는 위원회는 부총리가 위원장을 맡고 있는 물가안정위원회,주택정책 심의위원회,경제사회발전계획 조정위원회,국채관리기금 운용심의회이며 이 위원회에서 논의됐던 사안은 앞으로 경제장·차관회의에서 다뤄진다.

수도권을 제외한 아파트가격 분양가 자율화확대는 주택시장 활성화를 위한 조치로 평가된다.건설교통부는 전국 가운데 강원·충북·전북·제주 등 4개 시도에서 시행해온 아파트 분양가 자율화조치가 가격인상 등 부작용없이 시행되자 수도권을 제외한 지역으로 확대,6월부터 실시키로 했다. 분양가 자율화는 주택가격을 시장의 수급원리에 맡기겠다는 것으로 주택정책이 지향해야할 궁극적인 목표이다.아파트가격규제는 시장원리에 맞지 않는데도 정부가 유지해 온 것은 주택가격의 안정을 위해서다. 최근 주택가격이 안정되면서 공급위주의 정책을 경쟁촉진과 품질향상을 겨냥하는 쪽으로 바꿔야한다는 논의가 잇따르고 있다.그점에서 주택보급률 높은 지역부터 순차적으로 분양가를 자율화하는 것은 시의에 부합된다고 하겠다. 이번 확대조치는 주택보급률이 높아져 자율화해도 가격인상이 없을 것이라는 판단에 바탕을 두고 있다.건교부는 이번 자율화대상 지역의 주택보급률이 평균 97.9%에 달하고 있다고 밝히고 있다.그러나 여기서 간과되고 있는 것은 대구와 부산의 주택보급률이 각각 74.4%와 75.7%로,보급률이 낮은 지역도 포함되어 있다는 점이다. 때문에 앞으로 대구와 부산 등 대도시의 주택가격은 인상될 소지가 다분하다.분양가 자율화조치가 주택건설업의 경쟁을 촉진시켜 가격인상을 억제하는 효과를 가져오지 않는한 인상을 피하기는 어려울 것이다.그러므로 정책당국은 건설업체가 담합을 통해 값을 올리는 일이 없도록 행정지도를 강화하는 한편 경쟁촉진을 위한 시책을 꾸준히 개발해야 할 것이다. 현행 선분양 후입주제도도후 분양제도로 바꿔 나가야 할 것이다.주택도 상품인 이상 수요자가 상품(완성주택)을 보고 선택할 수 있도록 주택시장을 수요자중심으로 탈바꿈시키는 것이 바람직하다.

◎업계 경쟁 촉진… 고품질주택 공급/수도권외 보급률 98%… 값 급등 우려없어 정부가 아파트 분양가 자율화 대상을 수도권을 제외한 전 지역으로 확대키로 한 것은 주택건설업체간 경쟁을 통해 질좋고 다양한 주택의 공급을 촉진함으로써 주택시장 기능을 활성화하려는데 있다. 그동안 주택정책의 최우선 목표는 가격안정이었다.이를 위해 분양 아파트의 가격을 규제했던 것.그러나 전국 어디에서나 외관과 내부구조에 차별성이 없는 아파트가 양산됐고 이 때문에 입주자들은 취향이나 필요에 따른 상품을 선택하기가 어려웠다. 수도권 이외 지역만 분양가를 자율화한 것은 이들 지역의 주택보급률이 97.9%나 돼 실수요가 크게 늘어날 소지가 없기 때문이다.대기수요자인 청약저축과 예금가입자도 3월말 현재 전체 가입자(2백12만7천명)의 20%에 불과하다.또 미분양 물량의 적체로 규제를 폐지하더라도 분양가가 오를 가능성이 거의 없는 곳이다.이번 조치로 수도권을 제외한 지역에서는 소비자들이 선호도와 소득에 맞는 아파트를 선택할 수 있게 됐다. 남은 것은 서울을 비롯한 수도권의 분양가 자율화.재정경제원과 건설교통부는 주택보급률,분양가와 시가와의 차이,청약저축·예금 가입자수를 고려해 시기를 결정해야 한다는 입장이다.기본적으로는 분양가가 시가의 90%는 되고 주택보급률이 85∼90%에 이르러야 분양가 자율화가 가능하다고 보고 있다.서울의 경우 분양가는 시가의 60∼75%에 불과하고 주택보급률도 69.7%로 전국 최저다.청약저축 가입자도 1백9만명으로 전국 주택수요자의 절반을 넘고 있다. 재경원은 수도권에서 분양가를 자율화하면 주택공급 확충이라는 긍정적 측면보다 부동산 투기로 이어질 것으로 보고 있다.인천이 주택보급률 92.4%,분양가 비율 95∼100%로 규제를 풀만한 요건을 갖췄는데도 자율화를 못하는 것은 「서울」에 인접해 있기 때문이다.경기도도 마찬가지다. 따라서 수도권 분양가 자율화는 아직이다.다만 인천이나 경기도처럼 주택시장이 안정된 지역에서는 98년 하반기쯤 저소득층의 주택마련과 관계없는 25.7평 이상의 아파트에 한해 자율화가 되지 않겠느냐는 분석을 내릴수 있다.서울도 99년부터는 투기우려지역을 제외하고는 부분적 자율화가 실시될 공산이 크다.

◎“공무원 숫자 10분의1로 줄어야”/“화폐발행 국가독점·소득분배 정부개입 부당” 주장 『글로벌 체제아래에서 국가안보는 의미가 없다』 『공무원 숫자는 현재의 10분의 1 이하로 줄일수 있다』 전국경제인연합회 부설 한국경제연구원이 이같은 내용의 「충격적인 제언」을 하고 나서 파문이 일고 있다.한경연은 「21세기 세계인류에의 제언」이란 정책보고서에서 정부역할을 치안과 사법,교육,환경,기초과학투자 등으로 최소화함으로써 공무원 숫자를 현재의 10분의 1 이하로 줄일수 있다고 주장했다. 한경연은 『식민주의와 냉전이 끝나고 사회주의가 몰락해 국가안보의 중요성이 급격히 떨어지고 있다』며 『21세기의 무력분쟁은 강대국간의 전면대결이 아니라 시장기능으로 통합된 글로벌체제와 거기서 제외된 일부 세력간의 분쟁이 될 것』이라고 밝혔다.따라서 군대는 국제경찰기능을 전제로 개편,방위비 부담을 최소화해야 한다고 강조했다.한경연은 『무력충돌의 성격은 경찰이 조직폭력배를 진압하는 식이 될 것이며 이라크의 쿠웨이트 침공이나 캄보디아 사태 등에 대해 서방선진국이 취한 대응방식이 국제경찰적 군사정책의 초기형태』라고 설명했다. 한경연은 이어 『신용카드 등 글로벌화된 화폐의 대용수단이 일반화된 상황에서 화폐발행권을 국가가 독점하고 자국통화의 사용만을 강요하는 것은 불합리하다』며 『시장경쟁의 결과인 소득분배에 정부가 개입해서도 안된다』고 했다.이 보고서는 「없어지더라도 경제운용에 무리가 없는 부처」로 ▲자치단체 감독부서(내무부) ▲국토계획 토지 및 주택정책,교통정책담당부서(건설교통부) ▲교육(교육부) ▲문화·체육담당부서(문화체육부) ▲농림수산(농림부 등) ▲산업정책담당부서(통상산업부) ▲경제정책 및 금융통화정책담당부서(재정경제원)를 들었다. 이밖에 ▲누진과세와 각종 사회보험 등 인위적 재분배 정책의 폐지 ▲다수가 원하는 것이면 무엇이든 된다는 정치 다수결원칙의 재검토 ▲방위비지출 축소 ▲우편 항만 공항관리 등의 완전 민영화 ▲국가안보를 전제로 획일적 이념과 가치관을 주입하는 교육 탈피도 주장했다.한경연은 그러나 이 보고서가 파문을 일으킬 것으로 예상되자 13일 각 언론사에 배포했던 자료를 보도하지 말도록 요청했다.

◎금전관련 사기 급증… 법에 보호 호소 불가피/부부·형제 사이에도 재산 분규 피하려 애용 사회주의국가 중국에 개인간의 분규를 예방하려는 각종 공증이 크게 늘고 있다.집 매매계약에서 결혼직전 각자의 재산상태 확인까지 각종 활동에 공증절차를 거치려는 「공증 붐」이 유행처럼 번지고 있는 것이다. 광동성 광주의 양성만보 최근호는 유언과 각종 매매계약은 물론 부부나 형제사이의 약속과 재산분배문제 등과 관련,공증절차를 밟으려는 시민들이 크게 늘고 있다고 보도했다.이 때문에 광주의 경우 각종 공증업소들만 입주한 전용 건물등 공증업소 타운이 생기는 등 공증업이 보편화되고 있다고 전했다. 법적 절차 대신 개인간 약속과 신의를 중요시하던 중국인 사회에 이같은 「공증 열기」가 확산되고 있는 것은 경제가 발전되고 금전문제와 관련된 각종 법정 시비의 피해자가 늘면서 공증을 통해 분규를 피하려는 사람들이 늘고 있기 때문이다.20년간의 개혁경제의 결과로 개인들의 부가 축적돼 유산분배를 둘러싼 가족,부부간의 갈등 증가도 공증절차를늘어나게 한 주요 원인중 하나라고 이 신문은 분석했다.결혼직전 자신의 결혼전 재산을 공증하는 젊은이들의 경우 적잖은 유산을 넘겨받거나 증권투자등으로 거금을 손에 넣은 사람들도 많다고 이 신문은 소개했다. 또 주택정책개혁의 심화에 따라 팔고 사는 상품주택(상품방)도입과 분배된 집을 국가로부터 매입해 팔 수 있게 되면서 집의 매매에 관련된 사기사건등 송사가 급증하는 것도 공증증가의 배경이 되고 있다. 90년대들어 급속이 진전된 각종 법률안 및 조례 제정 등 법률제도 정비에 따라 공증을 통해 법의 보호를 받으려는 사람들이 느는 것도 공증 증가의 원인으로 꼽힌다. 한마디로 개인이 처분할 수 있는 재산급증 및 이를 둘러싼 분규의 증가,모든 사회활동을 결정하던 공산당의 영역을 법과 제도가 대신하기 시작했다는 것 등이 이같은 현상의 배경이란 이야기다.최근 일고있는 「공증 열기」는 「명령 사회」에서 「계약 사회」로 넘어가는 중국의 변화를 읽을수 있다는 점에서 의미를 갖는다.

◎한보후유증 치유 “급한불 끄기”/경상적자·실업·불경기 등 난제 산더미/선거철 정치논리로 경제 접근땐 큰일 강경식 부총리를 수장으로 하는 새 경제팀의 진용이 짜여졌다. 개혁·개방·안정은 신임 강부총리의 트레이드 마크.그러나 김인호 경제수석과 마찬가지로 강부총리는 경제기획원시절부터 「강경식」으로 불렸을 정도여서 강성이미지와 정책운용이 어떻게 조화를 이룰지 주목된다. 재경원 관리들은 『강성 이미지는 역으로 말하면 소신이 있다는 말과 같고 개혁적 성향이 강하다고 보면 된다』고 해석한다.강부총리의 개혁적 성향은 그가 문민정부 출범 직전인 92년12월에 펴낸 「새 정부가 해야 할 국정개혁」이라는 책자에 잘 나타나 있다.그는 이 책에서 『물가안정 책임은 돈을 관리하는 한국은행에게 맡겨야 한다.돈 값 안정을 위해서다. 주택정책과 관련해서는 『주택공급을 늘리는 정책으로는 해결하지 못하며 주택금융제도를 잘 만드는 것이 주택문제 해결의 관건』이라는 입장을 피력했다.농지제도에 대해선 『민간기업 돈이 농촌으로 돌아갈 수 있는 길이 막혀 있다』고 지적,『농업진흥지역 지정문제는 신중해야 하며 지정에 반대하는 농민의 뜻도 헤아려야 한다』고 주장했다.향후 강부총리팀의 정책운용기조를 엿볼 수 있는 대목들이다. 그는 82년 재무부 장관시절 금융실명제의 도입을 처음 추진한 장본인이다.그는 『금융실명제는 재산을 공개하는 것이 아니라 이자소득에 대한 세금을 종합과세하는 등 세금을 부과하기 위한 것』이라는 입장이다. 강부총리가 신임 김경제수석과는 호흡을 잘 맞출 것으로 관측된다.성향이 비슷한데다 강장관이 경제기획원 예산총괄과장시절 김수석이 사무관이었다.김수석을 미국 시라큐스대학에 유학가도록 한 것도 강장관의 권유였다는 후문이다. 그러나 강장관을 축으로 하는 새 경제팀 앞에 놓인 현안은 난마처럼 얽혀있다.눈덩이처럼 불어나는 경상수지 적자에서부터 명예퇴직 등으로 인한 실업자 양산,노동관계법 개정에 따른 파업,한보사태 후유증 등 어느것 하나 쉽게 풀릴 사안이 없다. 이한구 대우경제연구소장은 『국민의 신뢰를 회복하는 일이 급선무』라며 『새 경제팀은 한보사태를 어떻게 처리할 것인지에 대한 명확한 방향을 제시하는 것이 시급하다』고 말했다. 정부와 공공부문의 혁신을 필두로 하는 행정의 투명성 제고,규제완화,기업의 활력회복,재정긴축 등도 숙제다.이윤호 LG경제연구원장은 『대선을 앞두고 있는데다 경기가 어렵다고 단기처방을 내릴 경우 우리경제는 더 어렵게 된다』고 말했다.그는 『지금은 기업들이 확장투자를 할 시기가 아니다』라며 『기업들이 R&D분야에의 투자를 늘릴수 있는 여건을 조성해 주는 일이 필요하다』고 주문했다. 가뜩이나 선거철이 겹쳐있어 새 경제팀이 정치논리에 휘말려들 소지가 높은게 사실이다.그러나 현 시점에서 기업의 투자심리를 살리거나 실업문제를 해결하기 위해 경기부양책을 쓰는 것은 금물이라는 게 공통된 지적이다.

◎지자체와 합동조사… 투기 상시감시/올 60만가구 공급·보급률 90%… 집값 급등 없을것 『서울 강남과 목동,분당 등 일부지역에서 집값이 급등한 것은 주택시장에 교란요인이 생겨 균형을 잃었기 때문입니다.아직은 국지적인 현상이어서 시간이 지나면 안정될 것으로 보고 있습니다만 정부로서는 방관할 수가 없어 이번주부터 지자체와 합동으로 주택 가수요자에 대한 투기성 여부를 철저히 가려낼 것입니다』 건설교통부의 이춘희 주택정책과장(42)은 주택관계 업무만 8년간 맡은 이 분야의 베테랑이다.주택시장 현상을 분석하는데도 남다른 식견이 엿보인다. 그는 『서울 강남의 집값이 오른 것은 지난해 11월을 전후해 서울시가 잠실일대의 재건축을 발표,단기간내 좋은 집을 가질수 있다는 기대감으로 영향을 받았다』고 분석했다.또 목동은 역세권을 끼어 교통이 급속히 호전된 탓이고 분당 등은 백화점·병원·교통시설 등 각종 생활편의시설이 완전히 갖춰졌기 때문으로 보았다. 그는 『올해에도 수요를 크게 웃도는 60여만가구를 공급,주택보급률이 90%로 예상되고 경제사정도 나빠 일부에서 얘기하는 대선영향과 부동산 10년주기설 등에 따른 전국적인 집값 급등현상은 없을 것』이라고 전망했다. 집값이 천정부지로 치솟던 지난 87∼90년의 경우 경기가 좋은데도 주택보급률이 69%에 그쳤고 공급물량도 매년 17만가구나 모자라 일어난 현상이었다고 설명했다. 이과장은 그러나 『집값안정을 낙관만 할 수 없게 하는 요인도 있다』고 말한다.정부가 공급쪽은 물량을 조절할 수 있지만 수요면에서는 정책수단이 제한돼있기 때문이다. 수도권의 경우 실수요자들에 대해서는 서울을 동·서·남·북으로 갈라 방향별로 가까운 경기도 일원에 택지를 충분히 공급할 계획이다.문제는 이 과정에서 일부 가수요자들이 집값 상승을 부추기고 있다는 점이다. 『지금까지는 부동산 투기를 수시점검하는 형태였으나 1일부터는 건교부와 서울시,인천시,경기도의 47개 시·군·구가 합동조사반을 편성,상시감시체제에 돌입합니다.지자체 공무원들은 현지사정에 밝아 단기매매자·위장전입자 등 투기성 가수요자에 대한 효과적인단속을 할 수 있고 정부와 지자체간 협조도 원만하게 이루어질 것입니다』 그는 획일적인 공동주택(아파트) 보다는 주택의 질적인 측면에서 노년층을 위한 실버주택이나 단독주택,독신용주택,전원주택 등의 주거수요를 충족시키는 주택정책의 마련도 필요한 때라고 강조했다. 이과장은 광주일고(74년)와 고려대 법대 행정학과(78년),서울대 행정대학원(85년)을 졸업했고 미국 매사추세츠 공대대학원을 수료(87년)했다.행정고시 21회(77년)에 합격했고 「우리나라 임대주택제도에 관한 연구」로 석사학위를 받는 등 주택관계 이론에도 밝다.

정부는 수도권을 중심으로 부동산가격이 심상치 않은 조짐을 보이자 지난 20일 부동산 안정대책을 내놓았다.그 대책은 주택물량 공급의 확대, 토지초과이득세(토초세)부과와 토지거래허가구역 확대 등을 골자로 하고 있다. 정부가 4년만에 토초세를 부활한 것은 최근 부동산 동향이 심상치 않다는 판단에 따른 것으로 보인다.현재 수도권지역 주택은 물론 그린벨트 및 고속철도 건설지역 주변 등의 부동산가격이 크게 상승하거나 상승조짐을 보이고 있다. 주택가격은 신도시에서 뛰기 시작,서울 강남지역으로 확대되었다가 연초 부터는 그동안 「무풍지대」로 남아 있던 서울 북부지역 일부 아파트와 수도권의 광명·수원·성남·의정부 등의 부동산까지 흔들리고 있는 것으로 전해지고 있다. 그린벨트 규제완화이후 대기업들이 대규모 유통시설을 한다는 명목으로 토지를 매입할 움직임을 보이면서 이 지역 땅값이 오름세를 보이고 있고 고속철도 주변 지역은 개발 붐에 편승,값이 오름세를 보이고 있는 것으로 분석되고 있다.또 「부동산가격 10년 주기설」이 나돌고 있고 올해는 대선이 있어 값이 오를 것이라는 막연한 인플레기대심리가 복합적으로 작용,부동산시장의 불안정을 부추기고 있는 것이다. 연초부터 부동산가격이 들먹이자 정부가 강도 높은 대책을 내놓은 것은 올봄 이사철때 까지 부동산가격이 상승,지난 80년대말과 같은 투기가 재연되는 것을 미리 차단하기 위한 것으로 보인다. ○투기재연 미리 차단해야 물론 현재 경제는 그 당시와는 아주 다르기 때문에 투기가 전국적으로 확산되기는 어렵다.80년대 말에는 사상 처음으로 막대한 경상수지 흑자를 시현한 반면 서울의 주택보급률은 불과 10%선에 불과해 아파트투기가 성행될 수 밖에 없었다.경제성장률도 10%선의 고도성장을 보임에 따라 여유자금이 부동산에 몰린 것이다. 그러나 지금은 국제수지가 적자를 기록하고 있고 성장률도 6%선대로 내려가 있다.또 정부가 부동산실명제와 부동산 전산화 및 토초세 등 부동산투기를 잡을 수 있는 장치를 강구해 놓고 있어 과거와 같은 투기가 재연되지는 않을 것으로 보인다. 다만 수도권의 주택과 그린벨트 및일부 개발지역 등은 가격이 상승할 가능성은 상당히 있다.정부가 강도 높은 안정대책을 내놓은 연유도 여기에 있을 것이다.부동산투기를 조기에 진압되지 않으면 산불처럼 확대되는 경향이 있다. 이번 정부대책은 이같은 투기억제를 위한 단기대책의 성격이 짙다.토초세와 토지거래허가제 등 세정과 행정력을 동원하고 있기 때문이다.주택가격 상승은 결국 공급이 수요를 따라 가지 못함으르써 발생한다.주택가격을 안정시키는 최선의 길은 물량공급의 확대이다. 정부도 이 점을 감안하여 올해 기존도시에 신시가지를 건설하는 이른바 「미니도시」를 건설하겠다고 밝히고 있다.분당과 일산 등 신도시가 베드타운으로 전락한 점을 비춰 볼때 「미니도시」 개발방식 도입은 올바른 정책방향이다. 정부는 이러한 「미니도시」 건설과 함께 직장과 주택이 같이 있는 자족도시 건설을 포함한 중장기 대책을 마련할 것을 제의한다.정보화시대의 진전에 맞춰 「정보화도시」를 건설한다면 신도시의 베드타운화를 막으면서 정보산업의 발전에 기여할 것이다.장기적 관점에서 이 도시건설을 추진할 것을 제의한다. ○자족 신도시 건설 바람직 또 주택정책이 주거개념에 입각해서 추진되는 것이 바람직하다.지금까지 주택개념은 주거(생활공간)보다는 소유(가치증식수단)쪽에 치우쳐 온 것이 사실이다.인플레시대를 살아온 구세대들에게는 소유개념이 강하나 신세대는 그렇지가 않다.그들은 주택을 생활공간으로 여기는 성향이 높다. 그러므로 주택공급이 임대주택의 공급을 확대하는 방향으로 바뀌어야 할 것이다.그러려면 임대주택사업을 활성화시키기 위한 대책이 다각도로 강구되어야 하겠다.정보와시대와 신세대에 적합한 주택정책이 개발되기 바란다.〈논설위원〉

◎건교부 시한 연장놓고 골머리/“해소 안된 물량 많아 내년까지 적용 필요”/재경원 반응 시큰둥 자금조성 최대난제 금년말로 시한이 끝나는 미분양주택 구입자에 대한 금융지원 및 세제혜택 기한을 연장할 것인가.주택사업에 대한 규제완화는 어디까지 해야 하나. 건설교통부가 안고 있는 고민 중의 하나이다.주택시장 안정책과 각종 규제완화에도 불구하고 미분양 아파트는 여전히 줄지 않고 있다. 건설교통부가 미분양 아파트 해소와 주택업체의 자금난 완화를 위해 지난해 11월8일 주택시장 안정대책을 발표,시행한 지 1년이 넘었다.지난 8월에는 임대주택법 개정안을 마련,늦어도 내년 상반기부터는 미분양주택을 임대주택으로 전환할 수 있게 했다.이어 분양가 규제완화 범위확대,주택건설기준 완화,소형주택건설 의무비율 완화,재건축·재개발제도의 개선 등 각종 규제완화 대책을 잇따라 내놓았다. 그러나 미분양 아파트는 준공후 미분양분 1만3천500가구를 포함,11만6천여가구(지난해 11월 이후 분양분 중 미분양 2만6천가구 포함)에 이른다.미분양 주택이 누적됨에 따라 자금난으로 쓰러진 업체도 올해 들어서만 140여개나 된다. 건교부는 주택안정책 시행과 각종 규제완화로 미분양이 상당수 감소,일단 효과를 봤다고 판단하고 있다.문제는 「특단의 조치」와 꾸준한 「처방」에도 불구하고 미분양주택이 아직도 상당수 남아 있다는 점이다.더욱이 미분양주택 구입자에 대한 금융지원과 세제혜택이 올 연말로 끝난다. 건교부의 장동규 주택심의관은 『아파트의 신규 분양분이 계속 늘었는 데도 11·8 조치 이후 미분양분이 7만가구나 감소한 것은 효과가 컸다는 방증』이라며 『아직도 상당수 남은 미분양 아파트 해소를 위해 구입자에 대한 금융·세제지원의 연장이 필요한 상황』이라고 밝혔다. 그는 그러나 『이는 실무자들의 구상일뿐 아직 구체적인 지원계획을 세우지는 않고 있다』고 말했다. 건교부는 미분양 주택의 분양을 촉진하기 위해 미분양 주택을 구입하는 사람에게는 자금을 지원하고 관련 세금을 깎아주는 혜택을 올 연말까지 한시적으로 부여해 오고 있다.18평이하 미분양주택 구입자에게는 국민주택기금에서 1천6백만∼2천5백만원,18∼25.7평이하 미분양주택 구입자에게는 주택은행에서 민영주택자금으로 3천만원을 각각 지원하고 있다. 또 대출을 받아 96년 말까지 미분양주택을 구입하는 경우는 대출금 이자의 30% 상당액을 세액에서 공제해 준다.96년말까지 미분양주택을 구입하고 5년 임대후 팔 경우 가구수에 관계없이 양도소득세 특례세율(20%)을 적용하거나 종합소득세 과세세율(소득금액에 따라 10∼40%)을 적용하고 있다.지난 9월말까지 미분양주택 구입자에 대한 자금지원은 국민주택기금 5천1백80억원(6만3천가구),민영주택자금지원 1천6백32억원(6천305가구)으로 집계됐다. 건교부가 미분양주택 구입자에 대한 이같은 금융지원 및 세제혜택 기한 연장을 추진하는데는 어려움이 많은 것이 사실이다.내년에는 7조5천1백9억원에 이르는 국민주택기금의 운용계획이 이미 빠듯하게 짜여 여기서 미분양주택 구입자 지원을 위한 자금을 조성하기가 쉽지 않다. 결국 재정경제원 세제실과 금융정책실의 지원을 받아야 가능하다.그러나 재경원의 시각은 그다지 호의적이지 않은 것 같다.정부차원에서는 주택시장만 중요한 것이 아니라는 얘기다.물가·금융문제 등 다른 경제분야에 미칠 영향도 신중히 고려해야 할 사안이다.주택분야에 계속 지원을 해야 하느냐,경쟁력강화를 위해 다른 산업에 지원해야 하느냐의 문제가 따르기 때문이다. 세제면에서도 혜택을 더 주면 주택분양은 당연히 잘된다.그러나 지나치면 세수 감소와 집사재기 등 부동산 투기의 우려도 배제할 수 없는 등 양면성이 있다는 분석이다. 건교부 권도엽 주택정책과장은 『지난해 주택시장안정책 발표 당시는 주택시장이 너무 어려워 「진통제」를 놓을 수밖에 없는 상황이었다』며 『주택시장안정책 외에 그동안 각종 규제완화를 지속적으로 병행 추진해 온 만큼 금융 및 세제지원 연장문제는 새로 시행 중인 규제완화의 효과와 시장상황을 좀 더 지켜보고 거론해야 할 것』이라고 말했다.

서울시가 잠실·반포·등 5개지구 저밀도 아파트를 고밀도 아파트로 재건축할 수 있도록 한 조치는 그간의 고밀도 재건축 불가원칙 위배와 교통난 및 자연경관 훼손 등 여러가지 문제를 안고 있다. 서울시는 이들 지역의 재건축 쟁점 사항인 용적률·높이제한·평형제한 등 문제에서 주민들의 이기적 의견을 대폭수용함으로써 정책의 일관성에 흠집을 내고 다른 지역과의 형평성 문제를 야기시키고 있다.그동안 주거환경 악화를 이유로 재건축 아파트 용적률을 250% 수준으로 낮추겠다던 시당국이 5개 저밀도지역 재건축 아파트 용적률을 285%까지 허용한 것은 이해가 가지 않는다. 이 용적률은 초고층 아파트가 들어선 분당신도시 아파트 용적률(201%)이나 고층아파트 군이 있는 서울 강남의 압구정동(200%)과 대치동(200%)보다 80%포인트 이상 높은 것으로 도저히 납득할 수가 없다.더구나 잠실지역의 경우 한강변의 경관보호를 이유로 그동안 고층건물 건축을 강력히 규제해 오지 않았는가.이 지역에 25층 아파트를 짓게하면 한강변의 12층 높이제한 건축규제가사실상 무너진 것이 아니냐는 의문을 갖게한다. 만약 서울시가 5개 저밀도지역에 한해서 높이제한을 해제한 것이라면 그것은 형평성 시비를 일으킬 소지지가 다분이 있다.또 당초 18평이하 주택을 기존세대수만큼 건축할 것을 주장해온 당국이 갑자기 그 제한을 푼 점도 문제이다.현재 저밀도지역에는 18평이하 아파트가 많아 서민들의 내집마련과 전세가격 안정에 상당히 기여해온 것이 사실이다. 또 초고층아파트 건축에 따른 교통난과 상수도 및 부동산투기 등 문제가 잇따를 것이 분명하다.그러므로 시당국은 이번 저밀도지구 도시계획을 재검토하기 바란다.집단민원에 밀리거나 주민이기주의를 수용하는 것이 과연 옳은 것인가를 성찰하고 올바른 주택정책을 펴나갈 것을 촉구한다.

◎살것인가 말것인가/지금이 살때다­88년 전세값 폭등이후 매매가 급상승같은 상황 온다/지금은 아니다­자금출처 조사/세금부과로 시장조절/집값은 안정세 「전세값 상승은 어디까지 계속될까.그러면 매매가는.만약 매매가를 부추긴다면 지금 집을 사야하는데…」 본격적인 이사철에 접어들기 전부터 신도시와 서울지역을 중심으로 아파트 전세값이 치솟으면서 이지역의 아파트 값까지 들먹거린다.통상적으로 집값이 오르기 시작하는 마지노선으로 알려져 있는 매매가대비 전세값 비율도 60∼70%선에 이르렀다. 따라서 부동산업계에서는 내년에 아파트값이 많이 오를 것이라는 이야기가 파다하다.반면 정부쪽에서는 그렇지 않을 것이라는 전망을 내놓고 있다. 누구말을 믿어야 할까.실수요자들은 고민이다.특히 지난 88년이후 전세값 폭등이 매매가의 상승으로 이어졌던 전례가 이같은 갈등을 증폭시키고 있는 상황이다. 매매가의 앙등우려가 없다는 의견부터 들어보자.『신도시의 전세값은 더 올라야 정상입니다.매매가의 70∼80%까지 가야 한다는 말이죠.집값을 부추기려고 하는 말이 아니라 경제적인 논리에서 보면 그렇다는 겁니다.집을 소유가 아닌 거주의 개념으로 보는 수요가 늘고있고 이러한 현상은 앞으로 더욱 계속된다고 봅니다』 건설교통부 관계자는 이렇게 평가하고 있다.때문에 전세값 오름세가 매매가로 이어질 영향은 없다는 얘기다.게다가 우리경제가 전반적으로 좋지않은 상태고 더욱이 실명제실시와 토지 전산망 가동에 따라 가수요를 얼마든지 차단할 수 있어 88년과는 상황이 다르다는 분석이다.이에대한 해소책도 마련중이라는 설명이다. 건교부는 지금까지 전용면적 18평 이하 소형 임대주택에만 지원해온 국민주택기금을 18평 초과 중형 임대주택에도 지원하는 방안을 마련하기 위해 재정경제원과 현재 협의중이다. 이렇게 되면 민간주택업체들이 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 중형 평수 임대아파트를 자연스레 많이 짓게 돼 신도시전세수요자들을 일부 흡수할 수 있다는 논리다. 이것도 여의치 않다면 정부가 자금출처와 세금부과등을 통해 시장을 조절할수 있어 집값 안정은 계속 이어질 것이라고 강조한다.국세청은 이미 아파트,단독주택 등 2주택 이상 소유자 가운데 올해 전세값을 20% 이상 올린 소유주와 이를 부추긴 부동산 중개업소에 대해 특별세무조사에 나선 상태다. 과연 그럴까.누구보다 현장에서 직접 거래동향을 지켜보는 부동산중개업자들의 생각은 전혀 반대다.부동산 전문잡지인 부동산 뱅크가 최근 5개 신도시 1백27개 부동산 중개업소를 대상으로 한 전화설문조사에 따르면 72.4%가 전세비 상승이 곧 매매가 상승으로 이어질 것으로 보고있다. 반면 20.5%는 그렇지 않다고 대답했으며 7.1%는 잘모르겠다고 말했다.전세상승이 매매가 상승으로 이어지는 이유에 대해서는 전체의 32.3%가 전세값이 너무 올랐기 때문이라고 대답했으며 18.1%는 수도권에 택지개발을 통한 대규모 아파트 분양계획이 없기 때문이라고 응답했다.그리고 13.4%는 향후 집값이 오를 것이라는 심리적 불안감을 이유로 들었다. 실제로 신도시와 서울에서는 아파트값의 상승을 점칠 수 있는 징후가 나타나고 있다.신도시의 경우에는 전세수요자의 열명중 두세명이 매매로 전환하고 있다.이런 현상은 전세수요가 많은 20∼30평형대에서 나타나고 있다. 신도시 실평수 25.7평형의 경우 매매가가 1억2천만∼1억8천만원이나 장기저리의 대출이 2천만∼2천5백만원 정도 포함되어 있다.전세가 7천만∼9천만원선으로 올해초보다 최고 3천만원이상 오르면서 전세값에 2천만∼3천만원만 더 보태면 되기 때문이다. 서울도 교통이 편리한 마포구 서대문구 중구 성동구일대와 강남일대에서도 조짐이 보인다.아직 전세수요자가 매매로 돌리는 경우는 신도시만큼 두드러지지 않지만 집을 내놨던 사람들도 이를 철회하거나 전세값이 오른만큼 매매가를 올려 부르고 있는 실정이다. 특히 오래됐지만 고층으로 재건축의 이점이 별로 없어 매매가가 같은 평수에 비해 가격이 싼 아파트의 경우는 매매로 돌기 시작했다.구로구의 한 서민 아파트는 벌써 전세가가 매매가에 1천만∼2천만원선까지 육박했다.4천만∼6천만원으로 4채를 사 원래 자기집과 함께 임대사업자로 등록,일단 집을 잡아놓는 사람도 나오고 있다. 부동산 업자들이 집값 상승을 예상하고 있는 데는 전세값을 올리는 계층들이 젊은 화이트 칼라라는 점도 크게 작용하고 있다.30∼40대의 젊은 맞벌이부부,신혼부부 등으로 학력도 비교적 높고 큰집을 살 돈은 없어도 자가용 승용차를 굴릴 정도로 생활의 여유를 갖고 있는 계층이다. 일부 사회학자들은 과거에는 이들 계층이 상대적으로 적었지만 지금은 아파트 전세시장을 주도할 정도로 계층의 폭이 넓어졌다고 분석하고 있다.정부의 임대주택정책이 저소득층에 맞춰져 있었던 탓도 크다. 이들은 그동안 전세값이 매매가의 50∼60%선으로 차가 크고 안정되어 있어 무리해서 집을 사기보다는 전세에 살고 여유돈을 다른 곳에 투자해왔다.따라서 전세값이 뛰면 전세를 줄여가는게 아니라 집을 사는 쪽으로 급선회하는 다시 말하면 다소 무리할 수 있는 능력을 갖고 있다는 분석이다. 그리고 임대주택이 평수가 큰게 나오더라도 임대주택에 대한 이미지가 바뀌려면 많은 기간이 필요하다고 보고있다.그러면 전세수요가 주는 대신 매매수요가 늘면서 가수요까지 발생할 것이라는 전망이다.그동안 집값은 너무 오르지 않았다는 대목도 상승을 점치는 요인이 된다.주택은행이 매월 조사하는 도시주택가격 동향조사에 따르면 91년이후 주택매매가격은 지난해까지 매년 떨어졌다. 현재 전세값 강세는 서울등 수요가 많은 수도권 지역에서만 일어나는 현상은 아니다.미분양아파트가 지천으로 깔려있는 지방중소도시에서도 벌어지는 현상이다. 따라서 수도권 매매시장에서라도 불이 붙으면 거래가 폭발적으로 일어나고 연쇄적인 파급효과가 전국적으로 확산될 수 있다는 전망도 조심스럽게 나오고 있는 실정이다. 그러면 결론은 무엇인가.매매가마저 곧 상승한다고 속단할 수 없지만 현재의 조짐은 점차 오르는 쪽으로 기울고 있는 느낌이다.어쨌든 무주택자들은 집장만에 관심을 보다 기울여야 할 시점인 것 같다.

서울시는 한강변·공원주변·구릉지에 아파트를 건설할 경우 층수와 용적률등을 제한하는 경관 심의기준을 마련,10월부터 시행키로 했다고 한다.자연경관을 살리고 쾌적한 환경을 조성하기 위한 이번 조치는 아파트건축에 도시경관의 개념을 도입했다는 점에서 주목되는 정책의 변화라고 생각된다.그동안 우리 아파트는 경관에 아랑곳없이 입지만 있으면 무턱대고 올라갔다.그 결과 우리가 보는 수도 서울의 아파트군은 미적 외관도,주위경관과의 조화도 찾아볼 수 없는 흉한 모습을 갖게 된 것이다. 경관이 무시되다보니 도시의 스카이라인도 사라졌다.산비탈이나 언덕 위에도 고층아파트를 세워 낮은 지대의 집을 가로막는 일이 예사롭게 이루어졌다.경관은 거론조차 되지 않은 채 보기에도 위태로워 불안감마저 자아내는 사례도 적지 않았다.고층화경향은 대도시뿐만 아니라 소도시나 농촌에까지 확산돼 경관을 해치고 있는 실정이다.이러한 현상은 주택보급률을 높이려는 정부의 주택정책과 토지이용의 극대화를 추구한 건축업자의 잇속이 맞아떨어져 만들어낸 결과다. 참으로 부끄럽게도 천년고도인 경주에서조차 외곽지역에 고층아파트가 숲을 이루어 유현한 정취를 추방하고 있다. 옛건물이 많이 남아 있는 파리에서는 건물의 색깔이나 간판까지도 시에서 지정해주고 있다.독일은 라인강 수백㎞연안에 철교만 있을 뿐 다리를 가설하지 않은 채 불편을 참고 있다. 이유는 아름다운 라인강변과 계곡의 경관을 해치지 않기 위해서다.남산 턱밑에 20층 외인아파트를 지은 우리와는 얼마나 대조적인가. 도시의 미관이나 경관은 결코 사치스러운 발상이 아니다.도시에 생명감을 주고 주민에게 쾌적감과 휴식을 준다.나아가서 아름다운 도시경관은 최고의 관광자원이 되기도 한다.인구 8백만의 오스트리아는 빈과 찰츠부르크 등 도시관광을 통해 연간 2천만명의 외국관광객을 유치하고 있다. 서울시의 경관심의 강화는 21세기 도시환경의 세계화추진을 위해서도 늦었지만 반드시 실현해야 할 과제임에 틀림없다.