자재난·인력난은 아파트 분양가 상승은 물론 건축물의 품질저하를 불러 온다는 점에서 보통 심각한 문제가 아니다.그런데도 건설교통부의 상황 인식은 안이하다.한만희 주택정책과장은 “500만가구 주택공급계획을 마련하면서 재정경제부와협의를 했지만 아직 비상대책을 마련할 단계는 아니다.”고말했다.이와 달리 건설업계는 일부 품목은 파동조짐이 뚜렷하다며 수급대책 마련이 시급하다고 주장했다. [자재난 왜?] 주택경기가 너무 급속히 살아난 탓이다.금융위기 이후 위축됐던 수요가 살아나면서 건설업체도 공급량을늘렸다.여기에 다가구·다세대주택의 주차장 기준 강화조치를 앞두고 조기 건축붐이 가세하면서 주택건립 가구수가 폭발적으로 늘어났다. 앞으로가 더 문제다.정부는 2003년부터 2012년까지 500만가구의 집을 짓기로 했다.이 중 300만가구는 5년내,그 중 절반은 수도권에 건립할 방침이다.1987∼92년의 200만가구 건설계획과 비슷한 것이다.이들 주택이 건립되기 시작되면 자재난이 심화될 것은 자명한 일이다. [중소업체는 더욱 심해] 대형건설업체는 자재난·인력난이덜한 편이다.일감이 많은 데다 지속적인 거래선이 있기 때문이다.중소업체의 미장공 일당이 10만원을 웃도는 반면 현대건설 등 대형업체는 8만∼9만원이다. 단독주택 건축업을 하는 D건축 이도근 사장은 “중소업체는 그때 그때 인력시장에서 사람을 데려다 쓰면서 숙련 미장공의 경우 13만∼15만원의 일당을 줘야 한다.”고 말했다. 대형 건자재업체도 고정거래선을 갖고 있어 작은 업체보다사정이 나은 편이다.레미콘의 경우 대형업체들이 건설자재담당자들의 모임인 건자회(建資會)를 통해 협상을 벌이지만중소업체는 대항력이 없어 자재난이 심화되면 후순위로 밀리기 일쑤다. [부작용 속출] 자재·인력난은 곧 공사원가 상승으로 이어진다.건설협회 자재담당 최용천대리는 “지난 2월 철근 가격이 t당 2만원 올라 건설업계가 연간 200억원의 추가 부담을 안게 됐다.”며 “이는 곧 분양가 상승으로 이어진다.”고 말했다. 품질에도 문제가 생긴다.한 건설업체 관계자는 “자재가 달리는 판에 공급업체에 엄격한 품질기준을 요구하기가 쉽지않다.”고 말했다.인력도 숙련공이 달리면 비숙련공을 쓸 수밖에 없어 품질저하 요인으로 작용한다. [수급책 마련해야] 건설업계에서는 정부가 주택공급 계획에맞춰 건자재 수급책을 마련해야 한다고 입을 모은다.또 정책을 발표할 때마다 건자재 수요 등을 감안해 정책을 수립해야 할 것이라고 주문한다. 건산련 최민수 연구원은 “정부가 다가구 기준 등을 강화하면서 파급효과를 전혀 고려치 않은 게 문제”라면서 “주택정책 수립시에는 반드시 이에 대한 고려가 충분히 이뤄져야한다.”고 말했다. 건자회 심영진 총무는 “골자재난이 심각한 것은 환경문제등으로 골재채취가 쉽지 않기 때문”이라며 “정부가 대체채취장을 내주고 담합 등 불공정 거래에 대한 단속을 강화해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

“치솟는 분양가,멀어지는 내 집 마련의 꿈.” 최근 아파트 분양가가 천정부지로 뛰어오르자 20,30대 직장인과 서민이 겪는 어려움을 정부와 건설업체에 전달하고 개선책을 이끌어내려는 시민·소비자단체들의 움직임이활발해지고 있다. 한국청년연합회(KYC)회원들은 지난 4일 ‘한국주택협회이사회의’가 열린 서울 메리어트 호텔 입구에서 ‘아파트 분양가 내역 공개와 분양가 거품 제거’등을 요구하며 1시간동안 피켓시위를 벌였다. 이들은 이날 주택협회 이사회 임원들에게 전달한 ‘내 집 마련을 꿈꾸는 직장인들의 호소문’을 통해 “서울지역아파트 분양가는 자율화 이전인 지난 97년 평당 464만원에서 3월말 현재 평당 844만원으로 4년 동안 81%나 올랐다. ”면서 “이는 봉급생활자의 임금인상률이나 물가인상률과는 비교도 안될 뿐더러 같은 기간의 평균 매매가 상승률의 두 배를 넘는 것으로 서민들의 내집 마련의 꿈이 허공으로 사라지고 있다.”고 지적했다. 이들은 또 “지난 1일 서울시가 ‘주택가격 안정을 위한적극 개입 대책’을 내놓은 데 대해건설교통부는 ‘행정권 남용'을 운운하며 ‘분양가 자율화'원칙을 고수하고 있다.”면서 “건교부가 집값,전셋값의 폭등과 가계대출의증가로 인해 고통을 받고 있는 서민들을 두번씩 죽이고 있다.”고 강조했다. 천준호(33)사무처장은 “주변시세보다 높게 책정된 아파트 분양가가 기존 아파트 시세를 끌어올리고 이 시세가 다시 분양가를 올리는 악순환이 되풀이돼 결국 집없는 서민들만 손해를 보고 있다.”면서 “정부는 시장의 분양가 규제는 물론 서민들을 위한 임대주택 마련과 부동산 세제개편을 조속히 실행해야 하며 건설업체 또한 분양가 산정내역을 투명하게 공개해야 한다.”고 주장했다. 참여연대와 민주노동당 등도 각각 성명서를 발표하고 아파트 분양가 인하를 요구했다. 참여연대 시민권리국 안진걸(31)간사는 지난 3일 논평을통해 “건설업체들은 자재의 고급화 등 건축비 증가를 들어 소형 아파트까지도 주변 시세의 두배에 가까운 분양가를 책정,가격 부풀리기에 앞다퉈 나서고 있다.”면서 “지난 99년까지 시행됐던 ‘아파트 분양가의 원가연동제 지침’의 부활과 아파트 분양가의 전면 공개를 요구한다.”고말했다. 한편 한국소비자연맹 등 소비자 단체도 ‘분양가 감시기구’를 만들어 분양가 결정과정에 대한 정보 공개를 요청하면서 주택업체들의 과도한 분양가 인상에 제동을 걸고나섰다. 한국소비자연맹 강정화 사무총장은 “아파트분양 열기에편승한 건설사들의 분양가 띄우기로 서민들이 내집을 마련하는 게 점점 어려워지고 있다.”면서 “정보공개를 청구해 건설사들의 합리적인 분양가 책정을 유도할 계획”이라고 말했다. 이들은 건설업체들이 기업비밀 등을 이유로 정보공개를거부하면,정보 비공개결정 취소를 청구하는 행정소송을 내는 한편 YMCA,녹색소비자연대,시민의 모임 전국 소비자 단체 등과 함께 각종 캠페인을 펼치기로 했다. 이들은 또 1인 시위,거리 캠페인,사이버 항의시위,서명운동 등은 물론 앞으로 있을 서울시장 및 대통령 선거 후보들에게 주택정책 관련 질의서도 보낼 방침이라고 밝혔다. 이영표기자 tomcat@

분양가 상승의 근본책임은 정부에 있다.집값상승을 사전에 방지하지 못하고 집값이 뛰자 분양가에 책임을 떠넘긴다는 것이다.본말이 전도됐다는 얘기가 업계에서 나오는것도 바로 이 때문이다.분양가 상승이 정부책임인 것은 사실이지만 분양가 상승에 주택업계가 자유로울 수 있는 것은 아니다.재건축 시장에서의 과당경쟁으로 분양가 상승을 유발한 것 등이 그 예이다. ◆시공사 책임없다?= 높은 분양가가 논란이 되면서 시공사,이른바 주택건설업체들은 시행사에 그 책임을 떠 넘기고있다. 시행사로부터 공사를 따내는 마당에 시행사가 분양가를높이면 이를 따라갈 수 밖에 없다는 것이다.일견 그럴 듯해 보이지만 속내를 뜯어 보면 반드시 그런 것은 아니다. 불과 2∼3년전만해도 시공사들은 시행사에 뒷돈을 대주면서 땅 매입작업을 해왔다.아직도 이런 사업관행은 일부 유지되고 있다. 시행사가 전권을 쥐고 분양가를 좌우하는 경우도 없지 않지만 분양가 책정에는 대부분의 건설업체들도 간여한다.분양가를 높여 마진을 서로 나눠먹는 사례도 있다.시공사가최근의 과도한 분양가 인상논란에서 면죄부를 줄 수 없는것도 이 때문이다. 분양가 상승과 관련,빼놓을 수 없는 것이 재건축이다.최근 서울의 재건축 아파트 시공사 선정과정에서 모 건설업체는 건축비를 다른 업체에 비해 10% 가량 높이 써냈다.건축비가 너무 비싸다는 조합의 지적에 이 업체는 비싸게 받아 잘짓는 대신 일반분양가를 높이면 조합원과 시공사 모두 손해를 보지 않는다는 논리로 조합을 설득했다. 조합이야 손해가 없는 만큼 시공사의 이런 논리는 먹혀든다.분양가는 이렇게 올라가고 집값도 더불어 뛴다. 한 중개업소 관계자는 “최근의 분양가 상승현상에 시공사들도 일정 부분 책임을 져야 한다.”고 잘라 말했다. ◆시행사의 한탕주의=몇년전까지 건설업체가 뒷돈을 대주면서 키워놓은 일부 시행사 가운데에는 자금력까지 갖추고 자신의 입맛에 맞게 시공사를 정하는 업체들도 등장했다. 사회정의니,적정분양가니 하는 것들은 안중에 없다.최대한의 이익만이 있는 정글경제 법칙이 적용된다.이들은 일단 벌 수 있는 기회에 한껏 챙기자는 주의다.이들도 분양가 상승에 한몫을 단단히 하고 있는 셈이다. 지난해 용인에서 분양했던 한 건설업체는 시공이 늦어져도 시행사가 연체이자를 부담하지 않는 조건으로 시공을맡았으나 분양가가 너무 높아 미분양이 나자 고스란히 공사지연에 따른 부담을 떠 안기도 했다. ◆정책부재가 근본원인=분양가 상승의 근본책임은 정부의주택정책 부재에 있다.금융위기 이후 눈앞의 현안에만 급급,규제를 푸는데 주력했을 뿐 공급측면은 소홀히 했다. 또 금융위기 이후 부활된 분양권 전매제 등을 그대로 방치했다가 최근에 집값이 급등하자 손질을 하고,무주택우선제도 등을 부활하는 등 땜질처방으로 일관하고 있다. 특히 서울의 아파트 재건축 문제를 미루기만 한채 방치했다가 주택공급부족현상과 어우러지면서 집값과 분양가 폭등을 초래했다. 부동산업계에서는 정부가 의지만 있으면 집값은 잡을 수있다고 보고 있다.그러나 경기부양과 집값안정이라는 두마리의 토끼를 동시에 쫓으면서 주무장관이 주택업체 대표들에게 집값안정에 협조해달라는 것은 순진한 발상이라는 것이 부동산전문가들의 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 아파트 분양가를 잡기 위해 나서기로 했다.건설교통부,국세청,서울시 등은 분양가를 지나치게 높게 책정하는 건설업체에 대해서는 법인세를 추가로 징수키로 했다.또 서울시는 아파트 분양가가지나치게 높으면 분양을 승인하지 않는 방안도 당초 계획대로 하기로 했다. 정부가 분양가에 대해 간접적인 방식이지만 규제하기로한 것은 최근 지나칠 정도로 분양가가 올랐기 때문이다.지난 1998년 분양가 자율화 이후 분양가는 폭등했다.자율화직전인 1997년의 서울지역 아파트 분양가는 평당 508만원이었으나 지난해에는 829만원으로 4년만에 60% 이상 올랐다.이 기간 동안 특히 강남의 분양가는 배 가까이 뛰었다. 올들어서도 분양가 상승세는 여전하다.분양가 상승은 기존아파트 값 상승으로 이어지고, 다시 분양가 상승으로 연결되는 악순환이 계속되고 있다. 이런 점을 감안해 정부가 분양가를 규제하기로 한 것은바람직하지만,분양가 자율화의 틀은 유지하기로 했기 때문에 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.시대적인 흐름인 자율화라는 관점에서만 보면 분양가를 직접 규제하는 것은바람직하지 않다.하지만 주택가격을 안정시켜 서민층과 중산층을 보호한다는 더 중요한 목적을 이루려면 분양가를직접 규제하는 등 적극적으로 대응할 필요가 있다. 건교부는 분양가를 직접 규제하면 시세차익을 노린 청약과열 현상이 심해져 바람직하지 않다고 주장하지만,보다싼 가격에 아파트를 공급하는 게 전체 주택시장 안정에도도움이 된다.건교부의 논리대로라면 청약 과열에 따른 부작용만 무서워하는 것이지,집없는 실수요자들이 보다 저렴한 가격에 아파트를 구입하는 데는 별로 관심이 없다는 말과 마찬가지다.분양가 자율화로 아파트값만 폭등한 데다분양가 산정도 주먹구구식이라는 비판이 있는 현실에서,무턱대고 자율화를 끌고 갈 일은 아니다.서민생활에서 아파트가 차지하는 비중을 볼 때 가전제품과 라면의 값을 정하듯,분양가를 마음대로 결정하는 것은 문제다. 분양가를 자율화한 지난 4년간 건설업체들의 행태를 보면아직 자율화를 받아들일 만큼 여건도 성숙되지 않았다. 표준건축비와단지조성비,이윤 등을 감안하면 어느 정도의분양가가 적정한지는 알 수 있을 것이다.건교부는 국민들보다는 건설업체들을 위한 주택정책을 펴는 것은 아닌지되돌아봐야 한다.건교부는 한가하게 자율화만을 고집하는우(愚)를 범하지 말아야 할 것이다.

리모델링의 활성화를 위해서는 금융지원과 제도적인 지원책이 필요하다는 주장이 나왔다. 조미란 주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 2일 주택공사에서 열린 리모델링 국제세미나에서 ‘공동주택 리모델링활성화 정책의 재조명’이라는 주제발표를 통해 “공동주택리모델링의 법적인 제한에 앞서 금융 및 지원제도가 먼저해결된 뒤 주택시장 및 주택정책에 적합한 리모델링 법안정비가 이뤄져야 할 것”이라고 주장했다. 그는 리모델링 활성화를 저해하는 요인으로 ▲체계적인 관련 법규 미비 ▲법률 상호간 상이성 ▲현실성 없는 법률개정 ▲재고주택에 대한 정책 부족 등을 꼽았다. 조 연구원은 “현재 정비중인 주택관련 법규에서도 리모델링 분야는 상충하는 경우가 있다.”며 “관련 법규의 상호연관성에 대한 검토가 시급하다.”고 말했다.그는 특히 “리모델링 조합 구성이 재건축 조합구성 발상에서 크게 벗어나지 못하며,국민주택기금 사용과 특별 수선충당금의 사용은 현실성이 결여된 법안”이라고 지적했다. 조 연구원은 “임대주택을 대상으로 국가 차원의 시범사업을 벌이면서 나타나는 문제점을 보강하는 한편 우리 현실에맞는 법규 개정이 요구된다.”며 “자원절약을 통한 환경보전,사업자가 아닌 사용자의 입장을 고려한 사업을 이끌어내야 할 것”이라고 주장했다. 류찬희기자 chani@

건설업체들이 아파트 분양가를 지나치게 부풀려 책정한다는 비난을 받고 있는 가운데 건설교통부와 서울시,주택업체의 설익은 정책 공방이 소비자를 혼란에 빠뜨리고 있다. ◆ 서울시·건교부·주택업체 ‘네탓’ 공방. 서울시는 1일 주택가격의 안정을 위해선 공공기관이 새 아파트 분양가 책정에 직접 개입해야 한다는 입장을 전격발표했다.아파트 분양가를 과다 책정한 건설업체들을 국세청에 통보하고, 재건축 수주경쟁 과열로 인한 입주자 피해를막기 위해 안전진단평가단을 운영하는 한편 사업계획을 확정한 뒤 시공사를 선정토록 하겠다는 것이다.주택 관련 법규나 지침을 바꿔야 효과를 낼 수 있는 내용이다. 주택정책 주무부처인 건교부는 갑작스런 서울시 발표에뒤퉁수를 맞은 기분이다.건교부 이춘희(李春熙) 주택도시국장은 “분양가 과도책정 문제의 심각성을 파악,업계의자율적인 개선을 유도하고 있는 만큼 서울시가 직접 나서서 주택업체를 국세청에 통보하는 처방은 바람직하지 않다.”고 했다.직접 개입은 주택공급을 위축시키고 주택품질을 떨어뜨리는 부작용이 우려되므로 행정지도를 강화,분양가의 적정수준을 유지토록 한다는 입장이다.국세청도 모든 문제를 세무조사로 해결하려는 것은 바람직하지 않다며부정적인 반응을 보였다. 주택업계는 “서울시의 방침이 자율화의 근간을 무시하는 처사”라고 반발했다.분양가격이 비싸다는 이유만으로 부도덕·탈세업체로 보는 것은 지나치다는 것이다.더욱이 도급공사의 경우 시공사인 건설업체는 공사비만 받을 뿐이며 분양가 책정에 깊게 관여할 수 없다고 발뺌했다. ◆ 소비자들,혼란만 가중 과도한 분양가 인상을 막아. 소비자들의 피해를 줄이자는 서울시의 ‘시장 개입론’이나,모처럼 활기를 띠기 시작한 건설경기를 꺾는 정책은 바람직하지 않다는 건교부의 ‘자율화’ 주장엔 나름대로 일리가 있다.주택업체들의 ‘책임 부재론’도 겉으론 그럴듯하다. 그러나 국민들이 민감히 반응하는 주택정책을 놓고서울시와 건교부,주택업체가 머리를 맞대고 진지한 대화를나눈 흔적은 전혀 보이지 않는다.더욱이 설익은 정책을 놓고 ‘네탓’만 주장하는 바람에소비자들의 가슴만 멍들고있다. ◆ 아파트 분양가 얼마나 올랐나. ‘원가연동제시행지침’이 폐지되면서 1999년 1월부터 아파트 분양가 결정이 건설업체 자율에 맡겨졌다. 99년 평당642만원선이던 서울 지역아파트 평균 분양가격이 지난해평당 748만원선으로 20% 가까이 올랐다.올들어서는 오름폭이 눈에 띄게 커졌다. 3차 동시분양에 나온 강남구 삼성동중앙하이츠 아파트의 20평형대 소형 아파트 가격은 평당 1200만∼1300만원까지 껑충 뛰었다. 류찬희기자 chani@

“진짜 서울토박이를 찾습니다.” 중구가 ‘중구 토박이’찾기에 나섰다. 역사와 전통을 자랑하는 지역 이미지를 살리고 주민들에게 자긍심을 심어주기 위해서다. 대상은 중구에서 70년이상 계속 거주하고 있는 주민이거나 직장관계로 세대원 가운데 일부가 타지역에 이주한 세대면 된다.(전체 세대 이주는 제외). 또 재개발 등 주택정책에 의해 불가피하게 타 지역에 거주하다 중구에 다시 돌아온 세대도 신청 가능하다. 중구 토박이로 생각되는 시민은 다음달 31일까지 구청 자치행정과(2260-4147)나 각 동사무소로 전화 또는 방문 신고하면 된다. 중구는 신청자들을 심사해 오는 10월 중구민의 날에 토박이 패를 증정하고 구의 상징 주민으로 각종 우대 혜택을줄 계획이다. 한편 중구에는 현재 40여명의 토박이가 거주하고 있는 것으로 알려졌다. 심재억기자

정부의 주택시장안정대책 발표에도 불구하고 봄철이사를 앞둔 서민생활은 암울하다. 당국은 지난 6일 투기과열지구지정,주택시장 안정대책,서민전세지원강화,주택공급확충 등의 대책을 내놓았다.그러나 전문가들은 이 정책이 잘 정착될지 의문을 가지고 있다.지난 1월 국세청을 동원한 강남과 주요 투기지역 조사결과는 무엇인가.또 1월대책이 실효성을 발휘하지 못한 이유는 무엇인가. 문제의 핵심은 부동산투기를 통한 불로소득증대와 횡포가사회악의 근원임을 인정하지 않는 데서 출발한다.이제는 새로운 개념의 주거정책을 만들어야 한다.기존정책의 보완이아닌 서민주거안정을 통한 균형발전과 삶의 질 향상을 모색할 시점이다.왜냐하면 분배정의는 효율성만으로 해결할 수없으며 형평성과 상호보완성이 요구되기 때문이다.또한 주거정책원칙도 소유집중억제,공정거래,조세형평성,서민주거안정,국토균형보전,지역공동체형성 등을 중심개념으로 구축돼야한다.이를 위해 먼저 지난 90년 정착된 토지공개념 회복과부동산투기자에 대한 철저한 응징,부당한 전월세금인상분에 대해 세금추징 등 과거 규제책을 활용해야 한다.또한 전국민을 부동산 투기꾼으로 전락시키는 분양권전매제에 대한 근본대책도 필요하다.아울러 주택정책 근간은 국민주거복지의안정과 향상에 집중되어야 한다. 이를 위해 마련해야 할 기준은 첫째 신규주택이 무주택서민과 실수요자에게 돌아갈 수 있는 유통구조확립,둘째 임대주택마련을 위한 공공의 역할과 책임확대,셋째 부동산투기와불로소득 근절을 위한 제도보완,넷째 다주택 보유과세강화등이다.물론 분양주택의 대량공급정책도 필요하다는 것은 인정하지만 보다 중요한 것은 실수요자에게 주택이 공급되거나 전월세자들이 안정적으로 거주하는 것이다.또 주택가격 하향안정을 통해 국가재도약의 계기를 마련할 수 있어야 한다. 이를 위해 몇 가지 제안을 하겠다.첫째,아파트 투기요인을제거하자.현행방식은 경기활성화는 할 수 있겠으나 계층·지역간 위화감과 무주택 및 실수요자에게 공평하게 공급이 어려운 것이 현실이다.또한 부작용도 심각한 바 분양권 전매제에 대한 금지책 마련과 토지공개념 재도입,철저한 투기조사와 응징 등 근본적인 원칙마련이 요구된다.둘째,소형 임대주택보급을 확대하자.정부는 국민임대주택 8만호 공급과 함께2003년까지 총 20만가구 공급계획을 가지고 있다.그러나 2006년까지 최소 50만호공급이 요구된다.아직도 전체가구의 7.9%인 112만가구가 단칸방에서 살고 있다.정부는 도시서민 삶의 질 향상과 주거안정을 위해 원칙과 소신있는 임대주택정책을 전개해야 한다.셋째,주택에 대한 국민인식을 제고시키자.투기개념이 아닌 거주공간으로서 삶의 질을 중시하고,지역특성과 환경가치를 소중히 여겨야 한다.과거와 같은 소유와 분양에서 탈피해 거주공간과 지역사회 커뮤니티 기능을강화해야 한다.이를 위해 철학있는 환경주거복지정책으로 전환되어야 한다.넷째,환경주거복지문제를 전담할 논의조직을구성하자.시민단체가 그린벨트해제지역의 임대아파트공급계획에 반대하는 이유 중 하나는 정부의 정책적 해결방안과 노력이 미비했다는 점이다. 주택문제 해결방안으로 임대주택 건설과 함께 서민주거 안정을 위한 금융지원,주택시장 안정대책 등은 높이 평가한다. 그러나 보다 근본적인 철학과 원칙 마련이 아쉽다. ▲유상오 녹색연합 녹색도시위원장

국민 10명 중 6명은 지난 6일 나온 정부의 주택정책이 집값 안정에 기여할 것으로 보고 있다.또 집값안정을 위해서는 분양가를 규제해야 한다는 의견도 85%에 이르는 것으로 나타났다. 7일 닥터아파트가 정부의 집값 안정대책 발표 직후 회원들을 대상으로 실시한 설문조사 중간집계 결과에 따르면응답자 241명 가운데 58.1%는 이번 대책이 ‘집값 안정에효과가 있을 것’이라고 응답했다. 그러나 긍정적으로 대답한 사람들도 대부분 즉각적 효과(6.2%)보다 시간이 다소 걸릴 것(51.9%)이라고 답변했다.반면 ‘별 효과가 없다’는 36.9%, ‘전혀 효과가 없다'도 5%나 됐다. 사안별로는 무주택 우선분양 물량의 50%를 우선 공급하겠다는 방침에 83.8%가 찬성한다는 입장이었다.반대는 16.2%에 그쳤다. 분양권 전매제한과 오피스텔·주상복합 분양시 선착순 분양 금지에 대해서는 각각 71.3%,90.0%가 찬성한다고 응답했다. 그러나 이번 대책에 포함되지 않았던 아파트 분양가 규제에 대해서는 66.0%가 ‘꼭 해야한다’,18.7%는 ‘전용면적25.7평 이하만 하는 것이 좋다'고 답변했다. 김경두기자 golders@

건설교통부 주택정책이 오락가락하고 있다. 건설업계를 지원한다는 취지로 쏟아져 나왔던 주택산업활성화 대책이 오히려 투기 수요를 불러오는 등 부작용이발생하자 이번에는 강력한 주택 시장 안정대책을 연일 내놓고 있다. 그러나 정부가 쏟아내고 있는 주택 시장 안정책이 정작기회를 놓치는 바람에 ‘소 잃고 외양간 고치는’데 머물고 있다는 비판의 목소리가 높다.따라서 3·6주택시장 안정대책도 과연 소기의 효과를 거둘지 의문이다. 정부의 주택정책 실기(失機)는 소신있는 정책 추진 부족과 주택정책 의사결정 라인에 문제가 있지 않느냐는 지적도 제기되고 있다. ◆실기 거듭하는 주택정책=최근 5년동안 정부가 내놓은 굵직굵직한 주택정책은 20여개.그러나 주택전문가들은 대부분의 정책이 뒷북을 치거나 임시방편으로 내놓은 정책이라고 지적한다.또 주택정책을 총괄하는 중앙부서임에도 불구하고 건교부가 적기에 대책을 내놓지 못하는 것은 소신이부족하기 때문이라고 꼬집는다.다른 부처나 여론의 눈치만 살피다가 기회를 놓친 경우가 많다는 것이다. 이번에 내놓은 아파트 분양권 전매 전면허용 조치만 해도 그렇다.외환위기가 끝나면서 제도 자체가 단기 투자수익을 노린 투기꾼과 ‘떴다방’의 손에 놀아나면서 제도의모순점이 나타났지만 건교부는 늘 “이상 없다.”로 일관했다.새로운 투기의 대상이 된 오피스텔이나 주상복합 아파트의 청약제도를 고쳐야 한다는 지적도 쉽게 수긍하려들지 않았다.재정경제부가 청약제도를 개선해야 한다는 주장을 냈을 때도 건교부는 “검토한 적 없다.”는 말만 되풀이했다. 주거복지연대 장경석 연구원은 “제대로 된 마스터 플랜이 없는 상태에서 내놓은 설익은 정책이나 땜질식 정책이국민들을 혼란에 빠뜨린 경우가 비일비재했다.”며 “정책의 적실한 대상을 찾기 위해선 정책 수혜 계층을 먼저 찾는 일이 급선무”라고 지적했다. ◆업계 편향적인 주택정책=최근 5년동안 정부의 주택정책기조는 초기에는 건설업계 지원에,최근에는 시장 과열을식히기 위한 대책에 무게를 두고 있다.외환위기 이후 침체된 경제를 회복시키기 위해선 건설업계를 살려야 한다는명분을내세웠다.임대주택 사업자 자격 완화조치나 주택구입 자금 지원 확대,청약통장 가입자격 완화 등도 궁극적으로는 건설업체를 살리기 위한 방편이었다.눈에 드러나게업계 편향주의적이었다는 것을 지울 수 없다. 그러나 외환위기가 끝나고 저금리 기조가 계속되는 등 부동산 시장 상황이 급변했음에도 불구하고 외환위기 이전에 도입된 주택 정책은 그대로 이어져 왔다. 그럼에도 주택제도의 변경·보완은 여론과 실수요자들의 비판이 거세게일어난 뒤 마지못해 수정하는 모습을 보였다.턱없이 오르는 아파트 분양가 등을 막을 수 있는 직접적인 정책은 언급조차 없다.문제의 심각성을 인식하면서도 대처에는 미온적이다. 최재덕(崔在德)광역교통정책실장도 “주택시장 변화에 신축성 있게 대응하지 못했다.늦은 감은 있지만 융통성 있는시스템을 마련하기 위해 이번 정책을 내놓게 됐다.”고 시인했다. 류찬희기자 chani@ ■제도 변경·입안 책임자들 지금도 의사결정 라인에. 국민의 정부 들어 굵직굵직한 주택정책을 입안,결정한 주인공들은 지금 어떤위치에 있나. 먼저 초기 주택정책과장을 지낸 강교식 과장은 토지국장으로 옮겼다.이성권 과장은 승진 뒤 공보관을 거쳐 올해중앙공무원 교육원에 입교했다.서종대 과장은 승진 뒤 총무과장으로 재직 중이다. 주택도시국장을 지낸 공무원들은 거의 모두 출세 가도를달렸다.국민의 정부 초대 주택도시국장인 조우현 전 차관은 기획관리실장,차관보를 거치면서 차관 자리에 있을 때까지 줄곧 주택정책의 핵심 라인에 서 있었다. 바통을 이어 받은 추병직 국장 역시 조 차관의 뒤를 그대로 밟았다. 업무도 거의 그대로 이어갔다.기획관리실장과 차관보로서주택정책을 챙기다 지난달 차관으로 승진했다.조 전 차관과 추 차관은 누가 뭐래도 우리나라 주택정책의 실세 라인에 있는 산 증인이다. 뒤를 이은 장동규 국장은 국토정책국장으로 자리를 옮기고 2급으로 승진했다.최재덕 국장은 1급 승진과 동시에 광역교통정책실장으로 자리를 옮겼으나 그동안 추진해온 주택정책의 일관성을 유지한다는 차원에서 건교부 업무분장을 바꾸어가면서 주택정책을 아우르고 있다.현재는 한만희 과장-(국장 공석)-최재덕 광역교통정책실장-추병직 차관라인으로 이어져 있다. 류찬희기자

정부가 서울 등 수도권의 청약 과열현상을 막기 위해 채권제·배수제 부활 및 분양권 전매 제한 등 청약제도를 전면 보완하는 방안을 검토하고 있다. 이는 서울 강남지역 등의 집값이 천정부지로 뛰고 동시청약이 과열로 치닫고 있는 데 따른 것이다. 건설교통부는 지난 1∼2일 충남 천안에서 국토·주택정책세미나를 열고 “청약 과열현상이 확산될 경우 주택가격의 상승을 부추길 우려가 있다.”며 “따라서 청약배수제·채권입찰제·분양권 전매제한·청약증거금제 등 각종 규제장치 마련 방안을 강구하고 있다.”고 밝혔다. 건교부는 청약통장 1순위 가입자가 서울에서만 2월 57만8000명,3월 80만 4000명,6월 137만 9000명으로 늘어나 청약 과열현상이 더욱 확산될 것으로 보고 이같은 대책 마련이 시급하다고 설명했다. 채권입찰제나 청약배수제,분양권 전매 제한 등 청약 규제는 그러나 각각의 제도마다 나름의 문제점을 안고 있어 도입 후 부작용도 만만찮을 것으로 우려된다. 전문가들은 장기 가입자에 대한 우선권을 인정하는 청약배수제는 신규 가입자들의 반발이 예상되고,채권입찰제는분양가가 완전 자율화된 상태에서 또다른 프리미엄을 형성시켜 집값만 올려놓을 것이라고 지적한다.또 청약증거금은 예치금을 미리 마련해야 하기 때문에 서민들의 부담만 가중시키고,분양권 전매 제한은 강력한 단속으로 주택 경기를 일시에 냉각시킬 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 설명이다. 전광삼기자 hisam@

강북·노원·성북·도봉 등 서울 동북부지역 4개 구청장이 건설교통부의 주택안정화 대책에 반발,6개항의 건의문을 관련중앙부처에 전달했다. 장정식(張正植) 강북구청장은 21일 기자회견을 갖고 “건교부가 최근 2004년까지 서울 반경 20㎞이내의 개발제한구역 260만평에 10만가구의 주거단지를 건설하겠다고 밝힌주택시장 안정화대책은 졸속 행정”이라며 반박했다. 장 구청장은 주택안정화 대책으로 의정부와 남양주 지역30여만평에 9000여가구의 주택이 건설될 경우 현재 평균통행속도가 시간당 5∼10㎞에 불과한 도봉로 등 서울 동북부와 도심을 잇는 강북·노원·성북·도봉지역의 주요도로는 교통지옥으로 변할 것이라 주장했다. 이에 따라 이들 4개 구청장은 동북부지역 교통개선대책우선 수립과 도봉로 등 혼잡지역의 혼잡통행료 징수,보조간선도로의 개설 및 확장,미아·삼양·방학동을 경유하는전철지선망의 조기 건설 등 6개항의 건의문을 채택,건교부등에 제출했다. 이동구기자 yidonggu@

정부가 최근에 내놓은 주택가격 안정대책 내용을 꼼꼼하게 살펴보면 눈에 익은 대목이 많다.양도소득 불성실 신고자에 대한 탈루 세금 징수,부동산중개업소 단속,아파트 공급 물량 확대 등이 그것이다.하루가 다르게 폭등하는 아파트 값을 진정시키기 위한 조치로 손색이 없어 보인다.그런데 이런 조치는 부동산 열풍이 불 때마다 정부가 내놓는단골 메뉴이다. 이번 강남권 아파트 값 폭등은 근시안적인 주택정책이 빚은 결과라고 해도 과언이 아니다.외환위기 이후 침체된 부동산 시장을 살린다는 구실로 분양권 전매를 무제한 풀어놓은 것이나 양도세 및 임대주택에 대한 취득·등록세 감면 등이 시장을 활성화시키는 데 큰 효과를 본 것은 부인할 수 없다.또 저금리가 계속되고 대체 투자상품이 없는상태에서 투자자들은 주택시장으로 몰릴 수밖에 없었다.특히 생활환경이 좋은 지역으로의 이사수요 증가,재건축 대상 아파트의 재테크 수단 변질,극성스러운 교육열 등으로값이 천정부지로 치솟는 강남 아파트는 단기 투자자들에게는 더 없이 좋은 투자 상품이었다.문제는 고삐 풀린 주택시장을 조절할 수 있는 통제력을잃은 데서 시작됐다고 본다.정부의 부동산 투기억제 정책은 주택시장이 이미 ‘돈놓고 돈먹는’ 시장으로 변해버린 뒤 나왔다.이미 투기 바람이 지나간 뒤 칼을 빼는 정책은 심리적인 안정을 꾀하는 효과 이상을 거두기는 어려울 것이다.실기(失機)가 아닌 예방차원에서 이런 조치가 나왔으면 훨씬 큰 효과를 거둘 수 있었을 것이다. 그러나 늦게나마 투기 억제를 막기 위한 강도 높은 대책과 서민들을 위한 국민임대주택 건설 확대 등의 조치를 제시한 것은 다행이다.정부의 의지도 강력하다.이번에 내놓은 조치가 ‘엄포용’이 아닌 실속있는 정책으로 평가받기 위해서는 실천 의지가 중요하다.기준시가를 수시로 고시,투기를 잠재워보겠다는 정부 정책은 높이 평가할 만하다. 다만 엄청난 인력이 투입되고 기존 주민,특히 중산층 이상의 반발도 만만치 않을 것이다. 우리나라 주택정책의 기본 과제인 주택·택지의 공급 및임대주택의 건설 확대도 높이 평가할 만하다.실효를 거두기 위해서는 어디에,얼마나,어떠한 방법으로 공급하느냐가 문제다.지역별 안배도 필요하다.특히 서민을 위한 임대주택은 수도권 외곽보다는 이들의 삶의 근거가 되는 대도시주변,대중교통을 이용할 수 있는 곳에 짓는 것이 바람직하다.또 수도권 주택 공급 확대를 내세운 나머지 수도권 인구유입 증가와 교통수요의 유발,지가상승을 노린 투기가발생하지 않도록 사전에 막을 수 있어야 한다. 부동산시장을 보다 효율적으로 관리하기 위해서는 특별대책과 같은 사후 임시방편적인 정책을 더이상 남발해서는안된다.대신 공무원,부동산 전문가,부동산 실무 종사자,시민 등이 참여해 부동산시장의 흐름을 점검·예측할 수 있는 상설 ‘부동산시장 점검기구’를 설치·운영하는 것이바람직하다. ▲장희순 부동산학박사

“앞으로 도시 주거문제와 주택정책을 다루는 부서에서 일하고 싶습니다.” 그동안 ‘금녀(禁女)의 부처’로 불려졌던 건설교통부에사상 처음으로 여성 행정사무관이 입성했다. 화제의 주인공은 지난해 44회 행정고시에 합격한 뒤 지난해 11월초부터 건교부 정보화담당관실에서 사무관 수습과정을 밟고 있는 김효정(26·金孝晶)씨. 건교부 역사상 여성 간부공무원은 지난 88년 기술고시 23기로 들어온 시설서기관 김모씨(41)씨와 96년 특채된 뒤 1년 만에 그만둔 김모씨(30)가 있었으나 행정고시 출신은 이번에 김씨가 처음. 배속 부처를 놓고 환경부와 건교부 사이에서 한참 고민했다는 김씨는 건설부 지원 동기에 대해 “건설이나 교통분야가 국민생활과 밀접한 관계가 있으며 정책방향이 굵고 거시적이어서 자신의 취향에 맞다고 판단했다”고 말했다. 남자 동기 7명과 함께 건교부에서 수습중인 김씨는 중앙대 행정학과 94학번.강원도 강릉태생으로 강릉여고를 나왔다. “대학 1,2학년때만 해도 공무원에 대해 부정적인 시각을갖고 있었습니다.하지만 졸업을앞두고 진로에 대해 고민하다가 기왕 사회에 봉사하는 것이라면 국가와 국민을 위해일하는 게 낫다는 생각에 공무원을 택했습니다.” 김씨는오는 4월 수습사무관 생활이 끝나면 국가정책의 일부분을맡게 된다. 김용수기자 dragon@

소형아파트의 올해 재테크 투자 수익률이 가장 높았다는 소식은 단순히 투자자 입장에서 반길 일만은 아니다.또 세간의 흥밋거리로 삼기에는 상당히 심각한 사실을 담고 있다.소형아파트 투자수익률이 높다는 것은 가격이 급등했음을 뜻한다.한마디로 집 장만하기가 더욱 힘들어져 집 없는 서민들에게는 매우 우울한 이야기일 수밖에 없다.어쩌다 소형주택이 이렇게 투기 대상이 됐는지 주택정책의 문제를 검토하고 보완해야 한다. 한 증권회사 조사에 따르면 서울 목동의 20평짜리 소형아파트의 가격은 올들어 42%인 4,500만원이나 급등했다.국민주택 규모 이하 소형아파트의 평균 가격상승률도 38.1%에 달해다른 투자 대상보다 수익률이 월등히 높다는 것이다.부동산의 투자수익률이 일반적으로 리스크가 상대적으로 훨씬 큰주식이나 채권보다 높은 것은 결코 바람직한 일이 아니다.부동산은 단순한 투자대상이란 것 말고도 국민들의 주거 공간이다.집값이 크게 뛰면 부동산 소유자는 좋지만 집 없는 서민들은 직접적으로 피해를 입는다. 물론 부동산 가격 상승이긍정적으로 작용한 것을 부인할수는 없다.외환위기 후 수년간 침체됐던 부동산 시장에 활기를 불어넣었다.수출마저 시원치 않은 불황에서 건설분야라도 내수 경기를 이끌어가는 것은 중요하다. 그렇다고 해도 한해 부동산 수익률이수십%에 달했던 올해부동산 시장은 ‘과열’로 진단할 수밖에 없다.그것도 서민들이 살고 있는 20평형대의 아파트 값이 급등했다는 것은 문제다.초저금리 시대에 은행금리보다 높은 월세를 받는 수단으로 가격이 싼 소형아파트에 부동자금이 몰리면서 투기가일었던 결과이다.특히 문제는 수년전 주택건설 때 소형아파트 의무 건축비율을 없애 아파트를 짓지 못했던 정책상 오류가 올해 소형주택 공급난을 부채질한 것이다. 소형아파트가 투자 수익률 1위라는 사실에 건설 정책 담당자들은 부끄러워하고 반성해야 한다.그나마 ‘소형주택 의무건설 비율제'를 내년부터 부활키로 한 것은 뒤늦었지만 다행스러운 조치다.지금까지 건설경기를 촉진한다는 명분으로 시행한 부동산 전매 허용이나 아파트 임대 사업 활성화 방안도 재검토해야 한다.적어도 올해 소형아파트를 중심으로 일었던 투기가 내년에도 계속되지 않도록 손을 써야 한다.소형아파트가 재테크 투자 수익률 1위라는 보도 뒤에서 울고 있을서민을 생각해야 한다.소형주택의 경우 당국자들은 시장원리보다는 복지 정책 차원에서 접근해야 하는 까닭이 여기에 있다.

주택건설 관련 법규를 공급 위주에서 주택의 질 관리를강화하는 쪽으로 재편해야 한다는 연구 결과가 나왔다.또저소득층의 주거안정을 위해서는 63만가구 이상의 공공임대주택을 더 지어야 하고,이 가운데 38만가구의 최저소득층은 정부의 추가지원이 없으면 그나마 국민임대주택조차입주할 수 없는 것으로 나타났다. 이같은 주장은 주택공사 주택도시연구원이 최근 발표한‘2001주택·도시분야 연구성과 발표’에서 제기됐다.2개의 연구 논문을 간추린다. ◆주택관련 법제의 정비방안(임서환 연구위원)= 현행 주택건설촉진법은 주택보급률을 90% 이상으로 끌어올리는 데큰 역할을 했다.그러나 주택보급률이 향상되고 공동주택이 전체 주택의 50% 이상을 차지함에 따라 주택 정책은 대량 건설·촉진보다는 주거 수준의 향상,지속가능한 개발·환경의 보전,관리에 초점을 맞춰야 한다.따라서 주촉법을 △주거기본법 △주택건설·관리법으로 정비할 필요가 있다. 주거기본법은 누구에게나 최소한의 주거수준에서 사는 ‘주거권’을 주고,정부는 일정수준 이상의 적절한주거를보장하는 것을 골자로 한다.최저주거기준을 명시하고,최저주거수준의 달성이 일차적으로 정부에 있다는 것이다.종합적인 주택정책의 수립과 최저주거수준의 설정 등을 위해주거복지위원회를 신설해야 한다는 내용을 담고 있다. 주택건설·관리법은 주택품질을 보장하고 소비자의 권리를 더욱 강화하기 위해 필요한 법규.공동주택의 인·허가절차는 간소화하되,주택품질 관련 규정과 주택자금 조달·운영을 강화하는 새로운 법규가 필요하다는 것이다.또 공동주택이 증가하면서 이를 효율적으로 관리하고,관리의 의무와 책임을 강화하는 것을 목적으로 한다.사회적으로 필요성이 커진 개보수(리모델링)에 대한 규정도 포함하고 있다. ◆공공임대주택의 소요계층에 따른 공급전략(박신영 수석연구원)= 저소득층(월평균 소득 148만원 이하·2000년 기준)의 주거안정을 위해서는 적어도 63만가구 이상의 공공임대주택이 더 필요하다.이 가운데 공공임대주택조차 입주할 수 없는 최저 소득계층(월 소득 57만원 이하)이 38만가구를 넘을 것으로 추정된다.이들은 소득의 25%를 보증금과임대료로 지불한다고 가정할 때 현재의 국민임대주택에도입주할수 없는 형편이다. 따라서 이들에게는 정부가 소득 수준에 관계없이 일률적으로 건설비의 30%를 지원해주는 국민임대주택과 달리 건설비의 46% 이상을 지원,입주 가능한 별도의 공공임대주택을 공급하는 것이 필요하다.최소한 10조원 이상이 소요될것으로 판단된다. 아울러 공공임대주택의 회전률을 높여 여러 사람에게 혜택이 돌아가게 하기 위해서는 입·퇴거 기준의 정비가 마련돼야 한다.이를 위해 청약저축 제도를 기본으로 하되 주택 규모,최저주거기준에 미달하는 정도,소득에서 임대료가 차지하는 비율,장애자 여부 등을 종합적으로 고려해 입주기준을 정하는 ‘점수제’도입도 필요하다. 류찬희기자 chani@

***””월세전환때 일정기간 임대료 통제를””. 내년 봄에는 전세물량의 60% 이상이 월세로 전환될 것으로 예상되는 등 사상 최악의 ‘월세대란’이 예고됨에 따라3일 오전 대한매일 편집국 회의실에서 관련 전문가와 세입자,정부 당국자 등이 참석한 가운데 좌담을 갖고 문제점과 대책을 짚어봤다.참석자들은 과도한 월세 부담을 제어할수 있는 가격통제정책과 정부 지원 강화 등을 촉구했다.좌담회에는 시민단체 대표로 김남근 참여연대 집행위원회 부위원장(변호사),학계 대표로 이정우 건국대 부동산대학원교수,세입자 대표로 이승우 ㈜해픈 대표,정부 당국자로 최재덕 건설교통부 주택정책국장이 참석했다. [이정우 건국대] 부동산대학원 교수 현재 우리나라의 주택시장은 전세제도에서 월세로 전환되는 시점에 있다.IMF 이후 저금리기조가 지속되고 은행 대출이 수월해지면서 전세에서 월세로 전환해 이득을 창출하는 시장상황이 경제상황과 맞아떨어진 것이다. 급격한 월세시장으로의 재편은 소득이 주거비 부담을 따라가지 못하는 결과를 초래했다.소득 대비 주거비 부담률이 갑작스럽게 높아진 결과 저소득층에게는 심각한 문제를 야기하고 있다. 월세대란의 첫번째 원인은 초저금리,다음으로는 소형 주택의 공급 책임을 진 정부의 오판으로 요약할 수 있다.소형 주택의 공급물량이 부족했기 때문에 가격의 상승을 초래한 것이다.주택공급정책이 소득 계층별로 마련돼야 했으나 시장경제논리에만 얽매이다 보니 이렇게 된 셈이다. [김남근 변호사] 시민단체의 시각에서 본다면 정부의 오판문제만은 아닌 것 같다. 헌법에 보장된 주거복지권에 대한정부의 철학이 부족한 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 노태우 정부는 주거문제로 인한 사회 불안이 우려되자 주택 200만호를 지었다.당시에는 수도권지역에 영구 임대아파트를 건설했으나 다음 정부 들어서는 완전히 손을 놓았다.주거복지권이라는 기본 철학이 후퇴하고 민간 공급에의존하면서 시장원리로만 해석됐다.이 때문에 수익성 높은아파트만 공급되고 영세민을 위한 소형 임대아파트는 충분히 공급되지 못했다. 소형 임대아파트는 정부가 시장을 통제하고 개입하면서조절해야 하는 부분이다.지금의 정부도 나름대로 도시영세민을 위한 장기 임대정책을 펴고 있으나 공약대로 이뤄지지 않았다.이 때문에 전·월세 대란이 일어난 것이다. 정부 스스로가 공공 임대주택을 많이 보유하고 있어야 저소득층의 주거문제가 해결되는데 5∼6년이 지나면 민간 기업에 위탁해 버린다.주거예산 확충없이는 해결이 어렵다. 올해 6,000억원의 주거분야 예산은 전체 국가예산의 0.6%에 불과하다. 물론 장기적으로 보면 월세전환은 바람직한 측면이 있다. 문제는 전월세 임대차 과정에서 보증금 인상에 대한 적절한 규제책이 없다는 점이다.법에서는 인상률을 5% 이하로묶고 있지만 현실적으로 전혀 지켜지지 않는다.전세에서월세로 전환할 경우 단기적으로 가격통제 장치가 반드시필요하다. [이승우씨] 현재 왕십리에서 보증금 2,000만원에 월세 30만원을 주고 살고 있다.세입자로서는 정부가 어떤 정책을갖고 있는지,주택시장이 얼마나 왜곡됐는지 등은 잘 모른다.지난 98년 창동에 있는 15평 아파트를 전세 3,000만원에 살았다.당시 월세로는 20만원을 달라고 했다.그후 물가는 5∼6% 가량 오른 것 같은데 집값은 30% 이상 올랐다. 소득의 증가 속도보다 집값 상승률이 월등히 높기 때문에매우 고통스럽다.200만호 건설이니,공급 물량 대폭 확대니 하는 정책 발표는 한마디로 ‘남의 얘기’다.아파트를 새로 짓는다고 집없는 서민들에게 돌아온다는 보장이 있는가.임대사업자들의 배만 불릴 것이다.정부가 팔을 걷어붙이고 나서서 집값을 통제해 줬으면 좋겠다. [최재덕 건교부] 주택정책국장 전·월세 파동이 왜 일어났는지 원인부터 짚어봐야 할 것 같다.첫번째는 주택공급이부족하다는 데 있다.98년 34만호,99년 40만호의 건설을 사업승인했다.사업승인 후 2∼3년이 지나야 입주가 가능한데지난해 사업승인 물량이 부족해 주택난이 생겼다. 두번째로는 저금리 문제다.은행에 맡겨도 연간 이자율이4∼5%밖에 안되니 전세를 놓는 입장에서는 월세로 전환할수밖에 없다. IMF 이후 실직자가 많아지면서 주택구매력이 떨어지고 난개발에 대한 우려로 주택건설이 상당히 위축된 측면이 있다.서울시는 용적률을 낮추는쪽으로 돌아섰고 경기도는택지개발을 못하게 했다. 시민단체에서는 주택정책에 일관성이 없다고 하지만 분명히 일관성은 있다.첫째가 양적 확대다.주택보급률이 10년만에 12∼13%포인트 늘어난 것은 외국에서는 유례가 없다. 상황에 맞춰서 조정할 뿐이지 오락가락하지는 않는다. 전·월세의 근본적인 해결책은 임대주택의 확대다.임대주택 재고량은 75만호쯤 된다.이중 35만호는 5년 후 파는 만큼 정부가 보유한 임대주택은 40만호라고 볼 수 있다.또주택건설 관련 예산도 6,000억원에서 내년에는 9,000억원정도로 늘어난다.김 변호사의 지적처럼 주택예산이 전체예산의 3∼4%로 늘어난다면 아무런 문제가 없을 것이다. 이 기회에 어려움도 말하고 싶다.정부는 임대주택을 계속 확대할 방침이지만 땅을 확보하기가 쉽지 않다.주택가격상승을 얘기하는데 IMF 거치면서 주택가격이 20∼30% 폭락했다.전년도와 단순 비교하면 상승률이 매우 높지만 97년이전과 비교하면 거의 제자리걸음한 것으로 볼 수 있다. 가격 통제의 필요성이 제기되고 있지만 두가지 측면에서현실성이 떨어진다.첫째,임대시장에서 가격규제를 하면 시장이 왜곡되는 동시에 공급 물량이 줄어든다.둘째,전·월세 가격 결정은 계약자들간의 사사로운 행위이기 때문에규제는 법논리에 맞지 않는다. 어쨌든 가장 중요한 것은 공급 확대다.특히 심각한 곳은수도권,특히 주택보급률이 70%인 서울이다. [이 교수] 서울 시내에는 집을 지을 공간이 없다.좁은 국토에서 서울로만 인구가 몰려드니 방법이 없는 것이다.결국 용적률을 높이는 방법밖에 없지 않나 생각된다. 주택정책은 지자체에만 맡길 게 아니라 정부가 적극 나서야 한다.용적률 통제는 건교부가 주도적으로 해야 한다.아파트를 지으려면 용도변경을 해야 하는 등 각종 규제가 지나치게 많다.서울 도심도 마찬가지다.종로지역에 아파트를못짓게 하고 빌딩만 건축하게 한 결과 도시공동화 현상을가속화시킨 것이다. 택지문제도 관건이다.도시개발법이 있지만 대규모 도시개발사업은 아직 적극적으로 이뤄지지 않고 있다.법만 만들어놓고 실천하지 않는 것이다.난개발이라는 이유로 통제만하니 택지가 부족한 것은 당연하다. 이는 토지정책과 주택정책이 이원화돼 있기 때문이다. 부처별로 제각기 정책을 집행하다보니 정책 혼선이 계속되는것으로 볼 수 있다. 대부분의 공공임대주택은 아파트다.그러나 아파트에 살려면 기본적인 소득이 있어야 한다.아파트뿐 아니라 단독주택,다가구주택에 대한 재정지원도 필요하다.임대차 등록제도는 우리나라 형편에서는 무리라는 생각이 든다.차라리신고제도가 적절하다. [최 국장] 공급을 확대하려면 용적률도 높이고 재원 확보도 필요하다는 주장 등에 대해서는 잘 알고 있다.하지만지자체,환경단체와 긴밀한 협의가 필요한 부분이다. [김 변호사] 주택 물량 공급에 대한 정책의 일관성이 부족하다.5만호를 짓겠다고 했다가 금방 공급물량을 15만호로늘리겠다고 하는 등 시류에 따라 왔다갔다하고 있다. 주택공급을 민간 공급에 초점을 맞추면 안된다.대표적으로 실패한 정책이 민간 임대아파트 정책이다.재정이 열악한 중소건설회사들이 무이자에 가까운 국민주택기금과 세입자들의 보증금으로 집을 짓겠다고 뛰어들었다가 부도를내고 서민들에게도 피해를 줬다.이에 대한 실사도 이뤄지지 않고 있는 것 같다.국민주택기금이 엉뚱한 곳으로 흘러가 부실해져도 책임을 회피한 채 세입자에게만 미루고 있다. 임대료 통제정책은 영국과 미국 등 선진국들도 70년대까지 운용했으며 지금도 일부 대도시는 운용하고 있다.선진국들이 임대료 통제정책을 30년 이상 유지한 이유를 따져봐야 한다. 건교부는 지난 5월 권장 임대료를 조사해 발표하겠다고했다가 보류했다.권장 임대료를 정하고 이 기준에 따라 임대차 분쟁을 조정했다면 세입자의 고통을 한결 덜 수 있었을 것이다.임대차 등록제도는 당장은 힘들겠지만 앞으로중·장기적으로 반드시 도입돼야 할 제도다. 용적률을 높여야 한다는 데는 반대다.환경문제도 고려해야 한다. [이 교수] 임대아파트 건축정책을 광역단위로 추진하면 서울과 수도권,민간 아파트와 임대아파트 거주자 사이에 계층 갈등이 빚어질 수 있다.민간이 짓는 아파트에 대해서도소형 건축비율을 높여야 한다. [이승우씨] 집값이 폭락했을 때 임금도 같이 떨어졌다.그뒤집값은 올랐지만 임금은 오르지 않았다.주택정책은 보다 구체적인 타깃이 필요하다.단순히 양적으로 늘리겠다,이런 제도와 정책을 추진하겠다는 식이 아니라 서민들에게희망을 줄 수 있어야 한다. [최 국장] 정부는 주택문제에 대해 두 가지 해결 방안을갖고 있다. 중·장기적으로는 공급물량의 확대다.지난 5월 주택경기활성화대책을 발표하면서 양도소득세 등 세제 혜택을 줬다.이에 따라 주택경기가 활성화되고 있다. 두번째로 시장논리를 지켜가면서 금융 지원을 통해 주택문제를 해결해 나가려고 한다.최초 입주자를 대상으로 장기 저리자금을 1년 거치 19년 분할상환으로 지원하고 있다.최고 7,000만원까지 지원한다.전세가격이 2,500만원 이하인 영세민들에게는 연리 3%의 자금을 지원하고 있다. 다가구,다세대주택에 대한 정부의 지원이 부족하다고 볼수 있다.하지만 주차문제 등 파생되는 사회문제도 적지 않다.주택 공급에 있어 일부 일관성이 없었음은 인정한다.시민단체와 학계에서 문제점을 구체적으로 지적해주면 정부로서도 많은 보탬이 될 것이다.가격통제정책에 대해서는 계속 검토해보겠다.국민임대주택 20만호 건설 다음 단계로 영구임대주택 건설을 추진할계획이다. [김 변호사] 시민단체에서는 현재의 전·월세 문제를 심각하게 여기고 있으나 학계의 경우 거시적으로 보다 보니 심각성에 대한 인식이 부족한 것 같다.소득대비 주거비용이30∼40%나 돼 서민에게는 큰 고통이다. 주택건설촉진법이 주택법으로 개정되면서 최저주거기준도포함된 만큼 이 법은 반드시 국회에서 통과돼야 한다. 내년 봄에는 월세대란이 더욱 심각할텐데 빨리 대책을 강구해야 한다. 정리 박록삼 안동환기자

***””임대주택부터 늘려라””. ‘무주택 서민들을 위해 정부가 나서야 한다.’ 올 들어 서울 등 수도권 지역에 몰아친 월세대란은 정부의잘못된 예측과 주택정책 혼선이 빚은 결과라는 게 전문가들의 한결같은 주장이다. 초저금리 추세에 대한 예측 실패는 어느 정도 불가피한 측면이 있었다 하더라도 공공임대 주택과 전용면적 18평 이하소형 아파트의 수급을 제대로 예측하지 못해 공급물량 부족사태를 초래한 정책 혼선은 비판받아 마땅하다는 목소리가높다. ‘살인적인’ 주거비 부담을 견디다 못해 내집 마련의 꿈을 접고 서울 외곽과 수도권 지역의 셋집을 전전하다 도시빈민층으로 전락할 위기로 몰린 영세 서민들의 주거안정을위해 지금부터라도 정부가 팔을 걷어붙이고 나서야 한다는지적이다. 전문가들은 ▲소형 아파트 건설의무제의 폐지, 부활 등과같은 일관성 없는 정책 탈피 ▲전체 건설물량의 6%에 불과한 공공임대 아파트 건설비율 상향 조정 ▲택지 개발 및 공급 확대 ▲합리적인 임대료 산정기준 마련 등을 선결과제로꼽고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “주택시장에 규제가가해지면 가격왜곡과 투기가 생길 수밖에 없다”면서 “소형 아파트 건설 의무제를 시행하는 과정에서 중·대형 아파트의 가격 상승이 지속된 것을 보면 이 제도가 적절한 처방이 아니었음을 알 수 있다”고 말했다. 그는 시장자율 환경에 적응하는 단계에서 또다시 규제로묶기보다는 자율화의 기조를 지키는 선상에서 대책이 강구돼야 한다고 주문했다.국토연구원 김혜승 연구원은 “저소득층이 빈민화하는 것을 차단하려면 공공임대 주택에 한해정부가 적극적으로 개입하는 것도 방법”이라고 지적했다. 공공임대 주택의 혜택이 저소득층의 10%에게만 돌아가는 만큼 민간이 짓는 다세대·다가구주택을 정부가 매입해 공공임대 주택화하는 방안도 강구해야 한다고 덧붙였다. 대한주택공사 주택연구소 박신영 연구원은 “일본과 네덜란드의 경우 정부가 임대료 상승률을 통제하고,미국은 주거비가 소득의 30%를 넘으면 주거비의 일부를 보조해 주는 주거급여제 성격의 프로그램을 운영하고 있다”며 선진국의사례를 참고로 제시했다. 주택산업연구원 장성수 연구실장은 “71∼90년 연평균 15%씩 치솟던 집값 상승의 신화가 깨지면서 집주인들이 월세를선호하는 것은 당연하다”면서 세입자들도 앞으로 임대시장의 대세가 월세임을 인정해야 한다고 강조했다.그는 합리적인 임대료 산정 기준 마련과 함께 지자체별로 주택임대 분쟁조정기구를 통해 임대료를 조정토록 하되 수용하면 세제혜택을,불응하면 불이익을 주는 당근과 채찍 정책이 필요하다고 지적했다. 노주석기자 joo@. ■해결의지 있나 없나. 집주인과 세입자간의 임대료 분쟁을 해소하기 위해 정부가각 지방자치단체에 설치토록 한 ‘주택임대차분쟁조정위원회’가 제기능을 발휘하지 못하고 있다. 많은 지자체가 분쟁조정위원회 설치를 차일피일 미루고 있는데다,위원회가 설치됐더라도 조정실적이 단 한 건도 없는경우가 태반이다. 홍보가 제대로 되지 않아 대부분의 세입자들은 위원회의 존재조차 모르고 있다. 건설교통부는 지난 9월 ‘서민주거생활 안정대책’을 발표하면서 서울·부산·대전·광주·울산·춘천·성남 등 임대차 분쟁이 잦은 대도시에 주택임대차분쟁조정위원회를 지난3월부터 설치,운영중이라고 강조했다. 그러나 2일 본지가 지자체별로 확인한 결과 이같은 발표는당시 들끓던 전·월세 대란에 따른 비난 화살을 피하기 위한 ‘수식어’에 불과했던 것으로 드러났다. 대부분의 지자체들은 예산과 인력 부족,법적 근거 미흡 등을 이유로 건교부가 내려보낸 위원회 운영 규정을 외면하고있었다. 위원회가 설치된 강원도 춘천시와 울산시 남구,서울 강동·서대문구의 경우 단 1건의 분쟁 조정실적도 없었다.춘천시는 부시장을 위원장으로 하고 변호사,공인중개사 등 관련전문가들이 참여하는 위원회를 구성했지만 한 번도 회의를소집하지 않았다. 춘천시 관계자는 “임대차 분쟁이 없었기 때문”이라고 주장했다.서울 강동구와 서대문구는 별도의 상담실 없이 주택과 담당공무원이 직접 해결하는 방식을 취하고 있었다. 울산시 관계자는 “건교부의 지침에 따라 위원회를 만들긴했지만 법적 근거도 없는 껍데기 조직이어서 그런지 전문가들이 나서려고 하지않는다”면서 “위원회의 업무는 사실상 공백상태”라고 털어놓았다. 광주시와 서울 강남·송파·성북·동작구 등은 실질적으로분쟁을 심의·조정할 수 있는 권한이 없다는 점 등을 들어위원회 구성을 미루고 있었다. 송파구 관계자는 “지난 6월부터 임대차 관련 상담을 ‘송파구 1230 신문고’에 포함시켰다”면서 “매월 상담건수는30여건에 이르지만 조정건수는 없고 적정선에서 타협하도록설득하는 것이 전부”라고 말했다. 다만 서울시의 경우 민원봉사실 한켠에 별도로 주택임대차분쟁상담실을 마련,비교적 모범적으로 운영하고 있었다.담당공무원 1명에 부동산중개사협회와 한국소비자연맹 파견직원 각 1명,가정법률상담소 파견직원 2명 등 모두 5명이 상담을 맡고 있었다.지난 3월20일 상담실이 개설된 이후 2만건 이상의 상담실적을 기록했다.조정실적도 210건이나 됐다. 부동산 전문가들은 “임대차분쟁조정위원회가 서민 등 세입자 보호를 위해 만들어진 만큼 주택임대차보호법에 위원회 설치를 명문화하는 등 근거를 마련해야 한다”고 지적했다. 한편 지난 3월 전국 지자체에 시달한 건교부의 주택임대차분쟁조정위원회 운영규정에 따르면 위원회는 지자체 부단체장을 위원장으로 하고 단체장이 위촉하는 6인으로 구성토록돼 있다. 위원회는 전세보증금의 월세전환시 또는 기존 월세의 적용금리에 관한 각종 분쟁을 조정하고 주택유형별 권장 임대료 기준을 설정할 수 있도록 규정하고 있다. 노주석 안동환기자 joo@. ■시민단체 제시 ‘대안’. “사회안전망도 제대로 갖춰지지 않은 상황에서 월세 전환이 급작스럽게 이뤄지면 빈익빈-부익부 현상이 더욱 심화될우려가 있습니다” 시민단체들은 서민들의 주거문제는 궁극적으로 사회복지차원에서 접근해야 한다는 입장이다. 따라서 전·월세 대란의 근본 해법도 공공임대주택 공급확대에서 찾아야 한다고 강조한다. 소비자보호단체협의회 등 관련 소비자단체들은 올 들어 전·월세 대란과 함께 분쟁이 급증하자 임차인들의 억울한 호소를 들어주고 법률적 검토 및 조정 역할을 맡아 왔다. 하소연할 곳 하나 없는 세입자로서는 딱한 사연을 들어주는곳이 있다는 이유만으로도 큰 힘이 됐다.참여연대,YMCA,전국철거민연합회(전철연),민주노동당 등이 서민들의 편에서서 하소연을 들어주는 대표적인 시민·사회단체다. 특히 참여연대 산하 작은권리찾기운동본부는 제도적인 측면에서 해법을 찾고 있다.전세 계약관계를 토대로 만들어진주택임대차보호법의 한계가 드러난 것으로 진단, 지난 5월부터 주택임대차보호법 개정운동을 추진하고 있다. 참여연대 시민권리국 박원석(朴元錫)국장은 “단기적인 대책으로는 월세의 상한선 도입과 임차인의 동의없는 월세 전환을 제한하는 장치를 강구해야 한다”고 강조했다.또 중·장기적으로는 ▲선진국에서 시행되고 있는 공정임대료제도(Fare rental system) 도입 ▲실질적 분쟁조정 권한을 가진임대료 분쟁조정위원회의 도입 등을 제시했다. 민주노동당과 전철연은 공공임대주택 건설에 투입되는 예산이 일정 비율 이상을 유지토록 하는 등 무주택자들에게는상대적으로 부담이 적은 공공임대주택의 공급 확대에 정책의 초점이 맞춰져야 한다는 시각이다. 박록삼기자 youngtan@

대한주택공사 ‘주택연구소’가 11월 1일부터 ‘주택도시연구원’으로 새롭게 출범한다.주택연구소는 지난 62년 주택공사 설립과 함께 출발한 국내 최고의 주택전문 연구기관으로 주택정책 개발의 견인차 역할을 했다.또 연구 성과를민간 업체에 과감히 이전,우리 나라 주택건설기술의 발전과 새로운 주거문화 창달에도 많은 도움을 줬다. 지난 40년간 수행한 연구는 800건을 넘는다.다른 연구기관과 달리 주택 건설 현장을 보유하고 있다는 특성 때문에 연구 결과의 실용성이 매우 높다는 평가를 받고 있다.최근 재건축이 추진되고 있는 반포 주공아파트,과천 신도시 건설,잠실 대단위 주택지와 상계 신시가지 건설의 산실이 바로주택연구소이다.능곡,신갈,산본 신도시 등 대규모 아파트단지 건설의 밑그림도 연구소에서 나왔다. 연구소는 산학협동체제를 강화하기 위해 서울산업대와 주택대학원을 공동 설립·운영하고 있다.연구물과 주택관련정보를 제공하는 인터넷 잡지 ‘하우진’과 전문서적을 인터넷을 통해 검색하거나 대출을 예약하는 전자도서관도 운영중이다. 최창일(崔昌一)원장은 “주택연구소 연구성과가 우리나라주택품질 향상과 국민 주거환경 개선에 크게 기여했다”며“새롭게 출발하는 주택도시연구원은 리모델링과 환경을 중시하는 주택 연구 등에 중점을 두겠다”고 밝혔다. 류찬희기자 chani@

서민들이 높아진 월세 부담으로 허덕인다는 것은 보통 심각한 일이 아니다.빠듯한 소득에서 과중한 임대료를 내고나면 저축과 재산형성 재원이 부족할 것이다.따라서 내집마련의 꿈을 접고 ‘셋집 살이’를 벗어나지 못하는 서민들의 좌절감과 상실감은 짐작하기 어렵지 않다.임대료를 빼면생계를 위한 소득마저 감소해 빈곤의 악순환에 빠져들 가능성도 없지 않다. 저소득층의 거주비 과다 문제를 단순히 주택정책으로만 접근해서는 안된다. 국토연구원 조사에 따르면 월소득 152만원 이하의 저소득층 가운데 소득의 30% 이상을 임대료로 내는 가구 비율이지난 8월말 35.9%에 달한 것으로 나타났다.지난해 11월보다7.7% 포인트 증가한 것이다.같은 기간에 중간층이나 상위소득층의 주거비 부담이 감소한 것과 대조적이다. 저소득층의 임대료 증가는 무엇보다 지난 수년간 소형주택을 덜 지은 탓에 올들어 셋집이 부족했기 때문이다.여기에다 초저금리 시대에 집 주인들의 재테크도 한몫했다.목돈을받아 돈을 굴릴 데가 마땅치 않은 전세보다 은행 정기예금금리의 2배 남짓하는 월세를 요구,서민의 주거비 부담을 가중시킨 것이다.월세가 셋집의 40% 선으로 증가한 것을 일시적인 현상으로 간주해서는 안된다.경기침체로 초저금리 추세가 지속되면 집 주인의 월세 선호는 오래 이어질지도 모른다. 따라서 공금리 이상의 높은 월세를 요구하는 집주인의 관행과 셋집 부족 현상이 개선되지 않는 한 서민들의 거주비 부담이 만성화할 가능성이 높다. 이런 점에서 정부가 뒤늦게나마 다음달부터 신규분양주택가운데 20% 정도는 반드시 소형주택을 짓도록 하는 의무화비율을 부활,시행하기로 한 것은 바람직하다.정부가 그동안발표했던 임대주택 공급정책도 중단없이 추진돼야 한다. 소득이 뭉텅뭉텅 집세로 나가고 생계는 어려운데 집을 살 길은 멀어질 경우 국가와 사회에 어떤 감정을 가질 것인가.저소득층 주택 문제를 획일적인 시장원리보다 복지증대 차원에서 풀어야 하는 이유다.@