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  • “매입 주택 임대업 안정적 수입 보장”

    ◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.
  • 부동산경기 “한치앞도 안보인다”/IMF시대 전망

    ◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.
  • “다가구주택 임대차보호 지번만 기재해도 효력”/대법 원심파기

    다가구 주택 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수는 기재하지 않고 지번만 기재했더라도 주택임대차 보호법상 대항력이 인정돼 전세금을 우선 변제받을수 있다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 17일 다가구 주택의 세입자 김모씨가 근저당 설정권자인 정모씨를 상대로 낸 배당이의 신청 사건 상고심에서 이같이 판시,“대항력이 없다”는 원심을 깨고 사건을 서울지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “다가구 주택은 공동주택과 달리 등기부나 건축물 관리대장에 층과 호수를 구분해 등기토록 되어 있지 않기 때문에 주민등록 전입신고때 호수를 기재해야할 법적 근거가 없다”면서 “따라서 지번만 정확히 기재했다면 대항력을 취득한 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 “다가구 주택 등기부에 호수별로 지분이 기재되어 있으나 이는 소유자들의 편의를 위해 등기 공무원이 임의로 기재한 것에 불과하다”면서 “임차인이 지번을 기재해 전입신고를 했다면 사회통념상 해당 건물에 주소 또는 거소를 가진자로 인식할 수 있으므로 임대차의 공시방법으로 유효하다”고 덧붙였다.
  • 기존주택 매입 임대사업/명퇴자에 큰 인기

    ◎올들어 16,000가구 등록… 총22,000가구로/평균 10가구 매입… 60㎡ 이하가 90% 이상 미분양주택이나 기존주택 5가구 이상을 사들여 일정기간 임대하는 ‘매입임대사업’이 명예퇴직자나 조기퇴직자들에게 인기를 끌고 있다. 매입임대사업자는 제도가 처음 도입된 지난 94년말 29명(783가구)에 불과했다.그러나 현재 임대사업자는 2천여명,임대가구는 2만2천여가구로 크게 늘어났다.이는 최근 경기침체의 장기화로 명예퇴직과 조기퇴직자들이 급증하면서 이들이 퇴직금 등으로 임대사업을 벌이는 경우가 늘고 있기 때문으로 분석되고 있다. 매입임대주택제도란 주택 5가구 이상을 매입,3년 이상 임대할 경우 취득세 등록세 양도소득세 등을 면제해주는 것이다.매입임대가구는 제도 도입 초기에 월 2∼9% 증가하는데 그쳤으나 지난해 말 이후부터 매월 2천가구 가량 증가하고 있다. 특히 올들어 지난달까지 9개월 동안 1만6천가구가 매입임대가구로 새로 등록,제도도입후 지난해 말까지 등록된 임대가구수 4천700가구의 3배를 넘었다. 매입주택임대사업은 경기도오산 운암지구의 60㎡ 규모 5가구를 기준으로 할 때 주택구입비가 2억7천만원(실입주금 5천4백만원×5),임대보증금이 1억원(2천만원×5)이어서 실제 매입임대주택사업 투자비용은 1억7천만원선이다.현재 매입임대사업자의 평균 임대가구수는 10가구며 60㎡ 이하가 전체 임대가구수의 90% 이상을 차지하고 있다. 소형 임대주택사업은 세금감면 혜택이 주어지고 2억원 미만의 소액자본으로 미분양 주택을 손쉽게 구입해 임대사업을 할 수 있어 당분간 매입임대업이 투자대상으로 인기를 끌 전망이다.
  • 외국인 주택임대 짭짤한 수익

    ◎대기업까지 가세… 강남에 첫 전용 오피스텔 원룸 오피스텔 등이 대표적 수익형 부동산으로 자리잡고 있는 가운데 외국인을 대상으로 한 오피스텔 및 주택임대사업이 새로운 수입사업으로 떠오르고 있다. 시장개방 등에 따라 우리나라에 장기 체류하는 외국인이 지속적으로 증가할 것으로 보여 사업성은 갈수록 좋아질 것으로 기대되기 때문이다. 외국인 대상 임대사업은 높은 임대료를 받을수 있다는 점과 임대금액 전액을 월세 선불로 받을수 있어 수익성
  • 경매 넘어간 집 세입자 전세보증금/주민등록 안옮겨야 우선 변제

    ◎대법원 판결 전세든 집이 경매에 넘어가면 낙찰될 때까지 주민등록을 옮기지 않아야 전세보증금을 우선 돌려받을수 있다는 대법원의 판결이 내려졌다. 대법원 민사3부(주심 지창권 대법관)는 23일 김모씨(서울 동대문구 제기2동)가 세들어 살던 집의 담보권자인 신용보증기금 등 2개 회사를 상대로 낸 배당이의 소송 상고심에서 이같이 판시,원심을 깨고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.원심은 낙찰 전에 주민등록을 옮긴 김씨에게도 보증금을 우선 변제하라고 판결했었다. 대법원은 그러나 낙찰 뒤에 전출한 또다른 김모씨(서울 관악구 봉천동)에게는 우선 변제권을 인정,7백만원을 배당받도록 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 경매신청 등기 전에 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인은 우선 변제받을수 있다고 규정하고 있으나 경매 도중 새로운 세입자가 나타나 배당을 요구하는 등 이해 관계인에게 피해를 주는 부작용이 있을수 있으므로 법규정을 엄격히 해석해야 한다”고 밝혔다.
  • 땅 고르기(부동산 길라잡이)

    ◎토공 등 공급토지 투자가치 높아/주거환경·고통여건 등 잘살펴야 부동산의 근본은 토지다.토지에 농작물을 가꾸면 농토가 된다.집을 지으면 주택이 되고 공장을 세우면 산업시설이 된다.쓰임새에 따라 형태와 가치가 달라지는 것이다. 정부 발표에 따르면 우리나라에는 약 3천4백만 필지의 토지가 있다.이 가운데 거래가 가능하고 실제로 땅값이 형성된 토지는 2천6백40만 필지이다.공시지가로 평가된 총금액은 1천2백17조원에 이른다고 한다.가장 비싼 곳은 평당 1억2천만원,가장 싼곳은 60원이다.땅은 생긴 모양이나 쓰임,위치에 따라 이렇게 천차만별이다. 요즘의 부동산시장을 보면 마땅한 투자처를 찾기 어렵다.상가는 대단위 아파트단지내 또는 역세권의 일부를 빼고는 투자수익을 기대하기 힘들다.오피스텔도 가격이나 위치의 차별성을 내세운 몇몇을 제외하곤 확신이 서지 않는다. 이럴 때는 한국토지공사와 같은 토지전문기관이 공급하는 땅에 관심을 가져볼만 하다.공공기관에서 공급하는 토지는 법적인 권리관계가 깨끗하다.구역별로 용도도 정해져있어 땅을 고르는데 전문지식이 필요없다.개발에 따른 아이디어만 있으면 배후지 상권 등을 쉽게 예측하고 후보지를 고를수 있다. 땅을 고를 때는 일반적으로 고려해야할 사항들이 있다.소규모 상업지를 구입할 때는 ‘구매력 있는 고객’을 생각해야 한다.고정고객은 얼마이며 유동인구는 어느 정도인지가 사업을 좌우한다.업종도 이에 따라 변할수 있다. 원룸이나 다가구 등 주택임대사업에 관심이 있으면 주고객 대상이 직장인 신혼부부 대학생인지에 따라 위치를 달리 선택해야 한다.주거환경과 교통여건도 중요한 요인이다. 토지를 살 때는 바로 이같은 요인들을 고려해 잘 조화된 곳을 골라야 한다.토지구입의 목적이나 자금조달 등 전반적인 문제를 숙지하고 좋은 땅 찾기에 나서야 시행착오를 줄이고 금전적인 손해도 예방할 수 있다.3451­1122.
  • 국민주택 내년 20만5,000가구 건설/건교부

    ◎공공임대용도 8만가구 새로 공급 무주택 서민의 주거안정을 위해 내년에 18평 이하 크기의 국민주택 20만5천가구가 새로 건설된다.또 주택임대 수요증대에 따라 계속사업분 공공임대주택 19만가구 외에 8만가구가 새로 공급된다. 건설교통부는 25일 이같은 내용의 ‘98년도 국민주택기금운용계획’을 마련,내년 1월부터 시행키로 했다고 밝혔다. 계획에 따르면 내년에는 ▲재개발 임대주택 1만가구 ▲50년 공공임대주택 1만가구 ▲5년 임대후 분양전환 가능한 공공임대주택 6만가구 ▲공공분양주택 7만5천가구 ▲근로자주택 5만가구 등 전용면적 60㎡(18평) 이하 규모 국민주택 20만5천가구를 새로 건설키로 했다.이를 위해 국민주택기금 1조4천9백20억원을 지원키로 했다. 또 국민주택기금으로 근로자 주택구입 및 전세자금 2천억원,도시내 불량주택 개량을 위한 주거환경 개선사업자금 8백32억원,도시영세민 주택전세자금 7백50억원,택지공급을 위한 대지조성 사업자금 4백39억원,표준화 자재생산자금 3백억원 등 4천3백21억원을 지원할 방침이다.
  • 주택 임대차보호법 법인은 해당 안된다/대법원 원심 파기

    대법원 민사2부(주심 김형선 대법관)는 18일 두원공조가 한성생명보험을 상대로 낸 부당이득금 반환 청구소송에서 “자연인이 아닌 법인은 주택임대차보호법의 보호대상이 될 수 없다”고 판시,원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차 보호법은 자연인인 서민들의 주거생활 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것으로 두원공조가 직원 이름으로 주민등록 등을 마쳤다 하더라도 우선 변제권을 주장할 수 없다”면서 “법인은 이 법의 보호대상이 아닌만큼 부동산을 임차할 때 전세권 등기를 해야 한다”고 말했다. 두원공조는 91년 서울 강남구 도곡동 아파트 한 채를 임차해 입주 사원 명의로 주민등록 전입신고를 하고 임대차 계약서상 확정일자를 받았으나 94년 아파트가 경매에 넘어간 뒤 보증금 6천3백만원에 대한 배당을 요구했다가 제외되자 소송을 냈다.
  • 임대차계약서 확정일자/음·면·동사무소도 부여/대법원 9월부터

    대법원은 19일 임대차계약서의 확정일자를 읍·면·동사무소에서도 받을수 있도록 제도를 개선,오는 9월1일부터 시행키로 했다. 그동안 확정일자는 법원이나 등기소·공증 사무실에서만 부여받을 수 있었다. 임대차 계약서상 확정일자를 받으면 임차인은 주택임대차 보호법에 따라 민사소송 등에 따른 임차주택의 경매시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을수 있다. 대법원 관계자는 『연간 1백만건이 넘는 확정일자 부여업무중 상당부분이 일선 행정기관으로 이관될 경우 등기소 업무량이 크게 줄 것으로 예상된다』면서 『확정일자 부여업무에 투입됐던 인력과 시간을 다른 업무에 할애할 수 있어 법원의 민원서비스가 보다 충실해 질 것』이라고 말했다.
  • 중고주택·미분양아파트 활용 임대주택업/“새로운 돈줄로 떠오른다”

    ◎5가구 매입계약서만 있으면 사업자등록 가능/“부동산 침체기 새 활로”… 1년새 투자자 400% 증가 중고주택과 미분양 아파트를 활용한 임대주택사업이 새로운 부동산 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그동안은 일반주택으로 사업자 등록을 해야 임대사업이 가능했다.그러나 지난 4월 임대주택법 시행령이 개정됨에 따라 등록조건이 크게 완화되고 세금혜택도 많아 누구라도 5가구의 매입계약서만으로 사업자등록이 가능해졌다.이에 따라 개인투자자들도 한 번쯤 재테크 수단으로 활용해 봄직한 조건이 갖추어졌다. 최근 부동산 경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 일반 투자자들이 임대주택 사업에 몰리는 것도 이 때문이다.임대사업자수는 지난해 6월 전국적으로 253명에서 1년만에 1천여명으로 늘어났다. 임대주택사업은 건설주택임대사업(공공건설임대,민간건설임대)과 매입주택사업으로 나누어진다.이 가운데 일반인들이 할 수 있는 것은 매입임대사업.기혼이나 미혼,1가구 1주택 소유자,1가구 다주택 소유자 등에 관계없이 누구라도 할 수 있다. 주택규모도 제한이 없다.특히 전용면적 18평 이하의 경우 취득세와 등록세를 전액 면제받을수 있어 임대사업용으로 가장 적절하다.국민주택규모를 초과하는 전용면적 25.7평 이상의 주택으로도 임대사업을 할 수 있다.이 경우는 5년 임대후 팔 때 양도소득세 감면을 받지 못한다.임대주택사업의 가장 큰 장점이 양도세 감면임을 감안할 때 국민주택규모 이상의 평수는 적당치 않다. 이같은 사항을 종합적으로 고려할 때 임대사업용으로 가장 적합한 것은 미분양 아파트이다.특히 부산·대구·광주·대전·인천 등 지방 5대 도시,수도권의 평택·오산 등지에 남아 있는 대형 주택건설업체의 미분양 아파트를 사들여 임대사업을 벌이면 수익성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 전망이다. 이곳의 미분양 아파트는 1∼2년 전 분양가로 공급하기 때문에 표준건축비 인상에 따른 분양가 인상과 관계가 없다.따라서 상대적으로 값이 싸고 입주도 빠른 장점을 갖추고 있다. 미분양 아파트는 올해말까지 구입하는 경우에만 특혜가 있다.연립주택과 다세대 주택도 사업계획 승인을 받아 지으면 임대사업을 할 수 있다.이 경우 20가구 미만으로 건축허가를 받아 건설한 것이면 임대사업이 안되므로 시·군·구에 곡 확인해야 한다. 또 95년 11월 이후부터 미분양된 주택은 혜택대상이 아니며 서울의 미분양 주택도 혜택에서 제외된다.다만 금융지원중 주택건설업체가 국민주택기금을 지원받고 구입자가 대출금을 승계하는 경우는 기간의 제한이 없다.
  • 독 대학 총학생회 좌파 몰락

    ◎괴팅겐대 「28년 아성」 무너져… 전국 확산/“이념보다 정보” 표방 실용주의가 장악 【베를린 연합】 좌파가 장악했던 독일의 대학 총학생회(아스타)들이 최근 들어 속속 실용주의노선의 학생들에게 넘어가고 있다. 독일 시사주간지 데어 슈피겔 최근호에 실린 「마르크스 대신 집세」란 제목의 기사에 따르면 학생들의 정치무관심이 확산되면서 보수·실용적 학생들이 총학생회를 장악하고 있으며 수십년간 학생회를 좌우했던 좌파나 극좌파그룹들이 열세에 몰리고 있다는 것.또 실용주의를 표방하는 학생회중 상당수는 전국적 차원의 상급조직에 가입하길 꺼리고 있다. 이 주간지는 『붉은 학생 정치의 아성이었던 괴팅겐대학 총학생회선거에서 28년만에 처음으로 좌파그룹이 패배하는 등 독일 전체대학에서 조용한 혁명이 진행되고 있다』면서 『과거 학생회가 반제국주의의 근간세력으로 마르크스의 파시즘이론에 관한 책자를 출판한 반면 새로 학생회를 장악한 그룹들은 장학금과 주택임대법,인터넷사용법 등에 관한 정보를 제공하는데 주력하고 있다』고전했다. 괴팅겐대학 학생회장 카롤라 외커는 『우리는 학생과 관련된 주제들을 중심에 놓으려 한다』면서 『학생회의 목표는 이념보다는 정보』라고 강조했다.
  • 금천구/민원 행정서비스 크게 개선(민선자치 1년)

    ◎구·동사무소서 주택임대차 관련업무 대행/시흥대로 병목구간 확장… 군부대 이전 숙제 금천구(구청장 반상균)는 지난 1년동안 봉사 행정·교통·환경·복지분야에서 상당한 성과를 거뒀다. 참신한 아이디어는 많지않았지만 문을 연지 1년밖에 안되는 짧은 기간동안 구발전의 초석을 다졌다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 봉사행정 가운데 눈에 띄는 것은 민원인을 대하는 직원들의 태도. 민원인의 입장에서 업무를 처리하고 담당자가 없으면 계장이나 과장이 직접 민원을 맡아 처리하고 있다. 구청장실의 문을 항상 열어놓고 있으며 PC통신인 하이텔에도 창구를 개설, 여론을 수렴하고 있다. 특히 관내 최일선 기관장인 동장들이 민원실에서 근무하며 주민의 건의나 불편사항을 직접 처리하도록 유도, 호평을 받고 있다. 구와 동사무소에서 주택임대차계약 확정일자 신고업무를 대행하는 것 또한 저소득 세입자들의 재산상의 불이익을 예방하는 효과를 거두고 있다. 지역교통난 완화를 위해 시흥대로 병목구간을 넓히고 가리봉역∼남부순환도로간 도로를 개설했다. 독산 본동 구룡공원에 짓고 있는 지하주차장이 완공되면 주택가 주차난도 다소 해소될 전망이다. 독산·시흥초등학교 운동장을 야간주차장으로 개발하는 문제도 협의중에 있다. 쾌적한 생활환경을 위해 뒷골목 자율청소운동을 펴고 있으며 또 쓰레기 무단투기 신고보상제를 운영하고 있다. 규격봉투 미사용·무단투기 등을 신고하면 1만∼3만원의 보상금을 지급한다. 이밖에 하루 2천5백t 처리규모의 소각장 건설을 추진하고 있다. 더불어사는 복지 구정구현을 위해서는 「우리는 한가족」결연사업을 꾸준히 펴오고 있다. 최대 역점사업은 구정발전의 걸림돌이 되고 있는 독산동 군부대의 이전문제. 군부대터에 구청사와 복지·문화시설을 건설한다는 계획이다. 이를 어떻게 추진하느냐가 구정의 최대과제다. 민선자치 1년을 맞아 실시한 구민여론조사에서는 금천구에 살고 있는 데 대해 불만족스럽다가 29.4%로, 만족한다 29.1%보다 다소 높았다. 주거환경이 열악한데서 비롯된 불만이다. 불만족한 이유로는 주차시설 부족 등 교통문제가 24.5%, 백화점 등유통시설부족이 20.6%였다. 관악·구로·안양·광명 등에 비해 뒤떨어진다는 의견도 72.3%나 됐다. 해야 할 일이 그만큼 많다는 말이다.
  • 건설사 부도 따른 입주지연땐 국민주택기금 연체이자 면제

    ◎재해주택자금 대출 절차 간소화 재해주택자금의 대출절차가 간소해지고 지금까지 부도·파산으로 사업이 중단된 주택건설을 인수하는 업체나 입주예정자가 부담하던 국민주택기금 연체이자가 면제된다. 금융거래실적이 불량해 금융적색거래자로 통보되는 주택사업자나 분양당첨자에 대해서도 담보가 확실한 경우에는 기금대출이 계속된다. 건설교통부는 4일 이같은 내용의 「국민주택기금 운용 및 관리규정 개정안」을 확정·시행키로 했다.이에 따르면 지방자치단체장이 재해주택자금을 대출받아 재해주민들에게 재대출하는 경우 건교부장관의 사전승인을 받아야 했으나 이 절차를 폐지,재해자금 대출소요기간을 줄였다. 기금대출때 주택임대차보호법에 의해 우선적으로 변제하도록 되어있는 우선변제보증금(소액전세자금)을 전액(현재 반액)을 담보가치에서 차감토록 해 기금채권이 안정적으로 회수될 수 있게 했다.건교부는 법개정으로 자금사정이 어려운 주택건설사업자나 입주자의 경제적 부담이 완화되고 국민주택기금 대출금의 회수가 원활해질 것으로 기대하고 있다.〈이순녀 기자〉
  • 미 가주/불법이민 추방운동/주택임대­고용 금지… 주민투표 추진

    【로스앤젤레스 연합】 불법이민자들에 대한 주택매매는 물론 임대조차 불법화하고 사업자들이 경쟁업체의 불법이민자 고용을 고발할 수 있도록 하는 것을 골자로 한 주민발의안이 캘리포니아주 오렌지 카운티 일부 주민들에 의해 마련돼 98년 주민투표에 부치기 위한 서명운동에 들어갔다고 로스앤젤레스 타임스지가 22일 보도했다. 「캘리포니아 합법고용및 주거운동」(CLEAR)이라고 명명된 이 발의안은 불법이민들 때문에 일어나는 각종 문제들과 공공비용 상승에 대한 주민들의 분노가 높아가고 있음을 반영하는 것으로 이 안이 법제화되면 캘리포니아주에 사는 불법이민들은 결국 살 곳을 잃고 다른 곳으로 쫓겨나게 된다.
  • “상가에 방 딸렸을땐 주거용 건물로 봐야”

    건물대장에 상가로 표기돼 있더라도 건물의 절반을 주거용으로 사용했다면 주택임대차보호법의 보호대상이라는 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박만호 대법관)는 2일 경매를 통해 건물을 낙찰받은 박모씨가 세입자 박모씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송 상고심에서 이같이 밝히고 원고 패소판결을 내린 원심을 확정했다. 이에 따라 세입자 박씨는 전세금을 돌려받을 수 있게 됐다. 재판부는 판결문에서 『주택임대차보호법의 보호대상은 실질 용도에 결정되어야 한다』며 『피고가 임대한 건물은 소매점으로 표시되어 있지만 그 절반인 두칸방은 피고가 음식점을 하며 가족과 함께 생활한 사실이 인정된다』고 그 이유를 밝혔다.
  • 법조개혁 역점 어디에(21세기 여는 15대국회:2)

    ◎민생법률 개폐… 봉사하는 기관으로/“건축·교통법률 이시대 맞게 고쳐야”/판결문 쉽게쓰기 등 작은일부터 실천/사법부·검찰권독립 정치권서 지원 필요/21세기 대비한 전문변호사 육성 시급/국민의 고통 해결하는 「사법 적극주의」 긴요 법조계 출신 15대 국회의원 당선자들은 법원과 검찰이 죄를 들춰내 처벌하는 곳에서 한걸음 더 나아가 억울함을 풀어주는 인권옹호 기관이 돼야 한다고 입을 모았다.국민과 보다 가까운 기관으로 거듭나도록 힘을 기울여야 한다는 것이다. 사법부와 검찰의 독립성에 대해서도 많은 노력이 필요하다고 답했다.특히 서민생활과 밀접하게 관련된 법률의 개폐 및 손질에 큰 관심을 보였다. 서울신문사가 22일 실시한 「법조계 출신들이 보는 15대 국회의 사법정책의 과제」라는 설문에 법조출신 초선 12명은 이같이 답변했다. 표현은 조금씩 달랐지만 법조계가 개선해야 할 점으로는 문턱을 더 낮추어야 한다는 의견이 많았다.아직도 「봉사」에서는 문제가 많다는 지적이다. 법원과 검찰청에 출입하는 절차가 까다롭고 기다리는 시간이 너무 길다는 의견도 있었다.판결문을 쉽게 써 판결 또는 선고이유를 쉽게 알 수 있도록 해야 한다는 제안도 했다. 피의자,참고인,증인 구분없이 죄인처럼 다루는 분위기도 탓했다.불필요한 소환을 줄여 우편이나 팩시밀리를 이용해 신문에 응할 수 있도록 해야 한다는 제안도 있었다. 판·검사의 충원 과정에도 이의를 제기했다.사법부와 검찰이 불신당하고 공정성을 의심받는 것은 기본적으로 법조인이 정치·경제·사회 등 각 분야에 대한 지식이 부족하기 때문이라는 지적이었다. 사법시험 과목과 대학의 교과과정을 개편해 법률밖에 모르는 「기능인」이 아니라 전인교육을 받은 사람이 합격하도록 해야 한다는 의견도 나왔다. 일반대학을 졸업한 뒤 전문 법과대학원을 나온 사람에게 변호사 자격을 주고,변호사 활동으로 능력과 인품 등을 검증받은 사람을 판·검사로 임용하는 개혁안을 도입해야 한다는 주장도 폈다. 사법부와 검찰의 독립성에 대해서는 대체로 미흡하다는 의견이었다.대부분 「친정」을 의식한듯 극단적으로 폄하하지는 않았지만 3권분립이 잘 안되고 있다거나,검찰의 상명하복 체제를 완화해야 한다는 의견도 있었다. 대법원장은 법관이 추천하도록 하고,검찰총장은 국회에서 임명동의를 받도록 하자는 제안도 했다.특히 최근에 현직을 떠난 당선자들은 국민과 정치권에서 사법부와 검찰의 독립을 적극 지원해야 한다고 강조했다. 재야 법조계 즉,변호사들의 역할에 대해서는 과거처럼 투쟁을 앞세우기보다는 저렴한 비용으로 양질의 법률 서비스를 제공해야 한다고 지적했다. 젊은 변호사들이 앞장서서 사회변혁 운동을 펼치고 정부에 대한 압력단체 구실을 해야 한다는 주장도 있었다.세계화 시대를 맞아 통상문제 등을 능숙하게 다루는 국제적인 경쟁력을 갖춰야 한다는 제안도 했다. 지난 해 12월1일 세계화추진위와 대법원이 발표한 사법개혁 방안,그 가운데서도 법조인을 대폭 충원하는 안에는 찬반이 엇갈렸으나 찬성이 더 많았다.점진적으로 증원해야 한다는 데에는 누구도 이의가 없었다. 대폭 증원해야 하는 이유로는 국민들이 보다 싼 값으로 변호사의 도움을 받을 수 있도록 해야 한다는 점을 들었다.법관과 검사 수는 적은데 비해 업무량은 너무 많아 친절하게 대할 수 없다는 의견도 있었다. 증원에 반대하는 당선자들은 숫자를 무조건 늘리기보다는 국민들의 신뢰를 받도록 하는 것이 더 중요하다는 점을 내세웠다.자격증을 지나치게 남발하면 미국처럼 소송 천국이 되거나 브로커만 늘고 변호사에 대한 신뢰는 더 떨어질 수도 있다고 지적했다. 어떤 상임위에 배속되기를 원하느냐는 질문에는 건설교통,환경노동,보건복지,통일외무,국방,교육,문화체육공보 위원회 등 다양하게 응답했다.특히 서민이나 소외 계층의 복지,중소기업 육성,환경보전 등에 관심이 많았다.이상하하게 법제사법 위원회를 희망하는 당선자는 없었다. ○생활정치에 역점 임기 중 어떤 법안을 마련하거나 손질하고 싶은가라는 질문에는 서민생활 관련 법률이 주종을 이뤘다.지나치게 가혹하거나 전과자를 양산하는 법률,규제가 심한 소방법과 건축법 및 일제 시대에 만들어진 법령 등은 반드시 개폐하겠다고 했다.생활정치를 펴는데 주력하겠다는 뜻으로 해석됐다. 홍준표 당선자(신한국당·서울 송파갑)는 『판·검사와 변호사가 기득권이나 지역 이기주의에만 급급해서는 안되며 국민과 함께 하는 자세를 가져야 한다』고 강조했다.건설교통위에 배속돼 도시행정과 재건축특별법 등을 제정하는데 힘쓰겠다고 했다. 이기문 당선자(국민회의·인천 계양강화)는 『사법부가 「사법 소극주의」에서 벗어나 국민들의 어려운 점과 고통을 적극 해결하는 「사법 적극주의」로 나가야 한다』고 말했다.사법부가 신뢰를 되찾기 위해서는 대법원장을 법관의 추천을 받아 임명해야 한다고 주장했다.건설교통위에 소속돼 인천광역시를 정비하겠다는 계획이다. 이사철 당선자(신한국당·부천 원미을)는 『법원과 검찰이 국민들에게 가까워지기 위해서는 보다 친절하게 대해야 하며,출입절차와 대기시간을 줄이고 간소화하는 등 작은 일부터 실천해야 한다』고 말했다.유세 과정에서 보건복지위에 배속돼 장애자와 노인 등 소외 계층을 위해 힘쓰겠다고 다짐했다. ○탁타소법 등 손질 이건개 당선자(자민련·전국구)는 『사법부와 검찰이 독립을 이루지 못하는 것은 대통령에게 지나치게 권력이 집중된 탓』이라며 『임기 동안 대통령은 외무·국방·통일 문제에만 전념하고,나머지 행정은 총리가 맡는 2원적 집정부제 형식의 권력구조를 도입하는데 전력을 다하겠다』고 강조했다.통일외무 또는 국방위를 원했다. 김영선 당선자(신한국당·전국구)는 『민사재판에서 이기고도 돈을 받지 못해 판결문이 휴지조각이 되는 사례가 너무 많아 사법부의 신뢰도가 떨어진다』며 『국가가 판결내용의 집행을 담보할 수 있도록 관계법 개정에 힘쓰겠다』고 밝혔다.사회복지나 중소기업 지원을 다루는 상임위를 원했다. 김학원 당선자(신한국당·서울 성동을)는 『서민생활과 관련된 법률,예컨대 주택임대차 법령을 현실에 맞게 고치고 의료법,재개발법,탁아소법 등의 개선에 힘쓰겠다』고 말했다.사회복지나 도시개발 등 서민경제 분야에 관심이 많다고 했다. 유재건 당선자(국민회의·서울 성북갑)는 『현 선거법으로는 죽기살기 식의 불법·타락 선거가 사라지기 어렵다』며 『선거법을 개정해 국가공영제로 선거를 치를 수 있도록 힘쓰겠다』고 말했다. ○환경문제 다룰터 황우여 당선자(신한국당·전국구)는 『우리 법률은 외국보다 위헌율이 높아 국민들에게 고통을 주는 일이 많다』며 『국회 안에 법률의 합헌성을 심사하는 기구를 두도록 노력하겠다』고 했다.감사원에 재직했던 경험을 살려 부패방지법을 제정하는데도 힘을 기울일 계획이다.행정개혁이나 환경문제를 다루고 싶어한다. 신기남 당선자(국민회의·서울 강서갑)는 『용기있는 판사와 검사들이 나와사법부와 검찰의 독립을 위해 노력해야 하고,사회에서도 그들을 철저하게 보호해 주어야 한다』고 말했다.원내·원외·무소속 후보의 불공정 경쟁을 방치하고 있는 통합선거법을 개정하겠다는 생각이다.문체위에 관심이 많다. 김도언 당선자(신한국당·부산 금정을)는 『생산적인 국회,법과 원칙을 지키는 국회가 되도록 하겠다』고 다짐했다.정치적 이해에 따라 검찰을 몰아붙여서는 안 되며,검찰권은 국가이익을 염두에 두고 행사해야 한다고 강조했다. 박찬주 당선자(국민회의·전남 보성화순)는『부정과 불의에 타협하지 않는 투명한 정치가 되도록 하고,호남차별을 극복하기 위해 지역차별 해소 특별법을 만드는데 힘쓰겠다』고 밝혔다. 안상수 당선자(신한국당·경기 과천의왕)는 『쓸데없는 규제가 많은 민생 관계 법률을 개정 또는 폐지하도록 노력하겠다』고 했다.건설교통위를 원했다.〈박홍기·박상렬 기자〉
  • “주택임대차 보호기간 중이라도 전세금 인상 정당”/서울지법 판결

    2년으로 규정된 주택임대차보호기간중이라도 물가상승 등 경제사정이 변하면 1년이 지날 경우 전세금 등 임대료를 올릴 수 있다는 법원의 결정이 나왔다. 서울지법 민사합의50부(재판장 권광중 부장판사)는 8일 이같은 이유로 강홍채씨(경기 안양시 부흥동)가 주식회사 한양을 상대로 낸 「임대차기간내 차임 등의 증액청구금지가처분신청」을 기각했다. 재판부는 결정문에서 『주택임대차보호법 7조는 약정한 차임 또는 보증금이 임대주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이 있을 경우 5%범위에서 임대료를 증감할 수 있다고 규정하고 있어 물가상승률을 고려,임대료를 올리는 것은 정당하다』고 밝혔다. 재판부는 또 『같은 법 시행령2조는 「임대료 등에 대한 증액청구는 임대차계약 1년이내에는 하지 못한다」고만 규정하고 있다고 덧붙였다. 강씨는 지난 94년9월 한양이 지은 안양시 동안구 부흥동 임대아파트를 계약기간 2년에 보증금 7백90여만원,월차임 10만여원으로 임차했으나 1년 뒤 한양측이 물가상승률을 근거로 보증금 38만여원,월차임 5천여원을 올리자 임대차보호법 취지에 어긋난다며 가처분신청을 냈다.〈박상렬 기자〉
  • 주택임대용 택지구입 건축물 면적제한 없애/건교부 빠르면 5월부터

    임대사업자가 임대주택사업을 위해 주택이 건축된 택지를 구입할 때 건축주택의 면적제한이 없어진다.또 임대주택용 택지의 이용·개발 의무기간이 3년에서 4년으로,공장용 택지의 의무기간이 2년에서 3년으로 각각 연장된다. 건설교통부는 18일 임대주택사업자의 부담을 줄이고 택지공급을 촉진하기 위해 이같은 내용을 골자로 한 택지소유 상한에 관한 법률시행령 개정안을 입법예고,4월 국무회의를 거쳐 5월초부터 시행키로 했다고 발표했다. 임대사업자가 취득하는 임대사업용 택지는 그동안 건축면적이 국민주택규모 이하(25.7평)의 주택이 건축된 경우에만 가능했다.그러나 앞으로는 건축물에 대한 면적제한이 없어져 국민주택규모 이상의 주택이 건축된 택지도 임대사업용으로 취득이 가능하게 됐다. 건교부는 또 임대주택용 택지의 이용·개발 의무기간(3년)을 주택분양용 택지의 의무기간(4년)과 같이 4년으로 통일하고 경기 침체시는 시장·군수의 허가를 받아 1년 더 연장할 수 있게 했다.
  • 올해부터 달라진 부동산 관련제도

    ◎1가구 1주택 3년 보유하면 양도세 면제/분양보증제 강화… 업체 부도나도 입주자 보호/우선변제 전세보증금 1,200만원으로/연30일이상 농사지으면 농지취득 가능/18평이하 미분양주택 2,500만원 대출/옵션비용 표준건축비의 15%까지 늘려 금융실명제에 버금가는 혁신적인 제도로 일컬어지는 부동산실명제가 지난해부터 실시되면서 부동산 관련제도도 크게 변하고 있다.올해부터 달라지는 제도를 살펴본다. ◇개정된 소득세법 시행령=재정경제원이 지난해 12월11일 확정,올해부터 실시하는 「세법시행령 개정」에 따르면 1세대 1주택의 경우 3년만 보유하면 거주여부와 관계없이 양도세가 면제된다. 또 새 집을 산 뒤 일시적으로 1세대 2주택이 됐을 경우 새 집으로 주민등록을 옮기지 않더라도 새 집을 취득한 날로부터 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 비과세한다. 그러나 지난해까지만 해도 질병이나 사업상 형편등으로 이사할 경우 「1세대 1주택 양도세 비과세요건」을 충족시키지 못해도 양도세가 비과세됐으나 올해부터는 사업상 형편이 과세예외사유에서삭제되는등 비과세요건이 강화됐다. ◇개정된 농지법=개정된 농지법에 따라 농지취득이 쉬워진다.종전까지는 농지를 구입하기 위해서는 농지매매증명을 반드시 받아야 했으나 올해부터는 농지취득자격증명만 있으며 가능하다. 또 지난해까지는 토지소재지에 가구원 모두가 주민등록을 옮겨 6개월이상 거주하고 통작거리도 20㎞를 넘지 말아야 됐으나 1년중 30일이상 또는 주요농작업에 3분의 1이상만 종사하면 농지취득자격증명을 받을 수 있다.공동주택용지 전용가능면적도 5천㎡에서 1만㎡(3천3백평)까지로 늘어났다. ◇개정 주택공급에 관한 규칙=입주자는 시공업체가 부도가 나더라도 주택보증제가 주택사업공제조합이 준공 때까지 1백% 보장하는 분양보증제로 일원화돼 보호를 받을 수 있게 됐다.개정규칙이 시행되기 전에는 착공보증제와 분양이행보증제로 나눠져 있었다. 주택을 이미 갖고 있더라도 60세이상 부모를 모시고 있으면 주택청약자격을 인정하는등 주택청약 인정범위도 확대됐다.전용면적 18평이하 소형주택에 당첨됐더라도 분양일로부터 10년이지나면 1순위자격을 회복,다시 청약신청을 할 수 있다. ◇개정된 주택건설촉진법 시행령·시행규칙=분양주택 임대제한규정이 폐지됨에 따라 분양받은 뒤 곧바로 세를 놓을 수 있게 됐다.주상복합건물의 아파트면적비율도 종전 50%미만에서 70%미만으로 상향조정됐다. 또 「주상복합건물 2백가구이하 건설시 사업승인제외」규정이 폐지됨에 따라 2백가구이상을 지을 경우 사업승인을 받지 않아도 된다. ◇개정된 임대주택법 시행규칙=올해부터 분양전환 사전예고제가 시행됨에 따라 임대아파트사업자는 입주자모집때 분양전환시기·전환자격·산정기준등을 입주공고 전에 밝혀야 한다. 임대주택 분양전환은 총임차인의 3분의 2이상이 합의하면 가능하며 분양가격은 입주당시 분양가와 분양전환시점의 감정가 사이 차액을 절반으로 나눠 추가부담하면 된다. ◇주택임대차 보호법 개정=지난해 10월19일부터 시행한 「주택임대차보호법」에 따라 소액주택세입자의 우선변제금액과 우선변제대상 전세보증금이 크게 올랐다. 우선변제금액의 경우 상한액이 서울등 직할시는 2천만원,기타지역은 1천5백만원에서 모두 3천만원으로 상향조정됐으며 우선변제대상 전세보증금도 서울·광역시 1천2백만원,기타지역 8백만원으로 각각 올랐다. ◇주차장설치비 현실화=지하주차장 설치비를 현행 건축비의 70%에서 80%로 올려 현실화했다.사양선택제도 전용면적 18평이하 주택까지로 확대했으며 사양선택에 따른 추가비용은 표준건축비의 9%이내에서 15%이내로 범위를 넓혔다. 소비자가 스스로 내장제를 설치할 수 있는 마이너스옵션제를 도입하고 아파트 발코니에 섀시 창문을 주택사업자가 설치할 수 있도록 했다. ◇미분양주택 구입시 특혜=지난해 11월8일 발표한 「주택시장안정대책」에 따라 올해 안에 미분양아파트를 구입하면 각종 금융 및 세제혜택이 주어진다. 금융상 혜택으로는 18평이하 주택은 가구당 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치,19년 분할상환이며 18평초과 25.7평이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이가능하다. 세제상 혜택은 주택매입 관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 연말소득정산때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지다. 예컨대 2천5백만원을 연 10%로 빌려쓴다면 연 75만원의 혜택이 있다.대상은 무주택자 또는 현재 주택 1채를 보유하고 있고 미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체취득자에 한한다. 미분양아파트를 올해 안에 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우에는 양도세 특별세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.
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