재경부는 정기국회에서 11개 세법 개정안이 통과됨에 따라 19일 시행령 개정안을 마련해 발표했다.주요 내용을 요약한다. ■소득세법 해외근로소득 비과세 한도가 환율·물가 등을 감안해 현재 월 100만원(연 1,200만원)에서 월 150만원(연 1,800만원)으로 인상됐다.주식양도차익이 과세되는 대주주 범위가 지분율 5% 이상에서 지분율 3% 이상 또는 시가총액기준 100억원 이상으로 확대되고 3년간 1%이상 양도할 때 과세하던 것을 모든 거래에 과세토록 했다. 부동산양도 내용을 세무서에 신고해야 하는 고급주택 기준이 시지역에는 면적기준만 적용돼 ▲연면적 80평 이상 또는 부수토지 연면적 150평 이상 단독주택 ▲전용면적 50평 이상 공동주택은 양도가액과 관계없이 취득·양도계약서 사본·양수자 인감증명서 등을 첨부해 신고해야 한다. 그러나 1가구1주택 양도세는 양도가액이 6억원을 넘을 때만 과세된다.읍·면지역은 양도가액이 6억원 이하면 신고할 필요가 없다. 2주택 보유자의 주택임대소득은 1주택 이상이 국민주택 규모 이하인 경우비과세토록 했다. 고급주택 임대소득은 보유주택수와 관련없이 과세한다. 임대주택법에 의한 임대주택의 전세금에 대한 이자 상당액을 일반 주택과 같이 2001년부터 과세한다. ■법인세법 내년부터 기업이 노사합의로 초과달성 이윤을 근로자에게 추가로 나눠주면 그 액수만큼 손비로 인정받아 법인세를 덜 낸다. 부동산을 취득한 뒤 3년내에 되팔 경우 비업무용 부동산으로 분류돼 차입금이자가 비용으로 처리되지 않는 등 불이익을 준다. 예외적으로 인정되는 대상에 유동화전문회사,‘금융산업구조개선에 관한 법률’에 의한 인수금융기관,정리금융기관이 부실금융기관으로부터 취득해 파는 부동산을 포함시켰다. ■상속·증여세법 내년부터는 특수관계인으로부터 1억원 이상의 금전을 무상 또는 저리로 대부받으면 적정이자율과의 차액을 증여의제로 보고 증여세를부과하며,적정이자율은 국세청장이 고시하는 당좌대월 이자율로 정했다. ■부가가치세법 사업자의 부가세 산정에 필요한 의제매입세액은 지금까지 사업자가 매입 영수증을 첨부해도 공제해줬지만 앞으로는 매입처별계산서 합계표나 신용카드 매출전표만 인정해준다. 외국인 관광객에 대한 사후면세 품목에 보석이나 귀금속 제품을 포함시켜 한국에서 보석 등을 구입한 뒤 부가세 10%,특소세 30% 등 판매가격의 40%인 세금을 출국할 때 돌려받을 수 있게 됐다. 김균미기자 kmkim@

주택임대차보호법의 무주택 영세민 보호 조항을 악용,가짜 임대차 계약서를 제시한 뒤 돈을 챙긴 경매 브로커 등 36명이 무더기로 붙잡혔다. 최근 법원의 경매가 응찰가를 공개하는 방식에서 입찰가를 서류에 적어 법원 경매계에 내는 방식으로 바뀌면서 부동산 중개업자들이 경매 법정에까지진출,가짜 계약서로 우선 변제받는 등 불법을 일삼고 있지만 계약서 진위 여부를 일일이 확인할 수 없어 대책 마련이 시급하다. 서울지검 동부지청 반부패특별수사반(蔡晶錫 부장검사)은 11일 경매 브로커 박선석(朴宣錫·38·경기도 구리시)씨와 신규락(辛圭樂·54·서울 광진구광장동)씨 등 5명을 변호사법 위반 등의 혐의로 구속했다.또 이모(52)씨 등30명을 같은 혐의로 입건하고 최모(44)씨를 수배했다. 박씨는 지난 1월말 권모(44·입건)씨와 경매 상담을 하면서 600만원을 받고 권씨의 처남인 장모씨 이름으로 임차보증금 1억2,000만원짜리 가짜 임대차계약서를 만들었다.이어 서울지방법원 동부지원 경매법원에 제출한 뒤 배당요구 신청을 통해 1억2,000만원을 받아내려 한 혐의를 받고 있다. 이씨는 올초 서울 신림동 농협이 이씨가 빌린 2억9,800만원을 받아내기 위해 서울 광진구 중곡동 이씨의 3층짜리 건물을 경매 신청하자 아들 친구와친척 등 11명의 이름으로 각각 1,200만∼2,000만원의 소액 임차인이 살고 있는 것처럼 임대차 계약서를 꾸며 1억5,900만원의 경매 배당금을 가로채려 했다. 김재천기자 patrick@

정치개혁이 겉돌고 있다.대한매일이 한국유권자운동연합과 공동조사한 ‘정치개혁입법 실태조사’는 이를 객관적으로 입증하고 있다. 구태정치 청산을 목표로 출범한 국회 정치개혁입법특위가 지금까지 처리한정치개혁관련 의원발의 법률안은 총 44건중 고작 6건이다.처리율은 13.6%다. 15대 국회의 의원발의 법률안 처리율 64.5%의 5분의 1 정도에 지나지 않는다. 개혁입법 법률안 44건을 종류별로 보면 정당법 4건,정치자금법 8건,선거법18건,국회법 10건,국정감사·조사법 2건,선관위법 2건 등이다. 유권자운동연합측이 법안 내용을 분석한 결과에 따르면 정치개혁 관련이 26건,당리당략적 내용이 5건,기타 13건이다.후원회 모금 한도를 높인 정치자금법개정안이 당리당략에 따른 의원입법의 대표격이라고 지적했다.‘여야담합’이라는 비판이다. 진정한 정치개혁 관련 법률안으로 평가되는 26건의 처리 상황은 개혁과는거리가 먼 정치권의 실상을 단적으로 나타내준다.26건 중에서 유급 선거사무원수 축소와 정당연설회 축소를 내용으로 하는 선거법개정안 1건만 가결처리됐기 때문이다. 정당법에서는 ▲검찰총장,경찰청장의 퇴임후 일정기간 정당당적 취득금지▲유급직원 제한 및 처벌제도 강화 ▲특별시·광역시 부시장 및 도 부지사의 정당발기인 및 당원 허용 ▲연합공천 금지 등 4건이 모두 계류 중이다.이가운데 연합공천 금지는 한나라당이 공동여당의 연합공천을 원천봉쇄하려는심산에서 제출한 것으로,당리당략적 내용으로 분류된다. 정치자금법은 ▲후원회제도 활성화 및 정치자금 후원자에 대한 수사기관의수사요건 제한 ▲노조의 정치활동제한 규정 삭제 ▲정당보조금 배분 비율조정 ▲선관위에 기탁금 명문화 등의 입법안이 역시 계류중이다.선관위를 통한 정치자금 기탁 조항과 지정기탁금제 폐지 및 무소속 의원의 후원회 허용 조항은 폐기됐다. 선거법에서는 ▲보궐선거 투표일 공휴일화 ▲당적변경 제한 ▲공무원 입후보 제한 완화 ▲출구조사 허용 등이 계류중이다.국회법에서도 ▲예결위 상설화 및 소위원회 활성화 ▲소위 회의록 공개 등이 언제 빛을 볼지 모르는 상황이다. 반면 행정위 등 다른 위원회의 정치개혁관련 법률안은 8건중 7건이 가결처리돼 건수는 적지만 처리율은 87.5%에 달한다.국회 정치개혁특위는 ‘낮잠자는 위원회’라는 비아냥을 들을 만하다. 한종태기자 jthan@ *법안발의 하위20명 대한매일과 한국유권자운동연합의 조사결과 15대 국회 개원 이후 올 상반기까지 38개월동안 의원발의 법안이 3건 이하인 국회의원이 20명이었다. 특히 ‘하위 20인’의 상당수는 정치거물이나 중진,차세대 지도자로 꼽히는 의원이어서 현실정치와 입법활동의 괴리(乖離)를 실감케 했다. 이들은 그러나 “발의 건수만으로 의원활동을 계량화하는 것은 무리”라고항변했다.한나라당 이한동(李漢東)의원쪽은 “지역구에 수해도 있고 정치적으로 바빠 국회활동을 제대로 하지 못했다”고 해명했다.같은 당 서청원(徐淸源)의원쪽은 “집단민원과 선심성 발의 법안이 많기 때문에 중요한 것은건수보다 내용”이라고 주장했다. 자민련 이택석(李澤錫)의원쪽도 “비록 1건이지만,서민 고통을 덜기 위해발의한 주택임대차보호법 개정안이 곧 처리될 것”이라고 강조했다.통일외교통상위의 자민련 박철언(朴哲彦)·무소속 정몽준(鄭夢準)의원 등은 “상임위 성격상 개인의 법안 발의가 힘들다”며 단순비교에 이의를 제기했다. 반면 중진일수록 개인의 정치행보나 소속 상임위에 상관없이 국정경험과 경륜을 의원입법 활동에 적극 반영해야 한다는 비판도 만만찮다.어떤 이유로든 입법활동을 소홀히 하는 것은 헌법기관인 국회의원 본연의 임무에 배치된다는 지적이다. 이번 ‘하위 20인’ 조사에서는 1년 이하 의정활동 의원은 제외했다.국민회의 조세형(趙世衡) 김태랑(金太郞),자민련 김의재(金義在) 송업교(宋業敎),한나라당 이회창(李會昌) 안상수(安相洙) 이형배(李炯培)의원 등은 발의 법안이 1건 이하였지만 의정활동기간이 1∼12개월로,다른 의원과 비교하는 것이 큰 의미가 없다는 판단이다. 박찬구 주현진기자 ckpark@ **이기주의 판치는 국회 국회도 ‘이익집단’.껄끄러운 것은 외면하고 도움이 될 만한 것은 철저히챙기기 때문에 나온 말이다. 대한매일과 한국유권자운동연합의 공동조사에 따르면 15대 국회 윤리특별위원회에 접수된 의원징계건과 심사건은 모두 51건(의원징계 41건,윤리위 심사 10건).이 가운데 21건(원안 가결 1건,부결 6건,폐기 14건)이 처리되고 30건이 미처리됐다. 의원징계건 41건중 처리된 것은 12건.이마저도 모두 ‘폐기’로 마무리됐다.대부분이 사건발생 5일 이내에 윤리특위에 접수해야 하는 규정을 어기고 5일 이후에 접수됐기 때문에 자동 폐기됐다.실제로 의원을 징계하겠다는 것보다는 당리당략적 정치공세에 치중했음을 보여준다. 윤리위에 접수된 10건 가운데 9건은 처리됐으나 1건을 제외하고는 부결되거나 폐기됐다.원안 가결된 것은 한나라당 이규택(李揆澤)의원이 ‘사정,사정하는데…’라면서 대통령을 비난한 사안이 유일하다.그나마 의원으로서 부적합한 표현을 삼가라는 경고를 하는데 그쳤다.한나라당 김홍신(金洪信)의원의 ‘미싱 발언 파문’건은 아직도 미결상태로 남아있다. 윤리특위가 제역할을 못함에 따라 시민 사회단체 등에서는 ‘국민소환제 도입’을 강력히 주장하고 있다. ‘의원 이기주의’의 또다른 예는 국회의원 체포동의안 처리에서도 나타난다.15대 국회에서 모두 10건이 접수돼 서상목(徐相穆)의원 체포동의안이 부결된 것을 빼고 9건이 처리되지 않았다.국회의원들이 회기중 불체포특권을남용,법 위에 서려 한다는 비난을 받을 수밖에 없다.특히 야당은 사법처리대상 의원들을 보호하기 위해 거듭 임시국회를 소집,‘방탄국회’라는 유행어를 만들어냈다. 그러나 국회의원들은 자신들의 이익추구에는 적극적이다.4급 상당 별정직비서관 1인을 증원하는 안건을 97년 10월31일 운영위원장 명의로 상정한 뒤곧바로 처리했다.의정활동보고서 우편요금 인상안,국회의원 상조연금 법안,3급 이상 별정직 수석보좌관제 신설 등의 안건은 소리 소문 없이 입법을 시도하고 있다. 강동형기자 yunbin@

주택건설 활성화를 위해 내놓은 정부의 두 가구이상 임대업 허용은 주택경기가 왜 위축되었는지를 모르는 즉흥적 발상에 지나지 않는다. 주택임대업도 이윤추구를 목적으로 하는 사업으로 무주택자에게 봉사하기위해 임대업을 하겠다는 사람은 없을 것이다.독립주택의 경우 IMF로 주택가격은 하락해 있고 전세마저 나가지 않아 주택을 소유한 사람은 빈방을 놀리고 있는 실정이다.특히 자재값이 올라서 집을 지어 임대해도 타산이 맞지않는 데다 주택이 노후할 경우 제값을 받기도 어려워 장기적으로 보면 주택임대는 수지타산이 맞지 않는다.2년의 임대기간이 끝나 새 입주자가 들어올 때마다 장판과 도배를 새로 할 때 드는 비용을 감안한다면 주택을 지어 임대하겠다는 사람은 거의 없을 것이다.당국은 무엇이 부동산경기의 발목을 잡고있는지 근본적인 문제해결에 나서야 할 것이다. 권우상[부산시 북구 화명동]

가을철로 접어들면서 아파트 가격에 대한 관심이 높아지고 내집마련이나 전세 수요자들의 발길이 바빠지고 있다.최근 전셋 값이 급등하고 매매가도 8개월 이상 지속적인 상승세를 보인데다 주택가격이 추가로 더 오를 것이라는분석이 나오면서 실수요자들의 마음이 다급해지고 있다.올 하반기 주택시장전망과 2일부터 청약에 들어가는 8차 서울지역 동시분양 아파트 분석 및 안내를 특집으로 꾸며본다. 부동산 전문가들은 올 하반기 주택시장은 분양시장도 탄력을 받고 기존 주택도 상승세를 탈 것이라는 데 의견을 같이 하고 있다. 전문가들이 이같이 분석하는 이유는 크게 3가지다.우선 그동안 활황세를 보이던 주식시장이 조정장세로 접어들었으며 2년간 누적된 아파트 공급부족현상이 심화되고 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 주택구매수요가 늘 것으로 전망되기 때문이다. 그동안 전셋 값은 크게 뛰었지만 매매가는 상대적으로 상승폭이 크지 않았다.가장 직접적인 원인은 주식시장이다.주식시장이 활황세를 보이자 수요자들이 단기차익을 노려 주식시장에 몰렸다. 주택시장에 진입할 시점을 탐색만 했을 뿐 부동산시장으로의 움직임이 없었다.최근 주식시장이 조정장세를 보이자 자금이 주택시장으로 옮겨가는 기미가 보이고 있다.불안전한 주식시장에 승부를 걸기 보다 주택시장에 투자하는 것이 오히려 안전하다는 생각 때문이다. 97년말 국제통화기금(IMF)체제로 인해 주택시장상황이 악화되면서 아파트공급이 크게 줄어 매물부족현상을 빚고 있다.수요는 많는데 공급이 달리면당연히 주택값이 올라가게 돼 있다. 여기에다 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 임대주택사업이 활성화되면 주택구매 수요가 크게 늘 것이다. 여유자금이나 주식시장에서 빠져나온 돈이 임대주택사업으로 몰릴 가능성이많기 때문이다.10월 초부터 실시예정인 주택저당채권을 이용한 주택구입도주택구매수요를 자극시킬 요인이 되고 있다. 이러한 큰 요인 외에 경기가 점차 회복되면서 경제적 사정때문에 미루었던결혼,분가 등이 늘어나 주택수요는 늘어날 전망이다. 내집마련정보사의 김영진(金榮進) 사장은 “주택가격의 상승은 분명하지만예전처럼 서울 강남에서 시작해 강북,그 다음 수도권,전국으로 확산되는 경향은 없어질 것”이라며 “특정 인기지역의 아파트 위주로 상승하고 기타 지역과 단독 연립 등 일반주택은 상승세가 미미할 것”이라고 분석했다. 김 사장은 “아파트 가격이 상승하면서 분양시장도 경쟁이 치열해 질 것으로 전망되지만 주거환경과 교통 등 입주여건과 분양이익 등에 따라 분양 양극화 현상이 일어날 것”이라고 말했다. 주택임대사업이 활성화되면 전용 18평 이하 소형 아파트의 수요가 늘 것이고 주택저당채권을 활용한 주택구매수요도 전세수요자가 대부분이므로 소형아파트를 선호할 것으로 보인다.이에 따라 소형아파트의 상승세가 과거보다두드러 질 것으로 예상된다. 반면 전용 50평 이상 초대형 아파트는 취득세를 4%로 2배 높이고 양도소득세 과세를 실거래가격으로 했기 때문에 매수세가 급감,가격 변동은 거의 없을 것으로 전망된다. 박성태기자 sungt@

주택 임대사업을 하려면 두채 이상 주택을 매입해 거주지 구청 주택과에 사업자 등록을 하면 된다.임대개시 10일 전까지 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다.임대 중 임대차 조건을 바꿀 때도 변경 10일 전에 자진 신고해야 한다.신고하지 않거나 허위로 신고하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금을 물어야 한다.또 일정기간이 지난 뒤 임대주택을 팔 때는 거주지관할 세무서에 사업자등록증,임대차계약서 사본,등기부등본,임차인 주민등록등본 등의 서류를 갖춰 양도세 감면신청을 해야 한다. ? 절세 요령 취득·등록세의 경우 임대주택사업자가 임대를 목적으로 건축하거나 최초로 승계 취득(신규 분양 포함)할 때만 세제 감면혜택이 있다.그래서 주인이 한차례 이상 바뀐 주택은 임대사업으로 적당치 않다. 또 전용면적 18평 이하인 주택은 취득·등록세를 전면 면제,18평 초과 25.7평 이하 주택은 25% 감면해 주기 때문에 임대 가능성과 세제감면 혜택을 따져 주택을 사야 한다.소형 주택으로 세제 혜택을 많이 받을 것인지,임대가잘되는 중형 주택으로 사업을 하는 것이 유리한 지를 저울질해봐야 한다는얘기다. 종합토지세와 재산세도 전용면적 18평 이하의 주택만 세제 감면혜택을 받을 수 있다.전용면적 18평 이하 주택의 경우 종합토지세가 0.2∼0.5% 분리 과세되며,재산세는 50% 감면된다.전용면적 12평 이하인 영구임대주택은 종토세와 재산세가 완전 면제된다.따라서 임대주택사업자로 등록하려는 사람은 될수 있으면 소형 주택을 사야 세금을 덜 내게 된다. 양도소득세는 전용면적 25.7평 이하의 주택만 감면혜택을 받을 수 있다.임대주택을 5년 이상 임대 후 양도시 86년 1월1일 이후 취득한 사람은 50%,95년 1월1일 취득한 사람은 100% 세제 감면혜택을 받는다. 이러한 세제감면 혜택을 제대로 누리기 위해서는 몇가지 절세방안을 알아둘 필요가 있다. 개인이 주택 임대사업을 할 경우 연간 임대료(보증금 제외) 수입을 4,800만원 미만이 되도록 보증금과 월세비율을 조정하는 게 좋다.정부는 지난 1월1일 발효된 개정 소득세법시행령에서 ‘간편장부제도’를 도입,연간 임대료수입이 4,800만원 넘는주택 임대사업자가 당해 연도 소득을 추계해 신고할경우 ‘무기장(無記帳)가산세’를 10% 물도록 했기 때문이다.따라서 연 임대료 수입이 4,800만원 이상∼7,500만원 이하일 경우 간편장부를 기록하는 것이 유리하다.7,500만원이 넘으면 공인회계사나 세무사가 작성한 ‘외부조정계산서’를 첨부해 신고해야 가산세가 붙지 않는다. 박건승기자 ksp@

한동안 여유자금의 투자처로 인기를 끌던 주식 등 금융시장이 혼조를 보이면서 투자가들이 새로운 투자처를 찾아나서고 있다.정부가 내년 초부터 두채이상의 집을 임대용으로 등록하면 주택 임대사업을 할 수 있도록 하면서 주택시장에 대한 관심이 어느 때보다 높아지고 있다.이에 따라 부동산 전문가들은 올 하반기부터 주택·부동산 경기가 탄력을 받을 것으로 보고 있다.새로운 재테크 수단으로 떠오른 주택 임대사업의 유망지역과 사업요령을 알아본다.주택임대사업을 할 경우 전용면적 25.7평 이하 주택의 경우 등록·취득·재산세와 양도소득세 등 각종 세제 감면 혜택을 받을 수 있는데다 매월 일정한 수입을 기대할 수 있다.전세 값이 꾸준히 오르고 있고 임대수익도 투입비의 연 16∼18%에 달해 시중금리와 비교할 때 수익이 짭짤한 편이다.사업대상도 기존의 급매물부터 분양권,미분양아파트에 이르기까지 다양하다. ■ 전세값 비율이 높은 아파트를 주목하라 가장 중요한 것이 입지여건이다. 입지여건이 투자수익을 좌우한다.일단 목돈 부담이 적고 임대수요가 많은 곳을 눈여겨 봐야 한다. 역세권에 있거나 적어도 전철역까지 쉽게 닿을 수 있는 교통여건을 갖추고있는 것이 중요하다.역세권아파트는 유동인구가 많아 매물이 쉽게 소화되고매매가 대비 전세금 비중이 높다.전셋값 비율이 적어도 매매가격의 60% 이상은 돼야 수익성이 있다. 대형 아파트보다는 전용면적 18∼25.7평의 소형이 사업대상으로 적합하다. 지난 1년동안 주택 가격이 떨어질 때도 소형 아파트는 상대적으로 낙폭이 적고 임대하기가 쉬웠다.나중에 현금화할 때도 소형이 유리하다. ■ 어느 곳이 유망한가 서울에서는 노원구 상계동,도봉구 쌍문·창동,관악구 신림동,동작구 사당동,송파구 가락·문정동 등이 임대사업을 하기에 좋은곳으로 꼽힌다.수도권의 경우 분당·일산 신도시,안양 부림·평촌동 등이 대표적인 곳이다. 노원구는 지하철이 잘 발달돼 있고 아파트 값이 상대적으로 싸 임대사업의적지로 꼽힌다.상계 주공아파트 3단지와 6단지는 4호선과 교차하는 노원역세권에,9·10·11단지는 마들역세권에 들어 있다.앞으로 지하철 7호선이완공되면 강남까지 바로 갈 수 있다.주변에 미도파백화점 등 편의시설과 상업시설이 발달돼 있다. 교통여건이 뛰어난 사당동 일대의 신동아·우성·극동 아파트도 눈여겨 볼만하다. 가락동도 임대수요가 몰리는 지역 중 하나다.이 지역은 교육여건과 주변환경이 좋아 학부모들이 선호하는 곳으로 특히 대림·상아·우성·금호·미륭·극동아파트 등에 전세 수요가 많다.이밖에 대학과 산업시설이 인접한 수원 영통지구 등도 전셋값 비율이 높아 관심을 가질 만하다. ■ 어느정도 자금이면 임대주택사업을 할 수 있나 우선 자기자본을 100% 갖고 시작할 것인지,일정비율 융자할 것인지에 따라 자금규모가 달라진다. 수도권 일대 전용 18평 규모를 기준으로 할때 전액 자기자본으로 하면 최소한 7,500만∼8,000만원을 가져야 임대사업이 가능하다.그러나 신규 아파트를 분양받아 임대사업을 할 경우 최소 2,000만∼3,000만원만 가져도 일단 임대사업을 할 수 있다.요즘은 계약금 10∼20%만 내면 분양을 받을 수 있다.중도금은 연리 9∼10%로 융자받고 잔금은 입주시임대를 놓으면 되기 때문이다. 특히 대한주택공사가 최근 파격적인 조건을 걸고 분양하는 미분양아파트를분양받아 임대사업을 할 경우 안정성도 확보하고 큰 수익도 올릴 수 있어 관심을 가져볼 만하다. 주공의 경우 오는 9월30일까지 한사람이 다섯채 이상 미분양아파트를 계약하면 중도금없이 계약금 10%만 내면 된다.주공 고객상담실 (0342)738-3747∼8로 문의하면 자세한 설명을 들을 수 있다. ■ 임대사업 신고절차 임대사업자는 임대주택을 취득한 날(잔금 지급일)로부터 2개월 이내에 소유권 이전 등기를 해야 취득·등록세를 감면받을 수 있다.또 주택임대를 시작한 날 부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 관할 세무서에 내야 한다. 박성태·박건승기자 sungt@

건교부가 20일 대통령 8·15경축사 후속조치로 내놓은 주거안정대책은 2002년까지 주택보급률을 100%로 높인다는 목표 아래 중소형 주택 건설을 확대하고 주택금융 지원을 강화하는 데 역점을 뒀다.특히 주택의 소유 개념을 주거개념으로 전환하고 시중 여유자금을 주택분야로 흡수할 수 있도록 임대주택사업 요건을 대폭 완화한 것은 주택시장의 판도를 바꿀 수 있는 획기적 정책변화로 평가된다. 임대사업자 등록기준이 완화되면서 당장 내년 초부터는 집을 2가구만 가져도 임대사업을 할 수 있게 된다.소액 자본가가 본격적으로 집장사를 할 수있는 시대가 열린 셈이다.은퇴나 명예퇴직으로 생긴 여유자금을 갖고 있으면서도 위험 탓에 주식투자를 꺼리던 사람들을 주택시장으로 유인할 수 있는제도적 장치가 마련된 것이다.지금까지는 임대사업 자격을 주택 5가구 이상보유자로 제한하는 바람에 2억∼3억원의 자본을 가진 사람은 주택임대사업을할 수 없었다. 이번 조치로 주택 임대사업자 수는 매우 빠른 속도로 늘어날 것으로 보인다.주택 임대사업이 안정적인임대료 수입을 올릴 수 있는데다 임대주택에 대한 양도소득세,취득세,등록세 감면혜택을 받을 수 있기 때문이다. 건교부는 임대주택사업 규제완화가 전세가격 안정과 미분양아파트 해소,주택공급확대 등 1석3조의 효과를 낼 수 있을 것으로 기대하고 있다. 우선 임대사업자 수의 증가로 임대물량이 대거 쏟아져 나오면서 이사철 전세가격 불안정의 해소에 크게 기여할 것으로 전망한다.임대주택을 늘리는 것만이 전세가격 불안을 근원적으로 해결할 수 있다. 이와 달리 각종 세제혜택을 받으려는 임대 수요가 급증,단기적으로 주택물량 부족현상을 빚어 아파트 매매가격이 급등할 것이란 우려도 있다. 주택산업연구원 김우진(金宇鎭)박사는 “단기적으로는 매매가격 상승이 우려되지만장기적으로는 집값 안정에 기여할 것”이라며 “미분양물량 감소로 건설업체들의 경영여건도 상당부분 개선될 것”이라고 내다봤다. 박건승기자 ksp@

내년 초부터 집을 두채 이상 임대용으로 등록하면 주택임대사업을 할 수 있다.주택임대사업자 등록은 해당 주택의 면적에 관계 없이 할 수 있지만 등록·취득·재산세와 양도소득세 등 각종 세제감면 혜택을 받으려면 전용면적이25.7평 이하여야 한다. 다음달 초부터 근로자 전세자금 지원 규모가 가구당 1,500만원에서 3,000만원으로,근로자 주택구입자금 지원액도 가구당 2,000만원에서 4,000만원으로확대된다.생활보호대상자 등 도시 영세민을 위한 전세자금 지원규모도 가구당 750만원에서 1,000만원으로 늘어난다. 이건춘(李建春) 건설교통부 장관은 20일 당정협의를 거쳐 대통령의 8·15경축사 후속조치로 이같은 내용의 ‘중산층·서민 주거안정대책’을 확정,발표했다. 건교부는 임대주택의 공급을 늘리기 위해 임대사업자 등록기준을 현행 5가구에서 2가구로 완화,이르면 내년 초 시행하기로 했다.전용면적 18평 이하의 임대주택은 취득·등록세를 100% 면제받고 전용면적 18평 초과∼25.7평 이하는 25%를 감면받는다.또 임대주택(25.7평 이하)을 5년 이상임대한 뒤 양도할 때는 양도소득세 전액이 감면된다.전용면적 18평 이하의 임대주택은 종합토지세가 0.2∼0.5% 분리과세되며 재산세는 50% 감면된다. 이에 따라 전국적으로 4만3,000가구에 불과한 임대주택이 크게 늘면서 최근수급불안을 보이고 있는 전세시장이 안정을 찾을 것으로 보인다. 건교부는 특히 저소득층의 주거안정을 위해 오는 2002년까지 매년 10만가구가량의 공공 임대주택을 건설하고 가구당 지원금액도 2,000만원에서 2,500만원으로 늘릴 방침이다.이밖에 재건축조합의 요건을 완화,20가구 미만의 공동주택도 재건축을 할 수 있게 했다. 박건승기자 ksp@

건교부가 발표한 중산층 및 서민 주거안정대책의 주요 내용을 문답으로 알아본다. ■임대주택사업을 하려고 한다.주택 매입시기나 규모에 대한 제한이 있나. 집을 2가구 소유하고 있거나 이를 매입하기 위해 계약(분양계약 포함)을 했다는 증빙서류만 있으면 된다.임대주택사업자 등록기준상 주택매입시기나 규모에 대한 제한이 따로 없기 때문이다.이에 따라 10년 전에 1가구를 사서 임대용으로 사용하고 나머지 1가구를 새로 사서 2가구를 채우더라도 사업자 등록에는 아무런 문제가 없다.규모도 마찬가지다.전용면적 25.7평을 넘는 중대형주택으로도 임대사업을 할 수 있다.다만 전용면적 25.7평을 초과하면 세제감면 혜택이 없다. ■집을 1가구 갖고 있다.1가구를 더 사서 임대사업자로 등록할 수 있나. 2가구를 모두 임대용으로 사용해야 사업자 등록증을 받을 수 있다.따라서자신이 사는 집(자가)을 포함해 3가구가 있어야 임대사업을 할 수 있다.단사업자가 전셋집에 살 경우 2가구로 가능하다. ■임대사업을 하면서 발생하는 소득에 대해 소득세가 부과되나.임대주택 보증금에 대해서는 소득세가 붙지 않는다.소득세법 25조에 주택임대로 생기는 소득에 대해서는 과세하지 않는다는 규정이 있다. ■사업자 등록은 어떻게 하나. 매매계약서를 갖고 거주지 구청 주택과에 가서 하면 된다.단 세제혜택을 받기 위해선 잔금을 내지 않은 상태에서 등록을 해야 한다.취득·등록세의 경우 임대주택사업자가 임대를 목적으로 최초로 승계·취득(신규 분양 포함)했을 때 감면혜택을 주기 때문이다. ■매매임대사업자와 건설임대사업자는 어떻게 다른가. 건설임대사업자는 주택건설업체가 직접 주택을 지어 임대하는 것으로 주공임대아파트와 민간건설업체가 짓는 임대아파트가 해당된다.매매임대사업자는다른 사람이 지어놓은 주택을 사서 사업자로 등록해 임대를 하는 경우다. 정부의 이번 조치는 매매임대사업에 적용되는 것이다. ■주택건설자금과 분양중도금의 대출금리 인하 효과는. 주택건설 자금의 대출이자를 1∼2%포인트 인하함으로써 주택건설업체에 연간 426억원의 비용절감을 가져오게 된다.주택분양을 받은 사람은연 385억원의 이자부담 경감혜택을 볼 전망이다. ■주택저당채권유동화회사의 설립은 언제 되며 주택자금은 언제부터 지원되나. 정부와 금융기관들이 공동 출자해 설립 추진중인 ‘한국주택금융주식회사’는 올 9월 중 영업개시를 목표로 하고 있다.이 회사는 주택저당채권을 근거로 올해안으로 증권을 발행할 예정이며 영업이 본궤도에 오르는 2∼3년 후에는 2조원 이상의 증권이 발행될 전망이다.저당채권을 이용한 자금지원은 늦어도 올 하반기부터 받을 수 있다. 박성태기자 sungt@

전세입주자에 대한 확정일자 부여의무 조례(안)이 다시 청원된다. 마산 YMCA는 오는 19일 마산시의회에서 전국 20여개 지역 YMCA 대표가 참석한 가운데‘전세입자 보호를 위한 조례(가칭) 법제화를 위한 토론회’를 갖고 각 시의회에 이 조례안을 동시에 입법 청원하기로 했다고 14일 밝혔다. YMCA 관계자는 “전세입자 보호는 지자체의 고유업무에 속하는 것”이라며“수정 조례안에는 읍·면·동 담당공무원이 전입신고자에게 확정일자를 받도록 설명하는 것을 의무화하는 내용이 포함될 것”이라고 말했다. 한편 마산시의회는 지난해 8월 마산YMCA 등의 청원을 받아들여 마산시 주택임대차계약증서 확정일자 부여업무조례를 의결했으나 마산시가 같은해 11월무효확인 청구소송을 제기,지난 4월 대법원으로부터 ‘확정일자 부여업무는지자체 업무가 아니다’라는 무효 확인판결을 받았었다. 마산 이정규기자 jeong@

‘동사무소는 만능해결사’ 민선2기 출범 이후 일선 동사무소가 주민들을 위한 독특한 서비스를 경쟁적으로 펼쳐 눈길을 끌고 있다.백일 축하케이크를 보내주는가 하면 장례때 제수용품을 무료로 빌려주는 등 ‘요람에서 무덤까지’ 도움을 받을 수 있다. 관악구 신림12동은 지난 3월부터 주민들에게 주택임대차 정보를 무료로 제공하고 있다.동사무소 앞마당에 게시판을 설치하고 주택임대와 관련된 각종정보를 알려주는 것.봉천1동은 지난달 1일부터 소규모 점포를 위한 직업안내소를 개설,운영에 들어갔다.신림8동도 이에 뒤질세라 지난 1일부터 ‘무료봉사센터’를 구성,하수구를 뚫어주거나 전기고장을 수리해주며 간단한 집수리도 해주는 등 생활불편을 처리해주고 있다.또 관혼상제때 필요한 천막이나난로 선풍기 의자 등도 무료로 빌려준다. 동작구 상도3동은 지난 1일부터 ‘119긴급현장민원처리반’을 구성,주민들의 불편사항을 찾아 해결해주고 있다.사당4동은 우산을 무료로 고쳐주고 있고,상도2동은 출생신고 100일째 되는 날에 축하케이크를 보내준다.광진구 각동사무소에서는 주민들에게 생활공구를 무료로 대여해주고 있으며 출생신고나 혼인신고 장면을 찍어 기념사진으로 제공해준다.종로구 모든 사무소에서는 제수용품을 무료로 빌려준다. 영등포구 신길1동은 저소득층 주민들이 이·미용실 약국 한의원 안경점 목욕탕 등 5개업종 52개업소를 무료나 반값에 이용할 수 있는 ‘이웃사랑의 집’을 운영하고 있다. 성북구 종암1동과 월곡1동에서는 생활보호대상자가 이사를 할 때 공짜로 이사를 해주고,월곡3동은 ‘생활민원5분대기조’를 구성,각종 민원이 접수되면 5분안에 출동해 해결해준다.정릉3동에서는 토끼를 키워 주민에게 무상으로공급하는 한편 홀로사는 노인에게 생일상을 차려주기도 한다. 시 관계자는 “최근 각 동사무소들이 시나 구의 지침과는 별도로 주민들을위한 이색서비스를 자체적으로 개발하고 있다”고 말했다. 조덕현기자 hyoun@

최근 건축법 시행령 개정으로 다가구주택에서 다세대주택으로의 용도변경이 쉬워짐에 따라 건물주의 용도변경 후 세입자들이 제때 주소를 고치지 않아재산상 피해를 보는 사례가 빈발할 것으로 우려된다. 다가구에서 다세대로 주택의 용도가 변경되면 세입자가 주민등록의 주소를정정해야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있지만 이같은 내용에 대한 홍보가 부족,세입자들이 피해를 볼 가능성이 크기 때문이다.현행 건축법 시행령상 다가구주택은 단독주택으로 분류돼 주민등록 주소를 지번까지만 신고하면 되지만 다세대주택은 공동주택으로 분류돼 건축물관리대장에 주택의 명칭과 동·호수까지 기재하도록 돼있다. 따라서 다가구에서 다세대 주택으로 용도가 바뀌면 세입자는 반드시 주소지를 동·호수까지 기재해야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 이에 따라 서울시는 17일 다가구에서 다세대로 용도변경된 뒤 세입자들이주소를 정정하지 않아 피해를 보는 사례가 발생하지 않도록 주민등록의 주소정정을 철저히 하라고 각 자치구에 지시했다. 시는건물주가 주택의 용도변경을 신청하면 각 자치구 건축과와 지적과에서 세입자에게 변경사실 통지를 엄격히 하는 한편 신청접수 즉시 해당 동에 이같은 사실을 통보,세입자에게 신속하게 안내해 주소정정을 할 수 있도록 했다.아울러 세입자가 주소정정 신청을 하면 건축물대장을 제출하지 않아도 처리해주도록 했다. 현재 서울시에는 다가구주택이 10만가구에 이르며 이가운데 특별한 하자가없는한 상당수가 다세대로 전환될 전망이다. 서울시는 이와 함께 다가구가 다세대로 전환될 경우 계약서상의 주소도 함께 정정해야 하는지는 법원에 유권해석을 의뢰하기로 했다.

경남 마산시의회(의장 尹奉鉉)가 세입자 권익 보호를 위해 지난해 전국 처음으로 제정해 주목받았던 임대기간 확정일자 부여 의무화 조례가 무효 판결을 받았다. 마산시는 ‘마산시 주택임대차 계약증서 확정일자 부여업무 조례’를 대법원이 13일 무효 판결했다고 14일 밝혔다. 이 조례는 세입자가 전입신고를 할 때 담당 공무원이 전세계약서 내용대로임대기간 확정일자를 의무적으로 부여,전세권 등기와 같은 효력을 갖도록 돼있다. 시의회는 지난해 8월 시민단체 등의 청원으로 이 조례를 제정했으나 시가 거세게 반발하자 의회의장 직권으로 지난해 11월3일 공포,시행해왔다. 시는 이 조례에서 정한 확정일자 부여업무는 지방자치단체의 권한이 아닌국가사무라는 이유로 같은해 12월7일 대법원에 무효확인 소송을 냈었다. 창원 이정규기자 jeong@

고리대금업자,옥외광고탑건물 임대업자,토지대여업자….국세청이 매년 5월종합소득세신고때 표준소득률을 가장 높게 매기는 랭킹 3위 이내의 사업자들이다. 표준소득률이란 회계장부를 쓰지 않는 영세사업자나 회계장부를 작성하더라도 장부가 너무 부실해 정확한 소득금액을 계산할 수 없는 사업자의 소득금액을 산정하기 위해 세무당국이 정한 기준.총 수입액에다 표준소득률을 곱해소득금액을 산출한다. 이들은 후자에 속한다.소득금액은 베일에 싸여있고 번 만큼 세금을 내지 않는 ‘요주의 사업자’란 뜻이다. 국세청은 3일 표준소득률이 가장 높은 상위 10개 사업자를 처음으로 공개했다. 82·5%의 표준소득률을 적용받는 고리대금업자가 수위를 차지했다.구멍가게(6.9%)와 개인택시기사(11·9%)의 표준소득률을 감안하면 이들의 천문학적인 소득을 어림할 수 있다. 명동사채업자로 대표되는 이들의 자금은 대부분 지하자금으로 연결된다.현실적으로 세원포착이 어렵다.표준소득률을 최고로 정해 놓았지만 실제 고리대금업으로 신고하는 사람들은 많지 않다.대형 사채업자의 일종인 파이낸스업을 올해부터 기타금융업으로 새로 분류해 29·7%의 표준소득률을 적용한것도 사채업을 양성화하기 위한 세무당국의 고육지책이다. 옥외광고탑건물 임대업자와 주차장,하치장,나대지 등 땅을 빌려주고 돈을받는 토지대여업자가 각각 77%의 표준소득률을 적용받아 2,3위를 기록했다. 점술업(73·7%) 부동산임대업(70%) 카지노·슬롯머신 등 도박장운영업자(64·6%)도 상대적인 고소득업종으로 꼽혔다.부동산임대업자 42만8,000명 중 일반과세자는 7만5,000명에 불과했다.2만7,000명이 간이과세자(1년간 매출액이 1억5,000만원 미만인 자)였고 과세특례자(4,800만원 미만인 자)도 32만6,000명에 달했다. 대부분 무허가로 영업하는 점술업과 단속의 눈을 피해 불법 영업을 일삼는도박장의 표준소득률이 높은 것도 눈에 띄는 특징이다.이어 고급주택임대업자와 상가 등을 재임대하는 임차부동산 전대업자가 각각 60%였고 전당포(56·3%) 룸살롱(54·4)이 뒤를 이었다. 고소득자로 알려진 변호사(52·8%) 법무사(46·2%) 치과의사(33·1%)는 상위 10개 업종에 끼지 못했다.

송파구(구청장 金聖順)가 지난 95년부터 주민들의 불편 해결을 위해 운영하고 있는 ‘송파신문고 1230’(417-1230)이 민원해결사 역할을 톡톡히 하고있다. 체불임금 해결,임대차보호문제 중재 등 다양한 주민의 고충을 적극 해결로좋은 평판을 얻고 있다. 개설 이후 지난해 말까지 4,497건을 상담,62%인 2,785건을 자체 해결했고나머지 38% 1,709건은 구청에 건의해 해결책을 찾도록 했다.지난해에만 1,187건을 상담·처리했다. 특히 IMF체제 이후 급증한 주택임대차 보호문제 중재 등 서민생활과 직결된 99건을 처리해 서민들의 권익보호에 앞장섰다.밀린 임금 받아주기 운동을벌여 체불임금 13건을 중재했고 17명을 취업시키기도 했다.曺德鉉 hyoun@

18일 폐회를 하루 앞두고 또 다시 파행위기를 맞았던 정기국회가 가까스로 정상화됐다. 한나라당은 자동폐기된 뒤 다시 제출한 千容宅 국방장관 해임건의안 처리를 요구하며 17일 본회의를 한때 저지하면서 진통을 겪었으나 여당이 건의안 재처리에 응하기로 해 본회의 무산사태를 면했다. 이에 따라 국회는 이날 오후 본회의를 열어 주택임대차보호법 개정안 등 32개 법안과 ‘국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물제공행위 방지를 위한 협약비준동의안 등 34개 안건을 통과시켰다. 여야는 이날 3당 총무회담을 열어 정기국회 폐회 뒤 소집되는 임시국회 첫날인 19일 千장관 해임건의안을 본회의에 보고하고 21일 표결처리키로 합의했다. 한나라당은 朴浚圭 국회의장실과 金琫鎬 국회부의장실,본회의장을 한때 점거, 농성을 벌였으나 여당이 해임건의안 처리에 협조함에 따라 농성을 풀고 법안 처리에 응했다. 여야는 또 19일부터 내년 1월7일까지 20일간 소집되는 임시국회 회기 가운데 12월중의 일정에 우선 합의했다.

◎내년 4월부터 도시 거주자도 국민연금 가입 17일 국회 본회의에서 통과된 34개 법률안 요지는 다음과 같다. ●건축사법(개정) 건축분야 기사2급 자격취득자가 자격취득 후 9년의 실무경력을 쌓거나 건축사사무소에서 건축사보(補)로 7년 이상 근무한 경우에는 건축사자격시험에 응시할 수 있도록 한다. ●학교보건법(개정) 학교환경위생정화구역 안에서 금지되는 행위·시설을 한 자에게 과하는 벌금을 종전의 100만원에서 1,000만원으로 상향 조정함으로써 유해환경으로부터 학생에 대한 보호를 강화한다. ●가정폭력범죄의 처벌 등에 관한 특례법(개정)비밀엄수 등의 의무범위에 아동의 교육을 담당하는 교사·교장을 포함시켜 이들의 전학 등 직무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안되도록 한다. ●주택임대차보호법(개정)임차인이 임차보증금반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의(名義)에 따라 경매신청을 하는 경우에는 반대의무(反對義務)의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지 않음으로써 임차인이 주택을 비우지 않고도 경매를신청할 수 있도록 한다. ●부정경쟁방지법(개정) 기업에 유용한 기술상의 영업비밀을 외국에서 사용하거나 외국에서 사용될 것임을 알고 제3자에게 누설한 자를 더 무겁게 처벌할 수 있게 하여 영업비밀의 해외유출을 방지한다. ●국민연금법(개정) 국민연금 가입대상자의 범위를 현재 5인 이상 사업장의 근로자와 농어민 등 군(郡)지역 주거자로 한정하던 것을 1999년 4월1일부터 도시지역 거주자까지 확대한다. ●학원의 설립·운영에 관한 법률(개정) 중고등학생의 학원수강기간제한, 교습소의 교습과목제한 폐지 등 학원관련 규제를 완화하고 학원 수강자의 귀책사유로 수강이 불가능한 경우에도 수강료를 반환받을 수 있도록 하여 학습자의 권리를 강화한다. ●국제상거래에 있어서의 외국공무원에 대한 뇌물제공행위방지를 위한 협약비준동의안 국제상거래에 있어 외국공무원에 대한 뇌물제공행위를 자국법상 범죄행위로 규정토록 의무화한다. ●기타 통과법안 △법관징계법 △군행형법 △한국국제협력단법 △한국국제교류재단법 △재외동포재단법 △지방교육재정교부금법 △한국교육방송원법 △학술진흥법 △한국교육학술정보원법 △한국사학진흥재단법 △양곡증권정리기금법 △화전정리폐지법 △인삼산업법 △양곡관리법 △축산법 △한국진돗개보호육성법 △유통산업발전법 △입양촉진 및 절차에 관한 특례법 △의사상자예우에 관한 법 △장애인·노인·임산부 등의 편의증진보장에 관한 법 △택지개발촉진법 △건설기계관리법 △시설물의 안전관리에 관한 특별법 △자동차관리법 △교통안전공단법 △취업최저연령에 관한 협약비준동의안

◎해지 통보후 3개월 지나면 전세금 돌려줘야 내년부터 집주인이나 전세입자가 임대차 계약 만료 이전에 별다른 의사표시를 하지 않아 임대차 계약이 자동 연장된 경우 전세입자는 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있게 된다. 국회 법사위는 16일 전체회의를 열어 정부가 제출한 주택임대차보호법 개정안에 이같은 규정을 신설,통과시켰다. 개정안은 전세입자가 주택 임대차계약이 종료되기 1개월 전에 계약조건의 변경 또는 해지를 집주인에게 통보하지 않고 집주인도 별다른 의사표시가 없을 경우,기존의 임대차계약이 존속기간을 정하지 않은 채 그대로 유지되는 것으로 간주하기로 했다.또 집주인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 전세금을 되돌려줄 의무를 지게된다. 또 ‘임차권등기명령 신청’제도가 신설돼 불가피한 사정으로 전세금을 미처 반환받지 못한 채 이사해 주민등록을 옮기더라도 법원으로부터 이 명령만 받으면 임차권등기를 할 수 있어 전세금 반환을 확실히 보장받을 수 있게 된다.

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.