주택임대차 시장이 월세로 급속히 전환되고 있다.또 월세이율이 연 14∼25%에 이르고 월세로 전환되는 주택의 절반이상은 20평 이하의 서민주택으로 나타났다. 22일 주택은행에 따르면 지난달 전국 주요 28개 도시,503개 중개업소를 대상으로 ‘5월중 주택월세동향’을 조사한결과 계약시의 월세이율은 1.29%, 연리 15.48%였다. 이는지난해 10월 1.48%,올 2월의 1.4%에 비해 0.11∼0.19%포인트 가량 떨어진 것이다. 그러나 계약만기된 전세물건을 임대인이 월세로 전환해서 내놓는 경우는 지난해 10월 10건당 1.9건에서 2월 1.89건으로 비슷한 추이를 보이다 5월에는 3.39건으로 크게 늘어 월세전환이 가속화하고 있다. 최근 1개월간 계약이 체결된 임대차분포 추이를 보면 전세가 55.1%로 가장 많았고 보증부 월세가 41.8%,순수 월세가 3.1%였다. 이처럼 월세전환이 늘고 있는 것은 최근 은행금리가 떨어지면서 집주인들이 보다 이율이 높고 안정적인 수입이 기대되는 월세를 선호하기 때문으로 풀이된다.월세의 경우규모별로는 서민들이 주로 찾는 ‘10평 초과∼20평 이하’가 52.7%를 차지했으며 ‘20평 초과∼30평 이하’가 25.2%였다. 김성곤 안미현기자 sunggone@

정부는 15일 국무회의를 열고 소방공무원의 안전장비 보강 및‘소방충혼탑’건립을 위해 올해 일반회계 예비비에서총 130억원을 지출하기로 의결했다. 정부는 이날 회의에서‘홍제동 화재사건’과 같은 소방공무원의 피해를 막기 위해 개인 안전장비를 보강하고 근무중 순직한 소방공무원의 희생정신을 기리기 위한 소방충혼탑 건립을 추진하기로 했다. 정부는 또 주택임대사업 활성화를 위해 주택금융신용보증기금 보증 대상에 임대사업자를 추가하기로 의결했다. 최광숙기자 bori@

*논현동 2층 단독주택. 서울 강남구 논현동 149-32 단독주택이 경매로 나왔다.다음달 13일 서울지법 본원 경매5계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호 ‘99-54326’.대지 51평에 건평 72평,지하 1층 지상 2층 짜리다.지하철 7호선 학동역 인근에 있으며 다가구 주택을 지어 임대사업하기에 적합하다.6m,4m도로에 붙어있다. ◇수익성=최초 감정가는 4억원이었으나 한차례 유찰돼 최저 입찰가는 3억2,000만원으로 떨어졌다.임대사업을 하면투자수익이 높을 것으로 보인다. ◇안전성=등기부상 모든 권리 관계는 경락으로 완전 소멸된다.후 순위 세입자 5명이 있다. *신림동 근린생활시설. 서울 관악구 신림동 근린생활 시설이 오는 25일 서울지법 본원 경매9계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 2001-5082’.대지 64평에 지하 1층 지상 5층.연건평 200평 짜리로 사무실과 주택으로 사용 중이다.20m 큰 길가에 있다. ◇수익성=최초 감정가는 5억원이었으나 한차례 유찰돼 이번 입찰가는 4억원으로 떨어졌다.주변 시세에 비해 저렴한 편이다. ◇안전성=근린빌딩이라서 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는다.등기부상 권리관계는 경락과 동시에 모두 없어진다.

앞으로 건물이 처분될 경우 상가나 사무실 등 비주거용 건물에 세들어 사는 임차인도 주택 임차인과 마찬가지로 법에의해 임차금의 일부를 우선 변제받을 수 있게 된다. 민주당 강운태(姜雲太) 제2정조위원장은 13일 “주택 임차인만을 보호하고 있는 ‘주택임대차보호법’을 비주거용 건물에 세든 임차인에게도 적용되는 ‘건물임대차보호법’으로 개편할 계획”이라면서 이같은 방침을 밝혔다.이날 발표된 ‘건물임대차보호법’에 따르면 세들어 있던 건물이 경매에 넘어갈 경우 다른 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을수 있는 ‘소액 임차보증금 우선 변제한도’가 서울을 비롯한 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 4,000만원 중 1,600만원이 된다.다른 광역시에서는 보증금 3,500만원 중 1,400만원,그 외 지역에서는 보증금 3,000만원 중 1,200만원 등으로 상향조정된다. 또 비주거용 건물의 임차인도 주택 임차인과 마찬가지로임대차 기간이 최소 2년 보장되고 임대료의 인상분도 연간보증금액의 5%를 넘을 수 없게 된다. 홍원상기자 wshong@

◆ 중계동 31평형 주공아파트. 서울 노원구 중계동 중계5단지 주공아파트 517동 1405호아파트가 16일 서울 북부지원 경매2계에서 입찰이 진행된다.사건번호는 ‘2001-1232’.92년에 입주한 31평형 아파트로2,328가구의 대규모 아파트 단지안에 있다. 백화점, 쇼핑센터가 가깝고 녹지공간이 넓다.상계역까지 걸어서 10분 거리. [수익성] 최초감정가는 1억6,000만원이었으나 한차례 유찰돼 입찰가가 1억2,800만원으로 떨어졌다.30평형대 아파트전세·매매수요가 많은 곳이라서 시세차익을 기대할 수 있다. [안전성] 등기부상 모든 권리관계는 낙찰대금 완납 후 없어진다.집주인이 살고 있어 주택임대차보호법의 적용을 받는세입자 걱정을 하지 않아도 된다.경락 뒤 인도에 큰 어려움이 없을 것으로 보인다. ◆ 하월곡동 80평 근린주택. 서울 성북구 하월곡동 76-23의 근린주택이 17일 오전10시서울지법 본원 경매7계에서 경매에 부쳐진다.사건번호는 ‘2000-53435’.대지 32평.96년에 준공된 지하 1층,지상 3층짜리다.숭곡초등학교 동쪽에 있다.미아삼거리역이 걸어서10분거리. [수익성] 최초감정가는 2억7,650만원이었으나 두차례 유찰돼 최저입찰가가 1억7,700만원으로 떨어졌다.근린시설과 주거시설이 섞여있는 일반주거지역.밤나무골시장이 있어 유동인구가 많다.상권도 괜찮다. [안전성] 근린생활시설이라서 임대차보호법의 적용을 받지않는다.4명의 임차인이 있어 명도소송을 각오해야 할 것같다.

■개인정보관리 솔루션 제공. 웹플랜(www.7days.co.kr)은 개인정보관리 솔루션인 ‘7days PIMS’를 일반인들에게 무료로 배포한다.스티븐 코비의‘성공하는 사람들의 7가지 습관’을 기본 철학으로 만들어진 솔루션으로 “소중한 시간을 제대로 사용할 수 있도록도와주는 것”을 목표로 하고 있다. ■스캔 서비스…깔끔한 교정까지. 스캔포토(www.scan-photo.com/)는 무료로 스캔 서비스를해주는데, 밝기, 채도, 스크래치 등 깔끔하게 교정까지 봐준다. 단 사진을 보낼 때는 우표 두장을 동봉해야 한다. 공짜로 스캔을 해주는데 우표 2장 쯤이야…. ■부동산·車사고등 1:1 법률 상담. 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr/)이 사이버 상담실을 완전 개방했다.부동산,교통사고,신용카드 할부구매를비롯한 소비자피해,주택임대차 및 전세와 관련 손해배상,이혼 문제 등의 민사 일반과 지적재산권,환경,의료문제까지전문가가 1:1로 상담한다. 김세진 kdaily.com기자

*역삼동 단독주택. 서울 강남구 역삼동 621-8호 단독주택이 4일 서울지방법원 본원 경매2계에서 경매로 나왔다.사건번호는 ‘2000-47133’.대지 162평에 건평 133평.남쪽과 북쪽이 도로에 붙어 있어 접근이 쉽다.구입한 뒤 재건축해 임대사업을 시작해 볼 만한 물건이다.주변에서는 임대사업을 위한 재건축이 활발히 진행 중이다.지하철 2호선 강남역에서 걸어서 10분 거리에 있다. ◆수익성=최초 감정가는 12억2,210만원이었으나 두차례 유찰돼 입찰가가 7억8,159만원으로 떨어졌다.임대수익용으로 권할 만하다. ◆안전성=등기부상 모든 권리 관계는 경락으로 완전 소멸된다.다만 주택임대차보호법의 적용을 받는 세입자가 있는지 살펴볼 필요가 있다. *노량진 4층 근린시설. 서울 동작구 노량진동 27-2 4층 건물이 오는 25일 서울지법 본원 경매9계에서 경매에 부쳐진다. 사건번호는 ‘2000-4709’.대지 728평에 지하 1층,지상 4층 짜리다. 사무실과 공장으로 이용하고 있다.공장을 찾고 있는 중소기업이 노려볼 만하다. ◆수익성=최초 감정가는 110억650만원이었으나 3회 유찰돼 이번 입찰가는 56억3,500만원으로 떨어졌다.공장으로 이용하거나 낙찰받은 뒤 재건축 등으로 재산가치를 올릴 수있다. ◆안전성=근린생활시설이라서 임대차보호법의 적용을 받지 않는다.다만 입찰금액이 큰 만큼 전문가의 조언을 받는것이 좋다.사전에 이용 목적을 갖고 응찰하는 것이 현명하다.

서울시가 본격적인 이사철을 맞아 시청과 각 자치구에 설치한 임대차 분쟁조정상담실을 찾는 시민이 갈수록 증가,상담실이 시민들의 적극적인 피해구제 창구로 자리를 잡아가고 있다. 2일 서울시에 따르면 지난달 20일 시청에 분쟁조정상담실을 설치한 후 불과 9일동안 23건의 분쟁 조정신청이 접수된 것으로 나타났다.이 기간 각 자치구 분쟁조정상담실에도 99건의 조정신청이 접수됐다. 시청에 접수된 조정신청을 내용별로 보면 임대차 기간조정과 임대보증금 조정이 8건과 7건으로 가장 많았고 이어임대보증금 반환 3건,임대료 연체 2건,기타 3건 등으로 나타났다. 또 이 기간동안 상담실로 전화를 걸거나 직접 방문해 상담한 경우도 935건으로 1일 평균 117건에 이를 만큼 시민들의 이용도가 높았다. 상담내용은 주택임대차가 553건으로 가장 많았고 이어 주택 및 건축 인·허가 159건,부동산 중개업무 관련사안 127건,가정법률 사안 96건 등이었다. 특히 서울시와 종로·중·성동·성북·은평·송파·강동·동작구 등 12개 자치구는 상담실에 외부 전문가를배치,상담에 응하도록 해 상담효과를 높이고 있는 것으로 조사됐다. 서울시 관계자는 “상담실을 주택과에 설치하는 등 공무원 편의 위주로 설치,운영하는 자치구에 대해서는 이를 민원실로 이전하고 전문가를 배치하도록 하는 등 상담의 실효성을 높이는 방안을 마련해 적극 권고중”이라고 말했다. 심재억기자

서울시는 주택임대료를 둘러싼 분쟁에 대비,임대료 분쟁조정상담실을 시청 민원실과 강남·노원·송파구 등에 설치하고 20일부터 운영을 시작했다.나머지 자치구에도 오는 26일까지 분쟁조정상담실이 설치된다. 서울시는 상담실에 접수된 분쟁사안은 관련 법률검토와 당사자 상담 절차를 거쳐 양측의 합의를 유도하고 합의가 이뤄지지 않으면 임대인에게 조정권고 협조공문을,임차인에게는 감액청구 등 법률적 구제방법을 알려 문제를 해결하도록돕게 된다. 상담에는 변호사와 세무사를 비롯해 가정법률상담소와 한국소비자연맹 등 소비자단체,전국 부동산중개업협회나 공인중개사협회 관계자 등이 참석,조정업무를 돕게 된다.분쟁조정상담실을 이용하고자 하는 시민은 시청 주택기획과(3703-8215∼6)로 문의하면 해당지역 상담실을 안내받을 수 있다. 서울시 관계자는 “오는 7월쯤 개정될 예정인 주택임대차보호법에 따라 임대료 분쟁조정위원회가 설치될 때까지 상담실을 운영할 계획”이라고 말했다. 심재억기자

저금리 시대를 맞아 주택임대사업이 인기다. 20일 건설교통부와 서울시 등에 따르면 지난 1월말 현재주택 임대사업자로 등록된 사람은 모두 1만1,669명으로 지난해 같은 달보다 42% 증가했다.특히 개인이 주택을 2가구이상 구입,등록한 일반 임대사업자는 45% 이상 늘었다. 주택 임대사업이 활기를 띠는 곳은 임대료 상승이 뚜렷한서울과 수도권으로 전체 임대사업자의 75% 이상이 몰려 있다.그러나 등록을 하지 않은 사람까지 합치면 실제 임대사업자는 이보다 훨씬 많을 것으로 예상된다. 이들은 주로 소형 아파트나 다가구 주택을 구입,월세를 놓는 경우가 대부분이다.또 전세를 월세로 돌리는 사례도 부쩍 늘고 있다.월세 전환은 집 주인들이 월세를 놓을 경우연 15% 정도의 수입을 올릴 수 있는 데 비해 전세금을 시중은행에 맡길 경우 연 6% 정도의 수익밖에 올리지 못하기 때문이다. [월세 전환 증가] 주택은행에 따르면 최근 계약이 끝난 전세물건의 10건 가운데 2건이 월세로 전환되는 것으로 조사됐다.지역별로는 전국 28개 도시 중 서울은 10건당 2.5건,수도권은 2.28건,광역시는 1.66건,지방 중소도시는 1.32건으로 수도권 월세 전환이 증가하고 있는 것으로 나타났다. 전세금의 일부를 보증금으로 깔고 나머지는 월세로 돌리는보증부 월세도 유행하고 있다.집주인 입장에서는 월세로 전환할 경우 한꺼번에 보증금을 빼주어야 하는 부담을 덜 수있고,세입자는 월세를 조금이라도 줄일 수 있기 때문이다. [임대주택사업 잇점] 가장 매력적인 것은 세제혜택.전용면적 18평 이하를 신축 또는 분양받아 임대사업을 하면 취득세와 등록세가 전액 면제된다.18∼25.7평은 25%를 깎아준다.전용면적 25.7평 이하의 신규분양 또는 미분양 주택을 2가구 이상 매입,5년 임대한 후에 팔 때는 양도소득세를 전액면제받을 수 있다.기존 주택은 5년동안 임대한 뒤 팔면 50%,10년 임대후 매도시 100% 감면된다.단,기존 주택은 5가구이상 매입해야 양도소득세 감면이 가능하다. [사전조사 필요 유망] 사업지로는 임대수요가 많은 역세권이 좋다.임대주택을 찾는 사람은 주로 젊은 부부나 미혼,직장인.이들은 편리한 교통 여건과 대형 쇼핑시설을 우선 고려하고 있다.대학 주변,대형 사무실 부근,공단근처도 유망지역이다. 18평 이하 소형 주택을 골라야 한다.세제혜택이 많기 때문이다. 굳이 아파트를 고집할 필요는 없다.다가구·다세대 주택도인기다. 경매를 통해 싼 값에 집을 마련한 뒤 임대 사업을벌이면 투자수익이 극대화된다. [주의점] 실제 임대사업을 하더라도 임대주택사업자로 등록하지 않으면 세제혜택을 받을 수 없다.임대목적의 주택 2가구 이상을 산 뒤 잔금을 치르기 전에 사업자 주소지 시·군·구청에 등록해야 한다.등록증을 교부받은 뒤 20일 이내에주거지 세무서에 일반사업자로 등록하고, 표준임대차계약서를 사용해 세입자와 임대차 계약을 체결한 뒤 입주 10일전시·군·구청 주택과에 임대조건 신고서를 작성·제출하면된다. 취득세·등록세 감면혜택은 임대주택별로 잔금을 지급한뒤 한달 안에 시·군·구청 세정과에 신청해야 한다. 류찬희기자 chani@

정부와 민주당이 발표한 전·월세 대책은 영세민들이 임대보증금을 쉽게 마련하고 임대사업자에 대한 혜택을 늘리는데 중점을 두고 있다.저소득층 보호와 중장기적인 임대주택공급 증대를 위해 이런 대책은 긍정적인 면이 있다.그러나전체적으로 당정이 전·월세 문제를 너무 안이하게 보는 것이 아닌가 의구심이 든다. 무엇보다 임대주택 시장이 전세에서 월세가 대세로 전환되는 과정에서 드러나는 문제점 해결에 소홀한 것이다.물론 중장기적으로 소형임대주택 공급을 늘리는 것이 집 없는 세입자를 위한 가장 바람직한 해결책이다.대출금 한도와 대출이자율 인하조치로는 월세 시장에서 서민피해를 막기에 역부족이다.주택이 충분히 공급되지 않은 상태에서는 월세이율 상한도입이 필요하다고 본다.그런데도 월세이율 상한에 대해당정은 “시장원리에 어긋난다”며 난색을 보인 것으로 알려졌다. 당정의 이런 자세는 월세 결정 메커니즘을 과소평가한 것이다.요즘처럼 저금리 추세에서 집 주인의 절반 이상이 전세대신 월세를 선호하는 이유는 월세이율이 은행이자율보다 2배 이상 높아 재테크가 가능하기 때문이다.뒤집어보면 이는세입자의 부담증가를 뜻한다.집 주인이 전세를 월세로 돌릴경우 세입자는 앉아서 그대로 당하게 된다.영세민뿐 아니라불가피하게 셋집살이하는 서민들로서는 심각한 일이다. 당정은 지방자치단체에 주택임대차분쟁조정위를 설치해 ‘적정임대료’를 받지 않은 임대인 명단을 국세청에 통보할방침을 밝혔지만 벌써부터 여기에 대해 회의적인 분석이 나오고 있다.우선 어느 선이 임대료의 ‘적정’수준인지 시비가 잇따를 것이란 전망에서다.법적으로 월세 상한을 정하지않을 경우 지자체 차원에서 집 주인과 세입자간 분쟁해결은쉽지 않다.따라서 월세율 상한은 분쟁해결의 기준으로 필요하다.정부는 최근 사회일각에서 일고 있는 금융기관 이자율상한 부활 움직임과 같은 맥락에서 월세이율 상한을 적극 검토해야 한다.

오는 4월부터 저소득층의 주택임대보증금 대출한도가 가구당 최고 1,500만원으로 늘어난다.또 전용면적 25.7평 이하주택에 대한 전세금 대출금리도 7∼7.5%로 내린다. 정부와 민주당은 16일 오전 당정협의를 갖고 전셋집 부족과 월세값 폭등문제를 해소하기 위해 이같은 내용의 종합대책을 마련했다. 대책에 따르면 다음달부터 도시 저소득층의 임대보증금 대출한도가 가구당 1,000만원에서 1,500만원으로 높아진다.5,000만원 한도에서 전세금의 절반까지 빌릴 수 있는 국민주택기금 대출금리도 7∼7.5%로 종전보다 0.5∼1.5%포인트 낮아진다. 이와 함께 오는 7월부터 전·월세집이 경매 등에 부쳐질 경우 다른 채권에 비해 전세금을 먼저 받을 수 있는 ‘임대보증금 우선변제 보장한도’가 확대된다.대도시에서는 보증금4,000만원 이하인 가구에 한해 2,000만원까지,지방에서는 보증금 3,000만원 이하인 세입자에 한해 1,500만원까지 보장해준다.지금까지 대도시는 보증금 3,000만원 이하 가구에 1,200만원까지,지방은 보증금 2,000만원 이하 가구에 800만원까지보장됐다. 아울러 6월부터 전용면적 18평(60㎡) 초과∼25.7평(85)㎡이하 아파트를 임대목적으로 구입할 경우 세액의 50%가 면제되고 임대사업자의 신용보증한도가 1인당 6,000만원에서 2억원까지 늘어난다.대출금리도 7%에서 5.5%로 인하된다. 중장기 대책으로 앞으로 3년간 5만가구의 국민임대주택을건설하고 오는 7월부터 주택구입 대출금리를 낮춰 전세금 비중이 큰 소형주택은 쉽게 매입할 수 있게 할 계획이다.이밖에 공공택지지구 내 소형주택 건축비율을 현행 50%에서 60%로 높이기로 했다. 박정현 전광삼기자 jhpark@

건설사가 파산해도 임대보증금의 일부를 되돌려받을 수 있게 됐다. 서울지법 파산2부(부장 李亨夏)는 23일 동보주택의 파산 때문에 임대보증금을 되돌려받지 못하게 된 4,500여가구에 대해 주택임대차보호법을 적용,임대보증금의 일부라도 되돌려주기로 했다. 또 이미 파산이 선고된 진로종합건설의 400여가구 임대아파트 입주민들에게도 이 방법으로 권리를 인정키로 했다. 이에 따라 임대보증금이 2,000만∼3,000만원 이하인 소액임차인들은 건설사가 파산하더라도 최소한 800만∼1,200만원까지 보호받을 수 있게 됐다. 재판부는 “경매나 공매 절차에서는 임대보증금을 우선 변제토록 하면서 파산 절차에서는 이를 보호하지 않는 것은 형평성에 어긋난다고 판단했다”면서 “개별적이냐 포괄적이냐의 차이가 있지만 경매 절차와 파산 절차 모두 채권 회수를위한 집행 절차이기 때문에 파산 절차도 민사소송법에 따른경매에 포함된다고 볼 수 있다”고 밝혔다. 그러나 법원의 이같은 법 해석으로 파산채권자와 담보권자등의 배당금액은 그만큼 줄어들게 돼 이들의 반발이 예상된다. 주택임대차보호법과는 달리 파산법에는 주택임차인의 지위에 관한 명확한 근거 규정이 없어 건설사가 파산하면 입주민들은 임대보증금을 고스란히 날리게 돼 문제로 지적됐었다. 조태성기자 cho1904@

한부신 부도파장이 일파만파로 번지고 있지만 정부나 시공사,신탁사모두 뾰족한 해결책을 내놓지 못하고 있다.경제논리만 따지자면 부도이후 파산처리가 수순이지만 입주자와 시공사 피해가 워낙 커 이러지도 저러지도 못하고 있다. ■건교부 차관을 반장으로 하는 대책반을 설치하고 5일 당정협의를가질 계획이었지만 구체적인 대안이 마련되지 않아 공식회의조차 갖지 못했다.현재로선 피해가 워낙 큰 만큼 금감위나 재경부를 상대로피해를 최소한으로 줄일 때 까지 워크아웃 상태를 유지토록 건의하겠다는 것이 건교부의 생각이다.아파트입주자와 시공사 지원대책을 마련한다는 입장을 밝히지만,이것 역시 금융기관의 협조가 뒤따라야 가능하다. ■감정원,한부신 선량한 투자자 보호를 위해 채권단이 자금을 추가지원해줘야 한다는 입장.그래야 사업을 마무리 짓고,공사를 시작하지않은 사업 등은 매각해 부실을 축소할 수 있다고 주장한다. 그러나이는 공적자금을 투입하라는 것과 다를 바 없어 당장 실현되기 어렵다.삼성중공업 등 시공업체에 대해서는 실익이 없는 소송을 포기해줄것을 바라고 있다. ■채권단 5일 채권단 회의를 가졌다.모회사인 한국감정원이 추가 출연해야 한다는 방침이다.정치권에서 ‘워크아웃 지속’을 요구하고있으나 채권단은 난색이다.법정관리선에서 타협할 여지도 있다. ■삼성중공업 공사비를 받지 못해 일어난 사건인 만큼 해당물건에 가등기를 하고 은행 채권단에 대해서는 공사비 지급약속을 지키라는 기존의 강경 주장을 되풀이하고 있다. ■입주자 처음에는 삼성중공업을 사건의 원흉으로 몰아 세웠으나 시간이 지나면서 화살을 신탁사,정부쪽으로 돌렸다.상가임차인협의회이태희(44) 대책위원장은 “사기업에 공적자금이 투입돼 정상화되고있는 만큼 공기업에 공적자금이 투입돼지 못할 이유가 있느냐”며 “공적자금을 지원해 피해를 최소화해야 될 것”이라고 말한다. ■책임소재 공방 건교부는 감독권한이 없어 한부신의 부실경영 감독책임은 금감위에 있다고 주장한다.그러나 부동산 개발 업무 등은 건교부와 관련이 있다.또 건교부 고위간부 출신들이 한부신의 모회사인한국감정원으로 자리를 옮겼고 한부신 간부는 감정원에서 오는 만큼건교부 역시 관리감독책임을 면할 수 없다. ■전임 사장 책임론 부실경영에 대한 책임론이 제기되는 인물로는 이재국(李在國·96년 10월∼98년 2월10일) 전 사장이 꼽힌다. 이씨는 서석재(徐錫宰) 전 의원의 보좌관 출신으로 한부신 사장으로부임 전에는 당시 민자당 부산 사하지구 위원장과 한국가스안전공사감사를 지냈다.한부신은 이씨가 부임하면서 활발한 사업을 펼쳤다.대표적인 사업이 고양시 탄현 ‘경성 큰 마을 아파트’사업.2,588가구에 공사비만도 2,570억원 규모였다.그러나 이 사업은 시공사이면서공동 시행자인 ㈜경성건설의 이재길(李載吉)사장과 이씨가 사업을 벌이면서 정치권에 뇌물 공여와 배임 혐의로 구속되면서 정치권의 핫이슈로 떠올랐다.현 여당의 중진 의원인 정모 의원이 연루됐다는 얘기가 있었다. 성남 윤상돈기자·류찬희 주현진기자 chani@. *내집 마련 수요자 주의사항. 민간 건설업체는 물론 공기업까지 무너지는 요즘 내집 마련 수요자로서는 곳곳이 함정이다.그러나청약 전에 분양보증 대상인지 여부와실제 분양보증을 받았는지만 잘 살펴도 중도금을 고스란히 날리는 피해는 막을 수 있다. ■일반분양·순수 아파트만 보증 주택건설촉진법상 대한주택보증의보증대상은 일반분양 아파트뿐이다.이마저도 임의규정이다.조합아파트·재개발·재건축 아파트의 조합원 물량은 보증대상이 아니다.주상복합아파트도 일반분양을 하지만 주택건설촉진법이 아닌 건축법에 따라 짓기 때문에 보증을 받지 않는다.오피스텔도 보증대상이 아니다. 한국부동산신탁 부도로 서울 동교동,부산 송도의 오피스텔 입주예정자들의 피해가 우려되는 것도 이 때문이다. ■임대도 안전하지 않다 건설회사가 지어 임대하는 임대아파트(회사형)는 입주후 더 문제가 많다.건설사가 부도나면 전세보증금이 문제가 되기 때문이다.특히 해당 건설사가 부도를 낸 뒤 법정관리나 화의가 아닌 파산절차에 들어가면 문제가 심각해진다. 일반주택은 경매가 돼도 확정일자인 등을 받아두면 주택임대차보호법에 의해 보호받지만 회사형 임대아파트는 파산시 파산법 적용을받는다.파산법 84조는 청산시 자산에 대해 전세보증금(전세등기시)도국세 등과 같이 일정금액에 한해 우선변제받도록 하고 있다.그러나확정일자인만 해놓고 전세등기가 안돼 있을 때는 우선 변제대상이 아니다.따라서 회사형 임대아파트의 경우 확정일자는 효력이 없으며 전세등기를 반드시 해야 한다.지난 3,4년 전에 지어진 임대아파트 중에는 확정일자만 받은 채 전세등기를 하지 않은 세입자들이 많다.이미입주했다면 지금이라도 전세등기를 해둬야 한다. ■청약 전에 챙겨라 아파트·오피스텔·상가에 청약할 때는 현란한판촉문구에 현혹되지 말고 시행사와 시공사를 잘 살펴야 한다.분양보증을 받지 않았더라도 시행사가 튼튼하면 별 문제는 없다.일부 부실한 시행사들이 유명 브랜드의 건설사를 시공사로 내세워 분양하는 경우가 있다.그러나 모든 책임은 시공사가 아닌,시행사가 진다는 점을유념해야 한다. 김성곤기자 sunggone@

외국인 주택임대사업에 투자자들이 몰리고 있다. 외국인에게 주택을 임대하면 2∼3년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있어 연 15% 이상의 투자수익률을 기대할 수 있다.또 지난해 중반부터모든 외국인 임대주택사업자에게 부과하던 임대소득세 부과기준이 내국인 임대사업자와 동일하게 적용되면서 투자수익률이 한층 높아졌다. 따라서 2억∼3억원의 여유돈이 있다면 외국인 임대사업에 뛰어들어볼 만하다.은행에 맡기는 것보다 투자수익률이 높고 안정적인 수입이보장된다. 장기체류 외국인이 크게 증가,임대수요도 부쩍 늘었다.우리나라에 진출하는 외국상사 주재원과 외국기업 등이 늘면서 지난해에 무려 7%가 증가했다. ■연 15%의 수익보장 연 15∼20%의 높은 수익을 기대할 수 있다.계약과 동시에 ‘깔세’로 2∼3년치 월세를 한꺼번에 받을 수 있는 것이매력.서울 용산구 이태원동의 경우 외국인 임대주택 월세는 700만원정도.월 1,000만원 이상의 고급주택을 찾는 외국인도 많다. 최숙자씨는 지난해 5월 한남동에 있는 73평형 빌라를 6억5,700만원에 구입,외국상사 주재원에게 월 750만원씩 모두 1억8,000만원을 받고 2년간 임대했다. 연간 수입은 임대료 9,000만원과 2년치 선불 임대료에 대한 이자소득(연 6.5%) 1,170만원 등 모두 1억170만원.임대소득세 715만원을 빼고도 15% 정도의 임대수익이 보장되는 셈이다. 6억5,000만원(연 6.5%)을 은행에 맡길 때 받는 연 이자수입 4,300여만원의 2배를 넘는 수준이다. 내국인에게 전세를 줬다고 해도 이같은 수익은 기대할 수 없다.전세보증금 3억∼4억원을 받아 은행에 맡기고 연간 3,000만원 정도의 수익을 챙기는 것이 전부다. ■투자 유망지역 외국인들이 선호하는 지역은 서울 용산구 한남동,이태원동 일대와 서대문구 연희동,성북구 성북동 등이다.최근에는 강남구 청담동도 많이 찾고 있다.외국인들이 모여 살고 있는데다 대사관,외국인 학교 등이 가깝기 때문이다.좋아하는 주택은 고급 빌라나 단독주택이다. 최소한 2년 이상 머무는 대사관 직원이나 상사 주재원,외국은행 직원,주한미군 등이 주 고객이다. ■유의 사항 아파트보다는 빌라나 단독주택이 유리하다.특히 빌라는매입가격이 단독 주택보다 싸고 임대료는 아파트보다 많이 받을 수있다. 고급주택이라고 모두 외국인 대상 임대사업을 할 수는 없다.외국인이 많이 살고 있는 미군부대,대사관,상사주변을 골라야 한다.비싼 임대료를 받는만큼 유지관리에 신경써야 한다.냉·난방,급수 등에 고장이 생기면 호텔비를 물어야 하는 경우도 있다. 실내 디자인과 조명을 외국인 취향에 맞춰야 한다.분리된 주방공간을 원하고 모든 방에 붙박이 장을 갖춰야 한다.적어도 1대 이상의 주차공간을 갖추는 것도 필수.계약은 외국인 임대전문 중개업소의 도움을 받는 것이 좋다. 류찬희기자 chani@

이동전화 인구가 2,000만명에 육박하면서 이동전화서비스 관련 불만이 지난해에 이어 올해도 가장 많았다. 한국소비자보호원이 지난 11월까지 접수한 28만6,587건의 소비자불만사항을 품목별로 분석한 결과,이동전화서비스 관련 접수건수가 1만9,243건으로 전체의 6.7%를 차지했다.다음은 건강식품,주택임대차,양복세탁,어학교재의 순이다. 이동전화에 관한 불만은 이동통신업체들의 경쟁이 심해지면서 미성년자들이 부모의 주민등록증을 몰래 가져와 등록한 것에 대해 부모들이 이의를 제기하는 내용이 대부분이었다.이는 미성년자가 이동전화를 등록할 경우 부모의 동의서가 필요하지만 업체들이 이를 외면,부모의 주민등록증만 제출하면 등록해주고 있기 때문이다.다음은 통화불량,요금 등에 대한 불만이 많았다. 아울러 인터넷 서비스와 관련된 불만도 급속히 늘어나 눈길을 끌었다.올해 인터넷서비스에 대한 불만은 6,071건(2.1%)로 6위를 차지했으며 이는 전년의 2,000건보다 세배가량 많은 것이다.고발내용은 초고속인터넷망을 설치했는데도 접속이 잘안된다거나,제때 설치해주지않는다는 것이 주를 이뤘다. 판매방법에 따른 불만을 살펴보면 일반판매가 22만6,443건(79%)으로 가장 높았다.다음은 방문판매 2만8,665건(10%),통신판매 1만1,187건(3.9%),텔레마케팅 9,671건(3.4%)의 순이었다. 또한 전자상거래가 늘어나면서 이에 대한 불만건수도 1,564건(0.54%)으로 늘어났다.작년에는 통계 조차 잡히지 않을 정도로 미미했다. 한편 소보원에 불만을 접수한 사람들은 해결책으로 전체의 33%가 계약해제를 요구했다.이어 품질개선(19.6%),제도개선(10.4%)의 순이었다. 소보원 박태학 홍보과장은 “전자상거래나 이동전화서비스와 관련된 불만접수가 해가 갈수록 크게 늘고 있다”면서 “이런 불만을 덜 수 있도록 관계부처에 의견 등을 보낼 계획”이라고 말했다. 강선임기자 sunnyk@

국세청은 15일 체납자로부터 압류한 주택을 공매처분할 때 모든 세입자들에게 공매사실을 알려주기로 했다. 지금까지는 체납자로부터 압류한 주택을 공매처분시 공매공고에 관한 사항을 국세징수법 규정에 따라 등기부상 전세권자 또는 등기된임차권자 등에 대해서만 통지해 왔다. 이 때문에 전세권 또는 임차권 등기를 하지 않은 세입자들은 공매후매각대금배분시 채권신고를 누락하는 바람에 권리행사에 불이익을 받는 사례가 발생했었다. 국세청은 세입자들의 권리보호와 서민들의 주거안정을 위해 현장조사 등을 통해 모든 세입자들에게 공매사실을 의무적으로 통보키로 했다. 현재 주택임대차보호법상 국세 채권채무 성립일 이전에 임대차 주택을 점유하고 전입신고를 마친 세입자에 대해서는 임대차 등기여부에관계없이 국세에 우선해 보호해주고 있다. 박선화기자 psh@

소액 투자자라면 주택임대사업을 노려라. 부동산 경기침체가 계속되면서 주택 가격은 제자리를 지키고 있는반면 전세값은 강세를 유지하고 있다.일부 역세권 소형 아파트 전세는 비수기에도 값이 오르고 물건이 달리고 있다. 전세수요가 몰리기 전 미리 아파트를 구하려는 세입자들과 마땅한투자처를 찾지 못한 소액투자자들이 소형 아파트 임대사업쪽으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. ■임대사업 인기 절정 소형 아파트 임대사업이 인기를 끄는 것은 안정된 수입이 보장되기 때문.부동산 경기 침체속에서 전세값이 계속오르고 금융권 이자는 바닥을 기고 있다.서울 등 대도시의 재건축이활발하게 진행되고 있으며,아파트 매매 수요보다 임대 수요가 커 주택임대 사업을 하기에 최고의 환경이 조성돼 있다. 임대주택사업자 등록 여건이 5가구 이상에서 2가구 이상으로 완화돼소액 투자자들이 임대사업에 적극 뛰어들고 있다.각종 세제감면 혜택을 받을 수 있어 투자수익률도 높다. ■세제 감면 혜택 새 집을 짓거나 아파트를 분양받아 임대사업을 할경우 18평 이하는 취득세·등록세가 전액 면제된다.18평 초과 25.7평이하는 25% 감면된다. 또 보유중에는 18평 이하는 재산세를 50% 깎아준다.양도세 혜택은 더 크다. 전세 보증금은 임대사업 소득에서 제외돼 소득공제를 통한 소득세감면도 기대할 수 있다. ■임대주택 고르는 요령 역세권 소형 아파트가 최고다.전세값 오름세가 꾸준하고 젊은 직장인들이 많이 찾기 때문이다.업무용 빌딩이 몰려 있는 도심 인근의 아파트도 임대사업을 하기에 안성맞춤.대학가도원룸형 임대 아파트 수요가 몰리는 지역이다. 전세 수요자들이 새 집을 선호,새 아파트를 골라야 한다.임대 수요가 많아 세입자를 고르는데도 수월하다.하자발생이 적어 신경도 덜쓰인다. 매매가 대비 전세값 비중이 큰 곳의 아파트라면 금상첨화.최소한 전세값이 매매가의 70% 이상은 돼야 한다.강남구,노원구 일대가 유망지역이다. 류찬희기자 chani@

“우리 아파트는 어떻게 되는 겁니까?” 건설업체들이 잇따라 쓰러지면서 아파트를 분양받은 입주예정자들이내집마련의 꿈이 무산되는 것이 아닌가 불안해 하고 있다. 그러나 당장 아파트 입주가 물거품이 되는 것은 아니다.솟아날 구멍이 있다.입주자들은 일단 당황할 게 아니라 주택보증의 안내에 따르는 것이 좋다.유의사항을 알아본다. ◆중도금 납입 중단 부도이후 건설업체의 운명은 법정관리나 화의,또는 청산절차를 밟게 된다.어떤 길을 가든 입주예정자들은 입주지연등의 피해를 볼 수밖에 없다.이때 입주예정자들이 먼저 취해야 할 일은 중도금 납입을 중단하는 것.대한주택보증이 새 중도금 납입계좌를만들어 통보할 때까지 중도금을 내지 말고 기다려야 한다. 보증사고가 발생한 뒤 쓰러진 회사의 당좌계좌에 들어간 분양금은 보증책임을지지 않는다. ◆입주예정자 대표회의 구성 농성을 벌이거나 현장공사를 방해하지말고 곧 바로 입주예정자 대표회의를 구성하는 것이 바람직하다.부도업체가 법정관리나 화의로 넘어가면 입주예정자들은 시공사와 대한주택보증간 협의를 벌이게 된다.이 과정에서 한 목소리를 내는 것이 무엇보다 중요하다. ◆서류를 잘 챙겨라 그동안 계약금과 중도금을 낸 영수증이나 무통장입금영수증을 잘 챙겨야 한다.계약시 업체가 제공했던 인쇄물 등을챙겼다가 주택보증에 내면 분양보증을 이행하는 데 발생할 수 있는분쟁을 막을 수 있다. ◆보증보험과 협의 부도이후 아파트 건설현장은 대한주택보증의 몫이다.이 회사는 입주예정자들에게 신고사항,자금관리,공사관리를 안내해 줄 의무가 있다.전문가들로 구성된 회사인만큼 이들이 알려주는절차에 따르는 것이 무엇보다 중요하다. ◆현장방문,시공사 협의 현장을 가보는 게 좋다.실제 공사진행 정도를 직접 살펴보고 대한주택보증과 시공사간 공사일정을 협의하는 데적극 나서야 한다. ◆자금관리 철저 공사재개 이후에는 입주예정자 대표회의가 자금관리를 철저히 해야 한다.이미 낸 계약금과 중도금을 시공사가 마음대로쓸 수 없도록 감시할 필요가 있다.조합 아파트는 시공사와 공동 명의의 통장을 만들고 공기에 따라 공사비를 지출하는것이 좋다.아파트분양보증 문의=대한주택보증 (02)3771-6212. 류찬희기자 chani@. *보증범위 주상복합·오피스텔은 해당안돼. 주상복합 아파트와 오피스텔,임대주택은 사정이 다르다. 주상복합 아파트나 오피스텔은 주택건설촉진법상의 사업허가 대상이아니다. 건축법상 허가를 받아 짓는 주택이라서 대한주택보증의 보증대상에서 제외된다.억울하지만 기댈 언덕이 없다. 주상복합이나 오피스텔은 시행사와 시공사가 다른 경우가 많다.법적으로는 시행사가 모든 책임을 진다.시공사만 쓰러진다면 시행사가 입주 예정자들과 협의해 다른 건설업체를 끌어들여 공사를 재개하면 된다. 건설 중인 임대아파트의 경우 주택보증이 임대보증금에 대해 보증을섰다.주택보증에서 납부한 보증금을 내주면 된다. 보증금 규모가 크지 않기 때문에 임대아파트에 대해선 공사 중단시공사재개보다는 보증금을 환급해주는 쪽이 많다. 다만 이미 입주된 임대 아파트는 사정이 다르다.건설사가 임대 아파트를 지으면서 은행으로부터 국민주택기금을 지원받아 지은 주택이라서 1차 근저당이 설정돼 있다. 해당주택이 경매로 넘어가면 주택임대차보호법상 소액임차보증금 우선변제제도를 활용,1,200만원(서울,직할시,지방은 800만원)을 돌려받는 길밖에 없다. 류찬희기자

주택시장의 패러다임이 바뀌고 있다. 신규 아파트 당첨과 동시에 시세차익을 얻던 시대는 지났다.주택을보는 시각이 시세차익을 노린 투자의 수단에서 벗어나 주거의 개념으로 바뀌면서 주택시장도 서서히 선진국형으로 자리잡고 있다.새로운물결이 주택시장에 조용한 지각변동을 일으키고 있다. 먼저 물량 위주의 공급시장이 다양한 상품,고급 주택 생산체제로 변했다.지역,시기에 관계없이 쏟아지던 아파트 공급이 점차 정확한 수요와 예측을 통한 공급체계로 돌아서고 있다.건설업체들도 분양성이뛰어난 인기 지역을 골라 아파트를 내놓고 있다. 아파트 공급업체들의 생존전략도 치열해졌다.한 눈에 인기를 끌 수있는 아파트를 짓는 데 안간힘을 쏟고 있다.판촉전도 가열되고 있다. 집값 오름세는 눈에 띄게 둔화됐다.대신 임대수익에 대한 관심이 높아지면서 월세 시장이 확산되고 있다. ■신규 아파트,지역성 따진다 하반기에 아파트를 공급할 업체들이 최우선을 두는 것은 분양률.마지막 승부수를 던지는만큼 결전장을 고르는 데 신중함을 보이고 있다.과거와달리 다소 사업성이 떨어지더라도 일단 수요가 몰리는 곳이라야 아파트를 분양한다. 업체들은 하반기 분양 아파트마다 뛰어난 입지를 지녔다고 자랑한다한강을 바라 볼 수 있다거나 공원을 끼고 있어 쾌적한 주거환경이 보장된다는 등의 홍보전을 펴고 있다.지하철역이 가깝고 높은 임대소득이 보장되는 곳이라는 자랑도 빼놓지 않는다.분양 초기에 기선을 잡지 못해 고질적인 미분양으로 이어지는 것을 막기 위한 전략이다.신규 아파트 공급이 소위 인기지역에만 몰리고 변두리나 지방 중소도시는 가뭄을 타는 양극화 현상도 나타나고 있다. 준농림지 개발 규제가 강화되면서 수도권 중소도시 아파트 공급이급감했다.정부가 정한 올해 주택공급 목표 50만가구는 물건너간 지오래다. ■새 상품 쏟아진다 주택업계는 요즘 하루가 다르게 새 상품을 내놓고 있다.‘성냥갑 아파트’에서 탈피한,다양한 모습의 아파트가 등장하고 있다.과거와 같은 평범한 아파트로는 수요자들의 눈을 끌 수 없다고 판단했기 때문이다. 눈에 띄는 변화는 다양한 평면 개발.업체마다 경쟁적으로 새로운 평면을 내놓고 있다.대형 건설업체들은 특화된 평면을 개발,특허를 출원할 정도다.외관도 바뀌고 있다.칙칙한 회색빛 아파트,획일적인 모습 대신 산뜻한 색채와 일반 건물에서나 볼 수 있었던 입체 설계가등장했다. 또 다른 대세는 상품별 차별화.초고속정보통신 서비스를 받을 수 있는 설비를 갖추는 것은 필수가 됐다.층별로 차별을 두는가 하면 고급스런 마감재를 쓰고 있다.이색적인 분양조건을 내세우는 마케팅도 등장하고 있다. ■소형 아파트 인기 그동안 아파트 시장은 중대형 평형이 주도했다. 그러나 올들어서는 30평형대 이하 작은 아파트가 인기다.중대형 아파트는 미분양이 많지만 소형 아파트는 그런대로 실수요자들이 몰린다. 건설업체들도 공급전략을 수정하고 있다.대형 아파트를 빼고 작은아파트를 늘리는 추세다.특히 인기를 끌었던 용인지역에서는 대형 아파트 미분양이 심각해지면서 업체들이 큰 아파트 대신 30평형대 아파트를 늘려 짓고 있다.당초 설계를 변경,중소형 아파트로 다시 분양하는 사례도 있다. ■거래부진,매매가약세 신규 아파트 뿐 아니라 기존 아파트 시장도변하고 있다. 외환위기를 맞으면서 바닥까지 추락한 아파트 값이 98년말부터 급상승,단숨에 외환위기 이전 수준을 회복하고 오히려 오름세로 전환됐다그러나 올해 들어서는 아파트 값이 제자리를 찾고 거래는 완전히 끊긴 상태다.주택시장이 혼란을 거듭하다가 깊은 침체에 빠져들었다. 값 움직임도 큰 집보다는 작은 아파트에서 감지된다.전세 물건 품귀현상이 심각해지면서 작은 평수의 아파트를 구입하려는 수요가 늘었고 임대사업을 하려는 투자자가 늘고 있기 때문이다. ■전세 강세,월세 성장 올해 주택시장의 화두는 단연 전세.지난해말부터 시작된 전세값 오름세는 하반기까지 꺾일 줄 모르고 계속되다최근들어 수그러드는 분위기다.그러나 전세물건 품귀현상은 쉽게 가시지 않고 있다.과거와 같은 집값 상승을 기대할 수 없게 된 수요자들이 전세를 선호하고 있기 때문이다.세입자들이 전세 값을 올려주고라도 그대로 눌러살겠다는 경향이 짙어 물건이 돌지 않고 있다. 월세시장이 크게 성장한 것도 새로운변화.오래동안 우리나라 주택임대시장을 이끌었던 전세추세가 월세추세로 대체되고 있다.저금리시대가 계속되면서 집주인들이 상대적으로 수익이 높은 월세를 선호하고 있기 때문으로 풀이된다.주택시장의 관행을 따르면 월세는 전세보증금 기준으로 매달 2%를 받는다.요즘같은 저금리 시대에는 월세수입이 전세의 2배 수준이다. 그러나 최근에는 월 2% 기조가 흔들리고 있다.1.5%대로 떨어지고 일부 지역에서는 1%대 월세도 나오고 있다.전세시장은 줄고 월세는 더욱 늘어날 전망이다. ■간접투자 관심 고조 굳이 투자자 이름으로 부동산을 구입하지 않더라도 투자수익을 얻는 시대가 열린다.리츠(REITs,부동산투자신탁)가대표적인 상품이다.직접 투자하는 것보다 위험성이 적고 안전하다는이점을 지닌 투자상품.시장 전망이 밝고 규모도 클 것으로 예상된다. 신탁방식의 상품이 인기를 끌었던 것에 비춰 투자회사를 통한 간접투자 상품이 등장하면 소액 투자자들로부터 큰 인기를 끌 것으로 보인다.부동산 투자 패러다임이 바뀌는 것이다. 류찬희기자 chani@