서울시의회 주택공간위원회 김태수 위원장(국민의힘·성북구 제4선거구)은 지난 30일 오전 서울시 동대문구에 있는 경희대학교에서 대기업 임직원들을 대상으로 한 특강에 강사로 초청받아 서울시 주거정책 및 저출생 극복방안에 대해 강의했다. 김태수 위원장은 2022년 제11대 서울시의회 전반기부터 주택공간위원회에 소속되어 서울시 주택실의 행정사무를 감시․감독하는 임무를 맡으며 서울시 및 중앙정부가 추진하는 주택공급, 주거복지, 주택시장 안정화 정책 등에 대해 관련 지식과 노하우를 쌓아왔다. 특히 지난 2024년 6월 저출생 해소의 하나로 신혼부부 맞춤형 주거공간 공급확대를 위해 김태수 위원장이 발의한 ‘서울시 신혼부부안심주택 공급 지원에 관한 조례안’이 본회의를 통과해 7월부터 시행 중이다. 경희대학교 경영대학원(강재식 원장)의 요청으로 이뤄진 이번 특강에서 김 위원장은 서울시 주거정책 전반에 걸친 행정 및 제도현황을 소개하고, 특히 우리나라와 서울시의 심각한 저출생 현상에 대하여 관련지표 변화 및 국제적 비교, 신혼부부 지원정책 및 제도기반, 저출생 해소를 위한 정책방향 등에 대하여 심도있는 강의를 펼쳤다. 김 위원장은 “2023년 기준 우리나라 합계출산율은 0.72명으로 전세계 최하위, 서울시는 0.55명으로 지자체 최하위”라며 “2022년 유엔인구국은 2100년까지 우리나라가 합계출산율 1.0을 넘기지 못하는 유일한 나라가 될 것이라고 평가했다”고 저출생 위기상황을 설명했다. 이에 “저출생 현상을 극복하기 위해, ‘아이를 낳으면 혜택을 준다’는 명확한 메시지가 담긴 정책을 추진해야 한다”고 주장하며, 김 위원장이 발의한 조례를 근거로 추진 중인 ‘신혼부부 안심주택’, 신혼부부의 장기 주거안정 및 주택마련이 가능한 ‘장기전세주택Ⅱ’, 서울-지방 상생모델로서 지방소멸 대응 및 저출생 해소에 기여할 수 있는 ‘골드시티’ 조성 등 사업추진을 통해 신혼부부를 위한 주택공급이 적극적으로 확대되어야 함을 강조했다. 김 위원장은 “시민들의 주거안정성을 강화함과 동시에, 우리나라와 서울시의 저출생 극복을 위해 신혼부부의 주거문제가 하루빨리 해소될 수 있도록 우리 서울시의회가 할 수 있는 모든 노력을 기울이겠다”고 다짐하며 강의를 마무리했다.

서울 아파트 거래량이 3개월 연속 줄었다. ‘악성 미분양’으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택도 지방은 감소한 반면 수도권은 증가했다. 정부의 대출 조이기 여파로 활황이었던 수도권 주택 시장이 직격타를 맞는 모양새다. 국토교통부가 29일 발표한 ‘10월 주택통계’를 보면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 4000건으로 전월(4951건)에 비해 19.2% 감소했다. 이는 올해 4월(4840건) 이후 6개월 만에 가장 적은 거래량이다. 서울 아파트 매매는 지난해 12월 1790건에서 올해 7월 9518건으로 7개월 연속 늘었다. 이 시기 집값도 치솟으며 수도권 주택 시장이 들썩였다. 그러나 정부가 대출 규제를 본격화하기 직전인 8월부터 7690건으로 증가세가 꺾였고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용을 시작한 9월에는 4951건으로 서울 아파트 거래량이 떨어졌다. 반면 디딤돌 대출 한도 축소에서 제외되는 등 대출 규제에서 비껴간 지방에서의 거래는 늘었다. 지난달 지방 주택 매매는 3만 1568가구로 전월(2만 5438건)에 비해 24.1% 증가했다. 지방 주택 거래량이 늘면서 미분양 적체는 일부 해소되는 모습이다. 전국의 미분양 주택은 6만 5836가구로 전월보다 1.4% 줄었다. 4개월 연속 감소세다. 지방의 미분양 물량이 5만 1888가구로 전월에 비해 1.9% 줄어든 영향이다. 수도권 미분양 물량은 1만 3898가구로 한 달 새 0.4% 늘었다. 준공 후 미분양 물량이 꾸준히 늘고 있다. 전국의 악성 미분양은 1만 8307가구로, 전월보다 6.1% 증가했다. 2020년 7월(1만 8560가구) 이후 4년 3개월 만에 최대치다. 특히 인천에서 준공 후 미분양 물량이 992호 증가해 증가율이 178.7%에 달했다. 주택 공급지표는 착공, 분양 실적이 전년보다 개선됐지만, 인허가는 여전히 부진한 흐름이다. 지난달 주택 착공은 2만 4170가구로 지난해 같은 기간보다 15.2% 증가했다. 분양(승인기준) 물량도 2만 416가구로 지난해보다 28.3% 늘었다. 인허가 물량은 2만 6136가구로 1년 전(2만 273가구)보다 28.9% 증가하긴 했으나, 1~10월 누계 실적이 24만 4777가구로 지난해 동기보다 19.1% 감소했다.

국토교통부가 어제 1기 신도시 재건축 선도지구로 분당 1만 948호를 비롯해 일산, 평촌, 산본, 중동 등 13개 구역 3만 5897호를 선정했다. 선도지구로 지정되면 안전진단 완화 및 면제, 용적률 상향 등의 혜택을 받는다. 정부는 2026년 이주를 시작해 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 정부안대로라면 1기 신도시 총 30만호 중 매년 10% 수준을 재건축하게 된다. 공급을 늘려 주택 수급 조절에 적극적으로 나서겠다는 정부의 의지가 투영된 부동산 대책인 셈이다. 문제는 정부의 청사진대로 순탄하게 진행될 수 있을지 여부다. 우려됐던 이주 대책이 어제 정부 발표에서는 빠져 당장 논란이 되고 있다. 내후년부터 선도지구에서만 2만 가구 이상의 이주 수요가 발생하는데 국토부는 다음달에야 1기 신도시 재건축 이주대책을 발표할 예정이다. 일반 분양주택으로만 수요를 해결하겠다는 현재 방안으로는 전세난을 부추길 공산이 크다. 내년부터 수도권 주택 공급량이 급감하는 상황에서 1기 신도시발 전세 불안은 부동산 시장 교란과 투기 과열로 이어질 수 있다. 아파트 가격이 높은 분당을 제외한 선도지구에선 사업성 부족도 우려된다. 용적률이 300% 이상 상향된다 하더라도 시세가 낮은 지역에서는 분담금 부담이 클 수밖에 없다. 이런 사정들을 감안하면 정부가 제시한 일정도 다분히 비현실적이다. 통상 10년 넘게 걸리는 아파트 재건축인데 불과 3년 만에 착공하겠다는 계획이 실현 가능할지 의문이 크다. 정부는 사업비 펀드 조성 등 여러 대책을 제시했으나 이주·분담금 관련 대책 없이는 주민 반발에 따른 사업 지연 가능성도 배제할 수 없다. 무엇보다 큰 우려는 수만 가구의 이주 수요가 한꺼번에 발생할 경우의 전월세 시장 혼란이다. 이주민 전용단지 공급 계획이 번복되는 등 불안한 이주 대책을 보자면 투기세력에 주택시장이 자칫 교란되지 않을지 벌써부터 걱정이 앞선다. 후속 대책이 더 꼼꼼히 뒷받침돼야 한다.

내년 주택시장은 수도권과 지방의 양극화 현상이 나타나며 수도권의 매매와 전셋값이 1~2% 상승할 것으로 예측됐다. 건설투자는 착공 물량 감소와 경쟁 심화 등의 영향으로 올해보다 1.2% 줄어들 것이라는 전망도 나왔다. 박선구 대한건설정책연구원 연구위원은 26일 서울 동작구 전문건설회관에서 열린 연구원 주최 ‘2025년 건설·주택 경기전망’ 세미나에서 이같이 전망했다. 박 연구위원은 “올해 건설업계 체감 경기는 물량 감소, 경쟁 심화, 이익률 저하 등으로 위축된 상황”이라며 “건축 착공이 2022~2023년 큰 폭으로 줄어들어 내년까지 건설경기 부진이 불가피하다”고 설명했다. 내년 건설 투자는 연간 1.2% 감소하며 금액 기준으로는 300조원을 밑돌 것으로 예측됐다. 고하희 건설정책연구원 부연구위원은 내년 주택시장 전망에 대해 “수도권과 지방 간, 아파트와 비아파트 간 양극화가 더욱 확대될 것”이라고 예측했다. 올해 주택 시장은 지난해보다 전반적으로 상승했지만 이는 수도권 주택 가격이 전국 주택 가격을 견인한 데 따른 것으로 분석됐다. 수도권에서는 주택 가격이 올랐지만 지방에서는 가격이 떨어지는 양극화 현상이 대표적이다. 고 부연구위원은 “내년 주택 시장에서도 수도권과 지방 간, 아파트와 비아파트 간 격차는 더욱 벌어질 것”이라며 “수도권 매매와 전셋값은 1~2% 상승할 것”이라고 말했다. 이어 “내년 주택 시장에서는 전고점 대비 낮은 주택 가격과 상반기 금리 인하 기대감에 실수요자 중심의 매수 심리가 강화할 가능성이 높다”고 덧붙였다. 김희수 건설정책연구원장은 “건설경기 침체가 지속되면 경제에 악영향을 미칠 뿐만 아니라 정부가 추진 중인 주택 공급에도 차질을 빚을 수 있다”며 “정부가 지방경기 활성화와 중소 건설사 지원 등 맞춤형 대책에 노력을 기울여야 할 것”이라고 강조했다.

서울 강남구 압구정 현대아파트 일대가 최고 70층, 2606세대 아파트 단지로 재건축된다. 한강변에 63빌딩 높이의 아파트가 들어서는 셈이다. 서울시는 지난 25일 제12차 도시계획위원회 수권분과소위원회를 열고 이같은 내용이 담긴 압구정 2구역 재건축 정비구역·정비계획 결정안을 가결했다고 26일 밝혔다. 1982년 준공된 현대아파트를 재건축하는 압구정 2구역은 용적률 300%이하, 12개동에 2606세대 주거단지로 거듭날 전망이다. 최고 높이는 250m다. 신속통합기획 수립 이후 16개월만에 정비계획이 결정됐다. 서울시 관계자는 “높이 250m 정도면 70층 아파트의 재건축이 가능할 것”이라고 설명했다. 한강변을 감안해 동호대교 남단 논현로 주변은 20~39층으로 낮게 계획하는 등 유연한 높이를 적용했다. 한강변 관리계획에서 제시한 광역통경축이다. 너비 8m의 공공 보행통로로 압구정동을 찾는 누구나 이 길을 가로질러 한강공원에 갈 수 있다. 현대고와 인접한 곳은 25층 이하 아파트를 배치했다. 인근 보행길은 ‘학교 가는 길’로 이름을 붙이고 관련 커뮤니티 시설이 배치됐다. 누구나 지나다닐 수 있게 담장은 계획하지 않았다. 압구정동 일대에는 미성, 현대, 한양 등 아파트 1만여 가구가 6개 구역으로 나뉘어 재건축을 추진하고 있다. 2~5구역이 신속통합기획을 완료했고, 가장 속도가 빠른 2구역이 심의를 받았다. 시는 통합심의를 거쳐 건축계획을 확정할 예정이다. 한병용 서울시 주택시장은 “나머지 압구정 3개 구역도 공공성과 효율성이 조화를 이룬 계획안이 제시되면 신속히 행정절차가 진행되도록 최선을 다할 것”이라고 했다. 이어 서울시는 ▲서초진흥아파트 재건축 정비계획 결정안 ▲방배신삼호아파트 일대 주택재건축 정비계획 변경안 ▲성수전략정비구역 지구단위계획 결정안 등을 가결했다. 서초진흥아파트는 용적률 372%, 857세대 주거단지로 재탄생한다. 도심형 복합주거단지로 만들기 위해 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향했다. 방배신삼호아파트는 기존 857가구에서 63가구를 추가 확보해 920가구를 공급한다. 높이 기준을 32층에서 41층으로 완화했다. 성수전략정비구역 일대는 최고 높이 250m 이하, 용적률 300% 아파트로 재개발된다. 세대 수는 9428세대다. 기존 정비계획에서 획지 면적은 5만㎡ 확대하고 순부담률은 약 8% 축소, 세대수는 14%가량 늘려 사업성을 높였다.

한국의 가계부채 증가 속도가 선진국 중 홍콩에 이어 가장 가파른 것으로 나타났다. 우리금융경영연구소는 25일 발표한 보고서에서 최근 5년간 한국의 연평균 가계부채 증가율이 1.5%로, 홍콩(5.5%)에 이어 선진국 중 두 번째로 높았다고 밝혔다. 국제결제은행(BIS) 집계에 따르면 지난 1분기 말 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92%로 스위스, 호주, 캐나다, 네덜란드에 이어 주요국 중 다섯 번째로 높았다. 2021년 3분기 말 역대 최고치인 99.2%를 기록한 이후 지속해 하락하긴 했지만 여전히 높은 수준이었다. 한국보다 GDP 대비 가계부채 비율이 높은 이들 국가들은 최근 5년간 연평균 가계부채 증가 속도에 있어선 한국 대비 현저히 낮았다. 스위스(0.5%), 호주(-2.4%), 캐나다(-0.3%), 네덜란드(-4.1%) 등과 비교해 한국의 증가율은 월등히 높았다. 이러한 추세는 한국의 GDP 대비 가계부채 비율 순위 변화에서도 확인된다. 2013년 43개국 가운데 15위였던 순위는 꾸준히 상승해 2022년에는 5위까지 올랐다. 연구소는 “2008년 글로벌 금융위기 이후 주요국의 가계부채 비율이 완만하게 감소하거나 비슷한 수준을 유지했지만, 한국을 포함한 중국, 태국, 홍콩 등 아시아 국가들은 상승세가 두드러졌다”고 평가했다. 다만 주택담보대출로 인한 리스크는 상대적으로 낮은 것으로 분석됐다. 한국의 주택 구입 목적 가계대출 비중은 작년 기준 60.2%로 글로벌 평균(66.8%)을 밑돌았다. 또한 소득 대비 부동산 가격도 2015년 이후 8년 연속 하락해 세계 평균의 75.2% 수준에 그쳤다. 대신 연구소는 전체 가계부채의 약 20%를 차지하는 자영업자 대출의 리스크를 우려했다. 가계대출 연체율이 2022년 2분기 말 0.56%에서 올해 2분기 말 0.94%로 상승하는 동안, 자영업자 대출 연체율은 같은 기간 0.50%에서 1.56%로 더 급격히 증가했다. 특히 취약 자영업자의 대출 연체율은 10.2%에 달했다. 연구소는 “최근 취약 자영업자의 대출이 증가하고 연체율이 높은 수준을 보이고 있으며, 전체 가계대출 중 취약 차주의 비중이 자영업자를 중심으로 상승하는 추세”라고 지적했다. 이어 “한국 가계부채의 연착륙을 위해서는 주택시장 안정과 함께 자영업자의 소득과 생산성 개선이 필수적”이라고 강조했다.

내년도 보유세, 시세 변동만 반영지방 중저가 아파트 보유세 하락 강남권·마용성 중심 세 부담 늘 듯대출규제 여파 일부 변동 가능성 내년 서울 강남권 아파트 소유자의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 올해보다 20~30% 오를 것으로 보인다. 정부가 공시가격에 시세만 반영되도록 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 동결했지만, 올해 강남권 아파트값이 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 내년 공시가격 현실화율을 동결한다고 19일 밝혔다. 내년 공시가격에 적용할 현실화율은 아파트 등 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%다. 현실화율은 3년째 동결됐다. 현실화율은 그대로지만 시세 변동 폭만큼 보유세가 조정돼 올해 집값이 오른 집주인들은 내년 세 부담이 늘어난다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마포·용산·성동구(마용성)의 고가 단지가 대표적이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 지난 11일까지 서울 아파트 매매가격지수는 성동구(9.54%), 서초구(8.17%), 송파구(7.28%), 마포구(6.72%), 용산구(6.67%), 강남구(6.62%) 순으로 높았다. 같은 기간 지방 아파트는 오히려 1.49% 떨어졌다. 서울신문이 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원에게 내년 보유세 전망 시뮬레이션을 의뢰한 결과, 서울 고가 단지의 보유세는 최대 39%까지 오르는 것으로 나타났다. 반포 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡(25.7평) 소유자의 내년 예상 보유세는 1331만원으로 올해 959만원보다 372만원(38.83%) 증가한다. 아파트 시세가 지난해 12월 33억원에서 올해 9월 42억원으로 급등해 그만큼 공시가격 상승이 예상돼서다. 반포 아크로리버파크 전용 84.97㎡(25.7평)를 보유한 1주택자의 보유세는 올해 1161만원에서 내년 1408만원으로 오를 것으로 예상된다. 해당 단지 시세는 44억원으로 지난해보다 7억원 올랐다. 올해 시세가 20억원 전후로 오른 고가 아파트 단지의 보유세도 소폭 오른다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84.59㎡(25.6평) 집주인은 내년 보유세가 275만원으로 올해 239만원에서 36만원(14.97%) 늘어날 것으로 추정된다. 시세가 떨어진 지방 중저가 아파트 단지는 내년 보유세가 올해보다 낮아질 전망이다. 이번 현실화율 동결은 임시 조치다. 앞서 문재인 정부는 공시가격을 시세와 근접하게 맞추겠다며 현실화율 최종 목표치를 2035년까지 90%로 끌어올리는 로드맵을 수립했다. 그러나 아파트 시세 하락에도 현실화율 인상에 따라 세액이 늘어나는 ‘역전 현상’ 등 부작용이 속출하자 윤석열 정부는 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌렸다. 지난 3월 로드맵 폐기를 공식화했고, 9월엔 시장 변화와 연동해 시세 반영 비중을 더 높이는 방식으로 산정 체계를 뜯어고치겠다고 했다. 정부의 합리화 방안을 도입하려면 부동산 가격공시에 관한 법률(부동산공시법)이 개정돼야 한다. 하지만 더불어민주당은 ‘부자 감세’라며 반대해 논의가 지지부진한 상태다. 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 민주당 의원은 “공시가격과 실거래가 괴리가 큰 곳은 부자 아파트, 비싼 아파트여서 결국 부자 감세의 일환”이라고 말했다. 이처럼 법안 통과가 불투명하자 정부도 현실화율을 동결하는 임시방편을 꺼내 든 것이다. 내년 공시가격은 올해 말 시세를 반영해 내년 초 결정된다. 단독주택·토지의 공시가격은 내년 1월, 공동주택은 4월에 각각 발표된다. 최근 주택시장이 정부의 대출 규제 여파로 보합세를 보이고 일부 단지에서는 실거래가 하락이 나타나는 만큼 공시가격 변동에 따라 세 부담이 달라질 수 있다.

지난해 선진국으로의 합법적 이민이 사상 최대를 기록한 가운데, 한국이 이민자 증가율이 두 번째로 높은 국가인 것으로 나타났다. 16일(현지시간) 경제협력개발기구(OECD)가 발표한 보고서에 따르면 지난해 OECD 38개 회원국으로 영주권을 받고 이민한 사람은 650만명으로 사상 최다를 기록했다. OECD 회원국으로의 이민자 수는 지난 2022년에 600만명으로 역대 최다 기록을 경신했는데, 작년에는 이보다 10% 가까이 더 증가한 것이다. 지난해 이민자 유입이 가장 많았던 국가는 미국으로 총 118만 9800명의 이민자를 새로 받았다. 이는 전년(104만 8700명)보다는 13.4% 증가한 수치다. 이어 영국이 작년에 74만 6900명의 이민자를 받아 뒤를 이었다. 영국은 전년에 비해 이민자가 가장 많이 늘어난 국가로 2022년 48만 8400명에서 52.9%의 증가율을 기록했다. 이민자 증가율이 두 번째로 높은 국가는 한국으로, 2022년 5만 7800명이었던 한국행 이민자는 지난해 8만 7100명으로 50.9% 뛰었다. 이 밖에도 이민자 유입이 늘어난 국가는 호주(39.7%), 스페인(12.3%), 캐나다(7.8%), 일본(7.3%), 독일(3.5%), 프랑스(1.1%) 등이다. 또한 계절적으로 단기간에 집중적으로 일손이 필요한 분야에서 일하는 계절 근로자의 OECD 회원국으로의 유입은 전년 대비 5% 늘었는데, 이는 미국과 한국 등 일부 국가에서 더 두드러지게 나타났다. 미국은 계절 근로자가 전년보다 6%, 한국은 무려 212% 증가했다. OECD는 회원국 약 3분의 1이 지난해 기록적인 수치의 이민자를 수용했다면서, 코로나19 팬데믹(전염병의 세계적인 대유행) 이후 경제 회복으로 인한 노동력 부족, 회원국의 인구구조 변화 등을 이민자 증가 요인으로 꼽았다. 장-크리스토프 뒤몽 OECD 국제이주부서장은 “이민자 급증은 단순히 팬데믹으로 인한 요인으로만 설명되지 않는다”며 “이민 증가 추세엔 외국인 노동자와 해외 유학에 대한 강한 수요가 반영돼 있다”고 설명했다. 이민자 유입은 선진국의 인플레이션 위기와 노동력 부족 대처에 기여한 것으로 평가되지만, 이민자 유입 증가에 반대하는 여론도 각국에서 존재한다. 선진국 유권자들은 늘어나는 불법 이민자와 망명 신청자에 대한 반감으로 이들을 막겠다는 공약을 내건 후보에게 표를 던졌다고 영국 일간 파이낸셜타임스(FT)는 분석했다. 지난 5일 치러진 미국 대선에서 승리한 도널드 트럼프 당선인도 선거운동 기간 내내 미국으로의 불법 이민을 단속하고 미국에 있는 수백만 명의 불법 이민자를 추방하겠다는 공약을 내세웠다. 이에 다른 국가들도 국내 반발 여론을 의식해 입국 규정을 강화하는 추세다. 캐나다와 호주, 영국은 모두 취업 관련 이민을 제한하는 조처를 도입했고 캐나다는 연간 영주권 발급을 대폭 축소하는 정책을 발표했다. 또한 주택시장 과열의 원인으로 지적되는 해외 유학생의 수도 제한하려는 움직임을 보이고 있다.

주택시장에 ‘얼죽신’(얼어죽어도 신축 아파트)이란 신조어가 등장할 정도로 신축 아파트 선호 현상이 두드러지는 가운데 서울의 신축 아파트와 구축 아파트 가격 차가 올해 6억원 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 11일 부동산R114가 서울 시내 아파트 110만 3000가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과, 지난 8일 기준 서울의 신축 아파트 평균가는 18억 5144만원으로, 구축 평균가 12억 6984만원보다 5억 8000여만원 높았다. 부동산시장에서는 준공 1∼5년 차는 신축, 5년 초과~10년 이하는 준신축, 10년 초과는 구축으로 분류한다. 연도별로 보면 2020년만 해도 신축 아파트 평균가는 14억 5287만원, 구축은 11억 3936만원으로 가격 차가 3억 1000여만원 수준이었다. 이어 2021년은 2억 6000여만원, 2022년은 2억원, 지난해는 1억 7000만원을 기록하는 등 지난해까지는 격차가 줄었으나 올해 급격히 벌어졌다. 이런 격차 확대는 신축이 구축보다 더 가파르게 상승한 데 따른 것으로 분석된다. 구별로 보면 용산구가 신축과 구축 아파트간 가격 차가 가장 컸다. 용산의 신축 아파트 평균가는 35억 5955만원으로, 구축(16억 7886만원)보다 18억 8000만원 이상 비쌌다. 강남구(신축 31억원, 구축 26억 2657만원)가 4억 7343만원 차이로 그 뒤를 이었으며 서대문구(신축 13억 1657만원, 구축 8억 9001만원)는 3억 9461만원 차이였다. 서울에서 신축 가격이 올해 급등한 것은 다주택 규제 기조가 지속되면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 여전히 강세를 보이고 있기 때문이다. 최근 공사비 급등 등의 영향으로 분양가가 큰 폭으로 오른 것도 영향을 줬다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “결국 수요자들이 원하는 만큼 신축아파트 공급이 안되고 있다는 의미”라며 “서울의 ‘상급지’에서는 신축을 통한 내집 마련이 생각보다 쉽지 않다”고 평가했다. 직방 조사에서도 서울의 신축 아파트 가격이 다른 아파트보다 높은 것으로 나타났다. 직방이 자체 산정 방식을 통해 서울 아파트 가격을 분석한 결과, 입주 5년 이내 아파트의 3.3㎡당 매매가는 5559만원으로, 5년 초과 아파트(3960만원)보다 1.4배 비쌌다. 서울은 강남권에 재건축 추진 단지가 다수 있어 입주 연한이 오래된 아파트값이 높은 편이나 서울에 재건축이 완료된 대단지 아파트가 잇달아 들어서면서 최근 새 아파트 매매가가 크게 상승했다고 직방은 설명했다. 직방은 “새 아파트 가격이 크게 오르면서 대체 수요로 준신축 등으로 수요가 이동하며 최근 준신축도 신축과 가격차를 좁히는 분위기”라고 전했다.

다음 달 2일부터 5억원 이하 수도권 아파트를 매수할 때 받을 수 있는 디딤돌 대출 한도가 최대 수천만 원 줄어든다. 디딤돌 대출이 가계부채 급증 요인으로 꼽히자 정부가 대출 조이기에 들어간 것이다. 다만 적용 대상에서 지방이나 비(非)아파트는 빠졌으며, 출산가구·저소득층도 제외됐다. 국토교통부는 6일 이런 내용을 담은 ‘디딤돌 대출 맞춤형 관리 방안’을 발표했다. 앞서 국토부는 지난달 디딤돌 대출 한도 축소를 하려 했으나 수요자 혼란으로 반발이 크자 잠정 유예했다가 이날 새 대책을 내놨다. 디딤돌 대출은 5억원 이하(신혼 및 2자녀 이상 6억원) 주택을 사려 할 때 2억 5000만원(신혼 및 2자녀 이상 4억원)까지 대출받을 수 있는 정책금융상품이다. 주택담보대출비율(LTV)의 70%까지 대출 가능하다. 기존에는 디딤돌 대출을 받을 때 주택임대차보호법상 세입자에게 보장되는 최우선변제금인 ‘방 공제’(서울 5500만원, 경기·인천 과밀억제권역 4800만원)를 대출금에 포함시켰다. 하지만 국토부는 LTV 규정 도입 취지에서 벗어난다며 방 공제만큼 대출금에서 제외하기로 했다. 예컨대 경기 소재 5억원 아파트를 매입하려는 신생아가 있는 A씨는 현재는 대출을 최대 3억 5000만원(LTV 70%, 방 공제 없음) 받을 수 있지만, 앞으론 3억 200만원(LTV 70%-4800만원)까지만 대출이 가능하다. 아직 등기되지 않은 신축 아파트를 대상으로 한 ‘후취담보’는 신규 대출을 막는다. 수도권에서 새 아파트를 살 때 디딤돌 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 다만 국토부는 주택시장 상황을 고려해 이번 조치는 지방과 비아파트에는 적용하지 않기로 했다. 저출생 대응 목적으로 신생아 특례대출은 한도 축소 대상에서 빠졌고, 소득요건 완화(1억 3000만원→2억원) 혜택이 부여됐다. 취약계층 보호를 위해 저소득층(연 소득 4000만원 이하) 가구가 3억원 이하 주택을 살 때도 적용 대상에서 배제하기로 했다. 전세사기 피해자 역시 지금처럼 대출받을 수 있다. 생애 최초 구매자가 적용받던 LTV 80%는 유지된다. 대신 방 공제 면제와 후취담보는 인정해주지 않는다. 이번 조치는 다음 달 2일 신규 신청분부터 적용된다. 기존 청약 당첨자에 대해서는 조치 시행 전 입주자 모집공고를 낸 사업장 중 입주 예정일이 내년 6월 30일까지인 경우만 후취담보가 허용된다. 올 9월까지 집행된 디딤돌 대출은 22조 2507억원이다. 지난해(8조 1196억원)보다 세 배 늘었다. 국토부는 이번 조치를 통해 디딤돌 대출액이 3조원, 내후년부터는 5조원가량 감소할 것으로 내다봤다.

기존 원전 운전, 최대 20년으로‘4+1’ 개혁 완수 등 5개 과제 제시연내 주택 추가 공급 대책 발표 대통령실이 5일 윤석열 정부의 임기 반환점(10일)을 앞두고 “원전 생태계의 정상화를 위해 앞으로 11조원 이상의 원전 일감을 공급하겠다”고 밝혔다. 또 ‘4(의료·교육·연금·노동)+1(저출생) 개혁’을 완수하겠다는 의지를 강조했다. 성태윤 대통령실 정책실장은 이날 용산 대통령실에서 ‘윤석열 정부 2년 반, 주요 정책 성과 보고’ 브리핑을 열고 “소형모듈원자로(SMR)를 비롯한 신규 원전 건설을 추진하고, 기존 원전의 계속 운전 허가 기한도 최대 20년까지 확대하겠다”며 이렇게 말했다. 이어 “신성장 동력을 적극적으로 발굴하고 경제 역동성을 복원하기 위한 노력을 더 강화할 것”이라며 인공지능(AI)·바이오·양자 등 3대 게임체인저 기술을 위한 연구개발(R&D)도 늘리겠다고 했다. 성 실장은 윤 정부의 지난 임기에 대해 “민생의 어려움을 해결하고 대한민국의 미래를 위해 쉴 틈 없이 달려왔으며 미래를 위한 토대를 구축했던 전반기였다”고 평가했다. 그러면서 ▲4+1 개혁 완수 ▲민생의 변화, 서민 중산층의 새로운 시대 구현 ▲국민 미래 먹거리를 책임지는 역동 경제 ▲국민 누구나 걱정 없이 누리는 소중한 일상 ▲어디서나 살기 좋은 지방시대 구현 등 5가지 주요 과제를 제시했다. 성 실장은 4+1 개혁에 대해 ‘미룰 수 없는 절체절명의 과제’라고 강조했다. 그는 “우리 아들과 딸의 행복을 위한 4+1 개혁을 완수하겠다”며 “저출생 고령화로 생산인구가 감소함에 따라 노동 공급 축소가 불가피한 상황에서 구조개혁을 통해 사회 전반의 생산성을 높이는 것이야말로 잠재 성장률을 다시 상승시킬 수 있는 유일한 선택지”라고 했다. 이어 “정부는 노동 현장 불법행위를 바로잡고 30여년 만에 유보통합, 27년 만에 의대 증원 등 정치적 유불리를 따지지 않고 사회 전반의 구조개혁을 본격 추진했다”며 “유례없는 글로벌 복합위기에 대응해 대한민국의 경제 회복과 성장을 이뤄 내기 위해 모든 정책적 노력을 다했다”고 전했다. 특히 서민과 중산층을 위해 주택시장을 안정시켜 주거비 부담을 완화하겠다고 했다. 성 실장은 “그린벨트 해제, 노후 계획도시 재건축 등을 통해 국민이 선호하는 지역에 대규모 주택 공급을 본격 추진하겠다”고 말했다. 대통령실 고위관계자는 “주택 추가 공급 대책은 가급적 연내에 발표할 생각”이라며 “공급 확대가 물량만 늘리는 것이 아니라 국민이 살고 싶어 하는 지역에, 가급적 젊은 분에게 기회가 갈 수 있도록 해야 한다”고 설명했다. 세제 개편 방향에 대해선 “세계 최고 수준인 상속세 최고세율을 인하하고, 하위 과표 구간과 자녀 공제 금액도 대폭 확대하겠다”고 했다. 대통령실 고위 관계자는 “현재의 상속세제는 거의 1950년대에 만들어졌고 우리와 같은 세금 체계는 4개 국가 정도만 유지하고 있다”며 “일단은 이것을 유산취득세 형태로는 변경해야 하지 않나 생각하고 있다”고 말했다.

정부가 5일 서울 및 인접한 경기 지역에 신규택지 개발을 통한 5만호 공급책을 내놨지만 첫 입주까지는 빨라야 7년이 걸릴 것으로 예상된다. 당장의 공급 효과를 낼 수는 없다는 의미다. 다만 서울이라도 필요하면 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 주택 공급이 가능하다는 신호를 준 만큼 시장의 불안 심리를 일부 잠재울 수 있을 것이란 평가도 나온다. 박상우 국토교통부 장관은 “신규택지 5만호 발표는 양질의 주택이 지속적으로 공급돼 주택시장이 안정된다는 믿음을 주기 위한 것”이라고 강조했다. 이번 대책이 공급 확대 시그널을 줬다는 측면에서 긍정적인 평가가 나온다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “당장의 효과보다는 강남권에서 가능한 곳에 그린벨트를 풀고 개발하겠다는 ‘사인’을 준 것이라서 집값 급등에 대한 심리적 불안을 완화할 수 있다”고 했다. 이번 대책이 단기적인 공급 확대에 미치는 영향은 제한적일 것이란 평가도 공존한다. 실제 입주까지 최소 7년이 걸리고 공급 규모도 상대적으로 적어서다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “공급 규모가 크지 않고 단기적 안정세에는 영향을 미치기 어려운 시점”이라면서 “수도권 주택 가격 안정화에 기여하는 효과는 제한적”이라고 설명했다. 그린벨트가 풀리면서 남은 절차는 지구지정, 지구계획 수립, 토지 보상 절차 등이다. 특히 토지 보상에서 난관이 예상된다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “토지 보상이 지지부진하면 계획에 차질이 생길 수 있어 토지 소유자 설득이 중요하다”고 말했다. 지방에서는 미분양 적체가 심각한데 수도권에서만 공급이 쏟아지며 ‘부동산 양극화’가 심해질 것이란 우려도 나온다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “장기적으로 수도권 쏠림 문제를 해결할 대책이 필요하다”고 지적했다. 도심 속 허파로 불리는 그린벨트 해제에 따른 환경훼손 우려도 뒤따른다. 신규택지 후보지에 포함된 서리풀지구는 99.9%가 그린벨트 지역이고 고양 대곡·의왕 오전왕곡·의정부 용현까지 하면 전체 사업지의 96.2%가 그린벨트에 해당한다.

대통령실이 5일 윤석열 정부 임기 반환점(10일)을 앞두고 “원전 생태계의 정상화를 위해 앞으로 11조원 이상 원전 일감을 공급하겠다”고 밝혔다. 또 ‘4(의료·교육·연금·노동)+1(저출생) 개혁’을 완수하겠다는 의지를 강조했다. 성태윤 대통령실 정책실장은 이날 용산 대통령실에서 ‘윤석열 정부 2년 반, 주요 정책 성과 보고’ 브리핑을 열고 “소형모듈원자로(SMR)를 비롯한 신규 원전 건설을 추진하고, 기존 원전의 계속 운전 허가 기한도 최대 20년까지 확대하겠다”며 이렇게 말했다. 이어 “신성장 동력을 적극적으로 발굴하고 경제 역동성을 복원하기 위한 노력을 더 강화할 것”이라며 인공지능(AI)·바이오·양자 등 3대 게임체인저 기술을 위한 연구개발(R&D)도 늘리겠다고 했다. 성 실장은 윤 정부의 지난 임기에 대해 “민생의 어려움을 해결하고 대한민국의 미래를 위해 쉴 틈 없이 달려왔으며 미래를 위한 토대를 구축했던 전반기였다”고 평가했다. 그러면서 ▲4+1 개혁 완수 ▲민생의 변화, 서민 중산층의 새로운 시대 구현 ▲국민 미래 먹거리 책임지는 역동 경제 ▲국민 누구나 걱정 없이 누리는 소중한 일상 ▲어디서나 살기 좋은 지방시대 구현 등 5가지 주요 과제를 제시했다. 성 실장은 4+1 개혁에 대해 ‘미룰 수 없는 절체절명의 과제’라고 강조했다. 성 실장은 “우리 아들과 딸의 행복을 위한 4(의료·교육·연금·노동)+1(저출생) 개혁을 완수하겠다”며 “저출생 고령화로 생산인구가 감소함에 따라 노동 공급 축소가 불가피한 상황에서 구조개혁을 통해 사회 전반의 생산성을 높이는 것이야말로 잠재 성장률을 다시 상승시킬 수 있는 유일한 선택지”라고 했다. 이어 “정부는 노동 현장 불법행위를 바로 잡고 30여년 만에 유보통합, 27년 만에 의대 증원 등 정치적 유불리를 따지지 않고 사회 전반의 구조개혁을 본격 추진했다”며 “유례없는 글로벌 복합위기에 대응해 대한민국 경제 회복과 성장을 이뤄내기 위해 모든 정책적 노력을 다했다”고 했다. 특히 서민과 중산층을 위해 주택시장을 안정시켜 주거비 부담을 완화하겠다고 했다. 성 실장은 “그린벨트 해제, 노후 계획도시 재건축 등을 통해 국민이 선호하는 지역에 대규모 주택 공급을 본격 추진하겠다”고 말했다. 대통령실 고위관계자는 “주택 추가 공급대책은 가급적 연내에 발표할 생각”이라며 “공급 확대가 물량만 늘리는 것이 아니라 국민이 살고 싶어 하는 지역에, 가급적 젊은 분에게 기회가 갈 수 있도록 해야 한다”고 설명했다. 세제 개편 방향에 대해선 “세계 최고 수준인 상속세 최고세율을 인하하고, 하위 과표 구간과 자녀 공제 금액도 대폭 확대하겠다”고 했다. 대통령실 고위 관계자는 “현재의 상속세제는 거의 1950년대에 만들어졌고 우리와 같은 세금 체계는 4개 국가 정도만 유지하고 있다”며 “일단은 이것을 유산취득세 형태로는 변경해야 하지 않나 생각하고 있다”고 했다.

대통령실은 5일 현행 상속세를 유산취득세 형식으로 변경해야 한다고 밝혔다. 대통령실 고위 관계자는 이날 용산 대통령실에서 기자들과 만나 “유산취득세 형태로 변경해야 하지 않나 생각하고 있다”고 밝혔다. 이 관계자는 “일부만 변경해서 할 수 있는 게 아니라 세금 체계 자체를 분석하고 전반적으로 접근해야 해 시간이 걸린다”면서 “장기적으로는 유산취득세뿐 아니라 자본이득세로의 전환 역시 생각해 볼 수 있다”고 설명했다. 현행 ‘유산과세형’ 상속 세제는 피상속인의 전체 상속재산을 기준으로 과세하는 방식이다. 세무당국 입장에서는 과세가 용이하고 세수 확보에 유리하지만, 상속인의 입장에서는 과도한 세율로 인한 부담이 적지 않다. 반면 ‘취득과세형’은 각 상속인이 물려받는 상속재산을 기준으로 과세한다. 과세표준이 쪼개져 세수 확보엔 불리하지만, 각자 실제 상속받는 재산에 대해 과세해 공평하다는 측면이 있다. 이와 관련해 기획재정부는 상속세를 유산취득세로 전환하기 위한 논의에 착수했으며 내년 상반기 중 관련 법률안을 국회에 제출할 계획이다. 성태윤 대통령실 정책실장은 이날 용산 대통령실에서 브리핑을 열고 상속세 개편과 관련해 “세계 최고 수준인 상속세 최고세율을 인하하고, 하위과표 구간 및 자녀 공제 금액도 대폭 확대하겠다”고 말했다. 이날 브리핑은 오는 10일 윤석열 대통령의 임기 반환점을 앞두고 그간의 국정 성과를 돌아보고 향후 과제를 설명하기 위해 열렸다. 野 상법 개정안에 “최선인지 확신 어려워”성 실장은 주택시장 안정과 관련해 “그린벨트 해제, 노후 계획도시 재건축 등을 통해 국민이 선호하는 지역에 대규모 주택공급을 본격 추진하겠다”고 밝혔다. 또 원전 생태계 복원에 대해 “11조원 이상 원전 일감을 공급하겠다”며 “SMR(소형모듈원자로)을 비롯한 신규 원전 건설을 추진하고, 기존 원전의 계속 운전 허가 기한도 최대 2020년까지 확대하겠다”고 설명했다. 의료 개혁에 대해서는 “환자와 의료진이 모두 안심하는 의료사고 안전망 구축방안을 연내 마련하겠다”면서 “의료정상화를 위해 건강보험과 의료질서를 왜곡하는 비급여 실손보험 개선안을 연내 마련하겠다”고 밝혔다. 대통령실은 더불어민주당이 금융투자세(금투세) 폐지에 동의하기로 한 것에 대해 환영한다면서도, 민주당이 추진하기로 한 상법 개정안에는 의문을 표했다. 대통령실 고위 관계자는 이날 브리핑에서 민주당이 금투세 폐지에 동의하기로 한 것에 대해 “늦었지만 환영한다”면서 “전반적인 주식시장 하방 압력이 상당한 부담으로 작용했을 것”이라고 말했다. 그러면서도 민주당이 금투세 폐지 대신 추진하기로 한 상법 개정안에 대해서는 “기업의 가치를 높여서 투자자들에게 도움이 되도록 한다는 데에는 이의가 없지만, 상법 개정이 최선의 방법인지에 대해서는 확신하기 어렵다”고 선을 그었다.

올 3분기 5대 시중은행의 순이익은 총 4조 4613억원으로 역대 최대다. 금융당국이 관치(官治)로 기여했다. 금융당국이 올 7월 시행 예정이던 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 엿새 앞두고 9월로 미루자 ‘막차 수요’로 대출이 폭증했다. 부랴부랴 대출 관리에 나서라는 당국 지침에 은행들은 예금금리가 내리는데도 가산금리를 더하는 방식으로 대출금리를 올렸다. 정부가 돈을 더 벌 수 있는 판을 깔아 줬는데 그걸 마다할 리가 있나. 당국은 은행들이 대출금리 인상으로 대응할 줄 몰랐을까. 몰랐다면 무능하다는 소리다. 가계대출 증가분의 절반가량은 정책대출에서 발생했다. 지난달 주택담보대출이 전달보다 6조 2000억원 늘었는데 이 중 디딤돌(구입 지원)·버팀목(전세 지원)대출이 3조 8000억원으로 절반이 넘는다. 신혼부부 지원이 대폭 확대된 여파다. 디딤돌대출은 부부의 연소득이 6000만원 이하여야 하는데 신혼가구는 8500만원 이하다. 올 1월에는 신생아특례대출도 도입됐다. 결혼과 출산에는 주거비용 부담 완화가 필요하다. 주택 마련을 돕는 다양한 대책이 실행되면서 혼인 건수는 지난 8월까지 다섯 달 연속 전년 동월보다 늘었다. 출생아 수도 7~8월 두 달 연속 늘어나면서 올해 출생아가 지난해(23만명)를 넘어서는 것 아니냐는 기대까지 나오고 있는 상황이다. 정부는 정책대출 확대에 제동을 건 상태다. 신생아특례대출 조건을 부부의 연소득 1억 3000만원에서 2억원으로 올린다고 지난 4월 발표했지만 아직 실행 전이다. 디딤돌대출은 수도권에 한해 축소된다. 주택을 담당하는 국토교통부는 지금까지 부처 이름에 ‘주택’을 가진 적이 없다. 주거 안정·복지보다는 건설의 개념이 강하다. 미국은 주택도시개발부, 영국은 주택·지역사회부, 스웨덴은 주택·도시개발부 등에서 주택정책을 관할한다. 우리나라는 일본(국토교통성)의 부처 구성을 따랐다. 금융은 금융위원회에서 전반적으로 관리한다. 주택금융을 한 조직에서 다뤄야 할 필요는 없다. 관련 기관이 긴밀히 협의한다면 말이다. 현실은 그렇지 않음을 보여 준다. 디딤돌대출은 축소, 유예를 거쳐 부분 축소로 결정됐다. 전세금 보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)의 신종자본증권 발행은 금융위의 제동으로 연기됐다. 투자자 보호조항이 미비하다는 이유인데 추진 전에 논의했으면 되는 일이었다. 우리나라는 내 집에 대한 집착이 강하다. 저출생 대책은 어떤 대책보다 시급하다. 인구정책을 총괄할 인구전략기획부 신설을 담은 정부조직법 개정안을 여야 모두 발의했지만 법 통과는 언제 될지 모른다. 사회부총리급 기관으로 추진되는 인구부가 출범하더라도 실제 일은 각 부처에서 해야 한다. 저출생 관련 금융은 관치를 강화하자. 국민, 특히 자녀가구의 이익을 늘릴 수 있는 관치라면 절대 환영이다. 주담대를 3년 이내 상환할 경우 중도상환수수료로 대출잔액의 1.2~1.4%를 내야 한다. 지난해 신용대출에 이어 올해 주담대까지 갈아타기가 가능해지면서 은행들이 올 상반기에 받은 중도상환수수료는 2000억원에 이른다. 금융위는 중도상환수수료 구조를 분석해 실제 비용만 받도록 하겠다고 지난달 30일 발표했다. 내년부터 절반 정도로 줄어든다는데 관치는 이렇게 해야 한다. 주담대는 다자녀가구에 금리 혜택을 준다. 대출고객 정보를 알고 있는 은행이 자녀가구에 중도상환수수료를 할인해 주는 방법은 없었을까. 청년·신혼부부의 선호도가 높은 지분적립형 분양주택 도입을 당겨 보자. 지분적립형 분양주택은 입주 시 주택가격 전부를 내는 것이 아니라 살면서 지분을 단계적으로 취득해 나가는 방식이다. 서울주택도시공사(SH)는 공급하겠다는 발표만 했고 경기주택도시공사(GH)는 2028년 수원 광교신도시에 240가구를 도입하겠다고 했다. 주택금융을 어떻게 공급하느냐에 따라 주택시장의 질이 좌우되고 구조가 바뀔 수 있다. 가계부채 문제를 해결하려면 대출 의존도를 낮추는 새로운 금융제도가 필요하다. 선진국에 비해 미흡한 장기 주담대 관련 금융시장 발전도 필요하다. 관련 대책을 만들 때 인구정책을 우선순위에 두자. 전경하 논설위원

실수요자들의 반발을 샀던 디딤돌대출 한도 축소를 수도권에만 적용한다. 다만 현재 디딤돌대출 신청분에 대해서는 한도 축소를 적용하지 않고, 적정한 유예기간도 마련할 예정이다. 국토교통부는 23일 “비수도권 적용 배제를 포함한 맞춤형 디딤돌대출 개선 방안을 이른 시일 내에 확정해 발표하겠다”고 밝혔다. 지역별, 주택유형별로 주택시장 상황이 다른 만큼 비수도권 디딤돌대출은 한도를 축소하지 않을 방침이다. 디딤돌대출 한도 축소를 적용할 수도권의 경우에도 현재 디딤돌 대출 신청분에 대해서는 소급 적용하지 않는다. 향후 보완 방안을 시행할 때 수요자 불편이 최소화되도록 적정한 유예기간을 부여한다. 디딤돌대출은 연 소득 6000만원 이하 무주택자가 5억원 이하 집을 살 때 2~3%대 저금리로 최대 2억 5000만원(신혼·2자녀 이상 가구 4억원)까지 대출해주는 정책금융 상품이다. 한도 내에서 주택담보대출비율(LTV)의 최대 70%(생애 최초 80%)까지 대출이 가능하도록 설계돼 있다. 앞서 국토교통부가 시중은행에 디딤돌대출 취급을 제한해달라는 요청을 전달했고, KB국민은행이 지난 14일부터 한도를 줄였다. 다른 은행들은 이달 21일부터 시행 예정이었다. 소액 임차인을 위한 최우선 변제금(서울 5500만원)은 대출금에서 반드시 공제하고, 등기가 안 난 신축 아파트 대출은 아예 중단하기로 했다. 생애 최초 LTV는 80%에서 70% 축소하기로 했다. 디딤돌대출을 통해 주택을 사려던 실수요자들은 대출 규모가 수천만 원까지 줄자 거세게 반발했고, 해당 조치는 지난 18일 유예됐다. 결국 정부가 비수도권은 적용하지 않는 등 맞춤형 대책을 내놓기로 했지만, 오락가락 행보에 정책 신뢰성이 흔들린다는 지적이 나온다.

이란이 이스라엘을 향해 탄도미사일을 발사하면서 중동 긴장이 고조됐지만 홍콩 증시는 중국 경기 부양책 기대감으로 크게 상승했다. 일본의 대표 주가지수인 닛케이225 평균주가(닛케이)는 전장 대비 2.18% 내린 3만 7808.76으로 마감했다. 코스피 종가도 1.22% 내렸다. 삼성전자 주가가 장중 6만원 아래로 내려갔다가 0.33% 하락한 6만 1300원으로 거래를 마친 것을 비롯해 SK하이닉스(-3.15%), 일본 도쿄일렉트론(-3.73%)·어드반테스트(-4.85%) 등 한일 반도체주도 약세였다. 이란의 미사일 공격 여파로 1일 미 뉴욕 증시에서 나스닥종합지수(-1.53%)를 비롯해 다우존스30산업평균지수(-0.41%), 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수(-0.93%) 등 주요 지수가 일제히 하락했다. 서울 외환시장에서 원/달러 환율 주간 거래 종가(오후 3시 30분 기준)는 전일 주간 거래 종가 대비 11.5원 상승한 1,319.3원을 기록했다. 엔 캐리 트레이드 청산 움직임이 개시됐다는 분석도 나왔다. 엔 캐리 트레이드는 금리가 낮은 엔화를 빌려서 고금리 통화나 고위험·고수익 자산에 투자하는 방식이다. 블룸버그통신은 4조 4000억 달러(약 5806조원) 정도로 추정되는 엔 캐리 트레이드가 느린 속도로 청산되고 있다고 분석했다. 이러한 움직임은 글로벌 증시에는 약세로 해석된다. 그럼에도 이날 홍콩 증시는 강세를 보였다. 홍콩 항셍지수는 6.2% 오른 2만 2443.73에, 홍콩에 상장된 중국 본토 기업들로 구성된 홍콩H지수(HSCEI)는 7.08% 오른 8041.27로 거래를 마쳤다. H지수는 13거래일 연속 상승세를 이어갔으며 장중 한때 8.4%가량 오르며 2022년 11월 이후 최대 상승률을 기록했다. 특히 베이징 등 주요 도시 주택시장 규제 완화에 힘입어 중국 부동산 관련주가 강세를 보였다. 홍콩에 상장된 중국 부동산기업 주가를 추종하는 지수(HSMPI)는 14.88% 오른 1694.65로 마감했다. 화룽국제금융홀딩스 주가는 이날 한때 463% 급등했고 디폴트(채무 불이행) 상태인 스마오·수낙 등 주가도 최근 5거래일 동안 200% 넘게 급등했다. 글로벌X의 빌리 렁 전략가는 “중국 자산을 꺼리던 헤지펀드·뮤추얼펀드 등이 빠르게 방향을 선회하고 있다”면서 “당분간 투자자들이 지정학적 갈등 등 단기적 사건에 민감하게 반응하지 않을 것으로 예상한다”고 설명했다. 이날 중국 증시는 국경절(10월 1~7일) 연휴로 휴장했다. 대만 증시는 태풍 여파로 열지 않았다.

강남·강북 격차 더 벌어져반포 래미안원베일리 84㎡ 가격60억 매매… 3.3㎡당 1억 7600만원쌍문 현대1차 84㎡는 3억 7000만원다주택자 규제의 문제점세제 강화에 ‘똘똘한 한 채’ 심화서울 집값은 폭등… 지방은 소멸분상제·재초환도 양극화에 일조기준 넓히고 지역별 정책 필요인구 10만명 미만 지역 기준 완화획일적인 다주택자 규제 손봐야공급 막는 정책도 과감히 없애야요즘 아파트 시장의 핵심 키워드는 ‘양극화’다. 어떤 동네는 마치 천장이 뚫린 듯 가격이 계속 치솟는 반면 어떤 동네는 시장 분위기가 얼음장만큼이나 냉랭하다. 지난달 2일 서울 서초구 반포동의 래미안원베일리 단지(지난해 준공)에선 국민평형(국평·전용면적 84㎡ )이 60억원에 거래됐다. 평(3.3㎡)당 1억 7600만원인 셈인데 국평이 60억원을 찍은 것은 처음이다. 반면 그보다 2주 앞서 거래된 도봉구 쌍문동 ‘현대1차’ 단지(1990년 준공)의 같은 평형은 3억 7000만원에 거래됐다. 서울의 같은 면적의 아파트이지만 가격 차이가 무려 16배에 달했다. 극단적인 사례이긴 하나 서울·수도권과 지방, 서울 강남과 강북 등 지역별 아파트값 격차는 갈수록 벌어지는 추세다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 소유가 부동산시장의 트렌드로 자리잡으면서 나타난 현상이다. 하지만 지나친 집값 양극화는 일반 서민들의 박탈감을 부추기고 지역 균형 발전을 저해한다는 점에서 해소돼야 할 문제다. 아파트값 양극화 실태를 짚어보고 그 원인과 해법을 모색해 본다. ●집값 타오르거나 냉랭하거나 KB부동산의 월간 주택시장 동향 시계열에 따르면 지난달 서울 아파트 상위 20% 가격(25억 7700만원)을 하위 20% 가격(4억 8800만원)으로 나눈 값인 5분위 배율은 5.27이다. 2008년 통계 집계 시작 이후 최대치다. 1년 전 이 배율은 4.78, 2008년에는 4.0이었다. 올해 9월 5일 기준 서울의 구별 아파트값 누적 변동률은 이 같은 양극화 현상을 더욱 명료하게 보여 준다. 성동·서초·송파·마포·용산·강남구에선 4.34~7.68% 올랐지만 도봉·강북·노원·관악·금천구 등은 오름폭이 1%에도 못 미친다. 도봉구의 경우 0.12% 하락했다. 서울·수도권과 지방의 양극화 현상은 더욱 두드러진다. 지난 19일 한국부동산원이 발표한 ‘8월 전국주택가격동향조사 결과’에 따르면 전국 주택매매가격지수는 지난 7월 대비 0.24% 올랐다. 석 달째 오름세다. 하지만 이 같은 상승세는 서울·수도권이 이끈 것일 뿐 지방은 하락세를 지속하고 잇다. 지방의 올해 누적 하락률은 -0.74%로 시장 분위기는 그야말로 얼음장이다. ●양극화 가속화한 다주택자 규제 아파트값 양극화의 원인은 다양하지만 최근엔 문재인 정부 이후 크게 강화된 다주택자 규제 정책이 양극화를 가속화하고 있다는 분석이 힘을 얻고 있다. 국토연구원 이수욱 연구위원은 ‘다주택자 규제 정책의 전환 필요성과 과제’라는 보고서를 통해 다주택자 규제의 여러 가지 문제점을 지적했다. 정부가 세제 강화 등 다주택자 규제를 늘리면서 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 불러왔고 서울 집값 폭등과 지방 소멸을 초래했다는 것이다. 다주택자의 주택 소유를 억제해 실수요자에게 주택이 돌아가도록 하는 취지에서 규제를 강화했지만 결과적으로는 특정 지역 내 똘똘한 한 채로의 집중과 가수요가 발생해 양극화를 심화했다는 것이다. 현재 1주택자는 재산세와 양도소득세 등에서 상당한 감면 혜택을 받는 반면 다주택자는 거의 혜택이 없고 외려 중과세라는 불이익을 받는다. 대출 제한이 다주택자에게 집중된 것도 똘똘한 한 채 현상이 확산하는 데 한몫했다. 다주택자에 대한 중과세와 대출 제한은 2018년 문재인 정부 시절 9·13 대책 때부터 본격화했다. 투기 수요를 잡는다며 다주택자의 종부세 세율을 최고 6%까지 적용했고 취득세 중과세율은 최대 12%로 끌어올렸다. 이로 인해 잠깐 주춤했던 부동산 과열현상이 다시 나타나자 2020년 7·10 대책을 통해 다시 다주택자의 종부세 최고세율과 양도·취득세를 크게 인상했다. 그러나 공급이 뒷받침되지 않는 가운데 규제 일변도의 정책을 펼치면서 2020~2021년 아파트값이 폭등하는 부작용을 초래한 바 있다. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구, 경기도 과천·성남 분당 등이 폭등세를 주도했다. 서울 강북권과 경기도 상당수 지역의 아파트값도 올랐지만 오름폭이 크지 않아 집값 양극화가 심화됐다. 한국부동산원 자료에 따르면 문재인 정부 5년간 서울의 아파트 실거래가 상승률은 94.15%에 달한 반면 지방은 19.17% 상승에 그쳤다. 강력한 다주택자 규제는 다주택자 수를 감소시키는 결과로 이어졌다. 아파트 등 집합건물 여러 채 소유 현황을 보여 주는 ‘집합건물 다소유지수’가 통계를 내기 시작한 2010년부터 꾸준히 증가하다가 2020년 7월 고점을 찍고 감소세로 돌아선 것이다. ‘똘똘한 한 채’ 현상이 본격화한 시기와 맞물린다. ●전방위 대출 제한에 실수요자 발목 윤석열 정부 출범 이후 다주택자에 대한 중과세 부과 정책이 다소 완화하면서 다주택자 지수는 감소세를 멈췄다. 하지만 전반적인 다주택자 규제 기조가 크게 변하지 않으면서 똘똘한 한 채 현상은 갈수록 공고해지고 있다. 특히 올 들어 서울을 중심으로 아파트값 상승세가 계속되고 가계빚 문제가 심화되자 전방위적인 대출 제한에 나선 게 양극화를 부추긴다는 지적이 나온다. 정부는 다주택자는 물론 1주택자와 무주택자들에게까지 1, 2단계에 걸친 총부채원리금상환비율(DSR) 대출규제를 적용하고 있다. 이는 대출 민감도가 큰 1주택자의 갈아타기 수요와 무주택자의 실수요까지 막는 부작용을 낳고 있다. 반면 대출에 크게 구애받지 않는 ‘현금 부자’들이 강남3구와 마용성 등 인기지역에 몰리면서 시장 양극화를 고착시킨다는 것이다. 앞서 언급한 대로 서울 반포 등에서 연일 신고가를 기록하는 거래가 늘어나는 게 이 같은 흐름을 잘 보여 준다. 부동산 거래 플랫폼인 직방에 따르면 지난달 강남, 서초, 용산구 일대에서 거래된 아파트 3건 중 1건은 신고가로 거래됐다. 전문가들은 대출 규제 강화가 무주택 실수요자의 중저가 아파트 매수를 제약하면서 강남권, 한강변 고가단지와의 격차를 더 키울 것으로 전망하고 있다. 각종 다주택자 규제가 복잡한 것도 집값 양극화를 심화하는 요인이다. 현행법에 따르면 취득·양도세는 가구를 기준으로, 종부세는 개인 보유 주택 수를 기준으로 부과된다. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유한 경우 취득세는 2주택, 종부세는 1주택으로 간주한다. 또한 다주택자 중과세율 적용 여부가 지역과 공시가에 따라 다르고 조합입주권이나 주택 분양권의 경우 취득세와 양도세를 낼 때는 주택수에 포함되지만 종부세 대상은 아니다. 다주택자 규제를 강화하면서 여러 가지 예외 사항을 두고 규제 정도를 달리하면서 셈법이 너무 복잡해지자 똘똘한 한 채로의 쏠림을 유도한다는 것이다. ●인위적 가격 통제 정책도 양극화 일조 분양가상한제(분상제)와 재건축초과이익환수제(재초환) 등 사실상 인위적 가격 통제가 양극화에 일조한다는 지적도 나온다. 분상제는 규제지역 아파트 분양가에 상한을 정해 아파트값 급등을 막기 위한 취지로 도입됐다. 하지만 최근 서울 강남과 경기 화성 동탄 등에서 이른바 ‘로또아파트’ 사례가 줄을 잇는 데서 보듯 분양가와 실제 시세 격차가 너무 커 기형적 시장 분위기를 조성하고 있다. 문제는 시공사들이 분상제로 인해 사업 참여에 매우 소극적이어서 상급지 아파트 공급이 위축되고 있다는 점이다. 공급이 줄면 수요를 맞추지 못해 결국 가격이 뛰게 되고 이는 양극화 심화로 이어질 수밖에 없다. 재초환도 상황이 비슷하다. 현재 아파트 재건축시장에서 가장 큰 걸림돌 중의 하나가 재초환이다. 서울 강남 지역 등 상급지 재건축 단지의 경우 가구당 수억원대의 부담금을 내야 할 처지다. 재건축 사업을 시작할 때 예상치 못했던 큰 부담이다. 상황이 이렇자 주민들은 물론 건설사들도 사업성에 의문을 품게 되면서 재건축시장이 상당히 위축돼 있다. 분당 등 1기신도시 정비사업도 지금은 선도지구 지정 경쟁이 치열하지만 막상 재초환 등 구체적인 사업 비용과 부담금이 나오면 사업이 지체되거나 중단될 가능성이 적지 않다. 결국 공급이 제대로 되지 않아 상급지의 기존 신축 아파트 값만 천정부지로 뛰는 사태가 벌어질 수 있는 것이다. ●국회 문턱 못 넘는 규제 완화 국토연구원이 실시한 ‘다주택자 기준 및 주택수 산정방식’ 설문조사에 따르면 응답자 2명 중 1명은 다주택자 기준으로 ‘3주택 보유자’를 택했다. 응답자의 80%는 농어촌이나 인구 10만명 미만의 지역에선 다주택 기준을 낮춰야 한다는 데 동의했다. 국민 상당수가 정부의 획일적인 다주택자 규제를 부정적으로 본다는 뜻이다. 특히 지방과 서울 북부 외곽지역 주민들의 불만이 크다. 부동산시장이 살아나 강남 지역 등의 상승세가 외곽지역으로 확산되는 단계에서 정부의 강력한 규제가 나와 항상 손해를 본다는 것이다. 노원구의 한 부동산 업소 대표는 “7월 이후 다소 시장에 온기가 도는 듯하다가 강력한 대출 규제가 시행되면서 매수세가 끊겼다”며 시장이 요동칠 때마다 이런 상황이 되풀이되고 있다고 했다. 어정쩡한 시점에 규제를 내놓으면서 상급지와 하급지 간 격차만 더욱 벌린다는 의미다. 현 정부가 규제 완화에 공을 들이고는 있지만 다주택자 규제 기조는 크게 달라지지 않았다. 야당의 비협조로 규제완화 법안 중 국회 문턱을 넘지 못한 게 적지 않고, 임대사업자 규제도 법인 규제만 풀렸을 뿐이다. 다주택자 기준을 3주택 이상으로 넓히거나 지역별로 세분화할 필요가 있다는 지적이 적지 않다. 30억원짜리 전세를 살거나 50억원짜리 1주택을 소유하면 각종 청약이나 세제 등에서 각종 혜택을 받으면서 중저가 주택 2채를 소유하면 과도하게 불이익을 받는 시스템이 개선되지 않는 한 똘똘한 한 채 쏠림으로 인한 양극화 흐름을 저지하기 어렵다. 분상제와 재초환 등 아파트 공급을 어렵게 하는 규제도 과감히 풀어야 한다. 정책을 만들고 법제화하는 정부와 여야 정치권이 유념해야 할 일이다. 임창용 논설위원

미국 연방준비제도이사회(연준)가 18일(현지시간) 기준금리를 0.5% 포인트 내려 4.75~5.00%로 조정했다. 고물가를 잡기 위해 2022년 3월부터 공격적으로 금리를 올리기 시작한 이후 30개월 만의 ‘피벗’(통화정책 전환)이다. 금리인하는 코로나19 위기 대응을 위해 금리를 내렸던 2020년 3월 이후 4년 반 만이다. 연준은 올해 경제성장률을 0.1% 포인트 낮춘 2.0%로, 실업률을 0.4% 포인트 올린 4.4%로 전망했다. 전문가들은 연준이 ‘빅컷’(0.5% 포인트 금리인하)을 하면서 ‘물가와의 전쟁’에서 ‘고용과의 전쟁’으로 방향을 틀었다고 평가했다. 연준의 ‘빅컷’에 앞서 유럽, 캐나다, 영국 등도 경기침체를 막기 위해 금리를 내린 상태라 한국은행의 금리인하 가능성도 커졌다. 올해 금리 결정을 위한 금융통화위원회는 다음달 11일과 11월 28일 두 번 남았다. 한은은 지난해 2월부터 1년 7개월째 기준금리를 3.5%로 동결한 상태다. 이창용 한은 총재는 지난달 기준금리 동결 이후 “물가 안정 측면에서는 기준금리 인하를 충분히 고려할 수 있는 시기가 됐다”고 밝혔다. 문제는 가계부채와 부동산시장 불안정이다. 서로 톱니바퀴처럼 맞물려 금리인하를 막고 있다. 가계부채는 사상 최대인 1896조원(6월 말 기준)으로, 이 중 주택담보대출이 1093조원이다. 특히 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 7~8월에도 시중은행에서만 주택 관련 대출이 14조원가량 늘었다. 서울 아파트값이 오르면서 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음) 주택 매수가 늘고 있어서다. 이자 부담에 따른 소비 감소로 내수가 살지 않으면서 자영업자 수가 지난해 9월부터 12개월째 줄고 있다. 우리나라의 자영업자 비중이 다른 나라에 비해 높은 편이라 질서 있고 자발적인 구조조정은 필요하지만 이렇게 시장에서 쫓겨나는 상황은 경제는 물론 사회 안정에도 부정적이다. 부동산을 안정시켜 가계빚의 고삐를 쥐지 못하면 한은이 금리를 내리기도 어렵고, 금리가 내려도 내수 회복으로 이어지기 어렵다. 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 어제 거시경제금융회의를 열고 “주택시장이 과열되거나 가계부채가 빠르게 증가할 경우 추가 관리 수단을 적기에 과감하게 시행하겠다”고 밝혔다. 지난달 발표된 8·8부동산 공급 대책의 성과를 국민들에게 최대한 빨리 보여 줄 필요가 있다. 가계대출이 상호금융 등 제2금융권으로 옮겨 가는 ‘풍선효과’도 막아야 한다. 소비성향이 높은 취약계층 지원 등을 통해 내수 회복 속도를 높여야 한다. 연준은 올해 금리 추가 인하를 예고했다. ‘글로벌 금리인하’의 과실을 누릴 수 있는 열쇠는 정부가 쥐고 있다.

임규호 서울시의원(더불어민주당·중랑2)이 서울시 주택 공급사업 문제점을 지적, “지가가 높지 않은 변두리 지역에서 문제가 더 크게 체감된다”라며 문제 해결을 위해 적극적으로 나설 것을 당부했다. 임 의원은 지난 9일 서울시의회 도시계획균형위원회 도시공간본부 대상 질의를 통해 “서울시 내 수많은 형태의 재개발, 재건축 재정비가 이뤄지고 있고, 이를 통해 주택공급을 늘리겠다는 발표들이 계속돼 기대감을 불러일으키고 있다. 하지만 내부를 들여다보면 좌초될 위기에 직면해있다”며 문제점을 꼽았다. 그는 ▲감정평가가 기존 시세와 차이가 큰 점 ▲거주기간이 아닌 토지 소유에 집중하는 개발 방식으로 투기를 일으킬 수 있다는 점 ▲금리인하시기 지연, 원자잿값 상승으로 공사비가 급등해 분담금을 낼 수 없는 조합원들이 늘어나고 있는 점을 비판했다. 임 의원은 “주민갈등조정 등 현실 문제 해결에 방법을 집중해주기를 바란다”라며 “추가적인 주택공급 후보지를 찾을 것이 아니라 이미 지정된 곳부터 빠르게 완료할 수 있도록 실무지원에 서울시가 적극적으로 나서야 한다”고 당부했다. 또한 임 의원은 “근본적으로는 주택공급방식을 정돈하는 것이 필요하다”고 밝히며 “국토부와 서울시가 체계화된 원스텝 형태의 프로세스를 일목요연하게 구현해 주택시장에 현실적인 제안을 해야 안정적인 수요공급이 이뤄질 것”이라고 요청했다.