재건축 초과이익 환수 시뮬레이션 결과 발표의 충격이 가시지 않고 있다. 초과이익 환수 공포에서 벗어난 재건축 아파트까지 거래가 끊기고, 가격도 빠졌다. 초기 단계에 있는 단지는 재건축 사업 추진 속도를 늦추려는 경우도 나타났다. 한꺼번에 대규모 이주가 시작될 때 생기는 부작용을 막기 위해 이주 시기 조정권도 발동될 것으로 전망된다.● ‘관리처분 신청 ’ 제외 대상도 ‘흉흉 ’ 지난 주말 서울 서초구 반포동 부동산중개업소는 연일 한산했다. 반포 주공1단지 1·2·4주구는 지난해 말 관리처분인가를 신청해 일단 초과이익환수 대상에서 빠지면서 개발이익이 엄청날 것이라는 기대가 컸다. 하지만 최근에는 매수자들의 해약 요구도 나오고 있다. 정부가 관리처분 신청 내역을 꼼꼼히 따져 인가를 하겠다는 발표 이후 어떤 결과가 나올지 몰라 전전긍긍하는 모습이다. 인근 부동산중개업소 대표는 “재건축 초과이익 환수제로 주택시장에 뭔지 모르게 공포감이 도는 분위기”라며 “부르는 값이 1억원 정도 빠졌는데도 투자 수요가 없다”고 말했다. 인근 경남3차 아파트 역시 관리처분인가를 신청해 초과이익 공포에서 벗어났지만 가격은 5000만원 정도 떨어졌다. 강동구 둔촌동 재건축 아파트 단지 인근 부동산중개업소도 조용했다. 한 공인중개사사무소 사장은 “매수세가 확 꺾였다. 매물이 나오기 무섭게 거래됐는데 재건축 초과이익 환수액 윤곽이 나오면서 가격을 낮춘 물건도 팔리지 않는다”고 말했다. 둔촌 주공 아파트는 관리처분인가가 떨어진 지난해 6월부터 가격이 큰 폭으로 올랐다. 거래도 활발하게 이뤄졌다. 재건축 초과이익 환수 등 규제에서 벗어났기 때문이다. 그러나 초과이익 환수제 시뮬레이션 발표 이후 시장은 싸늘해졌다. 수요가 끊기면서 가격도 하락했다. 1단지 51㎡는 초과이익 환수제 쇼크 이전까지 12억원이 넘게 거래됐다. 매물이 없어 팔지 못할 정도로 수요가 달려들었다. 하지만 최근에는 호가가 11억 8000만원 이하로 떨어졌지만 매수자가 달려들지 않는다. 주공4단지 112㎡는 14억 5000만원까지 올랐다가 14억원으로 내렸는데도 팔리지 않고 있다. 송파구 잠실 주공5단지도 호가가 2000만∼3000만원 떨어졌지만 거래는 활발하지 않다. 강남구 대치동 은마아파트도 5000만원가량 하락했다. ●“몇 년 걸릴지 몰라… 조합원에 부담” 재건축 초과이익 환수 압박이 이어지자 재건축 사업 추진 속도를 조율하는 단지도 나왔다. 초과이익 환수액을 놓고 주민 간 사업 추진 과정에서 갈등이 생기기 시작한 것이다. 재건축 속도를 내던 압구정 4지구(현대8차, 한양3·4·6차)는 일부 주민들이 재건축 사업 속도 조절을 들고 나왔다. 4지구는 지난해 11월 재건축 조합 설립 추진위원회를 구성해 이 일대에서 사업 추진이 빠른 단지로 꼽혔다. 하지만 일부 주민들이 ‘현대8차아파트 소유자 비상대책위원회’를 발족하며 재건축 속도 조절 여론을 이끌고 있다. 재건축 사업 추진을 위한 운영비 대출을 앞두고 비대위는 “몇 년이 걸릴지 모르는 재건축 사업을 추진하면서 대출만 먼저 받아두는 것은 조합원 부담을 키우는 결과를 가져온다”며 “초과이익 환수제 부작용을 면밀히 검토한 뒤 사업을 추진해야 한다”고 말했다. 압구정 5지구(한양1·2차)도 추진 속도가 주춤해졌다. 초과이익 환수를 피하기 위해 지난해 말 서둘러 관리처분계획을 신청한 단지를 대상으로 재건축 이주 시기 조정권도 발동될 것으로 보인다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 관리처분계획 검증을 전문 기관인 한국감정원에 맡기려다 자체 검증하기로 하면서 일시에 재건축 이주가 발생할 것을 우려해서다. 관리처분계획 승인 여부는 기초단체의 권한이지만, 앞서 서울시 주거정책심의위원회의 이주 시기 심의를 통과해야 한다. 서울시는 재건축 관리처분인가 신청 후 최대 1년까지 이주 시기를 늦출 수 있다. 오는 26일 열리는 서울시 주거정책심의위에서는 송파구 잠실 진주, 미성·크로바 아파트와 서초구 신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지 이주 시기가 논의될 예정이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

과열된 부동산 시장을 잡기 위한 규제 대책이 잇따르면서 수익형 부동산이 주목 받고 있다. 주택시장의 불확실성이 커지며 시세차익보다는 안정적인 임대수익에 대한 선호도가 높아진 것이다. 하지만 그동안 저금리 기조에서 강세를 보이던 상가도 턱없이 높아진 분양 공급가 탓에 수익률 저하 문제가 지적되고 있다. 오피스텔의 경우도 올해 공급량이 50%이상 증가될 것으로 추산되고 있어 공실 문제가 우려되고 있다. 부동산 전문가는 “수익형 부동산의 경우 ‘공실’ 과 ‘과다한 초기투자금’ 문제가 투자 성패를 좌우할 수 있을 만큼 결정적인 영향력을 행사한다”며 “최근 투자자들도 이러한 위험요소를 지양하는 분위기여서 안정성에 포커스를 둔 상품들이 주목 받고 있다”고 말했다. 차별화된 수익형 호텔로 관심을 모은 ‘제주 드림타워 복합리조트’는 롯데관광개발과 중국 최대 부동산개발사인 녹지그룹의 그린랜드센터제주가 공동으로 개발하며, 세계적인 건설사인 중국건축(CSCEC)이 맡아서 진행하는 만큼 사업주체가 안정적이라는 평가를 받고 있다. 영구적으로 운영을 책임지는 믿을 만한 대기업에 임대를 주고 확정 임대수익을 통해 장기간의 안정적 수익을 보장하는 셈이다. 여기에 호텔 전체 1600객실과 약 11개의 레스토랑, 그 외 모든 부대시설을 호텔브랜드로 입점한 하얏트 그룹이 운영해 관리부담을 낮췄다. 특히 리조트 2층에 들어서는 국내 최대 규모의 외국인 전용 카지노를 통해 높은 수익원을 확보했다는 점도 매력적이다. 또한 객실을 포함한 호텔 내 부대시설, 외국인전용 카지노 등에서 발생하는 전체 운영 수익에서 수익을 우선 지급 받을 수 있다. 업계 관계자는 “수익형 부동산은 은퇴세대의 노후대비용 수익을 위해 구매하는 경우가 많은데, 막상 상품을 구매하면 중개수수료와 관리비용 등이 많이 들어 실질적인 수익률이 은행금리와 크게 차이가 나지 않는 실정”이라며 “대략적인 수익률만 살피기보다는 실질적으로 들어가는 비용들을 꼼꼼히 따져보고 신중하게 접근할 필요가 있다”고 조언했다. 제주 드림타워 복합리조트 홍보관은 서울 강남구 신사동에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

주택시장 수요자들에게 차별화된 프리미엄 주거공간으로 브랜드 아파트 관심도가 집중되는 가운데, 도시정비사업의 신흥 강자로 떠오른 롯데건설의 행보가 눈길을 끌고 있다. 지난해 강남권 주요 재개발·재건축 사업 수주에 성공, 1조 8511억 원의 수주액을 기록한 롯데건설은 아파트 브랜드 평가에서도 높은 순위를 기록하며 브랜드 파워를 과시했다. 한국능률협회컨설팅(KMAC)에서 조사한 ‘2017 한국산업의 브랜드파워(K-BPI)’ 아파트 부문에서 평점 452.1로 ‘롯데캐슬’이 2위를, 한국생산성본부에서 발표한 ‘2017년 2분기 국가고객만족도(KCSI)’ 아파트 부문에서도 2위를 차지했다. 또한 ‘2017년 아파트 브랜드파워 종합순위’와 ‘2017 한국산업의 브랜드추천(KBRI)’, ‘2017년 국가브랜드경쟁력지수(NBCI)’ 아파트 부문에서도 모두 3위에 선정, 아파트 브랜드 부문 주요 평가에서 모두 상위권을 차지하는 쾌거를 이뤘다. 롯데건설은 ‘롯데캐슬’의 높은 브랜드 인지도와 희소가치, 상징성을 앞세워 올해도 상승세를 이어갈 계획이다. 지난 6일 ‘안산 중앙주공5-1구역’ 재건축 시공사로 선정되며 새해 마수걸이 수주에 성공에 이어 오는 5월 시공사 선정에 들어갈 흑석9구역 재개발 사업에도 박차를 가한다. 흑석뉴타운 중심에 위치한 흑석9구역은 강남으로의 높은 접근성과 주변의 풍부한 녹지공간으로 한강변 주요 재개발 사업지로 꼽힌다. 앞서 롯데건설은 흑석9구역 재개발 단지에 최첨단 스마트홈 IoT 서비스와 미세먼지 차단 시스템 도입하겠다고 밝혀 화제가 되기도 했으며, 지난해부터 임직원 100여 명이 흑석동 일대의 거리 환경 개선을 위해 봉사 활동을 진행하는 등 수주에 총력을 기울이고 있다. 롯데건설 관계자는 “이번 흑석9구역 재개발 사업에서 좋은 결과를 얻어 현재 공사 중인 흑석8구역의 ‘롯데캐슬 에듀포레’와 함께 롯데캐슬만의 최상급 주거환경을 갖춘 프리미엄 브랜드 타운을 조성을 목표로 하고 있다”고 전했다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

국토교통부와 서울시가 고위급 양자 회의를 열고 서울 집값을 안정시키기 위해 재건축 초과이익환수제를 차질 없이 추진하기로 했다. 올 초부터 서울 집값 상승이 지속되는 상황에서 부동산 대책의 실효성을 높여 반드시 부동산 시장을 안정시키겠다는 의지가 담겨 있다. 국토부와 서울시는 2일 공동 보도자료를 내고 “이날 서울시청 회의실에서 주택시장 현안 회의를 열어 서울 주택시장을 안정시키고 서민 주거안정을 강화하기 위한 방안을 논의했다”고 밝혔다. 앞서 국토부와 수도권 지방자치단체 주택정책 실무진이 한자리에 모인 적은 있었지만, 국토부와 서울시 관계자만 참여하는 회의가 열린 것은 처음이다. 양측은 서울지역의 주택공급이 예년과 비교해도 충분하다는 점에 인식을 같이했지만 공급 측면에서 주택공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 기성시가지 등 도심에 공적 주택 공급을 확대하기로 했다. 유휴 부지 등을 활용한 신규 공공택지 개발도 검토해 나갈 계획이다. 또 재건축사업에서 발생하는 초과이익은 환수해 주거환경 개선과 주거복지사업에 사용되도록 상호 협력하기로 했다. 또 부동산 불법행위 근절 등 시장질서 확립을 위해 부동산 특별사법경찰 활동, 자금조달계획서 조사 등에 있어서도 공조를 강화하기로 했다. 국토부 관계자는 “재건축 사업 전 과정에 대해 서울시와 국토부가 따로, 혹은 협력해서 지도하거나 관리해야 할 부분에서는 힘을 모으고 엄정히 하겠다는 것”이라며 “오늘 회의에서는 구체적인 방안을 두고 논의된 것은 없다”고 전했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

주택시장이 점차 주거서비스시장으로 확대 재편되는 가운데 한국토지주택공사(LH)가 입주민의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 다양한 서비스를 제공하고 있다. 특히 출생부터 성장, 결혼, 취직, 황혼기까지 생애주기별 주거 패턴 변화에 따른 주거생활서비스 사업을 추진한다.육아 단계에서는 국공립 어린이집 공간을 제공하고 어린이 급식사업(엄마손 밥상)을 추진한다. 학교 급식이 중단되는 방학 동안 임대단지 맞벌이 가정과 저소득 가정의 아동에게 건강한 식사를 제공한다는 취지다. 교육 단계에서는 입주민 자녀를 대상으로 장학금 사업과 디지털 도서관을 운영한다. 이를 위해 ‘장학금 운영위원회’를 구성해 지원금 규모, 지원 인원, 선발 기준 등을 정한다. 직장·결혼 단계에서는 주민카페, 게스트하우스 등 행복주택 주민편의시설과 커뮤니티 활성화를 지원한다. 대중교통이 열악한 지역의 입주민에게 이동 편의를 제공하기 위해 카셰어링 서비스를 제공한다. 주택가 근처 보관소에 차량이 주차돼 있고 이용자가 차량을 짧은 시간 동안 가사용이나 업무용으로 빌려 쓸 수 있도록 하는 시스템이다. 은퇴·노후 단계에서는 공공실버복지관, 독거노인 주거지원(노인돌봄 서비스) 등을 진행한다. LH 관계자는 “시장 및 트렌드 변화 과정에서 LH도 창의적이고 다양한 주거서비스를 제공할 것”이라고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

둔촌주공·한남뉴타운 반사익 조합원 입주권 양도 허용 촉각 재건축 초과이익환수 부담금 시뮬레이션 결과 발표 이후 서울 강남 재건축 아파트간 희비가 교차하고 있다. 부담금 부과 대상 재건축 아파트는 매수 문의가 줄었고 거래도 끊겼다. 반면 부담금 환수 대상에서 벗어난 재건축 아파트는 그나마 거래가 이뤄지는 편이다. 24일 재건축 아파트가 몰려 있는 강남·서초구 일대는 썰렁했다. 엄청난 부담금 부과 소식에 투자자들이 앞으로 시장 상황을 점치며 매수를 꺼리고 있기 때문이다. 주택시장 투기단속반까지 들이닥치면서 많은 문을 닫은 부동산중개업소도 많았다. 개포동 한 중개업소 대표는 “부담금 쇼크가 오래갈 것 같다”며 “물건만 나오면 사겠다던 투자자가 뒤돌아서는 등 투자 분위기가 관망세로 돌아섰다”고 전했다. 서초동 다른 부동산중개업소 대표는 “계약 직전 단계에서 부담금 시뮬레이션 발표 이후 투자자가 마음을 돌려 거래가 불발됐다”고 말했다. 가격이 폭등하면서 자취를 감췄던 매물도 다시 나와 매물 부족현상은 사라졌다. 호가 상승도 멈췄고 일부 단지에서는 가격을 낮춰 나오는 매물도 더러 눈에 띄었다. 아직 재건축 사업 초기 단계인 압구정동 일대 아파트도 가격 움직임은 눈에 띄게 나타나지 않지만 매수세는 움츠러들었다. 재건축 투자 시장이 가라앉았지만, 부담금 부과에서 벗어난 단지는 좀 나은 편이다. 관리처분인가가 끝난 강동구 둔촌 주공아파트 일대 중개업소에는 투자자와 실수요자 방문이 끊기지 않았고 가격 하락 움직임도 보이지 않았다. 서울 도심과 가까운 재개발 사업지는 반사이익을 보고 있다. 용산구 한남뉴타운에서는 주택지분 가격이 강세를 띠면서 주인들이 매물을 거둬들이는 현상도 나타났다. 하지만 전반적인 재건축 아파트 시장은 부담금 부과 예상 쇼크에서 당분간 벗어나기 어려울 것으로 보인다. 이런 가운데 25일부터는 재건축조합원 지위양도가 예외적으로 허용되는 매물이 나온다. 전문가들은 거래가 허용된 매물의 거래 동향을 보면 향후 재건축 시장 흐름을 가늠할 수 있을 것으로 보았다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택시장에서 천 가구 이상의 규모를 갖춘 대단지는 ‘미니신도시’로 불릴 만큼 지역을 대표하는 랜드마크로 단지로 꼽히며 수요자들에게 인기가 높다. 대규모 단지는 기본적으로 고정수요가 풍부해 편의시설 및 도로 등 인프라가 함께 구축되는 경우가 많고 단지 내부로는 커뮤니티 시설, 조경, 단지설계 등이 소규모 단지에 비해 뛰어나다. 또한 관리적인 측면에서도 대규모 단지들이 체계적으로 업무를 진행하기 때문에 선호도가 높다. 대단지 아파트는 매매 및 전월세 물량이 풍부해 인근 지역 시세를 이끄는 ‘바로미터’로 대규모인 덕에 편의시설과 주거환경 등 모든 면에서 타 단지를 압도한다. 거주자 수가 많아 주변 생활편의시설과 교통망이 잘 갖춰져 있고, 불황기에도 상대적으로 가격 변동성이 작은 편이다. 가구 수가 많은 만큼 매매나 전세 물량이 풍부해 거래가 활발하고 수요도 높은 편이어서 소규모 단지에 비해 거래가 유리하다. 시장에 대한 불확실성이 커질 때 그 진가는 두드러져 투자처로도 각광을 받는다. 이러한 가운데 경기 의정부 가능동 일원 녹양역세세권 도시개발사업지구내 들어서는 대규모 단지 ‘녹양역 스카이59’와 인천 중구 중산동 일대에 조성되는 초대형 복합단지 ‘영종하늘도시 리도’가 수요자들의 높은 관심을 얻고 있다. ‘녹양역 스카이59’는 지하 6층~지상 59층, 8개 동, 총 2581가구 규모로 전용면적 65~137㎡로 구성된다. 전 가구를 남향위주의 판상형으로 설계해 채광과 통풍이 우수하고 4베이(일부세대 제외) 특화설계도 선보일 예정이다. 총 4만7452㎡ 규모로 조성되는 단지 내 상업시설은 영화관을 비롯해 대형슈퍼마켓(SSM), 문화시설 등 다양한 시설이 들어설 계획이다. 현재 추가 조합원 모집 중에 있으며, 지난해 1차 조합원 모집에서 주택홍보관 오픈 2개월만에 전체 가구수(2581가구)의 50% 이상의 조합원 모집을 마치며 성황을 보인 바 있다. 특히 지역주택조합이 지방자치단체로부터 조합 설립인가를 받으려면 전체 가구수 50% 이상의 조합원을 모집해야 하는 만큼 초고층 랜드마크 아파트 건립에 성큼 다가서게 된 상황이다. 녹양역세권 개발사업은 의정부시 가능동 58번지 일원 15만3093㎡ 규모를 환지 방식으로 개발하는 사업으로 의정부 내에서도 황금 부지로 통해 가장 주목받는 투자처 중 한 곳으로 부상하고 있다. 지하철 1호선 녹양역 역세권 단지로 환승없이 종로3가, 시청, 서울역 등 주요 업무지구로 편리하게 이동 가능하다. 구리~포천(남구리IC~신북IC)간 고속도로 개통으로 경기 남부~북부간 이동시간이 더 빨라졌으며 남구리IC를 통해 서울~세종고속도로까지 이동할 수 있다. 향후 2022년에는 경기 안성시, 2025년에는 세종시까지 연장돼 접근성이 향상될 예정이다. 대어급 개발호재를 품고있어 미래가치도 높다. 먼저 수도권 주요지역을 관통하는 수도권 광역 급행철도(GTX) C 노선이 추진중이다. 교통망의 신설은 해당지역 부동산시장에 엄청난 파급효과를 불러온다는 점에서 투자자의 관심이 크다. 광역 철도로 C노선이 개통되면 현재 의정부역에서 삼성까지 73분이상 걸리던 시간이 13분으로 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 특히 의정부의 경우 강남권 접근성이 좋아져 수요자의 관심이 집중될 것으로 예상된다. 양주테크노밸리 확정으로 든든한 배후수요도 확보했다. 양주테크노밸리가 조성되면 일자리 2만3007개와 경제효과 1조8759억 원이 창출될 것으로 추산된다. 동부간선도로 지하화 사업도 진행 중이다. 서울시에 따르면 강남과 의정부시를 잇는 동부간선도로 지하화(2026년 예정)가 완료되면 의정부에서 강남까지 20분대에 이동이 가능해질 전망이다. 인천광역시 중구 중산동 일대에 조성되는 초대형 복합단지 ‘영종하늘도시 리도’는 지하 최대 7층~지상 최고 19층, 총 4개 동, 전용면적 22~60㎡ 오피스텔 1122실과 상업시설 337실로 구성된다. 오피스텔은 1인 가구 선호도가 높은 소형(전용면적22~24㎡)이 전체의 66%를 차지한다. 지하 1층~지상 3층에는 상가가 조성된다. 인천 영종지구에는 대규모 복합 리조트 개발과 제3연륙교 건설, 인천국제공항 제2여객터미널 개항 등 굵직한 사업들이 진행된다. 지난해 11월, 인천시가 청라국제도시와 영종도를 잇는 제3연륙교 착공을 2020년으로 확정 지으면서 각종 개발사업도 탄력을 받고 있다. 인천경제자유구역 중 하나로 조성되는 영종지구는 인천국제공항을 중심으로 하는 항공·물류산업과 관광·레저 복합도시로 개발되고 있고, 영종하늘도시 조성 사업 등 각종 개발사업이 본격적으로 추진되면서 지역 경제 활성화와 고용 창출에 대한 기대감이 커지고 있는 등 검증된 개발호재를 갖춘 지역으로 위상이 높다. 단지는 교통 환경이 우수하다. 공항철도 영종역을 이용하면 김포공항역까지 30분 내 이동이 가능하다. 서울역, 공덕역, 홍대입구역, 디지털미디어시티역 등 서울 주요 도심까지 50분 내외로 진입할 수 있다. 영종도 내 인천공항 자기부상열차 이용 시 공항 및 다른 지역으로의 이동도 수월하다. 평창동계올림픽 기간에는 영종도(인천국제공항 제2여객터미널)에서 동계올림픽이 열리는 강릉역∙진부역까지 KTX가 운행될 예정이다. ‘영종하늘도시 리도’는 다양한 주거서비스가 마련될 전망이다. 조식∙청소∙세탁 서비스 등을 제공하며, 큰 물건을 보관할 수 있는 세대창고 운영과 카셰어링 및 전기차 충전소 운영도 계획 중이다. 무인택배 시스템과 여성안심존 설치를 통해 입주민들의 안전도 고려한다. 나우뉴스부 nownewns@seoul.co.kr

조망권을 갖춘 아파트는 주택시장에서 베스트셀러로 통한다. 같은 지역 내에서도 조망권을 갖춘 단지는 가격 선도역할을 하고, 분양시장에서도 높은 경쟁률 속에서 청약을 마감하기도 한다. 실제로 광안리 바다가 위치한 부산 수영구 남천동에서 가장 비싼 아파트는 광안리 바다와 바로 접해 있는 비치(삼익) 아파트다. 남천동 아파트의 평균 시세가 3.3㎡당 1553만원인 가운데 이 단지는 무려 3.3㎡당 1735만원로 남천동에서 가장 비싸다. 청약 시장에서도 마찬가지다. 지난해 12월 속초 앞바다 해변 조망권을 담아낸 강원도 속초시 조양동 ‘속초 양우내안애 오션스카이’는 320세대 중 특별공급(69가구)을 제외한 251세대에 대해 1순위 청약을 진행한 결과 7248명이 평균 29.02대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 성적은 지난해 강원도에서 분양한 아파트 단지 중 가장 높은 경쟁률이다. 이전까지는 지난 3월 분양한 ‘속초서희스타힐스더베이’ 단지가 28.84대 1의 평균경쟁률로 최고 기록을 갖고 있었다. 조망권 프리미엄을 제대로 누리기 위해서는 영구 조망권을 노려보는 것이 좋다. 영구 조망권은 세월이 지난 미래에도 단지 앞으로는 어떠한 건물이 들어설 수 없는 지리적 위치에 따라 영구적으로 조망권이 확보되는 것을 말한다. 이런 가운데 광안리 해변 바로 앞에 위치해 광안리 바다를 막힘 없이 조망이 가능한 단지가 나온다. 바로 광안 ‘에이파크 오션’ 오피스텔이다. 이 오피스텔은 광안리 최중심에 위치해 최고의 오션뷰를 자랑하며, 광안리 해변을 앞마당처럼 누릴 수 있다. 오피스텔에서 보이는 총 면적 8만2000㎡ 규모의 광안리 해변과 총 길이 7.4km의 부산의 명물인 광안대교가 막힘없이 정면으로 보인다. 에이파크 글로벌이 시행하고 부산 신세계백화점 센텀시티점을 시공한 신세계건설이 책임시공, 국제자산신탁이 자금관리 하고 있다. 교통은 물론 주변 기반시설도 뛰어나다. 도시철도 2호선 금련산역 도보 7분, 시내버스 정류장 도보 1분 및 원동·삼락 IC와 남해 제 2고속도로가 인접하여 부산 어디든 이동이 수월하다. 광안 ‘에이파크 오션’은 100여개 카페가 있는 카페거리, 민락횟집촌, 인근 장산봉, 용호만, 부산요트경기장 등도 인접해 있다. 차량 15분 거리에는 민락수변공원, 센텀시티 신세계백화점, 벡스코(BEXCO), 수영팔도시장 등도 위치한다. 단지 설계는 입주민의 편의성을 강조했다. 최고의 바다조망과 불꽃놀이를 즐기는 입주민 전용 옥상정원을 비롯해 20층, 198실 전실 오션뷰에 발코니가 설계됐다. 우물 천정을 적용, 탁트인 공간감과 개방감을 줬고, 작은 공간을 더 넓게 활용할 수 있도록 수납공간과 빌트인 디자인을 적용했다. 오피스텔 수익률에 결정적인 역할을 하는 배후수요도 탄탄하다. 매년 개최되는 부산 국제 불꽃 축제와 인근에 위치한 벡스코(BEXCO)의 연간 1000여건에 달하는 전시, 컨벤션으로 국내.외 546만여 관광 및 비즈니스 수요를 확보해 수익형 부동산투자의 최적지로 평가 받는다. 광안 ‘에이파크 오션’은 전용 24㎡C타입 18실, 26㎡B타입 72실, 43㎡A타입 90실, 43㎡A1타입 18실 총 4개 타입 198실로 구성된다. 견본주택은 부산시 수영구 광안동에 위치한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울 집값이 미쳤다.자고 나면 하루가 다르게 억(億) 소리가 들린다. 참여정부 시절 주택 광풍을 다시 보는 것 같아 안타깝다. 최근의 집값 광풍은 참여정부 때와 흡사한 점이 많다. 새 정부 출범과 동시에 집값이 급등, 정권에 부담을 주는 게 우선 비슷하다. 통상 정권 출범 초기에는 정치적으로 혼란스러운데 경제적 부담까지 안겨 주니 새 정권으로서는 마음이 조급해질 수밖에 없다. 집값 폭등이 단순한 경제 문제를 넘어 계층 간 갈등을 심화시키는 등 사회문제로 번지는 것도 참여정부 때와 같다. 주택 투기 억제 수단으로 무거운 세금 부과를 전면에 내세운 것도 비슷하다. 참여정부 때 제시된 것이 주택 공시지가를 현실화하는 동시에 종합부동산세, 보유세를 강화하는 것 등이다. 10년이 지난 지금에도 집값을 잡으려면 무거운 세금을 매겨야 한다는 주장이 들끓고 있다. 다주택자를 바로 보는 시각도 엇비슷하고, 주택 거래 활성화에 대한 시각도 다르지 않아 보인다. 집을 여러 채 보유하는 것 자체를 죄악시하고 투기꾼으로 몰아붙이는 경향이 짙은 것도 마찬가지다. 조급증은 한쪽 면만 바라보는 대책으로 흐를 수 있고, 집값 광풍을 잡는 데 도움이 되지 않는다. 현 정권의 주택 투기억제 정책을 보면 참여정부 때도 그랬듯이 지나치게 서두르고 있다는 감을 지울 수 없다. 집값 안정은 단순히 법률이나 세제를 뜯어고친다고 모두 풀리지 않는다. 그런데도 정치권이 흥분한다. 자유경제시장 원리를 뛰어넘어 경제 문제를 이념으로 접근하려는 움직임까지 보인다. 비싼 집을 사들이거나 여러 채를 보유하는 것 자체를 죄악시하려는 발언도 서슴지 않는다. 언론도 덩달아 춤을 춘다. 더 강한 ‘슈퍼 대책’을 내놓으라고 연일 꾸짖는다. 투기를 막는 수단으로 전면에 내세운 세금 문제만 해도 장기적인 안목에서 검토할 필요가 있다. ‘부자세’로 불리는 종부세와 보유세를 대폭 올리는 것을 놓고 말들이 많은 것도 이 때문이다. 증세 안을 놓고 정치권은 물론 관련 부처에서도 오락가락한다. 급기야 청와대가 나서서 신중하게 검토하고 있다고 진정시키는 상황이다. 주택 정책은 전국적인 시장 흐름에 맞춰야 한다. 서울 강남은 인정하기 싫지만 ‘특별 지역’으로 굳어졌다. 주택 시장은 더더욱 그렇다. 공급이 따르지 않거나 어느 정도라도 대체할 수 있는 시장이 형성되지 않고는 강남 주택시장 안정을 기대할 수 없는 구조다. 조급증에 빠져 특별 지역을 겨냥한 대책만으로는 전국 주택 시장의 부작용을 불러올 수도 있다. 세금은 주택정책과 상관없이 장기적인 안목에서 조세정책으로 따져야 한다. 특히 올해는 예년과 다르다. 신규 아파트 분양 물량이나 새 아파트 입주 물량이 사상 최대치를 기록할 전망이다. 특히 거래량 움직임을 파악해야 한다. 거래 활성화는 최선의 공급 대책과 같은 효과를 기대할 수 있다. 긴 호흡으로 집값 폭등의 본질을 파악하고 시장 경제 원리에 맞는 대책을 마련하는 게 강남 집값을 안정시키는 최선책이다. chani@seoul.co.kr

주택시장에서 1000가구가 넘는 브랜드 대단지가 시장을 선도하고 있다. 이들 단지는 풍부한 생활인프라를 갖추고 있어 지역 내에서도 랜드마크 급으로 조성되기 때문에 신규 분양시장에서 늘 관심의 대상이다. 대형 건설사의 대단지들이 수요자들로부터 인기가 높은 이유는 지역 대표 랜드마크라는 상징성과 시장을 리딩하는 견인차 역할을 하기 때문이다. 가구 수가 많은 만큼 매매나 전·월세 물량이 풍부하고 환금성이 높아 활황기에는 상승세가 강하고 침체기에도 집값 하락 폭이 작아 투자가치가 높다. 아울러 규모가 클수록 대지면적이 넓어 조경과 커뮤니티가 잘 갖춰져 상품성까지 우수하다. 이들 단지는 커뮤니티 시설이 갖춰지고, 단지 내 다양한 생활 인프라가 구축된다는 점에서도 실수요자들에게 주목을 받고 있다. 두산건설은 시흥시 대야동 일원에 들어서는 ‘대야역 두산위브 더파크’를 분양 중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 24층 15개 동 전용면적 39~84㎡ 총 1382세대 규모이다. 올해 개통예정인 소사~원시선 대야역을 도보로 이용할 수 있으며 부천 광명 생활권에 위치해 실수요자들의 선호도가 매우 높은 지역이다. 사통팔달의 교통망도 자랑한다. 서울 지하철 1호선과 4호선을 연결하는 소사~원시 복선전철이 개통되면 대야역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권으로 자리매김하게 된다. 특히 시흥시에서 KTX 광명역을 거쳐 서울 여의도까지 30~40분대에 갈 수 있는 신안산선 복선전철도 2022년 개통할 예정이다. 쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라도 갖췄다. 약 5km의 산책로에 체육시설과 쉼터 등을 조성한 소래산 삼림욕장이 인접해 있다. 또 인접한 시흥시 은계지구에는 호수공원과 체육공원이 조성될 예정이어서 풍부한 녹지 환경을 갖춘 ECO 주거환경을 즐길 수 있다. 생활편의시설 이용도 수월하다. 롯데마트 시흥점, 부천 옥길 이마트 타운 등 대형 유통시설과 병원, 은행 등 편의시설들이 인접해 있다. 또 우수한 교육환경도 자랑이다. 대야초, 대흥중이 도보 거리에 있고 다양한 주민서비스를 제공하는 대야 신천행정센터가 도보 5분 거리에 있다. 특히 입주 시점에는 안전한 도보통학을 위해 육교를 설치할 예정이다. 대야역 두산위브 더 파크는 전 세대 남향 위주의 설계로 채광을 극대화하는 등 특화된 단지설계로 차별화를 꾀했다. 특히 남서 측으로는 시야를 방해하는 고층건물들이 없어 조망감과 개방감이 탁월하다. 지상 주차장을 없애고 공원을 만들었으며 지하주차장에서 세대로 직접 연결하는 E/V 설치로 노후아파트와 차별화를 도모했다. 여기에 데크형 설계로 차량동선을 최소화하고 보행자의 안전을 강화했다. 또 다양한 디지털 기술이 반영된다. 앞선 정보화 생활을 위한 초고속 정보통신 인터넷 사용환경이 구축된다. 검침원의 세대 방문 없이 전기, 수도, 가스 등의 사용량을 원격 검침 할 수 있는 시스템을 적용하여 프라이버시가 최대한 보장 될 수 있도록 했다. 에너지 절약을 위해서 ECO에너지 절약수전, 전력회생형 인버터 승강기, 빗물이용시스템이 적용된다. 견본주택은 경기도 광명시 일직동에 위치해 있으며 입주는 2020년 5월 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근에 논설위원실로 자리를 옮긴 뒤 서울 강남의 집값이 궁금해졌다. 하루가 멀다 않고 오른다는데 배경이 뭘까. 참여정부 때의 기억을 더듬었다. 한 달에도 몇 번씩 대책이 나오고, 수시로 합동단속을 나가고, 완결판처럼 2005년 ‘8·31 대책’이 나왔던 기억이 떠올랐다. 당시 집값 대책은 건설교통부가 주도하다가 나중에 금융 카드를 쥔 재정경제부가 간여했다. 대책 발표를 놓고 서로 자기가 하겠다고 다투는 촌극도 있었다. 그때 써먹은 게 총부채상환비율(DTI)이다. 시장도 돌아봤다. 강남은 물론 강북 마포나 성동, 광진 등지도 크게 올랐다. 내친김에 참여정부 때 주택정책을 담당했던 전직 고위 관료에게 물었다. “도대체 강남이 왜 이럽니까.” “참여정부 때 추진했던 신도시 외에 지난 10년간 제대로 된 택지 공급이 있었나요. 이명박 정부 때에는 인프라가 떨어지는 보금자리 주택을 집중적으로 공급했고, 박근혜 정부에서는 뉴스테이로 흉내만 냈잖아요.” 전문가들에게도 물었다. 자산가들의 ‘신(新)갭투자’(전세를 끼고 차액만 투자해 집을 사두는 것), 학습효과, 다시 부상한 강남 8학군, 똘똘한 한 채 등이 튀어나온다. 분석은 명쾌했지만 답은 명쾌하지 않았다. 정부는 지금 난타당하고 있다. 억울하고 동의할 수 없는 것도 있을 것이다. 실제로 지금의 집값, 특히 강남 집값은 이 정부만 탓할 수 없다. 문재인 정부 이전 지난 10년간 집값은 제법 안정됐었다. 그런데 그때 너무 시장을 만만하게 봤다. 강남의 상승 에너지는 높아지는데 제대로 된 공급 대책이 없었다. 부동산114 통계를 빌리면 참여정부 때 서울에서 18만 2000여 가구가 공급된 반면 이명박 정부 땐 14만 2000가구, 박근혜 정부 땐 16만 가구에 그쳤다. 강남권도 그렇다. 집값이 안정됐을 때 재건축을 조금씩 풀어 공급에 숨통을 터줬어야 하는데 능동적이지 못했다. 지난해 집값이 불안할 때 서울시가 잠실주공5단지 재건축을 허용하면서 이 일대 집값이 폭등한 것은 반면교사다. 인정할 것도 많다. 부동산 정책을 설계한 김수현 청와대 사회수석이나 기획재정부, 국토교통부는 세상이 지난 15년 전과 비교할 수 없을 만큼 많이 변했다는 것을 생각해야 한다. 지난해 참여정부 때 썼던 투기방지책을 묶음으로 내놓았던 대책이 이런 변화를 반영했는지 궁금하다. 강남 집값을 들여다보면 과거와 다른 점이 한둘이 아니다. 우선 전셋값이 올랐다. 2005년 전후해 강남의 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비율)은 40~45%였다. 지금의 갭투자는 어림없었다. 현재는 강남 전세가율은 70% 안팎이다. 갭투자가 성행하고, DTI 규제가 먹히지 않는 이유다. 또한 지방 자산가들이 자녀에게 강남에 집을 사 물려주는 수요도 적지 않다. 서울에 취직한 자식을 위해 집을 사주는 것이다. 좁은 강남에 전국의 돈이 몰리는 것이다. 여의치 않으면 강남권이나 강북으로 방향을 튼다. 수도권 집중과도 맞닿아 있다. 여기에 매년 70만명이 30세에 도달하고, 이들이 결혼 등을 이유로 매매나 전세 수요를 뒷받침한다는 점도 간과해선 안 된다. 정책 입안자들은 공급으로 풀 문제가 아니라고 강변하지만, 그렇다고 공급을 떼어놓고 대책을 논하는 것도 우습다. 인정할 것은 하자. 서민주택과 함께 고급주택도 건립 여지를 둬야 한다. 이 상태가 지속되면 정부는 보유세로 상승세를 꺾으려 할 것이다. 재산세의 누진율을 가파르게 하면 침체에 빠진 지방 주택시장까지 잡을 수 있는 만큼 일단 보류하고, 종합부동산세를 만지작거릴 것이다. 종부세는 고가주택 수요자에 대한 선택적 압박 수단이 될 수 있기 때문이다. 이를테면 현행은 사실상 기준시가가 12억원 이하인 경우 0.5%의 종부세율을 적용하지만, 이를 9억으로 낮추고, 9억원을 초과하는 경우 0.75%를 적용하는 등 한 단계씩 높이는 것도 방법이다. 양도소득세 부과방식을 확 바꿔 소득금액에 따라 세금을 부과할 수도 있을 것이다. 공감한다. 하지만 좀더 지켜봤으면 한다. 카드는 써 버리면 카드가 아니다. 그래도 강남 대책을 낸다면 달라진 세태를 반영하는 것이었으면 좋겠다. sunggone@seoul.co.kr

서울 강남 지역에서 집값이 폭등하는 것과 달리 지방 주택시장은 갈수록 얼어붙고 있다. 국토연구원이 16일 내놓은 부동산시장 소비자심리조사에 따르면 지난달 전국 주택매매 소비자심리지수는 전월보다 2.7포인트 하락한 112.6을 기록해 보합 국면으로 둔화됐다. 지수는 연구원이 전국 2240개 부동산중개업소와 일반인 6400가구를 상대로 설문조사해 산출한 것으로 0~95는 하강, 95~114는 보합, 115~200은 상승 국면으로 구분한다. 지역별로는 수도권이 118.9를 나타내 전월 대비 1.8포인트 하락해 여전히 상승 국면을 유지했다. 서울의 주택매매 소비심리는 지난해 7월 156.2에서 ‘8·2 대책’이 나온 8월 123.3으로 추락한 이후 조금씩 올라 11월에는 135.6까지 올랐다. 반면 비수도권은 4.0포인트 떨어진 104.1을 기록해 보합 국면을 유지했다. 서울과 지방의 소비자심리지수 차이가 커지는 것은 주택시장 양극화가 심해지고 있다는 것과 같은 맥락이다. 전세 시장은 안정세를 띠고 있으며, 매매시장과 마찬가지로 지방 전셋값 소비자심리 하락 폭이 컸다. 전국 주택전세시장소비자심리지수(93.1)는 전월 대비 6.2포인트 하락해 하강 국면으로 전환됐다. 수도권(118.9)은 전월 대비 3.7포인트 하락에 그쳤지만 비수도권(104.1)은 8.1포인트 떨어져 하강 국면으로 둔화됐다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“찾는 사람은 많은데 팔려고 내놓은 물건이 없으니 가격은 오를 수밖에 없는 것 아닌가요.”15일 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 주택시장. 정부가 강남 집값을 잡겠다며 연일 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 있지만 시장은 냉랭하기만 하다. 과거에는 강도 높은 단속을 예고하면 중개업소부터 고개를 숙이고, 투자자들이 움츠러들었는데 이제는 시장이 꿈쩍도 하지 않는다. 거래가 활발하지 않은데도 부르는 값은 계속 상한가를 치고 있다. 언제든지 사겠다는 대기 수요가 줄을 서 있다. 이따금 매물이 나오면 한나절 만에 거래된다. 지금 사면 ‘상투’를 잡는 것이라고 해도 막무가내다. 투기 수요를 잡겠다는 정부의 엄포가 무색할 정도다. 부동산 시장에서는 강남 집값 상승을 수급 불일치에서 찾는다. 투기 억제 차원에서 재건축 아파트 거래 자체를 규제하는 것이 공급 부족을 키우고 있다는 주장도 나온다. 서울 송파구 잠실동 대원공인중개사사무소 관계자는 “팔겠다는 물건보다 사겠다는 수요가 많으니 집값이 오르는 것은 당연한 현상”이라며 “어쩌다가 비싸게 거래된 가격이 해당 단지의 시세로 굳어지고, 호가도 덩달아 오르는 현상이 일어나고 있다”고 말했다. 집주인들이 시장 주도권을 잡은 것도 집값이 꺾이지 않는 원인이다. 공급보다 수요가 많으면 집주인의 입김이 세지는 것은 당연하다. 개포동 재건축 단지에 있는 중개업소 대표는 “거래가 이뤄질 때마다 5000만원씩 매매가격이 올라간다”며 “집주인들이 가격이 더 오를 것이라는 생각에 매물을 거둬들이고 호가를 올려 내놓으니 가격이 오를 수밖에 없다”고 말했다. 아이러니하게도 정부의 다주택자 규제가 강남 집값 상승을 부채질한다는 주장도 나온다. 주택 임대소득이나 양도소득을 놓고 규제를 하는 것이 아니라 단순 주택 보유 수를 기준으로 규제를 강화하는 데 따른 부작용이다. 주택 보유 수는 줄이되 ‘똑똑한’ 아파트 한 채를 보유하겠다는 심리가 강남 아파트 구매 수요를 불러오고 있다는 것이다. 투기가 아닌 합법적 절세 방법으로 강남 아파트를 찾는 수요이기 때문에 정부가 손을 댈 수도 없다. 강남 신규 아파트 공급은 사실상 재건축 일반 분양분 증가에 기댈 수밖에 없는 구조도 집값이 쉽게 잡히지 않는 원인이다, 그동안 재건축 사업 자체를 규제하다 보니 새 아파트 공급이 수요를 감당하지 못했다. 특히 지난해에는 재건축 사업이 활발하게 추진돼 올해 이주 수요가 크게 늘어났다. 서울 강남권에서 재건축 사업을 추진 중인 아파트는 7만여 가구이고, 이 중 올해 이주·철거를 앞둔 물량만 3만 3000여 가구에 이른다. 반면 올해 강남권에서 새로 입주하는 아파트는 1만 5500여 가구에 불과하다. 장희순 강원대 교수는 “중개업소 단속처럼 거래 자체를 틀어쥐는 대책에 치중할 것이 아니라 시장에서 유통 가능한 물량을 확대하고, 강남 대체 지역을 개발해 수요를 분산시키는 대책도 필요하다”고 조언했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

불법청약·전매·중개행위 단속 금융기관 주택담보대출 점검 실수요자 위한 주택공급 확대 새해 벽두부터 심상치 않은 부동산 과열 현상을 잡기 위해 정부가 칼을 빼들었다. 정부는 서울 강남 등 특정지역의 집값 상승 원인이 ‘투기적 수요’에 있다고 판단, 과열 현상이 주변 지역으로 확산되지 않도록 단속을 강화한다는 방침이다.김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 11일 정부서울청사에서 경제현안간담회를 주재하며 “8·2 부동산대책 이후 경기, 부산, 세종 등의 부동산 시장이 진정세를 보이는 등 전반적으로 안정적이지만 강남 등 특정지역 재건축·고가 아파트를 중심으로 국지적 과열현상이 나타나고 있다”고 진단했다. 김 부총리는 “올해 주택공급 물량이 서울 강남을 포함해 예년보다 증가하고 있고, 전·월세 시장의 안정을 감안할 때 최근 서울 특정지역의 급등은 투기적 수요에 기인한 것”이라며 “이는 실수요자의 주택구매를 어렵게 하는 등 국민 삶의 질 핵심인 주거안정을 위협하는 것”이라고 지적했다.정부의 부동산 정책 추진 방향은 ▲투기수요 근절 ▲맞춤형 대책 ▲실수요자 보호라는 3대 원칙으로 요약된다. 국토교통부와 지방자치단체 등으로 구성된 부동산특별사법 경찰을 모든 과열지역에 투입해 최고 수준 강도의 현장단속에 나선다. 불법청약·전매·중개행위, 재건축 사업 비리, 호가 부풀리기 등 주택시장질서 교란행위가 집중 단속 대상이다. 한편 이달 31일부터는 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입돼 다주택자의 대출을 대폭 옥죈다. 여기에 올 하반기부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면서 새로 주택담보대출을 받기 힘들어져 신규 주택 구입 수요가 크게 줄어들 전망이다. 김 부총리는 “주택담보대출이 크게 늘어난 금융기관에 대해서 신용대출을 통한 규제 회피 여부를 점검할 것”이라고 강조했다. 실수요자 등을 위한 주택공급 확대 정책도 함께 추진된다. 정부는 주거복지 로드맵에 따른 신혼희망타운 등 공적 주택의 입지도 연내 40개 공공주택지구로 조기에 확정해 공적 주택이 차질 없이 공급될 수 있도록 할 방침이다. 한편 이번 간담회 일정은 하루 전날인 지난 10일 긴급 소집된 것으로 알려졌다. 지난해 ‘8·2 부동산 종합대책’을 비롯해 정부의 잇단 부동산 대책에도 서울 강남을 중심으로 집값이 들썩이자 기재부, 국토교통부 등 관계부처를 중심으로 대책 마련에 나선 것이다. 그만큼 정부가 부동산 시장의 흐름을 예의주시하고 있다는 얘기다. 정부가 최후의 보루로 여겨지던 부동산 보유세 인상 카드를 꺼낼지도 주목된다. 김 부총리는 이날 종합부동산세 인상이나 공정시장가액 비율 상향 조정 방안 등과 관련해 직접적으로 언급하지 않았다. 다만 “투기세력이 주거 목적이 아닌 탈법적인 재산증식 수단으로 활용할 수 없도록 대출 규제 강화, 세제상 조치도 추가적으로 강구해 나갈 것”이라며 여지를 남겼다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

다운계약 등 세금탈루 심각 판단 ‘떴다방’·기획부동산 집중 단속 거액 현금 거래자도 조사 대상국세청이 연초부터 부동산 기획 세무조사라는 특단의 카드를 뽑아 든 것은 서울 강남 4구를 중심으로 발호하고 있는 부동산 투기세력을 근절하겠다는 강력한 의지다. 현재 기획재정부를 중심으로 추진 중인 다주택자 보유세 강화 방안은 법 개정이 필요해 시행에 옮기기까지 상당한 시일이 걸린다. 반면 기획 세무조사는 정부가 시장에 즉각 개입할 수 있는 ‘회초리 효과’ 수단이다. 정부가 투기 세력과의 전쟁에서 확실하게 기선을 제압하겠다는 의미가 크다. 문재인 정부는 지난해 주택시장 안정화 정책을 잇따라 발표했다. 6·19 대책을 시작으로 8·2 대책, 9·5 후속조치, 10·24 가계부채대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택등록 활성화 방안까지 각종 대책을 쏟아냈다. 주요 내용은 양도세 중과와 함께 임대사업자에게는 등록 시 세금을 깎아 주는 방안이다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 낮춰 대출 규제도 강화했다. 다주택자가 집을 팔고, 임대사업자가 자발적으로 등록하는 효과를 기대했지만 다주택자를 포함한 집주인들은 꿈쩍도 하지 않았다. 정부의 대책을 비웃기나 하듯 오히려 새해부터 강남 4구를 중심으로 서울 아파트 가격이 들썩였다. 정부가 부동산 기획 세무조사 카드까지 빼들 수밖에 없는 상황에 몰린 것이다. 강남 4구 부동산 기획 세무조사의 대상은 넘쳐난다. 국토부가 8·2 대책 이후 주택시장 현장단속과 자금조달계획 집중조사를 실시해 편법 증여 등이 의심되는 269명, 다운계약 등으로 양도세 탈루 혐의가 높은 1799명 등 총 2068명의 명단을 국세청에 통보했다. 여기에 국세청은 자체 데이터를 활용해 조사 대상자를 추가했다. 지난해 8~9월 강남 재건축 아파트에 한정됐던 세무조사(588명)보다 이번 조사의 대상자는 대폭 늘어날 전망이다. 조사에 투입되는 서울지방국세청 조사국은 강남 4구 아파트 등 고가주택 매입자의 자금 출처는 물론 최근 강남에 다시 등장한 떴다방·기획부동산 등 투기세력과 탈세를 도운 부동산 공인중개업자를 집중적으로 들여다볼 방침이다. 국세청 관계자는 “강남에 집을 샀다고 다 조사 대상은 아니고 매입 가격보다 소득이 터무니없이 적은 주택 매입자가 타깃”이라면서 “번 돈은 없는데 고가주택을 샀다는 건 세금을 내지 않고 불법 증여를 받았거나, 다른 소득을 누락하고 탈세한 것 중 하나”라고 설명했다. 국세청이 11일 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 ‘경제현안간담회’에서 다주택자가 자녀에게 변칙 증여를 하는 등 부동산 거래 관련 세금을 탈루한 행위에 대해 강도 높은 자금출처 조사를 벌일 계획이라고 밝힌 것도 같은 맥락이다. 배우자나 자녀에게 부동산을 양도·증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출 등 부채를 같이 물려주는 ‘부담부 증여’에 대해서도 탈세가 없는지 들여다볼 예정이다. 고가 주택을 거액의 현금을 주고 샀거나, 사업소득을 신고하지 않고 빼돌려 이 돈으로 강남에 집을 산 사업자도 조사 대상에 포함된다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

새해 들어 강남을 중심으로 서울의 집값이 요동치고 있다. 마치 정부의 잇따른 고강도 부동산 대책을 비웃는 듯하다. 부동산114에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 매매가 상승률이 0.33%를 기록했다. 새해 첫 주 상승률로는 2008년 금융위기 이후 최대폭이라고 한다. 특히 강남구(0.78%)는 서울 평균 상승률의 2배가 넘었고, 송파구(0.71%)와 광진구(0.57%), 양천구(0.44%) 등 범강남권이 크게 올랐다. 반면에 입주 폭탄을 맞은 경기 남부권을 비롯한 지방에선 정부의 대책 발표 후 거래가 얼어붙고 가격도 내리면서 양극화 현상만 심해지고 있다. 정부는 지난해 8월 2일과 12월 13일 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출 제한을 중심으로 한 강력한 규제책을 쏟아냈다. 이에 따라 오는 4월부터 서울을 비롯한 조정 대상 지역 내 다주택자들에겐 16~62%의 양도세율이 적용된다. 현재는 6~42%의 기본세율이 적용되고 있다. 2주택 보유자에겐 기본세율에 10% 포인트, 3주택 이상 보유자에겐 20% 포인트 중과하는 것이다. 결국 양도세 중과를 피해 4월 이전에 집을 처분하라는 강력한 경고인 셈이다. 하지만 서울 부동산 시장의 반응은 반대로 치닫고 있다. 이른바 ‘똑똑한 한 채’를 향한 수요가 커지면서 매수세가 치솟고 있다. 지방의 집을 팔고 서울의 집은 지키거나 구입하는 현상이다. 실제로 국민은행의 주택시장 동향에 따르면 지난 1일 기준 전국의 매수 우위지수는 45.4인 반면 서울은 2배가 넘는 98.8을 기록했다. 게다가 다주택자들이 집을 팔기보다 일찌감치 자녀에게 증여하는 현상도 뚜렷해지고 있다. 한국감정원 통계를 보면 8·2대책 이후 서울의 월평균 증여 건수가 10% 가까이 늘었다. 정부는 예상과 다르게 흘러가는 부동산 시장을 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 주택 매수세가 지방에선 자취를 감추고 서울에서만 넘쳐 양극화만 극심해지는 현상에 주목해야 한다. 양도세 중과 중심의 규제책에 어떤 허점이 있는지 찾아내야 한다. 마지막 카드로 준비 중인 보유세 개편도 신중히 접근해야 한다. 6억~9억원 이상의 주택 소유자에게 부과하는 종합부동산세를 강화한다고 한다. 하지만 보유세를 중과할 경우 ‘똑똑한 한 채’ 현상이 더 두드러지면서 매물이 실종될 것이라는 전망이 벌써 나온다. 새해 들어 서울의 아파트값이 급등한 것도 그 때문이라는 것이다. 만약 보유세 카드마저 약발이 듣지 않으면 그야말로 백약이 무효인 통제 불능 상태가 올 수 있다. 그간 내놓은 부동산 정책에 대한 정밀 진단이 필요한 시점이다.

새해에는 부동산 관련 정책·제도가 많이 바뀐다. 새 정부 출범 이후 등장한 주택 투기 억제정책을 뒷받침하기 위한 내용들이다. 정부 손질만 거쳐도 되는 제도는 이미 시행 중이고, 법률 개정을 거쳐야 하는 규제들은 새해부터 본격 실시된다. 특히 변화가 많은 부분은 금융·세제다. 주택 투기를 막기 위해 동원된 규제 수단으로, 지난해 발표된 각종 주택시장 안정대책에 담겼던 내용이다. 올해부터 달라진 부동산 제도를 소개한다.수도권에서 신(新)총부채상환비율(DTI)이 도입된다. 주택담보대출을 받을 때 대출자가 보유한 모든 주담대의 원리금이 DTI에 반영된다. 기존 DTI는 주택대출의 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액만 따졌다. 새로 도입되는 신DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영한다. 다만 실수요자와 서민들을 보호하는 차원에서 신DTI는 도입 이후 신규 대출분부터 적용되며 기존 대출을 만기 연장하는 경우는 제외된다. 중도금 보증 한도와 보증율은 축소된다. 수도권과 광역시, 세종시에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 현행 3억원이 유지된다. 보증기관(주택도시보증공사, 주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다. 예를 들어 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 후 중도금 60%(5억 4000만원)를 대출받을 경우 보증 금액이 현재 4억 8600만원에서 4억 3200만원으로 줄어든다. 임대수익 이자상환비율(RTI)이 도입된다. 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 새해 3월 은행권부터 도입된다. 부동산임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 임대수익 이자상환비율이 적용되는 것이다. 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지를 따지는 것이다. 총체적상환능력비율(DSR)도 하반기부터 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율이다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다. 다주택자에 대한 세제가 강화된다. 먼저 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 오는 4월 1일부터 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역에서 보유 주택을 팔 때는 최고 62%의 양도세를 물어야 한다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 추가 과세된다. 다주택자는 양도세 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 장기보유특별공제 연간 공제율 폭은 3% 포인트에서 2% 포인트로 낮아진다. 3년간 보유했다가 매매할 경우 공제율도 현행 10%에서 6%로 줄어든다. 최고 공제율이 적용되는 적용기간은 10년에서 15년으로 연장돼 양도소득세 30%를 공제받기 위해서는 15년 이상 보유해야 한다. 분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화된다. 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 50% 적용된다. 단, 30세 이상 무주택자는 예외가 인정된다. 30세 이하 무주택자여도 배우자가 있으면 역시 중과 대상에서 제외된다. 2017년 일몰 예정이던 준공공임대주택에 양도소득세 100% 감면 혜택이 3년 연장됐다. 다만 준공공임대주택은 연 5% 이하로 임대료 인상을 제한하고 8년 이상 의무 임대해야 한다. 월세 세액공제율도 상향 조정된다. 무주택자이고 연간 총급여액이 5500만원 이하인 근로자의 월세 세액공제율이 10%에서 12%로 확대된다. 5000만원 초과~7000만원 이하 근로자는 현행 10% 월세 세액공제율이 유지된다. 공제한도는 총액 기준 750만원까지다. 상속·증여세 신고세액공제가 단계적으로 축소된다. 현재 세액의 7%를 깎아 주던 것에서 5%로, 2019년 이후에는 3%로 단계적으로 축소된다. 부모 동거봉양에 따른 일시적 2주택자가 1주택 양도 시 양도소득세 비과세 적용 요건이 완화된다. 본인 1채, 부모 1채의 주택을 각각 소유한 상황에서 동거봉양 목적으로 부모와 함께 거주하게 되면 현행 양도소득세 비과세 요건은 5년에서 10년 이내로 확대된다. 지난해 말 종료 예정이었던 농어촌·고향주택에 대한 과세특례 적용기한이 연장됐다. 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 적용할 때 농어촌·고향주택 1채는 보유주택에서 제외하는 특례를 2020년 말까지 연장했다. 임대주택 등록을 유도하기 위해 임대소득 과세를 강화하고, 대신 등록사업자에게는 감면이 확대된다. 예정대로 2000만원 이하 임대소득자에 대한 과세 유예를 연장하지 않고 분리과세하되 등록사업자에게는 감면해 주는 제도다. 분리과세 시 적용되는 필요경비율은 현행 60%에서 등록사업자는 70%로 확대하고, 미등록사업자는 50%만 적용한다. 감면 기준도 3채 이상에서 1채 이상으로 확대했다. 임대사업자의 양도소득세도 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 50%에서 70%로 조정된다. 임대등록사업자에게는 건강보험료도 40~80% 깎아 준다. 하반기에는 소액보증금 보호도 강화된다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선변제 소액보증금(서울 3400만원, 지방 1700만~2700만원)이 시장 상황에 맞게 조정된다. 계약갱신거절 통지기간은 임대차만료 1개월 전에서 2개월 전으로 바뀌었다. 2개월 전에 계약갱신거절을 통보하지 않으면 같은 조건으로 다시 임차한 것으로 간주하는 것이다. 오피스텔을 300실 이상 공급할 때는 인터넷 청약이 의무화된다. 전매제한·거주자우선분양 적용지역이 수도권 내 투기과열지구에서 전국의 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대된다. 재건축 시장의 큰 이슈였던 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

대규모 일자리가 몰려 있는 도시들이 주택시장에서도 인기다. 상주인력이 증가함에 따라 지하철을 비롯해 교통 인프라가 잘 구축되는데다 상권을 비롯해 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있기 때문이다. 또 대규모 업무지구 인근에는 상주인력들이 거주할 수 있는 대형 주택지구와 쾌적한 환경을 위한 근린공원들이 만들어 진다. 이런 이유로. 일자리와 대형 주택지구가 함께 공존하는 ‘웍시티’의 경우 아파트값 상승률도 높다. 부동산114 자료에 따르면, 지난 2014년 1월부터 2017년 12월까지 경기도 아파트값 상승률을 살펴보면 하남시47%(3.3㎡당 1016만→1489만원), 광명시 24%(3.3㎡당 1108만→1373만원), 화성시 20%(3.3㎡당 793만→948만원), 안양시 16%(3.3㎡당 1097만→1270만원), 김포시 16%(3.3㎡당 756만→880만원) 등의 순이었다. 이처럼 일자리가 풍부한 지역은 분양시장에 수요자들이 많이 몰리고 있는 가운데, 용인시 수지구 풍덕천동에서 '수지 광교산 아이파크'를 11월 분양할 예정이다. 단지는 지하 6층~지상 8층, 18개 동, 총 537가구로 조성된다. 전용면적은 59~84㎡인 중소형으로 구성된다. 도로교통 또한 편리하다. 용인-서울간 고속도로 서수지IC 이용 진입이 수월하고, 경부고속도로가 인접해 신갈IC와 판교JC 등의 이용도 쉽다. 포은대로를 통해 분당-수서간도시고속화도로와 대왕판교로 등의 이용도 쉬워 강남권을 비롯한 전국권역으로 이동도 수월하다 단지는 광교산이 접해 있고 약 20만㎡ 규모의 수지생태공원도 자리해 친자연적인 환경이 특징이며 신분당선 수지구청역을 쉽게 이용할 수 있는 거리에 있다. 인근에 이마트와 롯데마트, 신세계백화점 등 상업시설이 잘 갖춰져 있고 주변 교육시설로 토월초, 성복중, 수지중·고 등이 있다. 한편 '수지 광교산 아이파크'는 시니어주택으로 분양함에 따라 청약통장이 없어도 만 60세 이상이면 청약이 가능하다. 또 거주지 제한 없이 전국 어디에서도 청약이 가능하며, 분양권전매제한의 규제도 적용 받지 않는다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

연초부터 아파트 분양이 봇물을 이루고 있다. 1~2월은 겨울 비수기라서 분양 물량이 많지 않은 시기다. 예년과 달리 연초부터 분양 물량이 쏟아지는 것은 주택시장 규제 정책과 무관하지 않아 보인다.새해 첫 주에 문을 여는 견본주택이 10곳이나 되고, 이달 전국에서 쏟아지는 신규 아파트 물량은 22곳, 1만 6000여 가구에 이른다. 이 중 청약통장 가입자에게 공급되는 일반 분양 아파트가 1만 3200여 가구다. 올해 41만 가구 이상이 공급되는 것과 비교하면 월간 분양 물량치고는 많지 않아 보이지만, 지난해 1월과 비교하면 2배 가까이 된다. 조기 분양과 물량 급증은 각종 주택시장 규제정책 때문으로 분석된다. 강화된 금융·청약규제, 금리 인상 등이 새해부터 본격 적용된다. 또 다주택자 양도세 강화, 임대소득 부과 기준도 강화됐다. 이런 정책들은 지난해 ‘8·2대책’ 이후 예견됐지만 그동안 시장에서는 거래 급감, 가격 하락, 미분양 아파트 폭증 등과 같은 쇼크가 즉각 나타나지는 않았다. 주택업계는 그러나 4월부터는 주택시장이 급전환될 것으로 전망한다. 다주택자 규제가 본격 시작되면 기존 주택시장이 침체에 빠지기 시작하고, 청약시장도 시들해질 것으로 보고 있다. 따라서 주택업계에는 청약자들이 각종 규제를 피부로 느끼기 전에 분양 물량을 털어버리자는 분위기가 팽배하다. 한 대형 건설업체 주택사업 담당 임원은 “올해 주택시장은 한 치 앞을 내다보기 어려울 정도로 불확실성이 크다”며 “시장 전체가 침체로 빠질 수 있다고 판단해 분양 일정을 앞당겼다”고 말했다. 지난해 분양을 미뤄 온 사업을 밀어 낸 것도 연초 분양 물량 증가로 이어졌다. 올해 대규모 신규 아파트 입주 계획도 조기 분양을 압박하고 있다. 잔금을 마련하지 못해 입주가 지연되는 물량이 시장에 나오면 청약 경쟁률도 낮아질 수 있기 때문이다. 주택시장 침체는 대규모 미분양 우려와 건설업계 경영 악화도 우려된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “수도권 입주 물량이 넘치는 곳과 지방 대규모 아파트 단지에서는 미분양을 피할 수 없을 것”이라며 “떠밀려서 공급에 나서는 만큼 건설사의 부담도 클 것”이라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

최근 최상급의 내진 설계를 갖춘 아파트가 분양시장의 화두로 떠오르고 있다. 자연재해에 따른 사고가 잇따라 발생하면서 그동안 삶의 질 향상과 편의성을 최우선시 했던 수요자들의 관심이 안전으로 쏠리는 모습을 보이고 있기 때문이다. 지난 1988년 내진설계 의무규정이 최초로 도입된 이후 관련 규정이 꾸준히 강화되면서 2015년에는 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상인 모든 건축물에 대해 내진설계가 의무화됐다. 하지만 법정기준을 충족한 것만으로 각종 자연재해의 위험을 벗어났다고 판단하기는 어렵다. 이에 따라 같은 내진설계 중에서도 최고 수준인 1등급을 자랑하는 아파트에 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 추세다. 부동산 전문가들은 “최근 우리나라도 지진에서 자유롭지 않다는 것이 입증되면서 분양시장에서도 내진설계 등 안전성을 가장 먼저 물어보는 수요자들이 갈수록 늘어나고 있다”며 “법정기준 충족은 물론 그 이상의 기능을 갖춰야 비로소 아파트의 다른 장점에 관심을 가질 정도로 안전이 주택시장의 최대 키워드로 떠오르는 상황”이라고 설명했다. 이처럼 최고 수준의 내진설계를 갖춘 안전한 아파트에 대한 관심이 쏠리는 가운데 ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’가 눈길을 끌고 있다. ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’는 진도 7 규모의 강한 지진에도 견뎌낼 수 있는 ‘1등급’ 내진설계를 자랑한다. 최근 사상 최대 피해를 낸 지진의 규모가 5.4의 수치를 나타낸 점을 감안하면 최상급의 안전한 주거환경을 보유하고 있는 셈이다. 여기에 태풍 등 강한 바람을 이겨낼 수 있는 내풍설계까지 갖췄다. 또한 아파트 옥상에 ‘헬리패드’를 설치해 건물이 바람에 의해 흔들리는 것을 방지하는 것은 물론 위급 상황에 헬리콥터 등을 통해 대피할 수 있도록 했다. 이러한 특급 안전설계를 갖춘 ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’는 경상북도 포항시 남구 대잠동 957번지 외 12필지에 위치하며 지하 2층~지상 34층 3개동, 전용 59~84㎡ 총 371가구 규모로 구성된다. 특히 전용 59㎡타입의 경우 ‘초강세’ 평형으로 분류되는 만큼 수요자와 투자자의 기대를 한 몸에 받아 빠르게 물량이 소진되고 있다. 또한 단지가 들어서는 포항 남구 대잠동은 신흥주거지로 추후 지역을 대표하는 랜드마크 단지로 각광받을 것으로 전망된다. ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’가 들어서는 포항시 남구 대잠동은 우수한 생활인프라를 자랑한다. 포항시청과 포항우체국, 포항 KBS와 MBC, 포항성모병원 등이 가까워 생활환경이 우수한편이다. 또한 홈플러스와 CGV도 인접하여 대형쇼핑시설과 문화시설도 가까이에서 누릴 수 있다. 쾌적한 주거환경도 눈에 띈다. ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’와 인접한 동해남부선 폐선 부지를 공원화하는 ‘도시숲 조성사업(Green Way)’을 비롯해 경상북도와 포항시, 경주시가 주도하는 ‘형산강 프로젝트’ 등에 따른 자전거길 상생로드도 개통돼 여유로운 주거생활이 가능하다. 교통여건은 탁월한 편이다. 단지 바로 앞에 희망대로를 통해 포항의 동․서측으로 이동이 용이하고, 단지 옆 새천년대로를 통해서 포항 남구와 북구 모두 접근성이 뛰어나 포항KTX역 및 포항공항을 차량으로 15분 내에 이용 가능하다. 또한 단지에서 차량으로 5분 거리에 포항~대구 간 고속도로와 포항~울산(부산) 간 고속도로를 이용할 수 있어 타 지역으로의 광역교통여건이 탁월한 편이다. 단지에서 도보로 약 10분 거리에 포항시외버스터미널이 위치해 포항시내외 전역으로의 이동도 수월해 포항에서 가장 탁월한 교통여건을 갖췄다. 특화설계와 내부시스템도 주목된다. 59㎡형(일부)은 4Bay 구조, 84㎡형(일부)은 4Room 구조를 갖췄다. 또한 맞통풍 구조로 쾌적성은 물론 여유로운 드레스룸을 제공해 공간 활용을 극대화했다. 이와 함께 ‘공기청정 전열교환기’를 도입해 창문을 열지 않더라도 쾌적한 내부를 유지할 수 있고, 공기청정기 4대의 효과 및 실내 에너지의 바깥 유출을 막아 이를 활용할 수 있다는 점에서 관리비 절감 효과도 기대된다. 고급 주상복합 아파트에서나 볼 수 있었던 공중정원을 연상케 하는 데크공원도 조성했다. ‘포항 남구 라온프라이빗 스카이파크’의 견본주택은 경상북도 포항시 남구 효자동에 위치하며, 입주는 2020년 3월 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr