◎19평이하 의무건축 비율은 줄여 공공택지지구내 전용면적 18평이하 소형주택택지의 조성비율이 현행 40%에서 수도권·광역시는 30%,그외 지역은 20%로 줄어든다.또 올해안에 단독·연립 및 철골조아파트에 대해 분양가 자율화가 실시된다. 추경석건설교통부장관은 31일 하오 주택업계의 경영난 해소와 주택시장의 안정을 위해 건설업계 대표들과 가진 간담회에서 이같은 내용을 골자로 한 건설시장 안정대책을 발표했다. 공공택지지구 안에서는 25.7평 이하를 70% 조성토록 되어있기 때문에 그만큼 선호도가 높은 25.7평 정도의 중형아파트가 늘어나게 된다. 추장관은 미분양주택 구입자에 대해 민영주택자금 융자기간을 5년에서 10년으로 연장하고,미분양아파트를 임대주택으로 전환하면 세제혜택등 지원책을 추진키로 했다고 밝혔다.

◎1가구 1주택 3년 보유하면 양도세 면제/분양보증제 강화… 업체 부도나도 입주자 보호/우선변제 전세보증금 1,200만원으로/연30일이상 농사지으면 농지취득 가능/18평이하 미분양주택 2,500만원 대출/옵션비용 표준건축비의 15%까지 늘려 금융실명제에 버금가는 혁신적인 제도로 일컬어지는 부동산실명제가 지난해부터 실시되면서 부동산 관련제도도 크게 변하고 있다.올해부터 달라지는 제도를 살펴본다. ◇개정된 소득세법 시행령=재정경제원이 지난해 12월11일 확정,올해부터 실시하는 「세법시행령 개정」에 따르면 1세대 1주택의 경우 3년만 보유하면 거주여부와 관계없이 양도세가 면제된다. 또 새 집을 산 뒤 일시적으로 1세대 2주택이 됐을 경우 새 집으로 주민등록을 옮기지 않더라도 새 집을 취득한 날로부터 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 비과세한다. 그러나 지난해까지만 해도 질병이나 사업상 형편등으로 이사할 경우 「1세대 1주택 양도세 비과세요건」을 충족시키지 못해도 양도세가 비과세됐으나 올해부터는 사업상 형편이 과세예외사유에서삭제되는등 비과세요건이 강화됐다. ◇개정된 농지법=개정된 농지법에 따라 농지취득이 쉬워진다.종전까지는 농지를 구입하기 위해서는 농지매매증명을 반드시 받아야 했으나 올해부터는 농지취득자격증명만 있으며 가능하다. 또 지난해까지는 토지소재지에 가구원 모두가 주민등록을 옮겨 6개월이상 거주하고 통작거리도 20㎞를 넘지 말아야 됐으나 1년중 30일이상 또는 주요농작업에 3분의 1이상만 종사하면 농지취득자격증명을 받을 수 있다.공동주택용지 전용가능면적도 5천㎡에서 1만㎡(3천3백평)까지로 늘어났다. ◇개정 주택공급에 관한 규칙=입주자는 시공업체가 부도가 나더라도 주택보증제가 주택사업공제조합이 준공 때까지 1백% 보장하는 분양보증제로 일원화돼 보호를 받을 수 있게 됐다.개정규칙이 시행되기 전에는 착공보증제와 분양이행보증제로 나눠져 있었다. 주택을 이미 갖고 있더라도 60세이상 부모를 모시고 있으면 주택청약자격을 인정하는등 주택청약 인정범위도 확대됐다.전용면적 18평이하 소형주택에 당첨됐더라도 분양일로부터 10년이지나면 1순위자격을 회복,다시 청약신청을 할 수 있다. ◇개정된 주택건설촉진법 시행령·시행규칙=분양주택 임대제한규정이 폐지됨에 따라 분양받은 뒤 곧바로 세를 놓을 수 있게 됐다.주상복합건물의 아파트면적비율도 종전 50%미만에서 70%미만으로 상향조정됐다. 또 「주상복합건물 2백가구이하 건설시 사업승인제외」규정이 폐지됨에 따라 2백가구이상을 지을 경우 사업승인을 받지 않아도 된다. ◇개정된 임대주택법 시행규칙=올해부터 분양전환 사전예고제가 시행됨에 따라 임대아파트사업자는 입주자모집때 분양전환시기·전환자격·산정기준등을 입주공고 전에 밝혀야 한다. 임대주택 분양전환은 총임차인의 3분의 2이상이 합의하면 가능하며 분양가격은 입주당시 분양가와 분양전환시점의 감정가 사이 차액을 절반으로 나눠 추가부담하면 된다. ◇주택임대차 보호법 개정=지난해 10월19일부터 시행한 「주택임대차보호법」에 따라 소액주택세입자의 우선변제금액과 우선변제대상 전세보증금이 크게 올랐다. 우선변제금액의 경우 상한액이 서울등 직할시는 2천만원,기타지역은 1천5백만원에서 모두 3천만원으로 상향조정됐으며 우선변제대상 전세보증금도 서울·광역시 1천2백만원,기타지역 8백만원으로 각각 올랐다. ◇주차장설치비 현실화=지하주차장 설치비를 현행 건축비의 70%에서 80%로 올려 현실화했다.사양선택제도 전용면적 18평이하 주택까지로 확대했으며 사양선택에 따른 추가비용은 표준건축비의 9%이내에서 15%이내로 범위를 넓혔다. 소비자가 스스로 내장제를 설치할 수 있는 마이너스옵션제를 도입하고 아파트 발코니에 섀시 창문을 주택사업자가 설치할 수 있도록 했다. ◇미분양주택 구입시 특혜=지난해 11월8일 발표한 「주택시장안정대책」에 따라 올해 안에 미분양아파트를 구입하면 각종 금융 및 세제혜택이 주어진다. 금융상 혜택으로는 18평이하 주택은 가구당 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치,19년 분할상환이며 18평초과 25.7평이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이가능하다. 세제상 혜택은 주택매입 관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 연말소득정산때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지다. 예컨대 2천5백만원을 연 10%로 빌려쓴다면 연 75만원의 혜택이 있다.대상은 무주택자 또는 현재 주택 1채를 보유하고 있고 미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체취득자에 한한다. 미분양아파트를 올해 안에 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우에는 양도세 특별세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

◎“위기의 건설업”… 월평균 76개사 도산/미분양 15만가구… 자금난 가중 원인/작년 912개사 쓰러져… 94년의 2배 「○○역과 ○○산이 함께하는 최고의 위치,잔여세대 분양」「공정 80% 진행,저리의 국민주택기금 융자,96년 5월 입주 선착순 분양」. 지금도 신문만 펼치면 쉽게 볼 수 있는 분양광고 문구들이다.몇해 전까지의 높은 분양경쟁률과 엄청난 프리미엄부거래를 생각하면 그야말로 격세지감이 아닐 수 없다.세일광고같은 이런 류의 광고는 건설업계의 어려움이 목까지 찼음을 웅변적으로 보여준다. 「어느 업체가 어렵고…」의 차원이 아니라 건설업계가 총체적 위기국면에 있다는 표현이 옳다.사활의 기로에 서있다고 업계에선 이구동성이다.대형업체인 우성건설의 부도사태로 사태는 악화일로다.7백60여 협력업체와 자재납품업체 4백50개사의 연쇄도산이 우려되고 있다.정부도 연일 대책회의를 갖고 부산한 모습이지만 쉽게 불이 꺼질 상황이 아니다. 건설업계의 어려움은 부도추이로도 쉽게 알 수 있다. 지난해 9백12개 업체가 쓰러졌다.월 76개사꼴이다.중견이상 건설업체로 분류되는 일반건설업체수도 94년(46개사)의 3배 가까운 1백45개사가 도산했으며 올들어서도 우성건설과 나라종합건설 등 7개사가 문을 닫았다. 건설업계가 연쇄부도의 벼랑으로 몰리고 있는 것은 미분양 누적과 면허개방에 따른 경쟁심화가 원인이다. 무엇보다 미분양이 치명적이다.아파트 전문업체로는 잘 알려진 뉴서울주택건설(도급순위 1백66위)은 지난해 강남에 아파트를 지었다가 분양이 제대로 안돼 그해 4월 도산했다.지난해 11월 주택시장 안정대책으로 아파트미분양이 개선추세에 있지만 미분양가구는 전국적으로 15만2천가구나 된다.여기에 5조원 이상의 자금이 잠겨있어 건설업체의 목을 죄고 있다. 재정경제원 최종찬경제정책국장은 『91년이후 주택가격안정과 부동산실명제 실시,주택전산망의 가동으로 주택의 가수요가 준 반면 공급면에서 주택건설업계의 예측미비로 공급이 계속 늘어난 데 원인이 있다』고 말했다.실제 80∼88년의 주택건설은 평균 23만1천가구였으나 89년이후 94년까지는 62만가구나 됐다. 미분양은지역별로 경기도가 2만6천가구로 가장 많고 다음이 경남(2만4백가구) 부산(1만5천가구) 강원(1만3천가구) 충남(1만2천가구)순이다.서울에도 3백11가구나 된다.평형으로는 25.7평 이하의 중·소형주택이 전체 88%(18평 이하가 49.8%)나 돼 소형아파트의 건설의무비율 등 경직된 주택정책도 미분양에 한몫을 했다. 미분양 손실 외에 미분양을 줄이기 위해 낮은 값에 분양함으로써 건설업체들은 이중고를 겪고 있다.분양아파트의 중도금을 미리 내면 은행금리만큼 깎아주는 업계관행은 오래된 일이다. 하도급체제가 발달한 건설업체들은 미분양이 조금만 나도 돈이 돌지 않아 자금난에 빠지게 된다.5천만원짜리 아파트 1백가구가 미분양되면 50억원이 묶이게 되며 연간 10% 이자만 계산해도 웬만한 업체 인건비에 해당하는 손실이 발생한다.도산한 우성건설은 미분양이 1천5백가구나 됐다. 건설업체 중에서도 주택건설업체의 자금난이 더 심각하다.예전엔 공사에서 이익을 못남겨도 미리 사둔 아파트 부지의 값이 올라 그런대로 손실을 메울 수 있었다.그러나 최근 수년간의 부동산경기 침체로 이같은 메리트도 기대할 수 없게 됐다. 건설업의 면허개방은 업계의 어려움을 가중시킨 요인이다.건설업면허 발급체제가 요건만 맞으면 아무때나 발급해주는 연중 수시발급체제로 바뀌면서 93년 1천6백53개에서 지난해 말 2천9백58개로 배가까이 늘었다.94년의 건설투자 증가율이 4.5%,지난해가 8%였음을 감안하면 「파이는 커진 게 없는데 먹겠다는 업체만 늘어난」꼴이다.자연 경쟁심화로 수익성이 악화되지 않을 수 없다.대한건설협회 조사결과에서도 지난해 업체당 평균 수주액은 1백18억원으로 1년전보다 11억원 줄었다. 금융권이라고 부실화돼가는 건설업체에 흔쾌히 자금지원을 해 줄 리가 없다.업계 전반의 불황으로 중소건설업체들은 제도금융권에서 어음할인이 안돼 고리의 사채시장을 찾지 않을 수 없고 그마저 고금리가 아니면,아예 기피당하는 게 현실이다.건설업체의 주요 자금줄인 종금사나 투금사들도 지난해 덕산그룹 부도이후 건설업체에 대한 대출을 아예 중단하다시피 했다. 삼성건설 관계자는 건설업계 부도와 관련,되새겨볼 만한 얘기를 하고 있다. 『돈이 문제가 아니다.건설업 자체가 수익성이 없는 업종이다.여기에 미분양이 압박을 가하는 형국이다.정부·민간공사가 최저가낙찰제여서 낮은 금액으로 입찰하게 돼 있다.예정가의 95%이상으로 따내면 담합이라고 하고,85%이하면 덤핑입찰이라고 하지 않는가.수익성이 있을 리 없다.때문에 갑자기 건설업계가 어려워졌다기 보다는 죽은 피가 고여있다가 고름이 돼 터진 격이다』구조적인 문제가 풀리지 않는 한 해법을 찾기 어렵다고 했다. 자성의 목소리도 있다.대우건설 송래섭기획부장은 『우성건설 부도를 계기로 건설업계도 이제 경쟁시대에 걸맞는 경쟁체질을 갖춰야 할 것』이라며 『어려움을 하나의 전기로 삼아 건설업체들이 질적 성장을 이뤄나가야 한다』고 했다.내년부터 국내 정부조달시장이 열린다.외국 건설업체들이 우리정부의 발주공사에 입찰할 수 있게 되는 것이다.더이상 업체들이 많다고 불평할 계제가 아니다.더욱이 올해에도 건설업의 경기침체가 예상된다. 문영호산업연구원(KIET)책임연구원은 『기업의 설비투자가 줄면서 공업용 건축의 확대를 기대하기 힘들고 미분양아파트의 누적으로 주거용 수요도 늘지 않을 것』이라며 『건설경기는 올해에도 계속 침체될 것』이라고 내다봤다. 시점으로 보면 건설업체의 부도막기를 도와주기보다 경쟁력갖추기에 정책적으로 역점을 둬야 할 때다. ◎전문가 시각/조창희대우경제연연구원/주택사업 부문 비중 높고 지방업체일수록 더 불안 우성건설 부도를 계기로 경쟁력이 떨어지는 중소업체는 물론 대기업도 더이상 안전지대에 있지 않음이 입증됐다.주택수급에 균형이 예상되는 올 하반기에나 다소 건설업계의 숨통이 트이리란 전망들이어서 당분간 업계의 어려움은 지속될 것같다.이런 가운데 「건설업체의 생존능력과 경쟁력」을 분석한 보고서가 나와 주목을 받고 있다. 대우경제연구소 조창희연구원이 위험부담이 큰 건설업종의 주식투자를 위해 낸 이 보고서는 「주택전업도가 높고 매출채권이나 재고자산의 부담이 크며,금융비용 부담률이 높은 회사를 경계하라」는 게 요지다.그는 『주택건설업체들의유동자산 회전율과 금융비용 부담률을 근거로 기업의 생존능력을 분석한 결과 이번에 도산한 우성건설이 생존확률이 낮은 것으로 분석됐었다』고 소개했다.우성은 95년 상반기 실적기준으로 주택부문의 매출비중이 90%이고,매출채권이나 재고자산이 전체 매출의 2백58%나 돼 빨간불이 켜진 상태였다. 조연구원은 『주택경기의 침체가 지속될 경우 가장 위급한 곳은 경쟁력이 떨어지는 지방의 중소업체』라며 『대형 토목공사는 호황을 누리는 반면 주택경기가 불황에 허덕이는 양극화가 문제』라고 했다.특히 『중소업체들은 여력이 없어 만성적인 자금부족과 미분양사태로 경영위기를 맞을 것』이라며 『직접 땅을 사서 분양하는 자체사업이 대부분인 구조적 취약성이 해결되지 않는 한 중소업체의 경영난 해소는 요원하다』고 강조했다. ◎정부가 보는 건설업 회생 해법/“연쇄부도 막게 최대한 지원”/경영난 심각 공감… 경제파장 최소화 주력 건설업체의 연쇄부도에 대해 건설업계와 재정경제원·건설교통부 등 당국의 시각차가 현격하다.그래서 우성사태의 수습을 위한 당국의 해법도 업계의 요구대책과는 거리가 있다. 당국은 업계시각대로 미분양아파트로 인한 자금경색과 급증한 업체수에 비해 턱없이 부족한 수주물량 때문에 건설업계가 경영난을 겪고 있다는 데 공감하고 있다.그러나 경기가 좋을 때 경쟁력을 키우는 데 소홀했거나 우성건설처럼 무모하게 사업을 확장한 게 어려움을 증폭시킨 요인이라고 지적한다.상당 부분 자업자득이라는 얘기다. 투기를 부추기지 않으면서 수요를 부양하기 위한 정부 차원의 대책은 지난해 11월 8일에 내놓은 주택시장 안정대책에 모두 포함됐다는 게 정부입장이다.「11·8 주택시장 안정대책」은 ▲18평 이하의 미분양주택 구입자에 대한 자금 지원 확대(1조원 조성) ▲주택구입 대출금의 상환이자에 대한 세액공제 ▲건설업체의 회사채 우선 허용 ▲소형주택 의무건설 비율의 완화 및 점진적인 분양가 자율화가 골자다. 홍철건설교통부차관보는 『하청업체나 자재 납품업체가 연쇄부도 위기를 맞은 데 대해서는 국민생활 안정차원에서 최선을 다해 피해를 줄이겠다는 게 정부입장』이라고 말했다. 그러나 업계는 연쇄부도를 막기 위해 좀더 적극적이고 효과적인 대책이 필요하다고 주장한다.대한건설협회 등 관련단체들은 ▲공공공사의 조기 발주 ▲건설업체의 차환발행 허용 ▲부도위기를 극복할 수 있는 자금 지원 ▲국민주택 기금을 통한 업체의 미분양아파트의 인수같은 조치를 촉구하고 있다.각종 산업정책에서 건설업을 제조업 수준으로 지원하고 주택공급업체의 비업무용 판정기준과 기간도 개선해 줄 것을 바라고 있다. 이에 대해 당국은 건설업계가 주장만 할게 아니라 스스로 경쟁력을 갖추려는 노력을 해야하며 정부역할은 개방시대에서 한계가 있을 수 밖에 없다는 논리를 펴고 있다.재경원 관계자는 『건설업체가 국민경제에서 차지하는 비중이 크기 때문에 그들이 겪는 어려움을 외면할 수 없지만 정부의 역할에는 한계가 있다』며 『건설업체 부도에 대해선 뾰족한 수가 없는 게 사실』이라고 말했다.

◎“주택 수급 민간자율 체제로”/미분양적체 금융·세제 지원으로 해소 15만가구에 이르는 미분양 주택의 적체를 해소하고 장기적으로 주택시장구조를 개선하기 위해서는 아파트 분양가의 자율화가 필수적이다.그러나 분양가를 풀어놓으면 주택가격이 불안해진다. 건설교통부 최재덕 주택정책과장(47)은 올해 초부터 이같은 고민에 빠졌다. 지난해 말 10만가구를 넘어선 미분양주택이 올들어서도 계속 늘고 주택건설업계의 자금난은 더욱 심각해져 대책은 세워야겠는데 어려움은 많다. 최과장은 그 해법을 이렇게 풀었다.미분양 주택 적체가 우리 주택시장의 구조적인 문제에서 출발하지만 이를 따로 떼어놓고 문제해결에 접근했다.지난 9일 발표한 주택시장 안정대책이 바로 그것이다. 미분양 주택의 적체해소는 집값 상승을 부추기지 않고 새로운 수요를 창출할수 있도록 금융·세제지원으로 풀고 주택시장 구조개선을 위한 여건조성은 단계적 분양가 자율화로 가닥을 잡았다. 최과장은 『업계에서 주장하던 임대사업자의 범위 확대문제는 주택을 서너채 이상갖도록 조장해 자칫 부동산 경기의 과열을 불러일으킬 우려가 있어 반영하지 않았다』고 말했다. 그는 강원·충북·전북·제주지역의 25.7평 초과 아파트에 대한 분양가 자율화에 대해 큰 의미를 부여했다.『당장 주택시장에 미치는 영향은 크지 않지만 주택가격 정책이 정부주도에서 자율로 흐름을 바꾸는 계기가 될 것이다』라고 전망했다. 건교부가 재정경제원으로부터 4개 도의 분양가 자율화를 얻어내는 데에는 내년 총선을 앞둔 민자당의 조력(?)이 작용했다는 말도 있지만 최과장의 소신과 탄탄한 논리가 주효했다는 평이다. 만약 주택가격이 오르면 그 책임은 건교부에 있지 재경원에 있는 것은 아니다.현재 집값을 정부가 규제하고 있는 나라는 지구상에 우리나라 밖에 없다.궁극적으로 주택시장은 민간주도의 자율체제로 가야 한다는 게 그의 주된 논리이다. 최과장은 『분양가 자율화가 시범 실시되는 4개도의 중대형 아파트의 내년 공급량은 약 4천가구로 전체 공급 물량 60만호에 비해 미세한데다 이 지역의 경우 주택 보급률이 90%를 넘고 있어 별문제가 없다』고 설명한다. 건교부 모 국장은 최과장을 이렇게 평가했다.『공무원들이 무사안일의 타성에 젖어 있다고 열변을 토하는 사람들도 한번 만나보면 공무원에 대한 인식을 바꿔줄 수 있는 사람이다.매사를 긍정적이고 적극적으로 처리하기 때문이다.생각도 합리적이고 진취적이다』

◎85%가 아파트… 수도권에 3만4천가구/시·군·구·건설협서 전화상담·자료배포 서울 외 지역의 미분양 주택을 구입할 경우 각종 금융지원과 세감면 혜택을 주는 것 등을 골자로 한 정부의 주택시장 안정대책이 발표되면서 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 현재 혜택을 받을수 있는 10월말 기준의 미분양 주택은 무려 15만 가구에 이르며 85%가 아파트다.이 중 인천 경기등 수도권이 3만4천여가구이며 나머지 시·도도 많은 곳은 2만여가구를 넘어서고 있으며 제주도도 1천1백여 가구에 이른다. 건설교통부는 이에따라 각 지방자치단체의 협조를 얻어 10일부터 시·군·구청 주택과에 평형과 위치,가격등의 내용을 상세히 담은 해당 지역의 미분양주택 현황자료집을 만들어 비치한다.주택과에서 전화 문의도 받는다. 대한주택건설사업협회도 전국의 미분양주택 현황을 업체별로 정리해 11일 관련 기관에 배포할 계획이다.안내전화도 개설한다.전화번호는 (02)512­0191∼2,548­1078∼9.

정부는 공급과잉에 따른 주택 미분양 사태와는 상관없이 매년 55만∼60만가구로 잡혀있는 주택공급 계획을 변경하지 않고 그대로 추진하기로 했다. 재정경제원 이두호 지역경제과장은 8일 『미분양 사태에 따른 수급의 차질을 막기 위해 아파트 공급물량을 줄이는 방안이 검토됐었다』며 『그러나 중·소형 주택건설 의무비율을 완화하는 내용의 주택시장 안정대책을 마련했기 때문에 분양이 잘 알되는 평형의 수급은 자연스럽게 조절될 것』이라고 내다봤다.그는 『따라서 주택 보급률이 90%이상 될 때까지는 신경제 계획대로 매년 55만∼60만가구의 주택공급 계획을 수정하지 않고 그대로 추진하기로 방침을 정했다』고 밝혔다.

정부가 발표한 주택시장 안정대책은 현안과제인 아파트 미분양사태를 해소하고 중장기적 과제인 주택가격 자율화에 초점을 맞추고 있다.이번 대책은 대체적으로 균형을 유지하고 있다는 느낌을 준다. 이번 대책에서 눈에 띄는 것은 수요창출 시책이다.국민주택 구입자에게 구입자금을 지원하고 미분양아파트 구입자가 5년 임대후 매각할 경우 양도세를 현행보다 10∼30%포인트 낮은 20%를 적용해 주기로 했다.미분양아파트의 증가로 인해 자금난에 부닥친 건설업체의 어려움을 해결해 주면서 중장기적으로는 주택의 안정적 공급을 위한 것으로 평가할 만하다. 건교부가 중장기대책으로 채택한 아파트가격 분양가 자율화조치도 상당히 신중하게 접근하고 있다.당초 수도권을 제외한 지역의 아파트가격 자율화를 계획했던 당국이 주택보급률이 90%이상인 전북 등 4개 지역의 국민주택규모(25.7평)이상 아파트에 한해 우선 실시키로 방향을 바꾸었기 때문이다. 이번 대책의 또하나 핵심인 소형주택(18평이하)건설 의무비율제도의 경우 주택보급률이 90%이상인 지역은의무비율을 폐지한 것도 잘한 일이다.이 조치는 미분양아파트가 발생하는 것을 제거하자는 의미다.또 이같은 탄력적인 정책운용과 규제완화는 문민정부의 핵심적인 경제정책기조이기도 하다. 다만 이번 대책이 현안과제인 미분양아파트의 해소에 어느정도 기여할지는 미지수이다.단기과제인 미분양아파트 해소를 위한 세제상의 혜택이 당초계획보다는 후퇴되었고 중장기 과제인 임대주택사업의 활성화를 위한 대책이 미흡해 그 전망을 어림하기가 힘들다. 중장기적인 주택정책은 현재의 주택개념을 소유의 개념에서 주거의 개념으로 바꾸어 나가야 한다.그러자면 임대주택사업의 활성화를 위한 보다 과감한 조치가 있어야 한다.미분양아파트의 분양촉진과 임대사업의 활성화차원에서 세제상의 혜택이 보다 확대되는 것이 바람직하다.임대사업자의 범위를 완화하는 것을 비롯하여 주택건설업계의 주택공급도 분양과 임대를 병행하는 방향으로 유도할 필요가 있다.

◎미분양 14만 가구… “방치땐 경제 타격”/회사채 발행 우선권… 토지매각 지원 정부가 7일 내놓은 주택시장 안정대책은 미분양 주택의 누증과 연쇄부도로 몸살을 앓고 있는 주택건설업계를 살리기 위한 고육지책이다. 경쟁원리로 보면 건설업 면허가 수시발급 체제로 바뀐 뒤 우후죽순으로 생겨난 건설업체를 교통정리할 때가 됐다.정책이라는 이름 아래 언제까지 보호막을 쳐줄 수 없기 때문이다.따라서 경쟁력이 없는 업체는 퇴출을 유도,하루빨리 구조조정을 촉진해야 한다는 목소리가 많았다.정부도 이같은 논리에 충실하려고 애써 온 게 사실이다. 그러나 유원건설과 (주)삼익 등 굵직한 건설업체들이 잇따라 쓰러지면서 건설업계는 물론,경제 전체에 큰 주름을 주자 건설업계의 어려움을 더 방치할 수 없다는 공감대가 관계부처간에 급속히 형성됐다.이같은 공감대 아래 「선회생­후구조조정」이라는 정책판단이 내려진 것이다. 당정이 이날 마련한 대책에는 업계의 미분양주택을 정부가 해결해 주는 구태의연한 정책발상과 분양가 규제완화라는 진전된내용도 섞여 있다.총선을 의식한 정책이라는 비판도 나온다.정부의 주택시장 안정대책을 간추린다. ▷미분양주택 해소◁ 전국적으로 미분양주택은 14만4천호.미분양주택을 96년 말까지 구입한 사람에게 주택매입관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 특별 세액공제해 준다.2천5백만원을 연 10%로 빌려쓰면 연 75만원의 혜택이 있다.대상자는 무주택 또는 대체취득하는 1주택 소유 세대주이다. ▷건설업체 자금지원◁ 건설업체의 회사채발행을 도와주기 위해 내년 말까지 회사채 발행물량을 조정할 때 민자유치사업자금과 같이 가산점(0.5점)을 준다.내년 3월 신청분까지는 건설업체 회사채의 경우 회사당 월 1백억원 한도에서 발행할 수 있게 해 준다. 토지개발공사와 주택공사가 주택건설업체의 보유토지를 매입,건설업체의 자금난을 덜어주도록 한다.토개공은 회사채(5천억원)와 여유자금(2천억원) 등 7천억원을,주택공사는 내년도 주택건설용 토지매입자금(1조4천5백60억원)을 활용한다.주택경기 침체로 공사착공이 어려울 경우 보유토지를 업무용으로 인정해 주는 기간과 임대용 주택용지에 대한 택지초과 소유부담금의 부과유예기한을 3년에서 5년으로 각각 늘려준다. ▷중장기 주택산업 육성방안◁ 중소형 주택건설 의무비율(18평 이하 40%)의 경우 주택보급률이 90% 이상인 강원·충남·전북·전남·경북·제주는 폐지하고 ▲주택보급률이 80∼90%인 광주·대전·충북·경남은 20%로 ▲주택보급률 80%이하인 수도권·부산·대구는 30%로 내린다. 주택공사 등 공공부문은 소형주택 위주로 주택공급을 늘린다.25.7평 이하 주택건설 의무비율(75%)은 지방자치단체의 장이 지역특성에 따라 65%까지 내리게 한다.보험사의 중형이상 임대사업에 대한 규제(현재 25.7평 이하)도 없애고 보험사가 기존에 건립된 주택을 사들여 임대하는 경우도 허용한다.이제까지는 직접 건설해 임대하는 때만 허용됐다. 주택설계와 자재의 표준화를 공공부문부터 단계적으로 추진한다.표준화 자재생산 및 사용업체에 대한 금융·세제지원방안을 강구하고 「건축설계 및 자재표준화 작업반」을 건설교통부에 설치한다. ◎문답풀이/“미분양 아파트 내년까지 사야 혜택”/18평 이하 매입 2,500만원까지 대출/5년 임대후 매각 양도·종소세중 선택 ­자율화 대상지역의 아파트 분양가가 오르지 않겠는가. ▲자율화되는 지역은 주택보급률이 높고 수요가 적어 미분양아파트가 많아 업체간에 품질이나 가격경쟁을 벌이고 있는 실정이다.가격을 인상하기는 어려울 것이다.입지조건이 좋은 경우 분양가가 다소 높아질 가능성은 있다. ­미분양아파트를 구입하면 각종 혜택을 받을 수 있다는데. ▲10월말 현재 미분양주택을 내년말까지 구입하는 경우만 해당된다.아파트외 연립주택과 다세대주택도 사업계획승인을 받아 건설한 것이면 가능하다.그러나 20세대 미만으로 건축허가를 받아 건설한 것이면 적용되지 않으므로 시·군·구청에 확인이 필요하다.11월이후부터 미분양된 주택은 혜택대상이 아니며 지역은 서울을 제외한 전지역이다.다만 금융지원 중 주택건설업체가 국민주택기금을 지원받고 구입자가 대출금을 승계하는 경우는 기간제한이 없다. ­미분양아파트 구입때 주택은행의 자금지원은얼마나 받을 수 있나. ▲18평 이하 주택은 가구당 최저 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.그 한도내에서 12평 이하는 분양가의 50%,15평 및 18평이하는 분양가의 40%까지 대출이 가능하다.특히 12평 이하는 분양가의 50%가 1천6백만원이 안되더라도 1천6백만원까지는 대출이 된다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치 19년 분할 상환이다.18평 초과 25.7평 이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이 가능하다.금리는 연 13.5%이며 5년 분할상환이다. ­중도금도 대출받을 수 있나. ▲11월부터는 미분양아파트를 구입하는 경우에 한해 중도금 대출도 가능하다.대출조건은 잔금 대출과 동일하지만 중도금을 별도로 지원해주는 것이 아니기 때문에 중도금을 대출받으면 잔금 대출금액이 그만큼 줄어들게 된다. ­미분양아파트에 대한 세금인하는. ▲주택매입 관련 대출금 상환이자의 30%를 연말소득정산 때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지이다.예컨대 미분양아파트를 구입하기 위해 2천5백만원을 연 10%로 대출받았다면 매년 75만원의 세액이 공제된다.세감면 혜택을 받을 수 있는 대상은 무주택자나 현재 주택 1채를 보유하고 있고,미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체 취득자에 한한다. ­미분양아파트를 구입한 뒤 이를 임대해도 세감면 혜택이 있는가. ▲미분양아파트를 내년말까지 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우 양도세 특례세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율 가운데 유리한 쪽을 선택할 수 있다.내년에 시행될 양도세율이 30∼50%인 것을 감안하면 세부담이 크게 줄어드는 셈이다.그러나 세감면 혜택을 받으려면 임대사업자의 요건을 갖추고 등록을 해야 한다. ­구입 아파트가 미분양임을 입증하기 위해서는 어떤 절차가 필요한가. ▲18평 이하는 주택건설업체가 해당 시장 또는 군수로부터 미분양 확인서를 발급받아 주택은행에 융자를 신청한다.주택은행이 이를 승인하면 국민주택으로 분양되기 때문에 구입자가 직접 확인서를 받을 필요가 없다.그러나 18평 초과,25.7평 이하의 민영아파트를 구입하는 경우에는 구입자가 직접 시장 또는 군수로부터 미분양확인서를 발급받아 대출을 신청해야 한다. ­이번 조치로 기존의 청약예금 가입자들이 영향을 받는가. ▲청약예금 가입자에 대한 불이익은 없다.청약예금은 아파트 청약순위에 관계되기 때문에 미분양아파트가 많은 지역이라도 청약자가 몰리는 경우에는 당연히 청약예금 가입자에게 우선권이 돌아간다.청약예금 가입자가 미분양아파트를 구입하더라도 이번조치에 따른 혜택을 받을 수 있기 때문에 청약예금과 전혀 무관하다. ◎업계 반응/“소형 평수 비율 축소 환영 금융지원 범위 더 넓혀야”/자율화 따라 값 상승… 분양 저조 7일 정부가 발표한 주택시장안정대책내용에 대해 주택건설업계는 각부분에 걸쳐 업계의 의견을 수렴,확정한 시행안이라는 데 긍정적인 평가를 하면서도 다소 미흡하다는 입장이었다.특히 정부가 아예 손을 대지 않은 임대사업자 범위 확대안과 조건부 분양가 자율화의 폭 및 금융지원의 범위 등에 대해 아쉬움을 나타냈다.대한주택건설사업협회 허진석회장은 『일단 강원 충북 등 4개 도에서 먼저 분양가 자율화를 시행한다는데 의의를 찾을 수 있으나 임대사업자 범위축소 건의를 세제 측면에서만 접근,이를 완화하지 않는 것은 매우 아쉽다』고 말했다. 허회장은 또 『일본의 경우 주택보급률이 1백20%에 이르지만 자가소유는 60%에 불과하다』며 『임대사업자 범위확대는 주택을 소유의 개념에서 거주의 개념으로 전환할수 있는 단초가 된다는게 업계의 입장으로 이 부분에 대한 검토가 계속돼야 한다』고 주장했다. 선경건설 오원 차장은 『금융 지원책의 대부분은 이미 업체에서 미분양아파트 구입자들에게 시행하는 것으로 별로 효과가 없다』며 『선준공,후분양 등 조건부 분양가 자율화는 자금난에 허덕이는 업체들의 입장으로는 현실적으로 불가능하다』고 말했다. 대우건설의 한 관계자도 『공정률 80%에서의 조건부 분양가 자율화는 분양가를 상승시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다』며 『업체들이 선투입 금융비용을 분양가에 포함시킬 것이 확실하기 때문에 수도권 이외의 지역은 오히려 분양률을 떨어뜨리는 요인으로 작용할수 있다』고 말했다. 전용면적 18평이상의 민영주택에 대한 대출금리가 연 13.5%로 높아 실효가 없을 것이라며 이에 대한 보완책도 강구되어야 한다고 주장했다. 업계는 또 미분양 아파트 구입 혜택을 보는 사람과 이미 같은 단지의 아파트를 구입,입주한 사람들 간에 형평성 문제로 이미 분양받은 사람들의 무더기 해약사태도 배제할 수 없다는 점을 우려했다. 미분양 아파트를 사서 5년 임대후 팔때 특례 세율을 적용한다는 정책도 아파트의 시세 차익이 없을 것으로 보여 실효를 거두지 못할 것이라는 관측도 나오고 있는 실정이다. 업계는 그러나 표준건축비는 대형에 비해 적지만 칸막이 설치 등으로 오히려 공사비는 많이 드는 소형 아파트의 비율축소는 잘한 일이라고 입을 모았다.

◎중대형 이달… 소형은 내년에/6개시도 「18평이하 의무비율」 폐지 이 달 중 강원과 전북,충북,제주 등 4개 지역의 국민주택 규모(전용면적 25·7평) 초과 평형에 대한 아파트 분양가가 자율화된다.내년 하반기부터는 평형 구분없이 자율화되며 강원등 6개시도는 18평이하 주택건설 의무비율이 폐지된다. 또 미분양 주택을 내년 말까지 구입하는 사람에게는 주택매입을 위한 대출금 상환이자의 30%를 세액에서 공제해주고,미분양 주택을 사들여 5년 이상 임대한 뒤 되팔면 양도소득세가 경감된다. 정부와 민자당은 7일 여의도 민자당사에서 홍재형 부총리 겸 재정경제원 장관과 오명 건설교통부 장관,김종호 정책위 의장 등이 참석한 가운데 고위 당정회의를 열고 이같은 내용을 골자로 한 「주택시장 안정대책」을 확정,발표했다. 당정은 주택분양가 자율화를 단계적으로 추진키로 하고,우선 주택 보급률이 높고 미분양이 많으며 대도시와 인접하지 않은 4개 지역에대해 분양가를 자율화했다.나머지 수도권 이외 지역은 주택건설업체가 공영개발택지가 아닌 자기 땅에 자기자금으로 지어 80% 이상의 공정단계에서 분양하는 주택의 경우에 한해 분양가 규제를 없앴다. 수도권은 택지를 충분히 확보하고,1백75만 청약저축 및 예금 가입자의 불만을 해소하는 등의 대책을 세운 뒤 분양가 자율화를 검토키로 했다. 한편 주택 보급률이 90% 이상인 강원 충남 전북 전남 경북 제주 등 6개 지역에 대해서는 18평 이하 주택건설 의무비율(40%)을 폐지했다.

◎서울대 환경대학원 세미나서 최병선 경원대 교수 주장/고층화 치중댄 주민 편익시설 확보 어려워 서울대 환경대학원은 지난 달 31일 서울대 호암교수회관에서 도시환경 정책세미나를 가졌다.이날 발표된 최병선 교수(경원대 도시계획학과)의 「무절제한 재건축 성행의 근본원인과 그 대안」을 요약한다. 80년대 이후 활발하게 추진되고 있는 재개발·재건축에 대해 우려의 소리도 높다. 현재 운용되고 있는 불량 주택지 재개발 관련 제도는 주택개량 재개발사업과 주거환경 개선사업,재건축사업 등 3종류가 있다. 주거환경 개선사업은 현지 개량에 의한 주거환경 정비에 치중하는 방식으로 철거재개발을 주로 하는 주택개량 재개발 및 재건축과는 구분된다. 반면 재개발·재건축은 재개발조합이 토지를 제공하고 기업이 건설비를 부담해 철거 후 고층 아파트를 건설하는 합동재개발 방식으로 추진되고 있다.단위사업 규모는 다양하나 평균적으로 재개발은 5백40가구,재건축은 2백50가구이며 사업전후 토지이용 밀도 증가는 가구수 기준으로 2∼2.5배,용적률 기준으로 3∼4배에 이른다. 대부분 사업지구의 용적률은 2백50% 이상이며 최근에는 3백∼4백%에 달해 건물의 높이도 90년 전후의 15층 안팎에서 최근에는 25층 이상으로 초고층화되고 있다. 이러한 형식의 재건축·재개발은 여러가지 측면에서 단지내 주거환경의 악화를 초래한다. 고밀화와 고층화는 고밀성·비접지성·외부와의 격리 등으로 주민에게 환경심리적·사회병리적 장애를 유발한다.특히 단지의 단위 규모가 작아 공공시설 설치를 위한 공간확보가 어려워져 주민들은 편익시설을 누릴 수 없게 된다. 도로·상수도 등 도시 하부구조시설에 대한 수요가 늘어나는데 재개발로 그 주변지역의 시설까지 정비하는 것이 아니므로 주변지역의 공공시설에 대한 과부하 문제가 발생한다.또 저층 건축물이 대부분인 주택지에 고층아파트가 들어서면서 주변주택에 일조차단,사생활 침해 등의 문제를 일으키고 단지내와 주변지역 주민 사이에 갈등구조가 형성된다. 그렇다고 재개발 자체를 중지할 수 없는 일이다.도시의 생성·발전에 필수적인 재개발이 바른 방향으로 가도록 하기 위한 대안의 모색이 필요한 것이다. 우선 그동안 경제우선의 논리에 의해 결정됐던 주택정책의 결정은 주거환경 우선의 논리로 대체돼야 한다. 둘째,공공성의 확보를 위해 민간부문의 사업계획 심의과정에 공공성의 측면에서 평가·관리하는 체제를 강화해야 한다.주택시장의 이중구조를 타파해 왜곡된 시장질서를 바로잡고 개발이익의 사유화도 억제해야 한다. 마지막으로 재개발·재건축의 사업대상 구역을 대규모로 설정하고 이에 대한 계획을 수립한 후 지구별 사업을 추진하는 사업계획 수립 및 추진체계가 구축돼야 한다.

◎장기결손사업자 부동산처분 세감면/중기어음할인 전담재원 1조원 증액/아파트분양가 지방부터 자율화 검토 정부와 민자당은 17일 하오5시 삼청동 총리공관에서 이홍구 국무총리와 김윤환 대표위원 등이 참석한 가운데 고위당정정책조정회의를 열고 대북정책,중소기업 자금및 인력난 대책,추곡수매 및 새해예산안 등 현안에 대해 의견을 나눴다. 홍재형 경제부총리는 이날 업무보고에서 『중소기업이 구조조정 과정에서 겪는 자금난을 덜어주기 위해 1조2천5백억원 규모의 상업어음할인 전담재원을 추가로 조성하고 신용보증기관의 법정운용배수를 15배에서 20배로 늘리는 한편 지방중소기업육성자금을 올해 4천8백72억원에서 내년에 8천억원으로 대폭 확대하겠다』고 밝혔다. 홍 부총리는 이와함께 『여성인력 활용을 촉진하기 위해 보육시설을 확충하고 인력난 완화를 위해 근로자 파견제도의 법제화와함께 외국인 산업연수생 2만2천명을 연말까지 추가도입하겠다』고 말했다. 홍부총리는 또 『1조원을 추가로 지원,당초 96년까지 추진키로 한 자동화·정보화등 중소기업의 구조개선사업을 97년까지 연장하고 제조업 외에 비제조업 분야에서의 사업전환,개인사업자의 법인전환,장기결손사업자의 부동산 처분시 양도소득세 감면을 추진하겠다』고 설명했다. 당정은 이날 회의에서 아파트미분양 사태로 빚어지고 있는 주택건설업체의 어려움을 덜어주기 위해 수도권 이외의 지역에서부터 아파트분양가를 단계적으로 자율화하는 방안을 긍정검토키로 했다. 당정은 이와함께 주택할부금융제 도입 및 사원임대주택 구입자에 대한 세제지원,양도소득세의 한시적 인하 등 일정기간 주택수요를 촉진할 수 있는 단기대책과 주택시장의 전반적 구조조정 및 건설업계의 경쟁력을 강화하는 중·장기 대책을 조속히 마련,시행키로 했다. 당정은 또 아파트 불법개조 단속과 관련,붕괴 가능성을 유발하는 내력벽 철거 등에 대해서는 원상복구를 유도하되 안전에 직접 관계 없는 부분에 대해서는 단속을 완화 하기로 했다.

◎한강주변 「리버벨트」설정… 건축규제/북한산 등 5곳 경관 관리구역 지정/중구/인쇄·섬유/구로·영등포/조립금속/강남/서비스·패션/도봉/소비재산업 중심 개발 서울시가 6일 발표한 「2011년 목표 도시기본계획」의 세부계획은 다음과 같다. ◇도시공간구조=현행 1도심 5부도심 58지구중심을 1도심 6부도심 11지역중심 53지구중심으로 개편했다. 6대 부도심은 동북생활권(왕십리·청량리·뚝섬),서북생활권(상암),동남생활권(강남),서남생활권(영등포·여의도) 등 4개권역에 용산과 마곡이 추가됐다. 신촌과 잠실 등 2개 부도심이 빠지고 용산·상암·마곡 등 3개지역이 새로 지정됐다. 용산은 국제업무지구로 개발된다.첨단정보기능을 갖춘 텔리포트 등의 인텔리젠트빌딩이 들어서며 경부고속철의 시발역인 점을 감안,교통터미널 기능도 갖추게 된다. 마곡은 공항기능을 유지하면서 영종도 신공항을 보조하는 국내 및 아시아권의 국지적 거점기능을 갖게 된다.넓은 가용지가 있어 대형 컨벤션센터 및 전시장이 건립되고 하이테크산업지구로 개발된다. 상암은 대북교류 거점 및 물류기지의 역할을 하게 된다.경인운하와 연계,중국 및 북한과의 교류거점으로 활용된다.수색역에 근접한 지역은 고밀도재개발이 추진된다. 「지역중심」은 이번에 신설된 개념이다. 4개 권역을 중심으로 주민들의 생활권 및 역세권이 교차하는 11곳이 이에 해당한다.동북권역은 미아·상계·성북,서북권역은 연신내·신촌·공덕,동남권역은 잠실·천호·길동·사당·남현,서남권역은 목동·대림(구로공단역) 등이다. 53개 지구중심은 구별로 생활권의 중심이 되는 곳이다. 건대입구 종암 방학 신정사거리 등촌 가리봉 신풍 난곡사거리 독산 등 이번에 신설된 지구중심은 획기적인 개발이 기대된다. 서울시는 이같은 공간구조를 두개의 고리모양인 환상형으로 구축,교통·유통 등에 있어 동·서간의 원활한 흐름을 꾀하고 있다. 특히 인천과 수원을 대거점으로,부평·부천·김포·안양·일산·안산·의정부 등을 중거점을 설정,수도권지역과 연계해 도시계획을 추진하고자 했다. ◇교통=기존의 1·2기 지하철 3백18㎞와 2001년 완공되는3기 지하철 1백32㎞에 경전철 1백㎞를 건설한다.또 간선전철 1백50㎞를 2001년 이후에 착공해 2011년까지 완공한다.지하철 및 전철망은 모두 7백㎞로 늘어난다. 이렇게 되면 대중교통 수송체계는 도시철도 위주로 바뀌고 지하철망의 수송분담률이 70% 이상으로 높아진다. 서울시는 수도권을 잇는 간선전철망은 가급적 민간자본을 끌어들인다는 입장이다. 시가 구상중인 간선전철은 지하철과는 달리 투자비와 건설비가 적게 드는 경량전철이다.지상구간은 모노레일(단선전철)방식을 활용하고 지하구간은 기존 지하철 밑을 통과시킬 계획이다.또 기존 지하철과는 달리 역간의 거리를 2∼4㎞로 넓힐 방침이다. 도시고속도로와 간선도로망도 현재 5백25㎞에서 1천4백㎞로 2.7배 늘어난다. 도시고속도로는 올림픽대로 등 현재의 1백45㎞에 2001년까지 내부순환고속도로 등 2백㎞의 공사가 현재 진행되고 있으며 2011년까지 2백55㎞가 더해져 총길이가 6백㎞에 이르게 된다. 간선도로도 3백80㎞에서 4백20㎞가 추가돼 총연장이 8백㎞로 늘어나 간선도로망이 지금의 2.1배로 늘어난다. ◇도시계획·환경=일반주거지역이 3종으로 세분화된다. 경관이 문제되는 구릉지 주택지는 1종 주거지역으로 분류해 용적률 2백%에 3층 높이로 건축을 제한한다. 성북·도봉·관악구 등의 산등성이에 있는 낡은 집들이 해당된다.즉,구릉지는 아파트를 짓더라도 낮게 하고 가구수를 줄이도록 한다는 것이다. 반면 지하철역 주변의 역세권은 대중교통 이용을 유도하기 위해 고층·고밀도로 아파트를 짓도록 한다.이 지역은 3종 주거지역으로 구분돼 용적률 3백%에 높이제한도 없다. 나머지 지역은 2종주거지역으로 용적률 2백50%까지 지을 수 있다. 남산·북한산 등 5개산은 서울시가 직접 경관관리구역으로 지정하고 수락산·불암산·우면산·대모산 등 10개 산은 자치구 차원에서 지정,경관을 관리한다. 경관관리구역은 일반과 특별지구로 나뉜다.특별지구는 이촌·반포·옥수동 등으로 남산이 보이게 하기 위해 고도제한과 함께 구릉지와 녹지보전을 위한 완충지대로서의 규제를 받는다. 풍치지구 가운데 건축물이 비교적 양호한 지역은 1종으로 분류해 현재와 같은 건축기준을 적용한다. 그러나 낡은 집들이 많아 황폐화가 가속되는 지역은 2,3종으로 구분해 2종은 일반주거지역 수준까지,3종은 5층,20m 높이까지만 건축할 수 있게 한다. 한강에서 5백∼1천m거리는 「리버벨트」(강변지구)로 설정,고도제한 등 각종 건축규제를 한다. ◇주택=서울은 연평균 소득에 대한 주택가격 비율이 10,3배로 일본 동경의 7.7배,미국의 3.4배에 비해 훨씬 높은 실정이다.이를 해결하기 위해 소득대비 주거비 비율 25%를 중심으로 차액에 대한 임대료를 지원하는 「임대료 보조정책」을 추진한다. 임대주택을 늘리기 위해 세금감면 등 행정지원을 강구하고 정부에 국민주택 규모 이상의 주택분양가는 규제를 완화하도록 건의해 중·대형 주택시장의 수급기능을 회복할 계획이다. 21세기에는 노인주택 수요가 늘 것으로 판단,노인형아파트와 실버타운 개발업체에는 세금감면 등의 혜택을 준다. 이와함께 택지개발 방식을 자율화하고 소규모 개발을 권장해 택지 이용률을 높인다.도심의 주택공급을 늘리기 위해 용적률을 완화하고 주상복합건물 신축을 적극 지원한다. ◇산업경제=준공업지역에서 다른 곳으로 공장을 옮길때 이전부지에는 아파트를 지을 수 없다. 서울시는 관련 조례를 개정할 방침이며 개정이 안될 경우 일반공업지역으로 지정해 아파트 건립을 원천봉쇄할 계획이다.그러나 저층의 사원아파트 건설은 가능하다. 노동집약적인 산업의 퇴보로 서울의 산업구조도 크게 바뀐다.이에따라 지역별로 특성에 맞는 산업지원센터가 개설된다. 중구는 인쇄·섬유류,구로·영등포·강서·양천구는 화합물·조립금속,성동구는 부품산업,강남구는 서비스업·패션업,도봉구는 소비재산업 중심으로 개발된다. ◇정보·통신=가구당 1∼2대의 컴퓨터가 보급될 2011년까지 초고속종합정보통신망(ISDN) 및 지역정보시스템을 구축한다. 광역행정을 지원하기 위해 수도권 자치단체와 지역통신 네트워크를 형성하고 토지·환경·교통·문화 등 사회 전반에 걸쳐 지역공통 및 지역고유의 데이터베이스를 만들어 공동으로 활용한다. ◇보건의료=노약자·재활환자·만성질환자 등이 집에서의료서비스를 받을 수 있도록 「재가의료서비스」를 확대 실시한다.또 저소득층을 대상으로 한 방문간호사업을 일반 수요자에까지 확대하고 소득 수준에 따라 차등적으로 수익자부담원칙을 적용한다. 보건소도 현재의 가족계획,전염병 관리 등 소극적 사업에서 지역사회의 건강센터로 기능을 강화한다. ◎2천11년 서울 시민의 「삶의 질」/팔당수질 1급수 유지/주택보급률 85.2%… 홈쇼핑·홈뱅킹 보편화/1인당 지역총생산 2만 5천달러 넘을 듯 15년뒤인 2011년의 서울시민의 삶은 어떤 수준일까. 6일 서울시가 발표한 도시기본계획안의 기초자료가 된 사회지표로 보면 삶의 질은 선진국 수준이다. 서울 시민 1인당 지역총생산(GRP)은 2001년에 1만5천달러를 넘어서고 2006년에는 2만달러,2011년에는 2만5천달러에 이를 전망이다. 인구는 현재의 1천1백만명에서 증가세가 계속 둔화돼 2011년에는 1천2백만명이 된 뒤 안정될 것이다. 가구당 인구는 핵가족화로 현재 3.3명에서 2.8명으로 줄어드는 반면 주택보급률은 69.3%에서 85.2%늘어나 서민들의 주택난이 크게 해소된다. 환경개선 노력으로 한강수질이 팔당 상류지역은 1급수 수준인 BOD 1ppm을 유지하고 가양하류지역도 현재 4.8ppm에서 3.2ppm으로 크게 개선된다. 병상수도 2011년에 7만6천여병상으로 크게 늘어나 현재 1만명당 41병상에서 64병상으로 늘어난다.국교의 학급당 학생수도 45·8명에서 30명으로 줄어들어 콩나물교실은 옛말이 된다. 1백명당 전화회선수도 45회선에서 62회선으로 늘어나고 이동통신보급률이 1백명당 20명에서 35명으로 확대된다.케이블TV의 보급률도 70%가 된다. 또 현재 일부에서 실시되고 있는 주 5일근무가 일반화되고 가구당 1∼2대의 컴퓨터를 보유하며 초고속 종합정보통신망(ISDN)및 텔레포트 구축으로 홈뱅킹·홈쇼핑·영상회의 등의 재택서비스가 가능해진다. ◎“수도권 「3천만명시대」대비”/「기본계획」실무책임 최재범 도시계획국장/역세권 중심 기형적 도시발전 문제점 해소 6일 확정된 서울시 도시기본계획의 실무책임자인 최재범 서울시 도시계획국장은 『급속한 도시화에 따라 발생하고 있는 각종 문제점을 해소하고 수도권 인구가 3천만명에 이르는 시점인 2011년에 대비하기 위해 기본계획을 수정·보완했다』고 밝혔다. ­도시기본계획의 수정 배경은. ▲도시기본계획은 지난 90년 수립됐다.20년 주기로 수립하는 기본계획은 5년주기로 조정하도록 돼 있다.90년 세운 기본계획이 세계화 정보화·지방화로 현실과 많은 차이가 있어 보완이 시급했다.정보화·고속화·전문화등 사회변화에 적극적으로 대처할 수 있도록 계획됐다.또 직장이 경인·경수전철역주변과 강남일대에 집중돼 있어 발생하는 많은 문제점을 해소하는데도 주안점을 두었다. ­기존안과 큰 차이점은. ▲부도심권을 도심 외에 용산·영등포·왕십리·청량리·강남·상암·마곡등 다핵구조로 나눴고 수도권의 대거점으로 인천과 수원을 설정했다.중거점으로 부평·부천·신도시·안양 등을 설정했다.이들 지역들은 지역여건에 알맞는 기능을 수행하도록 계획됐다. ­역세권중심으로 개발하면 많은 문제점이 발생하지 않겠는가. ▲역세권중심 개발은 단핵구조에서 다핵구조로의 전환이다.단핵으로 이뤄졌던 모든 업무들이 부도심인 역세권중심으로 이뤄지게 돼 현재의 기형적인 도시발전을 해소하는데 많은 도움이 될 것이다.역세권을 중심으로 건설하되 이 지역을 중심으로 각종 교통대책도 함께 수립할 예정이어서 장기적으로는 효과가 있을 것이다. ­뚝섬이나 왕십리지역은 공간이 좁아 부도심기능을 못할 것이라는 의견도 있는데. ▲왕십리주변은 앞으로 6개의 전철이 통과하게 돼 이 지역의 핵심지역으로 발전할 것이다. ­주택정책에서 예상되는 변화는 . ▲자연경관에 지장을 주는 구릉지의 주택은 낮은 건물이 들어서도록 하고 역세권주변에는 고층·고밀도정책을 추진할 예정이다.

◎대형호재 곳곳에… 「실명충격」 벗는다/사회간접자본 확충 등 「개발특수」 산재/값급락 따른 반발 매수세 일어… 반전 예상/주택/환금성 높은 지역 수요 증가,시세안정 지속/상가 「부동산실명제 시대의 부동산 경기는 어떻게 될까」.지난 해 하반기부터 서서히 기지개를 켜며 올 해에는 활황까지 예상되던 부동산 시장이 「실명제 한파」에 시달리고 있다.오는 7월1일부터 실시되는 부동산 실명제 시대를 앞두고 부동산 시장 전반이 위축된 모습을 보이고 있다.물론 당장은 심리적인 요인에 의한 침체로 보이지만 점차 실물 거래에도 이같은 영향이 파급되리라는 것은 틀림없는 사실이다.지난 연말 부동산 전문가들은 부동산 경기가 그동안의 긴 침체의 터널에서 벗어나 올 해 부터는 호황 국면으로 접어들 것으로 내다봤었다.사회간접자본의 확충과 준농림지의 이용 규제 완화,전반적인 경기 확장세의 지속에 따른 인플레 심리 등 그동안 잠자던 부동산 시장을 흔들어 깨울 수 있는 대형 호재들이 곳곳에 깔려 있었기 때문이다.여기에 지방자치단체장 선거와 자본 자유화 조치에 따라 흘러 들어올 외국 자금이 부동산 시장으로 몰릴 경우 부동산 경기는 활황 국면을 맞게될 것이 불을 보듯 뻔한 상황이었다.호황 국면까지는 아니더라도 지금까지의 침체에서 벗어나 부동산 경기가 다소 회복되는 상승 국면으로 접어들 것이라는 게 부동산 전문가들의 일치된 예상이었다. 지난 해의 각종 부동산 관련 지표들이 이를 반증한다.주택 매매 가격의 경우 92년은 전년에 비해 5%,93년에는 2.9%가 각각 떨어졌으나 지난 해 1·4분기에는 0.1%,3·4분기에는 0.2%가 올랐다.급격한 하락세에서 돌아서 완만한 상승곡선을 그리고 있다.전세 값은 93년 2·4%에서 지난 해 4.6%로 상승률이 커졌다. 91년 상반기부터 내림세를 보인 토지가격도 하락세가 계속 둔화되면서 지난 해 4·4분기에는 처음으로 0.15% 오르기 까지 했다.올 해 부동산 경기의 활황을 점칠 수 있던 지수들이었다.5년 주기의 부동산 경기 순환과 맞물려 망국병인 부동산 투기가 재연될지도 모른다는 우려까지 있었다. 하지만 정부의 부동산 실명제 조치로 연초부터 부동산 가격이 뛸 것이라는 일반의 예상은 여지없이 허물어졌다. 이사철과 인사철 등 계절적인 요인으로 서울과 수도권의 아파트 전세 값이 오르는 것을 빼고는 토지거래가 거의 중단되고 아파트 매매가도 보합세를 유지하는 등 전반적인 부동산 경기는 실명제의 충격에서 벗어나지 못하고 있다. 명의신탁 금지를 골자로 하는 부동산 실명제 실시와 불법·편법적인 부동산 거래를 한눈에 가려 낼 수 있는 토지종합 전산망의 본격 가동으로 이제는 부동산을 사 두면 돈을 벌 수 있다는 망국적인 「투기놀음」이 불가능하다는 인식이 빠르게 퍼지고 있다.부동산 투기 심리가 사라지는 것이다. 지금의 위축된 상황은 그동안 「부동산=축재」라는 일반인의 정서에서의 일탈과정에서 오는 심리적 혼란과 관망 자세에서 비롯된 것이다. 그러나 부동산 실명제와 토지 종합전산망의 가동으로 장기적으로는 종전의 투기 차원의 거래가 아닌 실수요자 중심의 거래 구조가 정착될 것이라는 정부 당국자는 물론 부동산 업계의 공통된 전망이다. ▷부동산◁ 부동산 실명제의 영향을가장 많이 받게 될 것으로 보이는 분야다.실명제의 주요 골자가 명의신탁 금지고 그동안 명의신탁을 통한 토지소유자의 비중이 높기 때문이다. 당초 토지시장은 대규모 지역개발과 지자체장 선거 등의 요인으로 활황을 띨 것으로 전망됐다.그러나 부동산 실명제의 실시로 당장은 침체 상태를 벗어나지 못할 것으로 보인다.시세 차익을 노린 투기요인이 없어진 데다 명의신탁으로 갖고 있던 토지들이 대거 시장에 나올 것으로 보이기 때문이다. 다만 현재 토지가격이 워낙 밑바닥 상태에 있어 장기적으로는 실수요자 중심으로 거래가 이루어져 회복세를 보이리라는 전망도 있다.올 해부터 각종 개발이 본격화되는 지역 주변의 땅값은 「개발 특수」도 예상된다. ▷주택시장◁ 미등기 전매가 성행했던 신도시나 재개발 지역의 아파트 매물이 늘면서 시장이 당분간 위축될 것으로 보인다.이들 지역의 미등기 전매된 아파트들이 실명전환을 거쳐 정상 거래가 형성되려면 2년 정도 걸릴 것으로 예측된다.또 신도시·재개발 지역·조합아파트를 뺀 연립·단독 주택들은지금까지 거래가 실수요자 중심으로 이뤄져 왔기 때문에 실명제의 영향을 크게 받지 않을 전망이다. 그러나 그동안 주택 매매가가 계속 하락세를 보인데 대한 반발로 서울과 수도권의 경우 다소 오를 수 있다는 전망도 있다. 집값 하락을 관망하던 실수요자들이 올 해부터 구매에 나설 수 있다는 예측이 가능하기 때문이다.서울과 수도권의 택지난 심화도 한 요인으로 지적된다.이같은 상황은 수요와 공급의 불균형을 가져와 결국 집값의 상승요인이 될 수 있다는 것이다. 아파트 전세값의 경우 실명제와 상관없이 지난 해에 이어 올 해도 계속 강세를 보일 전망이다.실제로 서울과 수도권에서는 평형별로 최고 1천5백만원까지 뛰었고 일부 지역에서는 중·소형 아파트의 전세 품귀현상까지 보인다. ▷상가·사무실◁ 상가와 빌딩은 공급 물량이 계속 늘고 있다.가격의 안정세가 예상되지만 그 특성상 입지 여건에 따라 차별적인 가격 구조가 형성될 것으로 보인다. 부동산 실명제로 환금성이 높은 지역에 자리한 상가 수요가 증가할 가능성이 많지만 활황까지 이어질지는 미지수다.현재 고속철도 사업 지역 및 지하철역 주변의 역세권은 꾸준한 시세를 유지하고 있다.▷해외부동산◁ 지난해 말 외환제도 개혁과 함께 높아지기 시작한 해외부동산에 대한 관심은 실명제 실시로 더욱 높아지고 있다는데 현대·대우·건영·동아건설 등 대형 건설업체들이 미국과 동남아 등지에 빌라와 별장 등 휴양 주택 건설에 적극 나서고 있는 데에서도 나타난다. 이들 회사들이 겨냥하는 주고객이 현지인이 아니라 바로 국내 수요자들이기 때문이다. ▷회원권◁ 골프와 콘도미니엄 등 각종 회원권의 경우는 이미 기존의 투기 행위와 차이를 둔 변화가 진행돼 왔다.실명제의 영향을 받지 않을 것으로 예상됐다. 그러나 이런 일반적인 예측과 달리 실명제 조치에 따라 투자 대상을 잃은 투기성 자금들이 몰리면서 값이 크게 뛰고 있다. 장기적으로는 현 정부의 부동산 투기 억제 의지가 확고하고 최근 들어 투기보다는 소득수준의 향상과 문화적 욕구의 증대가 실수요를 창출해 왔다.때문에 안정세로 접어들 것으로 전문가들은 보고 있다.

정부가 빠르면 오는 97년부터 아파트가 완공된 뒤에 분양하는 「준공후 분양제」를 도입키로 한 것은 주택정책의 일대전환으로 평가된다.건설교통부는 선분양제도로 인한 부실공사와 입주자의 피해를 방지하기 위해서 분양시기를 점차적으로 연장,97년부터는 「준공후 분양제」로 바꿀 것을 검토하고 있다. 선분양제를 후분양제로 바꾸는것은 언젠가는 실시되어야 할 당연한 조치다.지금까지 우리나라 주택시장은 공급자이익을 우선하는 판매자위주의 시장(Seller’market)으로 되어 있다.반면에 일반상품은 거의 모두가 소비자위주의 시장(Buyer’market)을 형성하고 있다.국내 주택시장의 거래형태를 개선하는 것은 비단 소비자보호뿐 아니라 건설업계의 경쟁력배양을 위해서도 필요한 조치라고 생각한다. 자동차와 가전제품 등 내구소비재의 경우 고객의 편의를 위해 할부판매까지 실시되고 있다.그럼에도 아파트는 착공후 공정이 10∼20%만 되면 선불을 받고 있다.미국 등 선진국에는 가격의 20%정도만 지불하고 주택을 분양받는 모기지(Mortgagee)제도까지 있다.다른 상품이나 외국의 예를 보면 우리나라 주택시장은 지나치게 판매자위주의 시장임을 알 수 있다. 우선 우리의 아파트 입주자는 분양계약금과 중도금명목으로 선금을 냄으로써 엄청난 금리부담을 하고 있다.여기에다 업체의 부실공사와 도산으로 인해 피해를 보는 일이 적지 않다.입주자 돈으로 집을 지으면서 부실하게 공사를 하여 준공된 지 얼마되지 않아 하자가 발생하는가 하면 건설업체가 집을 짓다가 도산하면 집은커녕 원금마저 날리는 사례도 있다. 소비자가 이처럼 계속해서 불이익을 당할 수만은 없지 않은가.게다가 우리나라 건설시장도 개방을 앞두고 있다.개방이 되면 소비자의 이익을 외면하는 주택분양을 지속하기가 어려워질 것이다.「황금알을 낳는 거위」와 같은 주택분양제도를 외국건설업체들이 보고만 있지 않을 것이기 때문이다. 물론 아파트 분양제도개선 이후 주택공급이 축소될 우려는 있다.그러나 오는 97년에는 주택보급률이 현재의 81%에서 95%로 향상될 것으로 예측되고 있다.이 보급률이면 주택공급차질로 인한 가격파동은 크게염려되지 않는다.만약에 수급불균형에 의한 공급부족이 예상되면 주택평형별 또는 지역별로 나누어 준공후 분양제를 탄력적으로 적용하는 방안이 있을 수 있다. 문제는 선분양제도 철폐로 인한 주택건설업체의 자금난이다.이 문제는 선진국의 모기지제도의 도입 등 주택금융을 통해서 해결하는 것이 올바른 방향이다.건설업체들도 이 제도의 시행에 대비하여 자금확보에 힘을 기울여야 할 것이다.후분양제도의 실시에 따르는 일부 부작용을 이유로 잘못된 제도를 그대로 유지할 수는 없는 일이다.

◎품질마크제 도입… 우수업체 택지 우선공급/성남 등 수도권 택지 4백만평 개발 빠르면 오는 97년부터 아파트를 완공한 뒤에 분양하는 「준공 후 분양제도」가 도입될 전망이다.이렇게 되면 아파트 분양가의 자율화가 불가피할 것으로 보인다.지금은 공사 착공과 동시에 또는 10∼20% 정도 공사가 진행됐을 때 아파트를 분양하고 있다. 건설교통부 박병선 주택도시국장은 19일 『현행 선분양 제도로 인한 부실공사와 입주자들의 피해를 방지하기 위해 분양 시기를 점차적으로 연장,오는 97년 이후부터는 아파트 준공후 분양하는 제도의 도입을 검토중』이라고 밝혔다. 박국장은 또 『현재와 같이 매년 50만가구 이상의 주택이 공급될 경우 신경제 5개년계획이 끝나는 97년까지는 주택 보급률이 95% 정도에 이를 전망이어서 공급 물량 확대 중심의 주택정책을 품질 중심으로 개선할 필요가 있다』고 덧붙였다. 그러나 이 제도가 도입되면 아파트 건설업체들의 자금난이 불가피할 것으로 보여 업체들의 강력한 반발이 예상된다.입주자들도 지금처럼 연차적으로 돈을내는 것이 아니라 일시에 목돈을 내야 해 분양대금 조달에 어려움을 겪을 것으로 보인다. 건교부는 아파트의 품질을 높이기 위해 주택에도 공산품과 같은 품질마크(Q)제도를 도입하고,우수 아파트 건설업체를 지정해 공공택지 공급 등에서 우선권을 주기로 했다.또 수도권의 주택 건설용지 확보를 위해 경기도 안중 2백만평,성남 90만평,오산 60만평,용인 30만평 등 4백만평의 택지를 공급키로 했다. ◎물량위주 정책 무의미 판단/업체 자금난… 공급부족 우려(해설) 정부가 아파트의 「준공후 분양제도」를 도입키로 한 것은 신경제 5개년 계획이 마무리되는 97년이면 주택시장의 수급사정이 변화할 것이라는 판단에서다. 93년부터 5년 동안 모두 2백85만 가구의 주택이 공급돼 현재 80% 수준인 주택 보급률이 95% 선을 넘는다.물량 위주의 주택정책이 더 이상 의미가 없게 된다. 현행 분양제도는 아파트의 부실시공 초래는 물론 분양에서 입주까지 입주자와 시공자 사이에 끊임없는 마찰을 일으켰다.업체에 선납 이자 등 부당이득을 준다는 점에서위헌 시비까지 제기됐다. 그래서 건교부는 주택시장 여건의 변화에 부응하고 부실공사를 막기 위해 준공후 분양제도를 도입키로 했다.튼튼하게 잘 짓지 않으면 안 팔릴 것이 분명하기 때문이다. 이 제도의 도입에는 적잖은 난관이 예상된다.주택업체들은 「선분양제」가 없어지면 자금사정이 어려워져 주택건설을 꺼리게 될 것이 분명하다.이 경우 수급 불균형으로 집 값이 일시적으로 오를 우려도 있다.또 입주자도 한꺼번에 목돈을 내야 하는 부담이 뒤따른다. 때문에 준공후 분양제의 도입에 앞서 주택업체의 자금난 해소와 무주택 서민들의 주택자금 지원 방안도 함께 마련돼야 한다는 지적이 많다.

◎뉴욕·LA 등 「88년수준」 육박/심각한 경기후퇴 없는한 계속상승 예상 부동산경기가 일반경기의 흐름에 따라 움직이는 것은 보편적인 경제원리이다.이같은 원리는 최근 미국의 주택경기가 다시 한번 증명해 주고 있다.경제전문지 포천 최근호는 미국의 집값이 수년간의 하락끝에 회복국면에 들어섰음을 밝히고 있어 주택소유자들의 관심을 끌고 있다. 80년대 중반 어지러울 정도로 솟아오르던 미국의 주택가격은 80년대말과 90년대초반 사이에 바닥이 무너져내렸다.이같은 집값붕괴는 동서해안지역에서 특히 심했다.LA의 경우 고급주택지구의 집값은 90년 최고에 이른 이후 30%나 떨어졌다.뉴욕 인근의 집값도 눈에 띄게 떨어졌다.한 예로 코네티컷주 스탬퍼드시 교외의 썩 괜찮은 집 한채의 가격은 91년 봄 51만2천달러수준이었으나 1년뒤에는 3만5천달러가 떨어졌다. 많은 사람들이 집값하락이 끝났다고 얘기하지만 솔로몬 브라더스나 모건 스탠리같은 증권사들은 주택가격이 아직 최악의 상황에서 벗어나지 못했을 가능성이 있으며,집값이 다음 10년사이 계속떨어질 수도 있다고 본다.이런 주장은 출생률의 급락을 예견하는 인구통계학자들의 주장과도 일치한다.60년대 중반에서 70년대 중반 사이에 태어난 상대적으로 적은 인구층이 주된 주택구매자가 되면서 수요는 말라붙고 이에 따라 집값도 뚝 떨어질 것이라는 게 인구학자들의 전망이다. 그러나 이런 전망에 대해 낙관론자들은 매우 강경한 반론을 펼친다.이들 주장의 근거를 보면,첫째 붕괴한 주택시장에서 가격이 서서히 회복되고 있다는 사실이다.뉴욕과 LA의 가격은 이미 바닥을 벗어났으며 뉴저지 북부나 롱아일랜드,코네티컷주의 집값도 88년의 최고시세에는 미치지 못하지만 꾸준히 올라가고 있다.또 집값이 폭락했던 비벌리힐즈에서도 91년 이후 처음으로 지난 2·4분기에 거의 7%가 올랐다.보스톤에서도 92년이후 집값은 10%나 회복됐다. 둘째 최근의 경기팽창과 함께 소득이 늘고 직업안정성이 커지면서 구매자들의 주택구입능력도 커지고 있다는 점이다. 셋째 인구통계학적 현상도 비관론자들과의 견해와는 달리 지속적인 인구증가 경향을 보이고 있는데이는 장기적인 집값상승의 중요한 지주가 된다.특히 인구증가는 출생률 및 수명의 증가보다는 이민의 증가에 의해 주도되고 있다.지난 10년간 9백만에 이른 이민수는 금세기초의 거대한 이민물결에 비견되는데,이들이 정착한 뒤 일정 시간이 지나 주택구매능력을 갖출 경우 집값을 지탱하는 주요세력이 될 것이라는 게 낙관적 인구학자들의 예견이다. 넷째 무엇보다도 미국인들의 주택소유에 대한 강한 신념이다. 요약하자면 대다수 전문가들은 『심각한 경기후퇴를 제외하고는 집값은 거품경제가 꺼질때만 크게 떨어질 뿐』이며 『집값의 자연적 동향은 계속 올라가는 것』이기 때문에 현재의 회복세도 예외적인 변수가 없는한 계속될 것이라고 결론을 내린다.

◎내외부 설계 고객이 직접 선택/도시형 주택/10평 독신자용… 붙박이장 갖춰/원룸아파트 건설업체들이 소형주택을 앞세운 새 상품들을 앞다투어 개발,선보이고 있다.주택공급을 기존의 값비싼 대형아파트 중심에서 탈피,다양한 수요자 위주로 바꾸고 있는 것이다.이는 토지가 한정된데다 가격상승으로 대규모택지 확보가 어려워지고 있고 획일화된 공동주택에 식상한 주택수요자들의 욕구가 시대의 변화와 함께 다양해지고 있기 때문이다. 새로 개발되는 주택들은 소규모택지에 지을 수 있는 차별화·다양화된 소형 공동주택들이 대부분이다.선경건설이 추진중인 도시형 주택과 현대건설의 원룸아파트가 그 대표적인 예들이다. 도시형 주택은 외부설계·내부설계·서비스면에서 혁신을 시도한 다품종 소형주택이다. 외부설계의 경우 기존의 벽돌담에서 벗어나 고풍스러운 별장 스타일,혹은 현대적인 감각의 산뜻한 디자인을 도입했다.내부설계는 선경이 2∼3종의 기본적인 평면도를 고객에게 제시한 뒤 개인의 취향에 맞게 구조,수납 시스템,색상을 조정할 수 있도록 했다.공간활용을 입주자의 라이프 스타일에 맞게 극대화한다는 취지에서다. ○공동 탁아소·세탁장 선경이 가장 강조하는 부분은 도시형 주택의 소프트웨어라 할 수 있는 서비스.맞벌이부부를 위한 공동탁아소,독신자를 위한 파출부 시스템 등 입주자의 직업이나 연령에 맞게 서비스를 제공할 계획이다.또 지하공간에는 세탁장을 만들고 정보통신서비스공간도 만들어 팩시밀리나 컴퓨터통신을 공동으로 이용할 수 있다. 규모는 일반 연립이나 빌라와 비슷하지만 기능면에서 차별화를 꾀해 소비자들의 욕구를 충족시켜줄 전망이다. 선경은 도시형 주택 건설을 위해 서울 서교동과 성산1동에 2백∼4백평규모의 소규모택지 5곳을 확보,이달말 착공해 내년 4월부터 입주가 가능하도록 할 방침이다.이들 지역은 홍익대·서강대·연세대·이화여대 등 대학들이 밀집해 있고 서울 도심이나 여의도와 가깝다는 지역적인 특성을 지녀 입주희망자들은 교사·교수·맞벌이부부·방송인·연예인 등 다양하다. 기본평면도는 3∼4가지로 15평형 스튜디오타입의 원룸스타일부터방이 2∼3개인 40평형까지 있다.분양가는 평당 5백만∼6백만원선으로 근처의 연립주택보다 10%정도 낮게 잡고 있다. 선경 주택사업부 김대형과장은 『서울 등 대도시의 아파트시장은 이제 포화상태에 접어들어 재개발·재건축이 유일한 돌파구지만 업체간의 경쟁이 치열하고 사업기간이 너무 길어 투자비 회수에도 어려움이 많다』면서 이달말 일반에게 공급될 도시형 주택이 대도시의 주택시장에 새로운 변화를 가져올 것이라고 말했다. ○분당에 모델하우스 현대건설은 10∼11평형의 원룸아파트를 전략상품으로 선정,분당 주택전시관에 모델하우스를 선보여 관심을 모으고 있다. 전문직업인이나 독신자,자녀가 아직 없는 신혼부부나 자녀가 모두 출가한 노부부 등을 겨냥한 원룸아파트는 작은 공간을 효율적으로 활용할 수 있도록 구석구석에 붙박이장을 설치했다.가구를 따로 준비할 필요가 없어 옷가지와 생활도구만 가지고 입주하면 된다.좁은 공간이 넓어 보이도록 밝은 색상으로 전체를 처리했고 벽은 쉽게 분위기를 바꿀 수 있도록 페인트로 처리하고 있다. 현대는 서울 강남구 역삼동에 1차아파트를 곧 착공,올 연말 분양에 들어가는 것을 비롯,강남의 자투리땅을 중심으로 부지를 물색중이다. 이밖에 럭키개발이나 청담건영도 10평대의 원룸아파트 건립을 추진중이다. 한신공영은 녹지공간이 부족한 도심에 전용정원의 개념을 활용한 테라스형 아파트를 곧 선보인다.서울 잠원동 71일대에 2백50가구규모의 고층에 1∼4층까지 테라스형의 발코니를 설치하도록 설계된 아파트를 건설할 계획이다. 이같은 다양한 형태의 미래형 주택의 개발은 한정된 택지에 가족구성이 소규모화되면서 더욱 활성화될 전망이다.

◎초반급등 금값 7월수준으로 하락 주택·토지등의 거래가 얼어 붙으면서 크게 위축됐던 부동산 시장은 금융실명제 실시 한달이 지나면서 상가·오피스텔 등 수익성이 높은 부동산을 중심으로 조금씩 되살아 나고 있다. 일시적인 오름세를 보였던 금값은 국제 시세의 하락과 함께 오히려 이전보다도 내려 안정세를 보이고 있다. 주택시장의 경우 예년같으면 이사철로 접어들어 전세·매매거래가 활발히 이루어지기 시작할 때이지만 요즘은 작은 평수 위주로만 거래가 이루어 질 뿐 아직은 관망상태가 이어지고 있다. 토지거래는 건설부가 금융실명제 실시 이후 전국의 토지거래 현황을 조사한 결과 지난 해 같은기간에 비해 크게 감소한 것으로 나타났다. 지난 8월12∼31일 20일동안 거래 건수는 3만6천5벡50건으로 지난해(4만2천6백64건)보다 14.3%가 줄었고 거래면적도 5천2백81만3천㎡로서 지난해(7천8백85만2천㎡)에 비해 33%가 감소했다. 반면 규제가 약하고 임대료 수입까지 올릴 수 있는 상가·오피스텔등에 대한 관심은 높아지고 있다. 시중의 유동자금이수익성 부동산에 몰릴 것이라는 당초의 예상이 서서히 현실로 나타나고 있는 셈이다. 특히 최근 계약이 마감된 평촌·분당·일산 등 신도시 상가의 경우 미분양이 절반을 차지하던 지난 8월초와는 대조적으로 분양률이 크게 높아졌다. 평촌의 대우·한양 아파트 단지내 상가 분양에는 모두 2백73명이 점포매각 입찰에 참여,최고 18대1의 경쟁률을 보여 슈퍼용 1개점포를 제외한 76개점포와 1개유치원이 완전 분양됐다.또 분당에서도 22개점포에 2백여명의 응찰자가 몰려 10대1이 넘는 경쟁률을 보였다. 신도시 상가 분양 관계자는 『실수요자들이 향후 투자가치에 대한 가능성을 갖고 상가를 찾고있다』며 『마땅한 투자처를 찾지못한 유동자금이 상가쪽으로 모여드는 것이라고 판단하기는 아직 이르지만 상가분양 열기가 되살아 나고 있는 것은 사실』이라고 말했다. 한편 실명제 발표직후 4만3천원까지 올랐던 금 도매값은 10일 현재 한돈쭝에 4만5백원으로 2천5백원이나 떨어졌고 실명제 실시직전(4만1천원)보다도 5백원이 내렸다. 이는 금의 국제시세가 최근 온스당 4백5달러에서 3백51달러로 떨어졌고 국세청의 입회조사등의 조치와 귀금속상들이 물량 확보를 자제하고 소매값을 4만6천원선으로 동결키로 한데 따른것이다.

건설부는 11일 국회에 제출한 자료에서 특정지역의 중대형 아파트부터 단계적으로 분양가를 자율화하는 방안을 신중히 검토하겠다고 밝혔다. 건설부는 『분양가 자율화는 택지공급이 원활하고 주택시장에 미치는 충격이 작은 지역을 선정,중대형 아파트부터 단계적으로 시행하는 것이 바람직하다』며 시간을 두고 신중히 검토하겠다고 밝혔다. 건설부는 분양가가 자율화되면 일시적인 주택가 상승,2백60만명에 달하는 청약예금 가입자들의 불만,서민주택 재원조성의 어려움등이 예상되지만 장기적으로는 주택공급이 확대되는등 주택시장 안정에 기여할 것이라고 설명했다. 따라서 부작용을 최소화할 수 있는 보완대책과 시장여건을 조성하는 것이 분양가 자율화의 선결과제라며 청약예금가입자들의 반발을 해소하기 위해 ▲전체 물량의 일정비율은 가격을 통제하고 나머지만 자율화하는 방안 ▲평수를 기준으로 해 일정규모 이상만 자율화하는 방안등을 놓고 검토작업을 벌이고 있다고 밝혔다. 이와 관련 정부 내에서는 지방 중소도시지역의 국민주택규모(전용면적25·7평)이상 중대형 아파트부터 시범적으로 분양가를 자율화하는 방안이 유력하게 거론되는 것으로 알려지고 있다.

◎“집값 안정세 5년간 지속될것”/분양가자율화 여건성숙뒤 실시해야 『앞으로의 주택정책은 집을 재산의 가치로 생각하고 있는 우리국민의 의식을 단순히 생활할 수 있는 공간으로 바꾸어 가는데 초점이 맞추어 질 것입니다』 건설경제국장에서 주택국장으로 자리를 바꾼지 한달남짓해 아직 업무도 채 파악하지 못했다는 박병선국장의 첫마디다. ­현재 우리나라 주택문제의 핵심은. ▲주택의 절대량이 부족해 수급불균형이 지속되고 있다. 특히 서울을 비롯,6대도시의 주택보급률이 67.3%로 전국의 76%보다 크게 떨어져 있다. 또 연소득대비 주택가격이 영국은 4.4배,일본 7.4배 이지만 우리나라는 9·4배로 소득수준에 비하여 주택가격자체가 너무 높다. ­우리의 주택정책이 지금까지 중산층위주였기 때문에 오늘날 많은 문제점이 있다는 지적이 많다. ▲80년대 후반까지 국가재원이 부족한 상황에서 민간의 유휴자금을 이용,주택을 건설하다보니 자연히 중산층의 수요에 맞는 주택을 건설해 왔었다. 그러나 지난 88년부터 시행된 2백만호 계획을 추진하면서 소득계층별 공급체계를 다원화하고 공공부문에서는 저소득층과 서민층을 위하여 18평이하의 소형주택과 임대주택을 90만호가량 짓는등 집중적으로 투자해 왔다. 그리고 앞으로의 주택정책도 서민층들을 중심으로 펼쳐 나갈 계획이다. ­2백만호 계획은 성과도 컸지만 부작용도 많았다는 비판이있다. ▲어떤 정책이건 다소의 부작용은 있을수 밖에 없다. 2백만호계획을 추진하는 과정에서 80년대 후반에 누적된 국제수지흑자의 여파로 내수경기가 과열되어 자재·인력난등의 부작용이 유발된 것은 사실이다. 그러나 주택및 땅값이 안정됐고 서민들의 내집마련이 쉬워졌다는 점은 평가되어야 한다. ­앞으로도 계속 주택가격이 안정될 것으로 보는가. ▲집값은 지난 91년 5월부터 하향안정세를 유지하고 있으며 앞으로도 최소한 5년간의 안정세가 지속될 것이다. 이같은 근거는 해마다 전국적으로 55만호 이상의 분양과 입주가 계속되는데다 주택전산망등을 활용한 투기억제시책으로 가수요가 현저히 줄어들고 있기때문이다. 특히 우리나라의 주택가격을선도해온 수도권지역도 앞으로 2∼3년간 해마다 6만∼7만호의 물량이 공급되므로 오를 이유가 없다. ­최근 활발히 논의되고있는 아파트 분양가 자율화는 언제쯤 가능한가. ▲분양가 자율화는 장기적으로 반드시 실시되어야 한다. 그러나 이를 위해서는 주택보급률이 85%이상 되어야하며 택지나 자금등 시장여건이 성숙되어야 한다. 이같은 여건이 이루어지지않은 상태에서 자율화를 할 경우 모처럼 조성된 주택시장의 안정기반이 일시에 무너질 우려가 있고 이에따라 집값이 오를 경우 서민들의 부담만 가중된다. ­앞으로의 주택정책방향은. ▲해마다 50만∼60만호의 주택을 소형위주로 건설,2000년대 초에는 주택보급률을 1백%수준으로 끌어올림으로써 성실하게 노력하는 사람이라면 누구나 내집마련이 가능하도록 할 계획이다. 그리고 그동안 불가피하게 도입했던 민간주택시장에 대한 각종 규제도 시장여건의 성숙정도에 따라 단계적으로 해체해 나가겠다.