■1.청약제 개선/ 1순위 절반 줄어 반발 클듯 2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다.이에 따라 청약 1순위자격 요건이 강화되고,공급질서 교란행위에 대한 처벌도 한층 무거워진다.투기적 주택수요를 억제하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정한 데 따른 것이다. ◇1순위 청약자격 강화- 서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다. 또 4일 이후 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 따라서 1가구 2주택인 사람이 1순위 자격을 유지하려면 청약 이전에 주택 한 채를 팔아야 한다. 다만 투기과열지구가 해제될 경우 1순위가 유지되고 투기과열지구로 추가지정된 지역은 1순위 자격이 사라진다. 정부는 현재 과열양상을 보이고 있는 수도권 기타 지역에 대해서도 투기과열지구로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급질서의교란행위에 대한 처벌도 강화한다.청약통장 불법거래는 현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역,3000만원 이하 벌금형으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또 청약통장을 판 사람뿐 아니라 이를 산 사람도 처벌을 받게 된다. ◇기존 청약가입자 반발- 지난 2000년 3월 청약통장 가입 자율화 이후 서울을 포함한 수도권에서 1순위 자격을 획득한 191만명 가운데 100만여명은 새 제도가 소급 적용됨에 따라 거센 반발이 예상된다. 특히 법조계에서는 공공의 이익보다 개인의 재산권 침해 가능성이 크기 때문에 위헌소지가 있다는 지적도 나오고 있다. 로펌 ‘김&장’ 관계자는 “입법 취지는 이해하지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “제한 근거가 매우 애매해 헌법소원으로 이어질 수 있다.”고 밝혔다. 부동산 전문가들도 청약자격 제한보다 시세차익을 세금으로 거둬들이는 것이 훨씬 효과적이라고 주장한다. 이어 정부가 원칙없이 주택정책의 근간이 되는 청약제도를 입맛에 따라 바꾸는 것은 정부 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산투기억제에도 도움이 안 된다고 말했다. 김경두기자 golders@ ■2.양도세 보완/ 연말까진 신축주택 비과세 양도소득세 과세의 강화야말로 이번 부동산 대책의 가장 큰 알맹이로 볼 수 있다.현재 주택문제의 상당부분이 매매차익을 노리는 부동산 투기에서 비롯됐기 때문이다. 한마디로 세원(稅源)과 세액(稅額)이 대폭 확대됐다.우선 주택을 3채 이상 보유한 사람에 대해서는 집을 팔 때 기존 ‘기준시가’가 아닌 ‘실지거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다.기준시가가 실거래가의 70∼80%정도밖에 반영되지 않아 지금까지는 세금이 그만큼 약했다. 다주택 양도세 과세 강화는 이르면 이달 말부터 적용될 전망이다.지금은 ▲고급주택 ▲미등기양도자산 ▲1년 이내 단기양도 ▲허위계약서 등 부정한 방법을 통한 취득·양도 등 경우에만 실거래가를 적용해 왔다. 기존 실거래가 적용 과세대상인 고급주택의 적용범위가 기존 전용면적 50평 이상에서 전용면적 45평 이상으로 대폭 확대됐다.때문에 고급 호화주택이면서 45∼50평 사이에 끼어 양도세 비과세를 적용받아오던 아파트들이 대거 과세대상에 편입됐다.또 서울,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동),과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다.소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다. 특히 이들 지역에 대해서는 신축주택을 사서 팔 경우 양도세를 감면해 주는 혜택도 당초 예정(내년 6월말)보다 6개월 가량 앞당겨 없애기로 했다.이와함께 양도세 부과의 주요 기준이 되는 기준시가를 수시로 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이나, 현재 거래시세의 70∼90% 정도만을 반영하는 기준시가를 최대한 실제 거래가에 근접하게 하겠다는 대목도 양도세 부담을 높이려는 것이다. 김태균기자 windsea@ ■3.재산세 중과/ 재경 “2~3배” 행자 “단계적” 주택시장 안정화대책 가운데 ‘재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화’대책은 재정경제부와 행정자치부의 의견이 좁혀지지 않아단계적 상향조정이라는 원칙적인 수준의 발표에 그쳤다.이날 발표안에는 내년 상반기중 행자부의 지침을 개정해 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고,투기과열지구 지정지역에 대해 내년 상반기부터 중과(重課)한다는 내용정도가 담겼다. 이는 재경부가 보유과세 과표(세금부과기준)를 현행보다 2∼3배 인상하는 방안을 요구하고 있는 반면,행자부는 매년 점진적인 상향 조정이라는 입장을 고수해 인상률을 둘러싼 부처간의 입장이 조율되지 않았기 때문이다. 이에 따라 보유과세와 관련한 구체적인 계획은 행자부에서 ‘건물과세 과세표준액 조정기준’의 개정안과 함께 조만간 추가로 발표될 예정이다. 재경부에 따르면 현재 재산세 과세표준액 산출체계는 건축비 중심으로 돼있어 실거래가를 반영하지 못하고 있다.이 결과 집값이 싼 지역에서 상대적으로 높은 세금을 부담하는 등 형평성의 문제가 제기되고 있다.재산가액이 높은 데도 세금이 낮아지는 역진적(逆進的)인 문제가 발생한다는 주장이다. 이를테면 서울 강남구와 성동구의25.7평형 아파트의 재산세 과표를 비교하면 강남구의 과표 합계는 4459만원,실거래가는 4억 2500만원으로 과표가 실거래가의 10.5%에 불과하다.반면 성동구의 과표합계는 3523만원,실거래가는 1억 9500만원으로 과표가 실거래가 대비 18.1%로 오히려 높은 것으로 분석됐다. 이에 대해 행자부는 실거래가격의 10∼30% 수준인 보유과세를 강화해야 한다는 원칙에는 동의하지만 급격한 과표인상은 국민들의 조세저항을 불러일으킬 수 있는 만큼 점진적으로 현실화하겠다는 입장이다. 행자부 관계자는 “재산세는 1200만가구가 내는 세금으로 일부의 부동산 투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올리는 것은 국민을 납득시키기 어렵다.”면서 “현재 과세권자가 자치단체장으로 돼 있는 데다 세율을 높일 경우 결국 세입자나 영세사업자에게 부담이 전가될 수 있는 현실도 감안해야 한다.”고 주장했다. 이에 대해 행자부 인터넷 홈페이지에는 네티즌들의 찬반양론이 뜨겁다.‘나시민’이란 네티즌은 “재산세 몇만원 올린다고 부동산 보유욕이 사라지지 않을 것”이라고 주장한 반면,‘성난시민’은 “과표 현실화가 조세저항을 일으킨다는 행자부의 주장은 말도 안되는 이야기”라면서 “재산이 많으면 세금을 더 내는 것은 조세형평에도 맞고,재산보유에 따라 누진해서 세금을 납부하는 것 또한 당연하다.”고 주장했다. 조현석기자 hyun68@ ■4.기준시가 인상/ 양도세 1.6~1.9배 오를듯 양도소득세 등 세금을 부과하는 기준인 국세청의 기준시가가 아파트 가격의 등락에 따라 수시로 변경된다. 이에 따라 서울 강남 재건축추진 아파트 등 가격급등지역은 기준시가가 실거래가에 근접한 수준으로 상향될 전망이다. 정부가 4일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 실거래가액의 70∼80% 수준인 기준시가를 최대한 시가에 근접한 수준으로 상향 조정키로 했다.지난달 8일 발표한 주택시장 안정대책에 포함된 기준시가 조정계획을 강화한 것으로,아파트가격 변동을 상시 파악하고 관리하는 체계를 구축키로 했다. 대상지역은 서울 및 경기·인천 등 수도권이며,재건축추진아파트 등 현행 기준시가가 고시된 지난 4월 이후 가격이 급등한 아파트단지가 대상이 된다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다. 국세청에 따르면 현재 기준시가가 실거래액의 70∼80% 수준에 불과해 실거래가로 양도세를 부과하면 기준시가보다 1.6∼1.9배나 늘어난다.따라서 기준시가가 실거래가액 수준으로 상향 조정되면 양도세 부담도 그만큼 늘어나게 된다.특히 투기혐의가 짙은 1가구3주택 이상 보유자는 기준시가 대신 실거래액으로 양도세를 부과,세부담을 늘려 투기억제 효과를 높였다. 아파트의 경우,재산세 부과시 기준시가에 따라 별도의 가산율을 상향 조정해,과세부담을 더 높이게 된다.현재 기준시가가 3억∼4억원일 경우 가산율지수 102가,5억원 이상이면 110이 적용된다. 김미경기자 chaplin7@ ■5.신도시 개발/ 東판교 입주시기 2년 앞당겨 서울 강남 수준의 신도시 건설계획이 눈에 띈다.신도시 2∼3곳을 추가 건설하는 내용도 담고 있다.또 당초 계획보다 320만 5000평이 조기에 개발된다. ◇판교- 전체 280만평중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발돼 예정보다 2년 빠른 2007년 입주하게 된다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안,판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 분양시기도 2005년말에서 2004년초로 2년 가까이 당겨지게 된다. 판교에는 전용면적 25.7평이상 500가구 등 1만 9700가구를 지을 예정이었으나 과천과 인접한 판교 동측지역에 강남 수요를 분산한다는 차원에서 40평이상을 5000가구 더 짓기로 했다. 영덕∼양재간 도로는 민자유치사업으로 바꿔 민자 7680억원과 개발이익 4320억원을 투입키로 했다. ◇화성- 동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다.올해말 예정대로 170만평을 공급, 2006년부터 입주토록 할 계획이다.다음달까지 환경영향평가나 광역교통계획 수립 등의 절차를 마무리할 방침이다. ◇다른 택지지구- 주택공사나 토지공사가 개발하는 인천 논현2지구(25만 3000평),인천 동양(2만 9000평),평택 이충2(3만 6000평),용인 보라(10만평),화성 봉담(15만평)도 올해말까지 택지를 1년 앞당겨 공급한다.파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평),인천 영종(37만 4000평),양주 고읍(23만 8000평)은 내년에,화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다. 따라서 판교를 포함해 모두 11개 지구 752만 4000평 가운데 올해 56만 8000평(1만 3400가구분),내년 115만 1000평(2만 150가구분),2004년 148만 6000평(1만 2500가구)이 1년씩 앞당겨 개발되는 셈이다. ◇문제점- 공급측면에서는 적절한 선택이지만 문제는 교통이다.영덕∼양재간 도로건설로 수도권 교통난을 해소하기에는 무리라는 평가다. 주택을 앞당겨 보급하는 것과 병행해 특단의 교통대책 마련이 시급하다. 도로건설 등에 필요한 예산도 문제다.민자유치를 활용키로했지만 이것만으론 교통재원을 충당할 수는 없어 예산대책도 함께 나와야 이번 대책이 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 평가다. 김성곤기자 sunggone@ ■6.재건축요건 강화/ 사전 안전진단 평가 제도화 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다.사전 안전진단 평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙도 강화키로 했다. 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.이를 위해 도시주거환경정비법 제정을 추진중이다. 서울 강북지역 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축 제도를 개선하기 위해 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축 주민동의 요건을 100%에서 80%로 완화하는 내용도 담고 있다. 주거환경법 제정에 대비,시·도지사는 앞으로 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획을 빠른 시일 안에 착수키로 했다. 재건축시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상도 확대된다.현행 300가구 이상에서 200가구 정도로 하향 조정,소규모 단지의 무리한 재건축을 억제한다는 방침이다.서울시 도시계획조례를 개정키로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해 리모델링 사업을 활성화하고 리모델링 자금지원 요건이 크게 완화된다.국민주택기금에서 지원되는 가구당 3000만원(연 6%)의 리모델링 자금 가운데 착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 늘리기로 하고 대출지침을 개정하는 방안을 마련하고 있다. ‘8·9부동산 안정대책’ 발표 때 나온 것으로 이미 시장에 반영돼 있다.강남지역 중층이상 아파트 재건축 시장이 위축되고 가격이 떨어지는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@ ■7.금융대출 억제/ 담보대출 집값 60%이하로 집값(감정가)이 5억원인 부동산을 담보로 은행에서 돈을 대출받는 사람은 종전에는 4억원(80%)까지 빌릴 수 있었으나 앞으로는 최고 3억원(60%)까지만 빌릴 수 있다.부동산에 거품이 많은 만큼 대출비율을 줄여야 한다는 게 정부의 판단이다. 고객이 돈 빌리는 한도가 축소되는 동시에 은행이 돈을 빌려주는 조건도 까다로워진다.은행들이 부동산을 담보로 신규 대출을 해줄 때 대손충당금을 더 쌓아야 하기 때문이다. 연체가 없는 정상 대출일 경우에는 대출금의 0.75%(1억원 대출시 75만원)인 충당금은 1%(100만원)로 높아진다.연체가 한달 이상인 ‘요주의 대출’일 경우 충당금은 5%(500만원)에서 10%(1000만원)로 높아진다.금융감독당국은 조만간 은행을 대상으로 특별점검에 나서 은행의 부동산담보대출을 조여나간다는 계획이다. 정부의 이같은 대책으로 은행들이 2000년부터 경쟁적으로 벌여온 부동산담보 세일즈는 상당한 타격을 입을 것으로 보인다.금융감독위원회 관계자는 “부동산 대출에 상당한 영향을 줄 것”이라고 말했다. 올해 상반기에 6조∼7조원에 이르던 월별 신규 부동산담보대출이 지난 7월에 4조원으로 줄었다가 8월들어 다시 5조원대로 늘었다.9월부터는 다시 축소될 것으로 보인다. 하지만 투기과열을 막으려는 정부의 조치로 실수요자들이 피해를 보는 부작용도 예상된다.시중은행 관계자는 “은행에서 부동산담보 대출을받은 고객은 실제 거주하는 사람들이 대부분”이라며 “투기를 억제하는 효과보다는 은행의 대출영업을 위축시키는 결과만 낳을 것”이라고 말했다. 박정현기자 jhpark@ ■8.교육여건 개선/ 수도권 ‘자립형 사립고' 확대 주택시장 안정책의 일환으로 4일 발표된 교육대책은 수도권내 지역간의 교육여건 격차를 최대한 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 교육인적자원부는 이를 위해 수도권에 특수목적고·자립형 사립고 등의 설립·확대를 들고 나왔다. 내년에 개교할 경기도 부천의 경기예술고,성남·용인지역의 대안학교,2004년 문을 열 의왕의 정원외국어고,2005년 경기북부지역에 설립될 제2경기과학고에 대해 적극 지원할 방침이다. 지방자치단체가 추가로 특수목적고의 유치 계획을 세우면 정부 차원에서 행·재정적인 도움을 주기로 했다.분당·용인·일산 등에서는 이미 국회의원과 지자체가 외국어고 등 특수목적고의 설립을 추진하고 있다.6개 자립형 사립고의 시범운영이 끝나는 오는 2005년에는 자립형 사립고를 확대·지정하는 방안도 검토하기로 했다. 서울 강북지역과 경기도 평준화 지역의 교육환경을 높이기 위해 교육예산을 우선 지원하고 수도권 지역은 주택건설 전에 학교부지를 미리 확보할 수 있도록 법령도 개정할 계획이다. 앞으로 신도시를 조성할 때 강남 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있도록 교육여건이 우수한 지역을 우선 대상지역으로 고려할 예정이다. 신도시 지역에 학습정보센터·체육시설·첨단 IT시설이 연계된 ‘교육 인프라 집적지역’(Education Park)의 조성도 권장된다. 사교육에 대해서는 규제를 강화한다.지로로 납부한 학원비도 신용카드 소득공제 대상에 포함,학원 사업자의 과표를 양성화하는 등 학원의 불법행위에 대해 단속의 수위를 높인다. 하지만 교육부의 이같은 개선안이 강남권의 집값안정에 얼마나 기여할 것인가는 미지수다.교육계 일각에서는 벌써 “근본 원인을 신중히 고려하지 못한 미봉책”이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 또 수도권의 인구 분산 정책을 추진하고,농어촌 학교의 활성화를 위해 특별법 제정을 추진하는 상황에서 수도권의 교육개선에 나서는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 지적이다. 더욱이 특목고의 설립이 강남의 학생들을 외곽으로 유인할 수 있을지도 불투명하다.서울에 있는 과학고 2곳과 외국어고 6곳은 모두 강남에 없으며,경기도에도 경기과학고·과천외고·안양외고·고양외고 등 4곳이 설립돼 있는 까닭이다. 전교조 이경희 대변인은 이와 관련,“강남지역의 집값을 잡기 위해 교육정책의 근간을 뒤흔들고 있다.”면서 “정부 스스로 교육을 입시위주로 몰고 가겠다는 것과 같다.“고 비판했다. 박홍기기자 hkpark@

정부가 4일 밝힌 부동산안정대책은 세제·금융대책 등 단기적인 처방과 신도시 건설에 따른 주택공급 물량 확대 등 중장기적인 것으로 요약된다. 서울 강남지역의 부동산 열풍을 잠재우기 위해 ‘제2의 강남’같은 지역을 건설하고,발등의 불을 끄는 데는 세제·금융 등의 단기적인 처방으로 대처하겠다는 것이다. 단기대책 가운데 ‘3주택 이상 보유자’(약 50만명 추정)의 거래행위에 대해서는 실거래 가격을 기준으로 과세하는 등 양도소득세를 대폭 강화함으로써 부동산 투기억제의 강한 의지를 보여줬다. 그러나 논란이 끊이지 않았던 재산세·종합토지세 등 보유과세의 현실화 방안이 부처간의 이견으로 사실상 수포로 돌아간 것은 부동산 투기억제의 실효성에 의문을 갖게 한다.부동산거래행위에 대해서는 중과세하기로 하고,보유과세는 ‘단계적인 상향 조정’수준에 그쳐 정부부처간 박자가 맞지 않는다는 지적이다. 재정경제부와 행정자치부가 비록 재산세의 과세표준액을 산정할 때 국세청의 기준시가(실거래가의 70∼80%)를 반영한 가산율을 단계적으로 상향 조정키로 했다고는 하지만,조세저항을 이유로 보유과세 현실화에 미온적인 행자부가 이를 적극적으로 조정할 가능성은 그리 커 보이지 않는다. 특히 행자부가 수도권의 투기과열지구에 대해서는 지방세법을 개정해 내년 상반기분부터 재산세를 중과세한다고 돼 있지만,이 과정에서 해당 지방자치단체와의 조율이 불가피해 법개정을 통해 적용하기까지에는 어려움이 따를 것으로 보인다. 현실성이 떨어진다는 대책도 적지 않다.‘1가구 1주택’비과세요건에 ‘1년 이상 거주’ 조항을 넣었지만,실질적인 거주 여부를 확인하기는 쉽지 않을 것이란 지적이다. 금융정책 가운데 ‘부동산 담보대출 축소 유도’도 그렇다.부동산업자들은 서울 강남지역의 아파트 투기꾼들의 경우 은행대출이 아닌 자신들이 보유한 자금으로 아파트매매에 뛰어든다.따라서 투기과열지구내의 기존 주택에 대해 주택담보비율을 70∼80%에서 10∼20% 가량 내릴 경우 금융부담을 느끼는 측은 투기꾼이 아니라 서민이나 중산층이 될 가능성이 크다는 얘기다. 국세청의 기준시가 수시고시제 운영은 형평성 논란이 예상된다.정부는 거래시세 등의 70∼90%를 적용하는 시가반영률을 최대한 시가에 근접한 가액으로 상향 조정하겠다고 했다.국민주택(25.7평 이하)이든 아니든 무조건 값이 오르면 기준시가에 반영하겠다는 것이다. 이럴 경우 양도가액이 높아져 양도세를 더 물어야 하며,상속·증여 때도 시가가 높아진 만큼 상속·증여세를 더 내야 한다.그러나 재산세 등 보유세는 기준시가를 적용하지 않고 행자부 과세표준액으로 산정되기 때문에 영향을 받지 않는다.국세는 더 내야 하는데 지방세는 내지 않아도 된다는 얘기다. 신도시 건설을 통해 수요와 공급을 맞춰나가겠다는 것은 궁극적으로는 바람직하다.하지만 신도시 부지선정·개발 등을 둘러싸고 또 다른 부동산투기 붐을 조장할 우려가 적지 않고,부처간 또는 부처·지자체간의 조율과정도 쉽지 않을 것으로 보인다. 주병철기자 bcjoo@

“진작 나왔어야 하는데….” 9·4집값 안정대책을 접한 부동산 전문가들은 “이번 정책이 장기적으로는 집값 상승을 억제할 수 있을 것 같다.”면서도 “정책이 시기를 잃어 단기적인 효과가 줄게 돼 아쉽다.”고 평가했다. 이번 대책으로 건설경기가 가라앉는 반면 투기수요는 상당부분 해소될 전망이다.특히 청약 1순위자 수가 대폭 줄고 자금출처조사의 지속으로 신규 아파트시장의 위축은 불가피해졌다. 그러나 일각에서는 수요 중심의 정부 대책이 공급부족에 따른 집값 상승을 잡기에는 역부족이라고 지적한다. ◇건설경기 위축 불가피- 건설업계는 청약제도 강화로 투자 열기가 가라앉을 것으로 보여 내년부터는 건설경기가 악화되지 않을까 우려하고 있다.특히 수도권을 제외한 지방은 사실상 경기호황이 느끼지 못한 상황에서 이같은 대책이 발표돼 중소건설업체들은 대책 마련에 분주하다. 대한주택건설사업협회 관계자는 “그동안 수도권은 청약 열기에 힘입어 분양에 성공했지만 지방은 미분양이 상당수 남아 있다.”고 말했다. LG경제연구소 김성식 연구원도 “이번 대책은 어느 정도 건설경기 위축을 감내하겠다는 정부 의지를 나타낸 것으로 보인다.”고 밝혔다. ◇집값 잡힐까- 부동산 전문가들은 집값 상승의 기대감을 떨어뜨리는 데는 도움이 되지만 단기적인 집값을 잡기에는 역부족이라고 주장한다. 닥터아파트 곽창석 이사는 “정부 대책이 올해에는 별 효과가 없을 것으로 보인다.”며 “보유과세를 올린다 하더라도 집값이 이를 충족할 정도로 오른다면 매물이 쏟아질 가능성은 전혀 없다.”고 주장했다. 일부 중개업소 관계자들도 “신규시장만 죽고 기존 아파트시장은 더욱 강세를 보일 수 있다.”며 “특히 기존 분양권값은 큰 폭으로 뛸 수 있다.”고 말했다. ◇강남대체지 개발 서둘러라- 부동산 전문가들은 강남대체지 개발에 대해 대체로 동의하면서도 반드시 장기적이고 포괄적인 계획 아래 개발이 이뤄져야 한다는 점을 지적했다. 90년대초 상당수 강남 거주자들이 분당 등 신도시로 빠져나갔지만 교육환경이나 편의시설이 강남에 미치지 못해 최근 U턴하는 현상이 일어나고 있다는것.부동산뱅크 김용진 편집장은 “분당 거주자들의 분당이탈 현상은 용인 난개발과 주변 대규모 택지개발로 분당이 고유의 쾌적함을 잃었기 때문”이라며“이는 수도권 전체의 체계적이고 종합적인 개발 없이는 제2의 강남 개발이 힘들다는 것을 의미한다.”고 말했다. 부동산114 김희선 상무는 “강남 대체지는 강남을 모방하지 않은,차별화된 주거환경을 갖춘 지역으로 개발돼야 한다.”며 “강남 대체지 개발과 함께 강북지역 주거환경 개선도 추진돼야 할 것”이라고 말했다. 김경두기자 golders@

◇보유과세를 강화하기로 한 이유는. 취득단계와 보유단계의 세금 부담이 우리나라는 각각 68%대 32%인 반면 일본 16%대 84%,미국 2%대 98%로 정반대다.우리나라도 거래단계의 세 부담을 완화하고 보유단계 세 부담은 강화하는 것이 부동산 가격안정과 한정된 부동산의 효율적 이용에 도움이 될 것이라는 판단이다. ◇현행 보유과세의 문제점은 주로 어디에서 비롯되나. 면적위주로 과세되는 데서 문제가 나타난다.이를테면 서울 강남지역의 5억5000만원짜리 31평형 아파트에는 재산세와 종합토지세 등 세금이 28만 5000원 정도만 붙는데 반해 경기도 용인의 2억 8000만원짜리 54평형 아파트에는 세금이 52만 6000원이나 매겨진다.가격대비 세금의 비율이 용인 아파트가 강남 아파트의 4배에 이른다. ◇주택 3채 이상 보유자에 대한 양도세 부과기준을 기준시가 대신 실거래가로 바꾼 이유는. 1가구가 집을 3채 이상 갖고 있으면 거주 목적보다는 투기를 위한 것으로 볼 수 있다.기준시가는 시가의 70∼80%밖에 반영하지 못해 과세 강화를 위해 실거래가 기준으로바꿨다. ◇실거래가를 기준으로 하면 양도세가 얼마나 늘어나나. 서울 강남구 대치동 S아파트 31평형을 5년간 갖고 있다가 판다고 가정해 보자.기준시가로 하면 5년전 2억 1000만원에 사서 3억 9200만원에 팔아 차익 1억 7570만원을 남긴 것으로 과세표준이 잡히기 때문에 4116만원의 양도세를 내게 되지만 실거래가로 하면 3억 3000만원에 사서 6억원에 팔아 2억 6010만원의 이익을 챙긴 것으로 계산된다.이에 따른 양도세는 6699만원으로 기준시가와 비교할 때 2583만원의 세금을 더 내게 되는 것이다. ◇고급주택인지 여부를 가리는 기준이 전용면적 50평 이상에서 45평 이상으로 강화됐다.분양면적으로 하면 어느 정도 크기인가. 강남지역 등의 아파트들을 직접 조사한 결과,분양면적 기준으로 하면 고급주택 기준이 과거 65∼70평에서 55∼60평 정도로 바뀌는 것으로 나타났다. ◇고급주택 기준을 강화하면 실제로 얼마만큼의 세금을 더 내게 되나. 서울 강남에 있는 전용면적 48평짜리 W아파트(1가구1주택)를 기준으로 따져 볼 경우,전용면적 50평 이상으로 돼 있는 현재 기준으로는 세금을 내지 않지만 바뀐 기준(45평 이상)으로는 2088만원의 세금을 추가로 내게 된다. ◇고급주택 판정기준을 아파트 등 공동주택만 강화하는 이유는. 올해 1∼7월 전국 평균 주택매매가격 상승률은 10.9%이지만 아파트는 그 2배 가량이 상승했다.아파트가 전국의 주택가격 상승을 이끌고 있는 점을 감안해 아파트에 한해 고급주택 면적기준을 강화,실거래가 과세대상을 확대함으로써 신규수요를 억제하고 과세형평을 맞추기 위한 것이다. ◇서울과 5대 신도시 및 과천은 언제부터 ‘신축주택 양도소득세 감면’혜택에서 제외되나. 조세특례제한법을 고쳐야 하기 때문에 국회 회기 등을 감안하면 올 연말은 돼야 할 것으로 보인다.나머지 지역은 당초 예정(2001년 5월23일∼2003년 6월30일)대로 혜택이 적용된다. ◇신축주택 양도세 감면 제외와 1가구1주택 1년 이상 거주요건 신설을 서울과 5대 신도시·과천에만 하는 이유는. 올 7월 기준으로 주택분양 청약률이 서울은 평균 54대1이고 경기·인천은 2.7대1인데 반해 비수도권은미달사태를 빚고 있다.이들 지역의 부동산 문제가 그만큼 심각하다는 얘기다. 김태균기자 windsea@ ***주택시장 안정대책 관련 문의 ▲정부대책 종합:재경부 조정2과 (02)503-9049∼50 ▲양도소득세·재산세:재경부 재산세제과 (02)2110-2321∼3 행자부 지방세정과 (02)3703-5010 ▲아파트청약:건교부 주택정책과 (02)504-9133∼4 ▲기준시가 조정:국세청 재산세과 (02)397-1521 ▲교육여건 개선:교육부 학교정책기획팀 (02)725-2460

수도권에 서울 강남지역을 대체할 신도시 2∼3곳이 추가로 개발된다.판교신도시 아파트단지의 입주시기가 2년 단축되는 등 조기 개발되고,수도권 투기과열지구는 내년 상반기분부터 재산세가 중과세된다. 1가구가 주택 3채 이상을 보유할 경우 기준시가가 아닌 실지거래가를 적용해 양도소득세가 부과돼 세금부담이 크게 늘어난다.올 연말쯤부터 서울과 분당·일산·평촌·산본·중동 등 신도시,과천지역은 신축주택에 대한 양도세비과세 대상에서 제외돼 기존 주택과 마찬가지로 양도세가 부과된다. 정부는 4일 과천 청사에서 윤진식(尹鎭植) 재정경제부 차관 주재로 관계부처 차관회의를 열어 이같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정대책’을 확정,발표했다. 정부는 강남 못지 않은 수준의 신도시 2∼3곳을 추가로 개발하기 위해 이른 시일 안에 경쟁력있는 입지여건과 개발잠재력을 갖춘 지역을 선정하기로 했다. 판교신도시(총 면적 280만평)중 140만평에 해당하는 동측지역의 아파트단지는 우선 개발돼 입주시기가 2009년에서 2007년으로 앞당겨진다.화성 동탄지구의 조기개발을 위해 연내 170만평이 공급된다. 정부는 또 내년 상반기부터 재산세 과세표준액을 단계적으로 상향 조정,지역에 따라 재산세를 중과세하기로 했다.1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 요건도 강화된다.이에 따라 이달말부터 서울과 5개 신도시 및 과천지역은 3년 이상 보유하고 반드시 1년 이상 살아야 양도세를 내지 않는다.지금은 거주 여부를 따지지 않고 있다.현재 전용면적 50평 이상을 대상으로 하는 고급주택의 기준도 45평 이상으로 조정돼 보유·거주기간에 관계없이 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다. 정부는 강남지역으로 집중되는 교육관련 주택수요를 분산시키기 위해 분당·성남·수원·부천지역에 외국어고교 설립을 추진하기로 했다.2005년에는 경기 북부지역에 제2경기과학고가 설립될 예정이다. 재경부는 부동산 투자자금의 주식시장 유입을 위해 기업연금제 시안을 다음달 마련해 노사정위원회에 상정하기로 했다. 오승호기자 osh@

정부가 ‘8·9 주택시장 안정대책’을 발표한 지 한달도 안돼 어제 다시 새로운 대책을 발표했다.그러나 원인 진단과 문제 해결의 방식에서 발상의 전환을 이루지 못하고 있다.우리는 투기를 부르는 근본 원인을 방치한 채 드러난 투기행위만 규제하는 대책으로는 부동산 투기를 잡을 수 없다고 본다. 우선 신축주택(아파트 분양)을 사면 1가구 1주택 여부에 관계없이 5년간 양도소득세를 안 물리는 제도를 투기위험 지역에 대해 종료하기로 한 것은 너무 늦은 조치다.우리는 진작부터 이 제도의 조기 종료를 주장해왔다.지난 2001년에 주택경기 부양책으로 도입한 정책을 주택경기가 과열돼 투기가 극성을 부리는 시점에까지 끌고온 것은 정부의 잘못이다. 둘째 양도·재산·종합토지세 등 부동산에 대한 각종 세금을 무겁게 물리겠다는 것이 이번 대책의 핵심이다.부유층의 불로소득에 중과세하는 것은 조세 형평의 차원에서 필요하다.그러나 세제는 경직성 때문에 투기억제를 위한 정책수단으로서는 금융정책에 비해 유효성이 떨어진다.아무리 세금을 무겁게 물려도 가격에 전가하면 그만이다.따라서 부동산에 대한 중과세는 중장기대책은 될 수 있을지언정 당장의 투기를 억제하는 단기 대책으로는 부적절하다. 우리는 부도덕하고 극성스러운 몇몇 투기꾼들만 묶어놓으면 투기를 진정시킬 수 있다는 생각에 동의하지 않는다.이보다는 시중 자금과 주택의 수요·공급이라는 ‘시장의 논리’로 접근해야 한다.우리나라는 지난 4년간(1998∼2001년) 외국과의 교역에서 모두 850억달러(약 100조원) 흑자를 올렸다.이돈을 기업과 개인들이 잉여자금(단기금융자산)의 형태로 갖고 있다.이를 생산자금으로 유도하지 못한 결과 부동산 시장에 흘러들어 문제를 일으키고 있다.우리는 시중에 떠도는 막대한 잉여자금을 중장기 산업자금으로 유도하는 것이 투기억제의 관건이라고 판단한다.지난 86∼88년에 무역흑자를 통해 조성된 350억달러의 잉여자금을 생산자금화하지 못해 90∼91년에 전국이 투기열풍에 시달린 경험이 있지 않은가.

정부는 부동산 가격안정을 위해 현재 시가에 비해 지나치게 낮은 재산세 과세표준액을 상향 조정해 아파트 보유과세(재산세)를 현실화하고,1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 강화하는 등 추가 대책을 마련하고 있다.이는 재건축추진아파트를 대상으로 자금출처를 조사하는 세정(稅政) 위주의 ‘8·9 주택시장안정대책’에 세제(稅制)를 추가하는 고강도 대책이다. 정부는 이번주 중 이같은 종합대책을 발표할 예정이다. 재정경제부 신동규(辛東奎) 기획관리실장은 1일 “아파트 가격안정을 위해 경제에 충격을 주지 않는 범위에서 부처별로 동원 가능한 모든 수단을 찾고 있다.”고 밝혔다. 이어 “지방세인 재산세의 과세표준액(과표)이 시가에 비해 턱없이 낮기 때문에 세제실과 행정자치부가 현실화하는 방안을 검토하고 있다.”고 말했다. 이에 대해 행자부 신정완(申貞浣) 지방세제관은 “급격히 재산세를 올리면 조세저항이 만만치 않을 것”이라면서 “일부의 부동산투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올린다면 국민을 납득시키기어렵기 때문에 신중하게 검토돼야 할 문제”라고 말했다. 정부는 재산세 과표를 현실화할 경우 강남 등 특정지역을 대상으로 상향조정해 조세저항을 최소화할 방침인 것으로 알려졌다.재산세 과표는 시가의 20∼30% 수준으로,국세청의 기준시가(시가의 80∼90% 수준)에 비해 턱없이 낮다. 재경부는 또 1가구 1주택 보유자에 대한 양도세 비과세 조건을 손질,보유기간을 현행 3년에서 최대 5년으로 늘리는 방안을 검토하고 있다. 1가구 1주택조건을 강화할 경우 관련법 개정안을 올 정기국회에 제출, 내년부터 시행할 방침이다. 오승호 조현석기자 osh@

주택은 인간의 삶을 담는 그릇이다.그동안 우리는 ‘입고 먹는 문제’는 해결했지만 아직도 집 문제는 그렇지 못하다.주택 수요는 경기변동에 민감하지만 주택 공급을 단기간에 확대하기는 어렵다.이렇다 보니 이사철마다 집값이 오르면서 주택정책에 대한 국민의 기대수준은 각별할 수밖에 없다. 이런 경향은 요즘 더한 듯 싶다.국민들은 가을 이사철을 맞아 집값이 오를 것을 걱정하면서 정부가 왜 집값 오름세를 못잡는지 불만을 터뜨린다. 정부는 그동안 주택시장을 안정시키는데 최우선 순위를 두고 노력했다.주택 공급에 치중한 결과 90년대 초반에 72.4%에 불과하던 주택보급률이 올해말이면 100%에 달해 주택문제가 어느 정도 해결될 것으로 기대된다.아직도 주택이 부족해 불안요인이 남아 있는 수도권에는 앞으로 5년간 공공택지 2880만평을 공급,153만 가구의 주택을 건설할 계획이다.이렇게 되면 2006년에는 수도권의 주택보급률 100%를 달성,투기수요가 가라앉고 집값이 안정될 것으로 보인다. 그러나 집값 안정은 주택 물량을 늘리는 것만으로 한계가있다.최근 서울 강남지역을 중심으로 집값이 오르는 원인은 저금리,보유세제,교육·환경 등이 복잡하게 얽혀있다고 본다.그러나 가장 큰 원인은 주택을 보는 시각 차이인 것 같다.주택을 삶의 공간이 아닌 재테크의 수단으로 여기는데 문제의 심각성이 있다. 집값 안정을 위해서는 모든 분야를 아우르는 종합대책이 필요하다.하지만 분야별 정책목표가 달라 이를 조화시키는데 정부의 고충이 있다. 집값이 오르는 것은 우리만의 문제는 아니다.미국·영국 등 선진국들도 저금리에 따라 투자수요가 주택시장에 몰리면서 집값이 크게 오르고 있다.런던은 5년 사이에 집값이 두배 올랐다.하지만 영국이나 미국에서 정부가 집값안정대책을 마련했다는 소리를 들어본 일이 없다. 왜 그럴까? 우선 선진국은 집값이 오르더라도 서민들이 마음놓고 살 수 있는 장기임대주택이 많다는 점이다.저렴하게 오랫동안 살 수 있는 임대주택이 전체주택의 30∼40%에 이르기 때문에 집값이 요동쳐도 저소득층의 주거불안 문제가 제기되지 않는다. 반면 우리나라는 임대주택이 전체주택의 3.4% 정도에 불과하다.이러다 보니 집값이 오를 때마다 서민들의 주거부담이 커질 수밖에 없다.그래서 정부는 집값 안정의 안전판을 마련하고,장기임대주택 재고율을 10%까지 끌어올리기 위해 앞으로 10년동안 국민임대주택 100만가구를 건설키로 했다. 주택시장은 살아 움직이는 유기체와 같다.경기변동과 국민들의 기대심리에 민감하게 반응한다.80년대말 부동산 폭등 파동을 겪은 우리로서는 세심한 관찰과 처방이 필요하다.정부의 기본적인 주택정책은 시장의 체질을 보완해 가면서 집값을 안정시키는데 있다.정부는 집값 폭등을 반드시 잡을 각오다.당장은 불편하더라도 정부의 고충을 이해하고 협조해 주길 당부드린다. 임인택/ 건교부 장관

대한매일은 아파트 값 폭등과 교육과열로 대변되는 서울 강남지역을 집중 조명하는 ‘강남특구 대해부’시리즈를 내보냈다.4회 중 마지막으로 재정경제부 박병원(朴炳元) 경제정책국장,교육인적자원부 정기오(鄭冀五) 인적자원정책국장,서울시 배경동(裵慶東) 주택국장과 함께 강남과열을 진단하고 대안을 모색하는 정책좌담회를 가졌다.권혁찬(權赫燦) 경제에디터가 사회를 봤다. ◇사회- 부동산 가격급등과 교육열로 상징되는 ‘강남과열’현상의 원인을 무어라고 보십니까. ◇박병원 국장- 강남의 부동산 가격이 서울의 다른 지역에 비해 급격하게 오르는 것은 교육,아파트 공급의 한계,생활 여건,재건축 등이 복합적으로 작용했기 때문입니다.재개발 차익을 노린 투기세력도 간과할 수 없습니다.예전에 강남을 떠나 분당 신도시 등으로 이사했던 사람들이 강남으로 돌아오고 있습니다.이는 교육적인 여건 외에 용인지역의 난(亂)개발로 교통 등 생활여건이 크게 악화됐기 때문입니다. ◇정기오 국장- 강남의 집값 상승에 여러 요인이 있고,그 중 한 요인이 교육문제라는 점을 인정합니다.올해 초 분당 등 경기도 일부 지역에 대해 평준화 조치를 취했습니다.학생들이 학교를 지원하는 방식에서 거주지에 따라 배정받는 방식으로 바뀐 것이지요.이 때문에 분당과 경기도 남부 지역 주민들이 강남으로 U턴했고 아파트값 상승의 원인이 됐다는 관측이 있습니다.그러나 학생들의 학업 성취수준에 미치는 변수인 가정적인 배경과 부모 학력수준,거주지,학교 가운데 학교의 영향이 가장 작다는 국내외 연구결과에 주목해야 합니다. ◇배경동 국장- 서울시는 전후 50년 동안 산업화와 도시화를 거치면서 무주택난을 해소하기 위해 정부의 의도대로 물량 위주의 공급정책을 펴왔습니다.인구 46%가 몰려 있는 수도권엔 지금 저금리 정책으로 마땅한 투자처를 찾지못한 투기성 자본이 몰리고 있습니다.IMF이후 부동산경기 활성화를 위해 시장의 자율성을 믿고 분양가 자율화 등 사회적 규제를 풀다보니 공급자 가격이 시장을 지배하게 됐어요.미등기 전매를 공공연하게 허용해 투기를 부추긴 측면이 있습니다.문제는 이것이 저소득층의 주거형태인 전·월세에도 영향을 준다는 점입니다.서울시는 재건축에 따른 이익추구 및 기대심리가 주택가격을 상승시켰다고 보고 재건축을 제한하고 분양가격에 대한 간접규제와 안전진단을 강화했습니다.하지만 항구적인 대책은 아니에요.강남을 대체할 만한 도시를 만들어도 7∼8년 후에는 똑같은 현상이 나타날 겁니다.재산세와 보유세 강화로 조세형평을 이뤄야 주택가격이 바로 설 수 있습니다.좋은 학교가 많다는 것도 주택가격 상승에 상당한 영향을 미친 것으로 보여집니다.강남 송파 서초 강동 등 4개 구청에 서울시내 중·고등학교의 20∼25%가 몰려있고 학원은 30% 이상이 집중돼 있어요. 강남의 매력은 문화적인 인프라로 볼 수 있는 만큼 서울의 주택 정책이 아닌 수도권의 주택정책으로 균형개발을 도모해야 합니다. ◇사회- 제가 아는 분 중에 최근 네분이 모두 교육때문에 강남으로 이사했습니다.강북에 있던 집을 팔고 강남의 낡은 아파트로 전세를 얻어 간 경우도 있습니다.이런 경우를 일반화할 수는 없겠지만,교육이 강남 아파트값 상승에 영향을주는 것이 분명해 보이는데요. ◇박국장- 강남의 모든 주택이 매매된 것은 아닙니다.몇백가구만 오른 값에 매매돼도 강남 전체의 집값이 오른 것으로 간주됩니다.공급이 제한된 상황에서는 전입자가 비록 소수라 하더라도 가격 상승에 충분한 요인이 되는 것이지요.전부터 강남에 살고 있던 사람은 기본적으로 부유하기 때문에 옮길 필요성을 못느낍니다.자녀 교육에 목을 맨 사람들은 무리해서라도 강남으로 갑니다.강남만이 제공하는 교육여건 때문입니다. ◇정국장- 무리는 없는 설명이라 생각합니다.나가려는 사람은 없고 강남으로 들어오려는 사람만 있으니 들어오려는 소수에 의해 가격이 결정된다고 볼 수 있지요. ◇배국장- 서울에 나대지가 없다 보니 아파트보다는 다세대 다가구위주로 공급체계가 바뀌었습니다.그러나 주택공급이 늘어도 아파트는 상대적으로 줄어 가격을 안정화시키는 데는 한계가 있습니다.이런 식이라면 또다시 불안해질 수 있습니다.학자들은 정보가 공유돼 수요공급 메커니즘에 의해 가격결정이 된다고 생각하지만 서울의 주택시장은 불투명하며 지하경제의 특성이 있어 담합하면 먹혀들어가는 게 현실입니다.보유세 누진 등이 현실화되지 않고서는 주택가격을 안정시킬 수 없습니다.인프라가 충분한 곳에 사는 주민들이 세금을 더 많이 내야하는데 현실은 그렇지 않습니다.조세정의가 서있지 않습니다. ◇박국장- 거래세를 낮추고 보유세를 강화하는 데는 동의합니다.그러나 공급이 안되고 있는 상황에서 과세형평으로 모든 것을 해결할 수는 없는 노릇입니다.수요가 있다면 당연히 공급해야 하는 것 아닙니까? 신도시를 포함한 주택 200만가구 건설 이후 90년대 내내 서울의 집값은 강남을 포함하여 오르지 않았습니다.10년 이내에 이러한 정책을 한번 더 실시했어야 했는데 IMF때문에 오히려 주택건설이 한동안 부진했습니다.지금이라도 수요에 맞는 공급을 위해 강남의 대체지 개발이나 다른 지역의 교육여건 개선을 위한 노력이 절실합니다. ◇배국장- 서울에서의 대체지 개발은 현실적으로 불가능합니다.대체지 개발은 수도권의 개발을 의미합니다.그린벨트를 풀어야 합니다.공급논리로 풀어나간다면 환경문제가 심각해질 것이 자명해요.후손들에게 물려줄 것도 더이상 없게 되는 것이지요.대체 도시를 만들어도 또 하나의 강남이 될 뿐입니다.삶의 질과 가격의 안정을 도모하기 위해서는 우선 조세정책을 바로잡아야 합니다. ◇박국장- 보유과세 강화는 오래된 숙원이지만 실현되지 못하고 있습니다.조세저항이 엄청나기 때문이지요.공급확대와 조세정책이 병행되면 가장 바람직하겠지만 이것이 불가능하다면 공급 확대가 우선돼야 합니다.말한 대로 대안도시의 개발이 가져오는 효과는 실례로 증명된 바 있습니다. ◇사회- 아파트 재건축 문제가 강남 부동산 가격을 촉발시킨 원인이라는 지적들이 많은데요. ◇배국장- 왜 재건축을 하는가부터 생각해봐야 합니다.경제적 이득을 취하기위한 재건축은 막아야 합니다.극단적인 처방으로 재건축이 완료돼 등기될 때까지 소유권 이전을 못하게 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.서울은 이미 개발이 완료된 도시입니다.재건축은 일부를 제외하고는 비경제적입니다.20∼30년 쓸 수 있는 주택을 아파트로 만드는 것은 국가적 손실입니다. ◇박국장- 재건축은 양날의 칼입니다.단기적으로는 주택공급을 줄이고 가격상승과 투기의 빌미를 제공합니다.그러나 중장기적으로 더 큰 집,더 좋은 집을 추구하는 현실적인 수요를 충족시켜 가격안정에 도움을 줍니다.낡은 아파트의 재건축을 제한한다고 해서 옆의 아파트 값이 오르지 않는 것은 아닙니다. ◇정국장- 강남 과열현상을 정책적으로 풀어야 한다면 정책의 순서를 우선 정해야 합니다.순서대로 취해야 될 조치 가운데 교육정책이 언제 끼어들어야 하는가가 문제입니다.강남 열풍을 아파트나 학교 건물 등 시설만으로 접근하는 하는 것은 곤란합니다.특정 지역에 대한 수요가 높다는 것은 그 지역이 정보화가 잘 됐다거나 사회적인 네트워크가 잘 갖춰졌다는 것을 의미하기도 합니다.물론 강남의 메리트인 이러한 ‘사회적 자본’이 성장하는데 학교나 학원이 큰 기여를 한 것을 부정할 수 없습니다. ◇사회- ‘사회적 자본’을 분산시킬 방안은 있습니까. ◇정국장- 강남이 갖추고 있는 거주자로서의 만족도가 다른 지역에서도 제공돼야 합니다.학교 자체로만 보면 점수관리 면에서 강남이 오히려 타지역보다 불리합니다.그러나 강남에는 ‘사회적 자본’의 총량이 크기 때문에 강남으로 몰려듭니다.우선 화폐적,경제적 처방이 선행돼야 합니다.그 다음에 부동산의 수요·공급이 고려되고 교육은 맨 마지막으로 점검해야 합니다.왜냐하면 교육에 대한 단기 처방은 오히려 역효과를 부르기 때문이지요. ◇박국장- 수급의 차질이나 과다한 유동성 등 경제적 요인이 있는 것은 사실이며 대책이 필요합니다.그러나 교육이 맨 마지막 대책이 돼야 한다는 것은 납득하기 어렵습니다. ◇배국장- 서울시가 70년대 후반부터는 강북개발을 억제하고 강남개발에 인센티브를 주는 행정을 펴왔습니다.강남이 개발 논리로 본다면 여러 면에서 유리한 조건을 갖췄습니다.그러나 환경친화적인 잠재력으로 따진다면 강북이 더 발전될 가능성이 남아 있습니다.강북 교육의 질을 높여줄 수 있는 차별화된 교육 프로그램이 개발되면 강남수요를 다소 줄일 수 있을 것입니다. ◇정국장- 교육복지에 대한 투자도 중요합니다.지금까지는 도서벽지나 농어촌을 빼놓고는 지역간 교육재정의 편차가 없었습니다.학부모들이 기피하는 강북의 일부 지역을 투자우선지역으로 설정하는 작업도 필요합니다. ◇박국장- 금년초 화약에 불을 붙인 것은 수도권 6개 신도시의 평준화입니다.일산,평촌,분당 등의 신도시는 교육에 관한한 비평준화 지역이므로 자기가 원하는 학교를 골라서 갈 수 있다는 메리트가 있었습니다.그러나 평준화 정책으로 모든 것이 사라져 학부모들이 다시 강남으로 U턴하고 있습니다.강남의 집값을 올리는 데에는 몇백가구의 전입자만으로도 충분하다는 사실을 다시 지적하고 싶습니다.강남 이외의 지역에 좋은 학교를 만들어 학교때문에 그 지역으로 이사를 가는 사람이 생기도록 만드는 것이 강남집중,수도권 집중을 완화시키는, 가장 신속하게 효과를 볼 수 있는 방법이라고 생각합니다. ◇정국장- 교육문제는 결국 부모가 얼마나 자녀들에게 세심한 배려를 하느냐에 달렸습니다.그러나 강남으로의 전입만이 자녀들에 대한 배려는 아닙니다.강남 학부모의 교육열을 냉정하게 판단하고 진정한 관심과 배려가 무엇인지 알아야 합니다. ◇배국장- 조세정의가 바로 서야 합니다.주택이 도시의 구성요소가 된 이상 자본시장에만 맡겨서는 안됩니다.사회적 자산인 주택을 집주인과 투기세력이 좌지우지하는 것을 막아야 합니다. ◇박국장- 주택이 사회적 자산인 것은 사실이지만 사회적인 측면은 저소득층의 주택문제에 한정돼야 합니다.중산층 이상은 자신의 주택을 최대한 스스로 결정하게 놔두어야 합니다.투기자에게 철퇴를 내려야 한다는 것과는 전혀 별개의 문제입니다.공급적인 측면에서 강남을 대체할 수 있는 지역 개발이 절실해요.기존 지역도 좋고 신도시라도 상관없습니다. 정리 이창구 김유영기자 window2@

정부의 ‘8·27’ 부동산 대책발표에도 불구하고 부동산 안정에 대한 시장의 불신은 가시지 않고 있다.정부가 그동안 찔끔찔끔 내놓은 대책에 따른 부작용 때문이다. 그러나 부동산전문가들은 부동산 정보제공업체 사이트에 매물이 자취를 감추는 등 단기적인 효과는 나타나고 있다고 말한다.정부의 의지가 어느때보다 강하다는 점에서 여파가 만만치 않으리라는 분석도 나오고 있다. ◇소나기는 피하자- 서울 강남의 중개업소에는 매물이 자취를 감췄을 뿐 아니라 문을 닫는 중개업소도 늘고 있다.정부가 2차 세무조사는 물론 중개업소에 대한 조사를 강화키로 했기 때문이다. 강남구 대치동 삼보부동산 관계자는 “서울시의 부동산중개업소 단속으로 이미 개점 휴업에 들어갔다.”면서 “정부가 중개업자만 계속 몰고 있다.”고 불평했다. ◇그린벨트 지역은 위축 예상- 주택시장과는 달리 그린벨트 해제 대상지의 땅값은 주춤할 것으로 전망된다. 은평구 진관내·외동은 올 들어 평당 50만원이 오른 300만원에 시세가 형성됐다.인근 연희공인 중개사사무소 관계자는 “땅값이 급등하긴 했지만 거래는 활발하지 않다.”면서 “정부 대책으로 매물이 더욱 줄어들고 가격도 약세를 보일 것”이라고 내다봤다. ◇재건축조합,근본대책 아니다- 재건축 조합들은 정부의 대책이 해결책이 될수 없다는 반응이다.개포 시영아파트 조합 관계자는 “저금리 상황에서는 부동산에 돈이 몰리는 것은 당연한 것 아니냐.”면서 “이번 대책이 단기 효과에 그칠 것”이라고 잘라 말했다. ◇수도권은 위축- 정부대책 발표로 수도권 등 서울 이외의 지역은 타격이 예상된다.특히 토지시장은 큰 영향을 받을 것으로 보인다.세중코리아 김학권사장은 “이번 대책으로 수도권에 대한 파급효과가 클 것”이라면서 “특히 토지시장의 위축이 예상된다.”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

국세청의 부동산 투기 자금출처 조사가 서울 전역과 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시로 확대된다. 지난해 1월부터 올 6월까지 수도권 및 제주도에서 두차례 이상 토지(주택포함)를 사들인 13만명 가운데 단기전매 등의 투기혐의자에 대해서는 자금출처와 탈세여부를 조사한다. 충남 천안과 아산 신도시 인근지역이 다음달 토지거래 허가구역으로 새로 지정되고,판교 신도시 개발이 앞당겨진다. 정부는 최근 수도권으로 확산되고 있는 집값·땅값 상승을 억제하기 위해 27일 건설교통부 차관 주재로 재정경제부·국세청 등 관계부처 실장급이 참석한 가운데 ‘8·9대책 추진상황 점검회의’를 열고 이같이 결정했다. 정부는 잇단 주택시장 안정대책에도 불구하고 집값이 서울 강북과 신도시등으로 확산되고 있다고 보고 추가로 국세청의 자금출처 조사대상을 확대하기로 했다.양도세 기준시가를 높이는 방안도 추진키로 했다. 토지거래 증가가 눈에 띄는 천안시 13개 동과 성거읍·목천면,아산시 배방·탕정·음봉면 전체를 다음달 토지거래 허가구역으로 지정할 계획이다. 토지거래 허가를 피해 그린벨트 등 녹지를 쪼개 파는 것을 막기 위해 녹지토지거래 허가 대상을 100평 이상에서 60평 이상으로 확대했다.토지거래 동향감시 구역에 서울의 강남·서초·성북·은평 등 그린벨트 조정대상 10개구와 인천 중·서·연수구 등 경제특구 예정지를 추가했다. 건교부는 강남을 대체할 수 있는 아파트 공급을 확대하고 판교 신도시 택지 분양시기를 앞당기기 위해 세부계획을 곧 마련,발표할 계획이다. 공정위는 부녀회 등의 아파트값 담합행위에 대한 조사기간과 대상을 확대하는 방안을 추진키로 했다. 이와 함께 다음달부터 검인계약서에 중개업소의 이름과 실거래 가격이 반드시 기재되었는지 여부를 시·군·구가 확인토록 했다.장기적으로는 대법원과 협의,관할 관청이 만든 관인계약서를 의무적으로 사용토록 하는 방안을 마련할 방침이다. 이같은 조치는 아파트 매매·전셋값과 그린벨트 및 개발예정지의 땅값을 잡는 동시에 부동산 거래 투명성을 확보,투기를 사전에 막아보겠다는 정부의 의지를 담고 있다. 류찬희기자 chani@

서울시 8차 동시 분양에서 1265가구의 아파트가 일반분양된다. 8차 동시분양에 참가할 업체와 분양물량은 13개 사업장,1967가구이며 이 가운데 조합원분을 뺀 1265가구가 일반분양 물량이다. 무주택 우선공급제가 적용되는 전용면적 25.7평이하 아파트는 772가구이며,이중 386가구가 무주택 세대주에게 우선청약권이 주어진다. 대부분 소규모 아파트나 연립주택을 재건축·재개발하는 사업이다.특히 대림산업과 현대리모델링이 강남구 압구정동 현대아파트 65동을 리모델링한 아파트는 서울시 동시분양에서 올들어 처음으로 분양가가 평당 2000만원을 넘어섰다. 부동산 전문가들은 8차 동시분양부터 분양권 전매제한이 실시돼 아파트를 분양받은 뒤 계약일로부터 1년 안에 분양권 전매가 불가능하므로 분양권 단기 전매차익을 노린 청약은 많이 줄어들 것으로 전망했다.또 강남 아파트 세무조사 등 강력한 주택시장 안정대책이 진행 중이어서 청약 경쟁률은 7차 동시분양 때보다 낮아질 것으로 내다봤다. 강남 등 일부 인기 지역 아파트는 1년 뒤 분양권전매를 노린 장기 투자자들이 몰릴 수 있으나 대부분의 아파트는 실수요자 중심의 청약이 이뤄질 전망이다. 오는 29일 입주자 모집공고,다음달 2일 서울 무주택 1순위자 청약접수가 실시된다. ◇압구정동 대림산업- 압구정동 구정초등학교 바로 옆 현대사원아파트를 리모델링한 뒤 분양하는 아파트.지하철 3호선 압구정역을 걸어서 이용할 수 있다.평당 분양가격이 2000만원을 넘는다. ◇방이동 신구종합건설- 송파자동차 검사소 터에 짓는 아파트.지하철 5호선 방이역이 걸어서 5분 거리.올림픽 공원과도 가깝다. ◇화곡동 신부산업개발- 강서구청 4거리와 88체육관 사이에 있는 한국동양선교회 자리에 들어선다.우장공원이 가까워 녹지공간이 풍부하다.강서구청4거리까지 걸어서 4분 거리. ◇화곡동 롯데기공- 화곡동 삼호연립을 헐고 짓는 아파트로 우장산공원과 가깝다.강서구청 4거리까지 걸어서 4분 정도 걸린다. ◇정릉동 현대건설- 정릉동 우성아파트를 재건축하는 아파트.건너편에 경남아파트와 숭덕초등학교가 있다.지하철 4호선 길음역을 걸어서 이용할 수 있다. ◇목동 현대산업개발- 목동 정목초등학교 옆 하이츠빌라를 재건축하는 아파트.목동 2·3단지 건너편에 있다. ◇기타- 대성산업은 성동구 마장동,양천구 신정동,강동구 성내동 등 3곳에서 242가구를 분양한다.금강종합건설은 성수2가에서 함성건설은 마포구 망원동에서 각각 62가구,27가구를 분양한다. 류찬희기자 chani@

정부는 ‘8·9 주택시장 안정대책’에도 불구하고 아파트 가격 급등세가 꺾이지 않는 점을 중시,아파트 구입자를 대상으로 하는 ‘2차 자금출처조사’에 착수하기로 했다.정부는 이같은 2차 자금출처 조사 방침을 이달중 공식발표할 예정이다.이를 위해 이미 건설교통부와 국세청 직원들이 현장에서 아파트 가격 조사에 나선 것으로 밝혀졌다. 현정택(玄定澤·사진) 대통령 경제수석비서관은 26일 기자와의 전화 인터뷰에서 ‘8·9 주택시장 안정대책’이 발표됐음에도 불구하고 서울 강남 이외지역의 아파트 가격이 뛰고 있다는 지적에 대해 이같이 밝혔다. 이는 국세청이 지난주 재건축 추진 아파트 취득자에 대한 1차 자금출처조사 계획을 발표하면서 “2차 조사대상을 추가 선정하는 방안을 검토하겠다.”고 밝힌 것에서 진일보한 것이다.강남지역에서 촉발된 아파트 가격급등 현상이 전국적으로 확산되는 것을 조기 차단하기 위한 차원으로 보인다. 현 수석은 “아파트 분양권 전매제한과 투기과열지구 확대 지정 등을 통해 부동산 가격의 안정을 꾀할 것”이라면서 “곧 국세청의 2차 자금출처조사계획을 발표할 방침”이라고 말했다.그러나 2차 자금출처조사의 구체적인 계획은 밝히지 않았다. 현 수석은 또 “2차 자금출처조사를 위해 건설교통부와 국세청 직원들이 현장에서 아파트 시가 등을 파악하고 있다.”고 말했다.부동산 가격안정대책의 일환으로 특목고를 추가 설립하거나 고교 평준화 문제를 재검토할 범정부차원의 계획이 있느냐는 물음에는 “전적으로 교육인적자원부에 맡기겠다.”고 덧붙였다. 저금리 때문에 여유자금이 부동산으로 몰리면서 부동산 가격 급등을 부채질하고 있다는 지적에 대해서는 “미국경제 등 대외여건을 감안해야 하기 때문에 특단의 대책으로 금리를 인상하는 방안은 검토 대상이 아니다.”라고 말했다. 한편 국세청 고위 관계자는 “오는 30일부터 11월 25일까지 실시할 1차 자금출처조사를 위해 서울지방국세청과 중부지방국세청 조사인력 500여명을 투입할 방침”이라고 밝혔다.일선 세무서 인력은 동원하지 않을 계획이라고 덧붙였다. 국세청은 또 강남 등 아파트 가격이 급등한 지역의 아파트 기준시가 상향조정을 위해 감정원의 감정가격과 인터넷에 떠있는 시가 등을 정밀분석하고 있다.국세청 관계자는 “2∼3차례 정밀분석 작업을 해야 하기 때문에 언제,어느 지역이 대상이 될 지 밝힐 수 없다.”고 설명했다. 공정거래위원회도 강남지역 아파트 가격 담합 여부에 대한 1차 조사가 끝나는 대로 담합 혐의가 짙은 부동산중개업자 및 아파트 주민 등을 대상으로 2차 조사를 실시키로 했다. 오승호기자 osh@

서울의 강남 재건축지역을 중심으로 부동산 중개업소에 대한 특별단속이 실시된다. 서울시는 26일 주택시장 안정을 위해 시내 1만 8751개 부동산 중개업소를 대상으로 25개 자치구와 함께 특별단속을 벌이기로 했다고 밝혔다.10월 말까지 계속된다. 단속대상은 ▲호가조작 및 중개업소간 거래 ▲재건축 관련 헛소문 유포행위 ▲인터넷 부동산 사이트 허위·과장광고 ▲부동산 중개수수료 과다징수 행위 등이다. 문정·장지·발산 택지개발예정지구의 아파트 입주가 보장된다며 거래를 부추기는 입주권 사기나 불법·편법 중개행위도 단속대상이다. 개발제한구역 우선 해제구역 등 투기 수요가 예상되는 지역의 중개업소에 대한 지도·점검도 강화된다. 시는 단속 결과,투기행위는 국세청에 통보하고 중개업법을 위반한 경우에는 등록 취소나 형사고발 등의 조치를 취하기로 했다. 시는 이밖에 이 기간 시민과 민간단체 등의 제보나 신고를 받는 즉시 현장확인 등을 거쳐 조치하는 인터넷 사이버 민원신고센터(www.cyber.seoul.kr)와 부동산중개업소 위반행위 신고전용전화(736-2472)도 운영한다. 시 관계자는 “최근 투기자금이 재건축 아파트에 유입되고,일부 아파트단지는 부녀회의 가격 담합과 부동산업자의 부추김 등에 따라 매도 호가가 급등,주변 아파트값이 상승하는 등 불안심리가 가중되고 있다.”면서 “이사철을 맞아 위법 부당한 부동산 중개행위를 집중단속할 계획”이라고 말했다. 한편 시는 올 상반기 이들 중개업소 가운데 49.4%인 9271곳에 대한 단속을 벌여 9.9%인 921곳을 적발,업무정지 222곳,형사고발 66곳,과태료 부과 65곳,등록취소 42곳 등의 처분을 내렸다. 박현갑기자 eagleduo@

정부의 강력한 주택시장 안정대책에도 불구하고 서울지역 아파트값 오름세가 비강남권과 수도권으로 확산되고 있다. 25일 부동산114에 따르면 지난주 서울 광진구(0.92%),양천구(0.91%),강서구(0.9%) 등 비강남권의 아파트값 상승률이 서울 평균(0.64%)을 크게 웃돈 것으로 나타났다.특히 광진구 자양동 동아아파트 34평형은 일주일새 무려 2500만원이나 뛰었다.현대7차 33평형도 2000만원 가까이 올랐다. 양천구 목동 9단지 27평형은 호가가 1500만원 이상 올랐다.인근 13단지 38평형도 1000만∼2000만원가량 올라 5억원에 시세가 형성됐다. 강서구도 매물 부족으로 가격 오름세를 보이고 있다.가양6단지 22평형은 500만원이 오른 1억 5500만원에 거래가 이뤄지고 있다. 수도권 아파트값도 분당(0.69%),평촌(0.66%),중동(0.45%) 등 신도시를 중심으로 가파른 상승세를 보였다. 반면 서울 강남구와 서초구는 정부의 ‘8·9 부동산시장 안정대책’으로 지난주 상승률이 각각 0.56%,0.28%에 그쳐 재건축 아파트값 급등세가 한풀 꺾인 것으로 조사됐다. 부동산 전문가들은 정부의 주택시장 안정대책이 비강남권에서는 이사철을 앞둔 성수기 탓에 ‘약발’이 먹히지 않는 것으로 풀이하고 있다. 또 강남권 아파트값이 워낙 올라 비강남권도 이 수준에 맞춰 시세를 올리려는 시장심리도 가격상승을 부추긴 것으로 지적했다. 김경두기자 golders@

정부와 한국은행은 자금출처조사 등 투기억제책이 부동산가격 안정에 가시적인 효과가 없더라도 ‘금리인상’이라는 거시정책 수단은 동원하지 않기로 했다.미국의 금융시장 불안이 여전한 데다 이라크 공격설 등 대외여건이 불확실하기 때문이다. 미국이라는 대외변수 때문에 부동산 가격의 오르내림과 상관없이 금리는 손을 대지 못하는 정책의 딜레마에 빠지게 됐다. 재정경제부 고위 관계자는 25일 “국세청의 자금출처조사 등 미시적인 투기억제책이 부동산 가격안정에 효과가 없더라도 금리인상은 추가 대책에 포함되지 않을 것”이라고 밝혔다. 이 관계자는 “거시정책 수단인 금리인상이 부동산 가격급등 문제를 해결할 ‘정답’이라는 점을 잘 알고 있다.”면서 “그러나 금리인상은 미국 금융시장 불안 등 대외여건은 물론 환율 문제와도 얽혀 있기 때문에 향후 제시될 주택시장 안정 추가 대책에 포함시킬 수 없을 것”이라고 밝혔다.추가 대책은 주로 건설교통부에서 내놓게 될 것이라고 덧붙였다. 따라서 당분간 주택시장 안정대책은 자금출처 조사로대표되는 세정(稅政)과 9월로 예정된 강남 등의 아파트 기준시가 인상,건교부의 주택산업정책이라는 큰 틀을 벗어나지 못할 전망이다. 정부는 지난주 열린 경제장관간담회에서 재건축 추진 아파트에 대한 자금출처 조사를 골자로 한 ‘8·9 주택시장 안정대책’에도 불구하고 아파트 가격 급등세가 이어질 경우,추가 대책을 마련하겠다고 밝혔었다. 금리 결정권을 쥐고 있는 한은(금융통화위원회)의 고위 관계자는 “최근 부동산 관련 협회와 기관투자가,부동산중개업소 등을 모니터링한 결과 주식시장 불안,저금리 때문에 여유자금은 부동산 쪽으로 갈 수밖에 없다는 의견이 지배적이었다.”면서 “때문에 부동산 가격을 안정시키기 위한 근본적인 해결책은 금리인상”이라고 말했다. 이 관계자는 그러나 “미국경제 불안 때문에 부동산 가격안정을 위해 금리인상이라는 거시정책수단을 동원하기가 힘든 실정”이라고 밝혔다.이에 따라 오는 9월12일 열릴 금융통화위원회에서는 콜금리가 다시 동결될 가능성이 크다. 오승호기자 osh@

정부는 주택정책의 실효성 확보를 위해 집값대책 수립시 아파트 거래동향을 파악,활용하기로 했다. 주택시장의 투명성 확보와 전세시장 안정을 위해 임대차계약의 신고를 의무화하는 방안도 강구하기로 했다. 서울시 배경동 주택국장은 21일 대한매일이 보도한 ‘강남 재건축 아파트 5가구중 1가구의 주인이 바뀌었다.’(8월21일자 1,11면 참조) 기사와 관련,부동산투기 보완대책을 이같이 밝혔다. 배 국장은 “강남 재건축 아파트의 10∼20%가량이 주인이 바뀐 데서 보듯이 이들의 20∼30%는 투기성 거래자라고 볼 수 있다.”며 “앞으로 주택정책수립시 거래동향을 파악,활용하도록 하겠다.”고 말했다. 그는 이어 “주택시장의 투명성 확보가 시급하다.”며 “임대차계약에 대해서도 구청에 신고를 하도록 하는 방안을 추진중”이라고 말했다.서울시는 이같은 임대차 계약의 신고근거를 마련해 주도록 건설교통부에 건의했다. 임대차 계약의 신고가 의무화되면 전세금 등이 확연히 드러나게 돼 임대료수입에 대한 효과적인 과세는 물론 전세가 안정에도 기여할수 있을 것으로보인다. 건설교통부 이춘희 주택도시국장은 “거래동향 파악의 필요성은 인정하지만 이에 따른 비용과 효용성을 따져본 후 시스템을 갖추도록 하겠다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부는 ‘8·9 주택시장 안정대책’에 따라 서울 강남지역 아파트 매입자에 대한 자금출처 조사와 양도세 기준시가 인상,재건축 절차 강화 등의 후속조치를 예정대로 시행키로 했다.주택가격이 계속 오르면 추가대책을 마련키로했다. 정부는 20일 전윤철(田允喆) 경제부총리 주재로 건설교통부 장관 등이 참석한 가운데 서울 은행회관에서 경제장관간담회를 열고 이같이 결정했다. 건교부에 따르면 8·9 대책 이후 지난 13일 전국의 주택가격 동향을 조사한 결과,서울 강남의 집값 상승률은 0.9%로 전주(8월6일)보다 0.7%포인트나 상승세가 둔화된 것으로 나타났다.정부는 그러나 집값의 안정기조를 이어가기 위해 자금출처 조사와 양도세 기준시가 인상 등의 구체적 추진계획을 곧 발표키로 했다. 류찬희기자 chani@

서울 강남 아파트 실거래 자료를 통해 재건축 대상 아파트가 투기의 온상임이 사실로 확인됐다. 아파트 거래자에 대해 정부가 강도높은 세무조사와 자금추적을 실시하고 있음에도 불구,투기꾼들은 정부의 ‘솜방망이 대책’을 비웃기라도 하듯 여전히 활개치고 있는 것으로 드러났다. 본지가 입수한 강남구 아파트 거래현황(검인계약서 기준)에 따르면 정부의 잇단 주택시장 안정대책 발표에 아랑곳없이 거래는 여전했던 것으로 나타났다. 이에 따라 정부가 집값 안정대책을 내놓을 때마다 다짐했던 가격안정과 투기거래 차단도 입버릇에 불과했다는 지적을 피할 수 없게 됐다. 강남 아파트는 거래없이 호가만 오른다는 것이 지금까지의 일반적인 생각이었다.하지만 실제 다른 지역 아파트보다 되레 거래가 활발했다.돈된다는 소문이 돌면서 투기성 자금이 대거 몰렸기 때문이다. 일반아파트는 1년에 기껏해야 100가구 기준에 6∼7건 거래되지만 재건축 아파트는 1년새 평균 10%이상 주인이 바뀌었고 인기 아파트의 경우는 5가구 가운데 1가구꼴로 거래되기도 했다. 이러한 거래내역은 그동안 일선구청의 인력부족 등으로 파악이 쉽지 않았다.강남지역의 아파트 가격을 잡기 위해서는 정확한 통계에 근거한 대책이 필요하다는 지적이다.주먹구구식 대책으로는 집값 상승이나 투기자금의 유입을 막을 수 없다. ●개포 주공,대치 은마아파트 거래량 최고= 인기아파트는 주인이 자주 바뀌었다.개포동 주공 1단지(5040가구)아파트는 1년새 전체의 12.87%인 649가구가 거래됐다.갖가지 주택시장 안정대책이 발표된 올해 들어서만 414가구가 사고 팔렸다. ‘8·9 안정대책’을 이끌어내는데 결정적인 계기가 됐던 대치동 은마아파트(4424가구)의 경우 1년동안 무려 553건이 거래돼 전체의 12.5%가 주인이 바뀌었다.올해 들어서도 330가구가 팔렸다. 거래만 활발했던게 아니라 가격도 큰 폭으로 뛰었다.시공사 선정을 전후한 6∼8월에 무려 18.02% 올라 은마아파트의 평당가는 연초 1200만원대에서 1569만원으로 올라섰다. ●정부대책도 무색= 정부 대책이 발표되면 거래가 뜸해지는 것으로 알려져 있지만 실제는 그렇지 않았다.‘1·8 집값 안정대책’ ‘3·6 집값 안정대책’ 뒤에도 개포 주공·대치 은마·도곡 주공·삼성동 차관아파트 등은 투기성 거래가 여전했다. 개포 주공1단지 아파트는 ‘1·8부동산대책’ 발표뒤인 2월에 무려 108가구가 거래됐다.3∼4월에도 100가구의 주인이 바뀌었다. 은마아파트도 2월에 80가구의 주인이 바뀌어 정부의 강도높은 대책을 무색케 했다.3∼4월에도 각각 40건이상 거래됐다.시공사 선정 앞뒤인 6∼7월에는 30건과 44건으로 다시 증가추세를 보였다.이달 들어 15일 현재 23건이나 거래됐다. 매물이 나오기 무섭게 거래가 성사된 것이다. ●제도개선 뒤따라야= 실거래 동향을 정확히 파악할 수 있는 시스템이 필요하다.검인계약서를 활용하면 거래건수는 확인할 수 있지만 정확한 거래가격은 파악되지 않는다. 시가로는 평당 2000만원이 넘는 아파트를 기준시가에 근거해 1500만원대에 거래된 것으로 적어내기 때문이다.정부가 기준시가를 조정키로 한 것도 바로 이 때문이다. 부동산 전문가들은 정부가 정확한 집값대책을 내놓기 위해서는 실거래가로 계약서를 작성하는 관인계약서제 도입을 검토할 필요가 있다고 주장한다. 또 주기적인 거래동향을 근거로 정확한 시장동향을 파악한 뒤 대책을 내놓아야 한다고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@ ■집값 안정화 대책 설문/ “강남 대체주거지 조성 시급” 많은 사람들이 강남 아파트 시장을 안정시키기 위해서는 대체주거지 조성이 필요하다고 생각하는 것으로 나타났다. 부동산정보 제공업체인 ㈜부동산뱅크가 주택수요자 3873명을 대상으로 조사한 결과에 따르면 강남을 중심으로 급등하는 집값 안정을 위해 필요한 대책을 묻는 질문에 ‘판교개발 등 강남 대체주거지 조성'이라는 답변이 29.4%로 가장 많았다. 다음으로 ‘재건축 규제강화 등 강력한 정부정책 시행'이라는 답변이 25.9%였으며 ‘수도권 특수목적고 설립을 통한 교육여건 평준화'가 23.8%를 차지했다.‘세무 및 자금출처조사를 통한 투기심리 차단'이라고 답한 응답자는 20.9%였다. 닥터아파트가 주택수요자 2012명을 대상으로 조사한 결과에서도 ‘집값 안정을 위해 가장 필요한대책'을 묻는 질문에 응답자의 43.6%가 ‘강남 대체지조성'이라고 답했다.‘임대주택 등 서민용주택 공급확대'라는 의견은 20.6%였으며 ‘세무조사 등으로 투기심리 차단'과 ‘재건축 등 규제강화'라고 답한 응답자는 각각 18.5%와 17.2%를 차지했다.‘8.9 집값안정대책에 대한 평가'에대해서도 ‘이사철을 앞둔 단기처방에 불과'(43.4%),‘시장을 왜곡하는 부적절한 조치'(14.8) 등 부정적인 의견이 많았다. 류찬희기자 chani@

서울 강남지역 재건축 대상 아파트에 투기성 자금이 대거 몰리면서 인기있는 아파트의 경우 1년새 5가구 가운데 1가구꼴로 주인이 바뀐 것으로 나타났다. ▶관련기사 11면 정부의 투기대책 발표 직후 오히려 거래 건수가 늘어 정부의 각종 대책이‘솜방망이’에 그친 것으로 드러났다. 이같은 사실은 대한매일이 20일 서울시 등으로부터 지난해 8월부터 올 7월까지 1년 동안의 강남구 내 40개 재건축 대상 아파트단지(3만 4156가구)의 거래내역(검인계약서 기준)을 입수,분석한 결과 나타났다. 개별 아파트단지 거래내역이 확인된 것은 이번이 처음이다. 이 기간 강남지역 재건축 대상 아파트 거래 건수는 모두 4096건에 달해 전체 가구의 12%가 주인이 바뀌었다.주택시장 안정대책이 잇따라 발표된 올해 들어서만도 2429가구가 거래됐다. 가장 손바뀜이 많았던 아파트는 개포동 주공1단지(5040가구) 아파트로 1년동안 649가구가 거래됐다.최근 집값 급등으로 관심의 대상이 되고 있는 대치동 은마아파트(4424가구)는 553가구가 사고 팔렸다. 논현동 성원아파트는 1년새 42가구 가운데 12가구(28.5%)가 거래돼 거래비율이 가장 높았고,청담동 한양아파트는 672가구 가운데 137가구(20.3%)의 거래가 이뤄졌다. 사업승인이 임박한 영동 주공아파트는 1단지가 1050가구 가운데 174가구(16.57%),2단지는 840가구 가운데 132가구(15.7%),3단지는 700가구 가운데 115가구(16.4%)가 각각 거래됐다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 책임연구원은 “무려 12∼28%에 달하는 강남의 인기아파트 거래비율은 일반아파트에 비해 2∼3배 이상 높은 것”이라며“호가 중심으로 가격이 오른다는 일반적 지적과 달리 투기성 자금이 몰리면서 물밑에서 거래가 많이 이뤄진 것 같다.”고 말했다. 수서지구 내 중개업소 관계자는 “보통 1년 동안 이 지역에서는 100가구 기준으로 많아야 6∼7건이 매매된다.”며 “강남 재건축 아파트의 거래가 많은 것은 실수요보다는 투기성 자금이 유입됐기 때문”이라고 분석했다. 이같은 투기성 거래는 정부의 집값 안정대책이 발표된 뒤에도 늘었다.정부의 ‘1·8 집값 안정대책’이 발표되고 2월 한달 동안개포 주공1단지는 전월의 90건보다 18건이 많은 108건의 매매가 이뤄졌다. 이는 정부의 대책이 때를 놓친 데다가 내용도 실효성이 떨어져 투기꾼들에게 별 영향을 미치지 못하는 것을 보여주는 것이다. 김성곤기자sunggone@