현정택 한국개발연구원(KDI) 원장은 18일 서울신문과의 인터뷰에서 ‘민감하다’는 표현을 써가면서도 정부정책을 여러 차례 비판했다. 분양가 상한제 등의 정책에는 적지 않은 경고음을 울렸으며 잠재성장력 저하 가능성에는 기초체력의 문제라고 위기감을 드러냈다. 국책연구기관장의 발언으로 받아들이기에는 위험수위를 넘나드는 대목이 적지 않았다. 국민의 정부에서 청와대 경제수석을 지낸 경륜과 학자로서의 예리함이 함께 묻어났다. 다음은 서울 홍릉 KDI 원장실에서 만난 현 원장과의 일문일답이다. ▶부동산 정책을 펴는데 첫번째로 고려할 사항이 있다면. -20년간 우량주식을 보유할 때와 같은 기간 땅이나 아파트를 사뒀을 때를 비교하면 분명히 금융자산의 수익률이 낫다. 그런데도 한국 사람은 돈이 생기면 10명 중 8명이 부동산에 투자한다.‘부동산 불패’ 신화 때문이다. 그런 의미에서 ‘8·31’이나 ‘3·30’ 대책은 방향이 맞다고 본다. 이같은 기조가 흔들리거나 180도 전환될 것이라는 시그널을 시장에 주면 더 큰 혼란이 예상된다. 다만 경제원리에 충실할 필요가 있다는 차원에서 공급은 좀 많아져야 한다고 본다. ▶분양가 상한제의 확대 적용은. -민감한 문제이다. 원론적으로 말하면 투명성을 높이기 위한 조치로 필요하지만 시장 메커니즘에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 검토해야 한다. 분양가를 제한하면 주변의 다른 주택 값이 떨어질 것이라는 기대를 가져서는 안 된다. 분양가 상한제가 적용되는 주택과 기존 주택의 가격에 차이가 나면 누가 주택을 공급하든지 시장에선 혼란이 발생하게 마련이다. 특히 질적으로 똑같은 주택을 한쪽에선 싸게 판다면 시장의 가격결정 기능에 왜곡이 생길 수 있다. ▶일각에선 부동산 세제를 완화해야 한다고 주장한다. -기본 원칙이나 방향이 무너져서는 안 된다. 하지만 기술적이고 세부적인 문제는 전체 방향을 훼손하지 않는 범위에서 ‘필요한 적응’을 하는 게 필요하다. 모순될지 모르지만 보완·개선하자는 의미다. 보유세는 3∼4년전으로 돌아갈 수 없다.“잘못한 것도 없고 내 집만 갖고 있는데 왜 세금을 더 내야 하느냐.”는 반론이 있을 수 있지만 보유세 강화는 세계적인 추세이다. 따라서 보유세가 부담이 돼 집을 내놓으려 하는데 거래세와 맞물려 꼼짝달싹하지 못한다면 보완할 필요가 있다. 양도세를 포기하라는 게 아니라 거래와 관련된 것은 개선하자는 차원이다. ▶시중에 돈이 많이 풀렸다고 보는가. -금융쪽에 있는 사람들은 유동성이 많다는 느낌을 갖고 있으며 당국이 신경을 써야 한다는 데에는 인식이 같다. 하지만 당국이 대출한도 규제 등 여러 방안을 내놓은 것에는 생각이 갈린다. 가장 쉬운 것은 금리로 유동성을 조절하는 것이다. 물론 경기에 대한 부담이 있고 환율이 문제되니까 지급준비율도 올렸지만 성숙된 경제구조라면 쉽게 결정할 수 없었을 것이라는 지적이다. 한마디로 ‘꾀’를 많이 냈는데 앞으로도 유지할 수 있는지는 의문이다. ▶재정경제부와 한국은행의 인식이 다르기 때문인가. -경기조절과 관련된 거시정책은 신중해야 한다. 무엇보다 당국자간 인식을 같이하는 게 중요하다. 재경부뿐 아니라 경제부처와 한은, 국회가 모두 당사자이다. 사이클 측면에서 경기가 바닥이라든가, 시중에 유동성이 많다든가 하는 문제에는 공감대가 형성된 뒤에 정책이 나와야 한다. 그런 측면에서 볼 때 지금은 당사자간 엇박자인 것으로 보인다. 물론 아직 공유가 안됐다면 그것도 좋은 시그널로 볼 수 있다. 지금의 정책기조를 급진적으로 바꿔야 할 필요성이 없다는 것을 말해준다. ▶하지만 환율은 민감하지 않은가. -물론 그렇다. 특히 원·엔 환율이 오버슈팅된 감이 있다. 달러화와 달리 엔화는 일본 경제가 괜찮아 앞으로 올라갈 가능성이 있다. 대부분의 전문가들은 내년에 일본 금리가 인상될 것으로 본다. 이렇게 되면 그동안 환차익과 저금리 때문에 엔화 차입을 늘리던 분위기는 바뀔 수 있다. 원·엔 환율은 상황이 약간만 틀어져도 확 달라진다. ▶우리경제의 성장동력이 꺼져간다는 지적이 많다. -두가지 축으로 인식해야 한다. 하나는 국내에서의 제도정비이고 다른 하나는 국제시장에 얼마나 접근했느냐는 점이다. 적어도 국제적인 측면에서의 해답은 99% 확실하다. 경쟁을 확산시키고 외국인 투자를 더 들어오게 하고 시장을 넓히는 환경을 만들어 주는 것이다. 중국과 인도, 동남아시아 등의 성장세가 올라가는 이유는 개방에 적극 나섰기 때문이다. 국내 시장에서는 서비스업으로 방향을 잡고 각종 규제를 풀어야 한다. 문제는 정부가 구조조정을 언급하지 않은 점이다. 전국에 식당은 대략 60만개가 있는데 우리 인구 4800만명으로 나누면 식당 1개에 80명꼴이다. 노약자 및 농촌인구와 줄서서 기다리는 식당 등을 빼면 식당 1개는 고작 50여명을 보고 장사해야 한다. 구조조정을 하지 않고 이런 시스템에서는 성장동력 확충이 곤란하다. ▶정부는 규제완화로 성장동력을 높인다고 하지 않았는가. -규제 하나 하나를 따지면 나름대로의 목적이 있고 나쁜 게 없다. 하지만 정부가 지도하고 점검한다고 그 목적들을 달성할 수는 없다. 다른 나라에서 30일 걸릴 것을 왜 우리나라에선 60일이 걸리겠는가. 정부가 환경·건축·노동 등 모든 부분에서 다 규제할 수 있다는 기대를 없애야 한다. 현재 규제의 절반만 풀어도 잠재성장률은 0.5%포인트 올라갈 것이다. 외환위기 직후 규제를 절반 이상 풀었는데 99년 이후부터 다시 규제가 늘어났다. 병역이나 조세 부분을 제외하고는 과감히 풀어야 한다. 출자총액제한제도 등은 지엽적인 문제에 불과하다. 경제자유구역을 한다면 정말로 경제자유를 줘야 한다. 여성인력 활용 방안도 마련해야 한다. 노동투입이 남자와 비슷한 스웨덴 정도는 아니더라도 최소한 멕시코와 필리핀 수준으로 여성인력을 활용한다면 잠재성장률은 0.2∼0.3% 포인트 높아질 것이다. 일자리가 없다는 단기적인 이유를 들 것이 아니라 장기적으로 여성을 일터로 끌어내는 노력이 절실하다. 규제는 더 풀어야 한다. ▶내년 경제성장률 전망은. -올해 5% 성장보다 둔화된 4.3%로 전망한다. 문제는 선진국 진입에 따른 성숙된 나라의 자연스러운 현상이냐는 점이다. 하지만 그렇게 생각하지는 않는다. 세계 제1의 경제대국인 미국이 3.5% 성장한다는데 이머징 마켓이라는 한국이 4% 초반 성장에 그친다면 문제가 있는 것이다. 또한 중국이나 인도보다는 못하겠지만 우리보다 선진국이라 할 수 있는 싱가포르나 아일랜드의 성장률에 뒤처진다면 기초체력에 문제가 있는 것으로 볼 수밖에 없다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ■ 토지임대부 아파트 ‘반값’만 강조는 곤란 토지임대부 아파트가 ‘반값 아파트’라면 임대아파트는 ‘공짜 아파트’라는 얘기인가. 최근 논란이 되고 있는 토지임대부 분양방식의 반값 아파트에 대해 현정택 한국개발연구원(KDI) 원장이 “논리의 전개가 잘못되고 있다.”고 일침을 가했다. 현 원장은 18일 “토지임대부나 환매조건부 분양방식은 국내에서의 주택공급이 한정됐고 그로 인해 일반 국민들이 주택소유에 대한 집착이 강한 것을 다소 완화하자는 측면에서 논의돼야 함에도 마치 아파트 값을 절반으로 줄일 수 있다는 기대를 주는 방식으로 진행돼서는 곤란하다.”고 지적했다. 그는 토지는 임대하고 건물만 분양하는 반값 아파트를 공급하면 기존의 아파트 값도 점차 떨어지지 않겠느냐는 게 논의의 초점인데 여기에는 모순이 있다고 지적했다. 먼저 모든 아파트를 토지임대부로 분양할 수 없다는 게 현실이다. 정부도 재정적으로 부담이 되고 그만한 공공택지도 많지 않다고 설명한다. 또한 국민의 세금으로 이뤄지는 공영개발의 경우 누구에겐 반값으로 주고, 누구에겐 온값으로 주는 게 가능하냐는 주장이다. 만약 반값 아파트로 주변의 다른 아파트 가격이 떨어지면 큰 문제가 없겠지만 그렇지 않다면 반값에 받은 아파트를 2배 이상으로 팔려고 해 투기대상이 될 수 있다는 것. 또한 건물 값만 계산해서 반값이라는 논리를 확산하면 임대아파트는 ‘공짜 아파트’라는 결론에 다다른다. 임대아파트는 토지와 건물에 대한 소유권은 넘기지 않고 임대료만 받기 때문이다. 그 결과 현재 공급된 아파트는 온값과 공짜 두가지만 있으며 반값 아파트의 논리를 적용하면 임대아파트의 공급으로 기존 아파트 가격은 내려야 한다. 하지만 모두 임대아파트만 공급되는 것도 아니고 공짜인 임대아파트의 등장 이후 전국의 집값이 내려간 것은 더더욱 아니다. 현 원장은 국민의 정부 시절 경제수석으로 있을 때 호주산 소의 수입 결정과정을 사례로 들었다. 당시 쇠고기 수입과 사료가 개방된 상태여서 호주산 소를 국내로 들여와 키우려 했는데 농민이 들고 일어섰다. 정부 내부에서도 반대가 적지 않았다. 하지만 완제품인 쇠고기와 기초 원자재인 사료가 수입되는 형국에서 중간재인 호주산 소를 반대하는 게 타당하냐고 주장해 무마시켰다. 현 원장은 토지임대부 아파트도 주택공급 방식을 다양화해 시장을 활성화하자는 차원에서 ‘호주산 소’와 비슷한 역할을 하는 것인데 이를 거두절미하고 ‘반값’만 강조하면 2∼3년 뒤 정책불신만 가중시킬 수 있다고 평가했다. 임대아파트가 주택공급의 일부분만 차지하고 나아가 기존의 주택시장에선 극히 미미하기 때문에 토지임대부 아파트가 시장에 미치는 영향에 주목하기 보다 분양제도의 다양화에 초점을 맞춰야 한다고 말했다. 정부뿐 아니라 언론들도 정주영 전 현대그룹 회장이 말했던 ‘반값’이라는 표현에 너무 매료된 측면이 있다고 덧붙였다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr ●프로필 현정택 원장은 1949년 경북 예천에서 출생했다. 행시 10회 출신으로 경복고와 서울대를 졸업하고 미국 조지워싱턴대에서 경제학박사 학위를 받았다. 주중 한국대사관 참사관, 재정경제원 국제협력관, 주 OECD대표부 경제공사, 여성부 차관, 청와대 경제수석비서관(국민의 정부), 인하대 경상대학 국제통상학 교수, 외교통상부 경제통상 대사를 역임했다.

시중은행들이 주택담보대출 우대금리를 잇따라 축소하고 있는 가운데 국민은행이 주택담보대출의 가산금리를 인상하기로 했다. 17일 은행권에 따르면 국민은행은 오는 26일부터 주택담보대출의 가산금리를 0.1%포인트 올리기로 했다. 주요 시중은행 중 주택담보대출 가산금리를 올리는 건 국민은행이 처음이다. 이번 주 국민은행의 주택담보대출 금리는 연 5.75∼6.75%가 적용된다. 전주보다 0.03%포인트 올랐다. 주택담보대출금리에 반영되는 양도성 예금증서(CD) 금리가 지난 주 0.03%포인트 올라 연 4.74%가 됐기 때문이다. 이에 따라 이번 주 CD금리가 변동되지 않으면 다음주 국민은행의 주택담보대출 금리는 연 5.85∼6.85%로 오르게 된다. 신한은행의 이번 주 주택담보대출 금리는 연 5.73∼6.83%가 적용된다.CD금리가 급등세를 보이면서 은행들이 자체 결정하는 가산금리까지 인상되면서 연말 주택담보대출 금리에 비상이 걸릴 것으로 보인다. 리딩뱅크인 국민은행의 주택담보대출 가산금리 인상 결정에 다른 은행들도 참여할 가능성이 높아 보인다. 금융연구원 강종만 선임연구위원은 17일 ‘가계금융 부실 억제 필요성과 방안’ 보고서에서 “서울과 수도권 등의 주택가격 급등과 주택담보대출 급증으로 가계대출 부실에 따른 금융위기 발생 가능성이 제기되고 있다.”면서 “가계의 대출 상환 능력 저하와 국내 경기의 둔화 가능성은 금융위기에 대한 우려를 증대시키고 있다.”고 말했다. 그는 “급격한 금리 인상은 부동산시장 버블 붕괴를 유발하므로 주택가격 하락에 따른 가계금융의 부실을 방지하기 위한 금리 조정은 주택시장에 주는 충격을 최소화하기 위해 점진적으로 할 필요가 있다.”고 주장했다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

정부와 열린우리당이 15일 민간 아파트에 대해서도 분양가 상한제를 적용키로 한 것은 고육책의 성격이 없지않다. 김대중 정부시절인 1999년 1월 분양가는 전면 자율화됐다.‘외환위기 직후’라는 특수한 배경에서 나왔다. 그러나 그뒤 분양가 자율화는 아파트값을 부추긴 주요인으로 작용했다. 분양가 규제는 시장경제에 어긋난다는 지적도 있다. 또 분양가를 규제하면 공급이 위축돼 오히려 집값이 불안해질 수도 있고 품질이 떨어질 수 있다는 반론도 있다. 하지만 정부와 여당이 분양가를 규제하기로 큰 틀에서 합의했다. 그만큼 현재의 부동산시장이 비정상적이라는 얘기다.99년의 분양가 자율화 이후 분양가가 급등해 주변 아파트값까지 부추겼다는 지적을 더 이상 외면할 수 없었기 때문으로 풀이된다. 분양가 적용방식은 아직 확정되지는 않았다. 분양가 검증위원회가 분양원가에다 적정이윤을 덧붙여 상한선을 정하는 것으로 될 수도 있다. 분양가를 규제하면 민간 아파트 분양가는 20% 정도 낮아질 수 있을 것으로 예상된다. 대한주택공사 박헌주 원장은 “그동안 분양가가 너무 올라 주택시장에 부담이 돼 왔다.”며 “시장경제논리에는 벗어나지만 건축비가 줄면 분양가도 낮아져 시장 가격을 안정시키는 효과가 있을 것”이라고 내다봤다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “민간 아파트에 대해서는 분양원가 공개보다는 분양가 상한제를 도입하는 편이 낫다.”면서 “그래도 부작용을 감안해야 하는 만큼 여러가지 조건을 달아야 한다.”고 말했다. 예컨대 투기지역 등 특정 지역에 국한해서 하거나 집값이 안정될 때까지만 한다는 단서가 필요하다고 덧붙였다. 삼성경제연구소 박재룡 박사는 “분양가를 낮춘다는 취지는 좋지만 토지 수용권이 없는 민간택지까지 제도를 확대해 획일화하는 것은 문제”라고 말했다. 건국대 고성수 교수는 “분양가를 낮추면 과거 채권입찰제 시행 전의 청약열풍을 재연할 수밖에 없다.”면서 “분양받은 사람의 초과 이익을 어떻게 환수해야 할지도 문제로 남는다.”고 말했다. 이러한 의견에 대해서는 청약자의 이익으로 돌아가면 잘못된 것이고, 고분양가를 통해 건설회사의 이익으로 돌아가면 좋은 것이냐는 반론이 제기된다. 물론 건설업계들은 분양가 규제를 반대하고 있다. 내외주건 김신조 사장은 “땅값이 수도권의 경우 분양가의 60∼70%를 차지하는데 이런 구조적인 문제는 두고 건축비만 낮춘다고 얼마나 인하 효과가 있겠느냐.”면서 “싼값에 수용한 택지에 분양가 상한제를 하는 것은 말이 되지만 사업 리스크(위험)가 큰 민간사업에까지 규제하면 시장을 왜곡시킬 수밖에 없다.”고 말했다. 한편 부동산뱅크가 외환위기가 닥친 1997년부터 올해 11월 말까지 연도별 아파트 평균 분양가를 분석한 결과, 서울 아파트 분양가는 평당 479만원에서 평당 1364만원으로 연평균 18.5%의 상승률을 기록했다. 경기도의 분양가는 같은기간 평당 354만원에서 981만원으로 연평균 17.7%씩 뛰었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

내년부터 부동산 관련 세제 및 청약제도 등 부동산 환경이 크게 바뀐다. 주택시장은 정부 정책에 영향을 받는 만큼 새로 바뀔 제도를 미리 챙기는 게 중요하다. 내년 1월1일부터 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 일괄적으로 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다. 올해까지는 1가구 2주택자에 대한 양도차익 세율은 9∼36%다. 내년부터 장기보유특별공제도 없어진다. 또 전국 모든 주택에 대해 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다. 양도세 부과 기준일은 계약 체결일이 아니라 잔금 납부일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날이다. 종부세 과표 기준도 상향 조정된다. 현재 종부세의 과표 기준인 공시가격은 실거래가의 60∼70% 수준이지만 내년 종부세 과표적용률은 80%로 높아진다. 정부는 오는 2009년에는 100%로 높인다는 방침을 세웠다. 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도는 2007년 12월31일 사라진다. 이에 따라 1998∼2003년 지어진 공동주택 60여만 가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 인터넷 청약이 의무화된다.2006년 12월 분양 승인을 받는 단지부터 적용된다. 인터넷 청약이 의무화되면 실물 모델하우스 외에 사이버 모델하우스도 설치해야 한다. 현재 투기과열지구는 서울 전 지역과 일부 도서 지역을 제외한 경기, 인천 전역,5대 광역시 등이다. 공공택지에 짓는 공공분양 아파트는 내년부터 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있다. 공공분양 아파트 후분양제는 2009년에는 60%,2011년에는 80% 공정 이후로 된다. 서울시는 산하 SH공사가 짓는 아파트의 경우 공정률이 80%를 넘은 뒤 분양하도록 후분양제를 앞당겨 시행한다. 이에 따라 당초 올해 분양 예정이었다가 고분양가 논란 때문에 내년으로 일정이 미뤄진 은평뉴타운은 내년말 7000여가구(임대 등 제외)가 일반분양된다. 이르면 내년 6∼7월부터 아파트 분양권을 사고 팔 때는 실거래가로 신고해야 한다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택,300가구 이상의 주상복합 아파트다. 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다. 또 부동산 거래를 할 때 의무적으로 해야하는 실거래가 신고 기간은 현재의 30일에서 60일로 늘어난다. 모두 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 개정안에 따른 내용이다. 연말 공포된 뒤 6개월후부터 시행된다. 아파트 전용면적을 늘리는 증축 리모델링 가능 연한이 15년으로 단축된다. 지금까지는 지어진 지 20년이 지나야 리모델링을 할 수 있었다. 리모델링을 하면 최대 9평 이내에서 평형에 관계없이 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있다. 특히 리모델링은 재건축과 달리 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금제 등의 규제를 받지 않는 이점이 있다. 이밖에 아파트 등 공동주택 하자보수 대상 세부내역이 현행 57개에서 77개로 늘어난다. 보도블록, 단열공사, 방수공사 등 기존 57개 항목의 하자보수 보증기간은 지금보다 1년 연장된다. 또 공동주택 관리 주체는 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내역, 입주민 건의사항 등 관련 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 알려야 한다. 모두 주택법 시행령 개정안에 들어있는 내용이다. 내년 1월중 시행된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

한나라당 홍준표 의원이 제시한 ‘토지임대부 주택분양제’가 당론으로 채택됐다. 대지는 장기임대하고 건물만 분양함으로써 초기 집값 마련 비용을 절반으로 떨어뜨리겠다는 게 그 취지라고 한다. 집값 폭등과 고분양가로 주택시장이 몸살을 앓고, 무주택 서민들이 희망을 잃은 터라 눈길이 간다. 마침 정부·여당도 이와 비슷한 주택공급 방안을 갖고 있다고 하니 서로 머리를 맞대면 새 주택분양 방식을 도출할 수 있을 것으로 기대된다. 이런 주택분양은 싱가포르 등에서 시행하고 있다고 한다. 그러나 부동산에 대한 국민의식과 여건이 그런 나라와 다르기 때문에 입법에 앞서 충분한 공론화 과정을 거쳐야 할 것이다. 기존 제도와 장단점을 정밀하게 비교한 뒤 결정해야 후유증을 최소화할 수 있다고 보기 때문이다. 토지임대부 주택분양은 주택을 싸게 공급함으로써 집값 안정과 중산·서민층의 주택소유 기회를 확대할 수 있다. 하지만 주택소유자는 적지 않은 토지임대료를 월세·보증금 형태로 부담해야 한다. 재정부담이 크고 공급이 필요한 곳에 택지 확보도 쉽지 않다. 자칫하면 주택소유자는 오랜 기간 경제적 부담을 지고, 정부는 택지개발금 회수에 어려움을 겪을 수 있다. 그럼에도 불구하고 사회적 합의가 이루어지고, 분양원가·택지비 조정을 통해 단점을 보완한다면 훌륭한 주택공급 방안이 될 것 같다. 수도권에서 땅값이 분양가의 60∼70%를 차지하는 현실에서 이만한 대안을 찾기도 어렵다. 정부와 정치권은 신중하되 적극적으로 도입을 검토해 보기 바란다.

한국은행이 23일 지급준비율을 인상하기로 했지만 주택담보대출 규제나 금리인상 등 ‘돈줄’을 죄는 집값 안정 대책은 한계가 있다는 지적이 나왔다. LG경제연구원 조영무 책임연구원은 이날 내놓은 ‘돈줄 죄면 집값이 안정되나.’라는 보고서에서 “부동산 가격과 주택담보대출의 관계를 살펴본 결과, 아파트값 상승은 주택담보대출 증가에 2개월 정도 선행하는 것으로 나타났다.”고 밝혔다. 주택담보대출 자체가 집값 상승의 요인이 됐다기보다 주택시장 요인에 의해 촉발된 주택 매수세의 자금 수요를 충족시킨 역할을 했다는 뜻이다. 조 연구원은 “총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제, 대출총량 규제 등의 주택담보대출 억제 대책은 당분간 집값 상승을 억제할 수 있을 것으로 본다.”면서 “하지만 앞으로 다른 요인에 의해 집값 상승세가 재연되는 것을 막는 데에는 한계가 있다.”고 강조했다. 그는 “지난 3월30일에도 투기지역내 6억원 초과 아파트 대출에 대해 DTI 40% 규정이 도입됐다.”면서 “그렇지만 올해 중반 이후 집값이 상승세로 돌아서자 주택담보대출은 다시 급등했다.”고 덧붙였다. 조 연구원은 주택가격을 잡기 위한 금리인상과 관련,“한은은 지난해 10월 이후 올해 8월까지 5차례에 걸쳐 콜금리를 1.25%포인트 인상했지만 전반적으로 유동성이 늘어난 이유는 금융기관들의 여신제공 급증 때문”이라고 설명했다.김경두기자 golders@seoul.co.kr

아파트 분양원가를 투명하게 하자는 취지에서 도입된 아파트 후분양제가 시행도 하기 전에 흔들리고 있다. 정부가 ‘11·15 부동산 대책’에서 신도시 주택공급을 1년 정도 앞당긴다고 발표했지만 후분양제가 적용되면 ‘주택공급 로드맵’에 차질이 생길 수 있어 재정경제부가 선분양제 카드를 불쑥 꺼내들었기 때문이다. 건설교통부는 원론에 공감하면서도 부처간 협의를 거치지 않은 점에 불만이다. 서울시는 분양 시점을 앞당긴다고 입주시기가 빨라지는 것은 아니라며 후분양제 강행을 천명했다. 분양가 제도개선위원회는 논의의 대상이 될 수 있으나 도중에 새로운 이슈를 제기하는 데에는 이견을 달았다. 부처간 혼선으로 헷갈리는 것은 실수요자인 국민들뿐이다. ●재경부 “후분양제땐 조기공급 차질” 재경부는 21일에 이어 22일에도 선분양제의 필요성을 강조했다. 노대래 재경부 정책조정국장은 이날 평화방송 라디오 프로그램에 출연,“정부 방침이 정해진 게 없다.”고 선을 그으면서도 “주택공급 로드맵을 작성할 때와 지금은 상황이 많이 달라져 심도있는 검토가 필요하다.”고 말했다. 노 국장은 “후분양제를 도입하더라도 정부의 주택공급이 늦춰질 가능성은 없지만 자금부담이 더 큰 후분양제를 모두가 원한다고 보기에는 어렵다.”면서 “정부의 자금지원 방안에 따라 후분양제 선호가 달라질 수 있다.”고 말했다. 정부의 고위 관계자도 “후분양제처럼 선분양제에도 인센티브를 주는 방안이 모색될 수 있을 것”이라고 말했다. 분양가 제도개선위원회는 “분양가 인하 방안을 전반적으로 검토하기 위해 만들어진 기구인 만큼 분양가 인하를 위해서라면 후분양제도 논의의 대상이 될 수 있다.”고 밝혔다. ●건교부 “재경부 사전논의도 없이 일방적 발표” 건교부는 부처 협의를 거치지 않고 ‘후분양제 재검토’를 운운한 재경부나 뉴타운 사업에서 후분양제 적용을 앞당기겠다는 서울시 모두에 불만이다. 이러한 돌출 행동은 모두 주택시장에서 심리적 불안 요인이 되고 결국 집값을 부추기는 불씨가 된다는 것. 건교부 관계자는 “수급 안정이 중요한 현 시점에서 후분양제만을 고집해야 하느냐는 데에는 건교부도 (재경부와) 인식을 같이 한다.”면서 “다만 대국민 약속인 후분양 로드맵을 뒤집더라도 자연스러운 국면 전환이 필요하다.”고 강조했다. ●서울시 “先분양은 공급증대와 무관” 하지만 서울시는“선분양이란 아파트가 만들어지기 전 이른 바 ‘딱지 아파트’를 시장에 내놓겠다는 것인데 이는 공급 확대를 의미하지 않는다.”면서 “분양시점이 앞당겨져 주택공급이 증가한 것처럼 보이는 착시 현상일 뿐 실제 입주시기나 주택공급량에는 아무런 차이가 없다.”고 반박했다. 백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

‘11·15대책’이 나온지 5일 만에 집값이 일단 잡히는 분위기로 돌아섰다. 주택시장에서 사자 주문이 줄어들고 추격 매수세가 약해져 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 부동산중개업계는 아파트값이 단기간 폭등한 데 따른 경계심리 확산과 공급 확대에 따른 집값 안정이 예상되면서 묻지마 사재기가 주춤해졌기 때문으로 해석했다. 거래 부진은 내년 봄 이사철까지는 계속될 것으로 내다봤다.●호가 오름세 꺾이고 거래 중단 수도권 전역에서 아파트값 폭등세가 일단 진정됐다. 대책이 나오기 전 하루가 다르게 호가가 올랐던 것과 비교하면 시장은 차분해졌다. 서울 강남구 개포동 재건축 대상 아파트값은 대책 발표 후 호가 올리기 경쟁이 사라지고 약세로 돌아섰다. 개포 주공 13평형 아파트는 가구당 1000만∼2000만원 호가가 떨어졌다. 고덕 주공2단지 16평형은 7억원에서 6억 8000만원으로 내렸다.이병헌 대모산공인중개사 사무소 사장은 “이번 대책이 급등한 아파트값을 한꺼번에 끌어내리지는 못할 것”이라며 “그러나 일단 추격 매수를 잡고 가격 오름세를 꺾는 데는 성공한 것 같다.”고 전했다. 강북에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 서대문구 독립문 일대 아파트는 대책 이전까지만 해도 사자 주문이 밀려드는 데 비해 팔자 물건이 없어 부르는 게 값이었지만 대책 이후부터는 널뛰기 오름세가 잡혔다. 김정선 삼호공인중개사 사장은 “잇단 수요 억제 대책이 나오면서 단기간 폭등한 집값에 경고 사인이 켜졌기 때문”이라며 “그러나 눈에 나타나는 집값 하락 현상은 아직 감지되지 않는다.”고 말했다.●내년 봄 이사철 전셋값 안정이 분수령 더 오르기를 기다리며 버티기에 들어갔던 팔자 매물이 일부 나왔지만 거래는 끊기다시피 했다. 이번 대책에 재건축 규제 완화가 포함되지 않아 추가 집값 상승 여력이 없다고 판단한 강남 일부 재건축 아파트 주민들이 조심스럽게 매물을 내놓는 경우도 있지만 수요자들은 선뜻 달려들지 않고 있다. 아직은 집주인들이 관망세인데다 수요자들도 더 이상 오르지 않을 것이라는 생각으로 눈치만 보고 있다. 하지만 집값이 멈칫거리다가 다시 강세를 띨 수 있다는 우려도 많다. 전문가들은 내년 봄 이사철 전셋값 안정이 주택시장 안정의 분수령이 될 것으로 내다봤다. 일단 매매 가격 오름세가 진정됐기 때문에 전셋값만 잡는다면 추가 상승세를 걱정하지 않아도 된다는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “내년 봄 이사철에는 2년 전 전세시장이 안정될 때 나왔던 전셋집 계약 갱신 시기와 맞물려 집주인들이 보증금을 올리거나 월세로 바꿔 내놓는 경우가 많을 것으로 예상된다.”며 “봄 이사철 전셋값 폭등을 막는 정책이 뒤따라야 할 것”이라고 주문했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘과잉유동성 흡수 해법은 해외투자(?)’ 한국은행이 부동산 시장을 자극하는 시중의 넘치는 자금을 해소하기 위해 국내 금융사들이 적극적인 해외투자를 해야 한다는 이색 제안을 내놓아 관심이다. 시중은행 등이 글로벌 은행으로 성장을 모색하면서 해외에서 현지 은행 인수나 지분투자 등을 단행하면 결국 투자 재원의 해외 이전으로 국내 과잉유동성이 일정 정도 해소되고 계속 하락하고 있는 원·달러 환율의 안정에도 기여할 수 있다는 점에 착안한 것이다. 한은 관계자는 14일 “과잉유동성 상황에서 시중은행들이 대출 운용처를 찾지 못하는 가운데 주택담보대출과 우량 중소기업 대출시장을 놓고 과당경쟁을 벌임에 따라 후유증이 예상된다.”면서 “국내에 마땅한 자금 운용처가 없다면 해외로 적극 눈을 돌려야 한다.”고 말했다. 한은은 스탠다드차타드은행(SCB)을 예로 들었다.SCB는 제일은행을 인수하기 전 전세계 총자산 규모가 신한은행 수준에 불과했다. 그러나 제일은행 인수로 탄생한 SC제일은행이 SCB의 글로벌 총자산의 25%를 차지하고 있다는 것이다. 따라서 국내 은행들도 동남아 등으로 진출을 적극 모색할 필요가 있다는 주장이다. 또 다른 관계자는 “일각에서 주택시장의 과열을 식히기 위해 콜금리 인상이 필요하다고 주장하고 있으나 경기에 악영향을 주지 않으면서 콜금리 인상으로 충분한 유동성을 흡수하는 게 간단한 문제가 아니다.”라고 지적하고 “환율 부담과 과잉유동성 해소를 위해 해외 자본투자가 크게 도움이 될 것”이라고 말했다. 이어 “경상수지가 흑자 기조를 유지하면 해외 직접투자 등으로 자본수지가 적자 기조를 이뤄야 국제수지도 균형을 이룰 수 있는 이점도 있다.”고 덧붙였다. 하지만 시중은행 등 국내 금융사들이 해외 금융기관 인수나 지분투자를 할 때 리스크(위험)와 가치를 제대로 평가할 능력이 있는지가 관건이다.여기다 실제 인수·지분참여 후 경영에 적극적으로 참여할 수 있는 유능하고 경험이 풍부한 인력이 부족하다는 점도 걸림돌로 작용한다. 한은 관계자는 “시중은행들이 연간 조단위의 순이익을 올리는 이때 성공적인 해외 진출에 필요한 전문인력 양성을 위한 장기적 투자에 나서야 한다.”고 강조했다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

최근 몇년간의 사상 유례없는 저금리는 세계적인 집값 폭등이라는 결과를 낳았다. 부동산 버블은 한국만의 문제가 아니지만 이를 해결해 나가는 방식은 각기 다르다. 최근 국내 부동산 쟁점을 중심으로 각국에서 벌어지는 집값 전쟁의 실태와 대처방안을 긴급 진단한다. ■ 미국-주택 실수요자에게 양도세 감면 혜택 ｜워싱턴 이도운특파원｜미국도 2000년 이후 전국적으로 집값이 크게 올랐다. 특히 로스앤젤레스의 경우 평균 주택 판매가격이 2001년 24만달러(약 2억 300만원)에서 지난해 51만 7500달러로 두배 넘게 오르는 등 캘리포니아와 플로리다, 네바다, 버지니아 등에서 급격한 집값 상승 현상이 나타났다. 미국의 주택가격 상승은 다른 나라들과 마찬가지로 사상 유례 없는 저금리로 유동성 과잉 현상이 나타났기 때문이다. 그러나 미국의 집값은 올해 들어 하락세를 타기 시작해 9월부터 본격적으로 떨어져 일부에서는 폭락 사태를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 전미부동산업협회(NAR)는 내년에도 미 주택시장은 안정세를 유지할 것으로 예측했다. 올해 들어 주택 시장이 가라앉은 가장 중요한 이유는 금리의 인상이다.FRB는 지난 2004년 6월부터 올해 6월까지 2년간 연방기금 금리를 17차례에 걸쳐 0.25%포인트씩 5.25%까지 인상했다.FRB의 금리 인상이 집값을 잡기 위한 것은 아니었지만 결과적으로 주택 수요를 줄여 집값을 하락시킨 것이다. 버지니아 주에서 부동산업을 하는 김은주씨는 “지난 2000년 이후 워싱턴에서 가까운 버지니아 북부의 주택가격은 최저 30%에서 최고 100%까지 올랐다가 최근들어 급격히 떨어지는 추세”라고 말했다. 주택가격이 오를 때 주택건설업자들이 공급을 크게 늘린 것도 집값 하락의 중요한 요인이었다.NAR에 따르면 2000년 157만가구였던 미국의 연간 주택 착공 물량은 지난해에 200만가구를 넘어섰다. 미국에서는 주택 실수요자들에게는 다양한 양도세 감면 혜택을 주고 있다. 주택을 5년 이상 보유하고 2년 이상 실거주한 부부에게는 50만달러(5억원 정도)까지 양도세 감면 혜택을 주고 있다. dawn@seoul.co.kr ■ 중국-‘팡누<집의 노예>’ 신드롬… 국민주택 70% 의무화 ｜베이징 이지운특파원｜14일 중국 국가발전개혁위원회(NDRC)와 국가통계국(NBS)의 공동 발표 자료에 따르면 중국 주요 70개 도시의 10월 신규 주택 가격은 지난해 같은 기간보다 6.6% 상승했다. 베이징은 10.7%로 전국 1위였다. 중국 언론은 이에 대해 “지난 3년간 계속되고 있는 정부의 부동산대책을 무색케 하고 있다.”는 반응을 보였다. 부동산 전문가들은 “부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있으며 이같은 현상은 장기간 지속될 것”이라고 입을 모은다. 이같은 현상은 “‘반드시 더 오른다.’는 부동산 가격에 대한 확고한 ‘믿음’에서 비롯된다.”고 전문가들은 진단했다. 시장을 주도하고 있는 부동산 개발상들이 1차,2차,3차 분양을 진행할 때마다 매번 분양가를 30% 이상씩 올려도 아파트가 날개 돋친듯 팔리는 이유다. 중국의 공실률은 26%를 초과한다. 수요·공급자간 생각의 일치가 ‘부동산 불패’에 대한 신념을 만들어내고 있는 셈이다. 게다가 분양방법은 한국보다 자율화돼 있어 부동산 개발상들의 ‘활동 공간’이 그만큼 넓다. 개발상이 층별·향별로 얼마든지 가격을 따로 책정해 팔 수가 있고,8층 같은 로열층은 가격이 오를 때를 기다렸다가 분양할 수도 있다. 최근 조사에 따르면, 부동산 대출 상환금액이 월 소득의 50% 이상인 주택 구입자가 10명 중 3명꼴이다.‘팡누(房奴·집의 노예)’라는 말이 생겨났을 정도로 심각한 상황이다. 중국 정부는 ‘외국인의 부동산 매입 제한’ 등 극단적인 정책 수단을 내놓았다. 지난 6월 이후 신규 허가 및 착공되는 분양 아파트에 대해 90㎡ 이하 규모의 국민주택을 70% 이상 짓도록 의무화했다. jj@seoul.co.kr ■ 일본-집 소유개념 사라져… 자가 거주율 40% ｜도쿄 이춘규특파원｜일본은 1980년대 부동산 거품이 현재는 최고가의 20% 안팎까지 꺼져버렸다. 도쿄·나고야·오사카 등 3대 도시권 일부가 올해 16년만에 겨우 미미한 상승세로 반전됐다지만 대세는 아니다.90% 이상의 지역은 아직도 지가하락이 계속되고 있다.1984년부터 90년까지 일본의 연평균 지가상승률은 27.7%에 달했다. 일본 정부는 이에 대응해 80년대 말 토지거래허가제도 강화, 양도세 중과세 등 규제정책을 가동했다.90년 ‘부동산관련융자 총량규제’까지 실시되자 부동산거품은 꺼지기 시작했다. 이후 일본 6대 도시 지가는 91∼98년 중 연평균 16.4% 하락했다.90년 100원짜리 땅값이 최근엔 20원 안팎까지 폭락한 셈이다. 일본은 특히 거품붕괴와 95년 고베지진을 계기로 “집은 재산이 아니라 사는 곳”으로 인식이 많이 바뀌었다는 것이 전문가들의 설명이다. 집을 갖는 것은 위험하다는 인식이 젊은층을 중심으로 확산되고 있다는 것이다. 직장에 가기 편하고, 쇼핑이나 교육, 문화생활을 누리기 좋은 곳이 인기가 있게 됐고 이로 인해 젊은층을 중심으로 도심회귀현상이 일어나고 있다. 자택보유율도 낮아 도쿄의 경우 자가거주율은 40%선에 그친다. 일본은 부동산시장이 빙하기에서 벗어나지 못하자 ‘장기차지법’ 등 각종 부동산 활성화 대책을 5년 전부터 가동했다. 맨션을 지을 수 있는 넓은 땅을 50년동안 빌릴 수 있게 하고, 사설 부동산펀드의 설립도 쉽게 했다. 분양제도는 선·후분양의 중간을 택했다. 분양가는 자율화돼 있으며, 땅을 제외하고 건물만 분양하는 경우가 많다. 싸게 집을 공급하기 위해서다. 세금제도는 매우 복잡하지만 실수요자는 철저히 보호하는 것이 대원칙이다. 거래세는 낮은 편이다. taein@seoul.co.kr ■ 프랑스-佛 공공임대 알짜땅에 건설… 슬림화 차단 ｜파리 이종수특파원｜경제지 이코노미스트와 프랑스 통계청 등의 자료에 따르면 영국의 집값은 올 9월 현재 6.6%가 올라 지난해 같은 기간의 6.3%보다 조금 상승했다. 프랑스는 올 1·4분기 기준으로 14.3% 올랐다. 최근 10년 동안 정체·하락 상태였던 독일도 소폭 상승세로 돌아섰다. 주택에 대한 인식은 나라마다 다르다. 영국은 지난 2000년 기술주 거품 붕괴와 연금시스템에 대한 불신이 커지면서 자산 증식 수단으로 떠올랐다. 프랑스인들에겐 ‘주거용’이라는 게 일반적인 평가다. 집값 상승의 원인으로는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)와 유럽연합중앙은행(ECB) 등이 주도한 저금리 정책을 공통적으로 꼽는다. 가격변동 사이클에 따른 인상, 수요·공급 불균형도 원인으로 제기된다. 집값 상승을 막기 위해 나라별로 다양한 정책을 실시한다. 영국은 2003년 11월5일 정책금리를 0.25%포인트 인상한 것을 비롯,9개월 동안 5차례에 걸쳐 15.4%까지 인상했다. 금리인상은 한동안 효과를 거두었으나 최근엔 역부족이라는 분석도 나온다. 프랑스 등 대부분의 유럽연합(EU) 소속 국가들의 통화정책은 ECB가 관리한다. 따라서 프랑스는 금리 인상 대신에 서민용 공공임대주택 확충에 주력하고 있다. 전국 800개 기관이 400만호의 임대주택을 관리하는데, 매년 1500호를 건설·매입한다. 파리의 경우 1차 주거지 116만호 가운데 16%가 임대주택이다. 임대주택이 슬럼화되는 후유증을 막기 위해 최근에는 주거환경이 좋은 곳에 건설하는 등 특혜를 준다. 파리는 임대주택 90%가 시내에 있다. vielee@seoul.co.kr

금융권이 집값 급등과 관련해 희비가 교차하고 있다. 은행권과 보험업계는 지난 6일 금융감독원이 주택담보대출 현장 점검을 나오자 잔뜩 긴장하고 있다. 증권사들도 부동산 가격을 잡기 위한 ‘금리 인상설’이 나돌아 진위 파악에 분주했다. 반면 금감원의 주택담보대출 점검 대상에서 빠진 대부업체들은 주택자금 마련이 시급한 실수요자들을 대상으로 홍보에 나서는 등 발빠르게 움직이고 있다. ●긴장하는 금융권 시중 은행들은 금감원의 주택담보대출 취급 실태에 대한 현장조사 이틀째인 7일 긴장 상태에 빠졌다. 각 은행들은 영업점에 주택담보대출 규정 준수를 환기시키고 있다. 신한은행의 경우 지난 3일 전 영업점에 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 준수를 당부하는 공문을 보냈다. 시중은행 관계자는 “은행들은 대출시 LTV 및 DTI를 99.99%가량 이행하기 때문에 큰 문제가 없을 것으로 본다.”면서도 “혹시 금감원의 점검 결과 불법 사안이 적발될까봐 전전긍긍하고 있다.”고 말했다. 또 다른 은행 관계자는 “이번 금감원의 현장 점검도 신경이 쓰이지만 이달 중순쯤 발표될 것으로 알려진 2차 부동산 대책에 관심이 모아지고 있다.”면서 “정부의 고강도 금융 정책이 발표되면 그만큼 은행 영업이 타격을 받을 것”이라고 우려했다. 보험사들도 영업 위축을 우려하는 분위기다. 한 손해보험사 관계자는 “보험사로서는 자산운용의 특별한 수단이 없는 상황에서 담보대출에 비중을 두고 있는데 감독당국의 LTV 준수 촉구와 점검 강화로 대출영업이 위축될 수밖에 없다.”며 불만을 표시했다. 그러나 아직도 일부 보험사의 대출 모집인이나 설계사의 경우 LTV의 80∼90%까지 대출이 가능하다는 전단을 뿌리며 영업을 하고 있는 것으로 알려졌다. 저축은행들도 촉각을 곤두세우고 있다. 이번 금감원의 점검 대상에 포함된 12개 저축은행은 지점별로 주택담보대출 취급상 문제점은 없는지 자체 파악에 분주한 모습이다. 증권가는 부동산 가격 급등의 여파로 금리 인상론이 급부상하자 긴장하는 분위기가 역력했다. 국정홍보처의 국정브리핑이 금리인상의 필요성을 강하게 시사한 데 이어 이성태 한국은행 총재도 7일 ‘중앙은행 세미나’ 인사말을 통해 금리인상의 필요성에 대해 운을 뗐다. 앞서 삼성경제연구소도 지난 6일 ‘주택시장 불안과 금리’보고서에서 금리 인상의 필요성을 주장해 그야말로 좌불안석이다. 증권가는 올 한해 실적 부진과 환율 불안으로 가뜩이나 불안한 시장에 금리인상까지 악재로 작용하지 않을까 노심초사하고 있다. ●대부업계 반사이익 노려 반면 금감원의 현장조사 대상에서 제외된 대부업체들은 반사이익을 거둘 것으로 보고 기대에 부풀어 있다. 감독당국의 규제를 피해 2∼3금융권으로 담보대출 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 수 있기 때문이다. 실제로 이날 대부업체는 주택담보대출이 가능한지를 묻는 고객들의 문의전화가 잇따랐다. 금융권의 관계자는 “집값이 하루가 멀다 하고 뛰고 있는데 누가 집을 안 사려고 하겠느냐.”면서 “대부업체는 현재 LTV 등의 규제를 받지 않기 때문에 주택자금 마련이 급한 실수요자들이 대부업체의 대출을 울며 겨자먹기로 쓸 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 이에 따라 대부업체들의 편법 대출을 우려하는 목소리도 높다. 일부 금융전문가들은 대부업체들이 고객에게 개인사업자 등록증을 만들어주고 사업자금대출로 유도해 LTV 규제를 피하거나, 주택 감정가를 과대 평가해 대출 금액을 늘려주는 식의 편법 영업이 더욱 활개를 칠 것으로 내다봤다. 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

김병준 대통령자문 정책기획위원장은 지난 5월22일 정책실장 시절 청와대 홈페이지에 올린 글에서 서울 강남 집중현상의 원인을 과거 정권의 강남지역 주택공급 확대 탓으로 돌렸다. 중산층이 선망하는 지역에 공급을 계속 늘려주다 보니 기대심리에 편승한 투기자본이 대거 몰리면서 집값 상승의 악순환이 반복됐다는 논리였다. 그러면서 그는 공적인 재화의 특성이 강한 주택에 대해서는 “팔고 사거나 지니고 있을 때 일정한 부담을 느끼게 할 필요가 있다.”고 주장했다. 그는 특히 부동산 정상화를 가로막는 세력으로 복부인, 기획부동산, 건설업자, 그리고 광고지면의 20% 이상을 부동산광고로 채우는 일부 신문을 지목했다. 그러면서 이들과의 전쟁에 ‘시민사회의 신념’이 맞서야 한다고 촉구했다. 얼마전 국정감사에서 ‘부동산 비전문가’라고 실토한 정문수 대통령 경제보좌관은 지난 4월10일 역시 청와대 홈페이지에 기고한 글에서 강남공급 확대론을 ‘강남 파괴론’으로 규정하고 “참여정부는 도시를 개악하여 가격을 잡고자 할 만큼 무모하지 않다.”고 주장했다. 강남 수요의 50% 정도가 강북과 지방에서 유입되는 상황에서 재건축을 통한 공급 증가는 가격 안정에 큰 효과를 발휘하기 어렵다면서 수요 조절과 분산을 대안으로 제시했다. 청와대는 정부의 유일한 목표가 집값 안정이라면 강남지역의 용적률 제한을 완화해 공급을 늘리겠지만 무분별한 사익 추구행위가 강남을 과밀도시로 만들어 종국에는 강남 집값 폭락사태를 유발할 것(올 5월29일 ‘강남공급확대론, 해답 아니다’)이라고 단언했다. 최근 정부가 공황상태에 빠진 집값을 잡기 위해 잇달아 대책을 쏟아내면서도 강남 규제만은 절대 풀 수 없다고 고집하는 이면에는 청와대 당국자들의 이러한 인식이 자리잡고 있다.‘주택시장 안정의 관건은 강남지역 수급 불균형 해소에 달렸다’(올 5월18일 ‘부동산시장 전망-계속 오르기는 어렵다’)라는 사실을 인정하면서도 강남 수급불균형의 원인을 투기적 가수요로 해석하는 고집은 굽히지 않았다. 정부는 지난 3일 공급확대론을 앞세워 신도시 용적률·건폐율 완화, 다세대·다가구주택 규제 완화라는 카드를 꺼냈다. 교통여건이 나은 도심의 용적률은 높이고 근교 신도시지역은 쾌적한 주거환경을 공급해야 함에도 거꾸로 된 대책을 내놓은 것이다. 난개발을 초래할 다세대·다가구주택 규제 완화는 강남 규제의 당위론으로 내세웠던 ‘도시 파괴론’과 상치된다. 이러니 수요억제-공급확대라는 ‘투 트랙 정책’의 일환이라는 정부의 강변에도 불구하고 시장에서는 부동산정책이 춤추는 것으로 받아들여지는 것이다. 한덕수 전 경제부총리는 취임 직후 논설위원들과 만난 자리에서 강남의 집값이 끼리끼리 치고받도록 방화벽을 설치해야 하는데 초기 대응에 실패했다고 토로한 바 있다. 노무현 대통령은 지난 9월28일 MBC 100분 토론에서 “일부 강남아파트는 시장원리가 적용되지 않는 명품과도 같다.’며 부동산대책의 한계를 인정하기에 이르렀다. 노 대통령의 말처럼 강남아파트가 ‘명품’이라면 명품 공급을 늘려야 가격을 떨어뜨릴 수 있다. 인천 검단신도시와 같은 ‘짝퉁’으로 물량공세를 펴봐야 명품 가격만 더 띄울 뿐이다. 따라서 지금이라도 부동산정책의 잘못 꿴 첫단추인 강남에 대한 시각을 바꿔야 한다. 수요가 있는 곳에 공급을 늘려야 집값을 잡을 수 있는 것이다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

지금까지 저금리 정책 기조가 부동산 가격 급등을 부른 만큼 경기 부양을 이유로 쉽게 금리를 낮춰서는 안 된다는 지적이 나왔다. 삼성경제연구소 최호상 수석연구원은 6일 ‘주택시장 불안과 금리’ 보고서에서 “국내 부동산 거품(버블)의 3분의 2 이상이 저금리에 따른 것”이라는 분석 결과를 소개하면서 이같이 밝혔다. 보고서에 따르면 집세, 경제성장률, 균형금리와 실제금리 차 등을 변수로 국내 주택의 이론가격(내재가치)을 산출하고 이를 실제가격과 비교한 결과, 지난해 상반기 현재 전국 주택에는 17%, 아파트에는 23%의 거품이 존재하는 것으로 나타났다. 이같은 거품 가운데 전국 주택의 경우 약 3분의 2, 아파트의 경우 71%가 금리 요인이었고 나머지는 투기 등 기대심리가 만든 것이었다. 미국과 영국은 지난해 기준 각각 15%,35%의 거품이 있고, 이 가운데 금리 요인에 따른 것이 각각 24%,99%로 추정됐다. 최 수석연구원은 이처럼 저금리가 주택가격 급등의 가장 큰 원인임에도 우리나라는 경기 상승기의 금리 조절 속도가 늦어 부동산 시장의 과열을 불렀다고 지적했다. 국내 주택가격 오름세가 진행된 2001∼2004년 정책금리는 2002년 5월을 제외하고는 7차례 인하됐다. 같은 기간 경기 사이클상 확장기는 두 차례나 지나갔다. 뒤늦게 지난해 10월부터 올해 8월까지 5차례 금리가 인상됐지만, 여전히 균형금리에 미치지 못해 집값 급등을 막지 못하고 있다고 최 수석연구원은 주장했다. 그는 일본과 북유럽 3개국, 영국 등은 1980년대∼90년대 초 주택가격 급등에도 소비자물가 안정만 믿고 금리 대응에 나서지 않았다가 이후 인플레이션 압력이 커져 북유럽은 금융위기, 일본은 ‘잃어버린 10년’의 장기불황을 겪은 사례를 소개하면서 선제적 금리 조정의 중요성을 강조했다. 미국은 물가상승 압력과 주택시장 과열 등의 악영향을 줄이기 위해 지난 2004년 6월 이후 17차례에 걸쳐 금리를 계속 올려왔다. 영국과 호주도 2003년 하반기 이후 주택가격 급등에 따른 인플레이션을 우려, 금리를 단계적으로 인상해왔다. 최 수석연구원은 보고서에서 “주택시장 불안 해소를 위해서는 금리 인상이 가장 효과적이나, 현재 경기 상황에서는 쉽지 않다.”며 “집값 급등의 영향으로 가계 부채가 우려할 만한 수준에 달해 급격한 금리 인상이 가계와 금융 기관 부실로 이어질 수 있기 때문”이라고 설명했다. 따라서 현 시점에서는 금리 정책의 초점을 ‘경기 부양’보다 ‘주택시장 안정’에 두고 금리를 현재 수준에서 안정적으로 관리하되, 경기 부양에는 규제 완화나 재정수단을 동원하는 것이 바람직하다고 그는 덧붙였다. 장기적으로는 다음 경기 확장기에 균형금리 수준까지 신속하게 금리를 올려 주택시장의 근본적 안정을 꾀해야 한다고 그는 조언했다. 정리 김경두기자 golders@seoul.co.kr

주택시장은 지금 극도의 혼란상태에 빠져 있다. 정부는 지난달 말 검단 신도시 발표에 이어 사흘 전 대규모 주택공급과 분양가 인하 방안을 잇따라 내놓았다. 하지만 연이은 대책 발표에도 집값은 계속 치솟고 있다. 부동산시장은 ‘10·29’ ‘8·31’ ‘3·30’ 등 큼직한 대책이 발표될 때마다 잠시 주춤했을 뿐 이제는 내성이 쌓일대로 쌓인 느낌이다.‘세금폭탄’에다 재개발이익환수, 세무조사 등 온갖 초강성 수단을 들이대도 이제는 꿈쩍도 안 한다. 왜 이렇게 됐을까. 참여정부는 예전 정권과 달리 집값 잡기에 정권의 명운을 걸다시피 했는데 결과는 너무 허망하다. 노무현 대통령이 “하늘이 두 쪽 나도 투기를 잡겠다.”고 했지만 서울 강남의 집값은 지난 4년 동안 두 배 이상 오른 곳이 수두룩하고 전국의 부동산 값은 급등했다. 한덕수 전 경제부총리는 8·31 대책 이후 “부동산 투기는 끝났다.”고 호언했고, 추병직 건설교통부 장관도 “8·31 대책은 성공했다.”며 자화자찬했다. 그런데 1년이 지난 지금, 그들은 땅에 떨어진 정책 신뢰와 시장혼란, 집값 폭등을 어떻게 해명할 것인가. 정책에 직·간접적으로 참여했던 정문수 대통령 경제보좌관은 아예 “부동산 전문가가 아니다.”면서 책임회피에 급급하는 인상이다. 실무를 맡은 추 장관은 부처간 조율도 안 된 검단 신도시 발표로 시장을 혼란으로 몰아넣은 뒤에도 “주무장관의 재량권”을 강변하고 있다. 말의 성찬만 있고 책임을 느끼는 당국자는 찾을 수가 없다. 우리는 정책을 총지휘한 노 대통령부터 시장의 혼란에 대한 성의 있는 해명과 정책오류에 대한 반성이 있어야 한다고 본다. 다음으로 건교부 장관은 물론, 정책 입안자들에 대해서도 엄중하게 책임을 묻는 게 국민에 대한 예의일 것이다. 정책이 잘됐다며 훈·포장을 줄 때는 재빠르면서 문책은 미적거린다면 정책의 신뢰 회복은 요원하다.

지난해 ‘8·31대책’이 발표된 이후 정부와 많은 전문가들은 대책의 효과가 본격화되는 2006년 하반기에는 집값이 크게 안정될 것으로 예상했었다. 국민들도 대개 내심 ‘정부의 정책이 이제는 어느 정도 효과가 있겠지.’하는 기대감을 가졌을 것이다. 그러나 8·31대책이 발표된 지 1년이 지난 지금 이런 기대감은 완전히 빗나가고 말았다. 지난주 아파트 매매가격 변동률은 올 들어 최고치를 기록했다. 현재의 추세라면 올해 수도권 주택가격 상승률은 대략 10%에 육박할 것으로 예상된다. 비록 건교부 장관의 신도시 발표가 일부지역 아파트값 급등의 도화선이 되기는 했지만, 이러한 조짐은 이미 9월부터 나타나고 있었다. 그렇다면 왜 가격이 이렇게 다시 오르는 것일까?최근의 가격 상승은 지역이나 상품유형 등에서 지금까지와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 올봄까지 가격 상승세는 당연히 인기지역의 중대형 아파트에 국한된 것이었다. 그러나 최근의 주택가격 상승은 상대적으로 비인기지역이며, 아파트뿐 아니라 연립주택과 단독주택으로까지 번지고 있다. 규모도 중대형보다 중소형이 강세이다. 왜 이런 현상이 벌어지는 것일까? 그것은 지금까지 정부정책의 효과를 믿고 내집 마련을 미뤄왔던 실수요자들이 일제히 내집 마련으로 돌아섰기 때문이다. 정부 정책의 효과를 믿었던 실수요자들이 최근 전세가 상승과 매물 부족 등의 어려움을 겪으며 태도를 바꾸고 있는 것이다. 판교 등의 분양을 기다렸던 사람들도 마찬가지이다. 정부의 청약기준이 날로 까다로워지고, 인기지역은 경쟁률이 매우 높다. 더군다나 신규 아파트는 분양가가 기존 주택에 비해 너무 높다. 설사 당첨된다고 해도 자금마련이 문제이다. 그래서 신규 주택시장의 수요자들이 재고 시장으로 서둘러 이동하고 있다. 그러나 재고 주택시장도 사정은 마찬가지이다. 양도세 부담을 피해 나올 수 있는 물건은 이미 동이 났다. 상대적으로 가격이 낮았던 지역도 뉴타운이니, 신도시이니 하는 개발 호재로 가격이 들썩이고 있다. 그동안 상대적으로 박탈감을 느꼈던 이곳 지역주민의 심리적 보상감도 한몫 거들고 있다. 가장 곤혹스러운 이들은 뒤늦게 내집을 마련하려는 사람들일 것이다. 강남의 고가 아파트도 아니요, 재건축 대상도 아니다. 오로지 높은 전세가격 부담을 피해 내집 마련에 나서지만 꿈을 이루기가 여의치 않다. 정부는 최근의 시장 불안을 해소하기 위해 공급확대의 신호를 주고 있다. 그러나 재개발, 신도시 등의 공급정책이 더이상 시장에 안정적인 신호가 되지 못하고 있다. 시민들의 집값 불안과 불신은 논리적인 추론이나 계산에 의한 것이 아니다. 그저 최근 몇년의 시장 경험이 더 피부에 와 닿을 뿐이다. 그렇다면 이제 공급방식에 대한 진지한 재검토가 필요한 게 아닌가 묻고 싶다. 그런데도 정부는 또 투기세력을 운운하고 있다. 인천 검단지역의 집값이 급등하자 투기단속이 시작됐다. 강력한 정부의 투기억제 대책에도 불구하고, 아직도 투기꾼 때문에 집값이 오른다는 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 더 이상 정부정책의 목표가 투기꾼과의 싸움이 아니기를 바란다. 강남의 집값 안정이어서도 안 될 것이다. 그저 내집 마련이 꿈인 소박한 서민들의 애로를 풀어줄 수 있는 ‘주거 안정대책’이 필요할 뿐이다. 부디 앞으로 있을 정부의 신도시 발표는 이런 기대감을 저버리지 않기를 바란다. 김현아 한국건설산업연구원 도시계획학 부연구위원

음식점 주방에서 요리사가 요리를 해 손님 상에 올렸다. 그것을 먹은 손님들은 음식이 너무 싱겁다고 했다. 간을 맞추려면 간장을 더 뿌려야 한다. 그런데 간장 대신 설탕을 뿌리고 간이 맞을 것이라고 우겨대는 요리사가 있다면 그 얘기를 계속 들어줘야 하는가. 정부의 부동산정책이 딱 그 격이다. 정부는 집값 폭등을 저지하기 위해 힘겨운 전쟁을 펼쳐왔다. 이 전쟁에서 승리하기 위해 세금을 주무기로 사용했다. 부동산 부자들에게 가혹한 세금을 물려 항복을 받아낼 계획이었다. 세금을 중과하면 부자들이 견디지 못하고 소유한 부동산을 헐값에 내다 팔 것으로 생각했다. 종합부동산세라는 첨단 신무기도 개발했다. 이런 세금 신무기로 중무장한 ‘8·31대책’을 발표하고 총력전에 들어갔다. 매스컴 등을 통해 “세금 앞에 장사 없다. 세금으로 때려 잡자.”고 외치면서 시장에 공포 분위기를 조성했다. 그러고는 “이제 부동산 투기는 끝났습니다.”라고 단언했다. 마치 간장 대신 설탕을 뿌리고 간이 맞을 것이라고 우기는 요리사처럼. 그러나 1년여가 지난 지금 정부의 예상은 또 빗나갔다. 서울과 수도권 곳곳에서 집값이 다시 폭등하기 시작했다. 정부는 다급해졌다. 주무부처인 건교부의 추병직 장관은 “지금 집을 사지 말고 기다려 달라.”고 호소했다. 정부가 장담했던 세금 신무기는 힘을 쓰지 못했다. 세금 맹신이 또 한번의 정책 실패를 자초하고 있다. ‘집값 상승→세금 중과→집값 더욱 상승‘의 악순환은 집 없는 계층과 집 가진 계층간의 부의 격차를 회복불능의 상태로 벌려 놓았다. 집 없는 사람들이 참여정부의 피해계층이 됐고, 집 가진 사람들은 수혜계층이 됐다. 한마디로 못사는 사람들을 더 못살게 만들었다. 분배와 균형을 국정운영의 철학으로 삼고 출범한 참여정부에서 이같은 일이 벌어진 것은 참으로 아이러니다. 어디서부터 비틀린 것일까. 참여정부의 부동산정책 실패는 일부 정책결정자들의 세금에 대한 맹신에서 비롯되었다고 본다. 전임 한덕수 경제팀은 금융과 세금, 그리고 공급 확대라는 세가지의 선택가능한 정책수단을 갖고 있었다. 이 가운데 세금을 동원했다. 세금과 집값 상승 간의 상관관계에 대한 아무런 근거도 없이 막연히 ‘세금 앞에 장사 없다. 세금으로 때려 잡자.’라고 생각했던 것 같다. 집값을 잡는 데는 금융긴축과 공급 확대가 유효한 정책수단이다. 세금을 정책수단으로 선택한 것은 간을 맞추기 위해 간장 대신 설탕을 넣은 요리사와 다를 바 없다. 부동산 부자들에게 세금을 무겁게 물리는 것은 경제정의 구현에 부합한다. 그러나 경제정의를 구현하는 것과 집값을 안정시키는 것은 전혀 별개의 정책목표다. 우리나라의 부동산 관련 세금, 그 중에서도 특히 보유세 부담은 다른 선진국들에 비해 낮은 수준이다. 근로소득자들이 땀흘려 버는 돈의 수십곱절을 가만히 앉아서 벌어들이는 불로소득 계층은 더 많은 세금을 내게 해야 한다. 논리가 성립하는 것은 여기까지다. 경제정의 구현 의지에 충만한 나머지 부동산 세금을 올리면 부동산 가격도 안정된다고 주장하는 우를 범해선 안 된다. 세금을 올리는 데도 값이 떨어지는 상품이 이 세상 어디에 있는가. 공급자 우위인 주택시장에서는 오히려 값이 오른다고 보는 것이 타당하다. 미국에서는 집값과 세금 사이에 아무 상관관계가 없다는 실증분석 결과도 있다. 논설실장 yeomjs@seoul.co.kr

콜금리가 경기부양의 수단으로 가능한지 여부를 놓고 말들이 많다. 정부는 지금의 경제상황을 경기침체라고 보고 경기부양을 서두르는 분위기다. 특히 콜금리를 총괄하는 한국은행과 거시경제 기조 인식을 공유하겠다며 콜금리 인하를 간접적으로 압박하고 있는 형국이다. 지난 23일 열린 한은에 대한 국회 재경위의 국감에서도 경제 살리기에 통화정책을 신축적으로 운용하고 있는지를 집중적으로 따졌다. 경기부양을 위해서는 콜금리 인하 여지를 둬야 한다는 논리다. 특히 최근들어 유가 하락 등으로 물가 상승 압력이 크게 줄어들고 있는 상황에서 한은이 경기보다는 물가에 너무 치중하지 않느냐는 비난이 적지 않다. 경제전문가들이 원자재값 인하, 유가 하락 등의 요인으로 볼 때 기존의 통화정책 기조를 그대로 유지할 필요는 없을 것이란 분석도 정부측에 힘을 실어주고 있다. 하지만 한은의 생각은 다르다. 현재 경기상황이 좋지 않고, 내년 상반기에는 성장률이 4% 초반까지 떨어질 수도 있겠지만, 그렇다고 금리를 함부로 손대지는 않겠다는 의지가 강하다. 이성태 한은 총재도 국감에서 “내년 성장률이 다소 떨어져도 우려할 수준이 아니다.”고 못박았다. 이 같은 판단에는 경기 외에 과잉 유동성 등의 문제가 있다고 보고 있다. 지난해 10월 이후 다섯차례나 콜리금리를 인상했던 것도 시중에 과도하게 풀린 유동성을 흡수하는 과정이었다는 점을 강조하고 있다. 시장에 자금이 풍부하고 이로 인해 자산거품 등의 부작용을 초래한다면 콜금리를 낮추기가 어렵지 않겠다는 얘기다. 주택시장의 과열 우려도 적지 않은 부담이다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

세계 증시가 이 남자의 말 한마디에 널을 뛴다. 그의 입에서 어떤 결정, 어떤 예측이 나오느냐에 따라 하루에 주가가 수십포인트씩 오르내리고, 시가총액 수십조원이 불어났다가 사라진다. 벤 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FRB)의장. 지난 2월 앨런 그리스펀의 후임으로 취임한 이후 ‘버냉키 랠리’‘버냉키 쇼크’라는 신조어가 나올 정도로 막강한 파워를 자랑한다. 한국 금융시장도 그의 자장안에 머무는 건 물론이다. 지난 7월20일 버냉키가 금리인상 중단을 시사하는 발언을 했을 때 코스닥 지수는 무려 40포인트 폭락했다. 북한이 핵실험을 단행한 지난 9일, 주가 하락폭이 33포인트였던 점을 떠올리면 국내 증시에서 버냉키가 차지하는 영향력을 체감할 수 있다. ‘세계의 경제 대통령, 버냉키 파워’(가토 이즈루, 야마히로 츠네오 지음, 우성주 옮김, 달과소 펴냄)는 세계 경제를 좌지우지하는 버냉키와 그가 책임을 맡은 FRB에 관한 연구 보고서다. 일본에서 이코노미스트와 경제전문기자로 오랫동안 활동해온 저자들은 버냉키 개인의 출생과 성장에서부터 FRB의 운영체제, 향후 정책방향에 대한 전망까지 다양한 정보들을 꼼꼼하게 기록했다. 1953년 조지아주에서 태어난 버냉키는 하버드대 경제학과를 졸업하고 MIT에서 경제학 박사학위를 받았다. 프린스턴대 교수로 재직 중 2002년 부시 대통령의 지명을 받아 FRB이사로 취임했고,2005년에는 대통령경제자문위원회 의장으로 임명됐다.미국 중앙은행인 FRB는 정부의 간섭이나 영향을 받지 않는 독립기구다.FRB이사의 임기는 국회의원들의 임기보다 훨씬 긴 14년이며,FRB의장에게는 대통령에 버금가는 영향력이 주어진다. 역대 최고의 FRB수장으로 인정받았던 그린스펀의 뒤를 이은 버냉키에겐 풀어야 할 숙제들이 산적해 있다. 미국 경기의 급격한 하강세 조짐과 집값 버블 붕괴의 우려, 달러화 가치의 폭락 가능성 등이 그의 신경줄을 죄고 있다. 저자들은 성장을 중시하는 버냉키 의장이 시장의 예상보다 빠른 시기에 금리인하를 단행할 가능성이 높다고 주장한다.주택시장의 침체가 예상 이상으로 진행된다면 대폭적인 금리인하로 대처할 것으로 보고 있다. 그렇게 되면 1995년 금리인상에서 금리인하 전환으로 주식버블의 싹을 키웠고, 이듬해 이어진 IT주식 버블과 같은 길을 걷게 될 것이라고 책은 전망한다.1만5000원.이순녀기자 coral@seoul.co.kr

이지건설은 경기도 화성 동탄신도시에 짓는 `더원(the1)´ 아파트의 단지 내 상가를 오는 25일 분양한다.지하 1~지상 3층 총 29개 점포며 공개경쟁입찰방식으로 진행된다. 연면적은 658평.주변에 4만여 가구가 밀집해 있고 반월초·중교, 승리초교, 목리중교 등의 학교가 가깝다. 이 지역은 삼성반도체에서 33조원의 투자계획을 발표하는 등 29만여평이 벤처업무단지로 조성된다.이지건설은 최근 김포신도시 장기지구와 판교신도시에 이어 동탄신도시에서 `더원´ 아파트 분양에 성공하면서 수도권 주택시장에 본격 진출했다. 이를 위해 CI(기업이미지 통합)와 BI(브랜드이미지 통합)를 교체했다. 회사측 관계자는 “아파트 브랜드 `더원´은 `세상의 중심으로서 유일한 당신, 세상에 하나밖에 없는 아파트, 오직 당신만을 위한 아파트를 건설하겠다.´는 이지건설의 의지와 철학을 담고 있다.”며 “품질, 실용성, 친환경, 건강 등에 브랜드 컨셉트를 두고 `건강한 아파트 만들기´에 주력할 것”이라고 설명했다. 분양문의 (031) 786-0012.

여러 나라의 주택제도를 비교하다 보면 우리나라는 매우 독특한 주택시장 상황임을 알 수 있다. 주택제도와 연관하여 한국의 특이한 주택시장 상황을 살펴보자. 첫째, 새집이 헌집보다 싸다. 시장경제를 채택한 어떤 나라에서도 찾아보기 힘든 현상이다.1980년대 초부터 실시해온 분양가규제 정책으로 새집이 헌집보다 싼 가격이 형성되었다. 이 제도의 근본 취지는 내 집을 갖지 못한 보통사람들이 자가 실현의 꿈을 성취하고 주택가격을 안정시키는 데 목적이 있었다.1989년에는 민간주택공급 활성화를 위해 적정이윤을 보장하는 ‘원가연동제’로 변경되었고,1999년 이후에는 분양가 규제가 완화되었다. 그러나 최근 판교 신도시 분양가 결정에서는 인근 분당 등의 중고 주택가격의 90%선이라는 일종의 규제가격으로 정해졌다. 골동품 등 특수한 경우를 제외하면 중고품보다 새 제품의 가격이 비싼 것이 정상적이다. 분양가 규제나 주택가격의 상한선 결정 등 정부가 개입함으로써 시장왜곡 현상을 유발했다고 본다. 중고주택가격보다 싼 새 아파트 분양가가 부동산 투기를 불러오는 유인책이 된 것이다. 둘째, 분양을 받으려면 입주대상자(소비자)는 집이 지어지기도 전에 미리 주택가격을 지불한다. 역시 자본주의 국가에서는 매우 보기 드문 일이다. 일반적으로 소비자들은 물건의 특징과 성능을 살피고 다른 상품과 비교하여 가장 좋은 물건을 고른다. 그러나 한국은 신규주택 분양을 받으려면 입주자들이 미리 주택업체에 돈을 주고 집을 짓도록 한다. 몇몇 나라에서 볼 수 있는 주문주택을 제외하고는 ‘선 분양’ 제도로는 극히 드문 사례이다. 이 제도는 철저히 공급자 위주여서 소비자의 권리와 선호가 존중되지 않음을 보여주는 것이다. 셋째, 건축한 지 20여년밖에 안 된 집을 허물고 다시 짓는 것이 유행처럼 번지고 있다. 주택의 내구성은 40∼50년으로 보고 있다. 서구에서는 100년 넘게 사용하는 주택도 많다. 우리나라는 20년 정도 지난 아파트·연립주택이 재건축의 주 대상이며 부동산 투기의 대상으로 부상했다.50년 사용할 수 있는 물건을 20년만 사용하고 폐기처분하는 것은 엄청난 자원 낭비다. 서울 강남의 재건축 대상 중고 아파트는 한때 평당 3000만∼4000만을 호가하기도 했다. 처음부터 견고하게 짓지 않았고 관리도 부실해 재건축 대상이 되는 경우도 있지만 멀쩡한 집을 재산 증식의 수단으로 허무는 경우가 적지 않은 것이다. 우리나라 주택제도에 관한 논란은 끝이 없다. 최근 후분양제에 대한 논란이 뜨겁게 달아오르고 있다. 일부 학자는 선분양제가 많은 문제점을 지닌 만큼 후분양제로 전환되어야 한다고 주장한다. 그러나 후분양제는 도리어 투기를 부추기고 주택사업자들의 사업위축으로 주택공급이 줄어들어 주택가격이 비싸질 것이라는 전망도 나오고 있다. 현재 시행되고 있는 선분양제는 주택금융이 발달하지 못한 상황에서 생겨났다. 자기자본 비중이 낮고 자금이 부족한 건설업자들을 위해 도입한 제도이다. 선분양은 주택업체가 소비자로부터 무이자로 자금을 조달하여 집을 짓는 격이다. 입주자가 건설업자에게 돈을 빌려주는 대가로 금리 부담에 해당하는 만큼 집값을 할인해서 사는 경우라 할 수 있다. 그래서 후분양제를 실시하자면 주택금융제도 전반의 손질이 필요하다. 이는 주택금융의 양대 축인 주택공급금융과 주택소비금융 모두의 변화가 전제되어야 한다. 후분양이 가장 시장접근적인 방안임에 틀림없다. 그러나 우리나라의 독특한 시장상황과 주택투기 등 특수성을 고려한다면 후분양제는 공공부문부터 단계적으로 실시하는 것이 바람직하다. 현행 주택제도가 누더기처럼 중첩되고 정리되지 못한 상황에 있기 때문이다. 다만 정부의 시장개입은 신중해야 하며 잘못된 시장개입은 정부실패로 이어지게 된다는 사실을 잊어선 안된다. 하성규 중앙대 도시 및 지역계획학 교수