◎10만가구 지으면 20여만명 새 일자리 마련 “그래도 옛날이 좋았습니다.집사람 얼굴보기가 민망해서 집을 나와봤지만 여전히 공사현장은 멈춰 있군요.동료들의 상당수가 노숙자로 전락했다는 말을 들었습니다.나도 이제 더 이상 갈 곳이 없어요” 지난 29일 김포 사우지구내 K건설 현장에서 만난 金모씨(43).그는 인적이 끊긴 공사현장을 물끄러미 바라보다가 쓸쓸히 발길을 돌렸다. 국제통화기금(IMF)사태 이후 주택건설업이 침체되면서 수많은 근로자가 거리로 내몰리고 있다. 통계청이 발표한 지난 7월중 고용동향에 따르면 산업별 취업인구는 농림어업이 265만2,000명으로 지난해 7월보다 10만5,000명(4.1%)이 증가했다.반면 건설업은 무려 25.5%가 감소했다.실제 전국 건설일용노동조합협의회의 조사결과 건설노동자들의 월 평균 취업일수는 6.1일로 97년 20.6일의 3분의 1 수준에 못미쳤다.월 평균 수입도 턱없이 줄었다.지난해 180만원의 18%인 33만원으로 뚝 떨어졌다. 건설업 중에서도 주택건설은 노동집약적이어서 고용창출 효과가 매우 큰 분야.주택산업연구원 분석에 따르면 국민주택 규모 10만가구를 건설하면 20만2,000명(현장 기능인력 12만명,건축자재 생산인력 8만2,000명)이 새로 일자리를 얻게 된다. 건설생산액(부가가치액)이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 지난 80년 8%에서 97년 14.6%로 높아졌다.80년 84만1,000명으로 전 산업의 6.1%에 그쳤던 건설업 종사자는 97년 200만4,000명으로 9.52%를 차지했다. 지금까지 도시 유입인구에게 수많은 일자리를 제공,고용안정과 경기회복에 견인차 역할을 해온 것이다.그러나 이제는 모두 ‘옛 일’이 되고 말았다. 주택산업연구원 張成洙 박사는 “주택건설 관련 인력의 79%가 현장인부,형틀 목공,미장공,철근공,도장공과 같은 임시직 또는 일용직의 저소득층이 주류를 이루고 있다”면서 “주택산업의 침체는 곧 사회문제로 직결될 공산이 크다”고 말했다.

◎보증·대출관련 5,000억 추가부담 건설교통부 산하 주택사업공제조합이 주택업체들의 신용등급을 무더기로 하향조정,업체들의 보증 및 대출관련 추가부담이 늘어나게 됐다. 18일 조합으로부터 신용등급 조정결과를 통보받은 업체들에 따르면 지난해 최고등급인 A+를 받았던 H,S,D,L사 등 대형 우량업체를 비롯,또 다른 D사와 L사 등이 1단계 내려간 A등급을 받았다. 중견 이하의 업체들도 전반적으로 최소한 1∼2등급씩 하향조정됐으며 신용등급이 올라간 업체는 거의 없는 것으로 알려졌다. 96년말부터 시행되고 있는 신용평가제는 업체들의 신용도에 따라 분양보증 배율,보증 수수료,대출금액 등을 차등적용하는 제도다. 주택업체들의 신용등급이 무더기로 하향조정됨에 따라 대형업체의 경우 분양보증에 필요한 공제조합 출자액이 80억원 이상 추가될 전망이며 업계 전체적으로는 4,000억∼5,000억원의 추가부담이 생길 것으로 전망된다. 조합 관계자는 “신용등급 조정은 재무제표와 실적,결산자료 등 객관적인 자료와 외부 전문기관의 평가 등 공정한 기준과 절차에 따른 것”이라며 “등급 하향조정에 따른 업체 부담을 최소화하는 대책을 검토 중”이라고 말했다.

鄭周永. 현대그룹 창업자이면서 아직도 실질적 오너인 ‘왕회장’. 그를 한마디로 형언하기에는 모자람이 너무 많다. 살아있는 우리나라 경제의 역사이자 증인이랄까. 그는 불모의 땅에 경제기적을 이룬 한국 근대화의 큰 축이다. 朴正熙 전 대통령에 비견되는 것도 이 때문이다. 누가 감히 소떼 방북을 생각할 수 있었을까. 경색된 남북협력을 소떼로 뚫어보겠다는 기막힌 발상. 소떼 방북은 불굴의 의지가 얼마나 위대함을 창조할 수 있는 지를 보여준 사건이었다. 鄭회장의 오늘은 무엇보다 강원도 통천에서 뼈저리게 겪었던 체험을 승화시킨 정신력에서 비롯된다. 그의 행보는 현대정신에 그대로 녹아있다. ‘창조적 예지’ ‘적극 의지’ ‘강인한 추진력’이 바로 그것이다. ◎초인적 의지로 불가능에 도전/황량한 울산바닷가서 중공업立國 바라봐/막힌곳 창조적 예지로 뚫어 경제기적 창조 창조적 예지는 ‘중공업 한국’을 일군 원동력이 됐다. 60년대말 울산의 황량한 바닷가에 수십만t 건조능력의 조선소를 세우리라 생각한 사람은 鄭 회장 밖에 없었다. 71년 사업계획서와 울산 미포만의 백사장 사진 1장을 들고 영국 런던으로 차관을 얻으러 간 사실은 차라리 아스라한 추억이다. 서산의 4,700만평에 이르는 대규모 간척지를 옥토로 가꾼 것도 그의 선견지명을 잘 보여준다. 84년 최대 난공사인 최종 물막이 공사를 보자. 그는 대형 유조선을 이용,엄청난 압력의 물 흐름을 막아 둑을 완성하는 기상천외의 기법으로 세상을 깜짝 놀라게 했다. 그의 초인적 의지와 추진력은 오늘의 ‘현다이’ 명성을 낳았다. 경부고속도로 건설은 鄭회장을 불세출의 인물로 각인시킨 대역사였다. 68년 2월 428㎞건설에 착공해 2년5개월이라는 세계 최단기간 완공기록을 세웠다. 76년에는 중동붐을 타고 ‘20세기 최대의 역사’로 불린 사우디아라비아 주베일산업항을 9억4,000만달러에 따냈다. 단일공사로 세계 최대 건축공사인 알코바 공공주택사업(6억3,000만달러),젯다 공공주택공사(5억2,000만달러)등도 鄭회장 특유의 돌파력과 추진력,긍정적인 사고가 빚어낸 작품이었다. 자동차사업 진출도 마찬가지. 76년 포니 출시에 이어 86년엑셀의 미국 진출이라는 신화를 낳았다. 최근에는 첨단 전자산업에 주력하고 있다. 鄭회장은 이제 남북통일의 길을 튼 금강산 개발사업에 필생의 열정을 쏟고 있다. 鄭회장의 성공은 정신력의 승리 외에 다름 아니다. 그는 자서전‘시련은 있어도 실패는 없다’에서 이렇게 적고 있다. “정치와 경제에 기적이란 없다. 기적이란 인간의 정신력으로 실현한 것에 대한 변명일 뿐이다. 확실히 우리는 이론적으로나 학문적으로 불가능한 일을 해냈다. 이것은 바로 정신의 힘이다. 신념은 불굴의 노력을 창조할 수 있다. 진취적인 정신,이것이 기적의 열쇠다” ◎現代의 야심찬 경협계획/소떼로 금강산 가는길 텄다/새달 25일 첫 관광객 출발/44억弗 수출단지도 구상/금강산 광천수 금명 개발 500마리 소떼 방북은 20세기에 마지막으로 연출할 수 있는 장관이었다. 이는 곧 거대한 남북 경제협력사업을 국내·외에 알리는 서곡이기도 했다. 현대는 ‘금강산 사업’에 향후 20억달러를 들여 추진한다는 야심찬 계획이다. 하일라이트는역시 금강산 관광사업. 오는 9월 25일이면 3만2,000t급 ‘현대금강산호’가 1,000여명의 관광객을 싣고 동해항을 출발한다. 북한측과의 합의와 방북실무단의 협의가 일정대로 착착 진행되고 있다. 관광객들은 4박5일의 일정으로 해금강 등 4개 관광코스를 둘러보게 된다. 실향민들은 고향땅을 어루만지며 한줌의 흙을 소중히 간직해 올 것이다. 현대는 금강산일대를 등산관광코스,해안관광코스,호수 및 온천관광코스,연안관광코스 4개 권역으로 나눠 개발할 참이다. 호텔 쇼핑센터 골프장 노래방 공연장 등 각종 숙박·위락시설도 마찬가지다. 이곳을 통일된 한국의 최대 관광지로 가꿔 설악산관광과 연계시킨다는 생각이다. 곧 관광객 모집에 나서고 비용도 150만원 선에서 결정할 예정이다. 남북경협은 해주 경공업단지와 자동차조립사업이 핵심을 이룬다. 국내 섬유 신발 피혁 등 유휴설비의 20%를 이전,연간 44억달러를 수출한다는 구상이다. 하루 100t규모의 금강산 광천수도 개발한다. ◎어떻게 성장했나/47년 세운 현대토건,6·25후 최대건설사 발돋움/67년 현대자동차 설립 86년에 美國 처녀수출/73년 조선소 세우기도 전에 26만t 유조선 수주/75년 오일쇼크땐 중동진출해 달러 벌어들여 현대그룹의 역사는 47년 5월 야심찬 강원도 청년 鄭周永이 서울 초동에 세운 현대토건에서 시작한다. 해방의 어수선한 경제상황에서 서서히 명성을 다져가던 鄭회장은 50년 현대건설로 상호를 바꾼다. 같은해 터진 6·25는 오늘날의 현대를 일구는 밑바탕이 됐다. 제1한강교 복구공사를 비롯,수많은 미군 공사를 따내며 급속도로 사세를 확장,60년 국내 건설업계 1위에 오른다. 이후 현대는 ‘최초’ ‘최대’라는 각종 최상급 수식어를 갈아치운다. 65년 국내 최초로 해외 건설시장에 진출했다. 태국 파타니 나라티왓 고속도로 공사를 수주,세계 무대에 이름을 내밀었다. 이어 베트남 알래스카 괌 호주 인도네시아 등 세계 곳곳으로 뻗어나갔다. 67년에는 현대자동차가 세워졌다. 미국 포드자동차와 계약을 맺고 ‘코티나’를 조립생산했다. 76년에는 우리나라 최초의 고유모델 ‘포니’를 탄생시켰다. 세계에서 16번째,아시아에서는 일본에 이어 2번째로 자체 고유모델 생산국이 됐다. 73년 설립된 현대조선소는 오늘날 현대중공업의 모태. 기술과 자본이 전무하다시피했던 당시 鄭회장은 선진국을 상대로 치열한 외교력을 발휘,냉담한 반응을 보이던 그들을 설득,영국과 스위스 은행에서 1억달러의 차관을 들여왔다. 오일쇼크로 우리 경제가 꽁꽁 얼어붙어 있던 75년,현대는 중동으로 눈을 돌렸다. 미수교국이었던 이라크 리비아에도 현대의 깃발을 꽂음으로써 민간외교의 역할도 톡톡히 해냈다. 86년에는 국내 최초로 미국에 ‘포니 엑셀’을 수출한다. 4개월만에 5만2,400대를 판매,프랑스 르노가 갖고 있던 수출원년 최다판매 기록을 갈아치우는 기염을 토했다. 鄭회장은 87년 명예회장으로 물러나고 鄭世永 회장이 그룹회장에 취임했다. 지금의 금강산개발로 대표되는 현대의 남북경협은 89년부터 시작됐다. 국내 기업인 가운데 최초로 방북한 鄭회장은 이때 이미 금강산 공동개발,시베리아개발 공동참여,원산 철도차량공장 등에 대해 장기적 구상을 세웠다. 96년부터 鄭夢九 회장 체제가 출범했고 지금은 鄭夢憲 회장과의 쌍두체제로 운영되고 있다. □현대의 히트상품 2選 ◎현대자동차 아토스/서민을 위한 벤츠A급 ‘서민을 위한 벤츠 A급’ 영국 파이낸셜 타임즈의 극찬이다. 요즘 각광받는 경차의 대명사다. 4기통 엔진을 장착해 정숙성과 성능이 뛰어나다. 급커브때 안전성도 뛰어나다. 안락한 실내공간과 대형차 못지않은 화물칸을 갖췄다. 초보·여성운전자에게 유리하도록 설계됐고 타고내리기가 편하다. 에어백 등 다양한 안전사양을 겸비했다. 올해 열린 제네바 모터쇼에서 가장 실용적인 차로 선정되기도 했다. ◎현대정공 싼타모LPG/경제성 뛰어난 미니밴 국내 최초 미니밴 싼타모의 후속 제품.5·6·7인승 다양하다. 평일에는 출퇴근,주말에는 레저용으로 사용할 수 있는 이점이 있다. 경제성이 뛰어나 연료비가 휘발유 값의 3분의 1이면 된다. 자동차세도 연간 6만5,000원에 불과하고 구입시 세금도 70만원 절약할 수 있다. 출시 한달여만에 선풍적인 인기를 끌고있다. 환경친화적이라는 특장도 갖췄다. 기본가격은 1,313만원. □현대그룹 계열사 현황(*:상장회사) * 1·현대자동차·67.12.29·자동차 제조/판매 2·현대중공업·73.12.28·선박 건조 및 수리업 * 3·현대건설·47.5.25·건설업 * 4·현대전자산업·83.2.23·반도체,정보,산업전자 등 * 5·현대정공·77.7.1·공작기계,철도차량 제조 등 * 6·현대종합상사·76.12.8·종합 무역업 * 7·현대자동차써비스·74.2.26·자동차판매 및 정비사업 * 8·현대상선·76.3.25·해상운송업 * 9·현대산업개발·86.11.29·주택건설,해외건설업 등 *10·인천제철·53.6.10·재강,압 연,주단강 등 제조 11·현대정유·64.11.2·원유정제 12·현대정유판매·73.12.24·석유류 제품 도·소매 13·현대석유화확·88.9.1·유기화학 제품제조 *14·현대리바트·77.7.1·가구 및 목가공품제조업 *15·고려산업개발·76.3.16·건설업,제조업 *16·대한알루미늄공업·73.7.19·알루미늄 및 합금제조업 *17·현대강관·75.3.18·철강제조 *18·현대에베이터·84.5.23·전기산업용 기계*19·현대미포조선·75.4.28·선박수리 및 개조 20·현대엔지니어링·74.2.11·공학관련 써비스업 21·케피코·87.9.3·자동차 부품 제조 22·현대정보기술·93.9.1·정보서비스 등 23·현대중기산업·89.11.1·건설장비 대여업,수리용역 24·금강기획·83.11.1·광고업 *25·현대증권·62.6.1·증권업 *26·현대종합금융·76.12.31·종합금융업 *27·금강개발산업·71.6.15·백화점,호텔업,의류제종 등 28·한보쇼핑·87.3.31·유통업 29·현대알루미늄공업·87.11.1·알루미늄 및 합금제조업 *30·현대해상화재보험·55.3.5·금융보험업(손해보험) 31·현대문화신문·90.8.29·신문발행 32·현대세가엔터테이먼드·96.11.27·게임전문회사 33·티존코리아·97.5.21·컴퓨터 및 주변기기 도소매업 기타 전화기,음향기,서적 도소매업 34·현대경제연구원·86.10.10·경영자문 및 사업서비스 35·현대투자자문·88.3.19·투자전문업 36·선일상선·72.1.18·무역 37·한소해운·90.11.1·해상운송(대극동지역) 38·현대자원개발·90.8.23·자원개발39·동해해운·91.6.5·운수관련써비스업(대극동지역) 40·현대물류·88.6.13·운수관련 써비스업 41·현대우주항공·94.2.23·기계 및 장비제조업 42·현대할부금융·93.12.22·금융써비스업 43·현대유니콘스·87.10.21·프로야구운영업 44·한국물류·90.1.31·보관업,부동산업,도매서비스 45·현대파이낸스·96.2.1·금융업 46·서울프로덕션 47·다이아몬드베이츠·96.7.19·광고업 48·현대선물·97.1.21·금융서비스업 49·현대에너지·96.11.22·민자발전 *50·한국프랜지공업·74.7.15 51·국민투자신탁증권·82.6.22·증권,투자신탁업 52·현대기술투자·97.4.8·창업투자업 53·현대방송·97.5.30·케이블TV 프로그램제작 공급업 및 영상사업(영화제작 배급) 54·인천공항외항터미널·97.5.9·서비스 부동산업 55·서한산업·96.4.3·자동차부품 제조 *56·동서산업·75.9.1·비금속 광물제품 제조 57·동서관광개발·90.2.1·오락,문화 및 운동 관련 58·신대한·93.12.1·절연선 및 케이블 제조 *59·주리원백화점·82.11.26·종합도소매업 60·울산방송·97.9.1 61·국민투자신탁운용·98.2.23·기타 금융업 *62·울산종합금융·81.10.21·기타 금융업

◎ADB 부총재로 간 신명호 행장 ‘빈자리’ 申明浩 행장이 아시아개발은행(ADB) 부총재로 뽑히면서 자리가 비는 주택은행장 자리를 놓고 물밑 각축전이 치열하다. 후임 행장 후보로 8∼9명이 거론되고 있다. 재경부 姜萬洙 전 차관,재경부 예산실장과 교육부 차관을 역임한 李永卓 전 국무총리실 행정조정실장,李廷甫 보험감독원장,재경부 감사관과 세무대학장을 지낸 邊炯 한국투신사장,金鍾煥 대한투신사장,주택은행 비상임이사인 金榮彬 주택사업공제조합 이사장 등이다. 산업은행 이사 출신인 朴瑩洙 광주은행장도 물망에 오르고 있다. 내부 승진 대상으로는 尹容錫 부행장과 李相永 감사가 거론되고 있으며,주택은행 노조는 낙하산 인사에 반대하는 서명운동을 펴고 있다. 주택은행은 후임 행장 선임을 위해 11명의 비상임이사들로 행장추천위원회를 구성하며,다음 달 29일 주총을 열기로 했다.

◎건설사 대표 구속수사 요구 “서민들의 내집 마련 꿈을 빼앗은 사기꾼을 왜 구속하지 않는 겁니까”. 성북구 정릉·돈암동 재건축조합원 70여명은 16일 정오 서울 서초구 서초동 법원 정문 앞으로 몰려와 재건축 아파트 분양을 미끼로 돈을 가로채 달아난 (주)호삼건설 대표 文장식씨를 구속수사할 것을 요구했다. 조합원들에 따르면 文씨는 지난 90년부터 최근까지 불법으로 조합원을 모집해 1,145명으로부터 약 400억원을 가로챈 뒤 재건축사업과는 상관없는 개인사업 용도로 사용해왔다.文씨는 또 사기사실을 뒤늦게 안 피해자들의 환불요구도 묵살하는 등 조합주택사업을 빙자한 사기행각을 계속 해왔다. 조합원들은 “文씨가 이같은 혐의로 지난해 2월 서울구치소에 일시 구속수감됐으나 보석으로 출감한 뒤 불구속 상태로 재판이 진행중이어서 피해자가 계속 늘고 있다”고 하소연했다.

◎올 운용규모 4조5,808억으로 확대 올해 국민주택기금 운용규모가 4조5천8백8억원으로 늘고 이 가운데 5천억원이 주택사업공제조합 및 전세금반환용 대출자금으로 지원된다. 건설교통부는 올해 국민주택기금 운용계획을 변경,총 규모를 당초 4조5천1백22억원에서 6백86억원을 늘리기로 하고 관계기관과 협의에 들어갔다.건교부는 최근 국민주택기금 자체 조달자금과 주택은행의 예탁금을 합쳐 총 3천억원을 전세금반환용 대출자금으로 활용해,가구당 최고 2천만원,1인당 3가구까지 연리 16.5%에 지원해 주기로 했다.

IMF 여파로 부동산시장도 예외없이 한파를 겪고 있지만 향후기대되는 정부의 부동산시장 부양책 등을 감안하면 지금이 바로 주택에 투자할 적기라는 분석도 나오고 있다. 즉 올해 주택공급량이 상당히 줄어 2∼3년 후에는 수요가 공급을 초과할것으로 보이는 데다 정부가 내놓은 부동산시장 부양책으로서 대폭 완화된 주택공급규칙이 5월부터 시행될 예정이고 취득세 등록세 등 부동산 거래세의 격감,임대주택사업 등록요건을 현행 5가구에서 2가구로 줄이는 방안 등이 검토되고 있어 부동산경기가 현재보다는 살아날 전망이다. 이에 따라 자금 부담이 작고,향후 발전 가능성이 높은 데다 무엇보다 안심하고 믿을 수 있는 주공아파트가 최적의 주거공간으로 인기를 끌고 있다.요즘 뜨고 있는 미분양지구와 신규공급 예정지구의 주공아파트를 소개한다. ◇양주 덕정=전체 건설호수인 9천522가구중 지난해 12월에 1천732가구를 공급했으며 현재 500가구에 대해 선착순 분양중이다.경원선 덕정역에 인접해 청량리에서 양주를 경유,동두천까지 전철화되는 2001년에는 서울의 동북부 지역 및 도심으로의 접근이 용이하게 될 전망이다.단지 외곽으로는 의정부에서 동두천을 잇는 6차선 우회도로가 개통될 예정이다.평당분양가는 2백80만∼2백90만원선.3416­3561∼3. ◇시흥 시화=총 3만여가구가 들어서는 대규모 단지로 99년에는 서울∼안산간 전철이 단지 근접 군자역을 거쳐 정왕역까지 연장 운행될 예정이어서 서울로의 출퇴근이 한결 수월해질 전망이다.인근에 오이도 대부도 등이 서해안관광단지로 개발되고 특히 주변에 반월공단이 있어 임대수요가 만만치 않다.대금 납부조건이 대폭 완화돼 적은 부담으로 임대주택사업을 하기에 좋은 투자대상지이다.(0345)410­0380. ◇춘천 퇴계=서울 잠실지구와 맞먹는 크기인 34만평 규모로 총 1만3천여가구가 들어서 있다.20평형은 민간아파트의 옵션품목인 거실장 식기건조기 비디오폰과 식탁 등이 기본으로 채택돼 마감재 수준이 높고 가격 또한 평당 2백70만원 선이어서 젊은 층과 임대사업자에게 인기가 높다.장기저리의 국민주택기금이 융자되고 대금납부조건도 완화돼 자금부담이 한결 가벼워졌다.(0361)262­8075∼6. ◇부산 당감=전용면적 15평 18평 25평 등 총 1천967가구를 지난 11월에 분양한데 이어 잔여가구를 분양중이다.단지내에 동양초·중학교가 신설될 예정이고 인근에 국제중·고교가 들어선다.또 신라대 경남전문대 등을 비롯해 부산시립도서관이 가까이 있어 일급 교육지대로 손색이 없다.백양산 터널,동서고가도로,김해공항,구포역 등 주요 교통시설과 연계가 편리한 교통여건을 구비하고 있다.(051)891­6767∼8. ◇청주 분평=청주 남부권의 핵심 개발지역으로 26만평 규모에 총 8천3백가구가 들어서 있다.인근 미평동에 시청이 들어서는 등 행정타운이 조성될 전망이고 지구 내에 상업용지 42필지,단독주택용지 117필지 등이 잘 정비돼 지구내 상권형성이 활성화될 전망이다.중도금이 2회로 줄고 계약금 비율도 대폭 낮췄다.(0341)295­4388. ◇전주 송천=단일 단지로는 전주에서 가장 큰 규모로 총 2천여가구가 건설된다.송천대로 및 동부순환도로 등 주요 간선도로로 익산과 군산,호남고속도로와 연계성이 뛰어나며 전주 23공단과는 승용차로 7분거리이다.단지내 초등학교가 개설되는 등 각종 부대복리시설이 들어서고 용적률이 170%로 충분한 녹지공간이 확보돼 편의성과 쾌적성이 높은 전원형 주택단지이다.(0652)227­9889. ◇화원 명곡=대구시 화원읍 명곡리 일대 10만4천여평에 1,2차로 총 4천200가구가 건설된다.단지주위가 그린벨트 지역으로 비슬산이 감싸고 있으며 명곡천과 천내천이 흐르는 쾌적한 주거단지이다.서남쪽 6㎞지점에 1백만평 규모의 첨단전자 산업단지인 무공해 위천공단이 조성될 예정이고 서부종합터미널의 이전이 계획돼 있어 무한한 발전 가능성를 갖춘 지구로 꼽힌다.(053)581­0404.

●건물 용도군의 축소조정을 통한 절차 간소화 ▷현행◁ ­모든 건축물 용도를 32개 용도군으로 분류하고(세부용도:수백종) ·32개 용도군과 세부용도로 건축허가를 하고,건축물대장 작성 ▷개정◁ ­건축물의 용도를 21개로 축소하여 ·21개 용도군으로 건축허가하고,건축물대장 작성 ·용도군에 속하는 세부용도 상호간의 변경은 건축물대장 기재사항 변경이 불필요 ●건축물용도변경 허가제의 신고제전환 ▷현행◁ ­11개 시설군으로 용도변경시에는 허가를 받아야 함 *11개 시설군 주거시설군,관람직회,영업,업무,숙박,교육,공장산업,위험물저장 및 처리 의료 및 요양,판매유통,여객운송,기타시설군 ▷개정◁ ­11개 시설군을 5개 시설군으로 축소하여 구조피난 등 건축기준이 강한 것부터 약한 순으로 순위를 정하고 상위의 시설군으로 변경시에만 신고토록 하고,하위로 변경시에는 행정절차 없이 사용가능토록 함 *5개 시설군:다중이용시설군,산업시설군,교육 및 의료시설군,주거 및 업무시설군,기타시설군 ●대형건축물의 시·도지사 사전승인제도 폐지 ▷현행◁ ­대형건축물 허가시에는 시·도지사의 사전승인을 받아야 함 *대형건축물:21층 이상,연면적 10만㎡이상 ▷개정◁ ­시·도지사의 사전승인제도를 폐지하고,직접허가토록 해 허가절차를 간소화 ●도시설계수립지역은 건축사의 확인으로 건축허가 ▷현행◁ ­도시설계사가 수립된 지역에서도 일반지역과 동일한 절차로 건축허가 ▷개정◁ ­도시설계수립지역에서 건축사의 확인만으로 건축허가 ●건축심의 절차 간소화 ▷현행◁ ­미관지구인에서는 단독주책을 건축하더라도 건축위원회의 심의를 거쳐야 함 ▷개정◁ ­미관지구에서 건축물의 색채,형태에 대한 기준을 마련하고,건축위원회의 심의를 폐지 ●도시설계 제도의 활성화ㅋ ▷현행◁ ­도시계회법에 의하여 도시설계지구로 지정된 곳에서는 도시설계수립이 가능 ­도시설계기중이 신개발지 위주로 되어 있어 기존시가지에 적용이 어려움 ▷개정◁ ­도시설계수립지역을 시장,군수,구청장이 지정,광고토록 해 수립절차를 간소화 함 ­기존도시에 대하여는 도시설계를수립하도록 해 도시설계를 활성화 ­도시설계수립지역에서는 건축사 확인으로 건축을 허가하는 등 인센티브부여 ●법령내용중 기술적,전문적 내용분리 ▷현행◁ ­건축법령에 구조,피난,설비기준 등 전문기술적인 기준은 국민이 어렵게 인식하고 ·신기술발달에 따라 신축적인 대응이 어려움 ▷개정◁ ­구주,피난,설비기준은 지정형식의 ‘설계기준’으로 고시 ·기술발달에 따라 신축적인 대응 ●건축제도개선위원회 운영 ▷현행◁ ­경제여건변화에 따라 부분적으로 개정되어 법령체계를 잃음 ▷개정◁ ­건축사,학계,허가담당 공무원 등으로 ‘건축제도개선위원회’를 구성하여 정기적으로 건축기준을 검토하고,법령에 반영 ●일조기준의 합리적 개선 ▷현행◁ ­일조확보를 위하여 북쪽의 이웃대지 경계선으로부터 건물높이의 1/2을 띄어 건축 ­상업지역내 공동주택에 대한 일조기준을 적용 ·이웃경계로부터 높이의 1/2 띄어건축 ·창문이 있는 벽면은 높이의 1/4을 띄어 건축 ▷개정◁ ­일조확보기준을 원칙적으로 남쪽대지 경계선으로하고 ·기존거축물의 일조 피해의 우려가 있는 곳은 조례로 정하여 현행규정을 적토록 함 ­사업지역내 공동주택에 대한 일조기준은 호텔 등 일반건축물과 같이 적용을 배제 ·공동주택사업단지 등 주택단지에 대하여는 일조기준을 적용 ●도로사선제한 등 건물높이제한 규정의 합리화 ▷현행◁ ­건물의 높이는 도로너비의 1.5배 이하로 제한 ·2이상의 도로에 접한 경우 예외적으로 환화하여 적용 ▷개정◁ ­구역(Block)에 따라 건축물의 최고높이를 정하여 제한하되 ·구역별 절대높이가 정하지 아니한 경우에는 법에서는 원칙(도로너비의 1.5배 이하)만 정하고 예외적 적용기준을 조례로 정하여 운영 ●자투리땅 활용방안 강구 ▷현행◁ ­용도지역에 따라 일정규모 이상인 대지에 한하여 건축가능(최대규모 이하로 분할 금지) *대지면적의 최소한도 일반주거지역:60㎡ 일반상업지역:150㎡ ▷개정◁ ­발생된 소규모대지(자투리땅)에는 건축을 허용하되,앞으로 발생되는 것은 예방 ·최소규모 이하 대지에는 건축가능토록 하되, ·최소규모이하로 분할금지

건설교통부는 아파트 재(再)당첨금지제도를 일부 폐지키로 하고 빠르면 오는 5월부터 시행할 방침이라고 한다.현재 서민용인 국민주택 10년,민영주택 5년으로 되어 있는 재당첨금지기간을 국민주택은 5년으로 줄이고,민간주택사업자가 자기 땅에 지은 민영주택에 대해서는 폐지하며 공공택지에 지은 민영주택은 2년으로 완화한다는 것이다. 건교부가 아파트 재당첨금지기간을 크게 완화키로 한 것은 지난 1월 현재 전국에 미분양 아파트가 9만4천여가구에 달하고 국제통화기금(IMF) 긴급자금지원 이후 지속되고 있는 주택건설업체의 부도사태를 막기 위해 주택수요(需要)를 창출하기 위한 것으로 보인다. 이번 민영주택 재당첨금지 폐지는 아파트투기가 재연(再燃)되지 않는다는 보장만 있다면 당연히 단행되어야 할 정책이다.그러나 현실적으로 아파트투기가 일어나지 않을 것으로 판단하기는 이른 감이 있다는 것이 우리의 생각이다. 주택·금리·주식가격·환율은 밀접한 관계를 갖고 움직인다.현재 금리가 높이 치솟아 있고 주식시장은 전망이 어두워 시중 부동자금이 금융기관에 몰려 있다.만약 향후 금리가 내린다면 시중의 부동자금이 주식으로 갈 것인가,부동산으로 갈 것인가는 속단하기 어려우나 부동산으로 갈 가능성이 매우 높다. 이런 때에 부동자금의 투기대상이 되고 있는 민영주택의 재당첨금지를 폐지한다는 것은 금리가 인하될 경우 부동자금을 아파트 투기시장으로 유인하겠다는 것이나 다름이 없다.건교부가 이번 조치를 금리전망 등을 감안하여 결정한 것인지,그렇지 않고 단순히 주택경기부양만을 고려한 것인지가 궁금하다. 또 미분양아파트의 경우 민영주택보다는 국민주택이 더 많다.아파트 분양을 촉진시키려 한다면 민영주택 재당첨제한 폐지보다는 국민주택아파트 당첨기간을 5년보다 2∼3년으로 더 단축시키는 것이 합당할 것이다.시중 부동자금의 흐름이 판가름날 것으로 보이는 오는 3·4분기까지는 아파트 재당첨금지 폐지 문제를 신중하게 다룰 것을 제의한다.

◎‘프로젝트 보증제’ 새달 시행 주택공제조합은 24일 IMF 지원체제에서 자금난을 겪고 있는 주택업체들을 돕기 위해 이들 업체에게 주택사업의 추진단계별로 대출보증을 실시하는 ‘프로젝트 대출보증제도’를 도입,3월1일부터 시행한다고 밝혔다. 이 제도는 분양보증 한도내에서 주택건설 단계별로 ▲부지매입 대출보증 ▲중도금 대출보증 ▲이주비 대출보증 등을 해주는 것이다.공제조합은 이 제도를 분양보증 책임내에서 공정에 따라 관리를 엄격히 함으로써 건실한 주택업체에 대한 자금지원을 원활히 하고 타용도 전용 등의 업체에 대해서는 벌칙을 부과하는 형태로 운영할 계획이라고 밝혔다.

◎대출 어려워져 ‘실속 구매’ 현상 뚜렷/시공사 부도위험 없어 큰 평형도 ‘매기’ 국제통화기금(IMF) 체제가 본격화되면서 주택공사나 한국토지신탁 등 공공기관이 시공하는 아파트가 인기를 독차지하고 있다.부도위험이 거의 없고 아파트 분양가의 인상전 가격으로 공급받을 수 있기 때문이다.특히 소형주택에 대한 관심이 높아지면서 전용면적 18평 이하의 주공아파트는 ‘상종가’를 기록 중이다. 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁이 시행중인 아파트는 ▲오산시 누읍동 그린타운 ▲평택시 염삭동 염광아파트 ▲남양주시 오남면 경신아파트 등이 있다.이들 아파트의 잔여분은 모두 분양가 인상 전의 가격으로 선착순 분양 중이다. 오산 그린타운은 23평형 314가구,30평형 320가구,42평형 150가구 등 총 784가구.한국토지신탁은 이 가운데 잔여분을 분양가 인상전 가격인 평당 2백92만∼3백24만원에 공급하고 있다. 평택 염광아파트는 24평형 280가구,33평형 240가구,44평형 160가구 등 총680가구이며 잔여분은 역시 분양전 가격인 평당 2백57만∼2백75만원에 분양되고 있다. 22평형 146가구,32평형 206가구 등 총 352가구를 짓고 있는 남양주 경신아파트도 평당 2백40만원(22평형 기본형 기준)에 분양되고 있다. 이들 아파트단지는 임대사업의 요지로도 꼽혀 실수요자나 주택임대사업을 계획중인 소비자들에게 특히 관심을 끌고 있다. 주공아파트도 ‘IMF 한파’ 덕을 톡톡히 보고 있다.부동산 경기는 침체되고 은행이나 주택할부금융의 대출이 어려워져 소비자들이 ‘거품’보다는 ‘실속’쪽으로 눈을 돌리고 있다. 특히 전용면적 18평 이하 주공아파트는 국민주택기금의 장기 저리 융자를 받을 수 있고 대금 납부조건도 대폭 완화돼 인기를 누리고 있다.현재 선착순 분양중인 수도권의 인기 유망지구는 ▲남양주 청학 ▲오산 운암 ▲시흥 시화지구 등이다. 청학지구는 총 4천여가구가 건설되는 수도권 동북부 최고의 전원주택단지로 꼽힌다.지난해 11월에 공급한 2천578가구,12월에 공급한 592가구 중 잔여가구를 선착순 분양하고 있다.청약예금가입자를 대상으로 분양 중인 전용 30평과 35평짜리는 주공이 처음으로 개발한 미래형주택으로 짓는다.방 1개에별도의 출입문과 부엌,화장실이 설치돼 임대가 가능한 ‘부분 임대형’이다. 덕정지구는 오는 2001년까지 총 1만여가구가 건설될 미래 신흥도시이다.주공은 총 공급예정 9천532가구 중 지난해 12월에 1천732가구를 1차로 공급했다.현재 21평과 25평짜리 800여가구를 선착순 분양중이다. 운암지구에는 25만여평에 9천여가구가 건설될 예정이다.현재 전용 14평과17평에 대해 선착순 분양중이다.시흥 시화지구도 총 3만여가구가 들어설 미래 신도시이다.주변에 반월공단이 있어 임대주택사업을 벌이기에는 가장 적합한 곳이다. 주공 전세용 아파트로는 ▲강릉입암 ▲충주연수 ▲익산어양 ▲광주용두 ▲문경모전 등 5개지구가 있다.이들 지구에는 19∼24평형 1천644가구가 있으며 전세금은 2천만원 정도로 시중 전세가의 70∼80% 수준이다.2년간 전세로 살고 나면 우선 분양자격을 전세입자에게 준다.분양문의=한국토지신탁 02­3451­1212,주공 0342­738­3716.

◎분양형 가격대비 10%선에 마련/계약기간 다양 대부분 10년미만/보증금반환 여부 건물상태 확인을 국제통화기금(IMF) 관리체제에 따라 부동산 시장에도 찬바람이 거세다.부실·부도기업이 내놓는 중·대형 부동산은 쏟아져도 사들일 기업이 없다.경매시장은 낮은 낙찰률에도 관심권 밖이며 집값과 전세값도 점차거품이 걷히는 상황이다. 인기가 치솟던 서울의 동시분양 아파트는 무더기 계약포기 사태로 몸살을 앓고 수도권의 오피스텔 등도 건설회사의 부도 또는 부도우려 등에 따른 해약이 잇따르는 등 부동산 시장은 최악을 향해 치닫고 있다. 그러나 IMF시대의 이같은 악조건 속에서도 ‘임대형 전원주택’이란 새로운 개념의 틈새 주택시장이 최근 관심을 끌고 있다.임대형 전원주택이란 콘도와 별장의 개념을 동시에 지닌 것으로 일종의 ‘회원제 전원주택’이다.1가구의 전원주택을 10∼30명의 수요자에게 일정기간 임대해 콘도처럼 운영하는 형태. 이 주택상품은 전원생활을 하고 싶은 데 경제적 여유가 없어 자연과 더불어 사는 생활을 포기한 소비자들에게 특히 인기가 높다.요즘에는 IMF 때문에 은행에서 주택자금을 빌리기가 어려워졌고 몫돈을 한꺼번에 마련하기도 쉽지 않다.임대형 전원주택은 분양형 전원주택 가격의 10%만 내고 전원생활을 즐길 수 있는 것이 가장 큰 장점.분양형 전원주택을 구입하는 데는 보통 1억6천만원 정도가 들지만 임대형 전원주택은 10분의 1 수준인 1천6백만원의 임대보증금만으로 전원생활이 가능하다. 현재 임대형 전원주택사업을 벌이는 곳은 전원주택 전문업체들.건국헤지펀드(02­539­7168)는 경기도 이천군 마장면 해월리에 조성중인 ‘녹원의 성’55가구 가운데 10가구를 임대형 전원주택으로 운영할 계획이다.이곳의 전원주택은 30평 규모로 지어진 벽돌집이며 1가구당 10명의 회원을 모아 연중 30일씩 이용토록 한다는 계획이다.임대보증금은 1천3백만∼2천4백만원선(연간관리비 12만원은 별도)이며 임대계약기간은 5년이다. 통나무종합개발(02­598­7800)은 제주도 북제주군 애월읍 신엄리에 30가구의 통나무 전원주택을 지어 이 중 11가구를 10년 만기 콘도식으로 임대하고있다. 건국헤지펀드의 유종율씨는 “전원주택을 모두 분양용으로 지었으나 IMF여파로 팔리지 않아 콘도의 회원제 개념을 도입,임대형으로 바꾸자 소비자들의반응이 의외로 좋았다”고 말했다. 그는 “현재의 전원주택 전문업체들은 건설가구의 규모가 작아 회원제가 아닌 단독가구를 대상으로 한 장기 임대형으로 운영하기가 쉽지 않다”면서 “그러나 전원주택도 몇년 후면 대형 전문업체들이 대량으로 건설,1가구를 대상으로 하는 장기 임대형 상품으로 내놓을 가능성이 높다”고 전망했다. ◇임대형 전원주택을 고를 때 유의점=값이 싸다고 경솔하게 계약을 하면 안된다.계약서에 명시된 임대형 전원주택이 경매·공매 실행시 주택임대차보호법에 의한 임대보증금(회원보증금)을 우선 변제받을 수 있는 지를 따져봐야 한다.임대형 전원주택은 상시거주가 아닌 임시거주 목적이어서 주민등록의 전입이 어려우며 일시거주를 위한 임대차로 적용될 경우 사실상 보호받기 어려운 점에 유의해야 한다. 주택의 시가에 따른 회원수도 잘 살펴야 한다.예를 들어 시가2억원짜리 전원주택에 회원 20명이 1천5백만원씩 임대보증금을 냈다면 보증금 총액이 3억원에 이르러 문제발생시 권리확보가 불안할 수 있다.이 주택의 회원은 12명 이하(12명×1천5백만원=1억8천만원)가 적절하다. 계약시와 잔금지불시 토지와 건물의 등기부 등본에 ‘흠’(가처분 가압류선순위근저당 등)이 없는 지도 알아봐야 한다.보증금 반환에 관한 보장방법,주말이나 휴가철 이용에 관한 배정방법,관리비 책정에 따른 관리조건의 확인도 필요하다.계약면적과 실질 이용면적의 비교,건물의 구조 및 상태 등도 꼼꼼히 파악해두면 좋다.

서울지검 조사부(김영철 부장검사)는 30일 조합아파트를 헐값에 분양해 주겠다고 속여 계약금 등을 받아 가로챈 (주)전용건설 주택사업부장 오승택씨(33)등 6명을 특정경제범죄 가중처벌법 위반(사기)혐의로 구속기소했다. 오씨 등은 지난 95년부터 서울 송파구 가락동에 5개 회사 147명이 조합원으로 있는 연합주택조합 아파트 신축사업을 추진하면서 조합원 분양분 외에 임의분양할 수 있는 아파트가 4가구에 불과한 데도 108명의 피해자들에게 “시가보다 싼 값에 분양해 주겠다”고 속여 계약금 등 명목으로 1백57억여원을 받아 가로챈 혐의를 받고 있다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

(주)우방은 28일 자금난으로 화의신청을 한 청구와 상호지급보증관계에 있다는 일부 보도와 관련,사실과 다르다고 밝혔다. 우방은 청구가 시공 중인 주택사업에 대해 분양보증이나 대출보증을 해 주지 않았다고 덧붙였다.

◎양주군 24.5평 전제 융자·전세금 끼면 1천만원 투자 해결 막상 매입임대주택사업을 하려고 결심했더라도 어느 정도의 투자비가 필요한지,어느 곳의 주택을 사들여야 할 지 등 해결해야할 문제가 한두가지가 아니다. 소규모 투자로 임대주택사업을 시작하는 경우를 한국부동산신탁에서 분양중인 양주 오남리의 ‘한국아파트’(신축중)를 실례로 알아보자. 한국아파트의 분양가는 24.7평형의 경우 6천7백60만원이고 계약금은 1천3백50만원이다.중도금부터 전액 융자(한미은행 연리 12.9%)가 가능하다.같은평형의 인근 전세가격 수준은 약 3천8백만원으로 분양가와 전세금의 차액은2천9백60만원이다. 금리를 고려하지 않을 경우 아파트(24.7평형) 한 가구당 1천만원만 투자한다고 가정할 때 약 2천만원의 융자만 포함하면 임대주택사업이 가능하다. 바로 5천만원만 있으면 임대용주택 5가구를 마련하는 방법인 것이다. 아직도 양주군 인근지역은 다른 신도시 보다 가격이 싸다.그러나 전철 및 국도확정 등 교통조건이 내년부터는 확실히 개선될 전망이다.이에 따라 올해 말부터 내년 초까지가 투자의 적절한 타이밍으로 분석된다. 이 지역의 가격 수준은 여타 신도시지역의 같은 평형 기준으로 3천만원 정도가 싼 상태이나 제반여건을 갖추면 조만간 가격 평준화가 예상된다.따라서 5가구의 임대주택사업을 하는 경우 가구당 시세차익이 3천만원으로 계산돼 1억5천만원의 시세차익을 기대할 수 있다.다만 한가구당 은행에서 빌린 돈(2천만원)의 이자(연간 2백60만원 정도)만큼의 금액은 별도로 고려되어야 할 것이다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎상계·공릉·창동 중소형아파트 ‘최고’/수도권 영통·매탄동 새후보지 ‘부상’ 서울의 경우 지하철 역세권이나 대학 주변,수도권은 서울 출퇴근이 쉬운 김포 용인 구리 수원 등이 유망하다. 서울에서 가장 관심이 가는 지역은 노원구 상계동 일대의 13∼25평대 주공아파트.지하철 4·7호선의 역세권인데다 전세가의 비율이 매매가의 83%를 차지하고 있다. 상계동 한신아파트,중계동 무지개·시영아파트,하계동 극동·시영아파트,공릉동 동시개발 4단지 등도 유망지역이다.주변에 광운대 서울산업대 삼육대 서울여대 등 대학이 밀집해 임대주택사업지로 적지다. 도봉구 창동도 최고의 사업지로 꼽히고 있다.창동 일대의 주공아파트,상아아파트,방학동 금호아파트,신동아아파트 등이 유망하다. 서울 남동부에 위치한 강서구와 구로구도 매입임대주택업이 활발한 곳이다.지하철 5호선 개통과 함께 도심과 통행이 쉬워진 개화산,방화역 일대가 인기지역으로 꼽힌다.구로구는 극동 현대 주공 한신아파트 등의 소형 평형이 임대주택사업에 좋은 조건을 갖추고 있다. 전국에서 매입임대사업자가 가장 많고 자기자본없이 고수익을 올린 곳은 수원 원천주공 15∼19평형과 우만주공 15∼19평형.주변에는 경기대 아주대가 있고 국립지리원 녹십자병원 등 공공기관이 있는 점이 사업에 도움을 주고 있다. 경희대와 삼성전자 반도체공장 등이 있는 영통·매탄동지역은 새로운 임대사업지로 떠오르고 있다. 이밖에 대학의 지방캠퍼스가 많은 천안 춘천 충주 청주 등 교육도시,출퇴근이 용이해진 양주군 인근 46번 국도변(구리 덕소 퇴계원 등)이 유망지로 떠오르고 있다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎거래 끊기고 아파트 매매가·전세금 하락세 경제불안이 가중되면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.아파트 매매값과 전세가는 서울과 수도권 일부 등을 제외한 전국에서 하락세로 돌아섰고 주택건설업체들은 자금이 돌지않아 사업용 땅의 매입을 포기한 상태이다.대부분 기업들도 자금마련을 위해 이미 오래 전부터 비업무용 부동산을 내놓아 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 28일 아파트가격 조사 전문지인 ‘부동산뱅크’와 ‘부동산랜드’에 따르면 전국 아파트 값은 지난달 말까지만 해도 약보합세를 보였으나 환율불안과 금융위기가 심화된 11월에는 서울 등 일부 지역을 제외하고 일제히 떨어졌다. 부동산뱅크가 전국 아파트 2천125개 단지,6천303개 평형을 대상으로 2주일단위로 가격조사를 실시한 결과 지난 24∼25일 조사치는 지난 10∼11일에 조사된 가격보다 매매는 0.06%,전세는 0.58%가 떨어졌다.매매가 변동률은 서울이 0.09% 올라 전국에서 유일하게 약보합세를 유지했다.신도시는 0.44%,수도권은 0.07%,지방은 0.33%의 하락률을 기록했다.전세 값은 24∼25일 조사에서 서울과 지방이 모두 하락세를 보여 지역별 하락률이 서울 0.44%,신도시 1.03%,수도권 0.7%,지방 0.68%를 기록했다. 금융위기와 고금리로 자금조달과 회전에 비상이 걸리자 건설업체들도 대규모 자금이 들어가는 사업용 땅매입을 사실상 중단했다.건설업계는 자체 아파트 분양사업을 위해 분양 1년 정도 전에 부지를 확보해야 하나 여기에는 선수금만 수백억원대,총 매입자금은 수천억원이 필요해 요즘같은 불황에서는 엄두를 내지 못하고 있다. 주택사업을 위해 매년 6만∼10만평을 사들였던 현대건설은 이미 확보된 땅에 대해서만 아파트 분양사업을 실시하고 신규 땅매입을 전면 중단했다.LG건설은 당초 내년에 10만평의 아파트 용지를 구입할 예정이었으나 경제상황이 급변하면서 계획을 전면 보류했으며 동아건설과 대우건설도 긴축경제가 예상되면서 신규토지 매입을 중단했다.