최근 필리핀에서 한국 기업과 한국인 투자자를 대상으로 한 사기사건이 잇따라 발생,‘경계 주의보’가 내렸다.필리핀 주재 한국대사관은 24일 자주일어나는 사기 유형의 사례를 소개하고 예방 대책을 알려왔다. ■서민주택사업 사기 윤모씨는 최근 필리핀 마닐라와 민다나오 등지에서 신도시 건설 프로젝트를 수주했다며 한국 자재업체들에 접근,업무 추진비와 선급금 명목으로 3,000만∼2억원을 받고도 사업을 벌이지 않아 현재 필리핀 법원에서 사기 혐의로 재판을 받고 있다. ■카지노·호텔 사기 송모씨는 카지노 호텔을 건설한다면서 한국인 투자자와 중소건설업체에 접근,건설 현장을 보여준 다음 장비와 자재를 납품받아빼돌려 판 뒤 대금 지급을 기피하고 있다. 송씨는 최근엔 도로·항공 등 인프라 사업을 수주시켜 준다고 현지 법인 설립 등의 명목으로 돈을 요구하고 있음이 확인됐다. ■아파트·콘도 사기 아파트와 콘도 건설 공사에서 한국 내 중소 자재업체와 인테리어 업체를 모집한 후 자재 대금을 지급하지 않거나 법인 설립비를별도로 요구하는사기 사건이 빈발하고 있다고 대사관이 밝혔다. ■문의 필리핀 주재 한국대사관측은 한국 내 건설 관련 업체에 주의를 당부하는 한편 공사 관련 제안을 받을 경우 건설교통부 해외 건설과(02-503-4084)과 또는 주필리핀 한국대사관(필리핀 전화 632-811-6139,이메일 korea66@globe.com.ph)으로 문의해줄 것을 당부했다. 오일만기자 oilman@

중소 건설업체들이 아파트를 공급하면서 대형 건설업체의 이름을 빌리는 사례가 부쩍 늘고 있다. 경기도 용인의 대규모 아파트 건설 현장에는 현대건설,삼성물산,LG건설,벽산건설 등 내로라하는 건설업체의 ‘깃발’만 보인다. 얼마전 인기리에 분양된 마북리 삼성아파트 시행자는 경기도 지역에서 주택사업으로 기반을 다진 삼호건설이다. 수지읍 LG아파트 건설사업의 주인도 사실은 같은 업체다.용인 구성면 일대 벽산타운도 이 회사가 시행사다. 현대건설이 짓고 있는 용인 보정리 현대 홈타운은 경성건설, 신영통 현대홈타운은경남주택으로부터 공사를 따내고 현대 브랜드만 붙이고 있다. 수지읍 금호아파트도 중소업체에 이름을 빌려주고 시공만 맡고 있다. 소위 잘 나가는 ‘빅5’업체가 벌이는 주택건설 물량 가운데 전체의 60% 이상은 이름만 빌려주고 시공권을 넘겨받은 사업이다.대형 업체는 ‘디벨로퍼’가 되고 중소전문업체는 시공만 맡았던 전형적인 주택 건설업 형태가 뒤바뀐 것이다. [왜 이름 빌리기가 유행하나] 중소 건설업체도 살고,대형 건설업체도 일감을따내서 좋은 ‘윈윈전략’이기 때문이다.주택건설 전문업체들이 대형사에 시공을 맡기는 이유는 자체 사업능력이 없어서가 아니다.개인이나 비(非)건설사는 땅을 내놓고 대형 건설사는 시공을 해주는 지주공동사업과는 성격이 다르다.아파트 사업을 벌이기 위해 땅을 직접 사들이고,어렵다는 사업승인까지모두 얻어낸 뒤 시공사만 대형 건설업체를 끌어들이는 방식이다. 삼호건설의 경우 그동안 자체 브랜드로 시공도 직접하던 업체다.준농림지개발 붐을 타고 금싸라기 땅도 많이 사두고 내실도 탄탄한 것으로 소문났다. 그러나 외환위기 이후 탄탄한 중소 업체마저 믿지 못하는 풍토가 조성되자할 수 없이 대형 건설사 브랜드를 빌려 사업을 추진하고 있다. 아파트는 일반 건설과 달리 소비재다.주택사업은 수요자를 직접 상대하는사업이다.분양도 브랜드 싸움이다.주택사업 노하우는 풍부하지만 자체 브랜드 경쟁력이 떨어지지기 때문에 시공권을 대형 건설업체에게 주고라도 이름을 빌리고 있는 것이다. 대형 업체는 앉아서 일감을 확보할 수 있다는 점에서 반기고 있다.자체사업이나 재개발·재건축사업은 부지를 마련하거나 이주비를 줘야 하기 때문에선투자 부담이 있지만 중소 건설업체로부터 아파트 시공권을 넘겨받는 사업은 공사비만 챙기면 되므로 선투자 부담이 전혀 없다.놀고 있는 조직을 돌릴수 있고 시공 실적도 올릴 수 있다. [멍드는 중소 업체] 주택사업의 노하우는 부지매입과 사업승인,판매가 전부라고 해도 지나침이 없다.땅 주인들을 설득해가며 어렵게 부지를 마련하고까다로운 사업허가를 얻어내는 일은 모두 시행사 몫이다. 속을 들여다보면 중소업체는 속이 탄다.부지에 묶인 돈을 돌리기 위해서는사업을 앞당겨야 한다는 절박감 때문에 사업성이 떨어져도 ‘울며 겨자먹기식’으로 대형 업체에 사업을 맡길 수 밖에 없다.기획,사업승인,분양,시공을자체적으로 모두 챙기면 그 만큼 수익률이 높지만 홍보, 시공권을 넘기다 보니 수익률이 떨어질 수 밖에 없다. 분양대금 가운데 우선적으로 공사비를 줘야 하고,설령 분양률이 떨어져도중소업체는 공사 진척에 따라 건축비를 제 때 줘야공사가 진행된다. 류찬희기자 chani@

지하철 3호선 남부터미널역과 붙어있는 교통 요지에 원룸형 소형아파트 440가구가 들어선다. 영풍그룹 계열사인 서린상사㈜는 서울 서초동 1445번지에 24층짜리 주상복합건물 ‘유니빌’ 1개동을 짓기로 했다.1∼2층은 상가,3∼24층은 아파트로설계됐다. 최근 벤처기업 열풍으로 원룸 및 소형 아파트가 인기여서 분양이 활기를 띨것으로 예상된다. 서린상사는 곧 삼성물산 주택부문을 시공사로 선정할 계획이다. [얼마나 짓나] 평형별로 ▲18∼20평형 64가구▲23∼24평형 242가구▲25∼28평형 60가구▲29∼32평형 74가구다.많은 물량은 아니지만 원룸주택사업치고는 큰 규모다.최근 서울 강남지역에서 분양한 원룸아파트사업 중에서는 가장많은 물량이다. 3층은 입주자 비즈니스센터 등 편의시설로 꾸며지고 19층은 골프 퍼팅장,헬스클럽 등이 들어선다. [분양 전망] 이달 말 분양이 시작된다.분양은 서울시 동시청약 방식이 아닌공개적으로 청약받아 추첨으로 결정한다.분양가는 평당 590만∼690만원으로결정했다.입주는 2003년 6월쯤으로 잡고 있다. 주변이 주거업무 복합지역이어서 임대수요가 클 것으로 예상된다.때문에 임대를 목적으로 하는 투자자들은 관심을 가져볼 만하다.(02)3481-5211류찬희기자 chani@

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

주택시장에 빨간 불이 켜졌다.30일 정부가 발표한 ‘국토의 난(亂)개발 방지를 위한 종합대책’은 가뜩이나 위축된 주택시장을 더욱 얼어붙게 만들 것으로 주택건설업계는 내다보고 있다.특히 주택사업을 위해 준농림지를 대거확보해 놓은 건설업체들은 이를 구제할 별도의 경과규정을 두지 않을 경우도산위기를 피해가기 어려울 전망이다. ◆주택수급 차질 불가피=이번 조치는 단기적으로는 도시지역과 준농림지역에 대한 용적률을 대폭 축소하고 장기적으로 개발지역과 보전지역으로 나눠 철저히 관리한다는 것이다. 이에 따라 준농림지에서는 더 이상 아파트 공급이 어려울 전망이다.이미 국토이용계획변경(이하 국변) 대상부지규모를 10만㎡ 이상으로 강화한데다 경기도의 경우 국변 권한도 시장·군수에서 도지사로 넘어간 상태다.게다가 이번 조치로 오는 8월부터 용적률이 100%에서 60∼80%로 크게 줄어든다. 이같은 3중 규제장치는 곧 ‘준농림지에서는 주택사업을 하지 말라’는 의미를 담고 있어 주택수급에 상당한 차질을 줄 것으로 예상된다. 주택산업연구원 관계자는 “오는 2003년까지 매년 50만가구 이상의 주택수요가 발생할 것으로 예상되지만 잇단 규제 강화로 주택공급량은 연평균 30만가구에도 미치지 못할 것”이라며 “서울지역 저밀도 재건축이 본격화되는내년부터는 공급부족에 따른 집값 상승이 불가피할 것”으로 내다봤다. 장동규(蔣東奎) 건교부 주택도시국장은 “올해는 50만가구 공급이 가능할것으로 보지만 내년부터는 적잖은 어려움이 예상된다”면서 “수급 안정을위한 방안을 다각도로 검토하고 있지만 솔직히 현재로서는 별 뾰족한 대책이 없다”고 말했다. ◆주택업체 연쇄도산 예고=주택업계에 따르면 현재 경기 용인,파주,고양,김포 등 수도권에서만 200여개 건설업체가 20만∼30만가구를 지을 수 있는 규모의 준농림지를 확보해둔 것으로 추산된다. 이들 업체가 구입해둔 준농림지는 대부분 국변 대상기준인 10만㎡를 넘지못하는 실정이다.따라서 이들 업체가 아파트 사업을 하려면 인접 부지를 추가 매입하고 연내 사업승인을 얻어야 하는 데 현실적으로 어렵다는 게 주택업계의 중론이다. 결국 구입해둔 토지를 매각해야 하는데 준농림지에 대한 규제 강화로 수요가 사라져 제값을 받고 되팔 수도 없는 처지다. 주택업계 관계자는 “더 이상 주택사업을 계속할 이유가 없다”면서 “업종 전환을 검토하고 있다”고 말했다. ◆정부대책 문제 없나=정부 대책에 대해 주택건설업계에서는 여론에 떠밀려급조한 대책으로 규정하고 정부는 국토를 효율적으로 개발하는 것인지,무조건 보전하자는 것인지 분명히 해야 할 것이라는 입장이다. 대한주택건설사업협회 박길훈(朴吉訓) 회장은 “이번 조치는 주택시장이나주택업계를 고사 위기로 몰고갈 것”이라며 “내년부터 정부가 어떻게 주택공급에 필요한 가용택지를 확보하고,주택경기를 어떻게 이끌어 갈지 자못 궁금하다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@

‘지금 한강변 등 수도권에 가면 서울까지 출퇴근이 가능한 전원주택지를 20∼30% 가량 싸게 살 수 있다’ 최근 전원주택시장이 급속히 위축되면서 수도권 일대 단지형 전원주택을 중심으로 세일 분양이 한창이다. 올 봄 반짝했던 전원주택시장이 최근 마구잡이 개발에 따른 비난여론과 상수원보호 지역에 대한 규제강화 등으로 급격히 움츠러들고 있기 때문이다. 전원주택사업자들은 지금이 수도권에서 전원주택을 마련할 수 있는 좋은 기회라고 조언하고 있다.상수원보호 등의 문제로 분위기가 위축돼 찾는 사람이거의 없지만 앞으로 전원주택 허가가 까다로워진다는 점을 감안하면 지금이투자적기라는 얘기다. ◆수변 전원주택 한강이라는 천혜의 자연경관을 기반으로 양평과 남양주 광주일대에 대략 100여개의 전원주택단지가 조성되고 있다. 이 일대 전원주택지는 올봄 잠깐이나마 분양경기가 살아나는 듯했으나 상수원 지역 훼손여론이 일면서 거래가 급속도로 위축됐다.가격은 연초와 같은수준을 유지하고 있지만 수요자의 발길은 끊어지다시피했다. 양평군대신리,양덕리,교평리 등 한강이 보이는 곳은 부르는 값이 평당 100만∼120만원,한강과 접하지 않은 곳은 35만∼45만원이다. 남양주는 35만∼55만원이며 개울을 끼고 있는 단지는 70만∼80만원이다. 그러나 이같은 가격대는 대부분 호가일뿐 실제 구입하고자 한다면 20∼30%는 깎아 살 수 있다. 양평에서 전원주택단지를 조성하고 있는 21세기컨설팅 박진헌(朴眞憲)부장은 “최근 상수원 보호조치로 형질변경허가를 받은 전원주택지는 희소성이있어 인기를 누릴 것으로 예상했는데 반대 현상이 나타나고 있다”며 “대부분 호가대비 30%가량 싼 값에 매입할 수 있다”고 말했다. ◆용인 일대 용인의 대표적인 전원주택지는 고기리 일대.이곳은 판교일대와맞닿은 곳으로 모두 500여가구가 몰려 있다. 그러나 이 곳도 수요자들의 발길이 뜸해졌다.가격은 고기리 일대 단지형 전원주택지 가운데 낙생저수지가 보이는 곳이 평당 100만∼120만원,그렇지 않은 곳은 70만∼80만원으로 올 봄 수준을 유지하고 있다. 고리 1리 세신컨설팅 박성욱(朴星旭)사장은 “올 봄만해도 많은 가격이 강보합세에다가 전원주택지를 찾는 사람도 제법 있었으나 최근에는 가격 움직임이 없고 찾는 사람도 거의 없다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *전원주택지 구입시 주의점. 단지형이든 단독이든 전원주택지를 살 때는 토지등기부등본,지적도,건축허가증,토지대장 등을 떼어보고 권리분석을 철저히 해야 한다.단지형의 경우사업주와 허가취득자,토지소유주가 같아야 안심할 수 있다. 또 분양계약서보다는 토지매매계약서를 작성해야만 사업주가 부도를 내도보호받을 수 있다.계약서에 하자보수나 보증기간,주택품질 보증기간 등을 명시해야 뒷탈이 없다. 특히 농지에 지어지는 단지형 전원주택지를 살 때는 건축허가가 개발부담금이 부과되지 않던 98년 10월∼99년 말사이에 이뤄졌는지 확인해야 한다.규정상 농지에 지어지는 단지는 모든 가구가 다 지어졌을때 대지로 형질변경이된다.따라서 98년 10월 이전에 건축허가가 났지만 분양에 차질이 생겨 최근에 완공됐다면 개발부담금을 내야만 대지로 형질변경된다. 농지가격으로 땅을싸게 샀더라도 불과 몇개월 사이에 대지로 바뀌어 공시지가가 뛰면 이익금의 25%를 개발부담금으로 낼 수도 있다. 비디오나 사진,팸플릿 등 홍보자료만을 믿지 말고 현장에 가보는 게 좋다. 또 가급적이면 1급이나 2급 수질특별대책지역은 피하는 것이 좋다.각종 규제로 사업에 차질이 빚어질 수도 있다. 또 개인투자로 땅을 사 전원주택을 짓는 경우라면 길을 낼 땅을 먼저 매입해야 한다.사후매입은 가격도 오르거니아 매입자체가 어려운 경우도 있다.또개인투자자는 땅을 매입해 터를 닦기까지 설계,토목공사비, 세금, 형질변경비용 등을 합쳐 3배 가량 들어간다는 점도 염두에 두어야 한다. 김성곤기자

서울 동시청약 아파트를 비롯해 수도권 일부 지역 아파트 분양시장이 극심한 침체속에서도 입지여건과 상품성이 뛰어난 아파트를 중심으로 꿈틀대고있다. 주택건설업계는 일단 “입지여건이 뛰어난 곳을 중심으로 아파트 분양시장이 다시 살아나는 조짐”이라며 수도권 아파트 공급계획을 앞당기고 있다. □청약열기 살아나나 최근 삼성물산주택부문이 경기도 용인시 구성면 마북리에서 분양한 아파트 래미안은 1순위 청약 결과 최고 8.5대1의 경쟁률을 기록했다. 또 코오롱건설이 일산 호수공원에 짓는 ‘레이크폴리스’오피스텔도 90%이상 청약했다. 특히 용인 마북리 삼성아파트 청약결과는 삼성뿐만 아니라 이 지역에 주택사업을 펼치고 있는 업체들 모두에게 관심사였다.삼성이 ‘총대’를 멨는데결과는 대만족이었다. 올해들어 용인지역에 아파트를 분양한 업체들이 ‘죽을 쑤던’것과 딴판이었기 때문이다.그래서 건설업체들은 삼성 아파트 청약열기를 용인지역 아파트 분양시장에 새 바람을 가져다 줄 ‘신호탄’으로 받아들이고 있다. □호재가 있었다수도권 일부 지역의 아파트 분양시장에 활기를 불어넣어준요인은 건설업체의 치밀한 홍보전략과 부동산 정책의 변화를 들 수 있다. 건설업체마다 다양한 ‘무기’를 들이대고 홍보전을 펼친 것이 주효했다.첫째 무기는 다양한 평면개발.방 3칸과 거실을 전면으로 배치하는가하면 입면을 차별화하는 등 다양한 상품을 들이밀었다.1층과 최상층 평면을 특이하게한 것도 소비자들의 눈길을 끌기에 충분했다. 환경친화 아파트를 내세우는 것은 이제 보편화 된 전략.지상 주차장을 없애고 그 자리에 공원을 꾸미거나 첨단 자재 사용도 소비자들의 눈을 현혹시키기에 충분했다.견물생심(見物生心)작전도 잘 먹혔다.다양한 이벤트를 통해수요자를 끌어들인 뒤 청약으로 연결시키는데 성공한 것이다. 준농림지 마구잡이식 개발을 막기 위한 개발요건 강화,서울시 도시계획 조례 강화 움직임도 신규 아파트 청약률을 끌어올리는 역할을 했다.당분간 아파트 공급이 줄어들 것을 걱정하는 수요자들의 심리를 자극,이들을 청약 현장으로 나오게 만드는 작전도 적중했다. □아파트 공급 앞당긴다 건설업체마다 수도권 아파트 공급계획을 수정하고있는 것으로 알려졌다.하반기로 미뤄뒀던 분양계획을 가능한 앞당겨 소화하려는 움직임이 일고 있다. 마북리 삼성 아파트 시행사인 수원의 삼호건설은 분위기를 살려 이번에는용인 서천리 일대에서 LG건설과 손잡고 아파트를 분양한다. 현대건설,고려산업개발 등 10여개 업체가 5,6월에 분양하는 아파트만 1만여가구가 넘는다.마북리,신봉리,보라리 등에 집중돼 있다. 특히 30∼40평형대 아파트가 전체 공급물량의 60%정도를 차지한다.인기 평형을 골라 수요자들을 끌어모으자는 전략이다. 또 내적으로는 입지여건이 좋은 죽전지구 아파트 분양이 봇물을 이루기전분양을 마쳐야 한다는 위기감도 깔려 있다. □지역 편차,업체 차별화 심하다 그러나 모든 지역이 분양이 잘 되는 것은아니다.또 아파트를 내놓는다고 무조건 잘 팔린다고 할 수 없다. 같은 지역이라도 입지여건에 따라 청약경쟁률이 심한 편차를 보인다.삼성과 함께 용인에서 맞붙은 모 건설사는 의외의 낮은 청약률에 화들짝 놀랐다. 건설업체 지명도도 무시할 수 없다.잘 팔리던 시대는 ‘네임밸류’가 큰 문제가 안됐으나 지금은 사정이 다르다.한 중견건설업체는 용인에서 자기 이름을 붙여 분양에 나섰다가 쓴 맛을 다셨다.이 업체는 대형 건설사 이름으로분양하라는 주변 충고에도 불구하고 자기 이름을 고집,분양에 나섰다가 뚜껑도 열어보지 못한채 참패를 감수해야 했다. *청약률 지역·업체별 큰 차이. 올해 아파트 청약경쟁 모습은 지역별·업체별 편차가 큰 것이 특징이다. 1∼4차 서울 동시분양 아파트 청약결과를 보면 ▲입지여건▲업체 지명도▲저렴한 분양가에 따라 청약률이 큰 차이를 보이는 것으로 분석된다. 삼성동 한일 아파트,서초동 금호베스트빌,방배동 금강아파트 등은 입지여건이 뛰어나다는 점수를 얻어 높은 청약경쟁률을 기록했다. 3차분양때의 대치동 롯데캐슬,서초동 극동아파트를 재건축 한 삼성 래미안아파트 등도 입지면에서 최고 점수를 얻어 수요자가 몰렸다.4차분양에서 최고의 경쟁률을 보였던 용산구 서빙고동 금호아파트도 교통이 편리하고 도심진입이쉽다는 장점 때문에 인기리에 분양됐다.자양동 현대아파트는 한강을바라볼 수 있는 여건을,성산동 대림아파트는 발전가능성이 크다는 이유로 청약자가 몰린 것으로 풀이된다. 그러나 4차분양때 나온 아파트 중 상계동 양우,목동 정은,방배동 청광 아파트 등은 좋은 입지를 지녔음에도 불구하고 1순위 청약경쟁이 매우 낮았다.업체 지명도가 청약경쟁률에 얼마나 크게 작용하는지를 잘 보여준 사례다. 최근 용인지역에서 분양된 아파트에서도 마찬가지 현상이 나타난다.지명도는 비슷해도 입지여건에 따라 청약률은 큰 차이를 보였다.아예 분양을 포기한 업체도 있다. 이에 따라 땅을 사둔 중견건설업체들과 지명도가 높은 건설업체와의 짝짓기가 유행하고 있다.용인,광주지역에 주택사업을 하는 중견업체들 대부분이 대형 업체의 이름을 빌려 아파트를 분양하고 있다.대형 업체는 시공 일감을 따서 좋고 중견 업체는 다소 이익이 떨어진다고 해도 초기 분양성을 올려 자금회전이 빠르다는 메리트가 있기 때문이다. *청약 이것만은 알아두자. 당분간 아파트 공급이 감소할 것이라는 예상과 함께 일부 지역에서 ‘묻지마 투자’사례가 나타나고 있다. 소비자들의 눈을 현혹시킬 정도로 요란한 건설업체의 이벤트,그럴듯한 광고에 신중한 판단을 못한 채 청약에 뛰어드는 사람이 많다. □청약전 치밀한 계획을 세워라 청약통장은 한 번 사용하면 그만이다. 더구나 아파트는 대부분의 사람에게 가장 큰 재산이다.따라서 청약에 뛰어들기전치밀한 준비와 신중한 판단이 필요하다. 우선 청약전 전체 주택시장을 읽을 수 있어야 한다.주택값 동향도 살펴야한다. 최근의 상황만해도 그렇다.각종 개발억제 정책이 나오면서 아파트 공급이 금방 끊기고 값이 폭등할 것으로 생각하는 수요자도 많다.분양권 전매를 통해 한 몫 챙기려는 투자자(?)도 눈에 띈다. 그러나 무주택자라도 조급해서는 안된다.과거처럼 집값이 큰 폭으로 뛰는일은 없을 것으로 전문가들은 진단한다.공급도 올스톱되는 것이 아니다.자금과 가족관계 등을 고려,지역과 시기를 결정해야 한다. □공고와 모델하우스를 꼼꼼히 챙겨라 모집공고를 볼때는 전용면적 기준으로 분양가를 따져봐야 한다.분양가자율화이후 분양면적과 전용면적간 차이가큰 아파트도 많다.주변 시세와 최근 분양한 업체의 분양가도 참고사항이다. 모델하우스는 말 그대로 아파트를 짓기전 모습을 설명하기 쉽게 만들어 놓은 견본 주택에 불과하다.현장 지형과 거리,교통여건 등을 입체적으로 살피기는 부족하다.따라서 반드시 현장 확인이 필요하다. 현장에 도착하면 주변여건을 살펴야 한다.지금은 전망이 좋다고해도 앞에 높은 건물이 들어서서조망을 가릴 수 있다. 택지개발지구 또는 지하철역세권이니 하는 광고문구를 그대로 믿어서도 안된다.택지개발지구는 공공기관의 계획적인 개발로 이뤄지므로 도시기반시설이 잘 갖춰져 있다. 택지지구 주변에 위치한다고 모두 택지개발지구 아파트는 아니다. 역세권도 되새겨 이해해야 한다.실제 걸어서 이용할 수 있어야 함에도 불구하고 마을버스 등을 이용해야 하는 불편이 따르는 곳도 많다. □입주전에도 관심을 가져라 분양후에는 공사를 제대로 하는지 관심을 가져야 한다.중도금을 내더라도 약속한공기를 맞추고 있는지 알아보는 적극성을보여야 한다.입주전에는 하자 발생여부를 꼼꼼히 살피고 이사준비를 하는 지혜가 필요하다. 특별 취재팀 박성태 차장 류찬희 김성곤 전광삼 기자

국민주택기금을 지원받지 않는 민간 임대아파트(전용면적 25.7평 초과)와임대주택사업자가 등록한 매입 임대주택의 임대료가 사실상 자율화된다. 이에 따라 민간이 국민주택기금을 지원받지 않고 짓는 중형 임대아파트 공급과 매입 임대사업이 활성화될 것으로 보인다. 17일 건설교통부는 이같은 내용을 포함한 임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련,7월13일부터 시행한다고 밝혔다. 개정안에 따르면 민간 기업이 순수자기자본으로 건설하는 전용면적 25.7평초과 임대주택과 민간이 임대목적으로 사들여 활용하는 주택은 임대료나 임대보증금 등 임대조건을 시장·군수에게 신고하지 않아도 된다. 이와 함께 서울 등 6개 광역시의 경우 동일시내에서 근무와 생업,질병치료를위해 다른 구로 옮기는 경우 임대주택 (영구·국민·50년임대 제외)의 임차권 양도 또는 전대(일명 재임대)가 가능하다. 전광삼기자 hisam@

‘외국인 임대주택사업 쾌청’ 저금리 시대의 확실한 재테크 상품으로 인기를 끌고 있는 외국인 임대주택사업이 임대소득 과세조건 완화로 더욱 활성화할 전망이다. 국세청이 모든 외국인 임대주택사업자에게 부과하던 임대소득세 부과기준을조정,내국인과 동일하게 적용키로 했기 때문이다. □어떻게 바뀌었나 종전에는 외국인에게 주택을 임대하는 건물주는 모두 임대소득세를 내야 했다. 국세청은 외국인을 상대로 한 주택 임대소득에 대해서는 보유주택 수나 규모에 관계없이 세금을 물렸다. 그러나 앞으로는 외국인을 상대로 한 임대주택사업도 내국인과 같게 적용,비과세 요건에 해당되면 소득세를 물리지 않기로 했다. 이같은 조치는 99년 종합소득세 귀속분부터 적용된다.따라서 올해 종합소득세 신고 때부터는 세금부담을 덜 수 있게 됐다. 비과세 대상은 ▲고급주택이 아닌 1주택 소유자 ▲2주택 소유자라 하더라도농어촌지역에 주택을 갖고 있거나 1주택이 국민주택규모일 경우다. 주택수는 본인과 배우자의 소유 주택을 합산 적용하며 공동소유의주택은지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. □수익 얼마나 증가하나 고급주택이 아닌 일반주택으로 2가구 이상을 소유하지 않으면 한달치 임대료만큼 수익이 늘어난다고 보면 된다. 5억원을 주고 58평형 주택을 구입,월 500만원에 세를 주고 있는 경우 이번조치로 연간 500여만원의 세금을 아낄 수 있다.투자 수익률은 1%포인트정도올라갈 것으로 기대된다. □고급주택은 과세된다 고급주택 기준은 ▲전용면적 50평(165㎡)이상이고 기준시가가 6억원을 넘는 공동주택 ▲연면적이 80평(264㎡)이상 또는 토지의 연면적이 150평(495㎡) 이상이며 주택 및 부수토지의 기준시가가 6억원을초과하는 단독주택이다. 과세기준은 고급주택은 임대수입의 60%를,일반주택은 임대수입의 45%를 소득으로 간주한다. □사업 유망지역 외국인 임대주택사업은 서울 용산구 한남동,이태원동, 동빙고동 일대와 성북구 성북동,서대문구 연희동 일대 고급 빌라, 단독주택이 최적이다.주거환경이 쾌적하고 대사관과 미군 부대,대기업이 몰려있고 외국인들이 모여사는 동네이기 때문이다. 최소한 2년 이상 국내에 머무는 대사관 직원이나 상사 주재원,외국 은행 직원,주한미군 등이 주요 고객이다. 류찬희기자 chani@

㈜한양이 부천상동지구 아파트 분양에서 두번 모두 100% 가까운 계약률을기록,업계의 부러움을 사고 있다. 한양은 자체 아파트 사업을 중단한지 6년만에 지난 1월과 3월 부천 상동지구에서 주택사업을 재개,1차는 97%,2차는 98%의 초기 계약률을 기록했다. 이 지역에서 아파트를 공급한 다른 대형 업체들과 비교,가장 높은 초기 계약률을 보인 것이다. 업계는 당초 한양이 지난 94년부터 법정관리에 처해있어 분양에 애를 먹을것으로 예상했다. 그러나 결과는 정반대. 한양은 두차례 분양을 모두 성공적으로 마쳐 옛 명성을 되찾으면서 재기의발판에 한 발 다가설 수 있게 됐다. 한양 아파트가 인기를 끈 것은 낮은 용적률과 눈에 띠는 단지 설계.1층을필로티 공간으로 꾸며 개방감을 주었고 26평형에도 방과 거실을 남향 전면으로 배치하는 등 설계혁신을 가져온게 분양 성공요인으로 풀이된다. 권구민(權九珉)관리인은 “소비자들이 원하는 주거형태를 철저히 조사·분석해 상품을 개발한 것이 주효했다”며 “자체사업을 본격적으로 펼치기 위해 수도권에서 부지를 물색중”이라고 밝혔다. 류찬희기자

서울 테헤란로나 대학가에 빈 땅이나 옛날집을 갖고 있다면 원룸임대사업에눈을 돌려라. 독립적인 주거문화를 원하는 대학생들이 늘면서 대학가 원룸임대사업이 활황을 누리고 있다.서울 강남 테헤란로 등 대형 건물이 들어선 곳도 직장인들이 몰려들어 원룸수요가 폭발적으로 증가하고 있다. ●이곳이 투자유망지역. 강북은 대학 주변이 단연 으뜸이다.수요가 많은 곳은 연대,이대,홍익대 등이몰려 있는 신촌∼합정동 이면도로나 연대·이대후문 주변.학교와 전철역이가깝고 대학생들의 활동이 많은 곳이기 때문이다.안암동∼성신여대 입구,휘경동 일대도 대학생을 겨냥한 원룸사업을 벌이기에 알맞은 곳이다. 강남 테헤란로 이면도로 주택가도 노른자위 땅.최근 정보통신벤처기업의 폭발적인 증가에 비례,원룸을 찾는 직장인이 부쩍 늘었기 때문이다. 특히 전용주거지역에서 1종 일반주거지역으로 바뀐 강남구 9개 지역의 옛날집을 구입,원룸임대사업을 벌이면 큰 수익을 기대할 수 있다.이곳은 건폐율50%,용적률 100%로 제한받던 건축 규제가 풀려 건폐율 60%,용적률 200%를 적용할 수 있게 됐다.건축물 높이도 2층 이하에서 4층이하로 완화된다.예컨데100평짜리 땅이라면 건물 바닥면적이 50평,2층밖에 못짓던 것을 앞으로는 바닥면적 60평짜리 건물을 4층까지 지을 수 있다는 얘기다. ●임대료도 껑충 뛰었다. 대학가와 테헤란로는 수요에 비해 공급이 크게 달리면서 임대료가 껑충 뛰었다.학교가 가까운 전철역 주변이라면 임대료가 평당 450만원정도,강남 일부지역은 평당 550만원이상을 부르는 곳도 있다.따라서 부동산 전문가들은 원룸을 지을수 있는 땅을 소유하고 있으면 과감하게 원룸임대사업에 뛰어들라고 권한다. ●투자수익 높다. 수요가 많은 곳을 고르면 큰 돈을 들이지 않고도 높은 투자수익을 올릴 수있다.투자비는 땅을 사는데 들어가는 돈을 빼면 평당 260만원정도면 된다. 강남구 대치4동 일반주택지역에 낡은 주택이 딸린 101평의 땅을 갖고 있는K씨는 땅의 효율성을 높이기 위해 원룸주택을 지어 성공한 케이스다. 용적률188%를 적용,전체 건물 면적이 198평인 4층짜리 다가구주택을 지었다.모든방은전용면적 10∼28평형으로 설계하고 임대는 12세대로 잡았다.투룸은 공동으로 전세를 마련하는 수요를 고려해 방의 크기를 같게했다. 투자비는 건축비(설계비,공사비,세금 포함)로 5억3,000만원이 들어갔다.임대료를 평당 400만원으로 잡으면 수입은 7억9,000여만원.2억6,000여만원의수익을 기대할 수 있다는 얘기다. 류찬희기자 chani@. ●원룸투자 체크포인트 ① 대지는 70∼80평 정도가 알맞다. ② 자금수지,임대운영계획 등 타당성 검토가 선행돼야 한다. ③ 수요층을 정확히 파악,차별화된 개발전략을 세워라. ④ 공신력 있는 시공업체를 선정하라.컨설팅∼시공까지 일괄적으로 해주는곳이 좋다. ⑤ 초기 임대를 높이기 위해 전문 중개업소나 분양전문가를 확보하라. ⑥ 운영관리는 전문업체에 맡기는 것이 좋다. ⑦ 임대주택사업자로 등록하면 세금을 줄일 수 있다. 수목건축 대표 서용식 (02)578-3777. * 원룸·오피스텔 싸게 판다. 한국토지신탁이 경기도 일산신도시 등 전국 8개 도시에서 원룸 및 오피스텔미분양분을 공급한다. 토지신탁이 분양하는 원룸 및 오피스텔은 분양가가 비교적 저렴하고 시공사 부도시에도 토지신탁이 시공과 분양을 책임을 져 안심하고 분양받을수있다는 점이 특징이다. 입주도 빠르다.전체 8개 지역 1,793가구 가운데 일산 삼성마이다스 등 6곳1,098가구는 계약과 동시에 입주가 가능하다.나머지 대전 아너스빌과 부산송도 탑스빌도 올해안으로 입주할수 있다. 또 부천 리더스빌은 분양대금의 50%까지 대출알선을 해주고 대전 아너스빌은3건 계약시 10%를 할인해준다. 토지신탁 관계자는 “좋은 입지여건에도 불구하고 부동산경기침체로 인해미분양 상태에 있으나 최근 벤처기업 창업 등으로 수요가 늘고 있어 전문직종사자나 임대 등 재테크 수요자는 적극적으로 공략해볼 필요가 있다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

현대산업개발은 최근 소규모 대지 및 부동산 개발사업을 전담할 자회사 아이앤콘스(I&Cons)사를 새로 설립하고 부동산개발 관련 틈새시장 선점에 나선다. 현대산업개발은 무주지선점 전략의 일환으로 아이앤콘스사를 설립,그동안대형 건설업체의 개발대상에서 제외됐던 1,000평 이하 소규모 나대지와 간선도로 이면지역의 노후건물을 적극 개발해나가기로 했다. 아이앤콘스사는 현대산업개발의 축적된 시공력과 공신력을 바탕으로 도심지역의 소규모 빌라를 비롯해 전원주택,임대주택,벤처빌딩,리모델링 등 다양한형태의 주택사업을 추진하게 된다. 아이앤콘스 김종태(金鍾太)사장은 “사업지의 입지여건이나 주변환경 등을종합적으로 검토한 후 부동산가치를 극대화하는데 최선을 다할 방침”이라고말했다. 박성태기자 sungt@

주택임대사업이 임대수입과 시세차익도 올리고 양도소득세 면제 혜택도 받는 1석3조의 부동산 재테크 수단으로 조목받고 있다. 특히 요즘엔 전세값 승승으로 임대사업 여건이 호전되고 있는데다 지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다. ◆임대사업자가 늘고 있다= 지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 자격요건이 종전 5채이상 보유에서 2채 이상보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평 이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세와 등록세가 면제되고 5년 이상 보유한 후 되팔면 양도소득세를 내지 않는다.또 86년 1월 이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평 이하 5채 이상)도 임대 5년 뒤에 팔면 50%,10년 뒤엔 100% 양도세가 면제된다.95년 이후 미분양주택(전용면적 25.7평 이하)을 구입,임대사업 5년 후 팔 때도 양도세를 내지 않는다. 이같은 이점으로 임대사업자가 늘고 있다.지난 1월말 현재 서울시에 등록된 임대사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다.이는 자격요건이 완화되기전인 지난해 10월말보다 504명,1,756가구가 늘어난 수치다. ◆전세가 비중 높은 집을 찾아라= 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가대비 전세가 비율이 70% 이상 돼야 초기 구입부담을 덜 수 있다.아울러 이런 아파트는 전세 수요가 풍부해 임대사업을 벌이기 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사동,강서구 가양동 등지다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산이 괜찮다.일산 백마마을 한성 22평의 경우 매매가는 8,500만원인데 비해 전세가는 6,000만∼6,500만원으로 전세가 비중이 높아 4,000만∼5,000만원이면 한 채를 구입할 수있다. 여유자금이 있는 투자자라면 전세보다 월세를 적용하는 게 낫다.시중은행예금금리가 10%에도 못미치는 상황이기 때문에 월세를 적용하는 게 자금회전에 유리하다.전세금을 안고 구입한 경우라면 계약 만료와 함께 월세로 전환하는 것도 괜찮다. 박성태기자 sungt@. *임대사업 성공조건은. 임대주택사업에 있어서도 주의해야 할 점이 몇가지 있다.생각보다 제도가복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 곳곳에 걸림돌이 놓여 있기 때문이다. ◆법규 파악이 성공의 지름길= 임대사업은 관련 법규를 꼼꼼히 파악해두지않으면 낭패를 당할 수도 있다.큰 평형은 세제 혜택을 받을 수 없으며 세제혜택이 주어지는 중소형 주택도 임대사업등록을 하게 되면 임대시작일로부터 3년간 팔 수 없다.만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 고스란히 물어내야 한다.또 모든 세제 혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만받을 수 있고 분양권 매입시는 양도세 면제혜택을 볼 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다. ◆환금성이 성패 좌우= 임대사업은 임대소득뿐 아니라 쉽게 되팔 수 있는 환금성도 염두에 둬야 한다.되팔 때 양도세를 면제받기 때문에 잘만 하면 높은 차익을 남길 수 있다.따라서 역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 기대할 수 있는 아파트를 고르는 게 좋다. ◆낡은 집은 돈 먹는 하마= 지은지 오래된 집을 구입하게 되면 수리비뿐 아니라 세입자 하자보수 요구에 시달린다.가급적 새 집을 구입하는 게 좋고 낡은 집인 경우는 내부상태를 꼼꼼히 살펴야 한다. 박성태기자

서울시 5개 저밀도지구 가운데 화곡지구를 제외한 암사·명일,잠실,반포,청담·도곡지구의 사업진행이 답보상태에 머물고 있다. 서울시는 작년 8월 5개 저밀도 아파트지구의 개발기본계획 수립안을 발표한후 4개월 만에 주민들의 의견을 일부 수용한 조정안을 발표했다.지구 및 주구별 특성을 고려해 소형평형 건립비율을 30%에서 20%로 완화하며 국민주택규모 이하의 건립비율을 30% 이상 확보하는 것이 그 내용이다. 또한 공원용지 확보의 경우 당초 지구별로 4.9%에서 8.2%까지 차이가 있었으나 총 주구면적의 4%를 공원면적으로 확보하는 대신 단지 내 녹지면적을추가로 10% 이상 확보토록 하는 조정방안을 내놓았다. 그런데 5개 저밀도지구 중 4개 지구가 현재까지 서울시가 발표한 안에 대해반대 의사를 표명하고 있다.일부 지역의 경우 서울시 안의 수용 여부에 따라 기존 조합원의 평형에 따라서 희비가 엇갈릴 수 있어 조합원간의 내분이일어나게 되면 사업 진행은 더욱 불투명해질 수밖에 없다. 서울시는 저밀도 아파트지구 주민들의 의견을 적극 반영해원활하고 신속한사업 진행과 지역주민들의 재산권 보호에 앞장서야 할 것이다. 우선 지역주민들의 의견을 수렴할 수 있도록 지구별,주구별 공청회를 소집하여야 한다.지역주민들이 선호하는 평형이 국민주택 규모 이상이라면 기존가구수만큼은 지역주민들을 위해 건립평형과 가구수를 자율적으로 결정할 수있도록 하여야 할 것이다. 또한 사업승인을 받아 시행하여야 하는 공동주택사업의 경우 과도한 기부채납으로 지역주민의 부담이 가중되는 것을 줄이겠다는 발표와는 달리 저밀도지구의 주민들에게 공원부지와 도로시설 확충에 필요한 재원과 부지를 부담토록 하는 조건을 완화하여 주었으면 한다. 최형식[삼성사업단 부장]

“삼성타운을 형성하라.” 삼성물산주택부문이 특정 지역 아파트의 ‘삼성벨트화’를 추진하고 있다. 삼성물산 주택사업부문은 서울 마포지역과 한강변을 따라 삼성벨트를 구축한데 이어 이번에는 강남지역 벨트를 치기 위해 전사적으로 매달리고 있다. 마포에는 도화동 마포 아파트 등 4개 재개발·재건축 조합아파트가 입주했고 올해말까지 신공덕1구역 등 5개,2002년까지 2개지역 재개발 아파트가 입주할 계획이다.또 공덕4구역,용강동 재개발 사업도 따냈다.입주가 끝나면 14개구역에 모두 1만2,508가구의 삼성 아파트가 들어서는 셈이다. 한강변을 따라서도 여러곳에서 삼성 ‘깃발’이 날린다.지난해말 용산구 한남1구역 재개발사업과 이촌동 왕궁아파트 사업을 따냈다.금호동 재개발사업부터 마포창천동 재개발까지 이어진 한강변 벨트는 마포벨트와 만난다. 강남지역 삼성벨트 구축도 추진되고 있다.특히 4개 저밀도지구와 개포동 택지개발지구안 재건축사업을 따내기 위해 그룹차원에서 수주전을 적극 밀고있다. 우리나라의 대표적인 아파트타운인데다중산층 이상이 많이 몰려있어 삼성아파트를 홍보하는데 더없이 좋기 때문이다. 이미 확보한 물량만도 2만여가구.지난 96년 일원동 현대사원 아파트 재건축사업을 수주,서울 강남 재건축 사업권을 선점했다.지난해는 송파 잠실4단지,역삼동 영동1차,문정동 주공아파트 등 굵직굵직한 재건축 시공권도 따냈다. 삼성은 여세를 몰아 명실상부한 강남벨트를 구축하기 위해 18일 조합원총회가 열리는 개포동 주공1단지 재건축사업을 비롯해 개포 주공2단지,강동시영,반포지구,청담·도곡지구 재건축 사업 수주에 전사적으로 매달리고 있다. 류찬희기자 chani@

*문제점과 대책. 공무원연금에 구멍이 뚫리게 된 가장 큰 이유는 ‘저(低)부담,고(高)급여체계’라는 구조적인 문제에 있다. 개인과 국가가 내는 비용은 보수월액(본봉,기말수당,정근수당,장기근속수당의 합계)의 15%인 반면,퇴직 때 받아가는 연금은 보수월액의 50∼76%라는 기형적인 구조로 되어 있다.연금수급자가 늘수록 적자폭이 커지는 모순을 안고있는 셈이다. 실제로 82년에 3,742명이던 연금 수급자가 98년말 8만9,322명에서 99년말에는 12만8,940명으로 늘었다. 이에 따라 기금잔액도 98년 4조7,844억원에서 지난해 말에는 2조 6,290억원으로 뚝 떨어졌다. 이처럼 불합리한 체계에다 정부 구조조정으로 인한 퇴직자는 증가,지출요인은 많아진 반면,비용부담률은 변하지 않고 연금수입원인 재직자 숫자는 줄게돼, 재정난이 심화됐다고 볼 수 있다. 정부가 연금수급자 증가에 대비,연금기금 적립을 장기적 관점에서 관리하지못한 것도 큰 문제다. 퇴직수당 전액지원을 포함한 정부의 연금비용 실질 부담률 11%는 민간기업의 실질부담률12.8%나 일본 정부의 22.5%에 훨씬 못 미친다. 정부는 이 때문에 당초 올해부터 연금지급 개시연령제 도입과 연금 산정방식 개정 등 공무원 연금법을 획기적으로 개정,안정적인 재정운용을 도모한다는 계획이었다. 그러나 공직사회 동요 등을 이유로 제도개혁은 중장기 과제로 보류된 상태다.국민의 정부하에서는 개혁이 어려울 전망이다. 다만 연금부담률은 내년부터 현행 7.5%를 0.5∼1%정도 소폭 인상할 계획이다. 이에 앞서 지난해 1월 정부로부터 연금재정 안정화방안에 대한 용역을 의뢰받은 한국개발연구원(KDI)은 보고서를 통해 연금지급 개시연령을 2000년에는52세로 하되 궁극적으로는 60세로 늦출 것과 산정방식도 최종 보수월액에서전(全) 재직기간의 보수월액으로 변경하고 국가 및 개인의 연금부담률을 2005년까지 연차적으로 10.5%로 인상해야 한다고 했었다. 이 때문에 전문가들은 “산정기준 변경 등의 근본적인 제도개혁없는 부담률인상만으로는 연금재정난을 해결하지 못하고 결국 국민 세금 부담이 늘어나게 될 것”이라며 정부의 미봉책을 질타하고 있다. 참여연대 사회복지위원회 부위원장인 김연명(金淵明)중앙대 교수는 “20년만 근무하면 무조건 연금을 주는 것은 문제”라면서 “연금지급 개시연령제도입 등 근본적 제도개혁과 함께 공단의 기금운영위원회에 하위직 공무원들을 참여시키는 등 공단의 기금운용을 보다 투명하게 해야한다”고 지적했다. 행정자치부의 담당국장인 김주섭(金周燮) 인사국장은 이에 대해 “구체적인비용부담 인상률 등 제도개선 사안은 공청회 등을 거쳐 결정할 것”이라면서 “그러나 이같은 개선안은 4월 총선이후 새 국회가 구성된 뒤라야 본격적으로 논의할 수 있을 것같다”고 설명했다. 박현갑기자 eagleduo@. *기금 어떻게 운용되나. 공무원 연금 기금은 개인기여금(공무원),국가부담금(정부),기금운용수단(공단)으로 구성된다.이 기금을 운영, 수익을 극대화하는 곳이 공무원연금관리공단이다. 그렇다면 기금의 운용은 어떻게 이뤄지고 있을까.99년말 기금 총액은 2조6,290억원에 이른다.97년에 6조2,015억원에 달하던 기금이 명예퇴직자의 급증으로 연금 수혜자가 늘어나면서 기금이 급속도로 줄어들고 있는 것이다. 올해는 7,634억원뿐이다.정부 재정자금에서 1조원을 긴급 차입하는 것도 이때문이다. 이 기금을 공단측은 올해 예금·채권,주식,신탁상품 등으로 1,562억원의 수익을 올릴 계획을 세웠다. 실제로 지난해 주식투자를 비롯,기금증식사업을 벌여 5,302억원의 수익을봤다. 주식투자만으로 3,464억원을 벌었다.공단은 펀드매니저 3명을 채용,‘과학적 투자’를 한 결과라고 설명한다. 공단측이 또 주안점을 두는 것은 주택지원사업과 복지시설사업으로 수익을극대화하는 방안이다.그 중에서 주택사업은 규모나 수익 부문에서 다른 사업과 비교가 되지 않는다. 현재 공단이 운영중인 임대아파트는 전국에 1만7,354가구에 이른다. 올해는 의정부 금오지구에 662가구를 비롯,1,605가구를 분양할 예정이다.주택사업 분야는 공무원사기 앙양 차원에서 임대료등을 높게 책정하지 않았는데도 금융상품보다 수익성이 높게 나타나고 있다. 공무원 연금매장은 거의 민간에 위탁,현재 직영은 서울에 4군데밖에 없다. 공단 운영수익의 상징처럼 돼 있는 천안의 상록리조트도 시설 관리부분은민간에 위탁했고 골프장과 호텔 사업은 직영하고 있다. 이 사업도 완전히 매각하는 방안과 현재 형태로 운영하는 방안을 놓고 검토에 들어갔다. 공단측은 우선 비용을 줄일 수 있는 부문은 줄일 수 있을 때까지 줄이고,수익부문은 수익을 극대화한다는 방침이다. 지난 98년 공단 전체인원의 43.5%인 722명을 감축한 것도 경상비를 최대한줄이려는 고육책이었다. 공단측은 매각이나 민간위탁만이 능사는 아니라고 말한다.당장의 수익은 기대된다고 해도 이를 이용하는 공무원들에게는 그만큼 불편해지기 때문이다. 실제로 현직 공무원들은 민간위탁 등으로 공무원후생복지 혜택이 감소하는것에 대해 불만을 나타내고 있다. 공단측은 수익성과 공무원에 대한 배려 사이에서 고민을 하고 있다. 홍성추기자 sch8@. *朴容丸공단이사장 인터뷰. 공무원연금관리공단 박용환(朴容丸)이사장은 “연금제도가 도입된 이래 지금이 최대의 시련기임에는 틀림없다”고 솔직하게 말했다.그러나 그는“어떻게든 100만 공무원의 노후에는 이상이 없을 것”이라고 자신했다. □기금이 고갈났다고 공무원들이 불안해 하고 있다.특별한 대책은. 현실만보면 공무원들이 불안해 하는 것을 이해할 수 있다.기금이 벌써 고갈됐기 때문이다.그러나 자세히 들여다 보면 결코 우려할 만한 수준은 아니다.정부도이를 인식,올해에 1조원을 차입해 주기로 했다.선진국들도 대부분 기금부족분은 정부가 부담하고 있다.물론 이 과정에 공무원들도 약간의 고통 감내가필요하다. □왜 이러한 현상이 왔다고 보는가. 논리는 간단하다.98년 이후 공무원들이엄청나게 퇴직했다.97년에 3만4,000명에 불과하던 퇴직자가 98년엔 5만5,000명,지난해에는 무려 9만5,000명에 이르렀다.지급액이 2조8,000억원에서 7조3,000억원으로 급증해서 이렇게 된 것이다.82년 공단창립시기에 연금 수급자가 3,700명이었으나 지난해 말 12만8,000명으로 증가했다.한마디로 수요와공급이 안맞는 것이다. □혹시 공단에서 기금관리를 잘못한 점은 없다고 생각하는가. 지난 2월 부임후 공단 운영실적을 점검해 봤다.기금의 운용에 대해서는 밖에서 보는 것보다 더 잘하고 있었다.지난해 기획예산처로부터 경영혁신 최우수기관으로 선정된 것이 이를 증명한다.7개의 사업권을 민간에 넘기고 이 과정에 전체 임직원 44%를 정리하는 고통을 감수했다.그렇다고 이에 만족해 하는 것은 아니다.매각이나 구조 조정이 필요한 부분은 과감하게 시행해 나가겠다. □향후 공단 운영 방침은. 기존 가입자의 기득권은 최대한 보장하고 정부 부담률을 상향 조정하는 방향으로 연금법 개정을 추진하겠다. 행정고시 11회 출신인 박이사장은 총무처에서 조직국장과 인사국장,기획관리실장을 역임한 인사행정 전문가.중앙공무원교육원장을 끝으로 공직을 청산하고 지난 2월 부임했다. 홍성추기자. *선진국에선. 일본이나 미국 영국 등 선진국들도 대부분 공무원 퇴직연금제도를 운용하고있다. 단지 다르다면 연금 적용 연령이 한국이 평균 57세인데 비해 일본은 60세,독일 프랑스 스웨덴이 65세로 우리나라보다 지급연령이 높다는 점이다. 연금 지급액은 우리와 비슷한 급여액의 76%정도 수준에서 결정되고 있다. 일본은 공무원과 정부가 똑같이 9.195%의 부담금을 내고 있다.참고로 우리나라는 정부 공무원 모두 7.5%다.일본은 모자라는 기금을 정부가 전액 보상하고 있다.연금 산정방법은 우리가 퇴직시 최종 보수액인데 비해 전가입기간평균보수액으로 정하고 있다. 미국은 연금 지급 연령이 30년 이상 근무했을 때는 55세,20년 이상 근무시60세,5년 이상 근무시 62세로 근무기간별로 차별화를 하고 있다.비용부담 방법도 공무원과 정부가 7.25%로 같고 부족분은 정부가 전액 부담한다. 영국의 연금지급 연령은 남자는 65세,여자는 60세로 차별화하고 있다.연금은 기초연금과 공무원연금으로 구성돼 있으며 공무원 개인과 정부가 기초연금과 공무원 연금을 모두 부담하고 있다.공무원은 기초연금으로 급여액의 2∼9%를 부담하고 급여액의 1.5%를 공무원 연금 부담분으로 낸다.정부는 기초연금에 대해선 급여액의 3∼10%,공무원연금 부분에 대해선 급여액의 13.3%를내준다. 미국과 영국의 연금 산정기준은 퇴직전 3년동안 보수중 최고임금의12개월 금액이된다. 독일은 공무원부양연금이라는 이름으로 연금제도를 운영하고 있다.연금지급액은 산정기준 급여의 75%로,비용은 정부가 전액 부담한다.65세때부터 적용이 된다.산정기준은 퇴직시 받는 봉급과 일부 수당이 포함된다. 홍성추기자

‘임대수입도 올리고 시세차익과 양도소득세 면제혜택도 받는다.’전세값 상승으로 임대사업 여건이 호전되고 있다.지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다.큰 목돈이 들지 않아도 된다.2억원 안팎의 돈으로도 임대사업이가능하다. ◆임대사업자 늘고 있다=지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일수 있는 자격요건이 종전 5채 이상 보유에서 2채이상 보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세·등록세가 면제되고 5년이후 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다.또 86년 1월이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평이하,5채이상)도 임대 5년뒤에 팔면 50%,10년후에는 100% 양도세가 면제된다.95년이후 미분양주택(25.7평이하)을구입,임대사업 5년후 팔때도 양도세가 면제된다.이같은 이점으로 임대사업자도 늘고 있다.1월말 현재 서울시에 등록된 임대주택사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다. 자격요건이 완화되기 전인 지난해 10월말(2,319명,1만9,817가구)에 비해 504명(21.7%),1,756가구(8.8%)가 늘어난 것이다. ◆전세가 비중 높아야 유리=매입임대 사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비전세값 비율이 70%이상이 돼야 한다.이런 곳은 전세 수요가 살아있어 임대사업을 벌이기가 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사,강서구 가양동 등이 꼽힌다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산도 괜찮다.일산 백마마을 한성아파트 22평의 경우 매매가는 8,500만원,전세는 6,000만∼6,500만으로 전세값 비중이 높다. 임대사업은 전세보다 월세가 낫다.또 일부전세 일부월세방식제도 괜찮다.만약 전세금을 안고 구입을 했다면 기간이 끝남과 동시에 월세로 전환하는 것이 좋다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 이런점 주의를. 임대주택사업도 주의할 점이 많다.생각보다 제도가 복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 축적된 경험도많지 않기 때문이다. ◆법규 잘 알아야 성공한다=서울시 주택기획과 김재환(金在煥)주택지원팀장은 “임대사업 자격과 관련한 혼선이 많다”며 “큰 평형은 세제혜택이 주어지지 않으며 세제혜택을 받은 중소형주택도 임대사업 등록을 하게 되면 임대 시작일로부터 3년간은 팔수 없다”고 말했다. 만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 내야 한다. ◆팔때를 생각하라=토탈 컴퍼니즈 이왕범(李旺凡)이사는 “임대사업의 가장큰 매력은 임대소득 뿐아니라 양도세 면제”라면서 “역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 낼수 있는 아파트를 고르는 것이 좋다”고 말했다. ◆수리비를 생각하라=마모가 심한 집을 사면 수리비 뿐아니라 세입자 하자보수 요구에 시달릴 수도 있다. ‘부동산 114’김희선(金姬善)이사는 임대용 주택매입시 내부상태를 꼼꼼히살펴봐야 한다”며 “잘못 구입시 추가비용이 만만치 않다”고 조언했다. 또 임대주택의 모든 세제혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만 가능하고 분양권매입시에는 양도세면제 혜택을 볼 수 없다는점도 잊어서는 안된다. 김성곤기자

“주공 출신으로는 처음으로 사장직을 맡게 된 만큼 책임감을 갖고 20여년간 쌓은 노하우를 펼쳐보이겠습니다.” 1962년 대한주택공사 설립 이래 첫 내부승진으로 지난 1월 사장에 오른 오시덕(吳施德·54)사장은 “내집 마련 수요자를 위한 최고의 주택전문기관으로 재도약할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 포부를 밝혔다. 오 사장은 또 “공익사업 위주로 주택사업을 추진하되 손실을 최소화하고수익을 극대화할 방침”이라고 덧붙였다.그는 이를 위해 주공 직원들과의 첫대면에서 올해부터 공급하는 모든 아파트를 환경·건강·정보아파트로 건립하라고 지시했다. 이에따라 주공은 우선 올해 공급할 5만가구의 용적률을 200% 이하로 낮추고입지여건이나 자연환경을 최대한 원형 그대로 살려나가기로 했다. 또 최근개발한 ‘무장애 공간화 설계’를 적용해 노약자·장애인 등 거동이 불편한입주자들도 마음놓고 생활할 수 있는 주거편익시설을 갖추기로 했다.아울러첨단 광통신망과 인터넷환경을 구축해 정보통신부가 부여하는 정보통신건물인증 2등급 엠블렘을받을 수 있도록 할 방침이다. 오 사장은 “품질 경쟁력을 갖추지 않으면 수요자들의 호응은 고사하고 천덕꾸러기로 전락할 것”이라며 “수요자들이 만족할 만한 수준의 품질·가격·서비스체계를 구축하도록 하겠다”고 말했다. 이와함께 주공은 다양하고도 적극적인 마케팅기법을 개발,신규 공급 아파트는 물론 미분양 물량까지 해소해나갈 방침이다. 오 사장은 “첫 내부승진으로 임직원들의 사기가 충천해 있다”면서 “전임직원이 합심 노력해 수요자들의 신뢰를 받는 공기업으로 거듭나겠다”고강조했다. 전광삼기자 hisam@

대형 건설업체들은 올해 전국에서 모두 28만4,000여가구의 아파트를 공급할계획이다. 17일 한국주택협회는 64개 회원사들이 올해 공급키로 한 주택물량은 지난해분양계획 19만7,500여가구보다 8만6,700여가구가 많은 28만4,258가구에 이른다고 밝혔다. 전체 물량의 62%에 해당하는 17만8,748가구는 서울·수도권에 쏟아지고 10만5,510가구는 지방 도시지역에 공급된다. 가장 많이 공급되는 지역은 경기지역으로 모두 10만2,600여가구며,서울에는재개발·재건축 아파트를 중심으로 7만1,758가구가 분양될 예정이다.신규 공급이 서울·수도권에 몰린 것은 업체들이 분양성이 좋은 수도권을 집중 공략하고 있기 때문으로 풀이된다. 업체별로는 현대산업개발이 3만2,394가구로 가장 많고 현대건설,부영,대우등도 각각 2만여가구를 공급한다는 계획이다.업체들이 땅을 구입,주택사업을펼치는 자체공사는 전체 계획량의 43%에 해당하는 12만4,000여가구로 집계됐다. 서울에서는 강서구 화곡동 대우아파트,구로구 신도림동 한국타이어 공장터에 들어서는 아파트가 관심을끌고 있다.또 오는 9월 분양예정인 경기도 용인 죽전지구와 고양시 일대에서 쏟아지는 아파트도 인기를 끌 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

* 삼성重 건설부문 權相文사장 삼성중공업 건설부문이 맞춤형 주문주택을 특화상품으로 내걸고 주택사업을강화하고 있어 눈길을 끌고 있다. 이를 위해 삼성중공업은 올해중 서울,일산 신도시 등에서 모두 5,000여가구의 아파트를 공급할 계획이다. ‘삼성 쉐르빌’이라는 브랜드로 공급되는 삼성중공업 건설부문 주문주택은철골조로 시공,입주자가 자유롭게 내부 구조를 변경할 수 있는 아파트. 건설업체가 틀에 맞춰 만들어낸 주택이 아니라 입주자가 방의 크기와 개수를 조정할 수 있고 인테리어 등을 선택할 수 있도록 설계한 것이 특징이다. 집안 구조를 자유롭게 변경할 수 있는 것은 콘크리트 구조물과 달리 내력벽이 필요없는 철골조로 시공할 수 있기 때문. 권상문(權相文)사장은 “국내 소비자들은 지난 30년동안 건설업체가 획일적으로 제공한 아파트에 익숙해져있으나,생활수준이 나아지면서 주문주택 수요가 크게 늘고 있어 이 분야 사업을 강화하게 됐다”고 말했다.그는 “지금까지 공급된 아파트가 ‘기성복’이었다면 삼성 쉐르빌은 입주자들의 개성을살린 ‘맞춤형 주문주택’이라고 할 수 있다”고 설명했다. 권사장은 “지금까지 공급한 쉐르빌은 ‘설계 혁명’에 치중했으나 올해부터 공급하는 아파트에 대해서는 ‘첨단 기능’에 중점을 둘 것”이라고 강조했다.입주자의 건강이나 생활 편리 기능을 강화하겠다는 것이다. 이를 위해 삼성중공업은 오는 3월 공급하는 서울 도곡동 ‘타워팰리스Ⅱ’를 서울 삼성병원과 연계,입주자들이 원격 의료서비스를 받을 수 있게 하는등 각종 편리함을 갖춘 미래첨단주택의 징검다리로 삼을 계획이다. 이밖에도 골프장 주변 고급주택건설 사업과 개보수 사업 등에도 적극 참여할 방침이다. 류찬희기자 chani@