◎1가구 1주택 3년 보유하면 양도세 면제/분양보증제 강화… 업체 부도나도 입주자 보호/우선변제 전세보증금 1,200만원으로/연30일이상 농사지으면 농지취득 가능/18평이하 미분양주택 2,500만원 대출/옵션비용 표준건축비의 15%까지 늘려 금융실명제에 버금가는 혁신적인 제도로 일컬어지는 부동산실명제가 지난해부터 실시되면서 부동산 관련제도도 크게 변하고 있다.올해부터 달라지는 제도를 살펴본다. ◇개정된 소득세법 시행령=재정경제원이 지난해 12월11일 확정,올해부터 실시하는 「세법시행령 개정」에 따르면 1세대 1주택의 경우 3년만 보유하면 거주여부와 관계없이 양도세가 면제된다. 또 새 집을 산 뒤 일시적으로 1세대 2주택이 됐을 경우 새 집으로 주민등록을 옮기지 않더라도 새 집을 취득한 날로부터 1년 안에 옛 집을 팔면 양도세를 비과세한다. 그러나 지난해까지만 해도 질병이나 사업상 형편등으로 이사할 경우 「1세대 1주택 양도세 비과세요건」을 충족시키지 못해도 양도세가 비과세됐으나 올해부터는 사업상 형편이 과세예외사유에서삭제되는등 비과세요건이 강화됐다. ◇개정된 농지법=개정된 농지법에 따라 농지취득이 쉬워진다.종전까지는 농지를 구입하기 위해서는 농지매매증명을 반드시 받아야 했으나 올해부터는 농지취득자격증명만 있으며 가능하다. 또 지난해까지는 토지소재지에 가구원 모두가 주민등록을 옮겨 6개월이상 거주하고 통작거리도 20㎞를 넘지 말아야 됐으나 1년중 30일이상 또는 주요농작업에 3분의 1이상만 종사하면 농지취득자격증명을 받을 수 있다.공동주택용지 전용가능면적도 5천㎡에서 1만㎡(3천3백평)까지로 늘어났다. ◇개정 주택공급에 관한 규칙=입주자는 시공업체가 부도가 나더라도 주택보증제가 주택사업공제조합이 준공 때까지 1백% 보장하는 분양보증제로 일원화돼 보호를 받을 수 있게 됐다.개정규칙이 시행되기 전에는 착공보증제와 분양이행보증제로 나눠져 있었다. 주택을 이미 갖고 있더라도 60세이상 부모를 모시고 있으면 주택청약자격을 인정하는등 주택청약 인정범위도 확대됐다.전용면적 18평이하 소형주택에 당첨됐더라도 분양일로부터 10년이지나면 1순위자격을 회복,다시 청약신청을 할 수 있다. ◇개정된 주택건설촉진법 시행령·시행규칙=분양주택 임대제한규정이 폐지됨에 따라 분양받은 뒤 곧바로 세를 놓을 수 있게 됐다.주상복합건물의 아파트면적비율도 종전 50%미만에서 70%미만으로 상향조정됐다. 또 「주상복합건물 2백가구이하 건설시 사업승인제외」규정이 폐지됨에 따라 2백가구이상을 지을 경우 사업승인을 받지 않아도 된다. ◇개정된 임대주택법 시행규칙=올해부터 분양전환 사전예고제가 시행됨에 따라 임대아파트사업자는 입주자모집때 분양전환시기·전환자격·산정기준등을 입주공고 전에 밝혀야 한다. 임대주택 분양전환은 총임차인의 3분의 2이상이 합의하면 가능하며 분양가격은 입주당시 분양가와 분양전환시점의 감정가 사이 차액을 절반으로 나눠 추가부담하면 된다. ◇주택임대차 보호법 개정=지난해 10월19일부터 시행한 「주택임대차보호법」에 따라 소액주택세입자의 우선변제금액과 우선변제대상 전세보증금이 크게 올랐다. 우선변제금액의 경우 상한액이 서울등 직할시는 2천만원,기타지역은 1천5백만원에서 모두 3천만원으로 상향조정됐으며 우선변제대상 전세보증금도 서울·광역시 1천2백만원,기타지역 8백만원으로 각각 올랐다. ◇주차장설치비 현실화=지하주차장 설치비를 현행 건축비의 70%에서 80%로 올려 현실화했다.사양선택제도 전용면적 18평이하 주택까지로 확대했으며 사양선택에 따른 추가비용은 표준건축비의 9%이내에서 15%이내로 범위를 넓혔다. 소비자가 스스로 내장제를 설치할 수 있는 마이너스옵션제를 도입하고 아파트 발코니에 섀시 창문을 주택사업자가 설치할 수 있도록 했다. ◇미분양주택 구입시 특혜=지난해 11월8일 발표한 「주택시장안정대책」에 따라 올해 안에 미분양아파트를 구입하면 각종 금융 및 세제혜택이 주어진다. 금융상 혜택으로는 18평이하 주택은 가구당 1천6백만원에서 최고 2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.금리는 12평형이 연 7.5%,15평형은 연 8.5%,18평이하는 9.5%로 1년 거치,19년 분할상환이며 18평초과 25.7평이하는 주택은행의 일반자금으로 가구당 3천만원까지 대출이가능하다. 세제상 혜택은 주택매입 관련 대출금의 상환이자 30% 상당액을 연말소득정산때 세액에서 공제해준다.세액공제를 받을 수 있는 기간은 대출금을 모두 갚을 때까지다. 예컨대 2천5백만원을 연 10%로 빌려쓴다면 연 75만원의 혜택이 있다.대상은 무주택자 또는 현재 주택 1채를 보유하고 있고 미분양아파트를 구입한 뒤 보유주택을 파는 대체취득자에 한한다. 미분양아파트를 올해 안에 구입해서 5년이상 임대한 뒤 매각하는 경우에는 양도세 특별세율인 20% 또는 종합소득세 과세세율중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.

◎새달부터 「분양 사전예고제」 실시 새달부터 주택임대사업자가 입주자를 모집할 때는 임대가격과 함께 임대 당시 분양가도 공고해야 하는 등 분양 사전예고제가 실시된다. 건설교통부는 24일 주택 임차인의 권익보호를 위해 이같은 내용의 「임대주택법 시행규칙 개정안」을 확정,시행한다고 발표했다.지금까지 임대사업자는 분양전환 시기와 분양가격 산정기준만 일간지나 잡지 등에 공고해 왔다. 최종 분양가는 임대입주자를 모집할 때 공고한 분양가와 나중에 실제 분양될 때의 분양가를 합한 액수를 나눈 금액으로 하도록 했다.또 임차인이 충분한 시간을 갖고 분양신청금을 마련할 수 있게 시장·군수가 임대차기간 만료 6개월전에 분양전환을 임대사업자에게 권고토록 했다.

◎철거대상서 “역사100년” 건물로 재탄생/1900년 불량가옥 헐고 지은 영최초 「사회주택」/막사배치식 설계 탈피… 공원·도로등 조화 이뤄 런던시 당국이 건설한 바운더리주택단지(BoundaryStreetHousingEstate)는 1백년 전통을 지닌 영국 사회주택의 최초 예이며 상징이다.사회주택(SocialHousing)은 지방정부가 건설해 서민에게 임대하는데,주택재고의 35%를 차지할 만큼 비중이 크며 선거때마다 각 정당은 유권자를 의식하여 대책을 세우고 있다. 1900년에 건설된 이 공공임대아파트단지는 1960년대에 부분개조를 거쳐 근대식 주거단지로 바뀌었으며 1973년에는 역사적 건물로 지정되었다.런던 중심점에서 동측으로 5㎞ 지점에 있고,3개의 지하철 노선이 인근을 통과한다. 원래 이 지역은 찰스디킨즈의 소설 「올리버트위스트」(1838년)에서 묘사되다시피 범죄자들의 집합소나 극빈자들의 생존처로 알려진 곳이었다.의사와 목사는 대의회 증언에서 거주자의 경제적 열등을 감안할 때 지역의 주거환경은 그래도 양호한 편이라고 주장하고 있었다.시 주택위원회는 현지조사결과 다음과 같은 기록을 남겼다. ○1960년대 조금씩 개조 「건물은 모두 2층으로서,1층은 흙바닥 그대로이며 도로면보다 낮다.상당수의 건물은 원래 직조공장 겸 주택이었다.1만8천평의 부지에서 5천7백19명이 거주하는 인구밀도를 보이며 단칸방 거주자가 2천1백18명,방 2개 거주자는 2천2백65명으로 방 1개당 평균 세사람이 살고있다.이 지역의 사망률은 런던시 전체의 2배 이상이다」 이즈음 국회는 근로계층 투표권 부여법(1884년)근로계층주택법(1890년),공중보건법(1891년)을 제정했고 몇달후 런던시당국은 이 지역의 철거계획을 발표했다. 시당국이 주도하는 철거계획은 지주와 건물주의 반발을 샀는데,한편 진보주의자들은 지주가 이곳의 황폐화에 책임이 있다면서 보상 없이 철거할 것을 주장하기도 했다.주택건설도 자유방임원칙에 따라 시당국이 건설하는 것을 반대하며 민간기업이 해야한다는 주장이 강했다.시당국은 토지매각을 시도했으나 실패하고 그대신 근로계층주택법에 따른 임대주택을 직접 건설할 것을 결정함으로써 최초의 사회주택단지가 탄생하게 되었다. ○중산층 주택 외관본떠 시 당국은 주택기준은 높이면서도 시의 보조를 줄이고 임대료는 인근과 비슷하게 한다는 어려운 조건속에서 일을 진행했다.기존 주민 수효와 비슷한 1천69호 4천5백56명을 수용하기로 한 이 단지의 설계기준은 ▲거실에서 현관과 부엌기능을 수용하며 ▲매호당 독립변소를 복도에,2∼3호당 공동개수대 1개씩을 복도에 두어 부엌과 세면장의 씻는 일을 하게하며 공동세탁실과 12개의 공동목욕장을 운영한다 ▲일조를 위하여 인동거리는 건물 높이의 1∼1.5배가 되도록 한다 ▲기존의 공장 학교 건물 등을 존치시키고 주민생업과 관계있는 점포를 몇개 동 아파트 뒤뜰에 설치한다는 것이었다. 새 종합계획은 흔히 사용되던 막사 배치식에서 탈피한 중앙공원과 방사상 도로의 경관적 도회마을이었다.설계는 런던시청의 오웬 훌레밍을 수석으로 한 공공건축가(건축직공무원)들에 의해 행해졌다.이들은 대부분 예술과 공예운동,잉글리시 복고조에 심취하고 윌리엄 모리스,필립 웨브,윌리엄 레타비 등에 영향받은 젊은 사회주의자로서 AA스쿨(영국건축가협회학교)을 갓 졸업한 이들이었는데 빈약한 재정에도 불구하고 단지와 건물은 성공적이라 평가된다.건물설계에 흐르는 원칙은 ▲총 19동의 주거건물은 4∼6층으로 모두 다른 설계에 의하며 ▲당시에 유행하던 기업건설 근로자주택과 비슷한 평면을 취하며 ▲외관이 건물의 질에 중요한 역할을 한다는 것을 믿고,양괴감을 줄이기 위한 층간의 분할수법,박공지붕의 복합구성,중산층 주택을 본뜬 외관구성,바레트벽,아르누보의 장식 등을 원용한다는 점에 있다. 신축아파트의 임대료는 방 1개에 평균치가 종전(철거전의 기존주택)과 비슷했으므로 초기의 목표는 성취된 듯이 보였다.그러나 초소형은 드물었고 2∼3개 방을 가진 주택이 대부분이었으므로 전부터 살던 원주민중 절반은 입주할 수 없었다.성냥갑제작·목공일·행상·노동자 등 생계유지선이하의 막벌이꾼은 임대료를 낼 수 없었으며,담배제조·사무원·순경·우편집배원·가구목공일·양복재단사·제화공 등이 새 주민이 되었다.심지어는 목사·간호원·의사·교사 등이 임차자로 받아들여지기까지 하였다.결론적으로 이 주거단지는 높은 질 때문에 저소득계층을 돕는 데는 실패했다고도 할 수 있다. ○설계·시공 솜씨 탁월 1950년대 중반부터 1970년대 초반까지 당국은 틈틈이 개량과 보수사업을 벌였다.단위주택간 개조에 의해 면적을 확장함으로써 주거수준을 향상시키는 것은 장차 있을 개량의 방향을 예시하는 것이기도 했다.거실공간을 키우고 근대적 설비의 부엌과 화장실을 주거내에 갖추었으며,전기배선·위생배관을 다시 하고,최신 열탕기를 설치하고,외벽면을 청소하여 줄눈을 다시 넣었다.이렇게 하여 현대적 자족설비를 갖춘 1실주택 1∼3개 침실의 주택으로 변환되었는데,이러한 개량은 구조체의 큰 변경 없이도 가능했다. 런던시 당국에 의한 개조작업으로 인해 주택수효는 1천44호(5천3백80명)에서 6백1호(1천8백명,그러나 실제거주자는 1천5백명)로 줄었으며,건물 1동이 1971년의 진단에 의해 철거되었다. 개량공사가 진행될수록 새삼스럽게 드러난 것은 원래 건물이 설계·자재·시공·장인솜씨·유지관리에서탁월했다는 사실이었다.1973년에 역사적 건물로 지정된 것은 런던시 당국과 여기에 속했던 공공건축가들에 대한 경의의 표시이기도 하다. 바운더리 주택단지의 재탄생 사례는 건축후 20년만 지나면 건물을 허물어버리고 재개발에 몰두하는 국내 서민아파트단지 관리에 좋은 시사점을 제공한다.

◎“감면요건 되레 강화”경제정책 혼선 집을 두 채 이상만 임대하면 세금감면 혜택을 주려던 재정경제원과 건설교통부의 방침이 하루만에 유보됐다.오히려 임대업자에 대한 세금감면 요건이 강화될 것으로 보이는 등 경제정책이 혼선을 빚고 있다. 이근경 재정경제원 세제 2심의관은 8일 『임대업자의 등록요건을 완화하면 양도세제의 체계가 무너지고 주택의 과다 보유를 유발해 투기를 부채질할 우려가 있어 유보키로 했다』며 『오히려 조세감면 규제법 시행령을 연내 개정,임대업자에 대한 세금감면 요건을 강화할 계획』이라고 밝혔다. 이는 재경원 국민생활국과 건설교통부가 전세값을 안정시키기 위해 7일 열린 물가대책 차관회의에서 임대업자의 등록 요건을 현행 5채 이상 임대에서 2채 이상으로 완화하는 방향으로 임대주택법 시행령을 개정해 하반기에 시행을 컴토하겠다고 밝힌 방안과 정면으로 배치되는 것이다. 이 국장은 임대업자의 요건을 완화하면 「가진 사람」들이 저마다 집을 2채 이상 사들여 면세 혜택을 받으려 할 가능성이 높아 세수 손실과 부동산투기 등의 부작용을 빚을 가능성이 크며,택지난을 빚는 서울의 경우 임대주택 건설을 촉진하는 효과가 별로 없다고 지적했다. 또 현재 임대업자가 5년 이상 임대한 집을 팔 경우 양도세를 전액 면제해 주고 있으나 연내 조감법 시행령을 고쳐 주택의 과다 보유를 촉진하지 않도록 할 방침이라고 밝혔다. 이에 김호식 재경원 국민생활국장은 『임대요건을 완화하면 기존 양도소득세 체계에 혼란을 빚을 가능성이 있다는 지적에 따라 좀 더 시간을 갖고 검토키로 했다』고 밝혔다. 한편 건설교통부는 전세값 안정 등을 위해 임대사업자의 등록 요건을 현행 5채 이상 임대에서 2채 이상으로 완화하는 방향으로 임대주택법 시행령을 상반기 중에 개정하겠다고 밝혔다.

◎전·월세값 안정위해 하반기부터/공공료 1년단위 조정 빠르면 올 하반기부터 집을 2채 이상 임대하면 임대사업자로 인정,양도소득세와 지방세 감면 혜택을 준다.주택 건설업자도 자기가 지은 집을 직접 임대할 수 있게 된다. 공공 요금은 원칙적으로 1년 단위로 조정,상수도 요금은 7∼12월에 지역별로 시기를 달리해 올리고 주산·속셈·피아노·입시학원 수강료는 인상 폭과 시기를 차등화한다.특히 유치원 비를 10% 이상 올릴 경우 교육감의 승인을 받도록 한다. 정부는 7일 과천청사에서 이석채 재정경제원 차관 주재로 중앙 물가정책 협의회와 물가대책 차관회의를 잇달아 열고 전월세값 안정을 위해 임대주택 공급을 대폭 늘리기로 했다. 김호식 재경원 국민생활국장은 『최근 일부 지역의 임대수요가 공급을 앞지르는 데다 부동산실명제로 집을 세놓기보다는 팔려는 사람이 많아 전월세 가격이 오름세』라며 『상반기에 임대주택법 시행령을 개정,현재 5호 이상인 임대사업자 등록요건을 2호 이상으로 낮추기로 했다』고 설명했다. 임대주택 사업자가 5년 이상 임대한 집을 팔면 양도세를 전액 면제하고 5세대 이상 임대주택 사업자에는 재산세 등 지방세를 절반 감면해 준다. 정부는 임대주택법을 개정,주택건설업체들이 준공한 집을 자기 명의로 이전하지 않고도 직접 임대할 수 있는 길을 열어 수도권의 1만5천호를 포함해 전국적으로 11만호에 이르는 미분양 주택을 적극 해소하기로 했다. 지난해 10% 이상 오른 주산·속셈·피아노·미술학원 수강료는 올해 인상을 불허하고 전산·외국어 학원과 독서실은 4월,입시 단과 및 종합학원은 7월부터 각각 5% 내에서 올리도록 한다. 이미 유치원비를 10% 이상 올린 곳은 교육감 책임 아래 오는 14일까지 인상폭을 10% 이하로 낮추도록 한다.외식업·목욕업 등 개인서비스업에 대해서는 8∼14일 특별 점검을 한다.

◎전세값 안정위해 건설 촉진 다음달부터 공공 임대주택의 보증금이나 임대료에 「건설원가 연동제」가 도입된다.같은 동네라도 몫이 좋아 땅값이 비싼곳에 세워진 임대주택의 보증금이나 임대료가 상대적으로 더 비싸지는 것이다.지금은 전국을 다섯 등급으로 나눠 보증금과 임대료를 정부가 획일적으로 고시하고 있다. 건설부는 24일 임대주택의 건설 실적이 저조한 탓에 최근 전세값이 오르른 것으로 보고 임대주택법 시행령과 시행규칙을 개정,보증금과 임대료에 건설원가(땅값+건축비)를 반영토록 함으로써 공공 임대주택의 공급을 활성화하기로 했다.공공 임대주택은 주택공사나 지방자치단체 등 공공기관과 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 주택이다. 땅값은 같은 지역이라도 차이가 크고 건축자재에 따라 건설원가가 달라지는 데도,지금은 보증금과 임대료를 일률적으로 정하기 때문에 민간 건설업계는 물론 주공조차도 타산이 맞지 않아 공공 임대주택 건설을 꺼리고 있다.

미분양아파트를 사들여 임대해도 처음부터 임대용으로 지은 주택처럼 양도소득세를 감면해 주는 방안이 검토되고 있다. 13일 건설부에 따르면 미분양아파트가 새로 지은 주택인 점을 감안,이를 매입해 임대할 경우 임대주택법상 「건설임대」로 간주해 5년이상 임대한 뒤에 팔면 양도세를 1백% 감면해 주는 방안을 재무부와 협의하고 있다.전국에 8만가구가 넘는 미분양아파트를 해소하고 최근 오름세를 보이는 전세값을 안정시키기 위한 것이다. 빠르면 이달말 시행될 임대주택법은 주택을 5가구이상 지어 5년이상 임대한뒤 팔 경우 양도소득세를 1백% 감면해 주고 기존주택을 5가구이상 매입해 임대하는 경우는 ▲5년후 매각시 양도소득세 50% 감면 ▲10년후 매각시 1백%를 감면토록 규정하고 있다.

◎건설 당정회의 앞으로 임대사업자가 임대주택을 10년이상 임대후 양도할 경우 양도세를 전액 면제받고 5년이상일 때에는 50% 감면받게된다. 정부와 민자당은 25일 건설관련 당정회의를 갖고 임대주택건설촉진법을 이같은 내용을 골자로 한 「임대주택법」으로 명칭을 바꾸는 등 6개 법안을 이번 임시국회에서 개정하기로 했다. 새로 마련된 임대주택법은 공공임대주택의 공급을 확대하기 위해 민간 임대주택사업을 활성화하는 한편 주택의 관리및 입주자 보호방안을 강화하고 있다. 또 임대사업자는 조만간 시행될 예정인 임대소득에 대한 종합과세시에 분리과세 혜택을 받게 되며 분양할 경우 양도세 감면 종합한도(3억원)를 적용받지 않는다. 아울러 임차인을 보호하기 위해 임대사업자는 임대기간 및 임대료 등 임대조건을 시장 군수에게 신고해야 하며,임대차 계약시 임대료 및 수선 유지보수 등에 관한 사항을 구체적으로 명시한 표준임대차계약서의 사용을 의무화하기로 했다. 임대차 계약과 관련된 각종 분쟁의 해결을 위해 각 시·군·구에 분쟁조정위원회를 설치하는 방안도 함께 마련됐다. 당정은 또 최근 빈발하고 있는 부실시공으로 인한 하자발생을 방지하기 위해 주택건설촉진법을 개정,각종 주택의 바닥판,내벽 등 주요 구조부에 대한 하자보수 책임기간을 3년에서 10년으로 연장해주기로 했다. 이와 함께 공동주택 입주민의 편의를 위해 단지내 주차장 확장 등 경미한 사항의 용도변경에 대해서는 신고만으로 가능하도록 했다. 당정은 또 신행주대교 붕괴사고 및 구포역 열차사고 등을 계기로 각종 건설공사의 부실방지를 위해 건설업법을 개정,건설업 면허주기를 3년에서 1년으로 단축하기로 했다.

내년부터 한채이상의 주택을 임대하는 개인이나 법인이 임대주택사업자로 등록하면 양도소득세감면,재산세 및 종합토지세 분리과세 등 세제혜택이 주어진다. 또 임대를 둘러싼 각종 분쟁을 막기 위해 임대보증금,임대료,권리 및 의무,주택보수 등에 관한 사항을 명시한 표준임대차계약서 사용이 의무화되고 시·군·구에 변호사·중개사등으로 구성된 분쟁조정위원회가 설치된다. 건설부는 13일 전체 가구의 50%에 달하는 무주택임차가구의 주거안정과 임대주택 건설을 촉진하기 위해 임대주택건설촉진법개정안(「임대주택법」으로 명칭변경)을 마련,14일 입법예고하기로 했다.

경제정의실천시민연합은 28일 성명을 발표,『정부는 집세폭등을 막기 위해 임대료인상 규제조치를 취하라』고 주장했다. 경실련은 이 성명에서 『임대료등록제를 실시,주택의 위치ㆍ규모ㆍ건축연수를 고려한 표준임대료제도를 도입하고 임대료조정위원회와 주택법원을 설치하면 과다한 임대료인상을 억제할 수 있다』면서 정부와 국회에 시급한 대책마련을 촉구했다.