아파트 분양가의 원가공개를 놓고 공방이 치열하다. 소비자단체는 건설사들이 분양가를 높게 책정하는 바람에 주변 아파트값이 상승하고 있다고 주장한다.나아가 업체들이 폭리를 취하고 있는 만큼 분양가 원가를 공개해야 한다는 입장이다.반면 건설사나 건교부는 원가를 공개하는 것은 무리가 따른다며 방어논리를 편다. 그러나 천정부지로 치솟는 분양가를 잡기 위해서는 어떤 식으로라도 손을 대야 한다는데 대부분 공감하는 분위기다.원가공개를 주요 내용으로 하고 있는 의원입법 형태의 주택법 개정안도 건설교통부가 큰 이견을 보이지 않는 한 통과될 가능성도 높다. 그러나 건교부는 원가 공개를 검증해야 하는 등의 문제가 있고 원가연동제를 통해 분양가를 규제하는 조치로 이어질 수밖에 없다며 부담스러워하고 있다. 건교부는 “사업장별 원가 검증이 어려울 뿐 아니라 원가가 공개되면 분양가를 인위적으로 규제하라는 요구가 당연히 따를 텐데 분양가를 직접 규제할 수 있는 수단이 없을 뿐 아니라 주변 집값을 떨어뜨린다는 보장이 없다.”며 “당장 실시하기 어렵다.”고 한발 물러섰다.하지만 당장 직접적인 분양가 규제가 어렵다면 간접적인 규제도 생각해볼 수 있다.예를 들어 택지지구 땅값은 모두 공개된다.택지지구 아파트만이라도 땅값에 건축비를 더해 지역별로 어림잡은 분양가 가이드라인을 발표,업체들에 분양가를 낮출 수 있도록 압력을 주는 것이다. 주공이나 도시개발공사 등을 내세워 전략적으로 아파트 분양가를 낮추는 방안도 대안이 된다.같은 평형,비슷한 품질이라면 간접적으로 소비자들이 아파트 분양가를 어림잡아 선택할 수 있다는 것이다. 원가를 공개하는 업체에 대해 공공택지 우선 공급 등의 인센티브를 주어 업체 스스로 원가를 공개토록 유도하는 방안도 검토 대상이다. 택지 공급체계도 개선해야 할 부분이다.토지공사 등 공공기관의 택지공급은 미리 선수공급 형태로 공급된다.이때 공급되는 땅값에는 택지조성 개발 원가와 개발이익,간접시설 투자비 등이 포함된다.하지만 정작 본 계약을 할 때는 주변 시세가 올랐다는 이유로 땅값을 올려 받고 있다.동문건설 관계자는 “파주 교하지구의 경우 업체들은 토공과 본계약을 맺으면서 선수공급가보다 무려 70% 이상 비싸게 사들였다.”면서 “땅값이 상승한 만큼 분양가를 당초 예상보다 올릴 수밖에 없다.”고 말했다. 류찬희기자

집값 안정을 위한 정부의 비상 카드에 관심이 쏠리고 있다.지난 3일 노무현 대통령이 강도 높은 추가 대책을 마련하겠다고 말한 데 이어 5일 이정우 청와대 정책실장은 투기지역을 확대해 양도세를 중과하는 방안을 찾기로 했다고 밝혔다. 정부는 올들어 주택 공급 과정의 투기 억제책으로 아파트 청약제한,재건축 조합원분 지분거래 제한 등 강도 높은 조치를 잇따라 내놨다.정부로서 내놓을 만한 조치는 거의 다 내놓은 셈이다.그런데도 재건축시장을 중심으로 집값이 다시 꿈틀거려 추가 대응책을 찾지 않을 수 없는 상황에 놓였다.현재 정부가 제시할 수 있는 비교적 손쉬운 방안은 투기지역을 늘려 양도세를 중과하는 것이다.투기지역으로 묶이면 양도세를 실거래가로 물게 돼 부동산 거래의 손바뀜 현상이 크게 줄 수밖에 없다. 부동산 보유세를 대폭 올리는 것도 현실적인 대안으로 거론된다.‘백약이 무효’인 상황에서 ‘세제 혁명’만이 집값을 잡을 수 있다는 주장이 설득력을 얻고 있는 것이다.부동산 보유세를 3배 올리겠다는 조윤제 경제보좌관의 발언도 같은 맥락에서 나온 것으로 보인다.이어 생각해 볼 수 있는 것이 분양가 원가 공개,분양가 원가연동제 도입이다.분양가 원가 공개는 일정 가구 이상의 아파트를 분양할 때 해당 사업장별 분양원가 내역을 기업 회계기준에 따라 상세히 밝히는 제도.분양가를 끌어내려 주변 기존 아파트값 하락을 유도하려는 규제책이다.의원입법 형태의 주택법 개정안이 국회에 계류돼 있다.도급순위 300위내 업체가 300가구(투기지역은 100가구) 이상을 분양할 때 적용토록 하고 있다.하지만 거래 자체를 직접 제한,자본주의 경제의 뿌리를 흔들 수 있다는 점에서 쉽게 채택하기 어려울 것이라는 분석도 있다. 양도차익을 노린 투기를 막기 위해 모든 부동산 거래의 양도세를 실거래가로 물리는 충격적인 정책 도입도 배제할 수 없다.최근 부동산중개업법을 개정,내년 말부터 중개업자에게는 실거래가 기재를 의무화했지만 현실적으로 효과를 기대할 수 없다는 비판을 받고 있다.따라서 모든 검인계약서의 실거래가 신고 의무화 조치를 내놓을 공산도 크다. 400조원에 달하는 유동자금을 흡수할 수 있는 정책도 기대된다. 류찬희기자 chani@

올 상반기 서울지역 아파트 분양가가 20% 가까이 오르는 등 ‘고삐 풀린’ 아파트 분양가 상승이 무주택자들의 내집마련 꿈을 앗아가고 있는 것으로 나타났다. 21일 건설교통부의 국정감사 자료에 따르면 올 상반기 서울지역 아파트 평균 분양가는 평당 978만 4000원으로 조사됐다.지난해 평균 822만 9000원에 비해 18.9% 뛰었다.이에 따라 국회를 중심으로 움직이고 있는 아파트 분양가 규제가 힘을 얻을 것으로 보인다. ●5년만에 80% 치솟아 서울지역은 5년 만에 80%가 치솟았다.1998년 동시분양 아파트 평균 평당가는 543만 5000원이었으나 분양가를 자율화한 99년에는 631만 5000원으로 16.2% 올랐다.2000∼2001년에는 비교적 안정됐으나 지난해에는 주택경기 과열로 822만 9000원으로 올라 전년 대비 19.7% 상승했고,올 들어서는 1000만원에 이르고 있다. 특히 올 상반기에는 지난해에 비해 작은 평형의 분양가가 뛰었다.전용면적 18∼25.7평이 719만 3000원에서 925만 4000원으로 28.7% 폭등했다.25.7평 초과는 1053만 6000원에서 1309만원으로 24.2% 올랐다.분양가 심사를 받는 18평 이하는 695만 7000원에서 700만 8000원으로 오름폭은 0.7%에 그쳤다. 98년보다 18평 이하가 20.6%,18∼25.7평이 87.5%,25.7평 초과가 135.5% 올라 중·대형이 분양가 상승을 주도했다. ●대전지역도 평균20% 상승 행정수도 이전의 기대감으로 부동산시장이 달아올랐던 대전지역 분양가도 평균 19.9% 상승했다.인천지역도 지난해 평균 평당 495만원이었던 분양가가 올 상반기에는 575만 3000원으로 16.2% 뛰었다.대구는 20.1%,울산은 9%,부산은 3.5% 각각 올랐다.반면 지난해 평형별로 전년 대비 18.5∼33.8%의 상승률을 기록했던 경기지역은 올들어서는 안정세를 유지했다.대도시 가운데 광주는 유일하게 0.1% 내렸다. ●여야의원 30여명 주택법 개정안 서명 분양가 상승의 직접적인 원인은 99년 1월 실시된 분양가 자율화.국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하를 빼고는 모두 규제를 풀었다. 이를 계기로 건설사들은 마감재 고급화,땅값·주변 시세 상승 등을 내세워 분양가를 마음대로 올렸고,애꿎은 실수요자들만 피해를 봤다는 지적이다. 정부가 아파트 분양가 상승을 인정함에 따라 이희규(민주당) 의원 등 여야의원 30여명이 서명,22일 국회에 제출될 주택법 개정안이 힘을 얻게 됐다. 개정안의 뼈대는 도급순위 300위안 업체들이 300가구(투기지역 100가구)이상을 분양할 경우 택지비·재료비·인건비 등의 원가를 항목별로 의무 공개토록 한다는 것이다. 반면 건교부와 업계는 분양가 원가내역 공개는 시장원리와 기업 자율성 침해하고 주택의 질 저하와 공급 위축 등의 부작용으로 이어진다며 반대,원가 공개 실현은 아직 미지수다. 류찬희기자 chani@

아파트 분양가에 대한 규제가 추진되면서 주택업계에 비상이 걸렸다. 정치권과 소비자단체가 분양가를 규제해 집값을 잡겠다고 나서고,정부도 분양가에 제동을 거는 방안을 검토 중인 것으로 알려지고 있기 때문이다.이에 대해 주택업계는 원가 공개나 분양가 규제는 시장원리에 어긋난다며 거세게 반발하고 나섰다. ●“분양가 묶어 집값 잡자” 민주당 이희규 의원은 국회의원 30여명의 동의를 받아 주택업체의 분양 원가를 공개하는 내용의 주택법 개정안을 오는 21일 국회에 제출할 예정이다.개정안은 건립규모가 300가구 이상(투기지역은 100가구)이거나 도급순위 300위 이내의 건설업체가 아파트를 분양하면 사업장별 분양 원가내역을 공개토록 하고 있다. ‘소비자문제를 연구하는 시민의 모임(소시모)’도 18일 공청회를 열고 분양가 산정근거를 알 수 있는 표준신청서를 작성,분양가의 적정성 여부를 파악할 수 있게 해야 한다고 주장했다. 김자혜 사무총장은 “양도세 중과와 재건축 규제조치는 시행하면서 왜 분양가 규제는 하지 않는지 모르겠다.”면서 “지역별로 그 차이가 2∼4배까지 나는 등의 문제점을 해소하려면 표준신청서를 도입해야 한다.”고 말했다. ●주택업계 강력 반발 한국주택협회는 최근 이 의원측에 전달한 건의서에서 원가 공개는 시장원리에 어긋나고 위헌소지가 있다고 반박했다.또 주택업체들의 사업의지를 꺾고 부실시공으로 이어질 수도 있다고 강조했다.표준신청서 도입에 대해서도 난색을 표명했다.관계자는 “표준서식에 따라 자재가 등을 못박으면 시차별로 지어지는 주택의 자재가격이 달라질텐데 그 때마다 이에 대해 일일이 해명을 해야 하느냐.”고 반문했다. ●규제에는 공감 정부는 직접 규제보다 간접 규제하는 방안을 검토하고 있다.주택 보유자들에 대한 규제를 강화하고 세금을 늘리는 것에 대한 비난이 높기 때문이다. 최근 전문가들로부터 분양가 규제에 대한 조언도 구했다. 특히 서울시는 소시모의 표준신청서 도입 주장을 긍정적으로 검토 중인 것으로 전해졌다.사회 분위기상 분양가에 대한 제동이 불가피한데다 소시모측에 분양가 심의를 맡긴 상황이어서 표준신청서 도입을 거부하가 곤란하기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@

철거 세입자나 청약저축 가입자 등에게 제공되는 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)하는 사례가 늘고 있어 서울시가 단속을 대폭 강화한다.임대주택 전대는 불법이지만 일반 아파트에 비해 임대보증금과 임대료가 절반도 안되기 때문에 불법전대가 공공연하게 이뤄지고 있다. 21일 서울시에 따르면 시가 관리하는 임대주택 136개 단지(8만 2299채) 중 불법전대 적발 사례는 최근 4년간 총 466건(2000년 18건,2001년 155건,2002년 183건,올해는 8월 현재 110건)으로 꾸준히 늘고 있다. 불법전대는 원 입주 예정자가 경제적 사정 등을 이유로 보증금 985만원(재개발 임대 14평형 기준)과 비슷한 1000만원대에 입주권을 부동산업자에게 넘기면 이들이 생활정보지 광고 등을 통해 2500만∼4000만원에 실제 입주자에게 다시 임대를 해주는 방식으로 이뤄진다. 도시개발공사에 따르면 임대주택을 전대받는 사람들 가운데 일부는 ‘언젠가는 분양을 받을 수 있을 것’이라는 기대를 갖고 들어왔지만 대부분은 임대주택 전대가 불법인줄 모르고 ‘싼 맛’에 입주한 것으로조사됐다.원입주자가 다른 지역으로 이주하면서 임대주택을 도개공에 반환하지 않거나,부동산업자들이 재개발사업에 직접 참여해 입주권을 확보한 뒤 전대하기도 한다. 임대주택 전대는 아직도 많은 사람들이 전대가 불법이라는 사실을 모르고 있는 데다,적발되더라도 대부분 벌금 100만원 이하로 판결나기 때문에 수요가 줄지 않고 있다. 법적으로는 2년이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해지지만 이면계약 여부 등을 증명하기가 쉽지 않아 처벌이 약해지는 것으로 알려졌다. 서울시는 해마다 2차례씩 실태조사를 벌여왔지만 입주자들이 ‘사생활 침해’라며 반발하는 데다,실태조사나 임대차 계약 때는 원입주자가 어김없이 나타나기 때문에 단속에 어려움을 겪고 있다.이에 따라 앞으로는 입주자 실태조사 횟수를 연 4회로 늘리기로 했으며,불법전대를 신고하거나 색출한 사람에게는 30만원 정도의 포상금을 지급하는 방안도 검토 중이다.불법전대를 한 원입주자와 중개업자뿐 아니라 불법전대를 통해 입주한 사람도 형사 고발할 수 있도록 임대주택법을 개정할 것을 건설교통부에 건의키로 했다. 서울시 관계자는 “불법전대가 확산될 경우 정당한 입주 자격을 가진 사람들의 입주 기회가 제한된다.”면서 “전대받은 사람도 적발되면 보증금 외의 돈을 돌려받지 못하고,앞으로는 형사처벌을 받을 수 있기 때문에 주의해야 한다.”고 말했다. 류길상기자 ukelvin@

아파트를 20가구 미만으로 쪼개서 짓는 편법이 사라진다.단지 전체가 동의하지 않아도 동별로 주민의 5분의4 이상의 동의만 얻으면 리모델링을 추진할 수 있게 된다.건설교통부는 이같은 내용을 뼈대로 하는 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 마련,입법예고한 뒤 11월30일부터 시행한다고 14일 밝혔다. 개정안에 따르면 아파트와 상가가 지하로 연결된 주상복합건물은 건축허가가 아닌 사업계획승인을 받아야 한다. 주상복합건물은 주택과 상가가 지하로 연결되면 같은 건물로 간주,주택법 적용을 받는 사업계획승인 대상에 포함시켜 진입도로,단지내 도로,어린이 놀이터 등의 부대·복리시설을 갖추도록 했다.따라서 주상복합건물이 건축허가를 받는 경우는 한 건물에 주택과 상가 등이 있고 주택이 300가구 미만인 경우 등으로 대폭 줄어들게 된다. 20가구 이상 공동주택,300가구 이상의 주상복합건물을 지을 경우 까다로운 사업승인을 피하기 위해 연접한 사업을 쪼개서 추진하는 경우 ‘동일한 사업주체’로 간주,사업승인을 받도록 했다. 류찬희기자 chani@

이달 말부터 일반인들도 2명 이상 임대주택조합을 설립,주택을 짓거나 사들여 임대사업을 할 수 있다. 민간업체가 자체 자금으로 짓는 임대주택이라도 공공택지지구에서는 무주택 가구주에게만 입주권을 줘야 하고,공공임대 아파트 전대(轉貸)는 무주택자로 한정했다. 건설교통부는 이 같은 내용의 임대주택법 시행령 개정안이 17일 국무회의를 통과,오는 27일부터 시행된다고 밝혔다. 개정안은 임대주택 공급을 늘리기 위해 건설업자가 아니라도 2명이 상이 조합을 결성,임대사업을 할 수 있도록 했으며,주택 소유여부 등 조합원 자격에도 제한을 두지 않기로 했다.다만 직장·지역조합 주택은 20명 이상의 무주택 조합원이 20가구 이상을 건설할 경우에만 가능하다. 공공임대에 입주한 임차인이 근무나 생업,질병 치료,상속,혼인 등의 사정으로 다른 행정구역으로 옮기면 주택을 가진 사람에게도 임차권을 전대할 수 있었던 것도 앞으로는 반드시 무주택자에게만 넘기도록 했다. 류찬희기자 chani@

아파트 재건축 규제 강화로 리모델링 아파트가 인기를 모으자 일각에서 리모델링 대상 아파트라는 소문을 퍼뜨려 가격상승을 부추기는 등의 부작용이 잇따르고 있다.건설사와 리모델링 계약을 맺은 아파트는 가격이 급등하고 투자자가 몰리는 현상이 두드러진다.이에 따라 재건축시장 과열과 자원낭비 방지를 위해 대안으로 제시된 리모델링에까지 재건축의 문제점이 고스란히 옮겨와 리모델링 사업의 발전을 저해한다는 목소리가 높아지고 있다. ●재건축 이탈자금 유입조짐 리모델링 시장에도 투기성 자금이 기웃거리고 있다.규제 강화로 재건축 아파트를 통한 재테크가 한계에 이르면서 리모델링 대상 아파트의 가격이 뛰고 있기 때문이다. 실제로 주택공사가 리모델링을 추진중인 서울 마포구 용강동 주공아파트는 8000만원선이었던 18평짜리가 최근 1억 2000만원대로 올랐다. 지난달 삼성물산이 리모델링 시공사로 선정된 압구정동 구현대아파트 5차는 35평형이 지난달 초 6억 3000만원선이었으나 현재는 7억 2000만원을 웃돌고 있다.리모델링을 통해 복도와 발코니를 주거면적에 편입시켜 기존 35평형을 51평형으로 늘리기로 한데 따른 것이다.이밖에 리모델링을 추진중인 방배동 삼호가든 등 리모델링 소문이 난 아파트들의 가격도 오름세다.이처럼 리모델링 아파트의 가격이 뛰면서 재건축 아파트 대신 리모델링 대상 아파트를 찾는 투자자들도 늘어나고 있다.서울 압구정동 S부동산 관계자는 “리모델링 소문이 나면서 가격이 크게 뛰었지만 매물은 나오지 않는다.”면서 “기업과 주민들이 리모델링의 가치를 부풀린 감이 없지 않다.”고 지적했다. 주택업체들간에 리모델링 공사 수주를 위해 이미 시공사가 선정된 리모델링 아파트의 가격을 띄운다는 소문도 나돈다.주민들도 실제 사업추진 여부를 떠나 리모델링 소문이 나면 집값이 오르는 만큼 이를 은근히 즐기고 있다.시공사와 주민들의 이해가 맞아 떨어지면서 재건축의 과열양상이 리모델링 아파트에서 재현되고 있는 것이다. ●리모델링 어떻게 바뀌나 정부는 무리한 재건축 대신 리모델링을 유도하기 위해 각종 인센티브를 주기로 했다.주택법과 도시 및 주거환경정비에 관한 법률 등 각종 법규를 제·개정해 리모델링을 촉진할 수 있도록 할 계획이다.특히 오는 11월쯤 주택법 하위 규정이 시행되면 리모델링을 위한 주민동의율이 현행 100%에서 80%로 낮아진다.리모델링 반대 가구에 대한 매수청구권도 행사할 수 있다.발코니나 복도도 주거면적으로 전환할 수 있게 된다.리모델링을 통해 평수를 넓힐 수 있도록 해줌으로써 주민들이 리모델링으로 방향을 선회토록 하기 위해서다. 김성곤기자 sunggone@

투기과열지구에서의 아파트 분양권 전매 전면금지 조치가 당초 계획보다 한달 빠른 6월 중순부터 시행된다. 건설교통부는 “이 조치를 관계 부처 협의와 주택공급에 관한 규칙 개정작업 기간을 감안,7월 중순부터 시행할 예정이었으나 이를 최대한 단축시켜 6월 중순부터 시행할 예정”이라고 11일 밝혔다. 분양권을 불법 전매하다 적발되면 지금은 분양권을 전매한 사람과 이를 알선한 중개업소 등에 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금을 물리도록 하고 있으나,지난달 임시국회에서 통과된 주택법 제정안이 하반기에 시행되면 처벌 수위가 3년 이하 징역이나 3000만원 이하 벌금으로 높아진다. 류찬희기자 chani@

오는 6월 말부터 공공택지에 짓는 민간 임대주택도 무주택 세대주에게만 공급된다. 개인이 임대주택조합을 설립해 임대주택을 짓거나 사들인 뒤 임대사업을 하는 것이 허용되고,입주 이후 분양전환 때까지는 임대주택에 제한물권 설정이 금지된다. 건설교통부는 이같은 내용의 임대주택법 시행령과 시행규칙을 고쳐 5일 입법예고한 뒤 6월27일부터 시행할 예정이라고 4일 밝혔다. 개정안은 현재 민간업체가 조성원가보다 낮게 공공택지를 공급받고도 국민주택기금을 지원받지 않았다는 이유로 임대주택의 임차인을 임의로 선정할 수 있도록 한 규정을 바꿔 청약저축가입자 등 무주택자에게만 청약자격을 주도록 했다. 공공임대 임차인이 근무나 생업 등의 사정으로 다른 행정구역으로 옮기면 거주기간에 관계없이 임차권을 양도할 수 있었던 것을 수도권 안에서 이전하는 경우 반드시 1년 이상 거주한 뒤 무주택자에게만 넘기도록 했다.시세차익을 노린 투기 목적의 임차권 양도를 막기 위해서다. 임대주택 공급을 확대하기 위해 2명 이상이 본인의 주택소유 여부에 관계 없이 2가구 이상의 주택을 건설하거나 매입하는 경우 조합을 설립,임대주택 사업을 할 수 있도록 했다. 이밖에 대한주택보증㈜이 건설기간에 한해 임대보증금 반환을 보증하던 것을 분양전환 때까지 연장하고 임대사업자가 제한물건을 설정하는 것을 제한,입주자 보호를 강화했다. 류찬희기자 chani@

오는 6월말 시행될 임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안은 무주택자의 입주기회 확대,임차인 보호 강화,임대아파트 공급을 확대하는 내용을 담고 있다. ●민간임대 임차인 선정기준 개선 자체 자금으로 건설되는 민간임대주택은 임차인 선정,보증금·임대료,분양전환 등에 대한 규제가 없어 사실상 분양주택과 유사하게 운영되고 있다.그러나 공공택지에서는 민간임대주택이라도 청약통장에 가입한 무주택 가구주만 임차인으로 선정해야 한다. ●공공임대 임차권 양도요건 강화 분양전환시 시세차익을 노리는 투기 목적의 임차권 양도를 막기 위해 근무·생업·질병치료 등을 목적으로 서울과 수도권에서 이전할 경우 1년 이상 거주한 임차인만 임차권을 양도하거나 전대(轉貸)할 수 있도록 했다.거주기간에 관계없이 임차권을 양도할 수 있었지만 앞으로 1년을 채우지 못하면 임차권을 사업자에게 반납해야 한다.전대받는 사람의 자격도 무주택자로 한정,주택 소유자가 임대주택에 사는 부작용도 막기로 했다. ●임대주택조합제도 도입 개인들도 조합을 설립,주택을 짓거나 사들여 임대사업을 할 수 있도록 제도화했다.조합은 본인 주택 소유 여부에 관계없이 2명 이상이 2가구 이상을 건설 또는 매입할 때 결성하면 된다. 개인사업자에게는 허용되지 않는 20가구 이상의 대규모 사업이 가능하고 국민주택기금 지원이나 세제상 혜택도 받을 수 있다.조합의 구성원 교체도 허용된다.다만 미성년이거나 상법상 영리회사,민법상 비영리법인은 조합의 구성원이 될 수 없다. ●임차인 보호장치 강화 대한주택보증㈜이 건설기간에만 임대보증금에 대한 보증을 해오던 것을 분양전환시까지로 연장했다.임대주택에 제한물권을 설정할 수 없도록 제한,임차인 보호를 강화했다.이 보증은 의무가입은 아니지만 사업자는 입주자 모집공고시 가입 여부를 반드시 임차인에게 통보해야 한다. ●표준건축비 가산 항목 확대 분양주택과의 형평성을 고려,임대주택 표준 건축비에 일부 비용을 가산할 수 있도록 했다. 공용면적에서 제외되는 설비덕트(공동주택의 난방·전기 등 배관을 위한 공간)나 1가구에 2개 이상의 욕실을 설치하기 위해 드는비용이 건축비에 포함된다.섬 지역에 건축되는 주택에도 표준건축비의 3%를 가산할 수 있도록 했다. 류찬희기자

오는 2005년부터 서울시내 공공임대주택 안에서의 아파트간 상호 이주가 가능해질 전망이다.제한적이던 영구임대주택의 상호 이주도 확대된다. 서울시는 1일 시의회에 제출한 행정사무 감사자료에서 이같은 내용의 임대주택 종합개선방안을 마련,‘임대주택법 시행령’과 ‘서울시 영구임대주택운영 및 관리규칙’을 개정,2005년부터 시행할 계획이라고 밝혔다. 시는 영구임대주택 입주자들이 같은 단지에서뿐만 아니라 다른 단지로도 이사할 수 있도록 허용하고,공공임대주택 입주자도 상호 이주를 허용하도록 관련 법령을 개정하기로 했다.이를 위해 내년 6월까지 구체적인 임대주택 상호 이주 종합개선방안을 마련,건설교통부에 임대주택법 시행령 개정을 건의할방침이다. 현재 영구임대주택은 ▲결혼·출산으로 인해 가족 수가 증가하는 경우 ▲결혼에 의한 분가나 가족 사망으로 가족수가 감소하는 경우 ▲가족의 질병 등으로 이주가 필요하다고 인정되는 경우에 한해 같은 단지 안에서 다른 평형으로의 이주가 가능하다.공공임대주택은 상호 이주가 아예 불가능하다. 시 관계자는 “아직도 공공임대주택이 부족한 현실에서 입주자에게 상호 이주를 허용할 경우,입주혜택을 받지 못한 저소득 무주택자와의 형평성 논란이 예상된다.”며 “그러나 임대주택 10만호 건설 등 공공임대주택이 늘어나고 임대주택에 대한 인식도 바뀜에 따라 장기적으로는 상호 이주를 허용하는것이 바람직하다.”고 말했다.한편 시는 임대보증금 융자재원으로 내년에 50억원을 책정한 데 이어 2004년부터는 기금조성금액을 60억원 이상으로 늘리는 등 지원을 확대한다.임대료 보조대상도 현재 소년·소녀가장 가구,4급 이상 장애인 가구,65세 이상 부모 부양가구 등에서 내년부터 65세 이상 독거노인으로까지 확대할 방침이다. 박현갑기자 eagleduo@

내년부터 아파트 관리비가 오를 전망이다.특별수선충당금이 현재보다 5배정도 인상,현실화되기 때문이다. 서울시는 27일 “아파트에 대한 장기 수선계획을 세우도록 의무화하는 내용의 주택법안이 국회에 계류중”이라면서 “이 법이 시행되면 현재 형식적으로 걷는 특별수선충당금 분담액이 늘어나게 된다.”고 밝혔다. 현재 대부분의 아파트는 별도의 장기 수선계획없이 승강기 유지비나 난방비,급탕비·수선유지비 총액의 3∼20% 범위안에서 매달 일정액을 특별수선충당금으로 거두고 있다. 시 관계자는 “장기수선계획을 세워 충당금을 제대로 거두는 곳도 있으나대부분은 10%선 이하에서 형식적으로 거두는 실정”이라면서 “이러다 보니아파트 도색이나 옥상 방수,엘리베이터 교체 등 정기적으로 해야 하는 장기수선을 제때 못하는 문제점이 있다.”며 현실화 배경을 설명했다. 시내 130곳의 아파트 단지를 위탁관리중인 한 업체 관계자는 “평생 산다는 개념보다는 잠시 살다가 이사간다는 개념이다 보니 장기수선계획에 따라 충당금을 거두지 못하고 있다.”면서 “단지별로 상황이 다르지만 현실화할 경우 현재보다 5배 정도 부담이 늘 것”이라고 말했다. 또 시는 충당금의 부담주체를 아파트 소유자로 분명히 명시해 줄 것을 건설교통부에 건의했다. 충당금의 부담주체를 주택 소유자로 명시하되 세입자가 대납할 수 있게 하고 이 경우 소유자는 계약만료때 세입자가 납부한 금액을 반드시 돌려줘야한다는 조항을 주택법 시행령이나 시행규칙에 반영해야 한다는 것. 시 관계자는 “현재는 관리사무소 인건비를 중심으로 관리가 이뤄지고 아파트 청소 및 소독 등 유지관리가 효율적이지 않다.”면서 “전문 관리업체를정해 건축물 수명을 늘리자는 취지”라고 말했다. 정부는 현재 아파트 관리를 제대로 함으로써 무분별한 재건축으로 인한 환경파괴와 자원낭비 등의 폐해를 줄이겠다는 방침이다. 박현갑기자 eagleduo@

요즘 일산역을 둘러보면 가슴이 갑갑해진다.일산 역사는 신도시가 들어서기 전 그대로 낡은 1층 건물인데,주변에는 25층짜리 고층 아파트들이 빙빙둘러 빼곡하게 들어서고 있다.어떤 때는 항공 사진이라도 찍어 건축허가 관청에 배포하고 싶다는 생각이 든다. 일산 신도시 사람들은 삶의 질과 주거 환경이 점점 나빠지고 있음을 느낀다.일산역 주변 구시가지를 비롯해 고양시 탄현지구,가좌·대화지구,파주시 교하지구,운정지구,봉일천과 금촌의 아파트 단지 등이 속속 개발되고 있기 때문이다.이들 지역은 도로,학교,시장,공원 등 기반시설의 상당 부분을 신도시에 의존하고 있다.분당,평촌,산본 신도시도 사정은 마찬가지일 것이다. 그럼에도 시·군·구의 건축허가 관청은 마구잡이 개발이나 위법 사례는 거의 없다고 말한다.최근에 건설업자와 공무원 등 57명이 뇌물로 얽힌 것으로 드러난 경기도 용인의 난개발도 편법이었지만 서류상 외양은 적법했다.건설업자 한명이 소규모 주택 건설은 간단한 건축허가만 받고 기반시설을 갖추지 않아도 되는 점을 악용,대규모 아파트를 지으면서 친인척 등 명의로 20가구 미만의 주택을 짓는 것처럼 서류를 꾸몄다.일산 구시가지 주변도 비슷하다.고양시가 구시가지 주변을 10여개 지역으로 나눠 건설업체에 사업승인을 함으로써 난개발을 부추겼지만,법적으로는 전혀 문제가 없다고 한다. 만약 고양시가 구 시가지를 하나의 도시계획지구로 지정해 전체적인 밑그림을 그린 뒤 건설업체에 사업을 승인했다면 난개발이라는 비난은 듣지 않았을 것이다.그러나 그렇게 하지 않아 각 건설업체는 도시기반시설은 갖출 필요 없이 아파트 단지와 진입로만 건설하면 그만이다. 난개발은 법적 개념일 수 없다.우리 삶과 생활 환경이 판단의 기준이 되어야 한다.난개발은 주변에 사는 사람까지 불편하게 만든다.난개발 지역에 입주한 사람들은 처음에는 기쁘겠지만 곧 건축허가 관청과 공무원을 비난할는지도 모른다.최근 서울 강남구 도곡동의 초고층 주상복합 거주지인 타워 팰리스가 입주자를 맞기 시작했다.하지만 타워 팰리스가 분양사의 설명대로 ‘꿈의 궁전’이 될지는 미지수라고 한다.교통이 문제이기 때문이다.일부 부동산 업자들은 주변 지역의 교통 정체가 심해 출근시간에 타워 팰리스의 지하주차장을 빠져 나오는데 30분 가까이 걸릴 수도 있을 것으로 본다.만약 개발이 우리의 생활을 불편하게 한다면,설사 법에 저촉되지 않더라도 난개발이다. 서울과 수도권이 난개발되고 있는 것은 주택건설촉진법 때문이라고 한다.주택건설촉진법은 주택이 절대적으로 부족한 상황에서 건설업체가 사업승인을 받으면 국토이용계획이나 도시계획 관련법상의 도시기반시설을 갖추지 않고도 짧은 기간에 가능한 한 많은 주택을 건설할 수 있도록 만든 법이다.주택의 공급만을 생각한 개발시대의 ‘특별법’이다. 그러나 이제는 상황이 바뀌었다.수요자 위주로 생각해야 한다.우리의 주택보급률은 100%를 넘어섰다.정부도 주택건설촉진법을 개정,주택의 질적 수준향상 정책 등을 담은 ‘주택법’을 국회에 상정했다고 한다.정부는 개발 지역에 입주한 사람들이 그 지역을 사랑하도록 만들어야 한다.현재와 같은 개발 방식은 환경을 파괴하는 것이고,삶의 질을 떨어뜨려 사람을 떠나게 만드는 것이고,그 지역을 슬럼화하는 것이다.건설업자는 이윤 동기에 따라 초고층으로 지을 수밖에 없다.난개발을 막는 데는 당국이 앞장서야 한다.건축허가 관청이나 공무원 실명제를 도입하는 것도 난개발을 막는 제도적인 방책이 될 수 있을 것으로 본다. 황진선 논설위원 jshwang@

건설업체가 아닌 일반인도 임대주택조합을 결성할 수 있게 된다. 임대주택의 보증금 반환 보증기간이 분양전환 시점까지 연장돼 임대사업자의 부도에 따른 임차인의 보호조치가 강화된다. 건설교통부는 이같은 내용의 임대주택법 개정안이 이번 정기국회에서 통과되면 시행령을 개정,내년 5월쯤 시행할 예정이라고 27일 밝혔다. 개정안은 민간부문의 임대주택 건설을 촉진하기 위해 일반인도 시장·군수·구청장의 인가를 받아 임대주택조합을 결성할 수 있도록 했다. 건설업체 등 임대사업자 부도에 따른 임차인 보호책도 강화돼 지금까지 대한주택보증㈜이 입주 때까지 임대보증금 반환을 보증하던 것을 분양전환 시점까지 연장했다. 또 임대주택 분양전환 과정에서 사업자와 입주민 사이에 분양전환가격을 놓고 분쟁이 잦은 점을 감안,지자체에 ‘임대주택 분쟁조정위원회’를 의무적으로 설치하고 지자체장이 위원장을 맡아 책임지고 해결토록 했다. 류찬희기자 chani@

내년 하반기부터 청약통장을 파는 사람뿐 아니라 사는 사람도 처벌을 받는다. 주상복합건물의 분양이 현행 선착순에서 공개추첨 방식으로 전환된다.국민주택을 리모델링할 때도 국민주택기금을 지원받을 수 있다. 또 주택정책은 10년 단위 장기계획을 세워 추진해야 한다. 건설교통부는 1972년 제정돼 주택공급확대에 크게 기여했던 주택건설촉진법을 주택의 공급뿐 아니라 주거복지,기존 주택관리·개선 등의 내용을 담은 ‘주택법’으로 개정,15일 정부안으로 확정했다고 밝혔다. 법안이 이번 정기국회에서 통과될 경우 시행령 마련 절차를 거쳐 내년 하반기부터 시행될 예정이다. 이에 따르면 청약통장을 거래할 경우 양도자 외에 양수자도 처벌하도록 했다.청약통장 양도·양수자는 3년 이하의 징역에 처하거나 3000만원 이하의 벌금을 물게 된다.또 국가,지방자치단체는 무주택자 등 ‘사회적 약자’에게 주택의 우선공급을 의무화하고 주택 수급과 주거복지 향상을 꾀할 수 있도록 10년 단위 장기 계획을 의무적으로 수립,시행토록 했다. 이밖에 공동주택리모델링 사업을 활성화하기 위해 주민의 80% 동의만 확보하면 사업을 추진할 수 있도록 했다.국민주택 리모델링에 대해서도 국민주택기금을 지원하기로 했다. 류찬희기자 chani@

내년부터 10년 단위의 장기 주택정책이 수립된다. 건설교통부는 이같은 내용의 ‘주택법’ 제정안에 대해 이번주 차관회의를 거쳐 정부안으로 확정하고 정기국회에 이를 상정할 계획이라고 8일 밝혔다.법안에 따르면 주택정책은 그동안 경기상황 등을 고려,해마다 들쭉날쭉 정해왔으나 앞으로는 10년 단위의 계획을 세워 연차적으로 추진해야 한다.이 계획은 10년간 전국의 주택수요와 공급방안,택지소요와 공급계획,주거수준 등의 청사진을 담게 된다. 건교부는 첫 주택종합계획을 세우기 위해 국토연구원에 향후 10년간(2003∼2012년)의 주택정책 방향에 대한 용역을 줬으며,연구원은 이에 따라 수도권 주택수요는 211만∼242만 가구로 추정하고 서울 30∼40㎞ 외곽에 직주(職住) 근접형 신도시를 개발하는 것이 바람직하다는 중간보고서를 내놓은 바 있다. 법안은 또 주민의 100% 동의를 얻어야 추진할 수 있었던 주택 리모델링 사업의 주민동의 요건을 80% 이상으로 완화하고 관련혜택 등의 내용을 규정하고 있다. 류찬희기자 chani@

국민임대주택의 임대의무기간이 현행 10년 또는 20년에서 30년으로 늘어난다.민간이 건설하는 중형(전용면적 18∼25.7평) 공공임대주택에 대한 임대료 및 분양전환가격 규제가 사라진다.건설교통부는 이런 내용의 임대주택법 시행령 개정안이 3일 국무회의에서 의결됨에 따라 이달 중순부터 시행할 예정이라고 밝혔다. 개정안에 따르면 대한주택공사나 지방자치단체가 짓는 국민임대주택 의무임대기간을 10년(전용면적 50㎡ 미만) 또는 20년(50㎡ 이상)에서 30년으로 연장,무주택 서민들이 장기간 안심하고 거주할 수 있도록 했다. 민간이 짓는 임대주택 규제도 대폭 풀렸다.18∼25.7평 중형 임대주택은 주로 중산층 이상 계층이 입주하는 점을 감안,임대료와 분양전환가격을 자율로 정할 수 있도록 했다. 류찬희기자 chani@

이르면 다음달 중순부터 공공임대주택을 짓는 건설업자도 사업비의 10∼20%를 부담해야 된다. 건설교통부는 이같은 내용의 ‘임대주택법시행령 개정안’을 마련,법제처 심사가 끝나는 대로 국무회의를 거쳐 이르면 다음달 중순부터 시행할 예정이라고 10일 밝혔다.건설업자의 사업비 부담비율은 수도권은 10%,수도권 밖의 지역은 20%다.그동안 공공임대주택 사업비는 국민주택기금에서 50%,나머지는 입주자가 부담했다. 류찬희기자 chani@

기존 공동주택의 평면 확장,내·외장 개·보수,구조변경 등을 통해 주거조건을 개선하는 ‘리모델링’이 제도화된다.공동주택의 사용 연한을 늘려 재건축에 따른 막대한 사회적 비용의 낭비를 막고 재건축으로 빚어지는 부동산 투기와 전·월세난 등 부작용을 원천적으로 차단하기 위해서다. 서울시는 7일 시정개발연구원에 의뢰해 최근 마무리된 ‘공동주택 리모델링제도 도입 연구’ 결과를 토대로 제도개선책과 대상 공동주택에 대한 지원책,기준 등을 연내 법제화해시행하기로 했다. 시는 오는 6월까지 리모델링 기준을 설정한 뒤 건축후 20년이 경과하고 용적률 150∼250%의 공동주택 가운데 서울시나공공기관이 부지를 소유한 고밀단지를 우선 대상으로 삼을예정이다. 시는 도시개발공사에 의뢰,구조물 안전진단과 현지 실사 등을 거쳐 시범 사업단지를 최종 선정할 계획이다. 이어 연말까지 리모델링 기준과 대상 선정방법,대상 공동주택에 대한 지원기준 등을 담은 조례안과 규칙 등을 확정,시행한다는 것. 조례안에는 소형 평형의 경우 국민주택 규모까지 평수를 늘리도록 허용하는 것을 비롯해 단지내 공공시설 설치 지원,공공 임대아파트 등을 이용한 이주대책 등이 포함될 것으로 알려졌다. 시정개발연구원 정상혁 연구위원은 “기존 공동주택이라도리모델링에 동의할 경우 일반 주거지역 세분화에 따른 종별적용용적률 범위내에서 최고 250%까지 용적률을 허용하고 복도식을 계단식으로 바꿀 경우 현행 아파트 동간 간격제한을완화하는 문제 등을 검토했다.”고 밝혔다. 이와 관련,정부는 기존 주택건설촉진법을 폐기하는 대신 이같은 공동주택 리모델링을 특례규정으로 하는 주택법안을 마련중인 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 “공동주택 리모델링제도는 시범사업 기간을 거쳐야 해 제도를 시행한 뒤 2∼3년쯤 지나야 구체적인 성과가 나타날 것”이라며 “지금까지는 법적 요건을갖출 경우 재건축을 억제하기가 쉽지 않았으나 앞으로 관련법안이 마련되면 재건축이 효율적으로 억제될 것”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@