중대형아파트를 10∼20년간 임대해 사용할 수 있는 장기전세주택이 2010년까지 2만 4000여가구 공급된다. 서울시는 ‘장기전세주택’ 공급으로 소유의 개념이 강한 주택이 주거의 개념으로 전환하는 데 전기가 될 것으로 보고 있다. 오세훈 서울시장은 5일 ‘장기전세주택’을 서울의 대표 브랜드로 육성, 보급하기로 하고 지난 1월2일 ‘주택시장 안정대책’에 이어 이같은 내용의 후속대책을 발표했다. ●장기전세주택 5월 공급 장기전세주택은 26·33·45평형 등 3종류다.2010년까지 연차적으로 2만 4309가구를 공급한다.SH공사의 12개 택지지구 분양 물량 가운데 2852가구,SH공사의 국민임대 물량 가운데 1만 7731가구, 민간 재건축단지의 임대주택 매입물량 3726가구 등이다. 시는 2010년 이후에 매입할 민간 재건축단지 내의 임대주택(2만 927가구)을 감안하면 장기전세주택 공급물량은 장기적으로 4만 5236가구에 달할 것으로 전망했다. 올해에는 5월 송파구 장지지구 419가구,6월 강서구 발산지구 302가구,10월 발산지구 349가구,11월 장지지구 및 은평뉴타운 901가구 등 1971가구가 공급된다. ●노령자·신혼부부 등에 특별공급 서울시가 공급하는 장기임대주택은 올해까지는 기존 주택공급규칙이나 임대주택법에 따라 공급된다. 내년부터는 건설교통부와 협의, 관련 규정을 바꿔 신혼부부나 자가주택을 처분한 노령자를 우대하기로 했다.3자녀 이상 가정의 경우는 기존 전용면적 85㎡ 초과 아파트에도 청약우선 혜택을 주기로 했다. 문홍선 서울시 주택기획과장은 “공급 물량이 많지 않아 신혼부부나 노령자에게만 혜택을 줄 계획”이라면서 “분양물량의 일정규모를 특별공급하는 방식으로 공급된다.”고 설명했다. 특별공급분을 제외한 물량의 경우 45평형은 무주택가구주로, 소득에 관계없이 청약저축 가입자로서 불입액이 많은 사람 등의 순으로 공급된다.33평형은 청약저축에 가입한 무주택가구주로 전년도 도시근로자 소득의 100% 이내인 경우에,26평형은 도시근로자 소득의 70% 이내인 경우에 각각 청약할 수 있다. 한편 시세의 80%로 분양하는 ‘시세연동제’아파트는 철거민 특별공급분과 은평뉴타운이 대상에서 제외되면서 물량이 4500여가구로 크게 줄었다. 오는 2010년 우면 2지구에서 첫 공급이 이뤄진다. ●은평뉴타운 10월 분양원가 공개 ‘분양원가 공개’는 입주자 모집공고 때 공개하는 분양가 10개 항목과 SH공사 홈페이지를 통해 공개하는 ‘분양원가’ 공사감리비 58개 항목이다. 여기에 수요자들의 이해를 돕기 위해 부가가치세와 택지비 항목을 추가해 60개 항목을 공개한다. 정부의 공개 항목은 공사감리비 58개 항목이다. 분양원가 공개는 오는 4월 말 장지·발산지구가 첫 대상이다. 은평뉴타운 1지구(2817가구)의 분양가 공개는 올 10월쯤 이뤄진다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘분양가 내역공시제(분양원가 공개)’,‘분양가 상한제’ 도입 등을 담은 주택법 개정안의 영향으로 미분양 아파트 규모가 8년 만에 최고치를 기록했다. 민간부문·지방의 미분양 물량이 특히 많았다. 또 최근 주택법안이 관련 상임위 소위에서 통과되자 이의 여파로 아파트 가격은 뚜렷한 하향 안정세를 보이고 있다. 업계에서는 이같은 기조가 올 상반기까지 지속될 것으로 전망한다. 전국의 미분양 아파트는 민간부문에서 급증했고, 수도권보다는 지방에서 크게 늘어났다.4일 건설교통부에 따르면 지난해 12월말 현재 전국의 미분양 아파트는 7만 3772가구로,2005년 말(5만 7215가구)보다 28.9%,1만 6557가구 늘어났다. 미분양 아파트가 증가한 것은 지방 건설경기 침체와 정부의 분양가 규제 발표로 인해 지난해 하반기부터 싼 가격에 분양받을 수 있다는 기대가 확산됐기 때문으로 분석된다. 공급 주체별로는 공공부문의 미분양이 1년 전에 비해 66.3%(1954가구)가 줄었지만 민간부문은 1년 전에 비해 39.7%(7만 1818가구) 늘었다. 전체 미분양 중 민간부문의 비율이 97.4%에 이르렀다. 수도권은 개정 건축법 시행의 영향을 덜 받아 61.4%(4724가구) 감소한 반면 지방은 55.5%(6만 9048가구) 증가했다. 주택법 개정안이 국회 건설교통위원회 소위원회를 통과, 본회의 통과가 확실시되자 아파트 시장은 급격히 안정되고 있다. 서울 강남에서는 급매물이 나오면서 재건축 아파트를 중심으로 가격이 떨어지고 있다. 강남구 개포동 주공단지에는 주택법 소위 통과 후 매수자의 문의 전화가 뚝 끊겼다. 서초구 잠원동 양지공인 이덕원 사장은 “총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제로 매수자 10명 중 6∼7명이 주택 구입을 포기하고 있다.”며 “봄 이사철인 3∼4월엔 거래가 활성화될 것으로 기대했지만 주택법 통과 후 집값 하락에 대한 기대감이 커져 매수세가 붙기 어려워 보인다.”고 말했다. 양천구 목동 부동산써브 우석공인 임규만 사장도 “상한제가 시행되면 분양가가 20∼25% 싸진다는데 누가 집을 사겠느냐.”며 “올 상반기까지는 하향안정기조가 지속될 것”이라고 내다봤다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

여야간 사립학교법 재개정 협상이 또 결렬됐다. 또 출자총액제한 대상 완화를 주요 내용으로 한 ‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’ 개정안도 2월 임시국회에서 처리되기 어려울 전망이다. 이로 인해 여야 합의로 건교위를 거쳐 법사위에 넘겨진 주택법 개정안 역시 오는 5,6일로 예정된 국회 본회의에서 처리될지 불투명해졌다. 한나라당과 열린우리당 정책위의장과 교육위 간사단은 2일 제3차 비공개 협상을 갖고, 사학법 재개정안의 핵심조항인 개방형 이사제에 대한 절충을 벌였으나 끝내 합의점을 찾지 못했다. 열린우리당은 개방이사 추천권자로 현행 학원운영위원회(중·고교)와 대학평의회(대학) 외에 종단을 포함시키는 것까지만 양보하겠다는 기존 입장에서 한 발도 물러서지 않았고, 한나라당도 종단뿐 아니라 동창회와 학부모회 등도 포함시켜야 한다는 뜻을 고수한 것으로 알려졌다. 여야는 4일 원내대표와 정책위의장 등 4인 회동을 갖고 마지막으로 절충을 시도하기로 했던 계획을 수정, 오는 5일 막판 타협안을 도출하기로 의견을 모은 것으로 전해졌다. 또 출자총액제도 적용대상을 축소하는 내용의 ‘독점규제 및 공정거래에 관한 법률’ 개정안도 이날 법사위 전체회의에서 발목이 잡혔다. 정무위를 통과해 법사위로 넘겨진 개정안은 추가 심사가 필요하다는 열린우리당 법사위원들의 반대로 법안심사소위로 넘겨졌다. 이번 임시국회에서 이 법안의 처리가 무산될 경우, 다음달 15일 출총제 적용 기업집단을 지정하겠다는 정부 계획도 차질을 빚을 수밖에 없다. 오는 5,6일 본회의를 앞두고 이들 법안의 처리를 둘러싼 여야간 힘 겨루기가 재연될 경우, 주택법 개정안 처리도 난항을 겪을 수밖에 없을 것으로 보인다. 국회 건교위는 이날 전체회의를 열어 주택법 개정안을 처리, 법사위로 넘겼다. 전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

분양원가 공개와 분양가상한제를 담은 주택법 개정안이 그제 국회 건설교통위원회 법안심사소위를 통과했다. 심사과정에서 ‘분양원가 공개’란 용어가 ‘분양가 내역공시제’로 바뀌긴 했으나 실은 그게 그거다. 원가공개 지역은 ‘수도권 및 대통령이 정하는 분양가 상승 우려지역’으로 결정됐다. 분양가상한제는 택지비 산정에 일부 예외를 뒀지만 대체로 정부안대로 됐다. 개정안은 이번 임시국회에서 통과될 예정이어서 집값 불안 등 시장의 혼란은 일단 차단할 수 있게 됐다. 그러나 문제는 오는 9월부터다. 분양가 상한제와 원가공개가 이때부터 민간부문에도 적용되기 때문에 벌써 주택의 공급위축과 품질저하 우려가 나오고 있다. 특히 수도권은 그러잖아도 최근 3∼4년동안 주택공급 부족과 투기여파로 집값이 폭등했다. 정부가 현재 주택공급의 43%를 차지하는 공공부문을 57%로 늘려 민간부문의 부족분을 메우겠다고 하나, 이는 말처럼 쉬운 일이 아니다. 막대한 재정이 투입되어야 하고, 소비자의 취향에 맞는 다양한 주택의 공급과 고급화 추세를 따라잡기엔 한계가 있을 것이다. 우리가 민간부문의 분양원가 공개와 분양가상한제 적용에 신중을 기해야 한다고 강조한 것도 이런 이유 때문이다. 주택은 이제 양(量)보다 질(質)이 더 중요한 시대다. 정부가 주택의 양적·질적 수요를 모두 충족시키기 어려운 현실에서 민간부문의 공급을 위축시키는 정책은 결국 부작용을 낳을 것이다.2∼3년 후 주택은 충분한데, 정작 ‘살고 싶은 집’이 모자라면 집값은 또 급등할 가능성이 높다. 따라서 차제에 민간부문의 공급 활성화를 위한 보완책이 필요하며, 일정 가격·평형 이상의 고가 분양주택은 시장에 맡기는 등 민간의 역할을 남겨 놓는 게 바람직하다.

열린우리당과 한나라당이 이번 임시국회에서 주택법과 사학법을 통과시키기로 합의함에 따라 쟁점 조율이 한창이다. 그러나 양당이 1년 넘게 대치해 오며 격렬한 반대 입장을 펼쳤던 만큼 쉽지 않을 전망이다. 이에 따라 양당은 협상에 임하는 한편 각당 내부 강경론자들의 반발기류를 어떻게 무마할 것인지 등 ‘모양새 갖추기’와 해명 마련 등으로 고심하고 있다.●주택법, 법안소위 통과 안팎 한나라당에서는 국회 건설교통위원회 법안심사소위를 통과한 주택법 개정안에 대해 벌써부터 불만의 목소리가 나오고 있다. 특히 분양원가공개, 분양가 상한제 등 법안의 ‘반(反)시장적’ 요소를 이름만 바꾼 채 ‘눈가리고 아웅’식으로 통과시켜 줬다는 비난이 가장 크다. 또 외부에서는 한나라당이 자신들의 지지층인 일부 종교·사학 재단을 의식, 주택법 개정을 볼모로 사학법 문제를 풀려 한다는 비판도 이어지고 있다. 이에 대해 김형오 원내대표는 “정부가 ‘부동산문제가 안정되지 않으면 책임지겠다.’고 장담하니 통과시켜 준 것”이라면서 ‘공’을 정부쪽으로 넘기는 모습을 보였다. 또 한나라당 건교위 간사인 윤두환 의원은 “주택법은 위헌 소지가 있지만 국민 여론을 무시할 수 없다.”면서 ‘대선을 앞둔 여론’을 이유로 내세웠다.●사학법 통과에는 진통 주택법이 건교위 소위를 통과한 같은 날 양당은 정책위의장과 교육위 간사 협의를 갖고 사학법 재개정안에 대한 절충을 시도했지만 합의에 이르지 못했다. 이 때문에 한나라당 일각에서는 “주택법을 너무 쉽게 통과시켜 준 것 아니냐.”는 우려 섞인 목소리가 나오고 있다. 열린우리당은 최대 쟁점인 개방형 이사의 추천 주체와 관련, 종단에 대해 예외적으로 개방형이사의 추천권을 주는 양보안을 제시했으나 한나라당은 종단 외에 동창회와 학부모회도 개방형 이사를 추천할 수 있도록 하자고 맞서 협상이 평행선을 달린 것으로 알려졌다. 또 일부 열린우리당 소장파 의원들이 ‘사학법 재개정 불가’를 주장하며 강하게 반발하고 있는 것도 부담인 것으로 전해졌다. 열린우리당 지도부는 ‘사학법 재개정’에 있어서 최근 변화된 원내 역학구도에 따라 ‘전략적 후퇴’를 선택한 것으로 보인다. 민생법안들을 처리하지 못하고 끌게 될 경우, 재정비한 열린우리당의 입지가 더욱 좁아질 것이라는 판단 때문인 것으로 보인다.김기용기자 kiyong@seoul.co.kr

민간택지 분양원가 내역 공시와 분양가 상한제 도입을 주요 내용으로 한 주택법 개정안이 28일 국회 건설교통위원회 법안심사소위를 통과해 2일 전체회의에 넘겨졌다. 개정안은 공공택지에만 적용돼온 분양가 상한제 및 분양가격 세부내역 공개를 민간택지에도 확대 적용하고, 분양가 상한제 등의 적정성을 심사할 분양가심사위원회를 시장·군수·구청장 등 기초단체장들이 설치·운영토록 하는 내용을 담고 있다. 개정안에 따르면 분양가 내역 공시와 분양가 상한제 도입시 적용되는 택지비는 ‘감정평가액’을 기준으로 하고, 원가공시 항목은 택지비·직접공사비·간접공사비·설계비·감리비·부대비용·가산비용 등 7개 항목이다. 건교위는 다만 분양가 전체 항목을 공개하지 않는 만큼 당초 정부가 주장한 ‘분양원가 공개’ 대신에 ‘분양가 내역 공시’라는 명칭을 법안에 명시키로 했다. 또 정부 원안은 원가 공시 대상지역을 ‘수도권 및 지방 투기과열지구’로 지정했지만 건교위는 지방의 건설 경기 위축을 고려해 ‘수도권 및 분양가 폭등 우려가 큰 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 수정, 대상지역을 탄력적으로 지정토록 했다. 정부 고위관계자는 “이같은 내용을 시행령으로 규정함에 따라 정부가 언제, 어디든 투기과열지역으로 지정할 수 있기 때문에 선택의 폭은 오히려 넓어진 셈”이라고 말했다. 전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

여야는 2월 임시국회 회기내에 사립학교법과 주택법 등 민생법안을 처리하기로 27일 합의했다. 그러나 세부사항에 대해서는 최종 합의에 이르기까지 진통이 예상된다. 열린우리당 장영달·한나라당 김형오 원내대표는 이날 국회에서 양당 원내대표·정책위의장 연석회의를 갖고 “2월 국회가 중대한 시기임을 감안해 회기 마지막날인 다음달 6일까지 민생법안을 처리하기로 했다.”고 밝혔다. 한나라당은 열린우리당이 사학법 재개정안을 수용할 경우 로스쿨법과 국민연금법 통과에 협조한다는 입장이다. 이처럼 여야가 당초 예상과 달리 사학법과 주택법 처리원칙에 비교적 쉽게 합의한 배경은 사학법이 이미 정치적 법안으로 확대된 마당에 다른 민생법안 통과에 더 이상 걸림돌로 작용해서는 안 된다는 현실적인 우려가 작용한 것으로 보인다. 그러나 여야가 아직 최종 합의를 이룬 것이 아니어서 양측간 치열한 신경전이 예상된다. 열린우리당은 ▲개방형 이사의 자격요건과 추천방법, 절차와 관련한 시행령 내용을 모법(母法)에 포함시키고 ▲종립학교의 경우 종단이 개방형 이사의 2분의 1를 추천하는 ‘1+1´ 안을 예외적으로 허용하는 근거를 시행령에 규정하도록 요구한 것으로 알려졌다. 반면 한나라당은 ‘학교운영위원회와 대학평의회에서 선임한다.’는 조항을 ‘학운위와 대학평의회 등에서 선임한다.’로 수정하는 것이 타협할 수 있는 안”이라며 ‘마지노 선’을 분명히 그었다. 양당의 합의에 대해 열린우리당내 일부 개혁성향의 의원들과 민주노동당 의원들이 “사학법을 무기로한 밀실야합”이라며 강력 반발하고 있는 것도 부담거리다. 본회의 처리과정에서 진통이 예상되는 대목이다. 이종락 구혜영기자 jrlee@seoul.co.kr

한나라당이 원내 제1당이 된 지 20여일이 지났다. 그런데도 민생국회를 표방한 2월 임시국회에서 한나라당이 보여준 독선적 당리당략은 매우 실망스럽다. 집값 안정을 위한 주택법 개정은 시장원리에 반하거나, 주택공급을 위축시킨다는 이유로 미적거리고 있다. 사학법 재개정의 결의를 보이겠다며 원내부대표인 김충환·이군현·신상진 의원은 어제 삭발까지 했다.1당으로서의 성숙한 면모를 보이기는커녕 민생을 볼모삼아 소수 야당처럼 정치투쟁으로 일관하는 듯한 모습이다. 한나라당 강재섭 대표는 지난 9일 노무현 대통령을 만나 민생문제에 적극 협조하기로 약속했다. 그래놓고는 핵심 민생법안인 주택법에 대해 분양가상한제와 원가공개 중 하나만 선택하자며 입법을 지연시키고 있다.2004년 총선 때 분양원가 전면 공개를 공약한 정당이 그럼 한나라당이 아니었단 말인가. 주택법의 입법이 지연되면서 지금 부동산 시장의 불신은 가중되고 있다. 이번 임시국회에서 처리되지 않으면 시장불안은 현실화될 우려가 크다. 이 법이 시장원리에 반한다면 제대로 된 절충안이라도 내놓고 반대 정당을 설득시키고 있는가.1당이란 수적 우세로 시간을 끌면서 표결 자체를 가로막는 것은 횡포나 다름없다. 한나라당이 얼떨결에 1당이 되었다고는 하나, 이런 무책임한 행태를 보인다면 갈가리 찢어진 열린우리당과 뭐가 다른가. 임시국회를 열어놓고 한달동안 무얼 했는지 돌아보라.1당이 되자마자 민생과는 아무 상관없는 상임위원장 배분에 눈독들이고 있는데, 그게 그리 시급하고 중차대한 문제인가. 민생을 돌보기로 약속했으면 당 차원을 뛰어넘는 정치를 보여야 한다. 여권이 분열된 마당에 원내 1당이나마 중심을 잡고 믿음을 줘야 할 것 아닌가.

2월 임시국회는 ‘사학법 재개정’과 ‘주택법 개정’을 놓고 정치권의 씨름판이 될 것 같다. 한나라당은 1년 이상 당력을 쏟아온 사학법 재개정을 관철시킨다는 각오다. 반면 열린우리당은 민간택지 분양원가 공개와 분양가 상한제 도입을 골자로 한 주택법 개정안을 반드시 처리한다는 입장이다. ●한, 사학법 재개정 위해 삭발도 한나라당은 사학법 문제와 국회 운영의 연계방침을 밝힌 바 있다. 이어 소속 의원 집단 삭발, 여야 장로의원 8인 모임 등을 통해 범여권을 겨냥한 다각도의 압박작전을 구사하고 있다. 원내부대표인 김충환·신상진·이군현 의원 등 3명은 26일 오전 국회 로텐더홀에서 삭발을 강행했다. 당의 사학법 재개정 관철 의지를 알리기 위한 극단 처방이다. 의원들이 종교·사학 단체들의 삭발 행렬에 동참한 것은 이번이 처음이다. 한나라당은 또 이날 여야 장로의원 8인 모임을 주선하며 국회 내 공감대 확산에도 나섰다. 정파의 이해관계를 떠나 진정한 사학의 자율성 확보 방안이 무엇인지를 고민해 보자는 취지다. 여권 내의 동조세력 규합을 위한 발판을 마련해 보겠다는 계산도 깔려 있다. 그러나 열린우리당을 비롯한 범여권은 사학법 재개정 불가 입장에 큰 변화가 없다. 이 때문에 2월 임시국회가 ‘만신창이 국회’로 전락할 가능성도 배제하기 어려운 상황이다. ●여권 ‘주택법 개정안’ 반드시 관철 열린우리당은 ‘주택법 개정안’을 2월 임시국회 회기 내에 반드시 통과시킨다는 방침이다. 분양가 상한제와 분양원가 공개가 핵심인 주택법 개정안이 통과되지 않을 경우 주택시장이 불안정해질 게 뻔하다는 우려에서다. 정세균 의장은 이날 최고위원회의에서 “한나라당은 ‘반값아파트’ 주장은 어디에 두고 주택법 개정을 저지하고 있느냐.”면서 “겉 다르고 속 다르고 어제 다르고 오늘 다른 당”이라고 비판했다. 이어 “한나라당이 2004년 총선 직전 분양원가를 민간부문까지 전면 공개하겠다고 했고 언론이 대서특필했는데, 며칠 지나니까 ‘당 일부 의원들 주장’이라고 했다. 챙겨 먹고 나서는 딴소리했다.”고 덧붙였다. 이와 관련, 정부와 열린우리당은 27일 ‘마지막 고위 당정협의’를 갖고 주택법 개정안 등 부동산 관련 법안의 2월 임시국회 처리와 관련한 원내대책을 논의한다. 전광삼 황장석기자 hisam@seoul.co.kr

노무현 대통령의 탈당선언으로 국회가 혼미를 거듭하고 있다. 열린우리당은 의원들의 집단탈당에 이은 노 대통령의 탈당으로 여당지위가 사라진 원내 2당으로 전락했다. 한나라당은 제1당이 됐다. 양측이 사학법 재개정 문제와 상임위원장 배분 등 국회 운영의 주도권을 놓고 팽팽한 신경전을 펴면서 23일 본회의가 취소되는 등 민생법안 처리는 뒷전으로 밀리고 있다. 국회는 이날 오후 2시 본회의를 열어 법사위의 안건을 처리할 예정이었다. 하지만 법사위가 본회의로 넘긴 법안이 한 건도 없어 전날 저녁 급히 교섭단체 합의를 갖고 이날 본회의 일정을 취소했다. 국회 건설교통위도 이날 법안심사소위를 열어 민간택지 분양원가 공개 및 분양가 상한제 도입을 골자로 하는 주택법 개정안을 처리하려 했다. 하지만 여야간 이견으로 28일 오전 10시 소위를 다시 열기로 했다. 한나라당은 이날 노 대통령의 탈당과 관련, 국회 상임위 위원장 및 의석수 재배분, 국회 본회의 의석 재배치 등에 대한 협상을 요구했다. 한나라당은 또 이번 국회에서 최대 현안인 사학법 재개정을 사법개혁 법안 등 각종 쟁점 법안과 원내 1당 몫인 국회 운영위원장 선거와 연계키로 했다. 이처럼 한나라당이 원구성 재협상에 강경한 입장을 고수하고 열린우리당이 사학법 재개정에 부정적 태도를 견지하면 부동산법 등 각종 민생 법안 처리가 표류할 것으로 보인다. 정부와 열린우리당은 이번 2월국회에서 로스쿨법 등 사법개혁 법안과 국민연금법, 기초노령연금법 등 민생입법처리에 심혈을 기울이고 있다.4월과 6월 국회는 노 대통령의 개헌안 발의와 정계개편, 대선 후보 경선 등으로 쟁점 법안 처리를 기약할 수 없어서다. 한나라당 김형오 원내대표는 이날 긴급 상임위 간사단 회의에서 “여당이 사학법 재개정에 협력한다면 우리도 로스쿨법 처리 등에 전향적으로 협력할 것”이라고 여당을 압박했다. 김충환 공보부대표도 국회 브리핑에서 “3월5일 사학법 재개정안을 처리키로 했다.”며 “이는 3개 교섭단체 원내대표간 협의를 통해 타결이 되면 좋지만 타결되지 않을 경우 표결을 (시도)하겠다는 뜻”이라고 밝혔다. 반면 열린우리당 장영달 원내대표는 이날 최고위원회의에서 “사학법으로 민생 발목을 잡아서는 안 된다.”고 한나라당에 경고했다. 윤순철 경실련 시민감시국장도 “한나라당이 그나마도 미흡한 정부와 열린우리당 안까지 반대하고 나선 것은 고통받는 민심에 완전히 등돌린 형태이자 투기비호당임을 자임한 것”이라면서 “향후 발생하는 집값 폭등은 전적으로 한나라당 책임”이라고 비판했다. 이종락 나길회기자 jrlee@seoul.co.kr

‘1·11 부동산대책’과 ‘1·31 부동산대책’ 등으로 집값이 뚜렷한 안정세를 보이고 있다. 이같은 안정세가 언제까지 지속될지 관심이 집중되는 가운데 ▲주택담보대출 ▲부동산입법 ▲종합부동산세 회피 매물 ▲청약제도 개편안 ▲신도시 발표 등이 설 이후 주택 시장을 결정할 5대 변수로 꼽히고 있다. 은행들은 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용한다.7월부터는 모든 지역, 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다. 이처럼 대출을 계속 막으면 집값은 오르기 힘들다.RE멤버스 고종완 소장은 19일 “현금으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않다.”면서 “대출이 막히면 강남권 고가 아파트부터 먼저 거래가 위축될 것”이라고 전망했다. 지난해 11·15대책과 올해 1·11,1·31대책에서 발표된 부동산 후속 입법이 제대로 이뤄지느냐도 중대 변수다. 올해부터 10년간 50만가구의 (정부)비축용 장기임대주택을 짓기로 한 임대주택법 개정안(1·31대책)은 이번 임시국회에서 안건으로 채택되지 못했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값에 직접적인 영향을 미칠 민간 택지 분양가 상한제 관련 주택법이 통과되면 무주택자들이 주택 구입을 미뤄 상반기 주택 시장은 안정세를 보일 수 있다.”면서 “그러나 법안 통과에 차질이 빚어지면 잠재됐던 주택 구매 수요가 움직여 시장이 다소 불안해질 수 있다.”고 말했다. 종부세 과세 기준일인 6월1일 전에 종부세 회피 매물이 얼마나 나올지도 관심사다. 지난해 하반기 집값이 급등함에 따라 오는 4월 새로 고시될 공시가격이 상향 조정될 예정이어서 주택 보유자의 세금 부담은 지난해보다 심해질 수밖에 없다. 다주택자들과 고가주택 소유자들이 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 집값은 영향을 받는다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “양도보다는 증여를 더 좋아하기 때문에 종부세 회피 매물이 생각보다는 많지 않을 것”이라며 “그러나 매물이 나오기 시작하면 최근 안정세가 깊어져 가격도 떨어질 수 있다.”고 말했다. 다음달 말 발표될 청약제도 개편안도 중대 변수로 꼽힌다. 정부는 오는 9월부터 모든 아파트에 청약 가점제를 적용할 방침이다. 이렇게 되면 가점제에서 불리한 수요자들이 매수에 나서 집값이 불안해질 가능성도 없지 않다. 이밖에 상반기중 발표될 ‘분당급 신도시’도 중요하다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “설 이후 시장이 잠잠하더라도 정부가 계획중인 강남을 대체할 수 있는 신도시가 발표되는 시점을 기점으로 매매 시장이 움직일 수 있다.”면서 “신도시에서 시작되는 집값 상승세가 강남→강북으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부동산 펀드를 조성해 올해부터 10년간 50만 가구의 비축용 장기임대주택을 건설하기로 한 임대주택법 개정안이 이번 임시국회 안건으로 채택되지 않아 부동산대책 입법이 벌써부터 차질을 빚고 있다. 15일 국회와 건설교통부에 따르면 건설교통위원회는 여야 간사협의를 거쳐 이번 임시국회에서 심사할 법률안 30개를 확정했다. 심사 법안에는 분양가 상한제를 핵심으로 하는 주택법 개정안과 택지개발 절차를 줄이는 택지개발촉진법 개정안 등은 포함됐지만 임대주택법 개정안은 제외됐다. 정부는 분양가 상한제 등으로 인해 민간의 주택공급이 위축될 것을 대비하기 위해 1·31대책을 통해 비축용 임대주택 건설 방안을 발표했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

올 상반기에 기업의 매출과 이익에 영향을 미칠 정책과 이슈로 무·배추 포장유통 의무화, 신권 발행,15년된 아파트 리모델링 가능, 인천공항 면세점 재입찰, 동계올림픽 개최도시 선정 등이 꼽혔다. 대우증권 신동민 연구원은 13일 “다양한 정책과 이슈를 분석하면 그 후광효과가 기대되는 종목선별이 가능하다.”며 이같이 밝혔다. 지난달부터 전국 32개 공영 도매시장에서 포장되지 않은 무·배추 반입이 금지되면서 포장용 골판지의 수요가 늘고 있다. 인터넷쇼핑의 성장에 따른 택배시장 성장까지 겹쳐 아세아제지, 신대양제지 등이 호황을 누리고 있다. 지난 1월 1000원과 1만원 신권이 발행되면서 현금자동입출금기(ATM) 수주가 지난해 말부터 늘고 있다. 은행권에서는 애프터서비스, 호환성 문제 등으로 기존 ATM 거래 업체와 계속 거래할 가능성이 크다. 따라서 청호컴넷과 한틀시스템 등이 교체수요에 대한 수혜를 입을 전망이다. 건설교통부가 발표한 주택법 시행령 일부 개정안에 따르면 이달말부터 리모델링 추진 가능 연한이 준공 후 15년으로 줄어들고 주민동의율이 예전 100%에서 전체 주민 3분의 2 이상 동의로 줄어들었다. 리모델링 가능단지가 크게 늘어나는 한편 분양가 상한제, 재건축 규제 강화 등으로 리모델링 수요가 크게 늘어날 전망이다. 신 연구원은 “리모델링은 기간예측이 어렵다는 점에서 중장기적 접근이 필요하다.”고 지적했다. 수혜주로는 KCC, 한샘, 이건창호 등이 꼽혔다. 원화강세로 해외 여행객이 늘어나고 명품브랜드 선호가 여전하면서 인천공항 입점 업체들의 매출액 증가가 꾸준하다. 특히 2월말 중 인천공항내 입주업체 재입찰공고가 나오고 상반기내 업체가 확정된다. 주목을 끄는 업체는 호텔신라. 호텔내 면세점과 인천공항 면세점이 연계된다면 최소 2000억원의 매출유발 효과가 기대된다. 오는 7월7일에는 2014년 동계올림픽 개최 도시가 선정된다. 동계올림픽 유치 때 강원랜드가 지리적 여건에 따라 국내외 관광객 증가에 따른 수혜를 입을 전망이다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부의 임대주택법 개정에 대해 대한주택공사가 반발하는 가운데 주공의 경영지원본부장과 기획조정실장이 한꺼번에 대기발령을 받았다. 건설교통부는 주공 임직원을 상대로 임대주택법 개정 반대 문건 작성 경위와 활동내역 등을 조사, 건교부와 주공 간의 갈등도 고조되고 있다. 주공은 13일 이윤재 경영지원본부장과 김성균 기획조정실장을 대기발령했다. 이 본부장은 주공 노동조합이 국회를 상대로 임대주택법 개정 반대 활동을 벌인 데 대해 관리책임을 물은 것으로 알려졌다. 김 실장은 국회 업무 창구 역할을 맡고 있다. 이와 관련, 김동규 노조 수석부위원장은 “건교부가 경영지원본부장과 기획조정실장에 대한 문책을 요구한 데 따라 경질된 것으로 알고 있다.”고 말했다. 정부가 ‘1·31 부동산 대책’에서 부동산펀드를 조성해 비축용 장기임대주택을 연 5만가구씩 공급하기로 하면서 사업시행을 토지공사에 맡기자 주택공사는 이에 강하게 반발해 왔다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

1·11 부동산대책에서 내놓은 제한적인 원가공개로는 집값을 잡기 어렵기 때문에 전면공개를 해야 한다고 전문가들은 촉구했다. 택지비 감정가와 기본형건축비 등에 대한 철저한 검증시스템도 갖춰야 한다고 지적했다. 국회에서도 1·11 대책에 한계가 있다고 판단해 전면공개를 추진하는 움직임을 보인다. 땅장사를 했다는 비난을 받고 있는 토공과 주공을 개혁해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 열린우리당 이미경 의원은 “7개 항목에 대한 원가공개는 시작일 뿐”이라면서 “1·11 대책으로도 해결되지 않으면 전면공개로 나아가야 할 것”이라고 밝혔다. ●건설사 경영 한나라 의원 “업계 공급위축 주장 엄살” 건설업체 사장 출신으로 원가공개에 적극 찬성 입장인 한나라당 김양수 의원은 최근 원가공개 항목을 45개로 늘리자는 주택법 개정안을 제출했다. 김 의원은 “7개 항목 공개는 아예 공개하지 않는 것과 같다.”면서 “주택공급이 위축될 것이라는 업계의 반발은 ‘엄살’일 뿐”이라고 일축했다.“ 열린우리당을 탈당한 임종인 의원도 열린우리당·민주노동당 의원들과 함께 58개 항목의 원가를 공개하자는 개정안을 마련했다. 국회 건설교통위원회에 소속된 열린우리당 의원은 12명이었으나 최근 5명이 탈당했다. 탈당 의원들이 어떤 입장을 취하는지가 1·11 대책의 변수로 작용할 전망이다. 재정경제부 당국자는 “1·11대책은 예정대로 2월 임시국회에서 법제화될 것”이라면서 “국민 대다수의 이익과 직결된 문제여서 누구든 공개적으로 반대하기는 어렵다.”고 전망했다. ●“땅장사 비난 토공·주공부터 개혁해야” 전문가들은 1·11대책에서 원가공개시 택지비의 기준을 실제 매입가가 아닌 감정가로 정한 것은 용도변경과 미래가치 반영을 통해 부풀려진 택지비를 상당 부분 인정해주는 결과를 낳을 수 있다고 우려했다. 기본형건축비(중대형의 경우 평당 372만 5000원)를 하향 조정하지 않으면 상한제의 의미가 없어진다는 우려도 있다. 서울대 김용창 교수는 “평당 건축비 300만원이면 호텔도 짓는다.”면서 “상한선을 높게 정하면 그 이하로 분양해도 될 아파트도 상한선까지 올라간다.”고 말했다. 기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr

1·11 부동산대책은 미완성의 정책이라고 전문가들은 입을 모은다. 실효성을 거두려면 보완을 해야 한다는 얘기다. 무엇보다 7개 항목의 원가공개는 허점 투성이다. 서울대 김용창 교수는 “사실상 공개가 아니다.”면서 “폭리구조가 드러나도록 정보를 공개한다는 데 의미가 있는데, 이런 시스템으로는 원가를 공개해도 검증을 못한다.”고 지적했다. ■ ‘미완의 정책’ 한계 및 대안 세종대 부동산경영학과 변창흠 교수도 “핵심은 비교와 검증이 가능해야 한다는 점인데, 공개를 해도 그 가격이 비싼 건지, 싼 건지 알 수 없는 상황”이라며 “이번 대책이 업계에 자율성을 주는 선에서 절충돼 있다.”고 꼬집었다. 건설업계 관계자는 “원가공개를 하더라도 대형건설사는 느긋하다.”고 업계 분위기를 전했다. ●검증 불가한 원가공개 1·11대책에 따라 민간이 공개하게 되는 7개 항목은 공공기관이 공개하는 61개 항목을 7개의 광주리에 담아놓는 식이다. 까닭에 공개 내역이 두루뭉술해지는 데다, 공공과 민간이 다른 기준으로 원가를 공개하는 탓에 비교·검증이 불가능하다. 경제정의실천시민연합 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 민간의 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”며 “정말 원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 말했다. 정부가 민간에까지 확대한 원가공개 내역은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목이다. 전면공개를 해야 한다는 지적은 그래서 나온다. ●불명확한 공개기준 항목별로 살펴보면 택지비 문제가 첫 손에 꼽힌다.1·11대책에서는 감정평가액을 택지원가로 인정해주기로 했다. 하지만 감정가로는 택지비에 포함된 거품을 걷어낼 수 없고, 투명성도 확보하기 어렵다는 지적이다. 윤순철 국장은 “감정가는 주변시세가 반영된 가격”이라며 “민원처리비, 리스크(위험) 비용 등에다 미래가치까지 포함돼 있어 실제 매입원가와는 거리가 멀다.”고 지적했다. 감정가는 토지 매입비보다 높기 마련이어서 원가로 볼 수 없다는 얘기다. 예를 들어,10년 전 평당 10만원에 사뒀던 땅이 평당 100만원으로 올랐을 경우 감정가는 현재 시점을 기준으로 정해지게 된다. 원가는 10배로 부풀려지게 마련이다. 감정가의 신뢰성 문제도 제기된다. 변창흠 교수는 “감정가는 감정평가사의 시각에 따라 결정된다고 해도 무리가 아닌데, 문제는 사업주가 감평사를 지정하는 과정에서 사업주의 입김이 반영된다는 데 있다.”고 지적했다. 사업주가 원하는 대로 감정가가 높게 책정될 가능성이 높다는 것이다. 끊이지 않는 토지 감정 비리 사건은 이같은 우려를 더하는 대목이다. 둘째로 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목으로 구성되는 기본형건축비의 문제도 지적된다. 대한전문건설협회 이석우 조사부장은 “하도급을 주는 과정에서 원가가 뻥튀기 되는데, 땅 파는 토공사에 실제 40억원이 든다면 200억원이 들었다고 원가를 매기는 식”이라며 “공사비 부풀리기는 100% 다 한다고 보면 된다.”고 말했다. 세부 공정에서도 이렇게 부풀리기가 만연되고 있는데, 수십개나 되는 공사 항목을 큰 묶음으로 모으게 되면 거품이 낄 수밖에 없다는 지적이다. 셋째로 가산비 내용도 불분명하다. 가산비는 체육시설이나 도서관 등 아파트 주민을 위한 편의시설 비용이다. 대한주택건설협회 관계자는 “호화롭게 짓는다고 하면 얼마든지 가산비도 부풀릴 수 있다. 브랜드 가치 차이를 누가 검증할 수 있겠냐.”고 우려했다. ●심사위 활동이 관건 결국 1·11 대책의 성공 여부는 이런 허점들을 어떻게 보완하느냐에 달렸다. 서울시립대 서순탁 교수는 “원가 공개 내역을 검증할 분양가심사위원회의 역할이 특히 중요하다.”면서 “지자체별로 구성하는 심사위에서 전문성과 공정성을 바탕으로 제대로 허실을 가려내느냐가 관건”이라고 강조했다. 김용창 교수는 “단순히 분양원가를 검증만 한다는 건지, 분양승인도 거부하는 효력까지 부여할 것인지를 명확히 해야 한다.”고 정부 정책의 불분명한 점을 지적했다. 경실련 정책위원장을 맡고 있는 경원대 홍종학 교수는 “1·11대책의 허점은 많지만 그래도 기본형건축비를 크게 낮추면 원가의 거품을 뺄 수 있을 것”이라며 기본형건축비 재조정을 촉구했다. 현행 기본형건축비는 중소형 기준 344만원으로 터무니없이 높아 적정수준으로 낮춰야 한다는 지적이다. 홍 교수는 또 원가인하에 따른 부실시공 가능성에 대해 “감리가 바로 서면 해결된다.”고 했다. 감리회사가 건설사의 하수인 비슷하게 돼 있는 현행 구조를 뜯어고쳐야 한다는 얘기다. 감정가에 대해서 우리은행 이성규 부부장은 “택지를 매입했던 시점의 감정가냐, 아니면 분양이 이뤄지기까지 금융비용이 포함된 감정가냐에 따라 그 차이가 엄청나다.”면서 “현재로선 기준이 없어 문제”라고 지적했다. 공정성을 위해 감정평가사 선정 과정도 투명해져야 한다는 지적이다. ■ 부동산시장 기상도 1·11 부동산 대책에 이어 1·31 대책이 잇따라 나오면서 집값이 잡힐지에 관심이 집중되고 있다. 부동산 시장이 연착륙을 할지, 경착륙을 할지를 놓고 의견이 엇갈린다. 급매물이 나와도 거래가 뜸하고, 사려는 사람도 팔려는 사람도 눈치만 보고 있는 상황이다. 전문가들은 이런 부동산시장 급랭기류가 당분간은 지속되겠지만, 상승 가능성이 항상 잠재해 있다고 지적한다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “상반기는 분양가 및 대출규제 등으로 주택가격이 더 오르지 않고, 하반기에는 강보합세가 예상된다.”면서 “투기 심리를 어떻게 잠재우느냐가 중요한데, 이번 대책도 별 게 아닌 것으로 판명나면 곧바로 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 하나금융경영연구소 관계자는 “분양원가 공개 및 분양가 인하를 중심으로 한 공급확대 정책 등으로 광풍은 잦아들 것”이라면서도 “연말 대통령선거에 따른 규제 완화 기대감은 여전할 것으로 보인다.”고 예측했다. 거래 급감 현상은 곧 해결되겠지만, 가격 급등으로까지 이어지지는 않을 것이라는 의견도 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “설이 지나면 실수요자 위주로 거래가 좀 살아날 것”이라면서도 “거래의 절대량이 크게 증가하는 것은 아니기 때문에 부동산 가격이 다시 강세로 전환되더라도 급등하는 일은 없을 것”이라고 진단했다. 임대주택 공급확대를 핵심 내용으로 한 1·31대책으로 장기적으로 중소형의 가격은 하향 안정세가 지속될 것이라는 관측도 있다. 부동산 114 김희선 전무는 “중장기적으로 정부의 부동산대책 발표 내용이 일관적으로 추진된다면 중소형의 시장가격이 훨씬 더 안정될 수 있을 것”이라면서 “청약에 대한 관심이 높아지는 등 준비수요는 늘어나겠지만, 당장 무리하게 집을 구매하겠다는 사람이 늘어나거나 시장에 영향을 주지는 않을 것 같다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “임대주택이 늘어나면 민영아파트 건축이 줄게 되는데, 그러면 어차피 집을 한 채 사는 입장에서 더 좋고 큰 아파트를 찾게 된다.”면서 “30평 이상 중대형 평형은 수요·공급의 원리에 의해 5∼6월쯤 가격 반전이 이뤄질 것”이라고 전망했다. ■ 되짚어 본 부동산정책 정부의 아파트 분양가격 정책은 경제사정과 맞물려 규제와 자율화를 되풀이하면서 냉탕과 온탕을 오갔다. 8일 재정경제부, 건설교통부 등 관계부처에 따르면 1963년 공영주택법에서 공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계해 결정하도록 하면서 정부의 가격통제가 시작됐다.1973년에는 가격통제 대상이 민영주택으로 확대됐다. 1977년에는 주택규모나 공영·민영에 관계없이 정부가 획일적으로 가격을 정해주는 강력한 분양가 상한제가 도입됐다. 국민들이 분양대금을 미리 내는 선분양 제도를 일반화시켜 집값을 확실한 정부 통제 하에 두겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. 정부의 부동산대책은 1989년에 원가연동제로 완화됐다. 외환위기 직후인 1999년부터는 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 소형주택을 제외한 모든 주택에 분양가 자율화가 실시됐다. 시민단체들은 “선분양으로 인해 파생된 모든 규제를 철폐했다면 당연히 후분양으로 선회해야 했다.”고 지적한다.‘선분양-상한제’,‘후분양-가격자율화’가 시장원리에 맞다는 주장이다. 경실련 아파트거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “정부는 그동안 선분양에다 분양가 자율화는 물론 국가가 강제로 수용한 택지를 헐값에 민간업체에 넘기고, 분양가를 부풀려 신청해도 아무런 통제 없이 승인해 줬으며, 미분양 대책까지 세워줬다.”면서 “공급자가 리스크(위험)를 걱정하지 않아도 되는 완벽한 공급자 중심의 시장이었다.”고 비판했다. 그는 1982년부터 18년간 대형 건설업체에 몸담았던 부동산 전문가다. 분양가 자율화 이후 신규 아파트의 분양가격이 천정부지로 치솟고, 기존 아파트의 가격까지 끌어 올리자 참여정부는 집값을 잡기 위한 대책을 잇따라 내놓았다.2005년 3월에 공공택지의 공공주택을 대상으로 원가연동방식의 상한제를 적용하기 시작했다가 이번에 민영아파트까지 대상을 넓힌 것이다. 민간의 자율에 맡겼던 분양가격을 정부의 통제에 두겠다는 얘기다. 하지만 경실련, 참여연대 등 시민단체는 정부의 이번 대책을 놓고 “건설업체의 폭리를 합법화시킨 ‘무늬만 원가공개’”라고 비난한다. 반면 건설업계는 “원가를 공개하고, 가격을 통제받는 제품이 어디 있느냐.”며 반(反)시장적 정책이라고 반발한다. 이번 대책으로 가장 큰 타격을 입게 된 중소건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 1·11 대책 발표 직후 “주택사업에서 손을 떼겠다.”고 반발했다. 대형업체의 모임인 한국주택협회도 “민간주택 분양원가 공개를 입법화하면 헌법소원을 낼 것”이라고 밝혔다. ■ ‘부동산 정책’ 이런 점은 걱정 정부의 부동산 정책이 자칫 건설경기 위축과 아파트 공급 축소, 부실시공을 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다. 민간 건설업체들은 “1·11 부동산 대책이 시행되면 결국 건설을 포기할 수밖에 없다.”면서 “공급이 축소돼 가격이 급등할 것”이라고 주장한다. 이익이 적어지면 값싼 건설자재를 쓸 수밖에 없어 아파트의 품질이 하향 평준화될 것이라고 말한다. 결국 소비자만 골탕을 먹는 결과가 초래될 것이라는 주장이다. 한국건설산업연구원 관계자는 “전국의 주택보급률은 평균 105.9%에 이르지만 수도권은 90%대에 머물러 주택수요가 여전히 많다.”면서 “원가공개와 분양가 상한제로 수익이 줄어들면 ‘수요가 있는 곳에 공급함으로써 이윤을 창출한다.’는 기업의 시장원리가 작동하지 않아 적재적소의 공급이 이뤄지기 어려울 것”이라고 말했다. 하나은행 김일수 부동산팀장은 “수도권에서는 대기수요가 너무 많은 반면 공급은 턱없이 부족하다.”면서 “정부의 신도시 계획과 공공주택 확대 계획은 몇년 내에 이뤄지기 어려워 결국 부동산 가격이 다시 오를 것”이라고 전망했다. 경일감정평가법인 관계자는 “원가공개로 일단 분양가는 낮아질 것”이라면서도 “사업을 발주하는 시행사들의 이익이 불투명해지면 개발을 추진하려는 시행사가 급격하게 줄어들 수 있다.”고 말했다. 대한주택건설협회 관계자는 “건설업체들은 값싼 중국산 자재를 쓰고 비숙련공을 고용하는 방법으로 원가를 맞출 수 있고, 결국 아파트 품질만 떨어질 것”이라고 우려했다. 하지만 경원대 홍종학 교수는 “현재의 주택수요 중에는 투기적 가수요가 많다.”면서 “부동산 개발은 전세계적으로 대표적인 고위험 고수익 사업인데 유독 한국에서만 짓기만 하면 ‘대박’이 터지는 저위험 고수익 구조가 형성됐다.”고 지적했다. 그는 “1990년대에 1000개도 안 되던 건설사가 1만 3000개로 급증한 사실은 그동안 건설사들이 얼마나 폭리를 취했는 지를 반영하는 것”이라면서 “건설업계의 폭리를 위해 소비자들이 계속 피해를 볼 수는 없지 않으냐.”고 말했다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “소비자가 공개된 원가에 대해 법적으로 문제삼지 못하게 한 것과, 강제수용으로 이뤄지는 공공택지개발에 민간업체의 참여를 허용한 것은 오히려 민간업체에 대한 특혜”라고 지적했다. 정부의 부동산 대책에 대한 업계의 주장이 일방적인 하소연과 으름장만은 아닌 듯하다. 부동산 정책을 맡고 있는 정부 당국자도 “공급위축 위험이 아주 없는 것은 아니다.”면서 “아파트 공급위축은 바람직스럽지 않다.”고 말했다. 그는 “심사위원간 가격깎기 경쟁이 빚어질 수도 있고, 이는 공급을 늦추고 결국은 원가를 높이는 요인으로 작용할 수 있다.”고 우려했다. 경제부처 한 국장은 “부동산에 거품이 없다는 박병원 전 재정경제부 차관의 발언은 집값 거품붕괴로 이어져서는 안된다는 경제정책 당국의 바람에서 나온 것”이라고 말했다. 정부가 원가공개에 미적지근한 태도를 보여왔던 까닭도 여기에 있다는 것이다. 기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr ●기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다. 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“새로 분양하는 아파트는 언제쯤 나와요? 어디가 제일 교통이 편한가요?” 7일 천안시 두정동의 S부동산에서 만난 이모(29·여·서울 서대문구 홍제동 거주)씨는 공인중개사와 머리를 맞대고 아파트 시세를 따져보고 있었다. 올 가을 결혼을 앞두고 신혼집을 장만하는 중이라고 했다. 이씨는 “천안 아파트 값이 싸다고 해서 알아보러 왔다.”면서 “일단 천안에서 분양만 받을 수 있다면 시댁에서 몇년 함께 살다가 아파트가 완공된 뒤 이사올 계획”이라고 말했다. ■ 4년째 분양가 규제하는 천안 가보니 ●“서민들에게 내집마련 희망 줘” 천안시가 4년째 분양가 가이드라인을 시행하면서 천안시민뿐 아니라 다른 지역에서도 천안에 집을 장만하려고 몰려들고 있다. 불당동에서 만난 주부 이모(38)씨는 “결혼한 지 10년이 됐지만 고속철이 들어온다, 지하철이 연결된다는 소문이 나돌면서 집값이 하도 올라 천안에서는 아파트를 못 살 줄 알았다.”면서 “하지만 시에서 일정가격이 넘으면 분양을 못하게 규제해 주니 좋은 아파트를 싸게 살 수 있는 길이 생긴 셈”이라고 반겼다. 실제로 2004∼2006년 사이 천안시의 아파트 분양가는 599만∼655만원으로 유지돼 상승률은 9%에 그쳤다. 같은 기간 전주시의 분양가가 300만원에서 700만원으로, 청주시의 분양가가 400만원에서 700만원으로 껑충 뛰었던 것과는 대조적이다. 의정감시활동을 벌이는 시민단체 푸른천안21의 김흥수 운영위원은 “대부분의 지자체가 거품이 잔뜩 낀 분양가를 형식적으로 승인해 주는 가운데 천안시가 총대를 멘 것”이라면서 “전국적으로 건축비가 2∼3%밖에 차이가 안나는 상황에서 분양가를 잡으려면 규제는 꼭 필요하다.”고 평가했다. 천안의 가이드라인제가 주변지역 집값을 끌어내리는 부수적 효과도 나타나고 있다. 지난해 신도종합건설은 아산시 용화택지지구에 지을 ‘브래뉴’의 분양가를 670만원으로 신청했다. 아산시는 천안의 분양가 가이드라인인 655만원보다 낮은 618만원에 승인했다. 아산과 천안은 사실상 동일 생활권으로 천안의 분양가를 무시할 수 없었기 때문이다. ●“차라리 원가공개하겠다.” 도심에 있는 한 모델하우스. 서너명의 행인들이 입구를 기웃거리다 발길을 돌렸다. 내부 인테리어까지 완벽하게 되어 있는 모델하우스였지만 입구에는 ‘관계자 외 출입금지’라는 빨간 경고문구가 붙어 있었다. 휑뎅그렁한 모델하우스를 지키던 경비는 “모델하우스가 완공된 지 1년이 다 돼가는데 시에서 분양승인을 받지 못해 문도 열지 못하고 있다.”면서 “가끔 사정을 모르는 사람들이 드나들어 아예 경고문을 붙여놨다.”고 말했다. 천안에서 만난 건설업자들은 천안시의 가이드라인에 맞추면 이윤이 맞지 않기 때문에 결국 경영사정이 악화돼 도산 위기에 처할 것이고, 공급부족으로 이어질 것이라고 말했다. 절반은 하소연, 절반은 으름장으로 받아들여졌다.A건설 관계자는 “한달에 이자만 8억 5000만원을 내야 하는데 벌써 1년 가까이 분양을 미뤄 피해가 막심하다.”면서 “시에서는 우리가 눈치보느라 분양을 미룬다고 하지만, 이자가 얼마인데 그러겠느냐. 이윤이 남지 않아서 못하고 있는 것”이라고 한숨을 내쉬었다. B건설사 관계자는 “차라리 매매계약서는 물론이고 도급계약서 한장까지 모든 자료를 줄 테니 철저하게 원가검증을 다 하라.”면서 “철저히 검증하고 9% 이상 마진 못 붙이게 하면 될 것 아니냐.”고 분통을 터트렸다. 이어 “지금 아산의 땅값은 천안의 60∼70% 수준이고 분양가는 거의 비슷하다.”면서 “아산으로 빠져나가는 건설업자들이 점점 늘고 있다.”고 전했다. ●“시가 땅장사하나?” 최근에는 천안시가 시유지를 비싸게 팔아 건설사가 가이드라인 이상의 가격으로 분양하게 만들고 있다는 논란도 일고 있다. 청수지구에 땅을 소유하던 박윤수(43·가명)씨는 “원주민들로부터 땅을 평당 70만∼150만원에 강제수용해 놓고 건설사에는 700만원에 팔았다고 하던데, 이러면 시와 토지공사가 땅장사한 것밖에 더 되느냐.”고 분통을 터트렸다. 이에 대해 천안시 이병기 공영개발팀장은 “우리가 실제로 판매한 가격은 400만∼450만원인데 민간건설사가 채권의 할인으로 인한 손실액까지 분양가에 포함시켜 가격이 올라간 것”이라고 해명했다. ■ 천안 가이드라인정책 2% 부족 천안시의 분양가 가이드라인제가 어느 정도 성공을 거두기는 했지만 100점짜리 정책이라고 평가하기는 어렵다. 전문가들은 보다 정교한 정책 추진이 아쉽다고 지적했다. 정부도 천안시의 결함과 보완점을 부동산정책의 반면교사로 삼아야 할 것으로 보인다. # 분양가 심의·승인권 지자체에… 중앙 - 지방갈등 우려 천안시가 가이드라인을 시행하면서 저지른 가장 큰 오류는 지자체장의 분양가 통제에 대한 법적 근거가 없는 상황에서 시행을 강행했다는 점이다. 세종대 부동산 경영학과 변창흠 교수는 “정책은 취지가 아무리 좋아도 법적인 근거가 없다면 실현할 수 없다는 것을 천안시가 간과했다.”고 지적했다. 1·11 대책에서는 분양가 심의·승인권이란 엄청난 권한을 지자체에 맡겼다. 천안시와 정반대로 건설업자에 유리한 분양가를 승인해 주는 지자체가 나올 경우에는 중앙정부-지방정부간 갈등도 예상된다. # 시행초 산정기준·과정 공개안해 신뢰도 떨어져 천안시가 매년 발표하는 가이드라인의 산정 기준과 과정 등이 투명하게 공개되지 않는다. 천안시는 2004년 처음으로 평당 분양가 600만원이란 가이드라인을 제시하면서, 지가상승·물가변동률·표준건축비 등을 감안해 ‘포괄적으로’ 금액을 산정했다고만 설명했다. 적정 택지비와 건축비 등을 산출해 합계를 낸 결과가 아니라 여러 요인을 감안해 ‘적당한’ 총분양가만 결정했다는 얘기다. 자문에 참여한 전문가들의 명단도 공개하지 않고 있어 건설업체들은 “신뢰할 수 없는 가이드라인”이라고 반발한다. 공식적인 자문위원회는 올 들어서야 구성됐다.1·11대책에서도 건설교통부가 정할 ‘기본형 건축비’ 산정 기준을 투명하게 공개하지 않으면 정책의 신뢰도는 떨어질 수밖에 없다. # 가이드라인 655만원 맞출 수 있는 곳은 시외곽뿐 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비의 지역별 차이를 감안하지 않은 점도 비현실적이라고 지적된다. 한 건설업체 관계자는 “천안시에서 500가구 이상 아파트를 지을 수 있는 택지의 가격을 A∼D등급으로 나눌 수 있는데, 새 도심인 두정·쌍용·불당동에서 외곽지역으로 가면서 땅값은 각각 600만원,500만원,300만원,250만원 수준으로 떨어진다.”면서 “가이드라인 655만원을 맞출 수 있는 지역은 시 외곽뿐”이라고 주장했다. 남서울대 건축학과 이광영 교수는 “도심에서 떨어진 거리와 상업지역이나 주거지역 등 각 지역의 용도에 따라 분양가를 차등해 적용하는 게 바람직하다.”고 지적했다.1·11 대책에서는 택지비를 감정가로 인정하겠다고 밝혔지만 감정가가 택지매입원가와 큰 차이가 날 수 있어 논란과 갈등의 소지가 있다. # 가이드라인 제시후 주택보급률 89%대로 하락 공급 축소 우려의 목소리도 나온다.A건설 관계자는 “2002년부터 가이드라인 적용 전까지 공급된 주택 물량이 남아 있기 때문에 지금은 별 문제가 없다.”면서 “지금 아파트를 지어도 3∼4년은 걸리는데, 가시적인 공급 대책 없이 당장 계속해서 늘어나는 천안 인구를 어떻게 감당할 생각인지 모르겠다.”고 지적했다. 실제로 천안의 주택보급률은 2001년 102%에서 가이드라인을 도입한 2004년 89%로 떨어졌고,2006년에도 비슷한 수준을 유지하고 있다. 이에 대해 천안시 서정철 주택사업팀장은 “법원에서 가이드라인제 확정판결이 날 때까지 건설사들이 분양을 늦추고 있는 것뿐이지 실제로 사업을 취소한 회사도 한 곳도 없다.”면서 “올 하반기부터는 공급량이 다시 늘어날 것”이라고 예측했다. 장병선 주택관리팀장은 “2009년 말까지 비록 적은 물량이지만 임대아파트와 주택 344가구를 공급할 예정”이라면서 “대량으로 공급해야 하지만 예산이 부족해 어렵다.”고 말했다. 건설업계는 1·11대책 역시 공급부족 사태를 야기할 것이라고 우려한다. 이에 정부가 1·31 대책에서 10년 동안 260만 가구의 장기임대주택을 추가공급하겠다는 계획을 밝혔지만, 택지확보와 재원조달 등 넘어야 할 산이 한두개가 아니다. ■ 드리미-천안시 법정싸움 어떻게 되나 분양가 가이드라인을 놓고 천안시와 소송을 제기한 ‘㈜드리미’가 손해배상 소송까지 예고, 법정 싸움의 귀추가 주목된다. 천안시는 8일 오전 대법원에 상고 여부를 결정해 발표할 예정이다. 드리미는 조만간 금융비용과 모델하우스 관련 비용 등 35억∼40억원의 손해배상청구소송을 제기할 계획이다. 손해배상청구소송에서는 천안시가 가이드라인이 법적 근거가 없다는 사실을 알면서 고의적으로 분양승인을 반려했다는 사실을 드리미측에서 입증해야 한다. 최달식 드리미 사장은 승소 가능성에 대해 “천안시가 월권행위를 했기 때문에 이길 수 있다.”면서 “천안시의 정책은 법적으로 타당성이 없다.”고 주장했다. 재건축·재개발 관련 소송을 전문으로 하는 A변호사는 “천안시가 고의에 가까운 과실이 있거나 행정명령으로 인해 드리미측이 볼 피해를 충분히 예견했다는 입증이 있어야 손해배상을 받을 수 있다.”면서 “이를 증명하는 문서나 증언 등 명백한 증거를 확보하는 일이 쉽지는 않을 것”이라고 말했다. 드리미 관계자는 “손해배상에 대한 결과는 아직 속단할 수 없지만, 증거를 확보하기 위해 노력하고 있다.”고 말했다. 분양승인을 둘러싼 행정소송에 대해 대법원에서도 드리미측이 우위를 선점할 것이라는 관측이 많다. 법조계에서는 1·11대책과 관련해 민영아파트도 분양가 상한제의 적용을 받도록 법령을 정비한다고 해도 이를 드리미가 분양승인신청을 한 시점으로 소급적용할 수는 없다고 보고 있다. 재산권 보호를 재확인한 대전고법의 판결이 대법원에서 확정된다면 천안시의 분양가 가이드라인은 사실상 효력을 잃게 된다. ■ 성무용 천안시장에 들어보니 “천안시의 분양가 가이드라인을 통한 안정화 노력이 1·11 부동산 대책에도 어느 정도 영향을 줬다고 생각합니다.” 성무용(64) 천안시장은 7일 서울신문과 전화 인터뷰에서 “오는 9월 분양가 상한제가 실시되면 가이드라인은 사실상 폐지되는 셈이지만, 이미 가이드라인의 효과를 보고 있는 천안의 부동산 시장이 더욱 안정될 수 있을 것”이라고 강조했다. 성 시장은 “지난 2002년부터 천안에 개발 호재가 부상하면서 근거도 없이 분양가가 높게 책정되기 시작했다.”면서 “최대 수익을 얻고 떠나면 그만이라는 생각으로 사업을 벌이는 업자들 때문에 피해를 보는 것은 결국 지역 서민이라고 보고 적정한 가격선을 설정해야겠다고 판단했다.”고 가이드라인 도입 배경을 설명했다. 그는 가이드라인으로 인해 경기가 침체되고 있다는 우려를 강하게 반박했다. 성 시장은 “적정한 분양가 책정은 주택시장의 선순환 구조를 이끌어 수요자인 서민과 공급자인 건설사 모두에게 이익을 가져다 준다.”면서 “실제로 지역 경기의 지표로 활용되는 사업체 수와 종사자 수가 지난 2002년 2만 9227개·15만 2656명에서 지속적으로 증가해 2005년에는 3만 3616개·18만 2186명으로 늘어났다.”고 설명했다. 이어 “경제란 수요와 공급의 기본원리에 의해 움직이는데 아파트 분양가가 지역의 경제여건에 맞지 않는 고분양가로 책정되는 것이 오히려 지역경제에 악영향을 준다.”고 지적했다. 성 시장은 분양가 규제가 자치단체장의 당연한 의무이자 권리라고 강조한다. 그는 “주택법 38조에 엄연히 분양승인권을 지자체장에게 주도록 명시하고 있다.”면서 “실제로 이 권한을 행사해 천안을 비롯해 인근지역까지 분양가가 안정되지 않았느냐.”고 말했다. 성 시장은 대전고법에서 천안시의 가이드라인이 법적 근거가 없다는 이유로 패소한 데 대해 “지자체장의 승인권에 대해 검증되지 않은 분양가격이 포함된 입주자 모집공고안을 요건만 갖추면 승인해 줘야 한다는 기속행위로 판단한 것은 재판부가 주택법의 입법취지인 서민의 주거 안정 등 공익에 앞서 사업자의 사익을 지나치게 배려한 것”이라고 실망감을 표시했다. 그는 “법원 판결이 우리의 힘겨웠던 노력에 힘을 실어 주진 않았지만 서민주거안정을 위한 천안시의 일관된 기조는 변하지 않을 것”이라고 말했다. ●기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr 기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다.(02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@seoul.co.kr

오는 8월 말까지 사업시행 인가를 신청한 재개발·재건축단지라도 11월말까지 관리처분계획 인가를 신청하지 못하면 분양가 상한제를 적용받을 가능성이 높다. 민간사업지 내 택지비 기준은 매입가가 아닌 감정가가 적용되고, 분양가 상한제가 적용되는 모든 주택에는 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등을 계약자들이 선택할 수 있는 ‘마이너스 옵션제’도 의무화될 전망이다. 7일 국회 건설교통위원회에 따르면 열린우리당 문학진 의원은 최근 이같은 내용의 주택법 개정안을 국회에 제출했다. 문 의원은 “일반아파트의 경우 사업계획 승인 후 분양승인을 받는 데 3개월이면 충분하지만 재개발·재건축단지는 이와 달라 예외규정을 뒀다.”고 설명했다. 특히 재건축의 경우 지난 2003년 7월부터 80% 공정 이후 일반분양할 수 있는 ‘후분양제’가 시행되고 있어 착공 이후 2년가량 지나야 분양승인 신청이 가능하다. 공공택지의 경우에도 2005년 3월8일까지 사업계획승인을 신청한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택이나,2006년 2월23일까지 승인신청한 전용면적 85㎡ 초과 주택도 11월 말까지 분양승인 신청을 하지 않으면 원가공개와 분양가 상한제를 적용하는 내용도 개정안에 포함됐다. 오는 9월 시행될 분양가 상한제에서 민간사업지 내 택지비 산정 기준이 매입가가 아닌 감정가로 정해지면 감정가보다 비싸게 땅을 사들인 업체들의 피해가 예상된다. 예컨대 서울 성수동 뚝섬 상업용지 1,3,4구역의 감정가는 2005년 6월 입찰 당시 5270억원이었으나 실제 경쟁 입찰을 통해 매각된 금액은 감정가의 2.1배가 넘는 1조 1262억원이다. 1구역 낙찰자 인피니테크는 감정가(1381억원)의 두 배가 넘는 2998억원에 땅을 받았다. 대림산업(3구역)은 감정가의 1.8배인 3823억원에, 피앤디홀딩스(4구역)는 감정가의 2.4배인 4440억원에 각각 낙찰받았다. 업계 관계자는 “이들은 평당 4000만원선에 분양할 계획이었다.”면서 “분양가 상한제를 적용받으면 분양가가 3000만원 초반대로 낮아진다.”고 말했다. 열린우리당이 최근의 탈당사태로 제2당이 됐기 때문에 문 의원이 내놓은 개정안이 국회에서 통과될지는 불투명하다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

열린우리당 장영달 원내대표는 6일 국회 본회의 교섭단체 대표연설에서 “대통령 4년연임제와 임기일치 개헌에 대한 의사수렴을 위해 국회내 ‘헌법개정특별위원회’를 구성할 것을 제안한다.”고 밝혔다. 장 원내대표는 “국정의 불안정성을 해소하고, 갈등을 심화시키는 소모적 정치를 극복하기 위해서는 올해 개헌을 추진해야 한다.”면서 “빠른 시일내 5당의 원내대표가 만나 논의하기를 희망한다.”고 말했다. 그는 2월 임시국회와 관련,“국회는 양극화 해소를 위해 정책의 중심에 서야 한다.”고 강조하며 민생정책 추진을 위한 ‘여·야·정 민생대책회의’ 구성을 제안했다. 구체적인 정책으로 “분양원가 공개와 분양가 상한제를 확대하기 위한 주택법 개정을 추진하는 한편 토지보상법과 택지개발촉진법을 반드시 처리할 것”이라고 다짐했다. 특히 국민연금법과 기초노령연금법, 노인수발보험법의 처리를 위해 한나라당의 협조를 촉구했다. 한·미 자유무역협정(FTA)과 관련, 취약산업에 대한 진전된 보완대책을 정부에 요청했다. 장 원내대표는 열린우리당의 탈당사태에 사과의 뜻을 밝히면서 “2·14 전당대회를 성사시켜 평화개혁 미래세력이 단결하는 대통합신당의 길을 꿋꿋하게 걸어갈 것”이라고 강조했다.구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

벤처 밸리로 알려진 서울 강남 테헤란로에는 2000여개의 건설시행사들이 들어서 있다. 아파트 부지를 사들이고 인·허가를 따내는 개발업자인 시행사들은 ‘대박의 꿈’을 꾸는 벤처기업인 셈이다.‘아파트 500가구를 지으면 300억원을 번다.’는 말이 나오면서 최근에는 명문대 출신도 테헤란로에 진출하고 있는 것으로 알려진다. ■ 거품은 어디에서 ●시행사는 전국에 1만여개 두산산업개발의 한 직원은 “개발이익은 총 분양금의 7∼10% 정도”라면서 “시행사 이익은 전체 아파트 건설 이익의 절반 정도라고 보면 된다.”고 말했다. 최근 고분양가로 논란을 빚은 GS건설의 ‘서초동 아트자이’ 124가구의 분양금은 3198억원. 그의 말대로라면 개발이익은 223억∼319억원이고, 시행사 몫은 110억∼150억원이 된다는 계산이 나온다. 시행사가 절반을 가져가면 건설사가 개발이익의 4분의1을 챙기고 나머지 4분의1을 놓고 하도급업체와 아파트입주자가 나눠갖는 식이라고 한다. 시행사업자들의 모임인 한국디벨로퍼협회 관계자는 “현재 전국에 시행사가 1만여개 있는 걸로 추정한다.”고 밝혔다. 건설사 숫자와 비슷한 규모로 시행사가 우후죽순 생기는 것은 최근의 현상이다. 현대건설의 한 임원은 “시행사가 난립하고 있지만 성공하는 시행사는 1000명 가운데 1명 정도일 것”이라고 말했다. 아파트 부지를 사들이고 사업 인·허가를 받는 데 걸리는 2∼3년 동안 금융비용을 못 견디기 때문이다. 전문건설협회 이석우 조사부장은 “금융기관은 규모가 작은 시행사를 신뢰하지 않기 때문에 대형건설업체가 보증을 서야 시행사에 돈을 빌려준다.”면서 “그래서 시행사와 건설사는 이익을 나눠먹는다.”고 전했다. 구조적으론 시공사는 시행사의 도급업체이지만 자금력과 신용을 바탕으로 한 건설사는 사실상 우월적인 위치에 놓인다. 현대건설 박상진 전무는 “시행사는 보증을 설 시공사를 찾고 시공사는 이런 수많은 시행사 가운데 사업성 있는 시행사를 고른다.”고 말했다. 우리은행 주택사업단 이성규 부부장은 “하루에 1∼2명의 시행사업자가 찾아온다.”면서 “대부분의 시행사는 자본이 없기 때문에 시공사가 보증을 서고 부실시 채무를 인수하는 조건으로 프로젝트 파이낸싱이 이뤄진다.”고 말했다. 은행에서 대출을 거절당하면 시행사는 저축은행, 사채업자로 발길을 돌린다. 공정위 관계자는 “사채업자가 돈을 빌려주는 대신 개발이익의 절반 정도를 받는 경우도 봤다.”고 전했다. ●세금만 제대로 거둬도 아파트값 거품은 뺀다 건설사는 공사를 하도급업체에 넘기면서 이익을 극대화한다. 이석우 부장은 “공사 한 건에 10개 이상의 하도급업체가 뛰어든다.”면서 “최저입찰제로 선정되기 때문에 입찰가는 낮을 수밖에 없다.”고 호소했다. 하도급업체는 울며 겨자 먹기로 공사를 따내고 있다는 얘기다. 시행사와 시공사, 하도급업체 사이에 거래를 할 때 이중계약서를 작성하는 방법으로 비자금을 만든다. 서울 서초구의 A시행사가 평소 거래하던 B토건과 6억여원의 가짜 세금계산서를 주고받는 식으로 비자금을 조성한 사실이 국세청에 적발됐다. 그래서 시행사와 건설사에 탈세과정을 막고 세금만 제대로 부과해도 아파트 거품을 걷어낼 수 있다는 지적도 있다. 국세청 관계자는 “시행사와 건설사에 세무조사를 하는 것은 정책의 문제”라고 말했다. ■ 시행사란? 시행→건설→분양으로 이어지는 아파트 건설의 첫 단계인 부동산을 개발하는 사업자다. 특별한 자격요건 없이 누구나 아파트 부지를 사들이고 인허가를 따내는 시행사 업무를 할 수 있다. 직원 3∼4명을 두는 소규모부터 기업형까지 다양하다. 판교 신도시에서는 한국토지공사·대한주택공사·성남시가 시행사였다. 시행사 역할도 하던 건설사는 외환위기 이후 재무건전성 때문에 시행사 역할을 거의 하지 않는다. ■ 흥덕지구 분양가 비교해보니 용인 흥덕지구는 지난달 분양에 들어가면서 80대 1의 높은 경쟁률과 ‘떴다방’ 등장으로 관심을 모았던 곳이다. 하지만 서울신문은 다른 관점에서 흥덕지구를 주목했다. 흥덕지구는 7개 항목의 분양원가 공개가 2005년부터 적용돼 온 공공아파트와 적용되지 않은 민간 아파트가 공존하는 가장 최근의 분양 케이스.1·11 대책의 효과를 미리 점검할 수 있는 리트머스가 될 수 있는 곳이다. 택지매입원가를 보면 경기지방공사(670억원)와 용인지방공사(683억원)가 민간기업인 경남아너스빌 13블록(793억원)보다 낮았다. 분양공고 당시의 택지비는 경기지방공사 731억원, 용인지방공사 704억원, 경남아너스빌 1001억원으로 민간이 공공보다 택지비에서 이윤을 많이 남겼다. 평당 평균 택지가격은 공사 419만원, 경남 562만원으로 143만원 차이다. 하지만 ‘공공은 싸고 민간은 비싸다.’는 등식은 건축비에서 역전된다. 경남아너스빌 13블록의 전체 건축비(분양공고)는 635억원이고, 경기지방공사는 788억원, 용인지방공사는 792억원이다. 평당 평균으로 따져보면 경남아너스빌 352만원, 경기지방공사 446만원, 용인지방공사 472만원이다. 공사가 민간보다 건축비를 많이 책정하면서 결국 분양가가 비슷해졌다. 건설업계 관계자는 “경남의 평당 분양가가 908만원에 그친 것은 흥덕지구 사업승인 단계였던 2005년 3월부터 3개월간 한시적으로 적용된 최저분양가 낙찰 방식 때문”이라면서 “분양가가 주변 시세보다 평당 200만원가량 낮지만 그렇다고 손해나는 개발은 아니었을 것”이라고 말했다. 특수상황을 감안하더라도 공사와 민간의 분양가가 비슷해지면서 공사가 토공으로부터 민간보다 싸게 토지를 공급받은 의미가 사라진다. 경남아너스빌의 평당 평균 설계비(감리자 모집 시점)는 3만여원, 경기지방공사는 11만여원, 용인지방공사는 6만여원이다. 감리비(평당)는 경남기업 5만여원, 경기지방공사 11만여원, 용인지방공사 14만여원이다. 공공이 싼 땅에 훨씬 나은 설계를 하고 있을까. ■ 민간분양가 분석해보니 “원가공개가 아닙니다. 언론에서 그렇게 쓰고 있을 뿐이죠.”1·11부동산 대책의 효과를 묻는 질문에 대한 정부 관계자의 발언이다. 아파트 건설 단계별로 공개되는 관련 자료를 분석하고 나면 발언의 속뜻은 이해된다. 아파트 건설업자는 주택사업승인·감리자모집·분양승인 등 세 단계에서 자치단체에 ‘예정원가’를 신고한다. 감리자모집공고 때는 입찰을 위해 58개 항목의 원가가 ‘불가피하게’ 공개된다. 래미안 종암2차 등의 사업비와 분양가를 분석한 결과, 원가와 분양가 사이의 격차는 업체별로 30%에서 136%까지 천차만별인 것으로 나타났다. 이윤을 사업비의 30% 정도만 남긴 곳도 있고,130%가 넘는 이윤을 남긴 곳도 있다는 얘기다. 비교분석 대상은 마포서강 벽산e-솔렌스힐, 양천 코아루, 마곡 푸르지오, 신월동 동도센트리움, 은평신사 두산위브 등 모두 6곳. 래미안 종암2차의 평당 총사업비는 475만원, 분양가는 1100만원대로 이윤이 136%나 된다. 양천 코아루는 평당 총사업비 769만원에 분양가는 1000만원. 이윤은 30% 정도다. 세종대 부동산경영학과 변창흠 교수는 원가로 볼 수 있는 총사업비와 분양가간의 격차에 대해 “사업비가 얼마나 들었느냐가 아니라 주변 시세에 맞춰 분양가가 산정되기 때문”이라고 설명했다. 한국부동산연구원 관계자도 “자기이윤은 원가와 상관없이 시장 상황을 봐서 정한다.”고 설명했다. 인허가나 공사가 지연되면서 늘어나는 금융비와 각종 로비자금 등이 추가된다는 얘기다. 사업비도 주먹구구식이다. 평당 공사비는 218만원에서 369만원까지 150만원 이상 차이가 난다. 가장 낮은 사업비를 제시한 두산위브의 담당자는 “은평 신사동의 두산위브도 중급으로 지어진 아파트이고, 평당 100만원만 더 들여도 최고급 아파트를 지을 수 있다.”며 “2배 이상의 공사비 차이가 아파트의 질적 수준 차이를 뜻하는 건 아니다.”고 설명했다. ■ 지자체 눈감고 도장찍기 비일비재 서울 성북구가 지난 연말 낸 종암 제4구역(래미안 종암2차) 아파트의 감리자 모집공고에 표기된 금융비용은 111억 9574억원. 하지만 ‘공종별 총공사비 구성 현황표’에 명기된 이 금융비용은 ‘총사업비 산출 총괄표’에서 11조 1957억원으로 둔갑했다. 총괄표에서 ‘000’이라는 오타가 뒤에 붙어 무려 1000배나 차이 나는 금액이 된 것이다. 성북구는 건설업체로부터 제출받은 이 자료를 구청장 명의로 구 홈페이지와 한국건설감리협회 홈페이지에 게시했다. 서울신문이 이런 오류를 지적하기 전까지 성북구는 이런 사실을 파악조차 하지 못하고 있었다. 성북구 도시개발과 관계자는 “당시 이 사실을 알았다면 오해와 시비의 소지 등을 없애기 위해 수정했을 텐데, 외부에서의 이의제기도 없어서 이런 부분까지 확실하게 하지 못했다.”고 해명했다. 폭등하는 집값으로 집없는 서민들은 아우성을 치고 있지만 지방자치단체는 건설업체가 제출한 자료를 형식적으로 검증하고 있다는 사실을 단적으로 보여주는 사례다. 서울 양천구가 지난해 8월 게시한 신월3동의 신월아파트(신월동 코아루 아파트) 감리자 모집 공고문도 비슷한 사례. 법에서 정한 58개 공개 대상 항목 가운데 49개만 공개됐다. 도배공사 등의 항목은 아예 빼버린 것. 도배는 공짜로 해 준다는 얘기일까. 양천구 관계자는 “비슷한 항목끼리 합치거나 해당사항이 없어서 사업비가 0원인 항목은 제외됐다.”면서 “합리적으로 설명이 되는 항목들이라 문제삼지 않았다.”고 말했다. 어떻게 이런 일이 벌어질까. 한 건설업체 관계자는 “건설사는 항목별로 예상가격을 계산한 뒤 이를 합해 총액을 내지 않는다.”면서 “일단 금리, 이윤 등을 모두 감안한 총분양가를 정해놓고 내역별로 금액을 끼워맞추는 식”이라고 말했다. 서울의 한 구청 주택과 관계자는 “재개발 조합과 시공사가 협의해 내부적으로 내는 대략적인 사업비는 어떤 방법으로 산출했는지 설명되지 않는다.”고 말했다. 대충 작성된 자료를 눈감고 도장찍어 준다는 얘기다. ■ 어떻게 분석했나 1·11부동산 대책의 핵심인 원가공개와 분양가 상한제의 효과를 실증적으로 알아보기 위해 서울신문은 용인 흥덕지구와 서울지역 6곳의 민간아파트 분양가 자료를 분석했다. 서울지역 민간아파트는 주택법상 감리자 모집 공고 단계에서 58개 공종 항목별 사업비와 이윤, 총사업비 등을 공개하고 있다. 민영아파트가 분양되기까지의 과정에서 유일하게 공개되는 예상원가이다. 자료는 구청 홈페이지와 한국건설감리협회에서 찾아냈다. 감리자 모집 공고문과 이에 첨부된 ‘총사업비 산출 총괄표’,‘공종별 총공사비 구성 현황표’를 탐사취재기법인 CAR(컴퓨터활용취재·Computer Assisted Reporting) 기법을 이용해 평당 사업비를 산출, 평당 분양가와 비교했다. 용인 흥덕 택지개발지구는 분양원가 공개와 분양가 상한제가 적용되는 지방공사 아파트와 그렇지 않은 민간아파트가 공존하는 곳. 분석 자료로는 건설에 참여한 용인지방공사(‘이던 하우스’), 경기지방공사(자연& 아파트)의 홈페이지와 경남기업(11·13블록 경남아너스빌)이 신문광고에 공고한 입주자 모집공고문을 분석했다. 경남아너스빌의 분양가를 항목별로 비교·분석하기 위해 건설감리협회 홈페이지에 게시한 감리자 모집 공고문에 있는 감리비와 설계비가 입주자 모집공고시 가격과 동일하다는 사실을 경남기업측에 확인했다. 흥덕지구의 자료 분석에도 CAR기법을 사용했다. ●기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr 기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다.(02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@seoul.co.kr