주택시장의 위축 요인으로 꼽혀온 분양가상한제가 ‘조건부’로 폐지된다. 장기 침체 탓에 신규 분양 아파트의 상당수가 이미 상한선보다 낮게 분양되면서 유명무실해진 제도를 아예 없앤 뒤 향후 가격 급등기에 국토해양부 장관이나 지자체장의 판단에 따라 신속하게 특정 지역에 예외적으로 적용하겠다는 복안이다. 개정안이 통과되면 주택법에 규정된 법조항을 대통령령인 시행령으로 한 단계 낮춰, 분양가상한제 적용의 주도권이 국회(입법부)에서 국토부(행정부)로 넘어오게 된다. 정부는 아울러 재건축사업의 초과이익 부담금제를 2년간 한시적으로 중단하기로 했다. 국토부는 ‘5·10주택거래 활성화대책’의 후속조치로 이 같은 내용을 담은 주택법·재건축 초과이익 환수법 등의 개정안을 마련해 20일 입법예고한다고 18일 밝혔다. 개정안은 이르면 올 8월쯤 국회 통과가 추진되지만 통과 여부는 좀 더 지켜봐야 한다. 분양가상한제 폐지와 재건축 부담금 중지는 지난해 ‘12·7 주택시장 정상화안’에 포함됐다가 18대 국회의 공전으로 좌절된 법안들이다. 정부는 또 주택 전매제한제를 분양가상한제와 별도로 운용할 계획이다. 10년 이내 범위에서 적용, 분양가상한제 적용 직전 미세한 시장 안정화 수단으로 운용할 예정이다. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률도 개정해 재건축 사업을 위축시킨다는 지적을 받아온 부담금을 2년간 부과 중지하기로 했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

올 8월부터 코레일과 한국수자원공사, 농어촌공사, 공무원연금공단 등 7개 공공기관도 고유업무와 연계된 보금자리주택 시공이 가능해진다. 보금자리사업은 그동안 국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사 등으로 시행자가 한정됐으나 일부 공기업에 사업추진에 따른 부담이 몰리면서 참여 공공기관의 숫자를 늘리는 방안이 추진돼 왔다. 국토해양부는 24일 이 같은 내용의 ‘보금자리주택법 시행령’ 및 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 입법예고한다. ‘민간참여 보금자리주택사업 시행지침’ 제정안도 이날 함께 행정예고된다. 이들 개·제정안은 의견수렴 과정을 거쳐 오는 8월1일부터 시행될 예정이다. 이에 따라 보금자리사업 시행자로 수자원공사, 코레일, 철도시설공단, 대한주택보증, 제주개발센터, 농어촌 공사, 공무원연금공단 등 7개 기관이 추가된다. 7개 기관에는 도시개발이나 주택건설 참여는 물론 고유업무와 연계된 보금자리사업 추진이 허용된다. 예컨대 수자원공사는 4대강변의 친수구역 개발지에 보금자리를 지을 수 있게 됐다. 코레일과 철도시설공단도 역세권이나 철도폐선 부지를 활용한 보금자리 공급이 가능해졌다. 대한주택보증은 시공 중 부도가 난 주택을 보금자리로 전환할 수 있고, 농어촌공사는 각종 지역개발과 보금자리 건설의 연계가 수월해졌다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

오는 7월 말부터 수도권 공공택지 내 주택 전매제한기간이 대폭 단축된다. 국토해양부는 ‘수도권 주택 전매 제한기간 완화’와 ‘공공택지의 블록형 단독주택용지 내 단독주택 사업 승인 완화’를 내용으로 하는 주택법 시행령 개정안을 마련해 18일부터 입법 예고한다. 이번 개정안은 지난 10일 발표한 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거 안정 지원 방안’의 후속 조치다. 국토부는 최근 수도권에서 거래가 부진하고 신규 분양이 저조한 점을 고려해 일반 공공택지 내 85㎡ 이하 주택은 현행 3년에서 1년으로 전매제한 기간을 완화한다. 개발제한구역을 해제한 공공택지 내 85㎡ 이하 주택은 인근 시세 비율을 세분화해 기존 7~10년에서 2~8년으로 완화된다. 국토부는 이번 개정안 시행을 7월 말 이후로 예정하고 있지만 전매제한은 신규 분양 주택뿐 아니라 개정 이전에 분양된 주택에도 소급 적용된다. 국토부는 또 블록형 단독주택용지 내 단독주택 사업 승인 대상을 현행 20호 이상에서 30호 이상으로 완화했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

서울 강남3구(강남·서초·송파구)가 8년 만에 주택거래신고지역과 투기지역에서 풀리면서 지금까지는 이들 지역에서 주택을 거래할 때 계약 후 15일 이내 신고해야 했으나 앞으로는 60일 이내에만 하면 된다. 자금출처 확인을 위해 받았던 자금조달계획서도 제출하지 않아도 된다. 국토해양부는 ‘5·10 주택거래 정상화 방안’ 후속조치로 강남3구에 대한 주택거래신고지역 지정을 15일 관보 게재와 동시에 해제한다고 14일 밝혔다. 이에 따라 주택거래신고 해제일 이전에 계약을 했지만 해제일 기준으로 신고기한이 도래하지 않은 경우라면 해제일 이후 계약일 60일 이내에 거래신고를 하면 된다. 다만, 해제일 이전에 계약을 하고 해제일 기준으로 15일이 지났는데도 신고를 하지 않았다면 주택법 위반으로 과태료를 물어야 한다. 또 임대사업자가 임대사업용 주택을 분양받을 때 전액 납부했던 취득세도 다른 지역과 마찬가지로 전용면적 60㎡ 이하는 전액, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 20가구 이상 취득할 때 25%를 감면받게 된다. 이들 지역은 투기지역에서도 해제돼 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 제한이 40%에서 50%로 완화되고, 3주택자 대상 양도소득세 10% 포인트 가산제도 폐지된다. 이번 조치는 강남3구 아파트 시세가 하향 안정세로 접어들고 거래부진이 지속되는 등 집값 급등 우려가 없다는 판단에 따른 것이다. 국토부에 따르면 강남3구 아파트 매매가는 지난 2010년 전년 대비 1.1% 하락했고 2011년 -0.1%, 올해 1~4월 -1.7%로 지속적인 하향세를 거듭하고 있다. 거래량도 줄고 있다. 지난 1월 거래량은 최근 3년 평균치와 비교해 무려 66.6% 빠졌다. 2월에도 -48.8%, 3월 -39.6% 등으로 부진을 면치 못하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

앞으로 1가구 1주택자의 양도세 비과세 보유 요건이 3년에서 2년으로 완화된다. 또 ‘갈아타기’를 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기간도 2년에서 3년으로 연장된다. 서초·강남·송파 등 ‘강남 3구’는 알려진 대로 투기지역과 주택거래신고지역에서 해제된다. 정부는 세금 감면 혜택을 늘리고, 강남 3구의 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하는 내용의 ‘주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안’을 10일 발표했다. 권도엽 국토해양부 장관은 과천 정부청사에서 열린 브리핑에서 “실수요자의 내집 마련이 용이하도록 자금·세제 등 관련 지원을 확대해 나가기로 했다.”며 이같이 밝혔다. 대책은 앞서 박재완 기획재정부 장관이 언급한 것처럼 ‘스몰볼’이었다. 투기지역 해제에 따라 강남 3구에서 주택을 구입할 때 적용되는 DTI와 주택담보인정비율(LTV)의 상한선은 기존 40%에서 50%로 각각 상향 조정된다. 거래신고지역에서도 풀리게 돼 신고기간이 15일에서 60일로 바뀌고 6억원 이상 고가주택을 거래할 때 자금출처 신고도 면제된다. 아울러 주택법 시행령을 개정해 분양권 전매 제한 기간을 3년에서 1년으로 완화하고 민영주택 재당첨 제한도 없애기로 했다. 1가구 1주택 소유자의 양도세 비과세 보유요건과 이사 등에 따른 일시적인 2주택자의 종전 주택 처분기간도 완화된다. 무주택자에게 지원되는 보금자리론 지원대상은 부부 합산 소득 4500만원에서 5000만원으로 오르고 대상주택은 3억원에서 6억원 이하로 확대된다. 대출한도도 1억원에서 2억원으로 확대된다. 권 장관은 “법률개정이 필요한 다주택자 양도세 중과폐지, 분양가상한제 폐지 등도 19대 국회 개원 뒤 적극 추진할 계획”이라고 설명했다. 하지만 기대를 모았던 DTI 규제 완화와 취득세 인하 등이 제외됐다. 매수세 위축으로 집을 팔지 못해 어려움을 겪던 2주택자들의 숨통은 다소 트이겠으나 일부 계층에만 혜택이 돌아갈 것이란 전망도 있다. 연초부터 꽉 막힌 주택거래 침체를 풀어줄 ‘결정타’가 없는 데다, 대책이 너무 늦었다는 얘기도 나온다. 경기침체로 약해진 집값 상승에 대한 기대감을 되돌릴 신호가 없다는 지적도 있다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “금융위기 이후 수도권을 중심으로 한 규제완화책은 수도권 주택시장 회복에 도움이 되기보다 주택시장의 구조변화만 가져 왔다.”고 지적했다. 이에 대해 박상우 국토부 주택토지실장은 “그렇게 대책이 늦은 것도 아니고 심사숙고하는 과정이 필요했다.”면서 “지난해 전·월세난 해소를 위해 내놨던 단기 공급촉진책 덕분에 전·월세시장이 올 2월부터 안정됐다.”고 설명했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“봉사한다는 마음으로 하는 동 대표도 더 이상 할 수 없어요.” 국토해양부가 아파트 동 대표의 임기를 4년으로 규정하고 500가구 이상 아파트의 입주자회 회장을 주민 직선으로 선출한다고 규정해 현실성 없는 탁상행정이라는 지적을 받고 있다. 국토부는 2010년 7월 주택법 시행령을 개정하면서 “동별 대표자의 임기는 2년으로 하되 한 차례만 중임할 수 있다.”고 규정했다. 또 신설 조항으로 “500가구 이상 회장과 감사는 직선제로 선출한다.”고 못 박았다. 500가구 이하는 간선으로 선출해도 된다. ●“국토부 규정 비현실적” 비난 이와 관련해 동 대표로 구성된 아파트 자치회 관계자들은 국토부가 과다한 법 적용으로 주민 대표 없는 아파트를 양산시킬 것이라고 반발하고 있다. 입주자들 대부분 동 대표를 회피하는 추세라 자칫 ‘대표자 없는 아파트’를 만들 수 있다는 것이다. 동 대표들로 구성된 아파트 자치회의 예산 승인을 거쳐야만 지급할 수 있는 보수 공사비 등 지출안이 의결 정족수 부족으로 상정조차 못 하는 상황이 일어날 수 있기 때문이다. 10명의 동 대표가 필요하지만 6명만 선출한 S아파트는 시의 보조금 지원 사업으로 5000만원을 들여 어린이 놀이시설을 교체하는 공사를 준비했지만 의결 정족수 부족으로 보조금 지원 신청을 할 수 없었다. ●중소도시선 출마자 없어 난색 전국아파트입주자대표회의 연합회는 “서울 등 대단위 아파트의 경우 비위가 발생해 정부가 임기 제한을 둔 것 같지만 중소도시는 할 사람이 없어 1년 내내 동 대표 공고를 내는 실정”이라고 말했다. 특히 동 대표를 직선으로 선출하면서 동 대표 가운데 자치회장과 감사를 주민 직선으로 뽑는다는 방안은 예산 낭비만 부채질한다는 지적을 받는다. 전남 순천시 연향동의 모 아파트는 관리비 100여만원을 들여 자치회장과 감사를 선정했다. 아파트입주자대표회의 연합회는 “직선제로 인해 아파트마다 선거 비용 과다 지출로 연간 290여억원을 입주자들이 부담하고 주민들 간 갈등도 심각하다.”고 밝혔다. 순천 최종필기자 choijp@seoul.co.kr

30년 동안 현실성 없는 도시계획에 묶여 개발이 금지됐던 도심 금싸라기 땅이 국민권익위원회 현장 조정으로 개발의 물꼬가 트였다. 권익위는 장기간 미개발지로 남아 있던 부산 동래구 낙민동 안락아파트 지구 내 땅 7500여평을 다른 용도로 활용할 수 있도록 조정했다고 26일 밝혔다. 문제의 땅은 7500여평으로 1982년 부산시 도시계획에 따라 중학교가 들어서기로 용도지정됐으나 학교설립이 어려워져 30년째 방치돼 왔다. 권익위는 “저출산으로 학생수가 부족해 당초 용도대로 학교를 설립할 수 없었는데도 도시계획이 풀리지 않아 땅주인은 30년째 재산권을 행사할 수가 없었다.”면서 “권익위 조정으로 30년 만에 사유재산권을 되찾았고 해당 부지를 다른 용도로 활용할 수 있는 길이 트였다.”고 말했다. 또 주변 주거환경도 개선될 전망이라고 덧붙였다. 해당 토지가 미개발 상태로 방치되면서 우범지역이 될 위험성이 커진 데다 부지 일부에는 철공소 등 가설건축물이 들어서 생활불편이 커지자 아파트 주민 400여명과 땅주인이 지난해 10월 권익위에 민원을 제기했다. 앞서 부산시교육청도 2005년부터 관계 기관에 지속적으로 학교시설 계획 폐지를 요청하기도 했으나 받아들여지지 않았다. 권익위 도시수자원민원과 정혜영 과장은 “부산시가 개발계획을 변경하기 위해서는 주택법, 국토계획법 등 여러 관련 법령을 검토해야 하는데 동래구와 법령해석에 이견이 있어 해결책을 내놓지 못했다.”고 설명했다. 권익위는 이날 부산 수민동 주민센터에서 김영란 위원장의 주재로 주민대표, 부산시, 동래구 등 관계자들이 참석한 가운데 최종 합의를 이끌어내는 데 성공했다. 김영란 위원장은 “다른 지역의 비슷한 민원도 해결할 수 있도록 관련 법령을 보완하는 등 개선 방안을 마련하겠다.”고 밝혔다. 황수정기자 sjh@seoul.co.kr

우리나라 전체 인구 중 약 70%가 아파트 등 공동주택에서 살지만 동대표를 하려는 사람들이 거의 없다. 바빠서 또는 민·형사 사건에 연루되는 일이 귀찮아서 등 여러 가지 핑계를 댄다. 정부는 2010년 7월 주택법 시행령 및 주택법 시행규칙을 일부 개정했다. 지난 2년간 아파트 동대표를 하면서 이에 대해 느낀 점을 말해 보고자 한다. 장점으로는 용역업자 선정 때 최저입찰제 제도 도입을 들 수 있다. 과거에는 입주자대표회의 회장이 업자로부터 수천만에서 수억원까지 리베이트를 챙기는 사례가 많았다. 지금은 회장이 이권 개입을 할 수 없고, 감사가 계약 때 입회하기 때문에 투명성 있고 공정하게 선택할 수 있게 됐다. 단점으로는 동대표 또는 회장·감사 직선제라고 본다. 그동안 동대표는 아파트 관리업체 선정부터 관리소장, 직원, 경비원의 인사권까지 손에 쥐고 있어 막강한 권한을 행사해 왔다. 또 대규모 보수공사 입찰과 각종 용역 발주에도 관여했다. 동대표 선출 때 자체적으로 구성되는 선거관리위원회도 문제다. 규약에 따르면 선관위 1회당 출석수당은 5만원으로 편성되어 있다. 10~20차례 회의를 했다고 가정하면 회의수당만 50만~100만원이다. 위원은 5~9인 이하로 구성되므로 출석수당만 합해도 250만~900만원이다. 여기에다 인쇄비, 기표소, 식대 등을 합하면 최소 1000만~2000만원이 넘는다. 재선거 및 보궐선거를 치르면 경비가 훨씬 더 추가된다. 입주민들이 낸 관리비가 주민들도 모르게 새나가는 실정이다. 아파트 규약을 보완하여 회장 등 임원의 권한 범위와 선관위의 의무·책임을 명확하게 규정할 필요가 있다. 불합리한 공동주택 동대표 직선제·공동체 활성화사업은 입주민들의 관리비만 낭비하므로 반드시 폐지해야 마땅하다. 또한, 주택법이나 자치단체의 조례 등을 통하여 지역별로 감사위원회나 중재위원회를 두고 분쟁이 발생하면 수습할 수 있는 제도적 장치를 마련하는 것이 필요하다고 생각한다.

경기 성남시는 지난달 6일부터 22일까지 수정·중원구 내 12개 아파트단지의 관리비 부과내역 등을 점검한 결과 31건 지적사항을 발견해 시정명령을 내렸다고 4일 밝혔다. 지적사항으로는 관리비 부과내역 미공개, 회계관리 부실 관련이 13건으로 가장 많았다. 이어 안전관리 미흡이 9건, 선거관리위원회 운영관련 6건, 사업계획 및 예산안 수립 관련 2건, 입주자대표회의 운영 관련 1건이었다. 관리규약의 개정이 필요한 단지 7곳과 장기수선충당금 상향 조정이 필요한 단지 12곳에 대해서도 권고 조치했다. 시는 적발된 아파트단지에 대해 지속적으로 시정명령 이행 여부를 확인하고, 과태료 부과 등 행정처분의 불이익을 받지 않도록 관리할 계획이다. 특히 2010년 개정된 주택법령 등을 숙지하지 못해 법령을 위반한 경우가 많아 입주자대표회의 운영교육이나 법률 아카데미 운영을 통해 공동체 활성화, 각종 사업자 선정, 선거관리위원회 구성·운영 등 교육을 의무화하기로 했다. 시 관계자는 “아파트관리에 대한 감독 권한을 적극 행사하겠다는 의지”라며 “투명하고 민주적인 공동주택 단지 조성을 위해 관리감독을 철저히 하겠다.”고 말했다. 장충식기자 jjang@seoul.co.kr

“재건축 소형주택 비율은 조합이 자율로 결정해야지 서울시가 일일이 간섭하면 사업추진이 힘들어집니다.” 박창민(현대산업개발 사장) 한국주택협회 회장은 21일 취임식이 끝난 뒤 가진 기자간담회에서 박원순 서울시장이 시행하고 있는 뉴타운 출구전략에 대해 쓴소리를 쏟아냈다. 박 회장은 “뉴타운 사업은 토지소유자 중 10∼25%가 반대해도 사업 추진이 어렵고 잦은 정책 변경 및 심의기준 강화로 일관성을 유지하기가 힘들다.”면서 “출구전략 실효성 확보와 도시계획위원회 심의기준의 완화가 필요하다.”고 주장했다. 그는 “시공자가 선정된 정비구역은 실태조사 대상에서 제외하고 조합 해산 시 시공자로부터 대여받은 사업경비를 보조해야 한다.”고 말했다. 특히 서울시가 재건축 등에서 조합의 자율성을 확대하고, 정책에 유연성을 발휘해 줄 것을 주문했다. 박 회장은 “국민주택 규모를 현행 전용면적 기준 85㎡에서 65㎡로 축소하는 것은 근거 규정인 주택법 개정이 필요하며 각종 세제 및 금융, 청약제도 등 스무 가지가 넘는 법령과 제도 정비가 선행돼야 한다.”고 지적했다. 이어 “국민주택 규모가 축소될 경우 65∼85㎡의 주택 공급이 위축될 우려가 있고 소득 향상에 따른 1인당 주거면적 향상 등을 고려할 때 적절치 않다.”고 강조했다. 박 회장은 주택시장 정상화를 위해 사실상 사문화된 분양가상한제 폐지, 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화, 다주택자 양도세 일반세율 적용, 매입임대주택사업 규제 완화 등을 올해 중점적으로 추진키로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

대학 기숙사를 준주택 범위에 포함시키는 내용의 주택법시행령 개정안이 6일 국무회의를 통과했다. 대학 기숙사에도 국민주택기금 지원이 가능해져 건축이 훨씬 쉬워질 전망이다. 국토해양부는 이 같은 내용의 주택법시행령 개정안이 서울 세종로 정부 중앙청사 국무회의에서 심의·의결됐다고 밝혔다. 과거 준주택에는 고시원, 노인복지주택, 오피스텔 등만이 포함됐으나 이번 개정안에서 범위를 확장했다. 이번 조치로 대학이 소유한 부지 등에 50㎡ 이하의 기숙사를 건설할 경우 ㎡당 80만원의 건설자금을 연 2%의 저리로 빌릴 수 있게 된다. 정부는 대학생 주거 불안 문제가 일부 해소될 것으로 기대하고 있다. 개정안은 또 건물 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 경우, 초고층 주상복합아파트의 가구별 규모 제한(297㎡ 이하)을 없애기로 했다. 이에 따라 주상복합건물 내 펜트하우스 설치가 활성화될 것으로 보인다. 그동안 사업계획승인 대상인 초고층 복합건물 내 공동주택은 가구별 면적 제한이 없지만 건축허가 대상인 주상복합건물 내 아파트는 가구별 면적이 297㎡ 이하로 제한돼 왔다. 개정안은 공정률이 80% 이상 진행된 공동주택은 사업자의 부도 등으로 보증사고가 발생하더라도 감리자의 공정률 확인을 거쳐 대한주택보증의 분양대금 환급 대상에서 제외하기로 했다. 이는 최근 집값이 약세를 보이면서 공사가 거의 끝나 정상 입주가 가능한 사업장도 분양대금 환급을 요구하는 사례가 많아 정상적인 입주에 차질이 빚어지기 때문이다. 개정안은 또 분양가 상한제에서 법인장부상 기록된 택지가액을 실매입가 인정 대상에 포함하고, 감정평가액의 120% 또는 공시지가의 150% 중에서 사업자가 선택할 수 있도록 했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정권의 임기 말이면 어김없이 찾아오는 ‘레임덕’이 부동산 시장에도 영향을 끼치고 있다는 지적이 나온다. 올 2월 임시국회가 파행된 데 이어 18대 국회 마지막 회기인 5월 임시국회도 정상 운영이 어려워지면서 정부의 주요 부동산 정책이 수장될 위기에 놓인 것이다. 부동산정보업체 부동산써브는 이명박 정부 들어 대책 발표 이후 실행되지 않은 주요 정책을 분석한 결과, 이 같은 우려가 제기된다고 24일 밝혔다. 앞서 1990년대 후반부터 승승장구해 온 부동산 시장에 ‘거품 붕괴 괴담’이 고개를 들 무렵 현 정부는 부동산 경기부양에 ‘다걸기’를 했다. 집권 초기에는 종합부동산세를 무력화시켰고, 양도세 중과와 분양가상한제 등 강력한 규제들도 차례로 무장해제시키려 했다. 지난해에만 여섯 차례의 부동산대책을 꺼냈지만 처진 부동산 시장에는 ‘약’이 없었다. 전셋값은 여전히 불안했고, 주택 거래는 지난달 역대 최저치를 기록했다. 다양한 세제 혜택과 규제 완화에도 주택업계는 한숨만 몰아쉬고 있다. 침체의 늪이 깊어지는 가운데 일각에선 총부채상환비율(DTI) 자율화 등의 극약처방까지 거론됐다. 그러나 이런 상황에서도 지난해 정부가 내놓은 12·7대책 중 상당수는 아직 세부 내용조차 검토되지 않고 있다. 12·7대책에서 유예가 아닌 폐지로 선회한 다주택자 양도세 중과 폐지가 대표적이다. 여태껏 국회에 정부안도 제출되지 않았다. 이대로라면 4월 총선 이후 19대 국회로 넘어가 새로운 논의가 이뤄져야 한다. 앞서 참여정부는 2005년 이후 다주택자에게 양도차액의 50~60%를 중과하는 정책을 잇따라 시행했지만, 현 정부 출범 이후 제도 유예상태가 이어졌다. 유예는 올해 말 일몰 예정으로, 현재 취득·양도 주택에는 기본세율(6~35%)이 부과된다. 마찬가지로 12·7대책에 포함된 토지임대부 임대주택 도입도 걸음마 단계다. 임대사업자가 토지를 장기간 빌려 임대주택을 공급하는 내용이 핵심으로 임대주택법 개정이 전제조건이다. 하지만 법안 개정은 여전히 검토 중이다. 임대사업자가 택지소유권을 확보해야만 사업추진이 가능하다는 뜻이다. 재건축 초과이익 부담금은 제도를 폐지하거나 개발이익환수제 도입 취지를 감안, 2년간 부과 중지한다는 대책이 발표됐으나 국회에선 논의조차 개시되지 않았다. 시행 여부도 불투명한 상황이다. 주택경기 침체로 유명무실해진 분양가상한제는 줄곧 폐지가 논의돼 왔으나 여전히 국회 계류 중이다. 정부는 지난해 3·22대책부터 주택거래 활성화를 앞세워 폐지를 강조해 왔다. 김정은 부동산써브 연구원은 “총선과 대선을 앞두고 정책 기조의 변화 가능성이 커 주요 부동산 대책의 시행이 불투명해졌다.”면서 “정부는 남은 임기 동안 집중해야 할 부동산 정책의 방향을 고민해야 한다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

개발제한구역(그린벨트)을 풀어 건설하는 보금자리주택의 거주의무 기간이 분양가에 따라 차등 적용될 전망이다. 그린벨트 보금자리주택의 전매제한 기간도 현행 7~10년보다 짧아진다. 국토해양부는 지난 23일 국회 국토해양위원회가 보금자리주택특별법을 개정해 보금자리주택 거주의무 기간을 5년 범위에서 시행령에 위임하기로 함에 따라 이 같은 내용으로 시행령 개정을 추진한다고 26일 밝혔다. ●분양가 70% 이상 거주 의무 면제 그린벨트 보금자리주택은 분양가가 주변 시세보다 낮다는 이유로 입주 후 계약자가 5년간 의무적으로 해당 주택에 살아야 하는 ‘거주의무’ 규정을 적용받는다. 하지만 최근 서울 강남권을 제외하고 수도권에 공급되는 보금자리주택의 분양가가 인근 아파트 시세의 80~85% 수준에 이르고, 이로 인해 미분양이 증가하자 거주 의무를 축소해야 한다는 지적이 제기됐다. 당초 민주당 박기춘 의원이 발의한 보금자리주택특별법 개정안에는 보금자리주택의 분양가가 주변 시세의 70% 미만인 주택에 대해서만 거주의무를 부과하고, 70% 이상인 주택은 거주의무를 면제하도록 했으나 지난 23일 국토위 법안심사소위에서는 이를 법에 명시하지 않고 시행령에서 정하도록 위임했다. ●국토부, 내년 시행령 개정 세분화 국토부는 이에 따라 내년 초 보금자리주택특별법 시행령을 개정해 분양가에 따라 거주의무 기간을 세분화할 계획이다. 예를 들어 분양가가 주변 시세의 90%를 초과하면 면제를, 80% 초과~90% 이하는 1년, 70% 초과~80% 이하는 3년, 70% 이하(또는 미만)는 현행대로 5년으로 하는 식이다. 개정 내용은 이미 입주자 모집 공고를 하고 사전예약 및 본청약을 끝낸 단지에도 소급 적용된다. 국토부는 또 그린벨트 보금자리주택 거주의무 기간 변화에 따른 후속 조치로 주택법 시행령을 개정해 분양권 전매제한 기간도 완화할 방침이다. 현재 그린벨트 보금자리주택은 분양가가 주변 시세의 70% 미만인 경우 10년, 70% 이상인 경우 7년으로 규정하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부는 앞으로 공동주택 리모델링 사업에서 발생하는 일반분양 주택의 분양가에 분양가 상한제를 적용하는 등 리모델링으로 인한 주택시장의 불안 요인을 차단하기로 했다. 이는 지난 23일 국회 국토해양위원회가 주택법을 개정해 리모델링 아파트의 가구 분할과 수평·별동 증축을 통해 전체 가구 수를 10%까지 늘려 일반분양을 허용한 데 따른 것이다. 국토해양부 고위 관계자는 25일 “리모델링 사업으로 발생하는 일반분양분도 분양가를 마구잡이로 올릴 수 없도록 제한할 필요가 있다.”며 “일반분양 가구 수가 20가구 이상일 경우 재건축 사업처럼 분양가 상한제를 적용할 방침이다.”라고 밝혔다. 이는 강남권을 중심으로 리모델링의 일반분양가를 지나치게 높여 주변 시세를 자극하는 일이 발생하거나 재건축처럼 초과 이익을 환수하지 않는 상황에서 조합에 지나치게 높은 이익을 안겨줄 수 있기 때문이다. 이 경우 일반분양분이 최소 20가구 이상 나올 수 있는 200가구 이상 단지가 분양가 상한제의 대상이 될 전망이다. 이 관계자는 “리모델링 일반분양에 대한 구체적인 분양가 산정 방식이나 청약통장 사용 여부와 같은 분양 방법 등은 실무적인 검토를 추가로 거쳐 조합이 혼란스럽지 않도록 가이드라인을 만들 계획”이라고 말했다. 리모델링의 관리 처분 내용도 일반분양에 대한 분양가 책정과 조합 수입, 가구 분할에 따른 대형 주택형의 지분 변동 등을 따져 추가 분담금을 정하는 등 재건축 형태의 관리 처분 방식으로 바뀌게 된다. 국토부는 리모델링은 조합원이 자기 집을 고쳐 쓰는 개념인 만큼 재개발·재건축처럼 입주 자격을 포기하고 돈으로 돌려받는 ‘현금 청산’은 허용하지 않기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 그동안 부동산 시장에 가해지던 규제의 대부분을 풀기로 했지만 의도한 대로 시장을 살리고, 서민주거 안정을 이끌어 내기 위해서는 넘어야 할 산이 한둘이 아니다. 우선은 법안이 제때 국회에서 통과될지 미지수다. 분양가 상한제의 경우 국회에 2년여 동안 계류 중이지만 아직도 통과되지 못하고 있는 실정이다. 정부도 이를 의식해 이번 대책에서 분양가 상한제 폐지를 추진하겠다고 하면서도 주택법 하위법령을 고쳐 실질적인 분양가 상한제 폐지 효과를 거둘 수 있도록 한 것도 바로 이 때문이다. 특히 내년에는 대통령 선거와 총선 등 양대 선거가 예정돼 있어 여야를 떠나 과도한 규제 완화 등에 대해 비판적인 입장을 보이고 있다. 실제로 한나라당이 이번 대책에 대한 정책 협의 과정에서 다주택자 양도세 중과 제도 폐지나 강남3구 투기과열지구 해제에 대해 우려를 표명하면서 정부에 일임한 것도 바로 앞으로 세법 등의 국회 심의 과정이 순탄치 않을 것임을 예고하는 것이다. 재건축에 대한 규제 완화도 의도한 대로 효과를 거두기가 쉽지 않을 전망이다. 관건은 서울시가 어떤 입장을 보이느냐에 달려 있다. 재건축 활성화를 위해 강남3구 투기과열지구를 해제하기로 했지만 서울시가 기존 재건축 방침에 대한 대수술을 단행할 계획이어서 이번 대책의 약발이 먹히지 않을 수도 있다. 그럼에도 불구하고 국토해양부는 이번 대책을 마련하는 과정에서 서울시 등의 의견을 묻거나 정책 협의를 하지 않은 것으로 알려졌다. 따라서 재건축 대책의 효과 유무는 박원순 시장이 서울시 재건축에 대한 방향을 내놓은 뒤에나 가늠할 수 있다. 게다가 다주택자의 세금 부담을 줄여 주면 최근 거래 부진의 주범인 중대형 주택보다는 실거주 수요가 많은 소형 주택에 수요가 몰릴 가능성이 있다. 이 경우 소형 주택 집값 상승으로 이어져 역효과가 날 수도 있다. 은퇴자의 상당수가 소형 주택을 매입, 임대사업에 나설 것으로 보인다. 전체적으로는 ‘12·7 부동산 대책’이 장기적으로 주택거래 활성화의 발판을 마련했다고 평가한다. 하지만 단기적 효과는 기대하기 어렵다는 분석이 지배적이다. 김덕배 주택산업연구원 박사는 “투기과열지구 해제로 수도권 가격 하락을 주도한 강남3구의 재건축 문제가 풀렸다.”며 “물가상승분만큼은 집값이 올라야 거래가 이뤄진다는 점에서 장기적인 정책 방향성은 긍정적”이라고 진단했다. 김학권 세중코리아 대표는 “강남3구의 투기과열지구 해제 의미를 과소평가해서는 안 된다.”면서도 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출 규제를 완화할 수 있도록 투기지역 해제도 긍정적으로 검토해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기 4개 지방자치단체가 노후 공동주택에 대한 리모델링 과정에서 용적률 등을 자율적으로 결정할 수 있도록 요구하고 나섰다. 5일 성남·부천·안양·군포시는 주거 기반시설 확충을 위해 증축 등 리모델링 요건 개선 내용을 담은 ‘노후 공동주택 리모델링 제도 개선 입법’ 건의안을 지난 2일 국토해양부에 공동 건의했다고 밝혔다. 건의안에 따르면 도시 과밀화와 기반시설 부족으로 주거환경이 악화되지 않는 선에서 지방자치단체가 조례로 상한 용적률을 정하고, 증축에 대해서는 주민 스스로 판단하도록 했다. 또 구조안전성과 관련해서는 실질적인 검증이 가능하도록 주택법에 근거 조항을 신설하고, 사업시행 여부를 결정하는 구조진단기술위원회도 설치한다. 또 구조설계 및 감리제도를 보완해 리모델링 사업의 안전성을 확보할 수 있도록 했다. 재정지원과 조세제도에 대해서는 국민주택기금 지원 확대, 기금조성에 대한 근거 마련, 취득·등록세 감면 등을 건의했다. 건의안에는 리모델링의 경우 재건축과 비교해 주택 수명과 에너지 효율, 기존 도심 안정화, 도시미관 개선 등의 면에서 개발이익은 작고 사회적 편익이 크다는 판단이 자리잡았다. 이와 관련, 4개 지자체는 리모델링 사업의 경우 ▲공동주택 노후화 현상 가속화 ▲노후 공동주택 에너지 효율화 ▲주택공급 중심에서 선진형 주택관리 등이 새로운 시대적 요구로 부각되고 있다는 데 입장을 함께 했다. 이들은 제도개선 입법안 반영 땐 2001년, 2003년 무분별한 재건축 추진 방지를 위해 도입된 ‘건축법’과 ‘주택법’의 제도 개선을 통해 체계적이고 효율적인 도시 관리에 많은 도움이 될 것으로 내다봤다. 성남시 관계자는 “갈수록 극심해지는 공동주택 노후화와 맞물린 공동주택 에너지 효율화, 선진형 주택관리 시대 진입 등의 측면에서 리모델링은 시대적인 요구라는 데 공감하고 있다.”며 “리모델링 사업을 재건축보다 효율적으로 진행하려면 제도를 반드시 개선해야 한다는 주민들의 의견을 받아들여 개선안을 냈다.”고 말했다. 장충식기자 jjang@seoul.co.kr

한국산업인력공단은 23일 올해 치러진 제22회 공인중개사 시험 최종합격자 1만 2675명을 발표했다. 출제오류 논란<서울신문 10월 27일 25면>에 따라, 수험생들의 정답 이의제기를 일부 받아들여 모두 3문제를 복수정답처리했다. A형 기준으로 공인공개사법령 관련 문제인 2차 18·19번, 지방세법 관련 문제인 2차 67번이 출제오류 등으로 복수정답이 인정됐다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 2차 18번은 ‘중개업자의 중개대상물에 대한 틀린 설명’을 고르는 문제다. 원래 정답 외에 ‘법정지상권의 경우 특약이 없는 한 지료를 지급해야 한다.’는 4번 지문도 틀린 설명으로 인정됐다. 이기룡 에듀윌 차장은 “대법원 판례에 특약이 없으면 지료를 지급하지 않아도 되도록 했다.”면서 “이 문제는 명백한 출제오류 문제”라고 설명했다. 2차 19번은 부동산거래신고제도에 대한 틀린 설명을 찾는 문제로 원래 정답 외에 ‘주택의 실거래 가격이 6억원을 초과하면 주택취득자금 조달계획서를 첨부해야 한다.’는 5번 지문도 틀린 설명으로 인정됐다. 주택법상 주택거래신고지역에 있는 주택에 한해야 한다는 단서조항이 빠졌기 때문이다. 한편, 올해 지원자는 8만 6179명으로 합격률은 22.3%다. 성별 합격자는 남성 6348명, 여성 6327명으로 예년과 비슷한 수준이다. 연령별로는 30~40대가 68.5%로 가장 많았고, 60대 이상 20.1%, 10~20대는 11.3%로 나타났다. 최고령 합격자는 신현성(72)씨, 최연소자는 이다솔(16)양이다. 김양진기자 ky0295@seoul.co.kr

국내에서 가장 많은 임대주택을 가진 사람은 광주광역시에 거주하는 47세 남자로 무려 2123가구를 세놓은 것으로 나타났다. 경기도에 사는 한 살짜리 유아는 무려 10가구의 임대주택을 소유하고 있다. 정부가 지난달 전·월세난 완화를 위해 발표한 ‘8·18대책’이 임대사업자에 대한 세제지원에 초점을 맞춘 가운데 부자감세의 우려를 잠재우기 위해 임대사업자 관리가 선행돼야 한다는 지적이 일고 있다. 이 같은 주장은 26일 정부 과천청사에서 열린 국토해양부 국정감사에서 제기됐다. 국토해양위 소속인 한나라당 안홍준 의원은 국토부로부터 제출받은 ‘매입 임대사업자 및 보유주택 수 현황’자료에서 지역·연령별 임대주택 최다 보유자 사례를 공개했다. 자료에 따르면 현재 국토부에 등록된 전국 매입 임대사업자(간이 임대사업자 제외)는 4만 3133명으로 보유주택수는 23만 3250가구에 달했다. 임대사업자 1인당 평균 5.4가구를 보유한 셈이다. 안 의원실 관계자는 “국세청 자료에선 2008년 4만 6383명이던 임대사업자가 지난해 4만 9352명으로 6.4% 증가하는 동안 임대수입은 4913억원에서 6478억원으로 31.9%나 급증한 것으로 나타났다.”고 전했다. 국토부는 임대사업자 현황은 어느 정도 파악하고 있으나, 이들이 재산세(지방세)와 종부세·양도세(국세) 등을 제대로 납부했는지에 대해선 알지 못했다. 미성년 임대사업자들이 주택 취득 과정에서 증여세를 제대로 냈는지에 대해서도 마찬가지였다. 아울러 자료에선 소위 ‘부자동네’로 불리는 ‘서울 강남3구’의 임대사업자가 모두 4293명으로, 이들이 1만 6725가구의 임대주택을 보유한 것으로 나타났다. 서울지역 전체 임대사업자 10명 중 4명(39.7%)이 강남3구 거주자로, 임대주택 10가구 중 3가구 이상(36.5%)이 이들 소유였다. 국토부 관계자는 “현행 법은 임대주택 보유수나 임대사업자의 연령을 제한하진 않는다.”면서 “세금 관련 자료는 국세청과 기획재정부가 관리하고 있다.”고 설명했다. 국토부는 이에 대한 문제점을 어느 정도 인식하고 추후 임대주택법 개정을 검토 중이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “임대사업자 양성화를 위해 오히려 미등록 임대사업자의 의무 등록이 선행돼야 한다.”면서 “정부 정책은 다주택자 양산대책으로, 이렇게 늘어난 다주택자들이 월세전환을 통한 수익 극대화에 치우치지 않고 주거 안정이란 사회적 의무에 기여할 수 있는지는 다른 문제”라고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

제14회 주택관리사보 2차 시험이 오는 25일 전국 6개 지역본부, 14개 지사에서 치러진다. 이번 시험은 지난해 7월 개정된 주택법 시행령을 적용, 1차 시험과 2차 시험이 분리돼 시행되는 첫 시험이다. 1차 시험은 지난 7월 17일 시행됐다. 이번 시험은 올해 1차 시험 합격자와 지난해 1차 시험 합격자에게만 시험 기회가 주어져 응시생이 대폭 줄었다. 지난 7일 응시지원을 마감한 결과 2차 시험의 최종 지원자는 예년의 20% 수준인 3658명으로 집계됐다. 100점 만점인 각 과목을 40점 이상 받고, 전 과목평균이 60점 이상 받으면 합격이다. 시험과목은 주택관리관계법규(관계법규)와 공동주택관리실무(관리실무) 두 과목으로 시험 시간은 오전 9시 30분부터 11시 10분까지 모두 100분이다. 시험 전문가들은 “시험 전날까지 실제와 비슷한 형식의 모의고사를 통해 시간 안배 및 마킹 능력을 높여 실전감각을 극대화하고, 시험당일에는 최대한 가벼운 마음으로 시험에 임하라.”고 조언한다. 21일 서울신문이 박문각 고시학원과 함께 2차 시험 마무리 대비 전략을 알아봤다. ●공동주택 관리부분 끝까지 정리를 시험 전문가들은 관계법규 시험에서는 주택법 및 임대주택법 중 공동주택의 관리 부분의 출제빈도가 특히 높다고 전했다. 이 부분은 시험 당일까지 반드시 확인하면서 대비해야 한다. 법령별로 살펴보면, 건축법에서는 건축절차·특별건축구역·강제이행금·건축선 부분을, 주택법에서는 주택의 건설·주택의 공급 부분을, 정비법에서는 정비사업의 절차·정비사업조합·관리처분계획을, 기타 법령에서는 시설물의 안전점검·정밀안전진단·승강기의 정기검사·전기사업 종류·소방대상물·특정소방대상물·방화관리대상물·소방시설·집합건물의 관리단 및 관리인 부분을 반드시 출제된다는 생각으로 끝까지 정리해 둘 필요가 있다. 특히, 장기수선충당금에 관련된 문제들이 최근 많이 출제되고 있으니 반드시 점검해야 한다. 장기수선충당금은 입주자 과반수 이상의 서면동의가 있을 때 이 돈을 하자진단 및 감정에 드는 비용의 용도로 쓸 수 있는데, ‘입주자’를 ‘입주자 등’으로 표시하면 틀린 보기라고 봐야 하므로 주의해야 한다. 공동주택 하자보수 청구에 대한 문제도 매우 높은 빈도로 출제되는데, 공동주택의 하자보수 청구에 대해 이의가 있을 때는 사업주체가 하자진단을 의뢰할 수 있지만, 비용은 ‘사업주체’가 아니라 ‘당사자’가 부담해야 한다는 점도 틀리기 쉬우니 꼼꼼하게 정리해야 한다. 윤동섭 박문각 강사는 “이미 풀어본 문제를 중심으로 철저히 학습하면서도 요약집은 2회 이상 읽은 뒤 시험에 임하면 좋은 결과가 있을 것”이라면서 “시험 당일에는 공부에 대한 큰 욕심을 내지 말고 오답노트 같은 준비한 자료만 살펴보라.”고 조언했다. 관리실무에서는 주택관리관련 법령을 잘 숙지해야 한다. 입주자·입주자대표회의·관리주체·분쟁조정위원회와 관련된 부분은 2차 시험에 출제될 가능성이 매우 클 것으로 예상된다. 또 4대 사회보험이 올해부터 대폭 개정돼 고용과 산재보험, 장기수선계획에 관련된 법규도 반드시 챙겨 둬야 한다. ☞<정책·고시·취업>최신 뉴스 보러가기 ●주택관리관련 법령 숙지해둬야 고용보험에서는 가입자인 근로자가 ‘64세’가 된 날, 그날이 속한 달부터 고용보험료를 징수하지 않는데, ‘64세’를 ‘65세’로 바꾼 지문이 있을 수 있으므로 주의할 필요가 있다. 산재 및 고용보험료는 근로복지공단이 매월 부과하고 건강보험공단이 이를 징수하므로 ‘부과’기관과 ‘징수’기관이 다른 점도 숙지해야 한다. 또 산재 및 고용보험료와 관련, 사업주는 근로자와의 고용관계가 끝나면 그 근로자에게 지급한 보수총액이나 고용관계 종료일 등을 고용관계가 끝난 날이 속한 달의 다음 달 15일까지 공단에 신고해야 한는데, ‘15일’을 ‘14일’로 바꿔서 출제되는 경우가 많으니 유의해야 한다. 박성진 강사는 “관리실무는 광범위하게 출제되는 특징이 있지만, 문제가 어려워도 기본에 충실해 쉬운 문제는 꼭 맞춘다는 생각으로 시험에 임할 것”을 강조했다. 한편 지난 1차 시험에는 모두 2만 2813명이 지원하고 1만 7238명이 응시했다. 2008년 1만 9250명, 2009년 2만 2177명, 2010년 2만 1584명이 지원했던 것과 비교해 최근 4년간 시험에서 가장 많은 지원자들이 몰렸다. 시험과목은 민법 회계원리 공동주택시설개론 등 3과목으로 치러졌으며, 합격자는 2915명으로 16.9%의 합격률을 보였다. 1차 시험 합격자는 이번 2차시험에서 합격하지 못하더라도 내년에 곧바로 2차 시험을 볼 자격이 부여된다. 김양진기자 ky0295@seoul.co.kr ■도움말 박문각고시학원

이달 중순부터 수도권 과밀억제권역 분양가상한제 아파트의 분양권 전매제한 기간이 계약 후 1~3년으로 완화된다. 사실상 전매제한이 사라지는 것으로, 그동안 전매제한에 묶여 팔지 못했던 아파트들이 매물로 대거 나올 것으로 보인다. 국토해양부는 이 같은 내용의 주택법시행령 개정안이 국무회의를 통과해 이달 중순 공포 즉시 시행된다고 6일 밝혔다. 전매제한 완화는 지난 6월 30일 정부가 내놓은 하반기 경제정책방향에서 이미 발표된 내용이다. 개정안에 따르면 수도권 과밀억제권역 중 투기과열지구(서울 강남·서초·송파구)를 제외한 지역의 분양권 전매제한 기간이 현행 1~5년에서 1~3년으로 단축된다. 공공택지는 85㎡ 이하 아파트의 경우 공공·민영 모두 종전 5년에서 3년으로 전매기간이 줄어들고, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 단축된다. 광교신도시 등 과밀억제권역 공공택지 내 아파트의 경우 이달 중순부터 계약 후 1~3년만 지나면 분양권을 사고팔 수 있게 된다. 민간택지에 건설된 분양가 상한제 아파트는 85㎡ 초과도 85㎡ 이하와 마찬가지로 전매제한 기간이 1년으로 단축된다. 다만 투기과열지구인 강남 3구는 공공·민간택지 모두 종전대로 3~5년이 그대로 유지된다. 개정안은 또 보금자리주택지구처럼 수도권 그린벨트 해제지역이 50% 이상 포함된 공공택지의 전용면적 85㎡ 이하 민영 아파트 전매제한 기간을 종전 7~10년에서 5~7년으로 완화했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr