내년부터 휴일에도 대출을 갚을 수 있다. 그동안 소비자가 대출을 갚을 수 있는 자금을 마련해도 휴일에는 상환할 수 있는 방법이 없어 불필요한 이자를 부담하는 경우가 많았다. 금융감독원은 내년 1월 1일부터 인터넷·모바일뱅킹은 물론 현금자동입출금기(ATM)를 통해 휴일 대출 상환이 가능하다고 20일 밝혔다. 예를 들어 주택담보대출 5억원을 연 3.6%로 받았고 명절 연휴가 5일이라면 연휴 첫날 대출을 갚아 약 25만원의 이자를 아낄 수 있다. 다만 정부학자금 대출 등 공공기관 연계 대출은 관계기관 확인이 필요해 휴일 상환이 어렵다. 아울러 내년 1월 4일부터는 은행 영업점에 방문하지 않고도 인터넷·모바일뱅킹으로 대출 금리 인하를 요구할 수 있다. 그동안 이직 등으로 신용 상태가 좋아진 대출자가 금리인하요구권을 행사하려면 직접 은행을 찾아야 했다. 내년 1월 2일부터는 정기예금이나 대출 거래 시 미리 약정한 우대혜택을 놓치지 않도록 안내 메시지가 소비자에게 전달된다. 또 고객이 기존 대출보다 유리한 대출로 갈아타거나 수수료 부담 없이 중도상환이 가능하도록 중도상환 수수료 면제 시점 열흘 전에 이를 안내받게 된다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

한·미 금리 격차 0.75%P로 다시 벌어져 주택대출 금리 조만간 5% 돌파 가능성 저신용 취약차주 149만명 ‘뇌관’ 우려 미국이 올해 들어 네 번째 기준금리를 인상했다. 내년에는 ‘속도 조절’을 시사했지만 두 차례 추가 인상도 예고했다. 이와 맞물려 국내 대출금리 역시 오름세를 이어 갈 것으로 예상돼 1500조원을 돌파한 가계부채 등은 곳곳이 살얼음판인 형국이다. 미국 연방준비제도이사회(연준)는 19일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC)를 열어 기준금리를 연 2.25~2.50%로 0.25% 포인트 올렸다. 한국은행이 지난달 기준금리를 올리면서 축소됐던 한·미의 금리 격차는 다시 0.75% 포인트로 벌어졌다. 국내 가계부채는 지난 9월 말 기준 1514조 4000억원이다. 금리 상승기에는 취약계층의 채무 상환 부담이 급격히 커질 수 있다. 한은이 20일 국회에 제출한 ‘금융 안정 보고서’에 따르면 3개 이상 금융기관에서 대출을 받은 다중 채무자이면서 저소득(하위 30%) 또는 저신용(7~10등급)인 ‘취약차주’는 149만 9000명, 대출 규모는 85조 1000억원에 이른다. 이들의 총부채원리금상환비율(DSR)은 67.6%다. 원리금 상환액이 연 소득의 70%에 육박한다는 의미로, 전체 평균(38.8%)을 2배 가까이 웃돈다. 특히 대출금리 오름세는 앞으로도 지속될 가능성이 높다. 이미 지난 17일 발표된 11월 코픽스(자금조달비용지수)는 잔액 기준 1.95%로 3년여 만에 최고치다. 여기에는 이번 미국의 정책금리 인상 등 추가 인상 요인은 반영되지 않았다. 코픽스 연동 주택담보대출 금리가 계속 상승할 수밖에 없는 이유다. 주요 시중은행의 잔액 기준 코픽스 연동 주택담보대출 최고금리는 이날 기준 KB국민은행 4.82%, 신한은행 4.60% 등이다. 조만간 5% 돌파 가능성도 점쳐진다. 김현식 국민은행 WM스타자문단 PB팀장은 “미국이 내년에도 두 차례 금리 인상 가능성을 시사했기 때문에 한은도 기준금리 추가 인상 압박을 받을 것”이라면서 “시장금리가 더 오를 여지가 큰 만큼 대출 규모를 줄여야 할 때”라고 조언했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

대출 규제를 골자로 하는 ‘9·13 부동산 대책’의 영향으로 신규 주택담보대출(주담대) 증가 규모가 연간 5조~6조원 감소할 수 있다는 분석이 나왔다. 한국은행은 20일 국회에 제출한 ‘금융안정 보고서’에서 이번 9·13 대책으로 기존 주담대 차주(돈을 빌린 사람)가 추가로 대출을 받기가 어려워지면서 추가 대출이 연간 7조~8조원 정도 줄어들 것으로 내다봤다. 이에 따라 대출상환도 연간 2조원 내외 축소되면서 주담대 순 감소효과는 연간 5조~6조원으로 추산된다. 이는 지난 3분기 말 현재 주담대의 0.7~0.8%에 달하는 규모다. 전세대출도 2주택 이상 보유자와 1억원 이상 고소득자에 대한 보증제한 규제로 신규대출 규모가 연간 4000억~6000억원 줄어들 것으로 분석됐다. 임대사업자 역시 대출 규제가 적용되면서 이들의 가계 주담대도 연간 4000억원 안팎 감소할 것으로 집계됐다. 이와 함께 한은은 대체 투자수단으로 부각된 오피스, 상가 등 상업용부동산에 대해 가격 하락시 금융시스템 안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고했다. 한은에 따르면 지난해 이후 상업용부동산의 투자 수익률은 6∼7%(오피스 기준) 수준으로 예금금리(은행 기준, 연 1%대)를 크게 웃돌았다. 한은은 상업용부동산 투자가 확대된 배경으로 투자 수요 증가, 최근 대형빌딩·상가 등의 공급 증가, 금융기관의 자금운용 확대 등을 꼽았다. 한은은 “상업용부동산은 기본적으로 주택에 비해 가격 변동이 커 시장 충격 발생 시 가격하락 폭이 커질 수 있다”며 “금융기관들은 상업용부동산 시장의 움직임을 예의주시하면서 관련 대출의 건전성 관리에 보다 힘쓸 필요가 있다”고 강조했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

예·적금 3개월 만에 28조 6000억 늘어 주식시장 침체도 은행에 돈 몰리게 해 고정형 주택담보대출 5조 7000억 증가 “중도상환수수료 따져 보고 전환해야”은행 예·적금이 부활했다. 한국은행의 기준금리 인상 전후로 시장금리가 오르자 뭉칫돈이 몰리고 있다. 금리 인상이 현재진행형이라는 점에서 주택담보대출 역시 변동형보다 고정형에 관심이 쏠리고 있다. 16일 금융권에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협 등 5대 시중은행의 정기예금 잔액은 지난 8월 말 578조 2980억원에서 지난 12일 606조 2135억원원으로 석 달여 만에 27조 9155억원 불어났다. 같은 기간 5대 은행의 적금 잔액도 37조 2750억원에서 37조 9605억원으로 6855억원 증가했다. 예·적금을 합해 3개월여 만에 28조 6010억원이 늘어난 것이다. 예·적금에 돈이 몰리는 이유는 우선 금리가 올랐기 때문이다. 대표적 상품인 1년짜리 정기예금의 평균 금리는 올해 초 연 1.93%에서 출발해 지난 8월 1.97%에 머무르다 지난 10월에는 2.06%까지 뛰었다. 두 달 사이 0.09% 포인트 상승한 것이다. 주식시장이 침체된 것도 예·적금에 돈이 몰리는 이유다. 올 초 2400선에서 시작했던 코스피는 현재 2100선을 밑돌고 있다. 시중은행들은 잇따라 수신 상품 금리를 올리며 고객 잡기에 나섰다. 이제 시중은행 예금에 가입할 때도 연 2%대 금리를 기본으로 받을 수 있다. 인터넷 전문은행인 카카오뱅크의 1년 만기 정기예금 금리는 연 2.5%에 이른다. 우리은행은 우대금리를 챙기면 최대 연 6%의 금리를 받을 수 있는 ‘우리 여행적금’도 내놨다. 대출자들은 금리가 더 오를 것으로 예상되자 고정형 주담대를 선택하는 경향이 강해졌다. 일반적으로 금리 인상 초기에는 고정형 금리가 변동형보다 높은 편이지만 최근 고정형 상품의 기준이 되는 금융채 금리가 하락하면서 고정형 금리가 변동형보다 낮은 역전 현상이 나타나고 있다. 5대 시중은행의 고정형 주담대 잔액은 지난 8월 말 178조 1898억원에서 지난달 말 183조 8784억원으로 5조 6886억원(3.2%) 증가했다. 같은 기간 변동형 주담대 잔액은 228조 5224억원에서 231조 7943억원으로 증가폭이 3조 2719억원(1.4%)에 그쳤다. 전문가들은 고정형 대출 상품으로 갈아탈 것을 조언한다. 김현식 국민은행 WM스타자문단 PB팀장은 “현재 변동형 상품을 이용한다면 중도상환 수수료를 따져본 뒤 적극적으로 고정형이나 혼합형 대출 상품으로 갈아타는 것을 고려해 봐야 할 때”라고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

롱쇼트펀드, 코스피 비해 수익률 높아 주가 전망 통한 매수·매도 전략 장점 20~30대, 절세형 ISA·퇴직연금 유리 금리 상승기에는 부채 줄이기 나서야내년 경기가 올해보다 더 나빠질 것이라는 전망이 나오면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난달 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 올해 경제성장률 전망치를 2.9%에서 2.7%로, 내년은 2.7%에서 2.6%로 낮췄다. 여기에 한동안 투자자들의 발길이 끊이지 않았던 부동산 시장도 내년에는 좋지 않을 것으로 예상되면서 불황기에 대비한 재테크 전략이 주목받고 있다. 최근 주가가 떨어졌지만 상대적으로 수익률에서 선방하는 펀드도 있다. 롱쇼트펀드가 주인공이다. 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 설정액 10억원 이상인 롱쇼트펀드 43개는 연초 이후 수익률 -2.2%를 기록했다. 코스피가 올 들어 지난 11일까지 16.7% 하락한 것과 대비된다. 특히 300포인트 이상 급락하는 등 변동성이 유독 컸던 지난 10월 장에서도 2%대 손실률을 내는 데 그쳤다. 일부 펀드는 수익을 내기도 했다. 롱쇼트펀드는 주가가 오를 것으로 보이는 종목은 매수하고 내릴 확률이 높다고 판단되는 종목은 공매도하는 전략을 편다. 예를 들어 유가가 떨어지면 수혜를 입을 것으로 보이는 항공주를 사고, 정유주는 공매도하는 방식이다. 하지만 롱쇼트펀드가 절대 수익을 추구한다고 해서 무조건 수익을 내거나 항상 다른 종류의 펀드에 비해 좋은 성적을 거두는 것은 아니다. 통상 증시가 박스권에 머물거나 급등락할 때에는 유리하지만 상승장에서는 매수 전력을 펴는 주식형 펀드에 비해 수익률이 낮다. ●젊은 투자자라면 적립식이 효자 20~30대 젊은 투자자라면 매달 일정 금액을 투자하는 적립식 펀드가 효자가 될 수 있다. 특히 불확실성이 큰 증시 환경에서 적립식 투자는 지속적인 상승장에서보다 조정장이거나 예측하기 힘든 변동성이 있을 때 방어적 투자와 공격적 투자를 함께 할 수 있는 방법으로 통한다. 실제 2008년 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태 이후 주가가 폭락했지만 당시 지속적으로 적립식 펀드에 투자했던 이들은 상당한 수익을 거뒀다. 보통 적립식 투자라고 하면 몇 년 이상 매월 적립해야 하는 것으로 생각한다. 꼭 그럴 필요는 없다. 대략 1년간 적립한다고 계획하고 그 전에라도 목표 수익률을 달성하면 환매하는 것도 방법이다. 사회 초년생이라면 개인종합자산관리계좌(ISA)나 개인형퇴직연금(IRP) 등에 관심을 갖는 것도 좋다. 올해 말까지만 가입이 가능한 ISA는 수익 200만원(연소득 5000만원 이하인 경우에는 400만원)까지는 이자소득세(15.4%)가 없다. ISA는 한 계좌로 예금, 펀드, 주가연계증권(ELS) 등 다양한 금융 상품에 투자할 수 있다. 특히 수익을 계산하는 방법이 이익과 손실을 더한 금액이다. 또 의무 납입 기간이 3년 또는 5년이라는 점에서 돈을 묶어 두는 효과가 있다. 직접 투자 상품을 고르기가 힘들다면 금융투자협회의 ISA홈페이지(isa.kofia.or.kr)에서 수익률과 수수료 등을 참고할 수 있다. IRP는 회사가 운용하는 퇴직연금과 달리 개인이 금융사를 골라 퇴직금을 운용하는 방식이다. IRP를 이용하면 연금저축에 납입한 연간 400만원에 IRP 납입액 300만원을 더해 최대 700만원이 세액공제 대상이다. IRP 역시 중도 해지가 어렵고 만 55세 이후에 연금으로 수령할 수 있다. ●빚테크는 이제 그만… 대출 줄이기 자산을 늘리는 것도 중요하지만 이젠 빚도 줄여야 한다. 특히 빚을 내 투자를 했던 공격적 투자자라면 더욱 그렇다. 불황에는 전체적으로 자산의 가치가 줄어들 수 있다. 대출을 활용해 자산에 투자하는 것은 이른바 ‘레버리지 효과’(지렛대 효과)로 위험을 더 키울 수 있다. 지난달 한국은행이 1년 만에 기준금리를 연 1.5%에서 1.7%로 올리면서 대출금리도 슬금슬금 오르고 있다. 또 서울 집값도 조정에 들어갔다. 불황과 금리 상승기에는 대출을 줄이고 현금성 자산을 확보하는 전략이 효과적이다. 대출을 갚기 어려운 경우에는 변동 금리 상품에서 고정 금리 상품으로 갈아타는 것도 하나의 방법이다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

카드론→신용대출→주담대 順 갚아야 취직·승진 땐 ‘금리인하요구권’ 활용 정기예금은 금리 높은 1년 상품 유리 한국은행이 지난달 30일 기준금리를 0.25% 포인트 올리면서 대출 이자 부담이 커질까 우려하는 목소리가 높아졌다. 추가 금리 인상이 점진적으로 이뤄질 것이라는 전망이 우세하지만 이제는 빚을 늘리기보다는 빚을 줄여 가야 하는 시점이라는 지적이다. 예금은 만기가 짧은 상품보다 1년 단위 정기예금이 유리해졌다. ‘빚 리모델링’을 위해서 먼저 본인의 이자 부담부터 정리해야 한다. 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 금융기관별로 빌린 돈과 금리를 정리해 중도 상환 수수료가 없고 신용도에 나쁜 영향을 미치는 빚부터 우선 정리하는 편이 낫다. 전문가들은 제2금융권 대출, 카드론, 은행 신용대출, 주택담보대출 순으로 빚을 갚을 것을 권한다. 대출을 받은 이후 취직이나 승진을 했다면 은행에 알리는 것이 좋다. 소득이나 신용등급이 오르면 ‘금리 인하 요구권’으로 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있기 때문이다. 저축은행이나 카드사, 보험사에서 받은 대출도 마찬가지다. 대출을 받을 때는 변동금리와 고정금리 중 본인에게 더 유리한 조건을 따져야 한다. 보통 대출기간이 3년 이상이고 금리가 오를 때는 변동금리보다 고정금리가 낫다. 다만 세계 경제가 위축되며 시중금리가 떨어질 수 있다는 전망도 제기된다. 최근 들어 고정금리가 변동금리보다 낮은 ‘역전 현상’이 나타난 배경이다. 반면 금리가 고점에 다가선 만큼 정기예금은 금리가 높은 1년 단위가 유리하다. 고재필 KEB하나은행 클럽1 PB센터부장은 “변동금리가 고정금리보다 약 1% 포인트 낮으면 3년 이내 대출은 변동금리가 좋다”면서 “가까운 시일에 기준금리가 인상될 가능성이 크지 않아 정기예금은 금리가 높은 1년 상품에 가입해도 무방하다”고 밝혔다. 주택담보대출을 받아 주택을 산다면 금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향도 염두에 둬야 한다. 한국감정원에 따르면 한은 금리 인상을 앞두고 11월 넷째주 서울 아파트값은 전주보다 0.05% 내렸다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

한국은행이 30일 기준금리를 0.25%포인트 올리면서 가계는 ‘빚 부담’이 커질까 우려가 크다. 미국이 먼저 정책 금리를 올리면서 시중 금리는 오르고 있던 데다가 한은마저 금리를 올렸기 때문이다. 내년에는 한은이 추가로 금리를 올리기는 쉽지 않고 미국 연방준비제도이사회(연준)도 금리 인상 속도에 브레이크를 걸 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 금리 인상 속도가 가파르지 않더라도 대출을 늘이기 보다는 ‘빚 다이어트’가 필요한 때라는 지적이다 ‘빚 리모델링’를 하기 위해서는 먼저 본인의 이자 부담부터 정리해보는 단계가 필요하다. 주택담보대출(주담대), 신용대출, 카드론 등 금융기관 별로 빌린 돈과 금리를 정리한 뒤 중도 상환 수수료가 없고 신용도에 나쁜 빚부터 우선 정리하는 것이 전문가들의 조언이다. 대출을 받은 뒤 취직이나 승진을 한 대출자라면 은행에 알리는 것이 좋다. 소득이나 신용등급이 오르면 ‘금리인하 요구권’으로 금리를 낮춰달라고 요구할 수 있기 때문이다. 저축은행이나 카드사, 보험사에서 받은 대출도 마찬가지다. 앞으로 주담대나 사업자금 등을 장기로 대출을 받아야 하면 유리한 조건을 고민해야 한다. 보통 대출기간이 3년 이상으로 길고 금리가 오르고 있을 때는 변동금리 보다 고정금리 대출이 유리한 편이다. 다만 세계 경제가 위축되고 있어 금리를 더 올리기는 어렵고 시중금리가 떨어질 수 있다는 전망도 나온다. 금리 인상이 더디면 변동금리 보다 고정금리가 높아 되레 손해를 볼 수 있다. 윤여삼 메리츠종금증권 연구원은 “예상대로 기준금리가 1.75%로 인상됐지만 시장금리는 하락세를 지속하고 있다”면서 “어두운 내년 경기 전망을 토대로 볼 때 추가 금리 인상이 쉽지 않고 내년까지 국고채 3년물은 금리가 1.7%대까지, 국고채 10년물은 금리가 1.8%대까지 하락할 여지를 감안해야 한다”고 분석했다. 주담대를 받아 주택을 사려고 한다면 금리 인상이 주택 가격에 미치는 영향도 염두에 두는 편이 좋다. 최근 한은 금리 인상을 앞두고 주택 가격이 주춤했다. 한국감정원에 따르면 11월 넷째 주 서울 아파트값은 전주보다 0.05% 내렸다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

기준금리 인상 땐 가계빛 부담 가중 시중은행의 주택담보대출 금리가 5개월 만에 상승 반전돼 가계 부담이 커지고 있다. 25일 은행연합회에 공시된 가계대출 금리에 따르면 10월에 취급된 주요 시중은행의 분할상환 방식 주담대 평균 금리는 전달보다 모두 상승했다. KEB하나은행은 전달보다 0.09% 포인트 오른 3.40%로 상승 폭이 가장 컸다. SC제일은행도 한 달 사이 0.08% 포인트 올라 3.36%를 기록했다. 또 KB국민은행은 3.44%, 신한은행은 3.47%로 전월 대비로 각각 0.05% 포인트, 0.03% 포인트 상승했다. 우리은행(0.01% 포인트)과 한국씨티은행(0.02% 포인트)도 대출 금리를 상향 조정했다. 시중은행의 대출 금리는 지난 5월 고점을 찍은 뒤 9월까지 4개월 연속 하락했다. 신한은행의 경우 1월 3.46%에서 5월 3.55%로 0.09% 포인트 올랐다가 6월 3.53%, 7월 3.52%, 8월 3.48%, 9월 3.44% 등으로 내렸다. 10월에는 3.47%로 다시 뛰었다. 10월 시중은행의 주담대 금리가 오른 것은 시장 금리가 상승한 영향으로 풀이된다. 더욱이 한국은행은 오는 30일 열리는 금융통화위원회에서 기준금리를 올릴 가능성이 높은 것으로 보인다. 기준금리 인상은 대출 금리를 더 끌어올릴 것으로 예상된다. 은행 관계자는 “미국이 금리를 올리면서 우리도 기준금리를 인상할 가능성이 높아지고 있는 상황”이라면서 “대출이 있는 가계의 부담이 한동안 커질 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

중국 최대 부동산 개발 업체 중 하나인 헝다(恒大)그룹이 채권시장에서 ‘투기등급’으로 떨어지는 굴욕을 당했다. 헝다그룹은 지난달 11일 신규 자금 조달을 위해 모두 18억 달러(약 2조 300억원) 규모의 채권을 발행했다. 그런데 이 중 2023년 만기가 돌아오는 5억 9000만 달러 규모의 채권 금리가 13.5%까지 치솟았다. 헝다그룹 창사 이후 가장 높은 금리다. 중국의 간판 부동산 개발 업체의 채권이 투자부적격 등급이라는 ‘헐값’으로 거래되고 있는 것이다.●시진핑 “집은 투기하는 곳 아니다” 규제 강화 중국 부동산 개발 업체들이 ‘파산 위기’에 내몰리고 있다. 중국 금융 당국의 ‘그림자금융’ 단속으로 자금 조달에 극심한 애로를 겪으면서 다른 민간부문과 마찬가지로 현금 부족 사태에 시달리고 있다. 그림자금융이란 은행과 비슷한 기능을 하면서도 은행과 같은 엄격한 건전성 규제를 받지 않는 금융기관과의 거래를 일컫는 ‘비은행금거래’를 뜻한다. 영국 파이낸셜타임스(FT)는 중국 부동산개발 업체들의 채무 가운데 내년에 만기가 돌아오는 규모가 무려 965억 달러(약 79조 300억원)에 이른다며 이 중 상당수 업체들이 디폴트(채무불이행) 상황에 놓여 있다고 지난 11일 보도했다. 글로벌 컨설팅업체 딜로직에 따르면 내년 만기가 도래하는 부동산개발 업체들의 위안화 채무 규모는 3850억 위안(약 62조 6700억원)이고 이들이 해외에서 발행한 달러화 표시 채무 규모는 145억 달러(약 16조 3600억원)에 이른다. 더욱이 내년 1분기에 만기가 돌아오는 채무 규모도 181억 달러로 사상 최대치에 이를 것으로 보여 디폴트 공포가 ‘발등의 불’로 다가왔다. 중국 부동산 개발 업체들의 부채총액 3550억 달러(약 400조 6000억원) 가운데 965억 달러 규모가 내년에 만기가 돌아오는 만큼 중국 경제가 ‘시한폭탄’을 끌어안고 있는 셈이다. 여기에 투자자들이 일부 채권에 대해 조기 상환을 요구하면 이들 부동산 개발 업체의 부담은 2배로 늘 수 있다고 블룸버그통신이 전했다. 부동산 시장에 디폴트가 현실화 하면 중국 금융 시스템에 상당한 충격파가 예상된다. 미·중 무역전쟁이 격화되면서 지난 3분기 성장률이 전년 같은 기간 대비 6.5%로 주저앉는 등 중국 경제 상황이 2009년 글로벌 금융위기 이후 최저 수준으로 추락한 마당에 부동산 개발 업체들의 도산 위기마저 뒤덮고 있기 때문이다. 알라 부세히리 BNP파리바자산운용 신흥시장 회사채 책임자는 “내년 걱정거리는 중국 부동산업계의 부채 문제”라고 단언했다. 중국 부동산은 중국 경제에서 성장의 한 축으로 지방정부 재정수입과 은행대출, 가계대출 등에서도 큰 비중을 차지하고 있다. 중국 경제가 고도성장을 지속하며 부동산 시장도 2000년대 이후 폭등세를 보이며 뜨겁게 달아올랐다. 중국에서 부자가 되는 가장 빠른 길은 집을 소유하는 것이라는 말이 나올 정도다. 베이징의 아파트 평균 가격은 2003년 1㎡당 4000 위안에서 이젠 6만 위안으로 15배나 수직 상승했다. 하지만 20년 가까이 지속된 중국의 ‘부동산 불패’ 신화가 흔들리고 있다. 중국 당국이 고질병인 과다한 국가채무 문제를 해결하기 위해 그림자금융에 대한 지속적인 단속으로 거래가 급격히 줄어들고 가격이 곤두박질치는 등 얼어붙고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 중국 내수 경기마저 꺾이면서 올해 9월 중국의 집값 상승률이 6개월 만에 처음으로 둔화되는 등 부동산 시장 침체의 골이 깊어지고 있다. 내년 전망도 잿빛으로 가득찼다. 블룸버그통신에 따르면 중국국제금융공사 애널리스트들은 내년 신규 주택 판매가 면적·금액 기준으로 모두 올해보다 10% 감소해 중국 주택시장이 5년 만에 처음으로 ‘후퇴의 해’를 맞을 것이라고 진단했다. 내년 신축 면적 역시 5∼10% 감소할 전망이다. 글로벌 신용평가사인 스탠더드앤드푸어스(S&P)도 지난 7일 보고서를 통해 내년 중국 부동산 가격이 최고 5%까지 떨어질 수 있으며 주택시장 규모도 3∼7% 감소할 것이라고 내다봤다. 크리스토퍼 리 S&P 기업 신용평가국장은 “현재 부동산 대기업이라 하더라도 달러화 자금 조달 비용이 사상 최대 수준에 이른 상태이며 부동산 판매 전망도 약하다”고 지적했다. 이에 따라 통상적으로 9월이나 10월은 신규 주택 구입을 위한 거래가 활발하지만 올해는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 거래가 부진하자 일부 부동산 개발 업자들은 최고 30%까지 가격을 할인하며 아파트를 내놓고 있다. 이에 제값을 주고 산 기존 구매자들이 집단 항의에 나서는 등 분위기가 험악해지고 있다. 해마다 물가보다 몇 배씩 치솟기만 하는 아파트 가격에 익숙했던 중국 도시가구의 입장에서는 이 같은 가격 하락은 도저히 용납이 안 되는 것이다. 중국 도시근로자의 총자산에서 부동산이 70% 정도를 차지하고 있는 만큼 부동산 가격 급락은 중국 사회 불안의 주요인이 될 것이라는 분석이 나오는 이유다. 상황은 악화되고 있지만 중국 정부가 대책을 내놓을 가능성은 희박하다. 시진핑(習近平) 국가주석이 지난해 10월 공산당 19차 전국대표대회(당대회)에서 “집은 사람이 사는 곳이지 투기하는 곳이 아니다”라며 주택 구매 규제 강화를 지시했다. 중국 당국은 이후 주택담보대출 조건 강화, 대출 금리 인상 등 30개가 넘는 조치를 시행해 왔다. 인민은행도 지난 9일 ‘2018년 3분기 통화정책이행 보고서’를 통해 “그림자금융과 다양한 금융 기관의 리스크를 관리할 것”이라고 언급했다.부동산 경기가 급랭하다 보니 부동산 개발 업체들이 자금 조달에 어려움을 겪고 있다. ICE 뱅크오브아메리카 메릴린치(ICE BofAML) 지수에 따르면 올해 중국 고수익률 채권 발행업체들의 달러화 부채 금리는 11.2%로 2배 뛰었다. 올 들어 부동산 개발 업체들이 거절당한 융자 규모만 1000억 위안에 이른다. 특히 3분기 이후 신청한 융자를 대부분 거절당해 금리가 높은 해외 대출에 의존하고 있다. 푸리(富力)부동산이 대표적이다. 순부채 비율이 지난 3년간 124.3%, 159.9%, 169.6%로 가파르게 증가해온 푸리부동산의 올해 상반기 순부채 비율은 187.5%로 급등했다. 이에 푸리부동산은 올 2월과 5월 각각 10억 위안 규모의 회사채 발행을 시도했지만 실패했다. 최근에는 홍콩거래소에서 8억주의 신주를 발행해 100억 홍콩달러(약 1조 4000억원)를 추가 조달할 계획이라고 밝혔다. 중국 부동산업계 최대 업체들이 채권 발행을 위해 매우 높은 수익률을 제시해야 할 만큼 자금 조달 환경이 악화된 것이다. 클레먼트 청 NN 인베스트먼트 파트너스 신용부문 선임 애널리스트는 “시장 심리가 바뀔 때까지 부동산 개발 업계의 자금 조달 환경은 개선되지 않을 것”이라고 내다봤다. ●6곳 도산… 내년 부도 업체 늘 듯 이 때문에 부동산 개발 업체들의 도산도 잇따르고 있다. 지난달까지 중훙(中弘)과 신광(新光), 우저우궈지(五洲國際), 상링(上陵) 등 6개 업체가 디폴트를 냈다. 그 규모만 107억 위안에 이른다. 리 기업신용평가국장은 “대규모 채권 만기가 돌아오는 상황에서 달러 조달 비용이 최고 수준으로 치솟았고 소비심리도 악화됐다”며 “내년 중국 부동산 개발 업체들의 부도가 증가할 것”이라고 경고했다. 청 애널리스트도 “자금 조달 비용이 계속 늘면 일부 부동산 개발업체들이 이런 상황에 휘말릴 것”이라며 “중국 역내에서 부도가 더 자주 일어난다”고 강조했다. khkim@seoul.co.kr ■이 기사는 서울신문 인터넷 홈페이지에 연재 중인 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’를 재구성한 것입니다. 인터넷에서 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’(goo.gl/sdFgOq)의 전문을 만날 수 있습니다.

신DTI·대출 규제 효과 60조 증가 그쳐 올 주택대출 작년 44조 비해 26조 ‘안정’ 비은행 신용·자영업 대출 빠르게 늘어 금융당국 DSR규제 내년 全금융권 확대지난해 정부가 내놓은 ‘8·2 부동산 종합대책’과 올해 1월부터 시행된 신(新)총부채상환비율(DTI) 등의 영향으로 금융 당국이 가계부채 총액 관리에 성공했다는 평가가 나온다. 올 들어 10월까지 가계부채 증가 규모가 60조 5000억원으로 3년 만에 가장 적었기 때문이다. 일각에서는 잇따른 대출 규제 강화로 비은행권 대출이 빠르게 늘고 있어 이제는 대출의 ‘질’(質)에 대한 관리가 필요하다고 지적한다.금융위원회는 19일 정부서울청사에서 금융감독원 및 금융업계 관계자들과 ‘가계부채관리점검회의’를 개최했다. 회의를 주재한 손병두 금융위 사무처장은 “가계부채의 안정화 추세가 계속 이어지고 있다”며 그 원인을 주택담보대출 증가세 감소에서 찾았다. 지난해 1월부터 10월까지 44조 5000억원 늘었던 주택담보대출은 올해 같은 기간에는 26조 3000억원 늘어나는 데 그쳤다. 금융 당국은 9·13 대책으로 주택담보대출 규제가 한층 강화됐고, 지난달 은행권부터 도입된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 내년 2월 상호금융, 4월 보험, 5월 저축은행 등으로 확대되는 만큼 한동안 가계부채가 급격하게 늘어나는 상황은 발생하지 않을 것으로 전망하고 있다. 특히 최근 서울의 아파트 가격이 조정 양상을 보이고 있어 주택담보대출 급증 가능성이 더욱 줄고 있다는 분석이다. 금융 당국은 2021년까지 가계부채 증가율을 명목 국내총생산(GDP) 성장률 수준인 5% 초·중반으로 묶겠다는 계획이다. 2016년 11.7%였던 가계대출 증가율은 지난해 8.5%로 떨어진 뒤 올해 10월까지 6.1%를 기록하고 있다. 하지만 불안 요인도 있다. 가계대출 증가 규모가 전년보다 낮아졌지만 신용대출을 중심으로 한 기타대출 증가액은 지난해 29조 9000억원에서 올해 34조 2000억원으로 급증했다. 특히 올해 6월 기준 자영업대출 증가율은 은행이 10.8%인 반면 상호금융 45.7%, 저축은행 41.3%, 여신전문금융회사 15.9% 등 제2금융권의 증가폭이 컸다. 대출 규제가 은행을 중심으로 이뤄지면서 대출을 받으려는 개인사업자와 서민들이 상대적으로 금리가 높은 제2금융권으로 발길을 돌린 결과로 풀이된다. 한국은행은 금리가 1% 포인트 오르면 대출을 갚기 어려운 고위험 가구가 4만 2000가구 늘어날 것으로 보고 있다. 손 사무처장은 “자영업 대출을 과도하게 제약할 경우 서민의 어려움이 가중될 우려가 있는 만큼 체계적인 부채 관리와 맞춤형 지원 방안을 함께 추진할 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

고금리 비은행권 대출 1년새 22% 급증 소득 대비 부채 189%로 건전성 악화 금리 1%P 오르면 이자 연 122만원 늘어 경기 악화 땐 취약차주 위험…대책 필요금리 인상기에 접어들면서 급격하게 불어난 자영업자 대출이 한국 경제의 뇌관으로 떠오르고 있다. 업황 부진으로 벌이는 시원찮고 꼬박꼬박 내야 하는 이자 부담이 커지는 상황에서 빚을 갚지 못하면 금융 부실로 이어질 수 있다. 18일 한국은행에 따르면 지난 6월 말 기준 자영업자 대출 규모는 총 590조 7000억원이다. 지난해 말 549조 2000억원과 비교했을 때 6개월 만에 41조 5000억원이 증가했다. 한은은 자영업자 대출 증가 요인에 대해 “주택담보대출 규제 강화로 사업자 대출 수요가 늘었다”며 “베이비붐 세대의 은퇴 등으로 인구구조가 변하면서 60대의 자영업 창업 및 대출이 증가했다”고 분석했다. 특히 상대적으로 금리가 높은 비은행 예금 취급기관의 대출 증가율이 가파르다. 은행권의 6월 말 기준 자영업자 대출은 1년 전보다 12.9% 증가했고, 비은행은 22.2% 늘어났다. 대표적인 자영업종인 숙박·음식점업의 비은행 대출은 15조 5249억원으로 21.2% 증가했다. 비은행 예금 취급기관은 상호저축은행, 상호금융, 새마을금고, 신용협동조합 등이다. 예금은행보다 신용도가 낮은 차주들이 많아 대출금리도 높다. 자영업자 대출의 건전성도 점차 악화되는 양상이다. 자영업자의 소득 대비 부채규모(LTI)는 2017년 말 189%를 기록했다. 이는 상용근로자(정규직) 128%, 임시일용직 124%보다 높은 수준이다. 업종별로는 부동산업(338%)이 가장 높았으며, 도소매(208%), 음식숙박(200%) 등도 200%를 넘었다. 이런 가운데 국내외 정책금리가 오르면 대출금리가 덩달아 올라 자영업자들의 이자 부담이 커질 전망이다. 자유한국당 추경호 의원이 국회예산정책처로부터 제출받은 자료에 따르면 대출금리가 1% 포인트 오르면 변동금리로 대출받은 가구의 연평균 이자 부담은 402만 5000원에서 496만 6000원으로 94만 1000원 늘어난다. 이 중 자영업자의 이자 부담은 연평균 519만 5000원에서 641만 7000원으로 122만 2000원 증가한다. 여기에 경기마저 악화되면 취약차주를 중심으로 빚을 갚는 데 어려움을 겪을 것이라는 우려가 제기된다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “최근 늘어나는 자영업자 대출은 사업 확장용이 아닌 생계 유지용으로 보인다”며 “당국은 대출 건전성 관리보다는 경기 회복 등 근본적인 대책이 필요하다는 인식을 갖고 접근해야 한다”고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

중국 최대 부동산개발 업체 중 하나인 헝다(恒大)그룹이 채권시장에서 ‘투기등급’으로 떨어지는 굴욕을 당했다. 헝다그룹은 지난달 11일 신규 자금조달을 위해 모두 18억 달러(약 2조 300억원) 규모의 채권을 발행했다. 그런데 이중 2023년 만기가 돌아오는 5억 9000만 달러 규모의 채권 금리가 13.5%까지 치솟았다. 헝다그룹 창사 이후 가장 높은 금리다. 중국의 간판 부동산개발 업체의 채권이 투자부적격 등급이라는 ‘헐값’으로 거래되고 있는 것이다. 중국 부동산개발 업체들이 ‘파산 위기’에 내몰리고 있다. 중국 금융당국의 ‘그림자금융’(Shadow Banking·비은행금융중개) 단속으로 자금조달에 극심한 애로를 겪으면서 다른 민간부문과 마찬가지로 현금 부족 사태에 시달리고 있다. 그림자금융이란 은행과 비슷한 기능을 하면서도 은행과 같은 엄격한 건전성 규제를 받지 않는 금융기관과 거래를 일컫는 ‘비은행금거래‘를 뜻한다. 영국 파이낸셜타임스(FT)는 지난 11일(현지시간) 중국 부동산개발 업체들의 채무 가운데 내년에 만기가 돌아오는 규모가 무려 965억 달러(약 79조 300억원)에 이른다며 이중 상당수 업체들이 디폴트(채무불이행) 상황에 놓여 있다고 보도했다. 글로벌 컨설팅업체 딜로직(Dealogic)에 따르면 내년 만기가 도래하는 부동산개발 업체들의 위안화 채무 규모는 3850억 위안(62조 6700억원)이고 이들이 해외에서 발행한 달러화 표시 채무 규모는 145억 달러(16조 3600억원)에 이른다. 더욱이 내년 1분기에 만기가 돌아오는 채무 규모도 181억 달러로 사상 최대치에 이를 것으로 보여 디폴트 공포가 ‘발등의 불’로 다가왔다. 중국 부동산 개발업체들의 부채총액 3550억 달러(400조 6000억원) 가운데 965억 달러 규모가 내년에 만기가 돌아오는 만큼 중국 경제가 ‘시한폭탄’을 끌어안고 있는 셈이다. 여기에 투자자들이 일부 채권에 대해 조기 상환을 요구하면 이들 부동산개발 업체들의 부담은 2배로 늘 수 있다고 블룸버그통신이 전했다. 부동산 시장에 디폴트가 현실화하면 중국 금융시스템에 상당한 충격파가 예상된다. 미·중 무역전쟁이 격화되면서 지난 3분기 성장률이 전년 동기 대비 6.5%로 주저앉는 등 중국 경제 상황이 2009년 글로벌 금융위기 이후 최저 수준으로 추락한 마당에 부동산개발 업체들의 도산 위기마저 뒤덮고 있기 때문이다. 알라 부세히리 BNP파리바자산운용 신흥시장 회사채 책임자는 “내년 걱정거리는 중국 부동산업계의 부채 문제”라고 단언했다. 중국 부동산은 중국 경제에서 성장의 한 축으로 지방정부 재정수입과 은행대출, 가계대출 등에서도 큰 비중을 차지하고 있다. 중국 경제가 고도성장을 지속하며 부동산 시장도 2000년대 이후 폭등세를 보이며 뜨겁게 달아올랐다. 중국에서 부자가 되는 가장 빠른 길은 집을 소유하는 것이라는 말이 나올 정도다. 베이징의 아파트 평균 가격은 2003년 1㎡당 4000 위안에서 이젠 6만 위안으로 15배나 수직 상승했다. 하지만 20년 가까이 지속된 중국의 ‘부동산 불패’ 신화가 흔들리고 있다. 중국 당국이 고질병인 과다한 국가채무 문제를 해결하기 위해 그림자금융에 대한 지속적인 단속으로 거래가 급격히 줄어들고 가격이 곤두박질치는 등 얼어붙고 있다. 엎친데 덮친 격으로 중국 내수 경기마저 꺾이면서 올해 9월 중국의 집값 상승률이 6개월 만에 처음으로 둔화되는 등 부동산 시장의 침체의 골이 깊어지고 있다. 내년 전망도 잿빛으로 가득찼다. 블룸버그통신에 따르면 중국국제금융공사 애널리스트들은 내년 신규 주택 판매가 면적·금액 기준으로 모두 올해보다 10% 감소해 중국 주택시장이 5년 만에 처음으로 ‘후퇴의 해’를 맞을 것이라고 진단했다. 내년 신축 면적 역시 5∼10% 감소할 전망이다. 글로벌 신용평가사인 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)도 지난 7일 보고서를 통해 내년 중국 부동산 가격이 최고 5%까지 떨어질 수 있으며 주택시장 규모도 3∼7% 감소할 것이라고 내다봤다. 크리스토퍼 리 S&P 기업 신용평가국장은 “현재 부동산 대기업이라 하더라도 달러화 자금조달 비용이 사상 최대 수준에 이른 상태이며 부동산 판매 전망도 약하다”고 지적했다. 이에 따라 통상적으로 9월이나 10월은 신규 주택 구입을 위한 거래가 활발하지만 올해는 전혀 다른 양상을 보이고 있다. 거래가 부진하자 일부 부동산 개발업자들은 최고 30%까지 가격을 할인하며 아파트를 내놓고 있다. 이에 제 값을 주고 산 기존 구매자들이 집단 항의에 나서는 등 분위기가 험악해지고 있다. 해마다 물가보다 몇 배씩 치솟기만 하는 아파트 가격에 익숙했던 중국 도시가구의 입장에서는 이 같은 가격 하락은 도저히 용납이 안 되는 것이다. 중국 도시근로자의 총 자산에서 부동산이 70% 정도를 차지하고 있는 만큼 부동산 가격 급락은 중국사회 불안의 주요인이 될 것이라는 분석이 나오는 이유다. 상황은 악화되고 있지만 중국 정부가 대책을 내놓을 가능성은 희박하다. 시진핑(習近平) 국가주석이 지난해 10월 공산당 19차 전국대표대회(당대회)에서 “집은 사람이 사는 곳이지 투기하는 곳이 아니다”며 주택 구매 규제 강화를 지시했다. 중국 당국은 이후 주택담보대출 조건 강화, 대출 금리 인상 등 30개가 넘는 조치를 시행해 왔다. 인민은행도 지난 9일 ‘2018년 3분기 통화정책이행 보고서’를 통해 “그림자금융과 다양한 금융 기관의 리스크를 관리할 것”이라고 언급했다. 중국 경제가 침체 국면에 빠졌지만 과거처럼 정부가 나서서 부동산 경기를 살려 경기부양을 할 공산이 크지 않다는 얘기다. 부동산 경기가 급랭하다 보니 부동산 개발업체들이 자금조달에 어려움을 겪고 있다. ICE 뱅크오브아메리카 메릴린치(ICE BofAML) 지수에 따르면 올해 중국 고수익률 채권 발행업체들의 달러화 부채 금리는 11.2%로 2배 뛰었다. 올들어 부동산개발 업체들의 거절 당한 융자 규모만 1000억 위안에 이른다. 특히 3분기 이후 중국 내 신청한 융자를 대부분 거절당해 금리가 높은 해외 대출에 의존하고 있다. 푸리(富力)부동산이 대표적이다. 순부채 비율은 지난 3년 간 124.3%, 159.9%, 169.6%로 가파르게 증가해온 푸리부동산의 올해 상반기 순부채 비율은 187.5%로 급등했다. 이에 푸리부동산은 올 2월과 5월 각각 10억 위안 규모의 회사채 발행을 시도했지만 실패했다. 최근에는 홍콩거래소에서 8억주의 신주를 발행해 100억 홍콩달러(약 1조 4000억원)를 추가 조달할 계획이라고 밝혔다. 중국 부동산업계 최대의 업체들이 채권 발행을 위해 매우 높은 수익률을 제시해야 할 만큼 자금조달 환경이 악화된 것이다. 클레먼트 청 NN 인베스트먼트 파트너스 신용부문 선임 애널리스트는 “시장 심리가 바뀔 때까지 부동산개발업계의 자금조달 환경은 개선되지 않을 것”이라고 내다봤다. 이 때문에 부동산개발 업체들의 도산도 잇따르고 있다. 지난달까지 중훙(中弘)과 신광(新光), 우저우궈지(五洲國際), 상링(上陵) 등 6개 업체가 디폴트를 냈다. 그 규모만 107억 위안에 이른다. 리 기업신용평가국장은 “대규모 채권 만기가 돌아오는 상황에서 달러조달 비용이 최고 수준으로 치솟았고 소비심리도 악화됐다”며 “내년 중국 부동산개발 업체들의 부도가 증가할 것”이라고 경고했다. 청 애널리스트도 “자금조달 비용이 계속 늘면 일부 부동산 개발업체들이 이런 상황에 휘말릴 것”이라며 “중국 역내에서 부도가 더 자주 일어난다”고 강조했다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

시중은행의 변동형 주택담보대출 금리가 16일부터 올라 5%에 육박했다. 기준이 되는 코픽스(자금조달비용지수)가 올랐기 때문이다. 서민 대출자들의 부담은 더욱 가중될 전망이다. 이날 KB국민은행의 잔액기준 코픽스 연동 주택담보대출 금리는 3.60~4.80%로 올랐다. 전날보다 0.03% 포인트 상승했다. 신한은행은 3.20~4.55%에서 3.23~4.58%로, 우리은행은 3.30~4.30%에서 3.33~4.33%로 각각 0.03% 포인트씩 올랐다. 신규취급액 기준 코픽스 연동 주택담보대출 금리는 인상 폭이 더욱 크다. 국민은행은 전날 3.35~4.55%에서 이날 3.45~4.65%로 0.1% 포인트 올랐다. 신한은행도 3.18~4.53%에서 3.28~4.63%로, 우리은행도 3.23~4.23%에서 3.33~4.33%로 0.1% 포인트씩 상향 조정했다. NH농협은행은 신규취급액 기준 코픽스 연동 주택담보대출 금리를 2.83~4.45%에서 2.87~4.49%로 0.04% 포인트씩만 인상했다. 가산금리를 0.06% 포인트씩 낮춘 영향이다. 전날 은행연합회는 10월 신규취급액 기준 코픽스가 1.93%로 전월보다 0.1% 포인트 상승했다고 밝혔다. 잔액기준 코픽스는 1.93%로 0.03% 포인트 올랐다. 대출자들의 부담은 더욱 커진다. 한국은행이 발표한 ‘10월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행권 주택담보대출은 3조 5000억원 증가했다. 잔액은 총 598조 2000억원이었다. 이 중 고정금리가 아닌 변동금리를 선택한 대출자들은 이번 금리 인상에 직격탄을 맞게 될 것으로 보인다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

최근 주택시장은 9·13 부동산 대책으로 주춤하고 있다. 무엇이 현 부동산시장에 영향을 미치고 있는지 정리해 보자. 우선 부동산시장에 가장 큰 영향을 준 것은 대출 규제다. 서울 전역을 포함한 조정대상지역에서 1주택 이상 가졌다면 원칙적으로 주택담보대출을 받을 수 없다. 무주택자도 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 투기지역과 투기과열지구는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 각각 40%이다. 최근에는 소득 대비 원리금 상환 비율을 강화한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 시행됐다. 담보대출 외에 각종 할부금 등 모든 대출을 보고 한도를 정한다. 고객들의 반응은 크게 세 가지다. 하나는 “어차피 부동산이니 싸게 살 수 있으면 사서 장기전으로 간다”는 반응이다. “대출 필요 없이 보유 자금으로 살 수 있는 사람들에게는 오히려 기회”라는 낙관론도 나온다. “개인에 대한 대출 규제이니 운영 중인 법인을 통해 대출을 받아서 사면 된다”는 의견도 있다. 어쨌든 투자 관점에서는 서두를 필요가 없다. 당분간 가격은 보합이나 일부 조정을 받을 수밖에 없어서다. 대출 규제와 금리 상승은 분명 주택시장에 영향을 준다. 수요가 소수의 현금 보유자와 실수요자로 줄어들 수밖에 없다. 두 번째로 주택임대사업자로 등록하면 주는 혜택이 줄어든 것도 영향이 크다. 전에는 아무리 비싼 강남 아파트도 주거전용면적이 85㎡ 이하면 8년짜리 준공공임대주택으로 등록할 수 있었다. 주택을 산 뒤 3개월 안에만 등록하면 양도세가 100% 감면됐고, 3개월이 지나도 장기보유특별공제를 받을 수 있었다. 이제 다주택자는 장기보유특별공제도 불가능하다. 또 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 새로 산 주택을 임대주택으로 등록해도 양도세를 중과하고 종합부동세 합산과세 대상이다. 단 새로 취득한 주택에 대한 규정이 바뀐 것이어서 주택임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자는 연말까지 검토하는 것이 좋다. 10년 이상 준공공임대주택(85㎡ 이하)으로 등록하면 주던 양도세 100% 감면도 까다로워졌다. 주택 공시가액도 수도권 6억원, 비수도권 3억원으로 상한선을 뒀다. 대부분 공시가액이 6억원이 넘는 강남 아파트를 뺀 셈이다. 다만 강남의 단독·다가구 주택이나 다른 곳의 신축 아파트는 실거래가는 10억원이 넘지만 공시가액은 6억원을 안 넘는 경우가 많다. 이 혜택은 1주택 이상을 갖고 있어도 상관없다. 한국투자증권 영업부 부동산팀장

이달부터 은행권에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되고 있다. 기존 총부채상환비율(DTI) 규제가 주택담보대출 원리금과 기타대출 이자 등의 상환액만 따졌다면, DSR 규제는 전세보증금 담보대출과 신용대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 계산해 대출 한도를 정한다. 대출규제 강화는 가계부채가 1500조원에 달하는 ‘부채공화국’ 대한민국의 현실을 감안하면 고육책이다. 지난해 가계부채 증가율은 8.1%를 기록하며 명목 국내총생산(GDP) 성장률인 5.4%를 크게 앞질렀다. 저금리 기조와 맞물린 과도한 부채는 최근 부동산 광풍의 폐해를 낳기도 했다. 정부는 현재 70% 수준인 은행권 평균 DSR을 2021년까지 40%로 낮출 계획이다. 이를 위해 은행들은 DSR이 연소득의 70%가 넘어가는 대출은 절차를 까다롭게 진행하고, 90% 이상인 경우 사실상 대출을 거절할 예정이다. 문제는 소득에 비해 빚이 많은 서민층과 실수요자들이 피해를 볼 우려가 크다는 점이다. 금융 당국은 DSR 70% 이상 대출을 전체의 15%까지 인정하는 등 유연하게 운영할 방침이지만 은행들은 고위험 대출을 우량 고객들에게 허용하고, 상환 능력이 낮은 고객 대출은 줄일 가능성이 큰 탓이다. DSR이 100%를 초과하는 차주들의 연평균 소득이 1800만원에 불과하다는 점을 감안하면 DSR 규제가 서민을 더욱 죌 것이 확실시된다. 이렇게 되면 서민층이 사설 대부업체나 개인간(P2P) 대출로 쏠리는 풍선효과가 나타날 수 있다. 정부는 DSR 규제 시행에 앞서 새희망홀씨 대출 등 서민금융상품을 내놨지만 서민 전용 상품을 확대하는 등의 추가 보완책을 제시해야 한다. 또한 현재 소득은 적지만 앞으로 늘어날 청년층이나 자영업자 등에게 대출을 해줄 수 있는 별도 비율을 설정하는 조치도 마련해 선의의 피해자들을 최소화해야 할 것이다.

여야가 올해 국정감사 마지막날까지 문재인 정부의 소득주도성장 정책을 놓고 공방을 계속했다. 야당은 이미 실패한 정책이라고 주장하며 폐기를 촉구했고 경제팀 경질까지 거론했다. 여당과 정부는 지속가능한 성장을 위해서는 소득 불평등을 완화해야 한다며 맞섰다. 자유한국당 나경원 의원은 29일 국회에서 열린 기획재정부와 한국은행 등 7개 기관에 대한 기획재정위원회의 종합 국감에서 “문재인 대통령의 말과 달리 혁신성장에 알맹이가 없어 기회는 평등하지 않고, 과정은 고용세습 등의 문제처럼 공정하지 않고, 결과 또한 소득 분배 악화에서 보듯 정의롭지 않다”면서 “이미 실패한 소득주도성장 정책의 간판을 내려야 한다”고 지적했다. 같은 당 박명재 의원도 “지금의 경제정책에 대해 조사 결과 51.2%의 국민이 60점 이하의 점수를 줬다”면서 “최저임금 인상과 근로시간 단축 등의 속도와 폭을 조정하고 업종별, 계절별 차등을 검토하라”고 주장했다. 박 의원은 “정부는 인구 탓, 날씨 탓, 전 정권 탓만 한다”면서 “경제 정책에 대한 책임을 지고 소득주도성장 3인방인 장하성 실장, 김수현 수석, 홍장표 소득주도성장특별위원장이 물러나야 한다”고 강조했다. 더불어민주당 서형수 의원은 “최근 국제통화기금(IMF), 경제협력개발기구(OECD) 등에서 소득재분배가 성장에 유익하다는 실증 연구가 나왔다”면서 “소득불평등 완화를 위한 정책은 경제의 장기적인 성장을 유지하기 위해서라도 필요하다”고 맞받아쳤다. 같은 당 박영선 의원은 “경제는 흐름이다. 흐름이 깨지면 바로잡는 데 3년에서 5년이 걸린다”면서 “박근혜 정부 때 최경환 부총리가 들어서 확장적 거시경제정책을 발표했고 가계대출과 주택담보대출이 늘면서 우리 경제 흐름이 꼬였다”고 주장했다. 현재 경제가 어려운 데는 전 정부의 책임이 크다고 것이다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 소득주도성장의 필요성을 강조했다. 김 부총리는 “혁신성장이 경제 생산성을 높이고 볼륨을 키우는 측면에서 성장에 기여하는 바가 크지만, 지금 구조적 문제의 근본적인 해결 없이는 이 또한 사상누각일 것”이라면서 “사회와 경제의 구조적 문제를 해결하기 위한 노력이 소득주도성장”이라고 설명했다. 다만 김 부총리는 내년에는 한국 경제가 더 어려워질 수 있다고 전망했다. 김 부총리는 바른미래당 김성식 의원이 내년 경제 전망을 묻자 “내년에 여러 가지 대외적인 변수 등을 감안할 때 불확실성은 커질 가능성이 있다”고 밝혔다. 김 부총리는 향후 2~3년 안에 경제가 마이너스 성장까지 가능한 위기에 빠질 가능성이 있냐는 바른미래당 유승민 의원의 질문에는 “그렇게까지 가능성은 없다고 보지만 하방 위험이나 불안정성에는 선제 대응을 해야 한다”고 답했다. 지금이 경제위기냐는 질의에 대해 김 부총리는 “위기라는 말에는 동의하지 않는다”면서 “다만 하방 위험성, 불확실성에는 대비해야 한다”고 말했다. 이날 국감에서는 이주열 한국은행 총재가 금리 인상을 시사한 것에 대해 우려의 목소리도 나왔다. 김성식 의원은 “부동산은 거래절벽 단계이고 가계부채도 대출규제가 강화되고 있으며 거시지표는 나빠지는데 금융안정을 이유로 금리를 올리는 명분이 있냐”고 물었다. 이 총재는 “(통화정책에서) 경기와 물가, 즉 거시지표에 큰 부담을 주지 않는다는 전제를 말했다”면서 “현재 하방압력이 좀 커보이며, 그런 것을 전부 같이 보고 판단하겠다”고 답했다. 더불어민주당 강병원 의원이 “11월 금리인상 가능성이 아주 높다고 보는 데 한계기업과 고용 영향 등을 어떻게 감안하고 있냐”고 질문하자 이 총재는 “금리인상은 실물경기 등을 다 감안해서 결정해야 하는 것이고, (금리인상을) 기정사실화하는 것은 아니지만 (고용에 부정적 영향 등) 우려에는 늘 유념하고 정부 당국과 함께 고려하고 있다”고 말했다. 김 부총리는 금리 인상이 불가피하지 않냐는 지적에 대해 “금리인상 문제를 예단하고 말하는 것은 적절치 않다”면서 “전반적 경제 상황을 봤을 때 거시적으로 보면 재정 측면에서 재정의 역할을 보다 적극적으로 한다는 측면, 여러 대외변수 관리, 미시적으로는 한계 차주 문제나 취약계층 문제를 감안해 거시·미시 정책을 같이 펴고 있다”고 설명했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

금융위원회가 오는 31일부터 은행권을 시작으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 본격적으로 도입하기로 하면서 앞으로 가계가 대출을 받기가 더욱 어려워질 전망이다. 20일 은행업계에 따르면 이번에 적용되는 DSR규제의 핵심은 연간 원리금 상환액이 연 소득의 70%를 초과하면 ‘위험대출’로 간주해 대출 심사를 깐깐하게 한다는 것이다. DSR은 개인이 1년간 번 돈에서 모든 가계대출의 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율이다. 때문에 DSR 산정을 위해선 소득증빙이 필요하다. 금융위는 소득증빙 자료로 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등을 인정한다. 이를 통해 증명할 수 없는 경우에는 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관이 발급한 자료나, 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등도 인정해 주기로 했다. 연간 갚아야 하는 부채 산정 방식은 좀 더 복잡하다. 먼저 주택담보대출의 경우 전액분할상환(원금분할상환·원리금분할상환) 하는 경우엔 실제상환 금액을 연간 상환액으로 계산한다. 하지만 원금일시상환의 경우 대출액을 대출기간으로 나눠서 하는데, 기간이 최대 10년으로 제한된다. 때문에 원금과 이자를 같이 갚아나가는 것이 DSR을 낮추는 방법이다. 중도금과 이주비는 상환방식에 무관하게 대출총액을 25년으로 나누고 여기에 실제 이자 부담액을 합쳐서 계산한다. 주택담보대출 이외의 부채는 산정 방식이 비교적 간단한다. 전세자금대출은 어떻게 상환하든 상관없이 원금은 DSR에서 제외되고, 이자만 계산된다. 반면 전세보증금담보대출은 대출금을 4년으로 나눠서 갚는 것으로 계산한 것에 이자를 더해 1년 상환액을 정한다. 신용대출은 원금을 10년으로 나눈 것에 이자를 더해 반영되고, 예적금 담보대출은 원금을 8년에 갚는다고 가정한 금액에 이자를 더해 DSR에 반영한다. 이번 규제의 또 다른 특징은 은행들은 대출을 받으려는 사람이 소득 증명을 위해 제출하는 증빙·인정·신고소득을 확인해 DSR을 산출한다. 비대면대출, 전문직 신용대출, 협약대출은 고(高)위험대출로 분류해 별도 관리를 받는다. 지금까지 의사, 변호사, 회계사 등 전문직들은 연봉에 상관없이 고액 신용대출을 받았다. 또 대기업의 경우 은행과의 특약을 통해 해당 직원들이 소득에 관계없이 ‘직장협약대출’을 받을 수 있었다. 하지만 금융위는 전문직 신용대출이나 직장협약대출처럼 실제 소득을 확인하지 않은 대출에 대해 300%의 고DSR 비율을 적용하기로 했다. 이렇게 되면 사실상 의사, 변호사 등 고소득 전문직도 실제 소득 증빙 없이 대출을 받기 어렵게 된다. 은행 관계자는 “31일부터 DSR이 70%를 넘는 위험대출은 전체 대출의 15%, 90%가 넘는 고위험대출은 10% 이내로 관리해야 하고, 2021년 말까지 시중은행은 평균 DSR을 40%로 낮춰야 한다”면서 “DSR 평균을 크게 높일 수 있는 전문직 신용대출이나 직장협약대출은 사실상 중단될 것”이라고 말했다. 하지만 DSR에 포함되지 않는 서민대출상품은 더 확대된다. 현재 DSR 산정에 포함되지 않는 새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 및 300만원 이하 소액 신용대출뿐만 아니라 앞으로는 지방자치단체가 지원하는 협약대출이나 국가유공자 대상 저금리대출도 예외로 인정된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 바탕으로 위험대출(DSR 70% 초과)과 고위험대출(90% 초과) 관리에 나서면서 대출받기가 더욱 어려워질 전망이다. 18일 한 시중 은행에 의뢰한 시뮬레이션을 통해 바뀌는 DSR 기준에 따라 대출이 얼마나 줄어드는지 확인해봤다.연소득이 5500만원인 직장인 김대출씨는 현재 상가대출 3억원(금리 5%, 잔존 10년), 카드대출(8%, 3년) 1000만원이 있는 무주택자다. 그는 5억원짜리 아파트를 사기 위해 1억 8700만원 대출이 필요하다. DSR 산정 방식으로 원리금을 계산하면 상가대출은 매월 318만 1965원, 카드대출은 31만 3364원이다. 1년에 갚아야 하는 총 원리금 4194만 3949원을 연소득(5500만원)으로 나누면 DSR이 76.3%다. 이미 위험대출이다. 1억 8700만원의 주택담보대출(3.5%, 20년)을 받으면 DSR은 99.9%로 고위험대출이 된다. 대출을 못 받을 가능성이 높다. 이전에 적용됐던 신(新)총부채상환비율(DTI) 기준이라면 연간 원리금 상환액이 1580만원으로 DTI가 44.6%(대출 제한 기준 60%)가 된다. 때문에 김씨는 최대 2억 4800만원까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 신DTI는 주택담보대출만 원리금 상환액을 따지고 다른 대출은 이자 상환액만 더한다. 즉 상가대출과 카드대출의 이자만 계산돼 가능한 대출금액이 커진다. 은행 관계자는 “위험대출은 전체 대출의 15%, 고위험대출은 10%를 넘으면 안 되기 때문에 설사 주택담보대출을 받더라도 원하는 금액이 나오지 않을 가능성이 크다”고 설명했다. 소득액이 크고, 기존 대출의 만기가 길면 추가 대출금액이 커진다. 맞벌이부부 나팔천씨는 연소득이 8000만원이고, 상가담보대출로 2억 5000만원(3.6%, 20년), 신용대출 5000만원(3.5%, 10년)이 있다. 이 경우 상가대출(월 146만 2779원)과 신용대출(월 49만 4429원)의 연간 원리금 상환액은 2348만 6496원이라 DSR은 23.9%다. 금리 3.5%에 20년 만기 주택담보대출을 받는다면 4억 6700만원(69.9%)까지는 DSR 70%를 넘지 않는다. 기존 대출의 상환 일정을 길게 하는 것도 추가 대출을 받을 수 있는 방법이다. DSR 산정 기준에서 제외되거나 유예된 항목도 잘 살펴봐야 한다. 전세보증금과 예·적금 등 담보가치가 확실한 대출도 DSR에 포함되지만, 시범 운영기간에는 제외된다. 기존 가계대출이 DSR 기준을 넘으면 증액은 어렵지만, 만기연장은 예외다. 전세자금대출 원금은 DSR 산정에 포함되지 않지만, 전세보증금담보대출은 원금을 4년에 나눠 갚는 것으로 계산한다. 은행 관계자는 “기존 대출의 만기 연장에 규제를 두지 않았기 때문에 급하게 대출을 갚아야 하는 상황은 발생하지 않을 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

美 기준금리 인상 발맞춰 주담대 올라 기존 대출자, 고정금리 갈아타기 급증 국고채 금리 일제히 하락…환율 상승18일 기준금리 동결에도 시중금리가 뛰고 고정금리 대출이 늘어나는 등 시장은 한 발 앞서 움직이는 모양새다. 이날 금융권에 따르면 9월 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 1.90%로 전월보다 0.01% 포인트 상승했다. 잔액 기준 코픽스는 13개월째 상승 중이다. 신규 취급액 기준 코픽스도 1.83%로 전월보다 0.03% 포인트, 올해 들어 0.17% 포인트 올랐다. 코픽스에 연동된 변동형 주택담보대출 금리도 일제히 오르고 있다. 잔액 기준으로 신한은행은 3.20∼4.55%, NH농협은행 2.90~4.52%, 우리은행 3.30∼4.30% 등으로 4%대 중반까지 올라섰다. 시중금리가 오르면서 대출자들은 고정금리로 갈아타려고 하고 있다. 한은에 따르면 신규 취급 가계대출 중 고정금리 대출 비중은 2016년 7월 57.8%에서 지난 5월에는 22.2%까지 떨어졌다가 6월부터 상승세로 돌아서 8월에는 27.4%까지 올랐다. 하지만 9·13 부동산 대책으로 주택담보대출비율(LTV)이 줄면서 고정금리로 갈아타기가 쉽지 않은 실정이다. 시중은행 관계자는 “주택담보대출을 고정금리로 갈아타러 왔다가 예전보다 대출액이 준다는 이야기를 듣고 돌아가는 경우가 많다”고 전했다. 일부 은행에서는 변동형 주택담보대출 상품 금리가 최초 5년 동안 금리가 고정되는 혼합형 상품의 금리를 웃도는 일도 발생하고 있다. 고정금리 대출 상품에는 미래 금리 변동 가능성에 따른 리스크(위험)를 금융회사가 떠안는 조건으로 대출 금리에 0.5~1% 포인트가량 추가로 얹는 게 일반적이다. 하지만 고정금리가 변동금리보다 낮아진 이유는 시중금리가 오르고 있기 때문이다. 한편 이날 기준금리 동결 영향으로 국고채 금리는 일제히 하락(채권값 상승)했다. 3년 만기 국고채 금리는 전날보다 4.2bp(1bp=0.01%p) 내린 연 1.981%로 장을 마쳤다. 반대로 원·달러 환율은 기준금리 동결 발표 직후 빠르게 오르기 시작해 전날보다 8.7원 오른 1135.2원에 거래를 마감했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

최근 금리 인상기의 ‘빚테크’(빚+재테크) 전략을 묻는 사람들이 많다. 사실 채무자의 상황별로 조금은 다른 판단이 내려질 수도 있을 것이다. 하지만 일반적으로는 1년 후 기준금리가 지금보다 0.5% 포인트 이상 높아진다고 본다면 변동금리 조건보다는 고정금리 대출이 2년 이상을 사용하는 대부분의 금융소비자에게 더 유리하다. 또 금리인상 기조가 이어진다고 볼 때 잔액 기준 코픽스가 대체로 신규 취급 코픽스보다 상승 속도가 느린 편이기 때문에 더 유리할 수 있다. 더 중요한 팁을 말하자면 이제는 빚을 더 낼 때가 아니라 빚을 어떻게든 줄여 나가야 할 때라는 것이다. 실망했을 수도 있다. 하지만 이제 저금리라는 표현이 적절치 않을 만큼 국내 대출금리 수준이 올라가고 있어 연 5% 주택담보대출도 현실이 됐다. 오름세도 이어질 것으로 전망된다. 적절한 규모의 빚을 내서 자산을 취득하는 것은 때론 필요하고 현명한 선택일 수 있다. 단, 금융비용 등 수반되는 제 비용을 빼고도 수익을 낼 수 있다면 말이다. 그러나 연 4~5% 이자를 내는 빚을 지고도 주식, 채권, 부동산으로 이보다 높은 6~7% 수익을 남기기가 쉽지 않은 때라면 답은 나온 것이다. 생각해 보자. 세계 경제의 바로미터라고 할 수 있는 미국 경제의 확장세도 후반기에 접어들었다는 시그널이 뚜렷하다. 지난 50여년간 경기 침체 도래의 경고등 역할을 톡톡히 해낸 미국의 장·단기 국채금리 차를 보면 알 수 있다. 이제 장·단기 금리 역전이 얼마 남지 않았기 때문이다. 과거에는 미국 장·단기 금리 역전 후 2개월에서 20개월 사이에 경기 침체를 경험했다. 그렇다면 1~2년 뒤 있을지 모를 미국 경기 침체를 염두에 두지 않을 수 없고 그렇게 되면 한국을 포함한 신흥국은 제대로 경기 확장세를 경험해 보지도 못한 채 동반 경기 침체를 겪을 수도 있다. 물론 미·중 무역갈등이 봉합돼 세계 경제 성장의 기폭제가 될 수도 있고, 도드프랭크법으로 불리는 미 금융규제책의 완화가 더욱 거세진다면 법인세 대폭 삭감이라는 세제 개혁과 함께 미국 경제가 좀더 순항할 수도 있을 것이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 무리하다 싶을 만큼 밀어붙이는 것도 이 때문이다. 그러나 트럼프 대통령이 성공적으로 미 경제 활황기를 연장하고 재선에 성공할 수 있을지는 아무도 모른다. 확실한 것은 경기순환 국면의 큰 그림을 그려 볼 때 지금은 공격적으로 ‘레버리지’를 일으켜 투자에 나설 때가 아니고, 반대로 과도한 대출은 상환하려는 노력을 통해 빚을 줄이는 ‘디레버리지’에 나서야 할 때라는 것이다. 이것이 현재 필요한 빚테크 전략이다. KB국민은행 WM스타자문단 PB팀장