오는 7월부터 연립주택등 공동주택은 20가구 이상에 대해서만 재건축을 허용하는 등 재건축 요건이 크게 강화된다.현재는 10가구 이상의 공동주택일 경우 재건축을 허용하고 있다. 재건축 허용 연한은 20년 이상 범위에서 시·도 조례로 연장할 수 있게 된다. 건설교통부는 12일 무분별한 재건축을 막기 위해 이같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙을 마련,13일 입법예고 한다고 밝혔다. 이에 따르면 300가구 또는 1만㎡ 이상의 공동주택은 도시계획절차에 따라 반드시 정비구역 지정을 받아야 재건축할 수 있다.또 조합설립은 소유자가 10인 이상 되어야 인가했던 조항을 폐지한 대신 사업추진위원회의 운영규정,사업범위의 확장이나 축소는 주민의 50% 이상 동의를 받도록 했다. 조합설립을 위해 주민동의서를 받는 경우에도 형식적 동의에 의한 분쟁의 소지가 많아 비용 부담에 관한 내용을 반드시 고지해야 한다. 이밖에 재건축 등 컨설팅업무를 담당하는 정비사업 전문관리업자는 개인 10억원,법인 5억원의 자본금과 건축사,감정평가사,부동산 관련 경력자 등 5인 이상의 전문인력을 보유하도록 등록요건을 강화했다. 그러나 건교부가 그동안 논란을 빚었던 재건축 허용연한을 지자체에 책임을 떠넘겼다는 비판도 제기되고 있다. 다음은 일문일답. ●단독주택 재건축은 어떻게 하나 300가구 또는 1만㎡ 이상은 반드시 정비구역 지정을 받아야 재건축할 수 있다.정비구역 지정을 받기 위해서는 시·도 조례가 정하는 기간(20년 이상)이 지난 낡은 건축물이 3분의2이상 포함돼야 한다.300가구 또는 1만㎡ 미만인 경우 정비구역지정을 할 수 없다. ●재건축 안전진단 대상은 준공된 지 20년 이상으로 하되,지자체별 특성을 감안해 시·도 조례로 연장할 수 있다.다만 정비구역내의 건축물은 20년 경과 연수와 관계없이 안전진단을 신청할 수 있다. ●부분 재건축이 가능한가 기존의 공동주택 재건축은 전면철거가 불가피해 논란의 소지가 많았다.특히단지내 상가 등 독립된 건축물 소유자들의 반대가 심한 경우 추진 자체가 힘들었다. 주택단지의 범위,부대·복리시설의 설치기준을 완화해 부분 재건축을 할 수 있도록 했다.재건축에 반대하는 토지를 뺀 나머지 부분으로도 재건축할 수 있다. 김경두기자 golders@

내년부터 10년 단위의 장기 주택정책이 수립된다. 건설교통부는 이같은 내용의 ‘주택법’ 제정안에 대해 이번주 차관회의를 거쳐 정부안으로 확정하고 정기국회에 이를 상정할 계획이라고 8일 밝혔다.법안에 따르면 주택정책은 그동안 경기상황 등을 고려,해마다 들쭉날쭉 정해왔으나 앞으로는 10년 단위의 계획을 세워 연차적으로 추진해야 한다.이 계획은 10년간 전국의 주택수요와 공급방안,택지소요와 공급계획,주거수준 등의 청사진을 담게 된다. 건교부는 첫 주택종합계획을 세우기 위해 국토연구원에 향후 10년간(2003∼2012년)의 주택정책 방향에 대한 용역을 줬으며,연구원은 이에 따라 수도권 주택수요는 211만∼242만 가구로 추정하고 서울 30∼40㎞ 외곽에 직주(職住) 근접형 신도시를 개발하는 것이 바람직하다는 중간보고서를 내놓은 바 있다. 법안은 또 주민의 100% 동의를 얻어야 추진할 수 있었던 주택 리모델링 사업의 주민동의 요건을 80% 이상으로 완화하고 관련혜택 등의 내용을 규정하고 있다. 류찬희기자 chani@

■1.청약제 개선/ 1순위 절반 줄어 반발 클듯 2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다.이에 따라 청약 1순위자격 요건이 강화되고,공급질서 교란행위에 대한 처벌도 한층 무거워진다.투기적 주택수요를 억제하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정한 데 따른 것이다. ◇1순위 청약자격 강화- 서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다. 또 4일 이후 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 따라서 1가구 2주택인 사람이 1순위 자격을 유지하려면 청약 이전에 주택 한 채를 팔아야 한다. 다만 투기과열지구가 해제될 경우 1순위가 유지되고 투기과열지구로 추가지정된 지역은 1순위 자격이 사라진다. 정부는 현재 과열양상을 보이고 있는 수도권 기타 지역에 대해서도 투기과열지구로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급질서의교란행위에 대한 처벌도 강화한다.청약통장 불법거래는 현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역,3000만원 이하 벌금형으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또 청약통장을 판 사람뿐 아니라 이를 산 사람도 처벌을 받게 된다. ◇기존 청약가입자 반발- 지난 2000년 3월 청약통장 가입 자율화 이후 서울을 포함한 수도권에서 1순위 자격을 획득한 191만명 가운데 100만여명은 새 제도가 소급 적용됨에 따라 거센 반발이 예상된다. 특히 법조계에서는 공공의 이익보다 개인의 재산권 침해 가능성이 크기 때문에 위헌소지가 있다는 지적도 나오고 있다. 로펌 ‘김&장’ 관계자는 “입법 취지는 이해하지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “제한 근거가 매우 애매해 헌법소원으로 이어질 수 있다.”고 밝혔다. 부동산 전문가들도 청약자격 제한보다 시세차익을 세금으로 거둬들이는 것이 훨씬 효과적이라고 주장한다. 이어 정부가 원칙없이 주택정책의 근간이 되는 청약제도를 입맛에 따라 바꾸는 것은 정부 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산투기억제에도 도움이 안 된다고 말했다. 김경두기자 golders@ ■2.양도세 보완/ 연말까진 신축주택 비과세 양도소득세 과세의 강화야말로 이번 부동산 대책의 가장 큰 알맹이로 볼 수 있다.현재 주택문제의 상당부분이 매매차익을 노리는 부동산 투기에서 비롯됐기 때문이다. 한마디로 세원(稅源)과 세액(稅額)이 대폭 확대됐다.우선 주택을 3채 이상 보유한 사람에 대해서는 집을 팔 때 기존 ‘기준시가’가 아닌 ‘실지거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다.기준시가가 실거래가의 70∼80%정도밖에 반영되지 않아 지금까지는 세금이 그만큼 약했다. 다주택 양도세 과세 강화는 이르면 이달 말부터 적용될 전망이다.지금은 ▲고급주택 ▲미등기양도자산 ▲1년 이내 단기양도 ▲허위계약서 등 부정한 방법을 통한 취득·양도 등 경우에만 실거래가를 적용해 왔다. 기존 실거래가 적용 과세대상인 고급주택의 적용범위가 기존 전용면적 50평 이상에서 전용면적 45평 이상으로 대폭 확대됐다.때문에 고급 호화주택이면서 45∼50평 사이에 끼어 양도세 비과세를 적용받아오던 아파트들이 대거 과세대상에 편입됐다.또 서울,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동),과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다.소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다. 특히 이들 지역에 대해서는 신축주택을 사서 팔 경우 양도세를 감면해 주는 혜택도 당초 예정(내년 6월말)보다 6개월 가량 앞당겨 없애기로 했다.이와함께 양도세 부과의 주요 기준이 되는 기준시가를 수시로 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이나, 현재 거래시세의 70∼90% 정도만을 반영하는 기준시가를 최대한 실제 거래가에 근접하게 하겠다는 대목도 양도세 부담을 높이려는 것이다. 김태균기자 windsea@ ■3.재산세 중과/ 재경 “2~3배” 행자 “단계적” 주택시장 안정화대책 가운데 ‘재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화’대책은 재정경제부와 행정자치부의 의견이 좁혀지지 않아단계적 상향조정이라는 원칙적인 수준의 발표에 그쳤다.이날 발표안에는 내년 상반기중 행자부의 지침을 개정해 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고,투기과열지구 지정지역에 대해 내년 상반기부터 중과(重課)한다는 내용정도가 담겼다. 이는 재경부가 보유과세 과표(세금부과기준)를 현행보다 2∼3배 인상하는 방안을 요구하고 있는 반면,행자부는 매년 점진적인 상향 조정이라는 입장을 고수해 인상률을 둘러싼 부처간의 입장이 조율되지 않았기 때문이다. 이에 따라 보유과세와 관련한 구체적인 계획은 행자부에서 ‘건물과세 과세표준액 조정기준’의 개정안과 함께 조만간 추가로 발표될 예정이다. 재경부에 따르면 현재 재산세 과세표준액 산출체계는 건축비 중심으로 돼있어 실거래가를 반영하지 못하고 있다.이 결과 집값이 싼 지역에서 상대적으로 높은 세금을 부담하는 등 형평성의 문제가 제기되고 있다.재산가액이 높은 데도 세금이 낮아지는 역진적(逆進的)인 문제가 발생한다는 주장이다. 이를테면 서울 강남구와 성동구의25.7평형 아파트의 재산세 과표를 비교하면 강남구의 과표 합계는 4459만원,실거래가는 4억 2500만원으로 과표가 실거래가의 10.5%에 불과하다.반면 성동구의 과표합계는 3523만원,실거래가는 1억 9500만원으로 과표가 실거래가 대비 18.1%로 오히려 높은 것으로 분석됐다. 이에 대해 행자부는 실거래가격의 10∼30% 수준인 보유과세를 강화해야 한다는 원칙에는 동의하지만 급격한 과표인상은 국민들의 조세저항을 불러일으킬 수 있는 만큼 점진적으로 현실화하겠다는 입장이다. 행자부 관계자는 “재산세는 1200만가구가 내는 세금으로 일부의 부동산 투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올리는 것은 국민을 납득시키기 어렵다.”면서 “현재 과세권자가 자치단체장으로 돼 있는 데다 세율을 높일 경우 결국 세입자나 영세사업자에게 부담이 전가될 수 있는 현실도 감안해야 한다.”고 주장했다. 이에 대해 행자부 인터넷 홈페이지에는 네티즌들의 찬반양론이 뜨겁다.‘나시민’이란 네티즌은 “재산세 몇만원 올린다고 부동산 보유욕이 사라지지 않을 것”이라고 주장한 반면,‘성난시민’은 “과표 현실화가 조세저항을 일으킨다는 행자부의 주장은 말도 안되는 이야기”라면서 “재산이 많으면 세금을 더 내는 것은 조세형평에도 맞고,재산보유에 따라 누진해서 세금을 납부하는 것 또한 당연하다.”고 주장했다. 조현석기자 hyun68@ ■4.기준시가 인상/ 양도세 1.6~1.9배 오를듯 양도소득세 등 세금을 부과하는 기준인 국세청의 기준시가가 아파트 가격의 등락에 따라 수시로 변경된다. 이에 따라 서울 강남 재건축추진 아파트 등 가격급등지역은 기준시가가 실거래가에 근접한 수준으로 상향될 전망이다. 정부가 4일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 실거래가액의 70∼80% 수준인 기준시가를 최대한 시가에 근접한 수준으로 상향 조정키로 했다.지난달 8일 발표한 주택시장 안정대책에 포함된 기준시가 조정계획을 강화한 것으로,아파트가격 변동을 상시 파악하고 관리하는 체계를 구축키로 했다. 대상지역은 서울 및 경기·인천 등 수도권이며,재건축추진아파트 등 현행 기준시가가 고시된 지난 4월 이후 가격이 급등한 아파트단지가 대상이 된다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다. 국세청에 따르면 현재 기준시가가 실거래액의 70∼80% 수준에 불과해 실거래가로 양도세를 부과하면 기준시가보다 1.6∼1.9배나 늘어난다.따라서 기준시가가 실거래가액 수준으로 상향 조정되면 양도세 부담도 그만큼 늘어나게 된다.특히 투기혐의가 짙은 1가구3주택 이상 보유자는 기준시가 대신 실거래액으로 양도세를 부과,세부담을 늘려 투기억제 효과를 높였다. 아파트의 경우,재산세 부과시 기준시가에 따라 별도의 가산율을 상향 조정해,과세부담을 더 높이게 된다.현재 기준시가가 3억∼4억원일 경우 가산율지수 102가,5억원 이상이면 110이 적용된다. 김미경기자 chaplin7@ ■5.신도시 개발/ 東판교 입주시기 2년 앞당겨 서울 강남 수준의 신도시 건설계획이 눈에 띈다.신도시 2∼3곳을 추가 건설하는 내용도 담고 있다.또 당초 계획보다 320만 5000평이 조기에 개발된다. ◇판교- 전체 280만평중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발돼 예정보다 2년 빠른 2007년 입주하게 된다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안,판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 분양시기도 2005년말에서 2004년초로 2년 가까이 당겨지게 된다. 판교에는 전용면적 25.7평이상 500가구 등 1만 9700가구를 지을 예정이었으나 과천과 인접한 판교 동측지역에 강남 수요를 분산한다는 차원에서 40평이상을 5000가구 더 짓기로 했다. 영덕∼양재간 도로는 민자유치사업으로 바꿔 민자 7680억원과 개발이익 4320억원을 투입키로 했다. ◇화성- 동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다.올해말 예정대로 170만평을 공급, 2006년부터 입주토록 할 계획이다.다음달까지 환경영향평가나 광역교통계획 수립 등의 절차를 마무리할 방침이다. ◇다른 택지지구- 주택공사나 토지공사가 개발하는 인천 논현2지구(25만 3000평),인천 동양(2만 9000평),평택 이충2(3만 6000평),용인 보라(10만평),화성 봉담(15만평)도 올해말까지 택지를 1년 앞당겨 공급한다.파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평),인천 영종(37만 4000평),양주 고읍(23만 8000평)은 내년에,화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다. 따라서 판교를 포함해 모두 11개 지구 752만 4000평 가운데 올해 56만 8000평(1만 3400가구분),내년 115만 1000평(2만 150가구분),2004년 148만 6000평(1만 2500가구)이 1년씩 앞당겨 개발되는 셈이다. ◇문제점- 공급측면에서는 적절한 선택이지만 문제는 교통이다.영덕∼양재간 도로건설로 수도권 교통난을 해소하기에는 무리라는 평가다. 주택을 앞당겨 보급하는 것과 병행해 특단의 교통대책 마련이 시급하다. 도로건설 등에 필요한 예산도 문제다.민자유치를 활용키로했지만 이것만으론 교통재원을 충당할 수는 없어 예산대책도 함께 나와야 이번 대책이 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 평가다. 김성곤기자 sunggone@ ■6.재건축요건 강화/ 사전 안전진단 평가 제도화 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다.사전 안전진단 평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙도 강화키로 했다. 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.이를 위해 도시주거환경정비법 제정을 추진중이다. 서울 강북지역 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축 제도를 개선하기 위해 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축 주민동의 요건을 100%에서 80%로 완화하는 내용도 담고 있다. 주거환경법 제정에 대비,시·도지사는 앞으로 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획을 빠른 시일 안에 착수키로 했다. 재건축시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상도 확대된다.현행 300가구 이상에서 200가구 정도로 하향 조정,소규모 단지의 무리한 재건축을 억제한다는 방침이다.서울시 도시계획조례를 개정키로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해 리모델링 사업을 활성화하고 리모델링 자금지원 요건이 크게 완화된다.국민주택기금에서 지원되는 가구당 3000만원(연 6%)의 리모델링 자금 가운데 착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 늘리기로 하고 대출지침을 개정하는 방안을 마련하고 있다. ‘8·9부동산 안정대책’ 발표 때 나온 것으로 이미 시장에 반영돼 있다.강남지역 중층이상 아파트 재건축 시장이 위축되고 가격이 떨어지는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@ ■7.금융대출 억제/ 담보대출 집값 60%이하로 집값(감정가)이 5억원인 부동산을 담보로 은행에서 돈을 대출받는 사람은 종전에는 4억원(80%)까지 빌릴 수 있었으나 앞으로는 최고 3억원(60%)까지만 빌릴 수 있다.부동산에 거품이 많은 만큼 대출비율을 줄여야 한다는 게 정부의 판단이다. 고객이 돈 빌리는 한도가 축소되는 동시에 은행이 돈을 빌려주는 조건도 까다로워진다.은행들이 부동산을 담보로 신규 대출을 해줄 때 대손충당금을 더 쌓아야 하기 때문이다. 연체가 없는 정상 대출일 경우에는 대출금의 0.75%(1억원 대출시 75만원)인 충당금은 1%(100만원)로 높아진다.연체가 한달 이상인 ‘요주의 대출’일 경우 충당금은 5%(500만원)에서 10%(1000만원)로 높아진다.금융감독당국은 조만간 은행을 대상으로 특별점검에 나서 은행의 부동산담보대출을 조여나간다는 계획이다. 정부의 이같은 대책으로 은행들이 2000년부터 경쟁적으로 벌여온 부동산담보 세일즈는 상당한 타격을 입을 것으로 보인다.금융감독위원회 관계자는 “부동산 대출에 상당한 영향을 줄 것”이라고 말했다. 올해 상반기에 6조∼7조원에 이르던 월별 신규 부동산담보대출이 지난 7월에 4조원으로 줄었다가 8월들어 다시 5조원대로 늘었다.9월부터는 다시 축소될 것으로 보인다. 하지만 투기과열을 막으려는 정부의 조치로 실수요자들이 피해를 보는 부작용도 예상된다.시중은행 관계자는 “은행에서 부동산담보 대출을받은 고객은 실제 거주하는 사람들이 대부분”이라며 “투기를 억제하는 효과보다는 은행의 대출영업을 위축시키는 결과만 낳을 것”이라고 말했다. 박정현기자 jhpark@ ■8.교육여건 개선/ 수도권 ‘자립형 사립고' 확대 주택시장 안정책의 일환으로 4일 발표된 교육대책은 수도권내 지역간의 교육여건 격차를 최대한 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 교육인적자원부는 이를 위해 수도권에 특수목적고·자립형 사립고 등의 설립·확대를 들고 나왔다. 내년에 개교할 경기도 부천의 경기예술고,성남·용인지역의 대안학교,2004년 문을 열 의왕의 정원외국어고,2005년 경기북부지역에 설립될 제2경기과학고에 대해 적극 지원할 방침이다. 지방자치단체가 추가로 특수목적고의 유치 계획을 세우면 정부 차원에서 행·재정적인 도움을 주기로 했다.분당·용인·일산 등에서는 이미 국회의원과 지자체가 외국어고 등 특수목적고의 설립을 추진하고 있다.6개 자립형 사립고의 시범운영이 끝나는 오는 2005년에는 자립형 사립고를 확대·지정하는 방안도 검토하기로 했다. 서울 강북지역과 경기도 평준화 지역의 교육환경을 높이기 위해 교육예산을 우선 지원하고 수도권 지역은 주택건설 전에 학교부지를 미리 확보할 수 있도록 법령도 개정할 계획이다. 앞으로 신도시를 조성할 때 강남 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있도록 교육여건이 우수한 지역을 우선 대상지역으로 고려할 예정이다. 신도시 지역에 학습정보센터·체육시설·첨단 IT시설이 연계된 ‘교육 인프라 집적지역’(Education Park)의 조성도 권장된다. 사교육에 대해서는 규제를 강화한다.지로로 납부한 학원비도 신용카드 소득공제 대상에 포함,학원 사업자의 과표를 양성화하는 등 학원의 불법행위에 대해 단속의 수위를 높인다. 하지만 교육부의 이같은 개선안이 강남권의 집값안정에 얼마나 기여할 것인가는 미지수다.교육계 일각에서는 벌써 “근본 원인을 신중히 고려하지 못한 미봉책”이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 또 수도권의 인구 분산 정책을 추진하고,농어촌 학교의 활성화를 위해 특별법 제정을 추진하는 상황에서 수도권의 교육개선에 나서는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 지적이다. 더욱이 특목고의 설립이 강남의 학생들을 외곽으로 유인할 수 있을지도 불투명하다.서울에 있는 과학고 2곳과 외국어고 6곳은 모두 강남에 없으며,경기도에도 경기과학고·과천외고·안양외고·고양외고 등 4곳이 설립돼 있는 까닭이다. 전교조 이경희 대변인은 이와 관련,“강남지역의 집값을 잡기 위해 교육정책의 근간을 뒤흔들고 있다.”면서 “정부 스스로 교육을 입시위주로 몰고 가겠다는 것과 같다.“고 비판했다. 박홍기기자 hkpark@

6·13 지방선거 후보들이 일방적으로 설정한 의제를 비교,분석하는 일도 중요하다.그러나 대한매일은 선거보도준칙을 통해 이미 밝힌 것처럼 이에 그치지 않고 유권자가 제기하는 의제를 선정,이에 대한 시·도지사 후보들의 정책을 검증함으로써 유권자에게 판단자료를 제공하려 한다. ■서울 ◇바른선거유권자운동 김용철 부장= 원지동 추모공원 건립문제를 놓고 서초구와 서울시의 의견이 충돌한다.혐오시설 설치문제에 대한 자치단체간 갈등 해소책은?국회의 지방사무 국정감사 등 중앙·지방간 갈등 대책은. ●이명박 한나라당 후보= 화장장·소각장 등 혐오시설 설치는 수도권내 광역화가 바람직하다.수도권 인접 자치단체와 환경빅딜 정책이 유효하다.추모공원은 서울시가 서초구 및 지역주민과 충분히 사전협의를 하는 절차가 미흡했다.건설교통부가 사업추진과정에서 규모,교통,보상,환경문제 등을 지역주민과 충분히 협의,시행해야 한다. ●김민석 민주당 후보= 행정의 효율성과 일관성,통일성 측면에서 통합 운영이 필요하나 자치권 확대도 중요한 만큼시·구간 정책협의회를 구성,협력체제를 강화하겠다.중앙정부와의 갈등은 서로 대화를 통해 해결하고 정책결정 이전단계부터 시민과 국회,중앙정부에 시의 입장을 설명하고 이해를 구해 사전조율이 가능하도록 하겠다. ●임삼진 녹색평화당 후보= 시·구간 갈등 해소를 위해 시·구협의회를 구성,논의하고,혐오시설 지역 안배 원칙도 정해야 한다.혐오시설간 빅딜,혐오시설 주변 주민쉼터화,각종 인센티브도 필요하다.중앙권한을 지방에 최대한 넘겨 갈등을 해소해야한다. ●이문옥 민주노동당 후보= 주민동의 단계에서는 자치구 단위 주민의견을 존중해야 한다.서울시민 전체 이해와 연관된 문제는 구청간 협의나 시민 총투표를 통해 적극적 해결 방안을 모색해야 한다.중앙정부의 지자체감사보다 시민감사 활성화가 바람직하다. ●원용수 사회당 후보= 혐오시설은 소규모로 분산하고 인센티브를 강화해야 한다.추모공원을 더 친환경화하고 시민토론을 통해 더 끈기있게 설득해야 한다.입법기관인 국회가 행정기관인 지자체의 행정을 국정감사 등을 통해 감시·견제하는 것은 정당하다. ●이경희 무소속 후보= 시·구간 혐오시설 입지 갈등은 별도 협의기구를 구성,합리적으로 풀겠다.원지동 추모공원은 서울시민 전체의 입장에서 강력 추진돼야 한다.시에 대한 국회 국정감사는 국정사무에 그쳐야 한다. ◇김용철 부장= 서울의 주택보급률은 73.9%로 여전히 낮다는 지적이다.이 때문에 10만·20만호 건설 등의 얘기가 나온다.그러나 건설부지가 부족하다는 지적이다.구체적인 주택난 해소 복안을 듣고 싶다. ●이명박 후보= 서울시가 2008년까지 추진예정인 10만 가구 공급계획을 임기중 달성할 계획이다.부지는 우선 문정·장지 택지지구와 마곡·발산지구를 활용한다.도심이나 역세권 등 지역별로 소규모 주상복합빌딩을 지어 직장과 거주지가 가까운 임대주택을 공급하겠다.서울시의 부지 고갈을 감안,경기 등 인접 지자체와 협조,10만가구 분량의 임대주택 부지를 마련하겠다. ●김민석 후보= 서민 주거안정을 위해 공공임대주택 공급 확대는 절실하다.10만호 전체를 새 부지를 매입,건설하는 것은 부지 때문에 어렵다.다세대·연립주택,소규모 임대주택 등을 확보하고 시유지에 소규모 다세대·연립주택을 건설해 부지문제를 풀겠다.전·월세 보조금 확대를 통해 임대주택 확보와 같은 효과를 거두겠다. ●임삼진 후보= 건설부지는 마곡지구 등 녹지 훼손이 없는 지역에 집중돼야 한다.영구임대주택 신규 건설 수치 제시는 공약(空約)화할 가능성이 크다.소형 뿐 아니라 노부모 봉양 등도 감안,다양한 형태의 영구임대아파트 확대건설을 추진하겠다. ●이문옥 후보= 소형 평형,장기임대 방식의 공공주택을 집중 건설하고 청약제도도 무주택자 중심으로 개선,실수요자에게 공급되도록 하겠다.물량 공급 외에 투기수요억제와,임대사업자 규제 강화,임차인 보호대책 강화,무주택자 주거안정을 보장하겠다. ●원용수 후보= 모든 토지에 대해 1년간 토지임대가치인 지대(地代)를 매년 토지소유주로부터 징수,최우선 정부수입으로 삼는 ‘지대 조세제’를 제시한다.그러면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정,소득·소비·법인세 폐지 등이 가능하다. ●이경희 후보= 시가 무궁무진한 재개발·재건축부지를 매입,건축하면 30만호까지 지을 수 있다.입주자 보증금과 월세 등으로 총비용의 70∼80%가 해결된다.시는 예산 20∼30% 정도만 지원하면 된다. ■경기 ◇경실련 경기도연합회 이영래(아주대 정치학과 교수)상임대표= 경기도가 21세기에 걸맞게 요구하는 새로운 리더십은 무엇이며,발전 전략을 수립할 때 우선 고려해야할 사항은. ●손학규 한나라당 후보= 21세기의 도전인 세계화·정보화·개방화,중국 급부상에 능동 대처하도록 필요한 변화를 이끌어내는 리더십이 필요하다.세계각국은 경쟁력있는 거대 도시권을 세계시장 공략의 중심으로 설정한다.우리도 무한경쟁에 뒤처지지 않기 위해 무한한 잠재력을 지닌 경기도의 역할이 중요하다.경기도 발전전략 수립 때 인위적 규제를 혁파해야 한다. ●진념 민주당 후보= 경기도의 동북아 거점 정착을 위해 지식기반산업의 획기적 발전을 노린 ‘경제특구’건설과,공장총량제 같은 과도한 수도권 규제의 전면 재검토가 필요하다.발전 잠재력이 높은 경기북부지역 개발도 시급하다.‘탁상공론’식 접근으로는 안된다.행정·경제를 완벽하게 알고,재원·인력을 적재적소에 배치할 수 있는 능력이 경기도에 필요한 리더십이다. ●김준기 민주노동당 후보= 행정 서비스 차원을 넘어 ‘사람가치 존중’의 원칙에 기초한 도점이 21세기 경기지사 리더십의 출발점이다.통일시대에 대비,소외받는 경기북부지역의 균형발전이 시급하다.의정부시를 국제평화도시로 만들고,파주 등지의 미군기지를 되찾아 통일밸리로 조성해야 한다. ◇이영래 상임대표= 경기도는 판교 개발과 공장 총량제,공해단속권 등 문제에 있어서 중앙정부 또는 서울시와 갈등관계에 있다.일선 시·군과도 갈등이 많다.이런 행정계층간,도·시군간 갈등을 조정할 구체적 대안은. ●손학규 후보= 행정단위나 행정계층간 갈등의 핵심은 어떻게 합리적으로 조정하느냐다.31개 시·군 장과의 월례 협의회를 정례화하겠다.수도권 광역협의회도 활성화하겠다.중앙정부와 광역단체의 협의가 정례화되도록 중앙정부에 지속적으로 촉구해 나가겠다. ●진념 후보= 공장총량제 폐지 등 수도권 규제 완화는 국가경제를 살리고 세계 대도시권 경쟁에서 이기는 유일한 대안이다.광역·기초단체간 협의 정례화,중앙정부와의 사업부문간 협의 등을 통해 원활한 의사 소통이 이뤄지도록 하겠다. ●김준기 후보= 공무원사회에 지방분권화 마인드가 뿌리내리도록 여건 조성에 힘써야 한다.경기도도 시·군 위에 군림해서는 안된다.‘수도권행정조정위원회’를 설치,서울 등 인근 지자체와 협력시스템을 구축해야 한다. ■인천 ◇평화와 참여로 가는 인천연대 박길상 사무처장= 현재 지방자치제는 도입 취지와 달리 주민 참여를 제도적으로 보장하지 못한다.주민 참여 활성화를 위해서는 실질적인 주민 투표·소환·감사청구제 등이 도입돼야 한다는 여론이 높다.이에 대한 견해는. ●안상수 한나라당 후보= 주민 지방자치 참여 활성화를 위해 정기적으로 시 재정상태를 시민들에게 보고하고 부채 감축을 위한 재정건전화 목표지향제를 도입해 매년발표,시재정의 투명성을 높이겠다.시민단체 등과 협의,투자 우선순위를 재조정하고 삶의 질 개선에 적극 투자하며,시민 참여 예산제 등을도입,시민 스스로 지방행정에 참여토록 하겠다. ●박상은 민주당 후보= 지방자치법에는 주민투표·소환제 등을 통한 부분적 주민 참여가 인정되지만 현실과 동떨어진 측면이 많다.주민투표의 대상·발의자·투표절차에 대한 세부규정을 마련,현실적인 주민 자치 참여 시스템을 구축하고,불합리한 행정이나 단체장의 비위가 발견되면 주민들이 직접 심판하는 주민심판제를 실시하겠다. ●신맹순 녹색평화당 후보= 시민과 진보적 성향 전문가 등으로 옴부즈맨을 구성,지방자치에 참여·결정하도록 투명시정을 구현하겠다.시민 아이디어 모집과 최초 제안자 우대제를 실시하며,여성전문가를 적극 등용하겠다.서민 하소연을 수렴할 ‘인천신문고제’를 만들어 판공비의 60%를 쓰겠다. ●김창한 민주노동당 후보= 참여예산제를 실시,예산 우선순위와 배정기준 및 액수를시민들이 직접 정하도록 하겠다.송도신도시·영종도 등 주요지역 개발에 대한 범시민투표 결과에 따라 개발방향을 정하겠다.적극적 정보 공개 명문화와 시민 참여증진 조례를 제정하겠다. ●김영규 사회당 후보= 단체장 비리를 주민들이 직접 심판하는 주민소환제 도입이 실질적 주민참여를 확대시키는 유일한 방법이다.그러면 지자체의 권력구조와 업무행태도 현저하게 변한다. ◇박길상 사무처장= 대부분의 공무원 부정부패는 관급공사에서 비롯된다.시가 발주하는 공사의 입찰에서 완공까지 시민단체 추천 인사(시민 옴부즈맨)를 참여시키는등 부정 방지를 위한 획기적 제도를 도입할 용의는. ●안상수 후보= 시 발주 공사의 투명성 보장을 위해 용역을 통해 전문기관의 면밀한검토를 마친 뒤 시 공무원뿐 아니라 시민단체 등 제3의 주체가 공동참여하는 심의기구를 만들어 다시 심사하는 방안을 검토하겠다.지역 부정부패의 파수꾼 역할을 해온 시민단체들이 지닌 부패방지 노하우를 시에 전해주면 최대한 활용하겠다. ●박상은 후보= 시장이 되면 조례를 만들어 모든 시 관급공사에 대해 ‘청렴계약제’를 실시하겠다.건설공사,기술용역,물품구매 등을 포함,청소·청사관리·시설물관리 용역 등에 확대 적용,업체와 공무원이 금품·향응을 수수하지 않게 하고위반하면 계약을 해지,징계하도록 하겠다. ●신맹순 후보= 관급공사 관련 부패 청산을 위해 설계 사전심사제,입찰 청렴계약제등 제도적 장치가 마련돼야 한다.시장 자신의 확고한 부패 척결 의지도 중요하다. ●김창한 후보= 관급공사 관련 부패고리를 끊기 위해 3000만원이상 사업은 모두 공개입찰제를 실시하고 물품구매·용역 계약 때 시와 업자가 청렴계약이행서약서를 작성,부정거래를 원천봉쇄하겠다.위반 업체는 시 발주 계약 참가자격을 2년간 제한한다. ●김영규 후보= 시 발주 공사뿐 아니라 시의 모든 행정을 공개하는 것만이 부정을 발본색원하는 길이다.낙찰예정가도 공개하는 풍토 조성만이 투명행정을 이루는 지름길이다. 특별취재단

내년부터 주택자금 장기대출 이자상환액에 대한 소득공제한도가 현행 300만원에서 600만원으로 확대된다.일률적으로 적용되던 국민주택 공급제도가 입주자의 소득수준에 따라국가재정지원 범위와 평형이 달라진다. 건설교통부는 20일 열린 경제장관회의에서 이같은 내용의‘서민 주거안정대책’을 확정했다. 대책에 따르면 정부는 주택자금 소득공제 한도를 높여 주택자금 장기대출자에 대한 세금부담을 줄여주기로 했다. 금융기관이 주택자금을 대출할 경우 주택금융신용보증기금에내야 하는 출연료율을 장기대출 실적에 따라 차등 적용,단기대출을 장기대출로 전환되도록 유도했다. 내년부터 2012년까지 짓는 국민임대주택 100만가구는 소득수준에 따라 국가재정 지원과 입주자 부담비율을 달리 적용키로 했다.14∼15평은 국가재정에서 30%를 지원하고 국민주택기금 40%,입주자 20%,사업시행자가 10%를 각각 부담토록했다.16∼18평은 재정 20%,입주자 30%로 하고 18∼20평은재정 10%,입주자 40%로 부담률을 조정했다.노후불량 단독주택 재건축 활성화를 위해 달동네 주거환경 개선사업 주민동의율을 100%에서 80%로 낮추도록 했다. 류찬희기자

30년 가까이 끌어온 송파구 거여동 거여2 주택재개발사업이 재개발사업 분리 시행 또는 우선 환지확정 후 사업 시행쪽으로 가닥이 잡혔다. 서울시는 송파구 거여동 181·202 일대 8만 1002㎡ 규모의 거여2 주택재개발사업과 관련,573가구가 거주하는 거여동 181 일대를 우선 환지 확정한 뒤 시행지구를 분할해 재개발사업을 추진하거나,거여동 202 일대에 대한 분양처분을 완료한 뒤 181 일대는 나중에 합동재개발사업을 추진하도록 관할 송파구에 통보했다고 10일 밝혔다. 그러나 시는 송파구가 요청한 ‘사업 시행지구 분할계획’에 대해 “환지 및 공공용지 확보계획 등이 포함된 관리처분계획 변경없이 사업지구를 분할할 경우 법률상의 하자는 물론 집단민원이 우려된다.”며 이를 받아들이지 않기로 했다. 이 곳은 지난 76년 서울시로부터 자력재개발사업을 인가받았으나 환지에 따른 이해관계가 얽힌 데다 주민들의 경제적 능력 부족 등으로 지금까지 27년동안이나 사업추진이 미뤄져 왔었다.시가 최근 이용부(李容富) 의장 등 시의회의 ‘조속한 사업추진방식 결정요청’을 받아들여 이같은방침을 확정한 것으로 알려졌다. 이에 따라 세입자 1600가구를 포함,모두 2020가구가 거주하는 이 일대 노후·불량주택지 재개발사업은 181 일대 2만 9858㎡에 대한 사업을 우선 시행하거나 202 일대 5만 1144㎡를 우선 분양처분한 뒤 181 일대는 주민동의를 얻어시행하는 방법중에서 결정되게 됐다. 서울시 관계자는 “소유지분 등기를 통해 재산권을 자유롭게 행사할 수 있는 ‘선 환지확정 후 사업지구 분할방식’이 대체로 주민 요구에 부합하는 것으로 알고 있다.”며 “어떤 방식이든 자력재개발이 가능하도록 행정지원을 다할 것”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@

전국 민주열사들의 묘를 한자리에 모아 조성하는 ‘민주묘역’ 부지 선정 작업이 난항을 겪고 있다. 민주화운동관련자 명예회복 및 보상심의위원회(위원장 趙準熙) 관계자는 6일 “민주묘역 조성에 적합한 부지를 선정하기 위한 연구용역 결과가 지난 7월 초에 나온 상태지만 후보지마다 법적인 제약이 많아 아직 결정하지 못했다”면서 “주민동의를 얻어야하는 부분도 있어 쉽지 않을것으로 보인다”고 말했다. 성공회대 사회문화연구소에 연구 용역을 통해 유력한 후보지로 떠오른 곳은 서울 서초구 내곡동 대모산과 남산 옛안기부터다. 내곡동 대모산의 경우 상징성·접근성 외에 풍수지리상‘어머니의 품같은 명당’인 데다 규모도 28만여평으로 널찍하게 자리잡을 수 있다. 그러나 법적인 제약이 많다.이 지역은 군사보호시설,문화재보호구역,개발제한구역 등 5개 법률상 규제지역으로 묶여있어 이를 풀기 위해서는 상당한 시간이 필요하다. 무엇보다 난감한 점은,도시계획 관련 시설이 들어가기 위해서는 구의회나 시의회 의결을 해야 하는 등 주민 동의과정을 거쳐야 한다는 것이다. 위원회 관계자는 “얼마전 현장조사차대모산을 방문했을때 지역주민들이 접근을 차단하기도 했다”면서 “여러차례 설득하기도 했지만 ‘묘역’이라는 이미지를 순화하기에는 무리가 있는 듯했다”며 어려움을 토로했다. 대모산보다 적지만 남산 역시 사업 추진에 어려움이 있다. 규모(5,200여평)가 적고,지역이 경사진 데다 50년 이상된나무들이 많아 역시 부지 확보가 쉽지 않다.규모가 적은만큼 매장보다는 납골을 전제로 공원을 조성해야 하기 때문에 당초 ‘민주묘역’이라는 취지가 훼손될 우려도 있다. 현재 위원회는 분과위 소속 3명,관계전문가 2명,연구용역팀 교수 등이 참가한 ‘태스크포스’를 구성하고 정밀검토를 하고 있다.최근 2차례 회의를 거쳐 추진 방향과 현지조사를 벌였다. 위원회측은 2∼3차례 회의를 더 열어 최종 2곳을 선정,오는 25일쯤 청와대에 보고할 예정이다. 최여경기자 kid@

이달 말로 마감하는 방사성 폐기장 공모를 둘러싼 지역간경쟁이 점차 뜨거워지고 있다. 14일 한국수력원자력㈜과 산업자원부에 따르면 전북 고창군 방사성폐기물 관리시설 유치본부는 13일 주민 1만2,490명이 서명한 유치청원서를 고창군청에 냈다.유치에 동의한주민은 전체 주민(5만4,000명)의 24%다. 유치본부는 지난 2월 1차 공모에서도 일부 주민의 동의를얻어 군 의회에 유치청원서를 냈으나 부결됐다. 또 전남 강진군 유치위원회는 전체 주민(3만여명)의 30%수준인 1만1,000여명의 서명을 받아 15일쯤 군청에 유치청원서를 제출할 계획이다.전남 진도군도 전체 주민의 19%수준인 6,000명으로부터 유치동의를 얻었으며 추가 주민동의를 거쳐 유치청원에 나설 예정이다. 앞서 전남 영광군 방사성폐기물 관리시설 유치위원회는지난 11일 주민의 반수가 넘는 2만5,000여명이 동의한 유치청원서를 군청에 접수시켰다. 함혜리기자 lotus@

경기도 성남시 분당신도시 주민들은 정부가 한국지역난방공사의 민영화를 강행할 경우 난방비 납부거부 운동을 전개하는 등 강력 대응하기로 했다. 분당입주자대표협의회(회장 고성하)는 1일 성명서를 통해 “”난방비 인상을 요구하는 지역난방 민영화를 절대 반대한다””며 “”주민동의를 무시하고 일방적으로 민영화를 강행할 경우 난방비 납부거부 운동을 전개하기로 했다””고 밝혔다. 입주자대표협의회는 지역난방 민영화철회요구가 받아들여지지 않을 경우 전국지역난방사용 지역주민과 연대, 대규모 궐기대회를 개최하기로 했다. 중동, 평촌, 산본신도시 및 과천, 안양시 등에서 지역난방공사 민영화 뒤 요금이 대폭 인상된 것을 감안할 때 분당 지역난방시설이 매각되면 난방비 80% 인상이 불가피하다고 입주자대표협의회는 내다봤다. 입자주대표협의회는 “”주민이 지역난방공사에 공사비 분담금 1,557억원(자본금57%)을 지불했는데 주민동의도 없이 일방적으로 매각하는 것은 부당하다””며 “”주민 기초생활비인 난방비가 인상될 경우 저소득층의 가계부담과 고통을가중시킬 것””이라고 주장했다. 지역난방공사는 전국 9개 지사를 두고 58만여 가구에 열을 공급하고 있으며, 올연말까지 증시상장 및 공개입찰매각 방식을 통해 민영화될 예정이다. 성남 윤상돈기자

아파트 리모델링 시장은 과연 ‘황금알을 낳는 거위’인가 서울 등 대도시의 재건축 규제가 강화되면서 15층 이상의고층아파트들이 리모델링으로 방향을 틀고 있다. 리모델링 시장이 초기 5조,10년내 20조원에 달할 것이라는전망도 나오고 있다. 정부는 건축법을 손질하는 등 리모델링 활성화를 위한 제도보완을 서두르고 있다.건설업체들도 리모델링 사업부를신설하거나 아예 별도회사를 설립하는 등 분주히 움직이고있다. 그러나 리모델링 시장 전망이 알려진 것처럼 밝은 것만은아니다.법이나 제도가 정비된다해도 여건이 성숙되지 않아걸림돌도 많다.만약 리모델링을 염두에 두고 투자를 한다면신중해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. ■이것이 문제다 가장 큰 문제점은 아파트 재건축이 평수를늘려가고, 또 가격상승을 통한 시세차익을 낼 수 있었던 것처럼 리모델링 역시 자산가치를 늘릴 수 있을 것으로 거주자들이 생각하고 있다는 것이다. 그러나 현실적으로 리모델링은 재건축 만큼 시세차익을 내기가 쉽지 않다.복도를 뒤편 발코니로 활용,면적을넓힌다고 해도 투입비용대비 자산가치가 그만큼 상승할 지는 미지수이다. 시세차익이 많이 나지 않으면 주민동의를 받기도 어려워진다.리모델링 전문가들은 주민동의를 리모델링 시장활성화의관건으로 보고 있다. 윤영선(尹永善) 건설산업연구원 연구위원은 “제도가 아무리 뒷받침 되더라도 주민동의를 받는 것은 쉽지 않다”며“리모델링의 성패는 주민동의에 달려있다”고 말했다. 비용도 문제다.재건축은 일반분양 물량 등이 있어 시공사가 이주비 등을 제공하지만 일반 분양물량이 없는 리모델링은 이같은 지원이 불가능하다.또 거주자가 대출을 통해 비용을 조달하려 해도 대부분 담보 등이 잡혀 있어 대출도 쉽지 않다. ■유인책 마련해야 전문가들은 리모델링 활성화의 최대 걸림돌은 주민들이 리모델링을 재산가치의 증식수단으로 인식하고 있는 점이라고 지적한다.리모델링을 한뒤 집값이 오르지 않을 것같으면 리모델링에 소극적일 수 밖에 없다는 것이다.따라서 리모델링의 활성화를 위해서는 리모델링을 통해 어느정도 재산증식 효과를 거둘 수 있는유인책을 마련해야 하며,서민아파트의 리모델링을 위한 금융상품 개발도뒤따라야 한다고 얘기한다. 박준봉(朴準鳳) 현대리모델링 사장은 “싱가포르는 주택수선비용을 상당부분 정부가 보조해주고 있다”며 “리모델링 시장을 활성화하기 위해서는 정부의 지원과 함께 세제혜택 등이 주어져야 한다”고 말했다. ■리모델링 유망아파트는 강남이나 여의도 등지의 고층아파트는 대부분 리모델링이 가능할 것으로 전망되지만 모두 그런 것은 아니다. 대형아파트 단지보다는 중소형 단지가 유리하다.대형단지는 주민동의를 받는데 어려움이 따른다.소형보다는 중형평형이 유리하다.소형은 거주자가 상대적으로 영세해 비용마련이 쉽지 않다. 비슷한 평형대로 구성된 단지가 리모델링 추진이 쉽다.같은 단지에서도 중소평형 동과 큰 평형 동 거주자의 입장이다를 수 있다.이 경우 일부 동만 리모델링을 하기도 쉽지않다.리모델링을 하면서 단지내 공용대지 등을 침해하면 다른 동 거주자가 반대하게 되기 때문이다. 지역은 강남이나 여의도,한강변 등 입지여건이 좋은쪽이유리하다. 분당 등 신도시 아파트는 리모델링에 대한 관심이 많지만당분간은 쉽지 않을 전망이다. 김성곤기자 sunggone@

앞으로 건설업체들은 담보나 보증없이도 특정 프로젝트의예상수익을 근거로 금융기관의 지원을 받을 수 있게 된다. 또 주민들의 90% 이상 동의만 얻으면 단독주택 밀집지역을 아파트단지로 조성할 수 있다. 재정경제부와 건설교통부는 16일 침체된 건설경기를 살리기 위해 이같은 내용의 건설경기 활성화 방안을 빠르면 올하반기부터 순차적으로 추진할 계획이라고 밝혔다. 재경부는 금융기관이 건설업체의 담보나 보증을 확보하지않고도 해당 프로젝트의 미래수익을 근거로 운영자금을 빌려주는 프로젝트 파이낸싱을 허용할 계획이다. 이를 위해 금융기관이 공동 출자한 ‘수익성 평가 전담기구’의 설치를 유도하는 방안을 검토 중이다. 프로젝트 파이낸싱이 이뤄지면 은행 등 금융기관의 자체여유자금이나 투자자들의 자금으로 펀드를 조성,건설사업에 투자하고 나중에 이에 따른 수익은 배분받게 된다. 또 입주자나 발주처로부터 받은 분양·공사대금은 금융기관이 담보로 설정한 뒤 ‘별도 정산계정(Escrow Account)’으로 분류,전적으로 관리하게 된다.재경부는 이와 함께 국제 회계기준의 테두리 안에서 기업회계기준에 건설업 등에 대한 예외조항을 둘 방침이다.이는 건설업의 특성상 부채비율이 높고 자금 회수기간이 길어 신용도가 낮을 수밖에 없는 건설업체의 어려움을 해소해주기 위한 것으로 풀이된다. 이와 함께 건교부는 단독주택 300∼500가구가 밀집해 있는 지역도 주민동의만 얻으면 아파트촌으로 조성할 수 있도록 할 계획이다. 그러나 이같은 방침은 ‘지구단위계획’이 수립된 지역에대해서만 적용된다. 또 공공택지개발지구내 토지를 확보한 건설업체들의 택지구입 부담을 덜어주기로 했다. 그동안 건설업체가 대금을 완납해야만 토지를 공급받을수 있던 규정을 바꿔 1차 중도금만 내고도 계약할 수 있게할 계획이다. 택지개발지구내 주택조합도 택지의 절반 이상을 확보하면수의계약으로 택지를 공급받을 수 있게 된다. 전광삼기자 hisam@

경기도 고양시가 주거지역으로부터 100m 이내에 위치한 숙박업소 5곳에 대해 또 조건부 준공검사를 내줘 주민 반발이 거세지고 있다. 시는 22일 백석동 2곳,탄현동 2곳,행신동 1곳 등 공사가 끝난 숙박업소 5곳에 대해 1년 6개월 이내에 타 용도로 전환하거나,계속 영업을 원하면 아파트 주민 과반수 이상의 동의서를 받도록 하는 조건으로 사용승인을 내줬다고 밝혔다. 시는 업주들로부터 이 기간에 타 용도로 전환하지 않거나 주민동의서를 받지 못할 경우 영업장을 폐쇄한다는 각서를 받았다. 고양시는 이보다 앞서 지난 13일 탄현 4곳,화정 2곳,행신·백석동각 1곳 등 주택가로 부터 100m 이외지역 숙박업소 8곳에 대해 퇴폐행위가 3번 이상 적발될 경우 영업허가를 취소한다는 조건으로 준공처리했다. 시의 이번 조처로 고양시 관내에서 공사중이거나 공사를 끝낸 숙박업소 20곳과 대형 나이트클럽 1곳 등 21곳중 매입후 타용도 전환을추진하기로 한 3곳(숙박업소 2곳,나이트클럽 1곳)을 제외하고 13곳은 준공처리됐다.현재 공사중인 5곳도 건축이 끝나면 조건부로 준공처리될 전망이다. 그러나 ‘러브호텔 난립저지 대책위’는 이날 “설 연휴를 앞둔 기습적인 행정 폭거”라며 항의 성명을 발표하는 등 크게 반발,향후 민·관 대결 이 격화될 전망이다. 고양 한만교기자 mghann@

서울 도심 인근의 서대문구 북아현3동 3의 336,충정로3가동 7의 1일대가 대규모 아파트 타운으로 탈바꿈한다.시내와 가깝고 입지여건이 좋아 사업이 본격 추진되면 투자자들이 많이 찾을 것으로 보인다. 사업지구가 북아현동과 충정로3가동에 걸쳐 있어 2개 지구로 나누어시행된다. ◆규모 1지구 15개동(棟) 727가구,2지구 7개동 480가구 등 1,207가구이다.평형별로는 ▲50평형 28가구 ▲40평형 124가구 ▲34평형 480가구 ▲25평형 292가구 ▲14평형(임대) 283가구 등이다.임대 아파트는세입자용으로 공급되고 일반 분양아파트는 300가구 정도다. ◆입지 서울 도심에서 승용차로 5분 거리.지하철 2·5호선 충정로역이 걸어서 10분 거리에 위치한 역세권 아파트다.충정로역에서 충정로3가 동사무소 쪽으로 올라가다 신촌전화국 옆으로 난 골목길을 따라가면 2지구가 나온다.1지구는 2지구 위쪽으로 붙어있다. 경기대,추계예술대,한성고 등을 걸어다닐 수 있다.경기초등학교 등도 가깝다.신촌 대학가도 버스로 10분 거리. ◆추진 일정 주민 동의율이 70% 이상을 넘어섰고 지난 2일 재개발구역 지정을 위한 주민공람을 마쳤다.추진위측은 내년 초에 조합 설립과 함께 시공사를 선정할 계획이다.일반 분양은 이르면 내년 하반기쯤 이뤄질 것으로 보인다.시유지보다 사유지가 많아 주민동의만 이뤄지면 사업추진도 빠르게 진행될 것으로 예상된다. ◆시세 자유공인중개사 김종기(金鍾基)사장은 “시유지는 평당 400만∼500만원,개인 땅은 평당 500만∼600만원 정도에 거래된다”고 말했다.그러나 아직 사업 초기 단계인데다 부동산경기 침체로 거래는 뜸한 편이다. 김 사장은 사업 시행인가를 앞두고 가격이 많이 오르는 만큼 사업추진 일정을 지켜보며 투자할 것을 권했다. 류찬희기자 chani@

부동산 경기 불황에도 불구하고 서울 3개지역 아파트에 재건축 투자붐이 일고 있다.아파트 값이 꾸준히 오르고 거래도 제법 이뤄지는 아파트로는 도곡 주공,문정 주공,이촌 렉스·왕궁 아파트 등을 꼽을 수있다. ◆도곡 주공 재건축 투자 요건을 모두 갖춘 아파트로 꼽힌다.대지지분이 넓다.도곡주공 아파트는 10평형이 610가구,13평형이 1,850가구등 모두 2,460가구. 10평형 대지 지분이 가구당 14.67평에 이를 정도로 지분이 넓다.서울 재건축 대상 아파트 가운데 도곡 주공만큼 지분이 넓은 아파트는흔치 않다.10평형 지분은 1억9,000만∼2억원.13평형은 2억8,000만원선이다. 대지 지분이 넓어 추가공사비 부담이 적다.34평형까지는 추가부담없이 입주 가능하고 일부 돌려받을 수 있을 것으로 예상된다.이주비는9,500만∼1억원.공사중인 분당선 전철 영동역이 단지 앞에 들어선다. ◆문정 주공 송파구 문정동 2만7,000여평에 들어서는 아파트.저밀도지역이나 택지개발지구가 아니라서 사업추진이 쉬운 곳.1,320가구의대단지.거래가 제법 이뤄지고 있으며 값도 강세를 띠고 있다.13평형은 2억원 안팎.삼성물산을 시공사로 선정,브랜드 이미지도 높다. 무이자 이주비는 13평형이 6,500만원,16평형이 8,000만원,18평형이9,000만원,22평형이 1억2,000만원,27평형은 1억4,000만원이다. 33∼65평형 아파트 1,700여가구가 들어설 예정이다.개농공원이 붙어있고 입주후 가격 상승이 꾸준할 것으로 예상된다. ◆용산 이촌 서울 용산구 이촌동 아파트는 최고의 한강 조망을 자랑하는 아파트 가운데 한 곳.한강 LG빌리지에서 한강조망 프리미엄이입증됐다.외국인 임대수요가 많아 입주후 높은 투자가치를 기대할 수있다. 단지마다 재건축과 리모델링을 시도하고 있다.삼익 아파트,한강맨션,렉스,왕궁 아파트 등이다.이 가운데 한강맨션은 리모델링을 원하는주민이 많다. 왕궁,렉스 아파트는 주민동의율이 높아 재건축으로 진행된다.한강을바라볼 수 있는 렉스 아파트 40평형은 4억3,000만원 정도.왕궁 아파트 32평형은 한강 조망이 가능하면 4억3,000만원,나머지는 3억7,000만원 정도다. ◆재건축 아파트 고르는 요령 대지면적이 넓은 곳을 골라야 한다.지분이 넓으면 추가 부담이 적고 무상으로 분양받는 평형이 그만큼 커진다.이런 요건을 갖춘 아파트는 많지 않다.주로 가구수가 적은 저층아파트가 해당된다. 재건축이 빠르게 추진되는 곳이 유망하다.기간이 오래 걸릴수록 자금이 묶이게 된다.조합 추진위 구성부터 시공사 선정때 값이 많이 오른다.땅값이 높고 입지여건이 빼어난 곳을 고르는 것도 중요하다. 류찬희기자

서울지역의 노후 시민아파트가 내년까지 모두 철거되거나 재개발 형식으로 정리된다. 서울시는 현재 남아있는 14개 지구 86개동 4,328가구의 시민아파트가운데 안전도 검사 결과 비교적 양호하게 나타난 2개 지구 2개동 488가구를 제외한 나머지 12개 지구 82개동 3,840가구를 내년까지 모두정리하겠다고 18일 밝혔다. 이에 따라 올해 보상 및 이주를 마치고 정리되는 아파트지구는 청운·낙산·본동지구를 비롯,연희A·홍제·금화·삼일지구 등 9개 지구65개동 3,108가구분이다.낙산·동숭지구는 올들어 이미 철거를 완료했으며 영흥·회현지구 2개동 488가구분은 안전도검사를 거쳐 존치시키기로 했다. 지구별로는 청운·낙산·본동지구 17개동 823가구분이 이미 보상을마치고 이주중에 있다.이들 지구는 올해안에 모두 철거된다. 연희A·홍제지구 16개동 611가구분은 철거계획을 수립,주민 동의를받고 있다.현재 주민 동의율이 63%를 넘어섰으며 다음달부터 보상협의를 시작할 방침이다. 금화지구는 주택공사가 주관하는 주거환경 개선사업을,삼일지구는재개발을 추진하기로 하고 주민동의를 받는 중이다. 나머지 3개 지구 17개동 731가구분은 내년에 보상과 철거 등 정리절차를 밟게 된다. 그러나 일부 지역에서는 주민들이 보상 내역에 불만을 나타내며 이주를 거부하고 있어 정리계획에 차질이 예상되고 있다. 한편 서울시는 정리절차가 마무리된 지구중 청운·연희A·홍제지구등은 녹지를 조성하기로 하는 등 활용계획을 마련중이다. 지난 69∼70년도에 무주택 서민을 위해 집중적으로 건축,공급된 시민아파트는 대부분 건축연령이 30년을 넘긴 데다 평수도 11평 안팎으로 협소해 입주자들에게 불편을 주어왔다. 심재억기자 jeshim@

서울의 대표적 저밀도개발지구인 잠실과 청담·도곡지구 개발기본계획이 확정돼 내년말부터 3만6,000가구의 대규모 재건축사업이 시작된다. 서울시는 8일 잠실 및 청담·도곡지구 주민 계획안에 대한 아파트지구 시기조정심의위원회를 열고 잠실지구의 경우 현재 117%인 용적률을 268%로,청담·도곡지구는 85%에서 270%로 늘리는 것을 골자로 한‘잠실 및 청당·도곡 저밀도아파트지구 개발기본계획’을 확정,이달중 고시하기로 했다. 이에 따라 이들 2개 지구의 재건축사업은 기본계획고시와 조합설립인가 취득,건축설계 심의,주민동의와 사업승인 절차를 거쳐 빠르면내년말부터 본격적으로 시작될 것으로 보인다. 지구별 계획세대 규모는 잠실지구가 현재 9,342세대에서 1만1,419세대로,청담·도곡지구는 현재 2만1,250세대에서 2만4,508세대로 각각22.2%와 15%가 늘어나게 된다. 또 그동안 논란이 됐던 지구별 소형평형과 공원 확보비율은 잠실이각 21%와 4.0%,청담·도곡지구가 30%와 3.8%로 확정됐다. 서울시는 기본계획 확정에 따라 개발사업이 본격화될 내년말부터 전세난과 건축폐기물 처리난이 가중될 것으로 보고 잠실지구의 경우 첫번째 재건축사업을 승인한 단지외에는 매 단지마다 시기조정심의위원회를 거쳐 사업시기를 탄력적으로 조정하기로 했다. 청담·도곡지구 역시 첫 2,500세대분은 규제없이 사업승인을 하되이후부터는 시기조정심의위원회에서 사업시기를 조정하게 된다. 이와 함께 잠실지구 3단지와 시영아파트단지에 초등학교 각 1개교씩,1단지에 고등학교 1개교를 신설해 재건축사업에 따른 학교수요를 충당하기로 했다. 그러나 잠실지구가 5개 단지 2만1,250세대,청담·도곡지구가 9,342세대 등으로 대규모여서 단지별로 나눠 재건축 사업을 시행하더라도인근 지역의 전세난이 상당기간 계속될 전망이다. 서울시는 이에 따라 재건축시기를 효율적으로 조정하는 것은 물론정부가 지난해부터 매년 1만세대분씩 서울 외곽 수도권지역에 건설하기로 한 국민임대주택을 활용하는 등 전세 안정대책을 함께 추진하기로 했다. 심재억기자 jeshim@

경기도 광명시 하안 주공 본1단지 아파트 재건축 사업이 본격적으로 추진된다. 지난 81년 지어진 2,440가구를 헐고 그 자리에 3,500∼4,000가구를 새로 짓는 대규모 사업인데다 사업추진방식이 특이해 관심을 끌고 있다. ■관심끄는 대규모 단지 11,13,15,17평형이 들어서 있으며 7호선 철산역이걸어서 5분 거리다.아파트 단지가 도덕산과 붙어있고 시청,경찰서 등 공공기관도 가깝다. 용적률이 낮아 13평형 아파트 주민 대지 지분이 22평에 이를 정도로 조합원지분이 크다.그만큼 사업성이 크다는 얘기다.투자자들이 눈독을 들일 만하다. 조합추진위(위원장 이규성)는 어림잡아 3,500∼4,000가구의 아파트를 새로지을 계획이다.평형은 26∼48평형이며 오는 2001년 4월 조합 창립총회와 시공사를 선정하고 2002년부터 공사를 시작할 계획이다. ■자체사업으로 추진 그동안 재건축 사업은 대부분 조합 구성부터 안전진단,전반적인 조합운영 등을 전문 대행업체나 시공사가 나서서 주도했다.조합은이름만 빌려주고 모든 일은 대행사와 시공사가 끌고 나가는 형태였다.그러나 이곳은 조합이 재건축 사업 전반을 직접 맡아 추진한다.조합 창립부터 안전진단,홍보 등 주요 업무를 조합이 주도권을 쥐고 있다.시공업체는 단순 도급 건설공사만 담당하는 방식이다.대행사나 건설사의 입김에서 벗어나주민들이 자체적으로 재건축 사업을 벌이고 있는 것이다. 조합추진위는 이를 위해 주민들에게 평형당 5,000원씩,모두 1억5,000여만원을 갹출,사업을 추진한다는 방침.추진위에 따르면 30일 현재 50%정도가 이같은 방식에 동의한 것으로 알려졌다. ■주민 반응 좋아 조합추진위 김창수실장은 “지난 20일 1차 주민동의를 받은 결과 50%정도가 이 방식에 찬성했다”고 말했다.또 “갹출된 돈은 안전진단 비용,조합 운영비,홍보비 등으로 사용하고 조합원이 동의할 경우 이주비도 조합이 직접 나서서 은행으로부터 빌려주는 방식을 생각하고 있다”고 말했다. 지금 추진하고 있는 재건축 사업은 이주비 지급에 따른 금융비용이 사실상건축비에 포함돼 있다.때문에 조합이 나서서 이주비를 지급하면 그만큼 건축비를 줄일 수 있다는 판단에서다. ■조합원 설득이 걸림돌 많은 조합원들이 시공사나 대행사에 일률적으로 사업을 맡겨 추진하는 방식에 익숙해 있다.그래서 추진위는 이들의 이해를 구하는데 어려움을 겪고 있다. 그러나 이 사업이 성공하면 재건축 사업의 새로운 운영방식으로 자리잡을것으로 기대된다.조합을 보다 투명하게 운영할 수 있고 시공사의 입김에서벗어나는 등 재건축 사업의 새로운 장을 열 수 있을 것으로 보인다. 류찬희기자 chani@

대구 수성구는 23일 주거환경에 영향을 미치거나 주민 반대가 예상되는 건축물의 신축 등과 관련,주민 의견을 사전에 수렴한 뒤 허가를 내주는 ‘행정허가 주민의견 수렴제’를 시행한다고 밝혔다. 이 제도는 러브호텔과 유흥음식점 등 주민생활에 큰 영향을 미치는 행정허가 사항에 대해 건축주가 일주일 동안 해당 부지에 건축 예고판을 내걸어 주민들의 의견을 수렴한 뒤 반대가 심하면 자치단체가 나서 건축주와 주민간의대화와 타협을 통해 건축허가 여부를 결정토록 하는 제도이다. 쓰레기집하장 등 혐오시설을 설치할 때도 건축 예고판을 현장에 내걸고 주민들의 의견을 수렴,설치 여부를 결정하게 된다. 김 구청장은 “최근 주택가에 여관 건축허가를 둘러싸고 건축주와 주민들사이에 분쟁이 생기는 등 주민생활권 보장 요구가 높아지고 있다”면서 “주민들의 의견을 수렴,사전에 불필요한 갈등을 없애기 위해 이 제도를 도입하게 됐다”고 말했다. 한편 대구YMCA 등 대구지역 12개 시민단체와 수성구 황금2동 주민들은 최근 “주택가에 들어서고 있는 러브호텔과 유흥업소로 인해 큰 피해를 보고 있다”며 “문제의 지역을 ‘시민감시 구역’으로 지정,해당 업소의 영업활동을 감시하고 출입자들의 신상을 공개하겠다”고 경고했다. 대구 황경근기자

서울 서초구 방배3동 일대 재건축 사업에 비상이 걸렸다. 지은지 20년 안팎의 이곳 아파트 재건축 사업이 지지부진한 것은 서초구청이 우면산을 막는 단지 설계에 대해서는 사업승인을 내주지 않는데다 서울시가 건축조례 강화 움직임마저 보이고 있기 때문이다. 사업 환경이 바뀐만큼 교통이 편리하고 주거환경이 쾌적하다는 이유만으로아파트를 구입했다가는 자칫 투자자금이 잠길 우려가 있다. 따라서 이 지역중개업자들은 “사업추진 진행과 단지 배치를 눈여겨 보고 투자를 결정해야한다”고 말한다. □사업 지지부진 우면산 아래 남부순환도로와 붙어있는 이곳에는 최근 삼성물산 주택부문을 시공사로 선정한 소라아파트를 비롯해 지은지 20년안팎의아파트 2,200여가구가 모여있다.그러나 소라아파트를 제외하고는 주민동의를받고 있는 등 아직 초보적인 단계에 머물러 있다. 소라아파트 주민들도 서울시 건축조례 강화를 예상,가능한 오는 7월 이전에사업승인을 받기로 하고 사업추진 강도를 높이고 있다.조합과 시공사는 원활한 사업승인을 받기 위해 재설계를 한다는 계획이다. 서초구청이 우면산을 가로막는 단지 배치를 엄격히 제한하고 이 일대의 고도를 제한하려는 움직임을 보임에 따라 어쩔 수 없이 재설계를 해야 할 판이다.당초 우면산을 바라볼 수 있도록 한 1자형(一字形)설계가 사업 승인과정에서 걸림돌이 될 것으로 판단,단지 배치를 변경키로 한 것이다.따라서 당초계획대로 모든 가구의 남향 배치는 어렵게 됐다. 무지개아파트 주민들도 건축 조례가 강화되기전 사업승인을 받기 위해 사업추진을 서두르고 있다. □신중한 투자 바람직 소라 아파트는 그래도 사업 추진이 빠른 편.주변 다른 아파트는 아직 초보단계에 머물러 있다.서울시가 용적률을 강화하려는 움직임을 보이고 있어 이 일대 재건축사업은 장기화 될 수 밖에 없을 것으로 보인다.용적률이 강화돼 고층 아파트 재건축이 불가능해질 경우 투자수익률도 크게 떨어질 것으로 예상된다.태산공인중개사 구기학 사장은 “값이 오를대로 올랐고 사업 추진이 불투명한만큼 투자에 신중해야 할 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자