올해 2분기 가계빚이 약 1953조원에 달해 지난 1분기에 이어 다시 역대 최대치를 경신했다. 6·27 대출 규제 직전 영혼까지 끌어모아 주택을 구매한다는 ‘영끌’과 대출로 주식에 투자하는 ‘빚투’가 급증한 탓이다. 특히 2분기 가계빚 증가 규모는 1분기보다 10배가량 크게 확대됐다. 한국은행이 19일 발표한 ‘2025년 2분기 가계신용(잠정)’ 통계에 따르면 지난 6월 말 기준 가계신용 잔액은 1952조 8000억원으로 집계됐다. 2002년 4분기 관련 통계 공표 이래 가장 큰 규모다. 전 분기(1928조 3000억원)에 2조 3000억원 늘어난 것과 비교해 24조 6000억원이나 늘어 10배 이상 폭증했다. 분기 증가 폭은 35조원 증가한 2021년 3분기 이후 최대 규모다. 가계신용은 가계가 은행·보험사·대부업체·공적 금융기관 등에서 받은 대출에 결제 전 카드 사용 금액(판매신용)까지 더한 ‘포괄적 가계 부채’를 말한다. 우리나라 가계신용은 지난해 1분기 3조 1000억원 줄었지만, 한 분기 만에 반등한 뒤 올해 2분기까지 다섯 분기 연속 증가세를 이어갔다. 김민수 한은 금융통계팀장은 가계대출이 증가한 배경에 대해 “2월 이후 주택매매 거래량이 크게 늘어 시차를 두고 주택담보대출(주담대)에 영향을 미쳤다”면서 “은행 등의 신용대출이 증가한 데다 2분기 주가가 큰 폭으로 반등해 증권사 신용공여도 급증하면서 기타대출 역시 늘었다”고 설명했다. 실제로 가계신용 중 판매신용(카드 대금)을 뺀 가계대출만 보면, 2분기 말 잔액은 1832조 6000억원으로 전 분기 말(1809조 5000억원)보다 23조 1000억원 불었다. 증가액은 전 분기(3조 9억원 증가)의 약 6배에 이른다. 주담대(잔액 1148조 2000억원)가 14조 9000억원 늘었고, 신용대출과 증권사 신용공여 등을 포함한 기타대출(잔액 684조 4000억원)이 8조 2000억원 증가했다. 대출 창구별로는 예금은행에서 가계대출(잔액 993조 7000억원)이 지난 3개월간 19조 3000억원 늘었다. 주담대 16조원, 기타대출 3조 3000억원 각각 불었다. 상호금융·상호저축은행·신용협동조합 등 비은행예금취급기관의 가계대출(잔액 314조 2000억원)도 3조원 증가했다. 대출 한도를 6억원으로 막은 6·27 부동산 대책이 나왔지만 주택구입용 주담대는 2~3개월 정도 시차를 두고 일어나기 때문에 3분기 대출 증가폭도 커질 수 있다. 한은 측은 향후 가계신용 전망에 대해 “주택매매 거래가 지난 6월까지 높은 수준을 유지한 만큼 주택구입용 주담대를 중심으로 당분간 높은 증가세를 보일 수 있다”고 내다봤다.

은행권 변동금리형 주택담보대출(주담대)의 준거금리가 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 7개월 연속 하락했지만 주요 시중은행의 주담대 금리는 상단이 6%에 가까운 수준을 유지하고 있다. 정부의 고강도 가계대출 통제에 따라 기준금리 인하에도 예금금리만 내려가고 주담대 금리는 높게 유지되고 있다. 18일 은행연합회 공시에 따르면 지난달 신규 취급액 기준 코픽스는 2.51%로 전월 대비 0.03% 포인트 내렸다. 이 지수는 지난해 9월(3.40%) 이후 7개월 연속 하락하는 중이다. 잔액 기준 코픽스와 신잔액 기준 코픽스는 3.00%, 2.59%로 전월 대비 0.07% 포인트, 0.04% 포인트 내렸다. 각각 20개월, 13개월 연속 하락세를 이어 가고 있다. 코픽스는 국내 8개 은행의 자금조달 금리를 가중 평균한 수치로 주담대 등 변동형 상품 금리의 기준이 된다. 은행이 싼값에 자금을 조달하면 이것이 대출금리에 반영되도록 설계된 것인데, 준거금리가 떨어졌음에도 은행권이 가산금리를 비싸게 매기면서 대출금리가 떨어지는 것을 막고 있는 모습이다. 은행권 관계자는 “정부의 가이드라인 내에서 대출 한도를 지켜야 하는데 연초 예상했던 하반기 가계대출 물량이 절반 수준으로 줄어 대출 문턱을 높일 수밖에 없다”고 설명했다. 금융당국은 6·27 가계대출 관리방안을 통해 주담대 대출 한도를 6억원으로 제한하고 가계대출 총량 목표치를 기존 계획 대비 50%로 감축하도록 했다. 지난 5월 한국은행 기준금리가 0.25% 포인트 인하했음에도 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행이 지난 6월 신규 취급한 분할상환식 주담대 금리는 평균 4.02%로, 전월에 비해 0.08% 포인트 올랐다. 이날 기준으로 봐도 5대 시중은행의 변동형 주담대 금리는 연 3.37~5.93%로 전월(연 3.37~5.92%)과 비교해 오히려 상단이 0.01% 포인트 올랐다. 6월(3.32~5.88%)과 비교하면 상·하단 모두 높아졌다. 이런 상황에서 시장금리 하락세를 반영해 예금금리는 낮아지고 있어 예대금리차가 확대되는 추세다. 은행연합회 공시에 따르면 지난 6월 5대 은행 가계 예대금리차는 1.42% 포인트로 전월(1.34% 포인트) 대비 커지는 추세로 돌아섰다. 지난 7월 19일부터 신한은행은 ‘헤이영(Hey young) 머니박스’ 우대금리를 0.20% 포인트 인하했다. 하나은행은 같은 달 28일부터 ‘하나의 정기예금’ 등 5개 상품의 예금금리를 0.10~0.15% 포인트 인하, 지난달 1일부터는 ‘내맘적금’의 금리도 0.20% 포인트 내렸다. ‘금리 맛집’으로 불리는 인터넷전문은행(인뱅)의 수신상품 금리마저 최근 줄줄이 내리며 금융 소비자 이익이 축소되고 있다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “향후 금리 상한이 제한되거나 서민 지원을 위한 비용이 올라갈 수 있단 불안정성이 작용하면서 은행이 대출금리를 높게 유지하는 것으로 보인다”며 “정부의 강력한 가계대출 규제가 오히려 금리 경쟁 필요성을 없앤 측면도 있다”고 지적했다.

금융당국이 ‘6·27 대책’ 이후 가계대출 증가 규모가 현재까지 안정적인 수준을 유지하고 있고 전세시장 불안 요인도 크지 않다는 평가를 내놨다. 반면 대출 규제로 자금을 구하기 어려워진 이들이 예금담보대출(예담대)까지 끌어 쓰며 주요 은행 예담대 잔액은 최근 열흘 새 900억원 가까이 늘었다. 금융위원회는 13일 정부서울청사에서 관계기관 합동 가계부채 점검회의를 열고 “7월 주택담보대출과 기타대출 등의 증가세가 모두 둔화한 것은 6·27 가계부채 관리 강화 방안과 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행의 효과가 나타나고 있기 때문”이라고 밝혔다. 금융위에 따르면 지난달 전 금융권 가계대출은 전월 대비 2조 2000억원 증가해 3월(+7000억원) 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다. 주담대는 한 달 사이 4조 1000억원 늘어 전월(6조 1000억원) 대비 증가세가 둔화했다는 설명이다. 금융위가 내놓은 이 규제들로 은행권 주담대와 신용대출 받기가 빡빡해지면서 정작 자금이 필요한 이들은 ‘솟아날 구멍’을 찾아 나선 모습이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난 11일 기준 예담대 잔액은 6조 1402억원으로 전월 말 대비 897억원이나 급증했다. 예담대 잔액은 지난 2월까지는 감소세였고, 3월 이후에도 월 증가폭이 200억~500억원대 수준이었다. 이달엔 약 열흘치 증가분이 지난 한 달 증가분(480억원)의 두 배에 가깝다. 예담대는 돈이 급할 때 기존 예금을 해약하지 않고 이를 담보로 예치금액의 90~100% 범위에서 대출받을 수 있는 상품이다. 대출금리도 예금금리보다 1~1.5% 포인트 비싸지만 신규 취급 시 차주별 DSR 규제를 적용받지 않아 추가 대출이 나오지 않는 이들의 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 11일 기준 5대 은행 신용대출 잔액은 104조 3473억원으로 전월 말보다 3786억원 늘었다. 지난달엔 전월 대비 4334억원 감소했던 것과 비교하면 증가세로 전환했다. 금융위는 대출 규제에도 수도권 곳곳에서 아파트 신고가 경신이 이어지며 주간 상승률이 다시 오름세를 보이는 데 대해선 “신고가 신고 이후 철회 등을 통해 인위적으로 가격 상승을 부추기는 시장교란 불법행위를 집중 점검할 계획”이라고 밝혔다. 오정근 한국금융정보통신기술(ICT)융합학회장은 “기업은 주식시장에서 자금을 조달할 수도 있지만, 일반 서민들은 1억~2억원 마련하기가 하늘의 별 따기”라며 “금융당국은 대출을 줄였다고 자화자찬할 때가 아니라 이런 현실을 점검하고 서민이 질 낮은 대출로 내몰리지 않도록 해결책을 모색해야 한다”고 했다.

신한 14일부터 10월분도 안 받아하나·NH농협 8·9월분 신청 중단모집인 채널 한도 관리 쉽지 않아 금융위 ‘인프라 펀드’ 활성화 추진회계기준 완화해 은행 투자 유도 은행들이 대출 모집인을 통한 주택담보대출(주담대), 전세대출 등을 줄줄이 중단하고 있다. 이재명 대통령의 ‘생산적 금융 대전환’ 기조에 따라 부동산으로 흘러 들어가는 자금을 줄이는 차원에서다. 12일 금융권에 따르면 신한은행은 오는 14일부터 10월 말까지 대출 모집인을 통한 주담대·전세자금대출 신청을 받지 않기로 했다. 신한은행은 지난달 16일 수도권 물건지 모집인 주담대 8~9월 실행분 접수를 중단한 바 있다. 이제는 전세대출까지 포함해 전국에서 10월 실행분 모집인 대출 접수가 중단된다. 모집인 대출은 은행 소속이 아닌 위탁계약을 맺은 대출모집법인 등의 외부 인력을 통해 이뤄져 총량 관리가 비교적 어렵단 설명이다. 은행권 관계자는 “창구에서 하는 대출은 바로 전산에 등록되니 총량 관리가 비교적 쉬운데, 모집인 채널은 여러 건을 한번에 끌어오는 경우가 있어 한도 관리가 쉽지 않다”고 했다. 앞서 하나은행의 이달 실행분 모집인 대출 한도는 지난달 중순에 진작 소진됐고, 9월분 모집인 주담대와 전세대출도 신청을 중단한 상태다. NH농협은행은 8~9월분 모집인 주담대와 전세대출 신청을 중단했고, 10월 실행분 한도를 검토 중이다. 수도권 주담대 한도를 6억원으로 제한하는 등의 강도 높은 6·27 대책에도 은행권 가계대출 증가세는 잡히지 않고 있다. KB국민·신한·하나·우리·농협은행 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 이달 들어 지난 7일까지 하루 평균 2730억원씩 증가해 6월(2251억원), 7월(1335억원) 일평균 증가 폭을 뛰어넘었다. 한편 당국은 은행들이 이자장사 대신 인프라 투자에 자금을 대도록 할 방침이다. 금융위원회는 이날 만기가 없고 환매가 금지된 소위 ‘영구폐쇄형 인프라 펀드’의 평가손익을 당기손익이 아닌 기타포괄손익누계액에 반영할 수 있도록 회계기준을 완화하기로 했다. 금융권은 그동안 금리나 경기 변동 등에 민감한 장기 투자가 손익 변동성을 키울까 우려해 선뜻 영구폐쇄형 인프라 펀드 조성과 투자를 하지 못했으나 이번 제도 개선으로 대규모 인프라 사업에 대한 투자를 확대할 수 있게 됐다. 일례로 수도권광역급행철도(GTX)-C의 프로젝트파이낸싱(PF) 주선기관인 KB국민은행은 그간 회계 처리 기준에 발목 잡혔던 9000억원 규모의 인프라 펀드 조성 사업에 속도를 낼 것으로 보인다. GTX-B노선 PF 주선기관인 신한은행 역시 영구폐쇄형 인프라 펀드를 조성할 전망이다.

하루 증가 폭 2730억… 7월의 2배가계대출 증가액 절반 신용대출공모주 청약·先수요도 상승 원인시중은행들 대출 총량 관리 강화 8월 들어 시중은행의 가계대출이 불과 한 주 만에 2조원가량 증가했다. 공모주 청약 자금 마련, 규제 이전 체결된 주택 계약 대출 집행, 규제 강화 전에 미리 받으려는 ‘선(先)수요’가 맞물리면서다. 10일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 지난 7일 기준 760조 8845억원으로, 7월 말(758조 9734억원)보다 일주일 만에 1조 9111억원 증가했다. 일평균 증가 폭은 2730억원으로, 6월(2251억원)보다 크고 7월(1335억원)의 두 배가 넘는다. 앞서 가계대출은 6월 6조 7536억원 늘어난 뒤, 정부의 고강도 규제 발표로 7월 증가 폭이 4조 1386억원으로 줄었다. 항목별로는 신용대출이 지난달 말 103조 9687억원에서 105조 380억원으로 1조 693억원 급증하며 증가세를 견인했다. 7월 한 달간 4334억원 줄었던 것과 대조적이다. 신용대출의 경우 불과 일주일 새 늘어난 규모가 6월 한 달 증가액(1조 876억원)과 맞먹는다. 이는 대부분 공모주 청약 증거금 마련 수요로 해석된다. 지난주 청약을 진행한 에스엔시스(5~6일), 삼양컴텍(7~8일) 등에는 10조원 넘는 증거금이 모였다. 이번 주에도 높은 수요예측 경쟁률을 기록한 한라캐스트·제이피아이헬스케어(11~12일) 등 청약 일정이 줄줄이 예정돼 있다. 여기에 6·27 규제 이전 체결된 주택 계약 대출과 규제 시행 전 미리 대출을 확보하려는 움직임도 더해졌다. 금융권 관계자는 “기존 계약 건에 대한 대출은 집행이 불가피해 7~8월까지는 증가세가 이어질 수밖에 없다”고 말했다. 다만 속도가 빠른 건 아니다. 지난 7일 기준 주택담보대출(주담대)은 603조 9702억원에서 604조 5498억원으로 5796억원 늘었는데, 일평균 증가액은 725억원으로 7월의 절반 수준이다. 또 6·27 규제의 후속 조치로 금융당국의 추가 대출 제한 방안이 발표될 것이라는 관측이 커지면서 “신용대출이라도 일단 먼저 받아놓고 보자”는 심리가 대출 증가에 영향을 미치고 있다는 분석도 은행권에선 나온다. 이에 따라 은행권은 자체적인 총량 관리에 들어갔다. 신한·하나·NH농협은행은 한도 소진으로 9월 중 대출 모집법인을 통한 전세대출·주택담보대출 신규 취급을 중단했고, 신한은행은 조건부 전세자금 대출 제한 범위를 수도권에서 전국으로 확대했다.

은행권이 주택담보대출(주담대)에 이어 전세대출까지 조이며 사실상 ‘전방위 대출 규제’에 돌입했다. 정부의 6·27 대출 규제로 촉발된 가계대출 총량 관리 기조가 전세대출로 확산하면서 신용도와 무관하게 대출 문턱은 갈수록 높아지는 분위기다. 6일 금융권에 따르면 신한은행은 이날부터 조건부 전세자금대출에 대한 제한 범위를 수도권에서 전국으로 확대했다. 임대인이 소유권을 이전하거나 기존 보유 주택을 처분하는 조건, 선순위채권을 말소하거나 감액하는 조건 등이 붙은 전세대출 모두 취급할 수 없다. 유주택자에 대한 전세대출도 차단되며 대출 이동 신청 외 타행 대환용 대출 역시 원칙적으로 제한된다. 주담대 규제만으로 가계대출을 억제하는 것은 역부족이라는 위기의식이 은행권 전반으로 확산하고 있다. 실제 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 7월 말 기준 123조 3554억원으로 전월 대비 3781억원 증가했다. 2023년 6월(123조 6309억원) 이후 25개월 만의 최고치다. 다른 은행도 관리 수위를 높였다. 우리은행은 6·27 대책 발표 이전부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급을 막고 있으며 대출모집법인을 통한 모집 관리도 강화했다. 하나은행과 NH농협은행도 대출모집법인별로 신규 취급 한도를 부여했는데 한도가 소진돼 9월 중 실행 건에 대해서는 대출모집법인을 통해 주담대·전세대출을 받을 수 없다. 농협은행은 지난 6월 25일부터 자체 보증상품(MCI·MCG) 가입을 제한했다.

이재명 정부 출범 이후 채무조정 프로그램 배드뱅크, 민생 지원 등 지원책을 내오던 금융권이 세금 부담까지 지게 됐다. 정부의 대출 규제에 따라 이자 이익 감소까지 예정된 만큼, 올해 하반기 금융권의 ‘상생’ 부담이 가중될 것으로 보인다. 5일 금융권에 따르면 은행연합회는 은행들로부터 최근 정부가 발표한 ‘2025년 세제개편안’에 포함된 교육세율 인상안에 대한 의견을 취합하고 있다. 다음 주 입법예고 기간에 취합한 의견을 협회 차원에서 국회에 제출할 예정이다. 앞서 기획재정부는 지난달 31일 대형 금융·보험사의 수익금(매출액)에 부과하는 교육세율을 기존 0.5%에서 1.0%로 인상하기로 했다. 이 같은 세제 개편이 적용될 경우 대형 금융사 약 60곳이 부담해야 하는 교육세는 1조 3000억원가량 늘어나게 된다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 경우 연간 증가액이 1000억~1500억원 정도로 추산된다. 금융사의 초과 이윤에 매기는 세금인 ‘횡재세’와 다름없다는 볼멘소리도 나온다. 새 정부 기조에 따라 협조 중인 배드뱅크 역시 부담 요소다. 한국자산관리공사(캠코)와 각 금융협회가 배드뱅크 재원 4000억원의 분담 비율을 놓고 협상 중인 가운데, 3500억~3600억원은 은행권이 부담할 것으로 예상된다. 100조원 규모의 반도체·인공지능(AI) 등 첨단산업 지원을 위한 ‘첨단전략산업기금’을 산업은행에 설치하는 사안도 은행권이 재원의 일부를 담당한다. 올 하반기 은행권을 둘러싼 경영 여건도 상생 부담을 더 하고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 인해 주택담보대출 한도가 절반으로 줄어든 만큼, 은행들의 이자 이익 감소가 불가피하기 때문이다. 주담대보다 위험가중치가 높은 기업 대출로 갈아타기에는 건전성 관리가 걸림돌이다.

지난달 5대 시중은행의 가계대출 증가액이 전달 대비 40% 감소한 4조원대에 그친 것으로 나타났다. 3일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 지난달 가계대출 잔액은 758조 9734억원으로, 전월 대비 4조 1386억원 증가한 것으로 집계됐다. 이는 지난 3월 이후 가장 작은 규모다. 특히 지난 6월 가계대출이 6조 7535억원 폭증했던 점을 고려하면 한 달 사이 증가폭이 40% 축소된 셈이다. 항목별로 보면 주택담보대출이 603조 9702억원으로, 전월 대비 4조 5452억원 증가한 것으로 나타났다. 지난 6월 증가액(5조 7634억원)과 비교하면 1조 2000억원가량 감소한 수치지만, 5월(4조 2316억원) 비해서는 여전히 높다. 은행권 관계자는 “통상 주담대는 대출 신청부터 실행까지 1~3개월가량 소요되는 만큼 정부의 6·27 대출 규제 효과는 이달부터 본격화할 것”이라고 말했다. 신용대출 잔액은 103조 9687억원으로, 전월 대비 4334억원 감소했다. 지난 3월(3527억원) 이후 4개월 만에 감소세로 전환한 것이다. 지난달 초 은행들은 비대면 대출 창구를 한시적으로 중단했는데, 이때 대출 신청부터 실행까지 시차가 없는 신용대출이 즉각적인 영향을 받은 것으로 풀이된다. 금융당국 관계자는 “대책 이행 상황을 밀착 모니터링하는 한편 필요할 경우 규제 지역 담보인정비율(LTV) 추가 강화, 거시건전성 규제 등 추가 조치를 즉시 시행할 계획”이라고 말했다.

정부의 초강력 가계대출 규제가 점차 시장에 반영되며 가계대출 증가세가 둔화된 모습이다. 5대 시중은행의 가계대출 증가액은 지난달 4조원대로 떨어져 넉 달 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 특히 신용대출은 5개월 만에 순감소로 돌아서면서 정책 효과가 일부 나타나고 있다는 분석이 나온다. 1일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 7월 말 기준 758조 9734억원으로 집계됐다. 6월 말(754조 8348억원)보다 4조 1386억원 증가한 수치로, 최근 4개월 가운데 가장 적은 증가폭이다. 6월에는 한 달간 6조 7536억원 증가해 올해 최대폭을 기록한 바 있다. 항목별로 주택담보대출 잔액이 7월 말 기준 603조 9702억원으로, 전월(599조 4250억원)보다 4조 5452억원 늘었다. 여전히 적지 않은 수준이지만 6월 한 달 동안 5조 7634억원 늘어난 것에 비해선 증가폭이 줄었다. 은행권에선 주담대 수요가 여전히 견조하다는 반응이 나온다. 시중은행 관계자는 “주택 매매가 다소 둔화되긴 했지만 실수요는 꾸준하고, 특히 교외 지역 중심으로 매입이 이어지고 있다”며 “규제가 도입됐지만 대출 수요는 꾸준하다”고 설명했다. 일각에선 은행별 규제 적용 속도 차이로 인한 ‘풍선효과’도 지적된다. 전산 적용 시점이 달라지며 상대적으로 대출 심사가 느슨한 은행에 수요가 몰렸다는 것이다. 전세대출과 신용대출 증가세는 확연히 둔화됐다. 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 7월 말 123조 3554억원으로, 한 달간 3781억원 증가하는 데 그쳤다. 증가폭은 4월(6074억원), 5월(5460억원), 6월(4736억원)에 이어 3개월 연속 줄었다. 특히 신용대출은 4개월 만에 감소세로 전환됐다. 7월 말 잔액은 103조 9687억원으로, 6월 말보다 4334억원 줄었다. 감소로 돌아선 것은 지난 3월 이후 처음이다. 앞서 일부 은행들이 비대면 대출 창구를 한시적으로 중단한 영향과 함께, 연소득 이내로 신용대출 한도를 제한한 6·27 대책의 여파가 반영된 것으로 풀이된다.

기준금리 인하기에도 지난달 은행의 주택담보대출(주담대)과 전세자금 대출 금리가 오히려 상승 전환한 것으로 나타났다. 한국은행이 30일 발표한 ‘6월 중 금융기관 가중평균금리’에 따르면 지난달 예금은행의 신규 취급액 기준 가계대출 금리는 연 4.21%로 전월(4.26%)보다 0.05% 포인트 내렸다. 7개월 연속 하락세다. 항목별로는 신용대출 금리(5.03%)가 0.18% 포인트 하락했지만 주담대 금리(3.93%)와 전세자금대출 금리(3.71%)는 각각 0.06% 포인트, 0.01% 포인트 상승했다. 주담대는 지난해 2월(4.23%) 이후 5개월, 전세자금대출은 지난해 12월(4.34%) 이후 7개월 만의 상승 전환이다. 금리 인하기에도 주담대 금리가 오른 것은 지표금리인 은행채 장기물 금리가 오른 영향이다. 김민수 한은 경제통계1국 금융통계팀장은 “지표금리 역할을 하는 은행채 5년물 상승은 주담대 고정금리형 대출 금리 오름세에, 은행채 2년물 상승은 전세자금대출에 비슷한 영향을 줬다”고 설명했다. 6·27 대출 규제가 준 영향은 크지 않았다는 설명이다. 김 팀장은 “6월 말에 규제가 발표돼 영향을 줄 수 있는 시간이 적었고 은행들의 가산금리 인상도 없었던 것으로 보인다”고 말했다. 예금은행의 신규 취급액 기준 저축성 수신(예금) 금리는 2.63%에서 2.55%로 0.08% 포인트 내리며 9개월 연속 하락했다. 예대금리차는 1.54% 포인트로 전월과 동일했다.

이재명 대통령이 금융기관의 이자 중심 영업 관행을 공개적으로 비판한 직후, 금융당국이 은행연합회·금융투자협회 등 주요 업권 협회장들을 긴급 소집해 ‘생산적 금융’ 확대 방안을 논의한다. 금융위원회는 27일 “생산적 금융 확대와 관련한 비공개 간담회가 28일 오전 예정돼 있다”며 “회동 일정이 자연스럽게 만들어졌다”고 밝혔다. 생산적 금융이란, 부동산에 고인 자금을 AI 등 첨단산업과 사회 취약계층 지원으로 흐르게 유도하는 이 정부의 금융개혁 기조다. 간담회 소집은 이재명 대통령이 최근 금융사의 이자장사를 비판한 직후 나온 조치다. 앞서 이 대통령은 지난 24일 수석보좌관회의에서 “금융기관도 건전하게 성장해야 한다”며 “손쉬운 주택담보대출(주담대) 같은 이자 놀이, 이자 수익에 매달릴 게 아니라 투자 확대에도 신경 써주시길 바란다”고 밝혔다. 4대 금융그룹(KB·신한·하나·우리)은 올해 상반기 10조 3254억원의 순이익을 기록하며 역대 최고 실적을 달성했다. 전년 동기(9조 3456억원) 대비 10.5% 증가한 수치다. 같은 기간 이자이익도 21조924억 원으로 2818억 원(1.4%) 늘었다. 이자이익 확대에는 주담대가 큰 역할을 했다. 5대 은행의 주담대 잔액은 지난 24일 기준 602조 4818억원으로, 지난해 말보다 24조 183억원(4.2%) 증가했다. 같은 기간 중소기업대출은 2조 5011억원(0.4%) 증가했고, 소상공인(개인사업자) 대출은 오히려 약 3조원 줄었다. 정부는 부동산에 쏠린 돈이 첨단 산업으로 흘러가도록 유도할 계획이다. 이를 위해 산업은행이 주도하는 50조원 규모의 첨단산업기금에 금융권 자금을 더해 총 100조원 규모의 ‘국민 펀드’를 조성하는 방안을 검토 중이다. 금융당국 관계자는 “주담대 규제로 대출 여력이 줄어든 상황에서, 금융기관들이 기업금융으로 눈을 돌릴 수 있는 계기가 될 수 있다”고 말했다. 금융권은 정부의 기조에 공감하면서도 자본 규제 완화가 병행돼야 한다는 입장이다. 금융당국은 현재 대출위험가중자산(RWA) 산정 방식을 손질하고 있다. 주택담보대출의 위험가중치 하한은 기존 15%에서 25%로 상향 조정하는 한편, 정책펀드나 벤처투자 관련 가중치는 완화하는 방안을 검토중이다.

정부의 부동산 대출 규제 분위기에 따라 대출 문턱이 높아지면서 가계대출 평균 신용점수가 역대 최고 수준으로 치솟고 있다. 고신용자들은 2금융권으로, 저신용자들은 비제도권으로 밀려나고 있다. 21일 은행연합회에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행이 지난 5월 중 취급한 가계대출 평균 신용점수는 940.0점으로 관련 통계 집계가 시작된 2022년 7월 이후 최고치(지난 2월 939.2점)를 경신했다. 가계대출 평균 신용점수는 해당 기간 중 은행이 신규 취급한 가계대출(주택담보대출과 신용대출) 차주의 신용점수를 단순 평균화한 수치다. 900점 이상 고신용자 중에서도 최상위권 우량 차주에게만 ‘선별 대출’이 이뤄지고 있는 셈이다. 주택담보대출(주담대)과 신용대출 모두 문턱이 높아지는 추세다. 지난 5월 5대 은행이 분할상환 방식으로 취급한 주담대 평균 신용점수는 942.8점까지 올라 지난해 12월 기록한 역대 최고치(946.8점)에 4점 차로 근접했다. 신용대출도 마찬가지다. 5월 중 신규로 취급된 신용대출의 평균 신용점수는 934.6점으로 3개월 연속 상승하며 최고치(935.2점) 수준에 바짝 다가섰다. 이처럼 1금융권 대출 문턱이 높아지자 고신용자들이 2금융권으로 이동하는 흐름도 뚜렷해지고 있다. 대출 비교 플랫폼 핀다에 따르면 고신용자의 2금융권 대출 약정 금액은 5월 3주 차 대비 6월 3주 차에 64% 급증했고 건수 기준으로도 36% 늘어났다. 예컨대 저축은행중앙회에 따르면 SBI저축은행의 초우량 직장인 대상 신용대출 상품인 ‘SBI퍼스트대출’의 경우 900점 초과 차주 비중이 지난 6월 중 23.23%로 전월(18.96%) 대비 4% 포인트 이상 상승해 최근 4개월 사이 가장 높은 상승률을 보였다. 같은 기간 OK저축은행 ‘OK론’, ‘OK한도우대론’ 등의 900점 초과 차주 비중도 각각 2.59%, 3.93%로 전월(2.39%, 3.73%)보다 소폭 상승하며 3개월 연속 증가세를 이어 가고 있다. 고신용자 쏠림은 앞으로도 심화할 전망이다. 금융권 관계자는 “연말까지 대출 틀어막기가 지속되면 규제 사각지대에 차주가 몰리는 건 시간문제”라고 지적했다.

기준금리 인하가 이어지고 있지만, 최근 신규 주택담보대출을 신청하는 10명 중 9명은 고정금리를 선택하는 것으로 나타났다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등으로 한도 면에서 고정형이 유리하고, 눈앞의 금리도 변동형에 비해 낮기 때문으로 풀이된다. 18일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 예금은행의 신규 취급 주담대 고정금리 비중은 5월 말 기준 91.6%로 집계됐다. 변동형 비중은 8.4%에 그친다. 주담대 고정형 비중이 90%를 넘어선 것은 지난해 9월 94.4% 이후 8개월 만이다. 그 사이에는 80%대에서 등락을 보여 왔다. 금융당국은 금리 변동에 따른 차주들의 원리금 상환 부담 리스크를 낮추기 위해 은행권에 고정형 비중 확대를 주문하고 있다. 이에 업계는 고정형 대출금리를 변동형보다 낮게 조정하며 선택을 유도하는 중이다. 예금은행의 주담대 고정금리는 5월 말 평균 3.86%로 집계됐다. 변동금리는 3.97%로 0.11% 포인트 높은 수준이다. 다만 앞으로 기준금리 인하 기조가 이어지면 향후 고정형과 변동형 대출상품 금리가 재역전될 가능성도 없지 않다. 이달부터 3계 스트레스 DSR이 시행됨에 따라 가산되는 스트레스 금리는 주기형 0.6% 포인트, 혼합형 1.2% 포인트, 변동형 1.5% 포인트다. 대출금리 4%를 가정했을 때 적용되는 금리는 주기형 4.6%, 혼합형 5.2%, 변동형 5.5%가 된다. 적용되는 금리가 높을수록 매달 갚아야 하는 원리금이 불어나 총대출 한도가 줄어들게 된다. 한편, SC제일은행은 오는 21일부터 6개월 단위 변동형과 비대면 주담대 취급을 중단한다. 해당 기간에는 5년마다 금리가 바뀌는 주기형 상품만 취급할 계획이다. 총량 관리를 하면서도 당국 주문에 맞춰 고정형 대출을 늘리려는 시도로 풀이된다.

서울과 수도권의 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 내용의 ‘6·27 대출 규제’ 이후 10억원을 넘는 고가 아파트의 계약 취소 비중이 8% 이상 급증한 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가를 통해 올해 초부터 지난달 27일까지 계약된 수도권 아파트 매매 해제 현황을 분석한 결과, 10억 초과 아파트의 대책 발표 이후 계약 해제는 모두 403건으로, 전체의 34.95%를 차지했다. 앞서 대책 발표 전 합계가 2237건으로, 비중으로는 26.90%였다. 계약 취소 비중이 8.05%포인트 이상 늘어난 셈이다. 같은 기간 5억원 이하 아파트 매매계약 해제는 32.2%에서 25.1%로, 5억원 초과∼10억원 이하는 40.9에서 40.0%로 오히려 줄었다. 투자 금액이 큰 고가 아파트일수록 향후 가격이 하락하면 손실 규모가 커 심리적 부담을 느낀 매수자들이 계약금 손실을 감소하고 매수를 취소하는 것으로 풀이된다. 실제로 고가 아파트가 밀집한 서초구는 해제 계약에서 10억 이상 고가 아파트가 차지하는 비중이 대책 이전 2.5%에서 5.7%로 약 2.3배 늘었고, 강남구도 5.1%에서 6.5%로 비중이 커졌다. ‘영끌 매수’가 많았던 노원구 역시 해제 계약에서 차지하는 비중이 5.3%에서 7.3%로 크게 늘었고, 강북구와 도봉구 등도 동반 상승하는 경향을 보였다. 이재윤 집토스 대표는 “고가 아파트 매수자에게는 자산 방어 심리를, ‘영끌’ 매수자에게는 손실 최소화 심리를 자극하며 계약 취소라는 행동으로 이끌었다”고 분석했다.

“6·27 규제는 수요 억제책입니다. 단기간 효과를 발휘하겠지만, 곧 강북에서 아파트값이 크게 오를 수 있습니다. 이재명 정부가 공급 관련 메시지를 지금 내야 합니다.” 김경민(53) 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수가 15일 서울 중구 롯데호텔에서 ‘부동산 시장 현황, 정책 그리고 전망’이라는 주제로 열린 서울신문 광화문 라운지 강연에서 이렇게 강조했다. 김 교수는 미국 캘리포니아대 버클리캠퍼스 대학원에서 정보시스템을 전공하고 하버드대에서 도시계획부동산 박사 학위를 받았다. 통계 분석을 통해 2023년 초 ‘서울시 아파트 20% 폭락’을 예고했는데, 정확히 들어맞아 주목받았다. 김 교수는 이날 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용해 과거 10년 동안 분석한 부동산 시장의 흐름을 소개했다. 서울시 모든 아파트의 가격을 넣은 뒤 일 단위로 분석했는데, 7주치 평균을 ‘단기’로 잡고, 6개월을 ‘장기’로 정해 그 흐름을 따라갔다. 김 교수는 “올해 서울 부동산 시장은 이른바 ‘슈퍼사이클’이라 일컫는 장기 상승기에 돌입한 상황”이라고 분석했다. 다만 정부가 지난달 27일 서울과 수도권의 주택담보대출(주담대)을 6억원 이하로 제한하면서 잠시 주춤한 상태다. 김 교수는 “강북에는 6억원을 대출받아 살 수 있는 아파트가 여전히 있다”면서 “지금의 패닉 상태가 지나면 강남 외 부동산 시장에 진입하는 이들이 늘어날 것”이라고 예측했다. 향후 5년 동안 서울의 주택 공급이 턱없이 부족하기에, 부동산 시장을 안정화하려면 공급 정책이 뒷받침돼야 한다고 했다. 김 교수는 “서리풀 지구나 수서역 차량기지, 용산국제업무지구, 수색역 차량기지 등 국가·공공기관이 소유한 부지에 시장가보다 20~30% 가격을 낮춰 3만호 이상을 공급하면 수요를 어느 정도 만족시킬 수 있다”고 했다. 과거 노태우 전 대통령이 인천 송도 개발 당시 태스크포스(TF)팀을 직접 지휘하고, 이명박 전 대통령이 1만 8000채의 보금자리 주택을 발 빠르게 추진한 일을 모범 사례로 꼽았다. 김 교수는 “이재명 대통령의 리더십이 필요한 때”라고 했다. 김 교수는 또 미국 부동산 투자신탁 회사인 ‘애벌론베이’의 운영 모델을 참고로 한 주거 유형인 ‘한국형 NEW 리츠’를 제안하기도 했다. 민간 부동산 개발업자가 집을 지으면 세입자가 보증금으로 간접투자상품인 리츠를 통해 소유하다가 이사하거나 매도할 때 투자금을 회수하는 방식이다.

금융당국이 하반기 가계대출 총량을 상반기 대비 절반으로 줄이겠다는 방침을 정하고 전 금융권에 목표치 제출을 요구했다. 온라인투자연계금융업(온투업)과 대부업까지 점검 대상을 넓히고 가계대출 총액 전방위 관리에 돌입했다. 금융감독원은 최근 시중은행, 저축은행, 그리고 상호금융업권 등 금융권 전체에 하반기 가계대출 총량 목표치를 명시한 ‘가계대출 리스크 관리 계획’을 늦어도 오는 16일까지 제출하도록 했다고 13일 밝혔다. 이 같은 조치는 지난 6월 27일 금융위원회가 대출 총액을 6억원으로 제한한 부동산 대출 규제의 후속 대응으로 내놓은 것이다. 6·27 대출 규제로 각 금융권은 하반기 가계대출 공급량을 당초 계획 대비 50% 감축해야 하는데 이미 상반기 대출 목표치를 초과한 은행들은 하반기 대출 허용량이 더 줄어드는 ‘페널티’를 부과받는 셈이다. 주택담보대출(주담대) 등 은행권 가계대출 신청액은 이달 들어 속도가 줄고 있다. 대출 총액 제한이 생긴 데다 일부 은행이 비대면 대출 접수까지 일시 중단한 영향이다. 이날 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난 10일 기준 가계대출 잔액은 755조 7260억원으로, 6월 말(754조 8348억원)보다 8912억원 불었다. 하루 평균 약 891억원 늘어난 건데, 일별 증가폭이 6월(2251억원)의 40% 수준이다. 금융당국은 대출 규제가 온투업과 대부업으로 전이되지 않도록 예의 주시하고 있다. 금융위는 온투업체의 아파트 담보 대출 취급 여부를 매일 점검하고 있으며 대부업 상위 10개사에 대출 현황 자료를 요청했다. 금감원은 온투업체에 ‘우회대출 창구’라는 인식을 줄 수 있는 광고를 자제해 달라고 요청했고, 대부협회에도 회원사에 과도한 주담대 광고를 하지 말라고 했다.

올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 거래량이 가장 많이 증가한 가격대는 26억원 이상 고가 아파트인 것으로 나타났다. 10건 중 7건은 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 체결된 반면, ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 ‘금관구’(금천·관악·구로구)는 26억원 이상 거래가 한 건도 없었다. 13일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 상반기 서울 아파트 거래량을 분석한 결과, 26억원 이상 아파트 거래량은 총 3424건으로 전년 동기(1467건)보다 133.4% 급증했다. 고가일수록 거래량이 크게 늘었다. 16억원 이상~26억원 미만이 83.6%, 12억원 이상~16억원 미만 74.6%, 6억원 이상~12억원 미만 38.3% 순으로 지난해보다 거래량이 늘었다. 26억원 넘는 고가 아파트 거래 증가는 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 수요가 견인했다. 강남 3구 거래량은 서울 전체의 73.8%를 차지했고, 마용성을 포함한 6개 구 합산 비중은 83.2%에 달했다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 틀어막은 ‘6·27 대책’으로 올해 하반기 서울의 고가 아파트 거래는 다소 줄어들 것으로 전망된다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “수도권 고가 주택 매입 때 대출이 불가능한 구조가 됐기 때문에 거래량이 줄고 수요가 위축될 수밖에 없다”고 말했다. 그러나 대출 규제 효과는 길어야 6개월이기 때문에 추가 수요 억제책이나 공급책 없이는 내년 상반기부터 거래량이 다시 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 한국개발연구원(KDI)은 지난해 ‘가계대출 규제의 규제 영향 분석에 관한 연구’에서 주담대 규제의 직접 효과는 6개월에 그친다고 분석했다. 문재인 정부 때인 2019년 15억원 초과 아파트에 대한 주담대를 금지한 ‘12·16 대책’으로 가계대출이 잠시 줄었지만 2020년 3분기부터 급증한 바 있다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “공급 대책을 빠르게 내놓지 않으면 중장기적으로는 규제 효과가 별로 없을 것”이라고 했다.

금융감독원이 부동산 대출 규제 사각지대인 온라인투자연계금융(P2P)에 대한 현장점검에 나선다. 대출 규제에 따른 풍선효과 등 우회 가능성을 사전에 점검하겠다는 취지다. 11일 금융권에 따르면 현재 금감원은 P2P 50개 사에 대한 부동산 대출 동향을 일별로 파악 중이다. 업체들로부터 신규, 연장, 지역, 금리 등 부동산 대출과 관련한 항목별 자료를 서면으로 받고 있다. 금감원은 P2P 전체 대출잔액 규모가 크지 않은 만큼 대출 증가세가 위험한 수준으로까지 확대되지는 않을 것으로 보고 있다. 전체 가계부채가 2000조원에 달하는데 P2P 50개 사의 전체 대출잔액은 1조원가량이고 부동산 관련 대출은 5000억원 수준이기 때문이다. 8퍼센트, PFCT 등 상위 2개 사 부동산 대출 규모가 약 2000억원으로, 전체 중 절반 정도를 차지한다. 나머지 48개 사가 100~500억원 수준의 대출잔액을 나눠 보유하고 있는 셈이다. 고금리라는 점에서 1금융권 이용자가 곧바로 P2P를 이용하기도 쉽지 않다. 하지만 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제에서 제외돼 있고, 주택담보대출(주담대) 6억원 한도도 적용받지 않는다. 최근 금감원이 상위 2개 사에 대한 현장점검을 실시한 이유도 이 때문이다. 금감원 관계자는 “모든 업체에 대한 대출 동향을 매일 점검하고 있고, 상위 2개 사 현장점검을 통해 풍선효과 우려 요인이 있는지도 파악할 것”이라고 밝혔다.

정부의 ‘6·27 가계대출 규제’로 한시적으로 비대면 대출 신청을 중단했던 은행권이 영업 재개에 나섰다. 11일 금융권에 따르면 KB국민은행은 이날부터 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 반영한 비대면 주택담보대출(주담대) 접수를 재개한다고 밝혔다. 지난달 28일 이후 계약 건에 대한 접수를 재개한 것으로, 지난달 29일부터 한시적으로 접수를 중단한 이후 12일 만이다. 신용대출은 이보다 앞서 지난 1일부터 재개한 바 있다. 전세자금대출, 자동차대출, 예·적금담보대출 등도 현재 모두 신청할 수 있다. NH농협은행도 오는 18일부터 미대면 주담대 영업을 재개한다. 그보다 먼저인 지난 8일에는 비대면 신용대출 접수를 재개했다. 우리은행도 지난 7일부터 비대면 신용대출 영업을 재개했고, 주담대 신청도 다음 주 중으로 조만간 재개할 방침이다. 신한은행은 이번 주 안으로, 하나은행도 이른 시일 내 비대면 주담대 등 대출 정상화에 나선다. 현재 비대면 신용·전세대출은 접수할 수 있다. 인터넷전문은행들도 잇따라 대출 신청을 다시 받고 있다. 카카오뱅크는 지난 3일 신용대출, 마이너스통장 대출 신청 접수를 다시 시작했고 9일부터는 주담대, 주담대 갈아타기 등 신규 대출 신청을 재개했다. 케이뱅크도 전날부터 아파트담보대출(아담대) 신청을 받기 시작했다.

시세차익 15억원이 기대돼 ‘로또’로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크포레온 무순위 청약이 오는 10일부터 진행된다. 서울에 거주하는 무주택자면 누구나 신청 가능하지만, 주택담보대출이 안 되고 잔금대출도 불가능해 청약에 당첨되더라도 분양가 전액을 현금으로 준비하거나 2금융권 등을 이용해야 한다. 9일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크포레온 무순위 청약은 오는 10~11일 진행된다. 부적격이나 계약 포기 등으로 발생한 잔여 물량이다. 전용면적별로 ▲39㎡ 1가구 ▲59㎡ 1가구 ▲84㎡ 2가구 등 4가구가 무순위 청약 물량으로 나왔다. 분양가는 2022년 공급 기준이다. 전용 39㎡ 6억 9800만원, 59㎡ 10억 7800만원이다. 전용 84㎡의 경우 분양가가 12억 9330만원(15층), 12억 3600만원(2층)이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 해당 단지 전용 84㎡가 지난 5월 28억 8000만원(21층)에 거래돼 높은 시세차익이 예상된다. 다만 올림픽파크포레온은 아직 보존등기가 되지 않다 보니 금융기관에서 담보로 인정받지 못해 주택담보대출이 안 나온다. 지난해 11월 입주가 시작돼 현재 대부분 세대가 입주를 끝냈지만, 주변 도로·공원 등 기반 시설이 완공되지 않아 전체 준공 인가가 나오지 않았기 때문이다. 등기는 내년으로 예상된다. 미등기 상태의 분양아파트에 입주할 때는 보통 수분양자들이 단체로 시중은행에서 집단대출을 받아 잔금을 치르지만, 입주가 완료된 상황이라 잔금 대출도 어렵다. 해당 단지의 집단대출을 했던 국민은행, 신한은행, 하나은행은 등기 전 잔금대출 상품 판매 기간이 끝났다는 입장이다. ‘6·27 대책’으로 갭투자(전세 끼고 매매)도 막혔다. 세입자가 전세자금 대출을 받는 날에 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 주로 분양받은 주택 잔금을 치르기 위한 목적으로 활용됐는데, 정부의 대출 규제로 금지됐다. 결국 무순위 청약에 당첨되면 분양가 전액을 현금으로 준비하거나 2금융권 등을 이용하는 수밖에 없다. 청약에 되면 분양가 10%를 계약금으로 내고 오는 10월 21일까지 나머지 90% 잔금을 넣어야 입주할 수 있다. 전매제한은 없지만 실거주 의무가 있다. 입주자는 최초 입주 가능일로부터 3년이 되는 날까지 반드시 2년간 실거주해야 한다.