5년·10년 혼합·주기형 가장 유리상환 기간 살피고 신용대출 정리변동형서 갈아탈 땐 수수료 없어 정부가 가계대출 급증세에 제동을 걸기 위해 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시행하면서 1일부터 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄어든다. 불가피하게 주담대 한도를 최대한 늘려야 한다면 일정 기간 동안 고정된 금리를 적용하는 주기형 금리를 선택하고, 신용대출 등 다른 대출은 최대한 줄이라는 게 은행원들의 조언이다. 우선 DSR은 자신의 소득 대비 연간 금융사에서 빌릴 수 있는 대출 한도를 말한다. 현재 DSR 40% 이내로 제한돼 있어 부부 합산 연소득이 1억원인 경우 이자를 포함해 연간 4000만원까지 빌릴 수 있다. ‘스트레스 DSR’은 이 DSR을 계산할 때 금리의 변동성까지 고려해 대출 한도를 더 줄인다. 스트레스 DSR 산정 시 변동금리는 0.75% 포인트(수도권 1.2% 포인트), 혼합형(5년 고정 후 변동) 금리는 0.45% 포인트(수도권 0.72% 포인트), 주기형(5~10년 주기로 변동) 금리는 0.23% 포인트(수도권 0.36% 포인트)가 붙는다. 따라서 대출을 최대한 끌어모아야 하는 상황이라면 금리와 스트레스 금리를 최대한 낮추는 것이 관건이다. 현시점에선 5년 또는 10년 주기로 금리가 바뀌는 주기형이 가장 유리하다. 스트레스 금리도 가장 낮으면서 현재 5개 시중은행 모두 주기형이나 혼합형 금리가 변동금리보다 0.6~1.1% 포인트가량 낮기 때문이다. 연봉 6000만원의 수도권 직장인이 연 4.5% 금리로 40년 만기 주담대를 받는다고 했을 때 주기형으로 받으면 4억 2200만원까지 가능하지만, 변동형으로 받으면 3억 7700만원밖에 못 빌린다. 혼합형은 주기형보다 스트레스 금리가 조금 높아 은행마다 금리를 비교해 보고 결정하는 게 좋다. 신한은행에서 유일하게 내놓은 ‘10년 주기형’ 상품도 눈여겨볼 만하다. 현재 은행에는 완전 고정금리 주담대 상품이 없는데 10년 주기형 상품의 스트레스 금리가 0.15% 포인트(수도권 0.24% 포인트)로 가장 낮다. 다만 기준금리 인하기에 금리가 5년 이상 고정되는 상품을 선택하는 데 부담이 있을 수 있다. 이런 경우 일단 유리한 금리를 선택한 뒤 ‘갈아타기’를 고려해 볼 수 있다. 통상 대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료가 없고, 변동형에서 혼합형이나 주기형으로 갈아타는 경우엔 3년 이내라도 수수료 없이 갈아탈 수 있다. 대출 기간도 유의해서 봐야 한다. 대출 기간이 줄어들면 매년 상환해야 하는 돈이 늘어나 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. 국민은행과 신한은행에 이어 우리은행도 오는 9일부터 주담대 기간을 최장 40년(만 34세 이하는 50년)에서 30년으로 줄이기로 했다. 연봉 6000만원 직장인이 변동금리로 받을 수 있는 대출은 최대 3억 4400만원(수도권 기준)으로 대폭 쪼그라든다. 시중은행 관계자는 “대출을 최대한 받고자 한다면 주기형을 선택하고, 주담대보다 금리가 높고 DSR 계산에도 포함되는 신용대출은 정리하는 게 좋다”면서 “대출 한도에 여유가 있다면 금리 전망과 자신의 대출 기간을 고려해 정하라”고 조언했다.

금융당국의 압력으로 은행들이 금리를 올리고 한도를 줄이는 등 대출 조이기에 나섰지만 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면서 은행들의 초강수가 이어지고 있다. 우리은행은 9일부터 집을 한 채라도 보유하고 있는 이들에게는 수도권 주택 구입 목적의 주택담보대출을 내주지 않기로 했다. 전세자금대출 역시 가구원 모두 주택을 보유하지 않은 무주택자에게만 제공하기로 하면서 투기성 대출 원천 차단에 나섰다. 우리은행은 이 같은 내용을 골자로 하는 가계부채 효율화 방안을 9일부터 시행한다고 1일 밝혔다. 유주택자의 주담대를 전면 중단하고 전세자금대출까지 막은 것은 은행업계 중 우리은행이 처음이다. 갭투자(전세 낀 주택 매입) 등 투기 수요를 억제한다는 취지다. 단 전세 연장인 경우와 8일 이전에 전세계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우엔 유주택자라도 전세대출을 받을 수 있도록 했다. 수도권 부동산 경기 과열 양상이 지속되면서 우리은행을 비롯한 은행업계의 ‘가계부채와의 전쟁’이 한층 본격화하는 모습이다. 앞서 KB국민은행과 신한은행도 가계대출 조이기의 강도를 높였다. KB국민은행이 수도권 주담대 만기를 50년에서 30년으로 단축한 데 이어 신한은행과 우리은행 역시 주담대 만기를 30년으로 줄였다. 이들은 또 투기성 자금 활용 가능성이 있는 조건부 전세자금대출은 아예 중단하기로 했다. KB국민은행과 신한은행은 생활안정자금 대출 한도까지 1억원으로 제한했다. 여기에 더해 KB국민은행은 향후 비대면 주담대 신청 건수를 제한하는 방안까지 검토하고 있다. 하지만 금융권에선 은행권의 초강수에도 주담대 증가세가 한동안은 계속될 것이란 관측이 힘을 얻는다. 주담대의 경우 주택 거래 시점으로부터 약 두세 달의 시차를 두고 집행되는 만큼 향후 수개월간 증가세가 이어질 가능성이 높다는 분석이다. 7월 서울 지역 주택 매매 거래가 전월 대비 41%나 증가한 1만 2783건을 기록했다는 점 역시 이 같은 전망에 힘을 보탠다. 은행권의 주담대 조이기에도 증가세가 잡히지 않을 경우 금융당국의 압박 강도 역시 한층 세질 전망이다. 금융당국 관계자는 “가계부채 증가세가 지속될 경우 추가적으로 도입할 수 있는 여러 방안을 지속적으로 검토 중”이라며 “DSR 중심, 단계적 접근, 금융기관을 통한 간접 관리라는 원칙에 따라 추진해 나갈 것”이라고 했다.

작년 4%대 ‘특례보금자리론’ 확대LTV 완화하고 ‘50년 주담대’까지가계빚 커지자 최근 규제로 전환 “정부가 내 집 마련 사다리 걷어차” 서울 은평구에 사는 결혼 5년차 이모씨는 지난 6월 마포구 24평 아파트를 13억원에 계약했다. 현재 살고 있는 집의 전세보증금 5억원에 부부 합산으로 최대한 대출을 받으면 40년 만기 연 3.5% 금리로 8억원 정도는 해결할 수 있다는 계산이 나왔다. 다음달 말 입주를 앞둔 이씨는 최근 은행들이 대출 한도를 줄인다는 소식에 급하게 은행으로 가 대출을 신청했다. 매매 계약을 한 상태라 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용은 피했지만, 그사이 금리가 5%까지 오르면서 대출 한도가 8억원이 채 안 될 수 있다는 얘기를 들었다. 이씨는 28일 “더 늦으면 잔금을 못 치를 것 같아 일단 대출 신청부터 해 놓고 결과를 기다리는 중”이라며 “취득세에 인테리어 비용까지 생각하면 1억원 정도가 더 필요한데 어디서 빌릴지 고민”이라고 말했다. 금융당국의 가계부채 관리 방안에 따라 시중은행들이 잇따라 조치들을 내놓으며 ‘대출 총량 줄이기’에 나섰다. 그러나 대출받아 내 집 마련을 하려던 실수요자들이 타격을 피하기 어렵게 됐다. 지난해 50년 만기 대출상품을 내놓으며 ‘영끌’ 구매를 부추겼던 정부가 이제 와 “영끌 떨어내기”를 하고 있다는 비판이 나온다. 실수요자 입장에서 가장 센 조치는 금리인상과 함께 대출 기간을 줄이는 것이다. 대출 기간이 줄어들면 연간 상환액이 늘어나면서 DSR 규제에 따라 총대출 한도 자체가 줄어들기 때문이다. 연봉 6000만원의 직장인이 연 4.5% 금리로 주담대를 받는다고 할 때 40년 만기로 받으면 최대 5억 800만원을 빌릴 수 있지만 만기가 30년이 되면 빌릴 수 있는 돈이 4억 2900만원으로 줄어든다. 당장 7900만원을 다른 데서 융통해야 하는데 여기에 스트레스 DSR 규제로 1.2%(서울·수도권)까지 적용되면 모자란 돈은 1억 2000만원이 넘는다. 문제는 정부가 그동안 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화하고 50년 만기 상품까지 내놓으면서 사실상 ‘영끌’ 매수를 부추겼다는 점이다. 정부는 원래 소득이 적은 서민들을 위한 정책 상품인 ‘보금자리론’을 지난해 소득에 상관없이 4%대 저금리로 최대 50년까지 빌려주는 ‘특례보금자리론’으로 확대하면서 영끌 매수에 불을 붙였고, 이는 집값 상승의 불쏘시개가 됐다. 이후 은행들은 50년 만기 주담대 상품을 내놨다. 당시에도 80대까지 돈을 갚아야 하는 50년 만기 설계에 대한 문제가 제기됐지만, 수도권 아파트를 원하는 젊은 신혼부부들의 입장에선 다른 대안도 없었다. 현재까지 주담대 만기를 30년으로 줄인 곳은 국민은행밖에 없지만 다른 은행들도 대출 규모를 줄이기 위해 상환 기간을 줄이는 곳이 더 나올 가능성도 있다. ‘갭투자’ 주택의 전세대출 제한 역시 영끌족에겐 타격이다. 한 은행 관계자는 “요즘은 곧바로 입주할 수 있는 매물이 많이 없기 때문에 일단은 세를 끼고 집을 사는 사람도 많다. 이런 경우 세입자 보증금 반환을 못 하는 사태가 발생할 수 있다”고 말했다. 결국 온탕과 냉탕을 오가는 정부 정책 탓에 주택 구매 계획을 세우던 사람들만 혼란에 빠졌다. 온라인 커뮤니티에서는 “LTV 80%에 주담대 50년 만기로 딱 맞춰 준비해 왔는데 이게 무슨 소리냐”, “실거주 1주택은 제외해야 하는 것 아니냐”, “정부가 사다리를 걷어차 버렸다”는 반응이 잇따랐다.

주택 관련 가계대출 급증세를 진정시키기 위해 시중은행들이 주택담보 및 신용대출의 만기와 한도를 잇달아 축소하며 대출 문을 좁히기 시작했다. 은행들은 지난 7월 이후 두 달 가까이 대출금리를 연거푸 올렸지만 가계대출 증가세가 좀처럼 잡히지 않자 더 직접적이고 강한 처방을 꺼냈다. 금융권에서는 사실상 ‘대출 총량 규제’가 시작됐다고 봤다. KB국민은행은 오는 29일부터 서울과 수도권의 주택담보대출(주담대) 상환 기간을 기존 40년(최장)에서 30년으로 축소한다고 26일 밝혔다. 대출 기간이 줄어들면 그만큼 연간 원리금 상환액이 늘어나게 돼 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 따라 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. 이와 함께 대출 실행 후 원금 없이 이자만 내는 기간인 ‘거치 기간’도 당분간 없애기로 했다. 현재는 주담대를 받을 때 1년의 거치 기간을 둘 수 있다. 거치 기간을 없애면 대출받는 동시에 원리금 상환이 시작되므로 은행 입장에서는 가계대출이 늘었다가 곧 줄어드는 효과를 거둘 수 있다. 주택 구입 외 생활안정자금 목적의 주담대 대출 한도는 1억원으로 제한하기로 했다. 이는 생활자금 목적으로 주담대를 받은 뒤 다른 주택을 구입하거나 갭투자, 주식 투자 등에 활용하는 것을 막으려는 조치다. 투기성 자금으로 활용될 수 있는 토지담보대출도 중단하며, 신규 마이너스통장의 최대 한도도 5000만원으로 크게 줄어든다. 우리은행 역시 다음달부터 다주택자에 대한 주담대 생활자금 한도를 1억원으로 제한하기로 했다. 신한은행도 다주택자 생활자금 대출을 한시적으로 중단하는 방안을 검토 중이다. 신규 주담대 모기지보험(MCI·MCG) 적용도 막는다. 주담대를 받을 때 해당 보험이 없으면 소액 임차 보증금을 뺀 금액만 대출이 가능하기 때문에 사실상 대출 한도를 축소하는 효과가 있다. 지역별로 서울 5500만원, 경기 4800만원, 기타 광역시 2800만원, 기타 지역 2500만원 정도 대출 한도가 줄어든다.

주담대 규제 강화로 대출 수요 차단“전세대출도 DSR 적용·LTV 낮춰야”가계빚, 경제성장률도 발목 잡아“저소득층에 재정지출 집중 필요” 한국 경제가 ‘가계부채’ 블랙홀에 빠졌다. 가계빚은 올 2분기 1896조 2000억원으로 전 분기보다 13조 8000억원 늘어났다. 부동산 ‘영끌’로 주택담보대출이 크게 늘어난 탓이다. 제롬 파월 미 연방준비제도이사회(연준) 의장이 지난 23일(현지시간) ‘잭슨홀 미팅’에서 “이젠 조정해야 할 때가 왔다”고 선언하는 등 각국은 ‘피벗’(통화정책 전환)을 본격화하고 있지만, 한국은행은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 내수 부진 우려를 고려하면 금리인하를 고려해야겠지만 가계부채와 집값 급등세 탓에 쉽사리 손댈 수 없는 상황이다. 서울신문은 26일 경제학자 7명에게 한국 경제의 딜레마적 상황을 타개하기 위한 해법을 들어 봤다. 이들은 ‘대출 규제 강화’와 ‘집값 안정’이 투트랙으로 이뤄져야 하며 내수 부양을 위한 금리인하에는 대체로 신중해야 한다고 제언했다. 전문가들은 불어나는 가계부채를 억제하기 위한 대출 규제 강화가 시급하다고 봤다. 안동현 서울대 경제학부 교수는 “가계부채를 줄이려면 대출을 옥죄는 방법밖에 없다”면서 “지금 금리를 유지하면 가계대출이 추가로 늘어나는 것을 억제할 수 있다”고 말했다. 대출 규제 방향으로는 총부채원리금상환비율(DSR)을 하향하고, 적용 대상을 확대하는 방안을 꼽았다. 양준석 가톨릭대 경제학과 교수는 “왜곡된 부동산시장을 금리인하 전까지 고칠 시간이 없으므로 주담대 규제를 강화해야 한다”고 말했다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “전세자금 대출에도 DSR을 적용하고 주택담보인정비율(LTV)도 낮춰야 한다”고 했다. 다만 하준경 한양대 경제학부 교수는 “DSR은 금융건전성을 위한 기본적 규제이므로 부채 증감과 상관없이 일관돼야 한다”고 밝혔다. 집값 안정화 노력이 병행돼야 한다는 데 이견이 없었다. 김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “집을 사겠다고 마음먹은 사람이 금리가 오른다고 안 살 리 없다”면서 “집값이 안정되려면 주택 공급 대책과 교통 계획이 함께 제시돼야 한다”고 말했다. 신세돈 숙명여대 경제학부 명예교수는 “DSR을 강화해 집값부터 잡아야 가계부채도 잡힌다”고 했고, 우석진 명지대 경제학과 교수도 “지금 집값을 못 잡으면 나중엔 어떤 정책을 써도 잡기 어렵다”고 했다. 내수 부양을 위한 금리인하에 대해서는 회의적이었다. 김상봉 교수는 “빚 갚기 바쁜데 금리를 내린다고 해서 소비를 더 하겠느냐”면서 “가계빚은 소비뿐만 아니라 경제성장률 발목까지 잡는다”고 말했다. 우석진 교수는 “금리를 내린 뒤 내수 효과가 생기기까지 1년쯤 걸린다”며 “금리인하를 압박할 필요가 없다”고 했다. 그는 “집값이 뛰는 상황에서 금리를 내리면 불에 기름을 끼얹는 꼴”이라고도 했다. 김정식 명예교수는 “연말에 금리를 0.25% 포인트 내리더라도 내수 부양엔 충분치 않을 것”이라고 전망했다. 다만 대출 규제를 하더라도 효과가 미미할 것이란 주장도 있었다. 김정식 명예교수는 “가계부채는 자금 여력이 되는 신용도가 높은 사람이 많이 보유했기 때문에 대출을 강화해도 효과는 제한적일 것”이라고 했다. 전문가들은 경기 부양을 위한 재정의 역할이 절실하다고 한목소리로 말했다. 하준경 교수는 “금리인하는 자산시장을 먼저 자극하므로 내수를 회복하려면 재정정책이 더 효과적”이라고 했다. 양준석 교수는 “저소득층을 대상으로 한 집중적인 재정지출이 필요하다”고 제언했다.

주택담보대출 급증세가 가파르다. 5대(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 시중은행의 주택담보대출(주담대)이 지난 7월 한 달 만에 7조 3975억원 늘었다. 월간 기준 역대 최대 증가폭이다. 이달 들어서도 지난 22일까지 6조 1456억원 늘었다. 금리 역전 현상도 나타나고 있다. 보험사는 은행보다 자금 조달 비용이 커 대출금리가 높아야 하는데 시중은행보다 낮다. 보험사들은 금리 선정 기준인 국고채의 금리 하락에 맞춰 대출금리를 낮췄지만 시중은행들이 금융당국 눈치를 보느라 지난 두 달 동안 대출금리를 20여 차례나 올린 탓이다. 이복현 금융감독원장은 그제 방송에 출연해 “은행이 물량 관리나 적절한 미시 관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 것은 잘못”이라며 “은행 가계대출 금리 상승은 당국이 바란 게 아니다”라고 했다. 이 원장은 지난달 금감원 임원회의에서 “성급한 금리인하 기대와 주택가격 반등에 편승한 대출 확대는 가계부채 문제를 다시 악화시킬 우려가 있다”고 했다. 그래 놓고 은행들이 어떻게 대응할지 몰랐다니 말이 안 된다. 지난달 서울 주택 매매가격지수는 전달보다 0.76% 올랐다. 4년 7개월 만에 가장 큰 상승폭이다. 부동산 가격이 들썩이면 주택 마련 수요가 커져 주담대가 늘어난다. 이 추세를 반전시키려면 대출을 관리해야 한다. 하지만 정부는 총부채원리금상환(DSR) 적용을 받지 않는 신생아 특례대출 등 각종 정책자금을 풀었다. 지난 7월 예정이던 2단계 스트레스 DSR은 시행 일주일 앞두고 갑자기 두 달 연기해 ‘불난 집값’에 기름을 부었다. 이 원장은 “은행에 더 세게 개입해야 하지 않을까 생각한다”고 했다. 황당하게 들리는 발언이다. 오락가락 정책 개입으로 은행 배만 불려 준 것 아닌지부터 돌아볼 일이다. 냉온탕을 오가는 엇박자 정책은 가계부채 급증은 물론 부동산 과열까지 불러올 수 있다. 이제라도 정부는 중심을 잡아 신중하고 정교하게 금융시장에 접근해야 한다.

국가와 가계의 빚이 올 2분기 처음으로 3000조원을 넘어섰다. 전 분기보다 44조원 늘어난 3024조원으로, 지난해 명목 국내총생산(GDP) 2401조원의 127% 수준이자 올해 국가 예산 656조 6000억원의 약 5배 규모다. 지방정부 채무를 제외하고 국가가 진 빚은 1145조원으로 전 분기보다 30조 4000억원 늘었다. 경기 부진으로 세수가 부족해진 상황에서 국고채 발행이 늘어났고, 경기 활성화를 위한 감세 정책도 재정에 주름을 안긴 요인이다. 이런 상황은 정부 지출, 금리인하 등 재정·통화 정책의 재량을 축소시켜 나라살림 전반을 어렵게 만드는 결과로 이어질 수 있어 걱정이 이만저만이 아니다. 무엇보다 역대 최대인 1896조원의 가계부채에 대한 비상한 대응이 절실하다. 가계빚 증가는 주택담보대출(주담대)이 주도했다. 집값이 22주 연속 오름세를 이어 가자 주담대는 한 분기 만에 16조원 늘어났다. 고금리·고물가 장기화로 소비가 부진하고 중소기업, 소상공인 등이 고통을 받고 있는데도 금리인하를 섣불리 결정하지 못하는 이유다. 최근 한국은행이 13번째 금리 동결을 단행한 것도 내수 진작보다 집값 상승과 가계부채 급증에 대한 우려가 더 컸기 때문이다. 미국 연방준비제도이사회(연준)가 다음달 기준금리 인하를 예고하는 등 주요국이 내수 진작을 위해 긴축재정 종료를 서두르는 가운데 한국만 이런 흐름에 올라타지 못하고 있는 것이다. 적시에 정책 전환에 나서려면 정부와 금융당국이 부채 관리와 부동산 가격 안정화를 위해 가용할 수 있는 모든 수단을 동원해야 한다. 다음달부터 시행하는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화에 더해 가계대출 억제를 위해 이참에 전세대출과 정책대출에 대해서도 DSR 적용 범위 확대를 고려해야 한다. 상대적으로 낮은 금리에 제공하는 정책대출은 DSR 적용을 안 해 사실상 이중 혜택이라는 지적이 많았다. 금융당국은 주택담보대출비율(LTV) 강화까지 검토하겠다고 결연한 의지를 밝혔다. 가계대출 급등세 진정을 위한 추가 조치에 망설임이 없어야 하겠다. 주택 공급 확대 등 근본적인 부동산 불안을 잠재우는 방안도 시급하다. 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 주택매수) 심리는 입주 물량 부족으로 집값이 계속 오를 것이라는 불안에서 비롯된다. 재건축·재개발을 촉진해 신규 주택 공급을 늘려야 하는데 이는 야당 협조 없이 불가능한 상황이다. 가계부채와 부동산시장 안정만큼 민생에 직결된 사안에는 여야가 따로 없어야 한다.

신용 1억 이상·2금융 주담대도 적용여유자금 있고 금리 우선 시 변동형한도가 먼저라면 고정금리도 방법‘DSR 산정 제외’ 정책대출도 고려 다음달부터 변동금리로 대출을 받으면 최대 대출 한도가 지금보다 더 줄어든다. 대출 한도를 산정할 때 미래 금리 변동 가능성을 고려해 대출 한도를 축소하는 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 1단계에 이어 9월 1일부터는 DSR 적용 범위를 넓히고 스트레스 금리도 더 늘어나는 2단계가 시행되기 때문이다. 수도권과 비수도권의 주택담보대출 비율도 다르게 적용된다. 1단계에서 제외됐던 신용대출도 전체 대출액 산정에 포함돼 대출 계획이 있는 차주들은 미리 필요한 대출 규모를 따져 본 뒤 대출을 신청해야 낭패를 피할 수 있다. 25일 금융위원회에 따르면 DSR은 전체 대출의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눈 값으로 현재 은행은 40%, 비은행은 50% 규제를 적용한다. 한 해 갚아야 하는 은행 대출 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않아야 한다는 뜻이다. 스트레스 DSR은 여기에 나중에 오를 수 있는 금리를 미리 고려해 추가 금리를 더하는 방식으로 대출 한도를 줄이는 제도다. 스트레스 금리는 최근 5년 중 가장 높았던 월별 가계대출 금리와 현재의 금리 차이로 계산하며 상한 3.0%, 하한 1.5%로 정했다. 지난 2월부터 시행 중인 1단계와 달리 은행권 신용대출이 DSR 적용 대상에 포함되고 2금융권 주택담보대출에도 적용된다. 스트레스 금리 반영 비율도 25%에서 2단계에서는 50%로 두 배 높아진다. 게다가 수도권에서 주택담보대출을 받을 경우 비수도권(0.75%)과 달리 1.2%가 적용된다. 예를 들어 연소득 5000만원인 비수도권 거주 직장인이 시중은행에서 금리 4%, 40년 만기, 변동형으로 대출받으면 스트레스 금리 0.375%(1.5%×0.25)를 더해 대출 가능 금액은 3억 7700만원이다. 하지만 다음달부터는 스트레스 금리가 0.75%(1.5%×0.5) 더해져 대출 한도는 3억 5700만원으로 2000만원 줄어든다. 또 같은 조건으로 수도권 소재 집을 구매할 경우에는 스트레스 금리 1.20%가 적용돼 최대 3억 3600만원까지만 빌릴 수 있다. 지금보다 4100만원 줄어든다. 한편 스트레스 DSR은 정부가 고정금리 대출을 유도하기 위해 시행하는 규제다. 5년간 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌는 ‘혼합형’ 대출이나 5년마다 금리가 바뀌는 ‘주기형’ 대출은 변동형보다 완화된 스트레스 금리를 적용한다. 한도를 조금 더 늘릴 수 있는 것이다. 같은 조건으로 혼합형을 선택하면 대출 금액은 3억 8500만원에서 3억 7300만원으로 1200만원 줄어들고, 주기형을 고르면 3억 9200만원에서 3억 8500만원으로 700만원 줄어든다. 전문가들은 올 하반기부터 기준금리가 내려갈 가능성이 큰 만큼 현재 자금 상황과 필요한 대출 한도에 따라 자신에게 유리한 금리를 선택하라고 조언했다. 또 대출 산정에 포함되는 신용대출을 미리 정리하고 DSR 적용을 받지 않는 정책대출도 적극 활용하라고 강조했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “여유자금이 있고 금리가 중요한 차주라면 변동금리를 선택하되 한도가 먼저라면 대출 기간과 상환액을 따져 고정금리를 선택하는 것도 방법”이라고 말했다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 위원은 “신용대출이 1억원을 넘어가면 스트레스 DSR에 포함되기 때문에 대출을 신청하기 전에 미리 정리해야 한다”며 “정책대출상품은 산정에서 제외되는 만큼 자격이 된다면 최대한 이용하기를 추천한다”고 말했다.

최근 수도권을 중심으로 한 주택담보대출 규모가 소위 ‘영끌’ 광풍이 불었던 3년 전보다도 2배 이상 늘어난 것으로 집계됐다. 금융당국은 대출 규모가 걷잡을 수 없이 증가하자 소득 대비 대출한도를 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화한 데 이어 부동산 시세와 지역에 따라 대출한도를 제한하는 주택담보대출비율(LTV) 규제도 검토하고 있다. 25일 5개 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·농협)으로부터 지난달 주택 구입 목적으로 대출받은 주담대 신규 취급액을 취합한 결과 수도권(서울·경기·인천)은 5조 518억원, 비수도권은 2조 8304억원으로 집계됐다. 이는 ‘0%대’ 초저금리 시기와 맞물려 ‘영끌’ 주택 구매가 절정에 이르렀던 2021년과 비교해 2~3배 늘어난 수치다. 당시 기준금리는 0.5~0.75%였다. 특히 지난 6월부터 수도권을 중심으로 주담대 신규 취급액이 가파르게 증가했다. 7월 수도권 신규 취급액(5조 518억원)은 2021년 수도권 주담대 신규 취급액이 가장 많았던 8월(2조 3069억원)보다 2.2배 증가했다. 시중은행 관계자는 “주택가격이 많이 오르면서 고액 주택 거래가 늘고 주담대폭도 역대 최대로 커진 것으로 보인다”고 말했다. 금융당국은 일단 다음달부터 수도권에 더 강화된 스트레스 DSR을 적용하기로 하고, 시중은행에도 가계대출 증가세를 자체적으로 관리하도록 당부한 상황이다. 은행들은 대출금리를 올려 대출 수요를 조절하는 한편 다주택자에 대한 주담대 제한(국민은행), 갭투자 주택의 전세대출 제한(신한은행) 등의 조치를 자율적으로 취하고 있다. 그러나 금융당국은 9월에도 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면 더 강하게 대출 규제에 개입하겠다고 밝혔다. 이복현 금융감독원장은 이날 방송에 출연해 “수도권 집값과 관련해서는 개입의 필요성을 강하게 느끼고 있다”면서 “상급지나 투기 목적의 특정 지역 대출이 계속 늘어나면 지금 이상의 강력한 대책들을 검토하고 있다”고 말했다. 남은 카드로는 전세대출 DSR 적용과 LTV 규제 등이 거론된다. 금융당국은 전세대출과 정책대출 역시 최근 주담대 증가세의 한 축으로 보고, 시중은행들에 DSR 산출을 주문한 상태다. 결과를 보고 DSR 적용 범위를 확대할지 여부를 결정할 방침이다. 지난 21일 금융위원회 주재로 열린 5대 시중은행과의 가계부채 점검 회의에서는 이번 정부 들어 완화됐던 LTV 규제 강화가 재논의됐다. 현 정부는 2022년 규제지역 내 무주택자의 LTV를 50%로 일원화하고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 허용하는 등 대출 규제를 완화한 바 있다.

최근 은행권이 주택담보대출(주담대) 등 대출금리를 인상하는 움직임에 이복현 금융감독원장이 강하게 비판하고 나섰다. 수도권 집값 급등 조짐에 가계부채를 관리하겠다는 정책 기조에 은행들이 대출금리 인상이라는 손쉬운 방법을 택해 이득만 챙기려 한다는 지적이다. 이복현 원장은 25일 오전 KBS ‘일요진단 라이브’에 출연해 최근 은행권이 주담대 대출금리를 끌어올리는 추세와 관련해 “수도권 집값과 관련해서는 개입 필요성을 강하게 느낀다”고 말했다. 금융당국이 민간 은행의 금리 추세와 관련해 개입 필요성을 명시적으로 밝힌 것으로, 이는 금융권에서 매우 이례적인 것이다. 최근 서울 상급지 중심의 부동산 가격 상승세에 가계대출이 급증하자 금융당국은 ‘가계부채와의 전쟁’을 선언했다. 이날 금융당국 관계자는 “가계부채와의 전쟁 준비를 위해 쓸 수 있는 모든 수단을 점검 중”이라고 밝혔다. 금융당국은 지난주 가계대출점검회의에서 5대 시중은행에 대출금리 인상을 제외한 전방위적 가계대출 관리를 주문했다. 그런데도 은행권이 대출금리를 일제히 올리자 시장에서는 ‘소비자들만 피해를 보고 있다’는 지적이 쏟아졌다. 이에 이 원장이 은행권에 ‘가격을 올리는 방식을 허용하지 않겠다’는 뜻을 공개적으로 선언한 것으로 보인다. 이 원장은 “연초 은행들이 설정한 스케줄보다 가계대출이 늘었는데, 이에 대한 대응으로 금리를 올리면 (은행은) 돈도 많이 벌고 수요를 누르는 측면이 있어서 쉽다”면서 “저희가 바란 건 (대출금리 인상처럼 쉬운 방식이 아닌) 미리미리 포트폴리오를 관리하는 것이었다”고 말했다. 이 원장은 은행권의 대출금리 줄인상으로 보험사 등 2금융권보다 1금융권 금리가 높아진 상황 등도 언급하며 “일종의 왜곡 현상이 나타나고 있다”라고 짚었다. 이어 “은행이 물량 관리나 적절한 미시 관리를 하는 대신 금액(금리)을 올리는 건 잘못된 것”이라며 “개입이라는 말보다는 적절한 방식으로 은행과 소통해서 이야기해야 하고, 그 과정이 개입으로 비친다면 어쩔 수 없이 저희가 책임을 져야 한다”고 말했다. 당국이 인위적인 금리 개입에 나서는 것 아니냐는 비판을 의식한 듯 이 원장은 ‘레고랜드 사태’나 ‘은행권 상생금융’ 사례 등을 언급했다. 이 원장은 “명시적인 개입은 (현 정부에서) 2번 정도였다”면서 “레고랜드 사태로 인한 은행채로의 자금 쏠림에 대해서는 시스템 위기 특성상 관련법으로 근거가 있어서 그에 따라 개입했고 시스템 리스크를 예방했다”고 설명했다. 집값 상승세가 지속되는 것과 관련해서는 추가 강도 높은 대책도 예고했다. 그는 “단순히 총부채원리금상환비율(DSR) 하나로는 안 된다”며 “9월 이후에도 대출이 증가하는 흐름이 나타나면 지금 하는 것 이상으로 강력하게 하는 방안을 내부적으로 검토 중”이라고 말했다. 가계부채와 전쟁에 ‘DSR 한도 축소’ 유도 현재 은행권은 이러한 정책 기조에 따라 갭투자(전세를 낀 주택 매입)에 활용되는 전세자금 대출을 막는 등의 조처를 내놓고 있다. 은행권이 내달 1일부터 대출금리에 가산금리를 부과해 대출한도를 줄이는 효과가 있는 2단계 스트레스 DSR을 시행하고, 새로 취급하는 모든 가계대출에 대해 예외 없이 자체 관리목적의 DSR을 산출하게 되면 이는 자체적인 DSR 한도 축소의 신호탄이 될 전망이다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다. DSR 적용 범위가 전세대출이나 정책모기지로 확대되면 직접적으로 대출한도가 축소되는 효과가 나타난다. 나아가 궁극적으로는 현재 40%를 넘지 못하도록 규정돼 있는 DSR 한도 자체를 낮추는 방안도 검토 대상이다. 금융권에 따르면 35% 등이 거론되고 있다. 금융당국은 가계부채 급증세가 꺾이지 않을 경우에 대비해 DSR 관리강화 외에도 모든 수단을 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다. 갭투자에 활용되는 전세대출을 조이기 위해 현재 최대 100%에 달하는 전세자금대출 보증비율을 낮추고, 주택담보대출 거치기간을 없애는 방안도 유력한 검토 대상이다. 금융당국은 가장 최후에는 LTV 강화까지 빼놓지 않고 검토하겠다는 계획이다. 지난주 5대 시중은행과의 가계부채 점검 회의에서도 LTV 강화가 거론됐다. 앞서 한국은행은 LTV 수준별 차등금리 적용을 제언한 바 있다.

새달부터 ‘수도권 주담대’ 축소“대출 줄기 전 계약하자” 매매 몰려‘갭투자로 풍선효과’ 우려 커지자 3년 전 광풍 때처럼 전세대출 조여 # 직장인 김모(34)씨는 지난달 서울 마포구 신축 아파트를 12억원에 매매 계약했다. 오는 10월 입주를 앞두고 김씨는 부동산중개소에서 소개한 대출상담사를 통해 8억원을 대출로 받기로 하고 금리가 낮은 곳을 알아보고 있었다. 그런데 다음달부터 수도권 아파트에 대출 규제가 강화되면 대출 한도가 1억원이나 줄어들 수도 있다는 상담사 전화를 받고는 마음이 급해졌다. 다음달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제 강화를 앞두고 주택시장이 분주하다. 은행 대출 창구엔 ‘막차 탑승’을 하려는 대출자의 문의가 쇄도했고, 일부 부동산중개소들은 집주인에게 연락해 발 빠르게 매매 수요 파악에 나서는 모습이다. 21일 신한은행은 ‘갭투자’를 막겠다며 전세자금 대출을 당분간 제한하는 조치를 내놓았다. 다음달 2단계 스트레스 DSR 규제가 시행되면 서울을 비롯한 수도권 차주들의 대출 한도가 수천만원 줄어든다. 다만 금융당국이 이달 말까지 매매 계약을 체결한 차주에 대해서는 현행 1단계 스트레스 금리(0.38%)를 적용한다고 밝히면서 수도권에서 주택 매매를 고민하던 사람들이 계약을 서두르는 모습이다. 시장에서는 규제가 효과를 발휘하기도 전에 오히려 ‘갭투자’ 등 풍선효과가 나타날 수 있다고 우려한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “내년에는 스트레스 DSR 규제가 더 강화되는데 실수요자들은 그 전에 주택 구매를 서두르려고 할 것”이라며 “자금 여력이 충분하지 않은 경우 갭투자로 빠질 가능성도 있다”고 설명했다. 이날 신한은행에서는 전세를 안고 주택 매매가 이뤄지는 ‘갭투자’ 주택에 대해서는 아예 전세대출을 제한하는 조치를 내놓았다. 신한은행은 오는 26일부터 임대인(매수자)의 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등이 이뤄지는 주택에 대해서는 전세대출을 중단하기로 했다. 전세가 나가지 않으면 집주인이 집을 내놓기 어려운 만큼 실수요가 아닌 매매를 차단하겠다는 의도다. 갭투자에 대한 전세대출 제한은 2021년 문재인 정부 시절 부동산 투기 광풍이 한창일 때 시행된 바 있다. 신한은행은 이날부터 플러스모기지론(MCI·MCG)도 중단하기로 했다. MCI·MCG는 주택담보대출과 동시에 가입하는 보험으로, 이 보험이 없으면 소액임차보증금을 뺀 금액만 대출이 가능해 대출 한도가 축소된다. 농협은행 역시 지난 6월부터 MCI를 중단했는데 서울 지역의 경우 대출 한도가 5500만원가량 줄어든다. 국민은행은 다주택자에 대한 주택담보대출을 중단한 상태다. 부동산과 건설업계는 대출 규제가 지방 부동산 시장까지 침체 국면에 빠뜨릴 것이라고 우려했다. 한국공인중개사협회 관계자는 “집값 급등은 수도권 일부 지역 아파트에 한정된 현상이고 지방은 여전히 침체가 심각하다”며 “규제 때문에 지방까지 집값이 떨어질까 우려된다”고 전했다. 한 건설업계 관계자는 “정부의 조치는 전체 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 것”이라며 “하반기 금리 인하 호재를 악재로 덮어 버렸다”고 말했다.

3억 7700만원→3억 3600만원 축소수도권 1.2%P·비수도권 0.75%P이달 말까지 계약하면 적용 안 해‘막차 타자’ 수도권 수요 폭증 우려당국 “필요할 경우 추가 조치 검토” 서울 부동산이 과열 양상을 보이자 금융당국이 수도권에 대해 더 강한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 다음달 1일부터 시행되는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 지역별로 차별화해 수도권의 대출 한도를 다른 지역보다 줄일 방침이다. 김병환 금융위원장은 20일 “수도권 은행권 주택담보대출에 대해 DSR 스트레스 금리를 0.75% 포인트 대신 1.2% 포인트로 상향 적용할 것”이라고 밝혔다. 스트레스 DSR은 대출금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 산출하는 제도다. 올해 2월부터 0.38% 포인트를 가산하는 1단계 스트레스 DSR을 적용해 왔다. 오는 9월부터는 스트레스 금리 0.75%를 가산하는 2단계 스트레스 DSR이 시행될 예정이었다. 하지만 부동산 경기가 과열되고 가계부채 증가세가 심화하자 금융당국은 수도권만을 떼어 내 스트레스 금리를 더 높이기로 했다. 금융당국이 칼을 빼들고 나선 건 쉽게 가라앉지 않는 가계부채 증가세 때문이다. 한국은행에 따르면 지난 6월 말 기준 가계대출 잔액은 1780조원으로 1분기 말에 비해 13조 5000억원 늘었다. 특히 주택담보대출의 잔액은 1092조 7000억원으로 집계됐는데 1분기 말에 비해 16조원이나 증가한 것이다. 이에 따라 9월부터는 어디에 있는 집을 사는지(수도권/비수도권), 어떤 금리를 선택하는지(변동금리/고정금리)에 따라 대출 한도가 수천만원까지 달라진다. 한 시중은행에서 수도권에 있는 집을 사는 연봉 5000만원 직장인을 기준으로 시뮬레이션을 해 본 결과 2단계 스트레스 DSR 적용 시 대출 한도가 지금보다 4100만원이나 줄어드는 것으로 나타났다. 우선 수도권 소재 집을 구매하는 연봉 5000만원의 A씨가 연 4% 변동금리로 40년 만기(원리금균등분할상환) 대출을 받는다고 했을 때 빌릴 수 있는 한도는 1단계 스트레스 DSR을 적용하면 3억 7700만원이다. 하지만 9월부터는 A씨가 같은 조건으로 변동금리 대출을 받는다고 치면 빌릴 수 있는 돈이 최대 3억 3600만원으로 지금보다 4100만원 줄어든다. 반면 비수도권에 있는 집을 사는 연봉 5000만원의 B씨가 같은 조건으로 대출을 하는 경우 최대한도는 3억 5700만원이다. 지금보다 2000만원 줄지만 A씨보다는 2100만원을 더 빌릴 수 있는 셈이다. 다만 스트레스 DSR은 정부가 고정금리 대출을 유도하기 위해 시행하는 규제여서 금리를 혼합형(5년 고정 후 변동금리)이나 주기형(5년 주기로 바뀌는 금리)으로 선택하면 한도를 조금 늘릴 수 있다. 시장에서는 이번 조치가 집값 안정화에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보고 있다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “전세대출을 포함해 DSR 규제가 포함하는 항목의 범위를 넓히고 규제 강도를 더 높여야 조금이나마 집값 안정화를 기대해 볼 수 있을 것”이라고 말했다. 일각에선 서울·수도권의 ‘막차 탑승’ 수요를 부추길 것이란 우려도 나온다. 이달 말까지 주택 매매계약을 체결하면 관련 규제를 모두 피할 수 있기 때문이다. 금융당국 관계자는 “필요할 경우 DSR 적용 범위를 확대하거나 은행권 주택담보대출 위험가중치를 상향하는 등 추가 조치도 검토하고 있다”고 설명했다.

주택 거래 회복과 함께 올해 2분기 가계빚이 크게 불어나며 다시 역대 최대를 경신했다. 한국은행이 20일 발표한 올해 2분기 가계신용 잠정치를 보면, 6월 말 기준 가계신용 잔액은 1896조 2000억원으로 집계됐다. 1분기(1882조 4000억원)보다 13조 8000억원 증가했으며, 관련 통계를 공표하기 시작한 2002년 4분기 이후 역대 최대다. 가계신용은 가계가 은행·보험사·대부업체·공적 금융기관 등에서 받은 대출뿐 아니라 신용카드 사용 금액(판매신용)까지 더한 포괄적 개념의 가계 부채다. 가계신용은 통화 긴축 속에서도 지난해 2분기(+8조 2000억원)·3분기(+17조 1000억원)·4분기(+7조원) 계속 늘다가 올해 1분기 3조 1000억원 감소하며 증가세가 꺾이는 듯했지만, 한 분기 만에 다시 증가세로 돌아섰다. 가계신용 중 판매신용(카드 대금)을 빼고 가계대출만 보면, 2분기 말 잔액이 1780조원으로 1분기(1766조 4000억원)보다 13조 5000억원 늘어났다. 가계대출은 특히 은행을 중심으로 주택담보대출(주담대)이 크게 불어났다. 은행 가계대출은 석 달 새 17조 3000억원이 늘어났는데, 전 분기 증가폭(3조 2000억원)의 5배가 넘는다. 주담대가 16조 7000억원, 기타 대출이 6000억원 증가했다. 반대로 상호금융·상호저축은행·신용협동조합 등 비은행예금취급기관의 경우 같은 기간 가계대출이 3조 9000억원 줄었다. 김민수 한은 금융통계팀장은 가계신용 증가 배경에 대해 “수도권을 중심으로 주택 거래가 늘면서 주택담보대출 증가 폭이 커졌고, 반대로 신용대출 감소 폭은 줄었기 때문”이라고 설명했다. 실제 전국 주택 매매거래량은 작년 4분기 13만 1000호에서 올해 1분기 13만 9000호로 증가했고, 2분기에는 17만 1000호까지 뛰었다. 주택 매매가 이뤄지면 2~3개월 시차를 두고 대출이 실행되는 만큼 3분기에도 증가세는 계속될 전망이다.

은행들 전국 25곳 상담 특화 점포최대 비중 의료비 ‘종신형 상품’ 대비큰 집 처분해 작은 평수 신축으로대출은 ‘40년 주담대’로 갈아타고절세 계좌 ISA·IRP 적극 이용해야 대한민국 인구 중 가장 두터운 인구층(32.1%)을 형성하고 있는 ‘베이비부머’ 세대의 은퇴가 본격화됐다. ‘어쩌다 은퇴’를 맞는 60·70년대생들의 한숨은 깊다. 아끼고 저축하며 산다고 자부했지만 남은 건 작은 부동산뿐. 적지 않은 은퇴자들은 재난에 가까운 소득 절벽을 견뎌야 한다. 최근 은행들은 경쟁적으로 은퇴하는 베이비부머 모시기에 바쁘다. 주요 시중은행들은 전국에 25개의 은퇴·퇴직연금 상담 특화 점포를 열었다. 서울신문은 신한은행 연금라운지에서 19일 은퇴를 앞둔 50대 직장인의 대표 사례를 뽑아 상담을 받았다. 신한은행이 발간한 ‘2024 보통사람 금융생활 보고서’를 기준으로 평균치(대학생 자녀를 둔 50대 기혼자로 총자산 10억 329만원)와 엇비슷한 사례자 2명을 뽑았다. 사례자 A씨는 평균보다 한 단계 낮은 구간, B씨는 평균 구간에 해당한다. #1. 서울 노원구에 사는 A(55)씨는 은퇴를 앞두고 고민이 많다. 어렵사리 마련한 시가 7억원의 구축 아파트가 있지만 대출을 갚느라 통장 잔고엔 5000만원 정도 남았다. 정년을 채운다 해도 1억원 정도인 퇴직금에 의지해 노부부가 30년 이상 살아야 한다고 생각하면 막막하다. #2. 경기 고양시 일산에 사는 B(54)씨는 거주하고 있는 30평대 아파트(시가 8억원) 외에 2억원가량의 금융자산이 있다. 다만 퇴직 후 소득 절벽에 대한 대안이 없다. 만기가 20년 남은 주택담보대출도 대학생 아들의 향후 결혼 자금도 고민거리다. A씨의 가장 큰 고민은 월 150만원 수준인 국민연금만으로는 생활비가 턱없이 부족하다는 점이었다. 전민지 노원 연금라운지 팀장은 ▲부족한 연금을 메꿀 방법을 찾고 ▲세금과 비용은 줄이고 ▲의료비와 자녀 결혼 등 미래 이벤트를 고려해 노후를 준비하라고 조언했다. 우선 부족한 연금은 소유 주택이 있는 만큼 주택연금을 추천했다. 다수의 50대가 부동산에 자산이 묶여 있는데 이를 가장 쉽게 활용할 수 있는 방법으로 주택연금을 꼽았다. 또 노후에 발생할 비용 중 가장 큰 부분인 의료비를 대비해서 연금상품 중 하나를 종신형 수령으로 준비하라고 권했다. 반면 50대 평균에 속하는 B씨의 경우 “일단 집을 줄이고 여유자금을 어디에 투자할지 분명한 계획을 세워야 한다”고 전문가들은 지적했다. 상의민 일산 연금라운지 팀장은 가장 먼저 큰 집을 처분해 부부가 살 작은 평수의 신축 아파트로 옮길 것을 권했다. 상 팀장은 “은퇴 후 부부 둘만 살기에 30평대 아파트는 실용적이지 못하다”면서 “작은 평수의 신축으로 옮기는 것이 빠르게 지출을 줄이는 방법”이라고 설명했다. 또 B씨는 부부 퇴직금 5억 5000만원을 받으면 3억원의 대출을 일시 상환할까 고민했지만 상 팀장은 40년 만기 주택담보대출로 갈아타라고 조언했다. 저금리 시대엔 이자 부담이 적은 만큼 대출 만기를 늘리고 일단 퇴직금은 그대로 지키는 게 유리하다는 것이다. A씨와 B씨가 공통으로 받은 처방전은 ‘절세 계좌’ 마련이었다. 개인종합자산관리계좌(ISA)는 연간 2000만원까지 납입하고 이자·배당 소득 200만원까지 비과세 혜택을 받을 수 있고, 개인형퇴직연금계좌(IRP)는 최대 900만원까지 세제 감면 혜택을 받을 수 있다. 특히 ISA나 IRP로는 국내 상장된 해외 상장지수펀드(ETF)도 가입할 수 있다. 현시점에선 비교적 안정적인 수익률과 배당 수익도 기대할 수 있는 나스닥100 또는 S&P500 등 대표지수를 추종하는 ETF를 추천 종목으로 꼽았다.

자고 나면 오른다더니 요즘 은행의 대출 금리가 딱 그렇다. 변동금리로 대출을 받았던 사람은 금리 조정 시기에 인상된 금리가 반영될까 봐 조마조마하다. 집을 살까 망설이던 사람들의 마음은 더 급해졌다. 지난달부터 주요 시중은행과 인터넷은행은 주택담보대출(주담대)을 비롯한 가계대출 금리를 연거푸 올리고 있다. 하나은행이 한 번, 농협은행과 카카오뱅크가 두 번 올렸고 국민은행과 케이뱅크는 네 번씩 올렸다. 신한은행과 우리은행은 무려 다섯 번이나 올렸다. 한 달 반 동안의 금리 인상분이 1% 포인트를 넘는다. 기준금리 인하를 앞두고 시장금리는 연일 내리고 있는데, 은행 대출금리만 시장과 반대로 움직이는 기현상이 나타나게 된 것은 지난 6월 주담대가 6조 2000억원이나 급증하자 정부가 가계대출 고삐를 강하게 죄면서부터다. 금융당국이 은행들에 가계대출 증가분이 연간 2%를 넘지 않도록 압박하자 은행들은 금리를 올려 대출 수요를 조절하는 식으로 대응한 것이다. 올 초까지만 해도 윤석열 대통령은 은행들이 고금리 시기에 ‘땅 짚고 헤엄치는’ 식의 이자 장사를 한다며 여러 차례 비판했다. 가만히 있어도 금리가 내려가는 시기인 지금은 은행들이 이자를 올려 받는데도 정부는 눈을 감고 있는 것이다. 덕분에 이득을 보게 된 건 은행들이다. 시장 흐름에 맞춘다며 예금금리는 내리면서도 당국을 핑계 삼아 대출금리는 올리면서 이자이익은 더 늘어나게 됐다. 그만큼의 손해는 금융소비자들이 보게 됐다. 애당초 가계대출이 이만큼 늘어나게 된 건 정부의 선심성 정책 탓이 크다. 정부는 소득이 적은 서민들을 위한 정책 상품인 ‘보금자리론’을 소득에 상관없이 4%대 저리 대출로 9억원짜리 아파트를 살 수 있도록 풀어 주면서 ‘영끌’ 매수를 부추겼다. 공급 규모는 40조원에 달했다. 올 초에도 금리 1%대의 신생아 특례대출을 내놓는 등 서민과 금융 취약계층을 위한 정책 상품의 공급 대상 범위를 자꾸만 늘렸다. 7월 시행하기로 했던 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 두 달 미룬 것은 ‘대출 막차’ 수요를 부추긴 결정타가 됐다. 금융당국은 생활 자금 수요가 많은 자영업자의 대출 부담 완화를 이유로 들었지만, 이후 더 크게 늘어난 주담대 증가세를 보면 정부가 다시 살아나기 시작한 주택 시장의 불씨를 꺼뜨리고 싶지 않았을 거라는 해석이 더 설득력 있어 보인다. 그렇게 늘어난 가계대출을 관리하겠다며 정부는 이제 서민 대출을 조이고 있다. 정책 상품의 대상을 넓힐 땐 언제고 이제는 정책 대출이 너무 늘었다며 디딤돌(주택구매)·버팀목(전세)과 같은 서민들을 위한 정책상품 금리부터 올렸다. 대출자의 소득에 대한 규제인 DSR을 강화하면 더 많은 타격을 받는 것도 소득이 낮은 사람들이다. 정부는 실수요자가 대부분인 전세대출과 정책대출에도 DSR 적용을 만지작거리고 있다. 일관성 없이 남발된 정책의 부작용을 고스란히 서민들이 짊어지게 됐다. 신융아 경제부 기자

시장금리가 전반적으로 떨어지면서 은행권 주택담보대출(주담대) 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)도 떨어졌다.16일 은행연합회 공시에 따르면, 7월 신규 취급액 기준 코픽스는 6월(3.52%)보다 0.10%포인트 낮은 3.42%로 집계됐다. 코픽스는 지난 5월 올 들어 처음 올랐으나, 6월 다시 떨어진 뒤 연속 하락했다. 잔액 기준 코픽스도 3.73%에서 3.69%로 0.04%포인트 떨어졌다. 코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균금리로 은행이 실제 취급한 예적금, 은행채 등의 금리 변동이 반영되며 이는 다시 코픽스 금리를 기준으로 하는 대출상품 금리에 반영된다. 시중은행들이 17일부터 이날 공개된 코픽스 금리를 반영하면 신규 주담대 상품의 변동금리는 현재보다 0.02~0.12%포인트 내려가게 된다.은행들은 최근 급증하는 가계대출 수요를 조절하기 위해 주담대 가산금리를 잇따라 올리고 있지만, 시장금리가 더 빨리 떨어지고 있어 은행들의 금리인상 효과는 반감될 것으로 보인다. 다만 5년 혼합형 또는 주기형 금리 상품의 기준이 되는 금융채 5년물보다 코픽스의 금리 반영 속도가 더 늦다 보니 현재는 변동금리 상품보다 혼합형/주기형 상품의 금리가 더 낮은 편이다. 은행 관계자는 “금리 인하를 앞두고 있지만 현재 고정금리 상품의 금리가 더 낮다 보니 변동금리보다 고정금리 수요가 더 높다”고 전했다.

신한은행, 10년 주기형 주담대 최초 출시5년 주기형보다 금리 0.1%p 높아 국민은행과 신한은행이 국내 첫 ‘10년 만기 커버드본드’를 발행했다. 이를 기반으로 신한은행이 10년 주기형 고정금리 주택담보대출(주담대) 상품을 출시한 데 이어 시중은행들이 10년 이상의 장기 고정금리 상품을 더 내놓을지 주목된다.한국주택금융공사는 커버드본드 지급보증 제도를 통해 국민은행과 신한은행이 민간 최로로 10년짜리 커버드본드를 발행했다고 13일 밝혔다. 커버드본드는 금융회사가 모기지, 국·공채 등을 담보로 발행하는 담보부 채권의 일종인데, 만기가 길면 금리가 높아지다 보니 기준 커버드본드 시장에서는 5년 만기 채권이 대부분이었다. 금융당국은 시중은행에 10년 이상의 장기 고정금리 주담대 상품을 유도하기 위해 지난 4월 주택금융공사의 커버드본드 지급보증 제도를 혁신금융서비스로 지정한 바 있다. 커버드본드 발행 금융사가 채권투자자에게 원리금을 상환하지 못할 경우 주택금융공사가 대신 원리금을 상환하도록 한 것이다. 국민은행은 5년물과 10년물을 각각 2000억원, 1000억원 규모로 발행했으며, 신한은행은 10년물을 3000억원 규모로 발행했다. 금리는 5년물이 3.16%, 10년물이 3.19%로, 은행채(AAA) 5·10년물 금리와 비교해 0.06~0.44%포인트 낮은 수준이다. 금융당국은 시중은행들이 비교적 낮은 금리로 장기 커버드본드를 발행할 수 있게 된 만큼 이를 기반으로 민간에서 장기 고정금리 주담대가 나올 것을 기대하고 있다. 앞서 신한은행은 지난 9일 ‘10년 주기형 주담대’ 상품을 처음으로 선보였다. 통상 만기가 길어지면 금리가 높아지기 마련이지만, 이번 상품의 금리는 기존 5년 주기형 주담대보다 0.1%포인트 높은 수준인 3.38~5.29%로 정해졌다. 주담대 조달 금리인 은행채 10년물 금리(3.61%)는 5년물보다 0.4%포인트 높지만, 은행의 가산금리를 줄이고 우대금리를 적용해 그 폭을 줄인 것이다.정책금융상품을 제외하곤 민간에서는 없었던 10년 고정 주담대가 생긴 만큼 소비자 입장에선 선택지가 넓어졌다. 다만 10년 고정금리 주담대가 얼마나 흥행할지는 미지수다. 금리인하를 앞둔 시기에 대출자들이 10년간 이자가 확정되는 주담대를 선택할지 알 수 없기 때문이다. 은행 입장에서도 이같은 장기 상품을 유지하려면 대출 고객뿐 아니라 재원을 조달하는 채권 시장에서도 10년짜리 채권 수요가 꾸준히 이어져야 한다. 은행권 관계자는 “우선은 (채권) 시장에서 장기 채권 수요가 있어야 이를 기반으로 장기 대출상품을 만들 수 있을 것”이라고 말했다.

수도권을 중심으로 주택 거래가 빠르게 늘어나면서 지난달 금융권 가계대출이 전달보다 5조원 넘게 증가했다. 7월 서울 아파트 거래량이 4년 만에 최다를 기록할 것이란 전망까지 나오면서 금융당국은 “높은 경각심을 가져야 할 때”라고 경고했다. 정부가 정책 대출 금리까지 인상하며 ‘가계대출 옥죄기’에 나섰지만, 주택 거래 증가에 따라 늘어난 대출 수요를 잠재우긴 쉽지 않을 전망이다. 12일 한국은행이 발표한 7월 금융시장 동향을 보면 은행 가계대출 잔액은 1120조 8000억원으로 집계돼 한 달 새 5조 5000억원이 증가했다. 6월(5조 9000억원)보다 증가폭은 조금 줄어들었지만 4개월 연속 5조~6조원대 증가세다. 올해 1~7월 가계대출 증가액은 25조 9000억원으로, 지난해 같은 기간(10조원)보다 무려 2.6배가량 늘어났다. 가계대출 증가세는 주택담보대출(주담대)이 견인했다. 1~7월 주담대 증가액은 총 32조 1000억원으로 전체 가계대출 증가분(25조 9000억원)을 훌쩍 넘어섰다. 정부와 한은은 가계대출 증가율을 국내총생산(GDP) 성장률 이내에서 관리하고 있다면서도 가계부채가 더 확대될 우려가 있다고 입을 모은다. 박민철 한은 금융시장국 시장총괄팀 차장은 “5월 이후 서울 아파트를 중심으로 매매가 늘어난 것이 두세 달 시차를 두고 주담대 실행으로 이어졌다”면서 “당분간 확대 가능성에 유의해 금융권 가계대출 취급 행태 등을 면밀히 보고 있다”고 설명했다. 한은의 설명처럼 통상 아파트 매매 계약을 하고 2~3개월 뒤 주담대 실행이 이뤄지는 점을 고려하면 최소 8~9월까지는 가계대출이 현재보다 더 증가할 수밖에 없는 추세다. 실제 지난 3월 전국의 아파트 매매량은 10개월 만에 4만건을 회복한 뒤 4개월 연속 4만건 이상의 매매량을 기록하고 있다. 서울 아파트 매매 건수는 눈에 띄게 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 7월 서울 아파트 매매 계약 건수는 6912건으로 집계됐다. 7월 계약분의 신고 기한이 이달 말까지 3주가량 남았는데도 이미 6월 거래량(7450건)의 92.8%에 도달한 것을 고려하면 7월 계약 건수는 2020년 12월(7745건) 이후 최다를 기록할 것으로 예상된다. 정부와 은행이 금리를 인위적으로 올리며 가계대출 수요를 억제하고 있지만 주택 매매에 따른 대출 수요 증가세를 꺾을 수 있을지는 미지수다. 시중은행들이 지난달 가계대출 금리를 연거푸 올린 데 이어 국토교통부는 무주택자 대상 정책 상품인 디딤돌·버팀목 대출금리를 오는 16일부터 0.2~0.4% 포인트 인상하기로 했다. 금융당국은 “8월에도 수도권 중심의 부동산 거래 증가 및 휴가철 자금 수요 등으로 증가세가 확대될 우려가 큰 만큼 높은 경각심을 가져야 할 시점”이라고 강조했다. 당장 의지할 만한 카드는 다음달 1일 도입되는 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계’다. 금융당국은 변동금리에 대해 대출 한도를 축소하는 스트레스 DSR 2단계를 시행하고, 은행권 모든 대출에 대해 DSR을 산출한다. 현재 전세자금 및 정책대출에는 DSR 규제가 적용되지 않지만, DSR 산출을 통해 은행이 자체적으로 관리하도록 유도한다는 방침이다. 다만 금융권에선 스트레스 DSR을 강화하더라도 급증하는 대출 증가세를 잡기엔 한계가 있을 것으로 내다봤다. 은행 관계자는 “소득에 비례해 대출을 제한하는 DSR은 실제 아파트 구매력이 있는 중산층 이상에는 영향이 크지 않을 것으로 보인다”면서 “대출 한도는 줄어들 수 있지만 주택 구매 수요 자체가 사라지진 않을 것”이라고 말했다.

경기 침체 등에 미국과 한국의 기준금리 인하가 임박했다는 시장의 기대가 커지면서 이달 들어 ‘마이너스통장’ 등 개인 신용대출이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 글로벌 증시가 일제히 폭락한 ‘블랙먼데이’(8월 5일) 하루에만 시중은행의 마이너스통장 잔액이 4000억원 증가하는 등 폭락장 속에서 위험한 부채가 불어 가는 모습이다. 11일 국민·신한·하나·우리·농협 등 5개 시중은행에 따르면 개인 신용대출 잔액은 지난 8일 103조 4353억원으로 집계됐다. 지난달 31일(102조 6068억원) 이후 8일 만에 8285억원이 증가했다. 신용대출 중에서도 일정 한도 내에서 비교적 쉽게 뽑아 쓸 수 있는 마이너스통장의 잔액은 5874억원 늘었다. 지난 6~7월만 하더라도 감소세에 있던 신용대출이 이달 들어 갑자기 급증한 것은 글로벌 주가 급락의 여파로 분석된다. 금리 인하를 앞두고 갑작스레 증시가 급락하자 오히려 이를 저점 매수의 기회로 삼은 개인 투자자들이 늘었다는 분석이다. 실제 코스피가 8.77% 폭락한 지난 5일 마이너스대출은 4031억원 늘어났으며 증시 대기 자금인 투자자 예탁금은 5조 6197억원 증가한 것으로 나타났다. 개인투자자들은 대출 등으로 마련한 자금을 주로 레버리지 상장지수펀드(ETF) 등에 집중적으로 투자하고 있는 것으로 보인다. 지난 5일 개인은 ‘KODEX 레버리지’와 ‘KODEX 코스닥150레버리지’를 각각 4382억원, 1617억원어치 순매수했다. 금융 당국이 최근 가계대출 관리 압박에 나서 은행권 대출금리가 계속 오르는 상황에서 기준금리 인하가 시작되기도 전 ‘빚투’ 현상이 나타나는 점은 우려스러운 대목이다. 최근 은행권에서 주택담보대출(주담대)를 조이면서 신용대출 쪽으로 쏠리는 ‘풍선효과’도 일부 작용한 것으로 보인다. 서울 아파트를 중심으로 집값이 상승하며 주담대 수요가 많이 늘어나고 있지만 금융 당국의 가계대출 관리 강화로 일부 은행에서 다주택자에 대한 주담대를 제한하면서 상대적으로 쉬워진 신용대출 수요가 늘어났을 수 있다는 분석이다. 반면 기준금리 인하가 임박했다는 기대감에 은행에 대기하고 있던 요구불예금은 빠져나가는 모습이다. 5개 은행의 개인 요구불예금 잔액은 지난 8일 358조 9219억원으로, 7월 말(362조 1979억원)과 비교해 3조 2760억원이 줄었다. 다만 은행권에서는 기준금리 인하가 시작되지 않은 데다 증시도 불안한 상황이어서 본격적인 ‘머니무브’가 시작됐다고 보긴 이르다는 판단이 나온다. 시중은행 관계자는 “증시 하락장에서 일시적으로 저점 매수 수요가 늘어나고, 최근 부동산 가격이 오르면서 부동산 수요가 늘어난 것으로 파악된다”고 설명했다.

카카오뱅크가 1분기에 이어 올해 2분기에도 역대 최대 실적을 달성했다. 주택담보대출 위주로 성장했던 1분기와 달리 2분기는 중·저신용자 대상 신용대출과 수수료·플랫폼 수익 등 비이자이익이 고르게 성장한 모습이다. 카카오뱅크는 올해 2분기 순이익이 1202억원으로 집계돼 분기 기준 역대 최고 실적을 달성했다고 7일 공시했다. 지난해 같은 기간(820억원)보다 46.7% 급증한 수치다. 올해 상반기로 보면 2314억원을 기록해 반기 기준으로도 역대 최대다. 2분기에는 중·저신용자 대상 신용대출에서 발생한 이자이익과 플랫폼 수익이 실적을 견인했다. 카카오뱅크의 중·저신용자 대출 평균 잔액은 상반기 약 4조 7000억원으로, 상반기 신용대출의 32.5% 비중이다. 2분기 신규 취급한 신용대출에서 중·저신용 비중은 절반 가까이 차지하기도 했다. ‘신용대출 비교하기’ 등 대출 플랫폼 성장으로 상반기 수수료·플랫폼 수익은 지난해 대비 9.8% 증가한 1417억 원을 달성했다.반면 정부의 가계부채 관리 기조 속에서 2분기 주담대(전·월세 대출 제외) 잔액은 1분기 대비 약 6000억 원 증가하는 데 그쳤다. 지난 1분기 카카오뱅크의 주담대 잔액이 직전 분기 대비 2조 7000억원 증가한 것과 대조적이다. 카카오뱅크는 당시 1분기 순익 증가 배경을 다른 은행보다 낮은 금리로 주택담보대출 등 대출 자산이 크게 늘었기 때문이라고 분석한 바 있다. 연체율은 0.48%로 지난 분기와 유사한 수준을 유지했다. 다만 부실채권을 의미하는 고정이하여신비율은 지난 1분기 0.45%에서 2분기 0.47%로 0.02%p 올랐다. 역대급 ‘호실적’이 잇따르면서 카카오뱅크는 올해 4분기 중 주주환원 등을 담은 밸류업 프로그램을 공개할 예정이라고 밝혔다. 김석 카카오뱅크 최고운영책임자(COO)는 이날 컨퍼런스콜에서 “기존 취득한 자사주 처리나 배당 등 주주환원 부분을 밸류업 프로그램에 담을 예정”이라며 “기존 은행권과 달리 ‘성장’을 키워드로 중저신용자 대출을 어떻게 더 늘려서 포용금융을 이끌 것인지를 (프로그램에) 담을 것”이라고 설명했다.