종합부동산세 부과 방식 지난해와 어떻게 달라졌나올해 종합부동산세 부과 방식이 1년 전과 비교해 많이 달라졌다. 과세표준(세금을 매기는 기준금액) 3~6억원 구간이 신설되고, 각 구간마다 매겨지는 세율이 올랐다. 지난해 9월 14일 이후 조정대상지역에서 새로 매입한 장기임대주택은 종부세 대상에서 제외시켜주는 ‘합산배제’가 적용되지 않는다는 점도 유념하고 주택 수 계산도 꼼꼼히 따져야 한다. ●다주택자 세율 0.1~0.5%포인트 증가...최고세율 3.2%로 인상 종부세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(85%)을 곱해 과세표준을 구하는 구조로 설계됐다. 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 경우 초과분에 대해 세금을 물린다. 현재 주택의 경우 공시가격이 9억원(2주택자 이상은 6억원)을 초과할 경우 초과분에 종부세를 부과한다. 주택을 기준으로 달라진 세제개편 내용을 살펴보면 우선 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 갖고 있는 사람과 일반 지역에서 주택 3채 이상을 갖고 있는 사람들에게 기존보다 0.1~0.5%포인트 추가로 세금을 더 내도록 했다. 기존에는 과세 표준 6억원 이하가 최저 세율(0.5%)이었다. 하지만 올해 이를 과세 표준 3억원 이하 구간과 3억~6억원 구간으로 나눴다. 3억원 이하 구간에 해당하는 1주택자나 일반 지역의 2주택자는 종전 세율(0.5%)대로 내면 된다. 기존에는 과세표준 6억원 이하면 세율은 0.5%, 6~12억원이면 0.75%의 세율을 적용했다. 이제 3억원 이하는 0.5%, 3~6억원은 0.7%가 적용된다. 3주택 이상 소유자나 조정대상지역에서 2주택 이상을 소유한 사람의 경우 과세표준 3억원 이하 세율은 0.6%, 3~6억원은 0.9%다. 최고세율이 적용되는 과세표준 94억원 초과 주택의 세율은 종전 2.0%에서 2.7%로 올랐다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 이상 소유자일 경우는 세율이 3.2%에 달한다. 예를 들어 1주택자가 공시가격 10억원인 주택을 갖고 있다면 기본공제(9억원)를 제외한 1억원에 공정시장가액비율 85%를 적용해 8500만원이 과세 표준이 된다. 이는 3억원 이하에 해당하기 때문에 세율 0.5%를 적용한다. 공시가격 15억원 주택을 소유한 1주택자의 경우 6억원에 85%를 적용한 5억 1000만원이 과세 표준이 된다. 3~6억원 구간에 해당하기 때문에 세율 0.7%를 적용받게 된다. 조정대상지역에 소유한 주택 2채 공시가격의 합이 15억원일 경우 기본공제 6억원을 제외한 9억원에 85%를 적용해 7억 6500만원이 과세 표준이 되고 세율은 1.3%가 된다.●비사업용 부동산은 세율 올려 나대지를 비롯해 비(非)사업용 토지에 붙는 종합합산토지분 세율도 올랐다. 과세표준 구간별로 보면 15억원 이하는 0.75%에서 1.0%로 인상됐다. 15~45억원은 1.5%에서 2.0%, 45억원 초과는 2.0%에서 3.0%로 인상됐다. 다만 생산적 활동에 사용되는 상가, 빌딩, 공장 부지가 대부분인 별도합산토지의 경우엔 종전세율(0.5~0.7%)이 적용된다. ●조정대상지역서 지난해 9월 13일까지 계약한 장기임대주택은 종부세 제외 정부는 그동안 주택 임대등록 활성화를 위해 장기 등록임대 주택은 종부세 계산에서 제외하는 합산배제 혜택을 제공했다. 하지만 임대등록 장려 정책이 다주택자들의 절세 수단으로 이용되자 임대등록 혜택도 축소됐다. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 지난해 9월 14일 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 장기 일반 민간임대주택은 종부세를 부과하는 합산배제 제외 대상이 된다. 다만 지난해 9월 13일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에는 합산배제가 적용돼 종부세를 내지 않아도 된다. 장기 임대로 인정받는 기간은 임대 등록 시점에 따라 다르나 지난해 3월 31일까지 등록한 경우는 임대 기간이 5년 이상이면 된다. 지난해 4월 1일 이후 등록했다면 8년이 돼야 장기 임대로 분류된다.●종부세 세부담 상한은 다주택자의 경우 전년 납부액의 최대 2배 보유세제 개편으로 세 부담이 일시적으로 늘어나는 현상을 막기 위해 종부세 ‘세부담상한제’도 있다. 과세유형별(주택, 종합합산토지·별도합산토지)로 구분해 적용하고 있는데, 올해부터 주택 보유 숫자에 따라 이 비율이 차등 적용된다. 일반지역내의 1·2주택자의 종부세 세부담 상한은 전년도 납부액의 150%다. 조정대상지역 내에서 2주택을 보유했다면 이 비율은 200%가 적용되고, 3주택 이상자는 300%다. 다주택자라면 종부세를 전년도 납부액의 최대 2배까지 부담한다는 의미다. 이 밖에 올해부터 1세대 1주택자가 15년 이상 주택을 장기 보유했다면 산출세액에서 50%를 공제받을 수 있다. 만 60세 이상인 고령자의 경우엔 10~30%의 세액공제율이 적용되고, 최대 70% 한도에서 중복 공제가 가능하다. ●주택수 계산방법은…지분 일부만 갖고 있어도 1개 주택 간주 주택수에 따라 세율이 차등적용되는데 주택수 계산 방법도 관심사다. 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙이다. 종부세 세율 적용 주택수는 인별로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수다. 주택의 일부 지분을 보유한 경우에도 1개의 주택으로 봐서 세율적용 주택수를 계산한다. 다만 합산배제 임대주택은 세율 적용시 주택수 계산 대상에서 제외한다. 예를 들어 조정대상지역인 서울에 주택 2채를 소유하고 일반 지역인 경기 부천에 1채를 소유한 사람의 경우를 보자. 서울에 있는 주택중 1개가 합산배제 대상이 되는 장기임대주택일 경우 세율이 적용되는 주택수는 서울 주택 1개와 부천 주택 1개로 계산된다. 즉 일반지역 2주택자로 분류돼 일반세율을 적용받는 것이다. 반면 주택 3채 가운데 부천의 주택 1채가 합산배제 임대주택일 경우를 보면, 나머지 2채가 조정대상지역인 서울 주택에 해당되기 때문에 조정대상지역 2주택자로 분류돼 중과세율이 적용된다. ●신고는 다음달 16일까지 종부세 고지서를 받은 사람은 다음 달 1일부터 16일까지 국세청 납세 자동화 시스템 ‘홈택스’(hometax.go.kr), 납세 고지서에 기재된 국세계좌·가상계좌 이체, 금융기관 방문 등을 통해 납부할 수 있다. 종부세가 250만원을 넘으면 관할세무서에 분납 신청서를 제출한 뒤 나눠 낼 수도 있다. 납부 세액이 ‘250만원 초과,500만원 이하’인 경우 250만원을 뺀 금액,납부 세액이 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있다. 종부세 고지 내용이 사실과 다르다면 납세 고지서와 관계없이 16일까지 자진 신고·납부할 수 있다. 이 경우 고지된 세액은 취소된다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

59만 5000명 3조 3500억원 부과전체 인원 27%, 금액 58% 늘어올해 종합부동산세 납부 대상자들의 1인당 평균 부담액이 563만원 정도인 것으로 나타났다. 지난해 부담액보다 4분의 1가량 늘어난 110만원 정도를 더 내야 한다. 대상자 역시 지난해보다 13만명 가까이 늘어난 60만명에 육박하고, 금액도 60%가량 불어난 3조 3500억원에 달했다. 관련 세법 개정과 시세 상승에 따른 공시가격 상승 등의 결과이지만 세부담 증가에 대한 반발 심리도 커질 전망이다. 29일 국세청에 따르면 ‘2019년분 종부세’ 고지서를 받은 납세 의무자는 59만 5000명, 이들에게 고지된 종부세 총액은 3조 3471억원이다. 59만 5000명 중 개인 주택분 종부세 과세 대상자는 50만 4000명이다. 전체 주택 소유자(2018년 기준 1401만명)의 3.6%에 해당한다. 지난해에 비해 인원은 27.7%(12만 9000명), 금액은 58.3%(1조 2323억원) 늘었다. 종부세 납부 의무자들의 1인당 평균 세액은 563만원 정도였다. 지난해 453만원보다 24.3% 늘어난 110만원 정도를 올해는 더 내야 한다. 다만 실제 납세 인원과 세액은 고지·납부 기간 중 납세자의 합산배제 신고 등이 반영되면 달라질 수 있다. 올해 최종 종부세 납부액은 고지액(3조 3471억원)보다 약 8% 적은 3조 1000억원 정도로 예상된다. 기획재정부는 올해 세입예산안에 종부세를 지난해보다 9766억원(52%) 증가한 2조 8494억원으로 편성했는데 실적으로는 예상보다 약 2500억원 더 걷히는 셈이다. 올해 종부세 납부 인원과 세액이 많이 늘어난 것은 세법 개정을 통한 세율 인상과 주택·토지 공시가격 상승 때문이다. 종부세는 올해 6월 1일 현재 개인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 일정 공제액을 초과하는 사람에게 부과된다. 자산별 공제액은 ▲주택(아파트·다가구·단독 등) 공시가 6억원(1세대 1주택자는 9억원) ▲종합 합산토지 5억원 ▲별도 합산토지(상가·사무실 부속토지 등) 80억원이다. 정부는 최근 집값 급등에 따라 올해 주택 공시가격을 예년보다 큰 폭으로 올렸다. 아파트 등 공동주택 공시가격의 경우 시세별로 지난해보다 ▲시세 9억∼12억원 17.4% ▲12억∼15억원 17.9% ▲15억∼30억원 15.2% ▲30억원 초과 12.9% 등으로 상승했다. 세율이 실제로 적용되는 ‘과세표준’은 공시가격 합계액에서 공제액을 뺀 금액에 일정 비율(공정시장가액 비율)을 곱해 구해지는데, 이 공정시장가액 비율도 지난해 80%에서 올해 85%로 상향조정됐다. 기재부 관계자는 “실수요자의 세 부담이 급증하지 않도록 1주택 장기보유 세액공제 확대, 종부세 분납 확대 등의 장치도 마련했다”고 덧붙였다. 서울 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

국세청이 지난 20일부터 고가주택 보유자에게 종합부동산세 고지서를 발송한 가운데 올해 종부세수가 지난해보다 60% 이상 늘어날 전망이다. 정부 역시 내심 부족한 세수를 메울 수 있다는 기대감에 종부세가 얼마나 걷힐지 촉각을 곤두세우고 있다. 다만 시장에서는 ‘실거주용인데 종부세만 늘었다’는 불만과 함께 ‘집값 상승분을 감안하면 낼 만하다’는 의견도 제기되고 있다. 기획재정부 관계자는 26일 “국회 예산정책처는 올해 종부세수가 지난해 1조 8728억원보다 62% 늘어난 3조 328억원에 이를 것으로 예상했고, 이 범위를 크게 벗어나지 않을 것”이라면서 “지난해 예상보다 공시가격이 더 올라 당초 정부 추계를 상회할 것”이라고 말했다. 기재부는 지난해 제시한 올해 세입예산안에서 종부세수를 2조 8494억원으로 예상했다. 예정처는 지난 9월 올해 종부세수가 정부의 세율인상 조치로 9100억원, 공시가격 상승 효과로 2600억원가량 늘어날 것으로 예측했다. 정부는 지난해 9·13 대책 후속 입법을 통해 종부세 과표 3억~6억원 구간을 신설하고 과표 3억원 초과 구간에 대한 세율을 지금보다 0.2~0.7% 포인트씩 추가로 올려 최고세율을 2.7% 인상했다. 과표 94억원 초과 구간의 세율은 3.2%까지 뛰었다. 하지만 이번 정부 들어 급격한 종부세 인상이 은퇴를 앞둔 시민들을 중심으로 부담이 되고 있다는 지적이 나온다. 서울에 공시가격 10억원 주택을 2채 보유하고 있는 50대 A씨는 “지난해 종부세를 550만원 정도 납부했는데 올해는 종부세만 1320만원이 나왔다”고 분통을 터뜨렸다. 반면 종부세 부과 기준이 되는 공시가격의 시세 반영률을 고려하면 시가 13억~15억원 이상 주택에만 해당되는 만큼 실제 서민에겐 부담이 되지 않는다는 반론도 나온다. 서울을 비롯한 전국 집값이 다시 오르는 상황에서 수억원에서 수십억원의 시세 차익을 본 이들에게는 당장 종부세의 위력이 크지 않다는 지적도 있다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr

“과천 일대 대표적 인기 단지인 래미안슈르는 전용 84㎡가 두 달 새 1억 5000만원 가까이 올랐어요. 8월에 12억 5500만원에 거래됐는데 지난달엔 13억 9500만원에 계약됐고 지금 호가는 최고 16억원이에요. 한 달에 1억원씩 오르는 꼴인데 지금도 계속 오르는 추세예요.”(경기 과천 별양동 공인중개업소) “대치동 래미안대치팰리스 85㎡는 9월에 28억원에 거래됐는데 지난달 말엔 자사고 폐지 소식이 전해진 후 호가가 2억원 올랐어요. 개포동 래미안블레스티지 전용 84㎡는 지난달 24억원에 팔렸는데 지금 25억~26억원 수준으로 한 달 새 1억~2억원 뛰었습니다.”(서울 강남구 대치동 공인중개업소) 정부가 “집값을 잡겠다”며 ‘민간택지 분양가 상한제’ 적용 지역을 발표한 지 보름이 지났다. 하지만 민간시장의 가격까지 개입하는 고강도의 부동산 규제 정책에도 집값은 잡힐 기미를 보이지 않고 있다. 서울 아파트값은 계속, 더 많이 올랐다. 21주째 아파트값 상승세가 이어졌고 2018년 ‘9·13 부동산 대책’ 발표 직후인 지난해 9월 말 이후 주간 단위로는 가장 큰 폭(0.10%)으로 뛰었다. 상한제 대상에서 제외된 과천과 부산 등 상승지역까지 확산하는 분위기다.●최근 최고가 경신 단지도 수두룩 24일 한국감정원에 따르면 서울 주간 아파트 가격(18일 기준)은 전주 0.09%에서 0.10%로 상승 폭이 더 확대됐다. 상한제 지역이 집중된 강남4구 아파트값은 0.14% 뛰어 역시 9·13 대책 이후 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 수요보다 매물이 부족한 데다 풍부한 유동성, 저금리까지 영향을 미친 탓이다. 부동산업계 관계자는 “최근 정시 확대와 특수목적고·자율형사립고 폐지 등 대입제도 변화까지 분양가 상한제와 맞물려 강남권 등 기존 명문 학군 집값을 자극하고 있다”고 말했다. 최근 신고가를 경신한 단지도 많다. 지난달 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 59㎡는 22억 8000만원에 팔려 최고가를 기록했다. 이 단지는 정부가 올해 첫 부동산 시장 합동 현장점검에 나선 곳이었다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡도 34억원에 거래돼 ‘평당 1억원’ 시대를 열었다. 문재인 대통령이 지난 19일 ‘2019 국민과의 대화’를 통해 “전국적으로는 부동산 가격이 오히려 하락했을 정도로 안정화되고 있다”고 언급했지만 아파트 가격은 서울을 중심으로 여전히 상승 국면에 머물고 있다. 상승세는 사업이 잠정 중단된 초기 재건축 단지까지 옮아 붙었다. 대치동 은마 전용 84㎡는 지난달 초 최고가인 21억 8000만원에 거래됐는데 최근 23억원까지 부르고 있다는 게 인근 중개업소의 얘기다. 분양가 상한제로 새 아파트 공급이 위축되면 장기적으로 재건축 단지 가치가 더 올라갈 것이라며 투자자들이 적극적으로 들여다보고 있어서다. 분양가 상한제를 피해 간 지역도 오름세는 마찬가지다. 양천구는 학군이 우수한 목동신시가지 일대 집값이 부쩍 올랐다. 목운초·중교에 배정받을 수 있는 신시가지 7단지, 목동트라팰리스 등은 아예 매물 자체가 잠겨 버렸다. 집값 상승세는 지방에서도 나타나고 있다. 정부가 부산 해운대·수영·동래구의 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 마이너스(-)를 기록했기 때문에 조정대상지역으로 관리하지 않아도 된다며 분양가 상한제 적용에서 제외했지만 이후 해당 지역의 주요 아파트 가격은 원정 투자자까지 몰리며 며칠 새 5000만~1억원 오르는 기현상이 나타났다. 인근 주민들과 부동산시장에서 “자고 나면 1억원씩 뛰어 무서울 지경”이라는 말이 나올 정도다. 과천 역시 아파트값이 한 주 만에 0.89% 올랐을 정도로 집값 과열이 지속되고 있다. 이는 전국에서 가장 많이 오른 상승률이다.●르엘 대치 청약 경쟁률 212.1대1 ‘광풍’ 정부가 서울에 1차로 지정한 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 최근 청약 쏠림 현상도 확연하다. 대표적으로 서초구 잠원동 반포우성아파트를 재건축하는 ‘르엘 신반포 센트럴’의 평균 당첨 가점은 모든 주택형에서 70점을 넘겼다. 전용 59㎡·84㎡A·84㎡B에서는 청약 최고 가점은 79점이었다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 나오는 사실상 만점(84점)에 가까운 점수다. 강남구 대치동 구마을 2지구를 재건축하는 ‘르엘 대치’의 청약 경쟁률은 올해 전국에서 가장 높은 212.1대1을 기록했다. 이들 두 단지는 분양가 상한제 시행 이전 관리처분 인가를 받고 유예기간(내년 4월 29일) 이전에 입주자 모집공고를 신청해 상한제 대상에서 벗어났지만, 상한제 시행 후 가격이 낮아지면 오히려 건설사의 아파트 등 공급물량이 줄어들어 기회가 줄어들까 봐 가점이 높은 예비 청약자들이 대거 몰려서다. 정부는 종합부동산세에 내심 기대를 걸고 있다. 이달 말부터 종부세 고지서를 받아 보면 집을 팔려는 수요가 늘면서 매물이 증가하고 가격도 안정되는 등 시장 분위기가 바뀔 수 있을 것이라고 본다. 예컨대 용산구 한강로의 공시가격 19억 2000만원짜리 주택 보유자가 공시가격 9억원짜리 아파트 1채만 더 갖고 있어도 올해 종부세는 세 부담 상한인 2000만원까지 오른다. 재산세 880만원을 합친 올해 총보유세는 3000만원에 육박한다. 이런 사람들한텐 내년 이후가 더 문제다. 올해 공정시장가액비율이 85%로 상향됐고 내년에는 90%, 2022년에는 100%까지 올라 앞으로 공시가격이 한 푼도 오르지 않아도 보유세 부담은 계속해서 증가한다. 하지만 종부세가 인별 합산이어서 부부 간 증여를 십분 활용해 부부 공동명의로 소유권을 분산하거나 사전증여하면 집값 안정 효과는 기대만큼 크지 않을 것이라는 관측도 나온다. ●추가 대책 나올까 부동산 업계에서는 현재 흐름이 참여정부 부동산 정책이 본격 시행된 2006~2007년과 유사한 모습이라고 지적한다. 당시 참여정부는 버블 세븐 지역 거품을 빼기 위해 대출·청약·세제(종합부동산세 도입), 차익환수(재건축초과이익환수제) 등의 규제를 만들고 지금처럼 분양가 상한제를 민간택지로 확대하기도 했다. 하지만 오히려 그해 서울 집값은 오히려 30%가량 치솟았다. 서울 아파트 인허가 물량은 2007년 5만 가구에서 2008년 2만 1900가구로 급감하면서 2008년 서울 집값은 9.56% 올랐다. 분양가 상한제로 재건축·재개발 등 정비사업 물량까지 줄어 새 아파트 공급이 축소되면 참여정부 때처럼 가격 상승 여파가 더욱 이어질 것이란 목소리도 크다. 여전히 서울 주택시장에 진입하려는 수요는 많고 집 공급은 부족하기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 집값이 계속 꿈틀대면 정부가 앞서 나온 규제책을 더 조이는 식으로 정책을 이어 갈 것으로 본다. 1주택자의 양도소득세 비과세 축소 등이 그중 하나다. 현재 1주택자가 9억원 이하 집에 2년 이상 거주하고 나서 팔면 양도세를 감면받고 9억원이 넘더라도 10년 이상 보유하면 차익의 80%까지 세금을 공제받는데 이 혜택을 줄이는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격을 계속 올려 보유세(재산·종합부동산세)를 늘리거나 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 방법도 있지만 근본적으로 용적률을 확대하거나 규제 문턱을 낮춰 주택 공급을 대폭 늘려야 한다”고 조언했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

2019년 서울 주택가격의 상승은 대한민국 최대의 화두가 되고 있다. 주택 구입을 보류한 사람들은 그 사이에 하늘 높이 뛰어버린 주택가격에 허탈감과 분노를 느끼고 있다. 청약기회도 기대할 수 없는 20~30대 청년층들은 그들만의 리그인 청약시장을 보면서 ‘이것이 공정한 사회인가’라는 날 선 질문을 던지고 있다. 유주택자도 특정지역의 아파트만 급등하는 상황에 허탈해한다.(그래픽 1)2017년 5월 출범한 문재인 정부는 매년 각종 주택시장 안정을 위한 대책을 내놓고 있지만, 기대했던 효과는 나타나지 않고 있다. 최근 분양가 상한제와 같은 강력한 정책까지 시행에 나섰다. 하지만 시장은 이러한 정책의 실효성에 대해 큰 기대를 하지 않고 있다. 최근의 변화는 단순한 시장 상황의 변화보다 더 큰 변화를 배경으로 하고 있다. 그 원인을 제대로 파악하지 않고서는 부동산 시장의 안정은 쉽게 기대하기 어려울 것이다.●주택가격 상승의 메커니즘 최근의 서울 주택가격 상승은 과거와 달리 일부 특정지역을 중심으로 지속되고 있다는 점에서 과거와 다른 양상을 보인다. 그 배경에는 사회적 여건의 변화가 자리잡고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장은 급속히 냉각되었으며, 특히 서울과 수도권의 하우스푸어, 미분양은 주택 부문의 최대 과제로 등장하였다. 주택가격 상승이 나타나지 않음에 따라 전세 선호 현상이 커지면서 전세가율 상승으로 이어졌고 이는 주택가격과 전세가격의 차액만을 투자해 주택을 소유하는 ‘갭투자’로 이어졌다. 다른 한편에서는 교통 여건의 악화로 신도시 거주자들의 서울 회귀 현상이 나타나기 시작했다. 1990년대 조성된 1기 신도시, 그리고 2000년대 조성된 2기 신도시와 서울을 연결하는 교통망 확충이 지연되면서 장거리 출퇴근의 어려움이 커졌다. 여기에 맞벌이의 일상화가 진행되면서 장거리 출퇴근을 포기하고 직장과 가까운 곳으로 이주를 선택하는 수요가 점차 증가했다. 맞벌이의 증가는 서울 주택 수요 증가 이외에 주택 구입에 동원할 수 있는 자본금의 확대를 가져왔다. 주택시장 활성화를 위해 도입되었던 저금리와 맞물리면서 큰 영향을 미치게 되었다. 직주근접 및 갭투자 수요는 2000년대 초반 시작되어 당시 완공되기 시작한 마포·공덕 등의 뉴타운 및 재개발 지역에 집중되었다. 편리한 교통과 양호한 거주여건, 그리고 상대적으로 저렴한 주택가격은 곧 수요의 확대를 가져왔으며, 이 과정에서 주택가격은 상승하기 시작했다. 실수요자는 물론 갭투자자 역시 큰 수익을 거두었다. 이렇게 마포·용산·성동을 중심으로 시작된 서울의 아파트 가격 상승은 이후 서울 강남권으로 확산되면서 본격적인 상승이 시작됐다. 정부는 이러한 상승 추세에 대하여 다주택을 보유한 투기적 수요와 유동성 과잉에 따른 결과로 진단하였으며, 여기에 맞춰 주택담보대출비율의 하향 조정, 다주택자에 대한 양도세 강화 등의 대책을 내놓았다. 주택 보유자들은 기존주택을 매각하기보다는 임대주택 등록을 통해 정책의 변화가 나타날 때까지 매각하지 않는 방향으로 대응하였다. 이 과정에서 주택 거래량의 급감이 나타났고 이는 소규모 거래에도 주택가격의 급변을 초래하는 결과를 가져왔다. 또한 금융기관에서 주택담보대출이 여의치 않게 되자 주택 구입 희망자들은 법인 설립을 해 우회 대출을 하고, 더불어 부모 등 친인척 간의 지원을 통한 자금을 확보하면서 주택 구매 수요는 지속되었다. 즉 서울 아파트 가격 급등의 한 원인에는 아파트를 매개로 한 부의 세대 간 이전이 자리잡고 있는 것이다. (그래픽 2)한편 공급 측면에서는 택지의 부족으로 기존 주택에 대한 재건축·재개발에서만 신규 주택공급이 가능할 뿐이라, 재건축 아파트를 중심으로 주택가격 상승이 나타났는데, 이를 막기 위해 재건축 및 재개발에 대한 각종 규제를 강화해 신규 공급이 오히려 감소하게 되었다. 정부는 서울과 연접한 지역을 대상으로 한 3기 신도시 계획을 발표하면서 공급 확대에 나섰지만, 2기 신도시 공급이 완료되지 않은 상태에서, 추가 신규 공급까지 장기간이 소요될 뿐만 아니라 정부가 제시한 광역교통망 확충 계획에 대한 의구심 탓에 과거와 같은 시장 안정 효과를 거두지 못하고 있다. 정부는 3기 신도시 공급과 분양가 상한제, 자금 출처 조사 강화 등의 대책으로 시장 안정화를 꾀했지만 오히려 역효과가 나고 있다. ●수요억제를 위한 부동산 세제의 전면적 개편 현재 서울 주택시장은 백약이 무효라는 한탄과 지속적 상승에 대한 확신이 자리잡고 있다. 이러한 주택시장의 안정화를 위해서는 수요의 억제와 더불어 공급의 확대가 병행되어야 한다. 수요의 억제는 기본적으로 각종 세금을 통한 기대이익의 감소로, 공급은 신규 주택의 공급을 통해 이루어진다. 주택시장의 급등이 있을 때마다 정부는 다주택자에 의한 투기적 수요로 간주하고 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출 제한으로, 신도시를 통한 외곽지역의 공급으로 대처하여 왔다. 그렇지만 2017년 이후 최근까지 정부의 이러한 정책들은 제대로 효과를 거두지 못하고 있음에 유의해야 한다. 또 종합부동산세로 이루어지는 보유세를 대폭 강화해야 한다는 여론이 높아지고 있다. 그러나 징벌적 수준으로의 보유세 강화는 감정적으로는 효과가 있겠으나, 필수재인 주택 보유에 대해 과도한 부담을 지운다는 비판을 피할 수 없다. 실제로 보유세 강화가 주택 수요의 감소와 매도 물량의 증가를 가져온다고 볼 근거도 없다. 주택시장의 안정화를 위해서는 오히려 양도세에 대한 근본적인 변화를 우선 고려해야 한다. 양도세는 기본적으로 1가구 1주택에는 보유 및 주거 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 주는 반면 다주택 보유자에 대해서는 중과하는 형태이다. 이러한 구조는 다주택보유는 악, 1주택 보유는 선이라는 인식이 깔려 있다. 그렇지만 본질적으로는 주택 매매를 통한 이익 창출이라는 측면에서 보면 다주택자와 1주택자의 차이가 없다. 1주택이나 다주택 보유에 관계없이 일정 수준까지는 비과세 또는 저율과세를 유지하고, 그것을 넘어서는 양도차액에 대해서는 거의 전액 환수에 가까운 고율의 과세를 부과하는 방안을 검토하여야 한다. 일정 기간에 걸쳐 주택 매매를 통해 기대할 수 있는 이익의 상한을 설정한다면 주택을 통한 수익 창출은 일정 수준으로 제한될 수 있다. 이에 따라 시장 참여자의 규모를 줄이는 효과를 기대할 수 있다. 1주택이나 다주택이든 관계없이 주택 매매를 통해 거둘 수 있는 비과세 상한을 가령 최초 주택 구매 이후 10년에 3억원 수준으로 한다면 이 수준의 이익을 실현한 사람들로서는 굳이 주택을 계속 보유할 필요가 없다. 때문에 주택 보유를 통한 차익 실현 욕구는 감소하고 주택시장은 안정화될 수 있다. (그래픽 3)주택가격 안정화를 이야기할 때마다 빠지지 않고 등장하는 주제가 ‘보유세 강화’이다. 재산세와 종부세로 이루어져 있는 보유세율을 지속적으로 높이면 주택보유에 대한 부담이 커져서 주택을 매도할 것이며, 주택 구매 수요까지 줄어들 수 있다는 논리이다. 이러한 논의의 근거로서 주택가격의 1~4%에 이르는 재산세를 매년 부담하는 미국 등의 사례가 소개되기도 한다. 그러나 미국 등 높은 재산세율을 부담하는 국가들의 사례를 들여다보면 재산세로 납부하는 금액에 대해서는 소득세 납부에 대해 공제혜택을 부여해주며, 고정적 수입을 기대하기 힘든 고령자의 경우 고지된 재산세를 주택 매매 또는 상속·증여 시에 납부할 수 있도록 하는 과세이연제도 등을 갖추고 있는 경우가 대부분이다. 또한 우리의 경우 다른 국가에 비해 논은 거래세(취득세)를 부담하고 있음을 고려할 때 보유세 확대를 통한 수요 억제 효과는 제한적일 수밖에 없다. 오히려 보유세 강화는 토지를 효율적으로 사용하지 못하는 자를 대상으로 징벌적 수준으로 이루어져야 한다. 서울 도심의 경우 최대 용적률 800~1000%까지 건물을 세울 수 있는 상업지역에 5층 내외의 낮은 건축물들이 많다. 이러한 토지 소유주를 대상으로 토지이용효율 수준에 따른 중과세가 이루어진다면 이들은 신규 건축에 나설 수밖에 없고 이는 공급의 증가로 연결될 수 있다. 기존 주택 보유자에 대한 보유 부담에 그치지 않고 공급 확대로도 연결될 수 있도록 부동산 세제를 개혁해야 한다. ●수요 있는 곳에 대한 공급확대와 교통망 확충 근본적인 서울 주택시장 안정을 위해서는 직접적인 공급의 증가, 그리고 교통망의 확충을 통한 간접적인 공급 확대가 병행되어야 한다. 직접적인 공급 증가를 위해서는 우선 현재 각종 규제에 따라 엄격하게 제한된 재건축·재개발을 활성화해야 한다. 단기적으로는 가격 상승을 가져올 수 있지만, 결과적으로 공급량 확대가 시장의 안정화에 기여한다. 그렇지만 재건축·재개발은 시장수요가 검증된 강남권 등 특정지역에만 집중될 수 있기 때문에 지역별로 억제와 지원으로 세분화된 정책이 요구된다. 대규모 주거지역이지만 선호도가 높지 않아 재건축이 용이하지 않은 서울 북부 등 외곽지역은 추가적인 용적률 제공 등을 통해 사업성을 개선시켜 재건축을 활성화해야 한다. 더 근본적으로는 현재 200%, 250%인 용적률의 상향을 고려해야 한다. 가장 수요가 많은 서울 지역이 다른 지역과 동일하거나 오히려 더 낮은 용적률 적용을 받고 있다는 것은 토지의 효율성 활용에 역행하고, 기존 토지·주택 소유자의 기득권을 보장해 주는 것이다. 이러한 관점에서 1:1 재건축은 강력하게 규제해야 한다. 재건축·재개발을 통한 아파트의 공급 이외에 단독주택지나 빌라 등 다세대주택지의 거주환경 개선에도 더 관심과 노력을 기울여야 한다. 아파트로 수요가 몰리는 가장 큰 이유는 일반 주택에서 제공 받을 수 없는 주차, 녹지 및 육아 등을 아파트에서는 자체적으로 조달할 수 있기 때문이다. 대부분의 지자체는 다세대주택지 거주 환경 개선에 기여하지 않아 이들 지역들이 낙후되거나 난개발됨에 따라 주택 수요자들이 더 아파트로 몰리게 한다. 중·장기적으로는 무엇보다도 교통망 확충이 필요하다. 최근 정부는 ‘광역교통 2030’ 비전을 발표하는 등 철도를 중심으로 한 광역교통 확충에 대한 의지를 수차례 표명하고 있다. 교통 여건 개선에 대한 투자 지연은 결국 한때 외곽으로 분산되었던 주택 수요를 다시 서울로 집중시킴으로써 최근의 주택가격 급등을 가져왔음을 고려해볼 때 그동안 균형 발전 논리에 따라 지연되거나 억제되었던 수도권 교통망에 대한 집중적인 투자 확대는 반드시 필요하다.(그래픽 4)서울 주택시장의 급등은 과거와 달리 유동성의 확대와 부의 세대 간 이전, 사회적 구조의 변화 등 여러 요소들이 복합적으로 작용하면서 진행되고 있다. 특정지역 주택가격 상승은 단순하게 세대 간 부의 이전뿐 아니라 계층의 고착화로 이어지고 있다. 주택시장의 안정화를 과거의 패턴으로 대응하면 안 되는 이유다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 기존의 주택 패러다임인 1가구 1주택 비과세를 넘어서는 양도세제 제도 개편 등의 근본적 변화와 함께 공급을 늘릴 방안을 찾아야 한다.

청와대가 20일 “보유세 인상과 관련해 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 조정 외에 필요하다면 별도의 조치가 이뤄질 수 있다”고 밝혔다. 이호승 청와대 경제수석은 이날 YTN에서 “양도세와 보유세는 묶어서 종합적인 검토가 필요한 사항”이라면서도 이처럼 보유세 인상 가능성을 내비쳤다. 전날 문재인 대통령은 생방송 ‘국민과의 대화’에서 ‘서민 내 집 마련을 위해 보유세를 높이고 양도세를 낮춰 다주택자 보유 주택이 시장에 나오게 해 달라’는 국민 패널의 제안에 “잘 참고하겠다”고 답했다. 이 수석은 “보유세는 지금도 고가주택, 다주택자, 집값 급등 지역에 집을 가지고 있는 가계를 대상으로 능력 범위 내에서 상당한, 적정한 과세가 이뤄지도록 보유 부담을 높여 가고 있다”며 “특히 종합부동산세(종부세) 부담이 높아지고 있는데, 종부세는 일반 국민을 대상으로 하는 장치는 아니다”라고 강조했다. 그러면서 “보유세는 지금도 공시가격 현실화, 공정시장가액 조정 등 장치로 인해 고가주택, 다주택 소유자에 대한 부담은 높아지게 돼 있다”면서도 “추가적으로 필요하다면 별도 검토를 거쳐 (보유세와 관련한) 조치가 이뤄질 수 있다”고 했다. 다만 “보유세 전체적으로 보더라도 우리나라의 보유세 부담이나 비중은 선진국에 비해 높지 않다”며 “그런 점에서 보유세 부담을 조금 올려야 되지 않나 하는 주장이 나오고는 있지만 대상이 중산·서민층은 아닐 것”이라고 거듭 밝혔다. 양도세 인하 가능성에 대해서는 분명하게 선을 그었다. 이 수석은 “양도세를 완화해 집을 많이 가지고 있는 분이 팔거나 빠져나오도록 해야 되지 않느냐는 문제 제기는 오래전부터 있어 왔다”면서도 “현재 상태에서는 기존 양도세 부담을 낮추는 검토를 하지 않고 있다”고 했다. 실수요자를 대상으로 한 대출 규제 완화에 대해서도 선을 그었다. 이 수석은 고가주택 구입 자금 출처 전수조사와 관련, “현재 1500~1600건 정도 의심거래를 보고 있다”며 “결과를 보고 필요시 2·3차 조치를 하겠다. 이달 말 검증 결과를 1차로 발표할 계획”이라고 밝혔다. 이재연 기자 oscal@seoul.co.kr

지난해 종합부동산세 강화와 공시가격 인상으로 부동산 보유세 부담이 늘면서 세금을 줄이기 위한 부부 간 증여가 급증한 것으로 나타났다. 11일 국세청 국세통계에 따르면 지난해 부부 간 증여세 신고 건수는 3164건으로 전년(2177건)보다 45.3% 늘었다. 부부간 증여세 신고가 3000건을 넘은 것은 2010년 통계 작성 이래 처음이다. 부부간 증여 재산가액은 2조 6301억원으로 2017년(1조 8556억원)보다 41.7% 증가했다. 같은 기간 전체 증여 건수가 12만 8454건에서 14만 5139건으로 12.9%, 재산가액이 34조 7594억원에서 38조 1187억원으로 9.6% 증가하는 데 그친 것을 감안하면 부부간 증여가 대폭 늘어난 것이다. 이는 지난해 정부가 ‘9·13 종합부동산대책’ 등을 통해 종부세를 강화하고, 아파트 공시가격을 현실화하면서 보유세 부담이 늘어나자 단독 명의였던 부동산 자산을 부부 공동 명의로 바꾸는 사례가 늘었기 때문으로 분석된다. 지난해 부부간 증여 재산은 평균 8억 3100만원이다. 금액으로 보면 5억~10억원이 2625건(83.0%)으로 가장 많았다. 이 구간의 부부 증여 건수는 2017년 대비 45.9% 늘었다. 증여 재산이 10억~20억원인 증여세 신고 건수도 430건으로 44.8% 증가했다. 직계존비속에 대한 증여세 신고 건수는 8만 5773건으로 전년(7만 2695건) 대비 18.0% 늘었다. 직계 존비속에 대한 증여 건수가 많은 재산 구간은 1억~3억원(3만 3368건)이었다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

소형 아파트를 갖고 있는 A씨는 올 초 임대사업자로 등록했다. 은퇴 후에도 계속 세를 놓을 계획인데 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 부담이 줄고, 나중에 집을 팔 때 양도소득세 절세 효과도 크기 때문이다. 그런데 알고 지내던 세무사로부터 임대사업자 등록을 한 임대주택에 대해 종부세 절세 혜택을 보려면 ‘합산 배제’ 신고를 해야 한다는 얘기를 들었다. 합산 배제는 무엇이고 언제, 어떻게 신고해야 할까. 주택 종부세는 개인별로 보유하고 있는 주택들의 공시가격을 다 더한 뒤 6억원(1세대 1주택은 9억원)을 뺀 금액에 대해 세법에서 정한 계산식을 적용해 세금을 매긴다. 올해는 공시지가 상승과 세부담 강화로 오는 12월 고지될 종부세 부담이 늘어날 전망이다. 일정 요건을 갖춘 임대주택은 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 종부세가 합산 배제된다. 합산 배제란 임대사업자 등록을 한 주택 등을 종부세 과세 대상에서 아예 빼 주는 제도다. 즉 임대사업자로 등록한 임대주택에 대해서는 종부세를 내지 않아도 된다는 말이다. 매입 임대주택의 경우 기준시가가 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하로 임대 기간이 8년(2018년 3월말 전에 임대사업자로 등록했을 땐 5년) 이상인 주택이 대상이다. 이런 요건을 갖춘 임대주택도 합산 배제 신고를 해야 한다. 매년 9월 16~30일이 신고 기간이다. A씨는 올해 처음 임대사업자로 등록했기 때문에 당연히 신고해야 한다. 기존에 합산 배제 신고를 한 임대사업자는 변동사항이 없다면 매년 신고할 필요가 없다. 기존 신고 내역대로 매년 자동 반영되기 때문이다. 신고는 관할세무서를 직접 방문해 관련 서류를 작성·제출하면 된다. 온라인이나 모바일로 국세청 홈택스 사이트에 들어가서 신고할 수도 있다. 공인인증서로 로그인하면 합산 배제에 필요한 부동산 명세를 조회할 수 있고 미리채움 서비스로 보다 쉽게 전자신고를 할 수 있다. 올해부터 종부세는 과세표준 3억~6억원 구간이 신설됐다. 조정대상지역에 2주택을 보유하거나 3주택 이상을 갖고 있다면 더 높은 세율이 적용된다. 세율은 기존보다 최대 1.2% 포인트 인상됐고 6~7단계까지 세분화됐다. 공정시장가액비율도 매년 5% 포인트씩 상향 조정돼 기존 80%에서 올해 85%, 2022년 100%가 된다. 조정대상지역에 공시가격 합계가 15억원인 2주택을 보유한 납세자의 경우 지난해 약 300만원의 종부세를 냈다면 올해는 약 600만원을 낼 것으로 예상된다. 삼성증권 SNI사업부 세무전문위원

DJ 국가사무 232건 지방정부로 이양 盧 지방교부세율 19.13%까지 인상 MB 지방재정 위기, 건전성 강화로 대응 재정분권 논의는 1995년 지방자치단체장 선거 부활과 함께 시작된 오래된 과제다. 역대 정부마다 내놓은 정책은 낙제점 수준의 평가를 받았다. 지방자치단체의 곳간은 우여곡절을 겪으며 조금씩 늘어났지만 재정분권의 취지는 잊혀졌고 근본적으로 중앙정부가 핵심 권한을 쥔 채 휘두르는 ‘승자독식’ 구조는 지금까지도 큰 변화가 없다. 김대중 정부는 지방자치제도 정비와 지역차별 개선 차원으로 지방분권에 접근했다. 1999년 ‘중앙행정권한 지방이양 촉진 등에 관한 법률’을 제정하고 지방이양추진위원회를 설치해 국가사무 전수조사를 실시해 612건에 이르는 지방이양사무를 확정해 이 가운데 232건을 지방으로 이양했다. 이를 이어받은 노무현 정부는 지방분권을 국정과제로 선정하며 재정분권 정책을 본격 시행했다. ‘지방활력을 통한 분권형 선진국가’를 내걸며 2004년 11월 발표한 지방분권추진 종합계획은 47개 과제를 제시했고 이 가운데 재정분권 관련 과제만 14개였다. 노무현 정부는 ‘내국세의 15.0%’이던 지방교부세율을 19.13%까지 인상했다. 국고보조사업 중 일부를 지방으로 이양했고 이를 위해 내국세의 0.83%를 재원으로 하는 분권교부세를 만들었다. 담배소비세율을 인상하고 종합부동산세 전액을 재원으로 하는 부동산교부세를 신설했다. 지방자치 활성화를 위한 주민투표, 주민소환 등도 정비했지만 기대에 미치진 못했다. 중앙의 권한을 지방에 나눠 주려는 노력은 이명박 정부 들어 급제동이 걸렸다. 이명박 정부는 소득세·법인세 감세와 종부세 축소를 추진했고 이는 2008년 세계 금융위기와 맞물려 심각한 지방재정 위기를 초래했다. 지방재정 보전 요구가 높아지면서 지방소득세와 지방소비세를 도입했다. 지방소비세로 인한 지자체 간 재정 격차를 완화하기 위해 수도권의 지방소비세수 중 35%를 재원으로 하는 지역상생발전기금을 만들었다. 지방재정 위기 비판에 이명박 정부는 방만한 지방재정 운용에 책임을 돌리는 ‘지방재정건전성 강화’로 대응했다. 박근혜 정부는 대선 공약이었던 무상보육에 필요한 재정 부담을 지방에 떠넘기면서 청년수당(서울)이나 청년배당(경기 성남) 등 지자체가 자율적으로 추진했던 정책을 억눌렀다. 이는 2010년 지방선거 이후 대거 들어선 ‘진보 지방권력’과의 충돌로 이어졌다. 재정분권 요구는 ‘부당한 중앙권력에 대항’하는 정당성을 확보했다. 오건호 내가 만드는 복지국가 운영위원장은 “부자감세로 인한 부작용을 겪으면서도 증세는 안 된다는 도그마에 빠져 재정 확충 노력은 부족했다. 재정 악화로 인한 부담을 지방에 전가하려 하면서 중앙·지방 갈등이 격화됐다”고 평가했다. 이명박·박근혜 정부 들어 두드러진 특정 지역으로의 인사 및 예산 편중 등 ‘승자독식’ 구조는 재정분권론이 힘을 얻는 강력한 배경이 됐다. 박근혜 정부 시기의 기획재정부 예산실은 5개 국장 자리 중 호남 출신은 1명 이상 임명하지 않는다는 ‘호남 쿼터’가 공공연한 규칙이었다. 이와 관련, 기재부 고위 관계자는 “당시 모 장관은 ‘그러려고 정권 잡은 것 아니냐’는 말을 대놓고 했다”고 말했다. 신진욱 중앙대 사회학과 교수는 “한국 사회가 직면한 다양한 과제를 ‘지방분권’이라는 이름으로 뒤섞거나 지방분권과 민주화를 동일시하는 경향이 1990년대 이후 나타났다”고 지적한다. 그는 “이런 경향이 점점 강해지면서 수도권 집중 완화, 주민참여 촉진 등 다양한 의제가 모조리 ‘지방분권’으로 뒤섞여 버렸다”면서 “특히 이명박·박근혜 집권기 동안 진보층에 ‘국가’가 혐오의 대상이었다면 ‘지역’은 희망이었다. 이런 경험이 문재인 정부 지방분권 정책의 배경이 됐다”고 말했다. 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

올해 부동산 보유세수가 지난해보다 15%가량 늘어난 15조 5000억원 규모에 이를 것으로 추정됐다. 8일 국회 예산정책처가 발간한 ‘추계&세제 이슈’에 실린 ‘2019년 부동산 보유세수 추정 및 요인 분석’ 보고서에 따르면 올해 부동산 보유세는 전년 대비 2조 1000억원(15%) 증가한 15조 5000억원이 걷힐 것으로 전망됐다. 이는 예년 대비 높은 공시가격 상승과 종합부동산세 인상 등의 영향으로 풀이된다. 부동산 보유세로는 국세인 종부세와 지방세인 재산세가 있다. 올해 종부세는 공시가격 상승과 세법 개정 효과를 반영해 전년 대비 1조 2000억원 증가한 3조원이 걷힐 것으로 추정됐다. 재산세수는 공시가격 상승을 반영해 전년 대비 8900억원 증가한 12조 5000억원으로 추정됐다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

A씨는 최근 재산세 고지서를 받고 깜짝 놀랐다. 지난 6월에 이미 잔금을 받고 판 아파트의 재산세를 7월 말까지 내라는 내용이었다. 지난 4월 계약을 한 뒤 6월 중순 잔금까지 받고 등기를 넘겨 줬는데 왜 재산세 1년치를 판 사람이 다 내야 하는 것인지 이해가 되지 않았다. 더구나 올해는 공시지가가 올라서 지난해 냈던 재산세보다 더 많은 세금을 내야 했다. 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과된다. 1년 중 며칠을 누가 보유 했는지 각각 나눠서 계산하지 않고 6월 1일 단 하루를 기준으로 판단한다. 따라서 6월 중순에 주택을 팔았다면 올해분 재산세 1년 치를 모두 A씨가 내야 한다. 물론 보유한 기간을 따져서 그 기간만큼만 세금을 내는 것이 합리적이다. 하지만 과세 대상 구분이나 세율 체계가 복잡해 행정 비용이 너무 많이 들어가는 점 등을 고려해 정부가 6월 1일을 과세 기준일로 정하고 있다. 부동산을 사거나 팔아서 명의가 바뀌는 경우 재산세와 종합부동산세 부담을 줄이려면 6월 1일을 기준으로 시기를 조절하는 것이 좋다. 부동산을 파는 경우라면 6월 1일 이전에 파는 것이 좋고, 사는 경우라면 6월 1일 이후에 취득하는 것이 유리하다. 부동산을 사거나 팔 때 세법상 취득 또는 양도의 시기는 일반적으로 잔금을 치른 날, 즉 대금 청산일이 된다. 다만 잔금을 치르기 전에 먼저 소유권을 이전한다면 등기부등본상 소유권 이전 등기 접수일이 매수 또는 매도일이 된다. 부동산을 매매할 때는 상황에 따라 세법상 취득 및 양도일이 언제인지 정확하게 짚어 보는 것이 필요하다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 각각 두 번 나누어 낸다. 주택공시가격에 공정시장가액비율(주택은 60%)을 곱한 과세표준을 기준으로 세금을 매긴다. 주택의 재산세율도 누진세율이 적용되는데 0.1%(6000만원 이하)~0.4%(3억원 초과)까지 과세표준이 커질수록 더 높은 세율로 세금을 내게 된다. 재산세는 인별이 아닌 물건별로 계산하므로 단독명의인지, 공동명의인지에 따라 세 부담 차이가 없다. 반면 주택 종합부동산세는 인별로 합산한 공시가격이 6억원(1가구 1주택자는 9억원)을 넘는 경우에만 과세되며 0.5%(6억원 이하)~3.2%(94억원 초과, 조정대상 지역 2주택자 또는 3주택 이상)의 누진세율이 적용된다. 따라서 가족 한 사람이 부동산을 모두 소유하는 것보다는 재산을 분산하거나 공동명의를 활용하면 종합부동산세 부담을 낮출 수 있다. 삼성증권 SNI사업부 세무전문위원

고가·다주택자들 공동명의 등 늘어 지난해 부부간 증여세 신고가 1년 전보다 45%가량 급증했다. 신고 건수로는 2010년 관련 통계를 집계한 이후 처음으로 3000건을 돌파했다. 종합부동산세 등 다주택자 규제가 강화되고 공시가격이 오르자 세금을 덜 내려고 집을 배우자에게 넘기거나 공동명의로 바꾸는 증여가 많아져서다. 28일 국세청 국세통계에 따르면 지난해 부부간 증여세 신고는 3164건으로 2017년(2177건)보다 45.3% 늘었다. 증여 재산은 2조 6301억 7700만원으로 전년(1조 8556억 4700만원) 대비 41.7% 많아졌다. 같은 기간 전체 증여 건수는 12만 8454건에서 14만 5139건으로 12.9%, 증여 재산으로는 34조 7594억 3200만원에서 38조 1187억 5500만원으로 9.6% 늘어난 것과 비교하면 부부간 증여가 훨씬 많이 늘었다. 부부간 증여 재산은 부동산이 많았던 것으로 보인다. 종부세는 인별로 합친 공시가격이 6억원(1가구 1주택자는 9억원)을 넘으면 과세된다. 부부 중 한 명이 부동산을 갖고 있는 것보다 나눠 갖거나 공동명의로 하면 세금을 덜 낸다. 건설산업연구원에 따르면 지난해 증여 주택은 11만 1863호로 전년 대비 25.2% 증가했다. 지난해 부부간 증여 재산은 평균 8억 3100만원이었다. 5억~10억원이 2625건(83.0%)으로 가장 많았고 이 구간은 1년 새 45.9% 급증했다. 10억~20억원도 430건으로 44.8% 늘었다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

가장 비싼 명동 화장품점 네이처리퍼블릭 공시지가 2배 급등… 보유세 50%까지 늘어 정부 “年 5% 제한돼… 임대료 폭탄 없을 것” 올해 전국 3353만 필지의 땅값이 전년보다 평균 8.03% 오르면서 토지 소유자들이 내야 할 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 늘어난다.30일 국토교통부와 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 등에 따르면 전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 충무로1가 ‘네이처리퍼블릭’(169.3㎡) 화장품 판매점 토지 소유자는 재산세 및 종부세로 1억 2209만원을 내야 한다. 네이처리퍼블릭의 ㎡당 공시지가는 지난해 9130만원에서 올해 1억 8300만원으로 2배 이상(100.44%) 급등했다. 이에 따라 보유세 부담 역시 지난해 8139만원에서 세 부담 상한인 50%까지 늘었다. 이처럼 고가 상업·업무용 건물이 몰려 있는 지역을 중심으로 고가 토지 소유자의 세 부담이 커질 것으로 보인다. 국토부에 따르면 서울 서초구 서초동의 한 상업용 토지(803.6㎡)의 공시지가는 지난해 ㎡당 2489만원에서 올해 2891만원으로 16.15% 올랐다. 토지 소유자가 올해 내야 할 보유세는 1억 879만원으로 지난해 9111만원보다 19.4% 늘었다. ‘뜨는 상권’으로 분류되는 서울 마포구 망원동의 상업용 토지(79㎡) 공시지가는 같은 기간 ㎡당 931만원에서 1045만원으로 올랐다. 이에 따라 보유세는 161만원에서 14% 오른 184만원으로 집계됐다.땅값이 많이 오른 지역의 보유세가 늘어난 만큼 임대료를 올려 세입자에게 부담이 전가될 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 다만 정부는 상가임대차보호법 시행 등으로 공시지가 상승이 임대료 인상으로 이어지지 않을 것으로 전망한다. 최근 개정된 상가임대차보호법으로 최대 10년간 임대료를 연 5% 이상 올릴 수 없다. 앞서 국토부는 지난 2월 전국 표준지 50만 필지의 공시지가를 산정하면서 시가가 ㎡당 2000만원이 넘는 고가 토지의 공시지가를 집중적으로 올렸다. 정부의 이런 공시가격 현실화 방침은 개별 공시지가에도 영향을 미쳤다. 개별 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 지방자치단체가 산정한 뒤 감정평가사 가격검증, 시군구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 최종 결정된다. 정부가 정한 표준 단독주택 공시가격과 지자체가 정한 개별 단독주택 공시가격 인상률이 최대 7% 포인트 정도 차이 나면서 형평성 논란이 일기도 했다. 이번에 발표된 개별 공시지가와 표준지 공시지가 간 인상률 격차는 1.39% 포인트다. 김규현 국토부 토지정책관은 “격차에 대한 지적이 있어 지자체가 개별지 공시지가를 산정할 때 논란이 없도록 신경을 많이 쓴 것 같다”고 말했다. 개별 공시지가 상승률이 가장 높은 곳은 서울 중구(20.49%)로 광화문광장 조성 사업 등이 영향을 미쳤다. 이어 강남구(18.74%), 영등포구(18.20%), 서초구(16.49%), 성동구(15.36%) 등 상위 5곳 모두 서울에서 차지했다. 국토부 관계자는 “강남구의 경우 현대자동차그룹의 신사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발부지 지구의 공시지가가 크게 상승하면서 지역 전체 상승률을 3% 포인트가량 올렸다”고 말했다. 서울 주거지역 가운데 가장 비싼 강남구 대치동 ‘대치SK뷰 아파트’ 부지는 ㎡당 1909만원으로 지난해(1362만원)보다 40%가량 올랐다. 하지만 지역 경제가 침체된 전북 군산시(0.15%)와 경남 창원시 성산구(0.57%), 경남 거제시(1.68%) 등은 상대적으로 상승폭이 낮았다. 이날 개별 공시지가를 마지막으로 올해 토지·주택 등 부동산 공시가격 발표가 마무리됐다. 이번 개별 공시지가에 이의가 있으면 오는 7월 1일까지 해당 토지의 소재지 시·군·구청을 방문해 이의신청서를 제출하거나 팩스 또는 우편으로 접수하면 된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

종부세 내는 10가구 중 9가구는 ‘인 서울’ ‘30억 초과’ 1224가구… 99.6% 서울에 전국 공동주택의 올해 공시가격이 평균 2억원에 육박하는 것으로 집계됐다. 또 종합부동산세 대상 공동주택 10가구 중 9가구는 서울에 있는 것으로 확인됐다. 6일 국토교통부에 따르면 지난달 30일 중앙부동산가격공시위원회가 결정·공시한 전국 공동주택 1339만 가구의 평균 공시가격은 1억 9764만원으로 나타났다. 이는 지난해보다 5.2% 오른 것이다. 평균 공시가격이 가장 높은 곳은 서울로 3억 8431만 6000원이었다. 이어 세종 2억 2010만원, 경기 2억 418만 8000원, 대구 1억 8636만 8000원, 부산 1억 6243만 4000원, 제주 1억 5070만 3000원 등의 순이었다. 공시가격이 가장 낮은 곳은 경북으로 8822만 9000원이었다. 종부세 대상이 되는 공시가격 9억원 이상 공동주택은 전국에 21만 8163가구, 이 중 93.2%인 20만 3213가구가 서울에 있는 것으로 파악됐다. 전국에 1224가구인 공시가격 30억원 초과 공동주택은 서울에 1219가구(99.6%)가 있었고, 나머지는 경기(3가구)와 부산(2가구) 등에 위치했다. 한편 입주 물량 증가로 전월세 가격이 꺾이면서 자가주거비가 13년여 만에 하락세를 나타냈다. 통계청에 따르면 4월 자가주거비 지수는 104.10(2015년=100)으로, 1년 전(104.12)보다 0.02% 하락했다. 자가주거비 지수는 자기 집이 있는 사람이 같은 집에 세 들어 사는 것을 가정해 매달 지불해야 하는 비용을 지수화한 것이다. 이 지수가 하락한 것은 2006년 3월(-0.10%) 이후 처음이다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

전국 평균 상승률 5.2%… 서울은 14% 9억 초과 아파트 작년보다 54% 늘어 강남 넘어 ‘마용성’ 종부세 대상 급증 이의신청 2만 8735건 12년 만에 최다올해 종합부동산세를 내는 공시가격 9억원 초과 공동주택(1가구 1주택자 기준)이 역대 최대인 21만 8000여 가구로 최종 집계됐다. 지난해 집값이 급등한 서울을 중심으로 공시가격이 오른 여파다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 넘어 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 강북에서도 ‘종부세 아파트’가 크게 늘어날 전망이다. 국토교통부는 29일 전국 아파트·연립·다세대 등 공동주택 1339만 가구의 공시가격을 최종 결정·공시했다. 전국 평균 공시가격 상승률은 5.24%로 지난해(5.02%)보다 0.22% 포인트 상승했다. 다만 지난 3월 15일 발표된 예정 가격 상승률(5.32%)보다는 0.08% 포인트 하향 조정됐다. 특히 공시가격 9억원 초과 공동주택은 지난해 14만 807가구에서 올해 21만 8163가구로 54%나 증가했다. 93%인 20만 3213가구는 서울에 집중됐다. 이에 따라 서울 아파트 중 종부세 대상이 속출할 것으로 예상된다. 실제 마포구 마포래미안푸르지오 2단지(전용면적 114.72㎡)의 공시가격은 지난해 8억원에서 올해 10억원으로 올랐다. 서울 강남구 개포주공 1단지(41.98㎡)도 같은 기간 7억 9100만원에서 10억 3200만원으로 올라 1주택자라 하더라도 종부세를 내야 한다. 현행 종부세 과세표준은 공시가격 합산 금액에서 9억원(다주택자 6억원)을 빼고 공정시장가액비율(현행 80%)을 곱하는 방식이다. 이렇듯 공시가격 상승률은 서울(14.02%)에서 두드러졌다. 자치구별로는 용산구 17.67%, 동작구 17.59%, 마포구 17.16%, 영등포구 16.75%, 성동구 16.11% 등이다. 앞서 국토부는 올해 공동주택 공시가격 의견 청취 기간에 2만 8735건(상향 597건, 하향 2만 8138건)이 접수돼 6183건(상향 108건, 하향 6075건)을 조정했다. 공시가격이 크게 뛴 데 대한 주택 소유자들의 불만이 쏟아지면서 2007년(5만 6355건) 이후 12년 만에 가장 많은 의견이 접수됐다. 지난해 1290건에 비해서는 22배 늘었다. 주택 소유자들이 공시가격 변동에 민감한 것은 보유세와 건강보험료의 산정 기준이 될 뿐만 아니라 국가장학금이나 복지급여 수령 자격에도 영향을 미치기 때문이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “오는 11월 전까지 건보료 부담 완화 및 장학금 수혜 개선 방안을 검토할 예정”이라고 말했다. 최종 확정된 공시가격에 이의가 있으면 다음달 30일까지 부동산공시가격알리미 사이트나 국토부, 시군구청 민원실 등을 통해 이의 신청서를 제출하면 된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

“가업상속공제는 고용 유지 등을 위해 기업가에게 혜택을 주는 것입니다. 취지를 넘어서는 큰 혜택을 주는 것에 대해 독일에선 이미 헌법불합치 결정이 났습니다.” 김유찬 한국조세재정연구원장은 지난 22일 세종시 연구원 집무실에서 진행된 서울신문과의 인터뷰에서 최근 논란이 일고 있는 가업상속공제 대상 확대와 기준 완화에 대해 “지금도 가업을 상속하겠다는 사람에게는 충분한 혜택을 주고 있기 때문에 추가 혜택을 줄 필요는 없다”고 강조했다. 가업상속공제는 상속자가 물려받는 회사의 사업과 고용을 유지하는 대신 상속세를 감면받는 제도다. 김 원장은 종합부동산세 대상 주택가격을 현재 9억원(공시가격 기준)에서 올리는 안에 대해서는 “종부세는 주택가격 안정화를 목적으로 한 성격도 있기 때문에 기준을 올리면 정책 효과가 떨어진다”고 말했다.-홍남기 경제부총리가 가업상속공제 사후관리기간을 줄이겠다고 했다. “홍 부총리가 경제활성화를 위해 기업에 긍정적인 신호를 주려는 것 같다. 하지만 사후관리기간을 10년에서 7년으로 줄인다고 기업 활동이 더 활발해질 것 같지는 않다. 가업상속공제 사후관리기간을 줄여도 억지로 참다가 업종을 바꾸면 고용 파괴가 일어난다. 현재 10년도 긴 것이 아니다.” -진보 진영에서는 가업상속공제가 업태를 유지하는 조건으로 세금을 깎아줘 특혜를 준다는 시각도 있다. “가업상속공제의 목적은 기업이 상속세 때문에 유지되지 않아 고용이 주는 것을 막기 위한 것이다. ‘기업 소유주가 누구냐’와 ‘기업의 고용과 영속성’은 별개 사안이다. 우리보다 먼저 가업상속공제를 도입한 독일은 2014년 가업상속공제가 다른 재산의 상속에 비해 과도한 혜택을 준다고 헌법불합치 결정이 났다. 이후 독일은 상속자가 기업 지분을 제외한 자신의 모든 자산을 팔아 상속세를 내고 모자란 부분에 대해서만 공제를 해주는 방식으로 바꿨다. 기업 자산 중에서도 경영에 직접 필요없는 부동산 등 자산도 팔아 상속세를 내게 했다. 일본은 비상장기업에만 혜택을 준다.” -중소·중견기업은 오너십이 바뀌면 기업도 같이 쓰러진다는 이야기도 있다. “그런 기업이 있을 수는 있다. 하지만 그렇게 많은지는 모르겠다. 오히려 지나치게 가족에게 물려주려고 하다가 회사가 망하게 되는 경우가 많다. 독일이나 일본은 기업이 이 분야를 하다가 저 분야를 하는 경우가 많지 않다. 수대째 같은 업종을 하면서 바뀌는 세상에 맞춰 발전을 시도한다. 예를 들어 빵집 아들이 가업을 물려받아 빵을 만들면서 기술이나 생산체계, 유통을 발전시키며 빵집을 새로운 형태로 만든다. 우리는 오너 자녀들이 해외 유학을 갔다와 다른 일을 하다 갑자기 이어받는 경우가 많다. 그러면 기업을 잘 운영할 수가 없다. 오너십 교체가 기업에 꼭 나쁘지만은 않다.” -가업상속공제를 업종별로 나눠서 운영하면 어떨까. 좋은 선례를 만들 수 있는 방법은. “업종 구분은 일종의 규제 확대가 될 수 있다. 어떤 업종의 고용이 다른 업종보다 중요한지 판단도 어렵다. 서비스업의 고용을 장려하고 있는데, 서비스업은 자산이 크지 않은 경우가 많아 불합리하게 대우받을 수도 있다. 가업상속공제의 좋은 선례, 즉 이 제도의 도움으로 죽을 뻔한 기업이 살아나는 모범적인 경우는 드물 것으로 보인다.” -상속세율 자체가 높아서라는 주장도 있다. “세율이 경제협력개발기구(OECD) 회원국보다 높은 것은 사실이지만 상속 관련 각종 공제제도로 실효세율은 높지 않다. 상속받은 사람들 중 상속세를 내는 사람이 2%에 불과하기 때문에 세율을 건드리는 것은 바람직하지 않다.”-종부세에서 1가구 1주택 과세표준인 공시가격 9억원 기준을 올려야 한다는 얘기가 있다. “종부세는 부동산 가격 안정을 위한 정책적인 조세다. 1가구 1주택 과세표준인 9억원의 시장가격은 15억~17억원 정도다. 이런 주택을 소유한 사람들은 전국적으로 적다. 부자에게만 과세하는 것이라고 얘기하지만, 부자와 가난한 사람을 따지는 게 중요한 것이 아니라 정책적 효과를 내는 것이 중요하다. 현재 9억원인 기준을 더 올리겠다고 하면 시장에 (주택정책 관련) 부정적인 신호를 줄 수 있다. 현재 상황에서 다시 부동산이 뛰면 그다음에는 걷잡을 수 없고, 나중에는 가격 폭락 가능성도 있다.” -부동산 관련 세금인 보유세와 양도세, 취득세 등의 세율조정은. “세 가지가 적절한 수준으로 자리잡아야 된다. 양도세가 없으면 양도소득 자체가 목적인 부동산 투기 문제가 될 것이다. 양도세가 높고 보유세가 없으면 주택 소유자는 팔지 않고 오래 버틸 수 있다. 취득세가 낮으면 단기 보유와 거래가 지나치게 늘어날 수 있다. 세 가지 모두 나름의 기능이 있다. 우리나라는 보유세 수준이 굉장히 낮다. 취득세를 낮춰 거래를 좀더 자유롭게 해야 한다는 주장도 있는데, 우리나라의 취득세 세율도 높지 않다. 다른 나라에 비해 매매 빈도가 높아 취득세 세수가 많은 것이다.” -정부가 당초 밝힌 것과 달리 신용카드 소득공제를 연장했다. 어떻게 평가하나. “큰 방향으로는 맞다. 현재의 신용카드 소득공제는 자세히 보면 ‘신용카드 등’에 대한 소득공제다. 여기에는 직불카드나 제로페이 등도 들어 있다. 다만 일몰연장을 하면서 신용카드와 직불카드·제로페이 간의 소득공제 혜택이 확실히 차별화돼야 한다. 그래야 직불카드나 제로페이로 사람들이 옮겨가고, 소상공인들의 카드 수수료 부담이 줄어든다.” -유류세나 개별소비세 인하 등 세제를 포퓰리즘적으로 운용한다는 얘기가 있다. “‘포퓰리즘’에는 말 자체에 ‘나쁘다’는 가치 판단이 들어 있다. 민주사회에서 정책을 할 때 국민들 반응을 보는 것은 당연하지만, 표피적인 1차적 반응을 보고 바로 물러서면 할 수 있는 정책이 매우 적다. 세금이 필요한 이유를 설득·설명하고 세금을 통해 정부활동이 가능한 것과 혜택과 실질 부담을 얘기하다 보면 그중에 상당수 사람들은 선택을 바꿀 수도 있다.” -올해 세수 상황이 좋지 않은데 추가경정예산(추경)을 하는 게 바람직한가. “세수가 좋지 않다는 것은 경제가 좋지 않다는 것이다. 추경은 경제가 나빠지지 않도록 선제적으로 대응하는 거다. 정부가 돈을 써서 상대적으로 경기 하강을 막으면 세수도 부분적으로 늘 수 있다. 그래도 국가가 쓰는 돈보다 세수 증가가 적어 적자는 발생하겠지만 국민들 입장에서는 소득이 올라가고 실업도 적어져서 좋다.” -조세부담률이 높아지는 방향으로 가는 게 맞나. OECD 최하위 수준인데. “조세부담률은 사후적 계산이므로 정책변수가 될 수 없다. 경제성장률이 높으면 세금이 더 들어오고 세수 증가율보다 높으면 조세부담률이 낮아진다. 반대로 경제성장률이 세수 증가율보다 낮으면 조세부담률이 높아진다. 앞으로 복지지출은 계속 늘려야 하고 경제는 항상 좋을 수 없다. 정부가 추경 등을 통해 경기 대응을 할 필요도 있을 것이고 그때마다 국채 발행으로 추경을 할 수는 없다. 세금을 올리는 방식으로 조세부담률을 높이고, 이를 통해 확장재정을 펴는 것이 바람직하다.” 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 세종 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr ■김유찬 조세재정연구원장 진보적 경제학자라는 평가를 받는 김 원장은 홍익대 경영학과 교수로 재직하다 지난해 4월부터 조세재정연구원장을 맡고 있다. 지난 대선에서 문재인 후보의 싱크탱크인 국민성장에서 경제정책의 밑그림을 그렸고, 현 정부에서 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 위원으로 활동했다.

신반포8차 53㎡ 아파트 현실화율 63% 잠실 주공5단지 83㎡는 75.6%에 달해 실거래가 접근율 높이는 조사체계 필요 1주택자·은퇴자, 재산·종부세 급증 우려 다주택자는 6월 과세 이전에 증여 고심 보유세 부담 늘어 ‘거래절벽’ 심화될 듯공동주택 공시가격 인상 후폭풍이 거세게 일고 있다. 보유세 급등에 따른 불만도 있지만, 지역별·단지별로 들쭉날쭉한 것도 불만을 키우고 있다. 거래절벽을 불러와 주택시장 침체를 더욱 부채질할 것으로 보인다. ●보유세 증가폭, 공시가 인상률보다 커 비싼 집에 부과하는 종합부동산세 납부 대상 공동주택이 대폭 늘어난다. 1주택자 보유 기준으로 종부세를 내야 하는 주택은 공시가격 9억원 이상이다. 공시가격 인상으로 종부세 부과 대상 공동주택은 21만 9862가구로 지난해 14만 807가구보다 56% 급증했다. 서울 강남권뿐 아니라 강북 아파트 등 비강남권 아파트도 상당수 종부세 대상에 편입됐다. 성동구 옥수동 옥수래미안리버젠(113㎡), 동작구 흑석동 한강센트레빌(114㎡)도 올해는 공시가격이 9억원을 넘어 종부세를 내야 한다. 이는 어디까지나 1주택자 보유 기준이고 다주택자는 합산과세하기 때문에 종부세 부과 대상 주택이 늘어난다. 저렴한 아파트도 공시가격이 올랐기 때문이다. 집 부자는 물론 집 한 채 가진 서울 강남권 중산층과 은퇴한 고령층의 세금 부담도 급증할 전망이다. 보유세는 양도세와 달리 주택 보유 기간과 관계없이 부과되기 때문에 오랫동안 집 한 채를 보유한 실수요자도 세금 부담이 증가한다. 공시가격 인상으로 세금 부담에 따른 불만이 가중될 수밖에 없다. 보유세 증가폭은 공시가격 인상률보다 크다. 보유세는 비쌀수록 세율이 높은 세율이 적용되는 누진 구조이기 때문이다. 비싼 아파트는 물론 서민 아파트라도 보유세는 올라갈 수밖에 없다. 1주택 소유자 기준으로 성동구 금호동 브라운스톤 84㎡ 아파트는 공시가격이 6억 2100만원으로 19.4% 인상됐지만, 보유세는 26.1% 오른다. 서초구 반포동 반포자이 132㎡ 아파트는 공시가격이 19억 9200만원으로 지난해(16억원)보다 24.5% 인상됐지만, 보유세는 659만원에서 올해는 954만원으로 늘어난다. ●수도권 공시가 현실화율 높아져 국토교통부는 전국 공동주택 공시가격 인상률은 평균 5.3%로 지난해와 비슷하지만, 올해는 지난해 가격이 많이 오른 단지를 중심으로 인상률을 차등 적용했다. 국토부도 시세보다 공시가격이 낮았던 고가 주택(시세 12억원 이상)에 대해서는 공시가격 인상폭을 키웠다고 설명했다. 그러나 1339만 가구에 이르는 공동주택의 공시가격을 짧은 기간에 정확히 매기기는 현실적으로 매우 어려운 작업이다. 면적이 같은 아파트라도 동, 층, 향, 내부 인테리어 등에 따라 가격이 다르기 때문이다. 공시가격은 해당 단지의 대표 주택형과 로열층을 중심으로 산정하기 때문에 모든 가구를 만족시키는 데는 한계가 있다. 시세의 68% 선에 맞췄다고 하지만 단지별로 큰 차이를 보이는 이유다. 여기에 정부는 지난해 가격이 많이 오른 아파트에 대해 시세와의 격차를 줄이려고 높은 인상률을 적용하면서 형평성 문제도 불거졌다. 서울 서초구 잠원동 신반포8차 52.74㎡ 아파트는 실거래가(14억 7500만원)와 비교해 현실화율이 63%선에 그친다. 올해 공시가격이 9억 2800만원으로 41% 올랐지만, 현실화율은 한참 떨어진다. 반포동 아크로리버파크 84.97㎡ 아파트도 공시가격이 17억 3600만원으로 15.43% 올랐지만, 지난해 말 기준 감정원 시세(평균 27억 5000만원) 대비 현실화율은 63.1%에 머물렀다. 반면 송파구 잠실 주공5단지 82.61㎡ 아파트는 공시가격이 13억 6800만원으로 시세(18억 1000만원) 대비 현실화율이 75.6%에 이른다. 공시가격 인상폭이 큰 단지일수록 현실화율은 더 떨어졌다. 수도권은 현실화율이 높아졌다. 경기 과천시 중앙동 주공10단지 105.27㎡ 아파트는 공시가격이 10억 8800만원으로 실거래가(15억 1000만원) 대비 현실화율이 72%를 넘는다. 성남시 분당구 정자동 한솔주공4단지 35.28㎡ 아파트도 공시가격이 2억 5600만원으로, 지난해 말 실거래가(3억 6500만원)와 비교해 현실화율이 70.1%에 이른다. 장희순 강원대 교수는 “공시가격 반발, 민원을 줄이려면 지역별·단지별 공시가격 편차를 줄이고 실거래가 접근율을 높이는 가격 조사 체계 정착이 필요하다”고 지적했다. ●“다주택자 집 내놔도 거래 안 될 것” 보유세 부담이 급증하면서 다주택자는 과세 기준일인 6월 1일 이전에 증여하거나 처분하는 방안을 놓고 고민이 깊어졌다. 공시가격 인상은 보유세 부담 증가뿐 아니라 주택시장 침체도 부채질할 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 세금 부담으로 주택 수요가 줄어들고, 구매 욕구가 떨어지면서 거래절벽 현상이 더욱 짙어질 것으로 내다봤다. 다주택자들이 보유세 부담 때문에 주택을 처분하려는 욕구는 커지겠지만, 거래는 이뤄지지 않을 것으로 전망된다. 다주택자가 주택을 처분하고 싶어도 양도세 부담이 만만치 않기 때문에 급매물이 폭주하는 현상은 나타나지 않을 것으로 보인다. 집을 계속 보유하기도, 처분하기도 어려운 상황이 펼쳐지면서 세금 부담을 줄이려고 증여를 선택하는 집주인이 증가할 것으로 전망된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 규제에 따른 매수 심리 위축, 집값 하락 분위기가 대세인 데다 보유세 부담이 커지면서 주택 거래량은 더욱 줄어들 것”이라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 공동주택 공시가격이 크게 오르면서 종합부동산세 대상이 되는 공동주택가 8만여 가구에 육박할 전망이다. 하지만 실제 종부세를 내야 하는 사람의 증가폭은 상대적으로 적을 것으로 예상되고 있다. 15일 국토교통부 등에 따르면 올해 서울의 공동주택 공시가격은 지난해보다 14.17%가 오른다. 최근 집값이 많이 뛴 서울 용산구(17.98%), 마포구(17.35%) 등이 전체 상승률을 이끌었다. 시세 12억원이 넘는 주택의 상승폭도 커 고가 주택 보유자의 세금 부담이 커질 전망이다.특히 1가구 1주택자 기준으로 종합부동산세 부과 대상이 되는 공시가격 9억원(시세 12억원 정도) 초과 공동주택은 지난해 14만 800여가구에서 올해 21만 9800여가구가 됐다. 종부세를 내야 하는 아파트가 7만 9000여가구나 늘어난 것이다. 특히 마용성(마포·용산·성동)으로 대표되는 서울 강북권 인기 주거지와 경기 과천·성남 분당 지역의 공시가격이 많이 오르면서 이 지역에 종부세 대상 아파트가 속출하고 있다. 먼저 동구 성수동 트라마제 전용면적 69.72㎡는 공시가격이 지난해 8억8800만원보다 24.43% 뛴 11억400만원을 기록하며 종부세 대열에 합류하게 됐다. 용산구 이촌동 한가람아파트 84㎡는 공시가격이 지난해(7억9500만원)에서 올해 25% 가량 오르면서 9억9200만원이 되면서 종부세 대상이 됐다. 성동구 옥수래미안리버젠 84㎡도 8억원에서 9억2000만원으로 공시가격이 상승했고, 종로구 경희궁자이 전용면적 84㎡의 공시가격은 동별로 최고 9억8400만원에 책정되며 일부 9억원을 넘었다. 또 동작구 흑석동 흑석한강센트레빌 전용 84.84㎡는 공시가격도 지난해 6억3000만원에서 올해 8억4800만원으로 34.6% 뛰었고, 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84.89㎡도 올해 공시가격이 8억4800만원으로 조만간 공시가격 9억원을 넘길 전망이다. 이밖에 ‘목동 재건축 기대주’인 목동 신시가지7단지는 전용 66.6㎡ 소형의 올해 공시가격이 지난해보다 20% 가까이 뛴 8억5600만원으로 9억원에 육박했다. 종부세 기준이 공시가격 9억원짜리 아파트가 7만 9000가구나 늘었지만, 실제 종부세를 내야하는 사람의 수는 그만큼 늘지 않을 전망이다. 부동산 관계자는 “공시가격이 많이 오른 강북 뉴타운 지역은 젊은 부부들이 많아 공동소유가 일반적”이라면서 “종부세가 인당 9억원을 넘겨야 부과되기 때문에 실제 이 지역에서 종부세를 낼 사람은 예상보다 적을 것”이라고 예상했다. 국토부 관계자도 “이번에 공시가격 9억원 넘긴 아파트 중 상당수가 이미 종부세를 내고 있는 다주택자가 소유한 것으로 알고 있다”면서 “우려하는 수준으로 종부세 대상자가 늘지 않을 것”이라고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

시세 12억 이하는 작년 상승분만 반영국토교통부가 서울의 공동주택 공시가격을 대폭 올리면서, 소유자들의 보유세가 늘어날 전망이다. 특히 공시가격이 많이 오른 ‘마용성’(마포·용산·성동)으로 대표되는 강북 인기 주거지 아파트들은 이번에는 종합부동산세 기준을 넘지 않는 곳이 많았지만, 정부가 공시가격 인상을 지속하겠다고 밝힌 만큼 조만간 종부세 대상이 될 가능성이 높다. 국토부가 14일 공개한 올해 공시가격을 기준으로 늘어나는 보유세를 추산한 결과 시세 12억원이 넘는 고가 아파트 보유자들의 보유세 부담이 상대적으로 클 것으로 예측된다. 이는 국토부가 시세 12억원 이하 아파트 공시가격에는 지난해 가격 상승분만 반영한 반면, 12억원 초과 아파트에 대해선 지난해 가격 상승분에 더해 이제까지 낮았던 시세 반영률을 끌어 올렸기 때문이다. 지난해 공시가격이 16억원이었던 서울 서초구 반포자이(132㎡·시세 29억 4000만원 추정)는 올해 공시가격이 19억 9200만원으로 뛰면서 내야 하는 보유세가 694만 3200원에서 1041만 4800원으로 50%가 뛴다. 50%는 1가구 1주택 기준 최대 상승폭이다. 지난해 공시가격이 8억 8800만원이었던 경기 과천 래미안에코팰리스(111㎡)는 올해 공시가격이 9억 8400만원으로 오르면서 254만 7000원이던 보유세가 종부세 22만 2000원을 포함, 312만 7000원으로 22.7% 늘었다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트 한 채만 갖고 있는 경우에도 부담이 적지 않지만, 다주택자가 내야 하는 보유세 부담은 훨씬 클 것”이라고 설명했다. 시세 12억원 이하 아파트 보유자들의 부담은 상대적으로 크지 않다. 종부세 대상 편입이 유력했던 마포래미안푸르지오(84㎡)는 공시가격이 지난해 6억 8000만원에서 올해 8억 4800만원으로 오르는데 그쳐, 종부세는 면했다. 보유세는 177만 3000원에서 230만 5000원으로 늘어난다. 재건축으로 지난해 가격 상승폭이 컸던 노원구 상계주공3단지(84㎡)도 공시가격이 3억 1900만원에서 3억 7400만원으로 상대적으로 덜 올랐다. 이에 따라 보유세가 68만 8000원으로 전년보다 늘어나는 세금은 6만 2600원에 그칠 것으로 보인다. 부동산 관계자는 “국토부가 고가 아파트의 공시가격을 집중적으로 올리고, 시세 6억원 이하 아파트의 상승폭은 제한해 조세저항을 최소화하려고 한 것 같다”면서 “마포와 흑석 등의 인기 아파트 공시가격이 9억원보다 낮게 설정된 것은 의문”이라고 전했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 세종 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

국토교통부가 14일 발표한 ‘2019년 전국 공동주택 공시가격’은 고가 아파트의 공시가격 현실화 및 형평성 개선으로 요약된다. 정부는 시세 12억원(공시가격 9억원)을 넘으면서 그동안 공시가격이 낮게 책정됐거나, 집값이 많이 오른 주택을 정조준했다. 이에 서울 강북권과 경기 과천·성남 분당 지역의 공시가격이 많이 오르면서 종합부동산세 과세 대상이 강남 3구(강남·서초·송파)를 넘어설 것이라는 분석이 나온다. 이문기 국토부 주택토지실장은 내년도 표준 단독주택 공시가격 전망에 대해 “현실화율을 한번에 공동주택과 맞출 수는 없다”면서 “서민층의 부담 문제가 있기 때문에 점진적, 단계적으로 접근할 것”이라고 밝혀 주택가격 공시가격 인상이 앞으로도 계속될 것임을 명확히 했다. 당초 시장에서는 강남 3구의 공시가격 상승이 가장 높을 것으로 예상됐다. 하지만 실제 수도권 공시가격 상승률 상위권은 강남 3구가 아닌 ‘마용성’(마포·용산·성동구)으로 대표되는 강북권의 재개발·재건축 지역들이 휩쓸었다. 수도권에서 공시가격 상승률이 가장 높은 과천(23.41%)은 대부분 단지들이 지어진 지 30년이 넘어 재건축 사업이 추진되고 있다. 서울 동작구(17.93%)와 마포구(17.35%), 영등포구(16.78%), 성동구(16.28%) 등도 뉴타운 등 재개발·재건축 사업으로 신규 아파트 입주가 많았던 곳들이다. 국토부 관계자는 “공덕·아현, 신길, 흑석, 왕십리 등 새 아파트 입주가 많은 지역의 상승률이 높았다”면서 “지난해 9·13 대책 이후 강남권의 가격 조정(하락)이 컸던 것도 강북권 공시가격 상승률이 높게 나오는 데 한몫했다”고 설명했다. 시세 30억원이 넘는 초고가 주택보다 12억원 안팎 주택들의 상승폭이 크다는 점도 눈에 띈다. 시세별 변동률을 보면 12억~15억원 구간의 상승률이 18.15%로 가장 높았으며 9억~12억원이 17.61%로 뒤를 이었다. 30억원 초과 주택은 13.3%, 15억~30억원은 15.57%를 각각 기록했다. 시세 12억원 공동주택의 공시가격은 9억원 정도로, 1가주 1주택자라면 종부세 부과 대상이다. 시세 12억원이 넘는 종부세 부과 대상은 전체 공동주택의 2.1%인 21만 9800가구다. 전국에서 가장 비싼 아파트는 서울 서초구 서초동 트라움하우스 5차(273.64㎡)로 공시가격이 지난해보다 800만원(0.11%) 오른 68억 6400만원으로 조사됐다. 정부는 관계부처 합동 태스크포스(TF)를 중심으로 공시가격 인상이 건강보험료, 기초연금 등에 미치는 영향을 최소화하는 방안을 검토 중이다. 건보료의 경우 공시가격 확정 이후 가입자의 보험료 및 자격 변동 여부를 구체적으로 분석하고, 필요 시 건강보험료 부담을 완화할 수 있도록 오는 11월 전까지 제도를 개선한다. 기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산의 공시가격 변동을 반영해 2020년 기초연금 선정기준액을 조정할 예정이다. 주택 소유자는 다음달 4일까지 부동산공시가격알리미 사이트 또는 해당 공동주택이 있는 시·군·구청 민원실에서 공시가격을 확인할 수 있다. 서울 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr