분양 시장에서 6억원 미만 중소형 아파트의 인기는 치솟는 반면 비싼 고가 중대형 아파트는 미달되는 등 고전하는 현상이 이어지고 있다. 종합부동산세 등 보유세 증가 및 대출규제 영향에다 9월부터 분양가 상한제로 분양가가 낮아질 것으로 예상되면서 고가 아파트에 대한 수요가 대폭 줄었기 때문이다.중소형의 경우 오는 9월 청약 가점제 시행을 앞두고 가점제에서 불리한 전용면적 25.7평 이하 중소형 통장 가입자들이 청약에 적극 뛰어들어 청약 열기가 식지 않고 있다.●국내 최고층 아파트 3순위도 미달 28일 업계에 따르면 국내 최고층 아파트로 관심을 끌었던 인천 학익동 엑슬루타워는 지난 25일까지 3순위 마감 결과 총 707가구(25∼91평형) 모집에 167가구가 미달됐다. 미달 물량은 49·50·55·62평형 등 중대형이었다. 업계 관계자는 “수도권이다보니 중소형 선호도가 높은 데다 아파트 가격이 평당 1200만원대로 책정돼 45평형까지는 분양가가가 5억원대이지만 그 이상은 취득세와 등록세까지 합할 경우 6억원을 넘는다.”면서 “대출 규제도 있지만 종부세의 기준이 되는 6억원 초과 아파트에 대해서는 소비자들이 부담스러워 하는 것으로 보인다.”고 말했다. 이달 초 현대건설이 파주 문산읍 당동리에서 분양한 힐스테이트(631가구)도 35평형은 다 팔렸지만 48평형의 경우 83가구는 미달됐다.35평형은 분양가가 평당 810만원,48평형은 평당 870만원이다. 인근 40∼50평형대 일반 아파트의 경우 평당 500만∼600만원 수준이어서 상대적으로 주변 시세에 비해 높은 분양가가 분양 부진으로 이어진 게 아니냐는 지적이다.●중대형도 저렴하다면 인기 반면 중대형이라도 분양가가 저렴하게 나온 단지는 분양이 잘 됐다. 최근 남양주시 오남읍에서 분양한 대림e편한세상의 경우 평당 890만원에 나온 57평형(총액 5억원대)은 38명 모집에 83명이 몰리는 등 선전했다. 인근에 50평대가 거의 없는 점도 분양이 잘 된 이유라는 분석이다. 한 관계자는 “청약에 참여한 사람들 대부분이 30대”라면서 “가격이 높지 않게 책정된 게 분양이 잘된 원인으로 보인다.”고 말했다.30∼40평형대는 평당 820만∼860만원 수준으로 역시 모두 매진됐다.●고분양가 논란 아파트 미분양 여전 이 밖에 지난해 말과 올초에 분양된 이수건설의 삼성동 브라운스톤,GS건설의 서초 자이, 쌍용건설의 남산 플래티넘 등 고분양가 논란을 일으켰던 아파트들은 여전히 미분양을 털지 못한 상태다. 미분양으로 남은 76·77평형 브라운스톤의 분양가는 최고 24억원,83평형은 최고 26억원 수준이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “종부세에 대한 부담 때문에 중소형에서 중대형으로 갈아타는 수요마저 대폭 줄면서 중대형에 대한 수요는 급감했다.”면서 “세금 규제가 완화되면 중대형으로 쏠릴 수도 있다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

투기가 아닌 실거주 목적의 1가구 1주택 장기보유자에게는 종합부동산세를 감면해주는 내용의 의원 입법이 추진되고 있다. 최근 1가구 1주택자의 종부세 완화 논란과 맞물려 주목된다. 한나라당 공성진 의원은 27일 1가구가 1주택을 5년 이상,10년 미만 보유한 경우 종부세액의 50%를 줄이고,10년 이상 보유한 경우는 종부세를 면제하는 ‘종부세법 개정안’과 부수 법안인 ‘조세특례제한법 개정안’을 조만간 국회에 제출할 예정이다. 공 의원은 “지난 2005년 도입된 종부세제가 부동산 투기를 억제해 부동산 가격을 안정시키겠다는 도입 취지와 달리 실거주 목적의 1가구 1주택 장기 보유자까지 부담을 주고 있다.”면서 “이는 조세법의 기본원칙 중 하나인 조세공평주의에 어긋난다.”고 말했다. 앞서 노무현 대통령이 언론과의 인터뷰에서 “종부세 깎아준다고 공약하는 후보는 1% 대통령”이라고 비판하자, 이명박 전 서울시장과 박근혜 전 대표가 종부세 부담을 완화해야 한다는 입장을 거듭 밝혔다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

종부세를 지금의 골격대로 5년간 시행하면 어떤 일이 벌어질까? 워낙 변수가 많은 부동산 문제를 정확하게 예측할 수 있는 사람은 없을 것이다. 혹여 그런 사람이 있더라도 족집게라는 허명을 바라고 큰돈을 벌 수 있는 부동산 예측정보를 속없이 공개하지는 않을 것이다. 그래도 웬만한 사람이면 몇 가지 큰 흐름은 짚을 수 있을지도 모른다. 재건축이라는 재료로 인해 20억원에 육박하는 가격이 형성된 강남의 오래된 아파트 단지에서 벌어질 일은 그런 예에 속할 것이다. 아마도 재건축 단지에서는 거주자의 대대적인 물갈이가 이루어질 것이다. 물갈이 과정에서 아파트 가격도 상당히 하락할 것이다. 우선,20여년 전 2억∼3억원 하던 시절에 입주하여 아들, 딸을 키우고 시집, 장가보낸 은퇴자들이 제일 먼저 세금을 견디지 못하고 집을 팔고 나갈 것이다. 이들은 거주기간이 오래고 매입 가격도 시가에 비해 크게 낮을 것이므로 양도세를 내고도 상당한 현금을 손에 쥘 것이다. 시세가 낮은 지역으로 이사하면 집을 사고도 얼마간의 여유 자금을 가지고 그 돈으로 주식투자에 눈을 돌릴지도 모른다. 부모로부터 얼마간의 목돈을 받거나 10년 넘게 저축한 돈을 종자돈 삼아 전세를 끼고 집을 사고팔면서 요행히 강남에 진입하는 데 성공한 어중간한 봉급쟁이들이 그 뒤를 이어 분루를 삼키며 퇴각할 것이다. 이들도 양도세를 내고 다른 데 집을 장만할 만큼의 돈은 손에 쥘 것이다. 마지막으로 이른바 상투를 잡은 사람들의 패주가 있을 것이다. 이들은 가격이 치솟는 중에도 한동안 결단을 내리지 못하고 머뭇거리다 가격이 상당히 오른 뒤에야 무리하게 대출을 받아 아파트를 샀던 사람들이다. 이들은 정부의 부동산 가격 안정화 의지를 일관되게 믿지 못하고 막판에 정부를 의심한 대가를 톡톡히 치를 것이다. 사는 시점을 놓친 이들은 손절매 타이밍도 놓치기 십상이다. 이들은 가격이 상당히 하락한 뒤에나 집을 팔 것이고 그 결과 집을 판 돈으로 대출금도 갚지 못하는 상황에 처할지도 모른다. 재건축과 같은 특별한 재료는 없으나 10억원대로 가격이 오른 아파트 단지에서는 어떤 일이 벌어질까? 기본적으로 재건축 재료로 가격이 급등한 아파트와 유사한 상황이 전개될 것이다. 다만 종부세 부담이 상대적으로는 작으므로 물갈이의 속도와 가격의 하락 속도가 완만할 것이다. ‘아이파크’나 ‘타워팰리스’와 같은 최고급 주상복합에서는 어떤 일이 벌어질까? 이런 아파트에서는 대부분의 입주자들이 종부세를 견뎌내면서 물갈이가 미약하게 진행되고 그 결과 가격의 하락 폭도 크지 않을 것이다. 어쩌면 이런 집에 사는 사람들은 이제 진정한 부자라는 영예를 안게 될 것이므로 그 영예를 누리기 위해 몰려드는 사람들로 인해 가격이 오를지도 모르겠다. 부심권에 있는 6억원 이하의 아파트 단지에는 강남에서 퇴출된 사람들이 밀려오면서 가격이 상승할지도 모른다. 그런 아파트 단지에서는 기존에 살던 사람들은 종부세로 인해 가격이 오른 것을 뿌듯해할 것이고 종부세를 피해 이주해 온 사람들은 종부세를 원망하는 미묘한 분위기가 형성될 것이다. 간혹 반상회에서 종부세를 놓고 논쟁을 벌이다 주먹다짐이 오갈지도 모른다. 결국, 종부세는 부의 수준에 따라 주거공간을 분할하는 현상을 심화시킬 것이다. 황새와 뱁새를 명확하게 판가름할 것이다. 강남은 진정한 부자들이 사는 동네로 탈바꿈할 것이다. 종부세가 엉뚱한 뱁새들이나 잡고 정작 황새들에게는 약효가 없다는 것이 판명되면서 종부세보다 더 강력한 대책을 요구하는 목소리가 나올지도 모른다. 이상묵 삼성금융연구소 상무

노무현 대통령은 21일 대선 후보의 부동산 공약과 관련,“어떤 대통령 후보가 양도소득세나 종부세를 깎아준다고 공약한다면 그 사람은 1% 대통령, 많아야 ‘4% 대통령’”이라고 말했다. 노 대통령은 이날 매일경제·MBN 특별 대담 ‘노무현 대통령에게 듣는다.’에서 “6억원 이상 주택을 가지고 있어서 종부세에 걸리는 사람이 전체 다해서 4%니까,‘4% 대통령’ 하겠다는 것”이라며 이같이 밝혔다. 노 대통령은 “우리 국민들 중에 가장 넉넉한 그 4%를 위해 세금을 깎아주겠다고 공약하는 후보가 대통령이 될 수 있겠나.”라면서 “1가구 1주택 갖고 있으면서 65세 이상 되는 사람은 1%도 안 된다.”고 말했다. 한편 이명박 전 서울시장은 최근 언론 인터뷰에서 “1가구 1주택 장기 보유자에 대해서는 종부세의 예외규정을 두거나 세부담을 완화하는 것이 맞다고 생각한다.”고 밝혔고, 박근혜 전 한나라당 대표는 “(종부세와 보유세)증가율이 너무 높은 게 문제이며, 현실에 맞춰 세율을 조정할 필요가 있다.”고 말했다. 박찬구기자 ckpark@seoul.co.kr

이명박 전 서울시장은 자신이 집권하더라도 당장의 부동산 정책 변화는 없을 것이라고 밝혔다. 이 전 시장은 18일 연합뉴스와의 인터뷰에서 “한나라당이 집권하면 부동산 정책이 일괄적으로 완화되는 것은 아니다.”며 “현 정부의 부동산 정책이 공급 위축을 가져오는 지 등을 보면서 대응할 필요가 있다.”고 말했다. 그러나 그는 “2 주택자는 다른 문제이지만 1가구 1주택 장기보유자에 대해서는 종부세의 예외규정을 두거나 세부담을 완화하는 것이 맞다고 생각한다.”고 말했다.김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

정부가 종합부동산세를 중앙정부 예산으로 전환할 움직임을 보이자 자치단체들이 반발하고 있다. 14일 전국 지자체에 따르면 정부는 최근 종부세의 45%를 사회복지와 교육 등 특정분야에 사용하는 방안을 검토 중이다. 이에 대해 자치단체들은 자율적으로 사용할 수 있는 균형재원이 줄어 지역개발사업 추진에 어려움이 예상된다며 반대하고 있다. 종부세는 지자체의 재정상황, 보유세 규모 등을 고려해 전액을 지자체에 배분하고 용도지정 없이 재량사업비로 사용토록 하고 있기 때문이다. 특히 정부의 강력한 투기 억제 정책으로 자치단체의 부동산 관련 세수가 감소하고 있는 상황에서 종부세마저 정부예산으로 전환되면 재정자립도가 낮은 자치단체는 큰 어려움을 겪게 된다는 주장이다. 더구나 정부가 사회복지, 교육분야 재정을 확대하면 자치단체는 대응투자를 해야 하기 때문에 이중으로 재정부담을 떠안아야 하는 실정이다. 전북도와 14개 시·군의 경우 올해 배정된 부동산 교부세는 512억원이다. 전북도 관계자는 “자치단체의 고유재원적 성격이 강한 부동산 교부세를 정부가 통제하려는 것은 자치시대에 역행하는 처사”라며 “종부세가 정부예산으로 전환될 경우 신규사업 추진에 차질이 불가피하다.”고 말했다. 강원도와 일선 시·군은 올해 601억원의 종부세를 지원받았다. 정부에 남아 있는 3000억원 가운데 앞으로 수십억원은 더 배정받을 것으로 기대하고 있다. 내년에는 1000억원에 육박하는 종부세를 받아 열악한 SOC확충과 주민복지 등에 사용할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 그러나 종부세를 복지와 교육에 집중투입한다는 정부의 정책에 따른다면 강원도처럼 인구가 적고 낙후지역에 대한 개발욕구가 많은 지역은 상대적으로 지원이 줄어들 수밖에 없어 반발하고 있다. 전남도는 지난해 부동산교부세로 664억원을 받아 도에서 10억원을 쓰고 나머지를 22개 시·군에 내려 보냈다. 도 관계자는 “2009년까지 재산세 과표 규모가 3배 이상 커지면서 부동산교부세도 이 비율대로 늘어날 것”이라며 “도와 시·군에서는 부동산교부세의 쓰임새가 정해져 있지 않아 긴급한 곳에 매우 적절하게 쓸 수 있는 재원”이라고 말했다. 충남도에는 지난해 부동산교부세로 2억 6200만원,16개 시·군에 모두 358억 9600만원이 내려왔다. 대전시는 같은 해 229억원을 받았고 5개 자치구들이 184억원을 받아 모두 413억원을 받은 상태다. 시 관계자는 “만약 종부세의 일정 부분을 정부예산으로 전환하면 자율적으로 예산 쓰기가 어렵고 복지분야 사업 추진시 자치단체의 부담이 늘어나는 것도 그렇지만 중앙 정부에 휘말리는 것이 더 큰 문제”라고 불만을 터뜨렸다. 한편 올해 종부세는 지난해 34만 4000명 1조 5000억원보다 20만 1000명,1조 3000억원이 늘어난 50만 5000명,2조 8000억원에 이를 전망이다.전국 전주 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

6억원 이상 고가 아파트 값이 최저점에 이르렀다는 ‘바닥론’이 솔솔 나오고 있다. 집값 하락세가 지속되고는 있지만 하락폭이 줄기 때문이다.6월1일 부과되는 종합부동산세를 회피하기 위한 급매물이 어느 정도 소진된 데다 바닥으로 판단한 실수요자들이 매수에 나서기 때문으로 보인다. 하지만 바닥론은 시기상조라는 입장도 만만치 않다. 13일 부동산 시세 제공업체 닥터아파트에 따르면 지난주 6억원 이상 고가 아파트 가격은 0.12% 떨어졌다. 전주(-0.24%)보다 하락폭이 줄었다.서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형 로열층의 경우 지난해 11억 5000만원까지 거래됐지만 현재의 급매물은 9억 3000만원선이다. 고점보다는 2억 2000만원 떨어진 것이다. 은마아파트 34평형은 지난해 최고 14억원까지 치솟았지만 이달 들어 11억 5000만∼11억 6000만원에 팔린 뒤 11억원대의 매물은 더 나오지 않고 있다. 이달 들어 5건의 거래가 성사된 송파구 잠실주공 5단지 34평형은 지난달 10억 7000만원에 팔렸다. 이달 들어 이보다 1000만원이 높은 10억 8000만원에 매매가 됐다. 지난해 최고가 13억 6000만원보다는 2억 8000만원 떨어졌다. 강남구 개포동 개포주공 1단지는 강남구청의 개포지구 용적률 상향 추진 계획이 알려지면서 8억 2000만∼8억 3000만원까지 빠졌던 15평형이 이달에는 8억 6000만∼8억 7000만원에 거래됐다. 서울 강남구 대치동 S공인중개사 관계자는 “종부세 회피용 급매물이 소진되면서 아파트 하락세가 최근 주춤하다.”며 “매물이 늘지 않아 바닥권에 진입한 것 같다.”고 말했다. 하지만 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값이 크게 오른 지난해 가을에 집을 많이 샀기 때문에 1년 안에 기존 주택을 팔아야 하는 일시적 2주택자와 처분 조건부 대출자의 매물이 올가을까지 계속 나올 것”이라며 “당분간 집값이 상승하기는 힘들다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “재건축을 중심으로 한 급매물 매수에 좋은 시점이지만 가격이 오르진 않고 있다.”며 “‘바닥’보다는 ‘무릎’ 선으로 보는 게 맞을 것 같다.”고 말했다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

임대주택과 미분양주택, 가정보육 시설용 주택을 보유하고 있는 사람들이 이들 건물들을 종합부동산세 합산 대상에서 제외받으려면 이달 말까지 사업자 등록을 마쳐야 한다. 국세청은 올해 전체 주택분 종부세 납세 예상인원 38만 5000명 가운데 임대주택 등 합산배제 요건을 갖추고 있으면서 사업자 등록을 마치지 않은 3만 4000여명에게 이 같은 내용의 안내문을 발송했다고 8일 밝혔다. 국세청 관계자는 “요건에 맞더라도 종부세 합산배제를 적용받으려면 사업자 등록을 과세 기준일인 6월1일 전에 마쳐야 한다.”면서 “아울러 12월 종부세 신고기간이나 9월 사전 신청기간에 합산배제 신청서를 내야 한다.”고 말했다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

내년부터 지방자치단체에 종합부동산세를 배분하는 방식이 크게 바뀐다. 사회복지와 교육부문 배점을 대폭 포함시키기로 한 것이다. 이에 따라 서울 노원구나 부산 북구 등 사회복지 수요가 많은 지역은 혜택을 받게 되지만 재정 여건이 열악해 상대적으로 혜택이 줄어들 자치단체에선 반발이 불가피할 전망이다.9일 행정자치부 등에 따르면, 자치단체가 사회복지와 교육 수요를 충분히 반영할 수 있도록 종합부동산세 산정방식을 변경하는 방안을 추진 중이다. 최근 청와대 주재로 재정경제부, 행정자치부 등 관계자들이 참석해 종부세 연석회의를 갖고 상반기 중 시행령을 개정, 내년부터 변경되는 방식으로 배분하기로 했다. 기존엔 사회복지와 교육부문에 대한 기준이 아예 없었으나 2가지 요소를 대폭 넣는 것이 골격이다. 현재의 종부세 배분을 보면 주택거래세 인하에 따른 자치단체의 세수 감소분을 전액 보전하고 남는 재원을 재정여건 80%, 지방세 운영상황 15%, 부동산 보유세 규모 5%의 비율로 자치단체에 배분해왔다. 정부는 이를 재정상황 50% ▲사회복지수요 25% ▲지자체 교육수요 20% ▲보유세 규모 5% 등으로 조정하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 전국시장·군수·구청장협의회 주용학 전문위원은 “정부가 지자체에 충분한 의견 수렴을 해야 하는데, 일방적으로 하면 자치단체의 반발을 살 수 있다.”면서 “세밀한 검토 후에 시행해야 한다.”고 말했다. 이에 앞서 지난 2월 행자부는 올해 업무 계획을 발표할 때 재정 여건 50%, 사회복지 여건 30%, 지방세 운영상황 15%, 보유세 규모 5% 등으로 기준을 바꾸는 것으로 검토하고 있다고 밝혔었다. 행자부 관계자는 “내년도 종부세 균형 재원이 1조 7000억원 정도로 올해보다 2배가량 늘어나기 때문에 자치단체의 반대는 많지 않을 것으로 보인다.”고 설명했다.조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr

올해에도 고가 새 아파트 계약자들의 입주 연기 움직임이 확산되고 있다. 종합부동산세, 재산세 등 보유세 부과 기준일이 6월1일이어서 새 아파트의 경우 잔금 납부를 6월2일 이후로 미뤄야 연말 부과될 종부세와 재산세를 내지 않기 때문이다. 반면 준공일 이후 잔금 납부와 관계없이 모든 세금을 조합원이 내야 하는 재건축, 재개발 아파트의 경우는 입주율이 높다. 9일 업계에 따르면 서울 성동구 자양동 포스코 더샵 스타시티 주상복합아파트(1177가구)는 입주기간(3월1일∼4월3일)이 지난 지 한달이 됐지만 입주자의 57%가 잔금을 내지 않았다. 이 아파트는 가장 작은 39평형도 9억원이 넘어 9월 말 추가 고시될 공시가격은 종부세 부과 기준인 6억원을 넘을 전망이다. 성남 분당구 정자동 스타파크 주상복합아파트(378가구)도 입주일(3월2일∼4월16일)이 지났지만 잔금 납부율은 57%선에 불과하다. 회사측은 “미납자들은 종부세 대신 잔금미납에 따른 연체료를 내는 게 낫다고 보고 있다.”고 말했다. 이 아파트 47평형의 경우 현재 시세가 12억 5000만원선으로 공시가격(시세의 80%)은 10억원선으로 예상된다.6월1일 전에 잔금을 내면 올해 종부세 260만원 등 총 484만원의 보유세를 내야 한다. 반면 이 아파트(분양가 6억 4700만원선)의 잔금을 6월2일까지 47일간 연체하면 연체료는 240만원선으로 보유세 보다 부담이 적다. 강남구 삼성동 롯데캐슬(713가구)의 경우 이달 말까지 입주기간이 남아 있지만 잔금 납부율이 84%다. 한편 최근 입주한 재건축, 재개발 사업은 입주율이 높다. 조합원(일반분양자 제외)의 경우는 준공일이 소유권 이전일이기 때문이다.6월1일 전에 준공한 사업지는 잔금 납부 여부와 상관없이 조합원이 무조건 재산세와 종부세를 내야 한다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

올해부터 기업들이 보유한 모든 ‘사원용 주택’은 종합부동산세 과세대상에서 제외될 것으로 보인다. 건설 임대주택 사업자가 2년 6개월 임대한 뒤 세입자에게 임대주택을 분양할 경우 종부세를 내지 않아도 된다. 지금은 5년 임대해야 종부세가 면제된다. 재정경제부는 9일 이 같은 내용의 ‘종합부동산세법 시행령 개정안’을 추진,2007년 신고분부터 단계적으로 시행한다고 밝혔다. 재경부는 기업이 보유한 사원용 주택 가운데 무상으로 제공되는 경우에만 종부세를 면제해 줬으나 올해부터는 보증금을 받는 사원용 주택에도 과세하지 않기로 했다. 국민주택규모(25.7평) 이하를 대상으로 하지만 사원용 주택은 대부분 국민주택규모 이하로 공급되기 때문에 사실상 모든 사원용 주택이 종부세 면세 대상이 된다. 건설 임대주택 소유자가 임대 의무기간(5년)의 절반인 2년 6개월만 채우고 세입자에게 임대주택을 분양해도 5년 동안 임대한 것으로 간주, 종부세 추징을 면제하기로 했다. 또한 임대주택 사업자가 세입자를 찾을 때까지는 종부세를 면제하는 ‘공가기간’을 현행 3개월에서 6개월로 늘리기로 했다. 임대주택을 신축한 뒤 6개월간 세입자를 찾지 못해도 그 기간만큼은 종부세를 과세하지 않는다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

지난달 말 올해분 주택 기준가격이 공시되었고 이달 말에는 토지분 개별 공시가격이 발표될 예정이다. 일부 지역에선 최근의 급매물 시세보다 높을 정도로 시가에 근접한 공시가격이 논란을 빚고 있다. 보유세는 과세대상일(매년 6월1일) 현재 과세대상 재산을 보유하고 있는 사람에게 부과된다. 토지와 주택 등을 대상으로 상대적으로 낮은 세율을 적용하여 지방자치단체 재원조달기능을 담당하고 있는 재산세와 일정 규모 이상의 토지·주택보유자를 대상으로 전국 부동산을 종류별로 합산하여 높은 누진세율로 합산 과세하는 국세인 종합부동산세로 이원적 체계를 가지고 있다. 보유세에는 세부담의 급격한 증가를 막기 위한 과표적용률이 있다. 과세표준이나 세액 계산단계에서 일정률을 곱하여 납부할 세액을 계산한다. 과표적용률은 조세저항을 피하기 위해 일정기간을 두고 100%를 향해 늘도록 돼 있다. 공시가액의 변화가 없더라도 세부담은 증가할 수밖에 없고, 보유부동산의 공시가격이 해마다 오르는 것을 감안할 때 납부할 세액이 공시지가 상승을 훨씬 웃돌게 된다. 보유세는 자산가치에 비례한 세부담으로 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 응능부담원칙을 실현할 수 있는 가장 용이한 세금이다. 그러나 급격한 보유세 부담을 줄이기 위해 도입된 보유세 상한제가 이를 가로막는 측면이 있다. 재산세는 전년 납부한 재산세의 1.5배를 넘을 수가 없지만 저가주택 보유자의 세부담경감을 위해 공시가액 기준으로 3억 미만 주택은 전년 재산세의 1.05배,3억∼6억대 주택은 1.1배를 한도로 하고 있다. 전년 납부한 세액이 동일한 6억 미만 주택에서는 금년 공시가격의 상승률이 다르더라도 상한금액에 걸려 같은 세금을 부담하는 사례가 나올 수 있고, 공시가격이 동일하더라도 전년 납부세액에 따라 규모가 달라질 수 있다. 특히 단독주택이나 재건축단지 등에서는 재산세 상한제로 인해 법정세율에 따른 금액 대신 전년 부담세액이 얼마냐에 따라 금년 재산세가 결정된다. 또 종부세 상한제는 금년의 보유세 합계액(재산세+종부세)이 전년 산출한 재산세액과 전년도 종부세를 합한 금액의 3배를 넘을 수 없게 한 제도다. 그러나 실납부액 기준으로는 지난해 부담세액의 3배를 넘는 경우가 종종 발생한다. 재산세는 지난해 실제 납부한 세액을 금년 납부세액 계산 때 상한 기준으로 삼는다. 반면 종부세는 세법에 규정된 방식으로 계산한 전년 세액을 기준으로 3배를 하고 있기 때문이다. 재산세에서 감면·상한제 적용 등으로 금년 납부 재산세액이 줄게 되면 종부세 계산과정 상 차감할 재산세액도 줄어든다. 결과적으로 당초 납부할 종부세의 금액보다 더 내게 된다. 이신규 하나은행 전문가팀장ㆍ세무사

최근 급매물을 중심으로 아파트가 하향 안정세로 돌아서면서 건설교통부가 발표한 공시가격이 시세와 차이가 거의 없다는 불만의 목소리가 나오고 있다. 특히 집값 하락세가 지속될 경우 종합부동산세를 과세할 때쯤 상당한 조세 저항도 예상된다. 이는 공시가격 과표산정 기준일은 1월1일이지만 과세는 12월이어서 1년 가까운 시차가 나기 때문이다. 주택 소유자는 과표산정 시점에 시세가 10억원인 아파트가 부과시점인 12월쯤 8억원으로 떨어졌다면 2억원에 대한 세금을 더 낸다는 생각을 가져 불만을 품게 된다. 반대로 같은 기간 2억원이 올랐다면 그만큼 절세를 했다고 여길 수 있다. 값이 떨어지면 불만이 커질 수밖에 없다. ●하락세 지속땐 조세저항 클 듯 서울 강남구 대치동 은마아파트 인근 한 공인중개사 관계자는 1일 “건교부가 공시가격을 발표한 이후 ‘종부세를 비롯한 보유세를 많이 내게 됐다.’는 항의성 전화가 많이 걸려오고 있다.”고 말했다. 실제로 대치동 은마아파트 34평형의 올해 공시가격이 10억 800만원이었다. 그러나 지난달 16일 실제 거래된 급매물 가격은 10억원으로 이보다 800만원 낮았다. 공시가격은 1월1일 기준으로 실제 거래가격의 80% 수준에서 책정된다. 은마아파트의 경우 지난 1월1일은 13억원을 웃돌 때를 기준으로 한 것이다. 하지만 올해 초부터 하락세를 타면서 집값이 많게 20% 정도 떨어져 공시가격 수준이 근접했다. 또 공시가격이 8억 3200만원인 이 단지 31평형 역시 최근 9억원에 거래됐다. 공시가격과 7000만원 정도 차이가 난다. 이 같은 현상은 서울 강남권뿐 아니라 경기 과천시와 서울 양천구 목동신시가지 등 지난해 집값이 급등했다가 올들어 하락세를 보이는 지역에서도 마찬가지이다. 지난해 말 12억원의 시세를 반영해 올해 8억 5600만원에 공시가격이 책정된 목동신시가지 3단지 35평형은 현재 10억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 공시가격과의 격차는 2억원 미만으로 줄었다. 서울 송파구 잠실주공 5단지 36평형의 공시가격은 11억 6800만원으로, 최근 급매물은 13억원선에 나와 있다. 연초보다 1억 5000만∼2억원가량 하락한 가격이다. ●건교부 “과표는 매해 재산정돼 문제 없어” 올해 공시지가가 가장 많이 오른(49.2%) 경기 과천시의 경우도 다르지 않다. 과천시 부림동 주공8단지 31평형은 공시가격이 7억 1000만원에 매겨졌지만 최근에는 이에 근접한 7억 2000만∼7억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 건교부 관계자는 “시세 등락을 고려해 과표를 시세의 80% 수준에서 책정한다.”며 “지난해와 올해는 시세 등락폭이 커 논란이 되고 있지만 과표는 해마다 재산정하기 때문에 큰 문제는 없다.”고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

분양가 상한제 등으로 아파트 값이 최근 하향 안정세를 보이면서 공시가격이 지나치게 높다는 불만도 나올 전망이다. 특히 지난해 집값이 급등했다가 지난해 11·15 부동산대책 이후 내림세로 바뀐 서울 강남권과 경기 과천시의 재건축 단지 등에서는 공시가격이 실거래가에 육박하거나 오히려 높은 곳도 나타날 수도 있다. 건설교통부가 29일 발표한 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 공시가격은 10억 800만원. 하지만 최근에는 이보다 낮은 10억원선에 실거래가가 신고되기도 했다. 또 현재 나온 매물 가격은 11억 5000∼12억원선이다. 이같은 시세는 공시가격의 84∼87%다. 올해 건교부는 아파트의 경우 시세의 70∼80%선에서 공시가격을 발표했다. 아파트 가격 하향 안정세가 지속되면 공시가격이 실거래가보다 높은 ‘역전 현상’도 배제할 수 없는 셈이다. 공시가격은 4개월 전인 1월1일이 기준일이기 때문이다. 은마아파트 34평에 사는 경우 올해 종부세를 267만원 정도 내야 하지만 내년에는 어떻게 될까? 만약 내년도 공시가격이 올해와 같다면 종부세는 올해보다 더 많은 300만선을 내야 한다. 종부세 과표적용률이 올해 80%에서 90%로 높아지기 때문이다. 그러나 올해 5월 이후에도 계속 약세를 보여 실거래가가 10억원선으로 되면 내년에는 공시가격은 8억 5000만원 정도로 낮아질 수 있다. 내년의 공시가격은 실거래의 80∼90% 수준으로 올해보다는 다소 높게 적용된다. 과표적용률은 90%로 높아져 실제 내야 할 종부세는 올해와 큰 차이가 없을 수도 있다. 실거래가격이 다소 떨어져도 공시가격 반영률과 과표적용률이 내년에는 더 높아지기 때문이다. 지난달 14일부터 지난 3일까지 공시가격에 대해 의견을 청취한 결과 5만 6355건이 접수됐다. 지난해보다 5배가량 많다. 이를 한국감정원이 재조사한 결과 방향·조망·소음 등의 특징으로 전체의 11.5%인 6529건의 공시가격을 조정,6325건의 가격을 내렸다. 한편 국세청은 종부세 대상자들이 올해 부담해야 할 세부담액을 개략적으로 추산해볼 수 있도록 30일부터 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 ‘간편 세액계산 프로그램’과 ‘상세 조견표’를 게재하기로 했다. 건교부 홈페이지에서 보유 주택의 공시가를 확인한 뒤 주택 공시가액별로 정리된 조견표와 맞춰 보거나 세액계산 프로그램을 활용하면 종부세 부담액을 가늠해볼 수 있다. 국세청 관계자는 “지방자치단체별 재산세 탄력세율이나 재산세와 종부세의 세부담 상한 등은 고려하지 않은 만큼 실제 납세자들이 부담할 세액은 다를 수 있다.”며 “최종적인 신고안내 세액은 11월 중순 개별 통보할 예정”이라고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

지난해 아파트 가격이 급등한 지역을 중심으로 보유세 등 세금 부담이 상당할 전망이다. 이에 따라 최근 지속되는 아파트 가격 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 종합부동산세와 1가구 2주택의 경우 양도소득세 중과(重課) 부담 때문에 매물이 더 나올 것으로 예상된다. 29일 김종필 세무사에 따르면 올해 보유세는 지난해 보유세의 최고 3배(증가율 200%)까지 늘어난다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 지난해 공시가격은 6억 8100만원이었으나 올해에는 10억 800만원으로 48%가 올랐다. 이 아파트의 종부세는 지난해 36만 4500원에서 올해는 634%나 늘어난 267만 6000원에 이를 전망이다. 재산세는 지난해 144만 2500원에서 150% 한도인 216만 3750원이다. 교육세(43만 2750원)와 농특세(53만 5200원) 등을 합쳐 이 아파트는 지방자치단체의 탄력세율을 고려하지 않으면 지난해보다 167.8%가 늘어 580만 7700원의 세금을 부담하게 됐다. 또 강남구 삼성동 아이파크의 59평형 공시가격은 지난해보다 30.1%가 오른 24억 5600만원이다. 종부세 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유부담은 지난해보다 76.0%가 늘어난 2896만 3200원이 될 것으로 분석됐다. 아파트 가격 급등으로 종부세 대열에 처음으로 합류한 아파트의 세액도 상당히 올랐다. 서울 양천구 목동 신시가지 3단지 35평형은 지난해보다 54.3%가 올라 올해 8억 5600만원이 됐다. 이 아파트는 지난해에는 종부세를 한 푼도 내지 않았으나 올해에는 140만 8000원을 부담해야 한다. 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유세는 지난해 135만원에서 올해 371만 4600원으로 175.2%가 올랐다. 종부세 대상이 되지 않는 아파트의 세금 상승률은 상대적으로 낮은 편이다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티아파트 33평형은 공시가격이 36%가 올라 2억 7200만원이 됐다. 물론 종부세는 내지 않는다. 재산세(25만 2000원), 교육세(5만 400원)를 내면 된다. 세부담은 지난해 28만 8000원에서 5%가 오른 30만 2400원이다. 국내에서 가장 비싼 집인 이건희 삼성그룹 회장의 자택(서울 용산구 이태원동)의 경우 올해 공시가격은 지난해보다 7.3%가 올라 91억 4000만원이다. 종부세는 27.4%가 오른 1억 849만원. 재산세 등을 포함한 보유세는 모두 1억 5729만 6000원으로 지난해보다 23.5%가 많아졌다. 물론 이건희 회장에게는 부담이 되지 않는 금액이다. 한편 시·도별로는 경기지역의 공시가격 상승률이 31.0%로 가장 높았다. 서울 강남에서 멀지 않은 곳에 신도시가 추가로 건설될 것이라는 게 경기지역 집값을 부추긴 데다 소위 버블세븐의 하나인 분당지역 집값이 많이 올랐기 때문으로 풀이된다. 서울은 28.5%, 울산이 20.3%, 인천이 17.0% 올랐으나 대전은 유일하게 1.9%가 빠졌다. 전용면적 25.7평 초과 주택은 23.8∼28.4%가 상승한 반면 25.7평 이하는 12.6∼23.1%가 올랐다. 실거래가 2억원 초과 주택은 30.6∼32.9%로 비교적 많이 올랐지만 2억원 이하는 3.9∼16.6%로 상승률이 높지 않았다. 클수록, 비쌀수록 상승률이 높았던 셈이다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

주택 공시가격 상승으로 올해 아파트 등 공동주택과 단독주택에 부과되는 재산세가 평균 11.1% 정도 오른다. 종합부동산세가 적용되는 6억원 초과 주택은 평균 39.3% 인상돼 세부담이 더욱 가중될 전망이다. 행정자치부는 29일 “부동산 가격 상승으로 주택 공시가격이 높아져 주택에 부과되는 재산세가 지난해보다 평균 11.1% 정도 늘어날 전망”이라고 밝혔다. 3억원 이하 주택은 평균 4.0%,3억∼6억원 이하 주택은 평균 9.6%오른다. 반면 종부세가 적용되는 6억원 초과 주택은 평균 39.3% 인상된다. 이에 따라 주택분 전체 재산세수는 지난해보다 1127억원 늘어난 1조 1272억원에 이를 것으로 집계됐다. 이처럼 주택가격에 따라 재산세 인상액이 차이 나는 것은 세부담 상한제 때문이다.3억원 이하는 전년도에 비해 5%,3억∼6억원 이하는 10%이상 인상할 수 없다. 그러나 6억원 초과 주택은 50%로 정해져 있다. 주택당 평균 재산세는 지난해보다 9000원 정도 늘어난 8만 5000원이다.1만원 이하 오른 주택이 81.5%이다.1만∼5만원이 10.7%,5만원 초과 인상이 7.7%이다. 조덕현기자 hyoun@seoul.co.kr

주한 프랑스대사관이 종합부동산세(종부세) 적용에 이의를 제기한 것과 관련, 정부는 대사관도 종부세를 내야 한다는 최종 유권해석을 내리고 이를 프랑스 측에 통보한 것으로 알려졌다. 정부는 “상호주의에 의거해 서로 면제하는 방안도 고려할 수 있음을 프랑스측에 전했다.”고 밝혔다. 서재희기자 s123@seoul.co.kr

올해 재산세와 종합부동산세 등의 과표 기준이 되는 주택 공시가격은 아파트는 평균 22.8%, 단독주택은 6.22%가 올랐다. 이에 따른 보유세 부담은 2배가량 늘어날 것으로 분석됐다. 지난해 집값이 급등하면서 올해 종부세 과세 대상자는 38만 1000가구나 된다. 기존 종부세 대상자들은 올해 가구당 평균 474만 3000원의 종부세를 낼 것으로 추정됐다. 지난해(210만 8000원)보다 배 이상 늘어나는 셈이다. 건설교통부와 전국의 시·군·구청은 29일 전국 903만가구의 공동주택과 405만가구의 단독주택 공시가격을 확정해 공시했다. 공시가격은 올해 1월1일을 기준으로 했다. 공시가격이 6억원을 넘어 종부세 대상이 된 공동주택은 모두 27만 4784가구, 단독주택은 2만 5927가구 등 모두 30만 711가구로 지난해(15만 8183가구)보다 90.1% 늘어났다. 공동주택 종부세 대상자의 99.8%가 수도권에 집중됐다. 단독주택 종부세 대상자의 97.1%는 수도권에 몰려 있다. ●공시가 상승률 과천 49% 최고 공시가격이 6억원을 밑돌지만 2가구 이상을 보유해 종부세 대상이 된 경우를 포함하면 올해 종부세를 내야 하는 납세자는 38만 1000가구다. 국세청에 따르면 올해 새로 종부세를 물게 되는 개인 주택보유자는 14만 9000가구로 이들은 평균 79만 9000원을 내야 한다. 또 1가구 1주택자이면서 종부세를 낼 대상은 13만 9000가구이며 이들의 평균 세부담은 231만 7000원으로 분석됐다. 올해 개인들이 낼 종부세는 모두 1조 2194억원으로 분석됐다. 기초자치단체 중 아파트 공시가격은 경기 과천이 평균 49.2% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 이어 파주(48.1%), 안양 동안구(47.8%), 군포(47.7%) 등의 순이었다. 서울에서는 양천구의 상승률이 46.1%로 가장 높았다. ●새달 30일까지 이의신청 공동주택 주택 소유자 및 전세입자 등 이해 관계자는 다음달 30일까지 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)를 통해, 단독주택 소유자는 해당 시·군·구 홈페이지에서 열람한 뒤 이의신청을 할 수 있다. 건교부는 이의신청이 들어오면 재조사와 중앙부동산평가위원회 심의를 거쳐 6월29일 재조정해 공시한다. 주택 공시가격이 최종 확정되면 정부는 7월과 9월 재산세를 2분의1씩 부과한다.12월에는 종부세를 신고받아 부과한다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

오는 6월1일 종합부동산세 부과 기준일을 피해 5월 말까지 등기를 끝내는 조건으로 시세보다 1억원 정도 싼 아파트가 강남권 재건축 단지를 중심으로 나오고 있다. 그러나 매수 심리가 위축된 상태라 과세기준일 전인 5월 말까지 값이 더 내려갈 것이란 전망이 적지 않다. 16일 부동산 업계에 따르면 올해 공시가격이 6억원을 넘어 종부세 부과 대상이 된 개포 주공 1단지 15평형과 17평형의 경우 급매물이 속출하고 있다. ●강남 재건축단지 급락… 거래 실종 17평형의 경우 5월 말까지 잔금 납부와 등기를 끝내는 조건으로 지난 6일 11억 8000만원에 거래가 이뤄졌다. 시세인 12억 5000만원보다 7000만원이나 싸다. 인근 C부동산 관계자는 “17평형은 종부세와 재산세가 올해 700만원이 넘을 것으로 예상돼 집주인이 5월 말까지 등기하는 조건으로 황급히 싸게 팔았다.”면서 “개포 주공은 오는 6월 서울시 조례개정을 통해 용적률이 올라갈 경우 사업성이 있는 아파트여서 그나마 요즘 같은 장세에서도 거래된 것으로 보인다.”고 말했다. ●더 내릴 것… “올들어 거래성사 10건도 안돼” 송파구 잠실 주공 5단지에는 5월 중 등기를 전제로 최근 떨어진 시세보다도 2000만∼3000만원가량 더 낮은 급매물이 나왔지만 매수세는 없다.34평형의 경우 지난해 말에는 13억원을 넘었으나 현재는 11억 5000만원대로 떨어졌다. 그러나 종부세 회피 매물은 11억 3000만원에 호가된다. 이 아파트 36평형 종부세 회피 매물도 일반 매물보다 2000만∼3000만원 싼 13억 9000만∼14억원에 나와 있다. 인근 Y부동산 관계자는 “잠실주공 5단지 상가에 부동산만 40곳이 넘지만 1·11 부동산대책 이후 매수세가 자취를 감추면서 올들어 지금까지 성사된 거래는 10건도 안 된다.”면서 “사려는 의사만 있다면 1000만원은 추가로 깎을 수도 있는데 매수세가 없다.”고 말했다. ●대치동 은마 31평 10억원선 붕괴 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 10억원대 지지선은 사실상 무너졌다. 현재 시세는 10억∼10억 5000만원선이지만 세금 회피 급매물은 9억 2000만원에 나왔다. 경기 지역도 사정은 비슷하다. 용인 신봉동 자이 50평형의 경우 시세는 8억 5000만원이지만 이달 초 2억원이나 싸게 거래됐다. 종부세가 아닌 1가구 2주택에 따른 양도소득세를 피하기 위한 급매로 알려졌다.1가구 2주택자의 양도세 세율은 50%다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “종부세 회피 매물은 전체 매물의 5% 수준인데 6월1일 종부세 부과 기준 시점이 다가올수록 고가 아파트를 중심으로 막판 절세 매물이 나와 가격이 더 떨어질 수 있다.”면서 “내집을 마련하려거나 집을 넓히려는 실수요자들은 이런 때를 기회로 활용할 수도 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

1·11대책 이후 연일 마이너스 행진을 보였던 서울 강남의 재건축 아파트 값이 이달초 주택법의 국회 통과 이후 더욱 가파르게 빠지고 있다. 종합부동산세 과세기준일(6월1일)이 코앞으로 다가오면서 급매물이 쌓이고 있고 민간 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과하면서 추가 하락할 것이란 전망이 우세하기 때문이다. 분양가 상한제가 적용되면 재건축 조합원들이 부담해야 할 개발 비용을 일반 분양자에게 전가시키는 일이 어려워지는 만큼 조합원들의 메리트가 떨어진다. 8일 부동산 업계에 따르면 서울 송파구 잠실5단지의 매도 희망가는 지난달말보다 1000만∼2000만원가량 빠졌다. A부동산 관계자는 “잠실5단지는 매물도 27건으로 3건이나 늘었지만 거래는 36평형이 14억 3000만원에 팔린 1건이 전부다.”면서 “그나마 당초 호가보다 2000만원이나 낮춰 겨우 거래됐다.”고 전했다. 송파구 문정동 올림픽훼밀리 32평형도 최근 8억 2500만원에 팔렸는데 이는 전주보다 4000만원 싼 값이다. 인근 S부동산 관계자는 “주택법 개정안의 국회 통과로 불확실성이 해소되면 거래가 회복될 것으로 기대했는데 여전히 거래는 없고 호가만 낮아지고 있다.”면서 “종부세 과세기준일 이전에 팔아달라는 급매물만 많다.”고 말했다. 강남구 대치동 은마아파트도 마찬가지다. 매물은 늘지 않았지만 처분을 서두르는 매도자들이 많아지면서 가격이 빠른 속도로 떨어지고 있다. 인근 C부동산 관계자는 “31평형은 최근 전주보다 1억원 넘게 빠진 매물도 나오지만 사려는 사람이 없다.”고 말했다. 한편 부동산114에 따르면 강남 재건축은 민간주택 분양가상한제 도입이 발표된 1·11대책 이후 지금까지 2.14% 내렸다. 송파구 재건축이 -4.69%로 낙폭이 가장 컸다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr