부동산 실명제/부동산투기 차단… 경제안정 겨냥
◎시행 배경·파장/땅값 큰폭 하락… 「금융」보다 충격 클듯/보유재산 노출… 공직 「제2파동」 예고
김영삼 대통령이 연두 회견에서 밝힌 부동산 실명제는 지난 93년 단행된 금융실명제보다 훨씬 강도 높은 「실명제 시리즈」의 제 2탄이다.
부동산 실명제는 망국적인 투기를 사전에 막을 수 있다는 점에서 고지가의 벽을 깰 수 있는 특효를 지닌 제도로 꼽혀왔다.또 금융실명제의 실질적인 정착을 위해서도 언젠가는 시행해야 하는 과제였다.
부동산 실명제가 실시될 경우 부동산 가격은 크게 떨어질 전망이다.자신의 재산을 숨기고 싶어 하는 계층이 앞다투어 명의신탁한 재산을 팔려고 내놓을 것이기 때문이다.명의신탁한 재산에 대한 소유권 이전등기 청구소송이 잇따를 가능성도 크다.
또 지난 93년 공직자 재산공개 때 드러나지 않은 부동산 보유상태가 밝혀질 경우 제 2의 공직자 재산파동도 예상된다.부동산 실명제로 부동산 시장이 위축되면 지난 90년대 초에 이어 영세한 중개업소의 무더기 도산사태도 생길 수 있다.
중요한 것은 경제에 미치는 주름살이다.부동산을 담보로 제공하고 금융기관에서 자금을 대출받은 중소기업들은 담보물의 값이 떨어질 경우 대출을 연장하거나 재대출받는 과정에서 확보할 수 있는 자금의 규모가 줄어든다.자금압받을 받는 셈이다.담보물의 가격하락은 금융권에도 영향을 미친다.
우리나라에서는 전통적으로 부동산을 재산증식의 대표적인 수단으로 여겨왔다.그래서 부동산 실명제가 전면 단행되면 단기적인 파장과 충격은 금융실명제보다 더 클 것으로 보인다.
금융실명제를 피해 빠져나가는 자금이 부동산으로 몰릴 가능성을 없앤다는 점에서도,부동산 실명제의 당위성은 부인할 수 없다.
그러나 금융실명제보다 더 큰 부작용과 경제위축을 가져올 수도 있다는 지적에도 귀를 기울일 필요는 있다.부동산 실명제를 가로막는다고 해서 명의신탁 제도를 뿌리째 없애면 오히려 혼란을 부추길 소지가 많기 때문이다.
대법원 판례는 수탁자(명의를 빌려 준 사람)의 소유권을 인정하고 신탁자(실제 소유자)의 소유권은 인정하지 않는다.반면 지방세법이나 토지관련 세법에서는 실질 소유자가 언제든지 명의신탁을 내세워 해당 부동산을 관리·수익·처분하도록 인정한다.판례는 금하고,실정법은 인정하는 상호 모순을 안고 있는 셈이다.
따라서 현행 재판제도의 허점을 이용한 편법거래의 가능성은 여전히 남는다.토지거래가 규제되는 지역의 땅을 구입하거나,세금을 포탈할 목적으로 흔히 이용하는 허위 소유권 확인소송이 대표적인 사례이다.
또 담합 끝에 실제 소유자가 미처 등기를 못했다고 주장하며 과거의 매매계약서 등 근거서류를 작성해 소유권 이전소송을 제기,승소해 소유권을 넘겨받는 방법도 투기꾼들이 사용하는 전형적인 수법이다.
한국개발연구원(KDI)의 손재영 박사는 『명의신탁의 금지는 공신력이 없는 현행 등기제도와 상충돼 치밀한 보완책이 선행돼야 한다』며 『토지정보관리청 같은 기구를 신설해 부동산 등기와 지적·공시지가 업무를 통합해서 다루도록 하는 방안이 효과적』이라고 주장했다.
◎「명의신탁」이란/제3자 명의로 부동산등기 인정/종중땅 등에 허용… 투기꾼들 악용
부동산 실명제란 부동산의실소유자와 등기부상의 소유자를 일치시키고,거래도 실명으로 하도록 하는 제도이다.등기와 거래의 실명화를 통해 부동산 투기를 근원적으로 봉쇄할 수 있는 장점이 있다.
그동안 정부의 강력한 투기 억제정책으로 부동산 거래에서는 실명제가 거의 정착된 상태이다.특히 이달 하순부터 토지거래 종합전산망이 본격 가동될 예정이어서 위장증여 등의 편법은 쉽게 파악할 수 있게 된다.
문제는 등기과정에서 실소유자와 등기부상 소유자가 같지 않은 경우가 많고,또 이를 적발할 묘안도 별로 없다는 데 있다.
대표적인 방법이 바로 명의신탁을 이용하는 것이다.A라는 사람이 B로부터 부동산을 취득한 뒤 자기명의가 아닌 C의 이름으로 등기하는 방식이다.일제가 부동산 등기제도를 도입하면서 종중의 땅을 대표자 명의로 등기하도록 한 데서 비롯됐다.
지난 90년 8월에 제정된 부동산등기 특별조치법은 조세를 포탈하거나 투기를 목적으로 한 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있다.다만 종중 땅 등 불가피한 사유와 함께 수탁자와 신탁자를 명시하면 예외적으로 허용하고 있다.
문제는 투기꾼들이 바로 이 예외 규정을 ▲조세포탈 ▲부동산투기 ▲각종 규제회피 등에 악용한다는 점이다.부정한 목적으로 명의신탁을 하더라도 수탁자와 신탁자가 짜면 알 수 없기 때문이다.
또 명의신탁은 허가나 신고 대상이 아니며,또 업무도 법원소관이어서 행정전산망인 토지 종합전산망이 가동되더라도 검증이 안된다.
따라서 실명제의 핵심은 명의신탁 자체를 무효화하는 방안이 될 수밖에 없다.그래야만 부동산 소유의 실명화가 가능하기 때문이다.
어쨌든 부동산 실명제는 토지 종합전산망과 함께 지금까지 볼 수 없던 가장 강력한 투기억제 장치로 기능할 전망이다.
◎법률적 과제/대법원판례 변경 불가피/거래 실질심사젱공증제 도입 필요
부동산 실명제를 제대로 시행하기 위해서는 현행 부동산등기특별조치법의 개정과 더불어 등기제도의 보완등 제도적인 장치마련이 선행돼야 할 것으로 지적됐다.
또 『부동산등기특별조치법의 명의신탁 금지조항은 「단속규정」일 뿐 민사상의 소유권 효력까지 부인하는 것은 아니다』라며 「명의신탁」을 사실상 인정하고 있는 대법원판례도 법개정으로 변경이 불가피해졌다.
이는 부동산실명제의 근간이라 할 수 있는 「명의신탁금지」조항이 현행법에도 규정돼 있지만 마음만 먹으면 얼마든지 이 조항을 악용,탈세·재산은닉·부동산투기를 할 수 있기 때문이다.
부동산등기특별조치법에 따르면 조세부과를 피하려거나 가격변동에 따른 시세차익등을 챙기기 위한 목적으로 다른 사람의 명의를 빌려 부동산을 구입한 경우 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정돼 있다.
정부는 이에 따라 명의신탁계약을 무효화 시킬수 있는 법개정을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.
실제소유자인 「신탁자」와 명의를 빌려준 「수탁자」가 맺은 계약을 무효화시키면 신탁자는 그 부동산에 대한 소유권을 찾을 수 있는 길이 막힌다.실제소유자가 고스란히 부동산을 뺏기게 되는 셈이다.
그러나 명의신탁을 금지시키기 위해 이처럼 법개정을 하더라도 경과규정을 두어야한다는 지적이다.이런 규정을 두지 않을 경우 법개정 이전에 행해진 명의신탁까지 문제가 돼 재산권침해 논란과 그에 따른 「위헌」소지를 불러 일으킬 공산이 크기 때문이다.
연세대 김상용교수는 『이같은 법개정에도 불구하고 실제소유자와 명의상소유자가 짜면 달리 제동을 걸 방법이 없다』고 전제,『등기공무원에게 부동산거래에 관한 실질적 심사권을 준다든가 모든 부동산거래내용을 공증하는 제도적장치가 마련돼야 부동산실명제의 효과를 거둘 수 있을 것』이라고 말했다.
◎준비 뒷얘기/작년 11월초 15인 실무반 극비 가동/정부개편이 보안 한몫… 건교부 “전혀 몰랐다”
○…정부내에 부동산실명제실시를 위한 준비작업반이 극비리에 구성된 것은 지난 11월초 무렵.재무장관을 맡았던 홍재형부총리가 경제기획원장관으로 옮기고 얼마 안돼 김영삼대통령으로부터 『부동산실명제 시행방안을 검토해 보고하라』는 지시를 받고부터이다.
준비작업반은 옛 기획원과 재무부·법무부·법원행정처·농림수산부·국세청에서 각각 부동산관련 업무에 밝은 전문가 2∼3명씩을 차출,모두 15명선으로 구성됐다.실무팀장은당시 본부대기중이던 기획원의 이근경국장이 맡았고 재무부에서는 김진표국세심판관과 최경수재산세과장 등이 합류했다.이국장은 경제기획국 지역개발과장등을 역임,부동산투기억제관련 업무의 전문가로 알려진 인물.
지난 번의 금융실명제에 비하면 경제에 미치는 충격이 적다고 판단,아파트를 따로 얻지 않고 직원과 외부인의 출입이 거의 없는 기획원 본부 국장실에서 주로 작업을 했다는 후문.
○…작업반의 한 관계자는 『초기에는 이 사실이 유출되지 않도록 하기 위해 보안유지를 걱정했으나 도중에 정부조직개편이라는 굵직한 사안에 터져 보안유지에 큰 도움이 됐다』고 토로.정부조직개편으로 옛 기획원과 재무부가 합쳐지자 실무팀장인 이국장이 세제 2심의관으로 옮기고 강만수세제실장이 막판에 합류,마무리작업을 지휘.
세제실은 금융실명제의 산파역을 담당한데 이어 이번 부동산실명제 준비작업까지 맡아 「실명제전담실」로서의 입지를 굳히게 된 셈.세제실은 지난 93년8월에 실시된 금융실명제의 준비작업을 철저한 보안속에 성공적으로 수행해당시 재무장관이었던 홍부총리로부터 두터운 신임을 받았다.
○…홍부총리가 작년말 단행된 대폭적인 개각에서 재정경제원 초대장관으로 중용된 것은 대통령으로부터 「부동산실명제 시행방안을 마련하라」는 「대명」을 받았기 때문이라고.
재경원관계자는 『작년말 개각이 발표되기 훨씬 전부터 홍부총리가 자신의 유임을 확신하고 있었을 것』이라고 말하기도.
○…이번의 부동산실명제 준비작업과정에서 부동산관련 업무의 주무부처인 건설교통부직원들은 대통령이 연두회견에서 이 사실을 밝히기 전까지 전혀 알지 못하다가 청와대와 재경원 등에 경위를 알아보느라 부산.작년 11월에 구성된 준비작업반에는 보안유지를 위해 건교부직원은 단 한명도 포함되지 않았다고.
