최근 일부지역에서 고급 브랜드의 아파트 청약열기가 뜨거워지면서 서울 등도심 요지에 있는 재개발·재건축아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.재개발은 건설교통부와 지방자치단체가 특정지역의 재개발 필요성을 인정,구역을 지정해 사업을 하는 것이며,재건축은 민간차원에서 재건축 추진위원회(조합)를 구성,사업시행 승인을 받아 실시하는 것으로 개념이 다르다.재개발·재건축아파트의 투자요령을 알아본다. 재개발아파트 사업절차 행정청 내에서 이루어지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가 허가 승인 등을 받아 집행하는 시행단계,그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 3단계로 나뉘어 진다. 투자유망 재개발아파트 재개발아파트에 투자할 때는 관리처분계획의 인가를 받은 지역 등을 고르는 것이 가장 안전하고 투자가치가 높다는 것이 전문가들의 조언이다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고 조합원 재산(건물 및 토지)에 대한 명세와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것으로 관리처분계획 인가를 받은 재개발아파트는 길게 잡아 2∼3년이면 입주가 가능하다.따라서 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 든다.지분 구입비용이 많이 들지만 배정평형이나 추가부담금,입주시기가거의 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있고 그때부터 값이 오르기 시작한다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “현재 관리처분인가를 앞두고 있거나받은 지역 중 역세권의 대단지 재개발아파트를 고르면 가장 높은 투자수익을 올릴 수 있다”고 말한다. 이러한 재개발아파트로는 성동구 금호6·8·12구역,마포구 신공덕1·2구역·염리 대흥 공덕1구역 등,관악구 봉천7-1,2-2,봉천3·8구역,용산구 산천 도원구역,중구 신당3·4·5구역 등을 꼽을 수 있다. 초기투자로 사업초기에 적은 돈으로 지분을 확보하고 싶을 땐 구역지정이임박한 곳을 노리는 게 좋다.구역지정이 이뤄지고 나면 관리처분인가,이주비 지급 등의 일정에 맞춰 지분 값이 단계적으로 오른다. 올해안에 서울에서 구역지정이 예상되는 곳은 성동구 금호동의 금호11구역등 모두 17곳.이 가운데는 한강이 보이거나 교통 편익시설 학군이 좋은 아파트가 많아 눈여겨 볼 만하다.금호11구역 외에 마포구의 현석구역,길음 6구역 등이 추천대상이다. ▲금호11구역 오는 8월께 구역지정이 될 것으로 예상돼 가격이 조금씩 오르고 있다.성동구 일대 재개발아파트 중 한강과 가장 가까운 위치에 있어 조망권이 뛰어나다.현재 공사 중인 금호8구역 앞에 있고 지하철 3호선 및 국철환승역인 옥수역과 가깝다.40평형대를 분양받을 수 있는 지분시세는 2억2,000만∼2억3,000만원대.전세가격이 1억4,000만원에 형성돼 있어 8,000만∼9,000만원이면 지분구입이 가능하다. ▲현석구역 하반기 중 구역지정이 이루어질 전망이다.2000년 11월 개통될 지하철 6호선 창내역이 걸어서 5분거리이고 서강대교와 마포대교를 쉽게 이용할 수 있다.30평형대 지분은 7,000만원(전세 4,500만원)선으로 초기투자비 2,500만원이면 된다. ▲길음6구역 빠르면 이달 중 구역지정이 될 것으로 보인다.지하철 4호선 길음역이 걸어서 5분거리로 길음동 일대 재개발아파트 중 지하철역과 가장 가깝다.사업 추진이 빠른 길음 1·2구역보다 거래가 부진한 편이나 구역지정이 되면 수요가 늘 전망이다.지분시세는 33평형이 7,000만∼8,000만원,43평형은 1억6,000만원 선이다. 박성태기자 sungt@ - 재건축·재개발 투자 10계명 재개발·재건축아파트 투자는 일반 아파트와는 달리 자칫 판단을 잘못할 경우 자금이 묶이는 등 곤란을 겪게 된다.투자시 유의할 점을 정리한다. 1.재개발은 구역지정,재건축은 사업승인이 확실한 지 반드시 확인하라.사업시행 시기가 불투명할 경우 투자기간이 길고 금융,기회비용이 증가하기 때문이다.어떤 지역은 10년 이상 투자금이 묶여있는 곳도 있다. 2.소규모보다 대규모 단지가 유리하다. 3.조합원 자격,소유권에 대해 철저한 권리분석을 하라.이는 아파트 평형배정과 추가부담액이 얼마나 될 지를 체크하는 수단이다. 4.조합운영 주체의 투명성,합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악하라.내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출한다. 5.시세보다 지나치게 싼 물건,조합원 자격,국공유지점유면적 등에 대한 확인이 필요하다. 6.건축비,분양가 변동요인이 있는 지 알아보라.확정금액인 지,예정금액인지 확실히 알고 투자해야 한다. 7.믿을 수 있는 시공회사인 지 여부를 확인하라.재개발 재건축아파트 시공회사 중 지나친 이익추구로 조합원 부담이 가중되는 사례가 비일비재하다. 8.반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 한다. 9.신용있는 부동산 컨설팅사나 중개업소를 선택하라.최근 유행하는 ‘떳다방’(이동 중개업자)을 조심하라. 10.투자는 자신의 자금 능력에 맞게 해야 한다.분양가 입주시기 은행융자등의 조건을 면밀히 검토하는 것이 좋다. 박건승기자 ksp@[-]

현금 1억5,000만∼2억원으로는 대도시 지역의 재개발,재건축 아파트를 구입하는 것이 가장 유망하다. 이 금액으로 기존 아파트의 경우 32평형대를 살 수밖에 없지만 재개발,재건축 아파트는 한강을 조망할 수 있는 43∼45평형의 새 아파트를 분양받을 수있다.물론 이주비와 추가 분양금액을 부담하면 총액 기준으로 3억5,000만원안팎의 돈이 들지만 보통 한강 조망이 가능한 아파트들은 입주시 약 4억∼4억5,000만원이 되기 때문에 안전한 투자처가 될 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “요즘처럼 주식시장이 춤을 추고 금리가 하향세를 보일때는 관리처분 인가를 앞둔 재개발 아파트에 투자하는 것이 가장 안전하다”며 “최소한 연리 20% 정도의 수익률을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. 재개발·재건축 아파트를 고를 때는 사업시행 과정을 면밀히 주시해야 한다.사업시행 계획만 잡혀 있고 시간이 오래 걸리는 재개발·재건축 아파트가많기 때문이다. 현재 재개발 사업이 활성화 된 지역은 서울 성동구 금호동,중구 신당동,용산구 신천동,마포구 대흥동,동작구 흑석동이다. 재건축 사업이 활발한 곳은강남구 청담동,강동구 암사동,서초구 서초동,강서구 등촌동 등이다. 토지는 일산,분당,산본 등의 신도시 단독택지 등을 노려 볼 만하다. 새로 분양하는 수도권 중대형 아파트도 고려해 볼 수 있다. 서울 인기지역의 분양 경쟁이 치열해 지면 결국 수도권 위성도시로 분양열기가 이어지기 마련이다.최근에는 중대형 평형의 인기가 높기 때문에 40평형대의 수도권 아파트를 노려볼 만하다.IMF체제 이전 용인 죽전 등 수도권 중대형 아파트 가격이 서울 인기지역의 80% 수준까지 육박했었고 서울 외곽지역인 상계동,도봉동 등보다는 오히려 비쌌던 점을 감안하면 지금이 투자적기라는 분석도 있다. 박성태기자

증시가 다소 주춤하면서 시중 여유자금이 부동산시장으로 대거 몰릴 것으로 보는 전문가가 많다.증시가 부동산시장보다 3∼6개월 앞선다는 점에서 증시의 활황세가 부동산경기의 호황으로 이어질 공산이 클 것이란 분석이다. 주택산업연구원 권주안(權柱顔) 수석연구원은 “거시경제가 회복세를 지속하고 시중금리가 하향안정세를 유지한다면 올 하반기 주택경기는 완연한 회복기에 접어들 것”으로 내다 봤다. 반도컨설팅 정종철(鄭宗喆) 사장은 “증시 이탈자금이 이미 부동산쪽으로몰려 들기 시작했다”면서 “여유돈이 있는 사람은 지금부터라도 도심 및 역세권 주변의 소규모 상가 등을 노려 볼 만하다”고 권고했다. 상품의 환금성(換金性)을 감안하라 21세기 컨설팅 전미정(全美貞) 부장은“부동산 투자의 관건은 환금성”이라며 “소형이면서 임대가 잘되는 품목이 환금성도 좋은 편”이라고 말했다.주택이나 상가가 투자대상으로 선호되는이유이다. 상가의 경우 상승기에는 아파트단지내 상가나 테마상가 등이 유리하다.아파트단지내 상가는 요즘 아파트건축비보다 조금 높다고 할만큼 값이 떨어져있다.1,000여가구 이상인 대단지의 상가가 안전하고 수익성이 높다. 테마상가는 타운이 형성되는 곳에서 선택하는 것이 좋다.이를 테면 신림동순대타운이나 먹거리골목의 음식을 주제로 한 곳이 전망이 좋다.어린이를 대상으로 하는 테마상가는 어느 곳이든 대부분 성공적이라는 분석이다. 상가를 고를 때 분양가격이 임대가격의 60%를 넘으면 일단 투자가치가 있는 것으로 보면 된다.1억원짜리 상가를 사서 6,000만원에 임대를 놓았다면 성공적인 투자라는 얘기다. 소액으로 나눠 투자하라 내집마련정보사 김영진(金榮進) 사장은 “고액을투자할 때는 소액으로 나눠 하는 것이 위험분산과 환금성면에서 유리하다”고 밝혔다.김사장은 “부동산시장이 바닥권을 지날 쯤이면 이미 대형물량에는 거품이 들어가기 마련”이라며 “바닥권을 지나는 시점부터는 1억원 미만의 주택이나 소형 상가에 투자하는 것이 기본”이라고 설명했다. 박건승기자 ksp@

현금 1억∼1억5,000만원의 투자금액은 가장 많은 수요층을 형성하고 있으며 부동산 투자시장에서도 여러가지 종목을 생각해 볼 수 있는 금액이다.도시지역의 소규모 아파트,상가,오피스텔 투자가 가능하고 지방 부동산 시장에서도 도로변 토지를 노릴 만하다. 강원도,제주도,남해안 지역 등의 레저,휴양시설,별장,전원주택까지 투자대상에 포함시킬 수 있다. 예를 들어 서울의 인기지역에서 32평형 아파트는 2억3,000만∼2억8,000만원,재건축대상인 서초구의 32평형 아파트는 2억5,000만∼3억원,재개발 아파트42평형 배정예정인 성동구,용산구 일원의 재개발 조합원 지분 대지 35평과건물 20평은 2억3,000만∼2억8,000만원,1,000가구 이상의 단지내 상가 1층점포는 3억원 정도다.전세보증금 8,000만∼1억원 정도를 안으면 구입이 가능한 금액이다. 수도권 위성도시에서는 32평∼42평형 아파트를 살 수 있고 소규모 상가점포 20평형 1층도 구입이 가능하다.수도권 준농림지 중에서 지방도,국도변 토지가는 용인,김포,화성,구리,고양 지역에서 평당 30만∼50만원 정도이기 때문에 300∼500평 정도는 살 수 있다.제주도 서귀포시 해안도로변,강원도 평창일원의 스키장 주변의 토지가격도 20만∼50만원 수준이어서 300∼500평 정도 구입할 수 있다.강원도(영동권) 해안지역 속초,정동진,해수욕장이 인접한동해지역 해안도로변은 평당 50만∼150만원에 달해 100∼300평 정도 밖에 살 수 없다. 전원주택을 생각한다면 수도권 위성도시,신도시 주변 대지 값이 평당 150만∼200만원이므로 70∼100평 정도 구입해 집을 지을 수 있다. 장기적인 안목으로 부동산 투자를 한다면 새로운 산업지대가 조성될 예정인 인천,아산만지역,대규모 레저타운 조성지역인 강원도,제주지역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆)사장은 “최근 증시의 활황으로 유동자금이 증시로 몰리지만 올 하반기 쯤이면 부동산 시장도 살아날 것으로 예상되는 만큼 전문가와 의논해 부동산투기가 아닌 투자에 눈을 돌릴 시점”이라고 강조했다. 박성태기자

최근 구리 토평 지역에서 기승을 부린 소위 ‘떴다방’(이동중개업소)에 대한 집중 단속으로 신규 분양시장의 열기가 다소 가라앉았지만 금리하락 등으로 부동산 투자에 대한 관심은 커지고 있다.이에 따라 본지는 소규모 투자금액에서 대규모 투자금액에 이르기까지 부동산시장에서의 재테크 전략을 5회에 걸쳐 내보낸다. 부동산시장에서 5,000만원 이하의 금액은 부동산 투자의 최소단위라 할 수있다.아파트 오피스텔 전원주택 등 주거용 부동산이나 임야 전 답 등 토지시장에서 이 정도 금액으로 일반 사람들이 투자할 수 있는 매물이 많지 않기때문이다.소규모 투자금액이다 보니 마땅한 투자처를 찾기가 어렵다.싼 매물만 찾다보면 결국 산골의 쓸모없는 땅이나 장기간 투자해 둬도 수익률을 기대하기 어려운 부동산을 사놓고 고민하게 되는 수가 있다. 소규모 투자금액으로 단기수익을 올릴 수 있는 부동산은 흔치 않다.그렇다고 장기투자할 경우 은행금리는 커녕 손해를 보기도 일쑤라는 것이 부동산전문가들의 지적이다.소액투자의 경우 부동산 전문가와의의논이 필수적이다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 대표는 장·단기 투자면에서 유리하고 환금성이 비교적 보장되는 부동산 상품으로 우선 도시 재개발·재건축지역의 소규모 주택을 들었다.서울 지역의 경우 재개발 구역안에 대지 10평 내외규모로재개발이 가능한 주택은 5,000만∼7,000만원으로 전세보증금(1,000만∼2,000만원)을 안고 현금 3,000만∼5,000만원에 구입할 수 있다.이러한 소형 주택은 서울에만 120여 지역에 산재해 있다.재개발·재건축 사업이 시행될 경우구입한 10∼15평 전후의 소형주택으로 32평 전후의 중형아파트를 배정받을수 있다. 토지시장에서는 수도권 또는 지방도시 인근의 준농림지를 들 수 있다.수도권(위성도시 포함)은 평당 20만∼30만원,면적 300∼500평 전후가 유리하다. 경기도 외곽지역은 평당 5만∼10만원 전후,면적 500∼1,000평 정도가 바람직하다.지방부동산 중에서 충청·강원·경상·전라·제주도 지역은 거의 비슷한 상태.평당 1만∼5만원,면적 1,000∼5,000평 정도가 괜찮다.토지의 경우반드시 도로의 인접여부,토지의이용상황,제한사항 등에 대한 사전점검이 필요하며 본인의 현장답사가 최우선 조건이다. 부동산 투자는 한번 잘못하면 장기간 돈이 묶이는 등 환금성에 애로를 겪는 만큼 반드시 믿을 수 있는 전문가,즉 일정규모를 갖춘 부동산 컨설팅회사등과 상의하고 본인이 직접 판단을 내려야 한다.

◎실제 실종자 훨신 늘어날듯 이번 집중호우로 2일 현재 실종자만 72명에 이르는 것으로 중앙재해대책본부는 잠정 집계했다. 구조대원들은 그러나 지리산 계곡 곳곳에 이날까지도 차량이 방치돼 있고 동행한 야영객 전부가 실종됐을 경우에는 신고마저 어려운 점을 들어 실제 실종자 수는 이보다 더 많을 것으로 분석했다. 이들 실종자 대부분은 뱀사골과 피아골,대원사 계곡 등 지리산 계곡에서 야영을 하다 급류에 휩쓸려 참변을 당한 것으로 파악되고 있다. 지리산 야영객들은 지난달 31일 밤부터 갑자기 집중폭우가 쏟아져 계곡물이 순식간에 엄청난 양으로 불어났지만 미처 피할 여유를 갖지 못해 변을 당했다. 계곡에는 바위 덩어리가 널려 있어 급류에 휩쓸렸을 경우 바위와 부딪히는 충격에 의해 상당수가 사망했을 것으로 추정된다. 실제로 수색작업이 진행되면서 실종자로 분류됐던 상당수가 숨진 채 발견되고 있다. 현재 파악하고 있는 실종자 규모는 어디까지나 동행인이나 실종사실을 알고 있는 주변 사람들에 의해 신고된 것을 토대로 한 추정치이다. 이에 따라 계곡의 물이 어느정도 빠지고 복구작업이 이뤄지면 실종자나 사망자 규모는 훨씬 더 늘어날 전망이다. 중앙재해대책본부와 현지에서 구조작업을 벌이는 관계자들은 과연 지리산 일대의 야영객 수가 얼마나 되는지 제대로 파악하지 못하고 있다. 지리산 등산로가 경남 전남 전북 등지에 여러 곳으로 산재해 있어 얼마나 많은 인원이 입산을 했고,이 중 몇명이나 산에 남아 있는 지 조차 파악을 못하고 있기 때문이다. □사망­실종자 명단 2일 확인된 사망·실종자 명단. ■경남 ◇사망자 ▼합천군 삼가면 산사태 △홍복돌(75·여·합천군 덕진리 726) △강병효(38·〃) △유외숙(32·여·〃) △강이훈(12·〃) ▼전기감전 △홍성모(29·마산시 합포구 자산동 280의3) ▼하동 횡천천 △김순이(32·여·부산시 북구 금곡동 주공 아파트 103동 1103호) ▼하동 부춘천 △김또엽(73·하동군 화개면 부춘리 284) ▼산청군 삼장면 송정숲 △김기자(25·여·대구시 서구 내당동 200의7) ▼산청군 대원사 계곡 △김종국(43·거제시 옥포2동 혜성아파트 108동 202호) △박민순(35·여·진주시 가좌동 주공아파트 203동 807호) △최태윤(14·〃) △최한솔(11·여·〃) △이미순(30·여·김해시 상동 매리 74의1) △박정근(31·진주시 집현면 덕오리) △3세 남아 △40대 여자 △임재성(6·김해시 상동면 매리 74의1) ▼산청군 내원사 계곡 △정혜진(8·여·마산시 완월동 서광아파트 806호) △정윤환(6·〃) △이두실(45·김해시 안동 한효아파트 103동) △김혜림(7·여·마산시 산호동) ▼산청군 시천면 지양보 △30대남자 ▼함양군 유림면 임천 △박성철(19·부산시 동래구 명장동 무지개아파트 13동 502호) △신원 미상 남자 ▼함양군 마천면 강천천 △30대 남자 ▼사천시 용현면 바닷가 △30대 중반 여자 ▼하동군 덕천강 △이정근(46·사천소방서) ▼신원 확인중인 사체 10구 ◇실종자 ▼진주 진양호 △정희옥(40·여·부산시 사하구 괴정1동 1063의 83) △박기해(13·여·〃) ▼하동 횡천천 △김영규(41·부산시 사상구 주례동 298의 4) △이숙경(36·여·마산시 완월동 삼감아파트 1902호) △박혜란(7·여·〃) △이은총(5·부산시 북구 금곡동 주공아파트 103동 1103호) △이승미(3·여·〃) △김규수(18·하동군 청암면 묵게리 1131) △김현영(24·서울) ▼하동 덕천강 △서진선(28·부산시 해운대구) △문현민(7·〃) △문아람(5·〃) △강명옥(76·울산시) △오막달(67·부산시 사상구 주례동) △김성수(45·〃) △심혜영(12·〃) △심현아(7·〃) △김태우(6·〃) △홍성만(36·창원시 외동아파트 3동 402호) △변말선(32·〃) △홍정의(4·〃) ▼하동 부춘천 △정병진(35·하동군 화개면 부춘리 284) ▼산청군 내원사계곡 △정현희(29·여·마산시 산호동 20의2) △정용호(36·여·마산시완월동 서광아파트 806호) △하갑숙(34·여·〃) ▼산청군 송정숲 △김상훈(35·부산시 연제구 연산9동 415의21) ▼산청군 밤밭골 △신원미상 4명 ▼산청군 대원사 계곡 △송기영의 처 △전홍자(32·여·마산시 양덕2동 한일아파트207동 701호) △김명희(33·여·창원시 도계동 성진파크 405호) △전병순(40·여·창원시 신촌동 동성아파트 103동 307호) △김동욱(5·마산시 산호동) △김정순(39·여·울산시 삼산동 평창현대아파트 502동 604호) △서옥순(여) △서옥순의 아들2명 △허태완(38) △오씨여자 ▼함양군 임천 △주은아(19·여·부산시 사직동 153의21) ■전남 ◇사망자 ▼지리산 피아골 계곡 △홍원석(31·고창군 해리면 하련리) △김정미(27·홍씨의 부인) △서옥순(39·부산시 진구 전포4동 거화아파트) △박정태(11·서씨의 아들) ◇실종자 ▼피아골 계곡 △박수정(13·여·서옥순의 딸) △황수미(13·여·부산시 진구 전포동) △김수정(15·여·부천시 원미구) △정수지(11·여·익산시 모현동) △이유호(31·하남시 황산동) △강옥선(69·여·함안군 칠월면) △서병우(36·서울시 서초구 방배동) △김유미(40·여·함안군 칠월면) △김인숙(40·여·함안군 칠서면) △안종환(40·의정부시 간흥동) △박미유(27·여·인천시 중구 도원동) △백금례(27·여·광주시 북구 우산동) ▼기타지역 △정종철(77·구례군 토지면 구산리) △신도엽(61·여·순천시 주암면) ■전북 ◇사망자 ▼지리산 뱀사골 계곡 △김영덕(31·공무원·울진군) ◇실종자 △남상재(50·여·인천시) △김상률(26·성남시) △윤길현(47·여·광명시) △김태경(15·여) △이순임(45·여·광주시) △정성희(6·여·울산시 동구 서구동) ■대구·경북 ◇사망자 △최윤석(52) ◇실종자 △이창욱(11·대구시 달서구 감삼동) △이재철(69) △신원 미상 남자 1명 ■울산 ◇사망자 △박장준(59·울주군청 환경미화원·울주군 범서면 사연리 450)

◎“신세대 장병 권위주의론 통솔 안된다”/지휘관 실무 능력 향상·대화로 신뢰 심어야/획일적 통솔·단체 기합은 반발심만 일으켜 상관의 명령과 지시에 무조건 복종하기 보다는 합리성 여부를 따지는 신세대 장병들을 효과적으로 통솔하려면 지휘관들이 이들보다 우월한 전술적인 실무지식과 강인한 체력을 갖추고 신뢰관계를 쌓아야 할 것으로 지적됐다. 이는 25일 강원도 고성군 알프스리조트에서 1군사령부(사령관 오영우대장·육사 20기) 주최로 열린 「지휘통솔 대토론회」에서 모아진 견해다. 다음은 정종철대령(육군대학)의 주제발표 내용 요지. ▲신세대들은 고학력자가 많고 오히려 소대장을 능가하는 병사들이 많다.병사 개인은 물론 부대별 독립성이나 자율성이 요구되고 있는 시점에서 소대장이 신뢰를 얻기 위해서는 지휘관으로서의 능력을 향상시키는 것이 중요하다.직책이나 계급을 이용한 권위주의적 지휘통솔보다는 부대실무에 대한 구체적인 교육과 전술진지,시설,지형답사에 이르기까지 세심한 배려가 필요하다. 군에서 하의상달이 어려운것은 지휘관과 부하간의 인간적인 관계,특히 의사소통이 잘 이뤄지지 않기 때문이다.판단능력과 주체성이 강한 신세대의 자존심을 꺾지 않는 의사소통을 통해 지휘관에 대한 신뢰감을 심어줘야 한다. 자기중심적이고 차별성을 중시하는 신세대 의식성향을 고려할 때 획일적인 업무부여나 단체기합은 반발심만 일으킨다.획일적인 통제를 지양하고 가능한 다양성을 인정하는 지휘가 이뤄져야 한다. 또 부대의 업무나 훈련 등에 적극적인 참여를 유도하기 위해서는 임무를 부여할 때 목적·방침·진행요령·결과 등을 상세히 설명해주고 임무의 결과나 의견에 대해서도 가급적 인정하고 칭찬해주어야 한다. 신세대 사병들은 행군을 가장 힘들어 하며 진지공사와 같은 작업때 도구를 제대로 사용할 줄 모르는 등 작업효율이 떨어지며 개인·집단간 경쟁의식이나 의지가 부족한 현상이 두드러지게 나타난다.소대장의 경우 자신의 업무를 적극적으로 찾아서 하기보다는 지시된 사항에 대해서만 반응하고 부대임무달성에 대한 사명감보다는 병사들에게 인기영합 위주의 지휘를 하는 사례가 증가하고 있다.

◎심리적영향 작용… 관망세속 오름세 주춤/매물 격감,임대등록제 시행여부가 변수 지난 16일 부동산 및 전ㆍ월세값 안정대책이 발표된 이후 관망세속에 전세나 매매가 뜸해지고 가격오름세도 주춤해지고 있다. 조치발표 4일째를 맞은 부동산시장은 눈에 띌만한 변화의 조짐은 아직 나타나지 않고 있으나 심리적인 영향으로 전세의 경우 집주인이나 세들 사람이 서로 눈치를 보고 있는 경향을 나타내고 있다. 그러나 20일부터 국세청과 검찰에 의한 임대료실태조사와 부동산투기 및 투기조장부동산중개업소에 대한 대대적인 조사가 시작될 경우 상당한 파장을 몰고 올 것으로 부동산업계는 내다봤다. 전세값과 아파트값 상승의 진원지인 서울 강남지역은 조치전에 이미 이사를 위한 전세거래가 거의 끝난데다 전세로 나온 주택마저 적어 주말인 지난 17,18일 부동산중개업소는 대체로 한산한 양상을 보였다. 대치동 청화부동산의 이동아씨는 『우성과 선경아파트는 전세나 매물로 나온 것이 없고 청실아파트만 전세로 나온 것이 약간 있으나 주말에 전세를 찾는 사람이 없었다』고 밝히고 『앞으로 임대료등록제 등이 실시되면 어떤 영향을 미칠 것인가 문의하는 전화가 이따금씩 걸려온다』고 말했다. 반포에서 부동산중개업을 하는 김원식씨도 『자녀들의 학교이전 등을 위한 전세거래가 막바지에 이른 단계에서 정부의 조치가 나와 별다른 변화가 나타나지 않고 있으나 전세값이나 매매값의 상승세가 일단 주춤해진 것 같다』고 전했다. 양천구 목동 K부동산의 허만길씨는 『정부대책이 큰 실효성은 없으나 집주인들의 심리를 위축시켜 단기적으로 전세값 안정효과를 거둘 것으로 본다』고 전망하고 정부대책 발표이후 집주인이나 세들 사람이 앞으로 열릴 공청회에서 등록제실시 여부가 어떻게 결정될 것인지 관망하는 분위기라고 말했다. 단독주택이 많은 강북지역은 이사철을 앞두고 전세를 찾는 사람이 많은 편이나 아직 전세값이 다소 강세를 나타내고 있다. 서대문구 불광동 J부동산의 김상열씨는 지난해 방한칸에 1천만원하던 전세가격이 요즈음은 1천2백만원에 형성되고 있으나 전세물건이 부족해 전세값이 강세를 보이고 있다고 말했다. 그러나 정부조치발표이후 오름세에 제동이 걸린 것 같다고 전했다. 대부분의 부동산중개업자들은 이미 전세값이 오를대로 오른데다 전세거래가 끝나가는 상태에서 뒤늦게 정부조치가 나와 큰 실효를 거둘지 의심스럽다면서 한번 오른 전세값이 쉽게 떨어질 것 같지는 않다고 전망했다. 이번 조치로 크게 확산될 조짐을 보이던 아파트값의 오름세도 전반적으로 멈칫하는 추세를 나타내고 있다. 강남구 청담동 한양아파트 32평형은 1억3천만∼1억4천만원,압구정동 현대아파트 57평은 4억8천만∼5억원에서 호가가 형성되고 있으나 호가가 강세에서 보합세로 바뀌었다. 또 서초구 반포동 주공아파트 18평형은 8천5백만∼9천5백만원선을 벗어나지 않고 있고 양천구 목동아파트 값도 주춤해진 상태이다. 그러나 이번 조치로 전세물건이나 매물을 거둬들이고 있는 사례가 나타나고 있고 일부지역에서는 전세값이 다소 약세로 돌아선 곳이 있어 정부대책의 본격적인 영향은 국세청과 검찰의 조사강도와 임대료등록제 실시여부에 크게 좌우될 것으로 보인다. 오진모대한부동산학회장은 『가격상승과 투기를 조장하는 무허가 중개업자들만 강력히 단속해도 정부조치가 상당한 효과를 나타낼 것』이라고 말하고 그러나 전세값을 안정시키기 위해서는 주택임대차 보호법개정등의 보완조치가 뒤따라야 한다고 촉구했다. 오회장은 등록제를 시행하면 집주인들이 노출을 꺼리거나 불이익을 우려해 전세를 내놓으려하지 않기 때문에 공급이 줄어 세들 사람만 어렵게 만들 가능성이 많으므로 충분한 조사와 연구끝에 시행여부를 결정지어야 한다고 말했다. 성동구 옥수동에서 부동산중개업을 하는 정종철씨도 공급이 크게 부족한 상황에서 임대료등록제 등으로 임대절차등을 까다롭게 하면 공급에 제약을 가해 많은 부작용을 낳을 것이라고 지적했다. 부동산전문가들은 오는 가을 이사철을 앞두고 7ㆍ8월쯤에도 전세값이 또다시 움직일 가능성이 많다고 지적,주택문제를 단기적인 응급조치로만 대처하지 않고 예방적이고 장기적인 안목에서 풀어나가야 한다고 제시했다.