이달 말 끝나는 전월세 신고제의 계도기간이 1년 더 연장된다. 국토교통부는 그제 “국민의 부담 완화 및 지방자치단체의 행정여건을 고려해 계도기간을 1년 더 연장한다”고 밝혔다. 전월세 신고제는 ‘임대차 3법’ 가운데 하나로 일정 금액 이상의 전월세 계약을 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료를 매기는 제도다. 정부가 계도기간을 1년 더 연장함에 따라 내년 5월 31일까지는 과태료가 부과되지 않는다. 　전월세 신고제 보완은 일단 반길 일이다. 그러나 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 보완하는 일이 더 시급해 보인다. 두 제도 도입 2년이 되는 오는 7월 31일 이후 전월세 시장이 요동칠 우려가 크다. 세입자가 2년 전 계약갱신청구권을 써 전세를 2년 연장했다면, 전월세 상한제에 따라 보증금 등을 5% 이내로 올렸을 것이다. 반면 서울 아파트 전세값은 임대차 3법 이전인 2020년 7월 4억 9922만원에서 올 4월 6억 7570만원으로 35.4%나 폭등했다. 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있다. 　2년 동안 전셋값을 제대로 받지 못한 집주인들은 한꺼번에 전세값을 올리려 할 것이다. 이에 전세값 폭등을 감당하기 어려운 세입자로서는 고정비 지출 증가를 감수하고라도 월세를 낀 계약으로 바꾸거나 전세값이 낮은 곳을 찾아 수도권 외곽으로 밀려나야 하는 판이다. 실제로 이미 시장은 그렇게 흘러가고 있다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 올 들어 4월까지 서울 전월세 계약 중 월세 비중이 51.6%다. 2020년 41.7%였는데 지난해 46.0%로 뛰더니 이제 절반을 넘었다. ‘풍선’ 효과로 경기·인천 전셋값도 오르고 있다. 　세입자를 돕겠다고 만든 법이 도리어 ‘전세 대란’을 초래했다. 더 큰 혼란이 발생하기 전에 집주인의 사유재산권 훼손 방지, 전월세 시장 안정화 방안 등을 마련하기 바란다. 임대료를 시세보다 낮게 올리는 착한 집주인에게 세금 혜택 등 인센티브를 제공하고 월세 세액 공제를 보다 확대하는 등 과감한 보완 대책이 요구된다. 하반기에 대폭 늘어날 전세 대출에 대한 대응 방안도 서둘러야겠다.

‘임대차 3법’ 중 하나인 전월세 신고제의 계도기간이 1년 연장된다.국토교통부는 26일 임대차 계약이 평균 2년인 점을 고려해 계도기간을 내년 5월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다. 전월세 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보 제공 및 임차인 권리보호를 위해 2021년 6월 1일 시행됐다. 보증금이 6000만원을 이상이거나 월세 30만원을 초과하는 계약에 대해 계약체결일로부터 30일 이내 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 이를 어기면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 정부는 이달 말까지 1년간 계도기간을 부여했으나 제도 정착을 위해 1년 연장하고, 계도기간에는 과태료를 부과하지 않기로 했다. 신고제 시행 이후 신고건수는 122만 3000건으로 매월 신고량이 증가하고 있다. 특히 상대적으로 확정일자 신고가 적었던 월세·비아파트의 정보량이 늘면서 시장 정보의 정확도가 높아질 것으로 평가했다. 다만 신고 누락분이 여전히 많은 것으로 국토부는 파악하고 있다. 제도 도입 당시 신고자료를 가세 자료로 활용하지 않는다는 방침을 밝혔지만 불안감이 해소되지 않았다는 분석이다. 이로 인해 월세를 30만원 이하로 낮추고 관리비를 높이는 편법 계약이 등장하고, 다가구주택 등으로 임대사업을 하는 노년층은 잦은 계약에 따른 불편으로 신고하지 않는 사례도 나타났다. 지방자치단체는 신고 누락된 계약을 찾아내 과태료를 부과하려면 막대한 행정력이 필요해야 하는 부담을 토로하고 있다. 김영한 국토부 주택정책관은 “임대차 신고제는 과태료 부과가 목적이 아니다”면서 “알미톡 서비스와 콜센터 상담 서비스 등을 강화해 자발적 신고 분위기를 조성해 나가겠다”고 밝혔다.

케이뱅크 전세대출 중개 추가챗봇형 사용자인터페이스 도입서비스 강화에 주가 10만원대로카카오페이 이용자들이 전월세대출 상품을 살펴볼 때 한국주택금융공사 보증상품의 금리와 한도를 비교할 수 있게 됐다. 카카오페이는 주택금융공사 보증 케이뱅크 전월세보증금대출의 중개 서비스를 시작한다고 25일 밝혔다. 대출 상품마다 자격 기준이 달라 발생하는 사용자 불편을 해소하고 다양한 전월세대출 상품을 비교해 최적의 상품을 고를 수 있도록 하겠다는 취지다. 카카오페이 ‘내 대출 한도’에서 케이뱅크의 전월세대출 2종과 우리은행의 버팀목전세자금대출 5종, 총 7개 상품을 비교할 수 있다. 케이뱅크 전월세보증금대출은 일반 가구는 보증금 80% 이내 최대 2억 2200만원, 청년 가구는 보증금 90% 이내 최대 1억원까지 대출이 가능하다. 최저 금리는 연 2% 후반(변동금리)이다. 아울러 챗봇형 사용자인터페이스(UI)도 도입했다. 대화 형식으로 대출 가능 여부와 한도 등을 확인할 수 있다. 우한재 카카오페이 크레딧사업부문장은 “전월세대출은 사용자의 주거와 연관된 가장 중요한 대출상품”이라며 “케이뱅크와 협업으로 상품 라인업 확대해 서비스 경쟁력을 강화하고자 했다“고 말했다. 전월세대출 서비스 강화 영향으로 카카오페이는 이날 유가증권시장에서 전날보다 8.17% 오른 10만 2000원에 거래를 마쳤다. 종가 기준 지난 4일 이후 3주 만에 10만원선을 회복했다.

원희룡 국토교통부 장관은 24일 “청년과 신혼부부, 생애 최초 대상자에게 원가주택 등 50만호를 공급하겠다”고 밝혔다. 원 장관은 이날 첫 현장소통 행보로 판교 제2테크노밸리 한국토지주택공사(LH) 기업성장센터에서 열린 청년 간담회에서 이 같은 내용의 청년 주거지원 대책을 소개했다. 원가주택은 집값 급등으로 내 집 마련이 어려워진 청년층을 위해 분양가의 20%만 부담하고 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 유형이다. 5년 이상 거주한 뒤 집을 국가에 매각하면 매매차익의 최대 70%를 되돌려 준다. 원 장관은 “새 정부의 최우선 정책 목표는 청년 등 서민과 중산층의 주거 안정”이라며 “정부 출범 100일 안에 ‘주택공급 로드맵’을 발표한 후 이른 시일 내 ‘청년 주거지원 대책’을 내놓겠다”고 말했다. 참석자들은 학업과 취업 부담 속에서 집값과 전월세 가격 급등으로 주거비 부담이 더해지고, 주택의 소유 여부에 따라 자산 격차가 확대됨에 따른 상대적 박탈감을 토로했다. 원 장관은 “기초자산이 부족한 청년도 역세권 등 우수한 입지에 내 집을 마련할 수 있도록 새로운 청년주택 모델을 마련해 연내 사전청약을 실시하겠다”며 “분양가 상한제보다 저렴한 ‘부담 가능한 주택’을 제공할 계획”이라고 말했다. 또 생애 최초 주택 구입자는 담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 완화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래소득 반영을 확대한다. 그는 청약제도가 가점제로 운영돼 청년·신혼에게 제한적이라는 지적에 “중형·소형주택을 중심으로 추첨제 비율을 확대하는 등 청약제도를 개편하겠다”고 밝혔다.

서울 강북구가 저축액을 두 배로 돌려주는 ‘희망두배 청년통장’ 신규 참가자를 모집한다고 24일 밝혔다. 희망두배 청년통장은 서울시가 청년의 자산 형성을 지원하는 통장이다. 청년이 매달 10만원, 15만원 중 선택해 2~3년간 저축하면 본인 저축액과 동일한 금액이 이자와 함께 지원된다. 예를 들어 월 15만원씩 3년간 저축할 경우 만기 시 1080만원에 이자까지 더해 받는다. 신청 자격은 공고일인 이달 23일 기준 서울시에 사는 만 18~34세 청년으로, 공고일 현재 근로 중이어야 한다. 본인 근로소득은 세전 월 255만원 이하여야 하며 부양의무자의 소득이 연 1억원(월평균 834만원), 재산이 9억원 미만인 경우에 한해 신청 가능하다. 또 ▲생계·의료·주거·교육 수급자 ▲부채가 5000만원 이상인 자(학자금·전월세자금 대출 제외) ▲통장 개설이 불가능한 자 ▲본인이 유사자산형성 지원사업에 참여한 자 ▲본인 및 가족이 자산형성 지원사업 등에 참여한 자 ▲공고일 현재 서울시 청년수당 사업 수혜 중인 자인 경우 신청이 불가능하다. 참여를 원하는 사람은 다음달 2일부터 24일까지 주소지 관할 동주민센터에 방문하거나 우편 또는 이메일로 신청하면 된다. 공고문과 신청서식 등 자세한 사항은 강북구 홈페이지에서 확인할 수 있다. 참여 대상자는 신청 자격, 소득 기준 등의 심사를 거친 후 오는 10월에 선정될 예정이다. 박겸수 강북구청장은 “이번 희망두배 청년통장이 미래를 준비하는 청년들에게 큰 힘이 되길 바란다”며 “주거, 결혼, 교육, 창업 등 청년들이 희망찬 미래를 열어갈 수 있도록 강북구가 함께 하겠다”고 말했다.

주택정책 불확실성이 커지면서 시장이 혼란에 빠졌다. 재건축조합들은 사업 일정을 다시 짜고, 실수요자들은 총부채원리금상환비율(DSR) 강화에 주택 구매 계획을 수정하고 있다. 정부가 대선 과정에서 나왔던 부동산 공약 이행 시기를 연기하거나 적용 범위를 바꾸면서 생긴 현상으로 보인다. 원희룡 국토교통부 장관으로서는 신규 공급 계획과 함께 각종 규제 완화 일정을 조기에 확정해 시장의 불확실성을 해소해야 하는 과제까지 안게 됐다. 새 정부는 대선 과정에서 안전진단 평가 기준 항목에서 ‘구조 안전성’ 가중치를 50%에서 30%로 낮추고 ‘주거 환경’ 가중치는 15%→30%, ‘건축 마감·설계 노후도’ 가중치는 25%→30%로 높여 안전진단을 쉽게 통과시키겠다고 했다. 주민들은 법을 개정하지 않고도 국토부가 시행령·행정규칙 개정만으로 안전진단 평가 기준을 완화할 수 있어 정부 출범 후 바로 시행될 것으로 기대했다. 하지만 정부가 안전진단 규제 완화 시기를 결정하지 못하고 연기하려는 움직임을 보이면서 주민들은 당혹스러움 속에 불만을 터뜨렸다. 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 서울 양천구 목동 신시가지와 성북구 상계동 일대 재건축 단지는 새 정부가 출범하면 추진하려던 안전진단 신청 절차를 중단했다. 현재 기준으로는 안전진단을 신청해 봤자 재건축 적정성 검토를 통과하기 어렵다고 판단했기 때문이다. 몇몇 단지는 그동안 한두 차례 안전진단을 신청했지만 강화된 기준을 맞추지 못해 재건축 사업 문턱에서 탈락했다. 상계동 한 주민은 18일 “정부가 약속을 지키지 않고 ‘희망고문’만 하고 있다”며 “약속 불이행도 문제지만 불확실성을 빨리 해소해야 한다”고 말했다. 주택담보대출 규제 완화도 오락가락하는 바람에 실수요자마저 혼란에 빠졌다. 정부는 DSR 규제를 완화하겠다고 공약했지만, 되레 강화되는 모양새다. 금융권은 오는 7월부터 DSR 규제 범위를 총대출액 2억원에서 1억원 이상 차주까지 적용할 계획이다. 주택담보인정비율(LTV)을 완화해도 DSR 규제가 이어지면 주택 담보대출 규제완화 효과는 떨어진다. 30대 김수호씨는 “직장 생활 5년차지만 저축액이 많지 않아 하반기에 대출을 끼고 소형 아파트를 구입하려고 했는데, DSR 규제가 풀리지 않고 일률적으로 적용되면 주택 구입을 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 시장에서는 임대차 3법 개선안도 조속히 마련해 시장 예측 가능성을 높여 줄 것을 바라고 있다. 전월세 계약 미신고자에 대한 과태료 부과를 유예하는 계도 기간(오는 6월 종료) 연장 움직임에 임대인들은 신고를 미적거리고 있다.

서울시는 1인 가구 정책 모니터링단 ‘씽글벙글 서울 서포터즈’를 발족한다고 18일 밝혔다. 서포터즈는 병원동행서비스, 안심마을보안관, 전월세 안심계약 도움서비스, 중장년 행복한 밥상 등 시가 추진하는 다양한 1인 가구 사업을 직간접 체험한 뒤 문제점과 개선 방안을 지적하고 1인 가구 생활에 필요한 정책을 제안하는 역할을 한다. 시는 오는 31일까지 신청자를 모집해 서류와 면접 심사를 거쳐 다음달 50명을 선발할 계획이다. 서울에 사는 1인가구는 누구나 지원 가능하다. 선정되면 11월까지 약 6개월 동안 활동한다. 이해선 서울시 1인 가구 특별대책추진단장은 “씽글벙글 서울 서포터즈를 통해 1인 가구의 수요와 관점을 반영하고 실제 체감할 수 있는 정책들을 발굴해 나가겠다”고 말했다.

“27년간 광진지역에서 구민과 함께했기 때문에 누구보다 광진의 특성과 정서를 잘 아는 행정가입니다.” 김선갑 더불어민주당 후보는 광진을 누구보다 잘 아는 ‘광진 사람’이라고 자신을 소개한다. 김 후보는 16일 서울신문과의 인터뷰에서 “단체장 공약이행평가 4년 연속 수상, 민선 7기 공약 이행률 97% 등이 나타내듯 유권자와의 약속은 반드시 지킬 것”이라고 말했다. 김 후보는 민선 7기 구청장 재임 기간 행정력을 코로나19 극복에 집중했다. ‘포스트 코로나’ 시대 정책 방향에 대해 묻자 “골목상권과 지역경제 활성화가 우선”이라며 “문화·체육계 역시 일상으로의 회복이 필요하다”고 답했다. 그는 “광진구가 선제적으로 실시한 소상공인 무이자·무보증 특별융자는 민선 8기에도 지속돼야 한다”며 “호응이 좋았던 광진사랑상품권도 지속적으로 발행할 계획”이라고 설명했다. 김 후보는 광진구를 4개 생활권으로 나눠 권역별 청사진을 제시했다. 그는 “건대입구 일대와 화양동을 동북권 미래형 중심지로, 의료복합 단지가 완공되는 중곡·군자역 일대는 신성장 핵심 거점으로 조성할 것”이라며 “구의·강변역 일대는 첨단 업무복합 중심, 아차산·광나루역 역세권은 역사·문화 복합 중심 거점으로 도약할 것”이라고 설명했다. 김 후보는 “지역의 변화를 위해서는 도시계획 업그레이드가 필요하다”고 역설했다. 그러면서 “주거환경을 근본적으로 변화시키는 종상향과 재개발·재건축은 당연히 우선 추진 사항”이라며 “구의역 KT 부지, 강변 동서울터미널 일대, 광장동 친환경 체육공원, 아차산 일대 개선 등도 임기 내 구민의 의견이 반영되는 방향으로 추진될 계획”이라고 덧붙였다. 김 후보는 무엇보다 구민과의 소통에 방점을 찍었다. 그는 “좋은 정책과 사업을 추진하기 위해서 현장 속으로 들어가는 게 중요하다”면서 “코로나 정국 때도 골목길을 걸으며 구민을 직접 만나는 ‘동네 한 바퀴’를 추진한 이유가 여기에 있다”고 했다. 저출생 극복 등 복지 관련 공약에 대한 설명도 빼놓지 않았다. 김 후보는 “출산가구에 전월세 대출 이자를 연간 150만원까지 지원해 주는 정책을 추진할 것”이라며 “구에 공공산후조리원을 건립해 출산가정에 혜택을 제공할 것”이라고 말했다.

서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래가 빠르게 늘어나는 ‘전세의 월세화’ 현상이 ‘대세’가 되고 있다. 12일 서울부동산정보광장 통계에 따르면 올해 1분기 서울 아파트의 월세 거래 건수는 2만 1091건으로 집계됐다. 지난해 1분기(1만 6454건)보다 28.2% 증가한 수치다. 1분기 월세 거래 건수가 2만건을 넘은 것은 서울시가 관련 통계 작성을 시작한 2011년 이후 처음이다. 분기별로는 지난해 4분기에 이어 두 번째다. 전월세 등 전체 아파트 임대차 거래 가운데 월세 거래의 비중도 지난해 1분기 34.6%에서 올해 1분기 38.7%로 4.1% 포인트 올랐다. 연도별로도 월세 거래량은 점차 늘어나는 추세다. 2019년 4만 8295건이었던 서울 아파트 월세 거래는 2020년 5만 1049건, 2021년 6만 939건에서 지난해 7만 5586건으로 역대 최다를 찍었다. 올 1분기에만 2만건을 넘긴 만큼 올해도 지난해 기록을 넘어설 거란 관측이 나온다. 올해 월세 거래 비중도 이날 현재 38.1%로 지난해(37.9%)보다 높은 상황이다. 전세의 월세화 현상이 빨라지고 있는 것은 2020년 새 임대차법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행으로 전셋값이 급등한 데다 올해 들어서는 대출 규제와 금리 인상까지 겹쳤기 때문으로 분석된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “집값 급등으로 전셋값도 덩달아 오르고 전셋값 상승분을 부담하기 어려우니 반전세나 월세로 돌아설 수밖에 없다”고 설명했다. 전세 대출을 받으려 해도 금리 인상으로 이자 부담이 커져 월세를 내는 게 세입자에겐 더 유리해졌다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대인 입장에서도 높아진 보유세 부담을 충당하기 위해 월세를 선호하는 경향이 커지고 있다”고 말했다. 월셋값도 고공행진 중이다. 한국부동산원 기준 지난 3월 서울 아파트 평균 월세 가격은 125만 3000원으로 역대 최고다. 4월 KB아파트 월세지수도 101.8로 2020년 8월 이후 매달 최고치를 경신하고 있다. 이 연구위원은 “집값이 떨어지지 않는 한 월세 가격도 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

경기도가 아동복지시설에서 퇴소하거나 가정위탁이 종료되는 만 18세 이상 자립준비청년(보호종료아동)을 대상으로 공공임대주택 우선 입주와 임대보증금 등 주거비를 지원한다고 11일 밝혔다. 도에 따르면 매년 경기도에서는 400여명의 자립준비청년이 이른 나이에 퇴소하고, 이 중 정부의 주거지원을 받는 인원은 절반 정도에 그친다. 나머지는 위탁가정에 있거나 전월세로 거주하고 있어 사회 적응이나 자립에 어려움을 겪고 있다. 도는 자립준비청년의 주거 안정을 위해 올해 경기주택도시공사(GH) 공공임대주택 입주 물량으로 전세임대 63가구, 청년매입임대 66가구, 행복주택 37가구 등 166가구를 배정해 우선 입주를 지원한다. 지난해 계획 물량 103가구보다 지원 규모가 63가구 늘었다. 주택유형별로 주거비 지원도 병행한다. 전세임대주택의 경우 임대보증금의 100%(최대 1억 2000만원)를 지원해 무료로 입주할 수 있다. 도는 올해부터 만 20세 이하 자립준비청년에게 전세임대주택을 무료로 공급하고, 만 21세 이상 자립준비청년에게는 임대보증금 대출이율을 50% 인하해 공급할 수 있게 됐다.

서울시가 임대차법 개정 2년을 앞두고 ‘전월세 상한제’ 적용 가구들의 전월세 급등이 예상됨에 따라 저소득 가구를 대상으로 대출이자 지원에 나선다. 시는 11일 임대차법 개정안 시행 2년을 맞는 오는 8월부터 계약갱신요구권이 만료되는 저소득 가구에 대출 금액 최대 3억원 내에서 이자 일부를 지원한다고 밝혔다. 기존에 청년·신혼부부를 대상으로 한 임차보증금에 대한 이자 지원은 대상자를 8000가구에서 1만 500가구로 늘리고 대출한도도 최대 2억원에서 3억원으로 확대한다. 임대차법은 세입자가 원할 경우 2+2, 총 4년 동안 같은 임대료를 보장받을 수 있는 계약갱신요구권과 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하는 내용을 담은 법안이다. 2020년 8월 시행됐다. 이 때문에 법안 시행 만 2년이 되는 8월 계약갱신요구권 시기가 지나는 가구들은 전월세 가격이 급등할 가능성이 높다. 시는 당장 8월부터 계약갱신요구권이 만료돼 신규 전세 계약을 하는 저소득 가구를 대상으로 대출 한도 최대 3억원 내에서 연 3%대(본인 부담 최소금리 1% 이상)까지 이자를 지원하기로 했다. 임대차법 시행 이후 계약갱신요구권을 행사해 올해 8월부터 내년 7월 사이 갱신 계약이 만료되는 무주택 임차인을 대상으로 최장 2년까지 한시적으로 지원하며, 소득 구간별로 금리를 차등 적용해 저소득 가구일수록 더 많은 이자를 지원할 계획이다. 시는 올 연말까지 계약이 만료되는 물량은 월평균 4730건(전체 전세 거래량의 약 15%)가량 될 것으로 보고 있다. 이 밖에도 시는 임차물량 예측정보 제공·민간 임대시장 활성화를 위한 법 개정 건의 등을 추진한다.

윤석열 정부가 출범했다. 국무총리 인준이 진통을 겪으면서 온전한 내각의 모습은 갖추지 못했다. 노무현 정부에서 기획재정부 차관, 이명박 정부에서 경제수석을 지낸 박병원(70) 전 수석은 “새 대통령과 새 여당부터 반성해야 한다”고 쓴소리를 했다. 의외다. 박 전 수석은 윤석열 대통령의 초대 비서실장으로도 유력하게 오르내렸다. 직설적인 화법과 비상한 두뇌 회전으로 ‘관료답지 않은 관료’, ‘기재부가 배출한 최고의 지략가’라는 평을 듣는 그는 “윤 대통령은 아직 선거에서 온전히 이기지 않았는데 마치 이긴 것처럼 행동한다”면서 “다행히 야당인 더불어민주당이 뻘짓을 많이 해 줘서 실점은 덜하다”고 말했다. 지난 2일 서울 중구 프레스센터에서 만났다.(10일 전화로 인터뷰를 추가했다.)-선거에서 온전히 이기지 않았다는 게 무슨 뜻인가. “윤 대통령은 0.73% 포인트 차이로 대선에서 승리했다. 아직은 불안한 승리다. 그렇다면 반대 진영을 어떻게든 끌어안아야 한다. 로키(Low key)로 가야 하는데 초대 내각을 너무 잘난 사람, 너무 내 편만 쓰려 한 경향이 두드러진다.” -윤 대통령이 들으면 서운할 수도 있겠다. “누구보다 이 정부의 성공을 바라니까 하는 말이다. 너무 잘난 사람, 너무 내 편만 모아 놓으면 그들만의 리그가 된다. 한쪽 얘기만 들어서는 나라가 제대로 굴러갈 수 없다는 것을 문재인 정부가 여실히 보여 주지 않았나. 무엇보다 총리나 장관의 능력은 정부 조직 전체에서 나온다. 너무 개인의 능력을 내세우는 것은 적절치 않다. 그래도 윤 대통령이 야당 복이 있다.” -검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)을 얘기하는 것 같은데 솔직히 일반 국민은 치솟는 물가와 금리가 더 무섭다. 새 정부 경제팀이 가장 역점을 둬야 할 일은. “여소야대 정국에서 새 정부가 할 수 있는 일은 굉장히 제한적이다. 물가, 금리, 환율 안정이 최우선 과제다. 당장 할 수 있는 일은 사실상 적자국채 발행 중단밖에 없다. 아울러 법을 고치지 않고 가장 확실하게 성과를 낼 수 있는 것은 규제 완화뿐이다.” -윤 대통령도 기업 발에 묶여 있는 모래주머니를 떼어 주겠다고 했다. “모래주머니를 떼내는 정도로는 안 된다. 모든 규제의 뿌리는 중앙부처에 있다. 부처들이 수요자를 위하는 것처럼 행동하지만 실상은 자신들 권한 안에 있는 다수 공급자들의 이해를 대변한다. 왜 설악산 케이블카와 반도체학과 정원을 중앙정부가 획일적으로 정해야 하나. 규제 권한을 지방으로 과감히 내려보내야 한다. 우리나라 경제가 대만에 따라잡힐 신세에 놓인 것도 ‘(규제 때문에) 되는 게 아무것도 없는 나라’가 된 때문이다. 규제에 관한 한 국민들도 반성해야 한다.” -뭘 말인가. “조금만 불편해도, 조금만 위험해도 국가가 그 불편과 위험을 제거해 주기를 바라지 않는가. 어느 분야건 기존 공급자나 기득권자는 세력화가 쉽다. 그렇다 보니 표로 먹고사는 국회가 잽싸게 움직여 조기 규제, 과잉 규제에 나서는 것이다. ‘드론’과 ‘타다’ 규제가 대표적이다.” -윤 대통령이 약속한 대로 청와대에 민관합동위원회가 생기면 조금 나아지지 않을까. “위원회 백날 만들어 봤자 소용없다. 지금 있는 규제개혁위원회만 제대로 가동해도 충분히 대응할 수 있다. 규개위에 강력한 권한을 주고 위원장도 승부수를 걸 만한 실세로 시켜야 한다. 그다음엔 교육부, 산업통상자원부, 환경부, 공정거래위, 금융위 등 대표적인 규제 부처들에 ‘불합리한 규제를 스스로 정비하지 않으면 조직을 없애버리겠다’고 해야 한다. 여성가족부 폐지로 싸울 게 아니라 규제 개혁에 가장 더딘 부처를 실제로 하나만 없애 봐라. 역대 어느 정권도 해내지 못한 ‘네거티브 규제’(안 되는 것만 규정)는 단박에 이뤄진다. 교육부 폐지론이 나오니까 (교육부가) 사립대 규제를 풀고 있지 않나.” -노무현 정부 때 부동산 문제로 당시 ‘386’들과 갈등을 겪다가 옷(기재 차관)을 벗었다. 그런데 지금 다시 부동산이 문제다. “그때도 지금도 부동산 문제의 해결책은 공급이다. 문재인 정부가 실패한 이유는 전체 물량을 늘릴 생각은 안 하고 임대시장 물량을 빼서 매매시장 공급을 늘리려 했기 때문이다. 임대사업자, 특히 법인 임대사업자를 투기꾼 취급하며 규제한 것은 엄청난 실책이다. 다주택자는 집값 폭등의 원흉이 아니다. 개인 다주택자를 때려잡을 대상으로 삼지 말고, 주택 공급 확대의 파트너로 활용할 필요가 있다.” -새 정부가 재개발, 재건축 규제 완화를 놓고 오락가락하는 모습인데. “재개발, 재건축은 절대 서두르면 안 된다. 당장은 주택 공급 감소 요인이기 때문이다. 전월세 수급에 문제가 생기지 않도록 속도를 조절해야 한다. 이 때문에 1기 신도시 주민들이 반발하더라도 사업 시기를 잘 조절하고 끝까지 설득해서 전세대란이나 집값 급등이 재발하지 않게 해야 한다.” -부동산 못지않게 심각한 것이 양극화 문제다. 코로나 이후 더 심해졌다. “해법은 (없는 계층의) 소득을 늘려 주는 것인데 일자리 말고는 답이 없다. 정부는 좋은 일자리에 연연할 필요가 없다. 좋은 일자리는 나라가 걱정하지 않아도 생겨난다. 정부가 해야 할 것은 좀 좋지 않은 일자리라도 최대한 많이 만들어 내는 거다. 기초연금을 10만원 올리고 부모수당을 월 10만원 준다고 노인빈곤과 출산율 문제가 해결되지 않는다. 수년간 돈을 쏟아부었는데 효과가 없으면 발상을 확 뒤집어야 한다. 최저임금만 해도 수요자 입장에서 접근해야 한다.” -최저임금 차등화 얘긴가. “그렇다. 경총 회장 지낸 사람이 이런 말 하면 기업들이 싫어하겠지만 업종별 차등화는 솔직히 기업들이 원하는 거다. 이런 규제 완화는 신중해야 한다. 그런데 연령별 차등화나 지역별 차등화는 노동자가 원한다. ‘광주형 일자리’를 봐라. 노동자들이 현대차 임금의 절반만 받고도 일을 하겠다고 해서 ‘캐스퍼’가 대박이 났고 일자리도 대거 생겨난 것 아닌가.” -주 52시간도 그렇고 노동자가 원한다는 논리로 실상은 경영자의 이해관계를 교묘히 관철하는 경우도 많지 않나. “노조는 왜 있나. 그걸 감시하라고 있는 것 아닌가. 모든 문제를 법이나 규제로 해결하려 드는 데서 우리 경제의 덫이 더 심해진 거다.” -한덕수 총리 후보자 인준이 진통을 겪고 있긴 하지만 총리부터 대통령 비서실장까지 모두 경제관료로 짜이다 보니 ‘기재부의 나라’가 되는 것 아니냐는 우려도 있다. “기재부 관료들이 재정건전성에 너무 집착한다고 비판하는데 동서고금을 막론하고 재정적자를 다음 세대가 갚은 적이 없다. 물가 상승이나 금리 인상으로 당대에서 다 갚게 돼 있다. 이런 구조는 부자에게 절대적으로 유리하다. 사실상 가난한 사람들이 갚는다는 얘기다. 새 정부가 코로나 보상하겠다고 적자국채를 발행하는 순간, 물가와 금리는 더 오른다. 정부가 빚을 내서 뭘 해 주겠다고 하는 것은 국민을 상대로 사기 치는 것이나 마찬가지다. 코로나 보상은 필요하다. 단 빚을 내지 말고 다른 지출을 줄여서 지원해야 한다. 인플레 방치야말로 가장 악질적인 증세다.” -물가뿐 아니라 악재가 첩첩산중인데 정국이 꽉 막혀 있다. “윤 대통령은 박람강기(博覽記·아는 게 많고 기억력이 강한) 스타일이다. 대선 TV토론도 금세 주도권을 잡지 않았나. 이런 스타일의 단점은 (남의 말을) 듣기보다 (자신이) 말하는 게 더 많다는 데 있다. (대통령) 주변에 조언하는 사람들이 있을 것이라 믿는다.” -코로나로 원격진료에 대한 거부감이 줄어들었다. 영리병원 허용을 계속 주장해 왔는데. “규제를 풀어 일자리와 투자가 늘어나면 가처분 소득이 늘어난다. 우리 국민은 그 돈으로 TV를 사고 싶어 하지 않는다. 웬만하면 TV는 다 있으니까. 이제는 더 좋은 교육을 받고, 더 좋은 의료서비스를 받고, 더 좋은 데 놀러 가고 싶어 한다. 이른바 고급 서비스에 대한 갈증이다. 이런 걸 풀어 줘야 한다. 우리 경제의 미래가 걸려 있는 지식기반 고부가가치 서비스업을 꽁꽁 묶어 놓아서는 나라에 희망이 없다. 대학 등록금을 13년째 동결하고도 4차 산업혁명에 대응할 인재 양성이 가능하리라고 보는가.” ■박병원 전 수석은 경제관료, 청와대 수석, 금융지주(우리금융) 회장, 경영자총연합회 회장 등 민관을 넘나드는 ‘스펙’을 자랑한다. 기회 있을 때마다 일자리와 서비스업의 중요성을 설파해 ‘일자리 전도사’, ‘서비스업 전도사’로 불린다. 요즘에는 ‘규제혁파 전도사’로 나섰다. 노무현 정부가 ‘거미줄 규제’를 뚫고 경기 파주에 LG필립스 공장을 지었듯, 용인에 SK하이닉스 반도체공장 첫 삽만 뜨게 해도 윤석열 정부는 “반은 먹고 들어간다”고 열변을 토한다. 경총 회장 때부터 소형 수입차 ‘미니’를 직접 운전하고 다니는 것으로도 유명하다. 소형차와 수입차 고정관념에 대한 일종의 ‘반기’다. 윤석열 대통령도, 정부부처도, 국민도 규제에 대한 고정관념을 바꾸지 않으면 ‘대만에 곧 따라잡힐 처지’의 대한민국 미래는 바뀌지 않는다고 인터뷰 시작부터 끝까지 강조했다. 서울 경기고와 서울대 법대를 나왔다.

윤석열 정부가 출범했다. 국무총리 인준이 진통을 겪으면서 온전한 내각의 모습은 갖추지 못했다. 노무현 정부에서 기획재정부 차관, 이명박 정부에서 경제수석을 지낸 박병원(70) 전 수석은 “새 대통령과 새 여당부터 반성해야 한다”고 쓴소리를 했다. 의외다. 박 전 수석은 윤석열 대통령의 초대 비서실장으로도 유력하게 오르내렸다. 직설적인 화법과 비상한 두뇌 회전으로 ‘관료답지 않은 관료’, ‘기재부가 배출한 최고의 지략가’라는 평을 듣는 그는 “윤 대통령은 아직 선거에서 온전히 이기지 않았는데 마치 이긴 것처럼 행동한다”면서 “다행히 야당인 더불어민주당이 뻘짓을 많이 해 줘서 실점은 덜하다”고 말했다. 지난 2일 서울 중구 프레스센터에서 만났다.(10일 전화로 인터뷰를 추가했다.) 선거에서 온전히 이기지 않았다는 게 무슨 뜻인가. “윤 대통령은 0.73% 포인트 차이로 대선에서 승리했다. 아직은 불안한 승리다. 그렇다면 반대 진영을 어떻게든 끌어안아야 한다. 로키(Low key)로 가야 하는데 초대 내각을 너무 잘난 사람, 너무 내 편만 쓰려 한 경향이 두드러진다.” 윤 대통령이 들으면 서운할 수도 있겠다. “누구보다 이 정부의 성공을 바라니까 하는 말이다. 너무 잘난 사람, 너무 내 편만 모아 놓으면 그들만의 리그가 된다. 한쪽 얘기만 들어서는 나라가 제대로 굴러갈 수 없다는 것을 문재인 정부가 여실히 보여 주지 않았나. 능력과 인품을 겸비한 사람은 ‘서육남’(서울대, 60대, 남자) 외에도 얼마든지 있다. 열심히 찾으려고 그다지 노력한 것 같지 않다. 무엇보다 총리나 장관의 능력은 정부 조직 전체에서 나온다. 너무 개인의 능력을 내세우는 것은 적절치 않다. 그래도 윤 대통령이 야당 복이 있다.” 검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)을 얘기하는 건가. “더불어민주당이 그 무리를 해가며 검찰 수사권을 경찰에 넘긴 이유는 (문재인) 정권을 향한 칼날이 무뎌지기를 바래서라고 본다. 그런데 경찰의 속성상 과연 그렇게 될까. 국민투표 여부를 떠나 설사 민주당이 원하는 대로 검수완박이 이뤄진다고 해도 제 발등 찍게 될 것이다. 얻는 것에 비해 국민 저항감 등 리스크가 너무 큰데 (민주당 안에서) 아무도 제어를 못한다는 게 이해가 안 간다.”솔직히 일반 국민은 새 정부 내각 공전이나 검수완박보다 치솟는 물가와 금리가 더 무섭다. 새 정부 경제팀이 가장 역점을 둬야할 일은. “여소야대 정국에서 새 정부가 할 수 있는 일은 굉장히 제한적이다. 물가, 금리, 환율 안정이 최우선 과제다. 당장 할 수 있는 일은 사실상 적자국채 발행 중단밖에 없다. 아울러 법을 고치지 않고 가장 확실하게 성과를 낼 수 있는 것은 규제 완화뿐이다.” 윤 대통령도 기업 발에 묶여 있는 모래주머니를 떼어 주겠다고 했다. “모래주머니를 떼내는 정도로는 안 된다. 모든 규제의 뿌리는 중앙부처에 있다. 부처들이 수요자를 위하는 것처럼 행동하지만 실상은 자신들 권한 안에 있는 다수 공급자들의 이해를 대변한다. 왜 설악산 케이블카와 반도체학과 정원을 중앙정부가 획일적으로 정해야 하나. 규제 권한을 지방으로 과감히 내려보내야 한다. 우리나라 경제가 대만에 따라잡힐 신세에 놓인 것도 ‘(규제 때문에) 되는 게 아무것도 없는 나라’가 된 때문이다. 규제에 관한 한 국민들도 반성해야 한다.” 뭘 말인가. “조금만 불편해도, 조금만 위험해도 국가가 그 불편과 위험을 제거해 주기를 바라지 않는가. 어느 분야건 기존 공급자나 기득권자는 세력화가 쉽다. 그렇다 보니 표로 먹고사는 국회가 잽싸게 움직여 조기 규제, 과잉 규제에 나서는 것이다. ‘드론’과 ‘타다’ 규제가 대표적이다.” 윤 대통령이 약속한 대로 청와대에 민관합동위원회가 생기면 조금 나아지지 않을까. “위원회 백날 만들어봤자 소용없다. 지금 있는 규제개혁위원회만 제대로 가동해도 충분히 대응할 수 있다. 규개위에 강력한 권한을 주고 위원장도 승부수를 걸 만한 실세로 시켜야 한다. 그 다음엔 교육부, 산업통상자원부, 환경부, 공정거래위, 금융위 등 대표적인 규제 부처들에게 ‘불합리한 규제를 스스로 정비하지 않으면 조직을 없애버리겠다’고 해야 한다. 여성가족부 폐지로 싸울 게 아니라 규제 개혁에 가장 더딘 부처를 실제로 하나만 없애 봐라. 역대 어느 정권도 해내지 못한 ‘네거티브 규제’(안 되는 것만 규정)는 단박에 이뤄진다. 교육부 폐지론이 나오니까 (교육부가) 사립대 규제를 풀고 있지 않나.” 노무현 정부 때 부동산 문제로 당시 ‘386’들과 갈등을 겪다가 옷(기재 차관)을 벗었다. 그런데 지금 다시 부동산이 문제다. “그때도 지금도 부동산 문제의 해결책은 공급이다. 문재인 정부가 실패한 이유는 전체 물량을 늘릴 생각은 안 하고 임대시장 물량을 빼서 매매시장 공급을 늘리려 했기 때문이다. 임대사업자, 특히 법인 임대사업자를 투기꾼 취급하며 규제한 것은 엄청난 실책이다. 다주택자는 집값 폭등의 원흉이 아니다. 개인 다주택자를 때려잡을 대상으로 삼지 말고, 주택 공급 확대의 파트너로 활용할 필요가 있다.” 새 정부가 재개발, 재건축 규제 완화를 놓고 오락가락 하는 모습인데. “재개발, 재건축은 절대 서두르면 안 된다. 당장은 주택 공급 감소 요인이기 때문이다. 전월세 수급에 문제가 생기지 않도록 속도를 조절해야 한다. 이 때문에 1기 신도시 주민들이 반발하더라도 사업 시기를 잘 조절하고 끝까지 설득해서 전세대란이나 집값 급등이 재발하지 않게 해야 한다.” 부동산 못지 않게 심각한 것이 양극화 문제다. 코로나 이후 더 심해졌다. “해법은 (없는 계층의) 소득을 늘려주는 것인데 일자리 말고는 답이 없다. 정부는 좋은 일자리에 연연할 필요가 없다. 좋은 일자리는 나라가 걱정하지 않아도 생겨난다. 정부가 해야할 것은 좀 좋지 않은 일자리라도 최대한 많이 만들어내는 거다. 기초연금을 10만원 올리고 부모수당을 월 10만원 준다고 노인빈곤과 출산율 문제가 해결되지 않는다. 수년간 돈을 쏟아부었는데 효과가 없으면 발상을 확 뒤집어야 한다. 최저임금만 해도 수요자 입장에서 접근해야 한다.” 최저임금 차등화 얘긴가. “그렇다. 경총 회장 지낸 사람이 이런 말 하면 기업들이 싫어하겠지만 업종별 차등화는 솔직히 기업들이 원하는 거다. 이런 규제 완화는 신중해야 한다. 그런데 연령별 차등화나 지역별 차등화는 노동자가 원한다. ‘광주형 일자리’를 봐라. 노동자들이 현대차 임금의 절반만 받고도 일을 하겠다고 해서 ‘캐스퍼’가 대박이 났고 일자리도 대거 생겨난 것 아닌가. 최저임금이 오르면 생산성이 상대적으로 떨어지는 10대와 노인부터 맨먼저 잘린다. 그렇다면 돈을 조금 덜 받고도 일을 하고 싶어하는 사람들에게 길을 열어줘야 한다.” 주 52시간도 그렇고 노동자가 원한다는 논리로 실상은 경영자의 이해관계를 교묘히 관철하는 경우도 많지 않나. “노조는 왜 있나. 그걸 감시하라고 있는 것 아닌가. 모든 문제를 법이나 규제로 해결하려 드는 데서 우리 경제의 덫이 더 심해진 거다.” 한덕수 총리 후보자 인준이 진통을 겪고 있긴 하지만 총리부터 대통령 비서실장까지 모두 경제관료로 짜이다보니 ‘기재부의 나라’가 되는 것 아니냐는 우려도 있다. “기재부 관료들이 재정건전성에 너무 집착한다고 비판하는데 동서고금을 막론하고 재정적자를 다음 세대가 갚은 적이 없다. 물가 상승이나 금리 인상으로 당대에서 다 갚게 돼 있다. 이런 구조는 부자에게 절대적으로 유리하다. 사실상 가난한 사람들이 갚는다는 얘기다. 새 정부가 코로나 보상하겠다고 적자국채를 발행하는 순간, 물가와 금리는 더 오른다. 정부가 빚을 내서 뭘 해주겠다고 하는 것은 국민을 상대로 사기치는 것이나 마찬가지다. 코로나 보상은 필요하다. 단, 빚을 내지 말고 다른 지출을 줄여서 지원해야 한다. 인플레 방치야말로 가장 악질적인 증세다.” 물가뿐 아니라 악재가 첩첩산중인데 정국이 꽉 막혀 있다. “윤 대통령은 박람강기(博覽強記·아는 게 많고 기억력이 강한) 스타일이다. 대선 TV토론도 금세 주도권을 잡지 않았나. 이런 스타일의 단점은 (남의 말을) 듣기보다 (자신이) 말하는 게 더 많다는 데 있다. (대통령) 주변에 조언하는 사람들이 있을 것이라 믿는다.” 코로나로 원격진료에 대한 거부감이 줄어들었다. 영리병원 허용을 계속 주장해 왔는데. “규제를 풀어 일자리와 투자가 늘어나면 가처분 소득이 늘어난다. 우리 국민은 그 돈으로 TV를 사고 싶어 하지 않는다. 웬만하면 TV는 다 있으니까. 이제는 더 좋은 교육 받고, 더 좋은 의료 서비스 받고, 더 좋은 데 놀러가고 싶어 한다. 이른바 고급 서비스에 대한 갈증이다. 이런 걸 풀어줘야 한다. 우리 경제의 미래가 걸려 있는 지식기반 고부가가치 서비스업을 꽁꽁 묶어 놓아서는 나라에 희망이 없다. 대학 등록금을 13년째 동결하고도 4차 산업혁명에 대응할 인재 양성이 가능하리라고 보는가.” ●박병원 전 수석은 경제관료, 청와대 수석, 금융지주(우리금융) 회장, 경영자총연합회 회장 등 민관을 넘나드는 ‘스펙’을 자랑한다. 기획력이 뛰어나면서도 막히면 돌아가는 유연성이 강점이다. 기회있을 때마다 일자리와 서비스업의 중요성을 설파해 ‘일자리 전도사’ ‘서비스업 전도사’로 불린다. 요즘에는 ‘규제혁파 전도사’로 나섰다. 노무현 정부가 ‘거미줄 규제’를 뚫고 경기 파주에 LG필립스 공장을 지었듯, 용인에 SK하이닉스 반도체공장 첫 삽만 뜨게 해도 윤석열 정부는 “반은 먹고 들어간다”고 열변을 토한다. 경총 회장 때부터 소형 수입차 ‘미니’를 직접 운전하고 다니는 것으로도 유명하다. 소형차와 수입차 고정관념에 대한 일종의 ‘반기’다. 윤석열 대통령도, 정부부처도, 국민도, 규제에 대한 고정관념을 바꾸지 않으면 ‘대만에 곧 따라잡힐 처지’의 대한민국 미래는 바뀌지 않는다고 인터뷰 시작부터 끝까지 강조했다. 서울 경기고와 서울대 법대를 나왔다. 

임대차 3법 이후 서울의 아파트 전세 신규 계약 세입자들이 갱신 계약보다 전세보증금을 평균 1억 5000여만원 더 부담한 것으로 조사됐다. 9일 부동산R114 조사에 따르면 전월세 신고제 시행으로 지난해 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고(5월 3일 기준)된 서울 아파트의 동일 주택형 간 전세계약 중 신규·갱신 계약이 모두 확인된 경우는 6781건이었다. 이 중 신규 계약의 평균 보증금은 6억 7321만원이었던 데 비해 갱신 계약의 평균 보증금은 5억 1861만원으로, 신규와 갱신 계약의 보증금 격차는 평균 1억 5461만원이었다. 세입자 중 신규 계약자가 갱신 계약자보다 평균 1억 5000만원 이상의 보증금을 더 부담한 것이다. 2020년 7월 말부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제(임대차 2법) 시행에 따라 세입자가 갱신권을 청구하면 전세보증금 인상률이 5% 이내로 제한되지만 신규 계약은 집주인이 시세대로 전셋값을 올릴 수 있기 때문이다. 강남권의 중대형 고가 아파트일수록 신규 계약과 갱신 계약의 보증금 격차는 더 크게 벌어졌다. 강남구 대치동 동부센트레빌 전용 161.47㎡는 이 기간 갱신 계약 보증금 평균이 21억원인 데 비해 신규 계약 보증금 평균은 38억원으로 무려 17억원의 차이가 났다. 이에 비해 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 59.92㎡는 갱신 계약 보증금 평균이 4억 1821만원, 신규 계약 보증금 평균이 4억 6250만원으로 평균 4429만원의 격차가 났다. 계약갱신청구권 도입 2년이 되는 올해 7월 말부터 갱신권이 소진된 신규 계약 물건이 나오면 세입자의 보증금 부담은 더욱 커질 것이라는 우려가 나온다. 특히 2020년 7월 말 임대차 2법이 시행된 이후 전셋값이 급등했기 때문에 2년 전과 비교하면 보증금 부담이 체감상 더 클 전망이다. 한국부동산원 조사 기준 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억 3294만원으로 2020년 7월 말 평균 4억 6458만원 대비 36.2%(1억 6836만원) 올랐다.

지난주 잠시 주춤했던 서울 아파트 매수심리가 새 정부 출범을 앞두고 소폭 회복됐다. 6일 한국부동산원 집계에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 91.1로 전주(90.5)보다 0.6포인트 올랐다. 매매수급지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 팔려는 사람이 많은 ‘매수자 우위’를, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많은 ‘매도자 우위’를 나타낸다. 서울의 매매수급지수는 대출 규제 문턱이 높아지면서 지난해 11월 15일(99.6) 이후 현재까지 줄곧 100을 밑돌고 있다. 그러나 2월 28일(86.8) 바닥을 찍은 이후 지속적으로 상승세를 이어오다 4월 셋째 주 91.4에서 4월 넷째 주 90.5로 하락했다. 권역별로는 강남4구가 있는 동남권이 97.0으로 지난해 12월 6일(97.2) 이후 5개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 대통령 집무실 이전 호재가 있는 용산구와 종로구 등 도심권이 91.9로 그 뒤를 이었다. 목동·여의도 등이 포함된 서남권도 재건축 기대감에 지난주 91.5에서 91.8로 소폭 상승했다. 서북권(87.3)과 동북권(87.5)은 지난주보다 지수가 상승했으나 아직 90을 밑도는 수준이다. 경기도 역시 1기 신도시 재건축 등에 대한 기대감으로 지난주 91.0에서 92.4로 다시 지수가 상승했고, 인천도 지난주 94.0에서 이번주 95.0으로 매수세가 늘어났다. 수도권의 매수심리 회복을 바탕으로 전국 아파트 수급지수도 지난주 93.6에서 94.1로 한 주 만에 다시 상승 전환했다. 서울 아파트 전세수급지수는 94.7을 기록하며 대선 이후 9주 연속 회복세가 이어졌다. 전세자금대출 재개 이후 신규 급전세들이 일부 소진된 데다 양도소득세 중과 한시 배제, 임대차 3법 손질 등 새 정부의 정책 변화를 앞두고 집주인들이 전월세 물건을 일부 거둬들인 영향으로 보인다. 전국의 전세수급지수 역시 지난주 93.6에서 이번주 94.1로 상승했다.

새 정부 출범 이후 수술대에 오를 ‘임대차 3법’이 어떻게 바뀔지 관심을 끌고 있다. 2018년 시행된 임대차 3법은 주택임대시장의 작동 원리를 무시하고 유예기간 없이 밀어붙여 전셋값 급등 부작용을 불러왔다는 비판을 받는 터라 대대적인 수술이 예고됐다. 하지만 제도를 바꾸려면 법을 개정해야 하기 때문에 여소야대 상황에서 진통도 만만치 않을 것으로 전망된다. 개선 후보 목록 중 가장 관심을 끄는 부분은 계약갱신청구권제 개선이다. 바로 폐기하는 것은 되레 임대차 시장 혼란을 불러올 수 있다는 점에서 대안 마련이 쉽지 않다. 우선은 현행 제도를 유지하면서 ‘착한 임대인’ 인센티브를 주는 방안이 거론된다. 자발적으로 계약을 갱신해 임대 기간을 연장하거나 임대료 상한선을 지키는 임대인에게 다양한 세제 혜택을 지원해 전세시장 안정화를 유도하는 방식이다. 중장기적으로는 계약갱신청구권 제도를 개선할 것으로 보인다. ‘2+2년’(의무 임대 2년+갱신권 보장 2년) 도입으로 임대 기간이 사실상 4년으로 늘어나면서 한꺼번에 보증금을 인상하는 부작용을 줄여야 한다. 전문가들 사이에서는 ‘2+1년’ 또는 ‘3년’으로 개선하자는 주장이 나온다. 임대인, 임차인이 조금씩 양보해 의무 임대 기간을 2+1년이나 3년으로 완화해 임대인의 권리도 보장하고 일시에 전셋값이 상승하는 것도 막아 보자는 것이다. 3년이 현행 중고교 학제와 맞다는 주장도 내놓는다. 전월세 상한제도 손을 댈 것으로 보인다. 일정 금액 이하의 임대차계약은 서민 임차인 보호 차원에서 상승률을 5% 이내로 제한하고, 고가 임대차계약은 자율에 맡기는 개선안이 추진될 수 있다는 관측이 나온다. 예를 들어 수도권 기준 전세보증금이 6억원 이하인 주택은 임대차계약 갱신 때 5% 룰을 지키게 하고, 나머지는 자율에 맡기는 방식이다. 지역별로 평균 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율) 한도에서 보증금을 받도록 하는 방안도 검토할 수 있다. 전셋값을 시세와 연동하는 제도다. 예를 들어 서울에서 전세가율 70% 이하로 받는다면 8억원짜리 아파트의 보증금은 5억 6000만원 이하에서 자유롭게 결정하면 된다. 전월세 신고제는 전셋값 상승과 직접 연관성이 없어서 거래 투명성, 정확한 통계 확보 차원에서 현행 틀을 크게 벗어나지 않을 것으로 전망된다, 이와 별도로 등록임대사업자제도를 부활, 지원하는 정책도 추진된다. 임대주택사업자에게 장기임대, 임대료 제한 등의 의무를 부과하되 이들에게 세제를 지원해 임차료 인상을 억제하고 민간 임대주택을 늘리는 정책이다. 서진형(공정주택포럼 공동대표) 경인여대 교수는 “임차인의 권리 강화도 중요하지만, 시장을 왜곡하는 현행 임대차 3법은 당연히 손질해야 한다”고 말했다.

얼마 전 친한 친구에게 우연히 도움을 준 일이 있었다. 혼자 사는 친구의 어머니가 건강 문제로 갑작스럽게 병원에 가야 했고, 친구는 회사에 연차를 내기 힘든 상황이었다. 어머니를 혼자 보내야 해 마음이 무겁다는 친구에게 ‘1인 가구 병원 안심동행 서비스’를 추천했다. 집에서 나와 병원에 갈 때부터 귀가할 때까지 접수와 수납, 약국 이동 등을 도와주는 것이다. “이런 걸 어떻게 알았냐”며 고마워하는 친구에게 “서울시를 출입하지 않았다면 나도 몰랐을 거다”라고 답했다. 서울시 1인 가구 특별대책추진단은 지난해 4월 처음 생겼다. 오세훈 서울시장의 ‘1호 공약’이었다. 139만 가구로 서울시 전체 가구의 34.9%인 1인 가구를 핵심 정책 대상으로 만들겠다는 취지였다. 올해 초 서울시는 건강, 안전, 고립, 주거 등 4대 분야에 걸쳐 5년간 총 5조 5789억원을 투입하겠다는 1인 가구 종합대책도 발표했다. 부모와 자녀로 이뤄져야만 ‘정상 가정’으로 여겨지던 시대가 지났으니, 꼭 필요한 일이었다. 그러나 추진단 출범 1년이 지난 지금, 뚜렷한 성과를 꼽기는 어렵다. 가장 먼저 시작한 병원 안심동행 서비스의 경우 만족도가 높은 데 비해 이용 건수는 저조하다. 지난해 11월부터 6개월간 약 1800건에 그치고 있다. 안심마을보안관, 스마트보안등, AI 생활관리 서비스 등도 이제 막 시작하는 단계라 아직 “성공했다”는 평가를 받기는 어렵다. 1인 가구를 위한 세대통합형 주택모델 개발, 전월세 안심 계약 도움 서비스 등은 아직 준비 중이다. 무엇보다 홍보 부족이 아쉽다. 1인 가구는 세대별, 소득별로 다양하게 구성돼 있다. 맞춤형 정책과 홍보가 필수다. 입소문을 타더라도 ‘티핑 포인트’(어떤 현상이 서서히 진행되다가 폭발적으로 변화하는 순간)가 필요한데, 아직은 이에 다다르지 않은 것처럼 보인다. 서울시가 전담 조직까지 만들며 적극적으로 나섰지만 “서울시 안에 1인 가구를 돕는 부서가 있다”는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 1인 가구도 정책적 지원이 필요한 대상이라고 환기시켰다는 의미 외에는 ‘한 방’을 찾기 힘든 모습이다. 혼자 사는 게 특이하지 않은 시대. 1인 가구는 이미 보편적인 가구 형태가 됐고, 이들을 위한 지원은 보여주기식이 아니라 더 많은 사람이 혜택을 누릴 수 있는 방향으로 가야 한다. 특히 1인 가구 중에서도 청년층은 정부나 지방자치단체로부터 도움을 받아 본 경험이 적다. 이들을 겨냥해 혼자 사는 것만으로도 정책 서비스를 누릴 수 있고, 그것이 자신에게 유용할 수 있다는 점을 지속적으로 알리려는 노력이 필요하다. 더이상 몰라서 혜택을 못 보는 사람이 없도록 말이다.

경기 성남시 분당신도시 미금역 인근 낡은 소형 주공아파트에서 4년째 전세살이를 하고 있는 이미영씨는 오는 8월 계약 만료를 앞두고 걱정이 이만저만이 아니다. 며칠 전 전셋값을 1억 3000만원 올려 주든지 50만원의 월세를 내라는 집주인의 통보를 받았기 때문이다. 2년 전 보증금 2억원에 전세를 살던 그는 임대차 3법 시행 덕분에 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장 계약을 했다. 전셋값도 전월세상한제에 따라 5%(1000만원)만 올려 줬다. 한데 그 후 2년여간 전세 시세가 3억 5000만원까지 급등했고 주변에 매물도 몇 개 없다. 빠듯한 월급에 모아 놓은 돈도 없어 꼼짝없이 50만원을 월세로 내야 할 판이다. 이씨 사례는 2020년 8월 임대차 3법 시행 후 갱신청구권을 사용한 임차인들이 공통적으로 안고 있는 문제다. 임대차 3법은 임차인이 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년 계약을 보장하는 계약갱신청구권과 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 전월세상한제, 임대차 계약 이후 30일 이내 지방자치단체 신고를 의무화한 전월세신고제 등 세 가지를 통칭한 것이다. 문재인 정부와 더불어민주당이 부동산 전문가들의 우려와 야당의 반대에도 불구하고 밀어붙여 도입했다. 하지만 임차인 보호라는 도입 취지와 달리 전셋값 폭등과 이중 가격 형성, 전세의 월세화 등 후폭풍이 거세다. 이 때문에 윤석열 대통령 당선인도 대선 전부터 임대차 3법에 대한 전면 재검토를 약속했다. 전문가들은 특히 3법이 시행된 지 2년이 되는 8월을 불안한 눈빛으로 바라보고 있다. 갱신청구권 만료 매물이 나오기 시작하면서 임대차 시장이 요동칠 가능성이 있어서다. 임대차 3법 시행 이후의 임대차 시장 변화상과 새 정부 출범 뒤 임대차 3법 존폐 전망, 그에 따른 시장 움직임과 변수 등을 짚어 본다. ●시행 2년도 안 돼 전월세 생태계 급변 계약갱신청구권 도입으로 임대차 계약기간을 기존 2년에서 2년을 추가로 보장해 주면서 전월세시장 생태계가 홍역을 치르고 있다. 도입 취지대로 기존 세입자들은 별 부담 없이 살던 집에서 2년간 더 거주할 수 있었다. 하지만 전세 매물이 실종되다시피 하면서 신규 세입자들은 전셋값 폭등이란 날벼락을 맞았다. 부동산R114에 따르면 현 정부 5년 동안 전국 주택 전셋값은 평균 41% 올랐다. 한데 상승분의 4분의3은 임대차 3법 시행 이후 1년 7개월간 생겼다. KB국민은행 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값의 경우 현 정부 출범 직전인 2017년 4월 4억 2500만원이던 것이 임대차법 시행 직전인 2020년 6월엔 4억 9000만원이었다. 3년 2개월간 비교적 소폭인 6500만원 오르는 데 그친 것이다. 하지만 임대차 3법 시행 이후 지난 3월까지 6억 7419만원으로 급등했다.  갱신청구권 도입 이후 전월세 시장에선 ‘갱신청구권 사용 임차인’과 ‘신규 임차인’으로 갈리며 이중 전셋값이 형성됐다. 앞서 언급한 이씨의 경우 기존 세입자 자격으로 임대료를 5%만 올려 줬지만 8월엔 신규 세입자로 50% 넘게 올려 줘야 한다. 이중 가격이 형성되면서 집주인과 세입자 간 갈등도 커졌다. 세입자가 나가겠다고 했다가 말을 바꾸거나 거액의 위로금을 요구하는 사례가 속출했고, 직접 거주한다며 집을 비우라고 해 놓고 신규 세입자를 들이는 임대인들도 적지 않았다. 임대차 3법 시행 이후 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 계약·갱신 관련 분쟁 건수도 2020년 122건에서 지난해 307건으로 급증했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “임대차 3법을 유지하더라도 이 같은 편법이나 갈등을 해소할 수 있는 보완책이 반드시 필요하다”고 강조했다.  ●8월 이후 전월셋값 폭등 현실화? 8월 이후 갱신청구권 만료 매물이 나오기 시작하면 전월세 시장이 어떤 흐름을 보일지 예단하기 쉽지 않다. 3법 시행 때와 마찬가지로 처음 겪는 현상이기 때문이다. 임대차 3법이 폐지되거나 수정될 가능성도 변수다. 전문가들의 의견도 분분하다. 3법이 그대로 유지될 경우 대체로 전월셋값 상승 자체엔 동의한다. 다만 상승폭에선 의견이 갈린다. 권 팀장은 “8월 이후 만기가 돌아오는 매물 영향으로 상승 흐름을 보일 것”이라며 “특히 서울에선 입주물량이 뒷받침되지 않아 매물 품귀 현상이 계속될 것”이라고 전망했다. 다만 지난 2년간 상승폭이 워낙 크기 때문에 폭등 현상까진 일어나지 않을 것으로 내다봤다. 반면에 서진형(대한부동산학회장) 경인여대 교수는 “기존 이중 가격에 청구권 만료 매물에 대한 가격까지 더해 다중가격이 형성될 것”이라며 “신고가 등으로 인한 일부 통계 왜곡에 의해 가격 급등 현상이 일어날 수 있다”고 우려했다. 청구권 만료 세입자의 보증부 월세 전환 가속화→전세 매물 품귀→전셋값 상승 추동이라는 악순환도 예상했다. 따라서 현재의 갱신청구권이나 5% 상한제는 현실과 갭이 너무 큰 만큼 임차인 보호와 시장 안정화를 위해 손질이 꼭 필요하다는 데 전문가들이 대체로 공감하는 분위기다. ●임대차 3법 손질 가능할까 대통령직인수위원회도 국회 의결 사안인 임대차 3법 존폐와 관련해 아직은 명확한 방침을 내놓지 않고 있다. 다만 당초 약속한 ‘폐지’보다는 ‘개선’으로 방향을 잡은 것으로 알려졌다. 지난 2년간 시행돼 어느 정도 익숙해진 상황에서 갑자기 폐기하면 임대차 시장에 또 다른 혼선을 줄 수 있는 데다 거대 야당이 될 민주당의 협조를 받기가 사실상 불가능하다고 판단한 것으로 보인다. 한덕수 국무총리 후보자도 국회에 낸 인사청문회 서면답변서를 통해 “임대차 제도는 국민 생활과 직결돼 신중한 접근이 필요하다”고 폐지보다는 손질에 무게를 뒀다. 민주당은 ‘임차인 보호‘에 맞춘 당 정체성 문제와 직결되는 만큼 폐지는 절대 안 된다는 입장을 고수해 왔다. 다만 지난 2년간 전월세 시장에서 노출된 여러 부작용을 의식해 일부 손질에 협조하는 방안을 검토 중이라고 한다.  전문가들도 새 정부가 무리하게 3법을 폐지하기보다는 3법의 큰 틀을 유지하면서 조항 일부를 손질할 것으로 보고 있다. 서 교수는 “추가 갱신 기간과 전월세 상한액을 현실에 가깝게 개선할 가능성이 크다”고 관측했다. 현 계약기간 4년(2+2)을 3년(2+1)으로 조정하는 식이다. 3년 단일계약도 검토될 수 있다. 이 경우 현재 중고등학교 학제와도 맞아 편리한 측면도 있어 보인다. 2+1 방식의 경우 민주당으로서도 계약갱신권을 유지한다는 명분을 챙길 수 있다.  전월세상한제도 보다 탄력적으로 운영하는 방향으로 바뀔 것으로 관측했다. 현재 기존 세입자에게 일률적으로 5% 이내에서 올려받도록 한 것을 금액에 따라 상한을 달리 적용하는 식이다. 이를테면 전셋값이 3억원 이하일 경우엔 5%를 적용하고 3억~5억원은 7%, 5억원 이상은 계약 자율에 맡기는 식이다. 이 경우 서민 세입자 보호란 취지를 살리면서 시장 경색도 어느 정도 완화할 수 있어 민주당으로선 거부감이 덜할 수 있다. 　

경기 성남시 분당신도시 미금역 인근 낡은 소형 주공아파트에서 4년째 전세살이를 하고 있는 이미영씨는 오는 8월 계약 만료를 앞두고 걱정이 이만저만이 아니다. 며칠 전 전셋값을 1억 3000만원 올려 주든지 50만원의 월세를 내라는 집주인의 통보를 받았기 때문이다. 2년 전 보증금 2억원에 전세를 살던 그는 임대차 3법 시행 덕분에 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장 계약을 했다. 전셋값도 전월세상한제에 따라 5%(1000만원)만 올려 줬다. 한데 그 후 2년여간 전세 시세가 3억 5000만원까지 급등했고 주변에 매물도 몇 개 없다. 빠듯한 월급에 모아 놓은 돈도 없어 꼼짝없이 50만원을 월세로 내야 할 판이다. 이씨 사례는 2020년 8월 임대차 3법 시행 후 갱신청구권을 사용한 임차인들이 공통적으로 안고 있는 문제다. 임대차 3법은 임차인이 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년 계약을 보장하는 계약갱신청구권과 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 전월세상한제, 임대차 계약 이후 30일 이내 지방자치단체 신고를 의무화한 전월세신고제 등 세 가지를 통칭한 것이다. 문재인 정부와 더불어민주당이 부동산 전문가들의 우려와 야당의 반대에도 불구하고 밀어붙여 도입했다. 하지만 임차인 보호라는 도입 취지와 달리 전셋값 폭등과 이중 가격 형성, 전세의 월세화 등 후폭풍이 거세다. 이 때문에 윤석열 대통령 당선인도 대선 전부터 임대차 3법에 대한 전면 재검토를 약속했다. 전문가들은 특히 3법이 시행된 지 2년이 되는 8월을 불안한 눈빛으로 바라보고 있다. 갱신청구권 만료 매물이 나오기 시작하면서 임대차 시장이 요동칠 가능성이 있어서다. 임대차 3법 시행 이후의 임대차 시장 변화상과 새 정부 출범 뒤 임대차 3법 존폐 전망, 그에 따른 시장 움직임과 변수 등을 짚어 본다. ●시행 2년도 안 돼 전월세 생태계 급변 계약갱신청구권 도입으로 임대차 계약기간을 기존 2년에서 2년을 추가로 보장해 주면서 전월세시장 생태계가 홍역을 치르고 있다. 도입 취지대로 기존 세입자들은 별 부담 없이 살던 집에서 2년간 더 거주할 수 있었다. 하지만 전세 매물이 실종되다시피 하면서 신규 세입자들은 전셋값 폭등이란 날벼락을 맞았다. 부동산R114에 따르면 현 정부 5년 동안 전국 주택 전셋값은 평균 41% 올랐다. 한데 상승분의 4분의3은 임대차 3법 시행 이후 1년 7개월간 생겼다. KB국민은행 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값의 경우 현 정부 출범 직전인 2017년 4월 4억 2500만원이던 것이 임대차법 시행 직전인 2020년 6월엔 4억 9000만원이었다. 3년 2개월간 비교적 소폭인 6500만원 오르는 데 그친 것이다. 하지만 임대차 3법 시행 이후 지난 3월까지 6억 7419만원으로 급등했다. 　갱신청구권 도입 이후 전월세 시장에선 ‘갱신청구권 사용 임차인’과 ‘신규 임차인’으로 갈리며 이중 전셋값이 형성됐다. 앞서 언급한 이씨의 경우 기존 세입자 자격으로 임대료를 5%만 올려 줬지만 8월엔 신규 세입자로 50% 넘게 올려 줘야 한다. 이중 가격이 형성되면서 집주인과 세입자 간 갈등도 커졌다. 세입자가 나가겠다고 했다가 말을 바꾸거나 거액의 위로금을 요구하는 사례가 속출했고, 직접 거주한다며 집을 비우라고 해 놓고 신규 세입자를 들이는 임대인들도 적지 않았다. 임대차 3법 시행 이후 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 계약·갱신 관련 분쟁 건수도 2020년 122건에서 지난해 307건으로 급증했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “임대차 3법을 유지하더라도 이 같은 편법이나 갈등을 해소할 수 있는 보완책이 반드시 필요하다”고 강조했다. ●8월 이후 전월셋값 폭등 다시 현실화? 8월 이후 갱신청구권 만료 매물이 나오기 시작하면 전월세 시장이 어떤 흐름을 보일지 예단하기 쉽지 않다. 3법 시행 때와 마찬가지로 처음 겪는 현상이기 때문이다. 임대차 3법이 폐지되거나 수정될 가능성도 변수다. 전문가들의 의견도 분분하다. 3법이 그대로 유지될 경우 대체로 전월셋값 상승 자체엔 동의한다. 다만 상승폭에선 의견이 갈린다. 권 팀장은 “8월 이후 만기가 돌아오는 매물 영향으로 상승 흐름을 보일 것”이라며 “특히 서울에선 입주물량이 뒷받침되지 않아 매물 품귀 현상이 계속될 것”이라고 전망했다. 다만 지난 2년간 상승폭이 워낙 크기 때문에 폭등 현상까진 일어나지 않을 것으로 내다봤다. 반면에 서진형(대한부동산학회장) 경인여대 교수는 “기존 이중 가격에 청구권 만료 매물에 대한 가격까지 더해 다중가격이 형성될 것”이라며 “신고가 등으로 인한 일부 통계 왜곡에 의해 가격 급등 현상이 일어날 수 있다”고 우려했다. 청구권 만료 세입자의 보증부 월세 전환 가속화→전세 매물 품귀→전셋값 상승 추동이라는 악순환도 예상했다. 따라서 현재의 갱신청구권이나 5% 상한제는 현실과 갭이 너무 큰 만큼 임차인 보호와 시장 안정화를 위해 손질이 꼭 필요하다는 데 전문가들이 대체로 공감하는 분위기다. ●임대차 3법 손질 가능할까 대통령직인수위원회도 국회 의결 사안인 임대차 3법 존폐와 관련해 아직은 명확한 방침을 내놓지 않고 있다. 다만 당초 약속한 ‘폐지’보다는 ‘개선’으로 방향을 잡은 것으로 알려졌다. 지난 2년간 시행돼 어느 정도 익숙해진 상황에서 갑자기 폐기하면 임대차 시장에 또 다른 혼선을 줄 수 있는 데다 거대 야당이 될 민주당의 협조를 받기가 사실상 불가능하다고 판단한 것으로 보인다. 한덕수 국무총리 후보자도 국회에 낸 인사청문회 서면답변서를 통해 “임대차 제도는 국민 생활과 직결돼 신중한 접근이 필요하다”고 폐지보다는 손질에 무게를 뒀다. 민주당은 ‘임차인 보호‘에 맞춘 당 정체성 문제와 직결되는 만큼 폐지는 절대 안 된다는 입장을 고수해 왔다. 다만 지난 2년간 전월세 시장에서 노출된 여러 부작용을 의식해 일부 손질에 협조하는 방안을 검토 중이라고 한다. 전문가들도 새 정부가 무리하게 3법을 폐지하기보다는 3법의 큰 틀을 유지하면서 조항 일부를 손질할 것으로 보고 있다. 서 교수는 “추가 갱신 기간과 전월세 상한액을 현실에 가깝게 개선할 가능성이 크다”고 관측했다. 현 계약기간 4년(2+2)을 3년(2+1)으로 조정하는 식이다. 3년 단일계약도 검토될 수 있다. 이 경우 현재 중고등학교 학제와도 맞아 편리한 측면도 있어 보인다. 2+1 방식의 경우 민주당으로서도 계약갱신권을 유지한다는 명분을 챙길 수 있다. 전월세상한제도 보다 탄력적으로 운영하는 방향으로 바뀔 것으로 관측했다. 현재 기존 세입자에게 일률적으로 5% 이내에서 올려받도록 한 것을 금액에 따라 상한을 달리 적용하는 식이다. 이를테면 전셋값이 3억원 이하일 경우엔 5%를 적용하고 3억~5억원은 7%, 5억원 이상은 계약 자율에 맡기는 식이다. 이 경우 서민 세입자 보호란 취지를 살리면서 시장 경색도 어느 정도 완화할 수 있어 민주당으로선 거부감이 덜할 수 있다.

하반기 전세시장이 불안하다. 2년 전 계약갱신청구권을 적용했던 전세 아파트가 신규 전세로 나오면서 보증금 인상 움직임이 뚜렷하고, 월세 전환 물건도 늘어나고 있다. 전세 시장 안정에 절대적인 신규 입주 아파트 물량 공급도 줄었다. 전세시장을 흔들 수 있는 변수는 많은데 아직 뚜렷한 시장 안정 대책은 나오지 않고 있다. 전세시장의 가장 큰 악재는 임대차 3법 가운데 하나인 계약갱신청구권제 도입 2년 주기다. 8월부터는 2020년 계약갱신청구권을 사용해 전세 기간(2+2년)을 채운 전세 물건이 나오기 시작한다. 임차인 처지에서 볼 때 계약갱신청구권제를 적용한 주택의 임대차 기간이 끝나도 전세 물건이 터무니없이 줄어들지는 않는다. 다주택자가 보유한 기존 주택은 임대차계약 기간이 끝나고서 집주인이 매매로 돌리지 않는다면 다시 신규 전세 물건으로 나오기 마련이다. 계약갱신권이 끝난다고 절대적인 전세 물량이 급감하지는 않는다는 것이다. 전세시장이 안정된 시기라면 걱정하지 않아도 되겠지만, 지금은 사정이 다르다. 전세 물건이 급감하는 등 수급 변동폭이 크지 않더라도 올해 전세시장은 달리 움직일 것으로 전망된다. 한 차례 계약 연장(갱신)이 풀린 주택은 신규 전세 물건이기 때문에 전월세 상한제를 적용받지 않아 보증금 인상에 제약이 따르지 않기 때문이다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제 시행 이후 신규 전세 주택 보증금은 이미 급등했다. 따라서 한 차례 계약 연장이 풀려 신규 전세로 나오는 주택은 집주인이 그동안 올리지 못한 보증금을 한꺼번에 올려 내놓을 것이 뻔하므로 전세 보증금 폭등 장세가 펼쳐질 수 있다는 우려가 나온다. 부동산 정책 부처들이 걱정하는 것도 이 부분이다. 국토부 관계자는 19일 “새 정부(대통령직인수위원회)도 전세시장 안정을 해결해야 할 첫 과제로 인식하고 있다”며 “임대차 3법 개정에 당장 손을 대지 못하더라도 개선안 마련에 집중할 것”이라고 말했다. 예를 들어 서울 강동구 고덕 현대 아파트 83㎡의 경우 2020년 8월 계약갱신청구권을 적용한 전셋값은 4억 6000만~4억 9000만원에 형성됐지만, 계약갱신청구권이 적용되지 않는 아파트 전셋값은 7억~8억원을 부른다. 계약갱신청구권을 사용한 주택의 전세 계약이 끝나는 8월부터는 보증금이 2억~3억원 오를 수 있다는 것이다. 새 아파트 입주 물량 감소도 전세난을 부추길 것으로 전망된다. 올해 서울 지역 준공 아파트 물량은 2만 500여 가구에 그칠 전망이다. 2020년 입주 물량(4만 9500가구)에 비하면 41% 수준에 불과하다. 새 정부 출범과 동시에 시행될 것이 확실시되는 주택자에 대한 양도세 중과 1년 면제 정책에 맞춰 집주인이 양도세 절감 차원에서 전세 대신 매매로 돌리면 전세 물건 감소 현상이 나타날 수도 있다. 전세 대신 월세 물건이 늘어나는 것도 걱정이다.