◎고리키 등 한때 작가 200명 거주/마구잡이 개발 자제 등 보존운동 지난 60여년 동안 러시아 문학의 산실로 알려져 온러시아의 작가마을 ‘페레델키노’가 옛 명성을 다시 찾기 위해 몸부림치고 있다. 수백년된 청송과 자작나무가 어우러진 숲,그림같은 오솔길로 문학인의 발길을 멈추게 한 이곳은 50∼60년대 보리스 파스테르나크 등 한때 유명작가 100여명이 몸소 밭을 일구며 시상을 떠올리던 곳이다.모스크바시에서 서쪽으로 20㎞쯤 떨어져 있어 평소에도 유럽 여러나라의 문학예술인과 관광객의 발길이 끊이지 않던 명소가 ‘페레델키노’다. 페레델키노는 러시아 ‘노동문학의 아버지’로 불리는 막심 고리키가 1930년대 초반 스탈린정권 아래서 땅을 불하받아 전원주택을 지어 살면서 시작된다.당시 스탈린 정권은 공산 이데올로기에 때때로 반기를 들어 골치를 썩이던 문학인들을 이곳 한지역으로 몰아넣었다.감시체제가 용이했기 때문이다.당시 공산정부가 ‘러시아작가동맹’ 소속 작가들에게 헐값에 이곳 땅과 주택을 특혜분양해주면서 페레델키노는 작가들이 모여사는 마을로 탈바꿈한다. 50∼60년대를 거치며 페레델키노는 200여명의 시인,소설가,극작가가 모여사는 명실상부한 작가마을이 됐다.시인 파스테르나크나 불라트 아쿠자바같은 이들이 오솔길에 산책을 나오면 문학팬 수십여명이 이들의 집앞에 모여있다 함께 산책길에 나서며 시를 읊기도 했다. 70∼80년대.이른바 20세기초 러시아문학 거장들이 거의 사라지자 이 ‘작가마을’은 그 빛이 조금씩 퇴색한다.후손들간에 재산다툼의 장이 되는가 하면 후손이 끊긴 작가주택의 경우 소유권분쟁에 휩싸이기도 했다. 90년대 공산정권이 붕괴되자 변화의 시기에 한몫 거머쥔 ‘뉴러시안’(신흥부유층)들이 이곳 유명문학인의 주택을 통째로 사들이기 시작한다.페레델키노 주변 땅들이 이들에게 팔려나가고 호화별장들이 잇따라 들어서면서 페레델키노는 역사 속으로 묻히기 시작했다. 이에 국제작가동맹과 러시아문학단체들이 들고 일어났다.‘작가마을 보호’를 최근 선언하고 나선 것이다.200여개 전원주택(러시아에서는 ‘다차’라고 부름) 가운데 아직 소유권이 일반인에게 넘어가지 않고 보존돼 있는 54곳의 작가다차 임대권에 대해 엄격한 새 입주기준도 만들어졌다.작가들에 대한 임대료는 ‘시대에 맞게’ 30만루블(약 50달러)정도로 다시 결정됐다. 러시아작가동맹 등 문학단체들은 일반인들에게도 입주의 길을 텃다.월 3천달러 이상의 임대료를 내면 일반인들도 임시입주할 수 있도록 규정을 바꿨다.이 돈으로는 오래된 다른 다차들을 수리하기 위해서다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎4년새 수도권에 단지 540여개 조성/경관좋고 교통빠른 양평 최적지 꼽혀/파주 여주의 임야 싼값 매입 투자해볼만 지난 94년 이후 준농림지역의 농지나 임야에 대한 전용허가규제가 완화되면서 수도권 지역 등에서의 전원주택 신축이 부쩍 늘고 있다.전원주택의 증가 추세는 아파트 생활에 염증을 느끼는 30∼40대를 중심으로확산되고 있어 지속적인 신축이 이루어질 전망이다. 특히 전원주택(건평 30∼35평 기준)을 1억~1억2천만원이면 구입할 수 있어서울 변두리에서 30평 안팎의 아파트(시가 1억8천만원선)를 가진 사람들이 이를 팔고 전원주택으로 옮기는 경우가 많다.차액으로 재테크를 하고 좋은 공기,좋은 경치도 즐길수 있기 때문이다. 지난 4년간 전문 전원주택업체들은 전원주택 붐을 타고 수도권에서 94년에 36개 단지(단지당 10∼20가구),95년에 114개,96년에 190개,올들어 200여개단지 등 모두 540여개의 단지를 조성했다. 한국전원주택협회가 최근 경기도내 지역별로 전원주택 개발분포도를 조사한 결과를 보면 전체 단지의 34.3%가 양평에 몰려 있다.다음은 남양주(23.5%),용인(16.6%) 등의 순이다.한강의 좋은 경치와 서울로의 출퇴근이 쉬운 점이 이들지역을 전원주택 밀집지로 만들었다는 분석이다.최근에는 광주(5.4%),이천(4.8%),여주(3.6%),파주(3.1%) 등이 새로운 전원주택지로 떠오르고 있다. 전원주택 최적지인 양평에는 현재 20여개 전문 전원주택건설업체가 단지형 전원주택을 분양중이다.이 지역은 임야가 평당 10만~20만원,논밭(농지)이 30만∼40만원,대지가 50만∼70만원에 거래되고 있어 개별적으로 전원주택을 지으려는 사람들에게 여전히 인기순위 1위를 달리고 있다. 남양주지역에도 한일하우징 등 8개 업체가 전원주택 200여가구를 분양 중이다.이곳의 임야는 평당 15만∼20만원,논밭은 25만∼45만원,대지는 35만~50만원이면 구입할 수 있다. 대형업체인 대우건설 벽산 등을 포함,18개 업체가 분양경쟁을 벌이고 있는 용인도 전원주택지로 유망한 곳.이곳은 준농림지중 임야가 평당 15만~20만원,논밭이 45만∼55만원,대지가 70만~80만원 수준이다.그러나 투기조짐이 보이는 수지지역의 경우임야가 평당 40만∼50만원,논밭이 70만∼80만원,대지가 1백50만원 이상선에서 거래되는 등 다른 곳 보다 1.5배 정도 더 높은 가격을이루고 있다. 최근 신흥 전원주택지로 각광받고 있는 광주는 임야가 평당 15만∼20만원,논밭이 40만∼50만원,대지가 70만∼80만원 수준이다. 파주는 임야가 평당 5만∼10만원으로 아직은 싼편이다.서울에서 다소 거리가 먼 여주도 임야가 평당 5만∼7만원선에 거래중이어서 전원주택지를 싼값으로 구입하기에 적당한 곳이다.

◎4m도로 인접여부 지적도 확인을/주변에 축사·분묘있으면 피해야 개별적으로 전원주택지를 구할 때는 부지를 고르는 일부터 건축 준공 등기 등에 이르기까지 많은 시간과 노력이 필요하다.그러나 전문업체를 통해 분양받을때 보다는 비용을 크게 줄일수 있는 장점이 있다.개별적으로 전원주택부지를 매입할 때는 유의할 사항들을 알아본다. 우선 지목이 대지이고 집이 있는 경우 토지의 소유주와 건축물 관리대장의 건물소유주가 일치하는지를 살펴야 한다.시골집들은 토지소유주로부터 구두상으로만 사용승락을 받아 집을 짓고 살아가는 사례가 많기 때문이다. 다음에는 토지매입계약시 지적도에 도로가 접해 있는지를 확인해야 한다.현행 건축법상 건축허가를 신청할 때 4m 이상의 도로가 확보돼 있어야 한다.공부상 도로가 없는 맹지일 경우 도로로 사용할 부분의 토지소유자의 토지사용 승락을 받아야 한다.따라서 외지인이 땅을 사들여 집을 지어도 토지사용 승락을 받아내기가 쉽지 않다. 도로가 포장돼 있으면 ‘4m 도로’가 있는 것으로 인정받아 허가를 쉽게 받을수 있으나 포장이 돼 있지 않으면 확인이 꼭 필요하다.시군별 조례에 따라 허가를 받을수 있는 충족요건들이 달라지므로 계약전 관할 허가관청에 여러 사안을 세심히 문의해보는 것이 안전하다. 주변에 축사나 공장,분묘 등이 있는 지도 알아봐야 한다.특히 준농림지 개발시 나중에 개발에 대한 부가가치를 저해하는 요인으로 작용하는 부분을 사전에 없애야 한다. 출퇴근시 승용차를 이용하는 경우 먼 거리를 매일 손수운전으로 다니기는 어렵다.따라서 도로망의 여건이 좋고 철도나 대중 교통수단을 쉽게 이용할수 있는 지역을 고르는 것이 좋다. 자녀의 교육이나 근린생활시설도 고려해야 한다.학교나 의료시설,행정 및 문화시설,시장·백화점 등 유통시설 등을 이용하는데 불편이 없는 지를 살펴봐야 한다.이밖에 도시가스 전기 수도 등 생활기본시설을 이용하는데 불편이 없는곳을 골라야 한다. 전원주택 단지내의 부지를 분양받을때는 ▲분양받을 필지에 대한 소유권이전 문제 ▲공유면적과 전용면적 확인 ▲소유권 이전이 쉬운 임야 ▲분양대금에 대한 지급보증 여부 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

◎전체적으로 안정세 땅 값이 안정세를 보이고 있는 가운데 천안 등 신도시개발계획 지역과 택지개발예정지구로 고시된 파주시 등의 땅값은 크게 올랐다. 건설교통부가 29일 발표한 ‘3·4분기 지가동향’에 따르면 이 기간중 전국 평균지가변동률은 0.2%였고 올들어 9월말까지는 지난해 연말에 비해 0.48%가 오른 것으로 나타났다.그러나 고속전철 역사주변의 신도시계획과 농수산물 물류센터 건립,남부·동서도로 건설 등으로 개발기대감이 높은 천안시의 땅값은 전분기에 비해 0.77%가 올라 전국에서 가장 큰 폭의 지가상승률을 기록했다. 천안∼논산,대전∼당진간 고속도로공사와 대전∼공주,공주∼연기간 국도 확·포장공사가 진행중인 공주시도 0.75%가 올라 큰 폭의 상승세를 보였다.파주시도 교하면 일대의 택지개발예정지구 고시,전원주택 선호,출판단지 조성 등의 영향으로 0.72%가 올랐다.

◎리노베이션­낡은 건물·상가 고쳐 자산가치 높여/토지공동투자­넓은 땅 싼값에 산뒤 여러필지 나눠/도심재개발­주상 복합개발·사업기간 짧아 인기/미분양아파트 임대­초기자금부담 적고 각종 세제혜택/법원경매공장 임대­은행이자보다 높은 수익보장 장점 부동산 경기의 침체가 장기화되고 있다.어느 곳을 둘러봐도 마땅한 투자처를 찾을수 없는 것이 요즘의 시장동향이다. 이런 와중에서도 안팔리거나 낡은 건물을 다시 고쳐 자산가치를 높이는 투자자가 있다.공동투자로 넓은 땅을 산 뒤 작은 필지로 나눠 매각함으로써 갑절의 이익을 챙기기도 한다.경매물건으로 한몫 잡는 사람이 있는가 하면 미분양 아파트로 임대사업을 벌여 재산을 늘리는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “어려울 때일수록 기회가 더 많다”며 새로운 추세에 따른 투자 유망종목을 추천하고 있다. ▷리노베이션◁ 낡은 건물이나 상가를 새롭게 뜯어 고쳐 자산가치를 높이는 재테크 방법이다.최근들어 헐값에 내놔도 팔리지 않는 집만 골라 다니는 신종 투자군단이 생겼을 정도로주택 개보수가 새로운 부동산 투자종목으로 자리잡고 있다.낡은 건물의 안팎을 적은 비용으로 고쳐 비싼 값에 팔거나 임대를 놓으면 되기 때문이다. 건물 개보수는 3년 전부터 소규모로 이루어지기 시작했다.초기에는 개발이익 보다는 건물수리의 성격이 짙었다. 그러나 지난해부터 사정이 달라졌다.부동산 시장의 침체 장기화로 건물을 완전히 헐고 새로 짓는 형태의 재개발로는 건축비 조차 건지기 힘든 상황으로 바뀌었다.리노베이션은 건물 신축시장의 여건 악화가 심화되면서 활기를 띠는 분야이다. ▷토지공동투자◁ 토지는 일정한 요건만 갖추면 자유롭게 합쳐지고 나누어진다.그러나 일반인들은 토지의 합병과 분할에 대해 잘 모른다. 토지는 모양과 위치에 따라 활용도가 다르고 값도 다르다.한 필지가 있을 때는 위치와 모양을 하나로 보기 때문에 일반적으로 활용도 및 가격도 그에 따라 평가하는 경향이다.하지만 넓은 땅을 여러 필지로 나누면 가치와 활용도는 달리 평가될 수 있다. 토지의 분할은 토지소유자가 관할 지자체에 분할신청을 해 소정의절차를 거치면 된다.그런 후에 토지대장에 분할된 토지를 기재하고 분할사유를 적은뒤 토지대장을 교부받아 분할등기 신청서를 내면 된다. 땅을 가르는데는 크고 작음에 규제가 없다.지목이 달라도 토지분할은 가능하다.한 필지에 논과 과수원이 함께 있다면 논과 과수원을 함께 분할해도 되고 논은 논대로,과수원은 과수원대로 분할 등기를 해도 된다. 서울 근교에 택지나 준농림지 등을 여럿이 돈을 모아 구입한 뒤 100∼150평 단위로 나눠가짐으로써 50% 이상 싼값으로 전원주택지를 마련하는 경우가 이같은 재테크방법에 속한다. ▷도심재개발투자◁ 도심재개발은 그동안 일반인들의 투자대상으로 적당치 않았고 투자기회도 별로 없는 편이었다.사업면적이 작아 지분거래가 잘 이루어지지 않고 대부분이 업무용 빌딩으로 개발되기 때문이다.그러나 최근에는 주거시설을 함께 짓는 복합개발이 활발해지고 사업면적도 넓어지면서 일반인들의 투자도 확대되고 있다. 도심재개발사업이 신종 재테크수단으로 각광받는 것은 개발이익이 크기 때문이다.도심재개발사업의 용적률은 평균 600%.서울시가 내년부터 주택개량재개발사업의 용적률을 평균 250% 이하로 낮춰 시행할 예정인 점에 비춰보면 2배 이상 높다.이는 도심재개발사업의 조합원에게 돌아올 이익이 주택개량재개발사업의 2배라는 의미로 보면 된다. 사업기간이 짧은 것도 장점이다.지금까지 끝난 서울 도심재개발사업의 평균 사업기간은 4년 정도로 주택개량재개발사업(5∼7년) 보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있다. ▷법원경매공장 임대업◁ 법원경매를 통한 공장의 취득은 일부 사람들의 전유물로 여겨져 왔다.창업을 준비하거나 시세보다 싼 값에 공장을 인수하려는 실수요자들만 경매에 참가해온 것이 일반적인 현상이었다. 그러나 이제는 일반 투자자의 입장에서 재테크의 수단으로 동원되고 있다.얼핏 보기에는 법원경매에서 공장을 사들이고 임대를 하는 것이 무척 어려울 것 같지만 그렇지 않다. 공장 임대업의 가장 큰 장점은 은행이자 이상의 수익이 보장된다는 점이다.취득한 공장용지가 택지로 바뀌면 예상외의 높은 수익도 기대할 수 있다. 법원경매를통한 공장 임대업은 투자목적에 따라 지역을 선정하는 것이 바람직하다.안정적인 임대수입을 원하면 반월·시화공단 등을 눈여겨 보는 것이 좋다.향후 투자수익을 노리는 사람은 용인 안성 광주 양주 화성 등 수도권에 있는 공장들을 선택하는 것이 좋다.임대시세는 다소 차이가 있지만 보증금이 평당 15만원,월임대료가 평당 1만5천원 선이다. ▷미분양아파트 임대사업◁ 최근의 부동산 재테크수단으로 가장 확실하게 떠오른 분야이다.임대용 주택의 취득에서 보유,양도 단계에 이르기까지 각종 세제혜택이 있어 폭발적인 관심을 끌고 있다. 임대주택사업의 성패는 대상 주택의 선정에 달려있다.막상 임대사업을 시작하려는 투자자들이 가장 난감해 하는 문제이다.웬만한 지역의 미분양 아파트나 중고 주택은 1억원이 넘는 자금으로도 접근하기가 어렵다. 가장 안정적인 것은 주공의 미분양 주택을 고르는 방법이다.적은 투자자금과 큰 양도차익을 낼 수 있기 때문이다. 입주가 임박한 민영 미분양아파트도 괜찮다.특히 계약금만 내고 중도금은 입주시 모두 잔금에 합산해 내거나 계약금의 비율을 총 분양가의 10∼11%로 낮춰 초기부담을 덜어주는 주공의 미분양 아파트는 여러모로 임대사업에 유리하다.

◎설계부터 완성까지 시뮬레이션으로 보여줘/모델하우스 필요없어 건축비 3억∼5억 절감 ‘컴퓨터로 집을 짓는다’ 최근 주택업계에는 주택을 건축하기 전에 설계단계에서 미리 완성된 집을 입체적으로 들여다볼수 있는 컴퓨터 프리젠테이션업종이 유망업종으로 떠오르고 있다. 아직은 걸음마 단계인 국내의 프리젠테이션업종은 현재 서울 삼성동의 우경하우징시스템(대표 류병국)이 유일하다.컴퓨터 설계업체가 여러곳 있지만 시뮬레이션까지 완벽하게 보여주는 곳은 거의 없다. 우경에서는 ‘이지포(Easy For)’시스템을 이용,컴퓨터의 간단한 조작으로 원하는 자재의 집을 미리 볼 수 있게 도와주고 있다.시연 가능한 집은 3천가지가 넘는다.미국이나 캐나다 등에서 많이 볼 수 있는 ‘숲속의 아름다운 집’의 입체도면 및 평면설계도면을 거의 수록하고 있다.고객은 주택건설업체와 자재업체,건축사무소 등이 대부분이지만 개인 건축주도 언제나 이용할 수 있다. 자기집을 새로 짓거나 개조하려는 사람은 설계도면만 갖고 가면 1시간 안에 집을 입체적으로 관찰할 수 있도록 화면에 띄워준다.뿐만 아니라 조경이나 주차 등 주위의 배경까지 합성해 표현함으로써 건물 완성시의 이미지를 구체적으로 보여주고 있다. 이지포시스템은 예전에 일부 디자이너들만 그릴수 있었던 리얼한 컬러 입면도를 컴퓨터에 익숙하지 않은 사람도 쉽고 빠르게 작성할 수 있게 자체개발된 소프트웨어다.컴퓨터에 의한 화상처리와 건축가 디자이너에 의한 고품격 데이터 베이스를 이용,그래픽에서는 불가능한 디자인 센스까지 시스템화한 것이다. 프리젠테이션에서는 주택의 설계도면을 단순히 출력해서 보여주는 것이 1단계이다.2단계는 모형을 만들어 보여주고 3단계는 컴퓨터 화상으로 시뮬레이션을 보여 주는 형태이다. 우경하우징시스템의 주요 고객인 신한레저개발(전원주택 분양업체)의 한기봉 사장은 “전원주택을 그냥 분양하는 것보다 이 시스템을 이용해 주택의 완공시 모습을 컴퓨터로 고객에게 미리 보여줌으로써 더 높은 분양효과를 거두고 있다”고 말했다. 우경의 류사장은 “컴퓨터로 주택의 화상을 미리 띄워봄으로써 모델하우스의 기능을 그대로 할 수 있다”며 “이 시스템이 보편화될 경우 모델하우스만큼 실제 감각은 떨어지나 모델하우스 한 채를 짓는데 필요한 3억∼5억원의 건축비를 절감할 수 있다”고 말했다.특히 “주택 프리젠테이션사업은 컴퓨터 선진국인 미국이나 일본 등도 아직 초기사업 단계여서 투자와 개발노력만 뒤따른다면 세계시장 진출 전망도 밝은 편”이라고 설명했다.우경하우징시스템 551­6736∼7.

◎지난 6월 전국 일제감사 최근 대도시 외곽에서 별장 러브호텔 대형식당 등 1천여곳 이상이 환경을 파괴하거나 토지를 불법전용하다 무더기로 적발돼 징계 및 훈계 조치된 것으로 밝혀졌다. 16일 내무부가 국회 내무위에 제출한 국정감사 자료에 따르면 지난 6월 서울시를 제외한 전국 15개 시 도 외곽 67곳에서 환경 파괴행위 등에 대한 일제 감사를 벌인 결과 모두 1천346곳이 적발됐다. 당국은 이 가운데 34곳을 징계하고 242곳에 대해서는 훈계조치를 내렸다. 적발된 곳을 보면 대형식당이 704곳으로 전체의 52.3%를 차지,가장 많았고 카페(21.5%) 러브호텔(8.9%) 전원주택(3.5%) 별장(0.8%) 순이다. 지역별로는 경남도가 218건으로 가장 많고 충북도 199건,경기도 185건,울산 155건,부산 154건 순이다.

◎서울 21만·부산 4만여명 감소/경기는 전국최다 25만여명 순유입/총인구이동률 88년이후 계속 하락 서울 부산 등 대도시를 벗어나는 탈도시화 현상이 가속화되고 있다.대도시 주변의 신도시나 전원주택지로 삶의 터전을 옮기는 시민이 계속 늘기 때문이다.지난해 읍·면·동의 경계를 넘어 주민등록을 옮긴 사람은 1천명당 192명 꼴이다. 통계청이 5일 발표한 ‘96년 주민등록상의 인구이동’에 따르면 지난해 서울로 들어온 사람은 58만8천명,서울을 빠져나간 사람은 80만명이었다.서울시민이 21만2천명 줄었다.이중 65.1%는 경기도로 삶의 터전을 옮겼다.일산과 분당 신도시가 있는 고양시와 성남시로 각각 6만명과 2만9천명이 옮겨 1,2위였다.전원 주택지로 각광받는 용인시와 남양주시로도 1만3천명씩 빠져나갔다. 부산도 들어온 수보다 빠져나간 수가 4만7천명 많았다.이중 49.7%는 인근의 경남으로 옮겼다.경기도로 들어온 사람은 79만4천명,빠져나간 사람은 54만1천명으로 순유입 규모는 25만3천명이나 됐다.경기도는 순유입규모가 가장 많은 도다. 지난해 읍·면·동의 경계를 넘어 이동한 사람은 8백85만5천명이다.전년보다 21만8천명이 줄었다.사회가 점차 안정되면서 총인구중 이동비율(이동률)도 낮아지고 있다.지난해 이동률은 19.2%로 전년보다 0.7% 포인트 낮아졌다.지난 88년 이동률은 23.9%로 최고를 기록한 이후 점차 낮아지고는 있지만 일본(5.2%),대만(7.4%)보다는 훨씬 높다. 지난해 총이동자중 경기와 서울의 이동자 비율은 각각 30.7%와 28.2%여서 두 시·도를 합하면 전체의 반을 넘는다. 지난해 수도권으로 들어온 사람은 51만7천명,수도권을 나간 사람은 46만3천명이었다.수도권의 인구는 5만4천명이 늘어났지만 순유입 규모가 가장 많았던 89년의 32만7천명 이후 감소세는 이어졌다.지난 87년 80만5천명이 수도권에 들어온 이후 수도권으로 주민등록지를 옮기는 수도 계속 줄고 있다. 연령별 인구이동중 20·30대의 비중은 50.8%였다.결혼뒤 분가,취업,학업 등의 요인 때문으로 보인다.특히 25∼29세 여자의 이동률은 35.6%로 가장 높았다.결혼으로 주민등록지를 남자쪽에 옮기는게 주요인으로 꼽힌다.

◎“수비자 입맛 맞춰라” 다야한 상품 잇달아 내놔/공기 짧고 건축비 싼 스틸하우스 새바람 예고 ‘주문주택 시장을 잡아라’ 주택업계가 다양해 지고 있는 소비자의 주택수요에 맞춰 경기침체의 돌파구로 주문주택 상품을 내놓고 있다.금호건설을 비롯,벽산 선경 경남기업 등 대기업은 물론 웅비건설 효원주택 대림목조산업 등 중소건설업체들은 도심 단독주택,전원주택 시공 등을 활발하게 벌이고 있다.이들 업체들은 주택 수요자들에게 ‘꿈에 그리던 집’을 완벽한 품질시공을 통해 제공해 호평을 받고 있다. 현재 공급되고 있는 주문주택의 유형은 단독,다가구,다세대,소형빌라,전원주택,동호인주택 등이며 단독주택이 시장의 70% 이상을 차지하고 있다.업계는 단독 주문주택 시장 규모를 연간 20조원에 이를 것으로 추산하고 있다.아파트 시장의 절반 정도의 어마어마한 규모다.수요는 주로 일산 및 분당 신도시 단독주택 단지와 강남,과천 등 생활여건이 좋은 곳에서 나타나고 있다. 주문형 전원주택은 최근에는 30∼40채 등 대형 단지화 추세여서 업계로서는 시장성이 충분한 것으로 보고 있다.경기도 용인시 수지읍 풍덕천에 들어설 단국대 교수촌은 부지면적만 1만평에 달한다.최근 등장한 철골조 아파트는 아파트에서의 주문주택 가능성을 점치게 하고 있다. 가장 왕성한 사업을 벌이고 있는 업체는 금호건설.현재 100여채의 ‘금호베스트홈’을 공급한 금호는 분당,일산 등 수도권으로 사업영역을 확장중이다.금호베스트 홈 주문주택사업부는 턴키식으로 수주,계획에서부터 대지마련→설계→디자인→시공→세무 업무에 이르기까지 토틀 서비스로 공략하고 있다.특히 평수와 땅모양을 기준으로 200여개의 모델을 미리 마련,컴퓨터 시뮬레이션으로 완성된 집을 보여준다.평당 3백50만원대의 주택으로 중산층 수요자를 겨냥하고 있다.선경,우방 등은 금호처럼 본격적으로 단독주택 시장에 뛰어들지는 않았지만 ‘시티빌’이나 ‘도무스빌’처럼 연립주택에서 이같은 시도를 하고 있다. 스틸하우스의 보급은 주문주택 시장의 새로운 지평을 열고 있다.동신특강(브랜드명 동신훼미리하우스),연합인슈 등에 이어 포스코개발 현대건설 대우 청구,우방 등 대형 건설업체들이 참여하고 있는 스틸하우스클럽도 기술개발이 완료되면 본격적인 주문형 스틸하우스 보급에 나설 계획이다.스틸하우스는 내구성과 강도가 뛰어나고 공기(45일 정도)가 짧고 건축비(평당 2백만원선)가 싼데다 설계변경이 용이한 점이 장점으로 꼽히고 있어 새바람을 불러 일으킬 것으로 보인다. 주문주택은 계획에서 시공까지 건축주의 취향과 요구가 반영되고 법률,세무,자금조달 및 운용에 대해 업체의 도움을 받을수 있는 장점이 있다.사후관리보증제로 하자보수에도 유리해,건축 수요자의 욕구를 십분 충족시킬수 있다.그러나 건축비가 일반 주택보다 비싼게 흠.무엇보다 부품의 표준화와 규격화가 미비해 건축비 인하에 걸림돌로 작용하고 있다.이런 점에서 설계,시공,부품의 국산화와 표준화를 꾀하고 있는 스틸하우스클럽은 업계의 지향점이 될 수 있다는 지적이다.

◎과당경쟁·무자격업체 부실시공의 악몽 벗어나/‘그린 붐’ 타고 대형전문업체 공급 확대/횡성·포천 ‘통나무집짓기 교실’ 큰 성황 전원주택 붐을 타고 목조주택이 인기를 되찾고 있다. 목조주택은 90년대 초 큰 호황을 누렸으나 군소 목조주택 건설업체의 난립에 따른 과당경쟁과 무자격 업체들의 부실시공 등으로 최근 2∼3년간 수요가 대폭 줄어든 상태이다.그러나 아직도 강원도 횡성과 경기도 포천 일대 등에서는 내 손으로 직접 통나무집을 짓는 ‘통나무교실’이 연일 성황을 이룰 정도로 인기가 식지 않고 있다. 목조주택이 최근들어 인기를 되찾는 이유중의 하나가 나무에는 인체에 유익한 성분을 다량 함유하고 있다는 산림청 임업연구원의 연구결과와 무관치 않다는게 업계 관계자의 분석이다.또 최근 환경을 중요시하고 자연을 가까이 하려는 ‘그린 붐’의 확산,따뜻한 질감과 보기 좋은 외관 등의 장점도 한몫하고 있다. 대형 주택건설업체인 (주)벽산이 캐나다 전문업체와 손잡고 시공,분양하고 있는 경기도 용인시 구성면의 벽산가든빌은 지난해 1차분 10가구를 성공적으로 분양했다.지난 8월부터 분양을 시작한 2차분 9가구도 분양을 끝냈다. 벽산의 목조주택은 지난해와 올해에 분양한 19가구를 모두 다른 형태와 디자인으로 지어 분양 희망자의 발길이 이어지고 있다.군소업체가 아닌 유명 주택업체가 건설했기 때문에 선진 목조주택 건설기술을 배우려는 목조주택 전문가들의 관심도 꽤 높다. 목조주택은 전문적인 지식과 시공경험이 거의 없는 무명업체에게 맡길 경우 부적합한 소재의 사용 등으로 경제적으로 큰 손실이 우려되는 주택건설 분야이다.피해보상 기준도 아직 모호해 시공업체의 선정에 주의해야 한다.시공이 간편한 반면 상하수도 시설,원재료인 목재의 뒤틀림이나 방열 방수 내화 등에 고도의 기술이 필요하고 각종 생활편익시설의 설치 등에도 세심한 주의가 따라야 하는 공정이기 때문이다. 국내에 등록된 목재주택사업 전문회사는 이미 수천개에 이른다.그러나 뚜렷한 실적을 지닌,검증받은 업체는 20여개에 불과하다. 목조주택 전문가들은 “목조주택에 대한 전문지식이 없는 일반소비자들은 비용을 조금 더 들이더라도 대형건설사에서 직영하는 전문사에 시공을 의뢰하는 것이 피해보상 및 사후 품질관리 등에 유리하다”고 지적한다.

◎아파트 300가구이상만 허용 앞으로 준농림지에 아파트를 지으려면 상하수도 도로 등 도시기반시설을 갖춘 3백 가구 이상의 단지로 조성해야 한다. 또 복잡한 행정절차 없이 건축허가만으로 공장과 물류시설 설치가 가능한 ‘산업촉진지구’제도가 도입된다. 정부는 2일 국무회의에서 준농림지의 무질서한 개발을 제한하고 공장과 물류시설의 입지 완화를 골자로 한 국토이용관리법 시행령 개정안을 의결했다. 이번 주말께 공포,시행될 이 안에 따르면 준농림지 공동주택 건축은 도시기반시설 계획을 수립해 용도지역을 준도시지역으로 변경한 뒤 3백 가구 이상의 단지로만 개발할 수 있으며 용적률은 2백% 이하로 제한된다.3백 가구 이하로 지을 때는 용적률을 1백%로 대폭 낮춰야 한다. 이에따라 준농림지 공동주택 건축은 3백 가구 이상의 단지로만 가능하고 3백가구 이하로는 전원주택 연립주택 등 저밀도 주택외 아파트 건축이 사실상 불가능해졌다. 또 준농림지에서 음식점 숙박시설 설치는 원칙적으로 금지되고 지방자치단체가 조례로 수질오염 경관훼손등의 우려가 없다고 인정하는 경우에 한해 예외적으로 허용된다. 준농림지 음식점 숙박시설 설치는 그동안 원칙적으로 허용되고 예외적으로 조례에 의해 금지돼 지자체가 관련 조례제정을 미룸으로써 준농림지에 속칭 러브호텔 음식점 등이 난립하는 부작용을 빚어왔다. 산업촉진지구는 상수원보호구역 문화제보호구역 등 지구지정이 불가능한 지역외 모든 지역에서 토지수급계획의 범위내에서 자유롭게 지정할 수 있으며 지구지정의 권한이 시 군 등의 지방자치단체로 위임된다.

◎농협서 주관… 2층 신축 공동사용/홍성·횡성·화천 5가구 경쟁률 10대1/농민 소유권,도시인 임차권 줘 농협이 도시민에게 제2의 고향갖기운동으로 추진중인 ‘농도불이 주택’이 주말 전원주택용으로 관심을 끌고 있다. 아직은 강원도 홍천 횡성 화천 등 3곳의 농가 5가구에 대해 시범적으로 운영중이지만 이미 도시민 50여명이 신청,10대 1의 높은 경쟁률을 보이고 있다.이에 따라 농협은 이달말까지 신청을 마감하고 우선 5명에 대해서마 계약을 추진할 계획이다.시범사업이 잘되면 농도불이주택을 전국으로 확대,더 많은 도시민과 농민의 교류증진을 이끌어줄 계획이다. 농도불이 주택이란 농업인의 소유토지에 도시민이 자본을 투자,2층짜리 주택을 지어 1층은 농가에서 사용하고 2층은 도시민이 이용하는 형태이다.토지와 건물의 소유권은 농민이 갖고 도시민에게는 30년간 임차권(계약기간은 20년,나머지 10년은 갱신계약,계약끝나면 임차금액 소멸)을 준다. 농협의 한 관계자는 “농도불이주택은 농가소득을 높이고 도시민에게 고향의 정취를 주어 농·도 교류증진을 목표로 하고 있다”며 “주택형태는 농협에서 조립식 모델을 제시하고 있으나 취향이 다양해 법규 안에서 자유롭게 짓도록 허용할 방침”이라고 밝혔다. 농협은 농도불이주택을 우선 주변 경관이 좋고 주말농장으로 이용이 가능한 곳으로 선정하고 국토이용계획법 등 관련 법령에 저촉되지 않는 지역을 고른다는 계획이다.농민의 경우 땅은 있지만 경제력이 없는 노년층을 우선 대상자로 뽑고 도시민은 농민과 함께 여가를 즐기고 농사체험을 하면서 전원생활을 원하는 사람들을 선정한다는 방침이다. 농도불이주택에 대한 투자는 도시민 1인 또는 여러명이 공동투자도 가능토록 하고 2층 연면적을 35평 이내로 제한하고 있다.1가구 단독투자의 경우는 4천9백만원 정도이며 투자가구가 늘어나면 가구당 부담액은 그만큼 줄게 된다(2가구가 투자하면 가구당 2천4백50만원,3가구면 1천6백33만3천원 등).문의 (02)397­5625 농협중앙회 농촌지원부,(0361)258­8162 농협강원지역본부 지도과.

◎‘동호인 주택’ 매력/농가주택 개축 가능/준농림지 구입할만/전용규모 꼭 챙겨야 □용인시 ·평당 110만원부터 130만원선 거래 ·서울 출퇴근 가능 ·편의시설도 충분 □파주시 ·땅값 아직은 싼편 ·90만원이내 매매 서울 인근인 경기도 구리 가평 양주 등에 이어 최근에는 분당신도시 주변인 용인시와 광주군,일산 주변의 파주시 등이 목좋은 전원주택지로 떠오르고 있다.신도시의 기반시설과 편익시설을 이용하면서 전원생활도 만끽할 수 있는 곳이기 때문이다.또 서울과 가까워 출퇴근이 가능하고 주택건설 비용이 다른 지역보다 싸다는 장점도 이유다. 새로 전원 주택지로 각광받고 있는 곳은 용인시 수지읍과 광주군 오포면 일대,파주시 교하면 탄현면 일대 등이다.분당지역은 평당 1백10만∼1백30만원 정도,일산주변은 60만∼90만원이면 전원주택 구입이 가능하다.특히 동호인끼리 전원주택지를 마련할 경우 단지형 전원주택지를 분양받는 것보다 30% 정도 싼값에 마련할 수 있다. 이들 지역은 분당과 일산 신도시 건설로 들어선 도로 전철 등 교통기반시설과 백화점 할인점 병원 학교 등의 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 곳이다.서울 출퇴근도 도로가 잘 정비돼 신도시 못지 않게 편리하다. 신도시 주변에서 전원주택을 마련하려면 단지형 전원주택지를 분양받아 짓는 방법과 동호인끼리 돈을 모아 지분등기를 하는 방법이 있다. 개인이 준농림지를 구입해 전용할 수도 있으며 농가주택을 사들여 다시 짓는 방법도 생각해볼수 있다. 단지형 택지를 고를 때는 소유권 이전에 신경을 써야 한다.농지를 전용해 조성된 경우 모든 필지에 건축이 완공돼야 필지가 분할되고 지목이 변경된다는 점에 유의할 필요가 있다. 농가주택은 지목변경 없이 재축이나 신축이 가능하며 150평 이하는 토지거래허가가 필요없다.서울시민이면 인접한 김포 고양 구리 성남 등지에서 150평 초과의 대지를 살 수 있다.분당과 일산주민은 용인이나 파주의 대지를 구입하는데 장애가 없다. 이밖에 전원주택 건축시에는 시·군마다 다른 전용규모를 잘 알아둘 필요가 있다.용인은 건폐율 기준으로 산정,전원주택 바닥면적이 30평이면 5배인 150평까지 전용허가를 내주고 있다.광주군은 전원주택 바닥면적을 40평 이내로 제한하고 잇다.파주군은 200평 이내에서 바닥면적의 2.5∼3배까지 전용허가를 내주고 있다.

◎주공 새 공동주택문화 개념도입한 야심작/수락산자락 9만여평 개발… 올 겨울 첫 분양 대한주택공사가 남양주 청학지구에 경기 동북부 최고의 전원 주거단지를 개발하고 있다.특히 오는 11∼12월에 공급하는 3천170가구 가운데 전용면적 30평 이상 592가구를 부분 임대(1주택 2가구 형식)가 가능한 미래형 주택으로 설계,새로운 공동주택 문화를 만들 것으로 보인다. 청학지구에 공급되는 주공아파트는 전용면적 18평이 1천442가구,25.7평이 1천136가구,나머지 592가구는 내부의 일부 공간을 전세로 줄 수 있는 30∼35평형이다. 전세입자와 동거가 가능한 대형 주택은 주공이 주택건설업계 가운데 처음 설계·개발한 미래형 주택이다.아파트의 방 1개를 임대할 수 있도록 주방·화장실·출입문을 따로 만든다.이 아파트는 일반 청약예금 가입자에게 공급된다.평당 분양가는 3백50만∼4백만원 선으로 예상하고 있다. 청학지구는 남양주시 별내면 청학리 일원의 9만여평이다.서울 상계동에서 북동쪽으로 5㎞ 정도 떨어진 수락산 자락에 위치해 있다.그린벨트로 둘러싸여 쾌적성이 뛰어나다.단지 내에는 근린생활시설 및 상업용지 6천200평도 조성될 예정이어서 생활이 편리할 전망이다. 교통은 서울 강북과 일산 신도시,부천 중동 신도시 등과 연결이 쉽다.덕송·퇴계원 인터체인지를 이용하면 서울외곽 순환고속도로와 이어지고 서울 강남과 송파 등지로의 차량 이동도 쉬운 편이다. 청학지구는 특히 총 공급물량의 54%를 전용 25.7평 이상의 중대형 평형으로 만들 주택단지여서 청약저축 가입자는 물론,청약예금 가입자의 관심이 쏠리고 있다.

□경기·충청권 ­중부내륙 고속도 착공 ­여주·충주·괴산 등 각광 □경북권 ­문경권 곳곳에 명당 ­상주IC 부근도 유망 중부 내륙지방의 교통여건을 바꿔놓을 여주∼구미간 고속도로가 오는 2003년에 완공될 예정이다.이에 따라 중부내륙 고속도로 주변이 전원주택지로 인기를 모을 것으로 전망된다.인터체인지와 10여분 안에 연결되는 지역중 충주시 노은면,괴산군 장연면,문경시 마성면,상주시 공검면 등이 전원주택지로 유망한 곳으로 꼽힌다. ▷경기·충청권◁ 가남 분기점에 인접한 곳은 여주읍 연나리·상거리·상교리,가남면 안금리·금당리,점동면 청안리 등이다.이 일대 준농림지역 밭의 시세는 평당 6만∼7만원 선.장호원 인터체인지 부근에서 전원주택지로 꼽힐 만한 곳은 홀인원 컨트리클럽이 있는 음성군 감곡면 지당리,능암온천과 가까운 감곡면 돈산리,충온온천을 낀 음성군 앙성면 사미리·조천리 등지다.준농림지역의 밭은 평당 10만원을 넘어 다소 비싼 편이다.노은 인터체인지는 충주시 노은면 안락리와 문성리에 있다.보훈처 휴양림,수룡폭포가 있는 충주시 가금면 봉황리와 한포천이 흐르는 충주시 노은면 신효리 등지가 전원주택지로 적합한 곳이다.준농림지 밭은 평당 3만∼5만원선. 충주시는 충주 인터체인지와 인접한 이류면과 주덕읍 일대 1백50여만평에 첨단 생산시설과 주거시설을 갖춘 과학산업단지를 조성할 계획으로 알려져 인터체인지와 가까운 곳에서 전원주택지를 찾는 것은 무리다. 3번국도를 타고 음성쪽으로 15분 정도 가면 음성군 금왕읍이 나온다.금왕읍에는 일상생활에 찌든 사람들을 위로할 만한 삼형제(육령지,백야지,무극지) 저수지가 있다.저수지 인근마을인 금왕읍 육령리,백야리,사정리가 전원주택지로 적합하다.농림보호구역으로 논과 밭은 평당 10만∼15만원 선. 수안보 인터체인지는 수안보온천,속리산 국립공원,월악산 국립공원 등과 가까워 개통후 교통량이 가장 많은 곳중의 하나가 될 전망이다.광진리 위쪽의 괴산군 살미면 문강리 75만평은 온천지구로 고시된 상태라 고속도로가 개통될 때 쯤이면 온천관광지가 들어설 전망이다. ▷경북권◁ 문경은 온천개발과폐광지 개발계획에 따라 최근 땅값이 오르는 추세이지만 중부내륙 고속도로의 착공으로 전원주택지로도 각광받을 전망이다.수려한 산세를 자랑하는 문경에서 전원주택지로 유망한 곳은 문경시 마성면 남호리,문경읍 마원리다.산과 물을 낀 명당을 쉽게 만날수 있는 곳들이다.마원리 일대 대지는 평당 15만원,남호리는 평당 35만원 선이다. 도시 동쪽으로 고속도로가 지나갈 상주시에는 함창,상주 인터체인지와 낙동 분기점이 설치된다.함창 인터체인지와 가까운 곳에 오대저수지가 있어 전원주택지로 쓸만한 곳이 꽤 있다.공검면 병암리,개곡리,오태리 등이다.외서면 백원리,연봉리 등도 함창 인터체인지와 가깝고 도심과도 가까워 눈여겨볼만한 곳으로 꼽힌다.상주 인터체인지가 설치될 곳은 헌신동 부근으로 병풍산 양자락의 병성동,낙상동과 낙동면 성동리,사벌면 화달리가 전원주택지로 좋다.시가지에 있는 대지는 평당 10만∼40만원,논과 밭은 평당 5만∼30만원에 거래되고 있다.면 단위의 대지는 평당 5만∼20만원,논과 밭은 평당 2만∼3만원. ◎이것은 주의하자/각종 규제 감안 농가주택 있는 대지 구입이 편리/농지 살땐 6개월전부터 가족전원이 거주해야 도시생활에 찌든 시민들은 전원주택에 살고 싶은 꿈을 한번 쯤은 꾸게 마련이다.하지만 전원주택에 들어가 사는게 그리 쉽지 많은 않다.유의할 점을 살펴본다. 전원주택을 지으려는 사람들이 가장 크게 부딪히는 문제는 각종 규제다.농가주택이 있는 대지를 구입하는게 속은 편하다.교통이 좋은 곳은 평당 1백만원을 넘어 만만치 않다.기존 농가주택은 대부분 주변환경은 그리 좋지않아 전원주택을 기대하기는 다소 힘든 면도 고려해야 한다.농가에 텃밭이 딸려있으면 텃밭이 303평은 넘어야 소유권 이전이 가능하다.지역에 따라서는 거래허가조건에 「무주택」이나 「현지거주」를 요구하기도 한다. 값이 싼 준농림지로 눈을 돌릴 수도 있지만 변수도 있다.원래 준농림지역으로 지정된 곳에서는 밭이나 논,임야를 취득한 뒤 2년 내에 집을 지으면 대지로 전용할 수 있었다.현지에 살지 않아도 거래가 가능했지만 올해부터 농지전용 허가를 받기가 어려워졌다.무분별한 농지전용을 막기 위해서다. 전에는 집을 짓겠다는 의사와 함께 서류를 내면 대부분 허가가 났지만 요즘은 면적 제한도 있다.특히 논일 경우에는 서류가 접수되지 않는 경우가 많다.2년 내에 집을 지을 자금이나 여건이 갖춰져 있지 않다면 그냥 농지를 사는 방법도 있다.이 때에는 6개월 전부터 가족 전원이 그 지역에 살아야 한다.경기도를 비롯한 일부 지역에서는 이러한 조건을 충족시켜야 한다.전원주택과 관련된 허가사항은 지역 및 땅의 특성에 따라 다르다.가령 준농림지라도 인가에서 외따로 떨어지면 전용허가가 나지 않는게 보통이다. 주택건설업체가 짓는 전원주택단지가 비교적 안전한 편이다.하지만 100% 안전지대는 아니다.단지개발의 경우 농지는 100%,임야는 30% 건물이 준공돼야 대지로 지목이 바뀌고 소유권 이전이 가능하다.따라서 미분양이 지속되면 먼저 분양받은 고객들은 피해를 볼수도 있다.원칙적으로 준농림지는 건축이 완공돼야 준공이 되고 준공이 된 뒤에라야 입주자들에게 이전등기를 해줄수 있다. 전원주택지를 선정하는데 다음과 같은 지침을 기억하는게 좋다.뒤에는 산,앞은 개울(강)이 있는게 좋다.예부터 내려오는 명당의 조건인 배산임수다.도로가 닿으면 남쪽을 보고 있는 땅이 좋다.자녀의 교육환경을 고려해 초·중·고등학교가 있는 지도 확인해야 할 사항이다.생활필수품을 구입하는게 쉬운 대단위 아파트 주변지역이면 더욱 좋다.

◎건축허가 받으면 공장 신축 허용/아파트는 300가구 넘어야 건립 가능 준농림지역에 제조업 공장과 물류시설을 건축허가만으로 건립할 수 있는 「산업촉진지구」 제도가 도입된다.또 준농림지에서 아파트를 지을 때엔 300가구 이상의 계획적인 단지만 허용된다. 건설교통부는 2일 이같은 내용의 국토이용관리법 시행령 개정안을 입법예고,빠르면 7월중에 시행키로 했다.준농림지역에서의 무질서한 개발을 막기 위한 조치다. 개정안에 따르면 준농림지에서 공동주택을 지을때 300가구 이상의 단지에 한해 준도시지역으로 용도변경한뒤 계획적으로 개발토록 했다.이 경우 용적률도 200% 이하로 제한,주변 경관과 조화를 이루도록 했다. 준도시지역으로 용도변경을 하지 않고 준농림지에서 공동주택을 지을때에는 용적률을 전용 주거지역 수준인 100%로 제한(종전 400%)하기로 했다.따라서 300가구 이상 단지의 건축이 사실상 어려워지고 전원주택만 가능하게 됐다. 준농림지에서의 음식·숙박업 설치는 원칙적으로 금지하되 지방자치단체의 조례로 수질오염,경관훼손의 우려가 없는 지역에 대해서는 예외로 인정하기로 했다. 새로 도입되는 「산업촉진지구」는 지자체가 공장수급계획의 범위에서 지정하거나 공장용지 등으로 땅을 확보한 기업의 신청으로 지정하게 된다.이 지구에서는 농지전용·산림형질변경 등 복잡한 행정절차를 생략,건축허가만으로 제조업체의 공장이나 물류시설을 설치할 수 있게 했다.

◎단독주택 못지않은 주거환경 자랑 “인기” 아파트도 전원주택처럼….주택건설업체들은 최근 기존의 아파트에 전원주택 이미지를 가미한 「전원형 아파트」 분양에 열을 올리고 있다. 전원형 아파트는 기존 아파트단지의 「삭막함」을 개선한 것으로 아파트를 주변의 자연환경과 조화시키고 내부구조도 자연통풍과 채광을 도입한 것이 특징이다.아파트 실내의 발코니 등에는 실내정원과 마당을 설치,단독 전원주택의 장점을 본뜨고 있다. 삼성물산 건설부문이 경기도 용인시 기흥읍 보라리에서 분양 중인 삼성아파트는 대표적인 전원주택형 아파트단지이다.신갈 5거리에서 민속촌 방향으로 위치한 이 아파트단지는 아름답고 쾌적한 주변경관을 배경삼아 단독 전원주택 못지않은 주거환경을 자랑한다. 실내 인테리어도 자연과 조화되도록 고급스럽게 단장된다.최첨단 무인경비시스템과 위성방송수신시스템,지하주차장과 어린이놀이터에 CCTV 등이 설치돼 첨단 전원형 아파트로 지어진다. 현재 370세대중 200세대를 일반분양 중이다.평형별 가구수는 23평형 139세대,31평형 61세대 등이다.분양가는 15% 옵션기준으로 23평형이 6천9백98만3천원,31평형은 9천6백5만9천원이다.(02)569­5291,(0331)222­3303∼4. 대농그룹의 (주)미도파개발에서 시공,조합원을 모집중인 서울 용산구 보광동 「푸른마을 아파트」는 도심속의 전원형 아파트.한강이 내려다보이고 주변 아파트에 비해 가격도 싼편이다. 분양 평형은 23,32,34평이고 분양가는 4백50만∼5백만원선.융자는 5천만∼6천만원까지 가능하다.(02)783­4488. 쌍용건설이 경기도 광주군 오포면 양벌리에서 분양중인 쌍용아파트는 전원생활을 즐기며 서울로 출퇴근하려는 사람들에게 호평을 받고 있다. 아파트단지는 전원생활의 최적지로 손꼽히는 백마산기슭에 자리잡아 천혜의 자연 산림욕을 즐길수 있다.단지안에는 각종 유실수를 심고 산책로를 조성하는 등 사계절 내내 계절의 특성을 만끽하도록 주변 경관을 꾸민다. 아파트의 실내는 최대한의 일조량을 확보토록 설계됐다.욕실에는 자연채광과 환기가 된다. 분양세대는 22평형 88가구,23평 13세대,25평 2세대,30평형 141세대,32평 9세대,45평 60세대 등 모두 313세대이다.(02)513­7634.

◎주거­홈오토·무인경비·거실∼발코니 확장/통신­컴퓨터 전용방·한가구 3전화회선/건강­온습도,환기 자동조절·간이 혈압기/환경­실내마당·단지 특화설계·운동시설 청구그룹이 라이프 스타일 변화에 따른 차별화 전략으로 주택시장 석권을 가속화하고 있다. 청구의 상품전략은 수요자들의 선호도는 높지만 공간활용에 제약이 많은 30평형대를 중심으로 ▲넓은 거실공간의 확보 ▲주부들의 동선 최소화 ▲주방과 거실의 분리 ▲수납공간의 극대화에 초점이 맞춰져 있다. 특히 집안에서 보내는 시간의 증가,핵가족화,재택근무 확산 등 라이프 스타일의 변화에 따라 안전하고 안락한 첨단주택의 개발과 각종 사고에 대한 안전시스템 보급,첨단 복합형 전자주택의 개발에 힘쏟고 있다. 재택근무 확산에 대비하기 위해 컴퓨터 전용방,1가구 3전화 회선,무인전자 경비시스템,홈오토메이션(H/A) 기능 강화,안락감을 위한 다양한 용도의 광폭 발코니 설계를 확대했다. 주택의 개성을 위해서는 단지특화,테마설계 도입,운동시설 설치,고급 시설 및 인테리어에 중심을 두고 최첨단의 도시 주거환경 조성전략을 서두르고 있다.도심지 자투리땅을 활용한 도시형 빌라보급과 역세권 주변에는 독신자·신혼부부·학생·맞벌이 부부 등을 위한 원룸하우스의 건설 등 틈새시장 공략도 전략의 하나다. 탈도시 가속화에 맞춰 전원주택사업의 개발 및 참여도 확대,동호인주택,전문인을 위한 전문주택단지개발,첨단 인텔리전트 주상복합빌딩,리조트 등 주말 주택사업도 개발 중이다. 인구구조의 변화와 가족형태의 다양화에 부응하는 실버타운과 3세대 동거형 상품개발에도 힘을 기울이고 있다. 현대인이 건강에 관심이 높은 점도 주택건설에 최대한 반영하고 있다.집안에 간이 혈압기·온습도조절기·환기시스템 등 건강체크시스템을 설치하고 주택자재에 발암요소를 제거하는 기술도 개발중이다.아파트에도 단독주택형 「실내마당」을 도입하고 벽마감재로 바이오벽지를 사용하는 것이 모두 건강을 배려한 건축술이다. 각종 평형에 대해서도 18평 이하의 경우 화장실·목욕탕의 확장 설계,19∼47평은 작은방의 활용도 제고,53평 이하는현관의 협소문제 해소에 중점을 둔 설계도면 개발을 구상중이다.이밖에 인테리어에 관심이 많은 신세대 및 고학력 주부의 취향에 맞는 내장재와 색상의 적용 등을 다양한 옵션으로 제시,소비자의 마음을 사로잡는 전략도 세워놓고 있다.주부 모니터제를 통한 욕구 수용,주택의 사전·사후 서비스프로그램개발 등에도 강도를 높이고 있다.이같은 차별화 전략을 분양가가 자율화되는 시기까지 점차적으로 확대·적용할 계획이다.