신규분양 아파트에 이어 그동안 침체를 면치 못했던 오피스텔,전원주택 시장도 꿈틀거리고 있다. 6일 관련업계에 따르면 최근 경기도 김포,용인,구리 토평 등 신규분양시장이 열기를 띠자 건설업체들은 그동안 분양을 미루어 왔던 오피스텔 분양에적극 나서고 있다.또 국제통화기금(IMF) 체제이후 극도의 불황을 겪고 있는전원주택 시장도 투자문의가 급증하는 등 회생조짐을 보이고 있다. 현대산업개발은 경기도 분당에 고급 오피스텔인 판테온 리전시의 분양에 들어가며 현대건설도 서울 신촌에 현대 유니빌,금화건설이 경기 평촌에 호텔식 오피스텔 금강스타디온 등을 분양하고 있다. 전원주택 업계는 전원주택 최고 유망지로 손꼽히는 용인과 광주,양평일대에서 전원주택지를 분양 중이며 최근에 국제자유도시로 조성될 계획이라는 제주도 일대의 전원주택지도 소개되고 있다. 전원주택지로 매매가 활발한 지역은 용인시 수지읍 죽전리,동백리와 구성면일대로 준농림지 땅값이 평당 50만∼70만원으로 지난해말보다 10% 가량 오른 상태다.광주 오포면일대도 평당 50만∼70만원을 기록하고 있으며 곤지암 인근 초월면 도척면도 평당 20만∼30만원에 IMF체제 이전시세의 70∼80% 선까지 회복된 상태다. 인근 부동산업소에 따르면 3월들어 하루 3∼4명의 손님이 찾아오고 투자문의도 급증하고 있다는 것이다. 부동산 전문가들은 “부동산경기는 전세값 인상-신규분양 시장 활성화-기존 주택 값 상승-오피스텔-전원주택-상가-토지의 순서로 움직이는 데 최근 오피스텔과 전원주택의 회생조짐은 부동산 경기 회복을 보여주는 것”이라고분석했다.그러나 일부에서는 “최근 신규분양의 열기는 비정상적인 부분도많기 때문에 본격적인 대세상승기로 보기는 어려울 것”이라고 지적하고 “투자에 신중을 기해야 한다”고 말했다. 朴性泰

입지여건이 뛰어나고 일반 사유지보다 값이 싼 공공 단독택지의 공급이 봇물을 이루고 있다. 이들 택지는 대부분 전철 도로 전력 통신 상·하수도 등 기반시설과 공원학교 백화점 등 공공 편의시설이 잘 갖춰져 있어 무엇보다 주거여건이 좋다. 한국토지공사는 올 한해 구리 토평 등 전국 20여개 택지개발지구에서 이러한 단독주택지 9,011필지 69만평을 공급한다.근린생활 시설용지 513필지 7만1,442평도 판매한다. 부동산 전문가들은 “한적한 곳에 전원주택 등을 짓고 싶은 사람이라면 이들 택지에 관심을 가져볼 만하다”고 권고한다. ?동두천 생연 의정부 송산지구와 함께 한강이북 최대의 교통·상업중심지로 꼽힌다.18만평에 아파트 5,132가구가 들어설 예정이다.휴전선 접경지역 개발정책과 청량리∼의정부∼동두천을 잇는 경원선 복전철화사업이 맞물려 투자자들의 관심을 모으고 있다.단독주택지 97필지를 평당 90만원에 분양중이며 오는 9월 상업용지를 평당 500만∼600만원에 공급한다. ?구리 토평 2001년 말까지 1만8,000명을 수용하는 23만7,000평 규모의 미니 신도시가 들어서는 지역.서울 광장동에서 1.5㎞ 거리에 있고 한강을 직접바라볼 수 있어 ‘제 2의 용인 수지’로 불린다.단독주택지 10필지를 280만원선에 공급하고 있다.연말에는 근린생활시설용지 32필지를 평당 400만원에분양한다. ?부천 상동 중동 신도시 바로 옆에 개발되는 미니 신도시(94만3,000평)로 2002년까지 1만7,000가구가 입주한다.부천 시청에서 서쪽으로 3㎞ 떨어져 있으며 남쪽으로는 송내역과 부개역이 있다.다음달 단독주택지 565필지(3만7,200평)를 평당 200만원선에 공급한다. ?수원 천천2,정자2 반경 1㎞ 안에 정자·일월·화서·천천1지구가 있어 수도권 분양 택지 중 최대의 노른자위로 꼽힌다.수도권 전철 1호선 성대역과화서역이 가깝다. 단독주택지의 경우 천천2지구에서 140필지를 평당 201만원,정자2지구에서 39필지를 평당 215만원선에 분양하고 있다.오는 6월 정자2지구의 근린생활시설용지(10필지)를 평당 250만∼300만원,천천2지구 상업용지(23필지)를 300만원선에 분양한다. ?공공택지 어떤 점이 유리한가 종전에는 토공에서 공급하는 단독주택지를사면 같은 지구내의 아파트를 분양받을 수 없었으나 지난해 6월부터 이런 제한이 없어졌다.또 토공에서 사들인 땅은 계약 뒤 6개월이 지나야 다른 사람에게 되팔 수 있었으나 이런 전매제한 규정도 없어졌다.땅을 사들인 뒤 3년이내에 본래의 용도대로 건축물을 지어야 한다는 제한도 폐지됐다.대금은 한꺼번에 내거나 3∼5년 사이에 나눠 낼 수 있다.약정일보다 먼저 돈을 내면 10%를 깎아 준다.

지난해 하반기부터 신규 분양시장이 열기를 띠고 연말들어 용인 분당 목동등 일부 인기지역을 중심으로 아파트값이 상승세를 타고 있어 아파트 구입여부에 관심이 집중되고 있다. “과연 아파트 값은 어떻게 될 것이며,구입시점은 언제가 적기인가.또 어느 지역을 어떤 조건으로 구입해야 하나” 새해들어 내집마련을 계획했거나 여유자금으로 부동산 투자를 계획하고 있는 이들은 최근 부동산시장의 변화에 민감하게 반응하며 갈피를 못잡고 있다.아파트 구입요령과 유망지역 등을 알아본다.●무분별한 구입 자제하라 신규 분양아파트나 기존 아파트를 살때 가격 교통 환경 학군 단지규모 편의시설 환금성 자금능력 등을 면밀히 분석,최선이라고 판단될 때 구입해야 된다.‘남들이 사니까 나도 산다’는 식으로 서두르면 안된다.●대단지 아파트를 사라 단지규모는 클수록 좋다.택지개발지구또는 민간개발이라도 1,000가구 이상이 돼야 한다.가구수가 많을 수록 다양한 편의시설이 들어서며 사고 팔 수있는 확률이 높아 환금성을 보장받을 수 있다.대단위 단지가 형성된 곳은 서울에서는 목동 가양 압구정 상계 수서 도곡 개포지구 등을 들 수 있다.수도권에서는 분당 일산 평촌 등 5개 신도시와 고양 화정·능곡 행신·용인 수지·구리 인창·파주 교하·김포 사우지구 등이다.●역세권아파트를 눈여겨 보라 지하철이나 전철역에서 5분정도 거리면 좋다.거리상으로 500m정도면 제일적합하다.역사 바로 옆의 단지는 오히려 투자가치가 떨어진다.사람과 차량의 소통이 많고 소음 등으로 선호도가 떨어진다.●직장에서 가까운 곳이어야 한다 통근거리 30분 이내면 가장 좋고 대중교통을 이용할 수 있어야 한다.환경이 좋고 여러 여건이 좋더라도 직장에서 승용차로 1시간 이상 소요되는 외곽지역이라면 기름값,통행료 등을 감당할 수가 없다.전원주택의 인기가 떨어진 요인 중의 하나가 바로 교통비,난방비 등임을 염두에 둬야 한다.●교통과 주거환경이 뛰어나면서도 아직 상승세를 타지 않은 곳을 주목하라 남양주 덕소,파주 교하지구,경기 광주군 태전지구 등을 꼽을 수 있다. 남양주 덕소지역은 6번 국도가 4차선으로 뚫려 30분 가량이면 청량리에 닿고 현재 진행 중인 청량리∼덕소 전철화사업이 2003년에 완공되면 서울 진입이 쉬워진다.입주아파트가 많아 아직까지 가격 상승이 본격화되지 않았다. 파주 교하지구는 부동산 경기 침체후 수요자들의 관심권에서 벗어났다가 최근 월드건설의 메르디앙 아파트가 성공적으로 분양되면서 다시 주목받는 곳.경기 북부지역의 자연친화적인 저밀도 주거단지로 개발될 교하지구는 67만5,000평 부지에 1만6,000가구가 들어서는 미니 신도시다.광주 태전지구는 분당과 가까운데다 인근에 팔당호,남한산성이 있어 경관이좋다.미분양아파트가 많이 남아 있지만 죽전지구 아파트건설이 본격화될 경우 가격상승이 예상되는 지역이다.●세제혜택을 이용하라 오는 6월30일까지 분양받거나 미분양아파트를 구입할 경우 5년 동안 한시적으로 양도소득세를 면제받을 수 있으며 전용 25.7평이하 아파트를 구입하면취득세·등록세의 25% 감면혜택까지 받는다. 또 올해 1년동안 신규든,기존주택이든 평형에 관계없이 주택을 구입할 경우 1년 이상만 보유하면 양도세가 비과세된다.朴性泰 朴建昇 sungt@

◎대우­인도·말聯 수주 주력/SK­原電분야 진출 모색/LG­외국사와 합작 역점/금호­동남아 거점 지역화 ‘위기가 곧 기회다’. 불황의 터널에서 헤어나지 못하고 있는 건설업체들이 결코 좌절하지 않는 것은 바로 해외 신시장 개척과 신기술 개발에 대한 기대감 때문이다. 국가 신인도 하락과 동남아시아에 불어닥친 외환위기로 ‘내우외환(內憂外患)을 맞고 있지만 건설업계는 앞으로 중남미·동구권 시장을 적극 공략할 경우 70년대의 ‘중동특수’를 재현할 수 있을 것으로 자신하고 있다. 주택건설시장이 수요자 중심으로 재편되면서 업체들의 기술개발 경쟁도 뜨겁다. 수요자의 취향과 요구에 걸맞는 상품 개발이 업계 최대의 현안으로 떠오르면서 업체들이 저마다 신기술 개발에 사활을 걸고 있다. ◆저무는 중동,떠오르는 중남미·동구권 현대는 해외시장 다변화를 위해 최근 휴스턴·카타르·카이로 지점을 잇달아 열었다. 지난해 해외 매출부문에서 세계 12위로 선정된 회사 이미지를 계속 살려 나가기 위해 각국을 돌며 정기설명회를 갖고 발주처는물론 엔지니어링회사,국제금융기관에 대한홍보를 강화하고 있다. 이와 함께 금강산 유람선관광 사업을 계기로 사업성있는 대북 경협 연구과제나 북한 개발사업에 적극 참여하기로 했다. 대우건설은 해외영업 부문에서 가격경쟁력,시장다변화,본사와의 연계체제 구축,지역별 전문가 양성을 통해 수주를 확대해 나간다는 전략이다. 우선 환율상승에 따른 가격경쟁력을 활용해 호텔,오피스텔,초고층 빌딩,시멘트,철도 등 경쟁력 있는 사업위주로 도급공사를 강화한다는 계획 아래 인도 나이지리아 베트남 말레이시아 등에서 수주 노력을 기울이고 있다. 중남미 싱가포르 대만 등 신규 시장의 진출 채비도 서두르고 있다. LG건설은 사업성이 낮은 단순 수주형 사업보다는 외국 건설업체와 합작을 통한 개발사업에 역점을 두고 있다. 베트남 사우디아라비아 위주의 공사를 지양,사업지역을 다핵화하고 국가별로 현지 전문가 양성에 심혈을 기울이고 있다. 쌍용건설은 해외지사의 구조조정과 수익사업 허용을 통한 경영효율 극대화에 초점을 맞추고 있다. 해외지사 및 현장의 본사 파견인원을 정예화하며 원가절감 차원에서 현지 또는 제3국 인력을 최대한 활용한다는 전략을 갖고 있다. 특히 국내 시장이 앞으로 1∼2년 위축될 것으로 보고 아랍에미레이트 등 미개척 국가의 진출도 활발히 모색 중이다. 금호건설은 동남아를 거점지역으로 활용해 다른 지역의 수주와 정보력을 강화하기로 했다. 아시아·유럽정상회의(ASEM)컨벤션센터 등 SOC민자사업과 전원주택 부문에서 인정받은 사업능력을 바탕으로 토목건축과 아파트 신축사업을 확장해 나가기로 했다. ◆신기술이 흥망을 좌우한다 현대건설은 토목·기술전기 분야에서 단기·중기·장기 등 3단계의 연구 목표를 설정해 놓고 있다. 토목부문은 오는 2001년까지,중장비기계 분야에서는 2006년까지 일본 5대 건설업체 수준의 기술력을 확보하기로 했다. 이어 2011년까지는 토목·기계전기 부문에서 세계 최고 수준의 기술력을 갖춘다는 계획이다. 이미 풍동실험기 음향실험실 인공기후실 지하실험실 진동대 등 최첨단 건설실험 시설도 확보해 놓고 있다. 동해화력발전소 등 다양한발전소 건설경험을 갖고 있는 SK건설은 지난 7월 대한전기협회로부터 국내 최초로 전력산업기술기준(KEPIC)을 인증받은 것을 계기로 원자력 발전소건설 분야에 진출을 서두르고 있다. 금호건설은 매년 총 매출의 1∼2%를 연구개발비로 투자하고 있다. 지난 10월 말 현재 86건의 특허를 갖고 있다. ◎韓鎔鎬 대우건설사장/세계경영으로 경쟁력 강화 “저희 대우건설 임직원 모두는 이미 위기상황에 대한 깊은 공감대를 형성하고 이를 극복하기 위해 최선의 노력을 기울이고 있으며,이러한 노력은 곧 이윤창출과 국제경쟁력을 지닌 건실한 기업으로 이어질 것입니다” 대우건설 韓鎔鎬 사장은 비록 건설업이 위기를 맞고 있지만,분명 극복할 자신감이 있다고 강조했다. 韓사장은 “대우는 현재의 위기를 극복하기 위해 연초부터 비상경영계획을 수립,실천해오고 있다”며 “소프트화를 통한 전 사업부문의 질 경영체제를 구축하고 철저한 수익성 위주의 영업전략과 고도의 기술 경쟁력에 총력을 기울이는 것이 계획의 골자”라고 설명했다. 韓사장은 현 건설업의위기를 극복하기 위해서는 무엇보다 정부의 역할이 중요하다는 말을 잊지 않았다. 그는 “최근 정부가 실물경제 활성화와 실업자구제를 위해 SOC사업 활성화 방안,아파트 중도금대출 확대,그린벨트 대폭해제 등 건설경기 진작책을 내놓고 있지만,장기적으로는 여전히 미흡한 면이 없지 않다”고 말했다. 특히 “주택 거래세 감면 및 사업시행자 부과세금 폐지,중도금 대출정책의 확대,임대주택 자금지원 및 미분양 주택매입 확대 등 기업의 제안에 대해 진지하게 검토해야 한다”고 강조했다. ◎鄭淳着 SK건설사장/고부가가치 상품개발 중점 “IMF위기를 효과적으로 극복,세계적 일류기업과 당당히 경쟁할 수 있도록 사업기획 능력과 파이낸싱 능력 등 소프트웨어 능력을 적극 개발해 고부가가치 상품개발에서 우위를 점하겠습니다” 鄭淳着 SK건설 사장은 현재의 IMF위기 극복은 물론,Post­IMF시대에 대한 준비에 들어갔다고 강조했다. 현재 SK건설이 중점을 두고 있는 것은 무엇보다 현금유동성. 사업구조를 매출과 손익중심에서 현금유동성 위주로 전환,사업구조를 재구축하고 있다. 현금유입을 최대한 서두르는 대신,현금유출은 최대한 늦추는 전략을 통해 순현금 흐름을 개선한다는 전략도 포함돼 있다. 무수익·저수익 자산의 회수와 매각을 추진하는 한편,거품제거를 통한 지속적인 체질개선을 통해 원가 및 경비를 최대한 절감하는 것도 모두 현금보유 노력의 일환이다. 도급 및 해외사업 수주를 강화하고 신규투자를 최소화해 선투자 부담을 줄이기로 한 것도 같은 맥락이다. 鄭사장은 주택산업 회생에 대한 의견을 묻자 “차제에 주택금융의 확대·보강과 함께 1가구 다주택자에 대한 누진과세 등 각종 규제완화를 통해 주택시장에의 입출을 자유롭게 함으로써 시중 유휴자금이 주택시장에 유입되도록 해야 할 것”이라고 말했다. ◎李瑞炯 금호건설 사장/하수처리 등 환경사업 확대 ‘인간과 자연 중심의 공간 창조’ 금호건설 李瑞炯 사장은 환경사업,사회간접자본(SOC)민자사업,해외사업,주택사업 등 사업의 다각화를 통한 고부가가치 창출로 국제수준의 경쟁력을 갖춰나가겠다고 강조했다. 금호는 이를 위해하수처리와 소각로사업 등 환경부문에 본격 진출할 계획이다. 95년 한국과학기술연구원(KIST)및 호주·미국 등과 고효율 하수처리 신공정 기술개발을 시작,이미 시험가동까지 성공적으로 마친 상태다. 지난 7월 건설교통부로부터 신기술 지정을 받아 다른 업체보다 한발 앞서 있다. “국내 건설시장의 성장이 둔화되고 시장개방에 따른 수주경쟁이 격화할 것이 예상됨에 따라 앞으로의 사활은 해외진출에 달려 있다고 봅니다. 동남아시아를 전략거점으로 활용해 해외수주 정보력을 강화하고 기술,정보,재무,마케팅 분야의 전문인력을 양성할 계획입니다” 금호는 ASEM컨벤션 센터와 갤러리아동,경인운하,부산가덕도 신항만,인천철마산터널,신공항고속도로 등 SOC사업 수주에 적극 나서는 한편 주문형 주택인 ‘금호 베스트홈’과 전원주택인 ‘금호 베스트빌리지’사업에 주력할 방침이다. 또 우수 협력업체 육성,전문교육 강화 등을 통해 인적자원을 고급화하고 수주·영업 정보의 데이타베이스도 구축할 계획이다.

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

◎눈먼 양심 눈먼 행정/부도업체 폐기물 3년 넘게 그대로/공업용 폐유실어 트럭째 버리기도/‘게릴라식’ 매립에 당국은 속수무책 팔당 특별대책지역으로 지정된 경기 광주군 전역이 공장 폐수 무단방류와 폐기물 불법매립,토지 용도 불법변경 등으로 수질 오염을 가속시키고 있다.특히 광주읍 오포면 초월면 실촌면에는 특별대책지역이라는 사실이 무색할 정도로 오염원이 증가하고 있다. 389번 지방도를 따라 광주읍에서 용인시 모현면 쪽으로 가다 광주읍 태전리로 접어들면 직리천 목리천 옆 4㎞에 이르는 도로변에 200여채의 공장이 빽빽이 들어서 있다.농림지역과 준농림지역으로 지정돼 공장이나 주택을 마음대로 지을 수 없는 지역인데도 곳곳에서 건설공사가 한창이다.주민들에 따르면 이들 공장의 절반 이상이 무허가다. 공장 설립 및 공업 배치에 관한 법률에 따르면 특별대책지역 1권역에서는 공장 면적이 500㎡를 넘을 수 없다.광주군 일대의 공장은 500㎡ 이하인 소규모가 대부분이다.준농림지역인 이곳에 축사와 창고로 허가를 받은 뒤 용도변경도하지 않은 채 공장 건물로 사용하고 있다. 특히 상당수가 폐수 배출시설을 갖추지 않아 직리천을 거쳐 경안천으로 흘러든 폐수는 고스란히 수도권 2,000만여명의 상수원인 팔당호로 유입된다.직리천 목리천에는 공장에서 흘려보낸 것으로 보이는 각종 폐기물이 널려 있다.목리의 농경지에는 공업용 기름 찌꺼기를 가득 실은 폐차된 트럭이 방치돼 있다. 얼마 전에는 한 주택업체가 농지에 폐기물을 몰래 버리는 장면이 목격되기도 했다. S종합건설이라는 업체는 전원주택 부지라는 입간판까지 내걸고 부지 조성공사를 하면서 나뭇잎과 정부미 부대로 위장한 폐기물을 트럭 3대에 나누어 싣고 와 매립하기도 했다. 현장에서 작업을 지휘하던 감독자는 “농사를 짓기 위해 농지작업을 하고 있을 뿐”이라고 말했지만 경기도 성남시에 있는 본사에 확인한 결과 6채의 전원주택을 짓기 위해 땅을 고르면서 나온 폐기물을 묻고 있었던 것으로 드러났다. 태전리 직리 목리에서는 이같은 편법이 거리낌없이 저질러지고 있다.폐수 무단 방류로 두 번이나 행정조치를 당했다는 P가구 대표 金모씨(42)는 “이곳에서는 불법 용도변경과 폐기물 매립이 관행화돼 있다”면서 “지난달 목리에서 세 곳이 적발됐지만 불법이 근절되지 않고 있다”고 말했다. 광주군에서는 쓰레기를 비롯한 각종 폐기물이 방치된 모습도 쉽게 발견할 수 있다.초월면 용수리의 부도가 난 한 폐기물 운반업체에는 800㎡의 마당에 폐기물이 3년째 방치돼 있다.초월면 학동리의 실개천 옆 골짜기도 사정은 비슷하다.밤에 몰래 소각한 뒤 버린 쓰레기와 폐기물이 곳곳에 널려 있다. 상황이 이처럼 심각한데도 광주군청은 단속에 소극적이다.광주군 관계자들은 공장이 정확히 몇 개나 되는지조차 파악하지 못하고 있다.한강환경감시대 관계자는 “광주군의 골짜기란 골짜기는 모두 공장지대로 보면 된다”고 말했다. 한강환경감시대에 따르면 지난 한해 동안 광주군 남양주시 양평군 등의 특별대책지역 1권역 안에서 산업시설은 570곳이 신축됐고 산업폐수는 하루 평균 5만6,533t으로 매년 증가추세를 보이고 있다.

한국토지공사는 7일 경기도 용인 동백,신봉지구와 순천 연향 2지구 등 진행되고 있는 대단위 택지개발에 산지 및 구릉지 개발기법을 활용키로 했다. 또 앞으로 이뤄지는 모든 택지개발에 자연지형을 그대로 살리는 환경친화적 개발기법을 적용하기로 했다. 지난해 말 착공한 순천 연향2지구의 경우 지구 내에 있는 2개의 구릉 가운데 한 곳은 스위스의 산지개발 기법에 따라 기존 지형을 깍아내지 않고 곡선도로를 따라 단독주택을 배치했다. 나머지 구릉쪽은 평지를 조성해 아파트를 배치하되 건물이 들어서지 않는 부지는 자연공원으로 조성할 계획이다. 올해 중 개발계획 승인을 받아 본격적인 사업에 들어갈 용인 동백지구는 중저밀도의 아파트를 택지 중심에 배치하고 주위의 구릉지에는 단독주택과 연립주택을 지어 미국 유럽 등의 전망좋은 전원주택과 동일한 분위기를 연출할 수 있도록 한다는 방침이다.

◎제멋대로 형질 변경… 불법 증개축 예사/나무심고 가축키우며 교묘히 용도 위장/대규모 호화 단지조성… 자연훼손 심각 한강변 호화별장들의 불법 증·개축과 자연 훼손이 심각하다. 경기도 양평군과 남양주시에서 가평군에 이르는 북한강변 상수원보호구역에는 최근 호화별장들이 우후죽순(雨後竹荀)처럼 들어서 상수원을 오염시키고 자연경관도 크게 해치고 있다. 불법으로 증·개축하거나 땅의 형질을 멋대로 변경하는 행위는 웬만한 별장에서 흔하게 찾아볼 수 있으나 단속의 손길은 미치지 않고 있다. 주변 환경을 해치는 호화별장들은 양평군 양서면 양수대교 부근에 몰려 있다.이곳에 있는 국회의원 金모씨의 아들 소유의 별장은 별장 터가 아닌 인근 농지에 작은 정원수나 채소를 심고 별장 정원처럼 쓰고 있다.강 가까이에는 야외용 테이블도 놓여 있다.바로 옆 B회사 사장의 별장도 비슷한 방법으로 주변 경관을 훼손하고 있다. 호화별장들은 법망을 피하기 위해 나무를 심거나 가축을 사육하는 등 생산적인 용도로 위장하기도 한다.양서면 국수리에있는 H기업 대표 소유의 호화별장은 임목을 생산하는 수목원처럼 꾸며놓고 있다.규모가 1만평이나 된다. 강하면에 있는 S기업대표 소유의 수천평규모 농장도 애완견 사육 목적으로 돼 있지만 사실상 별장으로 사용하고 있다. 지난 3일 원상복구 명령을 받은 대기업체 대표 등의 청평호 주변 12개 별장의 불법 증·개축 수법은 다른 지역에서도 쉽게 찾을 수 있다.남양주시는 지난달 15일부터 열흘동안 상수원보호 특별대책지역내 4개 별장의 불법 행위를 적발했다.창고나 화장실 등을 신고없이 증축한 사례가 많았다.구암리 南모씨 소유의 별장은 방갈로 2동을 지어 민박 영업을 하다 철거되기도 했다. 남·북한강변을 따라 들어서 있는 호화별장의 수는 현재 268채.경기 남양주시 113채,가평군 124채,양평군 31채다. 최근에는 별장도 대규모 단지화하고 있다.북한강과 불과 500m 떨어져 있는 양평군 서종면의 W빌리지타운.J건설이 지은 유럽풍의 호화별장 단지다.총 14가구로 40평짜리의 분양가는 3억∼3억7,000만원으로 서울의 아파트 가격보다 비싸다.모든 건축자재를 수입했다. 양수리에서 청평호 사이 한강변 곳곳에도 호화별장 단지가 들어서고 있다. 남양주시 화도읍에서 가평군 외서면에 이르는 45번 국도 주위에도 수십평에서 수백평이 넘는 전원주택과 별장타운들이 즐비하다. 부동산업자 李모씨(39·양평군 강하면)는 “별장의 불법 증축이나 형질변경은 너무 흔해 주민들은 아예 당연한 일처럼 생각한다”고 말했다.

팔당호 상류지역인 경기도 가평군 외서면 일대 북한강변에 일고 있는 개발붐을 보면 과연 일선 지방자치단체들이 팔당호 수질 개선에 관심이 있는지 의심스럽다. 어떻게 한 두평도 아니고 2만평이 넘는 임야와 밭이 무더기로 형질이 변경될 수 있는가. 그것도 상수원으로 흘러드는 강 바로 옆에 말이다. 사정당국은 관련 공무원의 재량 남발 또는 업자와의 유착 등 비리를 조사할 필요가 있다. 가평군은 국토이용관리법 산림법 농지법 등 관련 법규를 사전에 검토한 뒤 허가를 내주었다고 밝히고 있다. 한 직원은 “현재 부지 조성공사 또는 건축이 진행 중인 곳은 모두 적법한 절차에 따라 허가가 났다”면서 “법에 저촉되지 않으면 땅 주인들이 형질 변경 또는 건축 허가를 신청할 경우 거부할 수 있는 방법이 없다”고 말했다. 그러면서 “우리 군은 감사원 등으로부터 수시로 감사를 받는다”고 비리 의혹이 제기될 가능성을 경계했다. 토지의 형질 변경 또는 건축 허가는 법 테두리에서 시장·군수가 얼마든지 내줄 수 있다. 따라서 가평군의 허가는 모두 적법한 것이다. 하지만 환경부에 따르면 그 반대로 시장·군수가 마음만 먹으면 얼마든지 허가를 내주지 않을 수도 있다. 그러나 가평군은 수질 오염 등 개발에 따른 폐해는 전혀 고려하지 않은 채 너무 ‘긍정적’으로 일을 처리했다. 朴元一 부군수는 “민원인 입장에서 ‘열린 행정’을 하라는 지시에 따라 긍정적으로 처리하지 않을 수 없다”고 말했다. 하지만 전원주택 단지인 삼회리 119번지 리버사이드그린타운의 분양을 맡고 있는 사람은 “지난해 (가평군청 등에) 로비를 다 해놓은 상태”라고 말했다. 이 사람에 따르면 朴 부군수는 거짓말을 한 셈이 된다. 상급 기관의 감독이 부실하거나 사정당국의 ‘칼날’이 너무 무딘것이 아니냐는 생각을 떨쳐버리기 어렵다. 감사원에서 수시로 감사를 하고 검찰이 환경전담검사를 지정해 단속을 한다고는 하지만 별 효과가 없다. 비리를 알고도 눈감아준 것이 아니냐는 말까지 나도는 실정이다. 감사와 단속의 주체를 바꿔 현장에서 허가가 난 경위를 철저히 따져볼 필요가 있다고 본다.

◎가평군 96∼97년 무더기 농지전용허가/오·폐수 등 그대로 상수원 유입 불보듯/형질변경·건축허가과정 의혹 투성이 팔당호 수질 보호를 위해 특별대책 1권역으로 지정된 북한강 상류 경기도 가평군 외서면 삼회리 및 대성리 일대 북한강변이 대규모 전원주택과 호텔 신축 등 무분별한 개발 붐에 시달리고 있다. 가평군은 수질에 미치는 영향을 전혀 고려하지 않고 96년 8월∼97년 9월사이 1년여의 짧은 기간 동안 이 지역에 건축이 가능하도록 형질변경 및 농지전용 허가를 무더기로 내줘 비리 의혹도 제기되고 있다. 현재 부지 조성공사가 진행중인 곳은 경춘국도에서 북한강 건너편의 7만여㎡로 강 바로 옆이다.러브호텔인 파인하우스모텔이 들어서 있는 이곳에는 가일미술관,대규모 전원주택 단지인 리버사이드그린타운 등 5곳에서 부지조성 공사가 진행중이다. 또 청평대교에서 하류 쪽으로 100m쯤 떨어진 한록리조트호텔 맞은 편 외서면 대성1리에는 지하 1층,지상 4층의 청평제일관광호텔 공사가 한창이다. 이 지역의 토지 소유주 가운데 상당수는 서울등 외지인이다. 가일미술관 부지는 지난해 9월18일 근린생활시설 주택 창고 용도로 농지전용 허가를 받았으며 바로 옆의 임야는 9월26일 대지로 형질변경 허가를 받았다.그 옆의 3필지 임야와 밭은 96년 11월20일 형질변경 및 농지전용 허가를 받았다. 리버사이드그린타운 부지 가운데 밭은 지난해 4월18일 전용허가를 받았다. 곁에 있는 또다른 주택 부지는 지난 해 8월9일과 9월19일 각각 녹지 및 산림 형질 변경허가를 받았다.청평제일관광호텔 부지는 96년 12월19일 임야에서 대지로 형질이 변경됐다. 이들 지역에 형질변경 및 농지전용 허가가 난 시기는 정부가 전국 4대강 수질 개선을 위한 물관리종합대책을 발표한 96년 8월 이전으로,정부가 구체적 규제에 착수하기 앞서 개발을 서두른 인상이 짙다. 가평군은 준농림지역(경지지역 중 농업진흥지역이 아닌 지역,산림보전지역중 보전임지가 아닌 지역,개발촉진지역 중 개간지역) 안에서는 음식점과 숙박시설이 아닌 일반주택을 지을 수 있도록 한 국토이용관리법의 규정을 근거로 삼회리 일대에 주택부지조성 허가를 내주었다. 또 청평제일관광호텔은 준공시기가 현재 공사가 진행중인 청평하수종말처리장 준공 뒤로 잡혀 호텔에서 나오는 하수를 하수종말처리장에서 처리하면 된다는 이유로 건축을 허가했다. 하지만 이들 건물에서 나온 오수는 북한강으로 흘려보내도록 설계돼 있어 수질에 나쁜 영향을 미칠 수밖에 없다.리버사이드그린타운에는 120∼300평짜리 전원주택 49가구와 음식점 등 근린생활시설이 건립될 예정이고 청평제일관광호텔은 객실만 50개가 넘는다.따라서 가평군이 수질 오염을 전혀 고려하지 않은 채 지나치게 관대하게 허가를 내준 것이 아니냐는 의혹을 사고 있다. 실제로 리버사이드그린타운 분양을 맡고 있는 N모씨는 “지난해 (형질변경 및 건축 허가를 받으면서 가평군청 등에) 로비를 다 해놓은 상태로 앞으로 건축과정에서 아무런 문제가 없다”고 말해 이같은 의혹을 뒷받침했다.

국제통화기금(IMF) 찬바람이 불기 시작한 지난 겨울 살던 집을 잃을뻔 했다. 믿는 도끼에 발등 찍힌 것이었다. 다행히 집은 건졌지만 그 타격은 끔찍했다. 그 끔찍함이 가까운 친지들에게도 줄줄이 밀어닥쳤다. 회사원인 한 후배는 보증을 선 출판인이 올 봄 부도를 내는 바람에 억대에 이르는 빚을 고스란히 떠안았다. 그가 다니는 회사 형편도 좋지 않고 월급도 이미 깎인 상태여서 그 빚을 어떻게 갚아야 할지 난감한 지경이다. 서울의 아파트를 처분하고 지난해 경기도에 전원주택을 마련했던 한 친구에게는 더 지독한 일이 벌어졌다. 서울 탈출의 즐거움을 안겨 주었던 그 집이 오래전부터 다른 사람에게 저당 잡혀 있었다는 사실을 최근에야 알게 된 것이다. 그 집을 친구에게 판 ‘사기꾼’이 그런식으로 손해를 입힌 사람들이 20명 가까이 돼 채권단이 구성됐으나 사기꾼은 잠적해 버렸다. 집도 절도 없게된 친구보다 더 비극적인 경우도 있다. 사업을 하던 한 친지는 엄청난 빚을 지고 파산을 선고했는데 얼마후 그는 교통사고로 사망했다. 그에게 돈을 빌려준 이들에겐 가해자이지만 그 역시 이 시대의 불행한 피해자이다. 구조조정·정리해고 바람속에서 직장을 떠난 친지들의 경우는 이루 헤아릴 수도 없다. 순전히 내 주변에서 일어난 일만 떠올려도 가슴이 답답한데 눈을 크게 뜨고 보면 숨이 막힐 것 같다. 길거리로 내몰린 실직 노숙자들이 서울에만 벌써 3천명을 넘어섰다고 보건복지부는 밝히고 있다. 통계청이 23일 발표한 고용동향에 따르면 지난 6월 실업률이 7%로 20년만에 최악을 기록했다. 하루 평균 4,812명이 일자리를 잃어 현재 실업자가 152만명이고 여기에 일시휴직자 등 불완전 취업자를 합치면 실제 실업자는 210만명이 넘는다고 한다. 4년제 대학의 내년 졸업 예정자 17만명은 모두 실업자가 될 운명이다. 취업재수생까지 포함하면 대졸 취업대기자들은 30여만명에 이르게 된다. 그러나 본격적인 구조조정은 이제 겨우 시작됐을 뿐이다. 이 와중에서 우리는 네차례의 선거를 치렀다. 지난해 12월의 대선을 비롯, 올해 4월의 영남권 국회의원 재·보선,6월의 지자체 선거,지난 21일의 수도권을 비롯한 전국 7개지역 국회의원 재·보선등. 없는 집에 제사 자주 돌아오듯 평균 두달에 한번 선거를 치른 셈이다. 물론 첫번째 선거는 50년만의 정권교체라는 희망을 일구어냈다. 그러나 나머지 세번의 선거를 거치면서 그 희망도 퇴색해 가는 느낌이다. 엄청난 사회변동에도 불구하고 정치인들의 낡은 행태는 전혀 변화가 없기 때문이다. 서울 종로구에 사는 시인 노영희씨는 개혁이 계속 추진되어야 한다는 마음으로 이번 7·21 재·보선에서 한표를 행사했으나 “선거가 없으면 안되나”하는 생각을 했다고 말한다. 개혁정당이었던 민중당의 여성위원장으로 제1기 지자체선거에 직접 출마했던 그의 이같은 발언은 우리 정치와 선거에 대한 국민의 혐오감이 어느 정도인지 보여준다. 선거는 ‘민주주의의 축제’(H G 웰스)이고 오랜 군사독재를 경험한 우리 국민에겐 소중한 제도임에도 ‘선거망국론’이 고개를 드는 위험스런 상황이다. 그런데도 이번 선거가 끝난후 정국 주도권을 잡기 위한 여·야간 힘겨루기는 더욱 치열해 질 것으로 전망되고 있다. 실제로 한나라당은 민주노총의 총파업이 초읽기에 들어간 22일 단독으로 임시국회 소집요구서를 냈다. 벼랑끝에 몰린 민생은 외면한 채 세(勢)싸움에만 몰두한 이 나라 정치가 지겹다.

◎“2000년대 주거형태” 각광/귀농 수요층 가세로 활황/이천·가평·포천으로 몰려 IMF체제에 따른 부동산경기 침체에도 아랑곳 없이 경기도 이천 용인 포천 가평 등 서울에서 가까운 곳에서는 전원주택단지 분양이 여전히 활기를 띠고 있다. 전원주택은 IMF 지원체제 이후 서울 근교 등에서 땅값이 30∼40% 떨어져 ‘헐값’ 매물이 쏟아지고 2000년대의 가장 보편적인 주거형태로 각광을 받으면서 실수요층의 관심을 끌고 있다.불경기에 실업자는 늘어나고 귀농(歸農)인구도 덩달아 증가하면서 서울의 아파트를 처분하고 전원도시로 주거지를 옮기는 사람들도 ‘전원주택 활황’을 부추기고 있다. 수도권의 전원주택지 중에서 특히 이천 용인 가평 포천 등지에 분양이 몰리는 것은 서울에서 가까워 수요자들의 선호도가 높고 대지조성 사업자들이 몰려있기 때문이다.대지조성 사업자들은 전원 등 주택지에 토목 상·하수도 도로 전기 방범시설 등을 완비한 상태로 분양해 건축에 상관없이 언제든지 소유권 이전 등이 가능하도록 개발하고 있다. 최근 이천 지역에서 분양 재미를 본 업체는 대명주택개발(주)의 ‘포레스트빌’ 향록원건설(주)의 ‘녹원의 성’ 하우징그룹행인의 ‘드림 홈’ 등이다.대명 포레스트빌의 경우 평당 45만원으로 최근 분양에 들어간지 20일만에 31가구 중 11가구를 팔았다.녹원의 성은 지난해 말부터 분양을 시작해 현재 45가구 중 50%의 분양률을 기록하고 있다. 가평에는 아름다운 계곡이 많은 명지산 일대에 대단위 전원주택단지가 들어서고 있다.이곳에서는 전원주택 전문개발업체인 신평개발이 4개의 단지를 조성중이다.신평개발은 이곳에 100가구를 분양할 계획이며 분양가는 평당 20만∼30만원선으로 책정,주변의 단지보다 30% 정도 낮을 것으로 보인다. 전문가들은 그러나 전원주택을 고를 때는 분양가와 교통,주변 여건 등을 세심히 고려하고 정착을 원하는 경우에는 2∼3년 정도의 충분한 준비기간을 가지라고 권하고 있다.특히 직접 집을 짓는다면 전문업체를 통하는 것이 편리하다.농가를 사들여 개조할 때도 비용문제를 꼼꼼히 따져야 낭패를 보지않는다.

◎시공·사후관리로 승부… 용인서 분양 주택전문브랜드인 ‘금호베스트홈’이 꼼꼼한 시공과 사후관리로 주문식 주택의 톱 브랜드로 자리잡고 있다. 금호베스트홈은 주택을 전문으로 하는 주문주택팀이 전문인력을 투입,상담에서 시공까지 완벽을 기하는 것을 장점으로 꼽는다.우선 현장조사와 주변상황을 면밀하게 조사해 주택의 개발 방향을 제시해준다.건축주의 요구대로 설계하며 시공상의 문제점을 미리 검토,3차원의 영상설계로 완성된 주택의 외관과 실내구조를 미리 볼 수 있다. 주문주택단지의 하나로 금호건설은 경기도 용인시 구성면 동백면 향린동산에 금호 베스트브랜드라는 전원주택단지를 조성하고 있다.1차분 9필지중 잔여분 4필지와 2차분 6필지의 동호인을 모집중이다.문의 02­501­8798.이 전원주택단지는 15가구를 자연친화형 단지로 개발하는 국내 최초의 선진국형 100% 주문주택단지이다. 수영장과 테니스장,농구장,야구장 등 다양한 편의시설을 갖추고 있고 서울 강남까지 30분에 갈 수 있다.3천200여평의 부지에 조성되는 단지는 필지당200평이며 평당 토지가는 150만원.건축연면적은 60∼70평에 건축비는 4백만원대이며 평수 조정이 가능하다.

◎대출 어려워져 ‘실속 구매’ 현상 뚜렷/시공사 부도위험 없어 큰 평형도 ‘매기’ 국제통화기금(IMF) 체제가 본격화되면서 주택공사나 한국토지신탁 등 공공기관이 시공하는 아파트가 인기를 독차지하고 있다.부도위험이 거의 없고 아파트 분양가의 인상전 가격으로 공급받을 수 있기 때문이다.특히 소형주택에 대한 관심이 높아지면서 전용면적 18평 이하의 주공아파트는 ‘상종가’를 기록 중이다. 한국토지공사의 자회사인 한국토지신탁이 시행중인 아파트는 ▲오산시 누읍동 그린타운 ▲평택시 염삭동 염광아파트 ▲남양주시 오남면 경신아파트 등이 있다.이들 아파트의 잔여분은 모두 분양가 인상 전의 가격으로 선착순 분양 중이다. 오산 그린타운은 23평형 314가구,30평형 320가구,42평형 150가구 등 총 784가구.한국토지신탁은 이 가운데 잔여분을 분양가 인상전 가격인 평당 2백92만∼3백24만원에 공급하고 있다. 평택 염광아파트는 24평형 280가구,33평형 240가구,44평형 160가구 등 총680가구이며 잔여분은 역시 분양전 가격인 평당 2백57만∼2백75만원에 분양되고 있다. 22평형 146가구,32평형 206가구 등 총 352가구를 짓고 있는 남양주 경신아파트도 평당 2백40만원(22평형 기본형 기준)에 분양되고 있다. 이들 아파트단지는 임대사업의 요지로도 꼽혀 실수요자나 주택임대사업을 계획중인 소비자들에게 특히 관심을 끌고 있다. 주공아파트도 ‘IMF 한파’ 덕을 톡톡히 보고 있다.부동산 경기는 침체되고 은행이나 주택할부금융의 대출이 어려워져 소비자들이 ‘거품’보다는 ‘실속’쪽으로 눈을 돌리고 있다. 특히 전용면적 18평 이하 주공아파트는 국민주택기금의 장기 저리 융자를 받을 수 있고 대금 납부조건도 대폭 완화돼 인기를 누리고 있다.현재 선착순 분양중인 수도권의 인기 유망지구는 ▲남양주 청학 ▲오산 운암 ▲시흥 시화지구 등이다. 청학지구는 총 4천여가구가 건설되는 수도권 동북부 최고의 전원주택단지로 꼽힌다.지난해 11월에 공급한 2천578가구,12월에 공급한 592가구 중 잔여가구를 선착순 분양하고 있다.청약예금가입자를 대상으로 분양 중인 전용 30평과 35평짜리는 주공이 처음으로 개발한 미래형주택으로 짓는다.방 1개에별도의 출입문과 부엌,화장실이 설치돼 임대가 가능한 ‘부분 임대형’이다. 덕정지구는 오는 2001년까지 총 1만여가구가 건설될 미래 신흥도시이다.주공은 총 공급예정 9천532가구 중 지난해 12월에 1천732가구를 1차로 공급했다.현재 21평과 25평짜리 800여가구를 선착순 분양중이다. 운암지구에는 25만여평에 9천여가구가 건설될 예정이다.현재 전용 14평과17평에 대해 선착순 분양중이다.시흥 시화지구도 총 3만여가구가 들어설 미래 신도시이다.주변에 반월공단이 있어 임대주택사업을 벌이기에는 가장 적합한 곳이다. 주공 전세용 아파트로는 ▲강릉입암 ▲충주연수 ▲익산어양 ▲광주용두 ▲문경모전 등 5개지구가 있다.이들 지구에는 19∼24평형 1천644가구가 있으며 전세금은 2천만원 정도로 시중 전세가의 70∼80% 수준이다.2년간 전세로 살고 나면 우선 분양자격을 전세입자에게 준다.분양문의=한국토지신탁 02­3451­1212,주공 0342­738­3716.

◎분양형 가격대비 10%선에 마련/계약기간 다양 대부분 10년미만/보증금반환 여부 건물상태 확인을 국제통화기금(IMF) 관리체제에 따라 부동산 시장에도 찬바람이 거세다.부실·부도기업이 내놓는 중·대형 부동산은 쏟아져도 사들일 기업이 없다.경매시장은 낮은 낙찰률에도 관심권 밖이며 집값과 전세값도 점차거품이 걷히는 상황이다. 인기가 치솟던 서울의 동시분양 아파트는 무더기 계약포기 사태로 몸살을 앓고 수도권의 오피스텔 등도 건설회사의 부도 또는 부도우려 등에 따른 해약이 잇따르는 등 부동산 시장은 최악을 향해 치닫고 있다. 그러나 IMF시대의 이같은 악조건 속에서도 ‘임대형 전원주택’이란 새로운 개념의 틈새 주택시장이 최근 관심을 끌고 있다.임대형 전원주택이란 콘도와 별장의 개념을 동시에 지닌 것으로 일종의 ‘회원제 전원주택’이다.1가구의 전원주택을 10∼30명의 수요자에게 일정기간 임대해 콘도처럼 운영하는 형태. 이 주택상품은 전원생활을 하고 싶은 데 경제적 여유가 없어 자연과 더불어 사는 생활을 포기한 소비자들에게 특히 인기가 높다.요즘에는 IMF 때문에 은행에서 주택자금을 빌리기가 어려워졌고 몫돈을 한꺼번에 마련하기도 쉽지 않다.임대형 전원주택은 분양형 전원주택 가격의 10%만 내고 전원생활을 즐길 수 있는 것이 가장 큰 장점.분양형 전원주택을 구입하는 데는 보통 1억6천만원 정도가 들지만 임대형 전원주택은 10분의 1 수준인 1천6백만원의 임대보증금만으로 전원생활이 가능하다. 현재 임대형 전원주택사업을 벌이는 곳은 전원주택 전문업체들.건국헤지펀드(02­539­7168)는 경기도 이천군 마장면 해월리에 조성중인 ‘녹원의 성’55가구 가운데 10가구를 임대형 전원주택으로 운영할 계획이다.이곳의 전원주택은 30평 규모로 지어진 벽돌집이며 1가구당 10명의 회원을 모아 연중 30일씩 이용토록 한다는 계획이다.임대보증금은 1천3백만∼2천4백만원선(연간관리비 12만원은 별도)이며 임대계약기간은 5년이다. 통나무종합개발(02­598­7800)은 제주도 북제주군 애월읍 신엄리에 30가구의 통나무 전원주택을 지어 이 중 11가구를 10년 만기 콘도식으로 임대하고있다. 건국헤지펀드의 유종율씨는 “전원주택을 모두 분양용으로 지었으나 IMF여파로 팔리지 않아 콘도의 회원제 개념을 도입,임대형으로 바꾸자 소비자들의반응이 의외로 좋았다”고 말했다. 그는 “현재의 전원주택 전문업체들은 건설가구의 규모가 작아 회원제가 아닌 단독가구를 대상으로 한 장기 임대형으로 운영하기가 쉽지 않다”면서 “그러나 전원주택도 몇년 후면 대형 전문업체들이 대량으로 건설,1가구를 대상으로 하는 장기 임대형 상품으로 내놓을 가능성이 높다”고 전망했다. ◇임대형 전원주택을 고를 때 유의점=값이 싸다고 경솔하게 계약을 하면 안된다.계약서에 명시된 임대형 전원주택이 경매·공매 실행시 주택임대차보호법에 의한 임대보증금(회원보증금)을 우선 변제받을 수 있는 지를 따져봐야 한다.임대형 전원주택은 상시거주가 아닌 임시거주 목적이어서 주민등록의 전입이 어려우며 일시거주를 위한 임대차로 적용될 경우 사실상 보호받기 어려운 점에 유의해야 한다. 주택의 시가에 따른 회원수도 잘 살펴야 한다.예를 들어 시가2억원짜리 전원주택에 회원 20명이 1천5백만원씩 임대보증금을 냈다면 보증금 총액이 3억원에 이르러 문제발생시 권리확보가 불안할 수 있다.이 주택의 회원은 12명 이하(12명×1천5백만원=1억8천만원)가 적절하다. 계약시와 잔금지불시 토지와 건물의 등기부 등본에 ‘흠’(가처분 가압류선순위근저당 등)이 없는 지도 알아봐야 한다.보증금 반환에 관한 보장방법,주말이나 휴가철 이용에 관한 배정방법,관리비 책정에 따른 관리조건의 확인도 필요하다.계약면적과 실질 이용면적의 비교,건물의 구조 및 상태 등도 꼼꼼히 파악해두면 좋다.

건설교통부는 8일 공공개발사업과 차기 정부의 개발제한구역(그린벨트)에 대한 정책변화를 겨냥해 일부 지역에서 투기조짐이 일고 있어조사에 나설 방침이라고 밝혔다. 현재 전국의 부동산시장은 금융·외환위기에 따른 경기침체와 기업도산으로 땅값이 하락세를 보이고 있으나 그린벨트지역은 전원주택지,관광·레저단지,공공개발사업 지역을 중심으로 가격이 크게 오르고 있다. 경기도 의정부시 민락동의 경우 99년 경전철 착공예정,민락·송산·금호 등 택지지구 개발에 따른 지가상승 기대감 등으로 호가가 강세를 보이고 있다.인천시 남동구 구월동∼남동촌간 도로개설공사 주변지역,계양구 다남동·상야동 일대도 인천국제공항 고속도로 건설 및 인천지하철 구간연장에 대한 기대로 투기조짐이 일고 있다.

◎고리키 등 한때 작가 200명 거주/마구잡이 개발 자제 등 보존운동 지난 60여년 동안 러시아 문학의 산실로 알려져 온러시아의 작가마을 ‘페레델키노’가 옛 명성을 다시 찾기 위해 몸부림치고 있다. 수백년된 청송과 자작나무가 어우러진 숲,그림같은 오솔길로 문학인의 발길을 멈추게 한 이곳은 50∼60년대 보리스 파스테르나크 등 한때 유명작가 100여명이 몸소 밭을 일구며 시상을 떠올리던 곳이다.모스크바시에서 서쪽으로 20㎞쯤 떨어져 있어 평소에도 유럽 여러나라의 문학예술인과 관광객의 발길이 끊이지 않던 명소가 ‘페레델키노’다. 페레델키노는 러시아 ‘노동문학의 아버지’로 불리는 막심 고리키가 1930년대 초반 스탈린정권 아래서 땅을 불하받아 전원주택을 지어 살면서 시작된다.당시 스탈린 정권은 공산 이데올로기에 때때로 반기를 들어 골치를 썩이던 문학인들을 이곳 한지역으로 몰아넣었다.감시체제가 용이했기 때문이다.당시 공산정부가 ‘러시아작가동맹’ 소속 작가들에게 헐값에 이곳 땅과 주택을 특혜분양해주면서 페레델키노는 작가들이 모여사는 마을로 탈바꿈한다. 50∼60년대를 거치며 페레델키노는 200여명의 시인,소설가,극작가가 모여사는 명실상부한 작가마을이 됐다.시인 파스테르나크나 불라트 아쿠자바같은 이들이 오솔길에 산책을 나오면 문학팬 수십여명이 이들의 집앞에 모여있다 함께 산책길에 나서며 시를 읊기도 했다. 70∼80년대.이른바 20세기초 러시아문학 거장들이 거의 사라지자 이 ‘작가마을’은 그 빛이 조금씩 퇴색한다.후손들간에 재산다툼의 장이 되는가 하면 후손이 끊긴 작가주택의 경우 소유권분쟁에 휩싸이기도 했다. 90년대 공산정권이 붕괴되자 변화의 시기에 한몫 거머쥔 ‘뉴러시안’(신흥부유층)들이 이곳 유명문학인의 주택을 통째로 사들이기 시작한다.페레델키노 주변 땅들이 이들에게 팔려나가고 호화별장들이 잇따라 들어서면서 페레델키노는 역사 속으로 묻히기 시작했다. 이에 국제작가동맹과 러시아문학단체들이 들고 일어났다.‘작가마을 보호’를 최근 선언하고 나선 것이다.200여개 전원주택(러시아에서는 ‘다차’라고 부름) 가운데 아직 소유권이 일반인에게 넘어가지 않고 보존돼 있는 54곳의 작가다차 임대권에 대해 엄격한 새 입주기준도 만들어졌다.작가들에 대한 임대료는 ‘시대에 맞게’ 30만루블(약 50달러)정도로 다시 결정됐다. 러시아작가동맹 등 문학단체들은 일반인들에게도 입주의 길을 텃다.월 3천달러 이상의 임대료를 내면 일반인들도 임시입주할 수 있도록 규정을 바꿨다.이 돈으로는 오래된 다른 다차들을 수리하기 위해서다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎4m도로 인접여부 지적도 확인을/주변에 축사·분묘있으면 피해야 개별적으로 전원주택지를 구할 때는 부지를 고르는 일부터 건축 준공 등기 등에 이르기까지 많은 시간과 노력이 필요하다.그러나 전문업체를 통해 분양받을때 보다는 비용을 크게 줄일수 있는 장점이 있다.개별적으로 전원주택부지를 매입할 때는 유의할 사항들을 알아본다. 우선 지목이 대지이고 집이 있는 경우 토지의 소유주와 건축물 관리대장의 건물소유주가 일치하는지를 살펴야 한다.시골집들은 토지소유주로부터 구두상으로만 사용승락을 받아 집을 짓고 살아가는 사례가 많기 때문이다. 다음에는 토지매입계약시 지적도에 도로가 접해 있는지를 확인해야 한다.현행 건축법상 건축허가를 신청할 때 4m 이상의 도로가 확보돼 있어야 한다.공부상 도로가 없는 맹지일 경우 도로로 사용할 부분의 토지소유자의 토지사용 승락을 받아야 한다.따라서 외지인이 땅을 사들여 집을 지어도 토지사용 승락을 받아내기가 쉽지 않다. 도로가 포장돼 있으면 ‘4m 도로’가 있는 것으로 인정받아 허가를 쉽게 받을수 있으나 포장이 돼 있지 않으면 확인이 꼭 필요하다.시군별 조례에 따라 허가를 받을수 있는 충족요건들이 달라지므로 계약전 관할 허가관청에 여러 사안을 세심히 문의해보는 것이 안전하다. 주변에 축사나 공장,분묘 등이 있는 지도 알아봐야 한다.특히 준농림지 개발시 나중에 개발에 대한 부가가치를 저해하는 요인으로 작용하는 부분을 사전에 없애야 한다. 출퇴근시 승용차를 이용하는 경우 먼 거리를 매일 손수운전으로 다니기는 어렵다.따라서 도로망의 여건이 좋고 철도나 대중 교통수단을 쉽게 이용할수 있는 지역을 고르는 것이 좋다. 자녀의 교육이나 근린생활시설도 고려해야 한다.학교나 의료시설,행정 및 문화시설,시장·백화점 등 유통시설 등을 이용하는데 불편이 없는 지를 살펴봐야 한다.이밖에 도시가스 전기 수도 등 생활기본시설을 이용하는데 불편이 없는곳을 골라야 한다. 전원주택 단지내의 부지를 분양받을때는 ▲분양받을 필지에 대한 소유권이전 문제 ▲공유면적과 전용면적 확인 ▲소유권 이전이 쉬운 임야 ▲분양대금에 대한 지급보증 여부 등을 꼼꼼히 따져야 한다.