불붙은 집값 상승세 서울 아파트값 17주 연속 상승상승폭도 5년 10개월 만에 경신강남·마용성 넘어 수도권도 ‘들썩’상승폭 커지는 이유는올 1~5월 인허가 물량 24% 줄어공급 부족 심화가 불안 심리 자극저금리로 금리 기조 전환도 겹쳐 속도 못 내는 ‘270만호 공급’ 수도권 공급량, 목표의 41% 그쳐공사비 급등·분담금 갈등 이어져사업 차질에 사전청약 폐지까지공급 물량보다 속도가 관건정부 ‘2029년 주택공급 청사진’ 발표중장기적 공급 계획에 실효성 의문“확실한 신호로 불안 심리 잠재워야” 서울과 수도권을 중심으로 집값이 꿈틀거리자 정부가 지난 18일 부동산관계장관 회의를 열어 대책을 발표했다. 2029년까지 3기 신도시 등에 23만 가구를 시세보다 싸게 분양, 시장을 교란하는 투기단속 강화, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등이 주요 내용이다. 서울 아파트값이 지난주까지 17주 연속 오르고 전셋값은 1년 넘게 상승세인 상황에서 대책 발표가 좀 늦은 감이 있다. 게다가 이번 대책이 기존 공급계획 물량을 확인한 데 불과하다는 지적까지 나온다. 이미 불붙은 집값 상승세를 잡기엔 역부족으로 보인다. 정부는 다음달 중 추가로 주택 공급 확대 방안을 발표하기로 했다. 보다 확실하고 실질적인 공급 방안이 나와야 할 것이다.한국부동산원에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트값이 0.28% 오르며 17주 연속 상승세를 이어 갔다. 상승폭도 점점 커지고 있다. 주간 상승폭은 2018년 9월 셋째주(0.26%)의 상승폭을 5년 10개월 만에 경신한 수치다. 수도권도 경기 과천과 성남 분당, 수원 등을 중심으로 상승폭이 커지고 있다. 서울 전셋값은 61주째 상승세다. 집값 상승은 서울 강남권과 강북 마포·용산·성동구 등을 넘어 강북 외곽, 수도권 주요 도시까지 번질 조짐이다. 2020~2021년 아파트 급등기와 흐름이 비슷해 적극적인 대책이 필요한 상황이다. ●2~3년 뒤 공급절벽 현실화 우려 집값이 4개월째 뛰고 상승폭을 키우고 있는 이유는 복합적이다. 당초 정부 계획과 달리 공급 부족이 심화된 데다 지난 3년여의 부동산 침체기에 쌓인 매수 대기층, 고금리에서 저금리로의 금리 기조 변화 등이 작용했기 때문이다. 그중에서도 특히 공급 부족에 대한 매수 대기자들의 불안심리가 가장 큰 요인이다. 부동산R114가 지난 6월 24일부터 지난 5일까지 전국 1028명을 대상으로 ‘하반기 주택시장 전망’ 설문조사를 시행한 결과 36%가 가격 ‘상승’을, 21%가 ‘하락’을 전망했다. 직전 조사에선 5% 포인트였던 상승과 하락 전망 차이가 15% 포인트까지 벌어진 것이다. 실제 한국부동산원 등에 따르면 올해 1~5월 주택사업 인허가 물량은 전국 기준 12만 5974가구로 작년 같은 기간보다 24.1% 줄었고,서울은 35.6% 감소한 1만 2000가구에 불과하다. 이런 속도라면 2~3년 뒤인 2026~2027년엔 준공 물량이 급감해 ‘공급 절벽’이 현실화할 것이란 우려가 나온다. 정부는 서울시 통계를 근거로 공급에 문제가 없다는 입장이다. 특히 올해 1~5월 준공 실적이 1만 1900가구로 전년보다 크게 늘었고 착공도 수도권은 전년 동기 대비 63% 증가한 5만 7000가구, 서울은 13% 증가한 1만 가구에 달한다고 설명했다. 하지만 국토교통부가 주택 공급 실적을 언급하면서 그동안 써 왔던 인허가 물량이 아닌 착공·준공 물량을 내세우고, 한국부동산원이 아닌 서울시 통계를 사용해 혼란을 부추긴다는 지적이다. 인허가 물량이 급감하는 현실에서 당장의 착공 물량만 기준으로 공급 물량을 평가하는 건 무리가 있다. 서울시 통계가 임대주택인 청년안심주택(5500여호) 등을 입주 예정 물량에 포함시킨 것도 실적 중심이란 지적이 있다. 안심주택이 집값에 미치는 영향이 미미하기 때문이다. 정부는 2022년 8월 향후 5년간 총 270만호의 주택 공급, 재개발·재건축 등 민간 정비사업 활성화를 통한 도심 공급 확대 등을 담은 ‘주택 공급 청사진’을 발표했다. 특히 수요가 많은 수도권에 158만 가구를 공급하겠다고 약속했다. 구체적으로 2024년까지 101만 가구(인허가 기준)를 공급하겠다는 목표를 설정했다. 하지만 현실은 크게 다르다. 2년이 가까워지는 현재 전국적으로 공급된 물량은 51만 3000가구로 목표의 반타작에 불과하다. 특히 수도권은 56만 가구를 계획했으나 실제 공급 물량은 23만 1000여 가구로 달성률이 41.2%에 그쳤다. 공급이 이처럼 지지부진한 것은 공사비 급등을 비롯해 건설산업 전반에 악재가 많았던 데다 정부가 여기에 적극적으로 대응하지 않은 탓이 적지 않다. 공급 청사진에서 사업 유형별로 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업, 3기 신도시 추가 공급 등을 밝혔지만 사업 진척이 너무 더디다. 서울의 정비사업만 해도 올해 3월 기준 690곳의 추진 구역 중 착공 허가를 받은 사업장이 11곳에 불과한 것으로 알려졌다. 공사비 인상에 따른 분담금 갈등, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제가 걸림돌이 되고 있다. 3기 신도시 사업도 사업성 악화 등으로 차질이 빚어지고 있다. 공공분양 사전청약을 받았던 사업장에서 줄줄이 사업이 취소되고 있다. 시공사들이 발을 빼는 사태가 벌어지자 정부는 사전청약제를 아예 폐지했다. 그러나 정부가 사업이 제대로 추진되도록 지원하는 대신 사전청약을 폐지한 것은 섣부른 감이 있다. 제대로만 추진하면 수요자들에게 확실한 조기 공급 신호를 줄 수 있기 때문이다. 정부는 집값 상승에 대해 “대세 상승은 아니다”란 입장을 보여 왔다. 그러면서도 지난 18일 대책을 발표한 건 문재인 정부 시절 집값 폭등에 된서리를 맞았던 국민들 사이에 “이 정부도 집값을 못 잡나”란 불만이 고조되자 부랴부랴 진화에 나선 것이다. 이제라도 정부가 나서 “공급이 충분하다”란 신호를 주려는 것은 다행이다. 하지만 내놓은 대책이 그리 실효성이 커 보이지 않는다. ●해법은 ‘정책에 대한 신뢰부터’ 우선 공급 시기가 너무 멀다. 2029년까지 분양가상한제가 적용되는 공공택지에 시세보다 분양가가 저렴한 주택 23만 6000가구를 공급한다고 했다. 3기 신도시에 7만 7000여호, 경기 구리시 갈매 역세권 등 수도권 중소 택지 60여 곳에 15만 9000여호다. 2년 전 정부는 임기 내(2027년) 수도권에 158만호를 공급하겠다고 했다. 사실상 공급 시기가 2년이나 미뤄진 셈이다. 당장 2~3년간 공급이 부족해 집값이 뛰는 마당에 중장기적 공급 계획으로 약발이 먹힐지 의문이다. 집값 불안 심리를 진정시키기 위해선 정부가 공급을 차질 없이 추진한다는 신호를 줄 필요가 있다. 전문가들은 먼저 지지부진한 서울과 수도권 정비사업의 고삐를 죄라고 입을 모은다. 정비지구 지정만 해 놓고 추진되지 않는 곳이 태반인 상황에서 노른자위로 꼽히는 지구부터 개발에 공격적으로 나서라는 것이다. 특히 서울 역세권 정비 추진구역을 중심으로 속도감 있게 인허가 절차를 추진하면 효과가 클 것으로 보고 있다. 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 개발도 속도를 내야 한다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “정책에 대한 신뢰를 얻는 게 급선무”라고 조언한다. 내년부터 공급한다는 3기 신도시 물량이 언제, 어디에, 얼마나 나오는지 등 구체적 로드맵을 알려 줘야 한다는 것이다. 윤석열 정부는 출범 이후 주택 공급 확대를 위해 안전진단 완화 등 정비사업에 걸림돌이 되는 재건축 규제를 대대적으로 풀어 왔다. 그럼에도 공급 속도가 좀처럼 붙지 않고 있다. 공사비가 워낙 올라 사업성을 맞추기 어려운 게 가장 큰 이유다. 따라서 사업성을 높이기 위한 규제완화가 절실한 상황이다. 공급자 입장에서 공공택지에 주택을 공급하는 데 대표적인 걸림돌이 분양가상한제다. 건설 비용은 크게 올랐는데 분양가가 묶여 있어 사업 참여에 소극적일 수밖에 없다. 최근 사전청약이 잇달아 취소된 것도 분상제 한계를 넘지 못해서다. 국토부도 이 같은 문제점을 인식해 분상제 개선을 검토하고 있다. 조만간 개선을 위한 용역을 발주한다는 소식도 들린다. 분상제 주택에 적용되는 기본형 건축비를 현실성 있게 반영하는 등 제도 전반을 개선한다고 한다. 사업성을 높이는 데 실질적으로 도움이 되도록 개선해야 할 것이다. ●재초환·분상제 등 규제 완화도 절실 정비사업에서 분상제보다 더 큰 걸림돌이 재초환 규제다. 현재 규제완화의 약발이 먹히지 않는 가장 큰 요인이라고 볼 수 있다. 재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻는 이익이 일정 금액 이상을 초과할 경우 초과액수의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도다. 앞서 정부가 면제 구간을 상향하는 등 일부 완화했지만 조합원들은 부담금이 여전히 과도하다는 입장이다. 공사비가 늘어 시공사에 주는 추가 분담금이 크게 는 데다 거액의 재초환까지 부담해야 해 사업에 선뜻 동의하기 어렵다는 것이다. 당장 8월부터 전국적으로 68개 단지를 대상으로 가구당 평균 1억원가량의 재건축 부담금이 부과될 예정이어서 재건축 시장이 긴장하고 있다. 재초환은 미실현 이익에 대해 사실상의 세금을 부과하는 셈이어서 현실에 맞지 않는다는 지적이 많았다. 따라서 국민의힘은 22대 국회 1호 법안으로 재초환 폐지를 발의한 상태다. 정부도 폐지 입장이다. 하지만 다수당인 더불어민주당이 반대하고 있어 법안 통과가 쉽지 않은 상황이다. 임창용 논설위원

3기 신도시 중심, 새달 구체안 공개하반기 수도권 2만 가구 추가 공급 서울 아파트값 17주 연속 상승세 정부가 2029년까지 3기 신도시를 중심으로 공공택지 물량 23만 6000호를 시세보다 ‘크게 저렴한’ 가격으로 공급하겠다고 밝혔다. 공공매입 임대도 기존 계획보다 1만호 이상 추가하기로 했다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “시장 과열이 나타난다면 특단의 조치도 강구하겠다”고 말했다. 최근 서울 아파트값이 17주 연속 상승세를 이어 가는 등 집값 오름세가 심상치 않자 기존 공급대책을 구체화하는 한편 정책의 개입 가능성을 열어 둔 것이다. 그만큼 최근 시장 움직임이 심상치 않다. 서울 일부 지역 아파트 매매시장에선 이른바 ‘패닉 바잉’(공황 구매) 현상이 나타날 정도다. 지난달 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 2개월 연기는 시장의 수요를 부추겼다.최 부총리는 18일 정부서울청사에서 10개월 만에 ‘부동산관계장관회의’를 열고 이런 내용을 논의한 뒤 추가 주택 공급 확대 방안을 오는 8월 중으로 내놓겠다고 공언했다. 최 부총리는 “교통 등 정주여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 ‘시세보다 크게 저렴한 수준으로’ 2029년까지 23만 6000가구를 분양하겠다”고 말했다. 당초 예정된 3기 신도시 공급 물량은 총 24만 2000가구다. 이 중 3기 신도시 일부와 수도권 우수 신규 택지 물량을 모두 더한 23만 6000가구를 값싸게 분양하겠다는 것이다. 3기 신도시 본청약은 올해 9월 인천 계양, 내년 상반기 고양 창릉, 하남 교산 등에서 진행된다. 기재부 관계자는 “3기 신도시 등 공공택지는 분양가상한제가 적용돼 시세보다 낮은 수준으로 공급할 수 있다”고 설명했다. 최 부총리는 또 “올해 하반기 그린벨트를 해제해 수도권 신규 택지를 2만 가구 이상 추가로 공급하겠다”고 말했다. 신규 택지 후보지는 연내 결정된다. 전세시장 안정 대책에 대해 최 부총리는 “전세사기로부터 안전하고 시세보다 저렴한 공공매입임대주택을 내년까지 당초 계획된 12만 가구에서 최소 1만 가구 이상 더 공급하겠다”고 밝혔다. 총 13만 가구 중 5만 4000가구(41.5%)는 올해 하반기에 전셋값 상승세가 나타나는 수도권 지역에 집중 공급할 계획이다. 지난 3월부터 시작된 아파트값 상승세는 최 부총리가 ‘특단의 대책’을 언급할 정도로 과열 양상을 보인다. 한국부동산원이 이날 발표한 7월 셋째 주 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.28% 오르면서 17주 연속 상승세를 나타냈다. 오름폭은 2018년 9월 둘째 주 0.45%를 기록한 이후 5년 10개월 만의 최고치다. 지역별로는 강남 3구와 ‘마포·용산·성동구’(마용성) 등이 전체 상승세를 견인하는 가운데 그 여파가 다른 지역으로 확산하는 분위기다. 서울 전셋값은 61주째 상승세를 이었다. 부동산원은 “학군지와 정주여건이 양호한 선호 단지 위주로 상승 거래가 발생하고 있고, 매물 부족 현상이 지속돼 인근 단지로 상승세가 확산하고 있다”고 설명했다.

1950년대 만든 상속세, 손봐야상속세율 사실상 60% ‘세계 최고’과세표준 제자리, 건물은 65배 올라이득 발생 때 과세 ‘자본이득세’ 제안‘금융투자세 폐지’주장 이유는시행 땐 1400만 개미들 어려워져투자자 이탈·증시 부정적 영향도완전한 폐지로 불확실성 없애야종부세, 재산세로 통합해야임차인에 세 부담 전가 가능성 커세수 결손, 감세 아닌 경기 불황 탓세수 비중 큰 법인세 인하엔 ‘신중’연금개혁 핵심은 ‘세대 간 형평성’출산·군 복무하면 혜택 확대해야보험료율 인상 속도, 차등화 가능성기초연금 연계 문제도 함께 풀어야성태윤 대통령실 정책실장은 1950년대에 만든 상속세 체제가 20여년 전 금액을 기준으로 하고 있다며 반드시 개정해야 한다고 밝혔다. 또 금융투자세(금투세)의 유예 조치는 주식시장의 불확실성을 야기한다며 폐지가 바람직하다고 했다. 연금개혁 중 노후소득 보장과 관련해 군 복무와 출산을 한 분들을 대상으로 크레디트(혜택)를 확대할 필요가 있다고 했다. 성 실장은 지난 16일 서울신문 광화문 사옥에서 진행한 인터뷰에서 “상속세 신고 인원이 가장 많은 과표구간이 서울의 아파트 한 채 값 수준인 10억~20억원으로 전체의 40% 정도 된다”며 “중산층에 이 정도까지 세금 부담이 확대된 것은 문제가 있다”고 지적했다. 성 실장은 상속세뿐 아니라 금투세, 종합부동산세(종부세), 법인세 등에 대한 의견을 가감 없이 밝혔다. 다음은 일문일답.-상속세 개편 필요성을 밝혔는데. “최고 명목 상속세율이 사실상 60%로 세계 최고 수준이다. 상속세 체계가 1950년대에 만들어진 후 공제 한도는 1997년, 과세표준은 2000년 이후 변화하지 않았다. 2000년과 비교하면 건물(아파트) 가액(세제 부과 기준 가격)이 65배 가까이 상승했다. 원래 만들어졌을 땐 부유한 사람에게 물리는 세금이었으나 지금은 중산층 세금이 됐다. 경제협력개발기구(OECD) 중 상속세를 운영하는 나라가 24개국인데 그중 20개국은 유산취득세 형태이고 4개 나라가 우리 같은 상속세다. 유산취득세가 아닌 우리 같은 세제는 다자녀 가족 등 여러 상속인을 가진 사람에게 사실상 불리한 측면도 있다.” -상속세를 어떤 방향으로 개편해야 하나. “대표적인 개편 방식이 자본이득세다. 상속세를 폐지하고 자본이득이 발생한 순간에 과세하는 자본이득세를 검토해야 한다. 가업을 물려받은 다음에 기업을 운영하고 있는데 50~60% 세금을 내면 기업을 유지하기가 현실적으로 매우 어렵다. 그래서 자본이득세는 기업을 유지하는 동안 세금을 내지 않다가 기업을 매각하고 떠나는 시점에 세금을 내게 한다. 가업 상속의 취지는 살리고 기업을 유지하면서 고용을 창출하는 분들께는 세금을 부과하지 않았다가 매각하면 부과하는 형식에 대해 생각해 볼 수 있지 않나.” -금투세는 어떤가. 예정대로 시행될 경우 어떤 부작용이 예상되나. “주식시장을 보면 더 올라갈 수 있는 분위기인데 금투세가 막고 있는 상황이다. 금투세를 확실히 폐지해야 한다. 유예도 가능하지만 불확실성을 남겨 두는 것이라 완전히 폐지함으로써 경제 환경에 도움이 되고 주식시장에 반영되면서 선순환이 이뤄지도록 해야 한다. 일부에서 ‘부자 감세’라고 하지만 금투세가 시행되면 1400만명의 일반 투자자가 상당히 어려워진다. 야당도 협조해 폐지하는 방향으로 가야 한다. 금투세가 시행되면 투자자 이탈이 불가피하고 증시에도 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다.” -공매도는 준비되면 바로 시행하나. “이미 여러 차례 천명했다. 불법 공매도를 방지하는 부분에 대한 투자자의 신뢰 확보를 전제로 공매도는 재개한다. 계획은 내년 상반기 정도로 생각하고 있다. 기본적으로 개인 투자자가 기관 투자자보다 불리한 조건이 없도록 거래 조건을 통일하고 그다음에 불법 공매도에 대한 처벌을 강화하는 부분이 완비돼야 한다. 증권사의 확인 의무도 강화해 투자자의 신뢰가 완벽하게 확보된 상태에서 시행하는 것이 맞다.” -종부세는 폐지가 바람직하다고 했는데. “재산세로 통합하는 방향이 맞다. 1가구 1주택은 세 부담을 완화하고, 다주택자는 중과를 폐지해야 한다. 다주택자라고 하더라도 합계 가액이 크지 않은 다주택자는 사실상 전세를 공급하는 분들이다. 종부세라는 게 주택 가격 안정 효과에 견줘 세 부담이 임차인에게 갈 소지가 있다. 부동산 가격 자체를 제어하는 효과에 비해 시장을 교란하는 효과가 훨씬 크다. 1가구 1주택은 본인이 구매한 시점의 가격이 중요하다. 보유하고 있을 뿐인데 오른 것이기 때문이다. 장기 거주를 하면서 보유한 분과 그렇지 않은 분들하고는 차이가 있어야 하지 않나.”-부동산 시장이 상승세인데 집값이 다시 뛰는 것 아닌가. “가격이 올라가는 지역이 있고 하락하는 지역이 있다. 전셋값이 상승하면서 주택 가격이 상승하는 부분이 있는데 이 전셋값 상승은 지난 정부에서 만들어진 ‘주택임대차 보호 2법’과 관련이 높다. 이달 말 임대차 2법으로 인해 영향을 받을 수 있는 물량이 집중된다. 시행 4년 차이기 때문이다. 지금 아파트가 아닌 주택과 빌라 등의 전세 공급이 원활하지 않은데 가장 큰 이유가 임대차 2법이다. 그런 규제를 조속히 폐지해야 한다. 지금 정부에서도 신축 빌라 등을 매입해 임대로 공급하는 작업을 계속하고 있다.” -세수 결손에 대한 조치가 필요하지 않나. “세수 결손이 발생한 부분은 감세 때문이 아니라 경기에 기인한다. 글로벌 경기가 안 좋아서 지난해 경기가 안 좋았는데 세수가 감소했다고 해서 세금 제도 개편을 미루면 안 된다. 구조적으로 세금을 개편하는 이유는 그 혜택을 국민이 볼 수 있도록 만들기 위해서다. 지난해 1분기 상장사 영업이익이 8조원이었고, 올해 1분기는 29조원이다. 영업이익이 크게 늘었지만 이 세금은 지금 거둘 수 없고 내년에 거둔다. 앞으로는 세수가 좋아질 것이다.” -법인세도 추가로 계획이 있나. “개인적으로는 법인세 부담을 줄여 기업들이 국제 경쟁을 할 수 있도록 하고 싶다. 법인세는 국제 조세 경쟁이 가장 치열한 분야다. 반도체 산업의 경우 직접 지원하지 않더라도 법인세 부담을 줄이는 형태로 사실상 지원하기도 한다. 상속세는 세수에서 차지하는 비중이 크지 않지만 법인세는 비중이 크고 세수가 큰 폭으로 감소할 수 있다. 그래서 세수를 더 충분히 확보한 이후에 법인세 인하를 고려하는 게 맞다. 저항감은 상속세에 더 있겠지만 법인세를 건드리는 데는 신중할 필요가 있다.” -반도체 산업에 대해 직접 지원이 필요하다는 지적도 나온다. “반도체 산업에 직접 지원하는 건 반도체를 안 하다가 새롭게 하는 경우다. 우리처럼 반도체를 하는 국가에서, 특히 대기업에 대규모로 직접 돈을 쓰는 경우는 많지 않다. 직접 지원은 특정한 기업을 지원하는 것에 따른 부담이 있을 뿐 아니라 지원 효과도 크지 않을 가능성이 있다. 반도체 기업이 영업이익을 내고 영업이익을 주주에게 환원하고 이런 부분에 대해 세제를 지원하는 게 맞다.” -연금은 구조개혁과 모수개혁을 동시에 추진할 계획인가. “결론이 나야만 하는 문제다. 어려운 건 맞지만 현재 정부는 어려운 일을 주저하지 않고 하고 있지 않나. 의료개혁도 20년째 의대 정원 증원을 못 하고 있었는데 지금 추진하고 있다. 연금개혁도 지난 국회에서 나온 게 (고갈 시점을) 7~8년 늘리는 거였다. 그 정도를 개혁이라고 하기는 좀 그렇다. 젊은 기자분들은 ‘저희는 어차피 못 받지 않나요’라고 하더라. 실제로 본인들이 얼마나 더 내는지도 아는 분이 거의 없었다. 연금개혁의 핵심은 미래 세대가 신뢰하는 노후소득 보장제도가 돼야 한다는 것이다. 모수 조정과 구조개혁의 가장 핵심은 세대 간 형평성 제고다. 따라서 보험료율 인상 속도를 세대에 따라 차등하는 방안이 중요한 이슈가 될 가능성이 있다.” -추가로 고려할 점은 없나. “노후소득 보장과 관련해 출산한 분과 군 복무를 한 분을 대상으로 크레디트를 확대해야 한다. 결국 자녀를 출산한 분들은 연금에 기여한 것이다. 연금 기여도, 사회의 지속 가능성에 있어 출산과 군 복무 모두 이바지한 부분이 있다. 또 기초연금 연계까지 같이 보는 형태로 돼야만 한다. 여기에 여야뿐 아니라 정부가 적극적으로 지원해 여야정이 협의해 가는 형태로 해야 한다.” -저출생수석 인선이 늦어지고 있는데. “검증하고 있다. 후보에는 여성도, 남성도 있다. 가급적 일과 가정 양립의 어려움을 아는 분, 저출생 문제에 대해 체감도가 높은 분, 정책에 집중할 수 있는 분을 찾고 있다. 여성만 해야 한다는 건 아니지만 아무래도 우리나라 현실 속에서는 여성이 더 그런 부분을 체감하고 있지 않나 하는 생각에 여성을 선호한다.”

상속세율 사실상 60% 세계 최고과세표준 제자리, 건물은 65배 올라 성태윤 대통령실 정책실장은 1950년대에 만든 상속세 체제가 20여년 전 금액을 기준으로 하고 있다며 반드시 개정해야 한다고 밝혔다. 또 금융투자세(금투세)의 유예 조치는 주식시장의 불확실성을 야기한다며 폐지가 바람직하다고 했다. 연금개혁 중 노후소득 보장과 관련해 군 복무와 출산을 한 분들을 대상으로 크레디트(혜택)를 확대할 필요가 있다고 했다. 성 실장은 지난 16일 서울신문 광화문 사옥에서 진행한 인터뷰에서 “상속세 신고 인원이 가장 많은 과표구간이 서울의 아파트 한 채 값 수준인 10억~20억원으로 전체의 40% 정도 된다”며 “중산층에 이 정도까지 세금 부담이 확대된 것은 문제가 있다”고 지적했다. 성 실장은 상속세뿐 아니라 금투세, 종합부동산세(종부세), 법인세 등에 대한 의견을 가감 없이 밝혔다. 다음은 일문일답. -상속세 개편 필요성을 밝혔는데. “최고 명목 상속세율이 사실상 60%로 세계 최고 수준이다. 상속세 체계가 1950년대에 만들어진 후 공제 한도는 1997년, 과세표준은 2000년 이후 변화하지 않았다. 2000년과 비교하면 건물(아파트) 가액(세제 부과 기준 가격)이 65배 가까이 상승했다. 원래 만들어졌을 땐 부유한 사람에게 물리는 세금이었으나 지금은 중산층 세금이 됐다. 경제협력개발기구(OECD) 중 상속세를 운영하는 나라가 24개국인데 그중 20개국은 유산취득세 형태이고 4개 나라가 우리 같은 상속세다. 유산취득세가 아닌 우리 같은 세제는 다자녀 가족 등 여러 상속인을 가진 사람에게 사실상 불리한 측면도 있다.” -상속세를 어떤 방향으로 개편해야 하나. “대표적인 개편 방식이 자본이득세다. 상속세를 폐지하고 자본이득이 발생한 순간에 과세하는 자본이득세를 검토해야 한다. 가업을 물려받은 다음에 기업을 운영하고 있는데 50~60% 세금을 내면 기업을 유지하기가 현실적으로 매우 어렵다. 그래서 자본이득세는 기업을 유지하는 동안 세금을 내지 않다가 기업을 매각하고 떠나는 시점에 세금을 내게 한다. 가업 상속의 취지는 살리고 기업을 유지하면서 고용을 창출하는 분들께는 세금을 부과하지 않았다가 매각하면 부과하는 형식에 대해 생각해 볼 수 있지 않나.” -금투세는 어떤가. 예정대로 시행될 경우 어떤 부작용이 예상되나. “주식시장을 보면 더 올라갈 수 있는 분위기인데 금투세가 막고 있는 상황이다. 금투세를 확실히 폐지해야 한다. 유예도 가능하지만 불확실성을 남겨 두는 것이라 완전히 폐지함으로써 경제 환경에 도움이 되고 주식시장에 반영되면서 선순환이 이뤄지도록 해야 한다. 일부에서 ‘부자 감세’라고 하지만 금투세가 시행되면 1400만명의 일반 투자자가 상당히 어려워진다. 야당도 협조해 폐지하는 방향으로 가야 한다. 금투세가 시행되면 투자자 이탈이 불가피하고 증시에도 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다.” -공매도는 준비되면 바로 시행하나. “이미 여러 차례 천명했다. 불법 공매도를 방지하는 부분에 대한 투자자의 신뢰 확보를 전제로 공매도는 재개한다. 계획은 내년 상반기 정도로 생각하고 있다. 기본적으로 개인 투자자가 기관 투자자보다 불리한 조건이 없도록 거래 조건을 통일하고 그다음에 불법 공매도에 대한 처벌을 강화하는 부분이 완비돼야 한다. 증권사의 확인 의무도 강화해 투자자의 신뢰가 완벽하게 확보된 상태에서 시행하는 것이 맞다.” -종부세는 폐지가 바람직하다고 했는데. “재산세로 통합하는 방향이 맞다. 1가구 1주택은 세 부담을 완화하고, 다주택자는 중과를 폐지해야 한다. 다주택자라고 하더라도 합계 가액이 크지 않은 다주택자는 사실상 전세를 공급하는 분들이다. 종부세라는 게 주택 가격 안정 효과에 견줘 세 부담이 임차인에게 갈 소지가 있다. 부동산 가격 자체를 제어하는 효과에 비해 시장을 교란하는 효과가 훨씬 크다. 1가구 1주택은 본인이 구매한 시점의 가격이 중요하다. 보유하고 있을 뿐인데 오른 것이기 때문이다. 장기 거주를 하면서 보유한 분과 그렇지 않은 분들하고는 차이가 있어야 하지 않나.” -부동산 시장이 상승세인데 집값이 다시 뛰는 것 아닌가. “가격이 올라가는 지역이 있고 하락하는 지역이 있다. 전셋값이 상승하면서 주택 가격이 상승하는 부분이 있는데 이 전셋값 상승은 지난 정부에서 만들어진 ‘주택임대차 보호 2법’과 관련이 높다. 이달 말 임대차 2법으로 인해 영향을 받을 수 있는 물량이 집중된다. 시행 4년 차이기 때문이다. 지금 아파트가 아닌 주택과 빌라 등의 전세 공급이 원활하지 않은데 가장 큰 이유가 임대차 2법이다. 그런 규제를 조속히 폐지해야 한다. 지금 정부에서도 신축 빌라 등을 매입해 임대로 공급하는 작업을 계속하고 있다.” -세수 결손에 대한 조치가 필요하지 않나. “세수 결손이 발생한 부분은 감세 때문이 아니라 경기에 기인한다. 글로벌 경기가 안 좋아서 지난해 경기가 안 좋았는데 세수가 감소했다고 해서 세금 제도 개편을 미루면 안 된다. 구조적으로 세금을 개편하는 이유는 그 혜택을 국민이 볼 수 있도록 만들기 위해서다. 지난해 1분기 상장사 영업이익이 8조원이었고, 올해 1분기는 29조원이다. 영업이익이 크게 늘었지만 이 세금은 지금 거둘 수 없고 내년에 거둔다. 앞으로는 세수가 좋아질 것이다.” -법인세도 추가로 계획이 있나. “개인적으로는 법인세 부담을 줄여 기업들이 국제 경쟁을 할 수 있도록 하고 싶다. 법인세는 국제 조세 경쟁이 가장 치열한 분야다. 반도체 산업의 경우 직접 지원하지 않더라도 법인세 부담을 줄이는 형태로 사실상 지원하기도 한다. 상속세는 세수에서 차지하는 비중이 크지 않지만 법인세는 비중이 크고 세수가 큰 폭으로 감소할 수 있다. 그래서 세수를 더 충분히 확보한 이후에 법인세 인하를 고려하는 게 맞다. 저항감은 상속세에 더 있겠지만 법인세를 건드리는 데는 신중할 필요가 있다.” -반도체 산업에 대해 직접 지원이 필요하다는 지적도 나온다. “반도체 산업에 직접 지원하는 건 반도체를 안 하다가 새롭게 하는 경우다. 우리처럼 반도체를 하는 국가에서, 특히 대기업에 대규모로 직접 돈을 쓰는 경우는 많지 않다. 직접 지원은 특정한 기업을 지원하는 것에 따른 부담이 있을 뿐 아니라 지원 효과도 크지 않을 가능성이 있다. 반도체 기업이 영업이익을 내고 영업이익을 주주에게 환원하고 이런 부분에 대해 세제를 지원하는 게 맞다.” -연금은 구조개혁과 모수개혁을 동시에 추진할 계획인가. “결론이 나야만 하는 문제다. 어려운 건 맞지만 현재 정부는 어려운 일을 주저하지 않고 하고 있지 않나. 의료개혁도 20년째 의대 정원 증원을 못 하고 있었는데 지금 추진하고 있다. 연금개혁도 지난 국회에서 나온 게 (고갈 시점을) 7~8년 늘리는 거였다. 그 정도를 개혁이라고 하기는 좀 그렇다. 젊은 기자분들은 ‘저희는 어차피 못 받지 않나요’라고 하더라. 실제로 본인들이 얼마나 더 내는지도 아는 분이 거의 없었다. 연금개혁의 핵심은 미래 세대가 신뢰하는 노후소득 보장제도가 돼야 한다는 것이다. 모수 조정과 구조개혁의 가장 핵심은 세대 간 형평성 제고다. 따라서 보험료율 인상 속도를 세대에 따라 차등하는 방안이 중요한 이슈가 될 가능성이 있다.” -추가로 고려할 점은 없나. “노후소득 보장과 관련해 출산한 분과 군 복무를 한 분을 대상으로 크레디트를 확대해야 한다. 결국 자녀를 출산한 분들은 연금에 기여한 것이다. 연금 기여도, 사회의 지속 가능성에 있어 출산과 군 복무 모두 이바지한 부분이 있다. 또 기초연금 연계까지 같이 보는 형태로 돼야만 한다. 여기에 여야뿐 아니라 정부가 적극적으로 지원해 여야정이 협의해 가는 형태로 해야 한다.” -저출생수석 인선이 늦어지고 있는데. “검증하고 있다. 후보에는 여성도, 남성도 있다. 가급적 일과 가정 양립의 어려움을 아는 분, 저출생 문제에 대해 체감도가 높은 분, 정책에 집중할 수 있는 분을 찾고 있다. 여성만 해야 한다는 건 아니지만 아무래도 우리나라 현실 속에서는 여성이 더 그런 부분을 체감하고 있지 않나 하는 생각에 여성을 선호한다.”

서울을 비롯한 수도권 집값 상승세가 심상치 않다. 하반기 금리 인하 기대감에 공급 부족, 전셋값 상승이 맞물려서다. 시장에선 ‘대세 상승장’에 올라서는 국면으로 본다. 반면 정부 메시지는 혼재돼 있다. 기획재정부와 한국은행은 집값 상승세를 예의주시하고 있는 반면 주무부처인 국토교통부는 “추세적 상승은 아니다”라고 애써 선을 긋는다. 전문가들은 정부가 엇갈린 메시지로 시장에 잘못된 ‘시그널’을 줘선 안 된다고 지적한다. 국토연구원이 15일 발표한 ‘6월 부동산시장 소비자심리조사’에 따르면 지난달 서울 주택 매매시장 소비심리지수는 133.0으로 전월보다 11.5포인트 올랐다. 지난해 12월 99.6까지 떨어졌던 매매지수는 올해 1월부터 6개월째 오름세로, 상승 국면 2단계(135~175) 직전까지 다다랐다. 부동산 심리지수는 95 미만은 하강, 95~105 미만은 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다. 서울의 주택 매매시장 소비심리가 130을 넘긴 것은 주택 시장이 과열됐던 2021년 9월(142.8) 이후 2년 9개월 만이다. 매수심리 회복은 가격상승 기대감에서 비롯됐다. 한국부동산원의 6월 전국 주택가격 동향조사에 따르면 서울 아파트 가격은 지난달 0.56% 오르면서 2021년 11월(0.60%) 이후 2년 7개월 만에 최대폭으로 상승했다. 거래량도 부동산 시장 회복 조짐을 뒷받침하고 있다. 부동산 정보업체 직방에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 5095건으로, 3년 5개월 만에 5000건을 돌파했다. 이 중 58.4%에 달하는 2976건이 9억원 이상 아파트다. 최근 서울 부동산 시장 상승세는 ▲금리 인하 기대감 ▲주택 공급 부족 ▲전셋값·분양가 상승이 원인으로 꼽힌다. 한은은 지난 11일 기준금리(3.5%)를 12차례 연속 동결했지만 이창용 한은 총재가 “적절한 시기에 방향 전환을 준비하는 상황이 조성됐다”고 언급했다. 이런 상황에서 지난해 인허가 기준 서울의 주택공급 실적은 당초 계획 대비 48.3%에 그쳤다. 수도권 통틀어서 78%였다. 여기에 전셋값과 분양가가 오르며 공포 매수를 부추기고, 종합부동산세 폐지 가능성이 거론되면서 실수요자 위주로 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 움직임이 커지고 있다. 문제는 정부 내 진단이 엇갈린다는 점이다. 이 총재는 지난 11일 “수도권 부동산 가격 상승 속도가 생각보다 빨라 유심히 보고 있다”고 말했다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관도 “전반적인 지표 안정에도 불구하고 서울 일부 지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 변동성이 커지는 모습”이라며 추가 공급 방안을 예고했다. 반면 박상우 국토부 장관은 “일시적인 잔등락은 있지만 추세적 상승 전환은 아니라고 확신한다”고 강조했다. 전문가들은 정부가 시장 혼선을 부추겨선 안 된다고 지적한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “최근 집값 상승 속도는 너무 빠르고, 실수요자들의 불안심리를 정부가 해소하지 못한다는 데 문제가 있다”면서 “섣부른 시장 개입은 또 다른 왜곡을 불러올 수 있어 신중해야 하지만, 정부가 집값 잡을 의지가 없다는 잘못된 시그널을 주면 안 된다”고 밝혔다. 최황수 건국대 부동산대학원 교수는 “주택 공급은 집값이 상대적으로 안정적일 때 해야 안정화에 기여할 수 있다”면서 “지금은 공급이 우선 돼야 할 때”라고 말했다.

한국은행이 어제 연 3.5%인 기준금리를 동결했다. 다시 들썩이는 부동산과 가계부채 급증 상황을 고려하면 불가피한 결정으로 보인다. 최근 주택 가격 상승과 거래량 증가로 가계부채가 크게 늘어난 데다 기준금리까지 낮아지면 3년 전의 부동산 광풍이 재연될 수 있다는 우려가 컸다. 실제 서울 아파트 동향을 보면 불안감을 감출 수 없다. 이달 첫째 주까지 전셋값은 무려 59주 연속 올랐고, 매매 가격은 15주째 상승 중이다. 빌라 전세사기 이후 아파트 쏠림이 심화한 데 따른 전셋값 상승의 불길이 결국 집값으로까지 번졌다. 거래량은 3년 5개월 만에 최대, 9억원 이상 거래는 역대 최고치를 찍었다. 집값 상승 기대와 금리인하 전망까지 겹쳐 빚을 내서라도 집을 사자는 ‘영끌 빚투’가 다시 고개를 들었다. 올해 상반기 주택담보대출은 작년 말보다 26조 5000억원 늘어 3년 만에 최대 증가치를 기록했다. 지난 6월 주담대는 한 달 새 6조 3000억원이나 폭증했다. 디딤돌 및 버팀목 대출 등 정책모기지 확대와 총부채상환비율(DSR) 규제 강화 보류 등 엇박자 정책으로 고삐 풀린 시장에 한은은 진정제를 투여할 수밖에 없는 상황이다. 이창용 한은 총재도 금리인하와 관련해 “잘못된 시그널을 줘 주택 가격 상승을 촉발하는 실수는 하지 말아야 한다는 데 공감대를 이뤘다”고 말했다. 금리동결이 집값 안정 효과로 이어질 수 있도록 정책 공조와 조율이 시급하다. 정부는 그제 3기 신도시 등 계획된 물량의 신속 공급과 필요시 추가 공급 확대도 내비치는 등 불안 해소에 나섰으나 DSR 강화 조기 시행 등 선제적인 대책도 필요하다. 서민 주거 안정을 위해 도입됐지만 되레 전세시장 불안을 초래한 ‘임대차 2법’의 전면 개정 필요성을 정부가 거듭 확인했다. 국회가 한시바삐 논의에 나서야 한다. 법 개정에 부정적인 야당이 무엇보다 전향적 자세를 보여야 할 것이다. 집값 안정보다 ‘먹사니즘’과 더 직결된 문제는 없다.

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 “부동산 가격 상승세가 확대되고 있다”며 필요시 공급 대책을 내놓겠다고 밝혔다. 최근 집값이 다시 들썩이는 상황에서 추가 ‘부동산 대책’ 발표를 시사한 것이다. 최 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 “서울 일부 지역을 중심으로 부동산 가격 상승세가 이어지면서 변동성이 커지는 모습”이라면서 “시장 상황을 예의주시하면서 3기 신도시 등 계획된 물량을 신속하게 공급하고 필요시 추가 공급확대 방안도 적극 강구하겠다”고 밝혔다. 최 부총리가 회의 안건과 무관한 부동산시장 동향과 추가 공급대책 검토를 언급한 건 집값·전셋값 오름세를 심각하게 인식하고 있다는 의미다. 한국부동산원이 집계한 7월 첫째 주 전국 주간 아파트 가격 동향 조사에서 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.2% 올랐다. 서울의 아파트 전셋값은 59주 연속 오름세다. 평균 전세 가격은 지난 5월 말 기준 6억 477만원으로 집계됐다. 국토교통부의 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 매매 거래량 1만 8830건 가운데 9억원 이상 아파트 매매는 9870건으로 집계됐다. 최 부총리는 “가계부채 하향 안정화 관리 기조도 확고하게 유지하겠다”면서 “9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 확대하는 등 DSR 규제를 점진적으로 내실화해 나가겠다”고 밝혔다.

12월 입주 예정인 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축) 아파트에 신혼부부를 위한 ‘장기전세주택Ⅱ’ 300가구가 공급된다. 서울시는 이달 23∼24일 신혼부부과 예비 신혼부부를 대상으로 ‘올림픽파크포레온 장기전세주택Ⅱ’ 입주 신청을 받는다고 10일 밝혔다. 지난 5월 시가 저출생 극복을 위해 내놓은 ‘장기전세주택Ⅱ’는 전용면적 60㎡ 이하는 도시근로자 가구당 월평균 소득 120% 이하(맞벌이 가구 180%)다. 60㎡ 초과시 가구당 월평균 소득 150% 이하(맞벌이 200%)면 신청할 수 있게 됐다. 자산은 총 6억 5500만원 이하여야 한다. 올림픽파크포레온은 전용면적 60㎡ 이하 주택만 공급돼 자녀가 없는 맞벌이 신혼부부의 경우 월평균 소득이 974만원 이하만 신청 가능하다. 올림픽파크포레온의 면적별 전세보증금은 49㎡(150가구) 3억 5250만원, 59㎡(150가구) 4억 2375만원이다. 전세가는 주변 시세의 50% 수준으로 책정됐다. 대상은 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부 또는 모집공고일로부터 6개월 이내 혼인신고 예정인 예비 신혼부부다. 부부 모두 공고일 기준으로 5년 이내 주택을 소유하지 않아야 한다. 시는 20∼30대 초반 젊은 부부의 입주 기회를 확대하기 위해 무주택기간 가점을 폐지하는 대신 서울시 연속 거주기간, 청약저축 납입 횟수로 가점을 부여한다. 높은 점수순으로 선정하되 동점자는 추첨한다. 시는 올해 광진구(자양1 177호), 송파구(문정3 35호), 은평구(역촌1 33호), 관악구(봉천 18호), 구로구(개봉 16호) 등을 공급한다.

서울을 중심으로 집값이 다시 꿈틀하고 있다. 전셋값이 상승하며 집값 하방을 받쳐 주고 있는 데다 분양가 급등과 주택 공급물량 감소로 시장의 불안감이 커지면서다. 고금리 속에서도 아파트 가격 반등이 이뤄지고 매물도 줄어들고 있어 당분간 집값 오름세가 이어질 전망이다. 4일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 이번 주(지난 1일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.20% 오르면서 15주 연속 상승세를 이어 갔다. 지난주(0.18%)에 비해 상승폭이 확대되며 2021년 9월 셋째주(0.20%) 이후 145주(2년 9개월여) 만에 최대 상승폭을 기록했다. 수도권의 상승폭도 지난주 0.07%에서 이번 주 0.10%로 커졌으며 지방은 같은 기간 -0.05%에서 -0.04%로 하락폭이 축소됐다. 이에 따라 전국의 아파트값도 0.03% 오르며 지난주 0.01%에 비해 상승폭이 커진 것으로 나타났다. 부동산원은 “가격 상승 기대감으로 인해 매수심리가 회복되며 선호단지뿐만 아니라 인근 단지에서도 상승 거래가 발생하고 매도 희망 가격이 지속 상승하고 있다”고 설명했다. 매수심리도 회복세다. 서울 아파트 매매수급지수도 전주 98.9보다 1.5포인트 오른 100.4를 기록해 2021년 11월 둘째주 이후 처음으로 100을 넘어섰다. 부동산 수요와 공급 비중을 수치화한 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 의미다. 특히 재건축 기대감이 높아지고 있는 데다 소위 ‘학군지’로 부동산 시장에서 선호도가 높은 서울 양천구 목동, 강남구 대치동·도곡동 등을 중심으로 최근 신고가 기록이 이어지는 분위기다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 목동 ‘목동신시가지2단지’ 전용면적 97㎡는 지난달 29일 21억원에 팔려 1년 전인 지난해 6월 18억 7000만원 대비 2억 3000만원 뛰며 신고가를 기록했다. 도곡동 ‘타워팰리스2차’ 전용 164㎡도 지난 5월 20일 44억 3000만원에 거래되며 직전 최고가(2022년 10월) 대비 1억 3000만원 올랐다. 전세시장에서도 서울의 전셋값은 59주째 상승세를 이어 가며 지난주 0.19%에서 이번 주 0.20%로 상승폭이 커졌다. 같은 기간 지방은 -0.03%에서 -0.02%로 하락폭이 줄어들면서 전국 평균 상승률은 지난주 0.04%에 비해 오른 0.05%를 기록했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “금리 인하 가능성에 대한 시장의 기대심리가 올라간 데다 공급 물량 부족에 대한 불안감으로 실수요자 중심으로 거래량이 늘어나고 있다”면서 “특히 강남 3구에서 시작된 오름세가 5월 둘째주부터 서울 노도강(노원·도봉·강북)까지 이어지고 있어 이 같은 흐름이 수도권, 지방으로도 확산될 가능성이 있는 만큼 당분간 집값 상승세는 계속될 것”이라고 내다봤다.

서울 아파트 전셋값이 상승폭을 키우면서 오름세를 이어가고 있다. 서울 아파트 매매가와 매수우위지수 역시 꾸준한 상승 흐름을 타고 있는 가운데, 용산구가 매매·전세에서 모두 가장 높은 가격 상승률을 보였다. 21일 KB부동산이 발표한 주간 KB아파트 시장동향 자료에 따르면 서울의 전세가격은 전주 대비 0.19% 상승했다. 특히 용산구(0.5%), 마포구(0.29%), 성동구(0.29%), 구로구(0.29%), 서초구(0.28%) 등이 높은 수치를 기록하며 전체 상승률을 견인했다. 강동구(-0.01%)는 서울 지역 중 나홀로 하락세를 보였다. 서울 전세가격 오름세는 수도권 전세가 상승도 부추기고 있다. 경기도 아파트 전세가격은 0.06%, 인천은 0.13% 상승했다. 경기권에선 성남시 중원구(0.31%), 수원시 영통구(0.24%), 부천시 원미구(0.21%), 구리시(0.16%), 부천시 소사구(0.14%), 양주시(0.14%), 안산시 상록구(0.13%) 등이 평균 상승률을 상회했고, 과천시(-0.31%), 안성시(-0.16%), 용인시 처인구(-0.11%), 파주시(-0.07%) 등은 하락했다. 서울 아파트 매매가격도 전주 대비 0.07% 상승하며 전주(0.06%)대비 상승폭을 더 키웠다. 용산구는 0.3% 올라 전세가에 이어 매매가에서도 서울 지역 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 성동구(0.28%), 강동구(0.26%), 종로구(0.23%), 강남구(0.22%) 등이 그 뒤를 이었고, 노원구(-0.09%), 도봉구(-0.07%), 강서구(-0.05%) 등은 하락했다. 경기도는 매매가 변동률 0%를 기록하며 보합 흐름을 이어갔고 인천은 0.01% 올랐다. 경기권에선 성남시 수정구(0.2%), 과천시(0.17%), 성남시 분당구(0.16%), 성남시(0.13%), 수원시 영통구(0.1%) 등이 소폭 오른 반면, 안산시 상록구(-0.17%), 안성시(-0.12%), 남양주시(-0.11%), 고양시 일산동구(-0.11%), 평택시(-0.08%), 안산시(-0.08%) 등은 일제히 하락했다. 인천은 서구(0.08%), 연수구(0.02%)가 상승하고, 부평구(-0.05%), 미추홀구(-0.01%)가 하락했다. 서울의 매수우위지수는 49.6을 기록하며 지난주 47.1보다 소폭 상승했다. 인천(33.7), 경기(31.7)이 서울 다음으로 높은 수치를 나타냈고 울산(26.3), 대전(22.3), 부산 (14.2), 대구(12.1), 광주(7.7) 등 5대 광역시에서는 낮은 수준을 유지했다.

전셋값이 불안하다. 한국부동산원 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 전세가격 지수가 0.10% 오르며 지난해 6월 상승 전환한 뒤 1년째 상승세를 이어 가고 있다. 이 기간 서울 아파트 전셋값 상승률은 5.54%에 이른다. 같은 기간 경기 5.92%, 인천 2.61%로, 상승 흐름이 수도권 전체로 확산되는 분위기다. 다음달 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)에 따른 4년(2+2년) 만기가 순차적으로 돌아오고, 향후 신규 입주 물량까지 크게 줄 예정이어서 자칫 ‘전세대란’으로 이어지지 않을까 걱정스럽다. 전셋값 상승은 공급과 수요 불일치가 가장 큰 원인이지만 문재인 정부 때 시행된 임대차 2법의 영향도 적지 않다. 임대차 2법은 2년인 주택 임대차 계약 기간을 임차인 뜻에 따라 1회 연장할 수 있도록 보장하고, 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용이다. 하지만 전세 물량 실종과 4년치를 한꺼번에 올리려는 임대인들의 심리 등이 겹치면서 2020년 7월 첫 시행 이후 전셋값이 폭등하는 홍역을 치른 바 있다. 다음달부터 갱신권을 행사한 계약(2+2) 만기가 순차적으로 돌아오면서 전셋값 상승 흐름이 가팔라질 가능성이 적지 않다. 박상우 국토교통부 장관은 최근 임대차 2법이 전세시장의 수요와 공급을 왜곡하고 있어 개선이 필요하다고 강조한 바 있다. 전셋값 폭등 등 임차 기간 4년 보장의 역기능이 더 크다면 당연히 손을 볼 필요가 있다. 시장 변동폭을 줄일 수 있도록 계약 기간이나 갱신권 행사 조건 등을 조정해야 한다. 또한 내년엔 수도권 신규 입주 물량이 5만 가구 이상 감소하는 등 ‘공급절벽’이 올 것이라는 전망이 나오고 있는 만큼 공공주택의 공급 일정을 앞당기는 등 이에 대한 대비책도 마련하길 바란다.

박상우 국토교통부 장관이 9일 “종합부동산세는 징벌적 과세”라며 폐지에 찬성했다. 최근 대통령실에서 제기된 ‘종부세 폐지론’에 힘을 실은 것으로 관련 부처 장관이 폐지를 공식 언급한 건 처음이다. 박 장관은 재건축초과이익환수제(재초환)와 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 등 부동산 규제도 없애야 한다는 입장을 밝혔다. 박 장관은 이날 KBS 일요진단에 출연해 “종부세는 부동산 수익이 많이 나는 것을 막기 위한 징벌적인 과세 형태여서 세금의 기본 원리에 맞지 않아 폐지에 찬성한다”고 말했다. 이어 “소득이 있으면 소득세·양도소득세를 내고, 물건의 가격에 맞게 재산세를 내 지방자치단체가 활용할 수 있도록 하는 것이 기본인데 과거 정부가 국세인 종부세를 만들어 부유세처럼 활용했다”고 했다. 지난해 12월 취임 이후 종부세를 완화해야 한다는 입장을 밝혀 온 박 장관이 한 걸음 더 나아가 폐지 필요성을 강조한 것이다. 재건축을 막는 마지막 대못으로 꼽히는 재초환에 대해 박 장관은 “재건축을 막기 위해 만든 제도”라면서 “정부 기조는 재건축을 이제 할 만할 때가 됐고, 가능하면 지원까지 해 주겠다는 입장이기 때문에 초과 부담금은 폐지하는 게 맞다”고 주장했다. 임대차 2법에 대해서도 “정부·여당의 스탠스는 폐지”라며 기존 입장을 재확인했다. 그는 “특히 전월세 계약을 최대 4년까지 보장하는 계약갱신청구권이 전셋값이 오를 때 더 많이 오르게 하는 부작용이 있어 2년 단위 계약으로 원상복구해야 한다”고 말했다. 현재 집값 상황에 대해 박 장관은 “전체적으로 안정적인 모양새를 보인다”면서 “수도권 인기 지역은 상승세로 돌아섰지만, 추세적인 상승세로 전환하긴 어렵다”고 진단했다. 집값 상승 전환이 어려운 이유로는 ▲경기 전망 불투명 ▲공사 원가 상승 ▲높은 분양가 ▲내년 하반기 3기 신도시 아파트 공급 등을 꼽았다. 그는 “갭투자, 단기 투자를 노리고 섣불리 들어올 수 있는 상황은 아니다”라면서 “여전히 금리가 굉장히 부담스러운 수준이기에 매매시장이 안정적으로 유지될 것”이라고 내다봤다.

오는 7월 임차인 보호를 위해 도입된 ‘임대차 2법’이 시행 4년을 맞이하면서 전국적으로 1만여건의 전월세 물량이 계약 만료될 예정이다. 전국 아파트 전세가격이 오름세를 이어 가는 상황에서 가격 규제에 묶여 있던 전세 물량이 대거 풀리면 전세가 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나온다. 5일 서울신문이 부동산R114에 의뢰해 확보한 전월세 거래 자료에 따르면 1차례 갱신청구권을 사용한 뒤 오는 7월 계약 만기가 도래하는 전국 아파트 전월세 거래 건수는 1만 3146건에 달한다. 지난 4월 전국 아파트 전월세 거래량이 7만 1166건이었던 것을 감안하면 5분의1 수준의 전월세 물량이 한번에 가격 급등을 겪는 셈이다. 서울만 해도 만기가 도래하는 전월세 거래량은 4781건으로, 지난 4월 거래량(1만 4329건) 대비 3분의1 정도다. 올해 하반기로 범위를 확대하면 전국 6만 6139건, 서울 2만 2989건의 계약이 만료를 앞두고 있다. 내년엔 전국 7만 7319건, 2만 1739건이 대기 중이다. 임대차 2법은 기존 2년이던 임대차 기간을 4년(2+2)으로 연장하는 ‘계약갱신청구권제’, 계약을 갱신할 경우 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’를 골자로 한다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 처음 도입돼, 시행 직후 체결된 계약은 올해 7월 4년을 채우면서 규제에서 풀려난다.임대차법 도입으로 계약 갱신 시 전세가를 시세에 맞춰 증액할 수 없었던 걸 감안하면 4년 전 저렴하게 입주한 세입자는 이번엔 전세금을 추가로 지급해야 할 것으로 보인다. 한국공인중개사협회 관계자는 “지역별로 차이가 있지만 전세가격이 많이 오른 건 사실이라 4년 계약이 끝난 세입자들이 계약을 연장해 달라고 요구하는 경우도 상당하다”고 전했다. 실제 서울 노원구 임광아파트 전용면적 122㎡는 2020년 7월 평균 전세가격이 4억 4000만원이었지만 지난 5월엔 36% 오른 6억원에 거래됐다. 2020년 8월 전세 5억 8000만원에 거래됐던 서대문구 신촌푸르지오 전용 59㎡는 지난 5월엔 25% 뛴 7억 3000만원에 거래됐다. 성동구 서울숲 힐스테이트 아파트 전용 84㎡는 2020년 9월 전세 8억 5000만원에 거래됐지만 지난 3월 전세 실거래가는 11억원으로 29% 상승했다. 전월세 가격 증액 압박은 갱신 계약의 증감액 현황을 봐도 드러난다. 전국 아파트 전월세 가격이 저점이었던 지난해 7월 계약을 갱신한 서울 아파트 중 19%만 증액 계약을 했지만, 지난 4월엔 이 비율이 32%로 올랐다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “현재 아파트 임차 매물이 줄면서 가격이 상승하는 가운데 4년 만기 매물이 일시에 가격을 올리면 전반적인 전월세가 상승으로 이어질 수 있다”고 설명했다. 전세사기 등 여파로 아파트 전월세 매물이 마르고 있는 상황까지 겹치면서 당분간 전월세 시장 불안정성은 심화될 전망이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 4만 5522건으로 한 달 전보다 4.6%, 1년 전보다 20.4% 감소했다.

미국 연방준비제도(연준)의 금리인하 지연과 계속된 고물가 여파로 한국은행의 통화정책 전환 시기에 대한 불확실성이 커진 가운데 코픽스(COFIX) 등 지표금리가 하락 여파로 지난달 은행권 대출 평균 금리가 낮아졌다. 특히 가계대출 대부분을 차지하는 주택담보대출(주담대) 금리는 6개월 연속 내렸다. 한국은행이 31일 발표한 ‘4월 금융기관 가중평균 금리’ 통계에 따르면 지난달 예금은행의 신규 취급액 기준 주담대 금리는 연 3.93%로 전월보다 0.01%포인트 떨어져 6개월 연속 내림세를 보였다. 3.90%를 기록했던 지난 2022년 5월 이후 가장 낮은 수준이다. 서정석 한은 금융통계팀장은 “코픽스와 은행채 등 주요 지표금리 움직임이 엇갈린 가운데 일부 은행의 가산금리 조정으로 주담대 금리가 하락했다”고 설명했다. 상품별로는 고정형 주담대 금리는 연 3.91%로 지난달과 같았지만 변동형의 경우 0.03%포인트 하락한 연 3.95%를 기록했다. 주담대 고정형 비중은 50.1%로 전월보다 7.4%포인트 줄어 3개월 연속 떨어졌다. 지난 23일 한은이 기준금리를 현재 3.50% 수준으로 11번째 동결하면서 13개월째 고금리가 유지됐지만 연말 금리 하락에 대한 기대감으로 변동형으로 갈아타는 수요가 늘어났기 때문이다. 올 초 증가세가 주춤하던 은행권 가계대출도 봄 이사 철을 맞아 다시 반등하면서 사상 최대치인 1100조원을 돌파했다. 한은이 이달 발표한 ‘4월 중 금융시장 동향’ 자료에 따르면 지난달 말 기준 은행의 가계대출 잔액은 1103조 6000억원으로 전달보다 5조 1000억원 늘었다. 가계대출은 지난 3월 1년 만에 1조 7000억원 줄었지만 한 달 만에 다시 증가세로 돌아섰다. 가계대출 증가 대부분은 주담대로 한 달간 무려 4조 5000억원 늘어났다. 전국적으로 미분양 주택이 7만호를 넘어서는 등 주택시장 침체가 길어지는 가운데 부동산 가격은 지역별로 양극화를 보이고 있다. 전셋값이 53주 연속 상승하고 공사비 급증에 따른 분양가 급등 여파로 기존 주택 거래가 늘면서 수도권 위주로 주택 가격 상승 조짐이 일고 있다. 부동산R114에 따르면 5월 마지막 주 서울과 경기, 인천 등 수도권 64개 지역 가운데 집값이 떨어진 곳은 단 6곳에 불과했다. 특히 서울은 25개 자치구 가운데 강서구 한 곳만 하락했다. 특히 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 이른바 한강 벨트 지역은 2년 전 고점 수준(98~99%)을 사실상 회복했다. 반면 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)는 여전히 전고점 대비 85~91% 수준으로 서울 안에서도 가격 양극화가 심해지고 있다.

최근 3개월 동안 경기와 서울 일부 지역의 아파트와 연립·다세대의 전세가율(주택매매가격에 대비한 전셋값의 비율)이 80~90%를 넘어서면서 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있어 주의가 요구된다. 경기도가 한국부동산원의 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 지난달 기준 최근 3개월간 아파트, 연립·다세대(빌라) 전세가율을 분석한 결과 연립주택과 다세대주택의 경우 안성시 93.9%, 용인시 수지구 92.2%, 안양시 만안구 82.1%, 용인시 처인구 80.7%를 기록했다. 아파트는 이천시 83.1%, 여주시 82.1%로 80%를 넘었다고 27일 밝혔다. 한국부동산원의 같은 자료를 보면 지난달 서울지역 연립·다세대의 전세가율은 평균 72%로, 올해 1월 70.4%부터 4개월 연속 올랐다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강서구(80.2%)였고, 구로구(79.0%), 관악구(77.8%), 중구(76.8%) 순이었다. 전세가율이 높아지면서 깡통전세 위험도 커진다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’로 분류한다. 실제로 지난 19일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~4월 전세보증금 반환 보증보험 금액은 8786건에 1조 9062억원으로, 지난해 같은 기간(1조 830억원)과 비교하면 76%인 8232억원이 늘어났다. 이에 따라 경기도는 깡통전세 발생에 따른 피해 예방을 위해 경기부동산포털(gris.gg.go.kr) 활용을 당부했다. 포털에서는 주택 거래와 관련된 정보를 투명하게 공개하고, 이를 통해 임차인들이 신중하게 결정할 수 있도록 돕는다. 이계삼 경기도 도시주택실장은 “경기도는 전세 피해 지원과 예방을 위해 입법, 사법, 행정 등 도 차원의 노력을 기울이고 있고, 3만 공인중개사와 함께하는 사회적 대책도 모색하고 있다”며 “임차인들은 주택의 시세와 전세가율을 꼼꼼히 확인하고, 무엇보다도 전세 보증보험에 가입하는 게 중요하다”고 강조했다.

전세가율 상승, 깡통전세 위험성 우려 커져···각별한 주의 필요 시세, 전세가율 꼼꼼히 확인하고, 전세금 반환 보증 가입해야최근 3개월 동안 경기와 서울 일부 지역의 아파트와 연립·다세대의 전세가율(주택매매가격에 대비한 전셋값의 비율)이 80~90%를 넘어서면서 ‘깡통전세’ 우려가 커지고 있어 주의가 요구된다. 경기도가 한국부동산원의 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 지난 4월 기준 최근 3개월간 아파트, 연립·다세대(빌라) 전세가율을 분석한 결과 연립주택과 다세대주택의 경우 안성시 93.9%, 용인시 수지구 92.2%, 안양시 만안구 82.1%, 용인시 처인구 80.7%를 기록했다. 아파트는 이천시 83.1%, 여주시 82.1%로 80%를 넘었다. 경기도 전체 아파트 전세가율은 최근 1년 평균 65.2%에서 최근 3개월 67.2%로 소폭 상승했고, 연립·다세대 전세가율은 최근 1년 72.3%에서 최근 3개월 68.9%로 소폭 내렸다. 한국부동산원의 같은 자료를 보면 지난달 서울지역 연립·다세대의 전세가율은 평균 72%로, 올해 1월 70.4%부터 4개월 연속 올랐다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강서구(80.2%)였고, 구로구(79.0%), 관악구(77.8%), 중구(76.8%) 순이었다. 전세가율이 높아지면서 깡통전세 위험도 커지고 있다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’로 분류한다. 실제로 19일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~4월 전세보증금 반환 보증보험 금액은 8786건에 1조9062억 원으로, 지난해 같은 기간(1조830억 원)과 비교하면 76%인 8232억 원이 늘어났다. 이에 따라 경기도는 깡통전세 발생에 따른 피해 예방을 위해 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr) 활용을 당부했다. 포털에서는 주택 거래와 관련된 정보를 투명하게 공개하고, 이를 통해 임차인들이 신중하게 결정할 수 있도록 돕고 있다. 전세 계약 또는 매수할 경우 관심 주택의 주변 시세 알아보기 또는 실거래가 통합조회를 통해 단지별, 면적별 정보를 미리 확인할 수 있다. 이를 통해 사전에 적정 거래 가격을 파악할 수 있으며, 중개보수 계산 기능을 통해 수수료도 사전에 알아볼 수 있다. 이계삼 경기도 도시주택실장은 “경기도는 전세 피해 지원과 예방을 위해 입법, 사법, 행정 등 도 차원의 노력을 기울이고 있고, 3만 공인중개사와 함께하는 사회적 대책도 모색하고 있다”며 “임차인들은 주택의 시세와 전세가율을 꼼꼼히 확인하고, 무엇보다도 전세 보증보험에 가입하는 것이 중요하다”라고 강조했다.

전국 아파트 전세가격이 상승폭을 확대하면서 53주째 고공행진 중이다. 전셋값이 오르면서 전국 아파트값도 덩달아 상승 전환했다. 23일 한국부동산원에 따르면 이번 주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.07%로 지난주(0.03%) 대비 상승폭을 키웠다. 특히 서울(0.07% →0.10%), 경기(0.07%→0.11%), 인천(0.12%→0.22%) 등 수도권에서 상승폭이 크게 뛰었다. 부동산원은 “정주여건이 양호한 신축·대단지 등 선호도가 높은 단지 위주로 갱신계약이 이뤄지는 가운데 구축 저가매물도 소진되며 전체 상승폭이 확대되고 있다”고 분석했다. 지방도 0.02% 오르며 상승 전환됐다. 지난 1월 셋째주 하락세가 시작된 이후 19주 만이다. 최근 들어 전세가격 오름세가 심상치 않다. 부동산원이 발표한 이번 주 서울 아파트 전세수급지수도 101.4를 기록하며, 이달 첫째주부터 3주 연속 기준선인 100을 넘겼다. 이는 전세 공급보다 수요가 많았음을 의미한다. 서울 아파트 전세수급지수가 100을 넘긴 건 호황기였던 2021년 11월 넷째주(100.5) 이후 처음이다. 부동산원이 집계한 지난 4월 서울 아파트의 ㎡당 전세가격은 평균 651만 9000원에 달했다. 30평짜리 아파트에 전세로 들어가기 위해서는 평균 6억 4538만원을 지불해야 하는 셈이다. 전세가격이 상승하는 것은 매물 부족 때문이다. 아파트 전셋값이 오르는 추세가 이어지면서 갱신 계약을 하는 세입자가 늘어나 매물은 더욱 잠기고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 전체 전세계약 대비 갱신계약 비율은 36%에 이른다. 지난해 갱신계약 비중은 25~29% 수준이었다. 특히 임대차 3법 시행 4년이 도래하면서 그동안 묶어 뒀던 전세가격이 급등한 것이라는 분석이다. 2020년 7월 임대차 3법 시행 이후 계약한 물량들이 4년(2+2년) 만기를 앞두고 있다. 아파트 입주 물량도 줄어들고 있다. 부동산R114에 따르면 서울과 인천의 오는 6월 입주 예정 물량은 지난해보다 각각 70% 이상 급감했다. 전세가격이 오르면서 아파트 매매가격도 상승 압력을 받고 있다. 이번 주 전국 주간 아파트 매매가격은 전주(-0.01%) 대비 0.01% 오르며 지난해 11월 넷째주 이후 26주 만에 상승 전환했다. 서울의 주간 아파트 매매가격지수는 지난주 0.03%에서 이번 주 0.05%로 올라 상승폭을 키웠다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “수요가 많은 특정 지역 위주로 주택 물량이 공급돼야 부동산시장이 안정되는데 지금은 유의미한 물량이 없다”고 말했다. 정부는 당초 24일 전세 안정화 대책을 내놓을 예정이었지만 발표를 잠정 연기한 상태다.

전국 아파트 전세가격이 상승폭을 확대하면서 53주째 고공행진 중이다. 전셋값이 오르면서 전국 아파트값도 덩달아 상승 전환했다. 23일 한국부동산원에 따르면 이번주 전국 주간 아파트 전세가격은 0.07%로 지난주(0.03%) 대비 상승폭을 키웠다. 특히 서울(0.07%→0.10%), 경기(0.07%→0.11%), 인천(0.12%→0.22%) 등 수도권에서 상승폭이 크게 뛰었다. 부동산원은 “정주여건이 양호한 신축·대단지 등 선호도가 높은 단지를 위주로 갱신계약이 이뤄지는 가운데 구축 저가매물도 소진되며 전체 상승폭이 확대되고 있다”고 분석했다. 지방도 0.02% 오르며 상승 전환됐다. 지난 1월 셋째주 하락세가 시작된 이후 19주 만이다. 최근 들어 전세가격 오름세가 심상치 않다. 부동산원이 발표한 이번주 서울 아파트 전세수급지수도 101.4를 기록하며, 이달 첫째주부터 3주 연속 기준선인 100을 넘겼다. 이는 전세 공급보다 수요가 많았음을 의미한다. 서울 아파트 전세수급지수가 100을 넘긴 건 호황기였던 2021년 11월 넷째주(100.5) 이후 처음이다. 부동산원이 집계한 지난 4월 서울 아파트의 1㎡당 전세 가격은 평균 651만 9000원에 달했다. 30평짜리 아파트에 전세로 들어가기 위해서는 평균 6억 4538만원을 지불해야 하는 셈이다. 전세가격이 상승하는 것은 매물 부족 때문이다. 아파트 전셋값이 오르는 추세가 이어지면서 갱신 계약을 하는 세입자가 늘어나 매물은 더욱 잠기고 있다. 부동산R114에 따르면 지난달 전체 전세 계약 대비 갱신 계약 비율은 36%에 이른다. 지난해 갱신 계약 비중은 25~29% 수준이었다. 특히 임대차 3법 시행 4년이 도래하면서 그동안 묶어뒀던 전세 가격이 급등한 것이라는 분석이다. 2020년부터 7월 임대차 3법 시행 이후 계약한 물량들이 4년 만기를 앞두고 있다. 아파트 입주 물량도 줄어들고 있다. 부동산R114에 따르면 서울과 인천의 오는 6월 입주 예정 물량은 작년보다 각각 70% 이상 급감했다. 전세 가격이 오르면서 아파트 매매가격도 상승 압력을 받고 있다. 이번주 전국 주간 아파트 매매가격은 전주(-0.01%) 대비 0.01% 오르며 지난해 11월 넷째주 이후 26주 만에 상승 전환했다. 서울의 주간 아파트 매매가격지수는 지난주 0.03%에서 이번주 0.05%로 올라 상승폭을 키웠다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “수요가 많은 특정 지역을 위주로 주택 물량이 공급돼야 부동산 시장이 안정되는데 지금은 유의미한 물량이 없다”고 말했다. 정부는 당초 24일 전세 안정화 대책을 내놓을 예정이었지만 발표를 잠정 연기한 상태다.

신도시 재건축 핵심은 주민동의율… “6년 뒤 입주 비현실적” 우려도 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 가장 먼저 재건축을 시작하게 될 ‘선도지구’가 올해 2만 6000가구 이상, 최대 3만 9000가구 규모로 지정된다. 11월에 최종 선정될 선도지구로는 사전 동의율 80%를 넘긴 분당 시범단지, 일산 강촌·백마마을 등이 거론된다. 선도지구가 되면 안전진단 면제, 용도지역 변경, 용적률 150%로 상향(제3종일반주거지역 기준 300%→450%) 등 혜택을 본다. 하지만 통상적으로 정비사업 착수부터 입주까지 10년쯤 걸린다는 점을 고려하면 2030년 첫 입주를 목표로 한다는 정부의 계획에 무리가 있다는 지적도 나온다. 박상우 국토교통부 장관은 22일 정부세종청사에서 1기 신도시 지자체장 등과 간담회를 열고 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 내외에서 선도지구를 선정하기로 협의했다고 밝혔다. 지역 여건에 따라 신도시별로 1~2개 구역의 추가 선정이 가능하되, 기존 물량의 50% 이내로 제한된다. 예컨대 분당에서만 최대 1만 2000가구가 선도지구로 지정될 수 있다. 선도지구 물량은 전체 1기 신도시 가구(29만 2549가구)의 10~15%에 해당한다.선도지구 선정 기준을 보면 주민동의율 배점이 60점(100점 만점)에 이른다. 동의율이 50%면 10점, 95% 이상이면 60점을 받는다. ▲가구당 주차대수와 같은 정주 환경 개선 시급성(이하 10점) ▲참여 주택단지 수 ▲참여 가구 수 ▲도시기능 활성화 필요성 등이 평가 요인이다. 주변 상가 동의를 받아오는 등 사업 실현 가능성을 높이면 5점 가점이 있다. 주민동의율이 핵심이다 보니 대단지이면서 사전 동의율이 높은 분당 서현동 시범단지와 수내동 양지마을, 일산 강촌마을 1·2단지, 백마마을 1·2단지 등이 선도지구 지정 가능성이 높다는 관측이 나온다. 다만 사전 동의율은 법적 효력이 없어 6월 25일 공고 기준에 따라 주민동의를 다시 받아야 한다. 선도지구가 되면 신속한 사업 추진을 위한 인허가 절차가 간소화된다. 8월 중 기본 방침이 수립되면 의견 수렴을 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 선정한다. 착공은 2027년에 돌입하고 2030년 입주가 목표다. 1기 신도시의 정비사업 물량은 올해부터 2033년까지 매년 2만~4만 가구 규모로 지정될 예정이다. 로드맵상으론 재건축이 이뤄진 1기 신도시의 첫 입주와 마지막 입주 시기가 10년 정도 차이가 난다. 재건축을 하는 동안 기존 입주자들이 이주할 곳이 필요하다. 국토부는 정비 시기를 분산하고 생활권역 내 진행 중인 개발사업을 관리하는 등 이주대책을 수립한다는 계획을 내놨다. 필요시 소규모 신규 개발도 한다. 박 장관은 “내년 이후에도 매년 일정 물량을 (선도지구로) 선정하되 향후 시장 여건을 봐 필요시 선정 물량과 인허가 물량을 조정하고 이주 시기를 분산하는 등 시장 관리도 병행하겠다”고 말했다. 그러나 정부 발표의 현실성을 두고 회의적 시각도 상당하다. 특별법 적용을 고려하더라도 선도지구 지정부터 첫 입주까지 6년 안에 끝낼 수 있냐는 것이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “분당에서 8000가구가 이주하려면 2~3년이 걸려 지금부터 시작해야 2027년 착공이 가능하다”면서 “특별법을 적용해도 정비사업은 결국 돈 문제다. 분쟁 가능성을 생각하면 빨라야 2040년 입주가 가능할 것”이라고 했다. 이창무 한양대 부동산학과 교수는 “정비사업을 하다 보면 온갖 불협화음이 불거질 수밖에 없는데 1기 신도시 재건축은 단지가 아닌 ‘통합 재건축’이라 갈등 소지가 더 크다”고 설명했다. 최근 공사비 급등으로 인한 정비사업 지연 추세 또한 1기 신도시 재건축의 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 이주대책도 불안 요소다. 대규모 이주 수요로 전셋값 자극 우려가 큰데 국토부 대책은 원론적 수준에 그친다는 점에서다. 김 소장은 “이주대책의 현실성이 결여됐다”면서 “공공 이주단지 조성이 필요한데 현재도 공급이 부족한 상황에서 쉽지 않다는 게 문제”라고 말했다.

신도시 재건축 핵심은 주민동의율… “6년 뒤 입주 비현실적” 우려도 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 가장 먼저 재건축을 시작하게 될 ‘선도지구’가 올해 2만 6000가구 이상, 최대 3만 9000가구 규모로 지정된다. 11월에 최종 선정될 선도지구로는 사전 동의율 80%를 넘긴 분당 시범단지, 일산 강촌·백마마을 등이 거론된다. 선도지구가 되면 안전진단 면제, 용도지역 변경, 용적률 150%로 상향(제3종일반주거지역 기준 300%→450%) 등 혜택을 본다. 하지만 통상적으로 정비사업 착수부터 입주까지 10년쯤 걸린다는 점을 고려하면 2030년 첫 입주를 목표로 한다는 정부의 계획에 무리가 있다는 지적도 나온다. 박상우 국토교통부 장관은 22일 정부세종청사에서 1기 신도시 지자체장 등과 간담회를 열고 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 내외에서 선도지구를 선정하기로 협의했다고 밝혔다. 지역 여건에 따라 신도시별로 1~2개 구역의 추가 선정이 가능하되, 기존 물량의 50% 이내로 제한된다. 예컨대 분당에서만 최대 1만 2000가구가 선도지구로 지정될 수 있다. 선도지구 물량은 전체 1기 신도시 가구(29만 2549가구)의 10~15%에 해당한다.선도지구 선정 기준을 보면 주민동의율 배점이 60점(100점 만점)에 이른다. 동의율이 50%면 10점, 95% 이상이면 60점을 받는다. ▲가구당 주차대수와 같은 정주 환경 개선 시급성(이하 10점) ▲참여 주택단지 수 ▲참여 가구 수 ▲도시기능 활성화 필요성 등이 평가 요인이다. 주변 상가 동의를 받아오는 등 사업 실현 가능성을 높이면 5점 가점이 있다. 주민동의율이 핵심이다 보니 대단지이면서 사전 동의율이 높은 분당 서현동 시범단지와 수내동 양지마을, 일산 강촌마을 1·2단지, 백마마을 1·2단지 등이 선도지구 지정 가능성이 높다는 관측이 나온다. 다만 사전 동의율은 법적 효력이 없어 6월 25일 공고 기준에 따라 주민동의를 다시 받아야 한다. 선도지구가 되면 신속한 사업 추진을 위한 인허가 절차가 간소화된다. 8월 중 기본 방침이 수립되면 의견 수렴을 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 선정한다. 착공은 2027년에 돌입하고 2030년 입주가 목표다. 1기 신도시의 정비사업 물량은 올해부터 2033년까지 매년 2만~4만 가구 규모로 지정될 예정이다. 로드맵상으론 재건축이 이뤄진 1기 신도시의 첫 입주와 마지막 입주 시기가 10년 정도 차이가 난다. 재건축을 하는 동안 기존 입주자들이 이주할 곳이 필요하다. 국토부는 정비 시기를 분산하고 생활권역 내 진행 중인 개발사업을 관리하는 등 이주대책을 수립한다는 계획을 내놨다. 필요시 소규모 신규 개발도 한다. 박 장관은 “내년 이후에도 매년 일정 물량을 (선도지구로) 선정하되 향후 시장 여건을 봐 필요시 선정 물량과 인허가 물량을 조정하고 이주 시기를 분산하는 등 시장 관리도 병행하겠다”고 말했다. 그러나 정부 발표의 현실성을 두고 회의적 시각도 상당하다. 특별법 적용을 고려하더라도 선도지구 지정부터 첫 입주까지 6년 안에 끝낼 수 있냐는 것이다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “분당에서 8000가구가 이주하려면 2~3년이 걸려 지금부터 시작해야 2027년 착공이 가능하다”면서 “특별법을 적용해도 정비사업은 결국 돈 문제다. 분쟁 가능성을 생각하면 빨라야 2040년 입주가 가능할 것”이라고 했다. 이창무 한양대 부동산학과 교수는 “정비사업을 하다 보면 온갖 불협화음이 불거질 수밖에 없는데 1기 신도시 재건축은 단지가 아닌 ‘통합 재건축’이라 갈등 소지가 더 크다”고 설명했다. 최근 공사비 급등으로 인한 정비사업 지연 추세 또한 1기 신도시 재건축의 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 이주대책도 불안 요소다. 대규모 이주 수요로 전셋값 자극 우려가 큰데 국토부 대책은 원론적 수준에 그친다는 점에서다. 김 소장은 “이주대책의 현실성이 결여됐다”면서 “공공 이주단지 조성이 필요한데 현재도 공급이 부족한 상황에서 쉽지 않다는 게 문제”라고 말했다.