#1 11일 서울 잠실동의 한 아파트 단지. 공인중개업소를 찾은 주부 김모(41)씨는 “집주인이 전세금 2억 5000만원은 그대로 둔 채 따로 월세를 60만원이나 받겠다고 해서 걱정”이라며 한숨을 쉬었다. 이 일대의 전셋값이 2년 전보다 1억원 넘게 오르자 집주인이 상승한 전세금만큼 월 0.6~0.7%의 월세를 따로 요구한 것이다. #2 경기 판교신도시에 거주하는 회사원 최모(43)씨는 회사에 휴가를 내고 용인으로 이사했다. 그는 “전세기간이 5개월가량 남았지만, 살던 집의 전셋값이 2년 전보다 두 배나 올라 내년 봄 재계약이 불가능하다.”면서 “분명히 내년에는 전셋집 구하기가 더 어려울 것”이라고 말했다. 109㎡ 아파트에 살던 최씨는 얼마 전 이웃 주민이 보증금 1억 5000만원과 별도로 월세 120만원을 얹어 주는 조건으로 재계약했다는 말을 듣고 이사할 결심을 굳혔다고 한다. 서울 지역에서 시작된 전세난이 수도권 전역으로 확산될 조짐을 보이고, 여기에 집주인들의 월세 전환 요구까지 겹쳐 서민들의 시름이 깊어지고 있다. 전세의 월세 전환은 우리나라 임대차 구조의 전면적인 변화까지 예고하고 있다. 올겨울 본격화될 ‘학군수요’(봄학기에 앞서 좋은 학군을 찾아 이동하는 부동산 수요)나 내년 봄의 ‘최악 전세대란’을 피해 초가을부터 서둘러 움직이는 기현상도 나타나고 있다. ●임대차 구조 전면 변화 예고 최근 전세난은 예년 가을 이사철과 비슷한 수준이라고 하는 정부나 지방자치단체의 해명과 달리 부동산 관련 여러지표들은 위험신호를 보내고 있다. 국민은행은 지난달 전국의 아파트 전셋값 상승률이 5.3%로 2007년 이후 가장 높았다고 밝혔다. 매매가 대비 전세가 비율, 전세주택 수급 동향 등도 앞서 비슷한 징후를 보여 줬다. 이 지경에 이르자 시민단체인 참여연대까지 나서 “전세난에 대한 정부의 판단이 너무 안이하다. 저소득 세입자를 위한 대책 마련이 시급하다.”고 촉구하고 있다. 서민들을 더 옥죄는 것은 전세가 상승보다 전세에서 월세 혹은 전세와 월세가 섞인 ‘반전세’로의 전환이다. 잠실의 한 부동산중개업소 대표는 “10년째 이곳에서 영업하고 있지만 요즘처럼 집주인들이 전세를 거둬들이고 반전세 노래를 부르는 것을 본 적이 없다.”고 말했다. 지하철 2호선 신천역 일대 중개업소들에는 ‘보증금 2억 5000만원+월세 60만원’ ‘보증금 1억원+월세 50만원’이라고 적힌 전단이 즐비하다. 전세를 구하러 나온 김모(32)씨는 “월 70만~80만원을 생활비에서 추가로 부담하려면 애를 낳거나 집을 사기 위한 저축은 아예 포기할 수밖에 없다.”며 혀를 찼다. 반면에 세를 놓으러 부동산중개업소를 찾은 50대 여성은 “111㎡ 아파트 전셋값이 2년 전 2억 8000만원에서 최근 4억원까지 올랐다.”면서 “목돈이 있어도 솔직히 투자할 곳이 마땅치 않아 남들처럼 반전세를 원하고 있다.”고 했다. 재개발 아파트의 입주 2년차를 맞은 잠실 일대에선 전세 계약 만료 가구가 쏟아져 이런 분위기를 부추기고 있다. 같은 ‘강남3구’라도 대치동은 사정이 조금 다르다. E공인중개사 관계자는 “전세가 귀하고, 부르는 게 값이지만 반전세나 월세 전환은 그리 많지 않다.”고 말했다. 그는 “은마아파트의 전셋값이 연초보다 5000만~8000만원 올랐지만 세입자들이 자녀의 학군을 보고 들어온 데다 경제력이 있어 재계약률이 높다.”고 전했다. 하지만 이는 학군이 좋은 대치동과 같은 곳에서 나타나는 극히 예외적인 현상이다. 일부 지역에선 전셋값이 오른다는 이야기를 들은 학부모들이 일찍 이사를 준비하면서 학군수요가 이미 가을부터 나타나는 기현상을 보이고 있다. 서울 목동의 한 공인중개사는 “얼마 전 계약한 전세계약 두 건 모두 겨울에 이사를 원하는 학부모였다.”면서 “통상적으로 12월이나 1월에 집을 찾는 데 전셋값이 오른다는 소식에 학부모들이 벌써부터 움직이고 있는 것 같다.”고 전했다. ●신도시와 수도권도 닮은꼴 월세 또는 반전세 전환의 요구는 판교신도시 등 수도권에서도 확산되고 있다. 판교신도시의 R공인중개업소 임모(49) 사장은 “한두 달 사이에 전세와 반전세 요구가 서로 역전돼 반전세가 6대4 정도로 많다.”며 “보증금이 1억 5000만원 오를 경우 집주인들이 월 0.8% 이자를 적용, 월세 120만원을 따로 요구하고 있다.”고 전했다. 서판교에 거주하는 진모(39)씨는 집주인의 월세 전환을 우려해 미리 계약을 해지하고 새 전셋집을 구한 경우다. 진씨는 “지난 7월 동판교 옛 전셋집에서 보증금 1억 8000만원을 빼내 서판교 아파트로 이주했다.”면서 “계약기간이 7개월가량 남았지만 인근에서 운 좋게 전셋집이 나온 사실을 알고 주저없이 이사했다.”고 설명했다. 대규모 입주물량이 쏟아지면서 집값이 급락하고 빈집이 수두룩했던 용인 신봉동과 성복동도 요즘 전셋값이 오르면서 전세 품귀 현상이 나타나고 있다. L공인중개업소 관계자는 “잔금을 치르지 못해 입주하지 못한 집주인들이 이자비용이라도 충당하려고 앞다퉈 월세를 놓고 있다.”면서 “일대에선 아예 전세 매물이 사라졌다.”고 전했다. 임일섭 농협경제연구소 연구위원은 “우리 고유의 임대차 제도인 전세제도는 월세보다 저렴한 비용으로 비교적 양호한 주거환경을 제공해 왔다.”면서 “향후 전세가 상승으로 월세제로 대체된다면 서민 주거비용이 증가해 주거 불안이 심화될 수 있다.”고 지적했다. 오상도·김동현기자 sdoh@seoul.co.kr

수도권의 집값 내림세가 둔화된 가운데 전세난이 수도권 전역으로 확산되고 있다. 10일 공인중개사협회에 따르면 지난주 아파트 전셋값은 서울이 0.20%, 신도시 0.17%, 수도권 0.18% 올랐다. 부동산정보업체에 따라서는 수도권 전셋값이 최고 0.29% 오른 것으로 보는 곳도 있다. 서울에선 대부분 단지의 전셋값이 올랐다. 지하철 9호선 개통으로 수요가 몰린 화곡동, 방화동의 중소형 아파트는 1000만원 이상 보증금이 상승했다. 뉴타운 입주가 마무리된 미아동 일대도 가파른 오름세를 나타냈다. 송파지역은 입주 2년차 아파트가 많지만 재계약 비중이 높기 때문에 전세 물건이 거의 나오지 않고 있다. 성동지역도 전용면적 구분 없이 오름세가 이어졌다. 서울의 전셋값이 계속 오르자 수요가 외곽지역으로 몰리는 ‘풍선효과’도 가시화됐다. 수도권의 광명, 남양주, 시흥, 하남 등은 0.5~0.9% 상승한 것으로 나타났다. 신도시 가운데는 분당, 평촌, 산본 등에서 전셋값이 강세를 보였다. 특히 대규모 입주물량이 쏟아져 약세를 보였던 고양과 용인마저 오름세에 편승했다. 전세가 상승은 일부 세입자들이 소형 아파트 매수에 나서도록 부추겼다. 하지만 아파트 거래시장은 여전히 싸늘하다. 정상적인 거래가 아닌 저가 급매물 위주로 매매가 조금씩 이뤄졌다. 분당과 일산, 광주, 의정부에선 하락 폭이 다소 컸다. 재건축 아파트 시장에선 가락동 시영아파트가 용적률 상향을 추진하는 것과 맞물려 가격 오름세를 이끌었다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

수도권 아파트 전셋값이 급등하면서 전세난을 우회할 수 있는 다양한 대안들이 세입자들의 관심을 끌고 있다. 전셋값보다 싼 경매 아파트와 하반기 공급이 예정된 장기전세주택(시프트), 공공임대주택 등이다. 10일 부동산 업계에 따르면 서울과 수도권의 전셋값 급등에 따라 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 중심으로 경매 최저 입찰가 대비 전셋값 비율이 치솟고 있다. 투자심리 위축으로 경매 유찰 횟수가 늘면서 입찰가는 낮아진 반면 전셋값은 지속적으로 올랐기 때문이다. 특히 2회 이상 유찰된 중소형 아파트 가운데는 최저입찰가격이 전셋값과 별반 차이가 없거나 오히려 전셋값이 비싼 곳도 상당수다. ●소형아파트 경매 응찰자 늘어 오는 18일 서울 북부지방법원에서 입찰에 들어가는 전용면적 106㎡의 서울 도봉동 동아에코빌은 전세가(2억 750만원) 대비 최저입찰가(2억 7136만원) 비율이 78.1%에 이른다. 13일 입찰 예정인 내발산동 청솔아파트 84.5㎡는 아예 최저입찰가가 2억 1120만원으로 전세가 2억 1250만원보다 낮다. 25일 입찰되는 번동 기산그린아파트 59.9㎡㎡도 전세가(1억 2500만원) 대비 최저입찰가(1억 6000만원) 비율이 78.1%로 전세가에 3500만원만 보태면 집을 마련할 수 있다. 경기지역도 마찬가지다. 인천 삼산동 주공미래타운 아파트 59.4㎡는 전세가가 1억 1500만원, 최저입찰가는 1억 4000만원이다. 고양시 화정동 별빛마을 84.9㎡의 전세가는 1억 7250만원인 반면 최저입찰가는 1억 7920만원으로, 670만원 차이가 난다. 이곳들은 모두 2~3회 유찰되면서 최저입찰가가 처음 감정가보다 절반가량 하락했다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 85㎡ 미만의 아파트 평균 응찰자 수는 7.1명으로 전달보다 1.5명 늘었다. 낙찰률도 지난 8월 32.9%에서 9월 49.6%로 16.7% 상승했다. 강은 지지옥션 팀장은 “수천만원씩 전세금이 뛴 가운데 전세금을 올려주느니 집 장만을 하는 게 낫다고 판단한 세입자들이 싼 경매 물건에 눈을 돌리고 있다.”고 전했다. 업계에선 전세난이 해결되지 않는 한 당분간 경매시장에서 소형아파트 인기가 지속될 것으로 보고 있다. 하지만 유찰된 경매 물건은 투자 위험성이 높은 만큼 꼼꼼히 따져 구매해야 한다. 또 싼 경매 아파트 물량이 한정됐다는 것도 단점이다. ●4분기 공공임대 2만 1000여가구 나와 지난 6일부터 이어진 서울시의 시프트 청약 경쟁률도 10대1을 넘길 것으로 보인다. 이번 청약은 일반공급 2, 3순위자를 대상으로 12일까지 이어진다. 단지별로는 전용면적 59~114㎡의 고덕리엔파크 1, 2단지, 송파파크데일 1, 2단지, 세곡리엔파크 1, 2, 3단지 등 강남권 시프트들이 인기다. 세곡리엔파크는 강남 도심과 가깝고 자연환경이 우수하다. 송파파크데일은 인근에 위례신도시가 들어설 예정으로, 주변환경이 크게 개선된다. 반포동의 반포자이와 래미안퍼스티지, 신월동의 양천 롯데캐슬 등 재건축 매입형 시프트는 도심 재건축단지에서 소량 공급되는 데다 전세가격도 아파트 시세 대비 50%선으로 저렴하다. 재건축매입형은 물량이 아파트단지마다 1~11가구로 한정된다. 나인성 부동산써브 연구원은 “하반기 전셋값이 강보합세를 나타내는 가운데 시프트만큼 안정적인 임대주택을 구하기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 올해 마지막 시프트 공급은 당초 11월에서 12월로 한 달 연기돼 세곡4단지, 신정3지구에서 1460여 가구가 공급될 예정이다. 아울러 한국토지주택공사(LH)도 올 4분기에 전국에서 2만 1000여가구의 공공임대주택을 내놓아 전세난 해소에 일조할 예정이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

치솟는 전셋값 때문에 세입자들이 어려움을 겪고 있는 가운데 수도권 일부 지역의 전셋값이 수개월째 제자리걸음을 하고 있어 관심을 모은다. 부동산 경기 침체 속에서 인기를 끌고 있는 수익형 오피스텔과 상가 투자에 대해서는 속속 주의보가 내려지고 있다. 5일 부동산업계에 따르면 서울 구로·개봉동, 인천 검단신도시 등 일부 지역 전셋값은 최장 10개월째 변동이 없다. 이 지역 공인중개업소 관계자들은 “교통과 편의시설은 좋지만 학군 수요가 없다거나 주거 환경이 다소 떨어지는 지역, 혹은 대규모 입주물량이 예정돼 전세난이 비교적 덜한 곳”이라고 전했다. 구로동과 개봉동 일대는 1~2인 가구 등 소형주택 수요층이 많은 곳으로, 상대적으로 3인 가구 이상이 찾는 85㎡ 이상은 전셋값 변동이 거의 없다. 예를 들어 이곳의 132~148㎡ 아파트 전셋값은 수개월째 2억 1000만~2억 7000만원 선으로 이어져왔다. 100㎡ 이하 아파트 전셋값과도 불과 2000만~3000만원 차이다. 한편 주택 시장이 극심한 정체를 겪으면서 임대용 오피스텔과 상가 등에도 주의보가 내려지고 있다. 그동안 전반적인 부동산 경기 침체 속에서도 이들 오피스텔이나 상가 등이 인기를 얻었지만 수익률이 현저히 떨어진 것이다. 부동산114에 따르면 서울 오피스텔 매매가는 지난해 3월 이후 꾸준히 오름세를 나타내고 있다. 반면 임대수익률은 지난해 1월 6.05%에서 8월 5.72%까지 떨어졌다. 특히 강남권 임대수익률은 5.63% 수준까지 낮아졌다. 임대료가 제자리걸음인 상가주택도 마찬가지다. 경기 변동에 민감하고 공실이 빈번하다는 단점도 지녔다. 김규정 부동산114 부장은 “경기 침체 속에서 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산은 자칫 고위험을 떠안고도 은행 이자 수준의 수익만 낼 수 있다.”고 조언했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

가을 이사철 매매시장이 조용히 발걸음을 내딛고 있다. 반면 전세시장은 대형 아파트의 전셋값마저 끌어올리며 가뜩이나 심해진 전세난을 부추기고 있다. 3일 부동산 업계에 따르면 9월 마지막 주 전세시장은 세입자들에게 쌀쌀해진 날씨만큼 매섭게 다가왔다. 추석 명절 이전과 거래량은 비슷하지만 전세가 변동률이 올해 들어 가장 높게 치솟으며 세입자들의 움직임도 분주해졌다. 상승률은 부동산 정보업체마다 조금씩 차이가 났지만 흐름은 같았다. 강남과 은평, 구로, 송파, 강서, 강동, 영등포 지역의 전세가가 특히 강세를 보였다. 강남구는 전셋값 오름세 속에 재계약으로 눌러앉기에 나선 기존 세입자들이 부쩍 늘면서 전세난이 심화됐다. 대치동 미도아파트 1차 152㎡ 전세가는 5억 9000만~6억 7000만원으로 한 주간 3000만원이나 상승했다. 1기 신도시들도 사정은 마찬가지. 수도권에선 남양주와 용인 등의 한 주간 전셋값이 500만원 안팎씩 올랐다. 반면 매매시장은 조용한 행보를 이어갔다. 서울과 수도권, 신도시를 가리지 않고 매매가는 약보합세를 나타냈다. 매수세가 없다 보니 재건축 아파트 등을 가리지 않고, 아파트값은 모두 약세를 보였다. 총부채상환비율(DTI) 완화의 수혜지역으로 꼽히던 서울 양천구와 강동구 등도 매수 대기자들이 관망할 뿐 거래가 이뤄지지 않았다. 김은진 스피드뱅크 시황분석팀장은 “다만 경기 용인은 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 퍼지면서 죽전동 1단지 109㎡가 500만원 가량 올라 시세가 형성됐다.”고 말했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

올가을 전세를 구하는 세입자들은 전세보증금 보호에 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 집값은 떨어지고 전셋값은 급격하게 상승하면서 집값 대비 전세보증금 비율이 많이 오르고 있기 때문이다. 서울 은평뉴타운에선 집값에서 전세보증금이 차지하는 비율이 50%에 이르고 수도권 일부 소형 평수의 경우 60~70%에 육박하는 곳도 있다. 전세보증금 비율이 높은 가운데 자칫 집주인이 파산이라도 하면 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 종종 발생한다. 계약전 주의를 기울여야 할 몇 가지 항목을 살펴보자. ●잔금 치르기 전 등기부등본 다시 확인을 먼저 전셋집의 근저당 설정액을 확인하는 게 중요하다. 근저당 설정액은 집주인이 빌린 돈의 120~130%로 잡혀 있다. 집주인이 빚을 하나도 갚지 못하고 경매로 넘어가는 경우 설정액 전부가 전세보증금보다 우선 배당된다. 과거에는 근저당 설정액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%만 넘지 않으면 괜찮다고 봤다. 하지만 부동산 경매시장도 얼어붙으면서 아파트 경매도 1~2차례 유찰이 일반적인 지금은 이마저 위험하다. 보수적으로 50% 정도를 유지하는 것이 바람직하다. 예를 들어 3억원짜리 아파트에 1억 2000만원짜리 전세를 들었다면 근저당 설정액이 3000만원을 넘으면 위험하다는 것이다. 계약을 했더라도 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 다시 한번 확인하는 자세가 필요하다. ●확정일자 받아야 보호 대상 전입과 동시에 확정일자를 받는 것도 잊지 말아야 한다. 확정일자를 받으면 이날 이후 발생하는 근저당권보다 권리가 우선하기 때문이다. 간혹 확정일자를 받기 전에 집주인이 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있기 때문에 최대한 일찍 받는 게 좋다. 전세권 설정등기를 해 두는 것도 방법이지만 집주인의 동의를 구해야 하기 때문에 사실상 힘이 든다. ●전세금 보장보험 가입도 고려 그래도 불안하다면 전세금보장보험 가입도 고려해 볼 만하다. 전세금보장보험은 임대차 계약 종료 후 30일 이내에 보증금을 돌려받지 못하면 손해를 보상해준다. 아파트의 경우 100%, 단독가구는 80%까지 보상이 가능하다. 주인의 동의가 없이도 가입이 가능하다. 김동현기자 moses@seoul.co.kr

전세 가격이 고공행진을 이어가면서 전세시장이 과열 양상을 보이고 있다. 향후 주택시장 전망이 불투명해지자 집을 사기보다 전세로 눌러앉는 사람들이 늘고 있기 때문이다. 지난여름 이후 불붙기 시작한 전셋값 상승 랠리는 이달 첫째 주 전국적으로 전세가 평균 0.16% 상승을 이끌며, 올해 최고치를 경신했다. 서울은 0.20%, 신도시는 0.07%, 수도권은 0.23%나 상승해 한달 전보다 상승 폭이 2~7배나 컸다. 3일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자들 사이에선 ‘전세대란’을 피해갈 수 있는 묘안 찾기가 관심사로 떠올랐다. 전문가들은 전세대란 속에서도 특정 지역을 선호하지 않는다면 싸고 좋은 전셋집을 구할 수 있다고 조언한다. ●서울 수유·가양동 저렴한 전세 매물 많아 교통이 편리한 도심 인근으로 눈을 돌리면 1억원 이하 가격에 전세를 구할 수 있는 곳도 있다. 서울에선 수유동, 가양동이 대표적이다. 수유동 현대아파트는 85㎡ 기준으로 아직 1억원 이하의 전세 물량이 남아있다. 지하철4호선 수유역이 걸어서 14분 거리에 있다. 가양동 6단지에는 1400여가구 대단지가 들어서 전세 매물도 비교적 쉽게 찾을 수 있다. 59㎡ 기준 1억원 이하 전세 물량도 있다. 봉천동 일대 아파트에서도 59㎡ 기준 1억원 이하에 전세 계약을 할 수 있다. 다만 인기 지역인 만큼 물량 변동의 부침이 심하다. 서울을 제외한 수도권에선 경기 안산시 본오동, 부평구 일신동, 부천시 상동 등에서 비교적 싸고 교통이 편리한 전셋집을 구할 수 있다. 1500여가구의 본오동 한양아파트는 85㎡ 기준으로, 1300여가구의 상동 반달극동아파트는 56㎡ 기준으로 1억원 이하에 전세 물량이 나왔다. 이 밖에 최근 전셋값이 1억원 가까이 오른 서울 잠실지역 인근의 경기 하남에서도 비교적 좋은 조건으로 전세 아파트를 구할 수 있다. 대규모 아파트 단지가 많은 경기 남양주와 광명, 용인 지역도 마찬가지다. ●상암·고양 등 신규입주 대단지도 노려볼만 올 하반기 서울과 수도권에서 입주 2년차를 맞은 아파트는 90여개 단지 7만 2000여가구다. 전세 수요자들의 관심이 몰리고 있지만 기존 세입자들이 눌러앉는 경우가 많다. 인기지역은 송파의 재건축 아파트인 엘스(5678가구)와 리센츠(5563가구), 파크리오(6684) 등이다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 “이들 지역에선 83㎡ 기준으로 전셋값이 3억 5000만원에 달하는 등 부담이 크다.”고 전했다. 대신 이달 입주가 시작되는 대단지에선 비교적 쉽게 전세 물량을 찾을 수 있다. 서울 상암동과 경기 고양시·안양시 석수동 등의 아파트 단지다. 입주물량은 많지만 경기침체로 잔금 등을 치르지 못한 집주인들이 입주 전 전세를 놓는 덕분이다. 전세가도 그만큼 떨어진다. 상암9단지에선 이달 말부터 1036가구의 입주물량이 몰린다. 현재 전세가는 114㎡ 기준으로 2억 3000만원 안팎. 같은 조건의 다른 단지에 비해 싸다. 고양시에선 식사동 3블록과 5블록을 중심으로 2300여가구의 중대형 아파트에서 입주가 이뤄진다. 예상 전세가는 130㎡ 기준으로 1억 6000만원 선이 될 전망이다. 석수동에선 이달 초부터 742가구의 두산위브 아파트 입주가 시작된다. 전세가는 107㎡가 1억 8000만원 선이다. 함영진 부동산써브 실장은 “자금 마련이 어려운 입주자들은 입주 3개월 전부터 전세를 싸게 내놓는다.”며 “인근 중개업소에 얘기해 미리 물량을 확보하는 것도 방법”이라고 조언했다. ●잠실 다가구주택 83㎡ 1억 6000만원선 반드시 아파트를 고집할 필요가 없다면 강남권 등 학군이 좋은 지역에서도 저렴한 다가구 주택을 구할 수 있다. 요즘에는 다가구주택도 임대사업을 위해 집주인이 인테리어를 고급스럽게 마감한 곳이 많고, 전용면적도 크다. 서울 서초동에선 100㎡ 미만의 일부 연립주택 전셋값이 2억원 밑으로 형성됐다. 목동에서도 80㎡ 안팎의 방 3개, 욕실 2개 구조의 빌라 전셋값이 1억 3000만원 선에 형성됐다. 특히 새 아파트로 인기가 높은 잠실 엘스의 83㎡ 전세 가격은 3억 5000만원이지만 인근 신축 다가구주택은 1억 6000만원 선으로 절반에도 못 미친다. 김규정 부동산114 부장은 “오를 대로 오른 전세가는 다시 겨울 직전까지 오른 뒤 숨고르기를 하겠지만 일부지역의 겨울방학 학군수요와 봄철 이사 수요가 겹치면서 계속 상승세를 이어갈 것”이라고 전망했다. 오상도·김동현기자 sdoh@seoul.co.kr

서울지역의 아파트 전셋값이 2년 전에 비해 3.3㎡당 최고 241만원 치솟은 것으로 나타났다. 28일 서울신문이 부동산정보업체 스피드뱅크에 의뢰해 분석한 자료에 따르면 평균 전셋값은 2008년 12월 말 617만원에서 이달 말 714만원으로 1년9개월 만에 97만원이 올랐다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 전셋값이 매우 가파르게 올랐다. 서초구는 3.3㎡당 794만원에서 1035만원으로 241만원이나 올랐다. 송파구는 224만원(640만→864만원), 강남구는 150만원(948만→1098만원) 올랐다. 이는 2008년 하반기 송파구 잠실동에 신규 아파트 2만여가구의 입주가 몰리면서 전셋값이 떨어지자 인근 강남지역도 함께 떨어졌던 것이 2년 후 재계약 기간을 앞두고 이전 수준을 회복하고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 게다가 최근 전셋값은 2년 전 가격을 회복하는 수준 이상으로 오르면서 서민 가계에 부담을 주고 있다. 전셋값이 최고점을 기록했던 2008년 6월과 비교하더라도 평균 73만원이나 올랐다. 최고점 대비 서초구는 182만원, 송파구 142만원, 강남구 100만원 뛴 것이다. 스피드뱅크 조민이 리서치팀장은 “2년 전 가격 회복에다 주택시장 침체로 집을 사기보다는 전세로 살기를 원하는 수요가 늘면서 가격이 올랐다.”면서 “서울의 모든 지역이 전반적으로 오르자 다른 곳으로 옮기지도 못하고 대출 받아 재계약하는 사례가 많다.”고 분석했다. 강남3구 외에도 2008년 12월 말과 비교해 강동구 133만원(509만→642만원), 광진구 113만원(642만→755만원), 양천구 113만원(684만→797만원) 등 강남과 가깝고 교육환경이 좋은 것으로 알려진 지역의 전셋값이 많이 올랐다. 또 영등포구(90만원↑), 강서구(98만원↑), 마포구(84만원↑), 용산구(78만원↑) 등은 지하철 9호선 개통 등 교통 여건이 좋아지면서 직장인들의 수요가 몰린 것으로 분석됐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

추석 연휴 기간의 서울과 수도권의 부동산 시장은 추석 이후 시장을 기대하면서 매도·매수 모두 관망세를 보였다. 일부 급한 매도자들을 제외하고는 집값을 내리지 않아 거래가 제대로 이뤄지지 않았고, 중소형 아파트의 급매물 위주로만 시세가 하향조정됐다. 전세시장은 서울 용산구가 추석 전 0.33% 오르는 등 가을 이사철을 앞두고 지속적으로 강세를 보이고 있다. 일부 지역에서는 매물이 없어 ‘부르는 게 값’이라는 것이 시중 공인중개업소 측의 설명이다. 서울 관악구는 신림동, 봉천동에서 오랜만에 중소형 아파트 급매물이 한두 건 거래되면서 시세가 하향조정됐다. 도봉구는 도봉동과 방학동의 소형 아파트가 거래로 이어지지 못해 매도호가가 하락했다. 방학동 삼성래미안2단지 122㎡가 1500만원 하락해 4억~4억 5000만원에 시세가 형성됐다. 인천 남동구는 중대형 아파트가 저렴한 가격에도 팔리지 않자 급매물가가 시세로 굳어버린 상황이다. 반면 경기 양주시는 최근 바닥권이라고 여긴 실수요자들의 문의가 이어지면서 250만~500만원씩 오르고 있다. 전세시장은 용산구 재건축 이주 수요가 맞물려 상승세가 거세다. 이촌동 점보 231㎡는 한주 만에 4000만원 오른 3억 7000만~4억 2000만원이다. 용인시는 소형과 중대형 전셋값의 차이가 줄자 젊은층의 수요가 유입되고 있다. 죽전동 광명샤인빌2차 79㎡가 1500만원 올라 1억 3500만~1억 4500만원에 시세가 형성됐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

서울과 수도권 전역에서 전세가격이 급등하면서 전셋집 구하기가 점점 힘들어지고 있다. 최근의 전세시장을 바라보는 부동산 업계의 시각은 비관적이다. 24일 부동업계에 따르면 아파트 매매값이 약세를 보이는 가운데 전셋값은 상승세를 보이면서 서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비중이 4년9개월 만에 가장 높은 수치를 나타냈다. 부동산114가 발표한 이달 현재 서울 아파트의 매매가 대비 전세가 비중은 39.77%로, 2005년 4분기(41.01%) 이후 가장 높았다. 2002~2006년 부동산 호황기에 수도권 전세가 비중은 ‘저공비행’을 이어 갔다. 서울 지역별로는 전세 수요가 많은 동대문구, 서대문구, 관악구, 동대문구, 중랑구 등의 전세가 비중이 이달 중순 47%를 넘어섰다. 실제로 관악구의 관악캠퍼스타워 82㎡는 전셋값이 1억 1000만~1억 2500만원으로 매매가격 1억 6000만원과 큰 차이가 없었다. 전셋값 오름세는 서울에서 수도권으로의 ‘전세 엑소더스’ 현상을 빚어내고 있다. 서울 잠실주공5단지의 중형 아파트에 거주하던 김모(42)씨가 대표적인 사례다. 그는 2년 전에 비해 1억원 가까이 치솟은 전셋값을 감당하지 못해 지난달 경기 하남시의 아파트로 전세를 옮겼다. 잠실에서 엑소더스 행렬이 이어지는 하남시 덕풍동과 신장동 일대 전셋값도 동반 상승하고 있다. 이런 현상은 서울과 분당·판교 신도시 인근의 경기 남양주, 광명, 용인 등에서도 일어난다. 전셋값이 높은 곳에서 낮은 곳으로 이동하면서 ‘판교신도시→분당신도시→용인시’로의 새로운 패턴까지 낳고 있다. 임상수 현대경제연구원 연구위원은 “전세 선호 현상은 이사철 수요와 맞물려 매매 대신 전세를 택한 눌러앉기와 보금자리주택 청약을 위한 전세 등이 겹쳐 가중되고 있다.”며 “뚜렷한 단기적 대안은 없다.”고 말했다. 그는 “정부가 수급조사를 철저히 하는 것이 최선의 대안”이라고 강조했다. 이런 맥락에서 정부가 올해 실시하기로 했던 전·월세 거래정보 시스템의 도입을 늦춤으로써 올가을 이사철부터 더욱 심화될 것으로 보이는 전세난에 정부가 선제 대응하지 못했다는 비난을 면하기 어렵게 됐다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “2008년 금융위기 때 전셋값은 V자 그래프의 최저점에 놓였다가 최근 2년 계약갱신 시점에 실제 가격이 반영 되면서 일시에 폭등한 듯한 착시효과를 낳고 있다.”고 분석했다. 4000만~1억원씩 급등한 전세가의 배경에는 이런 시장 흐름이 깔려 있다. 주택시장 불안에 따른 ‘전세 눌러앉기’는 정부의 8·29거래활성화 대책에도 장애물이 되고 있다. 세입자들이 새로 집을 사려 들지 않고 전세 재계약에만 매달리기 때문이다. 부동산써브 함영진 실장은 “부동산시장이 심리에 크게 좌우되는 만큼 정부가 전세시장 안정대책을 따로 내놓지 않으면 8·29대책의 효과가 반감되고 전세대란이 빚어질 것”이라고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

8·29 부동산 대책은 시장과 수요자들이 기대했던 것보다 훨씬 강력한 내용을 담고 있다고 평가됐다. 총부채상환비율(DTI) 완화나 양도세·취등록세 감면 연장 등은 기획재정부 측의 반대가 거세 발표문에 반영되지 못할 것이라는 사전 관측도 나왔다. 그러나 기대 이상의 대책이 나온 것이다. 그럼에도 시장에서 ‘약발’이 듣지 않는 가장 큰 이유는 집값 상승에 대한 시장의 기대가 없기 때문이라고 전문가들은 분석했다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 24일 “집을 사는 가장 큰 이유는 재테크의 수단으로 생각하기 때문인데 미래 주택가격이 하락한다면 굳이 서둘러 구매하지 않고 구매 시기를 연기하려고 한다.”면서 “8·29 대책이 효과가 없는 가장 큰 이유는 앞으로 집값 상승에 대한 기대가 거의 없기 때문”이라고 진단했다. 그는 또 “수요억제책은 한번만으로도 효과가 크지만, 수요 진작책은 한번으로 되지 않는다. 여러 차례 누적이 돼야 비로소 정책적인 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 김선덕 건설산업연구원장은 “정부는 경제성장률을 5%로 예상하지만 가처분소득은 늘지 않아 수요 기반이 여전히 취약하다.”면서 “금융위기 이후 경기가 완전히 회복이 안 된 상황에서 수요 진작책 하나로 시장이 살아날 것으로 기대하기는 무리”라고 진단했다. DTI 규제 완화도 실질적으로 대출을 확대해 거래를 일으키게 하는 데 역부족이었다는 평가다. 정태희 부동산써브 팀장은 “DTI 규제는 완화됐지만 하반기 금리가 오르면 이자만 늘어날 뿐인데 소득이 늘지 않는 상황에서 규제 완화는 의미가 없었다.”면서 “가격 상승기 때는 아파트의 가치보다 가격이 높아도 무리해서 사려고 하지만, 하락기 때는 가치보다 가격이 낮아도 매우 보수적으로 움직인다.”고 말했다. 김희선 부동산114 전무는 “실제 거래의 동맥경화가 심한 곳은 수도권의 중대형 아파트가 대부분인데 8·29 대책의 세제혜택은 85㎡ 이하의 국민주택에 초점이 맞춰져 있다.”고 분석했다. 김 전무는 이어 “올해 경기·인천 입주 물량의 40%가 85㎡ 초과의 중대형 아파트다. 정부 정책도 지역에 따라 분별해서 이뤄져야 한다.”고 말했다. 전문가들은 또 8·29 대책의 효과를 확인하기에는 다소 시간이 필요하다고 말했다. 정 팀장은 “8·29 대책은 시기적으로 8월 휴가철과 추석 연휴가 연이어 있어서 효과가 곧바로 나타나기 어려운 면이 있었다.”면서 “성장률이 좋아졌다는 정부의 발표에도 불구하고 아직까지 시장 상황이 심리적으로 불안하다는 것을 반영하고 있는 것”이라고 말했다. 김 전무는 “8·29 대책 자체가 긴급 처방책이라고 말하기 어렵다. 가을 이사철과 내년 봄 신학기 수요를 앞두고 필요한 제도를 정비하고 숨통을 틔우는 정도의 목적이었다.”고 말했다. 치솟고 있는 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어질 수 있다는 진단도 나왔다. 정 팀장은 “전세가 상승이 지속되면 빠르면 12월쯤 전세보다는 차라리 집을 사자는 수요가 생겨날 수 있다.”면서 “급매물이 소진되면서 거래가 살아날 것”이라고 내다봤다. 박 소장은 그러나 “현재 전셋값이 오르는 이유는 집값이 오르지 않을 것이라는 전망 때문인데 전셋값이 오른다고 집을 사는 수요는 생기기 어렵다.”고 반대 의견을 피력했다. 김 원장도 “매매가 대비 전세가의 비율이 서울의 경우 40%대인데, 전세 수요가 매매 수요로 전환되려면 이 비율이 50%는 넘어야 한다. 그러려면 전셋값이 15~20% 올라야 한다.”면서 회의적인 입장이었다. 김 전무는 “이번 대책은 매수자가 구매 의사로 전환하기에는 시장의 가격 조정효과가 크지 않았다. 수요가 많은 서울은 가격이 떨어지지 않고 수도권 외곽의 대형 아파트는 가격이 떨어져도 찾는 사람이 없어 지역 간 불균형이 커지고 있다.”고 진단하고 “가격 상승 기대감보다는 매도자가 매수자와 가격 접점을 찾아 매매를 시도하는 게 필요하다.”고 조언했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

한가위를 앞둔 9월 셋째주 주택시장은 큰 변화가 없었다. 수도권을 중심으로 거래 건수는 여전히 적었고, 전셋값 오름세가 이어졌다. 다만 전셋값의 경우 신규 입주물량이 많은 신도시 위주로 상승률이 둔화되는 모습을 나타냈다. 19일 부동산업계에 따르면 8·29부동산대책 이후 집값의 급격한 하락세는 어느 정도 잡혔다. 4주 연속 하락폭이 둔화되면서 약보합세가 이어지고 있다. 하지만 집값의 급격한 반전은 당분간 나타나지 않을 것으로 보인다. 한가위 이후에도 시장 변화를 계속 지켜보겠다는 관망세가 시장을 지배하고 있기 때문이다. 주택시장의 풍향계인 서울 강남 재건축 시장은 잠시 활기를 띠다 움직임이 약해지면서 보합세로 돌아섰다. 송파구의 재건축 아파트 가격이 소폭 오른 반면 서초·강동·강남구 등은 반대로 가격이 내렸다. 송파구는 종 상향을 추진 중인 가락시영 아파트가 주택 크기별로 1000만~2000만원씩 올랐다. 주요 재건축 단지들에선 부동산대책 발표 뒤 반짝 거래사 성사되면서 급매물이 모두 팔린 상태다. 전체 주택시장에선 서울 은평·마포·강동구 등의 하락 폭이 컸다. 은평뉴타운 3지구 등에 대형 입주물량이 몰린 탓이다. 그외 강북 지역은 부동산대책 발표에도 꿈쩍하지 않고 있다. 전세 위주로만 거래가 이뤄지고 있다. 신도시도 전반적으로 집값 하락세를 이어간 가운데 수도권에선 소형주택 비중이 높은 안산과 의왕만 집값이 올랐다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

부동산거래 활성화를 위한 8·29 대책의 효과가 뚜렷하게 나타나지 않고 있는 가운데 업계에서는 추석 이후에는 거래가 살아나 주기를 바라고 있다. 추석이 지나면 대책을 내놓은지도 1개월이 되는 시점이어서 정부에서도 상황을 면밀히 지켜보고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 “뚜렷한 경기회복에 대한 신호가 없으면 수요회복은 어려울 것”이라는 우려 섞인 전망을 내놓았다. 박원갑 스피드뱅크 대표는 “일부 급매물이 팔릴 수 있겠지만 집값이 떨어질 것이라는 불안감과 불확실성이 시장을 짓누르고 있다.”면서 “재건축도 일부 개발 호재가 있는 곳에서 국지적인 상승이 나타나겠지만 분위기를 반전시킬 정도는 아니다.”라고 말했다. 두성규 건설산업연구원 건설경제연구실장은 “자산가치 상승에 대한 기대가 없기 때문에 수요 심리를 회복하기 어려울 것”이라고 말한 뒤 “더블딥을 예상하거나 집값이 아직도 비싸다는 논란이 끊이지 않기 때문에 추석이 지난다고 해서 주목할 만한 변화를 예상하기는 어렵다.”고 진단했다. 임상수 현대경제연구원 연구위원도 “추석 이후라고 특별히 달라질 만한 이벤트가 없으며, 침체가 이어질 것”이라고 내다봤다. 박합수 국민은행 PB팀장은 비교적 긍정적인 전망을 했다. 박 팀장은 “급매물이 많이 빠져서 실질적으로 급매물이 적은 상황”이라면서 “저점에서 지지기반이 형성되면서 하락폭이 줄어들 수 있다.”고 분석했다. 건설업계는 시장회복에 대한 기대감으로 10월에만 전국에서 2만 7447가구의 일반분양분(부동산뱅크 자료)을 내놓는다. 그러나 신규 분양 역시 기대만큼 따라와 줄지에 대해서는 회의적인 분석이 대부분이었다. 박 팀장은 “분양 물량 가운데 임대주택, 타운하우스 등이 섞여 있어 성공 여부는 미지수”라고 말했다. 박 팀장은 이어 “평당 분양가가 2000만원도 비싸다는 분위기여서 예전처럼 서울이라고 해서 100% 분양은 어려울 것”이라고 말했다. 김규정 부동산114 팀장은 “분양 예정 물량은 많지만 실제 얼마나 분양을 할지는 모른다.”면서 “연말에 서울 강남 보금자리 본청약도 영향을 미칠 수 있을 것”이라고 내다봤다. 임 연구위원도 “10월 4차 보금자리지구 발표가 나오면 주택시장을 침체시키는 요인으로 작용할 수도 있다.”고 내다봤다. 박 대표는 “가격에 대한 민감도가 커서 전적으로 가격을 얼마나 낮추느냐에 따라 분양의 성패가 갈릴 것”이라고 진단했다. 주택구매 수요가 줄어들면서 전세 시장은 당분간 강세를 보일 것이라는 분석이 지배적이었다. 박 팀장은 “2년 전 경제위기 때 싼값에 전세를 계약했기 때문에 구조적으로 값이 오를 수밖에 없는 시점”이라면서 “전셋값 강세가 내년 초까지는 지속될 것”이라고 말했다. 두 실장은 “전셋값 상승을 못 견딘 세입자들이 차라리 집을 사는 게 낫겠다고 할 때까지 오를 수 있다.”고 지적하고 “전셋값을 잡지 못하면 정부의 친서민 정책기조에 부담을 줄 수 있을 것”이라고 말했다. 김 팀장은 “매매 거래가 없어 상대적으로 전세 수요자가 꾸준히 있을 것으로 예상된다. 그러나 가을에 이사할 사람들은 대부분 집을 구했기 때문에 많이 오르지는 않을 것”이라고 내다봤다. 4분기 시장전망 역시 밝지만은 않았다. 전문가들은 하반기 금리인상에 대한 불안감이 지속되는 이상 주택구매 수요는 살아나기 어려울 것이라고 내다봤다. 박 팀장은 “하반기 최대 변수는 금리인상폭이다. 집값이 안 오르는 상황에서 이자 상승으로 인한 상대적인 박탈감으로 매수세가 살 긴 어려울 것”이라고 진단했다. 그는 “급매물이 빠지면서 가격이 다소 오를 수 있겠지만 추격매수가 붙지 않아 강보합권에 머물 것”이라고 말했다. 두 실장은 “추석 이후에도 8·29 대책의 효과가 없으면 시장의 기대감이 실망감으로 바뀌어서 제도의 시한인 내년 3월 말에도 효과가 나타나지 않을 것”이라면서 “4분기가 시장의 자생력을 판단하는 시기가 될 것”이라고 말했다. 그는 이어 “내년에도 공급이 줄 것이라는 전망에 따라 이르면 내년 상반기에는 집값 회복 가능성이 있다.”고 말했다. 오상도·윤설영기자 sdoh@seoul.co.kr

정부의 ‘8.29 부동산대책’이 발표된 지 보름가량 지났지만 부동산과 은행 대출 창구는 여전히 한산하다. 12일 금융권에 따르면 총부채상환비율(DTI) 완화 대책이 시행된 지난 2일부터 9일까지 6거래일간 국민·우리·신한·하나·기업 등 5개 은행의 신규 주택담보대출 실적은 모두 1조 33억원으로, 대책 시행 전 6거래일 실적인 1조 2450억원보다 19.4%(2417억원) 감소했다. 국민은행의 신규 대출액은 244억원, 신한은행은 300억원 가량 감소했다. 한 시중은행의 대출 관계자는 “대출상담이 늘 것이란 예상과 달리 문의 자체가 없다.”면서 “최근 1주일간 DTI 문제로 직접 창구를 찾은 사람은 1∼2명에 불과하다.”고 말했다. 부동산시장 역시 큰 변화가 없다는 반응이다. DTI 완화의 수혜지역으로 예상됐던 서울 목동과 고덕동, 경기 분당 등도 관망세만 있을 뿐이다. 스피드뱅크가 최근 2주 동안 아파트 매매가격 변동률을 조사한 결과, 서울지역 아파트 매매가격은 오히려 0.11% 하락했다. 분당(-0.20%)과 평촌(-0.15%) 등도 주택 가격이 내려갔다. 반면 전셋값은 지난주 46개월 만에 최고치를 기록하고 있다. 지난 연말대비 4.9%나 뛰었다. 부동산 시장의 불확실성에 구입 여력이 있는 가정도 전세를 유지하는 탓이다. 국민은행 조사에 따르면 지난주 전국의 평균 전세가격은 지난해 말보다 4.9% 상승했지만 매매가격은 1.0% 올랐다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역의 매매가격은 전년 말 대비 마이너스 상승률을 기록해 서울 -2.0%(강북 -2.3%, 강남 -1.7%), 인천 -2.4%, 경기 -3.2%였으나 전셋값 상승률은 서울 3.7%(강북 2.9%, 강남 4.3%), 인천 3.8%, 경기 3.2%였다. 지난달 전국 아파트의 평균 전세가율(매매가 대비 전세가)은 55.7%다. 아파트 값이 1000만원일 때 전셋값은 557만원이라는 이야기다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 “부동산 대책은 2∼3개월 가량 지나야 효과를 보기 때문에 오는 11월쯤엔 정부 대책이 효과를 발휘할 것”이라면서 “추석 이후 이사철을 맞으면 거래는 늘어날 것”이라고 예상 했다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr

8·29부동산대책이 발표된 지 2주째를 맞은 수도권 아파트 시장은 여전히 거래량이 적은 가운데 내림세가 지속됐다. 대책 발표 이후 매수 문의가 다소 늘기는 했지만 전반적으로 집주인들이 갖는 기대에 비해 매수심리의 회복은 더딘 편이다. 전세시장은 대책 이후에도 변화가 없자 주택을 구매하기보다는 전세로 눈을 돌리면서 증가된 수요 덕분에 가격이 상승하고 있다. 서울 이촌동 렉스아파트는 지난달 말 관리처분 총회에서 추가분담금을 확정한 뒤 가격이 하락했다. 분담금이 5억원대에 달하는 것으로 알려지자 부담을 느낀 소유자들이 매물을 내놓고 있다. 132㎡가 11억~12억 7000만원 선으로 2500만원 하락했다. 서울 대치동 은마와 둔촌주공 등은 거래 부진에도 재건축사업 진척에 힘입어 강보합세를 유지했다. 은마 112㎡는 2000만원 오른 10억 7000만~11억 3000만원에 시세가 형성됐다. 전세시장은 본격 이사철에 접어들면서 전셋값 오름폭이 확대되면서 수요자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 뉴타운 입주가 많았던 서울 성북구는 새집을 찾는 신혼부부들이 중소형 중심으로 찾아오면서 상승세를 보였다. 돈암동 더샵 105㎡는 지난주보다 2000만원 상승해 2억~2억 3000만원 선이다. 신규입주 물량이 많아 역전세난 우려를 나타냈던 경기 파주와 용인은 새 아파트 물량이 어느 정도 소진되면서 일부 가격이 오르기도 했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

최근 집값 하락세와는 반대로 전셋값 상승세가 계속되면서 서울 아파트의 전세가격 비율이 19개월 연속 상승한 것으로 나타났다. 6일 KB국민은행연구소에 따르면 8월 서울 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율은 42.6%로 2009년 1월 38.2%를 기록한 이래 19개월 연속 상승했다. 이는 2007년 10월(42.7%) 이후 최고 수치다. 서울 아파트의 전셋값은 최근 19개월 연속 상승하면서 13.8%포인트가 오른 반면, 같은 기간 매매가는 1.7%포인트 오르는 데 그쳤다. 전세가격 비율은 올 들어 ▲1월 40.7% ▲2월 41.0% ▲3월 41.3% ▲4월 41.5% ▲5월 41.8% ▲6월 42.1% ▲7월 42.3% 등으로 완연한 상승세를 보이고 있다. 이는 주택구입가격과 전세가격의 차이가 좁혀졌다는 뜻이다. 주택구입 능력이 있는 수요자들은 전세를 끼고 아파트 매입이 쉬워진 반면 세입자들의 전셋집 장만은 더욱 어려워진 셈이다. 실제 올 8월 서울 아파트의 전셋값은 지난해 같은 달에 비해 8.8%포인트 올랐고, 강남 지역은 10.1%포인트나 올랐다. 서울 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율은 2001년 10월 64.6%로 최고점을 기록했다가 이후 아파트값이 꾸준히 상승하면서 2009년 1월 38.2%로 역대 최저치까지 내려갔다. 그러나 전셋값이 오름세로 바뀌면서 2009년 10월 40%대로 다시 올라섰다. 특히 올 들어 집값이 하락국면에 접어들면서 매매가와 전셋값 격차도 보다 뚜렷이 줄고 있다. 이에 따라 일부 단지에서는 전세가 비율이 60%대를 넘기도 했다. 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 구로구 구로동 대림2차우성 72.7㎡(공급면적)의 매매가는 1억 8000만~2억 1000만원, 전셋값은 1억 2000만~1억 3000만원으로 전세가격 비율이 64.1%에 달했다. 서대문구 홍제동 성원아파트 56.1㎡는 매매 1억 5000만~1억 8000만원에 전세가 9000만~1억 2000만원으로 전세가격 비율이 63.6%였다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

29일 부동산활성화대책이 발표되기 전인 지난주 서울과 수도권의 아파트값 하락세는 조금 둔화됐다. 대책 발표 이후로 거래를 미룬 대기 매물들은 이번 주 조금씩 시장에 나올 것으로 보인다. 부동산업계에 따르면 매도자들이 규제 완화로 집값 반등의 기대치를 높인 반면 매수자들은 정부 대책 발표에도 불구하고 집값이 더 떨어질 것이란 부정적 전망에 무게를 뒀다. 반면 전셋값은 가을 이사철을 맞아 요동쳤다. 집값 하락 우려로 매매 수요가 전세로 선회하는 것도 이유다. 재건축시장에선 매도자들이 대책 발표 이후로 거래를 늦추거나, 더 이상 가격을 낮추지 않겠다는 움직임이 두드러졌다. 매도자와 매수자의 희망가격 차이가 더 벌어지면서 당분간 거래가 성사되기는 어려울 전망이다. 경기 과천은 재건축 용적률 축소 이후 거래실종 상태가 지속되고 있다. 아파트 매매가 변동률은 서울이 -0.09%, 신도시 -0.1%, 수도권 -0.07%였다. 지난주 신도시의 하락폭이 커지면서 서울과 수도권의 낙폭도 함께 늘어난 것이다. 김은진 스피드뱅크 팀장은 “서울은 용산구와 서대문구의 낙폭이 컸는데, 용산의 경우 용산역세권개발사업이 난항을 겪으며 주변 부동산시세가 얼어붙은 영향이었다.”면서 “신도시 중 분당은 고가 아파트 값이 크게 떨어지면서 올 들어 가장 큰 낙폭을 보였다.”고 전했다. 여름 더위가 조금 수그러들면서 주름이 피어난 곳은 전세시장. 매매시장에서 침체를 겪는 지역일수록 전세시장으로 눈을 돌리는 수요자들이 많았다. 서울 강동구, 용산구, 서대문구 등이다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“2006년은 주택시장 활황기여서 급격한 주택기금 대출 증가를 가져왔지만 이번 조치는 시장침체기에 대상을 실수요자로 한정해 상황이 다릅니다.”(정창수 국토해양부 1차관) 29일 정부가 한 달여 장고 끝에 내놓은 주택거래 활성화대책은 총부채상환비율(DTI)과 보금자리주택 사전예약 물량을 조절함으로써 주택시장의 숨통을 틔워주겠다는 복안을 깔고 있다. 핵심은 DTI 완화다. ‘일률적으로 10%를 올린다.’거나 ‘지역별로 수준을 달리한다.’는 안이 거론됐지만 ‘한시적으로 금융기관의 판단에 맡긴다.’는 결론이 도출됐다. ●LTV는 현행 유지… 효과 미지수 비투기지역에서 9억원 이하 주택을 매입할 때 금융회사가 내년 3월 말까지 무주택자나 1주택자에게 DTI를 자율심사해 대출해 준다는 내용이다. 수도권 360여만가구 가운데 9억원 초과 주택은 강남3구(6만 8000여가구) 등 모두 19만 6000여가구에 불과하다. 일각에선 DTI 완화의 책임을 금융권에 돌려 정부가 책임을 회피하려 한다는 지적도 나온다. 이에 대해 임종룡 기획재정부 1차관은 “외국의 경우 DTI 규제 등을 금융기관 자체 판단에 맡긴다.”면서 “(특수한) 국내 상황에서 일률적으로 규제했지만 시장 왜곡과 거래 위축이 발생해 한시적으로 자율 판단에 맡기자는 의견이 많았다.”고 전했다. 국토부 고위 관계자도 “죽어 있는 시장을 살리는 데 DTI 완화가 불가피하다는 결론에 이르렀다.”고 말했다. 이번 발표를 앞두고 열린 당정협의에서도 DTI와 관련해선 부처 합의가 존중된 것으로 알려졌다. 폭은 예상보다 커졌다. 기존 4·23대책에선 신규주택 입주예정자의 기존 주택을 구입하는 무주택자나 1주택자로 대상을 제한했지만, 8·29대책에선 전체 무주택자나 1주택자로 대상이 확대됐다. 지나친 조건 규제로 주택 구매자와 수요자 사이에서 거래의 연결고리를 찾기 쉽지 않았다는 뜻이다. 시행시기를 3월 말까지로 잡은 데는 여러가지 의도가 깔렸다. 집을 고르고 매매해 이사하는 데 최소 3개월이 걸리고, 내년 봄 이사철까지 포함해야 효과가 클 것이란 점을 고려했다. 또 올 하반기 수도권에 새 아파트 입주물량이 집중되는 만큼 주택시장이 혹한기를 보낼 것이란 점도 감안했다. 주택담보인정비율(LTV)은 마지막 보루로 남겨뒀다. 권혁세 금융위원회 부위원장은 “LTV는 금융권 건전성 확보를 위해 앞으로도 그대로 유지할 것”이라고 못박았다. 하지만 정부는 이번 DTI 완화조치가 시장에서 얼마나 효과를 발휘할지에 대해선 장담하지 못하고 있다. 국토부 측은 “이번 대책의 혜택을 받을 1주택자나 무주택자는 수도권 가구의 91%에 달하며, 우리나라 가계부채 연체 비율은 0.57%에 불과해 외국의 절반 수준에 불과하다.”고 평가했지만 수도권 가구통계는 2005년 통계를 기초로 했다. 또 규제완화에 따른 상황별 예측 시뮬레이션을 내놓지 못했다. 복합요인에 따라 시뮬레이션이 사실상 불가능하다는 이유에서다. ●저소득층 대출 소득증빙 면제 확대 반면 주택기금 지원은 서민 주거지원과 잠재수요를 끌어낸다는 1석2조의 효과를 노린 것으로 풀이된다. 생애최초 주택 구입자에게 내년 3월까지 가구당 2억원 한도에서 구입자금을 지원하고, 저소득층에게 대출금액 소득증빙 면제를 확대(1억원)하는 조치 등이다. 또 전셋값이 높은 수도권 과밀억제지역의 저소득 가구에 전세자금 한도가 4900만원에서 5600만원으로 확대되고, 3자녀 이상인 경우에는 6300만원까지 지원된다. 올해 말 종료되는 다주택자 양도세 중과 완화를 연장한 것은 연말 주택시장에 급매물이 쏟아져 시장상황을 악화시키는 것을 막자는 뜻에서다. 중과세율(2주택 50%·3주택 60%)은 내년 초부터 2년간 일반과세(6~35%)가 그대로 적용된다. 지방자치단체의 주요 세원인 취득·등록세는 지역의 상황을 고려해 연장기간을 1년으로 잡았다. 보금자리주택 사전예약 물량 축소는 민간 분양시장의 불만과 상황을 대변한다. 보금자리주택이 주변 시세보다 낮아 민간 주택시장을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다. 이에 전체 공급물량의 80%선인 사전예약 물량은 50%선까지 줄어든다. 또 보금자리 지구 내 민영주택공급비율도 현행 25%에서 상향조정하고, 민간 건설사에 지구 내 85㎡ 이하 소형주택 건설이 허용될 예정이다. 보금자리는 현 정부가 가장 역점을 두는 정책사업으로 당장 발을 빼기보다 시장 상황을 봐가며 탄련적으로 조정하겠다는 여지를 남긴 것이다. ●건설사 유동성 3조원 규모 지원 건설사 유동성 지원도 이번 대책에 포함됐다. 유동성 위기에 처한 중소규모 건설사들을 대상으로 올 하반기부터 3조원 규모의 프라이머리 채권담보부 증권(P-CBO)과 대출담보부증권(CLO)이 발행된다. 아울러 지방 미분양 주택의 환매조건부 매입 대상을 공정률 30%까지 낮추고, 업체당 매입한도도 2000억원까지 상향했다. 하지만 건설사 유동성 지원 방안은 4·23대책에서도 거의 효과를 보지 못해 결과는 미지수다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

경기 남양주시 가운동에 사는 직장인 김모(32)씨는 최근 집주인으로부터 날벼락 같은 통보를 받았다. 올 12월 계약 연장을 앞두고 전셋값을 무려 8500만원이나 올려달라고 한 것. 김씨가 109㎡짜리 전셋집을 마련한 2008년 당시 가격은 1억500만원이었지만 집주인은 1억 9000만원으로 올려줄 것을 요구했다. 집 주인은 “2년전 글로벌 금융위기로 집값이 하락했을 때는 전셋값을 저렴하게 받았지만 이제는 시세대로 받을테니 재계약을 원하지 않으면 나가라.”고 통보했다. 최근 서울과 수도권 지역에 공급 물량 급증으로 일부 지역에서는 입주대란을 빚고 있는 데 반해 일부 지역은 전셋값이 폭등하는 양극화 현상이 나타나고 있다. 입주대란은 공급이 일시에 쏟아진 특정지역에 한정된 것일 뿐 서울, 수도권 대부분 지역은 연초 대비 전셋값이 올랐다는 분석이다. 25일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 연초 대비 지난 21일 현재 서울의 전셋값은 평균 1.69%, 경기도는 0.99% 올랐다. 서울에서는 뉴타운이 들어선 은평구(-1.34%)와 강북구(-1.47%)를 제외하고는 최고 3.32%(영등포구)가 오르는 등 서울 전역의 전셋값이 급등했다. 경기도는 식사지구 등 하반기 대규모 아파트단지 입주가 예정된 고양시(-0.99%), 파주시(-0.73%)와 재건축사업이 지연되고 있는 과천시(-1.67%) 등은 전셋값이 떨어진 반면에 구리시(2.29%), 성남시(2.57%), 시흥시(3.16%)는 전셋값이 연초대비 크게 올라 전셋값 양극화가 두드러진 것으로 나타났다. 전셋값 양극화의 가장 큰 이유는 부동산시장의 불투명성이 장기화하면서 집을 사는 대신 전세에 눌러앉으려는 수요가 늘었기 때문으로 분석된다. 시장이 안좋을 때는 움직이는 것 자체를 싫어하는 부동산 시장의 습성 때문이라는 분석이다. 서울 잠실동의 경우 2년전 대규모 입주가 한꺼번에 이뤄져 전셋값이 저렴하게 책정됐던 곳. 리센츠 아파트(109㎡) 전셋값이 2억 6000만~3억원이었지만 최근 재계약을 앞두고 3억 7000만~4억 1000만원으로 시세가 상향조정됐다. 그런데도 이 지역은 재계약률이 높다는 게 부동산중개업소의 전언이다. 여기에 서울시 장기전세주택인 시프트나 보금자리 주택의 대기수요까지 더해져 올해는 전세를 구하려는 수요가 예년보다 늘어난 것으로 풀이된다. 조민이 스피드뱅크 리서치팀장은 “대규모 입주가 있는 지역도 소형 평형을 중심으로는 전셋값이 강세를 보이고 있다. 이 같은 추세는 당분간 계속돼 하반기 전세시장은 강보합세를 띨 것”이라고 내다봤다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

휴가철이 끝나가고 가을 이사철이 다가오자 전셋집을 구하려는 수요가 늘고 있다. 올해는 주택경기 침체로 새 집을 분양받기보다 시프트, 보금자리주택 등을 기다리는 사람들이 많아 전셋집을 찾기가 쉽지 않은 상황이다. 일반적으로 입주 2년차인 아파트에서 전셋집 찾는 것이 첫번째 요령이었지만 올해는 재계약을 하는 경우가 많아 이마저도 쉽지 않다고 지역 부동산업계는 전하고 있다. 하지만 서울 강북지역의 뉴타운이나 경기 고양·파주 등 대규모 입주가 이뤄지는 곳에서는 비교적 저렴하게 전셋집을 마련할 수 있다. 특히 중대형 평형 가운데 소형 평형과 가격 차이가 크지 않은 경우도 많아 큰 집을 찾는 수요자들에게 도움이 될 것으로 보인다. ●소형과 가격 차이 작은 중대형도 많아 서울은 강북지역의 뉴타운에는 현재 입주 중이거나 9월 입주를 앞두고 있는 단지들이 있다. 새로 입주하는 아파트는 한꺼번에 물량이 나오므로 전세를 싸게 구할 수 있다. 2년 전 입주했던 잠실지역의 재건축 아파트에서도 전셋집 찾기가 수월하다. 입주 2년차 아파트는 비교적 새 아파트이면서 ‘새 집 증후군’의 염려가 없다는 게 장점이다. 불광3구역을 재개발한 북한산힐스테이트 3차는 26일 입주가 시작된다. 20개동 1332가구의 대단지로 지하철 6호선 독바위역이 걸어서 3분 거리에 있어 교통이 편리하다. 면적은 76~165㎡로 다양하다. 성북구 종암동 래미안3차는 현재 입주가 진행 중이고 12개동 1025가구로 규모가 크다. 지하철 6호선 월곡역이 걸어서 5분 거리에 있고, 롯데 백화점·현대백화점·성북중앙병원·고대안암병원 등이 가깝다. 면적은 81~143㎡로 소형에서 중대형까지 골고루 있다. 길음뉴타운의 마지막 입주단지인 래미안길음뉴타운 9단지는 9월 입주를 시작한다. 18개동 1012가구로 숭덕초·영훈고·고대부중·고대부고·대일외고가 가깝다. 송파구 신천동 잠실파크리오는 2008년 입주한 아파트 가운데 규모가 가장 큰 단지로 59개동 6864가구다. 면적은 52~174㎡로 소형에서 중대형까지 있다. 2호선 성내역과 8호선 몽촌토성역 모두 단지와 붙어 있어 편리하다. 잠실엘스도 총 5678가구로 이뤄진 매머드급 단지다. 지하철2호선 신천역과는 도보로 3분 거리다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트는 40개동 3226가구다. 지하철 5호선 명일역이 걸어서 5분 거리에 있다. 또 명일초·배재중고·한영중고 등이 가까워 교육여건이 좋다. 면적은 85~198㎡로 일부 초고층에서는 한강조망도 가능하다. ●양주·파주 등 전세가격 많이 떨어져 경기 지역은 일산·파주·고양 등 새로 입주하는 대규모 단지가 많은 곳을 눈여겨 봐야 한다. 부동산114에 따르면 올 초 대비 7월 말 아파트 전세가 변동률은 파주시 -2.8%, 양주시 -4.7%, 고양시 일산 서구 -1.7% 등으로 가격이 많이 떨어졌다. 연내 1만가구씩 입주가 몰린 대표지역으로 입주 잔금을 마련하지 못한 집 주인들이 입주 대신 전세를 놓으면서 가격이 떨어진 상태다. 오는 30일 입주를 시작하는 일산자이 위시티는 112∼276㎡의 중대형으로만 구성돼 있다. 4개 블록 4683가구의 대단지로 벽산건설이 짓고 있는 블루밍 일산 위시티 2350가구를 합치면 식사지구는 7000가구가 넘는 초대형 단지다. 용인 흥덕힐스테이트는 흥덕지구에서 마지막으로 입주하는 아파트로 단지 내 편의시설이 거의 다 갖춰져 있다. 총 9개동 570가구로 면적은 114~116㎡의 중형으로만 이뤄져 있다. 산본 래미안 하이어스는 29개동 2644가구의 대형 단지다. 산본동의 주공1, 2단지를 재건축한 아파트로 지하철 1·4호선 금정역을 걸어서 이용할 수 있다. 면적은 64~84㎡로 소형 평형만 있다. ●“대출금+전셋값 비율 70% 넘지 않게” 새 입주 아파트는 많게는 분양가의 50~60%를 대출받은 아파트들이 적지 않다. 2~3년 전 분양 당시 중도금 무이자 융자나 이자 후불제로 분양 받은 경우가 많기 때문이다. 스피드뱅크 박원갑 소장은 “대출 비율이 높은 아파트는 전세보증금으로 대출금 일부를 상환한다는 조건을 달아야 한다. 대출금과 전셋값을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋다.”고 조언했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr