가을철로 접어들면서 아파트 가격에 대한 관심이 높아지고 내집마련이나 전세 수요자들의 발길이 바빠지고 있다.최근 전셋 값이 급등하고 매매가도 8개월 이상 지속적인 상승세를 보인데다 주택가격이 추가로 더 오를 것이라는분석이 나오면서 실수요자들의 마음이 다급해지고 있다.올 하반기 주택시장전망과 2일부터 청약에 들어가는 8차 서울지역 동시분양 아파트 분석 및 안내를 특집으로 꾸며본다. 부동산 전문가들은 올 하반기 주택시장은 분양시장도 탄력을 받고 기존 주택도 상승세를 탈 것이라는 데 의견을 같이 하고 있다. 전문가들이 이같이 분석하는 이유는 크게 3가지다.우선 그동안 활황세를 보이던 주식시장이 조정장세로 접어들었으며 2년간 누적된 아파트 공급부족현상이 심화되고 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 주택구매수요가 늘 것으로 전망되기 때문이다. 그동안 전셋 값은 크게 뛰었지만 매매가는 상대적으로 상승폭이 크지 않았다.가장 직접적인 원인은 주식시장이다.주식시장이 활황세를 보이자 수요자들이 단기차익을 노려 주식시장에 몰렸다. 주택시장에 진입할 시점을 탐색만 했을 뿐 부동산시장으로의 움직임이 없었다.최근 주식시장이 조정장세를 보이자 자금이 주택시장으로 옮겨가는 기미가 보이고 있다.불안전한 주식시장에 승부를 걸기 보다 주택시장에 투자하는 것이 오히려 안전하다는 생각 때문이다. 97년말 국제통화기금(IMF)체제로 인해 주택시장상황이 악화되면서 아파트공급이 크게 줄어 매물부족현상을 빚고 있다.수요는 많는데 공급이 달리면당연히 주택값이 올라가게 돼 있다. 여기에다 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 임대주택사업이 활성화되면 주택구매 수요가 크게 늘 것이다. 여유자금이나 주식시장에서 빠져나온 돈이 임대주택사업으로 몰릴 가능성이많기 때문이다.10월 초부터 실시예정인 주택저당채권을 이용한 주택구입도주택구매수요를 자극시킬 요인이 되고 있다. 이러한 큰 요인 외에 경기가 점차 회복되면서 경제적 사정때문에 미루었던결혼,분가 등이 늘어나 주택수요는 늘어날 전망이다. 내집마련정보사의 김영진(金榮進) 사장은 “주택가격의 상승은 분명하지만예전처럼 서울 강남에서 시작해 강북,그 다음 수도권,전국으로 확산되는 경향은 없어질 것”이라며 “특정 인기지역의 아파트 위주로 상승하고 기타 지역과 단독 연립 등 일반주택은 상승세가 미미할 것”이라고 분석했다. 김 사장은 “아파트 가격이 상승하면서 분양시장도 경쟁이 치열해 질 것으로 전망되지만 주거환경과 교통 등 입주여건과 분양이익 등에 따라 분양 양극화 현상이 일어날 것”이라고 말했다. 주택임대사업이 활성화되면 전용 18평 이하 소형 아파트의 수요가 늘 것이고 주택저당채권을 활용한 주택구매수요도 전세수요자가 대부분이므로 소형아파트를 선호할 것으로 보인다.이에 따라 소형아파트의 상승세가 과거보다두드러 질 것으로 예상된다. 반면 전용 50평 이상 초대형 아파트는 취득세를 4%로 2배 높이고 양도소득세 과세를 실거래가격으로 했기 때문에 매수세가 급감,가격 변동은 거의 없을 것으로 전망된다. 박성태기자 sungt@

소형 아파트의 인기가 치솟고 있다.전셋값이 IMF체제 이전 수준으로 치솟자 전세를 얻으려던 사람들이 평수를 낮춰 아예 내집 마련에 나서고 있기 때문이다. 서울 상계동과 경기도 일산 등 서울과 수도권지역 대규모 아파트 단지에서는 소형 아파트의 전셋값이 매매가의 80%에 이르고 있다.이 때문에 전세를구하러 갔다가 돈을 약간 더 보태 아파트를 사는 사람들이 적지 않다.서울상계동 아파트단지는 지난달부터 매매가와 전셋값의 차이가 급속도로 좁혀졌다.매매가는 오르지 않는 반면 전셋값은 급등했다.23∼25평 전세는 6,000만∼7,000만원까지 뛰어 1,000만원 가량만 더 얹으면 살 수 있을 정도다. 노원구 중계동 C부동산 관계자는 “이사철이 다가오면서 전세 아파트 한 채가 나오면 4∼5명이 문의해 온다”면서 “큰 평수보다는 작은 평수의 인기가 치솟고 있으나 물량이 없는 실정”이라고 말했다.오는 11월 결혼하는 김모씨(29·서울 종로구 창신2동)는 “주말마다 집을 보러 다닌다”면서 “부동산중개업소에 전화를 하면 4,000만∼5,000만원짜리 소형 전세 아파트가 꽤있다고 하지만 막상 가보면 6,000만원으로 뛰어 있어 아파트를 얻지 못하고있다”고 말했다.전셋값이 한달 전에 비해 10%쯤 오른 경기 일산지역도 사정은 비슷하다.전셋값이 가파르게 오르면서 매물이 나오자마자 없어지기 때문에 10만∼50만원을 주고 가(假)계약을 해야 할 정도다. 서울 마포구 대흥동 태영아파트에 사는 김모씨(33)는 “이달초 전셋집을 얻으려고 했으나 값이 너무 뛰어 엄두를 못냈다”면서 “내친 김에 은행에서 6,000만원을 빌려서 25평짜리 아파트를 구입했다”고 말했다. 조현석 이창구 장택동기자 hyun68@

최근 폭등세를 보이고 있는 전셋값이 다음달을 고비로 수그러 들고 대신 아파트 매매가가 강세를 보일 것으로 전망되고 있다. 23일 건설교통부와 관련업계에 따르면 지난 봄부터 서울을 포함한 분당 등수도권의 인기지역 전셋값이 국제통화기금(IMF)체제 이전보다 20% 이상 오르는 등 급등세를 보이고 있지만 정부의 중산층 및 서민층 주거안정대책 발표를 계기로 전셋값 급등세가 가라앉을 것으로 예상된다. 정부는 최근 주거안정대책에서 전셋값 안정을 위해 임대주택사업 등록기준을 5가구에서 2가구로 완화하고,최근 전셋값 폭등의 원인인 서울지역 5개 저밀도 지구 재건축의 시기를 단계적으로 조정하기로 했다.또 주택저당채권(MBS)제도를 도입,빠르면 10월부터 저금리로 주택구입자금을 지원키로 했다. 이에 따라 전세수요가 줄어들면서 전셋값에 조금만 보태면 아파트를 구입할 수 있다는 심리가 확산돼 매매수요가 상대적으로 늘 전망이다.장기적으로여유자금을 가진 소비자들이 신규 임대주택사업에 참여하기 위해 주택을 구입하고 전세보다 주택구매를선호할 경우 아파트 매매가 늘어 지금보다 매매가가 오를 것으로 보인다. 내집마련정보사의 김영진(金榮進)대표는 “신학기의 이사수요에다 강남 등수요가 몰리는 곳은 다소 전세 매물부족 현상이 계속되겠지만 단기급등에 따른 조정,건교부 주거안정대책 등으로 전셋값 하락요인도 많다”며 “대신 아파트 매매수요가 크게 늘어 아파트 값이 가파르게 상승할 것”이라고 말했다. 부동산뱅크사의 김우희(金佑姬)편집장도 “수도권 신규 입주아파트가 다음달부터 연말까지 7만7,000여 가구나 되고 다세대·다가구 물량도 넉넉해 다음달 말이면 전셋값 오름세가 수그러들 것”이라고 분석했다. 건교부 관계자 역시 “최근 전셋값 상승이 실제 수요부족도 있지만 심리적인 요인이 많기 때문에 신규 분양아파트의 저리 주택자금 대출,MBS제도 등을활용한 주택구매 수요가 늘면 전셋값은 한풀 꺽일 것”이라고 내다봤다. 박성태기자 sungt@

한동안 여유자금의 투자처로 인기를 끌던 주식 등 금융시장이 혼조를 보이면서 투자가들이 새로운 투자처를 찾아나서고 있다.정부가 내년 초부터 두채이상의 집을 임대용으로 등록하면 주택 임대사업을 할 수 있도록 하면서 주택시장에 대한 관심이 어느 때보다 높아지고 있다.이에 따라 부동산 전문가들은 올 하반기부터 주택·부동산 경기가 탄력을 받을 것으로 보고 있다.새로운 재테크 수단으로 떠오른 주택 임대사업의 유망지역과 사업요령을 알아본다.주택임대사업을 할 경우 전용면적 25.7평 이하 주택의 경우 등록·취득·재산세와 양도소득세 등 각종 세제 감면 혜택을 받을 수 있는데다 매월 일정한 수입을 기대할 수 있다.전세 값이 꾸준히 오르고 있고 임대수익도 투입비의 연 16∼18%에 달해 시중금리와 비교할 때 수익이 짭짤한 편이다.사업대상도 기존의 급매물부터 분양권,미분양아파트에 이르기까지 다양하다. ■ 전세값 비율이 높은 아파트를 주목하라 가장 중요한 것이 입지여건이다. 입지여건이 투자수익을 좌우한다.일단 목돈 부담이 적고 임대수요가 많은 곳을 눈여겨 봐야 한다. 역세권에 있거나 적어도 전철역까지 쉽게 닿을 수 있는 교통여건을 갖추고있는 것이 중요하다.역세권아파트는 유동인구가 많아 매물이 쉽게 소화되고매매가 대비 전세금 비중이 높다.전셋값 비율이 적어도 매매가격의 60% 이상은 돼야 수익성이 있다. 대형 아파트보다는 전용면적 18∼25.7평의 소형이 사업대상으로 적합하다. 지난 1년동안 주택 가격이 떨어질 때도 소형 아파트는 상대적으로 낙폭이 적고 임대하기가 쉬웠다.나중에 현금화할 때도 소형이 유리하다. ■ 어느 곳이 유망한가 서울에서는 노원구 상계동,도봉구 쌍문·창동,관악구 신림동,동작구 사당동,송파구 가락·문정동 등이 임대사업을 하기에 좋은곳으로 꼽힌다.수도권의 경우 분당·일산 신도시,안양 부림·평촌동 등이 대표적인 곳이다. 노원구는 지하철이 잘 발달돼 있고 아파트 값이 상대적으로 싸 임대사업의적지로 꼽힌다.상계 주공아파트 3단지와 6단지는 4호선과 교차하는 노원역세권에,9·10·11단지는 마들역세권에 들어 있다.앞으로 지하철 7호선이완공되면 강남까지 바로 갈 수 있다.주변에 미도파백화점 등 편의시설과 상업시설이 발달돼 있다. 교통여건이 뛰어난 사당동 일대의 신동아·우성·극동 아파트도 눈여겨 볼만하다. 가락동도 임대수요가 몰리는 지역 중 하나다.이 지역은 교육여건과 주변환경이 좋아 학부모들이 선호하는 곳으로 특히 대림·상아·우성·금호·미륭·극동아파트 등에 전세 수요가 많다.이밖에 대학과 산업시설이 인접한 수원 영통지구 등도 전셋값 비율이 높아 관심을 가질 만하다. ■ 어느정도 자금이면 임대주택사업을 할 수 있나 우선 자기자본을 100% 갖고 시작할 것인지,일정비율 융자할 것인지에 따라 자금규모가 달라진다. 수도권 일대 전용 18평 규모를 기준으로 할때 전액 자기자본으로 하면 최소한 7,500만∼8,000만원을 가져야 임대사업이 가능하다.그러나 신규 아파트를 분양받아 임대사업을 할 경우 최소 2,000만∼3,000만원만 가져도 일단 임대사업을 할 수 있다.요즘은 계약금 10∼20%만 내면 분양을 받을 수 있다.중도금은 연리 9∼10%로 융자받고 잔금은 입주시임대를 놓으면 되기 때문이다. 특히 대한주택공사가 최근 파격적인 조건을 걸고 분양하는 미분양아파트를분양받아 임대사업을 할 경우 안정성도 확보하고 큰 수익도 올릴 수 있어 관심을 가져볼 만하다. 주공의 경우 오는 9월30일까지 한사람이 다섯채 이상 미분양아파트를 계약하면 중도금없이 계약금 10%만 내면 된다.주공 고객상담실 (0342)738-3747∼8로 문의하면 자세한 설명을 들을 수 있다. ■ 임대사업 신고절차 임대사업자는 임대주택을 취득한 날(잔금 지급일)로부터 2개월 이내에 소유권 이전 등기를 해야 취득·등록세를 감면받을 수 있다.또 주택임대를 시작한 날 부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 관할 세무서에 내야 한다. 박성태·박건승기자 sungt@

올들어 주택 매매가격과 전세가격이 7개월째 상승세를 타고 있다.회복속도가 기대치를 훨씬 웃돈다.주택가격이 뛰는 것은 경기가 회복되고 가구소득이점차 늘고 있기 때문이다.금리 인하와 정부의 주택경기 활성화 대책도 큰 몫을 하고 있다. 올 하반기에도 이같은 상승세는 이어질 것인가.국토연구원 김정호(金政鎬)박사(주택도시연구센터장)와 주택산업연구원 김우진(金宇鎭)박사(기획조정실장),건설교통부 주택정책과의 도움말을 통해 하반기 부문별 부동산시장 현황과전망을 알아 본다. ■준농림지등 토지시장 지난해 전국의 땅값은 지가변동률 기준으로 평균 13.6% 떨어졌다. 원화 가치가 30%정도 떨어진 점을 감안하면 달러기준 땅값이 전국 평균 45%나 하락한 셈이다.토지 수요는 급격히 줄어든 반면 구조조정 과정에서 기업과 금융기관의 부동산 매물이 크게 늘었기 때문이다. 올들어 땅값은 미미하나마 상승세를 타고 있다.경제가 다소 호전되고 외국인들에게 토지시장을 개방한 덕분이다.지난 5월 땅값은 지난해보다 0.7% 올랐고 거래량(면적기준)도 9.4%증가했다. 경제성장률이 5∼6%에 이르고 금리가 연 7∼8%를 유지한다면 하반기 토지시장은 완만한 상승세를 탈 것 같다.하지만 이 정도의 경제여건으로 수요를 본격적으로 창출하기는 어려울 것이란 전망이 우세하다. 하반기 경기가 좋아지더라도 토지시장은 이보다 6개월∼1년정도 늦게 본격적인 상승국면에 들어설 것으로 분석된다. 또 토지시장에 가장 큰 영향을 주는 경제성장률 등 거시경제 요인이 과거와달리 급변할 것으로 예상되지 않는 만큼 토지수요 역시 급격한 증가를 기대하기는 어렵다는 견해가 많다. 다만 하반기 땅값은 수도권 주변의 준농림지나 개발 예정지를 중심으로 부분적인 강세가 이어질 공산이 크다. 형질변경이 끝난 전원주택지나 대규모 아파트단지 주변 등 ‘테마’가 있는땅이 시장회복을 주도할 전망이다. 공장용지를 제외하고는 수천평 이상의 대규모 토지거래는 거의 이뤄지지 않는 반면 200∼300평 중심의 소규모 거래가 활발할 것 같다.값이 오른 지방도로 주변이나 강이 보이는 곳보다는 비교적 값이 싼 마을 주변의 준농림지 수요가 많을 것으로 예상된다. - 신규 분양아파트 상반기 ‘흐린 후 갬’,하반기는 비교적 ‘맑음’. 실물경제가 지금보다 훨씬 좋아질 것이란 기대감으로 새 분양주택 수요가크게 늘 전망이다.지난 3월 주택청약예금 가입자 수가 15개월만에 처음 증가세로 돌아선 점이 이를 입증한다.따라서 하반기 청약시장은 상반기보다 더치열해질 것 같다. 앞으로는 주택을 갖고 있는 세대주들이 새 집을 사려는 이른바 교체수요가주류를 이룰 것이란 시각이 지배적이다.실제로 주택산업연구원의 조사에 따르면 주택 구입 희망자의 83.2%가 새 집을,나머지 16.8%만이 기존 주택을 원한다고 응답했다. 교체수요의 특성을 감안할 때 평형이 크고 스포츠·문화·조경시설이 뛰어난 주택에 사람이 많이 몰릴 것이다. 반면 소규모 단지의 중소형 아파트는 갈수록 매력을 잃어 미분양 물량이 더쌓일 것으로 보인다. 현대·삼성·LG 등 대형 건설업체들은 이달말부터 서울과 수도권에서 본격적인 하반기 분양에 나선다. 전체 공급 물량은 10만9,890여가구.이 가운데 서울에서만총 62개 단지에서4만615가구가 쏟아져 나온다. 재개발 구역이 몰려 있는 성북·강북·관악구에 1만5,816가구가 몰려 있다. 양천·동작·서초구에서도 1,000가구 이상씩이 공급된다. 수도권에서는 용인지역을 포함해 모두 6만9,275가구가 분양된다. 하반기에도 입지여건과 브랜드 인지도에 따른 청약양극화 현상이 계속될 전망이다.서울과 용인·남양주 등 수도권 일부에서 분양에 나서는 대형 업체들은 꾸준히 인기를 누리는 반면 그렇지 못한 업체는 계속 고전을 면치 못할것으로 보인다. - 기존 아파트 가격 국토연구원은 올해 주택수요가 지난해보다 1.4% 늘 것으로 추정하고 있다. 경제성장률 6%,실질소득 상승률 4.4%,회사채 수익률 8.5%,물가상승률을 2.5%로 추산한 결과다. 주택수요가 1.4% 늘어난다고 가정할 때 전국의 아파트 가격은 6.2% 상승하게 된다.서울과 수도권의 경우 무려 12%나 오르게 된다.서울과 수도권의 아파트 값이 상반기에 5% 올랐기 때문에 하반기에는 7%정도 추가 상승이 예상된다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 가장 눈길을 끄는대목은 본격적인 여름철에 접어들었는데도 실거래 가격이 상승세를 타고 있다는 점이다. 지난 5∼6월만 해도 아파트 시세는 호가(呼價) 위주의 강세를 보였다.수요자들이 신규 분양시장으로 눈길을 돌린데다 매도자는 하반기 아파트 값이 오를 것이란 기대로 시가보다 비싸게 집을 내놓은 탓이다. 호가와 실거래가의 차이가 커지면서 거래도 뜸했다.당시 전문가들은 강보합세를 지속하다가 8∼9월쯤 본격적인 상승세에 진입할 것으로 내다봤다. 그러나 가격상승 시기가 예상보다 빨리 찾아왔다.서울 강남·서초구 등 고급 주거지역을 중심으로 실거래 가격이 지난 한달동안 500만∼2,000만원정도 올랐다.압구정동·수서·대치동 등의 인기지역 아파트는 매물부족 현상까지 빚고 있다.서울 목동과 동부이촌동,경기도 분당·일산지역도 1,000만원 정도 오른 값의 매물이 나오자 마자 팔리고 있다. 이는 아파트 값의 상승에 대한 기대심리로 인기지역 아파트에 시중 유동자금이 몰리고 있다는 증거다.기존 아파트의 매매가는 하반기에도 뜀박질을 계속할 전망이다.- 상가·오피스텔 상가나 오피스텔 시장의 회복세는 상대적으로 더딜 전망이다. 아직 미분양 상가가 많은데다 사무실빌딩의 공실률(空室率·전체 사무실 중 비어있는 사무실의 비율)이 10%대에 이르고 있어 상가 가격의 상승폭은 미미할 것으로 보인다. 그러나 신규 분양상가의 경우 올들어 도심을 중심으로 분양물량이 많이 쏟아지면서 분양률이 지난해보다 20∼30% 높아졌다. 서울 여의도지역의 사무실은 임대료가 지난 5월을 고비로 반등하기 시작했다.공실률도 지난해 9월 8.5%에서 지난 6월에는 2.1%로 크게 떨어졌다.상가투자를 극도로 꺼리던 지난해와는 대조적인 양상이다. 이 때문에 신규 분양상가 시장이 올 하반기 회복세로 돌아서면서 탄력을 받을 것이란 분석도 있다. 그러나 이런 현상은 일부 지역에 국한된 것으로 전체 시장이 침체의 늪에서완전히 벗어난 상태가 아님에 유의해야 한다. 상가 투자를 고려하는 창업자 또는 실수요자라면 안정성과 수익성을 염두에둔 보수적인 투자전략으로 위험성을 줄여 나가는 방법을 찾아야 한다.목적에따라 상가의 위치와 성격을 고려해야 실패하지 않는다는 뜻이다. 특히 기존 일반상가의 경우 임대료수입을 근거로 추정한 수익률이 평균 6%를 밑도는 상황이다.금융상품이나 주식으로부터 얻는 수익률보다도 낮다는얘기다. 지난 95년이후 상가는 공급과잉 현상을 빚어 왔다.게다가 소매업종이 점차대형화,고급화로 나아가면서 재래상가 시설에 대한 수요가 눈에 띄게 줄고있다.국제통화기금(IMF)이 상권의 판도를 바꿔 놓은 점도 눈여겨 볼 필요가있다. 박건승기자 ksp@

아시아·태평양 경제협력체(APEC) 투자박람회가 2일 오전 김대중(金大中)대통령과 세계 각국의 투자관계자들이 참석한 가운데 서울 삼성동 코엑스에서 개막식을 갖고 나흘간의 다자간 투자유치 활동에 들어갔다. 이번 박람회에는 APEC 21개 회원국을 비롯해 44개국 4,300여명의 투자관계자와 기업인들이 참가했다. 김 대통령은 이날 APEC 사절단 등 국내외 투자자 350명과 인터콘티넨털 호텔에서 오찬을 갖고 “APEC 투자박람회는 역내외 국가들의 경제적 유대를 강화하고 아·태지역의 경제회복을 전세계에 알려 외국인 투자를 증대시키는데 기폭제가 될 것으로 기대한다”고 강조했다. 김 대통령은 “기업의 구조조정은 한국이 특히 역점을 두고 추진하고 있는개혁과제”라면서 “우리는 지난 1년여 동안 경제개혁과 함께 외국인투자에대해 과감하고 대폭적인 개방조치를 취하는 등 투자환경을 적극 개선해 왔다”고 밝혔다. 참가국들은 이번 박람회에 우리나라의 657건을 포함해 1,400여건의 투자유치 매물을 내놓았다. 이날 행사에서 미국의 세계적 투자자인 윌버 로스 로스차일드 펀드 회장은 초청강연을 통해 “경제 회복에 따른 수입증가는 자연스런 현상으로 이에 따른 외환 충격은 투자유치 확대를 통해 해결해야 한다”고지적했다. 진경호 전경하기자 kyoungho@

최근 구리 토평 지역에서 기승을 부린 소위 ‘떴다방’(이동중개업소)에 대한 집중 단속으로 신규 분양시장의 열기가 다소 가라앉았지만 금리하락 등으로 부동산 투자에 대한 관심은 커지고 있다.이에 따라 본지는 소규모 투자금액에서 대규모 투자금액에 이르기까지 부동산시장에서의 재테크 전략을 5회에 걸쳐 내보낸다. 부동산시장에서 5,000만원 이하의 금액은 부동산 투자의 최소단위라 할 수있다.아파트 오피스텔 전원주택 등 주거용 부동산이나 임야 전 답 등 토지시장에서 이 정도 금액으로 일반 사람들이 투자할 수 있는 매물이 많지 않기때문이다.소규모 투자금액이다 보니 마땅한 투자처를 찾기가 어렵다.싼 매물만 찾다보면 결국 산골의 쓸모없는 땅이나 장기간 투자해 둬도 수익률을 기대하기 어려운 부동산을 사놓고 고민하게 되는 수가 있다. 소규모 투자금액으로 단기수익을 올릴 수 있는 부동산은 흔치 않다.그렇다고 장기투자할 경우 은행금리는 커녕 손해를 보기도 일쑤라는 것이 부동산전문가들의 지적이다.소액투자의 경우 부동산 전문가와의의논이 필수적이다. 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 대표는 장·단기 투자면에서 유리하고 환금성이 비교적 보장되는 부동산 상품으로 우선 도시 재개발·재건축지역의 소규모 주택을 들었다.서울 지역의 경우 재개발 구역안에 대지 10평 내외규모로재개발이 가능한 주택은 5,000만∼7,000만원으로 전세보증금(1,000만∼2,000만원)을 안고 현금 3,000만∼5,000만원에 구입할 수 있다.이러한 소형 주택은 서울에만 120여 지역에 산재해 있다.재개발·재건축 사업이 시행될 경우구입한 10∼15평 전후의 소형주택으로 32평 전후의 중형아파트를 배정받을수 있다. 토지시장에서는 수도권 또는 지방도시 인근의 준농림지를 들 수 있다.수도권(위성도시 포함)은 평당 20만∼30만원,면적 300∼500평 전후가 유리하다. 경기도 외곽지역은 평당 5만∼10만원 전후,면적 500∼1,000평 정도가 바람직하다.지방부동산 중에서 충청·강원·경상·전라·제주도 지역은 거의 비슷한 상태.평당 1만∼5만원,면적 1,000∼5,000평 정도가 괜찮다.토지의 경우반드시 도로의 인접여부,토지의이용상황,제한사항 등에 대한 사전점검이 필요하며 본인의 현장답사가 최우선 조건이다. 부동산 투자는 한번 잘못하면 장기간 돈이 묶이는 등 환금성에 애로를 겪는 만큼 반드시 믿을 수 있는 전문가,즉 일정규모를 갖춘 부동산 컨설팅회사등과 상의하고 본인이 직접 판단을 내려야 한다.

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

◎“집값 20∼30%로 내집마련 가능”/주택저당채권 유동화제 연내 도입/채권 중개기구도 내년상반기 설립/아파트 중도금 대출 재개 금명 결정/정부서 8조원까지 주택업체 보증/주공 미분양아파트 전세전환 추진/임대주택 의무기간내 분양도 허용 李廷武 건설교통부 장관은 “서민들이 주택가격의 20∼30%만 갖고도 내 집을 마련할 수 있도록 올해 안에 주택저당채권 유동화제도를 도입하겠다”면서 “주택저당채권의 원활한 유통을 지원하기 위한 중개기구를 내년 상반기중에 설립할 계획”이라고 말했다.李장관은 지난달 31일 鄭鍾錫 서울신문 경제과학팀장과 가진 특별회견에서 이같이 밝혔다. 李장관은 또 “임대주택법 시행령을 곧 개정해 임대주택의 임대 의무기간내 분양전환을 허용하고,사원 임대주택의 의무기간을 10년에서 5년으로 단축하겠다”고 말했다. □특별대담=정종석 경제과학팀장 ­정부가 상반기에 잇따라 내놓은 주택경기 활성화시책의 성과를 어떻게 평가하는지요. ▲상반기에는 전반적인 경기침체와 고금리,유동성 부족에 따른 수요감소로 주택건설 경기가 크게 위축됐습니다.지난 5월과 6월 세제지원 방안과 주택금융 확대 방안을 발표한 이후 긍정적인 조짐이 나타나고 있습니다.4월 5.5% 이던 전세가 하락률이 7월에는 0.7%로 줄었습니다.서울지역 아파트 분양률도 5월 3.4%에서 7월 들어 38.4%로 크게 높아졌습니다. ­지난 7월 시행한 아파트 중도금 대출이 6일 만에 끝나 아쉬운 점이 많습니다.중도금 대출을 조만간 재개할 계획은 없습니까. ▲장기저리의 중도금 대출제도만큼 주택경기를 활성화시키는 데 효과적인게 없습니다.지난 7월 대출 규모를 당초 6만가구 1조8,000억원으로 잡았으나 신청물량은 9만가구 2조2,250억원에 달했습니다.초과분 4,250억원은 국민주택기금과 추가 예탁을 통해 차질없이 지원하겠습니다.국민은행과 주택은행이 실시하는 중도금 대출실적과 시중금리 인하추세를 보아가며 중도금 대출의 재개 여부를 곧 결정할 생각입니다. ­올 가을에는 주택의 공급물량 부족으로 전세값이 급등하는 등 전세시장이 크게 불안해질 것이란 우려가 높습니다.하반기 주택경기를 어떻게전망하는지요. ▲지난 7월 서울과 경기지역의 집값이 올 들어 처음 상승세로 돌아섰습니다.최근에는 가격상승에 대한 기대심리로 매물이 감소하는 바람에 상승세가 주춤해지고 있습니다.경기침체와 소득감소가 계속되면 자가 거주자는 전세로, 중·대형 전세자는 중·소형 전세로 전환하려고 할 것입니다. 매매는 줄겠지만 서울과 수도권 신도시를 중심으로 전세값이 뛸 가능성이 큽니다.이 지역의 전세시장 안정을 위해서는 주공의 미분양주택을 전세주택으로 바꿔 공급할 필요가 있습니다.임대주택법 시행령도 개정해 임대주택의 임대 의무기간내 분양전환을 허용하고 사원 임대주택의 임대 의무기간도 현행 10년에서 5년으로 단축할 방침입니다. ­주택임대사업을 촉진하기 위해 임대사업자 범위를 현행 5가구에서 2∼3가구로 조정할 용의는 없습니까. ▲2∼3가구를 5년간 임대한 뒤 내팔 때 양도소득세를 감면해 준다면 양도소득세가 유명무실해지게 됩니다.5월 신축주택을 구입한 사람에게만 양도소득세를 5년 동안 감면해 주도록 한 것도 이 때문이지요.이와별도로 임대사업자에게 금융지원을 크게 늘려 나갈 생각입니다. ­미분양 주택을 주공이 전량 매입해야 한다는 의견이 있는데요. ▲미분양 주택 1만가구를 사들이려면 5,000억원 이상의 재원이 필요합니다. 정부투자기관이 민간기업의 부실요인을 인수하면 ‘도덕적 해이’가 따르기때문에 정부가 이를 추진하기에는 적절치 않다고 봅니다.당사자인 주공이 경제성과 타당성을 따져 자율적으로 결정할 사안입니다. ­주택금융신용보증기금은 자본금보다 대위변제액이 많다는 문제를 안고 있습니다.이 때문에 주택업체에 대한 보증도 제대로 이뤄지지 않고 있습니다. 신용보증기금의 자본금을 늘려 줄 필요가 있는데요. ▲정부는 각종 주택건설업체 지원조치를 내놓았습니다.세계은행(IBRD) 차관 2억달러로 주택업체의 보증여력을 8조4,000억원으로 확충했고,주택사업자의 가구당 보증한도를 3,000만원에서 6,000만원으로 늘렸습니다.담보능력이 없는 신탁등기사업장에 대해서는 대출금 전액을 신용으로 보증토록 했습니다. 이로 인해 지난달 24일 현재 신규보증 규모가 4조7,223억원에 달해 전년보다 1.6배 늘었지요.필요하다면 재정경제부와 협의,자금난을 겪는 주택업계를 지원하는 방안을 마련할 계획입니다. ­최근의 부동산값 하락은 내집 마련을 준비해온 사람들에게 좋은 기회가 되고 있습니다.서민들을 위해 구상중인 주택금융제도가 있나요. ▲내집을 마련하려면 최소한 70% 이상의 자기자금이 있어야 합니다.주택저당채권의 유동화제도를 올해 안에 도입해 주택금융자금을 획기적으로 늘려나갈 계획입니다.서민들이 자기자금을 20∼30%만 가져도 집을 마련할 수 있도록 ‘자산유동화에 관한 법률’을 임시국회에 제출해 놓았습니다.주택저당채권의 원활한 유통을 지원하기 위한 중개기구로 ‘한국주택저당주식회사’를 99년 상반기 중에 설립하겠습니다. ­주택건설정책을 집행하는 소회가 역대 장관들과 다를 텐데요. ▲주택업계의 실상은 언론에 알려진 것보다 훨씬 어렵습니다.정부의 정책만으로 경제위기를 극복할 수는 없는 상황에 이르렀습니다.주택경기를 활성화하기 위해서는 무엇보다 주택업계와 국민 각자의 노력이 선행돼야 합니다. 정부도 시장여건이 변모한 만큼 주택정책 기조를 바꿀 생각입니다.

신도시 지역의 아파트 전세 급매물이 소화되면서 최근 한달간 전세 값이 폭등세를 보이고 있다. 16일 부동산전문지인 부동산뱅크가 지난 5일을 기준으로 2주일 전과 비교한 조사에 따르면 신도시 아파트 전세가가 5.76%나 오르는 등 전국적으로 아파트 전세가의 오름세가 지속되고 있다.신도시 중에 분당과 일산이 각각 7.83%와 5.14%로 가장 많이 올랐다. 서울지역의 전세 값도 1.72%의 변동률을 보였다. 아파트 매매가도 꾸준히 올라 서울과 신도시의 경우 변동률이 각각 0.28%와 1.1%였다.

집값과 전세값 하락세가 이어지고 있으나 급매물이 소화되면서 2개월째 낙폭이 둔화되고 있다. 주택은행이 전국 41개 도시의 4,310개 표본주택을 대상으로 조사해 14일 발표한 ‘98년 도시 주택가격 동향’에 따르면 지난 6월 15일 현재 주택 매매가는 전달보다 1.5%가 내렸으나 4월(-2.8%)에 비해 하락폭이 둔화됐다. 특히 서울지역의 아파트 매매가격은 1.7%가 떨어졌으나 낙폭은 5월(-3.7%)의 절반에도 못미쳤다.올들어 6월까지 전국 주택 매매가 하락률은 11%다. 서울지역 아파트는 5월에는 6.7% 떨어진 반면 6월에는 2.5% 하락하는데 그쳤다.올들어 지난 달까지 전국 전세가격은 17.8%가 떨어졌다.

◎날개 잃은 집값/각각 91년 12월­86년 이후 최대폭 국제통화기금(IMF) 사태에 따른 경기불황과 부동산경기 침체로 지난 2월 주택매매가격은 91년 12월(-1.6%) 이후,전세가격은 86년 1월 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다.매물은 늘어나는 반면 가계소득의 감소로 수요가 위축되고 있기 때문이다. 주택은행이 전국 41개 도시의 4천310개 표본주택을 대상으로 실시해 20일 발표한 ‘도시주택가격 동향’에 따르면 지난 2월 15일 현재 주택매매가격은 전달에 비해 1.3% 하락했다.이에 따라 올들어 2월까지 주택매매가격은 2.0% 하락했다.특히 서울의 아파트 매매가격은 전달에 비해 2.2% 떨어졌으며,지난 해 11월 이후 4개월째 하락세가 이어졌다. 2월 전세가격은 전달에 비해 2.4% 떨어져 1∼2월 하락률은 4.2%를 기록했다.서울지역은 2월에 2.6% 하락했다.종전 전세가격이 가장 크게 떨어졌던 때는 90년 12월로 하락률이 2.3%였다.

◎수입 줄어 관리비 등 부담 ‘빡빡’/대형 승용차·아파트 매물 급증/TV·냉장고 등도 소형만 팔려 ‘대형 수난시대’ IMF한파로 가계경제 부담이 늘면서 생활속에서 큰 것보다는 작은 것을 선호하는 경향이 크게 확산되고 있다.수입은 줄어든 반면 각종 요금인상 등으로 지출은 크게 뛰어 대형 승용차나 넓은 아파트 등은 곧바로 ‘비효율’로 이어지기 때문이다. 가전제품도 소형제품이 각광을 받고 심지어 여성용 화장품도 작은 포장이 인기를 끈다. 생활속의 거품 제거와 올바른 소비문화의 정착이라는 측면에서 바람직스러운 현상으로 받아들여지고 있다. 얼마 전 결혼한 회사원 박모씨(27·여)는 당초 계획했던 1억5천만원짜리 32평형 전세아파트 대신 8천만원짜리 21평형 전세아파트에 신혼살림을 차렸다.가전제품도 새로 구입하려 했지만 당분간은 결혼 전에 썼던 것을 쓰기로 하고 절약한 돈을 은행에 넣었다. 대기업 이사 김모씨(53·서울 양천구 목동)는 이 달초 55평짜리 아파트를 내놨다.40평짜리 전셋집으로 옮겨가기 위해서다.집을 살 때 얻은은행빚 이자가 최근 18∼20%로 뛰어 매월 이자부담만도 2백50만원에 이르는데다 난방비를 제외한 관리비만도 월 평균 30만원이 넘어 도저히 IMF시대를 견뎌나갈 수 없다고 계산했기 때문이다. 서울 목동 T부동산중개소의 전모씨(38)는 “최근 한달동안 매물로 나온 아파트 1백여채 가운데 55,58평 등 대형이 20%를 차지한다”고 말했다. 대형아파트의 시세도 폭락했다.매물은 많은 데 비해 살 사람이 없기 때문이다.목동아파트 58평형은 지난 해 이맘 때는 5억∼5억5천만원에 거래됐지만 지금은 4억5천만원에도 사겠다고 나서는 사람이 없다는 것이다. 자동차 시장에서도 중·대형은 물론 소형차의 인기가 시들해진 반면 세금,주차료 등에서 혜택을 받는 경차는 없어서 못 팔 정도로 인기를 누리고 있다.현대자동차의 경우,경차인 ‘아토스’는 지난 해 12월 처음으로 전차종 판매 1위를 기록했다.2천㏄급 이상 대형차의 판매량은 예년의 2천여대에 크게 못미치는 8백여대에 그쳤다. 중고차시장도 마찬가지다.서울 장안동 중고차시장에서는 97년식 현대 ‘아토스’가 같은 연식의 동사 소형차보다도 1백만원이 비싸다. 중소업체 사장 김모씨(55)는 지난 해 초 5천만원에 구입한 국산 최고급 대형승용차를 처분하려고 중고차시장을 찾았다가 거래가가 1천만원이라는 소리를 듣고 발길을 돌렸다. 가전제품도 급속히 소형화 추세로 가고 있다.최근 서울 청계천 7가 중고가전제품 상가에는 주말이면 소형 TV,냉장고,세탁기 등을 구입하려는 실속파들로 발디딜 틈이 없다. 대부분 신입사원이나 갓 서울에 올라온 사람들이지만 예비 신혼부부도 간혹 있다는게 상인들의 말이다. 일부 시민들은 600ℓ 이상 냉장고,45인치 TV 등을 갖고와 중고 소형냉장고나 20인치 TV 등 바꿔가기도 한다.

◎신도시 아파트값 IMF 지원후 10%선 하락/전세 포함 거래 ‘올스톱’… 서울도 약세 못 면해 국제통화기금(IMF) 지원 체제가 집값과 전세값 등 부동산 가격의 거품까지 빼기 시작했다.집값은 떨어져도 살 사람이 나서질 않고, 전세입자는 이사를 가려해도 전세값을 빼지 못하는 등 거래가 ‘올스톱’ 상태다. 8일 건설교통부와 부동산업계에 따르면 수도권 신도시의 아파트값이 IMF자금지원 이후 전 평형에 걸쳐 10% 정도 떨어졌다.그런데도 호가만 있을 뿐 거래는 이뤄지지 않는 ‘매물 적체’가 이어져 당분간 집값의 하락세는 지속될 전망이다. 지난해 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 보였던 산본은 금정동 M아파트 38평형의 매매가가 IMF 자금지원 직전 보다 최대 3천만원까지 떨어져 1억9천만∼2억원 사이에 가격이 형성되고 있다.전세값도 1천만원 이상 떨어진 8천만∼8천5백만원에 형성되고 있다. 분당과 일산도 사정은 마찬가지.분당 서현동 W아파트 32평형의 매매가는 지난해 보다 2천만원 정도 떨어진 2억1천만원,전세값은 5백만∼1천만원 떨어진 9천만∼9천5백만원 수준을 보이고 있다. 서울의 아파트값도 약세를 보이고 있다.대치동 K아파트 45평형은 5억7천만∼6억5천만원으로 최근 한두달 사이에 2천만∼3천만원이 떨어졌고 전세값은 2억4천만∼5천만원으로 1천∼2천만원 떨어졌다.같은 지역의 E아파트는 32평형의 전세값이 3천만원 떨어진 9천만원에 내 놓아도 전세입자를 구하기 힘든 형편이다. 서울과 수도권 일부지역에서는 집주인이 전세값이 내리자 차액부담을 거부하고 원래 가격대로 세를 받아 나갈 것을 고집하는 경우가 많다.일부 세입자들은 새 아파트 입주나 전근 등 이사요인이 생겨도 전세값을 빼지 못해 발을 구르고 있다. 부동산 전문가들은 “최근에 집값과 전세값이 떨어진 것은 은행대출 중단 등에 따른 몫돈 동원이 어렵기 때문”이라며 자금의 흐름이 원할해질 하반기 이후가 돼야 정상거래가 이루어질 것으로 내다봤다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

국제통화기금(IMF) 한파로 아파트 매물과 전세물건이 쏟아지고 있다. 이는 최근 경기침체로 가계수입이 줄어든 서민들이 입주대금을 제때 마련하기 어려워진 데다 내핍을 위해 작은 평형으로 집을 옮기거나 전세로 돌리고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 13일 부동산업계에 따르면 입주가 막 시작된 수원 영통지구의 경우 인근부동산마다 매물과 전세물건이 상당수 쏟아지고 있다.이에 따라 매매와 전세가 모두 당초 예상보다 크게 낮은 가격에 형성되고 있으나 그나마 거래가 이뤄지지 않아 물량이 쌓이고 있다. 12일부터 입주가 시작된 주공아파트 24평형의 경우 현재 8천5백만∼9천만원 사이에서 매매시세가 형성돼 있다.전세가는 당초 4천만원을 웃돌 것으로 예상됐으나 현시세는 3천5백만∼4천만원선인 것으로 알려졌다. 13일부터 입주가 시작되는 벽산아파트 33평형은 매매가 1억5천만대,전세가 6천만원대에서 형성되고 있다. 주공아파트도 5단지 1천548가구 가운데 19가구만이 당일 입주를 신청했고 벽산 역시 1천242가구 가운데 20가구만이 당일 입주를 신청하는 등 이 지역아파트 당첨자들 대부분이 입주를 미루고 있어 매매·전세 물건은 앞으로도더 늘어날 전망이다.김포지역에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다.최근 입주한 풍무리 신한아파트의 경우 30평형 매매가가 1억3천만∼1억5천만원,전세가는 4천5백만원 수준을 보이고 있다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎거래 끊기고 아파트 매매가·전세금 하락세 경제불안이 가중되면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.아파트 매매값과 전세가는 서울과 수도권 일부 등을 제외한 전국에서 하락세로 돌아섰고 주택건설업체들은 자금이 돌지않아 사업용 땅의 매입을 포기한 상태이다.대부분 기업들도 자금마련을 위해 이미 오래 전부터 비업무용 부동산을 내놓아 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 28일 아파트가격 조사 전문지인 ‘부동산뱅크’와 ‘부동산랜드’에 따르면 전국 아파트 값은 지난달 말까지만 해도 약보합세를 보였으나 환율불안과 금융위기가 심화된 11월에는 서울 등 일부 지역을 제외하고 일제히 떨어졌다. 부동산뱅크가 전국 아파트 2천125개 단지,6천303개 평형을 대상으로 2주일단위로 가격조사를 실시한 결과 지난 24∼25일 조사치는 지난 10∼11일에 조사된 가격보다 매매는 0.06%,전세는 0.58%가 떨어졌다.매매가 변동률은 서울이 0.09% 올라 전국에서 유일하게 약보합세를 유지했다.신도시는 0.44%,수도권은 0.07%,지방은 0.33%의 하락률을 기록했다.전세 값은 24∼25일 조사에서 서울과 지방이 모두 하락세를 보여 지역별 하락률이 서울 0.44%,신도시 1.03%,수도권 0.7%,지방 0.68%를 기록했다. 금융위기와 고금리로 자금조달과 회전에 비상이 걸리자 건설업체들도 대규모 자금이 들어가는 사업용 땅매입을 사실상 중단했다.건설업계는 자체 아파트 분양사업을 위해 분양 1년 정도 전에 부지를 확보해야 하나 여기에는 선수금만 수백억원대,총 매입자금은 수천억원이 필요해 요즘같은 불황에서는 엄두를 내지 못하고 있다. 주택사업을 위해 매년 6만∼10만평을 사들였던 현대건설은 이미 확보된 땅에 대해서만 아파트 분양사업을 실시하고 신규 땅매입을 전면 중단했다.LG건설은 당초 내년에 10만평의 아파트 용지를 구입할 예정이었으나 경제상황이 급변하면서 계획을 전면 보류했으며 동아건설과 대우건설도 긴축경제가 예상되면서 신규토지 매입을 중단했다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎고속도 건설에 2조6,784억 투입/농어촌개선 7조·교육비 GNP 5% 확보/국민연금 전국민 확대… 의보급여 300일로 재정경제원이 25일 신한국당과 가진 당정협의에서 제시한 내년도 예산안의 분야별 내용을 요약한다. ▷사회간접자본◁ ○지하철사업 9,860억 국가경쟁력 강화를 위해 계속사업은 차질없이 지원하고 신규사업은 우선 순위에 따라 반영키로 했다.교통애로가 심한 구간과 주요 산업단지 연결도로를 신설해 산업물류를 원활히하는데 역점을 둔다. 강릉∼동해,한남∼반포,성서∼옥포구간의 도로를 새로 확장하는 등 고속도로 건설에 2조6천7백84억원을 투자한다.철도는 올해 새로 착수한 경춘선 복선전철,장항선 개량,충북선 전철화 등 6개노선의 설계를 계속 지원한다.경인2복선,수원∼천안2복선 및 청량리∼용문간 복선전철 등 대도시권 광역전철망 사업의 지원을 확대,2천4백66억원을 투자한다. 지하철 건설에 대한 국고지원 비율을 서울 25·%에서 40%,광역시는 30%에서 50%로 높여 지자체의 부담을 덜어준다.9천8백60억원이 든다.지하철 개통 첫해에한해 운영비의 일부를 지원하는 방안도 강구한다. ○댐건설 보상비 총액 출자 부산신항과 목포 신외항,인천북항 등 5개 신항만이 계획대로 추진될 수 있도록 연차적으로 소요 예산을 반영한다.신항만 개발에 2천5백83억원,일반항만 개발에 3천7백64억원을 지원한다. 인천 국제공항은 당초 계획대로 2000년 말 개항에 차질이 없도록 지원을 확대한다.공항시설에 3천1백억원,교통시설에 1천6백60억원을 투입한다. 댐건설 보상비 예산을 수자원공사에 총액출자하여 보상을 조기에 마치도록 제도를 개선한다.광역상수도 건설비의 수공 부담분 30%를 국고로 전환하고 국고 3천억원을 출자한다. 경부고속철도는 현재 사업계획을 재조정중에 있으므로 계획이 확정된 뒤 예산을 결정한다. ▷교육개혁◁ ○교직수당 2만원 인상 교육투자 GNP 5%의 목표를 달성하기 위해 96년부터 62조원을 투자계획을 추진해 왔으나 98년에는 세수부진으로 교육세와 지방교육재정교부금이 당초 계획보다 미달될 전망이다.따라서 GNP 5% 수준에 접근할 수 있도록 지방자치단체의 기채 등 보완대책을 검토중이다. 국립대학 운영의 자율성을 확보토록 하기 위해 ‘국립대학 특별회계’를 설치한다.정비가 인건비와 시설비를 지원하고 대학운영비는 수업료,기성회비 등 자체 수입으로 충당한다. 교원의 처우를 개선하기 위해 교직수당을 월 19만원에서 21만원으로 2만원 인상한다. 98년에 학교생활기록부를 완전 전산화하고 99년까지 모든 초중등 교원에게 PC보급을 마친다. 외국어교원 연수원을 98년 완공하고 전문대,개방대 교원의 산업체 현장연수를 위해 300명의 연수경비를 지원한다. ▷사회복지◁ ○주택 융자금 1천억 늘려 ‘국민복지 기본구상’ 등에서 제시된 복지시책을 일관성있게 추진한다. 생활보호대상자의 지원금을 최저생계비 수준까지 인상,거택보호자에게 월 10만9천원씩 지급되던 것을 내년부터 12만7천원씩 지원한다. 장애인 생계보조수당을 2급 단독장애인까지 확대한다.의료보험 급여기간을 270일에서 300일로 확대하고 의료보호 진료비 미지불금을 해소한다. 98년 7월부터 전국민을 대상으로 국민연금을 실시한다.도시자영자에대해서도 국민연금을 실시하고 연금관리공단의 추가소요인력은 지역의료보험조합의 여유인력을 최대한 활용한다. 생보자 이외에 65세 이상 저소득 노인 35만명에게 ‘경로연금제도’를 새로 도입한다. 국립의료원을 개편해 ‘중앙응급진료센터’를 설치하고 암질환 치료 전담기관인 암센터가 99년 개원될 수 있도록 지원한다. 노동법 개정에 따른 ‘노동자 생활향상 및 고용안정대책’을 차질없이 뒷받침하기 위해 근로자 지원특별대책에 1천2백67억원을 지원한다.근로자 주택구입 및 전세자금 융자액을 1천억원에서 2천억원으로 늘린다.근로자 자녀학자금 등 생활안정 지원을 확대한다.직업전환훈련 등 근로자 교용안정사업을 새로 지원한다. 국가유공자에 대한 기본 연금을 월 45만원에서 48만원으로 3만원 인상하고 간호수당을 10% 인상한다. ▷중기·과기◁ 담보능력이 부족한 중소기업에게 자금대출을 지원하기 위해 신용보증기관에 대한 출연을 확대한다.유망 벤처기업을 발굴·육성하기 위한 시설 및 자금지원을 1천8백12억원으로 늘린다. 기업의 연구개발 및 기술인력 양성 등 산업기술개발 분야의 지원도 강화,산업기술자금을 6천4백34억원에서 7천3백26억원으로 늘린다.부실채권의 조기정리를 위해 성업공사 출자 및 ‘부실채권정리기금’에 융자를 지원한다.부실채권정리기금에 5천억원을 지원하고 성업공사에 4백억원을 출자한다. 지방경제 활성화를 위해 신설법인의 법인세중 50%를 수도권 이외의 해당 지자체가 사용토록 지원한다.G7사업 등 정부의 연구개발사업을 내실있게 지원한다.특정연구개발에 3천2백80억원을 쓴다.초고속 정보망 구축 등 국가 정보화사업을 지속적으로 지원한다. ▷환경·문화◁ 낙동강 수질개선 대책 등 맑은 물 공급을 위한 지원을 확대한다.낙동강 1천억원,산업단지의 하폐수시설 설치비와 상수원 보호구역내 정화조시설 개량사업에 50%를 신규 보조하는 등 6천2백90억원을 지원한다.쓰레기 소각시설 25곳과 폐기물 종합처리시설 5곳에 설치비를 지원한다. 2002년 부산 아시안게임,99년 강원 동계아시안게임 등 국제경기대회 개최를 차질없이 지원한다. 지자체가 개최하는 각종 국제문화행사와 국민운동단체에 대한 지원도 계속한다.경주EXPO50,강원EXPO22,광주비엔날레 등이다. 신도시 등 치안수요 증가지역에 파출소 30곳을 증설하고 어민의 안전조업과 독도경비를 위해 5천t급 순찰함을 새로 건조한다. ▷외교·통일◁ ○탈북자 정착시설 건립 OECD 가입 등 국제적 위상이 높아짐에 따라 ‘공적개발원조’(ODA)를 꾸준히 확대한다.남북협력기금을 확대하고 탈북주민의 정착 지원시설을 99년까지 세운다. ◎농어촌 개선/미곡처리장 39곳 신설·90곳 증설/밭 경지정리·용수개발 중점 투자 모두 42조원이 들어가는 농어촌 구조개선 사업은 98년에 올해보다 1조1천억원이 더 필요한 7조8천억원이 투자돼야 한다. 이에 따라 농어업 투자는 경쟁력과 직결되는 분야에 집중지원한다. 농업진흥지역 안의 경지정리는 당초 계획대로 내년까지 완료하고 밭기반 정비 및 용수개발 사업 등에 중점 투자한다.가을에 착수할 면적을 4만4천㏊에서 4만9천㏊로,밭기반 정비 사업량을 8천㏊에서 9천500㏊로 각각 늘린다.대중규모 용수를 231곳 개발하고 수리시설을 개보수한다. 농산물 시장개방에 대응해 경쟁력 확보가 시급한 과수 화훼 특작 등 품목별 생산 및 유통에 대한 지원을 강화한다. 쌀 생산 농가를 위한 미곡종합처리장(RPC)은 당초 계획된 400곳이 차질없이 설치되도록 연차적으로 확대한다.39곳을 설치하고 90곳은 증설하며 260곳에 운영자금을 지원한다. 영농 영어 양축자금 등 농어민에 대한 경영자금 지원을 4조8천억원에서 5조원으로 늘린다. ‘15조원 농어촌특별세’사업은 당초 계획대로 1조5천억원을 투자할 수 있도록 세수부족분은 차입으로 보전한다. 올해 정부양곡방출 물량 감소와 양곡증권 원리금 상환시기가 98년에 집중됨에 따라 양곡관련 지원 소요가 932%나 대폭 증가한 9천7백56억원에 이를 전망이다. 양곡 수매물량 8백10만석 가운데 정부 직접수매물량를 5백만석으로 유지한다.