아파트나 상가 등을 임대할때 무료로 화재보험과 상해보험을 들어주는 중개업소가 등장했다. (주)알파원 부동산(http///:www.alphaone.co.kr)은 이달부터 집이나 상가의임대계약을 체결하는 경우 건물에는 화재보험을, 임차인에게는 상해보험을각각 무료로 들어주는 서비스를 시작했다고 23일 밝혔다. 이 가운데 화재보험은 건물을 대상으로,상해보험은 임차인이 교통사고 등을당했을때 혜택을 볼수 있는 일반상해보험. 이를 통하면 중개업소는 부동산중개를 성사시키고,건물주는 화재보험을,임차인은 매물확보와 함께 무료로 보험에 가입하는 1석3조의 효과를 거두는 셈이다. 지금까지 정유회사 등을 중심으로 회원 가입시 보험을 들어주는 사례는 있었지만 중개업소가 보험을 무료로 들어주기는 이번이 처음이라고 알파원 부동산 관계자는 밝혔다. 이같은 무료보험서비스로 인해 알파원 부동산이 부담하는 비용은 연간 15평아파트 기준,화재보험이 1만5,000원,상해보험이 5,600원으로 2만원이 조금넘는 수준이다. 이와관련 알파원 부동산 정중걸(鄭仲傑)사장은“중개업소의 선진화에 일조한다는 생각에 이같은 서비스를 도입했다.”며 “앞으로 알파원 부동산서비스에 가입(무료)하는 경우 전세를 원하는 고객에 대해 금액에 맞게 물건을찾아주는 맞춤 서비스까지 제공할 계획”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

신규 아파트 분양시장에 서서히 봄기운이 돌기 시작했다.국제통화기금(IMF)이후 최근까지 얼어붙은 부동산 시장이 아파트 신규 분양시장을 중심으로 기지개를 펴고 있다.주택 건설업체들이 이달부터 본격적인 분양에 들어가면서올 한해 분양시장의 전초전이 벌어지고 있다.서울에서는 재개발·재건축 아파트,초고층 주상복합 아파트 분양이 본격화되고 소비자들이 관심을 갖고 있는 용인에서도 이달들어 새 아파트가 쏟아지기 시작했다.부천 상동은 벌써두번째 동시분양이다.아직은 일부 평형과 요지의 아파트 말고는 탄력을 받지 못하는 상태지만 봄철이 되면서 서서히 탄력을 받을 조짐을 보이고 있다.기존 주택시장은 새 아파트 분양 물량이 쏟아져 나오기 시작한데다 집값이 IMF이전 수준으로 회복,매수자들이 선뜻 나서지 않는 분위기다.전세시장은 지난 겨울부터 불어닥친 전세값 상승,매물품귀 현상으로 호된 홍역을 치르고 있다. ◆분양 포문 열었다=서울과 경기도 용인,부천 상동을 시작으로 건설업체들은 수도권에서만 30만 가구를 공급할 계획이다.지난해보다 20%이상 늘어난 물량이다.올 봄에는 IMF이후 가장 많은 물량이 쏟아진다. 업체들은 IMF이후 분양을 미뤄온 사업이어서 더 이상 기다릴 수 없다.또 경기가 살아나고 수요가 감지될 때 분양해야 미분양을 피할 수 있다는 판단에서 분양을 서두르고 있다.인기지역을 중심으로 청약열기가 살아날 때를 놓쳐서는 안된다는 절박한 심정도 담겨져 있다. 서울에서는 재개발·재건축,조합아파트와 주상복합 아파트가 분양시장을 주도한다.용산구 이촌동 재건축 아파트 등 한강이 보이는 인기 지역도 포함돼있다.강남에서는 도곡동 주상복합 아파트 분양을 시작으로 서초동 삼풍부지,목동 주상복합,청담동 한국중공업자리 등에서 초고층 최고급 아파트가 대기중이다.월계동 재개발 아파트,신도림 한국타이어부지,화곡동 새마을운동본부 자리에 건설되는 아파트도 관심을 끌고 있다. 용인에서는 수지읍 상현리와 구성면 마북리·상하리 등에서 대규모로 공급된다.부천 상동지구는 올들어 2차동시분양 아파트 3,772가구가 22일부터 분양에 들어갔다.광주군,고양·파주일대에서도 분양이 봇물을 이룬다. ◆분양경쟁도 시작됐다=서울 도심 아파트,강남 역세권 아파트,한강변이나 호수주변 등 조망이 뛰어나거나 입지가 빼어난 아파트에는 청약자가 몰릴 것으로 보인다.그러나 나머지 지역에 공급되는 아파트는 청약률이 낮거나 미분양도 예상된다.따라서 건설업체들은 초기 분양률을 높이기 위해 안감힘을 쓰고 있다. 업체들이 분양 경쟁으로 내세우는 무기는 우선 빼어난 입지를 강조한다.첨단 자재,특히 초고속인터넷 서비스를 즐길 수 있는 설비를 갖춘 아파트라는것도 자랑하고 있다. 경쟁은 수도권에서 더욱 치열하게 벌어질 전망이다.건설업체들은 청약열기가 당초 기대에 미치지 못하자 바짝 긴장하고 있다.그레서 수도권 분양에 사활을 걸었다. 특히 용인지역은 그동안 워낙 많은 아파트가 공급돼 신규 수요가 한계에 다다랐다는 판단을 하고 있다.또 상대적으로 입지여건이 나은 죽전지구,분당신도시 초고층 아파트 공급이 시작되기전 분양을 끝내야 한다는생각에 앞다퉈 내놓고 있다.대형 아파트를 중심으로 천정부지로 올랐던 분양권 프리미엄이 곤두박질치면서 업체들은 당초 계획을 바꿔 중대형으로 설계변경하는 사례도 속속 늘고 있다. 가격 거품을 빼고 수요자 마음을 잡기 위한 갖가지 판촉전략도 나왔다.입주후 하자나 부실시공사례가 발견되면 분양대금을 돌려준다는 ‘리콜제’아파트까지 나올 정도다. ◆속타는 업체,느긋한 소비자=이에 비해 소비자는 느긋하다.시세차익이 확실한 곳,분양가가 싸거나 노른자위 땅에 들어서는 아파트를 빼고는 분양권을노린 가수요도 사라졌다. 확실한 시세차익이 예상되는 아파트를 빼고는 역세권 대형 아파트,편리하고 첨단시설을 갖춘 곳,대형 단지를 골라 청약하고 있다.이런 현상은 서울시동시분양 청약결과나 부천 상동 아파트 청약에서 그대로 나타났다.따라서 올봄 주택공급 시장은 양극화 현상이 더욱 뚜렷하게 나타날 전망이다. 류찬희기자 chani@

최근 부동산 경매시장은 지역별·상품별로 양극화현상을 보이고 있다. 서울 강남지역의 업무용빌딩이나 근린시설은 벤처 열풍에 따른 과잉 수요로 유찰되는 경우가 거의 없고 낙찰가도 시세와 맞먹는 수준이다. 주택 역시 올초 전세값 상승에 동반해 아파트뿐 아니라 비인기 상품이던 연립·다세대도 한두차례 유찰된 상태에서 속속 낙찰되고 있는 상태다.반면 토지·공장 등은 여전히 입찰참가자가 거의 없어 세차례 이상 유찰되기 일쑤다. ◆아파트·빌딩 낙찰가율 상승= 부동산경매전문업체인 영선코리아에 따르면지난달말 현재 낙찰가율은 아파트가 85%,소형 빌딩 75% 등으로 높게 나타났다.이같은 낙찰가율은 지난해 같은 기간에 비해 10% 가량 상승한 것으로 경매 부동산의 인기가 크게 솟구쳤음을 보여주고 있다.반면 토지와 공장의 낙찰가율은 모두 62%선에 머물고 있다.공장은 지난해보다 10% 오른데 비해 토지는 엇비슷한 수준이다. ◆경매물건 급감= 최근 들어 경매물건이 크게 감소하고 있다.이에따라 법원경매계도 속속 줄어드는 추세다.법원에 따르면 3월초 현재 서울지역 법원 경매계수는 서울지방법원이 경매16계에서 14계,북부지원은 10계에서 8계로 각각 2계가 줄었고 서부지원은 8계에서 7계로 1계가 감소했다.이는 최근들어경기가 호전되면서 경매대상 물건들이 속속 걷히고 있음을 의미한다. 경매물건에 대한 수요가 여전한 가운데 공급물건이 줄어듦에 따라 경쟁은더욱 치열해질 것으로 보인다.다만 부동산 시세가 지난해보다 많이 오름에따라 감정가도 높아져 큰 차익을 기대하기는 어려울 전망이다. ◆지금이 투자적기= 경매를 통한 수익창출 여력은 아직도 남아 있다.최근 경매에 들어가는 물건들은 대부분 지난해 하반기 기준으로 감정가가 책정된 것들이어서 주택이나 소형 빌딩은 잘만 하면 상당한 차익을 남길 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.영선코리아 김현아대리는 “경기 호전에 따라 경매물건이 급속히 줄어드는 상황임을 감안할 때 지금이 투자적기”라고 조언한다. 전광삼기자 hisam@. * 경매…이런점 잘 살펴야. 경매 부동산은 시세보다 낮은 값에 살 수 있다는 장점과 함께 갖가지 투자리스크를 안고 있어 신중하지 않으면 낭패를 보기 쉽다.우선 낙찰대금 지급기일을 반드시 알아둬야 한다.낙찰대금을 때 맞춰 내지 않으면 낙찰 포기로간주해 낙찰보증금까지 날리게 된다. 주택인 경우 임차인의 전입일시를 받드시 확인해야 한다.법원서류상 후순위 임차인이라 하더라도 당사자를 통해 전입일시를 확인하는 게 안전하다. 경쟁이 치열할 것으로 지레 짐작해 낙찰가를 높게 써냈다가 이익은 커녕 손해를 못 면하는 경우도 있다.자신이 생각하는 금액보다 높게 낙찰되면 ‘주인이 따로 있었다’고 생각하는 게 좋다. 토지인 경우는 더욱 꼼꼼히 체크해야 한다.우선 투자대상지역은 인지도가높아야 한다.또 투자금액에 맞추지 말고 투자자들의 선호도를 더 중시해야한다. 해당 토지에 대한 가격분석은 투자대상 부동산의 입지와 환경 등이 비슷한토지 가격을 복수로 조사해 평균치를 확인하는 게 좋다.시·군·구청에서 지적도를 발급받아 현장 답사하는 게 뒤탈을 없애는 길이다. 특히 진입도로 현황이 도면과 현장이 일치하는 지 꼭 살펴야 한다.아울러 토지이용계획확인원을 발급받아 이용범위와 행위제한 범위를 확인해야 한다. 전광삼기자

거래소와 코스닥시장에 이어 제3시장이 이달 말에 문을 연다. 제3시장은 거래소 상장이나 코스닥 등록요건에 못미치는 기업의 주식에 일종의 유동성을 부여하는 새로운 개념의 주식시장이다.상장이나 등록이 폐지된 주식들도 들어갈 수 있다.따라서 거래방법이 거래소나 코스닥시장과 다소차이가 난다. 상장이나 등록이라는 말 대신 지정종목이란 용어를 쓰는 점부터 다르다. □어떤 종목이 거래되나 증권업협회가 심사를 통해 거래 종목을 지정한다.지정 요건은 거래소나 코스닥보다 까다롭지 않다.외부감사 의견이 ‘적정’(또는 한정)하고 증권예탁원에 맡길 수 있는 통일규격 주권 등의 조건만 갖추면된다. 공모주 청약을 거치지 않아도 매매할 수 있다.또 매매 지정 대상을 주식 발행 후 1년으로 제한하되 매매지정 대상이 되기 쉽도록 전체 발행주식이아닌 기간요건에 맞는 주식만 거래될 수 있는 부분 매매지정제도를 도입했다. 지난해 말 코스닥증권시장이 제3시장 등록의향을 타진한 벤처기업들 가운데200여개 기업이 긍정적인 반응을 보였다.이 가운데 지정 요건을 갖춘 50∼60개 종목이 초기에 거래될 것으로 보인다. □어떤 방식으로 거래되나 거래 방식이 기존의 증시와 완전히 다르다.우선가격제한폭이 없다.거래소(하루 15%)와 코스닥시장(12%)처럼 제한을 두지 않는다.루머 한 마디에 주가가 하루에도 천당과 지옥을 오갈 수가 있다는 얘기다.상대매매 방식을 도입한 점도 다르다.거래소나 코스닥에서는 누가 사고파는지를 모르는 반면 제3시장에선 특정인이 매물을 내놓으면 사실상 개별협상에 가까운 방식으로 거래가 이뤄진다.같은 종목이라도 가격차이가 크게 날수 있다. 주식을 매매할 때 거래소나 코스닥처럼 증권사를 통해 호가를 낸뒤 거래가 성사되기를 가만히 기다렸다가는 손실을 볼 가능성이 상당히 높다. 매수주문과 매도주문이 일치할 때만 매매가 체결된다는 점도 알아둬야 한다.예컨대 매수주문 1,000원에 매도주문 900원이 나왔을 경우 기존 시장에서는경매방식으로 1,000원에 거래가 이뤄지지만 제3시장에서는 매수 900원 (또는매도 1,000원)의 정정주문을 내야 매매가 성사된다. 개장시간은 코스닥시장과 마찬가지로 오전 9시부터 오후 3시까지다.위탁증거금은 100%(거래소와 코스닥은 증권사 자율),매매단위는 1주다. 증권거래세가 매도가의 0.5%(거래소와 코스닥은 0.3%)로 비싸다.위탁수수료는 거래소와 코스닥과 마찬가지로 증권사 자율로 돼 있다.수수료가 싼 증권사를 고를 필요가 있다. 최근 주식시장에서 열풍을 일으키고 있는 데이트레이딩(하루에도 수차례 주식을 사고 파는 초단기 매매)은 허용되지 않는다. 박건승기자 ksp@. *제3시장 투자요령. 제3시장은 코스닥과 비교가 되지 않을 정도의 고수익·고위험 시장이다.지정요건이 까다롭지 않아 영세 기업이 많은데다 사업성이나 성장성이 전혀 검증되지 않은 업체들도 대거 진입할 것으로 보인다. 제3시장 전문컨설팅회사인 3S커뮤니케이션의 장성환(張誠桓) 사장은 “소규모 투자를 원하는 개인들은 기업분석,매도·매수시점 포착,비용수익 분석능력면에서 열세를 어느정도 극복하느냐가 투자성패의 관건이 될 것”이라고내다봤다. □기업 재무자료를 직접 챙겨라 거래소나 코스닥시장과 달리 제3시장의 기업분석 자료를 구하기는 매우 힘들다.장내시장은 각 증권사의 리서치팀이 제공하는 자료를 통해 기업내용을 필요할 때 파악할 수 있으나 제3시장은 그렇지못하다. 최근 정보제공업체들의 웹사이트에 장외시장의 기업분석 자료가 실리고 있지만 대개 신문 기사나 루머 수준을 벗어나지 못하는 경우가 많다.또해당기업의 홍보성 내용이나 일부 작전세력의 의도적인 글도 많아 투자자들의 세심한 주의가 필요하다.결국 투자자들은 웹사이트에 올라온 종목에 관한자료를 모은 뒤 해당기업을 직접 방문해서 확인하는 것이 가장 안전하다.재무나 자금담당자에게 전화를 걸어 기업상태를 살펴보고 신문기사나 제품 수요자의 평판을 점검해 일일이 검토해야 한다. □경영자 자질을 확인하라 벤처기업의 성공 여부는 결국 경영자의 능력에 따라 판가름난다.업계나 직원들로부터 경영자에 대한 평을 들어보고 될 수 있으면 만나서 대화하는 게 필요하다.경영자 이력과 경력도 참조해야 한다. □기술·영업력을 점검하라 핵심제품의 경쟁력이 있어야 한다.경쟁사가 이미우월한 서비스를 선보인 경우라면 후발 벤처기업의 성공 가능성은 희박하다. 앞으로 유사제품이나 경쟁제품이 나올 경우 이를 충분히 이겨낼 수 있는 지도 중요하다.특허권 보유 여부와 연간 매출액,영업 경력,기술진 학력 등을확인해야 한다. 이밖에 주요 기술진의 지분율이나 스톡옵션 보유 여부를 알아봐야 한다.지분율 등이 너무 낮으면 기술자들이 회사를 떠날 우려가 있다. *양도세 납부는 어떻게. 제3시장이 기존 시장과 크게 다른 점 가운데 하나는 거래시 양도세를 물어야 한다는 것이다.주식을 파는 투자자들은 매매차익(양도가와 취득가의 차액)에 대해 중소기업은 10%,대기업은 20%의 세금을 내야 한다.물론 매매손실에대한 과세는 없다. 정부는 거래소나 코스닥시장과 달리 양도세를 물리는 이유에 대해 “상·하한가 규정이 없는 고수익·고위험 시장의 과열을 막기 위한 조치”라고 설명한다. 주식차익에 대한 양도세는 늦어도 양도일 다음해 5월까지 내야 한다.그러나소득세법 104조에 따르면 주식을 양도한 뒤 2개월안에 양도소득세를 내면 세액의 10%를 공제해 준다. 따라서 양도소득세를 기왕 내려면 2개월안에 자진 신고하는 게 좋다.주식을 양도한 뒤 2개월을 넘겨 이듬해 5월까지 세금을납부하면 10%의 세액 공제혜택은 없지만 가산세가 붙지 않는다.그러나 다음해 5월까지 납부하지 않을 경우 우선 신고불이행 가산세가 10% 부과되고 하루 0.03%씩의 납부불이행 가산세가 추가된다. 국세청은 자진해서 내지 않는 경우 제3시장의 1년어치 주식거래 양도차익에대해서는 다음해 5월1∼31일에 일괄 정리한 뒤 7월31일까지 세액을 결정한다. 이어 8월1∼16일에 이를 납세자에게 통보한 뒤 8월17∼31일 세액 징수절차를밟을 계획이다. 박건승기자. *제3시장 유망종목. 제3시장의 유망종목은 어떤 게 있을까. 제3시장에 진입하려는 업체 중에는 나우콤이나 네띠앙처럼 투자자들에게 친숙한 기업도 있고 상장·등록업체보다 견실한 것으로 평가받는 종목도 있다. 전문가들은 가격제한폭이 없는 시장의 속성상 개장 초기에 대표주들이 윤곽을 드러낼 것으로 보고 있다.제3시장 전문컨설팅 업체인3S커뮤니케이션의추천을 받아 대표주 후보를 알아본다. □나우콤 94년 4월부터 PC통신 나우누리 서비스를 시작해 123만명의 가입자를 확보한 국내 4위의 PC통신업체.97년 설립 3년만에 흑자전환한 뒤 지난해450억원의 매출을 올렸다.자본금은 100억원.국내 첫 나스닥 상장업체인 두루넷이 지난 1월 한창의 나우콤지분 32만주를 356억원에 인수,최대 주주로 부상했다.두루넷이 32%,TG벤처 17.5%,나래이동통신 14%,삼보컴퓨터 10%,KTB 8. 4%의 지분을 갖고 있다.삼보계열사가 전체 지분의 75%를 장악하고 있다.올해목표는 매출액 700억원,순익 20억원.(02)590-3800□네띠앙 인터넷 포털서비스 전문업체로 98년 출범했다.이용자가 175만명에하루 페이지뷰가 1,700만명을 넘어섰다.간판 서비스는 ‘ME페이지’로 고객의 각종 사이버생활(동호회,작은 모임,홈페이지 기능,맞춤정보)을 관리해 주는 개인비서 역할을 한다.회원들에게 20MB의 홈페이지와 E메일을 평생 무료로 제공한다.올 하반기 코스닥등록이나 나스닥 직상장을 목표로 하고 있다. 주요 주주는 한글과컴퓨터(42%)와 무한기술투자(32%).(02)3450-5562□지란지교소프트 한국전자통신연구원,충남대학교 등과 함께 정보보호 및 전자상거래에 관한 연구개발,전자상거래 구축사업을 펴고 있다.윈도용 통신소프트웨어인 ‘잠들지 않은 시간’을 PC통신상에 공개,돌풍을 일으킨 회사다. 한국PC통신의 전용통신프로그램인 ‘힘 프로’ 개발에 참여한데 이어 증권·홈쇼핑 등 정보제공 사업자용 멀티미디어프로그램을 개발중이다.지난해 육군본부 EDI(전자문서) 보안시스템 개발용역업체로 선정되는 등 보안시스템 부문에서 상당한 노하우를 인정받는다.(042)864-4848□캠퍼스 21 국내 최초의 유료 원격가상대학과 원격교육 서비스, 원격교육솔루션분야를 선도하고 있다.평생교육을 지향하며 방대한 분량의 콘텐츠를앞세워 인터넷교육 비지니스사업에 주력한다.서울시 교육청 지정 특수연수기관인 교원캠퍼스의 30만 회원에게 정보화교육을 하고 있다.올해 연간 매출목표는 34억원.내년 코스닥 등록을 추진중이다.(02)3473-2001□닥스클럽 사이버 결혼정보 전문업체로 미혼남녀의 만남과중매,혼수용품전자상거래를 테마로 온라인 사업을 벌이고 있다.지난해 7월 웹사이트를 열어 7,000여명의 회원을 확보했다. 지난해 10월 제일창업투자가 2억원을 투자한데 이어 한국투신과 삼성생명이투자대열에 합류했다.(02)3469-1700김상연기자 karlos@

최근 주식시장과 은행권 등 금융시장이 재테크 수단으로서 큰 이점을 보이지 못하자 여유자금을 가진 사람들이 부동산투자에 큰 관심을 기울이고 있다. 부동산 경기가 점차 회복기에 접어들 것이라는 기대속에 자금규모에 따라 어떤 부동산 상품을 골라야 할 지 소비자들은 고민하고 있다.금액대별 부동산투자요령 및 상품을 3회에 걸쳐 소개한다. □5,000만원 이하 우선 장기 투자자라면 개발전망이 밝은 소규모 준농림지경매물건에 관심을 가져볼 만하다.특히 화성·평택·당진 등 서해안고속도로주변이나 제주도 등지의 준농림지는 개발여지가 많아 소액투자의 적지로 꼽힌다. 또 10평형대 아파트나 다세대를 구입하는 것도 괜찮은 재테크수단이다.신규공급아파트에 대한 평형 제한 규제가 풀리면서 소형 공급이 크게 줄어든 반면 수요는 여전하다.따라서 전세를 안고 구입하거나 경매물건을 낙찰받아 임대사업을 하면 짭짤한 수익을 올릴 수 있다는 게 전문가들의 귀띔이다. 실제로 서울 강서구 가양동 도시개발아파트는 전세 끼고 구입할 경우 5,000만원이면 다섯채를 구입할 수 있다.매매가가 6,700만∼7,000만원인데 비해전세가는 5,000만∼5,200만원이다.거기에 1,200만원의 국민주택기금을 끼고있기 때문에 취득·등록세를 포함하더라도 1,000만원이면 한채를 구입할 수있다는게 현지중개업소의 귀띔이다. 가양동 백마공인 김봉화(金鳳華)씨는 “전세 수요가 많아 내놓기 무섭게 나가고 있다”면서 “소액을 투자해 임대사업을 하기엔 안성맞춤”이라고 말했다. □5,000만원∼1억원 이하 우선 20평형대 아파트를 전세 끼고 구입하면 2채이상 구입할 수 있어 임대사업을 할 수 있다.강남구 수서동 신동아 21평형의경우 매매가는 1억2,000만원이지만 전세가가 8,000만∼8,500만원 선이어서8,000만∼9,000만원이면 2채를 구입할 수 있다.또 경기 분당신도시 구미동무지개마을 LG 21평형도 매매가 1억1,000만원에 전세가 7,000만원으로 8,000만원만 있으면 임대사업을 할 수 있다. 경매 역시 괜찮은 방법이다.종로구 창신동 쌍용 26평형의 경우 감정가는 시세와 비슷한 1억2,000만원이지만 대부분 2차례 유찰돼 입찰가는 전세시세와비슷한 7,680만원으로 떨어졌다.9,000만원에 낙찰받더라도 2,500만원 이상차익을 남길 수 있다는 계산이다.입찰가가 7,000만∼8,000만원대인 다가구주택을 입찰가보다 조금 더 주고 낙찰받은 뒤 임대하는 것도 실속있는 재테크라는 게 전문가들의 분석이다. 재개발 구역지정이나 사업승인을 얻은 한강변 아파트 지분을 구입하는 것도고려해 볼 만하다. 조합원 지분의 경우 로열층을 배정받을 수 있고 분양가도일반분양분보다 낮다. 금호11구역의 경우 33평형에 입주할 수 있는 15평 지분시세가 1억4,000만원인데 전세를 끼고 사면 9,500만원에 구입할 수 있다. 반도컨설팅 문제능(文濟能)컨설팅본부장은 “조합원 분양가가 평당 600만원대로 책정될 경우 입주후 4,000만∼6,000만원의 수익을 올릴 수 있을 것”이라고 말했다. 전광삼기자 hisam@

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

지난주 거래소시장은 외국인의 대규모 매수세와 대우채 환매불안 해소로 주초반 상승세를 탔으나 주후반에 단기상승에 따른 경계매물이 나오면서 떨어졌다.반면 코스닥시장은 미국 나스닥의 상승과 외국인 매수세에 힘입어 급등했다. 현 장세의 특징은 주가 차별화현상이다.거래소시장과 코스닥시장간 차별화뿐아니라 종목간에도 극심한 차별화가 진행되고 있다.이는 우리나라 뿐아니라 전 세계적 현상이다.미국 나스닥이 꾸준한 상승세를 보이는 반면 우리나라의 거래소 시장에 해당하는 다우지수는 약세를 면치 못하고 있다. 이번주 거래소시장은 지수 930∼980 사이에서 박스권을 형성할 것으로 보인다.호재와 악재가 뒤섞여 있어 급락하거나 급등할 가능성은 적어 보인다. 가장 큰 부담은 코스닥 시장으로의 자금이동 현상이다.코스닥 주가가 급등하면서 코스닥 투자를 등한시 해오던 기관투자가들이 거래소 비중을 줄이고코스닥 비중을 늘리고 있다. 전통산업이 많은 거래소시장의 입장에서는 일본 경기회복 지연과 최근의 엔화약세가 상당한 악재로 작용하고있다.미국의 추가 금리인상 가능성도 부담요인이다. 이번주 투자전략은 리스크를 관리하는 보수적 투자자세가 요구된다.코스닥종목과 정보통신주 위주로 지나치게 차별화가 진행되고 있고 단기에 100%이상 오른 종목이 많아 추격매수는 위험이 크다.급등한 종목들은 하락세 반전시 단기 폭락할 가능성을 항상 내포하고 있다. 그렇다고 많이 하락한 전통주를 사기도 어렵다.주가차별화는 전세계적 현상이고 기술적 측면에서도 저점을 갱신하고 있어 하락세가 언제 멈출지 알 수없다.따라서 코스닥에서 단기급등한 종목의 경우 점차 이익을 실현,현금보유비중을 늘리고 다음 시장흐름에 대비하는 게 좋다. 김기환 이사 마이다스에셋 자산운용

서울 강남지역을 비롯해 분당·일산신도시를 중심으로 전세 및 매매물량이품귀현상을 빚으면서 경매 아파트의 낙찰가가 시세보다 높게 형성되는 등 이상 과열 현상을 보이고 있다. 특히 30∼40평형대 아파트는 첫 입찰에서 수십대1의 경쟁을 보이며 시세보다 훨씬 높은 값에 낙찰되고 있다. 이같은 현상은 “경매를 통하면 맘에 드는 아파트를 시세보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다”는 일반인들의 통념을 무너뜨리는 것이어서 주목된다. ◆낙찰가 시세보다 높다=지난 18일 서울지방법원 본원 3계에서 입찰에 부쳐진 서초구 서초동 삼풍아파트 25동 902호(64평형)의 경우 감정가는 6억5,000만원에 불과했지만 낙찰가는 8억3,430만원을 기록했다.이같은 낙찰가는 시세(7억8,000만∼9억원)와 명도 및 등기비용을 감안할 때 일반 매물을 구입하는 것보다 훨씬 높은 수준이다. 지난 10일 남부지원 경매7계에서 실시된 입찰에서도 양천구 목동신시가지 223동 204호(35평형)가 첫입찰에서 최초 감정가 2억9,000만원에 낙찰됐다.이역시 명도 및 등기비용을 감안하지 않더라도중개업소에 나오는 매물을 구입하는 것보다 비싼 수준이다.현재 목동아파트 2단지 35평형 시세는 2억7,000만∼3억2,000만원 선이지만 비로열층임을 감안할 때 시세보다 상당히 높는가격으로 낙찰받은 것이다. 같은날 성남지원에서 실시된 입찰에서도 분당구 구미동 까치마을 405동 1702호(32평형)가 치열한 경쟁 속에 감정가보다 무려 7,100만원이나 높은 2억8,100만원에 낙찰돼 관심을 끌었다. ◆일반매물 부족으로 낙찰가 상승=중대형 아파트 낙찰가율이 이처럼 높게 나타나는 것은 이사철을 앞두고 아파트값 상승을 예상,매물이 크게 줄어들었기 때문으로 풀이된다. 영선코리아 김기수(金基洙)사장은 “강남지역 대단지와 목동신시가지,분당·일산신도시 등은 부동산시장의 블루칩으로 불리는 아파트”라며 “더욱이최근엔 일반매물이 자취를 감춘 상태여서 경매물건은 나오기 무섭게 시세를웃도는 금액에 낙찰되고 있다”고 말했다. ◆과연 투자가치 있나=집값이 앞으로 큰 폭으로 오른다면 득이 될 수도 있다.그러나 현지 인근 중개업소를 통해서도 시세 안팎으로 매물을 구할 수 있기 때문에 굳이 경매를 통해 높은값에 낙찰을 받을 필요가 있느냐는 것이 부동산 전문가들의 지적이다. 전광삼기자 hisam@

주택시장이 극심한 양극화 현상을 보이고 있는 가운데 서울 역세권을 중심으로 다가구·다세대 주택 경기도 되살아나고 있다. 전세 수요자들이 아파트와 비교해 상대적으로 임대 보증금이 싼 집을 찾아나서면서 서울 역세권의 다가구·다세대주택이 인기를 끌고 있다. ◆역세권 다세대·다가구 전세수요도 는다=국제통화기금(IMF)지원이후 다가구·다세대 건설이 끊기는 바람에 매물이 크게 달리고 있다.여기에 최근들어 소형 아파트 전세 품귀현상이 일어나고 전세값이 오르자 상대적으로 보증금이 싼 다가구·다세대를 찾는 수요까지 겹쳤다. 다가구·다세대 전세 수요증가는 주로 서울 강남 등 역세권을 중심으로 늘고 있다.이에 따라 몇년동안 거의 움직이지 않았던 강남지역 다가구·다세대 전세값도 강보합세 내지는 소폭 오름세를 띠고 있다.특히 기업들이 몰려들고 있는 강남 테헤란로 주변은 아예 다가구·다세대 전셋집이 동이 났다. ◆월세도 잘 나간다=다가구·다세대를 중심으로 임대차시장이 ‘전세’에서‘월세’로 옮겨가는 추세다.전세값 조정 줄다리기에서 집주인들이 목소리를 높일 수 있게되자 임대 수익률이 높은 월세를 선호하고 있다.시중 금리를따져볼 때 한꺼번에 보증금을 받으면 수익률이 연 7∼8%에 불과하지만 월세로 돌리면 연 15∼20%의 수익이 보장되기 때문이다.예를 들어 원룸 전세 보증금으로 4,000만원을 받던 주인이 보증금을 1,000만원으로 낮추는 대신 나머지 3,000만원에 대해서는 연 20%의 이자를 따져 매달 60만원을 받는 것이다. 서울 강남구 역삼동 부동산랜드 김종기(金鍾基)사장은 “임대 수요가 몰리는 서울 전철역 주변은 전세 매물은 자취를 감춘 대신 월세가 주를 이루고있으며 집주인들이 전세기간이 끝나가는 세입자에게 월세 전환을 요구하는사례도 늘고 있다”고 말했다. ◆다가구·다세대 신축붐=전세값이 IMF이전 수준으로 돌아오자 헌집을 헐고다가구·다세대를 지으려는 집주인들의 움직임도 눈에 띤다.임대사업 요건이 완화된데다 전세값이 오르면서 건축비를 뽑고도 안정된 임대수입을 기대할수 있다는 판단에서다.또 임대사업을 하려는 목적으로 전철역 주변 나대지나오래된 집을 찾는 투자자도 크게 늘었다. 류찬희기자 chani@ *다가구·다세대주택 안전하게 세 드는 요령 다가구·다세대주택은 아파트에 비해 권리관계가 복잡하다.따라서 이들 주택에 세를 들때는 살펴볼 점이 한두가지가 아니다.자칫하면 나중에 전세금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 먼저 확인해야 할 것이 등기여부다.다세대 주택은 오랜기간 미등기인 경우가 많아 전세가 끝날때 전세금 회수에 어려움이 따를 수 있다. 만약 등기가 돼 있지 않은 주택이라면 반드시 건축허가서와 소유자가 동일한지를 확인하고 땅 소유자와도 전세계약을 해둬야 안전하다. 또 연립 독채는 실거래 가격의 60∼80%가 전세금이다.따라서 경매처분시 이미 근저당이 설정돼 있다면 전세금 회수에 어려움이 따를 수 있다.다세대·다가구 주택은 큰 건설업체가 지은 것이 아니고 개인 건축업자가 지은 것이대부분이다.화려한 외양에 현혹되지 말고 계약을 맺기전 안팎을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 반드시 확정일자인을 받아두는 것도 잊지말아야 한다.방이 제때 빠지지 않을 것에 대비,전세금 보장보험에 가입하는 것도 한 방안이다.이밖에 도시계획 확인원을 떼어서 도로개설 등으로 철거되는 주택이 아닌지 알아보는 것도 상식이다. 김성곤기자 sunggone@

광명시 등 경기 서남권 역시 매매시장은 썰렁한 반면 전세시장은 뜨겁게 달아올랐다.서울 강남 및 신도시 전셋값이 상승하면서 전세 규모를 줄이거나상대적으로 싼 서울 외곽으로 눈을 돌리려는 수요가 늘었기 때문이다.이에따라 이 지역 전셋값도 계속 강세를 띠고 있다.또 일부 지역은 매물 품귀현상이 해소되지 않고 있다. 아파트 밀집지역인 광명시는 다음달로 예정된 지하철 7호선 개통을 앞두고주택시장이 움직이고 있다.5호선 개통시 목동지역 아파트 값이 크게 올랐던사례가 있기 때문이다. 광명 네거리를 중심으로 걸어서 5분 거리에 있는 한진아파트는 25평형 매매가가 1억1,000만원,33평형이 1억7,000만원쯤에 거래되고 있다.최근들어 5∼10%쯤 오른 값이다.전셋값도 23평형이 6,000만원으로 강세를 띠고 있다. 부천 상동지역과 안산 고잔지구 중개업소에는 분양권 시세를 알아보려는 문의전화도 자주 걸려오고 있다.부천 상동이나 안산 고잔지구는 외곽순환고속도로인 서울∼안산간 고속도로 개통으로 서울과 가까와지면서 수요도 점차증가하는 추세다.인천 만수동이나 용현동 아파트 매매가는 분양가 수준에 머물러 있고 실수요자 위주의 거래가 다소 이뤄질 뿐이다. 이미경 객원기자 천리안news99

올 봄 이사철과 금융위기 직후 폭락한 전세계약의 갱신주기(2년)가 맞물리면서 전세매물이 품귀현상을 빚고 전셋값도 들썩이고 있다. 그러나 주무부처인 건설교통부는 이같은 전셋값 움직임과 매물부족 현상에대해 상황인식을 하지 못하고 있는 것 같아 안타깝기만 하다. 건교부 실무자들은 “아직도 전국에 다가구·다세대주택의 전세매물 2만4,000여가구가 쌓여있다”든가 “최근의 전세파동은 서울 강남이나 일부 신도시에 국한된 것이며 현재의 전셋값 상승이 금융위기 이전 수준으로의 복귀현상일 뿐”이라며 전혀 현실과 동떨어진 반응을 보이고 있다. 여기에다가 “언론이 전세파동을 부추긴다”며 언론보도 탓도 겯들인다. 이같은 건교부 관계자들의 반응은 전세수요자의 기호를 몰라도 너무나 모르고 있기 때문이 아닌가 하는 생각이 든다.최근에 전세를 찾는 사람들은 도심진입이 수월하고 대단지이며 역세권에 위치한 아파트를 선호하기 때문에 강남,수도권 신도시의 아파트는 동이나고 변두리지역의 다세대.다가구 는 당연히 꺼려한다. 또 지금 전세로살고 있는 아파트에 계속 살아야 하는 절박한 상황이 있기에 전세대란이 일어나고 있는 것이다.이러한 상황을 간과하다 보니 “전세물량이 전국적으로 남아도는데 전세파동이라니 말도 안된다”는 건교부 관리들의 불만은 어쩌면 당연한 것인지 모른다. 전세물량을 총량으로 파악하고 있는 건교부 관계자들에게 “사고싶은 사과는 한박스밖에 없는데 멍들은 싸구려 사과가 열박스 있으면 뭐하냐”는 지적을 귀담아 들으라고 충고하고 싶다. 그리고 전셋값이 움직일때마다 건교부가 전가의 보도처럼 내놓는 주택저당채권유동화제도,이른바 MBS제도도 이제는 그만 내세우고 이 제도가 제대로정착될수 있도록 하는데 힘을 써야 할 것이다. 뭔가 제대로 알고 일합시다. 김성곤 경제과학팀 기자 sunggone@

정부와 여당이 10일 발표한 ‘주택시장 안정대책’은 연초부터 심각한 사회문제로 떠오르고 있는 전세대란을 사전에 차단,일반 서민계층의 주거 및 생활안정을 적극 뒷받침하기 위한 정책적 배려가 담긴 것으로 평가된다. 그동안 전세시장은 수요자들이 전셋값 급등에 대비,미리부터 계약을 서두른반면 임대인측에서는 전셋값 인상에 대한 기대감으로 매물을 회수함으로써서울과 수도권을 중심으로 극심한 ‘전세품귀’현상을 빚어왔다.특히 지난 98년 외환위기 충격이 심했을 당시,싼 값에 전세를 들었던 서민들은 올들어전셋값이 폭등하자 재계약이 어려워져 길바닥에 내몰리기 직전의 상황에까지 이르게 됐다.또 환란 이후 경기침체 영향으로 주택신축이 부진했던데다 최근 재개발 추진과 이사철을 앞두고 전세수요가 갑자기 늘어난 것도 전세대란을 부추긴 요인으로 지적된다. 이번 대책의 주요내용은 임차인들이 전세계약을 갱신할 때 전세금 인상분의 50% 안에서 가구당 최고 2,000만원까지 연리 8.5%의 저리로 융자받을 수 있게 했다.대출기간은 원칙적으로 2년이지만 최장 4년까지 연장할 수 있도록했다.5인 미만의 영세사업장에서 일하는 무주택근로자와 서민의 경우 주택을 구입할 때 집값의 3분의 1 범위 내에서 최고 6,000만원까지 지원받고 전세는 전세금의 2분의 1 이내에서 최고 5,000만원까지 대출받을 수 있도록 했다.이밖에도 주택공급물량을 지난해보다 14만가구 늘어난 50만가구로 확대하며 국민주택기금도 당초보다 2조5,000억원 정도 늘어난 16조3,600억원을 조성하는 것으로 돼 있다. 이처럼 이번 대책은 지원방법이나 내용면에서 파격적이라 할 수 있으며 전세대란이 현실화되기 전 적기(適期)에 마련돼 효과가 클 것으로 보인다.환란 이후 두드러진 빈부격차 해소 측면에서도 바람직한 것으로 평가된다.그러나 당국은 대책추진과정에서 시혜대상이 아닌 계층이 개입하지 못하도록 무주택자 등의 선별에 주의를 기울여야 할 것이다.과거 예를 보면 악덕중개인들이 웃돈을 주고 무주택증명서를 매입한 뒤 폭리를 노려 신축주택 매매에 나서는 등 농간을 부리는 경우가 많았다. 별다른 사유 없이 전셋값이 계속 폭등하는 지역에 대해서는 국세청 중심의합동단속반을 투입,물량조작 등 위법행위를 철저히 단속하고 폭리취득분은중과세 조치를 취하도록 촉구한다.이와함께 주택신축 붐에 편승하는 부동산투기 등 인플레 발생요인의 근절대책을 마련하고 장기적으로는 소형 임대주택 건설을 통한 서민주거환경 개선에 힘써주길 당부한다.

겨울 비수기를 맞아 거래가 끊긴지 오래다.경기가 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 지난 한달간 서울 강북지역 아파트는 매수세가 크게 줄어든 가운데 가격도약세를 면하지 못하고 있다.대부분 지역에서 매물이 쌓이고 가끔씩 급매물도나오고 있다.강북지역 실수요자라면 싼 값에 내집을 마련할 수 있는 기회다. 노원구와 도봉구는 최근 한달간 매매가격은 물론 전세값도 떨어졌다.도봉구 일부 중형 아파트는 가격이 조금 오르기는 했지만 거래가 거의 끊긴 상태여서 시세로서 큰 의미를 갖지는 못한다.노원구 지역도 수요가 없어 시세조차형성되지 않고 있다.소형 아파트를 제외하고는 전세물건이 많다.입지여건이좋은 곳이 많음에도 불구하고 전체 시장은 가격이 가구당 500만원쯤 떨어졌다. 다만 노원구 상계동 등 역세권 아파트는 상대적으로 수요자들이 찾아오는편이어서 거래도 이따금씩 이뤄진다.전철역 주변 20평형 이하 전세는 매물이쌓이지 않고 거래된다. 광진구 대형 아파트는 거래가 거의 없으며,다만 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 찾는 사람들이가끔씩 중개업소를 찾고 있다. 이미경 객원기자

전세를 옮겨야 하거나 새로 전세를 구하고 있는 수요자라면 새로 입주하는아파트를 노려라. 서울 강남지역과 신도시를 중심으로 전셋 값이 오르고 매물 품귀현상이 일어나고 있어 전세 수요자는 미리 이사갈 집을 고르거나 집주인과 타협하는지혜가 필요하다. ■이런 아파트 골라라 새로 입주하는 대규모 아파트를 고르는 것이 좋다. 전세 물량이 한꺼번에 쏟아져 나와 원하는 층을 고를 수 있는데다 주변 시세보다 싸게 입주할 수 있다. 서울 관악구나 구로구에 직장을 둔 사람은 지난해말 막 입주를 시작한 봉천동 우성아파트나 신도림동 동아(1차)아파트를 찾는 것이 좋다.소형 아파트는 매물이 거의 동이 났으나 30평형대는 아직 남아있다.한꺼번에 많은 물량이쏟아져나와 주변 시세와 비교해 볼 때 가격도 조금은 싸다.봉천동 우성 32평형 전세는 지난 가을 입주를 마친 동아아파트보다 1,000만원쯤 싸다. 직장이 강북인 사람은 종로구 무학동 현대아파트나 노원구 상계동 현대아파트 전세를 얻는 것이 유리하다.그래도 아직 매물이 남아있고,입주 초기라서전세가도 주변 시세에 비해 500만∼1,000만원쯤 저렴하다.직장이 여의도나마포지역이라면 마포구 대흥동 태영아파트 전세를 노려봄직하다.지하철도 가깝고 전세물건이 가끔씩 나오고 있다. 전세기간이 남아있는 세입자라면 오는 3월 입주를 시작하는 영등포구 당산동 현대아파트(976가구),동대문 답십리 청솔우성아파트(1,542가구)를 점찍어두는 것도 좋다. 수도권에서는 수원 영통에 들어선 미주·신원아파트나 정자동 삼환아파트를노리는 것이 괜찮다. 수원 세류동 대우아파트는 1,293가구에 이르는 큰 단지인데다 소형아파트 매물이 남아있어 주변 시세보다 싼 값에 구할 수 있다. ■집주인과 타협하라 굳이 전세를 옮기지 않고 집주인과 타협하는 것도 현명한 방법.오른 만큼만 올려주고 2년간 재계약을 맺는다면 이사비용과 중개수수료를 아끼고 이사에 따른 번거로움도 덜 수 있다. 재계약을 할 때는 전세 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서에 2년간 전세기간을 연장한다는 내용을 첨가하면 된다.그러나 집이 경매에 부쳐질 경우세입자가 보호를 받기 위해서는 반드시 확정일자를 받아두어야 한다. 전세기간을 늘리거나 계약서를 새로 작성했어도 확정일자를 다시 받아야 효력이 인정된다. 류찬희기자 chani@

해외 증시도 뉴욕시장의 대폭락에 영향을 받아 동반 하락했으며 지난해 급성장한 정보통신 등 하이테크주를 중심으로 하락 폭이 컸다. ?일본= 도쿄 증시는 개장 초부터 전기,정보통신주를 중심으로 팔자 주문이밀려들면서 무려 700포인트 이상 하락.새 밀레니엄 증시에 잔뜩 기대를 가졌던 투자자들은 미국의 금리인상설이라는 ‘뜻밖의 복병’을 만나 실망이 큰모습.NHK 등 일본의 주요 방송들은 뉴욕을 비롯한 전세계 증시 폭락을 주요뉴스로 매시간 보도. ?홍콩,대만=항셍지수는 개장 직후 1만6,000대를 지키지 못하고 7%포인트 이상 급락.특히 미 연방준비제도이사회(FRB)가 금리를 인상할 경우 홍콩 금리도 상승할 수밖에 없다는 전망 때문에 부동산주 등에 팔자 주문이 집중.‘레드칩’으로 불리는 중국 본토계 홍콩 기업주의 하락률은 무려 9%를 넘어섰다.반면 타이완증시는 8일째 상승세를 이어가며 사상 최고치를 경신. ?런던= 4일(현지시간) 런던증시의 FT지수는 미 증시 폭락의 파고를 이기지못하고 지난달 30일보다 264.3포인트 떨어진 6,665.9를 기록,사상 최대의 하락 폭을 보였다. ?뉴욕증시 전망=4일의 대폭락은 오는 2월 미 FRB가 0.5% 이상 금리를 대폭올릴 것이라는 우려가 번지면서 일어났다.게다가 지난 연말 폭등 장세 후 차익을 실현하려는 매물이 쏟아지면서 폭락을 부추겼다. JP 모르건의 토머스 반리반씨는 “현재의 주가는 다소 높은 편”이라고 ‘거품론’을 제기하면서 스탠더드 앤 푸어스(S&P)500지수는 1,300포인트,다우평균지수는 1만200달러 정도가 적정 수준이라고 진단.그러나 당분간 조정을거치고 4월쯤 재상승을 시도할 것이라는 의견도 많았다.모건 스탠리 투자은행의 피터 카네로씨는 “1∼3월 미 증시가 바닥을 친 뒤 상승세로 돌아설 것”이라고 내다봤다. 황성기기자 marry01@

서울 강북지역은 강남지역과 비교해 시장이 아직 잠잠하다. 전세는 역세권 아파트를 중심으로 매물이 달리고 가격도 강보합세를 보이고있다. 특히 소형 아파트는 찾는 사람은 많으나 매물이 자취를 감추면서 오름세로 변했다.성동·마포지역은 그런대로 실수요지를 중심으로 거래가 이뤄지고있다. 반면 은평지역은 침체를 벗어나지 못하고 있다. 마포지역 18평 이하 아파트는 한달전보다 평당가격이 1.25%쯤 올랐다. 특히 전철 5호선이 지나는 공덕동일대 아파트를 찾는 수요가 몰리고 있다. 다른 지역보다 거래가 심심찮게 이뤄지는 곳이다. 매매가는 강보합세를 띠고 있으며,전세는 물건이 없어 거래가 안될 정도다. 또 공덕동 일대 재건축대상 주택을 노리는 투자자도 가금씩 찾고 있다. 이에 비해 은평·서대문 지역은 모든 평형에 걸쳐오히려 가격이 내렸고 매물도귀한 편은 아니다. 지난달 입주를 시작한 종로구 무학동 현대아파트는 도심 아파트 수요자들로부터 인기를 끌면서 32평형 이하아파트는 매몰이 달리고 있다. 그러나 워낙 큰 단지라서 매매·전세물건이 이따금씩 나오고있다.

전세시장이 심상찮다. 건설교통부는 새해들어 주택매매·전세가격이 급등하지 않을 것이라는 전망을 내놓고 있는 데 비해 정작 일선 중개업소에는 전세 품귀현상이 나타나고가격도 계속 오르고 있다.봄 이사철을 맞아 전국 주요 도시의 전세파동으로이어지지 않을까 하는 우려와 함께 정부의 주택정책이 실물경제 흐름에 바탕을 두고 세워져야 한다는 지적이 일고 있다. 3일 신도시와 서울 강남지역 중개업소에 따르면 해가 바뀌면서 전셋집을 구하려는 수요가 몰려 매물이 동이 나고 가격도 강세를 띠고 있는 것으로 나타났다.특히 전세 품귀현상과 가격 상승은 주택시장 변화를 이끌고 있는 서울강남지역과 수도권 신도시에서 뚜렷하게 나타나고 있다.분당 신도시 장미마을 현대아파트 28평형의 경우 전셋값은 지난 12월까지만해도 9,000만원이었으나 새해들어 9,500만원으로 뛰었고 매물도 달리고 있다. 일산 신도시 백마마을 한성·쌍용아파트 22·27평형도 전세 물건이 동이 났다.22평형의 경우 매매값이 8,000만∼8,500만원으로 지난해 가을 이사철과큰 차이를 보이지 않고 있으나 전세는 500만원 정도 오른 5,500만원에도 물건이 없다. 쌍용공인중개사 최창옥(崔昌玉)사장은 “매매물건은 가끔씩 나오고 있지만전세는 씨가 말랐다”며 “전셋값이 오르면서 전세 규모를 줄여 이사하려는사람마저 늘고 있다”고 전했다. 서울 강남지역도 물건이 달리고 전셋값이 오르면서 중개업소마다 ‘전세를구해달라’는 대기 수요만 줄을 서있다.또 지난 98년 전셋값 하락분을 집주인이 보전해주고 재계약을 하던 ‘역전세’현상이 사라진 대신 세입자가 집주인에게 상승폭만큼 다시 올려주고 전세기간을 연장,재계약하는 사례가 늘고 있다. 강병기(姜秉圻) 한국부동산정보통신 기획부장은 “올해는 주택임대차보호법에 따른 2년간의 전세계약기간이 끝나는 짝수해여서 전세계약 갱신이 한꺼번에 몰리고 입주물량도 상대적으로 적어 전셋값이 오를 수밖에 없다”며 “지난 가을 전셋값 상승을 정부가 무리하게 막는 바람에 한꺼번에 전세상승분을흡수해야 하는 ‘스프링’효과가 나타날 것”이라고 우려했다. 따라서 전세시장을 안정시키기 위해 정부는 부동산 유통 현장의 움직임을정확하게 점검하고 이를 정책에 반영해야 한다는 지적이 일고 있다. 또 중개업자들은 세입자들이 무조건 싼 전세만을 고집하기보다는 가능한 집주인과 타협,재계약을 하거나 전세물건이 한꺼번에 쏟아져 나오는 대규모 신규 입주 아파트를 찾는 것이 바람직하다고 말했다. 류찬희기자 chani@

이번주 미국 뉴욕 주식시장은 지난주에 이어 첨단기술주 중심의 나스닥시장의 활황세가 두각을 보였다. 다우지수는 지난주말 대비 0.1% 하락한 반면,나스닥지수는 3.1% 상승했다. 다우지수의 약세는 역시 금리인상에 대한 우려 때문으로 해석할 수 있다.화요일 발표된 10월 도매물가지수는 지난 9월(0.8% 상승)보다는 양호한 0.3%상승으로 나타났지만 예상치인 0.1%보다는 높게 나온 수치다. 반면 나스닥은 금리인상설에 별다른 충격을 받지 않는 ‘맷집’을 과시하고있다. 실제 지난 6월30일 FRB(연방준비제도이사회)가 처음으로 금리를 인상한 이후 다우지수는 2.5%가 하락했다. 그러나 나스닥지수는 금리인상에 영향을 받지 않은채 20%나 상승했다. 다음주 뉴욕 주식시장은 16일로 예정된 FRB의 금리정책 결정이 중요한 변수가 될 것으로 보인다.그러나 금리인상이 있더라도 인상폭이 소폭이라면 충격은 크지 않을 전망이다.현재의 주가에 충격이 일정부분 미리 반영돼 있기 때문이다. 사상 최고치를 9번이나 경신하며 전세계 주식시장의 첨단기술 관련주를동반 상승시키고 있는 나스닥시장의 상승세가 다음주까지 계속 이어질지 역시초미의 관심사다. 일단은 첨단기술 관련기업들의 수익증가율이 예상치보다 높게 나옴에 따라상승기조가 이어질 가능성이 높아 보인다. [황봉목.삼성증권 국제영업팀장]

“미분양 아파트를 분양받을까,낙찰 받을까” “임대사업을 할까,목 좋은상가를 할까” 동절기로 접어드는 요즘 임대주택사업과 경매부동산이 부동산투자의 알짜로 떠오르고 있다. 부동산 경기가 점차 회복되면서도 무엇을 잡을 지가 쉽지 않다. ?임대주택사업 임대주택사업자 등록기준이 5가구에서 2가구로 완화됐다.또올해안으로 실시될 주택저당채권제도가 본격 도입되면 향후 5년안에 전세시장은 붕괴되고 월세시장이 활성화돼 임대주택사업의 전망은 밝기만 하다.임대사업자로 나선 사람이 자금력이 풍부하면 처음부터 월세를 놓아도 은행이자보다는 많이 받을 수 있다. 지난 8월20일이후 전용면적 25.7평 이하의 신규 또는 미분양주택을 매입,5년이상 임대할 경우 양도세를 전액 면제받게 된다.또 전용면적 18평이하의신축주택을 분양받아 임대사업에 사용하는 경우 취·등록세를 전액 면제 받게 된다. 임대주택사업의 핵심포인트는 임대료를 많이 받을 수 있으면서도 5∼10년후 팔때 가격상승률이 높은 곳을 찾는 것이다.적지 선정은 ▲가능한한 새 아파트▲지하철 등 대중교통여건이 좋고 생활편익시설이 발달한 대단지 아파트(신내·공릉택지개발지구 아파트,수락산 은빛시영 아파트 등) ▲향후 발전가능성이 높은 수도권 아파트(파주,김포,덕소 등)를 골라야 한다. 문의는 건설교통부 주택정책과 (02)500-4120∼1?경매 법원경매가 대중화되면서 경매를 통한 부동산 투자가 새로운 재테크수단으로 등장하고 있다.경매 부동산은 의외로 안정성,수익성,환금성의 장점을 모두 가지고 있다.더구나 1년내내 새로운 물건이 쉴새없이 쏟아져 나와단일 부동산 시장으로는 최대 시장이라 평가 받는다. 최근 경매주택의 낙찰가율은 아파트가 시세의 75∼85%,연립·다세대는 60∼70%이다.경매를 통한 투자는 아파트보다 연립·다세대를 눈여겨 보는 것이좋다.소액으로 투자가 가능하고 값싸게 낙찰을 받아 임대사업도 가능하기 때문이다. 경매물건이 많으면서 저렴하게 낙찰받을 수 있는 지역은 서울 서대문구,마포구 등이며 송파구의 석촌동 방이동 일대의 연립주택도 관심을 가질 만하다.자금 여유가 있다면 강남과 동작구 일대,외국인 임대수요가 많은 한남동,이태원동의 연립, 다세대를 노려도 좋다. 경매물건을 구입할 때는 일반 부동산 물건보다 권리분석 등 철저한 조사가뒷받침되어야 한다.따라서 반드시 공신력있는 경매전문 컨설팅사를 활용하는 것이 좋다.태인경매정보(02-313-4085) 등이 하루 3차례에 걸쳐 경매정보를제공하고 있다. 박성태기자 sungt@

가을철로 접어들면서 아파트 가격에 대한 관심이 높아지고 내집마련이나 전세 수요자들의 발길이 바빠지고 있다.최근 전셋 값이 급등하고 매매가도 8개월 이상 지속적인 상승세를 보인데다 주택가격이 추가로 더 오를 것이라는분석이 나오면서 실수요자들의 마음이 다급해지고 있다.올 하반기 주택시장전망과 2일부터 청약에 들어가는 8차 서울지역 동시분양 아파트 분석 및 안내를 특집으로 꾸며본다. 부동산 전문가들은 올 하반기 주택시장은 분양시장도 탄력을 받고 기존 주택도 상승세를 탈 것이라는 데 의견을 같이 하고 있다. 전문가들이 이같이 분석하는 이유는 크게 3가지다.우선 그동안 활황세를 보이던 주식시장이 조정장세로 접어들었으며 2년간 누적된 아파트 공급부족현상이 심화되고 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 주택구매수요가 늘 것으로 전망되기 때문이다. 그동안 전셋 값은 크게 뛰었지만 매매가는 상대적으로 상승폭이 크지 않았다.가장 직접적인 원인은 주식시장이다.주식시장이 활황세를 보이자 수요자들이 단기차익을 노려 주식시장에 몰렸다. 주택시장에 진입할 시점을 탐색만 했을 뿐 부동산시장으로의 움직임이 없었다.최근 주식시장이 조정장세를 보이자 자금이 주택시장으로 옮겨가는 기미가 보이고 있다.불안전한 주식시장에 승부를 걸기 보다 주택시장에 투자하는 것이 오히려 안전하다는 생각 때문이다. 97년말 국제통화기금(IMF)체제로 인해 주택시장상황이 악화되면서 아파트공급이 크게 줄어 매물부족현상을 빚고 있다.수요는 많는데 공급이 달리면당연히 주택값이 올라가게 돼 있다. 여기에다 최근 정부가 내놓은 중산층 및 서민층 주거안정대책으로 임대주택사업이 활성화되면 주택구매 수요가 크게 늘 것이다. 여유자금이나 주식시장에서 빠져나온 돈이 임대주택사업으로 몰릴 가능성이많기 때문이다.10월 초부터 실시예정인 주택저당채권을 이용한 주택구입도주택구매수요를 자극시킬 요인이 되고 있다. 이러한 큰 요인 외에 경기가 점차 회복되면서 경제적 사정때문에 미루었던결혼,분가 등이 늘어나 주택수요는 늘어날 전망이다. 내집마련정보사의 김영진(金榮進) 사장은 “주택가격의 상승은 분명하지만예전처럼 서울 강남에서 시작해 강북,그 다음 수도권,전국으로 확산되는 경향은 없어질 것”이라며 “특정 인기지역의 아파트 위주로 상승하고 기타 지역과 단독 연립 등 일반주택은 상승세가 미미할 것”이라고 분석했다. 김 사장은 “아파트 가격이 상승하면서 분양시장도 경쟁이 치열해 질 것으로 전망되지만 주거환경과 교통 등 입주여건과 분양이익 등에 따라 분양 양극화 현상이 일어날 것”이라고 말했다. 주택임대사업이 활성화되면 전용 18평 이하 소형 아파트의 수요가 늘 것이고 주택저당채권을 활용한 주택구매수요도 전세수요자가 대부분이므로 소형아파트를 선호할 것으로 보인다.이에 따라 소형아파트의 상승세가 과거보다두드러 질 것으로 예상된다. 반면 전용 50평 이상 초대형 아파트는 취득세를 4%로 2배 높이고 양도소득세 과세를 실거래가격으로 했기 때문에 매수세가 급감,가격 변동은 거의 없을 것으로 전망된다. 박성태기자 sungt@