당분간 은행에서 비대면 전세자금대출을 받기 어려워진다. 오는 15일부터 전세대출 규제가 강화되지만 은행들이 관련 내용을 비대면으로 처리하는 시스템을 아직 구축하지 못했기 때문이다. 13일 금융권에 따르면 KB국민은행은 최근 인터넷·모바일 뱅킹을 통해 받을 수 있는 ‘아이스타 직장인 전세자금대출’ 판매를 일시 중단했다. 국민은행에서 전세대출을 받으려면 본인과 배우자가 영업점을 직접 방문해 주택 보유 여부 조회 동의서를 작성해야 한다. 1주택자라면 본인과 배우자의 소득증빙도 제출해야 한다.기존에 은행권 비대면 전세대출은 전세계약서 등 필요한 서류를 스마트폰으로 찍어 보내거나 원하는 장소에서 조사원에게 전달하는 방식으로 이뤄졌다. 하지만 오는 15일부터 다주택자(부부 기준 2주택 이상 보유)와 부부합산 소득 1억원 이상 1주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되기 때문에 은행들은 차주 본인뿐 아니라 배우자의 주택 보유 여부와 소득까지 확인해야 한다. 영업점을 방문하지 않고 스마트폰을 통해 쉽게 받을 수 있는 완전한 의미의 ‘비대면 전세대출’이 불가능하다는 의미다. 시중은행들은 새로운 비대면 전세대출 신청 시스템을 구축할 때까지는 최소 한 번 이상 은행 영업점을 방문해야 한다고 밝혔다. 은행들은 연말까지는 관련 시스템 개발을 완료해 비대면 전세대출을 재개할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 주택금융공사가 보증하는 우리은행의 ‘위비 전세금 대출’을 받으려면 모바일뱅킹 애플리케이션(앱)을 통해 신청한 뒤 본인과 배우자가 은행 영업점에 방문하면 된다. 우리은행 관계자는 “이르면 이달 중으로 관련 시스템을 구축해 불편함이 없도록 할 것”이라고 설명했다. 1주택자의 소득요건을 따지지 않는 서울보증보험(SGI)을 통한 전세대출은 조금 차이가 있다. NH농협은행의 ‘NH모바일 전세대출’과 IBK기업은행의 ‘아이원 직장인 전세대출’을 받으려면 배우자만 은행 영업점을 방문해 주택 보유 여부를 확인하면 된다. 배우자가 없는 경우는 지금과 같이 비대면으로 처리 가능하다는 게 은행들의 설명이다. 한편 인터넷 전문은행 카카오뱅크에서는 ‘전월세보증금 대출’이 그대로 비대면으로 판매된다. 또한 신한은행에서는 오는 15일부터 ‘쏠편한 전세대출’과 ‘쏠 전월세대출’ 두 상품 모두 무주택자만 비대면 대출이 가능하다. 신한은행 관계자는 “1주택자의 경우 배우자의 소득을 정확히 확인해야 하기 때문에 은행 영업점을 방문해 상담 받는 게 좋다”고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

건물 권리 분석·계약서 작성 등 지원 낮은 가격에 실시간 정보 제공 목표로 “5% 넘는 매매 사고 미연에 방지 가능”법무법인 한결 소속 강태헌(44) 변호사는 학창 시절 전략 시뮬레이션 PC 게임의 고전인 ‘에이지 오브 엠파이어’에 심취한 마니아였다. 서울 지역별 게임 리그 상위권에 들 정도였던 그는 부동산 전문 변호사로 자리잡은 뒤에도 ‘정보기술(IT)과 법률을 접목한 서비스가 가능하지 않을까’에 대해 10여년 동안 고민해 왔다. SK㈜ C&C가 한결과 손잡고 지난달 선보인 부동산 법률 인공지능(AI) 서비스 ‘로빈’(가칭) 개발에 그가 1년 가까이 참여한 데에는 이런 사연이 있다. 로빈은 AI 엔진을 통해 일반 부동산 거래 시 권리분석 자문, 계약서 작성, 자연어 기반 판례 검색 등을 해 주는 부동산 전문 법률 서비스다. 현재 모바일 애플리케이션 ‘다방’에서 베타 서비스 중으로, 올 연말 본격 서비스를 눈앞에 두고 있다. 강 변호사는 11일 “법률 서비스 시장이 몇십년 동안 폐쇄적인 공급자 위주로 흘러왔지만, 기술의 진보로 서민들에게 문턱 낮은 시장으로 점차 바뀔 것”이라고 자신했다. 그는 “소수의 대형 로펌이 자신들만의 고도 비법, 네트워크를 활용해 공고한 과점 형태를 구축해 왔다”면서 “대법원 판례 서비스 등이 일반인에게 열려 있지만 맞춤형 정보를 찾으려면 시간, 비용이 상당하다”고 지적했다. 부동산 AI 법률 서비스는 저렴한 가격에 실시간으로 거래에 필요한 정보를 제공하는 게 목표라는 것이다. 그는 “공인중개사를 통하거나 등기부등본을 확인하고 부동산 매매를 해도 사고 날 가능성이 5%가 넘는다”고 말했다. 예컨대 다세대주택에 월세로 들어갈 때 주거 시설 여부를 확인하려면 건축물 대장까지 꼼꼼히 떼어 봐야 한다. “업무용 혹은 근린생활시설로 돼 있는 곳에 전세 계약을 해 놓고, 은행에서 전세자금 대출이 안 돼 애먹는 경우도 종종 발생한다”고 설명했다. 로빈은 집합건물을 대상으로 ‘권리상 깨끗, 안전장치 필요, 위험, 위험의 현실화’ 등 4등급으로 분류한 뒤 세부 권리 분석을 해 준다. 경기 용인시 상현동의 한 오피스텔 주소를 입력하자 10여초 만에 9페이지 분량의 보고서가 나왔다. 현재 소유권자 및 근저당권 설정, 권리 변동 이력이 죽 펼쳐진다. 강 변호사는 “부동산 거래의 약자인 임차인, 매수인에게 훨씬 친절한 권리분석 정보를 제공하고, 모르고 넘어가면 큰일 날 수 있는 상황을 미연에 방지해 주는 프로그램”이라고 의미를 부여했다. 그러면서 “AI 등 최신 기술을 통해 더 많은 이들에게 법률 서비스의 문턱을 낮춰 갈 수 있도록 노력하겠다”고 강조했다. 이재연 기자 oscal@seoul.co.kr

정부·여당이 ‘9·13 부동산 대책’의 핵심인 종합부동산세(종부세) 강화에 속도를 내고 있지만 실제로 법 개정이 이뤄지기까지 진통이 예상된다. 여권이 이번 대책의 효과가 미미하면 더 강력한 대책을 내놓겠다고 예고한 가운데, 정부는 수도권 공급 확대 및 공시가격 현실화 카드 등을 만지작거리고 있다. 더불어민주당은 지난 8일 9·13대책 후속 조치로 종부세법 개정안을 당론으로 발의했다. 3주택 이상 또는 서울 등 조정대상지역에 2주택 이상을 갖고 있을 경우 최고 세율을 3.2%로 올리는 내용이 골자다. 참여정부 때보다도 최고세율이 0.2% 포인트 높다. 개정안이 통과되면 2023년까지 총 6조원이 넘는 세수가 늘어날 것으로 예측된다. 하지만 야당에서 “세금 폭탄”이라고 반발하고 있어 상임위원회 논의 과정부터 순탄치 않을 것으로 보인다. 정치권에서는 종부세법 개정안이 예산 부수법안으로 지정돼 ‘우회로’를 밟을 것이라는 관측이 나온다. 이와 함께 시장의 관심은 벌써부터 정부가 추가 검토하는 부동산 대책에 쏠리고 있다. 우선 국토교통부는 부동산 공시가격의 실거래가 반영률을 높이는 방안을 추진 중이다. 공시가격이 오르면 보유세 등 부동산 관련 세금도 오른다. 금리 인상 카드 역시 부동산 대책의 일환으로 거론된다. 최근 이낙연 국무총리 등 주요 인사들이 집값 급등 원인으로 저금리를 지목하면서 정부가 사실상 금리 인상을 압박하는 것 아니냐는 논란이 일기도 했다. 이 밖에 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안과 정비사업 임대주택 의무 공급 비율 확대 등도 거론된다. 한편 9·13 부동산 대책의 다른 한 축인 전세대출 규제는 오는 15일부터 시행된다. 이에 따라 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 은행 등에서 전세자금대출을 받을 수 없게 된다. 이르면 다음달부터 1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약을 받은 경우 기존 집을 6개월 이내에 처분해야 한다. 이를 어기면 계약이 취소되고 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

金장관 “실수요자 보호, 일관되게 추진” 與 “집값 급등은 박근혜 정권 정책 때문” 野 “文정부 오락가락 대책에 시장 혼란” 10일 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 문재인 정부 1년 6개월여 동안 9차례 발표된 부동산 정책의 실효성을 놓고 여야가 난타전을 벌였다. 더불어민주당 의원들은 지난 9·13 대책 이후 집값 과열 현상이 진정됐다고 평가한 반면 자유한국당 의원들은 오락가락식 대책이 시장 혼란을 부추겼다고 질타했다. 김현미 국토교통부 장관은 “실수요자를 보호하는 정책을 일관성 있게 추진하겠다”면서 “연말에 3기 신도시 입지와 함께 2·3기 신도시의 교통 대책도 함께 발표하겠다”고 밝혔다. 민주당 이규희 의원은 “집값 급등은 빚내서 집을 사라는 박근혜 정권의 정책 때문”이라며 “부자 동네 사람들이 유행처럼 주택 매입에 나서 주택 소유의 불균등화가 매우 극심해졌다”고 주장했다. 같은 당 김영진 의원은 분양가 상한제 시행을, 박홍근 의원도 온라인 포털사이트 등을 통한 집값 담합 행위 관련 규제 강화를 각각 주문했다. 반면 한국당 송석준 의원은 “과거 어느 정권보다도 대책을 남발하는 양상”이라면서 “부동산 대책은 일관성이 있어야 하는데 임대사업자 세제 혜택, 전세자금대출 규제 등을 놓고 갈팡질팡했다”고 지적했다. 이어 “내로남불(내가 하면 로맨스 남이 하면 불륜)의 시각을 가져서는 안 된다”고 꼬집었다. 같은 당 박완수 의원도 “정부가 스스로 정책 내용을 뒤집은 사례만 9차례로 주택 정책이 급하게 즉흥적으로 발표됐다”고 비판했다. 여야는 정부의 신규 공공택지 후보지를 공개한 민주당 신창현 의원과 후보지 유출에 연루된 김종천 과천시장에 대한 증인 채택이 불발된 것을 두고 신경전도 벌였다. 정부가 추진 중인 3기 신도시 조성 방안에 대한 우려의 목소리도 나왔다. 한국당 함진규 의원은 “왜 경기에만 주택을 많이 지으려 하는지 모르겠다”며 “주택을 짓기 전에 교통 등 기반시설을 먼저 지어야 하며 주택은 서울 강남이나 목동 등 수요가 높은 곳에 지어야 한다”고 주장했다. 이에 김 장관은 “앞으로 택지지구를 지정하고 발표할 때 광역교통 대책을 함께 발표하겠다”고 답변했다. 남북 철도·도로 연결 등 경제협력 사업도 도마에 올랐다. 민주당 의원들은 경제적 효과에, 한국당 의원들은 국제사회의 대북 제재 위반에 초점을 맞췄다. 이에 김 장관은 “남북 철도·도로 연결 사업은 방식과 규모에 따라 경우의 수가 달라진다”며 “일방적으로 퍼주기 또는 일방적으로 손해 보는 일이라고 이야기하는 것은 섣부르다”고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

10일 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 문재인 정부 1년 6개월여 동안 9차례 발표된 부동산 정책의 실효성을 놓고 여야가 난타전을 벌였다. 더불어민주당 의원들은 지난 9·13 대책 이후 집값 과열 현상이 진정됐다고 평가한 반면 자유한국당 의원들은 일관성이 없는 오락가락식 대책이 시장 혼란을 부추겼다고 질타했다. 김현미 국토교통부 장관은 “실수요자를 보호하는 정책을 일관성 있게 추진하겠다”면서 “연말에 3기 신도시 입지와 함께 2·3기 신도시의 교통대책도 함께 발표하겠다”고 밝혔다. 민주당 김영진 의원은 “이번 (9·13) 대책이 먹히지 않으면 정부는 분양가 상한제 등 특단의 대책을 시행해 달라”고 주문했다. 같은 당 박홍근 의원도 “온라인 포털사이트 등을 통한 집값 담합, 허위 매물 등을 차단하는 강력한 규제를 만들어야 한다”고 강조했다. 반면 한국당 송석준 의원은 “과거 어느 정권보다도 대책을 남발하는 양상”이라면서 “부동산 대책은 일관성이 있어야 하는데 임대사업자 세제 혜택, 전세자금대출 규제 등을 놓고 갈팡질팡했다”고 지적했다. 이어 “내로남불(내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜)의 시각을 가져서는 안 된다”고 꼬집었다. 이에 김 장관은 “지난해 8·2 대책 이후 진정됐던 시장이 올여름부터 과열 양상을 보인 데 대해 유감스럽게 생각한다”며 “최근 주택시장은 안정기로 접어들기 시작했다고 평가한다”고 답했다. 김 장관은 집값 안정을 위해 금리를 올려야 한다는 의견에 대해 “정부 부처가 금리에 대해 다양한 의견을 가질 수 있지만 최종 결정은 한국은행 금융통화위원회가 하는 것이기 때문에 금리 결정에 대해 저희가 말할 수 있는 것은 아니다”라며 선을 그었다. 이날 국감에서는 또 남북 철도·도로 연결 등 경제협력 사업도 도마에 올랐다. 한국당 민경욱 의원은 “남북 철도 연결 시 북한에 지급할 선로사용료가 경의선 구간만 연 948억원에 이른다”고 지적했다. 이에 김 장관은 “남북 철도·도로 연결 사업은 방식과 규모에 따라 경우의 수가 달라진다”며 “일방적으로 퍼주기 또는 일방적으로 손해 보는 일이라고 이야기하는 것은 섣부르다”고 설명했다. 여야는 정부의 신규 공공택지 후보지를 공개한 민주당 신창현 의원과 후보지 유출에 연루된 김종천 과천시장에 대한 증인 채택이 불발된 것을 두고 신경전도 벌였다. 국감 시작 전부터 여야 의원들의 공방이 이어져 본 질의가 40분 정도 늦어졌다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

“결혼 축의금, 아무래도 ‘밑빠진 독에 물붓기’ 같은데 돌려받을 수 있으려나.” 서울의 한 시민단체에서 일하는 김모(33)씨는 지난 7일 대학시절 친했던 선배를 만나 청첩장을 받으며 문득 이런 생각이 들었다고 했다. 김씨는 최저임금 수준의 월급으로 생계를 유지하고 있어 혼기가 찼는데도 결혼은 꿈도 꾸지 못하고 있다. 김씨는 “요즘에는 결혼할 수 있을 것이라는 생각이 들지 않는다”면서 “축의금을 돌려받지 못한다는 생각을 하면 억울한 감정부터 생긴다”고 토로했다. 김씨의 손에는 10월에 결혼하는 지인의 결혼식 청첩장 4장이 쥐어져 있다.서울의 한 호텔에서 근무하는 이모(31)씨는 그동안 자신이 낸 결혼식 축의금과 장례식 조의금 액수를 엑셀 프로그램에 저장해 오던 일을 관뒀다. 나중에 돌려받을 돈이라 생각해서 기록해 오다 불현듯 결혼을 해야겠다는 확신이 사라진 까닭이다. 이씨는 “월 200만원 정도 벌어서는 전세집 하나 마련할 수 없기 때문에 아예 결혼을 포기해야 할 상황”이라면서 “형편상 부모님에게 도움을 받을 수 있는 환경도 아니다”고 했다. 최근 이씨는 38살에 ‘솔로파티’를 한다는 계획을 세웠다. 비혼자로 남게됐을 때 자신을 위한 파티를 열어 그동안 자신이 낸 축의금을 일부 회수하겠다는 것이다. 경기에서 택배 일을 하는 박모(31)씨는 지난 5일 고교 친구의 결혼 소식을 들었다. 고교 동창들이 모여 있는 단체 메신저 방에는 ‘우리는 결혼도 못하는데’라는 시기어린 질투가 담긴 메시지가 잇따랐다. 박씨는 “친구가 결혼하는 데 낼 축의금이 아깝다는 생각이 들었다”면서 “축의금 때문에 인간관계가 좁아질 수 있다는 생각에 아예 받을 생각을 하지 말아야겠다고 마음을 고쳐먹었다”고 말했다. 10월의 결혼 소식이 잇따르는 가운데 청년들의 한숨은 더욱 짙어지고 있다. 취업난으로 인한 늦은 취업과 저임금 등으로 결혼 비용을 마련하는 것이 만만하지 않기 때문이다. 결혼을 넘기 어려운 높은 벽으로 인식하는 청년도 부지기수다. 결혼을 포기하면 여태 낸 축의금을 돌려받을 기회조차 사라지기 때문에 더더욱 곤혹스럽다. 한국청소년정책연구원이 지난해 발표한 ‘청년 사회·경제 실태 및 정책방안 연구’ 보고서에 따르면 전국 15∼39세 남녀 10명 가운데 4명(41.4%)이 ‘비용 부담으로 결혼을 망설인 경험이 있다’고 응답했다. 20대는 49.7%, 30대는 40.5%씩이었다. 실제 인구 1000명당 혼인건수를 의미하는 조혼인율은 해마다 하락하고 있다. 2007년 7.0건, 2008년 6.6건, 2009년 6.2건, 2010년 6.5건, 2011년 6.6건, 2012년 6.5건, 2013년 6.4건, 2014년 6.0건, 2015년 5.9건, 2016년 5.5건, 2017년은 5.2건으로 집계됐다. 고강섭 한국청년정책연구원 책임연구원은 “저임금이 만연하면서 임금을 받아도 저축하기 어려운 상황에 처한 청년들이 많다”면서 “상황이 이런데도 결혼을 하려면 번듯한 집을 마련해야 한다는 등 결혼에 대한 전통적인 인식은 바뀌지 않고 있다”고 지적했다. 이어 “정부가 아무리 신혼부부들에게 전세자금대출 금액을 높이고 공공임대주택을 지원해도 자녀가 임대주택에서 결혼 생활을 시작하는 것을 꺼리는 부모가 많다”면서 “이런 인식부터 바뀌어야 정부 정책도 효과를 발휘할 것”이라고 강조했다. 기민도 기자 key5088@seoul.co.kr

부부 소유·등기된 복합용 주택 수 합산 오피스텔·분양권·조합원 입주권은 제외 1주택자 보증 요건 여론 ‘뭇매’에 완화 부부 합산 소득 7000만원→1억 이하로금융위원회가 전세자금대출 3대 보증기관을 총동원해 다주택자는 물론 고소득 1주택자의 보증을 제한하기로 한 것은 시중의 여윳돈이 부동산 투기 자금으로 흘러들어 가는 것을 원천 봉쇄하겠다는 뜻이 담긴 것으로 풀이된다. 전세 보증에 대한 보유 주택과 소득 요건 등 기준이 강화된 만큼 실수요자들 입장에서는 자격 조건을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다. 금융위가 7일 발표한 전세 보증 강화 방안의 핵심은 다주택자 전세 보증 제한, 1주택자 소득 요건 강화(부부 합산 1억원)로 요약된다. 지금까지 민간 보증기관인 서울보증보험(SGI)은 물론 공적 보증기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)도 전세 보증을 받을 때 보유 주택 수나 소득 요건에 대한 규제는 없었다. 우선 전세 보증 시 주택 보유 수를 산정할 때 부부가 소유한 주택뿐만 아니라 등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재된 복합 용도 주택도 포함된다. 다만 오피스텔은 주택법상 주택이 아니어서 제외된다. 분양권이나 조합원 입주권도 현재 거주 가능한 주택이 아니기 때문에 보유 주택에 포함되지 않는다. 또 비수도권·비도시에 소재한 노후 주택 보유자가 다른 지역으로 이사를 할 때에는 규제 필요성이 적다고 보고 해당 주택을 보유 수에서 제외하기로 했다. 여기서 노후 주택이란 사용 승인 후 20년이 경과한 단독주택, 85㎡ 이하 소형 주택을 일컫는다. 1주택자에 대한 보증 요건은 당초 방침보다 완화돼 실수요자들의 대출 숨통을 열어 줬다. 당초 정부는 1주택자라도 부부 합산 소득이 7000만원을 넘으면 신규 보증을 제한하려고 했다가 여론의 뭇매를 맞기도 했다. 따라서 부부 합산 소득이 1억원 이하인 1주택자는 어느요곳에서든 전세 보증을 받을 수 있고, 1억원을 넘더라도 소득을 따지지 않는 SGI를 이용하면 된다. 단 SGI에서 보증을 받으면 공적 보증을 제출할 때보다 은행 대출금리가 0.4~0.5% 포인트가량 높다. 종전처럼 무주택자는 부부 합산 소득에 관계없이 보증이 제공된다. 금융위 관계자는 “공적 전세 보증은 서민들이 낮은 금리로 대출을 이용할 수 있도록 지원하는 목적”이라면서 “주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않아 소득 요건을 마련했다”고 설명했다. 한편 금융위는 전세대출에 대한 사후 관리도 강화할 방침이다. 전세대출을 취급한 금융기관은 1년마다 실거주와 주택 보유 수 변동 여부를 확인해야 하고, 실제 거주하지 않으면 대출을 회수해야 한다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

오는 15일부터 집을 2채 이상 가진 다주택자는 전세자금대출 보증을 받을 수 없다. 은행들이 전세대출에 앞서 보증을 요구하는 만큼 다주택자는 전세대출이 전면 제한된다는 의미다.금융위원회는 7일 이러한 내용의 ‘9·13 주택시장 안정대책 후속 조치’를 발표했다. 앞서 금융당국은 전세대출이 다주택자의 갭투자(시세차익을 목적으로 매매가격과 전세가격의 차액으로 주택 매입)에 악용된다고 보고 규제 방안을 검토해 왔다. 이에 따라 전세대출 3대 보증기관인 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)은 15일부터 다주택자에 대한 신규 보증을 차단한다. 15일 이전에 보증을 받았다가 이를 연장하려는 다주택자는 1주택 초과분을 2년 안에 처분한다는 조건으로 한 차례에 한해 연장이 허용된다. 예를 들어 3주택자라면 보증 연장 후 2년 내에 2주택을 처분한다는 확약서를 내야 한다. 또 1주택자라도 부부 합산 소득이 1억원을 넘으면 공적 보증기관인 주금공과 HUG에서는 전세대출 보증이 제한된다. 다만 민간 보증기관인 SGI는 1주택자라면 소득과 상관없이 보증을 허용해 실수요자를 위한 최소한의 창구는 열어 뒀다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. 복잡해진 대출 규제를 이해하려면 우선 용어부터 정확히 파악해야 한다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 비교적 익숙해진 개념부터 DSR, RTI 등 한 번 들어서는 헷갈리는 용어까지 총정리 했다. 담보가치 대비 대출 한도 따지는 LTV LTV는 은행에 가서 주택담보대출을 받아봤다면 한 번 이상 들었을 용어다. 주택을 담보로 대출받을 때 적용하는 ‘주택가격 대비 대출 한도’를 뜻한다. LTV가 40%일 때 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억원까지 가능하다. 대출자가 빚을 갚지 않을 경우 은행은 주택을 처분해 돌려받아야 하는데, 이 때 상환액이 부족하지 않도록 LTV에 한도를 둔다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 고가·다주택자의 LTV는 0%가 됐다. 새로 집을 사기 위해 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 뜻이다.갚을 수 있는 능력 따지는 DTI와 DSR 다음으로 DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼만 돈을 빌려주기 위해 들이대는 잣대다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비중을 말한다. 은행은 대출자의 소득이 충분하지 따져 일정 수준의 DTI까지만 대출해 준다. 올해 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영하는 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택담보대출 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 또 두 번째 주택담보대출은 만기를 15년까지만 적용한다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다. 여기서 한 발 더 나간 게 DSR이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택담보대출만 따지는 신DTI보다 빚 갚을 능력을 측정하는 데는 좀 더 정확한 셈이다. 현재 금융권에서 시범 운영되고 있는 DSR은 다음달부터 관리지표가 된다. DSR이 지나치게 높으면 대출이 거절될 수 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총 원리금 상환액이 4000만원이면 DSR은 80%가 된다. 자영업자 부채 관리하는 RTI와 LTI 자영업자들의 채무상환 능력 심사를 위한 RTI와 소득대비대출비율(LTI)도 있다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 이는 자영업자 중에서도 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 것이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. 예를 들어 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 넘어야 대출이 가능하다는 의미다. 금융당국은 이를 상향 조정하는 방안을 검토 중이다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 영업이익에 근로소득 등을 합한 총소득과 모든 금융권에서 빌린 가계대출과 개인사업자 대출을 합한 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

이달 30일부터 보험회사에서 대출 여신심사를 받을 때도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용된다. 28일 금융위원회는 보험업권에 DSR을 도입해 ‘여신심사 선진화를 위한 가이드라인’을 시행한다고 밝혔다. DSR은 연소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 주택담보대출과 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출이 포함된다. 현재 금융권은 고(高)DSR 기준을 100%로 운용하고 있다. 이럴 경우 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4000만원이면 DSR은 80%가 돼 추가 대출이 가능하다. 금융당국은 지난해 10·24 가계부채 종합대책을 통해 전 금융업권에 DSR을 단계적으로 도입하기로 하고, 올해 3월에는 은행, 7월에는 상호금융(신협·농협·수협·산림조합·새마을금고)에 DSR 시범도입해 운영하고 있다. 보험업권 DSR 적용대상도 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출이다. 하지만 새희망홀씨나 바꿔드림론 같은 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출, 중도금·이주비대출 등은 예외로 했다. 보험계약대출, 유가증권담보대출 등 담보가치가 확실한 상품의 경우 신규대출 취급시 DSR이 적용되지 않으며 다른 대출을 위한 DSR 산정시 부채 계산에서도 제외된다. 금융위는 획일적 규제비율을 제시하지 않고 보험회사가 여신심사의 모든 과정에 DSR을 자율적으로 활용할 수 있도록 유도한다는 방침이다. 대신 내년 상반기부터는 보험회사별로 신규 가계대출 취급액 중 고DSR 대출이 일정비율 이하가 되도록 관리할 계획이다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

車할부금·전세 등 모든 원리금상환비율 연소득 100%→70~80%로 기준 올릴 듯 주택RTI도 임대소득 1.25배→1.5배 검토다음달 금융 당국이 한층 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI) 기준을 내놓는다. 올 초 강화된 총부채상환비율(DTI) 기준이 도입됐고, 9·13 부동산 대책으로 주택담보대출의 길이 좁아진 상황에서 가계가 은행 문턱을 넘기가 더 어려워졌다는 분석이다. 27일 금융권에 따르면 금융 당국은 기존 DSR과 RTI를 강화한 새 대출 규제안을 다음달 발표할 예정이다. DSR은 연소득에서 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 주택담보대출과 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금 등 모든 가계 대출이 포함된다. DSR은 올 초부터 금융권에서 자체적으로 시범운영되고 있는데, 다음달 금융 당국이 기준안을 마련하면 이에 따라야 한다. 현재 금융권은 고(高)DSR 기준을 100%로 잡고 운영하고 있다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 할 원리금 상환액과 새로 받을 대출 원리금 합이 4000만원이면 DSR은 80%가 돼 새로 대출을 받을 수 있다. 금융 당국은 100% 기준이 너무 느슨하다며 70~80%로 기준을 강화하는 방안을 검토하고 있다. 금융 당국 관계자는 “DSR 기준 100%는 버는 돈을 모두 원리금 상환에 쓴다는 것이기 때문에 가계부채 관리 기준으로는 의미가 없다”고 설명했다. 금융 당국은 RTI 강화 방안도 준비하고 있다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배까지 대출이 가능하다. 즉 아파트의 경우 1년에 내야 하는 이자가 1000만원이라면 1년 월세가 1250만원이 돼야 대출이 가능하다는 뜻이다. 금융 당국은 주택의 RTI가 너무 낮다고 보고 1.5배로 높이는 방안을 검토하고 있다. 하지만 RTI를 높이면 임대사업자들이 세입자에게 월세를 올려 이를 보전할 가능성이 높아 고민이다. 이 때문에 일각에서는 금융 당국이 DSR 기준만 강화하고 RTI 기준은 그대로 유지할 가능성도 적지 않다고 본다. 금융권에서는 이번 DSR과 RTI 기준 강화가 가계 대출을 누르는 데 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 금융업계 관계자는 “올 초부터 신DTI가 적용됐고, 9·13 대책으로 다주택자들이 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 사실상 차단됐다”면서 “가계부채를 누르는 효과와 함께 부동산 경기를 일부 진정시키는 효과도 있을 것”이라고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

결혼 시즌을 맞아 친구 자녀의 결혼식에 참석한 A씨는 문득 아들에 대한 걱정이 든다. 당장 결혼 계획이 있는 것은 아니지만 집값이 치솟으니 나중에 결혼할 때 집을 사기는커녕 전세자금 마련도 쉽지 않을 것 같다. 이런저런 고민 끝에 지금 전세를 놓고 있는 본인 소유 아파트에 아들이 결혼 후 들어가 살면 어떨까 하는 생각이 든다. 시가 8억원 정도인데 아들에게 증여하자니 본인 노후가 불안하고 1억 5000만원이 훌쩍 넘는 증여세도 만만찮다. 아들이 종잣돈을 모으는 동안 무상으로 살아도 문제가 없을까. 부모 집이라고 해도 자녀가 대가 없이 무상으로 살면 원칙적으로 증여에 해당된다. 다만 A씨 아들은 증여세 과세 대상은 아니다. 부동산을 무상 사용한 증여이익을 계산해서 1억원 이상일 때만 과세 대상이 되기 때문이다. A씨 아들의 5년 동안 증여이익을 계산해 보자. 부동산을 5년 동안 무상 사용할 때 이익을 현재가치(법정 할인율 10%)로 환산하면 된다. 즉 부동산가액 8억원에 사용료율 2%를 적용하고, 5년간 10%의 연금현가계수(증여이익을 현재가치로 환산하는 계수)인 3.79079를 곱하면 된다. 이렇게 계산한 아들의 증여이익은 약 6000만원이다. 1억원 미만이라 증여세 과세 대상이 아니다. 참고로 부동산가액이 약 13억원을 넘지 않으면 증여이익이 1억원 미만이다. 특수관계자가 무상으로 사용하더라도 증여세 부담을 덜 수 있다는 뜻이다. 만약 전세자금이 부족한 자녀에게 돈을 빌려준다면 어떻게 될까. 특수관계인 간 자금 거래를 하면서 실질과 다르게 가장하는 경우가 종종 있다. 이에 세정당국은 가족 간에 돈을 빌리는 거래를 증여로 추정하기도 한다. 다만 자녀에게 빌려준 사실을 객관적으로 입증할 수 있고 원금과 적정 이자를 돌려받는다면 금전대차 거래로 인정받을 수 있다. 따라서 자녀에게 돈을 빌려줄 때 차용증을 작성하는 게 좋다. 계약서를 작성해 이자와 원금에 대한 변제 방법, 이자율, 만기 등을 정하고, 이에 따라 원리금을 상환한다면 실제 차입 거래로 인정받을 수 있다. 차용증이나 영수증 등 형식적 요건만 갖췄다고 차입 거래를 무조건 인정받는 것은 아니다. 실제 이자나 원금을 상환하고 자금 흐름을 금융기관 거래 등을 통해 객관적으로 증명하는 것이 필요하다. 세법은 특수관계인 간 자금 거래에서 적정이자율을 4.6%로 정하고 있다. 단 더 낮은 이자를 받더라도 그 차이가 1000만원 이상이 아니라면 증여세 과세 대상은 아니다. 삼성증권 SNI사업부 세무전문위원

9·13 부동산 대책 이후 대출을 받으려는 사람들은 복잡한 세부 규정 탓에 혼란스럽기만 하다. 이번 대책은 다주택자에 대해 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지했다. 1주택자와 달리 직장근무 등 사유가 있어도 대출이 불가능하다. 이미 주택담보대출이 있는 임대사업자의 경우 주택취득 목적의 대출은 안 되지만 임대주택 개·보수 목적으로는 가능하다. 금융위원회가 공개한 ‘주택시장 안정대책 관련 주요 FAQ(자주 묻는 질문)’를 바탕으로 대출 주체별 규제 사례를 총정리 했다. →다주택자가 규제지역이 아닌 곳에서 집을 새로 살 때도 주택담보대출을 받을 수 없나. -대출 가능하다. 다주택자도 규제지역 외에 있는 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다. →2주택자가 2채의 주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →다주택자가 직장근무 등 사유로 규제지역 내 새 집을 사려고 할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -불가능하다. →2주택자가 기존 주택을 팔 예정인 경우 1주택자처럼 규제지역 내 주택에 대한 전세자금 반환 목적의 대출이 가능한가. -기존 주택의 매매계약서와 계약금 납입내역을 제출할 경우 대출 가능하다. 다만 향후 기존 주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 한다. →다주택자가 의료, 교육비 등 목적으로 주택을 담보로 한 생활안정자금을 받는 것이 가능한가. -각 지역별 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 내에서 집 한 채당 연 1억원 한도로 대출 가능하다. 단 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 생활안정자금 관련 규제는 규제지역 여부와 관계없이 전국에 모두 적용된다. →다주택자가 생활안정자금으로 대출을 받아 새 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유 조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. →주거용 오피스텔도 주택 수에 포함되나. -포함되지 않는다. →주택임대사업자가 이미 받은 임대업 대출 만기를 연장할 때에도 강화된 LTV 규제가 적용되나. -대출자가 임대업을 계속 하면 기존 LTV 비율대로 만기 연장 가능하다. 다만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규 대출로 보는 경우에는 강화된 기준을 적용한다. →이미 주택담보대출이 있는 임대사업자는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 대출을 금지하고 있는데, 다른 목적의 대출은 가능한가. -주택취득 목적이 아닌 임대주택 개·보수 등 운전자금 성격의 임대업 대출은 가능하다. 다만 다른 용도로 사용하면 대출을 즉각 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한할 예정이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

신규주택 돈줄 막고 다주택자엔 종부세 집주인·매수자 ‘눈치’…투기 수요 진정세 ‘공시가 6억 이하’ 임대업 전환 稅줄일 듯소규모 다주택자 중심 매물 쏟아질 수도‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

근무지 바뀌어 서울 집 사려는 1주택자 대출 되지만 2년 내 기존 집 팔아야 사업자금으로 쓰려는 서울 다주택자 LTV 30% 안에서 한 채당 1억원 제한 강남에 25억짜리 집 사려는 무주택자 2년 안에 전입하는 경우 대출 가능정부가 ‘9·13 대책’을 통해 주택 관련 대출을 엄격히 제한하면서도, 실수요에 대해선 폭넓은 예외도 인정하고 있다. 무주택자, 1주택자, 2주택자 이상 등의 구체적인 사례를 통해 주택담보대출과 전세자금대출 규제에 대한 의문을 풀어 봤다.●무주택자 →전세를 계속 살려고 하는 무주택자인데 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →서울 강남에 25억원(공시가격 9억원 초과)짜리 집을 사려는 무주택자인데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 2년 안에 전입해야 한다. 이를 어기면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. →주택 보유자인 부모님과 함께 사는 무주택 미혼이다. 서울에 집을 매입해 분가하려는데 새로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -원칙적으로는 대출이 불가능하지만 예외를 인정받아 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 가능하다. 또 세대 분리이기 때문에 기존 주택을 팔 필요도 없다. ●1주택자 →현재 경기에 살고 있는데 지난해 전세를 끼고 서울에 아파트 한 채를 사 놨다. 내년에 이사할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -LTV 40%까지 대출 가능하다. 1주택자의 주택담보대출 금지는 규제 지역(조정대상·투기과열·투기지역) 에서 새로 구매할 때만 적용된다. →서울에 집 한 채 있는 맞벌이다. 지방에 근무하면서 전세대출을 받았는데 연장이 가능한가. -가능하다. 참고로 보금자리론을 이용할 수 있는 소득 기준은 맞벌이 신혼부부 8500만원, 1자녀 가구 8000만원, 2자녀 가구 9000만원, 3자녀 가구 1억원 등이다. →1주택자인데 근무지 이전으로 서울로 이사 간다. 집을 사서 가려는데 주택담보대출을 받을 수 있나. -받을 수 있다. 예외로 인정되기 때문이다. 대신 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이 밖에 집을 넓혀 가는 경우, 결혼을 하면서 새로 주거지를 정할 때도 예외가 적용된다. ●2주택 이상 다주택자 →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 아이가 중학교에 진학하면서 강남구 대치동에서 전세를 얻으려 한다. 기존 주택을 전세로 줘도 자금이 부족하고, 집을 담보로 한 대출도 제한돼 돈이 부족하다. 전세대출이라도 받을 수 있나. -어렵다. 2주택 이상 다주택자들에 대한 전세자금대출의 공적 보증이 금지됐기 때문에 사실상 은행권 대출은 안 된다. →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 애들 학교 문제 때문에 전세대출을 받아 강남구 대치동에 살고 있다. 전세대출을 연장할 수 있나. -강북 아파트 2채 중 1채를 매각한다면 만기 연장이 가능하다. →서울과 경기에 집이 한 채씩 있는 다주택자다. 사업 자금을 주택담보대출로 받는 일이 잦다. 그런데 이제는 이런 대출이 불가능한가. -받을 수 있다. 대신 대출 자금을 주택 구입에 사용하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 주택 한 채당 대출 금액이 최대 1억원으로 제한된다. 계산해 보면 LTV 30% 범위 안에서 최대 2억원까지는 가능하다. →2주택자인데 생활안정자금으로 대출을 받아 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고, 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. ●주택임대사업자 →임대주택을 담보로 주택담보대출을 받아 임대사업을 하고 있다. 현재 주택담보대출의 만기가 2019년 말인데 연장이 되나. -가능하다. 이번 임대사업자 대출 규제(LTV 40%)는 신규 등록 임대주택에만 해당된다. →서울에 새로 집을 지어서 임대주택사업을 하려는데, 이 경우에도 LTV 40%가 적용되나. -적용받지 않는다. 서울은 투기지역 혹은 투기과열지구이지만 신규 주택을 건설해 임대하면 예외가 적용된다. →서울에 기존 주택을 매입해 임대주택사업을 하려는데 대출 규제를 받게 되나. -규제 대상이다. 대출 금액이 LTV 40%로 제한된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. 다주택자 신규 대출 원천 차단, 거래절벽? 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ??종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상? 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1%포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만, 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%이다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5%포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. 다주택자 가장한 틈새 투기도 억제? 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제도 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만, 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄만 한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책에 따른 대출 규제 시행 첫날인 14일 은행 영업점에는 고객들의 문의가 이어졌다. 고객들이 가장 궁금해 한 부분은 전세자금대출이었다. 전세대출 연장이 가능한지, 전세대출 규제가 전체 은행에 적용되는지 등 질문이 잇따랐다. A은행 관계자는 “최근 주택담보대출 규제를 피해 전세대출을 받으려는 수요가 많았기 때문에 오늘도 전세대출 제한에 대해 묻는 전화가 많았던 것으로 보인다”고 말했다. 전날 정부부처가 공동 발표한 ‘주택시장 안정방안’에 따르면 1주택자는 부부합산 소득이 1억원 이하여야 전세대출에 대한 공적 보증을 받을 수 있다. 무주택자는 소득에 관계없이 보증을 해 준다. 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하지 말라는 취지다. 서울보증보험을 통해서는 전세대출이 가능한지를 묻는 고객도 있었다. 다주택자를 대상으로는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 공적 보증이 원천 금지됐는데, 민간회사인 서울보증보험은 포함되지 않았기 때문이다. 전날 금융위원회는 “민간회사여서 정부 마음대로 할 수 없지만 서울보증보험도 정부 정책에 맞춰 움직이도록 협조 요청을 했다”고 밝혔다. 임대사업자 대출에 대한 담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어든 데 대해 오피스텔에도 동일한 규제가 적용되는지 묻는 고객도 있었다. 임대사업자 대출의 경우 주택을 담보로 대출을 받는 경우에만 적용되고 상가나 건물, 오피스텔 등 비주택을 담보로 대출받는 경우에는 적용되지 않기 때문이다. B은행 관계자는 “오피스텔의 경우 9·13 대책과 무관하게 LTV가 70~80%로 변동이 없어 강남, 서초 등 오피스텔 매매가가 높은 지역의 경우 오피스텔 담보 대출이 늘어날 수 있다”고 내다봤다. 생활자금 목적으로 주택담보대출을 받을 때 집을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 하는 내용에 대해서도 관심이 높았다. C은행 관계자는 “생활안정자금 대출은 특약을 체결할 예정이고 고객이 직접 기재해야 한다”고 설명했다. 이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 “이번 대책은 다주택자들이 추가로 집을 살 때는 대출을 막았지만 반대로 무주택 실수요자 대상으로는 출구를 마련해 놓았다”면서 “실수요자 관점이라면 대출을 긍정적으로 검토해도 될 것”이라고 조언했다. 이어 “아직 부동산 공급 대책은 나오지 않았기 때문에 당분간 투자자들은 관망세를 보일 것”이라고 덧붙였다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 어제 9·13 주택시장 안정 방안을 발표했다. 문재인 정부 들어 여덟 번째 나온 부동산 대책이다. 보유세 강화와 대출 규제를 내용으로 하는 강도 높은 수요 억제책이다. 집값 상승 억제를 위해 계속 요구해 왔던 공급 확대 대책에 대해 정부가 21일쯤 30만호 규모의 수도권 신규택지 조성 방안을 낸다고 한다. 수요 억제와 공급 확대 정책이 함께 나와야 정책 효과가 극대화된다는 점을 감안하면 다소 안타까운 발표다. 신규 공급안이 빠진 이번 대책의 뼈대는 종합부동산세(종부세) 등 보유세 강화다. 정부가 7월 발표한 세법 개정안보다 종부세의 부과 및 인상 대상이 대폭 확대됐다. 정부는 3주택 이상 보유자와 서울과 세종 등 청약조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고세율을 지금보다 최대 1.2% 포인트 올라간 최고 3.2%로 중과하기로 했다. 3%이던 참여정부 때보다 최고세율을 더 강화했다. 세 부담 상한 역시 150%에서 300%로 끌어올린다. 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 인상한 것은 시장이 예상하지 못한 내용이다. 2주택 이상 보유 가구는 투기지역 등 규제지역에서 추가로 주택 매매를 하면 주택담보대출을 내지 못한다. 부부 합산 2주택 이상인 가계에 대해서는 전세자금 대출에 대한 공적 보증도 금지하는 등 ‘갭투자’ 가능성을 차단했다. 임대사업자에 대한 양도소득세와 종부세 경감 혜택도 축소했다. 최근 집값 폭등은 시중 유동성 확대와 공급 부족 등이 근본 원인이다. 하지만 투기 열풍이 시작될 때 소극적으로 대응했던 정부의 책임도 없지 않다. 당초 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 낸 권고에도 못 미치는 세법 개정안을 지난 7월 기획재정부가 내놓은 것은 패착이었다. 여기에 서울시의 용산·여의도 통개발과 강북 투자 발표 등이 나오자 서울의 아파트 가격이 한두 달 사이에 수억원이 올랐다. 이제라도 정부가 보유세 강화로 방향을 잡은 건 바람직하다. 정부의 강경한 입장을 시장에 전달한 것이다. 이제 시장의 반응을 지켜본 뒤 재산세 상향 조정 등도 필요하다면 추가해야 한다. 국회도 당리당략을 떠나 추후 세법 개정 과정에 협조해야 한다. 이번 대책에 공급 확대 방안이 빠진 건 아쉽지만, 정부는 서울·경기 등 지자체와의 협의를 통해 신규택지 공급 및 도심 내 규제 완화 등 실효성 있는 주택 공급 확대 방안을 내놓겠다고 했으니 지켜보고자 한다. 1주택 보유자에 대한 종부세 부과 기준을 완화하지는 않았지만, 은퇴한 노년층으로 장기 1주택 보유자들이 곤란을 겪지 않도록 세심하게 보완해야 한다.

발표된 부동산 대책이 애초 예상보다 훨씬 강도가 높은 것으로 밝혀지면서 전문가와 시장 관계자들 모두가 놀랐다. 전문가들은 역대 최고 강도의 투기 수요 억제 정책이라고 평가했다. 주택 구입 초기 단계부터 매매 이후 양도세 중과까지 모든 과정에 강력한 수요 억제 수단을 들이댔기 때문이다. 특히 2가구 이상 주택 보유자에게는 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에서 주택담보대출을 원천적으로 틀어막으면 전반적으로 주택 구입 욕구가 사그라질 것으로 전망된다. 2주택자 이상은 전세자금 대출 길도 봉쇄해 전세자금을 얻어 추가로 주택을 사들이는 편법을 막았다. 여기에 1주택 구입이라도 9억원 이상의 비싼 집은 실수요 거주 목적이 소명되지 않으면 역시 대출이 금지된다. 똑똑한 한 채를 보유하려는 욕구도 상당 부분 줄어들 것으로 전망된다. 이에 따라 당분간은 매수, 매도자들의 관망세가 이어지고 집값 급등세도 진정될 것이라는 전망이 많다. 다주택자들은 보유세·양도세 중과로 보유냐 매각이냐를 놓고 고민이 깊어질 전망이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “주택 인풋(취득 때 대출 규제) 단계부터 아웃풋(양도세 중과) 단계까지 모두 틀어막아 주택 구입 수요가 줄어들고 거래 감소, 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 평가했다. 종합부동산세·양도세 강화 또한 투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 기대했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “종부세와 양도세, 대출까지 망라한 전방위 고강도 처방이라서 지난해 발표한 ‘8·2대책’ 못지않은 파장이 예상된다”며 “투기 수요는 발을 붙일 수 없다는 신호를 주기에 충분한 대책”이라고 진단했다. 대출 규제가 자칫 실수요자 주택 구입에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅테이터 랩장은 “매매나 전세 모두를 규제해 자가 이전이 안 되는 서민은 주거비 부담이 커질 수 있다”며 “상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 나올 수 있다”고 말했다. 거래 감소에 따른 주택 시장 위축이 이사·인테리어·가전시장 등 연관 산업의 침체로 이어지는 것을 경계해야 한다는 목소리도 나왔다. 김치영 공인중개사는 “투기 수요는 줄어들겠지만, 양도세 강화로 기존 다주택자들이 매물을 내놓을지는 의문”이라며 “매물이 돌고 거래가 원활해져야 억제 정책에 따른 부작용을 줄일 수 있다”고 말했다. 서울 도심 아파트 공급을 늘리는 대책도 주문했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “공급과 수요 양쪽 대책이 나와야 시장이 안정된다”며 “어렵게 신규 택지를 개발하려고 하지 말고, 서울 도심의 재개발·재건축 규제를 완화하는 정책이 필요하다”고 말했다. 한편 더불어민주당은 “이번 세제개편 및 관련 입법사항들이 조기에 국회에서 통과될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 환영했다. 반면 자유한국당은 “잘못된 경제정책으로 고통받는 국민에게 세금을 더 걷겠다는 선언일 뿐”이라며 “앞으로 대책에는 서울 도심 등 주요 지역에 양질의 주택이 공급될 수 있도록 과도한 재건축·재개발 규제를 정상화하는 내용이 담겨야 한다”고 주장했다. 이날 발표된 부동산 대책안은 향후 의원 입법 형태로 추가 발의될 예정이지만, 여야의 입장이 다른 만큼 논의가 쉽지 않을 전망이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 이주원 기자 starjuwon@seoul.co.kr