정부가 오는 17일 수도권 ‘풍선효과’와 이를 부추긴 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 21번째 부동산대책을 발표할 것으로 알려졌다. 정부는 17일 비공개 경제장관 회의인 녹실회의 이후 6·17 부동산대책을 내놓을 예정이다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 11일과 15일 연이어 집값 상승의 우려를 나타내며 규제 가능성을 내비쳤다. 김용범 기획재정부 1차관도 “비수도권 지역에 규제지역을 지정할 수도 있고 대출규제를 강화할 수도 있다”며 “세제나 이런 부분에 혹시 지금 제도상에 일부 미비점이 있으면 그것을 보완하거나 강화하는 방안도 검토할 수 있다”고 언급했다. 이번 대책의 핵심은 지난해 15억원 이상 주택의 대출을 금지한 12·16대책의 ‘구멍’으로 지적된 수도권 ‘풍선효과’와 갭투자 방지에 집중될 전망이다. 고가 주택의 대출이 금지되면서 대출이 가능한 가격대의 아파트가 오히려 상승하는 풍선효과가 수도권에서 나타났기 때문이다. 조정대상지역의 유력한 추가 예정지로는 인천, 군포, 화성, 안산, 오산 등이 언급된다. 기존 조정대상지역에서 투기과열지구로 격상하는 지역으로는 구리와 수원이 거론된다. 수도권 비규제 지역의 올해 누적 상승률은 안산 8.68%, 군포 8.67%, 화성 8.61%, 오산 8.06%, 인천 연수구 8.54% 등으로 모두 8% 이상 급등했다. 수원 팔달구와 권선구는 각각 올해 15.76%와 15.19%씩 상승해 전국에서 가장 높은 수준을 보였다. 김포·고양·파주·연천·포천 등 명목상 수도권 규제에 묶인 접경지역을 제외하고 경기도 전역을 부동산 규제 대상으로 지정해 ‘풍선효과’에 대응할 것이란 관측이 나온다. 수도권 비규제지역을 골라 성행하던 갭투자(전세가와 매매가의 차액만 들여 주택을 소유하는 투자)를 막겠다는 계산이다. 여기다 전세를 끼고 주택을 사들인 갭 투자자가 2년 이내 입주를 하지 않으면 과태료를 물리고 실거래가 6억원 이상 주택 소유자에 대한 전세대출을 전면 금지하며 6억원 이상 신규 전세 세입자의 자금출처 확인서를 의무화하는 방안도 나올 것이란 관측이 제기되고 있다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

●KB국민은행, 4대 연금 신용대출 출시 KB국민은행은 국민연금, 군인연금, 공무원연금, 사학연금 등 이른바 4대 연금을 받는 고객을 위한 대출전용상품을 출시했다. KB 4대 연금 신용대출은 국민은행 계좌를 통해 연금을 받는 고객이 최대 1억원까지 신용대출을 받을 수 있는 상품이다. 대출 기간은 일시 상환 방식의 경우 1~10년까지, 분할 상환은 1~5년까지다. 20년 이상 국민은행과 거래한 고객은 최대 연 0.3%의 우대금리 혜택을 받을 수 있다. 연금종류·신용등급 등에 따라 대출 금리는 차등 적용된다. 우대금리를 포함해 최저 연 2.8% 수준이다.●하나은행, 원금보존 추구형 ELB 상품 선보여 하나은행은 퇴직연금 이용 고객을 위한 ‘원금보존 추구형 ELB 상품’을 출시했다. 하나은행이 키움증권과 협업해 내놓은 주가연계파생결합사채(ELB)는 코스피 200, 유로스탁50 지수에 따라 수익이 결정되는 상품이다. 수익 평가일에 두 개의 지수와 가입 시점의 지수를 비교해 지급 조건을 만족하면 해당 수익률을 받을 수 있다. 상품 만기는 3년이지만 1년마다 조기상환평가를 실행해 만기 전에도 수익을 낼 수 있다. 시장 상황이 좋지 않더라도 투자 원금을 받을 수 있다. 청약은 하나은행 전 영업점에서 가능하고 최소 가입액은 100만원이다.●우리은행, 모바일 전세대출 출시 기념 이벤트 우리은행은 오는 5월 31일까지 ‘우리 WON 전세대출’ 출시를 기념해 이벤트를 진행한다. 우리 WON전세대출 상품을 이용하면 영업점 방문 없이 모바일로 한도 조회를 신청할 수 있다. 또 최대 2억 2000만원 이내에서 임차보증금의 80%까지 대출받을 수 있다. 고객들은 복잡한 우대금리 조건을 따지지 않아도 된다. 중도상환 해약금도 없어서 부담 없이 혜택을 누릴 수 있다. 고객들은 사전 한도 조회만으로도 300명 추첨을 통해 설빙 빙수 쿠폰을 받을 수 있다. ●SC제일은행, 언택트 자산관리 ‘웹세미나’ 개최 SC제일은행은 9일 모바일과 PC를 통해 자산관리 세미나인 ‘웰스케어(Wealth Care) 웹세미나’를 처음 선보인다. 코로나19로 비대면 소통에 대한 수요가 높아지면서 마련됐다. 웹세미나에서는 유명 이코노미스트인 홍춘욱 박사가 ‘코로나가 바꿀 미래, 투자의 방향은’이라는 주제로 최근 경제 동향과 관련해 다양한 투자 전략 방향을 소개한다. SC제일은행은 앞으로도 다양한 주제로 웹세미나를 진행할 예정이다.

이르면 다음달 말부터 청년 전용 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있는 연령이 만 25세 미만에서 만 34세 이하로 확대된다. 하반기에는 25세 이상의 군 미필자가 해외여행을 할 때 5년짜리 복수여권을 발급받을 수 있다. 청년들의 대중교통비 지원도 강화된다. 정부는 26일 정세균 국무총리 주재로 국정현안점검조정회의를 열어 이런 내용의 ‘청년의 삶 개선 방안’을 확정했다고 밝혔다. 청년 버팀목 전세대출은 연소득 5000만원 이하인 만 19세 이상 25세 미만 무주택자 청년을 대상으로 한다. 임차(전세)보증금이 5000만원 이하면서 전용면적 60㎡ 이하 주택에 입주할 때 최대 3500만원까지 대출해 준다. 국토교통부는 대상 연령을 만 34세 이하로 높이고, 보증금 7000만원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택으로 확대하기로 했다. 대출 한도도 5000만원으로 늘린다. 단 혼자 사는 25세 미만 단독 가구주는 기존 규정대로 적용된다. 대출 금리도 낮아진다. 기존에는 1.8~2.7%였으나 25세 미만 단독 가구주의 경우 연소득 2000만원 이하는 1.2%, 2000만원 초과 4000만원 이하는 1.5%, 4000만원 초과 5000만원 이하는 1.8%를 적용한다. 25세 이상 청년들은 소득에 따라 각각 1.8%, 2.1%, 2.4% 적용된다. 국토부 관계자는 “가구당 연 24만원의 이자 부담이 줄어들 것”이라고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

이르면 다음달 말부터 청년전용 버팀목 전세자금대출 상한 연령이 만 25세 미만에서 만 34세 이하로 확대되고, 대출 한도도 5000만원으로 늘어난다. 국토교통부는 26일 국정현안점검조정회의에서 청년들이 주거 걱정없이 학업과 취업에 전념할 수 있도록 이런 내용의 ‘청년의 삶 개선방안’을 논의했다고 밝혔다. 청년 버팀목전세자금대출은 연 소득 5000만원 이하인 만 19세 이상 25세 미만 무주택자 청년이 임차보증금 5000만원 이하, 전용면적 60㎡ 이하인 주택에 전세로 입주하려 할때 최대 3500만원까지 대출해주는 제도다. 국토부는 적용 대상 연령을 만 34세 이하로 높이고 전용면적은 85㎡ 이하, 임차보증금 7000만원 이하 주택으로 대상을 확대하기로 했다. 대출한도는 5000만원으로 늘어난다. 단 혼자 사는 25세 미만 단독 세대주는 기존과 마찬가지로 60㎡ 이하, 보증금 5000만원 이하 주택, 대출한도 3500만원이 적용된다. 대출 금리도 기존에는 1.8~2.7%였으나 이를 개편해 25세 미만 단독 세대주 청년의 경우 연 소득 2000만원 이하는 1.2%, 2000만~4000만원은 1.5%, 4000만~5000만원은 1.8%를 적용받게 된다. 25세 미만 단독 세대주가 아닌 청년의 경우 연 소득 2000만원 이하는 1.8%, 2000만~4000만원은 2.1%, 4000만~5000만원은 2.4%의 금리가 적용된다. 국토부 관계자는 “금리가 평균 0.46%포인트씩 인하해 가구당 연 24만원의 이자부담이 감소할 것으로 전망된다”면서 “이르면 4월말~5월초부터 시행하게 될 것”이라고 말했다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

전세대출을 이용한 갭투자 방지책과 종합부동산세 추가 세율 인상이 함께 담긴 12·16 부동산대책 이후 서울 아파트 매매시장은 강남권 등 초고가 아파트의 거래가 증발되며 호당 평균 실거래가가 1월 기준 6억 6474만원을 기록했다. 대책 발표 전인 지난해 11월 9억 1900만원과 비교해 무려 27.6% 하락한 것이다. 구입과 매각 단계 모두 대출과 세금 부담이 가중되자 고가주택 투자수요의 신규 유입이 끊기고 거래량이 감소하며 중저가 위주의 유통시장만 유지되고 있는 셈이다. 하지만 정부 규제가 덜 미치거나 거래시장 단속이 느슨한 지역의 사정은 다르다. 몇 년간 시세 상승 피로감이 낮거나 교통망 확충 및 택지개발이 본격화되고 있는 수도권 일부 지역은 여전히 아파트 매매가 상승이 이어지고 있다. 일명 ‘풍선효과’가 본격화되고 있는 것이다. 일례로 서울 관악구는 지난해 10월 5억 6258만원을 기록한 아파트 호당 매매 평균가가 올해 1월 5억 8688만원으로 3개월 연속 상승세를 보이고 있다. 수도권 다른 곳에서도 비슷한 움직임이 이어졌다. 12·16 대책이 발표된 지난해 12월부터 올해 1월까지 아파트 호당 평균 매매가의 오름세가 이어진 곳은 경기 연천군(20.6%), 성남시 수정구(16.5%)·중원구(7.1%), 시흥시(5.5%), 안성시(4.4%) 등지였다. 서울 한강변 인근 높은 선호로 주택 가격이 많이 오른 지역을 이른바 마·용·성(마포·용산·성동구)이라 부르는 것처럼, 교통망 확충 호재와 택지개발이 활발한 경기도 일부 지역을 묶어 수·용·성이라 부르는 신조어가 최근 나타났다. 수원·용인·성남시를 뜻하는데 이들 지역도 같은 시기 0.9~16.5%씩 아파트 호당 평균 실거래가가 상승했다. 서울에 비해 규제의 수위가 낮고 도심접근성이 좋은 지역들로 수요가 이동하며 호가가 오르자 최근엔 매도자들이 매물을 거둬들이는 매도자 우위 현상까지 보이고 있다. 정부가 9억원 이상 고가주택이나 15억원 이상 초고가 주택의 대출을 조이고 보유세를 높이자 그 이하 가액수준에 거래수요가 쏠리고 조정지역·투기과열지구·투기지역에 수요억제책을 집중하자 비규제지역으로 매입수요가 유입되는 움직임이 점차 커지고 있다. 제한적이지만 상품 간 수요 이동현상도 나타났다. 낮은 금리와 과잉 유동자금이 규제가 집중된 아파트가 아닌 전용면적 59~84㎡ 유형의 오피스텔(일명 아파텔) 매입으로 이어졌다. 공급과잉 우려로 임대수익률은 낮아졌지만, 청약과 전매·세금·대출 관련 규제 허들이 아파트 상품보다는 낮다는 이유 때문이다. 자유시장 경제체제에서 수요와 공급의 흐름과 자본의 이동을 임의로 통제하기는 쉽지 않다. 두더지 게임처럼 규제를 피해 튀어 오르는 풍선효과를 규제하려는 정부의 부동산규제 정책 기조는 지속될 확률이 높다. 규제를 피해 진입장벽이 낮은 곳으로 이동하는 투기수요와 정부의 정책싸움은 당분간 지속될 수밖에 없다. 이럴 때 실수요자들은 거주와 소유를 분리하거나 시세 차익 목적의 단기거래 방식은 더이상 유효하지 않을 전망이다. 임대사업 목적이 아닌 비규제지역의 원정투자나 다주택자의 주택 추가 구입도 실익이 많지 않아 보인다. 규제지역은 실거주 병행 목적의 주택 구입이 적정하고 거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙에 주의를 기울일 필요가 있겠다. 정부도 무리한 수요억제책의 과도한 활용보다는 부동자금이 흐를 수 있는 대체투자처 마련이나 주택 대기수요가 꾸준한 지역의 추가 공급책 마련에 힘을 더 기울일 필요가 있다.

서울에 있는 아파트의 절반이 시가 9억원을 넘어 지난해 말 정부가 발표한 ‘12·16 부동산 대책’의 고강도 대출 규제를 적용받게 됐다. 3일 KB국민은행의 ‘1월 주택가격 동향’에 따르면 서울 아파트의 중위 매매가격이 9억 1216만원으로 고가 주택 대출 규제 기준선인 시가 9억원을 넘었다. 중위가격은 집값을 순서대로 세웠을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 일단 고가 주택에 강화된 대출 규제는 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 기존과 같이 LTV 40%가 적용되지만 9억원 초과분에 대해선 20%로 쪼그라든다. 15억원짜리 아파트의 대출 한도가 기존 6억원(15억원×40%)에서 4억 8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 1억 2000만원 줄어든다. 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 만만찮다. DSR은 연간 소득 대비 가계대출 원리금 상환액이다. 그동안 시중은행별로 전체 가계대출의 평균 DSR을 40%(비은행권 60%) 이하로 관리하면 됐다. 은행이 한 고객에게 DSR 40% 이하로 대출했다면 다른 고객은 DSR 40% 초과로 대출받을 수 있었다. 하지만 12·16 대책 이후로는 고가 주택 소유자 개인별로 DSR 40% 규제가 적용돼 연간 가계대출 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못한다. 고가 주택 보유자는 전세대출도 못 받는다. 지난달 20일부터 고가 주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 돼서다. 금융당국은 규제 회피를 막기 위해 고가 주택 보유자와 다주택자를 대상으로 한 금융기관의 무보증부 전세대출 현황을 매달 점검하기로 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

‘12·16 부동산 대책’에 따라 앞으로 상속으로 고가(시가 9억원 초과) 주택을 물려받거나 다주택자가 되면 신규 전세대출을 받을 수 없다. 기존에 받았던 전세대출도 만기까지만 회수가 유예된다. 다만 대출 만기로부터 6개월 안에 상속받은 고가 주택을 팔거나, 1주택만 남기고 다른 집들을 처분하겠다고 약속(확약서 서명)하면 만기를 연장할 수 있다. 27일 각 시중은행이 적용하고 있는 ‘12·16 부동산 대책 전세대출 규제 세부 규정’에 따르면 상속으로 고가 주택을 물려받거나 부부 합산 2주택 이상의 다주택자가 되면 이달 20일부터 신규 전세대출을 신청할 수 없다. 고가 주택을 팔거나 다주택 보유 상황을 해소해야 새로 전세대출을 받을 수 있다. 20일 전에 받은 기존 전세대출도 만기 연장이 제한된다. 만기 시점에서 보면 고가 주택이나 다주택 보유자여서다. 다만 만기로부터 6개월 안에 고가 주택이나 1주택 초과 주택들을 팔겠다고 약속하면 만기를 연장할 수 있다. 6개월 안에 고가 주택 등을 처분하지 않으면 전세대출금을 즉시 갚아야 한다. 안 갚으면 연체자로 등록되고 석 달간 원리금이 밀리면 신용불량자가 된다. 6개월이라는 말미를 준 이유는 상속이 대출자의 의사나 행위와 관계없는 불가항력적인 취득인데 전세대출 만기 연장을 바로 막으면 대출자가 대응할 시간이 너무 촉박해서다. 금융위 관계자는 “6개월 이내 처분이라는 예외 규정은 2018년 9·13 대책을 통해 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증에 적용되던 것으로 이번 대책부터 SGI서울보증의 전세대출보증에도 똑같이 적용하는 것”이라고 설명했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

‘12·16 부동산 대책’의 전세대출 후속 조치가 20일부터 시행돼 봄 이사철을 앞둔 주택 시장에 상당한 혼란이 예상된다. 정부가 전세대출을 받아 ‘갭투자’하는 것을 막기 위해 고가(시가 9억원 초과) 주택 보유자의 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출자가 고가 주택을 사면 전세대출금을 즉시 회수하기로 해서다. 12·16 대책 이후 서울 강남권에서는 시세보다 몇 억원씩 싼 급매물이 나오고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 19일 부동산업계에 따르면 이번 규제가 전셋집에 사는 고가 1주택 보유 갭투자자를 타깃으로 한 정책이라는 평가가 나온다. 사실상 유일한 예외가 20일 전에 이미 고가 주택 보유자이면서 전세대출을 받은 사람인데, 이들도 전셋집을 옮기거나 전세대출 규모를 더 늘리기가 쉽지 않아서다. 이들은 전세 만기가 되면 전세대출 보증을 연장할 수 있지만 전셋집 이사나 전세대출 증액의 경우 신규 대출로 인정돼 보증 연장이 불가능하다. 기존 전셋집에 살면서 같은 대출금을 받는 것만 가능한데, 문제는 2년 새 전세가격이 많이 올랐다는 점이다. 전셋값 상승분을 자비로 마련하거나 상승분만큼을 월세로 전환해 살아야 한다. 집주인이 나가라고 하면 더 곤란해진다. 정부는 시가 15억원 이하 고가 1주택 보유자에 대해 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 전셋집을 이사해도 서울보증보험(SGI) 전세대출 보증을 허용하기로 했다. 문제는 서울 대부분 지역의 전셋값이 뛰었다는 점이다. 대출금 증액이 안 돼 더 싼 전셋집으로 이사를 가거나 보유 고가 주택을 파는 수밖에 없다. 현재 전셋집에 살면서 고가 주택을 매입해 이사를 가려던 실수요자도 타격을 받는다. 매입 주택의 전세세입자를 내보내려면 이 집을 담보로 전세금 반환 대출을 받아야 하는데, ‘12·16 대책’으로 주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 규제가 기존 40%에서 9억원 초과분은 20%로 강화됐기 때문이다. LTV 40%를 기준으로 자금 계획을 짰다면 세입자에게 줄 전세보증금을 마련하지 못해 세입자를 내보낼 수 없다. 기존 전셋집에 계속 살려고 해도 고가 주택 보유자여서 전세대출을 추가로 받을 길이 막혔다. 서울 강남에는 부동산 거래 한파가 불어닥쳤다. 서초구 반포 아크로리버파크(전용면적 164㎡·49평) 아파트 급매물은 시세보다 3억∼4억원가량 싼 48억∼49억원, 송파구 잠실 리센츠(84㎡·25평) 아파트는 1억원가량 낮은 18억원에 나오고 있다. 송파구 부동산 중개인은 “급매물이 나와도 매수 문의가 없다”며 “청와대가 주택거래 허가제까지 언급하는데 누가 집을 사겠나”라고 전했다. 여기에 이르면 3월부터 고가 주택을 살 때 매수 자금 출처를 입증할 증빙서류 15종을 포함한 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 시장에선 사실상 주택거래 허가제나 다름없다는 반응도 나온다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

정부가 16일 발표한 ‘12·16 부동산 대책 전세대출 후속 조치’의 핵심은 오는 20일부터 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 규제를 대폭 강화한 것이다. 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치다. 그러나 당장 전셋집을 옮겨야 하거나 보유 주택이 집값 상승 지역에 있어 현재는 시가 9억원 이하지만 조만간 9억원을 넘을 수 있는 대출자들은 걱정이 앞선다. 이번 대책의 궁금증을 문답으로 풀어 봤다. -이미 전세계약을 했는데 전세대출을 오는 20일 이후에 받아도 규제를 받나. “아니다. 20일 전에 계약했다면 전세대출 회수와 전세대출 보증 제한의 규제를 받지 않는다.” -20일 전에 전세대출을 받았는데 20일 후에 고가(9억원 초과) 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수되나. “대출 회수 대상은 아니다. 하지만 대출 만기가 되면 연장할 수 없다.” -20일 전에 전세대출 보증을 받은 고가 주택 보유자도 만기 때 보증 연장이 안 되나. “된다. 다만 같은 전셋집에서 같은 대출금으로 살아야 한다. 전셋집 이사나 대출 증액은 신규 대출이어서 만기 연장이 안 된다.” -집주인이 전세금을 올려 달라고 해서 전세대출을 더 받아야 하면 예외인가. “아니다. 20일 후에는 전세대출 보증 증액이 불가능하다. 예를 들어 서울 송파구 고가 주택 보유자가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남구에 7억원짜리 전셋집에 사는데 오는 9월 집주인이 보증금을 올려 달라고 할 경우 전세대출을 더 받으려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -당장 만기인데 집주인이 나가라고 해서 전셋집을 옮겨야 하는데도 전세대출 보증을 못 받나. “원칙적으로 고가 주택 보유자는 전세대출 보증이 불가능하다. 다만 전세대출 중단으로 인한 갑작스러운 주거 불안을 막기 위해 20일 기준으로 시가 15억원 이하 1주택 보유자에 대해서는 예외를 뒀다. 이사할 때 전세대출을 기존보다 더 받을 수는 없고, 오는 4월 20일까지 3개월간 1회에 한해 한시적으로 허용한다. 반면 시가 15억원 초과 주택 보유자에게는 유예 없이 규제가 전면 적용된다.” -서울 자녀교육 때문에 강남구 대치동에 전셋집을 얻을 때도 전세자금 대출이 가능한가. “불가능하다. 자녀교육은 전세대출 보증 제한의 예외 사유지만 서울과 광역시 안에서의 구(區) 이동은 인정하지 않는다. 예를 들어 강서구의 10억원짜리 주택 보유자가 자녀교육 문제로 본인 집을 6억원에 전세 주고 강남구 내 8억원짜리 전셋집으로 이사하면서 부족한 2억원을 전세대출로 메우려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -현재 보유 주택은 고가 주택이 아닌데 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 넘게 오르면 전세대출 보증 연장이 안 되나. “안 된다. 서울 노원구에 시가 7억원짜리 집을 소유하고 오는 3월 전세대출 2억원을 받아 목동에 6억원짜리 전셋집으로 이사했다고 치자. 2022년 3월 전세대출을 연장해야 하는데 노원구 집값이 9억원을 넘는다면 대출 보증 연장이 불가능하다.” -전세대출이 회수되면 언제까지 은행에 대출금을 갚아야 하나. “은행에서 규제 위반을 확인하면 대출 회수를 통보한다. 이때부터 2주 정도 안에 원리금을 갚아야 한다. 안 갚으면 연체 정보가 등록되고 연체 이자까지 내야 한다. 대출 회수 통보를 받으면 3년간 주택 관련 대출도 못 받는다.” 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

오는 20일부터 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출이 즉시 회수된다. 전세대출을 받은 돈으로 ‘갭투자’하는 것을 막기 위한 조치다. 또 고가(9억원 초과) 주택 보유자는 전세대출 보증이 제한돼 어느 금융사에서도 전세대출을 받을 수 없다. 정부는 16일 이런 내용의 ‘12·16 주택시장 안정화 방안 전세대출 관련 후속 조치’를 발표했다. 전세대출 회수와 전세대출 보증 제한 모두 20일 이후 대출 신청분부터 적용된다. 단 상속만 전세대출 회수에서 예외로 뒀다. 상속으로 고가 주택을 물려받거나 다주택자가 되면 대출 만기까지는 회수를 유예한다. 20일 전에 대출을 받았고, 20일 후에 고가 주택을 사거나 다주택자가 되면 대출을 즉시 회수하지 않지만 만기 때 대출 연장은 안 된다. 고가 주택 보유자는 서울보증보험(SGI)에서도 전세대출 보증을 못 받는다. 공적 보증인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 보증은 이미 지난해 11월 11일부터 제한됐다. 다만 직장 이동, 자녀 교육, 요양·치료, 부모 봉양, 학교폭력이라는 실수요 때문에 보유한 고가 주택 소재 시군을 벗어나 전셋집을 얻어 실제로 거주하면 전세대출 보증이 가능하다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

최근 더불어민주당으로 복귀한 이낙연 전 국무총리의 ‘고가 전세계약’에 대한 의혹이 풀렸다. 일각에서 ‘편법으로 전세대출을 받는다’, ‘전에 살던 잠원동 아파트를 매각한다’는 등의 낭설이 떠돌았지만 답은 생각보다 가까운 곳에 있었다. 이 전 총리의 측근은 16일 서울신문과의 통화에서 “교남동 경희궁 자이에 투입될 전세자금은 잠원동 주택의 전세자금으로 충당할 예정”이라고 밝혔다.지금까지 이 전 총리의 새집 보증금 마련에 관심이 쏠렸던 것은 금융당국이 고가 아파트 소유자들의 전새대출을 봉쇄하면서 이 전 총리 역시 전세자금을 마련하기 쉽지 않을 것이라는 추측 때문이었다. 실제로 16일 금융위원회는 시세 9억 이상 유주택자들의 전세대출을 어렵게 하는 ‘주택시장 안정화 방안 후속 조치를 발표했다. 전세대출이 어려운 사람들이 대안으로 삼던 SGI서울보증에서의 대출보증도 제한하는 내용이었다. 그간 정부는 고가 주택 소유자들의 전세대출을 막아왔지만 주택도시보증공사와 주택금융공사 등 공적 대출보증만 제한해 실효성이 높지 않다는 지적이 있었다. 이번 조치는 민간 보증업체까지 같은 기준을 적용했다. 이 전 총리는 규제 이전 전세 계약을 맺은 탓에 SGI서울보증에서 대출을 받을 수 있지만, 이 또한 현 정책에 어긋나는 ‘꼼수’라는 비판을 받을 여지가 있었다. 이 전 총리가 보유하고 있는 현금 자산도 4억여원 남짓으로 9억원에 달하는 교남동 자이 전세금에는 절반에도 못미쳤다. 여기에 이 전 총리가 오랜시간 공관에서 생활한 탓에 보유하고 있는 잠원동 아파트를 누군가에게 ‘전세’를 줬을 것이라는 관측이 있었다. 현재 살고 있는 집이 전세로 빠져 있는 상태라면 9억원에 달하는 교남동 자이 아파트의 전세자금을 충당할 만한 여력이 없을 것이라는 의혹이었다. 그러나 이 전 총리는 총리로 재직하는 동안에도 잠원동 주택에 세를 주지 않고 비어둔 것으로 나타났다. 총리직을 언제 그만둘지 모른다는 ‘압박’ 때문이었다. 이 전 총리 측근은 “아무도 살지 않는 채로 비어둔 상태였다”고 설명했다. 이 전 총리는 조만간 잠원동 자택에 세입자를 받아 전세 계약을 할 예정이다. 마침, 교남동 자이와 잠원동 자택의 전세가 시세도 ‘9억원’으로 정확히 일치한다. 이 전 총리는 SGI서울보증에 돈을 빌리거나 잠원동 자택을 처분하지 않고도 무사히 서울 종로 교원동의 새 집으로 이사할 수 있게 됐다. 신형철 기자 hsdori@seoul.co.kr

9억원 넘는 주택보유자 전세대출 전면금지 오는 20일부터 시가 9억원을 넘는 고가 주택을 가진 사람은 어디서도 전세대출을 받을 수 없게 된다. 16일 금융위원회, 국토교통부 등 정부부처는 전세대출 규제 세부시행 방안을 발표했다. 지난해 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안 중 전세대출과 관련한 세부사항을 규정한 것이다. 정부는 고가 주택 보유자에 대한 SGI서울보증 전세대출보증 제한 시기를 오는 20일로 확정했다. 지난해 10·1 대책에서 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)에만 적용했던 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대한 보증공급 중단 조치를 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용함으로써 고가 주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 차단하는 효과를 내게 된다. 오는 20일 이후 전세대출을 신청하는 차주부터 적용된다. 20일 이전에 전세계약을 체결했다는 사실을 증명하면 기존 규제가 적용된다. 20일 이전에 SGI의 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가 주택 보유 차주는 전세 만기가 돌아왔을 때 연장할 수 있다. 다만 전셋집을 이사하거나 전세대출을 증액하는 경우 신규 대출이 되므로 새 규제가 적용된다. 즉 기존에 SGI의 전세대출 보증 이용 고객도 몇 년 안에 결국은 새 규제의 영향권에 들게 되는 것이다. 정부는 다만 20일 기준 시가 9억원 초과 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출을 재이용하는 경우 오는 4월 20일까지 1회에 한해 SGI 보증을 계속 이용할 수 있도록 했다. 집주인 사정 등으로 전셋집을 이전해야 하는 경우에 갑작스러운 전세대출보증 중단 상황을 최소화하겠단 취지다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

주택금융공사가 이르면 오는 6월에 전세금 반환 보증 상품을 출시한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 주택금융공사가 대신 주는 보증 상품이다. 금융위원회와 주택금융공사는 13일 이런 상품을 이르면 오늘 6월에 내놓는다고 밝혔다. 주택금융공사가 기존에는 전세 대출 보증만 취급했는데 전세금 반환 보증도 함께 제공하는 것이다. 최근 전세값이 오르면서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는 피해가 더 커지는 문제를 막기 위한 조치다. 전세금 규모에 비해 전세 보증 반환 상품 가입 규모는 적다. 지난해 3월 기준 전세금은 총 687조원에 이르는데 전세금 반환 보증 상품 가입 규모는 47조원에 그쳤다. 전세대출을 받는 세입자들은 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등으로부터 전세 대출 보증을 받는다. 금융기관에 전세 대출 자금 상환을 보증하는 상품인데 전세 대출 금리를 낮출 수 있다. 이 과정에서 일부 전세 대출자들은 전세금 반환 보증 상품에도 함께 가입한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 세입자에게 전세금을 먼저 주고 나중에 집주인에게 받는 상품이다. 현재 전세 대출 보증을 제공하는 주택금융공사와 HUG, SGI서울보증 중에서 전세 반환 보증 상품이 없는 곳은 주택금융공사뿐이다. 주택금융공사에서 전세 보증을 받은 세입자들이 전세 반환 보증을 받기 위해 HUG나 SGI서울보증을 또 찾아야 했다. 주택금융공사는 우선 공사의 전세 대출 보증을 이용한 세입자만 대상으로 전세금 반환 보증 상품을 제공한 뒤에 대상 확대를 검토하기로 했다. 공사 전세 대출 보증 이용자를 대상으로 하기 때문에 전세금 반환 상품 보증료율을 HUG나 SGI서울보증(0.13~0.22%)보다 낮추는 방안도 검토 중이다. 보증료율 0.1%를 적용하면 전세 4억원에 대한 전세금 반환 보증 요금은 연간 40만원이다. 주택금융공사의 전세 대출 보증 상품과 연동되기 때문에 임차보증금 5억원(지방 3억원) 이하 전셋집만 대상이 된다. 다주택자이거나 시가 9억원을 넘는 주택 보유자, 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 이용할 수 없다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

장기보유특별공제 15년까지만 혜택 4월 이후 분양 주택 2~3년 실거주해야 실거래가 신고 기간 30일 이내로 단축 월세 신용카드 출시·중개수수료 명시정부가 집값을 잡겠다며 ‘12·16’ 고강도 부동산 대책을 내놨다. 이에 따라 기존 주택 보유자나 집을 살 예정인 사람들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 한다. 새해 바뀌는 부동산 제도를 5일 정리했다. 9억원 초과 고가주택을 양도할 때 ‘장기보유특별공제’ 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지난해까지는 1가구 1주택이면 거주 여부와 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 줬다. 올해부터는 보유 기간과 관계없이 2년 거주 요건을 채워야 이 혜택을 받을 수 있다. 2년을 거주하지 않으면 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상 보유)까지만 장기보유특별공제 혜택을 받는다. 전세자금대출을 이용한 ‘갭투자’도 제한된다. 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 대출금을 회수한다. 9억원이 넘는 집을 가진 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다. 민간 분양가 상한제 유예는 오는 4월 28일 종료된다. 4월 29일부터 입주자 모집공고를 신청하는 단지부터 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 분양가 규제를 시행한다. 상한제 주택에 당첨되면 5~10년의 전매제한과 2~3년의 실거주 의무도 주어진다. 60일 이내에 하던 실거래가 신고는 2월 21일부터 30일로 단축된다. 관할하는 시·군·구에 직접 신고하거나 인터넷으로 신청할 수 있다. 계약 무효나 취소의 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며 어길 경우 최대 500만원의 과태료가 부과된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래를 막기 위해서다. 2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래 당사자와의 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양 당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 그간 중개보수가 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사 간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않는다는 지적이 제기됐다. 3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 ‘자금조달계획서’를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 막겠다는 취지다. 4월 24일부터 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300가구 이상이나 150가구 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 100가구 이상으로 기준이 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다. 세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 카드사들이 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 준비 중이다. 제도가 활성화되면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해질 것으로 기대된다. 소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어 준 셈이다. 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 세금 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하기 때문이다. 현실화율의 제고 수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하며 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다. 공시가 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과하는 종합부동산세 세율이 0.1~0.8% 포인트 오른다. 규제지역 내 2주택자의 세 부담 상한도 300%(종전 200%)로 높아진다. 반면 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 종부세 세액공제율은 현행 70%에서 80%로 높아진다. 실수요 1주택자의 보유세 부담을 줄여 주기 위해서다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부가 지난해 9·13 대책 이후 1년 3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 또다시 초고강도 부동산 대책을 내놨다. 고가 주택에 대한 ‘종합부동산세’를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하는 방식이다. 분양가 상한제 등 강력한 조치에도 불구하고 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고 수도권으로 집값 상승 ‘풍선효과’가 확산하면서 내려진 조치다. 정부는 16일 세제, 대출, 청약 등 모든 대책을 총망라한 종합부동산 대책인 ‘12·16 대책’을 전격 발표했다. 이번 대책은 누구도 예상하지 못한 가운데 기습적으로 발표돼 시장에 큰 파장을 줄 것으로 예상된다. 우선 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과하는 종부세가 1주택자에 대해서도 강화된다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율이 기존에 비해 0.1∼0.3% 포인트 인상돼 최고 3.0%로 올린다. 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8% 포인트 올라 최고 4.0%까지 높인다. 과세표준 6억∼12억원 주택은 1주택자는 현재 세율이 1.0%인데 앞으로 1.2%로 0.2% 포인트 올라가고 다주택자나 조정지역 2주택 소유자에 대해선 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3% 포인트 상승한다. 조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한도 200%에서 300%로 올라간다. 부동산 공시가격 현실화도 차질 없이 추진한다. 정부는 내년도 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고할 방침이다.특히 공동주택 현실화율을 시세 9억∼15억원은 70%, 15∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올린다는 목표를 제시했다. 다만 조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해 주기로 했다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해준다. 보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줘 다주택자가 내년 상반기까지 서둘러 집을 팔도록 유도하는 것이다. 실수요자가 아니면 양도세는 더욱 강화된다. 9억원 초과 주택을 거래한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재 10년 이상 보유하면 80%의 최대 공제율을 적용받는데, 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주도 해야 80%의 공제율을 온전히 다 받을 수 있게 된다. 1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율은 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높아진다. 조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복보유 허용 기간이 단축된다. 투기지역과 투기과열지구에선 주담대 관리가 강화된다. 이 지역에서 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 원천 금지된다. 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮아진다. 14억원짜리 주택에 대한 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%가 적용돼 총 4억 6000만원이 대출된다. 주담대 규제 중 고가주택 기준이 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮춰지고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높아진다. 전세대출을 이용한 ‘갭투자’를 막기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하는 강력한 조치도 시행된다. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 대폭 확대된다. 서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과 정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동, 경기도에선 과천, 하남, 광명 등 3개 시 13개 동으로 확대된다. 청약제도도 개편된다. 평형과 관련 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구 내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 제한된다. 공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발되면 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약을 금지하기로 했다. 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 주택을 구입할 때 자금조달 계획에 대한 검증도 강화된다. 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 내야 한다. 자금조달계획서 항목이 좀더 촘촘해지고, 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다. 등록 임대주택에 대한 혜택은 계속 축소한다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한된다. 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록이 제한되며, 임대보증금을 떼먹는 사업자는 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

올해 연간 누적 주담대는 40조 1000억원, 3년 만에 최대 폭전체 금융권 가계대출 증가 폭은 다소 둔화지난달 은행권 주택담보대출이 11개월 만에 최대 폭으로 늘어났다. 11일 한국은행이 발표한 금융시장동향에 따르면 11월 은행의 주택담보대출은 4조 9000억원 증가했다. 지난해 12월 4조 9000억원이 증가한 이후 11개월 만에 최대 폭이다. 올해 연간 누적 주택담보대출 증가 규모는 40조 1000억원으로, 2016년 이후 3년 만에 가장 높은 수준이다. 한은은 서울 아파트값 상승으로 주택 매매와 전세 거래가 늘면서 자금수요가 증가한 결과라고 봤다. 한은 관계자는 “2017년과 2018년에는 대출 규제가 단계적으로 시행되면서 주택대출 대신 마이너스대출이나 신용대출 등 기타대출로 수요가 옮겨갔었다”며 “올해는 주택대출이 지난해보다 늘어났지만, 기타대출은 그렇지 않다”고 말했다. 신용대출, 마이너스통장, 상업용 부동산담보대출, 예·적금 담보대출 등 기타 대출은 11월 2조 1000억원 증가했다. 올해 누적으로는 13조 5000억원이 늘었다. 아울러 금융당국에 따르면 지난달 은행권을 포함한 전체 금융권의 가계대출은 6조 5000억원 증가했다. 지난해 같은 기간 증가액인 8조원, 올 10월 증가액인 8조 3000억원보다는 증가 폭이 둔화했다. 11월까지 가계대출 증가 규모는 48조 3000억원으로, 지난해 같은 기간(68조 5000억원)보다는 작다. 금융당국은 “전세대출 증가세가 이어지고 있지만, 가계대출은 안정세가 지속하고 있다”고 분석했다. 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

오는 11일부터 9억원이 넘는 집을 갖고 있는 1주택자는 공적 전세자금 보증을 못 받는다. 정부가 지난달 1일 발표한 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안의 하나로 고가주택 보유자가 공적 보증 전세대출을 이용해 갭투자를 하는 행위를 막고, 실수요자 중심으로 지원하기 위해서다. 한국주택금융공사는 오는 11일부터 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세자금 보증을 제한한다고 8일 밝혔다. 다만 오는 11일 이전에 산 고가주택이라면 전세자금 보증을 연장할 수 있다. 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자라도 취업이나 이직, 지방 발령 등으로 직장을 옮기거나 자녀 교육, 질병 치료, 부모 봉양 등의 이유로 전세를 얻는 게 불가피한 경우에는 부부 합산 연소득 1억원 이하라면 예외적으로 전세자금 보증을 이용할 수 있다. 보유 주택 수를 계산할 때는 소유권 등기가 되지 않았더라도 분양권(입주권)을 갖고 해당 주택에 대한 잔금 대출을 받았다면 주택을 보유한 것으로 본다. 다음은 주택금융공사가 오는 11일부터 시행하는 전세자금 보증 제한 관련 문답 정리. -고가주택 보유자 보증 제한 적용 대상은? “오는 11일 이후 신규 보증이나 기한 연장 신청에 적용한다. 다만 신규 보증 신청자가 11월 11일 전에 임대차 계약을 체결하고 계약금을 낸 경우에는 고가주택(1주택)을 보유하더라도 보증을 이용할 수 있다.” -예외적으로 고가주택 보유자도 대출 연장이 가능한 경우는? “보증을 신청한 시기와 집을 산 시기에 따라 다르다. 11월 11일 이전에 보증을 신청한 경우 11월 11일 이전에 집을 샀다면 고가주택 보유자도 보증 기한을 연장할 수 있다. 11월 11일 이후에 산 집이라면 기한 연장 시점에 9억원을 초과할 경우 1회에 한해 연장이 허용된다. 11월 11일 이후에 보증을 신청하면 주택 취득 시점과 관계 없이 9억원 초과 고가주택을 보유하고 있다면 기한 연장이 불가능하다.” -고가주택 판단 기준은? “보증 승인일이나 기한 연장 승인일에 집값이 9억원을 초과하는 주택이다. 주택 면적이 50% 미만인 복합용 건축물도 주택으로 보고 집값은 해당 주택 전체에 대해 산정한다. 보유 지분이 50% 미만인 집도 1주택으로 보며 집값은 본인과 배우자 소유 지분에 대해서만 산정한다.” -주택가격은 어떻게 계산하나? “국민은행 시세정보와 한국감정원 시세정보, 공시가격을 우선 적용한다. 예외적인 경우에 한해 분양가격도 활용한다.” -고가주택 보유자 중 실수요자에 대한 예외 적용 사항은? “고가주택을 보유하고 있어도 근무상 형편(취업·이직·지방 발령 등)이나 자녀 교육(자녀의 다른 지역 전학), 질병으로 인한 1년 이상의 치료나 요양, 만 60세 이상의 부모 봉양, 학교 폭력으로 인한 전학 등의 이유로 다른 시·군에 있는 집에 전세를 살면 보증을 이용할 수 있다. 다만 전세자금 보증을 받은 뒤 한 달 안에 보증 대상 목적물 및 고가주택 양쪽에 본인이나 부양가족이 전입해야 한다.” -등기 전에 잔금대출을 받은 경우도 보유 주택 수에 포함시킨 이유는? “등기 전 신축 주택에 잔금대출을 받고, 전세를 놓아 해당 주택에 살지 않으면서 자신의 전세 자금은 공적 전세 대출로 충당하는 우회적인 갭투자를 차단하기 위해서다.” 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

시가 9억원 초과 고가 주택을 보유한 1주택자들이 이르면 오는 11일부터 공적 전세보증을 받을 수 없게 된다. 다만 불가피한 사유로 새 전세를 얻을 경우 이를 입증하면 예외로 인정받을 수 있다. 4일 금융 당국과 주택금융공사에 따르면 이런 내용을 담은 개인보증 시행세칙 개정안이 11일부터 시행될 예정이다. 주택금융공사 관계자는 “오는 11일 시행을 목표로 개정안을 준비 중”이라고 밝혔다. 이는 지난달 1일 정부가 발표한 ‘부동산 시장 점검 결과 및 보완 방안’에 따른 것이다. 9억원을 넘어가는 1주택 보유자는 공적 전세대출 보증이 제한된다. 전세 대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치다. 개정안 시행 전에 이미 전세 대출 보증을 이용하고 있다면 계속해서 연장이 가능하다. 그러나 개정안 시행 이후에 새로 취득한 주택이 9억원을 넘어가면 1회에 한해서만 연장할 수 있다. 연장 신청 전까지 해당 주택을 처분하거나 주택 실거래가가 9억원 밑으로 떨어져야 더 연장할 수 있다. 11일 이후에 취득한 주택이 9억원을 넘는 경우에는 제도를 잘 모를 수 있다는 점을 고려해 한 차례까지 연장할 수 있도록 한 것이다. 불가피하게 발생할 수 있는 전세 수요를 감안해 예외도 적용된다. 근무지 이전과 자녀 양육, 자녀 교육환경 개선, 부모 봉양 등이 예외 사유로 인정된다. 시가 9억원 초과 고가 주택을 보유한 1주택자들은 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG)의 공적 보증을 받지 못하더라도 서울보증보험의 민간 보증을 이용할 수 있다. 다만 보증료와 최종 대출금리가 비교적 높을 수 있다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

투기지역과 투기과열지구에서 집값의 40%까지만 돈을 빌려주는 주택담보대출 규제가 법인과 매매사업자에게도 적용된다. 부동산 관련 법인을 만드는 등의 수법으로 담보인정비율(LTV) 규제를 우회하는 통로를 차단하겠다는 취지다. 금융위원회와 금융감독원은 14일부터 신규 대출 신청분에 대해 LTV 규제를 확대 적용했다고 밝혔다. 주택임대 개인 사업자의 주택담보대출에만 적용하던 LTV 40% 규제를 투기지역과 투기과열지구의 주택매매·임대업자 모두에게 확대 적용한 것이다. 단 전날까지 주택매매 계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명했거나 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 끝낸 경우 금융회사로부터 대출 만기연장 통보를 받은 경우 등에는 이번 규제가 적용되지 않는다. 금융 당국은 우선 행정지도로 LTV를 확대 적용하고, 이달 중 규정 변경을 예고한 뒤 다음달 안에 개정을 마칠 계획이다. 전세 대출 공적보증 제한은 이달 중 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 보증 규정을 개정해 시행한다. 정부는 ‘갭투자’ 차단을 위해 전세대출 공적보증 제한 대상을 시가 9억원 초과 고가 주택을 보유한 1주택자까지 확대하기로 했다. 다만 근무지 이전이나 부모 봉양, 자녀의 진학 등 불가피한 사유로 새 전세를 얻을 경우 이를 입증하면 예외를 인정받을 수 있다. 금융 당국은 국토교통부, 행정안전부, 지방자치단체 등과 함께 이달부터 연말까지 주택매매 이상 거래도 합동 조사한다. 금융위는 15일 정부서울청사에서 국토부와 서울시 내 25개 구청 관계자들이 참석하는 금융 부문 점검 회의를 연다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

시가 9억원 초과 고가 주택을 보유한 1주택자들이 이르면 이달 말부터 공적 전세보증을 받을 수 없게 된다. 다만 근무지 이전이나 부모 봉양, 자녀의 진학, 치료 등 불가피한 사유로 새 전세를 얻을 경우 이를 입증하면 예외를 인정받을 수 있다. 6일 금융 당국에 따르면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)는 이런 내용을 담은 고가주택 1주택자에 대한 전세 공적보증 제한 세부 계획을 마련 중이다. 당국 관계자는 “이르면 이달 말, 늦어도 다음달 초부터 개편안을 시행할 것”이라면서 “전세보증 제한 예외 사유는 지난해 9·13 대책 당시 1주택 세대의 추가주택 매수 예외 허용 사례를 준용하게 된다”고 말했다. 예외 사유는 같은 세대를 구성하는 가족 구성원이 주택 2곳에서 실거주할 수밖에 없는 상황으로, 이를 입증해야 한다는 전제 조건이 달려 있다. 부부 중 한 명의 근무지가 다른 지역으로 이전함에 따라 별거가 불가피하거나 초등생 등 자녀 돌봄을 위해 집 근처에 부모가 거주할 주택을 구할 때, 장기간 통원 치료가 필요한 경우 등이 예외 사유로 인정된다. 다른 지역에 사는 부모를 본인의 거주지 근처로 단순 전입시키기 위한 별거 봉양 목적 역시 예외 사유에 해당한다. 규정 개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 사람에게도 연장을 허용한다. 한편 오는 14일부터는 투기지역과 투기과열지구에서 집값의 40%까지만 돈을 빌려주는 주택담보대출 규제가 법인과 매매사업자에게도 적용된다. 부동산 관련 법인을 만드는 등의 수법으로 담보인정비율(LTV) 규제를 우회하는 통로를 차단하겠다는 취지다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr