직장인 홍모(36)씨는 2020년 말 서울 마포구 전용 59㎡짜리 단독주택을 보증금 4억원에 전세 계약했다. 전셋값이 너무 오르다 보니 불안한 마음에 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금반환보증’을 만일의 사태에 대비해 가입했다. 이 상품은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 하지만 아내가 경기도로 직장을 옮기며 자녀의 학교 주소지가 필요해지자 홍씨는 별 생각 없이 “잠시만 주소지를 옮겼다가 다시 돌려놔야겠다”며 본인 이름으로 전입신고를 했다가 전 재산을 날리게 됐다. 홍씨가 전입신고한 1개월 뒤 사업 부도로 집주인 명의의 현재 주택이 근저당권 설정과 가압류가 됐기 때문이다. 홍씨가 뒤늦게 전세보증금반환보증을 통해 전세금을 돌려 달라고 신청했지만 이렇게 임차인이 타 지역으로 전입신고를 한 경우 우선변제권을 상실했다고 보고 이행을 거절하도록 돼 있어 HUG의 도움도 받을 수 없었다. ●보증보험 가입했다고 방심 금물 ‘깡통 전세’(전세보증금이 매매가를 웃도는 집) 피해를 우려한 세입자들이 자발적으로 가입한 전세반환보증이 급증한 가운데 최근 HUG를 통해 4년간 40건에 가까운 전세반환보증보험의 신청이 반려된 것으로 확인됐다. 많은 숫자는 아니지만 홍씨처럼 임차인 과실이 생길 경우 전세금을 떼일까 걱정돼 들어 놨던 안전장치인 전세보증금반환보증보험으로도 구제받을 수 없단 얘기다. 서울신문이 HUG를 통해 취재한 ‘전세보증금반환 이행 거절 건수’는 최근 3년간 39건이었다. 2019년 14건, 2020년 12건, 2021년 9월 기준 13건이었다. ●HUG 지급 거절 늘어 4년간 40건 전세보증금 지급이 거절된 39건 중 1위는 임대인과 임차인이 짜고 전세대출을 더 받아내기 위해 보증금이 높은 것처럼 속이는 사기 등 ‘허위계약’이 17건으로 가장 많았다. 하지만 이런 의도가 분명한 범죄행위 등을 제외하고 선량한 임차인이 단순 무지로 보증보험 혜택을 못 받는 ‘무단전출’(16건)이 가장 큰 문제라고 HUG는 지적했다. 무단전출은 전입신고를 통해 다른 곳으로 이주하는 것을 말한다. 통상 전세보증금반환보증보험으로 집주인에게 떼인 보증금을 받으려면 ‘확정일자, 전입신고, 점유’ 이 세 가지 조건을 유지해야 한다. 그런데 홍씨처럼 전셋집을 ‘점유’하지 않고 짐을 빼버리면 대항력(새 집주인에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 법적 권리)과 우선변제권(집이 넘어가도 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 순위)이 상실된 것으로 보기 때문에 보험으로도 보호받지 못한다. ●무단전출 ‘깡통전세’ 피해 오롯이 HUG 관계자는 “직장 이전, 자녀 학교 등의 사정이 생긴 임차인이 단순하게 단기간일 뿐이라며 전입신고를 옮겼다가 해당 시점 집주인의 변고로 보증금을 잃고 보증보험으로도 구제받지 못하는 사례가 꾸준히 발생하고 있다”고 지적했다. 이어 “다시 전입신고를 원래 전셋집으로도 옮겨도 그사이 집이 경매 등으로 넘어가는 등 문제가 생길 수 있기에 아무리 단기간이라도 타 지역 전입신고와 짐을 빼서 이사를 하는 행동은 절대 하지 말아야 한다”고 조언했다.

하나銀 신용대출 한도 2.2억총량규제 도입 전보다 높아가계대출 잔액이 3개월 연속 줄어드는 등 이자이익 감소가 예상되자 은행들이 뒤늦은 ‘대출 손님 모시기’에 나섰다. 한도 상향과 금리 인하가 이어지면서 대출 문턱은 가계대출 총량규제 시행 이전 수준으로 복귀한 모습이다. 10일 은행권에 따르면 하나은행은 오는 12일 오후 5시 이후 대출 신청 접수분부터 신용대출상품인 하나원큐신용대출의 한도를 기존 1억 5000만원에서 2억 2000만원으로 상향한다. 한도 2억 2000만원은 지난해 가계부채 총량규제가 도입되기 전보다 높은 수준이다. 하나원큐신용대출은 이달 초에 가산금리도 0.2% 포인트 낮춘 상품이다. 우리은행은 우대금리를 먼저 확대하고 가산금리 조정은 추후 검토하겠다는 계획이다. 우리은행은 11일부터 부동산 플랫폼 앱인 ‘우리원더랜드’의 가입자가 부동산담보대출이나 전세대출을 신규로 받을 경우 쿠폰 혜택을 통해 0.1% 포인트 금리 우대를 제공한다. 우리은행은 지난달 21일부터는 신규 주택담보대출과 전세대출에 0.2% 포인트의 특별 우대금리도 적용해오고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난달 말 가계대출 잔액은 703조 1937억원으로 2월(705조 9373억원)과 비교해 2조 7436억원 줄어들었다. 금리 인상과 증시 부진 등으로 시중은행의 가계대출 잔액이 3개월 연속 줄자 우대금리를 제공하고 대출 한도를 높여 고객을 유인하기 위한 움직임이 이어지는 것이다. 국민은행은 지난 5일부터 주택담보대출·전세대출 금리를 최대 0.45∼0.55% 포인트 낮춰 본격적인 금리 인하 신호탄을 쐈다. 신한은행과 농협은행도 뒤를 이어 지난 8일부터 주택담보대출 금리를 각각 최대 0.2% 포인트, 0.3% 포인트 인하했다. 일부 은행의 경우 이달 초 최종 대출금리와 기본금리 간 차이(스프레드)가 지난해 대출 총량규제 본격화 이전 수준으로 되돌아간 상태다. 시중은행 관계자는 “은행 간 금리 차이가 확연하게 나면 시중은행권 안에서도 대출 고객 이탈이 일어날 수 있다”며 “한 은행에서 금리 인하를 시작하면 다른 은행도 영향을 받을 수밖에 없는 것”이라고 말했다.

직장인 홍모(36)씨는 2020년 말 서울 마포구 전용 59㎡짜리 단독주택을 보증금 4억원에 전세 계약했다. 전셋값이 너무 오르다 보니 불안한 마음에 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금반환보증’을 만일의 사태에 대비해 가입했다. 이 상품은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 하지만 아내가 경기도로 직장을 옮기며 자녀의 학교 주소지가 필요해지자 홍씨는 별 생각 없이 “잠시만 주소지를 옮겼다가 다시 돌려놔야겠다”며 본인 이름으로 전입신고를 했다가 전 재산을 날리게 됐다. 홍씨가 전입신고한 1개월 뒤 사업 부도로 집주인 명의의 현재 주택이 근저당권 설정과 가압류가 됐기 때문이다. 홍씨가 뒤늦게 전세보증금반환보증을 통해 전세금을 돌려 달라고 신청했지만 이렇게 임차인이 타 지역으로 전입신고를 한 경우 우선변제권을 상실했다고 보고 이행을 거절하도록 돼 있어 HUG의 도움도 받을 수 없었다. 　‘깡통 전세’(전세보증금이 매매가를 웃도는 집) 피해를 우려한 세입자들이 자발적으로 가입한 전세반환보증이 급증한 가운데 최근 HUG를 통해 4년간 40건에 가까운 전세반환보증보험의 신청이 반려된 것으로 확인됐다. 많은 숫자는 아니지만 홍씨처럼 임차인 과실이 생길 경우 전세금을 떼일까 걱정돼 들어 놨던 안전장치인 전세보증금반환보증보험으로도 구제받을 수 없단 얘기다. 　서울신문이 HUG를 통해 취재한 ‘전세보증금반환 이행 거절 건수’는 최근 3년간 39건이었다. 2019년 14건, 2020년 12건, 2021년 9월 기준 13건이었다. 　전세보증금 지급이 거절된 39건 중 1위는 임대인과 임차인이 짜고 전세대출을 더 받아내기 위해 보증금이 높은 것처럼 속이는 사기 등 ‘허위계약’이 17건으로 가장 많았다. 하지만 이런 의도가 분명한 범죄행위 등을 제외하고 선량한 임차인이 단순 무지로 보증보험 혜택을 못 받는 ‘무단전출’(16건)이 가장 큰 문제라고 HUG는 지적했다. 무단전출은 전입신고를 통해 다른 곳으로 이주하는 것을 말한다. 　통상 전세보증금반환보증보험으로 집주인에게 떼인 보증금을 받으려면 ‘확정일자, 전입신고, 점유’ 이 세 가지 조건을 유지해야 한다. 그런데 홍씨처럼 전셋집을 ‘점유’하지 않고 짐을 빼버리면 대항력(새 집주인에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 법적 권리)과 우선변제권(집이 넘어가도 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 순위)이 상실된 것으로 보기 때문에 보험으로도 보호받지 못한다. 　HUG 관계자는 “직장 이전, 자녀 학교 등의 사정이 생긴 임차인이 단순하게 단기간일 뿐이라며 전입신고를 옮겼다가 해당 시점 집주인의 변고로 보증금을 잃고 보증보험으로도 구제받지 못하는 사례가 꾸준히 발생하고 있다”고 지적했다. 이어 “다시 전입신고를 원래 전셋집으로도 옮겨도 그사이 집이 경매 등으로 넘어가는 등 문제가 생길 수 있기에 아무리 단기간이라도 타 지역 전입신고와 짐을 빼서 이사를 하는 행동은 절대 하지 말아야 한다”고 조언했다.

2012년 23조원이었던 전세대출이 지난해 말 기준 180조원으로 늘어났다. 9년 만에 약 7.8배나 증가하면서 전세 보증금과 집값 상승에도 영향을 미쳤다는 분석이다. KB금융지주 경영연구소가 10일 발간한 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’ 보고서에 따르면 2016년 이후 급증한 전세대출은 지난해 말 180조원까지 치솟았다. 2016년 10조원 넘게 증가한 전세대출은 이후 매년 20조원 넘게 증가하면서 2019년에는 전세대출 잔액이 100조원을 넘어섰다. 전세대출을 받은 가구의 비중도 2012년 5.6%에서 지난해 12.2%로 증가했다. 보고서는 전세대출이 서민 주거 안정 차원에서 중요한 지원 수단인 것은 맞지만, 대출받기가 쉬워진 만큼 전세값과 집값을 끌어올린 요인이라고 봤다. 보고서는 “전세대출은 전세가격 상승에 영향을 줘 전세를 낀 주택매입(갭투자)에 유리한 환경을 만들었고, 주택담보대출 규제가 강화된 가운데 전세보증금을 레버리지(차입투자)로 활용하려는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다”고 진단했다. 이어 보고서는 주거 취약계층에 대한 전세대출은 확대하되 유동성 확대에 따른 부작용은 줄여야 한다며 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안 등을 제안했다. 현재 총 대출액이 2억원 초과할 때 적용되는 DSR 규제에 전세대출은 포함되지 않는다. DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 연소득이 5000만원이면 1년간 갚아야 할 원금과 이자는 2000만원(40%)을 넘지 못한다.

금융감독원이 이달부터 가계대출의 고정금리 비중, 비거치식 분할상환 목표치를 올려 행정 지도에 나선다. 지난해 가계부채 관리 강화 방안에 따른 후속조치로, 가계부채의 질적 건전성을 높이겠다는 취지다. 6일 금융권에 따르면 금감원은 은행, 보험, 상호금융 등에 대한 대출구조 개선 촉진을 위한 행정 지도를 시작했다. 은행과 보험은 지난 4일, 상호금융은 지난 1일부터 시행됐으며, 향후 1년간 지속된다. 은행의 고정금리 대출 비중은 연말까지 52.5%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 60.0%로 목표치가 설정됐다. 전년 대비 2.5% 포인트씩 높아졌다. 은행의 주택담보대출 중 전세대출, 중도금 대출, 이주비 대출을 제외한 장기주택담보대출의 경우, 연말까지 고정금리 대출 비중은 68.5%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 82.5%로 목표치가 설정됐다. 보험업은 연말까지 고정금리 대출 비중을 55%, 비거치식 분할상환 대출 비중은 67.5%로 전년 대비 각각 2.5% 포인트씩 높여야 한다. 상호금융은 비거치식 분할상환 대출 비중을 중앙회 단위로 기존 40%에서 연말까지 45%로 상향 조정한다. 금리 상승에 따른 대출자의 상환 부담을 줄이려는 방안으로 고정금리 대출 비중을 늘리고 처음부터 원금을 상환하는 분할상환 확대를 독려하는 것이다.

한국주택금융공사는 여러 곳에 분산돼 있는 주택금융 정보를 하나의 애플리케이션에서 빠르게 확인할 수 있는 ‘주택금융포털 앱’ 서비스를 오는 13일부터 시작한다. 주금공은 기존의 ‘안심住Money 앱’을 고도화 해 이동자별·지역별 맞춤형 정보를 제공하는 앱을 출시한다고 5일 밝혔다. 기존의 어플을 갖고 있던 이용자는 업데이트를 통해 서비스를 받을 수 있다. 해당 앱은 위치정보를 활용해 지도 기반의 정보를 제공한다. 이용자의 현재 위치나 관심 지역의 주택시세, 규제정보(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등) 등을 쉽게 확인할 수 있다. 또 이용 가능한 주택 금융상품 추천·대출 시뮬레이션 서비스도 제공한다. 이용자는 신용평가사가 갖고 있는 자신의 소득과 부채정보 등을 활용해 주택담보대출(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 산출한 후 관심 주택의 주택담보 가능금액이나 금리수준 등을 확인할 수도 있다. 전세대출 가능금액이나 보증한도·보증료, 주택연금 예상 월 지급금 등 생애주기별 금융정보도 확인 가능하며, 주금공 보금자리론을 신청하면 0.02% 포인트 금리할인 혜택을 받을 수 있는 쿠폰도 발급 받을 수 있다.

3월 5대銀 가계대출 잔액 703.2조원DSR규제·금리 인상에 3개월 연속 감소은행권 2003년 이후 감소세 최장 가능성지난달 시중은행의 가계대출과 총 수신 잔액이 모두 줄어든 것으로 나타났다. 증시 부진에 부동산 관망세로 대출 자금이 갈 곳을 잃은 데다 대출 금리가 무섭게 오르면서 이자 부담이 커지자 기존 대출을 상환하는 차주들의 움직임이 이어지고 있기 때문으로 풀이된다. 1일 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행에 따르면 지난달 말 기준 이들 은행의 가계대출 잔액은 703조 1937억원이다. 2월(705조 9373억원)과 비교하면 2조 7436억원 줄어든 수치다. 지난해 가계대출 총량 규제로 진통을 겪었던 시중은행들이 올해 초부터 빡빡한 대출 수요 관리에 돌입하면서 가계대출 잔액은 3개월 연속 감소하고 있다. 1월(707조 6895억원)과 2월에도 가계대출 잔액은 한 달 전보다 각각 1조 3634억원, 1조 7522억원 줄었다. 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 기준금리 오름세 역시 대출 감소에 한몫했다. 지난달엔 특히 신용대출의 감소세가 두드러졌다. 지난달 5대은행의 신용대출 잔액은 133조 3996억원으로 2월(135조 8575억원)보다 2조 4579억원 감소했다. 한편 주택담보대출 잔액과 전세대출 잔액은 506조 7174억원, 131조 3349억원으로 2월보다 각각 650억원, 3938억원 불어났다. 가계대출 감소세가 이어지면서 은행권 전체 가계대출 잔액도 넉 달 연속 감소할 가능성이 커졌다. 한국은행이 집계한 은행권 전체 가계대출은 지난해 12월부터 올해 2월까지 3개월 연속으로 줄었다. 은행권 전체 가계대출이 4개월 연속 감소세를 보인다면 한국은행이 관련 통계를 집계한 2003년 10월 이후 역대 최장의 대출 감소세가 된다. 이에 급격한 디레버리징(부채 축소)에 대한 우려도 나온다. 지난달 5대은행의 총 수신 잔액은 1787조 5396억원으로 한 달 사이에 5조 3206억원 줄었다. 올해 1, 2월에 총 수신 잔액이 증가했던 것과 대조적인 모습이다. 수신 가운데 정기예금 잔액은 659조 4863억원으로 6조 4454억원 줄었다. 정기예금 잔액은 2월(665조 9317억원)에도 한 달 전보다 8452억원이 줄었는데 지난달 들어 감소폭이 8배나 늘어난 것이다. 반면 지난달 요구불예금 잔액은 710조 6651억원으로 한 달 사이 9조 3230억원 늘었다. 시중은행 관계자는 “증시는 부진하고 자산에 낀 거품이 빠지는 분위기인지라 마이너스통장을 채워 넣고 대출을 상환하는 움직임이 관측된다”면서 “3월엔 대통령 선거 이후 정책 변화가 예고되면서 금융시장에서도 관망세가 짙어져 대기성 자금인 요구불예금은 늘어난 것으로 보인다”고 설명했다. 한편 최근엔 대출 취급이 줄어들자 이자이익 감소를 우려한 은행들이 다시 대출 문턱을 낮추고 있어 이달에 가계대출이 증가세로 돌아설지 주목된다. 또 다른 시중은행 관계자는 “이달에 가계대출이 소폭 늘어날 가능성이 있긴 하지만 이미 대출 금리가 너무 오른 상태라 큰 폭의 증가세는 기대하기 어려운 상황”이라고 내다봤다.

시중은행들이 앞다퉈 대출 빗장을 풀고 있다. 전세대출 한도를 높이는 한편 일괄적으로 묶인 마이너스통장 한도도 대폭 올릴 태세다. 윤석열 대통령 당선인의 공약인 가계대출 총량관리 폐지 등 규제 완화 방침에 맞춰 시중은행들이 적극적인 대출 영업에 돌입한 것이 주된 배경이다. 지난해 10월 금융당국의 대출 억제 방침에 따라 영업실적이 악화된 시중은행들은 대선 이후 기다렸다는 듯이 전세대출 한도를 전체 임차보증금(전셋값)의 80%까지로 높였다. 마이너스통장 한도도 상품 종류에 따라 최고 3억원까지 늘렸고, 직장인 신용대출도 규제 이전 수준으로 앞다퉈 복원하고 있다. 그동안 집값 상승과 자산 버블을 우려한 금융당국의 일괄적인 대출 규제로 실수요자들이 적지 않은 고통을 받아 온 것은 사실이다. 대출이 막혀 전셋집을 못 구하고 생계형 대출마저 막힌 자영업자의 시름도 깊어만 갔다. 기업 활동과 시민 생활에 큰 주름을 안긴 대출 규제에 숨통을 트는 건 그런 측면에서 불가피하다고 하겠다. 그러나 우리나라 가계빚은 지금 1800조원을 넘어선 상황이다. 게다가 금리 인상기에 접어든 시점이기도 하다. 한국은행은 2030세대의 가계빚 458조원 가운데 3분의1, 약 150조원을 악성 채무로 추정한다. 은행권 대출 완화를 계기로 ‘영끌빚투’(영혼까지 끌어모은 빚투자) 대출자들의 돌려막기로 악용될 가능성이 높다. 일부 투기 심리를 자극해 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성에 대한 철저한 대비도 필요하다. 대출 완화의 속도를 조절하고 옥석을 구분하는 최소한의 안전판 마련을 위한 정책적 고려가 필요하다. 금융당국은 현 정부 임기 마지막까지 실적에 급급한 시중은행들의 무분별한 대출 영업을 엄격하게 관리해 악성 가계부채 양산을 막아야 한다.

시중은행들이 앞다퉈 대출 빗장을 풀고 있다. 전세대출 한도를 높이는 한편 일괄적으로 묶인 마이너스통장 한도도 대폭 올릴 태세다. 윤석열 대통령 당선인의 공약인 가계대출 총량관리 폐지 등 규제 완화 방침에 맞춰 시중은행들이 적극적인 대출 영업에 돌입한 것이 주된 배경이다. 지난해 10월 금융당국의 대출 억제 방침에 따라 영업실적이 악화된 시중은행들은 대선 이후 기다렸다는 듯이 전세대출 한도를 전체 임차보증금(전셋값)의 80%까지로 높였다. 마이너스통장 한도도 상품 종류에 따라 최고 3억원까지 늘렸고, 직장인 신용대출도 규제 이전 수준으로 앞다퉈 복원하고 있다. 그동안 집값 상승과 자산 버블을 우려한 금융당국의 일괄적인 대출 규제로 실수요자들이 적지 않은 고통을 받아 온 것은 사실이다. 대출이 막혀 전셋집을 못 구하고 생계형 대출마저 막힌 자영업자의 시름도 깊어만 갔다. 기업 활동과 시민 생활에 큰 주름을 안긴 대출 규제에 숨통을 트는 건 그런 측면에서 불가피하다고 하겠다. 그러나 우리나라 가계빚은 지금 1800조원을 넘어선 상황이다. 게다가 금리 인상기에 접어든 시점이기도 하다. 한국은행은 2030세대의 가계빚 458조원 가운데 3분의1, 약 150조원을 악성 채무로 추정한다. 은행권 대출 완화를 계기로 ‘영끌빚투’(영혼까지 끌어모은 빚투자) 대출자들의 돌려막기로 악용될 가능성이 높다. 일부 투기 심리를 자극해 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성에 대한 철저한 대비도 필요하다. 대출 완화의 속도를 조절하고 옥석을 구분하는 최소한의 안전판 마련을 위한 정책적 고려가 필요하다. 금융당국은 현 정부 임기 마지막까지 실적에 급급한 시중은행들의 무분별한 대출 영업을 엄격하게 관리해 악성 가계부채 양산을 막아야 한다.

지난해 금융 당국의 가계부채 관리 강화를 계기로 시행된 시중은행의 각종 대출 규제들이 본격적으로 풀리기 시작했다. 마이너스통장 한도를 5000만원으로, 신용대출 한도는 연소득 이내로 제한하는 등 대부분의 규제는 가계부채 관리 강화 방안 시행 이전으로 돌아갔다. 가계대출이 감소세를 기록하고 있지만 새 정부의 대출 규제 완화 기조와 은행의 대출 문턱 낮추기가 맞물리면 가계부채가 다시 급증할 수 있다는 지적도 나온다. 27일 금융권에 따르면 우리은행은 다음달 4일부터 마이너스통장 한도를 5000만원에서 상품 종류에 따라 8000만~3억원까지 늘린다. 지난해 1월 모든 마이너스통장 한도를 5000만원으로 낮춘 이후 1년 2개월 만이다. 신한은행도 마이너스통장과 일반 신용대출 한도를 다시 늘리는 방안을 검토 중이다. 이미 KB국민·하나·NH농협은행은 마이너스통장과 신용대출 한도를 규제 시행 이전으로 돌려놨다. 신용대출과 관련해 시행됐던 규제가 모두 풀리는 것이다. 아울러 대출 갈아타기 목적의 주택담보대출이나 고액 신용대출, 1주택자 전세대출 등 비대면 신청 제한 방침도 사라진다. 국민은행은 28일부터 다른 은행의 주택담보대출을 국민은행의 대출상품으로 갈아타는 대출의 비대면 신청을 허용한다. 우리은행도 다음달 4일부터 비대면을 통한 신규 신용대출에 적용했던 ‘당·타행 신용대출 합산 1억원’ 한도를 해제한다. 은행들은 이달 중순 잔금일 이내, 갱신계약 시 증액분만큼만 전세대출을 받을 수 있도록 했던 규제를 모두 없애기도 했다. 은행들의 이러한 대출 문턱 낮추기는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 지난해 대출 증가로 역대급 이익을 거둔 은행들이 올해는 대출 감소로 실적 악화를 걱정해야 하는 처지가 됐기 때문이다. 국민·신한·하나·우리·농협은행 등 5대 시중은행에 따르면 이달 24일 기준 가계대출 잔액은 705조 2932억원으로, 지난달 말보다 6441억원 감소했다. 이달 말까지 이러한 추세가 유지되면 5대 시중은행은 3개월 연속, 전체 은행권은 4개월 연속 가계대출 감소라는 이례적인 상황을 맞게 된다. 다만 대통령직인수위원회와 금융위원회가 ‘가계대출 규제 완화’라는 공감대를 형성한 만큼 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 앞으로 완화될 가능성이 크다. 금융권 관계자는 “올해 들어 자산시장 상황이 좋지 않아 대출 수요가 지속적으로 줄었고, 그동안 시행했던 대출 규제 필요성이 사라졌다”며 “LTV와 DSR 규제가 완화되면 대출 수요는 다시 늘어날 것으로 본다”고 말했다.

지난해 금융당국의 가계부채 관리 강화 방안 시행 이후 각종 규제로 문턱을 높여왔던 시중은행들이 전세대출 관련 규제 완화에 나섰다. 22일 금융권에 따르면 신한은행과 하나은행은 오는 25일부터 전세 계약 갱신에 따른 전세자금 대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 금액 범위 내’에서 ‘갱신 계약서상 임차보증금의 80% 이내’로 변경한다. 시중은행들은 지난해 10월부터 전세 계약 갱신시 전셋값이 오른 만큼만 대출을 내주는 방식으로 대출 조이기를 시행해왔다. 또다른 대출 조이기 규제였던 1주택 보유자의 비대면 전세대출 금지도 풀린다. 아울러 임대차계약 잔금일 이후 전세대출도 취급하기로 했다. ‘계약서상 잔금 지급일 이전’까지만 대출 신청을 할 수 있도록 했던 조치가 ‘계약서상 잔금 지급일 또는 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내’로 바뀌는 것이다. 다른 곳에서 돈을 구해 전셋값을 치르고 입주한 뒤 3개월 내 대출받을 수 있게 된다. 우리은행에 이어 신한·하나은행이 지난해 10월 가계부채 관리 강화방안의 일환으로 시행한 전세대출 규제를 풀면서 다른 은행들도 동참할 것으로 보인다. KB국민은행과 NH농협은행 등도 규제 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이미 지난해 9월 연소득 이내로 줄었던 신용대출과 마이너스통장 한도는 대부분 은행에서 이전 수준으로 회복됐고, 대출 상품 관련 우대금리 복원, 금리 인하 등의 조치도 시행됐다.

지난해 금융당국의 가계부채 관리 강화 방안 시행 이후 각종 규제로 문턱을 높여 왔던 시중은행들이 신용대출에 이어 전세대출 관련 규제도 풀기 시작했다. 가계대출이 석 달 연속 줄어드는 상황에서 은행 입장에서는 대출을 늘려야 하는 데다 새 정부 출범 이후 예상되는 대출 규제 완화도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 20일 금융권에 따르면 오는 5월 새 정부 출범 이후 기존에 시행되던 금융당국의 가계대출 총량관리는 폐지될 가능성이 크다. 코로나19 확산 이후 급증했던 가계대출은 지난해 12월부터 지난달까지 석 달 연속 감소했다. 연 4~5% 증가율을 목표로 관리하는 대출 총량관리는 대출 감소로 사실상 중단된 상황이다. 게다가 새 정부가 총량관리 방식의 대출 규제를 유지할 가능성은 작다. 또 윤석열 당선인이 공약으로 내세웠던 주택담보대출비율(LTV) 완화는 물론 현재 2단계가 시행 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 일부 수정될 것으로 예상된다. 금융권 관계자는 “7월 시행될 예정인 총대출 1억원 이상에 적용되는 3단계 DSR 규제는 미뤄지거나 내용이 바뀔 수 있다고 예상한다”고 말했다. 대출 규제 완화가 예고된 가운데 시중은행들은 그동안 시행했던 대출 관련 규제를 이전 수준으로 되돌리고 있다. 우리은행은 21일부터 전세 계약 갱신에 따른 전세자금 대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 금액 범위 내’에서 ‘갱신 계약서상 임차보증금의 80% 이내’로 변경한다. 우리은행을 포함한 국내 17개 은행은 지난해 10월부터 전세 계약 갱신 시 전셋값이 오른 만큼만 대출을 내주는 방식으로 대출 조이기를 시행해 왔다. 우리은행은 또 다른 대출 조이기 방안 중 하나였던 ‘계약서상 잔금 지급일 이전’까지만 대출 신청을 할 수 있도록 했던 조치도 ‘계약서상 잔금 지급일 또는 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내’로 되돌린다. 다른 곳에서 돈을 구해 일단 전셋값을 충당하고 입주하고 나서 3개월 내 대출받을 수 있게 된다는 얘기다. 전세대출 규제를 완화하는 움직임에는 다른 은행도 동참할 것으로 보인다. 지난해 9월 연소득 이내로 줄었던 신용대출과 마이너스통장 한도는 이미 대부분 은행에서 이전 수준으로 회복됐다. 또 대출 상품 관련 우대금리 복원, 금리 인하 등의 조치도 시행됐다. 다만 은행들의 대출 문턱 낮추기와 새 정부의 규제 완화 움직임이 맞물리면서 우리 경제의 ‘뇌관’으로 지목되는 가계부채가 다시 급증할 수 있다는 우려도 나온다.

지난해 금융당국의 가계부채 관리 강화 방안 시행 이후 각종 규제로 문턱을 높여왔던 시중은행들이 신용대출에 이어 전세대출 관련 규제도 풀기 시작했다. 가계대출이 석달 연속 줄어드는 상황에서 은행 입장에서는 대출을 늘려야 하는데다 새 정부 출범 이후 예상되는 대출 규제 완화도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 20일 금융권에 따르면 오는 5월 새 정부 출범 이후 기존에 시행되던 금융당국의 가계대출 총량관리는 폐지될 가능성이 크다. 코로나19 확산 이후 급증했던 가계대출은 지난해 12월부터 지난달까지 석 달 연속 감소했다. 연 4~5% 증가율을 목표로 관리하는 대출 총량관리는 대출 감소로 사실상 중단된 상황이다. 게다가 새 정부가 총량관리 방식의 대출 규제를 유지할 가능성은 낮다. 또 윤석열 당선인이 공약으로 내세웠던 주택담보대출비율(LTV) 완화는 물론 현재 2단계가 시행 중인 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 일부 수정될 것으로 예상된다. 금융권 관계자는 “7월 시행될 예정인 총 대출 1억원 이상에 적용되는 3단계 DSR 규제는 미뤄지거나 내용이 바뀔 수 있다고 예상한다”고 말했다. 대출 규제 완화가 예고된 가운데 시중은행들은 그동안 시행했던 대출 관련 규제를 이전 수준으로 되돌리고 있다. 우리은행은 21일부터 전세 계약 갱신에 따른 전세자금 대출 한도를 ‘임차보증금(전셋값) 증액 금액 범위 내’에서 ‘갱신 계약서상 임차보증금의 80% 이내’로 변경한다. 우리은행을 포함한 국내 17개 은행은 지난해 10월부터 전세 계약 갱신시 전셋값이 오른만큼만 대출을 내주는 방식으로 대출 조이기를 시행해왔다. 예컨대 첫 계약 당시 2억원 이었던 전셋값이 계약 갱신으로 1000만원 올랐다면 기존에는 오른 금액인 1000만원만 빌릴 수 있었다. 하지만 앞으로는 오른 전셋값(2억 1000만원)의 80%인 1억 6800만원까지 빌릴 수 있다. 기존 대출 금액이 있으면 그만큼은 한도에서 차감된다. 우리은행은 또다른 대출 조이기 방안 중 하나였던 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출 신청을 할 수 있도록 했던 조치도 이전처럼 되돌린다. 이에 따라 계약서상 잔금 지급일 또는 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내까지 전세대출을 신청할 수 있다. 다른 곳에서 돈을 구해 일단 전셋값을 충당하고 입주한 뒤 3개월 내 대출받을 수 있게 된다는 얘기다. 우리은행이 약 5개월 만에 관련 규제를 푸는 만큼 다른 은행들도 동참할 가능성이 크다. 지난해 9월 연소득 이내로 축소됐던 신용대출과 마이너스통장 한도는 이미 대부분 은행에서 이전 수준으로 회복됐다. 뿐만 아니라 대출 관련 우대금리도 복원됐고, 각종 대출 상품 금리도 낮아졌다. 하지만 은행들의 대출 문턱 낮추기와 새 정부의 규제 완화 움직임이 맞물리면서 우리 경제의 ‘뇌관’으로 지목되는 가계부채가 다시 급증할 수 있다는 우려도 나온다.

우리은행이 5개월여 만에 전세대출 한도와 신청 기간 등 대출 규제를 완화한다. 주요 시중은행들이 최근 대출 한도를 늘리거나 대출금리를 인하하는 등 대출 문턱을 낮추는 모습이다. 18일 금융권에 따르면 우리은행은 오는 21일부터 임대차(전세)계약 갱신에 따른 전세자금 대출 한도를 기존 ‘임차보증금(전셋값) 증액 금액 범위 내’에서 ‘갱신 계약서상 임차보증금의 80% 이내’로 변경한다. 예를 들어 첫 계약 당시 1억원이었던 전세보증금이 계약 갱신에 따라 1000만원 더 올랐다면 기존에는 1000만원만 빌릴 수 있었다. 21일부터는 전체 임차보증금(1억 1000만원)의 80%인 8800만원까지 대출받을 수 있게 되는 것이다. 다만 이전 보증금 1억원을 내려고 빌린 대출금이 남아있는 상태라면, 8800만원에서 그만큼은 차감하고 나머지 금액만 빌릴 수 있다. 우리은행을 비롯한 소매금융 취급 17개 은행은 금융당국의 가계대출 총량 관리 방침에 따라 지난해 10월 27일부터 전셋값이 오른 만큼만 빌려주는 방식으로 전세대출 조이기에 나선 바 있다. 이를 우리은행이 약 5개월 만에 처음으로 푸는 것이다. 우리은행은 전세대출 신청 기간도 축소하기 이전으로 되돌린다. 이에 따라 신규 전세 계약서상 잔금 지급일 또는 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내까지 전세자금 대출을 신청할 수 있다. 다른 곳에서 돈을 구해 일단 전세비를 내고 입주하고서 3개월 내 전세 자금을 대출받을 수 있게 된다는 뜻이다. 기존에는 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 대출을 신청할 수 있었다. 전세 계약을 갱신하는 경우에도 기존에는 갱신 계약 시작일 전에만 대출 신청이 가능했지만, 앞으로는 갱신 계약 시작일로부터 3개월 안에 신청할 수 있다. 올해 들어 가계대출 증가세가 꺾이면서 시중 은행들은 대출 완화에 나서고 있다. KB국민은행은 지난 7일부터 마이너스통장 한도를 5000만 원에서 상품별로 1억(일반 직장인)~1억5000만원(전문직)으로 확대했다. 하나은행도 지난 1월 말 마이너스통장 한도를 5000만 원에서 연소득 범위 내 최대 1억 5000만 원까지 올렸다. NH농협은행은 올 1월 신용대출 최대한도를 2000만 원에서 1억 원으로 늘린 데 이어 지난달 25일 다시 2억 5000만 원까지 대폭 올렸다. 이외에도 KB국민은행은 지난 7일부터 한 달간 주택담보대출 금리를 0.1~0.2%포인트 낮추는 등 최근 들어 대출금리를 인하하거나 우대금리를 상향했다.

하루 앞으로 다가온 대선이 혼탁한 정쟁으로 치닫는 가운데 유권자들이 마지막까지 관심 두는 정책이 있다. 주택 공약이다. 집 문제 때문에 지친 이들이 그만큼 많다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 측의 부동산 책사들에게 7일 공약을 두고 나오는 비판과 오해에 대해 물었다. 우선 두 후보가 공히 내놓은 ‘대규모 주택 공급’ 공약을 잘 따져 봐야 한다. 이 후보는 서울 107만호 등 전국 311만호 주택 공급을 약속했다. 윤 후보(임기 5년간 250만호)보다도 61만호 많다. ‘진짜 달성할 수 있느냐’는 목소리가 나온다. 이 후보 측은 가능하다고 본다. 권순형 민주당 부동산개혁위원회 총괄부위원장은 “현 정부가 2025년까지 205만호 공급 계획을 세웠는데 연간 50만호 안팎을 짓는 수준”이라면서 “차기 대통령 임기가 2027년 5월까지여서 공공이 중심이 된다면 105만호는 추가 공급할 수 있을 것”이라고 설명했다. 윤 후보 역시 대규모 공급을 약속했다. 특히 임기 내 수도권에만 130만~150만호(인허가 기준)를 공급하는 등 수요에 부응해 집을 짓겠다는 계획이다. 다만 최근 집값이 주춤하는 상황에서 자칫 ‘공급 과잉’이 될 수 있다는 의견도 있다. 윤 후보의 부동산 공약 수립을 주도한 김경환 서강대 경제학부 교수는 “수요자들이 원하는 주택은 여전히 모자란다”고 답했다. 그는 “최근 집값 안정세는 주택담보대출과 전세대출이 규제로 막혔고, 기준금리가 반년 새 3차례 올라 자금이 돌지 못하면서 거래량이 줄었기 때문”이라고 분석했다. 1·2인 가구가 늘고 있고, 수도권 주택 중 34%(동 수 기준)가 30년 이상 되는 등 더 나은 집에서 살고 싶은 수요는 많다고 봤다. 두 후보의 상징적 공약에 대한 비판도 있다. 이 후보의 기본주택에 대해서는 “결국 임대주택인데 자산으로서 자기 집을 사려는 2030세대의 수요를 채워 줄 수 있겠느냐”는 목소리가 있다. 기본주택 공약 수립에 관여한 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “기본주택은 자산 축적용이 아니라 전월세 수요자를 위한 정책”이라고 했다. 기존 공공임대주택보다 품질 좋은 곳에서 저렴하게 살 수 있도록 하려는 취지다. 이 후보는 대신 집을 사려는 이들을 위해서는 신규 공급 가구 중 30%는 청년에게 우선 배정하고, 생애최초 주택 구입자에게는 주택담보대출비율(LTV)을 최대 90%까지 인정하겠다고 했다. 윤 후보 역시 생애 첫 주택 구입자에게는 LTV를 80%까지 올려 준다. 윤 후보의 원가주택을 두고는 “엄청난 국가 재정이 필요하다”는 주장이 나온다. 김 교수는 “(비판하는 이들이) 개념을 오해한 데서 비롯된 기우로 청년원가주택은 기존에 한국토지주택공사(LH)가 분양하던 공공분양주택에서 마진을 없애 가격을 낮춘다는 개념”이라면서 “이윤은 포기하지만 손실이 발생하지는 않는다”고 답했다. 결과적으로 청년원가주택에는 재정 지원이 필요 없다는 것이다.

<부동산, 대선 캠프에 까칠하게 묻다 : 2회 윤석열 후보 편> ‘전 국토교통부 1차관’ 김경환 교수 인터뷰“최근 주택가 안정세는 대출규제 등 영향더 나은 집 살고자 하는 수요는 여전”“가계부채 빠른 증가세 우려하는 건 옳아상환 능력 있는데도 대출 못 받는 건 문제DSR 기준 유지해 갚을 능력 보고 대출”“용적률 안 풀면 일부 신축만 값 올라단기 가격 상승 감내해야 안정 가능”이틀 앞으로 다가온 대선이 사생결단식 진흙탕 싸움으로 번지면서 정책 선거가 사라졌다. 혼탁한 정쟁 속에서도 부동산 공약만큼은 유권자들의 관심이 크다. 그만큼 집 문제를 두고 지친 이들이 많다는 얘기다. 서울신문은 양강 후보 캠프에서 부동산 공약을 만들어온 핵심 관계자들에게 공약을 둘러싼 비판에 대해 물었다. 공약에 담긴 철학을 더 선명하게 드러내 유권자의 선택을 돕기 위해서다. 두 번째 회에서는 국민의힘 윤석열 후보 측 부동산 공약 수립을 이끈 김경환 서강대 경제학부 교수(전 국토교통부 1차관)에게 주택공급과 원가주택, 용적률 완화 등을 물었다. ①주택 가격 안정세인데…250만호 지을 필요있을까? ‘사람들이 원하는 양질의 집을, 원하는 위치에 공급해야 한다. 그래야 집값도 안정되고 국민들의 주거수준도 높아질 수 있다.’‘ 윤 후보의 부동산 공약을 한 줄로 요약하면 이렇게 정리된다. 또, 문재인 정부에서 수요를 옥죄려고 도입한 대출규제와 세제를 정상화해서 주택 거래를 통한 주거 이동을 보장해야 한다고 본다. 정부는 주거약자의 주거복지 확충과 청년 주거문제 해결 등 꼭 필요한 곳에만 개입하고, 나머지는 시장에 맡기는 ‘낄끼빠빠’(낄 때 끼고, 빠질 때 빠진다는 뜻의 신조어)가 돼야 한다는 얘기다. 윤 후보는 10대 공약 중 하나로 ‘수요에 부응하는 주택 250만호 공급’을 내걸었다. 임기 5년 내 수도권에 130만~150만호 등 전국 250만가구의 주택을 공급(인허가 수 기준)하겠다는 것이다. 하지만, 최근 서울 강남3구(강남·서초·송파)마저 집값이 주춤하는 상황에서 자칫 ‘공급 과잉’이 될 수 있다는 의견도 있다.-최근 주택 가격이 하향 안정세다. 주택 공급을 크게 늘릴 시점은 지난 것 아닌가. 김경환 교수 “최근 집값이 안정세를 보이는 건 주택 시장 외부 여건 때문이다. 주택담보대출(주담대)과 전세대출이 규제로 막혔고, 기준금리가 반년 새 3차례 오르면서 시장에 자금이 돌지 못해 거래량이 줄었다. 하지만, 수요자들이 원하는 주택은 여전히 모자라다. 1·2인 가구가 늘고 있고, 더 나은 집에서 살고 싶다는 수요도 많다. 수도권만 보면 주택의 34%(동 수 기준)가 30년 이상 됐다. 공급 물량 확대뿐 아니라 주택의 질을 높이는 정책도 필요하다. 또, 만일 주택 가격이 하락하면 민간 부분은 신규 공급을 줄일 수 있는데, 이는 시차를 두고 임대시장의 불안 요인이 될 수 있다. 이런 점들을 감안할 때 안정적인 공급 확대 기조를 유지하는 게 맞다.” ②LTV 더 풀어주면 가계 부채 늘어나는 거 아닐까? 윤 후보는 대출이 막혀 고통받는 실수요자를 위해 지나친 규제는 풀겠다는 방침이다. 구체적으로 주택담보대출비율(LTV) 상한선을 생애 최초 주택 구입 땐 80%로 올려주고, 그 밖의 1주택 구입자에게는 70%로 높이겠다는 입장이다. 하지만, 코로나19 사태를 겪으며 2030세대의 ‘빚투’(빚내서 투자한다는 뜻)가 늘어나는 등 가계빚이 급증한 상황이라 우려하는 목소리도 있다. -가계빚이 너무 많이 쌓인 상황에서 LTV 상한을 올려주면 상황을 더 악화시키는 것 아닌가. “가계부채가 소득 대비 빠르게 늘어나는 건 우려할 만하다. 하지만, 가계부채의 구성도 중요하다. 가계부채 중 주택담보대출의 비중은 2021년 말 잔액 기준 52.7%이고, 연체율은 0.11%로 다른 대출과 비교해 가장 낮다. 선진국들의 LTV도 70~80% 수준이다. 상환 능력이 있는 사람조차 대출받지 못해 주택 거래가 막혔다. LTV 상한을 올린다고 해서 자동적으로 대출이 늘어나는 건 아니다. 은행이 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 적용해 차주가 갚을 능력이 있는지 평가해 대출해줄 것이기 때문이다.”③용적률 풀어주면 주거환경 망가지지 않을까? 윤 후보는 지은지 30년이 된 1기 신도시 등을 겨냥한 공약도 내놨다. 특별법을 만들어 종상향 등을 통해 재건축 단지 용적률(대지 면적 대비 건물 층별 면적의 총합 비율)을 최대 500%까지 허용하겠다는 것이다. 이렇게 되면 10만가구 이상을 추가 공급할 수 있을 것으로 봤다. 다만, 우려도 있다. -용적률을 500%까지 풀어주는 등 고밀개발을 하면 교통 문제나 상하수도 부족 등으로 주거환경이 악화될 수 있다는 의견도 있다. 또, 재건축 기대감에 따른 일부 지역의 주택 가격 상승 우려도 있는데. “최대 용적률 500%는 역세권 일부지역에 적용될 수 있다. 개별 재건축 단지의 용적률은 정비계획 수립과 정비구역 지정 단계에서 결정된다. 해당 아파트 소유자 입장들도 살기 불편할 정도로 건물을 높고, 빽빽하게 지으려 하지 않을 것이다. 재건축을 하지 않으면 신축 아파트의 희소성만 커져 가격이 오를 것이다. 단기적 가격 상승이 우려되더라도 이를 감내해야 정비사업 이후 가격 안정과 주거수준 항샹을 이룰 수 있다. 지하철 공사 기간 동안 정체가 심해진다고 해서 지하철 공사를 안하거나 미룰 수는 없는 일 아닌가. ④원가주택, 재정 손실 감당 어려운 포퓰리즘 아닌가? 윤 후보의 핵심 공약 중 하나가 ‘원가주택’이다. 무주택 청년 가구에 시세보다 싼 원가로 주택을 분양받고, 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 애초 구매 원가와 차익의 70%를 더한 금액을 가져갈 수 있도록 하는 개념이다. 무주택 청년을 위한 집이 필요하다는 데는 대부분 동의한다. 다만, “원가주택은 엄청난 국가 재정이 필요해 실현 가능성이 떨어지는 공약”이라는 주장도 있다. -국민의힘 당내 경선 때부터 원가주택을 두고 막대한 재정이 드는 ‘포퓰리즘’이라고 주장하는 목소리도 있는데. “(비판하는 이들이) 개념을 오해한데서 비롯된 기우다. 청년원가주택은 기존에 토지주택공사(LH)가 분양하던 공공분양주택에서 마진을 없애 가격을 낮춘다는 개념이다. 즉, 이윤은 포기하지만 손실이 발생하지는 않는다. 최초 수분양권자가 5년 이상 살다가 LH에 되판다면 우선 현금을 지급하겠지만, 이 주택을 다음 수분양자에게 매각해 자금을 회수하게 되므로 손실이 생기지 않는다. 결과적으로 청년원가주택에는 재정 지원이 필요하지 않다.

5대銀 2월 가계대출 706조주담대는 줄고 전세대출 늘어‘대기성 자금’ 요구불 17조↑금리 상승, 대출 규제, 부동산 거래 급감 등으로 5대 시중은행의 가계대출이 이례적으로 2개월 연속 감소세를 보였다. 2일 은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 지난달 말 가계대출 잔액은 705조 9373억원으로 집계됐다. 이는 1월 말(707조 6895억원)보다 1조 7522억원 줄어든 수치로 전월 대비 가계대출 감소폭 역시 1월(1조 3634억원)보다 확대됐다. 전체 은행권의 경우 지난해 12월부터 3개월 연속으로 가계대출이 감소할 것으로 전망된다. 상승세를 이어오던 주택담보대출(주담대)도 감소세로 전환했다. 지난달 주담대 잔액은 506조 6524억원으로 1월에 비해 1657억원 줄었다. 반면 지난 1월 감소세를 보였던 전세대출은 오히려 늘어났다. 지난달 기준 전세대출 잔액은 130조 9411억원으로 1월보다 1조 4259억원 늘었다. 시중은행 관계자는 “주택 거래가 감소해 주담대가 늘어나지 않은 대신 이사철을 맞아 빈집이 임대차 시장에 나오면서 상대적으로 전세대출은 늘어난 상황으로 보인다”고 설명했다. 지난달 신용대출 잔액은 135조 8575억원으로, 1월보다 1조 1846억원 줄었다. 지난해 12월과 올 1월에 신용대출 잔액이 각각 1조 5766억원, 2조 5151억원 줄어든 데 이어 석 달 연속 감소세를 보인 것이다. 한편 5대 은행의 총 수신 잔액은 지난달 말 기준 1792조 8602억원으로 1월에 비해 4조 3082억원 불어났다. 또 다른 시중은행 관계자는 “안전자산 관심이 높아지면서 역머니무브 현상이 지속되고 있다”고 말했다. 특히 대기성 자금 성격이 짙은 요구불예금이 16조 6599억원이나 불어난 701조 3421억원을 기록했다. 우크라이나 사태와 원자재 공급난 등으로 증시가 불안정함에 따라 투자 대신 일시적으로 은행에 돈을 맡겨두는 투자자들이 늘어난 것으로 풀이된다. 반면 정기예금은 1월에 비해 8452억원 줄어든 665조 9317억원으로 한 달 새 감소세로 돌아섰다. 정기적금은 1월보다 2500억원 늘어난 34조 7992억원으로 집계됐다.

총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등 대출 규제와 금리 인상, 부동산 거래 부진 등의 영향으로 이달 은행 대출이 감소한 것으로 나타났다. 금리 인상으로 정기 예적금에 몰린 돈은 한 달 새 1조원 넘게 불어났다. 최고 연 10% 이자를 받을 수 있는 청년희망적금에도 약 190만명이 몰리는 등 시중자금이 은행으로 몰리는 모양새다. 27일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난 24일 기준 가계대출 잔액은 706조 956억원으로, 한 달 전보다 1조 5939억원 줄었다. 전세대출을 포함한 주택담보대출은 한 달 전보다 7560억원, 신용대출은 5716억원 감소했다. 이달 은행 영업일이 얼마 남지 않았다는 점을 감안하면 5대 시중은행 합산 가계대출은 지난달에 이어 이달에도 줄어들 가능성이 커졌다. 또 전체 은행권의 가계대출도 지난해 12월 이후 3개월 연속 감소를 기록할 것으로 보인다. 시중은행 관계자는 “부동산 거래가 이전과 비교해 줄어들었고, DSR 시행과 금리 인상으로 대출 수요가 이전보다 많지 않다”고 말했다. 이례적인 은행권 가계대출의 연속 감소에 코로나19 확산 이후 급증했던 가계부채가 조정되는 등 급격한 디레버리징(부채 축소)에 대한 우려도 나온다. 미국 연방준비제도이사회(연준)의 정책 금리 인상 등 전 세계적인 긴축 움직임과 인플레이션(물가 상승)에 부채 축소까지 겹치면 소비 위축으로 인한 경기 침체가 발생할 가능성도 있다. 반면 이달 24일까지 5대 시중은행의 정기 예적금은 지난달 말보다 1조 1475억원 증가한 것으로 집계됐다. 지난해 말과 비교하면 12조 4370억원이 불어난 규모다. 지난해 11월에 이어 지난달 기준금리 인상 이후 은행들이 예적금 금리를 올린 데다 주식과 암호화폐 시장이 올해 들어 하락을 거듭한 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 은행으로 돈이 몰리는 경향은 청년희망적금 가입 돌풍에서도 나타났다. 지난 21~25일 5부제 방식으로 진행된 청년희망적금에는 모두 190만명이 가입을 신청한 것으로 알려졌다. 금융당국이 당초 예상했던 지원 대상자(38만명)의 5배에 이르는 규모다. 2년 만기 적금인 청년희망적금은 일반 적금 상품 금리로 따지면 최고 10%가 넘는 이자를 받을 수 있다. 월 납입 한도가 50만원이라는 점을 고려하면 2년간 모두 1200만원을 내고 받을 수 있는 이자는 98만원 정도다. 청년희망적금은 28일부터 다음달 4일까지는 출생 연도와 무관하게 영업일 운영시간 중 가입할 수 있다.

새해 들어 집값이 안정세를 보이고 있다는 소식이 잦아졌다. 한국부동산원 발표에 따르면 지난 3년간 2배 가까운 폭등세를 보이던 서울 아파트값 변동률이 지난달 0.00%로 내려앉았다. 수도권도 0.06%로 거의 정체 수준이다. 하지만 20일 발표된 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 전문가 10명 중 6~7명은 여전히 올해도 서울과 수도권 집값이 오를 것으로 전망한다. 다만 상승폭은 3% 이내일 것으로 보고 있다. 현장에서 지난해 하반기 이후 ‘거래절벽’을 마주하고 있는 공인중개사들은 절반 이상이 집값 하락을 예상했다. 지난해 10명 중 9명이 상승을 점쳤던 것과 대조적이다. 전문가들과 공인중개사들의 의견을 종합하면 집값이 오르더라도 소폭에 그치고, 하락 가능성도 무시할 수 없게 됐다. 집값 폭등에 ‘벼락거지’ 전락을 체감해 온 무주택자들로선 한숨 돌리고 내 집 마련의 기회를 엿볼 수 있게 된 것이다.●전셋값 보합… 월세는 0.41% 올라 하지만 부동산시장이 그렇게 쉽게 무주택자들이 원하는 분위기로 흘러갈 것 같지는 않다. 가장 큰 ‘복병’은 월세시대 도래 조짐이다. 지난해 서울에서 월세 낀 아파트 임대차 거래량은 총 7만 1000여건으로 2년 만에 40% 급증했다. 역대 최고치다. 임대차 계약 중 월세 비중도 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에서 지난해 37.4%로 가파르게 올랐다. 지난달에 42%까지 올라 월간 최고치를 기록했다. 월셋값도 꾸준하게 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트의 월세는 0.41% 올랐다. 전셋값 상승폭이 0.01%로 거의 변동이 없었던 것과 대조적이다. 업계에선 이런 현상이 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 무주택자들로선 본격적인 월세시대에 대비하지 않을 수 없게 된 것이다. 지난해 월세 비중이 급상승한 데엔 임대차법 개정 영향이 컸다. 2020년 7월 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 시행 이후 계약갱신청구권 보장과 5% 초과 인상 제한이 지난해 온전히 영향을 미쳤기 때문이다. 대부분의 임차인들이 갱신청구권을 사용함에 따라 전세 매물이 급감했고 전셋값 급등으로 이어졌다. 서울 아파트 전셋값이 임대차 3법 시행 전인 2020년 상반기 2.59% 상승에 그친 반면 하반기에 12.19% 급등(부동산114 조사)한 것만 봐도 그렇다. 전셋값이 아파트에 따라 수천만~수억원씩 오르면서 자금 마련에 어려움을 겪게 됐고 이는 월세 전환 상승으로 이어졌다. 월세 전환과 월셋값 상승 흐름은 오는 7월 이후 더 가팔라질 가능성이 크다. 갱신청구권 시행 2년이 돌아와 청구권 사용 만료 매물이 쏟아져 나오기 때문이다. 청구권을 한 번 사용한 임차인들은 시세에 맞게 전월세를 올려 주든가 집을 비워 줘야 한다. 그러나 전세대출 받기가 어려워진 데다 금리가 크게 오르면서 상당수 임차인들은 전세 상승분을 월세로 돌릴 수밖에 없게 됐다. 업계에선 올해 말까지 서울 아파트 임대차 계약 중 월세 비중이 절반 가까이에 근접할 것으로 보고 있다. ●강남역 주변 월세 210만→350만원↑ 한국부동산원이나 부동산정보업체들의 이 같은 조사분석이 과연 신빙성이 있는지 강남역과 경기 성남시 판교역 주변 일부 아파트 단지들의 월세 실거래 현황을 살펴봤다. 두 지역 모두 오피스빌딩들이 밀집해 있는 역세권에 있어 월세 수요가 많다. 강남역 신분당선 출구에서 가까운 래미안 서초에시티지S 아파트(84㎥·이하 전용)의 경우 임대차 3법 시행 전인 2020년 1월 보증금 5억 기준 월세 180만원과 210만원에 실거래됐다. 하지만 법 시행 2개월 후인 2020년 9월 월세가 225만원, 이듬해 2월 300만원, 6월 350만원으로 급등했다. 판교역에 인접한 백현동 주상복합아파트 판교푸르지오월드마크(134㎥)의 경우 2019년 8월 월세 실거래가는 보증금 1억 5000만원 기준으로 월세 309만원에서 임대차 3법 시행 3개월 뒤인 2020년 10월 480만원으로 뛰었다. 그 옆의 봇들마을 7단지 아파트(84㎥) 월세 시세도 2020년 상반기끼지 보증금 1억원 기준으로 월세 180만~190만원을 유지해 오다가 그해 연말 220만~240만원으로 급상승했다. 올 7월 임대차 3법 시행 2년을 맞아 갱신청구권 사용 전월세 매물이 그동안 급상승한 시세를 반영하면 전월세 가격 인상과 함께 월세 전환이 더욱 가속화하는 등 임대차시장이 다시 한번 요동칠 것으로 보인다 임대차법 영향과 함께 월세화를 추동하는 가장 큰 요인은 고금리다. 지난 2년간 전셋값이 급등해 임차인들이 대출로 인상분을 충당할 수밖에 없는데 금리가 가파르게 올라 차라리 월세를 택하고 있는 것이다. 최근 시중은행들의 전세대출 최고금리는 4% 중반까지 올랐다. 금리 인상 추세를 고려하면 5%를 넘기는 것도 시간문제로 보인다. 지난해까지만 해도 3% 중반이던 걸 감안하면 상승세가 너무 가파르다. 반면에 서울의 아파트 임대차계약에서 전월세 전환율은 현재 3%대 후반으로 파악된다. 공덕동의 한 부동산 중개업소 대표 김모씨는 “지난해엔 보증금 1억원의 경우 월 30만원으로 계산했는데 올 들어 조금씩 오르고 있다”고 전했다. 그러나 아직 금리 상승세엔 못 미치는 상황이다. 김씨는 “요즘 들어 전세대출과 월세를 놓고 저울질하는 손님들이 늘었다”고 했다. 지금까지 임차인들이 보증금을 구할 수 없거나 대출을 못 받았을 경우에 울며 겨자 먹기로 월세에 내몰렸던 것과는 확연히 분위기가 달라진 것이다. ●갭투자 이면의 불편한 진실 그동안 정부는 전세를 낀 아파트 매입, 즉 ‘갭투자’를 아파트 투기의 온상으로 보고 이를 최대한 억제하는 정책을 펴 왔다. 조정 지역 강화와 다주택자 세금 중과, 강남권 토지거래허가제 시행, 과표 현실화 등이 따지고 보면 모두 갭투자 억제와 연결돼 있다. 그런데 주택 임대차시장에서 이들은 가장 큰 전세 매물 공급자이기도 하다. 자가 소유 비중이 50% 안팎인 우리나라에서 전세 물량의 90%는 정부가 아닌 민간이 공급한다. 이들 민간공급자의 대부분은 전세를 낀 주택 소유자들이다. 이들을 투기세력으로만 보고 말살 정책을 펴면 시장에 각종 부작용이 생길 수밖에 없다. 대표적인 사례가 2020년 임대차 3법 시행 후 전세 매물 실종과 전셋값 폭등 사태다. 현 정부의 대표적인 부동산정책 실패 사례이기도 하다.

지난해 서울 아파트 월세 거래량이 7만건을 돌파하며 역대 최다를 기록했다. 전세대출 금리가 치솟으며 이자 부담이 커진 데다 집값 상승 여파로 전세금이 올라 월세로 돌린 이들이 늘며 ‘전세시대 종말’과 ‘월세화’가 본격화되고 있다는 분석이 나온다. 14일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날 오전까지 신고된 건수를 기준으로 총 7만 1080건으로 집계됐다. 이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 것이다. 지난해 전체 월세(월세·준월세·준전세) 거래량은 종전 최다였던 전년도의 월세 거래량(6만 783건)을 넘어서며 최고 기록을 갈아치웠다. 월세 거래량은 2011년 2만 7700건, 2015년 5만 4717건, 2020년 6만 783건에 이어 지난해 또 최다치를 경신했다. 전월세 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 치솟았다. 지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중 역시 37.4%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승하며 역대 최고치에 이르렀다. 금천은 지난해 서울 25개 구 가운데 유일하게 월세 비중(56.1%)이 전세 비중(43.9%)보다 높았다. 이처럼 월세 거래가 큰 폭으로 증가하고 임대차 계약에서 차지하는 비중이 높아진 것은 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값이 급등하며 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문으로 풀이된다. 정부의 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출이 막히고 금리가 오른 것도 한 원인이다.