서울 잠실 등 5개 저밀도지구의 재건축 기준을 둘러싸고 논란이 가열되자 시당국이 황급히 「종합보완대책」을 내놓은 것은 당초 대책이 얼마나 소홀했는가를 반증하는 것이나 다름이 없다. 서울시는 지난 18일 동시다발적인 아파트 재건축으로 인한 전세난·자재난·교통난 등 3난을 완화하기 위해 개발일정을 99년에서 2010년까지 시기별로 조정 배분하고 총량제한 방법을 도입,이 지역의 건축물량을 시 총물량의 15%수준으로 제한하며 교통·환경영향평가를 사업주체가 아닌 시당국이 직접 관장한다는 내용의 보완대책을 내놓았다.동시에 학교와 공원 등 용지비용은 수익자 부담원칙에 입각해서 주민이 맡는다는 것이다. ○높이제한·용적률 손안대 이 보완대책은 당초 안보다는 많이 개선된 것으로 보이나 여전히 여러가지 문제를 안고 있다.보완대책은 아파트의 초고층화에 따른 교통난과 한강변의 경관훼손 등 주요 쟁점사항인 높이제한(25층)에 대한 문제를 전혀 손대지 않고 있고 용적률(285%)도 그대로 유지하고 있다.소형주택이 집중적으로 자리잡고 있는이 지역은 현재 용적률이 80%에 불과하고 높이는 5층으로 주거환경면에서 비교적 양호한 지역이다. 이같은 저밀도지역에 아파트를 재건축할 경우 용적률 270% 정도에 높이 12층의 「중밀도 아파트」를 건설하는 것이 바람직하다.그럼에도 불구하고 지역주민의 집단민원과 주민이기주의에 밀려 주민의견을 그대로 수용,「고밀도 아파트」를 건설토록 한 것은 행정의 중요한 잘못이다.당초 계획안이 발표된 이후 전문가들이 집중적으로 지적한 용적률과 높이제한 문제를 보완대책에서도 시정하지 않은 것은 더욱더 큰 문제가 아닐 수 없다. ○대형빌딩 집중 교통난 가중 또 시당국은 교통난 완화를 위한 보완대책으로 지금까지 교통영향평가를 사업주체가 아닌 시가 직접 관장하겠다는 방안을 내놓았다.시가 교통이나 환경영향을 평가한다 해도 현행 교통영향평가법에 따라 개별사업장별로 영향평가가 이루어지면 교통난 해소는 거의 불가능하다. 아파트 재건축이 추진되는 서울 강남지역은 그러잖아도 대형빌딩이 하루가 다르게 들어서고 있는 지역이다.현재 진행되고 있는 대형 건물 10여개 이외에 잠실지역의 제2 롯데건물,청담·도곡지구의 아시아·유럽정상회의(ASEM)컨벤션센터,도곡지구의 102층짜리 삼성그룹 건물 등이 들어서면 「교통대란」이 일어날 것으로 전망되고 있는 실정이다. 여기다 아파트 재건축이 완료되면 아파트수가 현재보다 2만여 가구 추가돼 7만가구에 이를 것으로 전망되고 있다.특히 대형빌딩이 집중적으로 들어서고 있는 잠실·반포·청담 및 도곡지구 등 3곳의 재건축이 마무리되면 현재의 아파트가구수가 4만여가구에서 6만여가구로 증가,이 지역의 교통난은 상상을 초월할 것으로 보인다. ○소형아파트 3만가구 감소 전세난 완화를 위해 아파트건축을 연차적으로 시행한다고 하지만 그것만으로 전세난이 해결되리라고 믿는 시민은 없다.이번 재건축사업이 완료되면 소형아파트가 3만가구나 줄어들게 되어 있다.이는 시차제건축과는 관련 없이 서민의 전세주택이 그만큼 준다는 것을 의미한다.전세 주택수가 줄면 전세가격은 오를 수밖에 없다.시차제 개발로 전세파동을 막을 수가 없다는 얘기다.소형아파트 수가 종전과 동일하다 해도 재건축사업이 통상 4∼5년 정도 걸린다는 점을 감안할 때 입주 주민들이 2차례 이상 이사를 해야 하기 때문에 전세값 상승은 불가피하다.이 상황에서 건설업체들의 수주경쟁으로 가구당 1억원 안팎의 이주비를 지급할 경우 전세금 상승폭은 한층 더 높아질 것이다. 그러므로 서울시는 보완대책을 전면 재검토하기 바란다.이번 사업은 대도시하나를 건설하는 것이나 다름이 없다.시 관계자는 대도시를 건설한다는 사고와 자세로 이번 저밀도 재건축계획을 충분히 보완해야 할 것이다.그러기 위해서는 개별 사업장단위로 되어 있는 교통영향평가를 인근지역을 포함한 광역차원의 영향평가로 바꾸고 전세난 해결과 부동산 투기방지를 위한 별도의 대책을 마련해야 할 것이다. 그러한 제도적 보완대책을 마련한 뒤 공사 인·허가 과정에서 빚어질 주민들의 집단민원을 해결하기 위한 시행방안도 강구해야 할 것이다.서울시 당국자는 이번 사업이 21세기 시민의 주거와 교통 및 환경 등에 중대한 영향을 미친다는 점을 감안,보완차원이 아닌 전면적인 수정도 검토할 필요가 있다.

◎사업계획 수립때 또한번 「집단민원」 예고/앞다퉈 착공준비… 시차개발 주민반발 우려/공공시설 비용부담·분양권제한도 마찰 소지 서울시가 18일 발표한 잠실 등 저밀도 아파트 지구의 재건축에 따른 「종합대책」은 개발과정에서 예상되는 제반 부작용을 줄이기 위한 최소한의 처방이긴 하나 주민들과의 합의가 이뤄지지 않은 물리적 제재조치가 대부분이어서 실효성이 의문시되고 있다. 특히 도로·상하수도·학교·공원 등 각종 공공시설 확보에 따른 개발비용 부담과 교통난 해소 등에 대한 해법을 둘러싸고 시와 주민간에 마찰이 끊이지 않을 전망이다. 시는 우선 교통난 자재난 전세난 등 이른바 「3난」을 해결하기 위한 포괄적인 조치로 연차별 순환개발을 제시했다.지구 별로 사업승인을 다른 시기에 내주기로 한 것은 타당한 조치로 평가된다.일부 지역 재건축추진위원회도 『바람직하다』는 반응이다. 그러나 현실적으로는 서로 앞다퉈 재개발추진위를 설립해 두고 있는 데다 자재난 등을 우려,일부 지구는 시공업체가 공사 준비까지 마친 상태여서과연 서울시의 조치를 그대로 따를 지는 의문이다. 연도 별 건설총량을 제한키로 하고 1년에 총건설물량(8만∼10만가구)의 15%만 건설토록 허가를 제한한다고는 하지만 착공이 미뤄질 경우 2010년에 가서나 가능해 주민들이 그대로 있지도 않을 전망이다.5만1천여가구의 60∼70%에 해당되는 세입자들이야 상관없지만 금융비용 부담이 큰 주택소유자들의 반발은 불을 보듯 뻔하다. 가장 큰 문제는 아파트 건축때 도로 15%,공원 5%,학교 5% 등 25%의 공공용지를 확보하는 것이다. 시는 공공용지 개발비용은 환경·교통영향평가 등을 통해 수익자부담원칙에 따라 주민이 분담해야 한다고 설명한다.이 문제는 시와 주민들간에 명확한 선을 그어두지 않아 말썽의 소지가 다분하다.특히 개발비용은 차치하고라도 아파트단지 건축에 따라 주변도로를 확충할 경우 공공사업과 민간사업의 사업시기와 사업기간 등의 조정도 쉽지 않을 것으로 보인다. 또 2채 이상의 아파트를 소유한 사람에 대해 분양권을 1개만 주기로 한 것도 주택건설촉진법 등에 재건축 아파트의 분양권을 제한할 수 있는 규정이 없어 논란의 소지를 안고 있다. 따라서 고밀도건축에 따른 서울시의 「종합대책」은 29개에 이르는 각 조합별로 설립인가와 동시에 본격적인 사업계획 수립에 들어가면서 또 한차례 「집단민원」에 부딪치는 요인이 될 것이라는 게 전문가들의 지적이다.