본격적인 휴가철을 맞아 신도시와 수도권 아파트 거래시장은 한산하다. 매매가격 상승세도 주춤해졌다. 다만 방학철 학군수요와 재개발로 인한 전세수요가 증가하면서 전세난은 당분간 계속될 전망이다. 과천은 재건축단지 위주로 가격이 올랐으나, 최근에는 가격이 낮았던 기존 아파트들도 상승세를 타고 있다. 용인은 급매물이 해소되면서 가격이 상향 조정됐다. 그러나 강남권은 거래가 일부 줄어들었다. 용인지역으로 유입되는 수요도 줄어 추가상승 여지는 많지 않다. 광명은 서남부 르네상스 개발로 투자수요가 증가하면서 소형아파트 위주로 강세를 나타내고 있다. 인천은 일부 지역을 중심으로 소폭 오름세를 보이고 있다. 송도·청라지역에 대한 높은 관심으로 송도동 일대는 급매물 위주로 거래되면서 호가가 오르고 있다. 반면 지속적인 상승세를 보였던 안양, 의왕, 광주 아파트 가격은 소폭 하락했으며, 분당도 거래가 주춤하면서 실수요자 위주로 간간이 거래되고 있다. 부동산가격 상승에 대한 기대감과 신규 공급량 부족으로 신도시를 비롯한 수도권의 전세시장은 여전히 강세를 보이고 있다. 화성은 병점동 일대 전세가가 지난해 9월 금융위기 이전 시세를 거의 회복했다. 의정부는 가릉동, 금오동 일대에 서울에서 전세를 얻지 못한 수요가 유입되면서 가격이 올랐다. 반면 오래된 아파트가 많은 인천시 부평구 일대는 전세가가 소폭 하락했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

서울시가 재건축 아파트 소형의무비율을 20%로 확정함에 따라 서울 강남을 비롯한 재건축 시장의 상승세가 한풀 꺾이는 모습이다. 소형의무비율이 강화되면서 수익성이 떨어질 것이라는 우려가 확산되고 있다. 지난달 실거래가가 사상 최고치를 경신했던 강남구 개포 주공1단지는지난주 매매호가가 2000만~3000만원 하락했다. 송파구 잠실 주공5단지도 지난주 매매값이 이달 초에 비해 2000만~4000만원 하락했다. 강동구 둔촌 주공 4단지는 1000만원 내려간 가격에 거래됐다. 하지만 서울의 전체적인 매매가격은 상승폭이 다소 둔화되기는 했지만 상승세를 이어가고 있다. 강남 재건축 아파트 4채 가운데 1채가 2006년 12월 시점의 최고 시세를 회복했다. 지하철 9호선 개통을 비롯해 학군 수요가 몰리는 양천구 목동신시가지도 매도 호가가 크게 올랐다. 전셋값의 상승은 서울 전역에서 이뤄지고 있다. 전세매물이 부족하고 학군 수요의 움직임이 두드러지면서 이런 현상은 가속화되고 있다. 24일 개통된 지하철 9호선 인근 지역은 학군 수요 등으로 가격이 가파르게 오르고 있다. 강남구 일대도 학군 수요가 늘어난 데다 물량이 부족해 가격을 올리는 사례가 늘고 있다. 이같은 전세난은 당분간 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 공급이 충분하지 않아 역세권이나 학군 수요가 많은 지역을 중심으로 전세난이 올가을까지 계속될 것으로 보인다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부의 주택담보대출 강화로 투자수요가 위축되고 있다. 하지만 아파트 거래가 눈에 띄게 줄어들지는 않았다. 서울 강남 아파트의 가격상승 여파와 직장인 수요의 지속적인 유입으로 신도시 및 수도권 아파트값 상승세가 여전히 유지되고 있다. 계절적인 비수기에 접어들었음에도 불구하고 도심 접근성이 좋은 과천 등 수도권의 아파트 전세물량이 부족해 전세난이 가중되고 있다. 눈에 띄는 지역은 단연 과천이다. 과천은 매매·전세 모두 강세를 나타내고 있다. 3.3㎡ 기준으로 평균 매매가가 3100만원대를 웃돌고 있다. 거래 자체가 많은 것은 아니지만 대출 규제 속에서도 중소형 위주로 간간이 거래가 이뤄지고 있다. 과천은 강남권과 인접한 탓에 전세수요도 꾸준하다. 직장인 수요가 있는 수원·화성시 일대는 고속도로 개통 호재가 겹치면서 가격이 오르고 있다. 입주한 지 얼마 안 된 단지를 중심으로 매매가격이 오르고 있으며, 전세가도 급등하고 있다. 거주환경이 쾌적한 의왕도 아파트 전세물량이 부족해 호가가 올랐고 서울~춘천 고속도로 개통 영향으로 남양주 일대 아파트 전셋값도 상승무드를 탔다. 용인 아파트는 관망세가 두드러지면서 거래가 뜸해졌다. 투자문의도 줄었다. 값싼 중소형 아파트만 이따금 거래되고 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부의 주택담보대출 규제 강화로 투자수요가 일부 위축되면서 가격 오름세가 둔화되고 있는 가운데 여름철 비수기임에도 불구하고 전세난은 심화되고 있다. 강남구와 강동구 재건축시장은 지난주에 비해 가격이 오르는 등 꾸준히 강세를 보이고 있지만, 정부의 대출규제 발표 이후 관망세를 보이면서 가격 상승폭은 줄었다. 반면 강북권은 대출규제의 영향에도 동북권 르네상스 호재가 있는 도봉구, 노원구 일대 아파트 매매가격이 강세를 나타내고 있다. 그러나 가격상승에 따른 부담이 커지면서 상승세가 지속될지는 불투명하다. 한편 6월 서울의 전셋값 상승률은 최근 5년 사이 가장 높은 것으로 조사됐다. 이는 매매가격의 상승으로 상대적으로 부담이 늘어난 수요자들이 전세로 돌아섰기 때문이다. 이 때문에 최근 서울지역의 전셋값이 강세를 보이면서 매매가격도 동반 상승할 수 있다는 전망도 함께 나오고 있다. 전세가가 상승하면 전세를 끼고 집을 사려는 사람들의 자금 부담이 그만큼 줄어들기 때문이다. 전세난도 심화되고 있다. 송파구, 서초구 등 강남권 일대는 학군수요가 몰리면서 전셋값이 가파르게 상승하고 있다. 하지만 전세물량이 많지 않아 매물을 찾기는 쉽지 않다. 강남권의 전세난으로 강남 접근성이 좋고, 생활편의시설이 잘 갖춰진 경기 과천, 의왕 등으로 상승세가 확산되고 있다. 지하철 9호선 역세권 수혜단지의 인기는 꾸준하다. 강서구 가양동, 등촌동을 비롯해 학군수요가 있는 양천구 목동 일대의 중소형 아파트 전셋값이 올랐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

전셋값이 심상치 않다. 올 1월까지만 해도 하락세를 보였던 아파트 전셋값이 2월부터 가파른 상승세를 보이고 있다. 5일 부동산114에 따르면 서울의 전셋값은 1월(-0.30%) 하락세를 끝으로 2·3·4·5·6월까지 5개월 동안 3.54%나 올랐다. 강남·서초·송파구 등 강남3구는 6.69%나 올랐다. 이 가운데 송파구는 다섯달 동안 9.85%의 가장 높은 상승률을 나타냈다. 부동산써브 조사에서도 올 들어 서울의 전셋값은 20주 동안 상승하면서 한때 3.3㎡당 585만원대까지 떨어졌던 아파트 평균 전셋값이 600만원대로 올라섰다. 상승폭이 컸던 강남권은 강남구 883만원, 서초구 812만원, 송파구 735만원 선이었다. 이같은 상승세는 이사철인 가을이 되면 더 가팔라질 전망이다. 올가을 전세계약 만기가 되는 세입자라면 지금부터 이사에 대비할 필요가 있다. ●한꺼번에 쏟아져 전세가격 낮게 형성 가장 손쉬운 방법은 신규 입주 단지를 공략하는 것이다. 신규 입주 단지에서는 한꺼번에 전세매물이 쏟아지기 때문에 입주 초기엔 전세가격이 낮게 형성된다. 실제로 지난해 7월 말 한꺼번에 5563가구의 입주가 이뤄진 송파구 잠실동 리센츠는 109㎡의 전셋값이 입주 초기 2억 3000만~2억 7000만원으로 떨어졌었다. 하지만 지금은 이 주택형의 전셋값은 3억 7000만~4억원 선이다. 인근의 잠실엘스나 신천동의 파크리오, 서초구 반포동 반포자이 등도 같은 현상을 보였다. 따라서 올가을 입주를 앞둔 대단지 아파트를 눈여겨봐 두었다가 입주를 전후해 전셋집을 구하는 것도 전세난을 피해 가는 요령이라고 할 수 있다. 신규 입주단지 주변 중개업소에 가면 전세매물을 쉽게 소개받을 수 있다. 다만, 일부 신규 입주단지는 입주 초기 편의시설이나 교통시설 부족으로 생활에 불편을 겪을 수 있다. 이사로 인한 소음이나 먼지 등도 당분간 감수해야 한다. ●강동구 고덕동 I´PARK 모두 14개동, 12~20층 규모, 85~215㎡, 1142가구로 이뤄져 있다. 단지 내부에는 헬스장, 골프연습장 등 주민편의시설과 문화시설 등이 들어선다. 입주는 8월 초쯤 이뤄질 전망이다. 묘곡초등학교와 붙어 있으며, 광문고, 배재중·고교, 한영중·고교, 한영외고 등 우수 학군이 밀집해 있다. 방죽공원, 두레공원, 샘터공원 등 크고 작은 공원들이 있어 주민들의 쉼터로 이용된다. ●서초구 반포동 래미안퍼스티지 지하철 3·7호선 고속터미널역과 9호선 신반포역을 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 86~268㎡ 2444가구로 이뤄진 단지로 이달 중순부터 입주가 시작된다. 교육시설로는 잠원초등학교가 단지와 보행도로로 연결돼 있고, 신반포중, 세화여중·고교가 근처에 있다. ●은평뉴타운 2지구 모두 3444가구가 연말쯤 입주를 시작한다. 은평뉴타운 2지구는 지하철 3호선 구파발역이 가깝다. 특히 B공구 2블록, C공구 4블록, C공구 6블록 등이 구파발역과 인접해 있어 주변 상업시설 접근이 편리하다. B공구는 2·3·5·11블록에서 총 1890가구가 입주한다. 시공은 포스코건설, 동부건설이 맡았다. 건축규모는 38개동 지하 2층, 지상 6~19층이다. 2블록은 총 434가구, 82~211㎡로 이뤄져 있다. 지하철3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다. A공구 12단지 내에 있는 신설초등학교 이용도 편리하다. C공구 4·5·6·7·8블록에서는 총 1554가구가 입주한다. 52개동 지하 2층, 지상 4~15층으로 금호건설, 두산건설이 시공을 맡았다. 4·5블록은 82~125㎡ 등으로 구성됐다. 3호선 구파발역 접근이 비교적 쉽다. 6블록은 총 353가구가 입주하며 109~211㎡ 중대형으로 이뤄져 있다. ●진접지구 반도유보라 진접지구 첫 입주가 올 하반기부터 시작될 예정이다. 진접지웰(8월 말), 자연앤(11월), 반도유보라메이플타운, 신도브래뉴, 원일플로라(12월) 등 5개 단지 총 2585가구가 입주한다. 이 중 5블록에 위치한 반도유보라메이플타운은 109~111㎡ 873가구로 이뤄져 있다. 단지 인근으로 중앙공원과 왕숙천이 있어 매우 쾌적하다. ●성남 판교신도시 판교신도시에서는 휴먼시아어울림 등 15개 단지에서 모두 7489가구의 아파트가 올해 안에 입주한다. 입주물량이 많은 만큼 전세물량도 적지 않을 전망이다. 총 850가구 규모의 휴먼시아어울림(A21의 1)은 127~226㎡로 중대형 면적으로 이뤄져 있다. 이달부터 입주가 시작된다. 판교역이 개통되면 걸어서 7분여 거리로 역을 이용할 수 있고 백범초등학교가 2009년 9월 개교예정이어서 교육시설도 가깝다. 이밖에 대장중학교, 하산고등학교 등도 인접해 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기 회복에 대한 기대감으로 서울은 물론 신도시와 수도권의 매매가격, 전세가격이 모두 오르고 있다. 강남권 시세가 계속해서 오르자 투자자들이 수도권이나 지방으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 물론 이에 대해 ‘낙폭이 컸던 지역이 가격을 회복하고 있는 것일 뿐’이라는 시각도 없지 않다. 경기도는 지역별로 오름세는 주춤해졌지만, 상승세는 꾸준하게 이어지고 있다. 파주, 이천을 비롯해 용인, 수원, 성남, 과천, 분당, 동탄 등 경기 서남부 지역으로 가격 상승폭이 확대되고 있다. 파주시는 7월1일 개통하는 경의선 복선 전철 호재로, 이천시는 경기회복에 대한 기대감으로 매수 문의가 증가하면서 시세가 올랐다. 용인시 아파트값은 3.3㎡당 1000만원대를 회복했다. 미분양 물량이 해소된 이후에도 매수세가 꾸준하다. 수도권 ‘버블세븐’지역도 가격 상승세를 유지하고 있다. 평촌, 분당 등의 아파트 가격 상승세가 꾸준하다. 반면 4대강 정비사업 대상지역인 경기도 여주군은 호재에도 불구하고 잠잠한 상태다. 인천은 일부 지역을 제외하고는 여전히 침체국면을 벗어나지 못하고 있다. 수도권 일대에는 전세난이 가중되고 있다. 봄 이사철 당시 전세 갈아타기를 하지 않았던 세입자들이 싼 매물을 찾아 움직이면서 전세매물이 점점 자취를 감추고 있다. 고양시는 매매보다 전세시장의 강세가 두드러진다. 저가 매물이 꾸준히 소진되면서 가격이 올랐다. 수원, 용인도 매매가 상승과 함께 전세가가 오르고 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

# 사례 결혼을 앞둔 A씨는 신혼집에 들어가기 위해 전세로 혼자 살던 오피스텔에서 곧 나오기로 했다. 그런데 새로운 세입자가 구해지면 바로 보증금을 돌려주겠다던 오피스텔 주인이 갑자기 말을 바꿔 임대차 기간이 만료되기 전에는 보증금을 돌려줄 수 없다고 버티기 시작했다. ‘역전세난’ 때문에 전세 가격이 내려가 A씨가 들어왔던 금액으로는 오피스텔 전세가 나가지 않기 때문이었다. 자신의 이름으로 신혼집 전세 계약을 하고 입주를 앞두고 있는 A씨는 고민에 빠졌다. 주민등록을 신혼집으로 옮기려니 보증금을 돌려받지 못하게 될까 걱정이 되고, 그대로 두자니 자칫 신혼집의 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닐까 불안하기 때문이다. Q A씨가 기일에 맞춰 신혼집으로 이사도 가고, 살던 오피스텔의 보증금도 받을 수 있는 방법은 없을까. A 보증금 지급 분쟁이 발생할 경우에 대비해 가장 먼저 생각할 수 있는 것은 ‘임차권 등기’가 있겠다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있다. 이런 권리는 이사를 하고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 사라지지 않는다. 따라서 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 처분하거나, 임차주택에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 보증금을 보장받을 수 있다. 하지만 이런 임차권 등기 명령은 임대차 기간이 끝난 뒤에 신청할 수 있는 것이기 때문에 전세기간이 남아 있는 A씨의 경우에는 임차권 등기 명령을 신청할 수 없다. 그렇다면 A씨는 어떻게 해야 할까. 원칙적으로는 보증금을 돌려받을 때까지는 오피스텔 임대인에게 열쇠를 반환하거나 주민등록을 옮기지 말아야 한다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추려면 임차인이 주민등록 전입신고를 한 뒤 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 하기 때문이다. A씨의 경우에는 일단 자신의 주민등록은 살던 오피스텔에 남겨두고, 이사를 한 뒤 새로 들어갈 신혼집에는 배우자 명의로 주민등록 전입신고를 하면 된다. 이렇게 되면 A씨는 양쪽 집 모두에 대해 주택임대차보호법상 대항력을 가질 수 있게 되는 셈이다. 대법원도 임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록으로도 대항력을 가질 수 있다고 판단하고 있다. 만약 집 주인이 A씨의 남은 전세기간 동안 오피스텔을 다른 사람에게 다시 월세로 임대하는 것에 동의한다면, A씨는 오피스텔에서 자신의 주민등록을 이전해도 된다. 월세 임차인(전차인)이 오피스텔을 점유하고 주민등록 전입신고를 하는 것으로도 A씨의 주택임대차보호법상 대항력은 계속 유지되기 때문이다. 다만 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 오피스텔을 임차해서 주민등록을 이전한 경우나, A씨의 주민등록을 남겨둔 채 월세 임차인이 전입신고를 하지 않고 들어와 사는 경우에는 A씨가 대항력을 갖지 못한다. 김주원 서울중앙지법 부장판사

2월의 중반에 접어들어서도 전국의 아파트 매매가격은 별다른 변동 없이 약보합세를 나타내고 있다. 신도시는 분당지역이 일부 반등하는 듯했으나 다시 약세로 돌아섰다. 특히 일산과 평촌은 경기불황이 길어지면서 낙폭이 커지고 있다. 분당, 평촌 등 일부 지역 아파트 가격은 버블세븐지역으로 지정되기 전인 2006년 5월 수준으로 되돌아 간 곳도 있다. 반면 일부 신도시는 분당 급매물이 소진되면서 호가가 오르기도 했다. 경기를 비롯한 수도권이 전반적인 하락세를 보이고 있다. 수원시는 급매물 위주로 다소 거래가 이뤄지고 있으나 여전히 매수자 우위시장을 형성하고 있다. 전세시장도 전반적인 하락세를 면치 못하고 있다. 수도권의 전세가는 과천시가 큰 폭으로 오르며 상승세를 이어가고 있는 반면, 수원시는 하락세를 보여 대조를 보이고 있다. 5개 신도시 모두 지난주보다 전반적인 하락세가 심화되고 있는데 매매가격과 마찬가지로 분당, 평촌의 전세가격 하락폭도 두드러지고 있다. 새 아파트 밀집 지역의 역전세난은 일부 해소되는 양상이 나타나고 있다. 한편 정부가 미분양을 포함한 수도권(서울 제외)과 지방신축 주택의 양도소득세를 면제 혹은 감면해주기로 하면서 수도권 분양시장이 꿈틀거릴 조짐을 보이고 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

다음달부터 집주인이 돈이 모자라 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못할 때 주택금융공사가 은행에 보증을 서는 방법으로 전세금 반환을 도와준다. 이를 통해 집주인은 두 채 이상 갖고 있을 경우 최고 1억원까지 은행 대출을 받아 세입자에게 줄 전세 보증금에 보태 쓸 수 있게 된다. 19일 금융위원회에 따르면 주택금융공사는 집주인과 세입자 간의 전세금 반환을 둘러싼 분쟁을 줄이기 위해 2월부터 역전세 대출 보증 제도를 시행할 계획이라고 밝혔다. 역전세난이란 집값 하락이나 미분양 물량 급증 등으로 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상을 말한다. 최근 이 문제가 불거지면서 집주인과 기존 세입자 간 전세금 반환 분쟁이 이어지고 있다. 금융위 관계자는 “시행령 개정이 필요하다는 점을 고려할 때 실제 보증 제도는 다음달 중순부터는 시행될 수 있을 것으로 본다.”고 말했다. 보증 대상은 시가 9억원 이하의 주택을 가진 집주인이다. 전세금 반환을 위해 집 한 채당 최고 5000만원까지 대출 보증을 받을 수 있지만, 여러 채를 가지고 있더라도 총 보증 한도는 1억원을 넘지 못한다. 예를 들어 3채(모두 9억 미만)를 보유하고 있더라도 주택금융공사는 1억 5000만원이 아닌 최대 1억원까지만 보증해 준다. 집주인이 주택금융공사에 내야 하는 수수료는 보증 금액의 0.5~0.6% 선에서 책정될 예정이다. 정부는 애초 국민주택기금을 활용해 집주인에게 전세 반환금 일부를 직접 빌려주는 방안을 검토했지만 재원에 한계가 있다는 지적에 따라 보증으로 방향을 선회했다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr

우리금융그룹이 총 2조 6000억원의 특별자금을 지원하는 등 설 연휴를 앞두고 은행권이 중소기업과 서민 가계 자금지원에 나선다.우리금융그룹은 13일 설 명절을 앞두고 자금난을 겪는 기업과 서민을 대상으로 계열 은행을 통해 특별자금 2조 6000억원을 지원한다고 밝혔다. 은행별로는 우리은행과 경남은행이 다음 달 말까지 각각 2조 1000억원과 3000억원을, 광주은행은 이달 말까지 2000억원을 지원한다. 지원 대상 중소기업은 일시적으로 운용자금이 필요한 기업과 우수기술력을 보유한 기업, 중소 건설사 등이다.지방 소재 중소기업은 경남·광주은행을 통해 지원한다. 대기업에도 4000억원이 지원된다. 부동산 가격 하락에 따라 역전세난을 겪는 가정 등 생계형 소액 연체자를 포함한 가계에도 7000억원이 지원된다. 이날 하나은행도 일시적인 유동성 부족에 시달리는 건설사와 중소 조선사를 위해 1조원 규모의 설 긴급자금을 지원키로 했다고 밝혔다. 중소기업 중 신용등급 B2+ 이상인 기업체가 대상이다. 앞서 국민은행은 2일부터 중소기업에 대해 1조 5000억원 규모의 신규자금 지원을 한데 이어 설 자금으로 1조원 이상을 추가 공급하는 등 총 2조 5000억원 이상을 지원한다. 산업·기업은행 등 국책은행들도 설 특별자금으로 총 3조 3000억원을 풀기로 했다.유영규기자 whoami@seoul.co.kr

정부가 전세금 분쟁을 해결하기 위해 중소형 주택의 주인에게 전세금 반환자금의 일부를 빌려주는 방안을 검토하고 있다.기획재정부 관계자는 5일 “지난해 말부터 전셋값 하락에 따라 많은 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주는 역전세난 문제가 빚어지고 있어 전세반환금 대출 제도를 검토하고 있다.”고 밝혔다.전세반환금 대출은 정부가 기금이나 세계잉여금 등 예산을 활용, 집주인에게 주택을 담보로 전세금 반환자금을 빌려주는 것이다.정부는 일단 105㎡(33평) 이하의 중소형 주택을 대출 대상으로 검토하고 있다. 이 제도가 도입되면 최근 역전세난 분쟁이 많은 서울과 수도권 지역의 집주인들이 혜택을 받을 것으로 보고 있다.그러나 문제는 제도 시행을 위한 재원 마련이 쉽지 않다는 점. 재정부 관계자는 “함부로 예산이나 기금을 활용할 수 없어 실제로 제도가 도입되는 데에는 시간이 필요할 것”이라고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

집값 하락세가 이어지고 있다.전셋값도 내려 집주인이 세입자에게 이자를 물어주는 등 역(逆)전세난의 홍역을 치르고 있다.전세보증금 반환 소송도 잇따르고 있다.분양이 끝난 주택의 분양가를 깎아주는 기현상도 나타나고 있다.‘집값 반토막론’‘대폭락 시나리오’ 등 극단적인 비관론이 여전히 기승을 부리고 있다. 가계자산의 80%가 묶여 있는 집값 폭락이 가져올 은행 대출부실에 이은 신용경색과 내수침체의 악순환이 우려되자 정부가 팔을 걷어붙이고 있다.집값 연착륙과 건설업계를 살리기 위해 부동산 규제를 확 푸는 카드를 예고했다.강남3구에만 남은 투기지역의 해제와 분양가 상한제 폐지,수도권을 뺀 지역에 대한 양도세 한시면제 등 ‘3대 규제’가 대상이다.이명박 대통령도 “부동산 정책은 규제정책으로는 한계가 있으며,이제는 금융정책으로 해결해야 한다.”고 밝혔다. 냉온탕식 규제와 해제가 반복돼온 부동산시장에 금융정책만으로 약발이 제대로 통할까.당장은 아니지만 경기회복 시 우려되는 강남발 부동산 투기를 염두에 둔다면 강남3구 투기지역 해제 문제는 ‘뜨거운 감자’다.“강남3구도 투기지구 해제 요건이 갖춰진 만큼 풀어야 한다.”와 “투기를 막을 마지막 안전장치는 그대로 두고 거품을 더 빼야 한다.”는 의견이 팽팽하다.전자는 2006년 고점에 비해 30% 이상 가격이 떨어졌지만 경기침체의 골이 깊어 단기차익을 내기 어려운 만큼 투기는 문제가 안 된다고 본다.저축은행 복리 수익률이 3년간 최대 26%에 이르는데 누가 집을 사겠느냐고 반문한다. 강남은 계속 잠잠할까.투기지구에서 풀리면 그나마 가수요를 막아온 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제도 완화된다.금리도 내리고 있다.하지만 금융감독 당국은 대통령의 말을 좇아 DTI 규제를 탄력적으로 적용할 가능성이 높다.소득수준을 넘어서는 가수요를 잡을 수 있다고 본다. 현장의 목소리를 들어봤다.‘부동산대책 전면 재검토’ 방침이 알려진 후 벌어진 재건축 아파트의 매물 회수 소동이 벌어진 곳에서다.부동산 폭등을 이끈 소형 재건축 아파트 값이 급등한 배경이 흥미롭다.외환위기 당시 해외에서 들어온 자금을 중심으로 지구별로 수십채의 매물을 확보한 작전세력들이 호가 상승을 이끌었다고 한다.자전(自轉)거래를 통해 호가를 끌어올리기도 했으나 세무당국은 몰랐다는 것.강남3구의 투기지역 해제가 자칫 투기꾼들에게 잘못된 신호로 전달될 우려가 크다는 해석이다. 경제는 심리다.실물경기 회복이 집값 회복의 관건이지만 분위기를 띄우면 따라 움직이는 부류도 있게 마련이다.투기꾼들은 금융규제의 통제권 밖에 있다.언제 망국적 투기가 재연될지 모른다.최근에는 교포들의 달러와 엔화 송금도 크게 늘고 있다.안전 자산으로 갈아탄 ‘큰손’들 뒤에는 ‘투자’를 넘어 ‘투기’자문에 응할 부동산 전문가들도 없지 않다.골프회원권 폭등과 미술품 구매붐 때도 그랬다. 새해 상반기 마이너스 성장이 예상되고 있고,있는 일자리마저 사라지고 있다.집값 연착륙도 중요하지만 부동산 투기가 재연되면 서민들의 박탈감은 더 커진다.서울에서 내집 가진 가구는 겨우 60%다.당정이 다주택 합산과세를 검토하고 있다고는 하지만 마지막 남은 투기억제 안전장치만은 당분간 그대로 두었으면 한다. 조명환 논설위원 river@seoul.co.kr

“아파트 전세가의 끝없는 추락은 언제쯤 멈출까.” 8일 돌아본 서울과 경기도 지역의 아파트 전세시장은 지루한 하락행진을 계속하고 있었다.하반기 재건축 아파트의 신규 물량이 쏟아진데다가 미국발 금융위기로 시작된 경제 침체로 이사를 꺼리고 있기 때문이다.일부 지역에서는 집주인이 전세금을 내주지 못해 세입자와 갈등을 겪는 ‘역전세난’도 속출하고 있었다. ●잠실 주공5단지 5000만원 하락 서울 송파구 잠실 주공5단지는 역전세난이 많이 발생하는 대표적인 단지이다.2년 전 112㎡(34평형) 전세가는 2억원이었지만 지금은 1억 5000만원 정도로 가격이 떨어져 차액이 5000만원가량 난다.문제는 1억 5000만원에 집을 내놓아도 들어오려는 사람이 없어 임차인에게 전세금을 내줄 수가 없다는 것. 송파구 J부동산 관계자는 “전셋집 대부분이 그런 상황이라 집주인이 이자나 관리비를 대신 내주는 선에서 타협하고 있지만,간혹 분쟁이 생겨 내용증명이 오가는 경우도 있다.”고 말했다. 하반기에만 2만 4400여가구가 입주를 시작한 송파구는 지난 5월 -0.28%를 시작으로 10월 -2.01%로 최저점을 기록했다. 강동구는 12월 첫째 주 서울시 25개 구 가운데 가장 높은 하락률을 보였다.강동구는 인근 송파,강남지역에서 재건축 아파트들이 입주를 시작하면서 10월(-2.53%)에 이어 11월(-2.23%)에도 하락세를 보였다. 강동구 고덕동 주공9단지는 102㎡(31평형)가 최고 2억원에서 거래되다가 최근에는 1억 2000만원까지 떨어졌다.9월 말 입주를 시작한 인근 암사동 롯데캐슬(3226가구)의 86㎡(26평형) 전세가가 1억 5000만원으로 큰 차이가 없어 구형 아파트의 하락폭은 더 커졌다.강남,서초지역도 마찬가지다.8월 이후 꾸준히 전세가가 떨어진 강남구는 11월에도 1.11%나 하락했다.서초구는 반포 한신 1차 109㎡(32평형)가 2억원 선이다. 10월까지만 해도 2억 3000만원 선이었다. 강남,강동,서초구는 12월 들어서도 벌써 0.7% 이상의 하락세를 보이고 있어 12월에도 이같은 추세는 지속될 것으로 보인다. 전세가 하락은 경기도 지역으로까지 여파가 미치고 있다.분당과 과천은 11월에 각각 1.77%,2.87% 전세가가 하락했다.분당 이매삼성 105㎡(32평형)가 1억 8000만원 선에서 거래되고 있다. ●전세 고를 때 이것만은 꼭 전세가가 떨어지고 있는 지금이 싼값에 전셋집을 구할 수 있는 기회다.하지만 박원갑 스피드뱅크 소장은 “무조건 싼 곳을 골랐다가는 곤란해질 수 있다.”고 말한다.신규 입주아파트는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주인지 여부를 확인해야 한다.다세대나 빌라는 몇 가구가 세를 들어 있는지 확인해야 한다.다른 임차인이나 이미 확정일자를 받은 세입자가 있으면 전세금을 일부 떼이는 경우도 있다. 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있는지도 따져봐야 한다.가등기나 가처분이 설정된 경우 가처분한 사람이 승소하면 불법점유자가 돼 강제퇴거를 당하고 전세금을 돌려받을 수 없다. 특히 요즘은 전세계약 기간이 끝나도 집주인이 새 임차인을 구하지 못해 전셋값을 내주지 못하는 역전세난에도 대비해야 한다.우선변제권을 행사하려면 계약서에 확정일자 날인을 받아야 한다.확정일자는 전입신고를 전제로 한다.가능한 한 빨리 전입신고를 해야 한다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

서울시와 산하 기관은 지난 7월 의정모니터 제안을 바탕으로 많은 정책을 손질하고 시민들의 의견을 수용했다. 서울시는 뉴타운 사업의 순차적 진행으로 전세난 등을 해소하자는 의견에 대해서 ‘뉴타운사업 단계별 시행방안’을 마련 중에 있고 지난 5월 뉴타운과 재개발·재건축사업의 종합적인 점검을 위해 관련 분야 전문가와 시민단체 회원들로 구성된 ‘주거환경개선정책 자문위원회’를 운영 중이라고 밝혔다. 또 서울 시외버스 터미널 카드 결제서비스 도입은 “현재 대부분의 시외버스는 신용카드 매표가 이루어지지 못하고 있는 실정”이라면서 “국토해양부에서 전국버스운송사업조합연합회와 전국여객자동차터미널협회간 신용카드 매표를 위해 협의하고 있다.”고 말했다. 지하철 노선도에 수유실 표시 제안에 대해서 서울메트로는 “유아동반 여성 고객에 대한 편의 제공을 위해 현재 50개역에 모유 수유실을 설치, 운영하고 있다.”면서 “전동차내 노선도에 모유수유실 심벌마크 표기와 지하철 방송 등을 통해 적극적인 홍보에 나설 예정”이라고 말했다. 또 유동인구가 많은 4호선 길음역 지하철역 계단 에스컬레이터 설치는 2013년까지 순차적으로 공사를 진행할 계획을 수립하겠다고 답했다.

검단·세교 신도시 확대 건설은 이명박 정부가 추가로 신도시를 조성하지 않겠다고 못박은 지 6개월도 안 돼 주택정책 방향을 선회했음을 의미한다. 도심개발 위주로 펼치려던 주택 공급 정책이 신도시 건설과 함께 양날개 전략으로 돌아선 것이다.●대규모 공급 통해 가격 안정 신도시 개발 카드를 꺼내든 것은 당장 집값이 안정 분위기를 띠고 있다고 하더라도 충분한 택지가 확보되지 않으면 미래에 닥칠 주택시장 불안을 잠재울 수 없다는 판단에서다. 늘 집값 불안을 안고 있는 수도권에 대규모 주택을 공급해 가격을 안정시키자는 취지다. 도심 개발의 한계도 신도시 개발 정책에 불씨를 살렸다. 도심은 땅값이 비싼 데다 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 사업 추진에 애를 먹는다.대규모 아파트를 지을 수 있는 땅이 없어 단기간 많은 양의 주택 공급에도 무리가 따른다.‘지분 쪼개기’등과 같은 투기성 거래가 줄어들지 않고 재개발에 따른 전세난 등도 신도시 개발에 힘을 실어줬다. 이주 문제, 사업성 악화, 분양가상한제 적용에 따른 사업 추진 난항, 민간건설업체의 주택공급 축소 등도 신도시 개발을 서두르 게 하는 데 한몫했다.●개발기간 단축·값싼 택지 장점 검단 신도시와 세교 택지지구를 확대키로 한 것은 사업기간을 단축하고 기간시설 투자비를 줄이기 위한 선택으로 보인다. 이미 지정된 신도시·택지지구인 데다 지자체와 토공·주공이 추가 택지개발을 준비하던 곳이라서 행정절차를 간소화할 수 있다. 또 이미 도시기반 기설 투자 계획이 서 있는 곳이라서 개발 비용이 저렴해 값싼 택지를 공급할 수 있을 것으로 전망된다. 검단 신도시는 서울과 인천공항에서 20㎞에 있고 국도 48호선, 인천국제공항고속도로, 수도권 외곽순환도로를 이용할 수 있다.검단 신도시 건설 발표 때 세웠던 기간시설 용량을 보완만 하면 된다. 오산 세교지구도 경부선 세마역과 오산대역을 이용하고 동탄 신도시까지 이어진 간선도로를 이용하면 서울 접근이 쉬운 편이다.주변에 산업단지 3개가 조성 중이어서 베드타운이라는 지적에서도 벗어날 수 있다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

봄철 전세난을 막기 위해 국민임대주택 입주 일정이 앞당겨진다. 재개발·재건축 이주 시기도 조정된다. 국토해양부는 봄 이사철 전세 수급 안정을 위해 국민임대주택 5443가구를 한 달 이상 앞당겨 입주시키기로 했다고 7일 밝혔다. 조기 입주 가능 물량은 고양행신 477가구, 의정부녹양 1173가구, 인천논현 2148가구, 화성동탄 1645가구 등이다. 국토해양부는 서울시와 협의해 재개발 이주 시기가 이사철과 겹치지 않도록 하고, 순환재개발 사업을 확대하기로 했다. 국민주택기금의 전세자금 지원 규모도 지난해 2조 8000억원에서 올해 3조 1000억원으로 확대된다. 이에 따라 가구당 지원액이 3500만원에서 최고 4900만원으로 늘어난다. 소형주택 주택구입자금도 1조 9000억원으로 책정했다. 주택공사가 올해 다가구주택 6500가구(지자체 매입 500가구 포함)를 매입하도록 해 기초생활수급자 및 차상위계층에 시중 임대료의 30% 수준으로 공급할 계획이다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난달 26일 경기 성남 도촌지구에서는 뜻있는 행사가 열렸다. 성남 구 시가지 단대·중3동 재개발지구 주민들이 임시 거처할 ‘순환이주용 주택’에 보금자리를 트느라 부산했다. 재개발 공사가 끝나면 그동안 정 붙이고 살던 고향으로 돌아갈 수 있다는 희망 때문에 입주 행사는 축제 분위기였다. 성남시에서 추진되는 26곳 재개발 사업지구 주민들은 이들처럼 이주할 집을 걱정하지 않아도 된다. 지난 2000년 성남시와 대한주택공사가 순환재개발 방식의 도시정비사업 협약을 맺었기 때문이다. 순환재개발 방식은 사업지구 인근에 새로운 주택을 건설하거나 기존 주택을 활용해 재개발·재건축과 같은 도시정비사업으로 주택이 철거되는 주민을 이주용 주택으로 이주시킨 뒤 개발이 완료되면 현지에 다시 정착할 수 있도록 하는 사업방식을 말한다. 서울 신림동 재개발사업에서 시범 적용했다. 도시 전체를 순환재개발 방식으로 도시정비사업을 진행하는 곳이 있다.5일 성남시에 따르면 수정·중원구 일대 도시재정비 대상은 26개 지구 303.9㏊(92만평)에 이른다. 주거환경개선사업 6곳, 재개발사업 15곳, 재건축사업 3곳, 도시환경정비사업 2곳으로 구 도심 대부분이 정비 대상이다. 이곳에는 2020년까지 판교 신도시의 배에 이르는 6만여가구의 아파트가 새로 들어선다. 그런데 사업 방식이 일반 재정비사업과 다르다. 개별 지구마다 민간업체를 끌어들여 사업을 벌이지 않고 성남시와 주택공사가 공동 개발한다. 사업 속도도 주택시장·자금 동원 등을 감안해 순차적으로 추진키로 했다. 공사 착공에 앞서 가구주와 세입자가 임시 거처할 수 있는 이주 단지를 먼저 마련한 뒤 사업을 시작하는 것도 다른 지역과 다르다. 성남시가 순환재개발 방식을 선택한 것은 이유가 있다. 성남시는 1970년대 서울 청계천 철거민들이 이주 정착하면서 형성된 도시다. 많은 이주민들이 급하게 집을 짓다 보니 대지 지분이 60∼70㎡로 코딱지만하다. 산을 깎아 주택단지를 조성해 도로나 집터의 기울기가 심하고 교통·주차·공원과 같은 도시편익시설도 형편없을 정도로 부족하다. 재개발 대상 면적에 비해 조합원 수가 많아 사업 수익성도 떨어진다. 세입자 비율은 가옥주의 3배 가까이 된다. 이주 비용이 많이 들고 세입자용 임대주택 수요가 늘어날 수밖에 없는 구조적인 문제점을 안고 있다. 민간업체들이 사업 참여를 꺼릴 수밖에 없고 설령 뛰어들더라도 수익성 위주의 재개발사업 추진으로 주민 부담이 만만치 않을 것으로 예상됐다. 성남시는 이런 문제점을 해결하기 위해 ‘2010성남시 도시·주거환경정비기본계획’을 마련하면서 순환재개발 방식을 추진할 수 있는 공공기관과 손을 잡았다. 이도현 성남시 도시개발과장은 “비리와 사업 지연 등을 막고 투명성을 확보하기 위해 공공기관과 손을 잡게 됐다.”면서 “순환재개발 방식을 추진하는 데 선결조건인 이주용 주택을 확보한 주공을 파트너로 골랐다.”고 말했다. 주공은 성남시 도시정비사업을 본격적으로 추진하기에 앞서 이주단지를 조성하고 있다. 순환재개발 사업 1단계(단대·중동3구역) 이주대상 가옥주 및 세입자를 위해 성남 도촌지구에 순환이주용 주택 2225가구를 지었다. 이주단지 입주를 희망하는 단대구역 550가구, 중동3구역 362가구 등 1082가구가 입주했다. 판교지구에도 1990가구를 추가로 짓고 있으며, 여수지구 등에도 추가 건설할 방침이다. 모두 9000여가구에 이르는 이주용 주택을 확보, 단계별로 추진되는 도시정비사업의 보상과 이주가 순조롭게 이뤄질 것으로 예상된다. 사업이 마무리되면 성남 구 도심은 다시 살아난다. 남한산성 일대는 여가기능 활성화구역으로 지정돼 유원지를 중심으로 휴식공간이 조성된다.2·3산업단지 주변은 생산기능 활성화구역으로 첨단산업을 유치하고 기술집약형 벤처기업단지로 탈바꿈한다. 단대오거리나 모란사거리는 교통 요충지의 장점을 살려 새로운 랜드마크를 조성하고 업무·상업지구로 변모한다. 정윤희 주택공사 도시재생사업처장은 “성남시 2∼3단계 재개발사업을 원활하게 추진하기 위해 순환이주용 주택이 추가로 필요하다.”며 “성남시와 협의해 위례(송파)신도시에도 이주용 주택을 충분히 확보하겠다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 순환재개발 확대 어떻게 최근 서울 강북의 서대문구 일대는 전세난을 겪고 있다. 대규모 뉴타운사업이 추진되면서 이사를 가야 하는 주민들이 한꺼번에 쏟아져 나왔기 때문이다. 이런 현상은 대부분의 재개발·재건축 사업 주변에서 나타난다. 그러나 순환재개발 사업으로 추진하면 이런 부작용이 줄어든다. 순환재개발 방식의 이점은 대규모 이주에 따른 전세 수요 급증과 전셋값 폭등을 막을 수 있다. 순환이주용 주택의 임대료는 인근 전셋값의 60∼70% 수준이라서 부담도 적다. 세입자는 최장 30년까지 장기 거주도 가능하다. 흔히 재개발·재건축 사업의 큰 걸림돌 가운데 하나는 세입자 문제. 이주를 앞두고 집단 반발이나 격렬한 몸싸움이 일어나 사업이 지연되기 일쑤다. 그러나 순환재개발 사업으로 추진하면 조합원이나 세입자들의 이주 가옥이 미리 준비됐기 때문에 이주 갈등을 줄일 수 있다. 자금과 전문 인력 투입으로 신속한 사업 추진도 가능해진다. 사업비 절감 효과도 기대할 수 있다. 이주 아파트가 제공돼 이주비와 이주비 지급에 따른 이자를 줄일 수 있어 사업비 절감으로 이어진다. 사업성이 커져 원활한 도시정비사업이 가능해지는 셈이다. 주거생활 안정도 기대된다. 이주용 주택이 들어선 곳이 먼저 살던 곳과 같은 생활권역이라서 통근·통학도 가능하다. 조합원들이 같은 곳으로 이사를 하기 때문에 오랫동안 정들었던 생활공동체를 깨뜨리지 않아도 된다. 단대지구 변상환 위원장은 “다시 원 거주지로 돌아와 정착하는 비율이 높아져 재개발 사업이 투기 일색으로 번지는 것을 막는 효과도 기대된다.”며 반겼다. 큰 차원의 도시계획으로 접근하고 장기적으로 추진하는 것이 바람직하다. 사업 추진이 쉽다고 작은 단위로 쪼개 재개발 사업을 추진하지 말고 재정비 지역을 넓게 포함시켜 순차적으로 개발하는 전략이 필요하다. 그래야 수익성이 낮아 개발이 지연되고 저소득 주민의 주거환경이 열악해지는 것을 막을 수 있다. 순환이주용 주택을 상설 운영할 수 있도록 도심에 일정 분량의 주택을 확보해야 늘어나는 도시 재생사업 추진에 애를 먹지 않는다. 순환이주 수요에 대응하는 한편 빈 집이 발생하면 다른 공공사업에서 나오는 철거민 임시 이주 주택으로 사용할 수 있도록 탄력적으로 운영하는 것이 바람직하다. 순환이주 주택을 필요로 하는 계층은 저소득층이다. 주거복지 차원에서 순환이주용 주택 건립을 정부가 지원하는 것이 필요하다. 순환이주용 주택을 짓는 도시정비·택지개발·도시개발사업지구 등에는 용적률 완화, 세금 감면 등의 인센티브를 주는 방안도 필요하다. 순환이주용 주택의 원활한 확보를 위해 사업지 인근의 국·공유지나 군부대 이전지 등을 우선 사용하거나 무상으로 받을 수 있도록 법 개정도 고려해볼 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 신림1지구 순환재개발 이후 서울 관악구 신림동 관악산 아래 신림2의1지구와 신림1지구 재개발사업은 대한주택공사(주공)가 순환재개발을 도입한 시범 지역이다. 주공은 1994년 신림2의1지구 사업 시행자로 지정된 이후 인근에 주민들이 사업기간 동안 거처할 이주단지 아파트 960가구를 먼저 지었다. 원주민 802가구는 먼 곳으로 이사하지 않고 인근 이주단지로 옮겨 미래의 보금자리가 지어지는 과정을 지켜보며 기다렸다.2000년 8월 2의1지구 재개발 사업이 완료됨과 동시에 주민들은 이주단지에서 나와 새 아파트로 이사했다. 주공은 이미 확보한 이주단지를 활용키로 하고 2000년 6월 인근 신림1지구 사업시행자로 나섰다.2002년 신림1지구 원주민 886가구는 신림이주단지 및 신림2의1지구 임대아파트로 이주시켰다. 신림1지구 관악산 휴먼시아 아파트가 완공된 것은 2006년. 주민들은 이주단지에서 나와 자신들의 보금자리로 돌아갔다. 신림1지구 원주민 1342가구 중 886가구(66%)가 신림이주단지 및 신림2의1지구에 다시 정착하는 효과를 보았다. 개발기간뿐만 아니라 개발이 끝난 뒤에도 주민들의 생활공동체가 유지되고 있다. 또 2개 지구 1688가구에 이르는 대규모 재개발 사업이 진행됐지만 순차적 시행으로 대규모 이주에 따른 주변 전셋값 파동도 무사히 넘겼다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

민간 아파트에도 분양가 상한제 및 원가공개를 주요내용으로 하는 주택법 개정안이 2일 국회를 통과해 당분간 미분양 증가 추세가 이어질 것이란 견해가 적지 않다.분양가 상한제를 담은 ‘1·11 부동산 대책’ 이후 하락세를 보이고 있는 강남 재건축 아파트가 추가 하락할지도 관심거리다. 3일 건설교통부에 따르면 1월말 현재 전국 미분양주택은 7만 5616가구로 지난해 12월말보다 2.5%(1844가구) 늘어났다. 미분양주택은 건설경기 위축으로 지난해 10월(6만 9857가구)까지 증가하다 9월 이후 전세난 및 파주 한라비발디 아파트 고분양가 논란으로 집값이 급등하면서 11월(6만 9597가구) 잠시 줄어드는 듯했다. 하지만 분양가 상한제 이야기가 흘러나오면서 12월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 재건축 아파트는 1·11대책 이후 하락세가 이어지고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 재건축 조합원들이 분양가를 높이는 방법으로 개발 비용을 일반 분양자에게 전가(轉嫁)시키는 일이 어려워져 조합원의 추가 부담이 불가피해진 만큼 앞으로 재건축 아파트 값은 약세가 계속될 것이란 전망이 많다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “재건축 아파트값 하락은 분양가 상한제 이외에도 대출 옥죄기, 종합부동산세 압박 등 여러가지 이유가 있다.”면서 “분양가 상한제에 따른 타격은 이미 1·11대책 발표 때부터 반영돼 온 것이어서 이번 주택법 통과에 따른 재건축의 ‘나홀로’ 하락은 예상되지 않지만 약보합은 계속될 것”이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 “재건축 구매를 생각했던 아파트 실수요자들은 종부세 회피 매물이 나올 5월까지 시간을 가지고 기다릴 필요가 있다.”면서 추가 하락을 전망했다. 한편 오는 9월부터 민간 아파트에도 분양가 상한제가 확대 적용됨에 따라 민간아파트도 계약 뒤 5∼7년간 전매가 제한된다. 현재 공공택지내 전용 25.7평 초과 주택의 전매 제한 기간은 기존 5년에서 7년으로 늘어난다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

최근 1년(2006년 3월∼2007년 2월)간 서울에서 10억원이 넘는 초고가 아파트는 두 배 가까이 늘어났다. 지난해 말 고분양가 논란과 신도시 발표 등으로 아파트값이 크게 올랐기 때문이다. 같은 기간 2억원을 밑도는 아파트는 30% 이상 줄었다. 8일 부동산써브에 따르면 2월 말 현재 서울 전체 아파트 가구수는 113만 8483가구로 지난해 같은 기간(111만 1737가구)보다 2.4%(2만 6746) 늘어났다. 이 가운데 2월 말 현재 시가 10억원 이상인 아파트는 13만 5470가구였다. 지난 1년간 81.6%(6만 888가구) 증가했다. 이에 따라 전체 서울 아파트 중 10억원 이상 아파트의 비중은 지난해 초에는 6.7%였으나 11.9%로 높아졌다. 9억원대(9억∼10억원 미만) 아파트는 1만 9483가구에서 2만 9880가구로 53.4%나 늘어났다.6억원대(6억∼7억원 미만)는 4만 5449가구에서 7만 3627가구로 62.0% 늘어났다. 이밖에 ▲8억원대(3만 56가구→3만 6496가구)는 21.4% ▲7억원대(4만 64가구→5만 3568가구)는 33.7% ▲5억원대(7만 780가구→9만 3783가구)는 32.5% ▲4억원대(10만 38가구→12만 4788가구)는 24.4% 각각 늘어났다. 반면 1억원 미만 아파트는 4만 9734가구에서 2만 2855가구로 54.0% 줄었다.1억원대 아파트는 24만 6636가구에서 17만 2307가구로 30.1% 감소했다. 이에 따라 서울 전체 아파트 중 2억원 미만 아파트의 비중은 26.6%에서 17.1%로 9.5%포인트 줄었다. 이밖에 ▲2억원대(26만 5174가구→22만 7682가구) 아파트는 14.1% ▲3억원대(16만 9441가구→16만 8027가구)는 0.8% 줄었다. 이처럼 가격이 전반적으로 크게 오른 것과 관련, 채훈식 팀장은 “지난해 상반기에는 ‘버블세븐’ 논란으로 일부 지역의 고가아파트 중심으로 가격이 급등했고, 하반기에는 고분양가 논란과 전세난이 함께 일어나면서 강북 중심의 저가 아파트도 가격이 가파르게 상승했기 때문”이라고 설명했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“올해에도 집값이 계속 오를까?” 서울신문이 부동산 전문가들을 상대로 올해 집값 전망을 조사한 결과 오를 것이란 관측이 우세했다. 많은 전문가들은 입주물량이 지난해보다 줄어드는데다 경기부양책, 혁신·기업도시 사업본격화, 풍부한 부동(浮動)자금,20조원이나 되는 토지보상비, 대통령선거 후보자들의 개발 및 규제완화 공약, 부동산정책에 대한 국민의 신뢰상실 등이 겹쳐 계속 오를 것이란 지적을 내놓고 있다. 반면 금리인상 가능성, 부동산 거품논란, 분양가 상한제 및 담보대출 규제 등에 따라 안정을 보일 것이라는 예상도 나온다. ●봄 전세수요가 집값 추이 변수될 것 지난해 9월들어 전세난이 집값 급등의 불씨가 됐던 것처럼 봄 이사철 전세 문제가 2007년 집값 추이의 변수가 될 것이란 견해가 많다. 특히 지난해 말부터 수도권에서만 수조원이나 되는 토지보상금이 풀린데다 오는 3월에는 신도시 발표까지 예정되어 있어 집값 상승이 불가피하다는 분석이 나온다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “수도권의 경우 강남 3개구(강남·서초·송파구) 등 서울지역 입주물량이 줄어드는데다 양도소득세가 대폭 늘어나는 2주택 보유자들이 전세 대신 월세를 선호할 것으로 보이기 때문에 전반적으로 전세를 놓을 수 있는 물량 자체가 줄어들 것”이라면서 “봄 이사철을 고비로 전셋값 상승은 불가피해 보인다.”고 예상했다. 김희선 부동산114 전무는 “봄 이사철 시장 규모가 가을보다 크기 때문에 지난해 가을처럼 올 봄 전세시장이 먼저 움직일 수 있다.”면서 “전세 시장이 불안해지면 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.”고 말했다. 김진유 주택도시연구원 박사는 “지난해 말에 풀린 토지보상금은 다시 새해 부동산 시장으로 흘러들어 시장 불안요인이 될 수 있다.”면서 “특히 종합부동산세 등 세금이 전세가격에 전가될 가능성이 크고 이 경우 전세 수요자들이 집을 사는 쪽으로 돌아설 수 있다.”고 예상했다. ●대선 변수 메가톤 급일까? 하반기에도 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다는 지적도 없지 않다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “지난해 ‘11·15대책’에서 수요억제와 공급물량에 대한 예고로 장래 수급불안에 대한 심리적 안정을 줬기 때문에 지난해 말 부동산시장이 안정됐다.”면서 “그러나 종부세와 양도세를 동시에 중과(重課)한 정책간 부조화로 사람들이 정책의도와는 반대로 시장에 매물을 내놓지 않고 보유에 상당한 비중을 두고 있어 가격 하락 여지는 거의 없다.”고 말했다. 특히 대선을 앞두고는 후보들이 부동산 규제 완화를 들고 나올 가능성도 없지 않은 점도 부동산 시장을 불안하게 할 수 있는 요인이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “2002년의 16대 대선 당시 행정수도 이전 공약에 따라 충청권 부동산 값이 올랐다.”면서 “개발 공약의 수혜지는 가격이 언제든지 급등할 수 있다.”고 말했다. 박상언 유엔알 대표는 “지난해 말 이해찬 대통령 정무특보가 양도세 감면을 검토한다는 취지로 말을 한 뒤 1가구 2주택자들 사이에서는 ‘일단 버텨보자.’는 분위기가 확산됐었다.”면서 “대선에 따른 규제 완화 심리가 시장에 팽배해 있어 대선 관련 공약이 부동산 시장의 변수가 될 것”이라고 말했다. ●얼마나 많이 오를까?…국지적 상승 우세 전문가들은 대체적으로 오른다는 의견을 내놓았으나 2006년과 같은 급등세는 아닐 것으로 예견했다. 또 전반적인 상승보다는 선호 지역을 중심으로 오를 것이란 견해가 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “중기적으로는 올해 하반기 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다.”면서 “올해 매매 및 전세가 상승률은 5% 내외를 유지할 것”이라고 전망했다. 김희선 전무는 “대선을 앞두고 개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 오를 것”이라며 “특히 서울 강남과 목동 등 쏠림 현상이 뚜렷한 지역에서는 세금 전가 현상이 가중되면서 가격 상승이 예상된다.”고 말했다. 이어 “반면 서울 강북과 강서권 등 신규 택지 인근에서는 처분해야 할 때가 가까워지고 있다.”고 말했다. 김현아 박사도 지방의 경우 미분양이 늘고 입주율이 저조한 가운데 신규 분양대기 물량이 여전히 많아 가격 약세가 불가피할 것이라고 진단했다. ●시장 신뢰가 최우선…내년 이후 안정 예상 전문가들은 그러나 올해 부동산시장은 금리상승 여부와 정부 정책의지 및 그 실현 가능성, 토지보상 방법, 분양가 거품빼기 등이 얼마나 구체적이고 현실적인가에 따라 등락폭을 달리할 것이라고 예상했다. 특히 정부가 발표한 대로 신규 공급이 제대로 이뤄지지는 않고 오히려 분양제도를 둘러싼 공방만 계속된다면 시장이 다시 불안해질 우려가 있다는 데 대체로 의견은 같다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “총리실급 정도에서 신도시 건설 추진단을 구성해 공급과 관련된 부처간 이견을 조정하고 속도를 당겨 국민들에게 ‘공급이 빨리 이뤄질 수 있겠구나.’하는 인식을 심어줘야 한다.”면서 “집값과 가계 소득의 격차가 커지고 있어 신도시 분양이 시작되는 시점부터는 가격이 안정될 수 있다.”고 말했다. 한편 장성수 주택산업연구원 박사는 “올해야말로 8·31대책(세금폭탄)의 위력이 발휘되는 해로 보인다.”면서 “정부 규제가 시장에 영향을 주어 부동산 가격 상승률이 물가상승률을 밑돌 것”이라고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr