지난 9월 13일 문재인 정부의 여덟 번째 부동산 대책이 발표됐다. 핵심은 대출 규제를 강화해 투자 수요를 억제하고, 신규 택지를 통해 주택 공급이 30만호 늘어날 것이라는 신호를 줬다고 볼 수 있다. 수요 억제 대책으로 일관하던 상황에서 공급 측면을 고려하기 시작했다는 점은 고무적이다. 다만 몇 가지 아쉬운 점이 있다. 우선 수요 측면에서 주택을 한 채 이상 보유하고자 하면 무조건 투기 수요로 봐야 할까. 지난 정부에서는 공유경제를 지원하는 과정에서 게스트하우스, 셰어하우스 사업들을 확대할 수 있도록 지원했다. 사업 목적으로 주택을 보유하는 다주택자도 적지 않다. 거주하지 않는 주택은 무조건 투기와 불로소득을 목적으로 갖고 있다고 봐야 할지 의문이다. 공급 측면에서도 많은 전문가들은 신규 택지 지역 대부분이 서울 집값과 상관성이 높지 않다고 지적한다. 서울에 수요가 몰려 있는데, 서울을 벗어나 지어지는 주택은 적절한 공급 신호로 보기에는 역부족이다. 물론 서울 중심지에 신규 주택을 공급하는 것은 어렵다. 그러나 그동안 재개발(뉴타운) 지역의 사업 속도를 지연하는 방향으로 정책을 펴 온 부분도 인정해야 한다. 사실 서울 안에서 공급 물량을 수요에 맞게 공급한다는 것은 불가능한 목표다. 수요 상승 속도와 가격 상승 속도를 적당히 관리하는 것이 현실적인 접근 방법이다. 시장에서 ‘집은 사는 곳이며, 사는 것이 아니다’라는 구호는 그저 구호일 뿐이다. 부동산이나 주택은 주식, 채권과 같은 자산의 하나다. 이 점을 인정하지 않는 정책은 오히려 자산시장을 왜곡할 뿐이다. 또 양도세를 중과하는 현재 규제에서 기존 다주택자들이 매물을 내놓지 않거나 혹은 내놓지 못하는 상황이다. 시장에 공급 물량을 더욱 줄여 시장 왜곡을 초래하는 셈이다. 기존 주택의 거래는 묶어 놓고 엉뚱한 곳에 주택을 더 짓는 것이 올바른 정책 방향인지 생각해 볼 일이다. 주택 가격이 떨어진다는 전망이 우세하다고 해서 모두가 내 집을 쉽게 구할 수 있는 것도 아니다. 유럽발 금융위기가 지나가던 5~6년 전에는 모든 주택 수요가 매수가 아닌 전세 쪽으로 몰리면서 전세난을 겪었던 과거를 복기해 보자. 서울의 주택 수요가 항상 공급보다 우위에 있다는 점을 인정하고, 수요를 다양하게 분산하는 방법을 모색해 볼 필요도 있다. 주택은 신축 아파트만 있는 것이 아니다. 아파트만큼 살기 좋은 단독주택, 다가구주택이 공급될 수 있도록 법과 제도를 정비해 보는 것은 어떨지 생각해 본다. 한국투자증권 영업부 부동산팀장

최근 정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고, 서울 아파트 값은 연일 상승세다. 이에 따라 전세가도 덩달아 오르고 있어 세입자들의 부담은 더욱 커지고 있다. KB 부동산 시세에 따르면, 2017년 2분기 서울 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 1,963만원 이었으나 △2017년 3분기 2,032만원 △2017년 4분기 2,105만원 △2018년 1분기 2,260만원 △2018년 2분기 2,343만원 △2018년 3분기(9월 기준) 2,534만원으로 꾸준히 상승했다. 전세가도 마찬가지다. 2017년 2분기 서울 아파트 평균 전세가는 3.3㎡당 1,313만원이었으나 꾸준히 올라 2018년 3분기인 현재는 3.3㎡당 1,399만원 선을 형성하고 있다. 실제로 서울시 강동구 상일동에 위치한 ‘고덕숲 아이파크’는 전용 59㎡ 기준, 평균 전세가가 2017년 10월 6억7,500만원이었던 것에 반해 올해 9월에는 8억500만원까지 올라 무려 1년 새 1억원 이상이 상승했다. 이에 천정부지로 오르는 전셋값을 마련하기 위해 세입자들은 은행 문턱을 쉴 새 없이 넘나들 수밖에 없고, 단기간 목돈 마련이 어려운 서민들은 전세난민이 되어 서울 지역을 벗어나 경기도 지역으로 주거지를 옮기고 있다. 통계청의 ‘국내인구 이동 통계’에 따르면, 지난해 서울에서 경기도로 전입한 인구는 서울에서 전국으로 전입한 인구(1,571,423명)의 21.7%에 해당하는 342,433명이다. 특히, 지난해 서울에서 경기도로 이동한 순이동(전출에서 전입을 뺀 나머지) 인구는 107,985명에 달한다. 같은 기간 서울에서 전국으로 이동한 순이동 인구는 이보다 적은 98,486명이다. 부동산 전문가는 “한동안 전세난으로 인해 서울을 떠나 경기도로 주거지를 옮기는 수요자들이 증가할 것으로 예상된다”며 “서울에 인접한 경기도 지역 중 서울 전세가격 수준으로 구입할 수 있는 아파트가 반사 이익을 얻을 것으로 전망된다”고 전했다. 매년 매분기마다 오르고 있는 서울 전셋값으로 인해 경기도로 이주하는 수요가 증가하고 있지만, 모든 지역이 주목을 받는 것은 아니다. 경기도 중에서도 서울과 인접하고, 서울로 진입하는 교통 여건이 우수한 택지지구를 중심으로 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 특히, 올해 하반기에는 올림픽대로와 서울외곽순환로를 통해 송파, 강남 접근성이 용이한 하남 현안2지구에서 물량이 예정돼 있어 귀추가 주목된다. 호반건설은 오는 10월 경기도 하남시 현안2지구 A1블록에 ‘하남 호반베르디움 에듀파크’를 공급할 예정이다. 지하 3층~지상 25층, 6개동, 총 999가구이며, 실수요자들이 선호하는 소형인 전용 59㎡ 단일면적으로만 공급된다. 타입별 가구 수는 ▲59㎡A 290가구, ▲59㎡A-1 335가구, ▲59㎡A-2 118가구, ▲59㎡B 146가구, ▲59㎡C 110가구다. 이 단지는 지하철 5호선 덕풍역(개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로, 종로, 광화문, 여의도 등의 서울 도심과 강남 출퇴근이 용이하다. 인근에 위치한 상일IC와 하남IC를 통해 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로, 중부고속도로 이용도 편리하다. 생활인프라도 잘 갖춰져 있다. 하남시청, 하남시보건소, 하남우체국, 신장2동주민센터 등의 공공기관의 이용이 편리하고, 스타필드 하남, 이마트, 홈플러스 등 쇼핑시설도 가깝다. 단지 바로 맞은편에 신장고등학교가 위치해 있고, 주변에는 신평초‧중, 신장초, 남한중 등이 있어 교육환경도 우수하다. 하남 호반베르디움 에듀파크 견본주택은 경기도 하남시 신장동에 마련될 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

억누른 盧… 집값 폭등 풀어준 李… 전세 대란 부추긴 朴… 경제 뇌관 “하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만은 확실히 잡겠다.”(2005년 7월 노무현 대통령) “부동산 가격 문제에서는 물러서지 않을 것이다.”(2017년 8월 김수현 청와대 사회수석) ‘투기와의 전쟁’으로 요약되는 문재인 정부의 부동산 대책은 투기 수요 억제를 통해 집값을 잡겠다던 노무현 정부 부동산 정책과 궤를 같이한다. 노무현 정부가 결과적으로 집값 급등을 막지 못한 만큼 현 정부도 실패한 정책을 그대로 답습해서는 안 된다는 지적이 나오는 이유다. 역대 정부가 투기 억제와 경기 활성화라는 상반된 목표 사이에서 일관성 없는 정책을 반복하면서 시장과 소비자로부터 신뢰를 잃었다는 점도 문제로 꼽힌다. 종부세 포함 규제대책 30여건 노무현 정부서울 집값 56% 급등 역풍 2003년 출범한 노무현 정부는 이전 정부부터 이어진 집값 급등을 막기 위해 30여건의 고강도 대책을 쏟아냈다. 대부분 규제·억제에 초점을 뒀다. 출범 3개월 만에 내놓은 5·23 대책에는 분양권전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격 제한 등이 담겼다. 그야말로 ‘부동산과의 전쟁’의 시작이었다. 대책의 약발이 오래가지 않자 정부는 이듬해 양도소득세 강화 등 세제·대출 강화를 통해 시장을 옥죄었다. 조세 저항 등 여론의 거센 반발을 불러일으켜 현 여권의 트라우마로 남아 있는 종합부동산세를 도입한 것도 이때다. 하지만 집값 상승을 막기에는 역부족이었다. 노무현 정부 시절 전국 아파트값은 평균 34% 올랐고, 서울은 56% 급등했다. ‘부동산은 사유재산’ 이명박 정부미친 전셋값에 난민 속출 부동산 광풍 속에 출범한 이명박 정부의 부동산 정책 방향은 시장 활성화에 방점이 찍혔다. 고가 주택 기준 상향 조정, 다주택자 양도세 중과 폐지, 투기지역·투기과열지구 해제, 양도세·증여세 완화 등이 대표적이다. 부동산은 사유재와 공공재 성격을 함께 갖고 있는데, 이명박 정부의 부동산 정책 대부분은 사유재라는 인식 아래 설계됐다. 2008년 금융 위기와 맞물려 집값은 하락세로 전환됐다. 임기 내내 부동산 가격은 비교적 안정세를 보였지만, 반대로 집 없는 서민들의 고통은 점점 커졌다. 전셋값이 천정부지로 치솟아 ‘전세대란’ 속에 정처 없이 떠도는 ‘전세난민’이 속출했다. ‘빚내서 집 사라’ 장려한 박근혜 정부눈덩이 가계대출 시한폭탄 바통을 이어받은 박근혜 정부의 부동산 정책은 한마디로 ‘빚내서 집 사라’로 요약된다. 박근혜 정부는 2013년 4·1 대책을 시작으로 임기 동안 10여 차례 부동산 정책을 발표했다. 부동산 관련 규제를 과감히 푼 부양책이 대부분이다. 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 완화하고 주택 양도세를 한시적으로 면제했다. 생애 최초 주택 취득세 면제 등을 통해 ‘내 집 마련’을 장려했다. 하지만 눈덩이처럼 불어난 가계 대출 문제가 한국 경제를 위협하는 뇌관으로 자리잡게 됐다. 현 정부의 부동산 정책은 참여정부의 기조와 방향성이 유사하다. 차이라면 참여정부가 임기 전반에 걸쳐 대책을 내놓았다면, 이번에는 정권 초반에 동시다발적으로 대책을 쏟아내고 있다는 점이다. 김현미 국토교통부 장관은 취임 직후 ‘투기 세력과의 전쟁’을 선포하며 다주택자의 주택 처분을 독려했다. 현 정부의 부동산 대책인 8·2 대책은 투기과열지구·투기지역 확대, 다주택자 양도세 중과, LTV·DTI 강화 등 세금·금융 규제책을 총망라했다. 또 종부세·양도세 등 다주택자를 겨냥해 세금 규제를 강화했다. 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화 등 강남 재건축 시장을 전방위적으로 압박했다. ‘투기와의 전쟁’ 문재인 정부 향한 조언내가 옳다는 아집 버려라 하지만 서울 집값은 잡히기는커녕 천정부지로 올랐다. 지난해 주택 시가총액은 4022조 4695억원으로 1년 전보다 7.6% 늘었다. 2007년 13.6% 이후 10년 만에 가장 큰 증가폭이다. 지난해 명목 국내총생산(GDP)은 5.4% 증가하는데 그쳤다. 이에 따라 지난해 GDP 대비 주택 시가총액은 2.32배로 전년(2.28배)보다 확대됐다. 지난해 GDP 대비 주택 시가총액 배율은 한은이 주택 시가총액 자료를 작성한 1995년 이후 사상 최고다. 일각에서는 현 정부가 노무현 정부 때의 실패를 답습하는 것 아니냐는 우려를 제기한다. 이창무 한양대 교수는 “초고가 주택을 겨냥하면 고가 주택으로, 강남 아파트를 누르면 옆 지역으로 수요가 이전된다”며 “풍선 효과를 고려하지 못한 노무현 정부의 정책 실패를 반복해선 안 된다”고 말했다. 이 교수는 “시장을 보는 관점에 있어 정부가 ‘내가 옳다’는 아집을 버리는 것 역시 중요하다”고 강조했다. 부동산 정책 효과가 나타나기까지 시차가 있는 만큼 설계 과정에서부터 이를 감안해야 한다는 지적도 있다. 국토부는 지난 ‘8·27 부동산 대책’을 통해 수도권 내 공공택지 30곳(신규 14곳)을 개발해 30만 가구 이상에 주택을 공급한다고 밝혔다. 하지만 지구 지정부터 개발, 분양, 입주까지는 10여년이 걸린다는 점에서 당장 공급 확대 효과가 가시화되지 않을 것이라는 게 업계 안팎의 시각이다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

“반려동물 동반 땐 계약 파기” 엄포 임차인 “007작전처럼 반려묘 키워”반려동물 인구 1000만명 시대에 진입하면서 집주인과 세입자 간 ‘반려동물 신경전’이 잇따르고 있다. 집주인은 집이 망가지는 것을 꺼리며 반려동물을 키우는 세입자를 거부하고, 세입자는 반려견을 몰래 키우며 집주인과 한바탕 ‘숨바꼭질’을 벌이고 있다. 반려묘 두 마리를 키우는 이모(32·여)씨는 최근 이사할 집을 알아보다 오피스텔 계약서에 명시된 특별계약조항에서 ‘애완동물 사육금지’ 항목을 발견했다. 임대인 측에서 반려동물 거주를 거부한 것이다. 이에 이씨는 고양이를 키운다는 사실을 숨기고 입주했다. 이씨는 “반려동물이 있다고 하면 계약을 거부하는 집주인이 많아 007작전을 벌이면서 집주인 몰래 고양이들을 들여와 숨죽여 살고 있다”고 털어놨다. 오는 9월 이사를 앞둔 직장인 장모(30)씨는 지난 1년 반 동안 키우던 고양이를 눈물을 머금고 입양 보내기로 했다. 집주인이 뒤늦게 “반려동물을 데려오면 계약을 파기하겠다”고 엄포를 놓았기 때문이다. 이처럼 “집주인이 반려동물을 키우는 사람들의 마음을 전혀 이해하지 못한다”고 토로하는 세입자들이 갈수록 늘어나고 있다. 집주인들도 “반려동물을 거부하는 이유가 다 있다”고 강조한다. 그들 역시 반려동물 때문에 받는 스트레스가 이만저만이 아니라고 하소연했다. 한 빌라 임대업자는 “옆집에서 개가 마구 짖어 못살겠다고 항의하는 전화가 끊이지 않는다”며 한숨을 내쉬었다. 실제 2017년 서울시에 접수된 반려동물 관련 민원은 2808건에 달했고, 이 가운데 소음 관련 민원은 가장 많은 1317(46.9%)건을 기록했다. 집주인들은 또 “집에 동물 냄새가 배면 다음 세입자를 구하기가 어려워지고, 벽지나 장판이 훼손되면 비용을 청구하기도 힘들다”면서 “수리비만 수백만원이 들기도 해 처음부터 세입자로 받지 않는 편이 낫다”고 말한다. 임대인과 임차인 사이에 끼어 있는 부동산 중개업체도 난감하다는 입장이다. 한 부동산 중개업체 관계자는 “반려동물을 키우는 임대업자조차 막상 자기 건물에서 동물을 키운다면 다들 꺼려해 반려동물 세입자들에게 중개해 줄 수 있는 임대 매물이 거의 없다”면서 “우리도 모른 척 눈감아 주고 반려동물 금지 매물을 놓고 계약을 강행하는 경우도 있다”고 귀띔했다. 전문가들은 반려동물에 대한 사회적 합의가 선행되지 않은 상황에서 문화가 확대돼 일어난 과도기 현상이라고 진단했다. 최재석 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장은 “미국 등 해외에서 이미 시행 중인 동물보증금처럼 임대인과 임차인 사이에 동물과 관련한 특별 보증금 제도를 마련해 상호 간에 정확한 조치를 규정해 둘 필요가 있다”고 조언했다. 이하영 기자 hiyoung@seoul.co.kr 유영재 기자 young@seoul.co.kr

공급 과잉에 지방 집값 하락세 세부·객관적 진단 필요성 제기 실수요자 신규 주택구매 제약 대출 규제 현재보다 완화해야 택지공급 축소 등 물량 조절도 민간 연구기관들에 이어 국책연구기관까지 주택 규제정책의 강도 조절 필요성을 제기해 앞으로 정책 방향이 주목된다. 국토연구원은 16일 하반기 부동산 시장 전망 자료에서 지역 부동산시장에 대한 세부 모니터링과 정책 강도 조절로 시장 위험을 최소화해야 한다고 주장했다. 연구원은 우선 주택시장이 전반적으로 안정세를 띠고 있지만 서울, 수도권 일부를 제외한 지역에서는 입주 물량 급증, 가격 하락이 이어지는 만큼 시장을 세부적·객관적으로 진단하고, 정책 강도를 조절해야 한다고 주문했다. 서울 일부와 경기도 성남시 분당, 평촌과 대구 수성구 등 일부 과열 우려 지역은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정하거나 규제 강도를 강화할 필요가 있다고 진단했다. 그러나 공급 과잉에 따른 지방 아파트값은 하락이 본격화될 것으로 예상하기 때문에 조정대상지역의 선별적 해제, 매입임대주택 확대 등을 검토해야 한다고 밝혔다. 또 금리 인상, 종합부동산세, 임대소득세 강화 등 규제 정책이 시장에 미치는 영향을 분석하고 시장의 변화를 집중 모니터링해 부정적 영향을 최소화해야 한다고 강조했다. 역전세난에 대비 보증금 반환 보증률 할인 강화, 임대인에 대한 전세금 반환대출자금 지원 확대, 장기임대 민간임대사업자 육성, 지역별 보증금 보호 범위 상향 조정도 필요하다고 덧붙였다. 연구원은 또 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 규제 강화로 투기과열지구·투기지역에서는 실수요자의 신규 주택구매도 제약을 받기 때문에 무주택자와 1주택자의 이주를 위한 대출 규제를 현재(LTV 50%)보다 완화하는 것이 바람직하다고 밝혔다. 금리 인상에 대비, 주택담보대출 위험 관리를 강화하는 동시에 취약계층에게는 금리 상한 폭 조정도 필요하다고 지적했다. 물량 공급 조절도 강조했다. 서울과 대도시에서는 재개발·재건축 물량 조정을 위한 정책 공조가 필요하지만, 경북·경남·충남 등 미분양 위험성이 높은 지역에서는 공공택지 공급을 축소하고 매입형 임대주택 확대, 건설사 보증한도 제한 및 심사 강화, 주택건설기준 심의 강화가 필요하다는 견해를 내놓았다. 한편 연구원은 하반기 수도권 집값은 0.3% 정도 오르고, 지방은 0.7% 떨어져 전국적으로 0.2% 정도 떨어지는 하향 안정세를 띨 것으로 전망했다. 전셋값은 수도권 1.2% 내려가고, 지방은 1.1% 정도 하락할 것으로 전망했다. 미분양주택은 7만 가구 정도로 증가할 것으로 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부의 종합부동산세 세제 개편안이 실수요자인 1주택자보다 다주택자 부담을 강화하기로 결정하면서 금융투자 업계는 본격적으로 부동산 시장에 미칠 영향을 분석하고 있다. 일단 ‘빠져나갈 구멍’이 많아 시장 전체를 흔들지는 않을 것이란 전망이 우세하다. 다만 현금이 부족한 다주택자가 비인기 부동산을 먼저 팔면서 시장의 양극화가 심화될 것이라는 지적도 있다. 신용상 금융연구원 연구위원은 9일 “다주택자가 주된 증세 대상이지만, 임대사업자로 등록하거나 증여를 하는 ‘빠져나갈 구멍’이 있다”며 “가격이 급격하게 올랐던 강남은 조정을 받겠지만, 세금보다는 국내 경기 위축이나 양도소득세나 재건축 초과이익 환수제 등 규제의 영향이 더 크다”고 분석했다. 다만 주택 보유자의 자산 상황에 따라 대응이 갈릴 수 있다. 고정 소득이 없는 은퇴자나 고령층 다주택자는 상대적으로 세금 부담이 크기 때문에 집을 파는 선택지를 저울질하고, 고소득 다주택자는 당장 팔기보다는 증여 시기를 앞당기거나 임대사업자로 등록할 것이란 전망이다. 대신증권 부동산투자전략팀은 “누진세율이 강화돼 다주택자에 대한 압박이 커지면 현금 자산이 없는 다주택자는 주요 지역이 아닌 부동산부터 처분할 가능성이 있다”며 “이후 투자 대상을 주택에서 오피스텔이나 상가 등 다른 수익형 부동산으로 옮길 수도 있다”고 분석했다. 수도권과 지방에서 나타나는 주택 가격 양극화는 앞으로도 피하기 어렵다는 전망이다. 김형근 NH투자증권 연구원은 “지방에서 입주 물량이 늘어나면서 역전세난이 나타나거나 주택 가격이 떨어지면 실수요자도 기피하면서 지역별로 주택 가격 양극화가 심화될 수 있다”고 밝혔다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

서울 소폭 상승·지방은 하락주택산업연구원은 9일 ‘2018년 하반기 주택시장 전망’에서 매매가격은 0.3% 떨어지고, 전셋값은 1.2% 하락해 주택시장이 안정될 것으로 전망했다. 상반기에 1.5% 올랐던 수도권 주택 가격은 하반기에 서울 주택 가격의 상승 기조에도 불구하고 경기 지역의 입주물량 증가 등으로 평균 0.1% 상승에 그쳐 안정세를 띨 것으로 전망했다. 연구원은 상반기 주택 매매가격은 다주택자 양도세 중과가 적용된 2분기를 기점으로 조정 국면에 돌입했다고 분석했다. 수도권은 지난해 같은 기간보다 0.9% 포인트 상승했지만, 다주택자 양도세 중과를 회피하려고 1~3월에 가격이 급등한 일시적인 현상으로 판단했다. 지방은 가격 상승폭이 둔화하고 있는데 새 아파트 입주 시기가 도래하면서 입주 물량에 따른 가격조정 효과로 분석했다. 연구원은 하반기 수도권 주택 매매가격은 서울 집값 상승세에 힘입어 0.1% 오르겠지만, 지방은 0.8% 하락해 전국적으로 0.3% 떨어질 것으로 내다봤다. 전셋값 하락폭은 상반기보다 확대될 것으로 전망됐다. 전세가격 하락으로 시장에서는 임차인의 주거 안정과 전세금에 대한 주거 불안이 공존할 수 있다고 연구원은 설명했다. 주택 거래량은 지방의 거래 감소가 두드러진 가운데 하반기에는 전국적으로 41만건 정도 사고 팔릴 것으로 전망했다. 연간 거래량은 지난해(95만건)보다 10% 정도 감소한 85만건 정도로 예측했다. 하반기 주택 공급은 상반기 대비 20~50% 감소가 예상된다. 준공(입주) 물량은 지난해보다 7% 증가한 34만 5000가구로 집계돼 전세가격 하향 안정화에 기여하겠지만, 입주 물량이 본격적으로 급증하는 일부 지역에서는 역전세난 가능성도 있다고 연구원은 설명했다. 김덕례 연구실장은 “하반기 서울 집값 상승폭도 둔화하고, 지방 집값 하방 압력은 더욱 거세질 것으로 보인다”며 “주택 금융규제를 합리적으로 재조정하고 입주 지원책도 찾아야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

좋은 아파트가 좋은 가격에 나와 매매계약을 했는데, 기존에 살던 전셋집 주인이 말썽이라며 지인이 조언을 구했다. 계약기간 종료를 앞두고 “4억원의 전세 보증금을 돌려 달라”고 해도 “집이 안 나간다”며 ‘배 째라’ 식이란다. 2년 전보다 전셋값은 떨어졌는데도 집주인이 기존 가격에 세를 놓았으니, 세입자 찾기가 난망이다. 집주인은 대출이 꽉 차서 추가 대출이 불가능하다. “집주인에게 전세금 반환 소송을 제기하겠다는 내용증명을 보내고 소송을 준비해야 할 것 같다”는 ‘절반의 해법’을 제시할 수밖에 없었다. 올해 들어 아파트 입주 물량이 크게 느는 데다 전세가격이 하락하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’이 벌어지고 있다. 한국은행은 전세가격이 외환위기 당시처럼 20% 급락하면 전체 임대가구의 7.1%는 기존 금융자산이나 주택담보대출 등을 통해 보증금 감소분을 마련할 여력이 없다고 경고했다. 전세가격이 하락하면 집값도 내려가고, 결국 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통주택’이 그만큼 증가할 수 있다는 얘기다. 전체 임대주택 274만 가구 중 20만 가구 정도가 여기에 해당한다. 특히 다주택자들은 자금 사정 악화의 위험에 노출돼 있다. 다주택 임대가구 중 금융자산보다 부채가 많은 비율은 34.2%에 달한다. 이들은 최근 1~2년간 유행이던 높은 전셋값에 기대 제 돈은 얼마 들이지 않고 아파트 등을 사들인 ‘갭 투자자’일 가능성이 크다. 다주택자들은 과도한 집값 상승의 주범으로 지목돼 지난해부터 정부 규제의 집중 표적이 됐다. 보유세 개편과 양도소득세 중과 등 세금 규제와 은행 대출규제 등은 이들을 겨냥한 정책이다. 경제 행위에 대한 책임은 경제 주체의 몫이다. 시장 상황의 변화에 따른 투자 손실을 일일이 정부가 보전해 줄 이유는 전혀 없다. 하지만 주택공급 물량의 안정화를 꾀하는 건 정부의 의무다. 공급 물량이 매년 들쭉날쭉하면 전세가격 역시 롤러코스터를 타게 되고, 그 피해는 결국 세입자가 입게 된다. 다만 정부는 혹시나 있을 수 있는 깡통주택 속출 사태 등에 대비해 세입자 보호제도를 점검할 필요가 있다. 지역이나 주택가격 등의 특성이 정교히 고려돼야 함은 물론이다. 세입자들도 당장 급한 자금은 주택도시보증공사(HUG)에서 받을 수 있는 ‘전세금 반환 보증보험’ 등의 제도를 이용해봄 직하다. 3억원짜리 전세 아파트에 거주하고 있을 경우 연간 38만원 정도의 보험료만 부담하면 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안에서 벗어날 수 있다. 이두걸 논설위원 douzirl@seoul.co.kr

서울 전세난이 심화되면서 실수요자들이 수도권 신도시로 눈을 돌리는 추세다. 서울과 접근성이 좋으면서도 생활 인프라가 풍부하고 주거 환경이 쾌적한 신도시로 거주지를 옮기고 서울로 출퇴근하는 직장인들이 증가하고 있다. 최근 가장 주목받고 있는 수도권 신도시로는 시흥 은계지구가 있다. 입주 세대수가 1만 3,069세대에 달하는 미니신도시급 택지지구로, 교통망이 우수하면서도 서울보다 상대적으로 낮은 분양가로 형성돼 서울을 벗어나고자 하는 실수요층의 대안으로 인기를 모으고 있다. 특히 시흥 은계지구의 장점은 서울로 출퇴근하기에 최적의 입지를 갖췄다는 것이다. 외곽순환고속도로, 제2경인고속도로 등과의 접근성이 뛰어나 차량을 이용해 서울은 물론 수도권 내 타 지역으로의 이동이 수월하다. 아울러 월곶~판교선 복선전철이 2021년 초께 착공 예정이며, 서해선(소사~원시) 복선전철이 6월 16일 개통될 예정에 있어 향후 교통 여건은 더욱 좋아질 것으로 전망된다. 여기에 광명 시흥 테크노밸리, 매화일반산업단지 등의 개발 호재도 예정돼 있다. 현재 시흥 은계지구는 대부분 분양을 완료했지만, 은계의 이름으로 만날 수 있는 마지막 기회인 시흥 은계 S4블록이 공공분양을 앞두고 오는 21일 모델하우스 오픈 예정에 있어, 부동산 시장의 주목을 한몸에 받고 있다. 은계지구가 아껴둔 ‘마지막 자리’로 꼽히는 이곳은 광역교통망과 생활인프라가 풍부한 프리미엄 입지 조건을 갖췄다. 전용면적 51㎡, 59㎡. 74㎡, 84㎡ 등의 타입으로 구성됐으며 총 1,719세대 분양에 나선다. 롯데마트, 하나로마트 등 편의시설도 인근에 위치하고 있으며 구도심과 신도심의 더블인프라를 모두 누릴 수 있는 입지 조건도 주목할 만하다. 검바위초, 소래중, 소래고 등 단지와 가까운 학교들의 도보 통학이 가능해 자녀를 위한 우수한 교육여건도 갖췄다. 무엇보다 풍부한 녹지공간이 확보됐다는 점이 장점이다. 최근 삶의 질을 높이는 주요한 거주 조건으로 떠오르고 있는 ‘숲세권’을 누릴 수 있다. 사업지 인근에는 오난산 근린공원, 은계 호수공원, 소래산 등이 있다. 이외에도 은행, 주민센터, 도서관 등이 들어서며 단지 내에는 입주민들의 편의와 여가시간을 지원하기 위한 에듀센터, 작은도서관, 주민운동시설 등의 다양한 커뮤니티 시설이 마련된다. 아이들이 안심하고 뛰어놀 수 있도록 어린이 놀이터도 만들어질 예정이다. 한편 시흥 은계 S4블록의 모델하우스는 경기도 시흥시 장현동에 들어설 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

강남4구 전체로 내림세 확대 하반기 물량 쏟아져 더 내릴 듯 서울 송파구 잠실 일대의 아파트 전셋값 움직임이 심상치 않다. 85㎡ 아파트 기준으로 연초보다 많게는 2억원 정도 빠져 역전세난도 우려되고 있다. 오는 12월 9510가구에 이르는 ‘헬리오시티’ 아파트 입주를 앞두고 전세 물건이 쏟아졌기 때문이다. 전셋값 하락은 강남권(강남·서초·송파·강동구) 전체로 번지는 모양새다. 18일 송파구 잠실·가락동 일대 부동산 중개업소에 따르면 잠실 엘스아파트 84㎡ 전셋값은 지난해 말 7억 5000만~8억원을 호가했지만, 지금은 6억 5000만원으로 떨어졌다. 저층 아파트는 6억원까지 추락했다. 잠실 레이크팰리스 아파트 84㎡의 전셋값은 7억 5000만원으로 최근 한 달 새 1억 4000만원 내렸다. 지난 1월에 8억 5000만원까지 거래됐던 신천동 파크리오 아파트 84㎡는 6억 5000만원으로 떨어졌다. 잠실 일대 중개업소에는 급전세 물건도 쌓이고 있다. 특히 헬리오시티 입주 예정자 가운데 직접 입주하지 않고 전세를 놓으려는 수요가 늘고 있어 전셋값은 더 떨어질 전망이다. 세입자 구하기 경쟁이 일어나면서 연초 9억원까지 갔던 84㎡ 전세는 7억원으로 떨어졌다. 송파구 일대 전셋값 하락의 원인은 물량 공급 확대에서 찾을 수 있다. 올해 송파구에 새로 입주하는 아파트는 1만 548가구로 지난해(3086가구)보다 3배가 넘는 물량이다. 특히 헬리오시티 입주 물량은 올해 강남권 아파트 입주 물량의 61%에 이른다. 인근 위례신도시 등의 아파트 입주 물량 증가도 수요를 분산시켜 송파구 아파트 전셋값을 끌어내렸다. 전셋값 하락은 통계로도 증명된다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 지난주 송파구 전셋값은 0.31% 떨어졌다. 올해 들어 모두 4.12%가 빠졌다. 서울 25개 자치구 가운데 하락폭이 가장 크다. 전셋값 하락은 헬리오시티 아파트 입주가 시작되는 오는 12월부터 본격화할 전망이다. 잠실 J공인중개사사무소 대표는 “입주 6개월을 앞두고 부는 전셋값 하락은 미풍에 불과하다”며 “하반기에는 대규모 물량 공급 후폭풍이 몰아치고 강남권 전체에서 역전세난을 걱정해야 할 것”이라고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

올 연말 입주를 앞둔 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 아파트 단지가 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 시장을 흔들고 있다. 주변 같은 면적의 아파트보다 전셋값이 1억원 정도 저렴한 매물이 나오고 있다. 전세 물건 증가에 따른 역전세난은 물론 잔금 마련에 애를 먹는 입주 대란도 우려된다. 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급되는 신규 아파트 입주 물량이 1만 5542가구에 이르기 때문에 강남 아파트 전세 시장에는 벌써 역전세난 그림자가 드리워지고 있다.●다주택자 양도세 중과로 전세 매물 많아 지난 11일 서울 송파구 가락동 헬리오시티 단지 주변 부동산중개업소에는 수십 건의 전세 물건이 접수됐고, 매도 물건도 수북이 쌓였다. 주변 아파트 전셋값이 떨어져 세입자는 반기고 있지만, 집주인들은 대출을 받아 전세 보증금을 빼줘야 할 상황이다. 헬리오시티발(發) 주택시장 충격이 다가오는 것이다. 12월부터 입주를 시작하는 헬리오시티는 가락시영아파트 아파트를 재건축한 아파트로 최고 35층, 84개 동에 9510가구를 짓는 국내 최대 아파트 단지다. 단지 자체가 하나가 미니 도시다. 일시에 대규모 물량이 쏟아지면 서울 강남권 아파트 매매·전세시장은 엄청난 충격을 받을 것으로 전망된다. 특히 전세 물건이 쏟아지면서 역전세난을 피하지 못할 것으로 보인다. 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변 같은 면적 아파트 전셋값보다 1억원 정도 싸다. 1만 가구 가까운 가구가 움직이면 주변 아파트 시장에는 연쇄 파급 효과가 나타날 것으로 예상한다. 기존 집주인들은 대부분 주변 잠실이나 가락동 일대에서 전세로 살고 있는데, 이들이 준공과 동시에 새 집으로 입주하면 주변 아파트 단지에도 전세 물건이 일시에 쏟아져 나온다. 또 다른 지역에서 아파트를 청약해 당첨된 다주택자는 양도세 중과에 따른 부담으로 기존 주택을 처분하지 못해 새 아파트를 전세로 내놓는 수요도 많다. 중개업소에서 만난 신효미 주부는 “준공과 동시에 입주할 생각이었는데 기존 주택 처분이 어려워 전세를 놓으려고 중개업소를 찾았다”며 “전셋값이 더 떨어지기 전에 세입자를 구하려고 하는데 거래가 이뤄질지 모르겠다”고 말했다. 입주 7개월을 남기고 있지만, 주변 아파트 시장에서는 벌써 부작용이 나타나고 있다. 잠실 리센츠·엘스·트리지움 아파트 단지는 서울 지하철 2호선 잠실새내역에 붙었고, 단지 안에 초·중·고교가 있어 매매·전세 수요가 많은 아파트다. 특히 주변이 대규모 아파트 단지라서 전세 물건을 고르기 쉽고, 전셋값도 상대적으로 저렴해 전세 수요가 끊이지 않았다. 이들 단지 아파트 84㎡의 전셋값은 지난해 말 9억 5000만~9억 6000만원에 형성됐다. 하지만 최근 이들 아파트 전셋값은 7억 8000만~8억원으로 떨어졌다. 전철역에서 멀리 떨어진 저층 아파트는 7억 5000만원까지 빠졌다. 2년 전셋값과 비교해 1000만~2000만원 하락했다. 연초와 비교하면 1억원 이상 하락했다.●주담대 깐깐… 급매·급전세 쏟아질 듯 입주 대란도 예상된다. 전세 물건이 한꺼번에 쏟아지면 전셋값 하락은 불 보듯 뻔하다. 전세를 놓아 잔금을 치르려던 입주 예정자들이 세입자를 구하지 못하거나 자금 부족으로 잔금을 제때 치르지 못하는 연쇄 부작용도 예상된다. 주택시장 침체로 애초 입주할 계획이었던 집주인들이 생각을 바꾸는 경우도 있다. 인근 은행 창구는 대출 여부를 알아보려는 상담이 줄을 잇고 있다. 이런 사정에 놓인 김순영씨는 “입주를 하려면 대출을 받아 잔금을 내야 하는데 기존 주택담보대출 때문에 추가 대출이 어려워 입주를 포기하고 전세를 놓기로 했다”며 “그나마 전셋값 하락으로 잔금을 맞출 수 있을지 모르겠다”고 걱정했다. 중개업자들은 헬리오시티 단지는 워낙 많은 물건이 일시에 공급되기 때문에 입주가 시작되면 급매 물건은 물론 급전세 물건이 쏟아질 것으로 예상하고 있다. 헬리오시티발 전세 시장 소용돌이는 주변 아파트 시장으로 번져 강남권 일대 전세시장이 출렁일 것으로 예상된다. ●강남 올 입주 58% 늘어 1만 5542가구 실수요자 위주로 아파트를 찾는 사람도 있지만 급매물만 찾고 있고, 아파트 담보 대출이 까다로워 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 전세 역시 급전세 물건만 찾는 등 시장이 수요자 위주로 바뀌면서 얼어붙었다. 리센츠 단지에 있는 한 중개업자는 “매매·전세시장 모두 약세를 벗어나지 못하고 있다”며 “전세를 끼고 사들이는 갭투자가 사라지면서 조용하다”고 말했다. 강남권 아파트 전셋값 하락은 공급물량 증가가 큰 원인이다. 올해만 강남구 삼성동 센트럴아이파크 아파트(416가구)를 시작으로 연말까지 1만 5542가구가 입주한다. 지난해와 비교해 58% 증가한 물량이다. 지난달부터 입주를 시작한 서초구 래미안서초에스티지 아파트(593가구) 주변은 단지 규모가 크지 않은데도 전세 물건이 쌓였다. 전셋값도 연초보다 1억~2억원 떨어졌다. 이렇다 보니 입주를 앞둔 아파트 단지마다 주인들이 일찌감치 세입자 구하기에 나서면서 낮은 가격의 전세 물건이 쌓이고 있다. ●전세 하락 내년 상반기로 이어질 수도 이달에는 서초구 반포아크로리버뷰 아파트(595가구), 송파구 송파호반베르디움퍼스트 아파트(220가구) 입주가 시작된다. 하반기에는 송파구 송파레미니스2단지 아파트(818가구), 서초구 신반포자이 아파트(607가구), 반포 래미안아이파크 아파트(829가구), 반포 푸르지오써밋 아파트(751가구), 방배아트자이 아파트(353가구), 강남구 일원동 래미안루체하임 아파트(850가구)가 준공될 예정이다. 입주 물량이 쌓이는 하반기로 갈수록 전셋값은 더 떨어질 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “헬리오시티 가구수가 워낙 많아서 강남권 아파트 시장에 끼치는 영향이 내년 상반기까지 이어질 수 있다”고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남 아파트의 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 50%대 붕괴를 코앞에 두고 있다. 전세 수요가 많은 강북 소형 아파트의 전세가율도 뚝뚝 떨어지고 있다. 전셋값 약세가 이어지고 있기 때문이다. 2일 KB국민은행이 발표한 4월 월간주택가격 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 66.2%로, 3월(67.2%)보다 1% 포인트 하락했다. 주택시장 침체기인 2015년 2월 66.8%를 기록한 이후 3년 1개월 만에 최저치다. 강남구의 전세가율은 전월(51.4%) 대비 0.8% 포인트 하락한 50.6%로 50%대 붕괴가 초읽기에 들어갔다. 서초구는 53.6%, 송파구는 54.1%를 기록했다. 연말에 9000가구에 이르는 송파 ‘헬리오시티’ 아파트 입주를 앞두고 있어 강남권 아파트 전셋값은 더 떨어질 것으로 전망된다. 한국감정원에 따르면 서울 강남 4구 아파트 전셋값은 올해 들어 지난달 말까지 평균 1.58% 하락했다. 소형 주택이 몰려 있고 전세 수요가 많았던 강북 지역 아파트 전세가율도 떨어지고 있다. 노원구 아파트 전세가율은 70.3%에서 69.5%로 떨어져 2015년 5월(69%) 이후 처음 60%대로 떨어졌다. 매매가격이 떨어지고 있지만 전셋값 하락율이 더 크기 때문이다. 마포구도 68%를 기록하며 2015년 3월(69.5%) 이후 3년 만에 70% 아래로 내려왔다. 전세가율이 떨어지면 무주택 서민들은 전셋값 부담이 상대적으로 떨어지지만, 아파트를 살 때 자기자본 부담이 커져 ‘갭 투자’가 사실상 어려워진다. 또 전셋값이 큰 폭으로 떨어져 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 우려된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

신규 입주 증가·거래 규제 강화 집값 내려도 세입자는 못 구해 집 팔아도 보증금 못 대는 ‘깡통’ 강남도 예외 없어…거래 실종주택 시장에 전세 보증금 반환 주의보가 내렸다. ‘깡통주택’, ‘역전세난’으로 전세 기간이 만료됐는데도 보증금을 제때 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 나타나기 시작했다. 아파트 입주 물량 증가, 주택 거래 규제 강화로 집값·전셋값 하락세가 이어지고 있어 보증금 반환 분쟁 확산이 우려된다. ●2년 전 퇴직금 털어 ‘갭투자’했는데… 대전 서구 탄방동 다가구주택에 전세를 사는 김모씨는 요즘 잠을 이루지 못한다. 전세 기간이 만료됐는데도 집주인이 전세 보증금을 빼 주지 않아 이사를 못하고 있기 때문이다. 잠을 이루지 못하는 것은 집주인 박모씨도 마찬가지. 박씨는 2년 전 퇴직금과 전세 보증금 5억원을 안고 6억원에 다가구주택을 사들인 이른바 ‘갭투자’족이다. 투자 당시에는 집값 상승과 전셋값 인상을 기대하고 망설임 없이 집을 샀다. 하지만 2년 뒤 주택 시장 분위기가 확 달라지면서 박씨는 깊은 시름에 빠졌다. 전셋값 하락으로 지금과 같은 수준의 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구하지 못해 전세 기간이 만료된 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하고 있는 것이다. 집주인은 “손해를 보고라도 주택을 매각해 보증금을 반환하려고 했지만 3개월째 팔리지 않고 있다”고 말했다. 이 집의 시세는 5억 5000만원. 집을 팔아도 전세 보증금을 빼 주기에 부족한 깡통주택이 돼 버렸다. 김씨 등 세입자들은 경매를 신청해 보증금을 돌려받을까 했다가 계획을 접었다. 경매로 넘어가도 낙찰가격이 보증금보다 적어 보증금을 모두 돌려받기 어렵다는 판단에 이러지도 저러지도 못하고 있다. 경기 수원에서 아파트 전세를 사는 김모씨는 7월 말 전세기간 만료를 앞두고 벌써 걱정이다. 이 아파트의 보증금은 2억 8000만원이지만, 최근 시세는 2억 6000만원으로 떨어졌다. 세입자는 “전세 보증금 반환이 걱정돼 지난달부터 계약 만료와 동시에 이사하겠다는 의사를 전했지만, 집주인은 묵묵부답”이라며 답답해했다. 갭투자는 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)이 높고, 전셋값이 상승할 때만 성공할 수 있다. 2008년 말 전국 아파트의 전세가율은 52.4%였지만, 꾸준히 상승해 2017년 2월 초에는 75.7%까지 상승했다. 전세보증금을 안고 적은 돈으로 아파트를 살 수 있는 갭투자가 유행한 것도 2015년부터다. 하지만 지금은 주택시장 온도가 달라졌다. 신규 입주물량 증가와 시세 급등에 따른 부담으로 매매 및 전세가격이 하락하고, 전세가율도 떨어져 갭투자가 불가능해졌다. ●강남도 전셋값 하락… 역전세난 심각 집값이 내려가지는 않았지만, 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 빼 주지 못하는 ‘깡통전세난’도 속출하고 있다. 전세가 나가지 않고 전셋값이 떨어지자 보증금을 빼 주고자 대출을 받거나 집을 처분하는 사례도 나오고 있다. 전국 전셋값은 지난해 10월 이후 하락세를 이어가고 있다. 그러나 대출 규제가 까다로워 이마저도 쉽지 않아 집주인이나 세입자 모두 애를 태우는 경우가 많다. 이모씨는 2년 전 경기 파주에서 아파트를 분양받아 다음달 입주할 예정이지만 전셋집이 나가지 않아 고민 중이다. 이씨는 아파트에 당첨된 후 파주시 가람마을 10단지 월드메르디앙 84㎡짜리 아파트에 전세로 살고 있다. 이 아파트는 서울에 사는 집주인이 2년 전 전세 보증금을 안고 투자한 아파트다. 이 아파트 매매가는 3억 4000만원으로 2년 전 가격이다. 그러나 전셋값은 2년 전 3억원에서 최근에는 2억 7000만~2억 8000만원으로 떨어졌다. 이씨는 “보증금을 빼서 잔금을 치러야 하는데, 집주인은 알아서 전세를 놓고 보증금을 빼 가라는 식”이라며 “입주 지연은 둘째 치고 보증금 반환이 불안하다”고 말했다. 이런 현상은 서울 강남권 아파트라고 예외는 아니다. 송파구 잠실 리센츠 아파트 59.99㎡ 전셋값은 6억 9000만원에 형성됐지만, 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 2년 전 전셋값과 비교하면 비슷한 수준이지만, 연초 7억 2000만원까지 올라갔던 것과 비교하면 3000만원 정도 하락했다. 특히 가락시영 아파트를 재건축한 헬리오시티 아파트 9510가구가 연말부터 입주를 시작하면 일시에 전세 물건이 폭증해 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 예상되고, 전셋값 하락세는 더욱 가파를 것으로 전망된다. 올해 전국에서 새로 입주하는 아파트는 44만 가구로 지난해(39만 가구)보다 5만 가구 정도 늘었다. 이 중 경기도에서만 17만 가구가 입주할 예정이다. 서울 강남권 입주 물량도 1만 5542가구에 이른다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

수도권 주택시장이 장기 침체 초기 단계에 접어들었다. 서울 강남과 가까운 분당, 과천 등을 빼고는 아파트값과 전셋값이 모두 하향 곡선을 그리고 있다. 지방에서 시작된 찬바람이 수도권까지 북상했다. 특히 입주 물량이 쏟아지고 있는 경기 남부권은 지난해 7월 대비 아파트값이 10~20% 떨어졌다.기존 아파트가 팔리지 않아 이사를 못하는 집주인이 늘고 있다. 전세 수요 감소에 전셋값까지 떨어져 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’을 걱정하는 집주인도 많다. 미분양 아파트가 증가하고 입주 물량이 쏟아지면 이런 현상은 더욱 심해질 것으로 전망된다.●동탄역 주변 천정부지… 외곽은 침체 지난주 말 경기도 화성 동탄2신도시. SR고속철도 동탄역 주변 중(中)동탄 지역 아파트값은 분양가 대비 수억원이 올랐다. 2015년 입주한 시범단지 한화꿈에그린 프레스티지 아파트 84㎡짜리는 6억 3000만~6억 5000만원에 거래됐다. 분양가(3억 5000만원)와 비교하면 3억원 정도 올랐다. 서울보다 전셋값이 싸다는 이유로 세입자 확보도 어렵지 않다. 그러나 동탄역에서 2㎞ 이상 북쪽으로 떨어진 아파트는 상황이 전혀 달랐다. 북동탄은 중동탄보다 늦게 입주했지만 같은 84㎡짜리 아파트값이 3억 3000만~3억 5000만원대에 머물러 있다. 최초 분양가(3억 6000만원)보다 1000만~3000만원 떨어졌다. 최근 입주한 남동탄 외곽 아파트도 84㎡짜리 아파트값이 3억 7000만~3억 8000만원에 형성돼 있다. 분양가 대비 1500만원 떨어졌다. 전세도 동탄역 주변은 84㎡짜리 아파트의 경우 3억 3000만~3억 4000만원을 줘야 얻을 수 있지만, 북동탄·남동탄 아파트 전세는 1억 7000만~1억 8000만원이면 얻을 수 있다. 안성시 신소현동 코아루 아파트 단지. 거래가 이뤄지지 않아 부동산 중개업소는 썰렁했고, 주민들은 집값 이야기에 얼굴을 찌푸렸다. 이 아파트 85㎡짜리 시세는 지난해 6월만 해도 2억 2000만~2억 4000만원까지 나갔다. 그러나 올해 1월에는 2억~2억 2000만원으로 10% 이상 떨어졌고, 최근에는 2억원선이 무너지기까지 했다. ●올 들어 안성 아파트값 2.86% 내려 한국감정원에 따르면 올해 들어 경기도에서 아파트값이 가장 많이 떨어진 곳은 안성으로 2.86% 내렸다. 오산시 아파트값도 1.51% 하락했다. 고양 일산, 평택도 나란히 1% 가까이 내렸다. 아파트값이 떨어진 지역에서는 전셋값 낙폭도 컸다. 평택 아파트의 전셋값은 올해 들어 5.51% 하락했고, 오산은 3.64% 내렸다. 문제는 아파트값 약세가 일시적인 현상이 아니라 구조적으로 이어질 수 밖에 없다는 데 있다. 입주 물량이 증가하고 분양 물량 공세가 이어지기 때문이다. 지방 미분양 아파트가 서서히 북상하면서 수도권이라도 입지가 떨어지는 지역에서는 팔리지 않는 아파트가 늘어날 것으로 보인다. 올해 전국에서 입주하는 아파트 물량은 44만 가구로 역대 최고치다. 이 중 경기도에서 쏟아지는 아파트 입주 물량만 18만 가구에 이른다. 안성 5045가구, 오산 4528가구, 고양시에서는 6033가구가 입주한다. 김포시에서는 1만 4197가구가 쏟아진다. 동탄2신도시를 중심으로 화성시에서 입주하는 물량은 무려 3만 1832가구나 된다. ●주택시장 침체→분양시장에도 타격 주택시장 침체는 분양시장에도 타격을 줬다. 지난달 분양된 평택 소사벌 효성해링턴 코트 아파트는 미분양이 발생했다. 김포에서 공급된 김포한강 동일스위트 더파크는 미분양 물량이 1000가구가 넘었다. 2월에 분양한 안성 경동메르빌 아파트도 미달됐다. 그럼에도 신규 아파트 분양은 이어진다. 부동산114에 따르면 아파트값이 떨어지고 있는 안성에서 1만 4241가구가 분양된다. 미분양이 많은 김포에서도 1만 4986가구가 분양된다. 오산 4229가구, 평택 9447가구, 고양에서도 7669가구가 분양될 예정이라서 미분양 물량은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 장희순 강원대 교수는 “대출 규제 등 주택시장을 옥죄는 대책이 실시된 데다 입주 폭탄 악재까지 겹쳐 손실을 우려한 투자자들의 분양권 투매 현상과 거래량 감소가 확연해질 것”이라며 “역전세난을 맞아 매매가·전세값 하락의 압력은 더욱 거세질 것”이라고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택시장이 변곡점을 맞았다. 아파트값 상승세가 멈추고 거래도 활발하지 않다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 자고 나면 올랐던 서울 강남 아파트값이 고개를 숙였다. 전셋값도 전국적으로 하락세가 이어지면서 집주인이 전세 보증금을 빼주지 못하는 역전세난을 걱정해야 하는 경우도 생겼다. 부동산 전문가들은 당분간 주택시장이 약세에서 벗어나지 못할 것으로 전망했다.●매매가·전세가 동반 하락… 당분간 약세 지난 주말 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 단지 주변 부동산중개업소는 한산했다. 아파트를 사겠다는 수요자의 발길은 끊겼다. 중개업소마다 급매물, 급전세 표시 매물이 그득하다. 강남권 아파트는 투자성이 강하기 때문에 거래가 위축됐다고 즉각 하락하지 않는 특성이 있다지만, 최근과 같은 구조적인 이유로 거래 중단이 계속되면 가격 하락 압박을 받게 마련이다. 강남구 도곡동 동부센트레빌 121㎡짜리 아파트 시세는 25억~26억원(부동산 114 기준) 선에 나왔지만, 거래는 이뤄지지 않고 있다. 하지만 22억~24억원(부동산114 시세 기준)에 급매물로 나온 아파트도 있다. 이 아파트의 지난 1월 실거래가는 24억 5000만원으로 신고됐다. 도곡동 아파트 단지 중개업소에서 만난 한 공인중개사는 “가격 하락보다 더 큰 문제는 거래 중단”이라며 “주택시장이 장기간 깊은 침체에 빠져드는 것은 아닌지 걱정된다”고 말했다. 그는 “주민들은 당장 아파트값 하락만 걱정하지 말고 거래량이 감소하는 추세를 눈여겨봐야 앞으로 주택 경기를 예측할 수 있다”고 말했다. 송파구 아파트값도 떨어졌다. 잠실주공5단지 82㎡짜리 아파트는 호가가 19억~19억 3000만원에 형성됐지만 찾는 사람은 거의 없다. 지난 1월 19억 9000만원에 거래됐지만, 지금은 17억 7000만원에 나온 급매물도 있다. 5단지 주변 중개업자들은 “나올 만한 물건은 양도세 중과 시행(4월 1일) 전에 서둘러 지난해 말에 거래가 끝났고, 버티기에 들어간 매물만 남아 있어 지금은 잠잠한 상황”이라며 “고점만 생각하면 거래는 잘 이뤄지지 않을 것”이라고 전했다. 서초구 아파트값도 하락세를 기록했다. 한국감정원에 따르면 아파트 주간 상승률이 0.04% 떨어졌다. 서초구 주간 아파트값 상승률이 하락한 것은 6개월 만에 처음이다.●서초구 6개월 만에 상승률 처음 꺾여 강남권 아파트값이 맥을 못 추는 것은 초과이익환수제 등 재건축 규제와 대출 규제가 강화돼 투자 수요가 감소했기 때문이다. 특히 아파트 담보대출 때 총체적상환능력비율(DSR)이 시행되면서 투자 수요는 물론 실수요까지 움츠러들고 있다. 다만, 일부 중개업소는 거래가 끊겼다고 당장 가격 조정폭이 크지는 않을 것이라고 주장했다. 양도세 중과 시행 이전에 집을 팔지 않은 다주택자들은 ‘버티기’를 각오했기 때문에 값을 내려 내놓지 않는다는 것이다. 한 중개업자는 “양도세 중과 조치 태풍이 잠잠해지면 다시 가격이 오를 수도 있다”고 조심스럽게 전망했다. 전세 시장은 혼란 초기 단계까지 접어들었다. 특히 서울 강남권 고가 아파트 전셋값 하락이 눈에 띄었다. 지난 1월 9억 5000만원이었던 송파구 잠실 리센츠 아파트 84㎡짜리 전세는 최근 8억 4000만~9억원에 거래됐다. 서초구 반포 아크로리버뷰 84㎡짜리 전셋값은 12억~13억원을 부르고 있다. 인근 신반포 자이 84㎡ 전셋값도 12억~14억원 선이다. 지난 1월과 비교해 1억원 이상 하락했지만, 수요는 확 줄어들었다. 전셋값 하락은 새 아파트 입주 물량 증가와 수요 분산이 원인이다. 위례신도시, 하남 미사지구에서 대규모 아파트 단지가 준공돼 전세 물건이 풍부한 데다 보증금도 저렴해 강남권 세입자 가운데 상당수가 이곳으로 둥지를 틀었기 때문이다. ●신규 입주물량 많아 전세 수요 더 줄 듯 또 서초구 서초동과 반포동 일대에서 신규 아파트의 입주가 다가오면서 집주인들이 세입자를 확보하기 위해 경쟁적으로 전셋값을 내리고 있다. 신반포5차 아파트를 재건축한 ‘아크로리버뷰’와 반포한양 아파트를 다시 지은 ‘신반포자이’가 오는 6월과 7월 각각 입주를 앞두고 있다. 따라서 서울 전셋값 하락은 여름 비수기를 맞아 더욱 뚜렷해지고 전세 수요도 줄어들 전망이다. 전셋값 하락으로 집주인이 전세보증금을 빼주지 못하는 역전세난이 본격적으로 발생할 수도 있다는 우려마저 나온다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “서울 강남권 아파트 전셋값 하락은 인근 신도시 지역에서 신규 입주하는 아파트 물량이 증가해 전세 물건이 풍부해졌고, 재건축 이주 시기 조정으로 수요가 일시에 몰리지 않았기 때문”이라고 분석했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 전세시장이 동맥경화에 걸렸다. 전세 수요가 급감하면서 세입자를 찾지 못하는 아파트가 증가하고 보증금도 큰 폭으로 떨어졌다. 20일 부동산중개업계에 따르면 서울 강남권 아파트 전세 시장에 세입자를 찾지 못한 매물이 쌓이고, 전셋값이 떨어지면서 집주인이 보증금을 반환하면서 추가 자금을 마련해야 하는 역전세난이 나타나고 있다. 수도권 외곽에서 시작된 역전세난이 서울 강남까지 번졌다. 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트 84㎡ 전셋값은 연초 9억원에서 최근 1억원가량 떨어져 8억원 선에서 형성됐다. 2년 전 전셋값(8억∼8억 5000만원)과 비슷하거나 약간 낮다. 따라서 새로운 전세 계약이 이뤄질 경우 집주인은 기존 전세보증금 반환 외에 일부 추가 반환금을 마련해야 한다. 서초구 잠원동 롯데캐슬 2차 168㎡ 전셋값은 최고 12억원까지 올랐다가 최근 10억원 선에서 전세 계약이 체결됐다. 전세 기간이 끝났는데 새로운 세입자를 구하지 못해 주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 것이다. 이 아파트는 2년 전 11억원 선이었다. 이런 현상은 전세 아파트 물량이 한꺼번에 쏟아지는 새 아파트 입주 단지 주변에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 6월부터 입주가 시작되는 서초구 잠원동 아크로리버뷰 84㎡ 전셋값은 14억∼15억원에 형성됐다가 12억∼13억원으로 1억∼2억원 하락했다. 전셋값 하락은 입주·매매 시장에까지 영향을 주고 있다. 기존 주택을 팔거나 전세를 주고 새집으로 입주(이사)하려던 사람들이 전세가 나가지 않아 잔금을 치르지 못하는 경우도 증가하는 등 전세시장 동맥경화가 주택시장 전반으로 번지고 있다. 한국감정원에 따르면 송파구 전셋값은 2월부터 6주 연속, 강남·서초구 전셋값은 5주 연속 떨어졌다. 봄 이사철 계약이 마무리되고 비수기로 접어들면서 전세 수요가 감소해 전셋값 하락은 계속될 것으로 보인다. 전문가들은 수도권의 입주 물량이 증가하고, 전셋값이 큰 폭으로 떨어지면 갭투자(전세보증금을 끼고 큰돈 없이 아파트를 구입하는 행태)에 나선 사람들이 전세금을 반환하지 못해 궁지에 몰리는 역전세난이 심각해질 수 있다고 내다봤다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

주택은 의식주의 하나이면서 대부분의 사람들에게 인생 최대의 투자이다. 대한민국 평균 주택가격은 3억 3000만원이다. 가구소득(평균)의 5.7배에 이른다. 보통 가구가 매년 소득 절반을 모은다고 가정하면 집 한 채를 마련하는 데 11.4년이 걸린다. 수도권 아파트의 평균가격은 4억 5000만원에 달한다. 집값이 10%만 변해도 1년 치 연봉이 생기거나 없어진다.주택은 또 주거공간이라는 필수재이기도 하지만 누군가에게는 노후를 대비하는 투자자산이고 누군가에게는 현재의 생계수단이다. 부동산을 두고 새로운 정책이 발표될 때마다 뜨거운 관심, 상반된 의견, 때로 격한 반발이 터져 나오는 것은 어찌 보면 자연스러운 현상이다. 부동산 정책은 게임의 룰을 바꾼다. 거래, 금융, 조세, 공급 등 다양한 수단을 통해 수요자가 주택을 소비하고 투자하는 지역과 시기, 방식에 영향을 미친다. 시장을 이기는 정부는 없지만 정부를 이기는 시장도 없다고 하듯, 정책의 영향력은 결코 작지 않다. 단기적으로는 심리에 영향을 주거나 거래의 수익과 비용을 변화시킬 수 있다. 길게는 시장 수급의 균형점을 이동시킨다. 잘 짜인 정책은 시장의 성장을 돕고 사람들이 적응할 수 있도록 진폭을 완화하지만, 정책의 방향이나 타이밍이 어긋나면 의도치 않게 억울한 피해자가 생기기도 한다. 외환위기 이후 20년간 부동산 정책은 가속과 감속을 반복해 왔다. 정권의 기본철학이 다르기 때문이겠지만, 그 결과 시장에서는 과잉수요와 과잉공급이 번갈아 나타났다. 새 정부 출범 이후 최근의 변화도 꽤 가파르다. 불과 1년 전에는 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 주택 소재지, 보유주택 수, 소득수준, 원리금상환부담 등에 따라 대출 금액이 크게 줄어들었다. 최근 이슈가 되고 있는 재건축 시장에서는 초과이익부담금과 안전진단 강화가 시행되면서 인접한 아파트 단지 거주자들 사이에도 수억원의 가격 차이가 생겼다. 게임의 룰이 바뀌는 과정에서 누군가는 이익을 보고 누군가는 손해를 본다. 대개 이익을 보는 이들은 자본력도 있고 행동도 기민한 소수고, 손해를 보는 이들은 부동산 시세에 무관심한 다수다. 최근 정부에서 압박 중인 다주택자는 과거 정책의 변화에 발 빠르게 대응한 이들이었다. 대출을 늘리고 세금을 감면할 테니 집을 사라는 정부의 주문에 먼저 손들고 뛰어든 것이다. 최근 새 정부의 부동산 정책을 두고 제기되는 불만 속에는, 잦은 정책 변경으로 인해 매번 계산기를 새로 두드려야 하는 수요자들의 누적된 피로감, 그런데도 눈치 빠른 이들을 따라갈 수 없다는 상실감이 녹아 있다. 현재의 규제정책이 앞으로 계속 이어질지 의구심도 남아 있다. 시장 사이클과 괴리가 커질수록 정책을 보완하라는 요구가 커진다. 국내 부동산 시장은 금리상승과 대출규제 강화 속에서 공급누적의 파고를 헤쳐 나가야 한다. 서울을 제외하면 주택시장의 침체 가능성이 짙어지고 있고, 전세시장에서는 서울조차 역전세난을 우려하고 있다. 가계부채 부담이 임계점에 이른 상황에서 부동산 시장의 속도조절은 피할 수 없다. 다만 급격한 변속이 이루어질 때 시장 불평등이 커지는 과거 전례를 되풀이하지 않도록 정책의 일관성과 속도 조절에도 주의를 기울일 필요가 있다. 일반 대중의 눈높이와 보폭에 비추어 변화의 폭이 가파른 것이 아닌지 시장의 데이터를 통해 주기적으로 점검해야 한다. 정책의 수립과 집행은 행정의 영역이지만, 손익계산서를 받아 드는 것은 언제나 일반 대중이기 때문이다.

1인 가구 증가 등으로 소형 주택이 큰 인기를 누리고 있지만, 국민평형 전용 84㎡가 여전히 최고 상한가를 누리고 있는 것으로 나타났다. 청약경쟁률은 물론 매매가격 상승률에서도 중형의 활약이 돋보인다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 지난해(2017년) 전국 1순위 청약경쟁률을 조사한 결과 상위 10개 면적 중 7개가 전용 84㎡인 것으로 조사됐다. 가장 청약 경쟁률이 높았던 단지는 ‘부산 구서역 두산위브포세이돈’ 전용 84㎡로 무려 942대1의 경쟁률을 기록했다. 이어 ‘e편한세상2 오션테리스E3 부산’ 전용 84㎡가 817대 1, ‘대구 범어네거리 서한이다음’ 전용 84㎡ 618대 1, ‘오페라 트루엘 시민의숲(대구)’ 전용 84㎡ 533대 1의 경쟁률을 보였다. 매매가 상승률도 중형이 강세다. 국민은행 시계열 자료에 따르면 10월 서울 규모별 주택 매매가격 상승률에서도 중형(62.81㎡~95.86㎡미만)이 0.37%로 가장 많이 올랐다. 소형(62.81㎡~미만)은 0.30%, 대형(95.86㎡ 이상)은 0.23%가 올랐다. 전년도말 대비 상승률도 중형이 3.06%로 가장 많이 올랐다. 이는 지속되는 전세난과 임대사업 각광 등의 이유로 소형이 인기를 끌고 있지만 여전히 전용 84㎡의 선호도가 높은 것을 보여주는 수치다. 최근 가장 보편적인 가족 구성원이 3~4인 것을 감안하면 여기에 가장 적합한 주택형도 전용 84㎡라 할 수 있다. 또한 최근에는 알파공간 등으로 실사용 면적이 넓어지면서 캥거루족 등 대가족도 살기에도 불편하지 않아 찾는 수요는 더 늘어나는 것으로 분석된다. 이러한 이유로 앞으로 나올 신규 분양물량도 국민평형 전용 84㎡의 활약이 기대된다. 전용 84㎡의 인기가 남다른 가운데, 우정동 지역주택조합이 울산광역시 중구 우정동에 조성하는 ‘우정동 한라비발디’는 2018년 1분기 일반분양을 앞두고 마지막 조합원을 모집중으로 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 울산광역시 중구 우정동 일원에 조성되는 ‘우정동 한라비발디’는 지하2층~지상30층 전용면적 59·84㎡ 7개동, 총 969가구로 이뤄진다. 현재 ‘우정동 한라비발디’는 조합설립인가를 획득하였으며, 마지막 추가모집원 모집 후 2018년 하반기 중으로 일반분양에 나설 예정이다. ‘우정동 한라비발디’가 위치한 우정동 일대는 노후주거지역 밀집지로 현재 약 16여개의 재개발·재건축 사업지가 지정되어 향후 울산 도심에 위치한 신규 주거지로 탈바꿈될 예정이다. 특히 재개발 및 지역주택 조합이 밀집되어 있는 우정동 일대에서도 빠른 사업속도를 보이고 있는 만큼 초기 입주 프리미엄이 예상된다. 우정동 한라비발디 분양관계자는 “1차조합원 모집이 성공리에 끝난 상태이며 조합원들의 부담을 낮추기 위해 일반분양 전 추가 조합원을 모집하는 상태다”며 “우정동 한라비발디는 태화강변에 위치하고 도심권 생활을 누릴 수 있는 입지를 바탕으로 향후 높은 미래가치가 기대되는 단지다”고 말했다 실제로 ‘우정동 한라비발디’는 울산을 가로지르며 주거선호지역으로 손꼽히는 태화강과 인접하고 있다. 여기에 인근으로 홈플러스, 이마트, 롯데시네마, 신세계백화점(예정)등이 인접하여 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 단지 인근으로는 근로복지공단, 안전보건공단, 한국석유공사 등이 밀집되어 있는 우정혁신도시가 위치하고 있어 풍부한 배후수요를 자랑한다. 총 969가구의 대단지로 이뤄지는 ‘우정동 한라비발디’는 전가구를 수요자들의 선호도가 높은 중소형으로 구성되어 있으며, 전 가구를 판상형 4bay로 설계하여 채광과 통풍을 극대화 시켰다. ‘우정동 한라비발디’의 주택홍보관은 울산광역시 남구 삼산동에 위치하고 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

올해 전세난이 심화될 것이란 전망이 나오면서 아파트와 닮은 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘어나고 있다. 소형아파트 분양가가 갈수록 높아지는 가운데 아파트처럼 방 2개 이상을 갖춘 평면에 가격은 아파트보다 저렴하게 공급돼 실수요자들의 관심도 높다. 특히 오피스텔 설계들도 주거공간의 기능이 강화되고 있어 수요자들의 만족도도 높아지고 있다. 지난해 12월 경기도 화성시 동탄2신도시 C9 블록에 분양 한 ‘동탄역 파라곤’의 스마트 주거형 아파텔에 대한 청약 결과 평균 42.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 지난해 7월에 분양에 나선 `송도 아트포레 푸르지오 시티(전용 22~74㎡, 343실)`는 평균 8대 1의 청약경쟁률을 기록하며 조기 완판에 성공했다. 최고 청약경쟁률은 아파텔로 나온 전용 74㎡의 테라스형에서 나왔는데 60대 1에 달했다. 부산 신세계백화점 센텀시티점을 시공한 신세계건설이 책임시공하는 광안 ‘에이파크 오션’ 오피스텔도 아파트와 닮은 설계로 수요자 관심이 뜨겁다. 광안 ‘에이파크 오션’은 전용 24㎡C타입 18실, 26㎡B타입 72실, 43㎡A타입 90실, 43㎡A1타입 18실 총 4개 타입 198실로 구성된다. 전용 24㎡C타입과 26㎡B타입은 원룸이며, 43㎡A타입과 43㎡A1타입은 투룸으로 설계된다. 43㎡A타입은 ㄷ자형 주방과 우물 천정으로 효율성과 개방감을 더한 와이드한 바다 조망이 돋보이는 투룸이다. 그리고 43㎡A1타입은 개방감과 공간감을 살린 공간배치로 2인 이상도 여유롭게 생활할 수 있는 바다 조망의 투룸으로 설계된다. 설계의 장점으로는 최고의 바다조망과 불꽃놀이를 즐기는 입주민 전용 옥상정원을 비롯해 20층, 198실 전실 오션뷰에 발코니가 설계됐다. 우물 천정을 적용, 탁트인 공간감과 개방감을 줬고, 작은 공간을 더 넓게 활용할 수 있도록 수납공간과 빌트인 시스템을 적용했다. 주변 입지도 아파트 프리미엄을 뛰어넘을 전망이다. 광안 ‘에이파크 오션’ 오피스텔은 광안리 최중심에 위치해 최고의 오션뷰를 자랑하며, 광안리 해변을 앞마당처럼 누릴 수 있다. 이 오피스텔은 에이파크 글로벌이 시행하고, 국제자산신탁이 자금관리 하고 있다. 광안 ‘에이파크 오션’은 총 면적 8만2000㎡ 규모의 광안리 해변 중심에 위치한다. 총 길이 7.4km의 국내 최대 해상교량이자 부산의 명물인 광안대교가 막힘없이 정면으로 보이는 파노라마 오션뷰는 그 어디에서 찾아보기 힘들다. 교통여건도 뛰어나다. 도시철도 2호선 금련산역 도보 7분, 시내버스 정류장 도보 1분 및 원동ㆍ삼락 IC와 남해 제 2고속도로가 인접하여 부산 어디든 뛰어난 교통 접근성도 자랑한다. 광안 ‘에이파크 오션’는 100여개 카페가 있는 카페거리, 민락횟집촌, 인근 장산봉, 용호만, 부산요트경기장 등이 인접해 있다. 차량 15분 거리에는 민락수변공원, 센텀시티 신세계백화점, 벡스코(BEXCO), 수영팔도시장 등도 위치한다. 오피스텔 수익률에 결정적인 역할을 하는 배후수요도 탄탄하다. 매년 개최되는 부산 국제 불꽃 축제와 인근에 위치한 벡스코(BEXCO)의 연간 1000여건에 달하는 전시, 컨벤션으로 국내·외 546만여 관광 및 비즈니스 수요를 확보해 수익형 부동산투자의 최적지로 평가 받는다. 분양홍보관은 부산시 수영구 광안동에 위치한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

대출규제·대규모 입주물량 영향 집값 상승세보다 ‘강보합’ 유지 새해에는 전반적으로 집값, 전셋값 상승을 크게 걱정하지 않아도 될 것으로 전망된다. 다만 서울 강남권 집값은 여전히 강세를 띠고, 지방 집값은 떨어져 양극화가 심해질 것으로 보인다. 전셋값 역시 양극화를 띠면서 일부 지역에서는 역전세난도 우려된다.주택산업연구원은 새해 집값은 지방에서는 하락하고, 서울 집값은 상승세를 유지해 전국적으로는 강보합(0.2%)을 유지할 것으로 내다봤다. 전셋값은 보합세(0.0%)를 형성해 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다. 집값이 안정될 것이라고 전망하는 근거로는 각종 주택 규제정책과 대규모 입주 물량을 꼽았다. 부동산 114의 설문조사 결과도 새해 집값에 영향을 주는 가장 큰 요인으로 대출 규제 및 금리 상승(39.31%)을 꼽았다. 무엇보다 주택 담보대출 규제가 강화돼 다주택자가 주택을 추가 구입할 때 대출이 사실상 막혔다고 보면 된다. 내 돈만 갖고 사거나 전세 보증금을 안고 구입해야 하는데 집값이 상승할지 불투명한 상태라서 활발한 매매로 이어지는 것을 기대하기 어렵다. 금리 인상도 무시할 수 없다. 주택담보대출 이율이 연 4%를 넘었고, 신총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 적용되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 정책실장은 “새해는 특히 금융규제 여파가 클 것”이라며 “4월이 주택시장의 최대 변곡점이 될 것”이라고 내다봤다. 대규모 아파트 입주에 따른 영향도 무시할 수 없다. 새해 입주 예정 아파트 물량은 44만 가구에 이른다. 집을 갖고 있는 청약자라면 기존 주택이 팔려야 입주를 할 수 있는데, 기존 주택 거래가 활발하지 않아 집을 처분하지 못하면 입주 자체가 어려워진다. 이 경우 가격을 내려 처분하거나 전세 보증금을 낮춰 세입자를 찾는 길밖에 없다. 다주택자에 대한 양도세 중과, 임대소득세 부과 조치도 추가 구매 욕구를 떨어뜨리고 있다. 주택임대차시장이 투명화되면서 다주택자의 수익률이 그만큼 떨어지기 때문이다. 다주택자 신분을 벗어나기 위해 오는 4월 이전에 집을 처분하려는 수요가 증가하면 급매물이 나올 수 있다. 그러면 집값은 떨어지거나 적어도 상승세는 꺾인다고 봐야 한다. 문제는 지역 양극화다. 그동안 집값 상승은 서울, 특히 강남권 아파트가 주도했기 때문에 이들 지역의 집값 움직임에 따라 주택시장 분위기가 좌우되는 현상은 새해에도 이어질 것으로 보인다. 강남권 아파트값 움직임이 전국 집값의 바로미터 역할을 했기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “새해 집값은 분명 전반적으로 안정세를 띨 것”이라면서도 “서울 강남 등 입지가 빼어난 지역, 재건축 대상 아파트값은 강세를 이어 갈 수 있다”고 말했다. 그러나 강남 집값 상승이 꺾일 것이라는 주장도 만만찮다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “그동안 강남 주택시장은 버티면 오를 것이라는 반복학습 효과가 컸는데, 이제는 서서히 무너질 때도 됐다”고 진단했다. 전셋값은 모든 전문가들의 견해가 일치한다. 물량 공급 확대로 안정세가 유지될 것이라고 입을 모았다. 특히 아파트 입주 물량이 급증하는 수도권과 지방 일부 지역에서는 세입자를 구하지 못해 역전세난도 우려된다는 진단이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “전세시장에서는 수요·공급 균형이 깨지는 해가 될 것”이라며 “연착륙을 유도해야 한다”고 주문했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr