전셋집을 찾던 직장인 정모(43)씨는 얼마 전 시세보다 싼 새 아파트를 찾았다. 입주 전인 신축 아파트라 소유권 등기가 안 돼 있어 불안했지만 “전세보증금을 받으면 바로 분양대금(잔금)을 완납하고 등기하겠다”는 집주인 말만 믿고 계약을 했다. 하지만 집주인이 분양 잔금을 내지 않아 분양계약 자체가 취소됐다. 결국 전세보증금을 날린 정씨는 집주인을 상대로 소송 중이다. 신축 아파트로 입주할 때 ‘소유권 이전 등기’가 안 된 상태에서 임대차계약이 진행되는 경우가 많다. 자금이 부족한 새 아파트 소유자들이 세입자들로부터 전세보증금을 받아 분양 잔금을 치르고 등기를 하기 때문이다. 정씨 같은 사례를 막고자 ‘미등기 아파트에 전세 계약을 맺을 시 주의해야 할 6가지 사항’을 12일 소개한다. ①특약걸기: ‘전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다’는 조건을 계약서에 특약으로 명시해라. 이러면 정씨처럼 집주인이 전세보증금을 받아 다른 곳에 사용해도 계약 자체가 무효가 되기 때문에 법적으로 수월하게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 된다. ②동일인 확인: 전세 계약 전에 아파트공급계약서나 분양계약서상 인물과 현재 집주인이 같은 사람인지 신분증을 놓고 대조해야 한다. 통상 분양권은 자유롭게 매매할 수 있어 소유자가 바뀌는 경우가 많으니 반드시 전세 계약 직전 소유자 명의를 확인해야 한다. ③가압류는 없나: 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 없도록 분양계약서에 가압류·가처분이 걸린 게 없는지 시행사나 시공사에 알아봐야 한다. 신축 분양 아파트의 경우 임대인이 분양 잔금을 완납하지 못하거나 임대인 채무관계로 아파트 분양권에 가압류·가처분이 걸릴 수 있다. ④집주인 계좌로: 전세보증금은 집주인 실명 계좌로 송금해야 한다. 전세 계약 체결도 임대인을 직접 만나 체결하는 것이 안전하지만 부득이한 사정으로 대리인과 계약할 때에는 집주인의 인감증명서와 위임장을 확인해야 한다. ⑤계약은 평일에: 전세 계약은 평일에 하는 것이 좋다. 집주인이 전세보증금을 받자마자 분양 잔금을 납부하고 등기까지 마치는지 은행 등에 따라가서 바로 확인할 수 있기 때문이다. ⑥신고도 바로 가능: 미등기 아파트라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다. 그래야 주택 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약이 존속함을 주장할 수 있고 계약 종료 후 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 생긴다. 집이 경매에 넘어갈 때 우선적으로 내 전세보증금을 보장받을 수도 있다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

입주전 ‘미등기’ 새 아파트 전세계약 시 6가지 주의사항‘전세금 받는대로 분양잔금 안내면 계약 무효’ 특약걸기 　전셋집을 찾던 직장인 정모씨(43세)는 얼마 전 시세보다 싼 새 아파트를 찾았다. 입주 전인 신축 아파트라 소유권 등기가 안돼 있어 불안했지만 “전세보증금을 받으면 바로 분양대금(잔금)을 완납하고 등기하겠다”는 집주인 말만 믿고 그대로 계약을 했다. 하지만 집주인이 분양 잔금을 내지 않아 분양계약 자체가 취소됐다.결국 전세보증금을 날린 정씨는 집주인을 상대로 소송 중이다. 　신축 아파트로 입주할 때 ‘소유권 이전 등기’가 안 된 상태에서 임대차계약이 진행되는 경우가 많다. 자금이 부족한 새 아파트 소유자들이 세입자들로부터 전세보증금을 받아 분양 잔금을 치르고 등기를 하기 때문이다. 정씨 같은 사례를 막고자 ‘미등기 아파트에 전세 계약을 맺을시 주의해야 할 6가지 사항’을 12일 소개한다. 　특약걸기: ‘전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다’는 조건을 계약서에 특약으로 명시해라. 이러면 정씨처럼 집주인이 전세보증금을 받아 다른 곳에 사용해도 계약 자체가 무효가 되기 때문에 법적으로 수월하게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 된다. 　동일인 확인: 전세계약 전에 아파트공급계약서나 분양계약서상 인물과 현재 집주인이 같은 사람인지 신분증을 놓고 대조해야 한다. 통상 분양권은 자유롭게 매매할 수 있어 소유자가 바뀌는 경우가 많으니 반드시 전세계약 직전 소유자 명의를 확인해야 한다. 　가압류는 없나: 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 없도록 분양계약서에 가압류·가처분이 걸린 게 없는지 시행사나 시공사에 알아봐야 한다. 신축 분양 아파트의 경우 임대인이 분양 잔금을 완납하지 못하거나, 임대인 채무관계로 아파트 분양권에 가압류·가처분이 걸릴 수 있다. 　집주인 계좌로: 전세보증금은 집주인 실명 계좌로 송금해야 한다. 전세계약 체결도 임대인을 직접 만나 체결하는 것이 안전하지만 부득이한 사정으로 대리인과 계약할 때에는 집주인의 인감증명서와 위임장을 확인해야 한다. 　계약은 평일에: 전세계약은 평일에 하는 것이 좋다. 집주인이 전세보증금을 받자마자 분양 잔금을 납부하고 등기까지 마치는지 은행 등에 따라가서 바로 확인할 수 있기 때문이다. 　신고도 바로 가능: 미등기 아파트라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다. 그래야 주택 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약이 존속함을 주장할 수 있고 계약 종료 후 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 생긴다. 집이 경매에 넘어갈 때 우선으로 내 전세보증금을 보장받을 수도 있다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

집 싸게 팔거나 대출… 증여세 탈루 670건 상호금융 불법대출 23→94건 대폭 늘어지난해 6월 20대 A씨는 1억원만 들여 서울 서초구에 10억원짜리 아파트를 샀다. A씨가 구청에 제출한 자금조달계획서를 보면 먼저 매입하는 아파트를 담보로 4억 5000만원을 대출받은 뒤 나머지 부족한 4억 5000만원은 부모와 전세 계약을 맺어 마련했다. 심지어 A씨는 전세 계약을 하기 2개월 전에 부모로부터 전세금을 받았다. 국토교통부는 A씨가 증여세를 탈루하려고 한 것으로 보고 국세청에 이를 통보했다. 국토부와 행정안전부, 금융위원회, 서울시는 지난해 8~10월 이뤄진 서울 부동산 거래 중 불법·편법 대출과 탈세 의심사례, 부동산거래신고법 위반 등이 의심되는 1333건에 대한 조사 결과를 4일 발표했다. 증여세 탈루 등 탈세가 의심되는 사례 670건은 국세청에 통보됐고 새마을금고와 상호저축은행 등을 통해 불법 대출을 받은 것으로 의심되는 94건은 금융위와 행안부가 추가 조사를 진행하기로 했다. 조사 대상이 된 1333건 중 508건(38.1%)이 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 밀집돼 있었고 거래액별로는 9억원 이상 물건이 475건(35.6%)이었다. 적발 사례를 보면 대부분 증여세를 탈루하기 위해 부모가 집을 싸게 팔거나 대출 형식으로 자녀에게 돈을 주는 사례가 많았다. 20대 B씨는 지난해 10월 시세 17억원짜리 서초구 아파트를 부모로부터 12억원에 매입했다. 지난해 8월 강남구에 17억원짜리 아파트를 산 C씨는 여윳돈이 5000만원뿐이었지만 신용대출 1억 5000만원과 전세보증금 9억 5000만원에 부모로부터 차용증도 쓰지 않고 5억 5000만원을 빌려 아파트를 샀다. 특히 지난해 11월 23건이었던 상호금융 불법 대출을 활용한 법인·개인사업자의 고가 아파트 구매 사례가 이번엔 94건으로 대폭 늘었다. 소매업 D법인은 지난해 7월 상호금융조합으로부터 19억원을 대출받아 25억원짜리 강남 아파트를 샀고 온라인 쇼핑몰을 하는 E씨는 은행으로부터 7억원, 상호금융으로부터 5억원(후순위) 등 총 12억원을 대출받아 21억원짜리 아파트를 구입했다. 남영우 국토부 토지정책과장은 “오는 21일부터 국세청 등 관계기관과 함께 자금조달 세부 내용에 대한 더욱 폭넓은 조사를 통해 부동산 불법행위를 엄단하겠다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

‘12·16 부동산 대책’의 전세대출 후속 조치가 20일부터 시행돼 봄 이사철을 앞둔 주택 시장에 상당한 혼란이 예상된다. 정부가 전세대출을 받아 ‘갭투자’하는 것을 막기 위해 고가(시가 9억원 초과) 주택 보유자의 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출자가 고가 주택을 사면 전세대출금을 즉시 회수하기로 해서다. 12·16 대책 이후 서울 강남권에서는 시세보다 몇 억원씩 싼 급매물이 나오고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 19일 부동산업계에 따르면 이번 규제가 전셋집에 사는 고가 1주택 보유 갭투자자를 타깃으로 한 정책이라는 평가가 나온다. 사실상 유일한 예외가 20일 전에 이미 고가 주택 보유자이면서 전세대출을 받은 사람인데, 이들도 전셋집을 옮기거나 전세대출 규모를 더 늘리기가 쉽지 않아서다. 이들은 전세 만기가 되면 전세대출 보증을 연장할 수 있지만 전셋집 이사나 전세대출 증액의 경우 신규 대출로 인정돼 보증 연장이 불가능하다. 기존 전셋집에 살면서 같은 대출금을 받는 것만 가능한데, 문제는 2년 새 전세가격이 많이 올랐다는 점이다. 전셋값 상승분을 자비로 마련하거나 상승분만큼을 월세로 전환해 살아야 한다. 집주인이 나가라고 하면 더 곤란해진다. 정부는 시가 15억원 이하 고가 1주택 보유자에 대해 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 전셋집을 이사해도 서울보증보험(SGI) 전세대출 보증을 허용하기로 했다. 문제는 서울 대부분 지역의 전셋값이 뛰었다는 점이다. 대출금 증액이 안 돼 더 싼 전셋집으로 이사를 가거나 보유 고가 주택을 파는 수밖에 없다. 현재 전셋집에 살면서 고가 주택을 매입해 이사를 가려던 실수요자도 타격을 받는다. 매입 주택의 전세세입자를 내보내려면 이 집을 담보로 전세금 반환 대출을 받아야 하는데, ‘12·16 대책’으로 주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 규제가 기존 40%에서 9억원 초과분은 20%로 강화됐기 때문이다. LTV 40%를 기준으로 자금 계획을 짰다면 세입자에게 줄 전세보증금을 마련하지 못해 세입자를 내보낼 수 없다. 기존 전셋집에 계속 살려고 해도 고가 주택 보유자여서 전세대출을 추가로 받을 길이 막혔다. 서울 강남에는 부동산 거래 한파가 불어닥쳤다. 서초구 반포 아크로리버파크(전용면적 164㎡·49평) 아파트 급매물은 시세보다 3억∼4억원가량 싼 48억∼49억원, 송파구 잠실 리센츠(84㎡·25평) 아파트는 1억원가량 낮은 18억원에 나오고 있다. 송파구 부동산 중개인은 “급매물이 나와도 매수 문의가 없다”며 “청와대가 주택거래 허가제까지 언급하는데 누가 집을 사겠나”라고 전했다. 여기에 이르면 3월부터 고가 주택을 살 때 매수 자금 출처를 입증할 증빙서류 15종을 포함한 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 시장에선 사실상 주택거래 허가제나 다름없다는 반응도 나온다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

정부가 16일 발표한 ‘12·16 부동산 대책 전세대출 후속 조치’의 핵심은 오는 20일부터 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 규제를 대폭 강화한 것이다. 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치다. 그러나 당장 전셋집을 옮겨야 하거나 보유 주택이 집값 상승 지역에 있어 현재는 시가 9억원 이하지만 조만간 9억원을 넘을 수 있는 대출자들은 걱정이 앞선다. 이번 대책의 궁금증을 문답으로 풀어 봤다. -이미 전세계약을 했는데 전세대출을 오는 20일 이후에 받아도 규제를 받나. “아니다. 20일 전에 계약했다면 전세대출 회수와 전세대출 보증 제한의 규제를 받지 않는다.” -20일 전에 전세대출을 받았는데 20일 후에 고가(9억원 초과) 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수되나. “대출 회수 대상은 아니다. 하지만 대출 만기가 되면 연장할 수 없다.” -20일 전에 전세대출 보증을 받은 고가 주택 보유자도 만기 때 보증 연장이 안 되나. “된다. 다만 같은 전셋집에서 같은 대출금으로 살아야 한다. 전셋집 이사나 대출 증액은 신규 대출이어서 만기 연장이 안 된다.” -집주인이 전세금을 올려 달라고 해서 전세대출을 더 받아야 하면 예외인가. “아니다. 20일 후에는 전세대출 보증 증액이 불가능하다. 예를 들어 서울 송파구 고가 주택 보유자가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남구에 7억원짜리 전셋집에 사는데 오는 9월 집주인이 보증금을 올려 달라고 할 경우 전세대출을 더 받으려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -당장 만기인데 집주인이 나가라고 해서 전셋집을 옮겨야 하는데도 전세대출 보증을 못 받나. “원칙적으로 고가 주택 보유자는 전세대출 보증이 불가능하다. 다만 전세대출 중단으로 인한 갑작스러운 주거 불안을 막기 위해 20일 기준으로 시가 15억원 이하 1주택 보유자에 대해서는 예외를 뒀다. 이사할 때 전세대출을 기존보다 더 받을 수는 없고, 오는 4월 20일까지 3개월간 1회에 한해 한시적으로 허용한다. 반면 시가 15억원 초과 주택 보유자에게는 유예 없이 규제가 전면 적용된다.” -서울 자녀교육 때문에 강남구 대치동에 전셋집을 얻을 때도 전세자금 대출이 가능한가. “불가능하다. 자녀교육은 전세대출 보증 제한의 예외 사유지만 서울과 광역시 안에서의 구(區) 이동은 인정하지 않는다. 예를 들어 강서구의 10억원짜리 주택 보유자가 자녀교육 문제로 본인 집을 6억원에 전세 주고 강남구 내 8억원짜리 전셋집으로 이사하면서 부족한 2억원을 전세대출로 메우려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -현재 보유 주택은 고가 주택이 아닌데 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 넘게 오르면 전세대출 보증 연장이 안 되나. “안 된다. 서울 노원구에 시가 7억원짜리 집을 소유하고 오는 3월 전세대출 2억원을 받아 목동에 6억원짜리 전셋집으로 이사했다고 치자. 2022년 3월 전세대출을 연장해야 하는데 노원구 집값이 9억원을 넘는다면 대출 보증 연장이 불가능하다.” -전세대출이 회수되면 언제까지 은행에 대출금을 갚아야 하나. “은행에서 규제 위반을 확인하면 대출 회수를 통보한다. 이때부터 2주 정도 안에 원리금을 갚아야 한다. 안 갚으면 연체 정보가 등록되고 연체 이자까지 내야 한다. 대출 회수 통보를 받으면 3년간 주택 관련 대출도 못 받는다.” 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

최근 더불어민주당으로 복귀한 이낙연 전 국무총리의 ‘고가 전세계약’에 대한 의혹이 풀렸다. 일각에서 ‘편법으로 전세대출을 받는다’, ‘전에 살던 잠원동 아파트를 매각한다’는 등의 낭설이 떠돌았지만 답은 생각보다 가까운 곳에 있었다. 이 전 총리의 측근은 16일 서울신문과의 통화에서 “교남동 경희궁 자이에 투입될 전세자금은 잠원동 주택의 전세자금으로 충당할 예정”이라고 밝혔다.지금까지 이 전 총리의 새집 보증금 마련에 관심이 쏠렸던 것은 금융당국이 고가 아파트 소유자들의 전새대출을 봉쇄하면서 이 전 총리 역시 전세자금을 마련하기 쉽지 않을 것이라는 추측 때문이었다. 실제로 16일 금융위원회는 시세 9억 이상 유주택자들의 전세대출을 어렵게 하는 ‘주택시장 안정화 방안 후속 조치를 발표했다. 전세대출이 어려운 사람들이 대안으로 삼던 SGI서울보증에서의 대출보증도 제한하는 내용이었다. 그간 정부는 고가 주택 소유자들의 전세대출을 막아왔지만 주택도시보증공사와 주택금융공사 등 공적 대출보증만 제한해 실효성이 높지 않다는 지적이 있었다. 이번 조치는 민간 보증업체까지 같은 기준을 적용했다. 이 전 총리는 규제 이전 전세 계약을 맺은 탓에 SGI서울보증에서 대출을 받을 수 있지만, 이 또한 현 정책에 어긋나는 ‘꼼수’라는 비판을 받을 여지가 있었다. 이 전 총리가 보유하고 있는 현금 자산도 4억여원 남짓으로 9억원에 달하는 교남동 자이 전세금에는 절반에도 못미쳤다. 여기에 이 전 총리가 오랜시간 공관에서 생활한 탓에 보유하고 있는 잠원동 아파트를 누군가에게 ‘전세’를 줬을 것이라는 관측이 있었다. 현재 살고 있는 집이 전세로 빠져 있는 상태라면 9억원에 달하는 교남동 자이 아파트의 전세자금을 충당할 만한 여력이 없을 것이라는 의혹이었다. 그러나 이 전 총리는 총리로 재직하는 동안에도 잠원동 주택에 세를 주지 않고 비어둔 것으로 나타났다. 총리직을 언제 그만둘지 모른다는 ‘압박’ 때문이었다. 이 전 총리 측근은 “아무도 살지 않는 채로 비어둔 상태였다”고 설명했다. 이 전 총리는 조만간 잠원동 자택에 세입자를 받아 전세 계약을 할 예정이다. 마침, 교남동 자이와 잠원동 자택의 전세가 시세도 ‘9억원’으로 정확히 일치한다. 이 전 총리는 SGI서울보증에 돈을 빌리거나 잠원동 자택을 처분하지 않고도 무사히 서울 종로 교원동의 새 집으로 이사할 수 있게 됐다. 신형철 기자 hsdori@seoul.co.kr

주택금융공사가 이르면 오는 6월에 전세금 반환 보증 상품을 출시한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 주택금융공사가 대신 주는 보증 상품이다. 금융위원회와 주택금융공사는 13일 이런 상품을 이르면 오늘 6월에 내놓는다고 밝혔다. 주택금융공사가 기존에는 전세 대출 보증만 취급했는데 전세금 반환 보증도 함께 제공하는 것이다. 최근 전세값이 오르면서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는 피해가 더 커지는 문제를 막기 위한 조치다. 전세금 규모에 비해 전세 보증 반환 상품 가입 규모는 적다. 지난해 3월 기준 전세금은 총 687조원에 이르는데 전세금 반환 보증 상품 가입 규모는 47조원에 그쳤다. 전세대출을 받는 세입자들은 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등으로부터 전세 대출 보증을 받는다. 금융기관에 전세 대출 자금 상환을 보증하는 상품인데 전세 대출 금리를 낮출 수 있다. 이 과정에서 일부 전세 대출자들은 전세금 반환 보증 상품에도 함께 가입한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 세입자에게 전세금을 먼저 주고 나중에 집주인에게 받는 상품이다. 현재 전세 대출 보증을 제공하는 주택금융공사와 HUG, SGI서울보증 중에서 전세 반환 보증 상품이 없는 곳은 주택금융공사뿐이다. 주택금융공사에서 전세 보증을 받은 세입자들이 전세 반환 보증을 받기 위해 HUG나 SGI서울보증을 또 찾아야 했다. 주택금융공사는 우선 공사의 전세 대출 보증을 이용한 세입자만 대상으로 전세금 반환 보증 상품을 제공한 뒤에 대상 확대를 검토하기로 했다. 공사 전세 대출 보증 이용자를 대상으로 하기 때문에 전세금 반환 상품 보증료율을 HUG나 SGI서울보증(0.13~0.22%)보다 낮추는 방안도 검토 중이다. 보증료율 0.1%를 적용하면 전세 4억원에 대한 전세금 반환 보증 요금은 연간 40만원이다. 주택금융공사의 전세 대출 보증 상품과 연동되기 때문에 임차보증금 5억원(지방 3억원) 이하 전셋집만 대상이 된다. 다주택자이거나 시가 9억원을 넘는 주택 보유자, 부부합산 소득이 1억원을 넘는 경우 이용할 수 없다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

‘갭투자’는 전세를 끼고 주택에 투자하는 것이다. 세입자로부터 전세금을 빌려서 자신은 주택 매매가격과의 차액만큼만 투자한다. 세입자가 거주하는 주택은 빌려준 전세금에 대한 담보라 할 수 있다. 주택 가격이 오르게 되면 자신의 돈으로만 투자하는 것에 비해 수익성이 좋은데 그만큼 위험도 크다. 전세금에 더해 주택담보대출까지 이용할 수 있다면 수익성과 위험이 훨씬 더 높아진다. 최근에는 정부가 아파트 매입에 대해 금융기관 대출규제를 대폭 강화했기 때문에 주로 전세금을 이용하는 경우가 많다고 한다. 갭투자를 이용해 주택을 여러 채 매입하는 사람들도 있다. 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않은, 즉 전세가율이 높은 지역에서 수백 채의 주택을 매입한 사례도 발견된다. 요즘엔 고가의 ‘똘똘한 한 채’를 전세 끼고 매입하는 것이 인기라고 한다. 어느 쪽이 됐건 전세금을 2년 동안 빌려서 이보다 훨씬 만기가 긴 주택 자산에 투자하는 것이니 일종의 ‘금융중개’라고 할 수 있다. 금융중개의 중요한 기능 중 하나가 바로 만기 변환이기 때문이다. 예를 들어 은행들은 만기가 짧은 예금으로 돈을 모아 기업들에 장기로 대출함으로써 만기를 변환시킨다. 갭투자의 경우는 은행 등 금융기관이 개입하지 않고 개인과 개인 사이에서 벌어지는 금융중개이다. 은행시스템 밖에서 이루어지는 금융중개를 일컬어 ‘그림자 금융’(shadow banking)이라고 하는데 갭투자도 여기에 속한다고 할 수 있다. 국제기구인 국제통화기금(IMF)이나 금융안정위원회(Financial Stability Board) 등에서는 최근 그림자 금융 대신 ‘비은행 금융중개’(non-bank financial intermediation)라는 표현을 많이 쓴다. 여기서는 더 친숙한 용어인 그림자 금융을 계속 쓰자. 그림자 금융은 2007~2009년 글로벌 금융위기를 초래한 원인의 하나로 흔히 지목된다. 은행을 통한 금융중개는 감독당국이나 중앙은행의 규제와 감독하에 이루어지는데 그 밖에 있다 보니 문제가 생겨도 잘 모르고 통제도 제대로 이루어지지 않는 것이다. 예를 들어 어느 금융회사가 자산유동화증권을 매입한 다음 이를 담보로 돈을 빌려 또 자산유동화증권을 사는 경우를 생각해 보자. 새로 산 증권을 담보로 또 돈을 빌려 자산유동화증권을 더 사는 과정이 반복되면 결국 당초 투자금의 수십 배에 해당하는 증권에 투자할 수 있다. 자산유동화증권의 가격이 조금만 올라도 높은 수익률을 자랑할 수 있는데 반대의 경우라면 심각한 위협이 될 수도 있다. 이와 비슷한 사례를 우리나라에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 주택을 구입한 다음 전세를 놓아 전세금을 받고 주택담보대출로 돈을 더 빌려 다른 주택을 새로 사는 것이다. 이러한 과정을 반복해 여러 채의 주택을 매입했다는 이야기를 쉽게 접할 수 있다. 역시 주택가격이 소폭 상승해도 당초 투자금에 대한 수익률은 아주 높아지게 된다. 반대로 주택가격이 하락하면 투자자 본인이 손해를 보는 것은 물론 세입자들이 ‘깡통주택’의 문제에 직면할 수도 있다. 물론 지금까지 갭투자 등 주택에 대한 투자가 금융위기로 연결된 적은 없다. 일부 지역의 주택 가격이 떨어져서 역전세난이 벌어진 적은 있지만, 금융위기나 시스템 리스크와는 거리가 한참 멀다. 부동산 불패의 신화가 잠시 주춤할 수는 있어도 붕괴되기야 하겠는가. 그러나 부동산 불패의 기록이 길어지면 길어질수록 더 큰 위기가 올 가능성이 높아지고 있다는 점에 주의할 필요가 있다. 더욱 많은 사람이 대출을 받거나 갭투자를 통해 부동산 투자에 뛰어들기 때문이다. 금융위기 앞에는 늘 부채 증가가 선행했는데 주택담보대출뿐 아니라 전세금도 부채라는 점을 명심할 필요가 있다. 한편 가계뿐 아니라 증권사, 자산운용사, 여전사 등 금융회사들도 최근 다양한 경로를 통해 부동산 투자를 확대하고 있다. 은행의 주택담보대출은 이미 포화 상태라는 말을 들을 만큼 늘어나 있는 상태이다. 부동산 시장에 충격이 발생해 더 큰 위기로 비화될 가능성을 서둘러 차단하는 노력이 필요한 시점이다.

본인 명의 19억·배우자 포항 땅 32억원 육군 병장 만기 제대… 장남은 대체 복무정세균(69) 국무총리 후보자의 재산이 51억원에 이르는 것으로 나타났다. 국회 인사청문특별위원회에 지난 23일 접수된 문재인 대통령의 정 후보자 인사청문요청안 부속서류에 따르면 정 후보자는 본인과 배우자의 재산을 합쳐 총 51억 5344만원을 신고했다. 정 후보자 본인 명의의 재산은 19억 1775만원이었다. 서울 마포구 상수동의 아파트 1채(9억 9200만원)와 자신의 지역구인 종로구에 있는 아파트 전세금(6억 8000만원)이 대부분을 차지했으며, 예금 8571만원과 자동차 2018년식 EQ900(6474만원)이 있었다. 지난 6월 취득한 700만원 상당의 광화문 포시즌스호텔 헬스 연간회원권도 재산 목록에 포함됐다. 배우자 최혜경씨 재산으로는 경북 포항에 있는 땅 6만 4790㎡(32억 62만원)와 예금(3457만원), 호텔 다이닝 연간 회원권(49만원) 등이 포함됐다. 정 후보자는 1978년 육군 병장으로 만기 제대했으며, 장남은 2004~2007년 ‘알토닉스’라는 전자부품 제조업체에서 산업기능요원으로 대체 복무를 마쳤다. 2015년 결혼한 장남은 독립생계 유지를 이유로 재산 고지는 거부했으나, 올해 5~8월 로펌 두 곳에서 인턴으로 일하며 6만 5963달러(약 7690만원)를 급여로 받았다는 증빙서류를 제출했다. 전북 진안 출신인 정 후보자는 전주 신흥고, 고려대 법대를 나와 1978년 쌍용그룹 공채로 입사해 17년간 근무하며 상무이사를 지냈다. 이후 정치에 입문해 15~20대 총선에서 내리 당선됐으며 원내대표, 당 대표, 국회의장 등을 거쳤다. 더불어민주당은 이날 인사청문특별위원회 위원으로 박병석·원혜영·박광온·신동근·박경미·김영호 의원을 추천했다. 특위는 민주당(6명)·자유한국당(5명)·바른미래당(1명)·비교섭단체(1명) 13명으로 꾸려진다. 특위 위원장은 한국당 나경원 의원이 맡는다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

정세균(69) 국무총리 후보자의 재산이 51억원에 이르는 것으로 나타났다. 24일 국회 인사청문특별위원회로 전날 회부된 문재인 대통령의 정 후보자 인사청문요청안 부속서류에 따르면 정 후보자 내외는 재산을 총 51억 5344만원으로 신고했다. 정 후보자 본인 명의의 재산은 19억 1775만원으로 마포구 상수동 소재 한 아파트 9억 9200만원, 종로구 한 아파트 전세금 6억 8000만원 등이 대부분을 차지했다. 예금은 8571만원이었고, 자동차는 2018년식 EQ900(6474만원)을 신고했다. 지난 6월 취득한 가액 700만원의 광화문 포시즌스 호텔 헬스 연간회원권도 재산목록에 포함됐다. 정 후보자 배우자는 경북 포항에 6만 4790㎡의 땅을 32억원 62만원으로 신고했다. 예금은 3457만원이었다. 지난 10월에는 프라자호텔 다이닝 연간 회원권(49만원)도 사들였다. 정 후보자는 1978년 육군 병장으로 만기 제대했으며 장남은 2004년∼2007년 ‘알토닉스’라는 업체에서 병역특례제도를 통해 군 복무를 마쳤다. 2015년 결혼한 장남은 독립생계 유지를 이유로 재산 고지는 거부했지만 올해 5~8월 4개월간 로펌 2곳에서 인턴으로 일하며 6만 5963달러(한화 7690만원)를 급여로 받았다는 증빙 서류를 제출했다. 고려대 총학생회장 출신인 정 의장은 쌍용그룹에서 상무를 지낸 뒤 정치에 입문해 15대~20대 총선에서 내리 당선됐다. 그는 모범적이고 신사적인 의정 활동을 한 국회의원에게 주는 ‘백봉신사상’을 15번 받았다. 문 대통령은 임명 동의 요청사유서에서 “6선 국회의원으로서 국회의장, 당 대표, 원내대표 등의 경력을 통해 쌓은 풍부한 정치적 경륜과 역량을 바탕으로, 국회와의 협력을 통해 산적한 갈등 과제와 입법 현안 등을 원만하게 조율해 나갈 최적의 국무총리 후보자”라고 평가했다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

전주보다 0.04%P 올라… 4년 만에 최대 학군 수요 등 강남구 전세 품귀 0.51%↑ 아파트값도 0.2% 올라 25주 연속 상승 일주일 만에 0.03%P↑… ‘9·13’ 이후 최대 “12·16후 거래 동결 추가 상승 쉽지않아” 강남4구 전세가율은 40%대로 떨어져 서울 전체 51%… 4년 만에 20%P 하락서울 아파트 전세 시장이 최근 불안 조짐을 보이고 있다. 집값을 잡겠다며 정부가 내놓은 ‘12·16 부동산 대책’ 때문에 대출·세금 문턱이 높아졌고 이에 시장을 관망하려는 전세 수요가 늘어 전세가가 올라가고 있다. 규제 불똥이 전세 시장으로 튀고 있다는 의미다. ●대출·세금 문턱 높아져 관망세 전세 수요로 22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 조사 기준 서울 아파트 전셋값은 0.18% 올랐다. 이는 전주(0.14%)보다 상승폭이 커진 것이면서 주간 기준으로 2015년 11월 23일 조사 이후 4년 1개월 만에 최대 상승이다. 강남구의 경우 최근 전세 물건이 품귀현상을 빚으며 전셋값이 0.51% 올랐다. 정부 대책에 정시확대 등 입시제도 개편과 방학 이사철 등이 겹치며 학군 수요까지 대거 몰려든 영향이다. 분양가상한제 대상 아파트를 노리는 청약 대기 수요가 증가한 것도 한 원인이다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 경우 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다. 또 다른 학군 인기지역인 양천구도 전주 0.38%에서 0.43%로 상승폭이 더 커졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억 8000만원 신고가에 전세계약됐다. 2년 전엔 전세금 8억원 안팎이었다.●대치 은마 84㎡ 전셋값 4억서 6억으로 올라 그래도 아직까지 ‘서울 아파트값 상승’도 멈추지 않고 있다. 서울 아파트값은 전주 대비 0.20% 오르며 25주 연속 상승 랠리를 이어 갔다. 전주(0.17%)보다 상승폭이 커진 것으로 9·13대책 이후 최대 상승이다. 다만 이번 조사는 지난 16일에 이뤄져 12·16 주택시장 안정화 대책과 17일 공개된 공시가격 현실화율 제고 등의 후속 조치 등의 영향은 반영되지 않았다. 한국감정원 관계자는 “이번 대책에 대한 시장 반응은 23일 이후 순차적으로 나타날 것”이라며 “대책 발표 후 거래가 동결되고 양도세 중과 유예기간 내 주택을 매도하려는 움직임이 나타나고 있어 추가 상승은 쉽지 않아 보인다”고 말했다. ●감정원 “12·16 대책 등 후속 조치 반영 안 돼” 서울 아파트값은 구별로 양천구가 0.61% 올라 전체 구를 통틀어 가장 큰 폭으로 상승했다. 재건축 기대감, 학군 수요 증가 등이 영향을 미친 결과다. 양천구는 지난 17일부터 분양가 상한제 대상지역에 포함됐다. 강남권에서는 강남(0.36%)·서초(0.33%)·송파(0.33%)·강동구(0.31%) 등이 나란히 0.3%대의 상승률을 기록하며 전주보다 오름폭이 확대됐다. 지방의 아파트값은 전주와 마찬가지로 0.06% 올랐다. 경기도도 상승폭(0.18%)이 커졌다. 17일 기준으로 분양가 상한제 대상 지역에 포함된 과천시가 전주(0.80%)보다는 오름폭이 줄었지만 여전히 큰 폭(0.71%)의 상승률을 기록했고 역시 이번에 상한제 지역이 된 광명시도 0.29% 올랐다. 집값이 아직까지 잡히지 않은 상태라 ‘전세가율’도 수년 만에 급격히 하락했다. 서울 지역은 2015년 71%대에서 4년 만인 올해 50%대까지 떨어졌다. 전세가율이 50%라는 것은 쉽게 말해 집값이 10억원일 경우 전세가 5억원 정도라는 얘기다. 전세를 끼고도 사기 어려울 정도로 그만큼 집값이 많이 올랐다는 의미다. 특히 강남, 서초, 송파, 강동 등 강남 4구 지역은 40%대까지 내려갔다. 부동산114가 12월 13일 기준으로 서울 아파트 전세가율을 집계한 결과 2019년 매매가 대비 전세가의 비율은 51.0%로 2015년 71.1% 대비 20.1% 포인트 하락했다. 민간택지에 대한 분양가 상한제 본격 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려와 저금리로 인한 풍부한 유동자금 투입, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 신축 아파트 몸값이 치솟은 것이 전세가율 하락의 주된 원인으로 꼽힌다. 서울 지역 전세가율은 매년 떨어졌는데 특히 강남구(41.8%)와 강동구(44.7%), 서초구(43.8%), 송파구(45.4%), 용산구(44.9%) 전세가율은 50% 아래로 하락했다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 등 대단지 신규 아파트 공급이 집중됐고 강남·서초구 등은 재건축·재개발 등을 앞두고 집값이 껑충 뛴 까닭에 전세가율이 서울 전체 평균보다 떨어진 것으로 보인다. ●전문가 “전·월세 상한제 도입 전 더 오를수도” 김은진 부동산114 리서치팀장은 “전세 시장은 몇 년간 상대적으로 안정세를 유지하다가 전세가와 집값의 격차가 벌어지면서 전세가가 차츰 집값을 따라 오르고 있었는데 이번 대책 발표가 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다”면서 “정부가 조만간 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 제도 도입 전에 전세 가격을 먼저 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것”이라고 진단했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부의 12·16 부동산 종합대책(주택시장 안정화 방안)에 대해 헌법소원이 제기되는 등 후폭풍이 거세다. 정희찬 안국법률사무소 변호사는 그제 “정부가 전날 내놓은 부동산 종합대책 중 일부가 헌법이 보장하는 재산권을 침해한다”며 헌법소원 심판을 청구했다. 재산을 담보로 금융회사에서 금전을 대출하는 것은 국민의 재산권 행사 권리(헌법 제23조)에 해당하는 데, 이를 법률에 근거하지 않고 제한하는 것은 위헌의 소지가 있다는 주장이다. 또 다른 법조인들도 15억원 이상의 아파트에 대해 담보대출을 전면 금지한 것은 헌법이 보장하는 평등권과 기회균등권을 침해할 소지가 큰 것으로 지적하고 있다. 이 밖에도 정부가 그제 추가로 발표한 ‘2020년 부동산가격 공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에 대해서도 반발이 심하다. 당장 내년부터 9억원 이상 아파트 공시가격 현실화율을 80%까지 상향 적용할 경우 1주택자들의 보유세가 최대 50%까지 인상될 수 있어 불만의 목소리가 커지고 있다. 12·16 부동산 종합대책은 시장이 예측하지 못했을 정도로 비밀리에 전격적으로 이뤄진 데다 그동안 부동산 거래에서 횡행했던 우회·편법 대출 등을 모두 차단했다. 부동산 시장은 충격에 빠진 듯하다. 현금이 충분치 않은 웬만한 중산층은 집을 살 수도 갈아탈 수도 없게 됐다는 아우성이 터져 나오고 있다. 여기에 실거주자라 할 수 있는 1주택자도 공시가격이 9억원 이상이면 내년부터 세금 부담을 걱정해야 한다. 특히 9억원 초과분은 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 강화하고 15억원 이상의 아파트 담보대출을 금지하면서 통상 최소 한 달 정도의 유예기간조차 없이 다음날 곧바로 시행돼 부동산 시장은 거의 패닉 상태에 빠져들고 있다. 그제는 전세금 반환 목적의 대출도 금지하는 추가 조치가 나왔다. 갭투자 등의 편법적인 활용을 우려한 것이지만, 대출규제로 돈줄만 죄면 부동산 시장에서 자칫 실수요자들이 피해를 입을 수 있다는 점을 고려해야 한다. 그동안 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 종합부동산세는 합헌 결정을 받았지만, 토지초과이득세와 택지소유상한제 등은 헌법재판소에서 위헌 판정을 받았다. 이번 12·16 부동산 대책에 대한 헌재의 결정은 6개월 이내에 내려질 것이다. 하지만 그 이전에라도 위헌 소지와 함께 선의의 피해자를 발생시킬 수 있는 사항들은 재점검돼야 한다. 투기수요를 잡으려다 거래절벽 등으로 실수요자에게 불편과 손해를 끼치게 해서는 안 된다. 정부가 부동산 정책의 실패를 고율의 과세로 만회하려 한다는 오해와 함께 조세 저항에 직면할 수도 있기 때문이다.

공시가도 상승에 “집 있으면 죄인” 격앙 “잠깐 주춤해도 집값은 결국 또 오를 것” 15억 아파트 전세 반환용 대출도 금지 “대출 규제는 위헌” 하루 만에 헌법소원지난 16일 대출 규제에 이어 공시가 상승에 따른 세(稅) 부담까지 연이틀 ‘부동산 규제 강타’의 타깃이 된 다주택자와 강남3구 주민들은 “집 있으면 죄인”이라며 불만을 쏟아 내고 있다. 특히 임대사업자들은 “결국 재계약 때 임대료를 올릴 수밖에 없다”는 입장이라 세금 전가로 서민층만 피해를 보는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 반면 일각에서는 “다주택자의 세금 회피성 매물이 시장에 풀리면 집값이 안정될 수 있다”는 긍정적인 반응도 나온다. 17일 부동산114에 따르면 지난달 시세 조사 대상인 서울 125만 2840가구 아파트를 분석한 결과 서울 아파트 3곳 중 1곳은 9억원을 넘는 것으로 조사됐다. 서초구와 강남구는 9억원 이상 아파트를 보유한 가구가 90% 이상이다. 정부가 공시가격을 ‘시세 9억원 이상’ 주택 중심으로 올릴 계획인 만큼 사실상 고가 아파트가 즐비한 강남권을 겨냥한 것이다. 이 때문에 일부 강남 주민은 부동산 관련 인터넷 게시판에 ‘무조건 집 팔라는 압박 아니냐’는 글을 올리며 격앙된 모습을 보였다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “(이번 정책은) 그간 공시지가가 현재 시세와 차이가 커서 단독보다 아파트가, 고가 아파트보다 중저가 아파트가 상대적으로 세금 부담이 컸던 것을 바로잡는 효과가 있다”고 평가했다. 김선미 KTB투자증권 연구원은 “예상보다 강력한 이번 규제 때문에 서울 주택 가격이 하향 조정될 것으로 예상된다”고 밝혔다. 하지만 장기적인 정책 효과에 대해서는 부정적인 관측이 대부분이다. ‘집값 상승’ 기대감이 ‘절세 효과’보다 훨씬 커서다. 서울 서초구의 한 공인중개사무소는 “할 수 있는 모든 규제책이 나왔지만 외환위기 당시의 외부요인 빼고 제도로 부동산 가격을 잡은 적이 없다”면서 “다주택자들이 반발하긴 해도 집값이 장기적으로 오를 것으로 생각하기 때문에 섣불리 집을 내놓으려 하지 않는다”고 설명했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “정부가 4만 가구 서울 주택 공급 계획을 밝혔지만 실제 입주까지 3~5년이 걸리고 변수도 많은 데다 공급이 그래도 부족해 매물이 쉽게 나오지 않을 것”이라고 진단했다. 한 은행권 관계자는 “다주택자들이 핵심 지역보다는 비인기 지역 물건을 처분할 가능성이 크고 저금리 등 유동자금이 많아 집값이 잠시 주춤했다가 올라갈 것으로 보인다”고 분석했다. 갑작스러운 ‘초고강도 규제 폭탄’에 부동산 업계와 금융권은 혼란을 빚었다. ‘15억원 초과 주택담보대출 금지’를 주요 내용으로 한 대출 규제가 시행된 첫날인 이날 대치동, 도곡동, 반포동 등 초고가 아파트가 많은 강남권 은행에서는 대출 문의가 이어졌다. 시중은행 관계자는 “15억원이 넘는 주택에 대한 계약을 이미 진행하고 있거나 주택 구입 관련으로 대책 발표 이전에 상담을 받았던 고객들의 문의가 대부분”이라며 “대출 가능 여부와 대출 조건 변동에 자신이 해당하는지를 묻는 경우가 많았다”고 말했다. 재건축·재개발이 진행 중인 반포동과 개포동은 이주비, 잔금대출 등에 대한 문의가 잇따랐다. 금융위원회는 전날 발표와 달리 15억원 초과 아파트를 담보로 한 ‘임차보증금(전세금) 반환용 대출’을 18일부터 금지한다고 밝혔다. ‘12·16 부동산 대책’에 따라 15억원이 넘으면 대출이 전면 막히지만 전세금을 빼주는 용도에 한해서는 16일 이전처럼 주택담보인정비율(LTV)을 40%까지 받아 집을 살 수 있는 ‘맹점’이 있다는 지적에 따른 것이다. 이에 따라 갭투자 형태로 15억원 초과 주택을 구입한 사람은 세입자를 내보낼 때 다른 세입자를 구해 전세금을 돌려주거나 스스로 전세금을 마련해야 한다. 한편 정희찬 안국법률사무소 변호사는 “‘주택시장 안정화 방안’ 중 대출 규제 조항이 헌법에 위반된다”며 헌법재판소에 ‘헌법소원심판청구서’를 제출했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

반발 감안 2021년 양도분부터 시행 적용 시가, 국민銀·감정원 시세 중 높은 것 기준 양도소득세 중과세할 땐 분양권도 포함정부가 16일 투기적 대출수요 규제 강화 등의 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 기존에 나왔던 대책들을 총망라하고 강화한 데다 적용 시점도 제각각이어서 일반 국민들에게는 어렵게 다가온다. 핵심 내용을 일문일답으로 짚어 봤다. -시가 15억 2000만원인 아파트를 14억 9000만원에 구매할 땐 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있나. “없다. 주담대 규제는 시가 기준을 적용한다. 반대로 시가 14억 9000만원인 아파트를 15억 1000만원에 구매하는 경우는 대출이 가능하다. 실거래가 가격이 아닌 시가를 대출 기준으로 삼은 것은 실거래 가격이 기준이 되면 실제보다 가격을 낮춰서 계약서를 쓰는 ‘다운계약서’가 늘어날 수 있어서다. 현실 반영과 공신력을 모두 갖춘 가격이 시가라고 판단했다. 17일부터 시가 15억원 초과 아파트 구입용 주택담보대출은 금지된다.” -시가는 무엇을 기준으로 삼나. “KB국민은행에서 내놓은 부동산 시세와 한국감정원의 시세를 기준으로 삼기로 했다. 두 기관에서 내놓은 것 중 더 높은 것을 기준으로 삼는다.” -시가 9억원 초과 주택의 담보인정비율(LTV) 규제는 어떻게 반영되나. “일단 9억원까지는 투기지역·투기과열지구 내 LTV 40%가 그대로 적용된다. 9억원을 초과하는 금액부터 LTV 20%로 제한된다. 예를 들어 14억원인 주택 구매를 위해 대출을 받을 때 지금은 일괄적으로 40%가 적용돼 총 5억 6000만원을 빌릴 수 있다. 하지만 앞으로는 9억원까지 LTV 40%인 3억 6000만원을, 9억원 초과분인 5억원에 대해선 LTV 20% 적용으로 1억원만 빌릴 수 있어 총대출 가능액은 4억 6000만원이다. 이전과 비교하면 대출액이 1억원 줄어드는 것이다. 시행은 오는 23일부터다. -1주택자로 10년 이상 보유한 주택은 무조건 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있나. “아니다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제율 10년, 최대 80%는 유지하되 거주 기간을 요건으로 추가했다. 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 구분해 적용한다. 이렇게 되면 실거주를 아예 하지 않으면 공제 혜택이 절반으로 떨어진다. 1주택자들의 반발이 클 것으로 예상돼 시행은 법 개정 후 2021년 1월 양도분부터 적용될 예정이다.” -양도소득세 중과세 할 때 분양권도 포함되나. “포함된다. 다주택자가 조정대상지역 내 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권도 포함될 예정이다. 다만 현재 분양권을 보유한 이들에게 출구를 마련해 주기 위해 법 개정 후 2021년 1월 양도분부터 적용된다.” -15억원 이상 주택은 무조건 대출이 다 막히는 건가. “아니다. 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택 구입용 주담대만 금지된다. 생활안정자금은 원칙적으로 연간 1억원 한도 내에서 대출이 가능하다. 사업 운영자금 마련 목적의 주담대도 LTV 규제 범위 내에서 가능하다.” -전세자금 대출을 받으면 집 살 때 대출을 못 받나. “그렇지 않다. 무주택자의 경우 시가 9억원 이하의 주택을 구입할 땐 전세 대출을 회수하지 않는다. 전세 자금 대출을 받은 사람이 2주택 이상을 보유하거나, 9억원 초과 주택을 매입할 때만 전세금을 다시 돌려줘야 한다.” -일시적 2주택자가 기존 주택의 양도세 비과세 혜택을 받으려면 무조건 1년 안에 전입하고 기존 주택을 매각해야 하나. “그렇지 않다. 신규 주택 전입과 기존 주택 매각 기간이 1년으로 줄었지만, 새로 산 집에 세입자가 있으면 임대차계약이 끝나는 기간을 고려해 최대 2년까지 기간을 유예하기로 했다.” -이전에 구입한 주택을 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우 양도소득세 비과세 적용을 받으려면 2년간 거주해야 하나. “17일 이후에 조정대상지역 내 주택을 임대 등록한다면 16일 이전에 샀다고 하더라도 2년 거주 요건이 적용된다. 2년 이상 거주해야 최대 9억원까지 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.” 김동현 기자 moses@seoul.co.kr강윤혁 기자 yes@seoul.co.kr

대출·청약·세율 현존 모든 대책 내놔 전격성에 갭투자 등 부작용 막았지만 강남 등 물량 확대 없어 효과 미지수 재산세 혜택 줄여 전세금 부추길 우려 일각 “양도세 일시 완화로 거래 숨통”“현존하는 모든 부동산 규제를 거의 다 건드렸다.” 정부가 16일 발표한 ‘초고강도 부동산 대책’에 대한 시장의 반응이다. ‘대출’(9억원 초과 LTV 제한)·‘청약’(10년 내 재당첨 규제)·‘세율’(종부세 최고 4%) 등 집값을 잡으려고 할 수 있는 모든 규제를 더 꽉 조여 놓은 역대급 ‘규제 폭탄책’이라는 의미다. 특히 다주택자들이 들고 있는 물건을 시장에 내놓게 하려고 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도소득세 중과를 내년 6월까지 한시적으로 미뤄 주는 ‘출구전략’을 쓴 것에 대해 의외라는 반응이 나온다. 그간 ‘양도세 중과’ 같은 주택처분 압박 등의 억제책을 주로 썼던 정책 기조를 벗어나 처음으로 다주택자의 ‘퇴로’를 열어줘서다. 또 이번 대책이 돈줄을 꽁꽁 묶고 세 부담을 대폭 늘린 ‘규제 종합세트’인 만큼 시세차익을 노린 갭투자 등 투자 수요를 막는 효과는 클 것이라는 진단도 있다.(박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원) 하지만 근본적 처방책인 ‘공급대책’ 없이 단기적 증상 완화를 위한 ‘규제책’이란 비판이 거세다. 한 건설사 고위 임원은 “링거를 꽂고 서서히 좋아지게 해야 부작용이 덜한데 온갖 약을 한꺼번에 쏟아부은 격이라 오히려 ‘쇼크사’할 수 있다”고 지적했다. 부동산 전문가와 시장이 지적하는 이번 대책의 한계는 크게 네 가지다. 먼저 빈약한 공급 대책이다. 정부가 이날 “수도권 30만 가구 공급과 정비사업을 빨리 추진하겠다”고 밝혔지만 서울이나 광역시 등 수요가 집중되는 곳을 ‘커버’하기엔 부족하다는 것이다. 서울에 여전히 살 집이 부족해서다. 부동산114에 따르면 2017~2019년 전국 아파트 연평균 입주물량(분양, 임대)은 42만 가구로, 이전 10년 평균치인 27만 가구에 비해 55% 늘었다. 반면 같은 기간 서울 아파트 연평균 입주 물량은 3만 6000가구로 이전 10년 평균치보다 10% 증가한 데 그쳤다. 즉 ‘전국 아파트 공급량’에 견줘 봤을 때 서울엔 아직도 집이 부족하다는 얘기다. 거기다 정부가 연간 평균 4만 3000가구를 공급할 수 있다고 했지만 이는 건설사 등이 내놓은 분양계획 물량에 ‘언제 바뀔지 모르는’ 정비사업까지 합친 추정치라 변수가 많다. 이번 대책으로 전세시장 불안과 계층 간극이 더 커질 수 있다는 우려도 나온다. 양지영 R&C 연구소장은 “임대사업자 등록 때 취득세·재산세 혜택 축소 등 등록 요건을 강화했는데 이러면 집주인들이 떨어진 수익만큼 전세금을 올려 전세가격 상승으로 이어질 수 있다”고 지적했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “대출 규제 강화로 서민의 시장 진입이 더욱 어려워졌고 이 때문에 현금 부자들만의 잔치가 될 것”이라면서 “이번 대책으로 ‘15억원대’라는 주택 가격이 계층을 구분하는 요소가 돼 버렸다”고 비판했다. 장기적으로 집값을 잡을 수 있을지 불투명하다는 지적도 있다. 부동산114 분석 결과 2017년 상반기 이후 2년 반 새 서울 아파트값은 평균 41% 올랐다. 이 기간에 정부가 8·2대책(2017년), 9·13대책(2018년), 분양가상한제(2019년) 등의 고강도 규제를 줄줄이 내놨지만 ‘백약이 무효’였다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “이번 대책의 성공 변수는 ‘양도세 일시적 완화’에 시장이 얼마나 반응할지 여부”라면서 “지방이나 비인기 지역 물건만이 아니라 강남 등 일부 양질의 물량이 시장에 어느 정도 풀린다면 거래 숨통이 트일 수 있을 것”이라고 분석했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

12·16 부동산 대책을 적용해도 15억원을 넘는 아파트를 담보로 전세금 반환이나 생활안정자금 등 아파트 구입 이외 목적의 대출은 받을 수 있는 것으로 파악됐다. 단순 만기 연장이나 대환 대출은 신규 주택 취득 목적의 대출이 아니므로 15억원 초과 주택에 대한 대출규제가 적용되지 않는다는 게 정부의 설명이다. 금융위원회는 이런 내용 등을 담은 ‘주택담보대출에 대한 리스크 관리기준’을 16일 은행권에 전달했다. 이 행정지도는 이날 발표한 주택시장 안정방안의 후속조치로, 17일부터 시행되는 시가 15억원 초과 초고가 주택담보대출 취급 제한 조치에 대한 세부 내용을 담고 있다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

김의겸 전 청와대 대변인이 시세 차익을 모두 기부하겠다고 한 흑석동 건물이 5일 34억 5000만원에 팔렸다. 김 전 대변인은 지난해 7월 청와대 인근 관사에 입주하면서 전세 계약금 등을 투자해 서울 동작구 흑석동의 상가건물을 25억 7000만원에 사들였다. 전세금 4억 8000만원에 모자라는 돈은 KB국민은행에서 10억여 원을 대출받고, 사인 간 채무 3억 6000만원을 포함해 총 16억 4580만원의 빚을 졌다. 시세차익은 8억 8000만원이 났다. 집값을 잡겠다는 문재인 정부의 부동산 정책에 역행하는 투기라는 비난이 빗발치자 김 대변인은 논란 발생 하루 만에 사퇴했다. 하지만 지난 1일 페이스북을 통해 부동산 전화번호를 공개하며 공개 매각에 나섰다. 김 대변인은 “정부 정책에 제가 걸림돌이 되어서는 안 되겠기에 매각을 결심했다”고 설명했다. 분양가 상한제 지정 때 흑석동이 빠진 걸 두고 자신의 ‘영향력’ 때문이란 표현이 나왔다며 정부를 공격하기 위한 먹잇감이 되고 있다고 덧붙였다. 하지만 김 전 대변인의 돌연한 매각 결정은 내년 4월 총선 출마를 위한 사전 작업이란 의구심이 일었다. 김 전 대변인도 지역구로 유망한 고향 군산에 자주 방문한 사실을 부인하지 않았다. 이어 부동산 매각과 기부가 개인적 명예 회복이라고 강조했다.실거주 보유기간이 2년을 넘기지 못한 서울 전지역 주택은 시세 차익의 40%를 양도세로 내야 한다. 양도세 규모는 3억 7000만원 정도가 될 것으로 보인다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

뷰티 크리에이터 하늘이 소비왕으로 등극했다. 지난 3일 방송된 KBS2 예능 ‘슬기로운 어른이 생활’에서는 뷰티 크리에이터 하늘의 일상이 공개됐다. 이날 하늘은 “재테크 1도 안 하는 ‘욜로족’인 저, 이대로 괜찮을까요?”라는 고민을 고백했다. 영상 속 하늘은 아침에 눈을 뜨자마자 각종 건강보조제를 입에 털어 넣으며 “몸에 좋다고 하면 사는 편이다”라며 “건강보조제를 위해 매달 150만 원을 소비한다”고 밝혀 모두를 놀라게 했다. 이날 하늘은 라이브 방송을 진행하다가 “저 ‘슬기로운 어른이 생활’에 출연한다. 다 여러분 덕분이다”라며 공중파 출연 소식을 전했다. 그러면서 자신의 집에 대해 “이 집은 전세로 있다. 전세금 4억5000만원 중 3억을 대출을 받았다”라고 밝혀 모두를 놀라게 했다. 라이브를 시청하던 팬들이 “기부 계획은 없냐”고 묻자, 하늘은 “올해 통크게 기부를 했다”라며 2019만원을 기부한 소식을 이야기했고, “내년에는 2020만원을 기부할 계획이다”라고 밝혔다. 하늘은 현재 연 매출 60억 원을 자랑하는 회사의 CEO. 그는 “제가 21살에 1000만원을 가지고 시작한 회사다. 직원분 들에게 정말 감사하고 있다”라고 밝혀 눈길을 끌었다. 하늘은 이어 베트남 출장을 다녀온 뒤 직원들에게 수십만 원 상당의 ‘출장턱’과 함께 디저트까지 주문했다. 장성규가 “아깝다고 생각해본 적은 없냐”고 묻자, 하늘은 “아깝다고 생각해 본 적이 없다. 또 금액도 보지 않는다”라고 밝혔다. 하늘은 “요즘은 지갑 열 필요도 없이 핸드폰에서 누르기만 하면 되기 때문에 더 쓰는 것 같다”라고 말해 모두를 놀라게 했다. 하늘은 카드값이 제일 많았을 때에 대해 “제 카드 한도가 1000만원인데 그걸 다쓰고 선결제로 내고 다시 쓴다”고 답했다. 이날 하늘은 하루 소비금액으로 “50~60만원 정도 쓴 것 같다”고 말했지만, 실제 134만5500원을 사용해 하늘은 놀라는 모습을 보였다. 하늘은 “내가 이렇게 돈을 많이 쓰는 줄 몰랐다”며 “기억에 없는 소비 장면들이 많다”고 충격에서 벗어나지 못했다. 사진=KBS2 ‘슬기로운 어른이 생활’ 방송 캡처 임효진 기자 3a5a7a6a@seoul.co.kr

전셋값이 하락해 세입자(임차인)가 보증금을 돌려받기 힘든 역전세난 위험에 처한 주택이 전국에 12만 2000 가구 가량 있다는 분석이 나왔다. 전셋값이 하락하면 새 전셋집을 구하는 신규 세입자 입장에서는 주거비용을 절감할 수 있다. 그러나 기존 세입자들은 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 미반환 사고 위험에 노출된다. 국토연구원은 15일 ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 보고서를 통해 역전세난 위험에 노출된 주택 수가 전국적으로 12만2000가구라고 밝혔다. 이는 지난해 가계금융복지조사에서 3400만원을 초과한 전월세 보증금을 보유한 196만 가구를 대상으로 조사한데 따른 결과다. 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%인 경우로 봤다. 올해 6월 기준 1년 전에 비해 전세가격지수가 1%에서 15%까지 하락했다면 역전세 위험에 노출된 주택은 12만~16만가구까지 있는 것으로 분석됐다. 지난 1년간 시·군·구별 전세가격지수는 평균 2.2% 감소했으며, 이 시나리오에 적용하면 12만 2000 가구가 역전세 위험에 노출된다. 역전세 노출 가능성이 있는 주택은 전세가격지수가 1% 하락했을 때 80만가구, 15% 하락하면 88만가구가 되는 것으로 파악됐다. 또 2013~2019년 실거래된 전셋집 중 188만 6000개를 표본으로 추출해 분석한 결과 올 2분기 기준으로 전세의 33.8%가 직전 계약보다 전셋값이 하락한 것으로 파악됐다. 유형별로 아파트는 37.4% 하락했고 단독·다가구는 25.6%, 연립다세대는 18.5% 값이 내린 것으로 나타났다. 서울과 지방의 격차도 두드러졌다. 서울은 전셋값이 떨어진 아파트 비중이 19.42%인데 울산은 84.92%에 달했다. 아파트 10가구 중 8가구의 전셋값이 종전 계약 때보다 떨어진 것이다. 울산에 이어 충남(60.86%), 충북(60.51%), 경기(52.8%), 경북(48.71%), 인천(48.2%) 순으로 전셋값이 많이 떨어졌다. 국토연구원에 따르면 전세가격지수는 2016년 이후 안정세를 보이다 2017년 11월을 기점으로 하락했다. 2017년 10월 이후에는 지방을 중심으로 내리기 시작했고 지난해 4월 전국적으로 전셋값이 하락세를 보였다. 국토연구원은 “전셋값 하락률이 글로벌 금융위기보다 큰 상황으로 아파트에 대한 전세보증보험의 보증범위를 확대해 대부분의 임차인이 보증금을 보호받을 수 있도록 기준을 조정해야 한다”고 제시했다. 보증금 위탁기관을 설립해 전세보증보험 의무가입제도를 시행하는 방안도 제시됐다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

30대 직장인 A씨는 최근 이사를 위해 전세 계약을 하다가 집주인과 실랑이를 벌였다. 전세보증금 반환보증보험 가입 때문이었다. A씨는 전셋값 하락으로 계약 기간이 끝난 뒤 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있다는 걱정에 전세금 반환보증 가입을 원했다. 하지만 집주인은 “그런 걸 왜 하냐”는 반응이었다. 고민 끝에 반환보증 가입을 포기한 A씨는 “알아보니 집주인 동의 없이 가능하다곤 하지만 가입한 뒤 집주인에게 통보가 되기 때문에 결국 눈치를 볼 수밖에 없는 상황이더라”면서 “나중에 무사히 전세금을 돌려받아야 하는데 관계가 나빠질까 걱정돼 가입하지 않기로 했다”며 한숨을 내쉬었다.집값이 전세보증금보다 더 떨어지는 ‘깡통 전세’나 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있지만 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때 ‘집주인 눈치보기’는 여전하다. 게다가 단독·다가구 주택은 아파트에 비해 절차가 까다롭고 보증료도 비싸 가입이 더 힘든 것으로 나타났다. 전세금 때문에 불안해하는 세입자를 제대로 보호하기 위해서는 전세금 반환보증 가입 의무화 등 개선 방안이 시급하다는 지적이 나온다. 12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 들어 지난달까지 전세금 반환보증 가입 실적은 총 13만 100건, 보증금액은 25조 5523억원으로 집계됐다. HUG에서 2013년 9월 출시한 전세금 반환보증 상품은 2015년 3941건(7221억원), 2016년 2만 4460건(5조 1716억원), 2017년 4만 3918건(9조 4931억원), 지난해 8만 9351건(19조 367억원)으로 매년 가입이 급증하고 있다. 전세금 반환보증은 계약 기간 이후 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 세입자에게 지급하고 차후 집주인에게 구상권 등을 통해 받아내는 제도다. 정부가 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들을 보호하기 위해 도입했다. 전셋값 하락으로 보증금을 제때 받지 못해 이사를 가지 못할 경우가 걱정되는 세입자, 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 보증금을 못 받을까 우려되는 경우, 보증금 회수를 위한 법적 조치를 스스로 하는 것이 걱정될 때 가입하면 좋은 상품이다. 민간 보증기관인 서울보증보험에서도 같은 상품에 가입할 수 있다. 서울보증보험에서 공급한 전세금 반환보증 실적도 2015년 1만 4156건(1조 9459억원), 2016년 1만 5705건(2조 6354억원), 2017년 1만 7987건(3조 472억원), 지난해 2만 5115건(4조 3475억원), 올 상반기 1만 4295건(2조 5224억원)으로 점점 늘고 있다. 전세금 반환보증은 서민 주거안정을 위한 대표 상품이지만 집주인의 눈치를 보느라 가입을 주저하는 경우가 많다. 이 때문에 HUG는 지난해 2월부터 집주인 동의 절차를 폐지해 세입자들이 더 쉽게 가입할 수 있도록 했다. 이전에는 상품 가입을 위해 집주인의 확인 절차가 필요했지만 지금은 집주인 동의 여부와 관계없이 세입자가 반환보증에 가입할 수 있다. 문제는 전세금 반환보증에 가입하고 나면 집주인에게 내용증명 등의 형태로 통지해야 한다는 점이다. 전세 계약에서 ‘을’의 입장인 세입자가 집주인이 반대할 경우 자유롭게 상품에 가입할 수 있겠느냐는 지적이 나오는 이유다. 금융권 관계자는 “전세금 반환보증 자체가 집주인이 돈을 못 갚게 되는 경우를 대비한 상품이기 때문에 기분 나빠하는 집주인들이 많다”면서 “세입자가 가입하겠다고 나서면 대부분의 집주인들이 꺼려하는 분위기”라고 전했다. 하지만 HUG와 서울보증보험은 사고가 났을 때 절차를 진행하기 위해 집주인 통지를 생략할 수 없다는 입장이다. HUG 관계자는 “사고가 났을 때 보증기관이 대신 세입자에게 보증금을 준 이후 집주인이 보증기관에 돈을 돌려줘야 한다는 사실을 미리 알리기 위해 통지를 하는 것”이라고 설명했다. 서울보증보험 관계자도 “채권 양도는 민법에 따라 채무자에게 통지하도록 돼 있어 집주인에게 통지를 안 할 수는 없다”고 말했다. 단독·다가구 주택 세입자에게도 가입 문턱이 높긴 마찬가지다. 구분 등기가 돼 있지 않은 단독·다가구 주택의 세입자들이 전세금 반환보증에 가입하려면 아파트나 주거용 오피스텔과 달리 추가 서류를 제출해야 한다. 집주인이나 공인중개사가 확인한 ‘타 전세계약 체결 내역 확인서’를 내야 하는데 이 확인서에는 해당 주택 다른 세입자의 전세 계약 기간과 전세보증금 등을 쓰고 집주인이나 공인중개사의 확인 서명도 기재해야 한다. 사실상 집주인의 동의가 필요한 것이다. 게다가 단독·다가구 주택은 보증료율도 연 0.154%로 아파트(연 0.128%)보다 높다. 아파트보다 보증 위험이 상대적으로 큰 것으로 평가돼 보증금액이 같아도 단독·다가구 주택 세입자들이 더 많은 보증수수료를 내야 한다. 예를 들어 아파트 전세보증금이 1억 5000만원이라면, 세입자가 2년 동안 38만 4000원을 보증료로 내면 전세금을 보호받을 수 있다. 반면 단독·다가구 주택의 경우 똑같이 전세보증금이 1억 5000만원이라 하더라도 2년 동안 46만 2000원을 내야 해 아파트보다 7만 8000원 더 비싸다. 이런 어려움 때문에 단독·다가구 주택의 전세금 반환보증 가입 비율은 8.0%에 불과한 것으로 나타났다. 올해 HUG의 주택 유형별 전세금 반환보증 가입 건수 비율은 아파트(62.1%), 다세대주택(17.1%), 오피스텔(11.1%), 다가구주택(5.6%), 단독주택(2.4%), 연립주택(1.7%) 등의 순으로 집계됐다. 단독·다가구 주택 세입자들이 제대로 전세금을 보호받지 못한다는 지적이 이어지자 HUG는 제도 개선안을 마련 중이다. HUG 관계자는 “단독·다가구 주택 등 구분 등기가 돼 있지 않은 유형에 대해 전세금 반환보증 상품 개선 작업을 진행 중이고 연내 완료를 목표로 하고 있다”면서 “기존에 단독·다가구 주택은 선순위 채권 금액을 확인해 향후 발생할 수 있는 손실 위험을 최소화한다는 취지로 추가 서류 요건을 두고 있었다”고 밝혔다. 세입자들이 전세금 반환보증에 가입하기 쉽지 않다는 지적이 이어지자 서민들의 전세금 불안을 근본적으로 줄이기 위해서는 아예 의무 가입으로 전환해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 “집주인들은 임대차 시장을 투명화하는 것을 꺼리고 세입자들은 수수료 부담이 있어 전세금 반환보증 활성화가 제대로 되지 않는 상황”이라면서 “반환보증 가입을 의무화하면서 저소득층의 경우 국가에서 수수료를 지원해 주는 방안도 고민해 봐야 할 것”이라고 제안했다. 집주인에게 떼이는 전세금 규모가 점점 늘고 있다는 점도 우려를 키운다. 정동영 민주평화당 의원이 HUG로부터 받은 ‘전세금 반환보증 사고 현황’ 자료에 따르면 올 들어 지난 7월까지 HUG가 집주인 대신 전세금을 지급한 금액은 1681억원으로, 2016년(34억원)의 50배에 달했다. 이는 전세 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 지급한 ‘보증 사고’ 규모를 말한다. 보증 사고 액수는 2015년 1억원, 2016년 34억원, 2017년 75억원, 지난해 792억원 등으로 매년 늘어나는 추세다. 보증 사고 건수도 2015년 1건, 2016년 27건, 2017년 33건, 지난해 372건, 올 7월까지 760건으로 급증하고 있다. 정 의원은 “정부가 세입자들의 전세금 보증보험 가입을 의무화하고 일정 규모 이상 주택임대사업을 하는 사업자에게는 보증금을 변제할 자본금이 있다는 것을 입증하도록 의무화해 세입자가 전세보증금을 떼일 가능성을 원천 봉쇄해야 한다”고 강조했다. 전문가들은 전세금 보증보험 가입 의무화를 위한 조건 등을 심도 있게 검토해야 할 시점이라고 조언했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 서울은 전셋값이 오르고 있지만 지방은 깡통 전세 우려가 여전하고 서울도 언제든지 다시 전셋값 하락 문제가 불거질 수 있어 대비가 필요하다”고 경고했다. 이어 “전세금 반환보증 가입을 의무화하려면 비용 분담 문제를 먼저 논의해야 할 것”이라면서 “집주인에게 수수료를 물리면 세입자에게 비용을 전가할 가능성이 크기 때문”이라고 지적했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr