지은 지 30년 이상 된 서울 서초동 한 아파트에 전세로 사는 A(39)씨는 21일 집주인으로부터 “(1년 남은) 계약이 만료되면 나가 달라”는 전화를 받았다. 지난해 자신을 전세로 끼고 이 아파트를 산 집주인은 재건축 때 새집을 분양받을 목적인 갭투자자다. 하지만 ‘6·17 부동산 대책’으로 2년 거주 의무 요건이 생기자 A씨에게 나가 달라고 한 것이다. 집주인은 “내가 실제로 이 낡은 집에 살진 않을 것 같고, 전입신고만 한 뒤 빈집으로 2년을 채울 생각”이라고 말했다. 아내의 직장 어린이집이 서초동에 있어 불편한 주거환경을 감내하며 살던 A씨는 “대출을 최대한 받아 마련한 전세금(6억원)으로 이 동네 아파트를 얻으려면 재건축이 임박한 오래된 집밖에 없다”며 “앞으론 이런 집도 집주인이 직접 들어와 살거나 빈집으로 둬 구하기가 어려울 것으로 보인다. 결국 외곽으로 나가야 할 것 같다”며 한숨지었다. 정부가 6·17 부동산 대책을 통해 수도권(서울·경기·인천) 투기과열지구 재건축에선 2년간 거주한 조합원에게만 분양 신청을 할 수 있도록 제한하면서 일부 집주인이 이를 무력화하는 ‘공실 카드’를 꺼내 들고 있다. 끼고 있는 전세금을 돌려줄 여력이 있는 경우 세입자를 내보낸 뒤 가구 분가를 통해 본인만 전입신고를 하고, 실제로는 가족 명의 집이나 다른 전셋집에서 사는 것이다. 주거환경이 열악한 집에 억지로 살지 않으면서 분양 요건을 갖출 수 있는 ‘꼼수’인 셈이다. 일종의 위장 전입에 해당하지만 적발과 규제가 쉽지 않다. 현행 주민등록법은 30일 이상 거주할 목적 없이 전입할 경우 위장 전입으로 간주하는데, 가끔 실제 집과 왔다 갔다 하면 위법으로 보기 어려운 측면이 있다. 재건축을 추진하는 노후 단지는 매매가에 비해 전세가가 낮은 편이라 재력이 있는 집주인은 공실로 두더라도 부담이 크지 않다. A씨가 사는 집도 시세는 18억~20억원이지만, 전세 가격은 6억~8억원으로 전세가율이 30%대에 불과하다. KB부동산이 집계한 지난달 서울 전체 평균(54.8%)을 크게 밑돈다. 노원구 상계동을 비롯한 외곽 지역 노후 단지는 전세가 1억원대인 곳도 많아 집주인이 공실 카드를 꺼내기가 한층 수월하다. 공실과 함께 거주 요건을 채우기 위해 실제로 돌아올 집주인까지 합치면 수도권 노후 단지의 전세 공급은 크게 줄어들 전망이다. 이렇게 되면 중산층과 서민에게 피해가 갈 가능성이 높다. 서울 강남구의 경우 자녀 교육을 위해 저렴한 노후 단지에 일정 기간 전세로 거주하려는 수요가 많은데, 앞으론 구하는 게 쉽지 않을 전망이다. 서울 강북 등 외곽 지역 노후 단지도 저렴한 전세가로 자금이 부족한 신혼부부나 서민이 찾는 사례가 많지만, 물량이 씨가 마를 가능성이 있다. 시장에선 재건축 거주 의무로 영향을 받는 단지가 수도권을 통틀어 100여개 단지, 8만여 가구에 달할 것으로 보고 있다. 국토교통부 관계자는 “우려되는 부작용에 대해선 앞으로도 계속 모니터링하겠다”고 말했다. 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

정부가 6ㆍ17 부동산대책을 그제 발표했다. “갭투자와 법인의 부동산 투기를 막기 위한 맞춤형 대책”이라는 설명이다. 여기서 ‘갭투자’는 전세를 끼고 주택에 투자하는 것이다. 대개 시세차익을 노린 투기 성격이라는 시각이 많다. 최근 서울 등 주요 규제지역의 주택가격 상승이 주로 갭투자 때문이라는 분석도 있다. 정부는 특히 대출 관련 규제를 강화했다. 갭투자에 나서는 매수인들이 전세대출이나 주택담보대출을 받아 자금을 보충하는 경우가 많다는 것이다. 정부 대책이 워낙 강력해서인지 시장에서는 갭투자 수요가 줄어들 것이라는 반응이 많다. 집값 오름세가 주춤해질 것이란 전망도 나온다. 다만 대출 없이 전세금과 자신의 돈만 투입한 갭투자는 타격을 받지 않는다는 반론도 있다. 또한 이번 대책이 투기과열지구에만 적용되기 때문에 갭투자 규제를 받지 않는 다른 지역의 ‘풍선효과’에 대한 걱정도 있다. 갭투자 풍선효과를 따져 보기 전에 갭투자의 성격을 좀더 되짚어 볼 필요가 있다. 갭투자자는 세입자로부터 전세금을 받아서 자신은 주택 매매가격과의 차액만큼만 투자한다. 이때 갭투자자가 받은 전세금은 사실 세입자로부터 빌린 돈이다. 세입자가 거주하는 주택은 빌려준 전세금에 대한 담보가 된다. 만일 갭투자자가 채무를 상환하지 못하면 세입자가 주택을 경매 등으로 처분할 수 있다. 금융이론에서는 이러한 상황에서 주택 보유에 따른 위험을 지는 쪽이 ‘갭투자자’가 아니라 ‘세입자’라고 간주한다. 예를 들어 어느 갭투자자가 전세금 4억원과 자신의 돈 1억원을 들여 5억원짜리 주택을 샀다고 하자. 만일 주택 가격이 7억원으로 오르면 이 갭투자자는 200% 수익률을 올리는 셈이다. 거꾸로 주택 가격이 3억원으로 하락했다고 해 보자. 집값이 전세가액을 밑도는 소위 ‘깡통주택’이다. 전세계약이 만료되면 전세금을 돌려줘야 하는데, 주지 않고 계속 버티는 집주인들이 간혹 있다. “나는 돈이 없으니 정 필요하면 집을 경매 처분하라”는 식이다. 즉 주택의 시장가격이 낮을 때엔 세입자에게 주택을 떠넘기려 한다. 반대로 주택의 시장가격이 높을 때엔 자신이 주택을 끌어안는다. 이처럼 갭투자자가 주택의 시장가격에 따라 주택 보유 여부를 선택하는 것을 금융이론에서는 갭투자자가 콜옵션을 가지고 있다고 해석한다. 콜옵션은 특정한 자산을 미리 정해 놓은 행사가격으로 살 수 있는 권리이다. 주택의 법적 소유자는 갭투자자이지만 실질적인 소유자는 세입자이다. 갭투자자는 콜옵션을 가지고 있다가 시장상황이 유리할 때 이를 행사해 주택을 소유할 수 있다. 앞으로 돌아가 6ㆍ17 대책에 따른 갭투자의 풍선효과를 생각해 보자. 이번에 정부가 강력한 갭투자 억제책을 내놓은 지역은 대부분 부동산시장이 과열된 곳이다. 부동산시장이 뜨겁지 않거나 그럴 가능성이 별로 없는 지역은 규제대상에서 빠졌다. 그런데 규제를 받지 않는 지역들은 주택 가격이 상대적으로 낮으며, 전세가와의 차이도 작은 경우가 많다. 따라서 소규모 금액으로도 갭투자가 가능하다. ‘갭투자 원정대’는 이런 지역들 중에서 집값 상승을 조금이라도 기대할 수 있는 곳을 찾아 전국을 누빈다. 기대와 달리 집값이 떨어지는 경우 ‘갭’이 작은 만큼 깡통주택이 될 가능성이 큰 문제가 있다. 그럼 전국 모든 지역의 갭투자를 철저히 규제하면 어떨까. 이 경우 갭투자를 잡을 수는 있을 텐데 그 과정에서 전세 공급이 급격히 줄어들어 혼란이 초래될 수 있다. 아마 세입자들의 반대가 심해 실현되기 쉽지 않을 것이다. 이보다는 집주인의 세입자에 대한 의무를 강화하고, 세입자의 권한을 확대하는 것이 근본적인 처방이다. 무엇보다 집주인의 전세보증금 반환에 대한 의무 및 임대서비스 공급자로서의 수선의무 등을 강화할 필요가 있다. 채무자로서의 집주인에 대한 여러 보호장치를 일부 완화하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 세입자의 임대차계약 갱신청구권 등을 확대하는 것도 검토할 만하다. 이와 같은 정책들은 세입자를 보호하는 한편으로 갭투자의 매력을 낮추는 효과가 있다. 집주인, 즉 갭투자자의 입장에서 콜옵션의 가치가 하락하기 때문이다.

조정지역 9억 이하 주택 LTV 50% 투기과열지구 지정되면 40%만 대출 규제지역 집 6개월 내 전입 안 하면 대출 회수하고 3년간 주택대출 제한 투기지역서 3억 넘는 아파트 산 사람 다른 곳 전세 얻으면 전세대출 불가6·17 부동산 대책을 통해 주택담보대출(주담대)과 전세자금대출 규정이 또 한번 대대적으로 강화됐다. 은행 돈으로 부동산에 투기하는 걸 용납하지 않겠다는 취지다. 바뀐 주담대와 전세대출 규정을 문답 형식으로 정리했다. -규제지역 지정이 대폭 늘었다. 새로 지정된 곳의 주담대 규정은 어떻게 바뀌나. “비규제지역은 무주택자 기준으로 집값의 70%까지 대출이 가능하다. 하지만 조정대상지역(조정지역)이 되면 9억원 이하 주택일 경우 주택담보대출비율(LTV)이 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 낮아진다. 예를 들어 새로 조정지역으로 지정된 경기 시흥시에서 6억원짜리 아파트를 살 경우 기존엔 4억 2000만원(70%)까지 대출이 나왔으나 3억원(50%)으로 줄어든다. 투기과열지구로 지정된 곳의 LTV는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분은 20%로 각각 낮아진다. 15억원 초과는 아예 주담대가 불가능하다. 비규제지역에선 적용되지 않는 총부채상환비율(DTI)도 조정지역은 50%, 투기과열지구는 40%로 각각 설정된다. 새로 지정된 규제지역 효력은 19일부터다.” -규제지역에서 주담대를 받을 경우 전입 기간과 기존 주택 처분 요건이 강화된다는데. “현재 무주택자가 투기지역이나 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 구입하면서 주담대를 받을 경우 1년 이내, 조정지역은 2년 이내에 전입해야 한다. 하지만 앞으론 조정지역까지 포함한 모든 규제지역에서 주택가격과 상관없이 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입해야 한다. 단 분양아파트 중도금이나 재건축 이주비 대출은 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다. 전입을 안 하면 대출금이 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 1주택자는 전입과 함께 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 하는 의무가 추가된다. 현행 규정 1년(조정지역 2년)에서 단축됐다. 무주택자와 1주택자 모두 다음달 1일 이후 대출을 신청한 사람부터 이런 규정을 적용받는다. 이달 말까지 주택매매계약(가계약 불인정)을 체결하고 계약금을 건넨 사실을 증명할 수 있는 사람은 기존 규정이 적용된다.” -전세대출도 까다로워진다는데. “투기지역과 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 산 사람이 이 집에서 살지 않고 다른 곳에서 전세를 얻을 경우 전세대출이 나오지 않는다. 반대로 전세대출을 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입하면 대출금이 즉시 회수된다. 기존엔 9억원 초과 주택 보유자나 신규 구입자에게 이런 규정을 적용했는데 대폭 강화된 것이다. 단 이번 규제 시행 전 전세대출을 받은 사람이 3억원 초과 아파트를 살 경우엔 전세대출을 회수하지 않되 만기 연장을 제한한다. 이런 조치는 금리가 저렴한 전세대출을 받아 갭투자(전세금을 낀 부동산 매매)에 나서는 경우를 막기 위해서다.” -보금자리론 규정도 바뀌나. “그렇다. 지금은 대출자에게 전입 의무를 부과하고 있지 않지만, 앞으론 3개월 내 전입과 1년 이상 실거주를 요건으로 넣는다. 위반하면 대출금이 회수된다. 다음달 1일 보금자리론 신청자부터 적용된다.” 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

서울·인천 등 전세대출로 구입 길 막혀 규제지역 집 사면 6개월내 전입 마쳐야서울과 과천·수원·안양 등을 포함한 경기 서남부, 인천, 대전 투기과열지구에선 전세대출을 받아 집 사는 길이 막힌다. 특히 서울 잠실·삼성·대치·청담동은 전세를 끼고 집을 살 수 없도록 토지거래허가구역으로 지정된다. 국토교통부와 기획재정부는 17일 이런 내용의 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안’을 발표했다. 문재인 정부의 21번째 부동산 대책이다. 정부는 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 살 때 전세대출 보증을 제한한다. 집값 과열을 부추기는 ‘갭투자’(전세금이 낀 주택 매입)를 원천 봉쇄하겠다는 취지다. 기존엔 9억원 초과 고가 주택을 보유하거나 2주택 이상 보유자를 대상으로 제한했는데, 그 범위를 넓힌 것이다. 전세대출을 받은 뒤 3억원 초과 아파트를 구입하면 즉시 전세대출이 회수된다. 서울 집값이 대부분 3억원을 넘는 만큼 전세대출을 받아 집 사는 게 불가능하다는 얘기다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도도 2억원으로 낮춘다. 기존엔 수도권 4억원, 지방은 3억 2000만원이었다. 주택담보대출에 대한 전입 의무도 강화된다. 지금은 투기지역·투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 때 주택담보대출을 받으면 1년 안에 전입을 해야 한다. 하지만 다음달부터 모든 ‘규제지역’(조정대상지역·투기과열지구·투기지역)에서 집을 살 때 가격과 관계없이 6개월 이내에 전입을 해야 한다. 규제지역에서 1주택자가 기존 집을 팔고 새 집을 사면 6개월 내에 새 집으로 이사 가야 한다. 정부는 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 19일부터 접경지역을 제외한 경기 서남부, 인천, 대전, 청주 대부분을 조정대상지역과 투기과열지구로 묶는다. 서울 잠실 국제교류복합지구 개발 사업지 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주자만 거래할 수 있다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

정부가 6억~9억원 주택의 대출을 조이는 방안을 검토하고 있다. 또 법인을 통해 부동산에 우회 투자하는 편법을 막기 위해 부동산법인 세제 강화를 추진한다. 국토교통부와 기획재정부 등은 17일 이런 내용이 담긴 부동산 대책을 발표할 예정이다. 문재인 정부의 21번째 부동산 대책이다. 정부는 우선 현행 9억원인 주택담보대출비율(LTV) 적용 기준선을 6억원으로 낮추고, 9억원 이상 고가 아파트 소유자에게만 적용되던 전세대출 규제 기준선도 6억원으로 내리는 것을 들여다보고 있다. 6억~9억원 아파트도 ‘갭투자’(전세금을 낀 부동산 매매) 대상이 되면서 집값 상승을 부추긴다는 판단에 따른 것이다. 정부는 다주택자 규제를 피하기 위해 부동산법인을 악용할 경우 ‘양도소득세 중과’에 버금가는 법인세율을 적용하는 것도 추진한다. 현재 법인이 부동산을 처분할 때 적용되는 법인세율은 최대 35%다. 3주택자가 개인 명의 집을 팔 때 적용받는 최고 62%의 양도세 중과세율보다 현저히 낮다. 이에 따라 법인의 주택 처분 때 추가로 과세하는 법인세율을 현행 10%에서 30% 안팎으로 올리는 방안이 추진된다. 법인의 주택 취득세율 상향 조정도 검토된다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

가족 외면·코로나로 지역 돌봄도 공백“미안하다” 극단 선택 시도 2도 화상충남 예산의 한 중학생이 ‘배를 곯다’ 스스로 목숨을 끊으려 한 것이 확인됐다. 아이는 방학에 이어 코로나19로 등교 개학이 지연되면서 사실상 보호자 없이 3개월간 방치돼 음식물을 거의 먹지 못한 것으로 추정됐다. A군은 초등학교를 졸업하던 지난해 말 아동 지원 단체의 심리 검사를 지원받는 등 불안한 심리 상태였던 것으로 알려졌다. 11일 서울신문 취재 결과 A(13)군은 지난 1일 스스로 집 두꺼비 집을 내리고 번개탄을 피워 극단적인 선택을 했다. 마침 이날 오전 방문한 상담사와 담임교사가 의식을 잃은 A군을 발견해 인근 대학병원 중환자실로 옮겨 가까스로 생명을 구했다. A군은 번개탄이 옮겨 붙은 화재로 다리에 2도 화상을 입었다. 관계 기관의 조사에 따르면 부모가 갈라서면서 아동시설 등에 맡겨졌던 A군은 지난해 6월부터 외할머니와 단둘이 지냈으나 지난 3월부터는 외할머니마저 장기간 집을 비웠다. 친부와는 아예 연락이 끊겼고, 새 가정을 꾸린 친모는 A군 앞으로 나오는 지원금을 가져다 쓰는 등 사실상 A군을 방치했다. “그냥 따뜻한 말한마디…나는 언제나 배고프다” A군을 담당하던 기관의 한 관계자는 “코로나 사태로 학교도 못 가고 가족도 없고 방문 상담사와도 문자로만 연락을 주고받게 되다 보니 A군의 심리 상태가 급격히 불안해졌다”면서 “사회적 거리두기가 완화된 뒤 지난달부터 방문을 재개해 아이의 상태를 살피고 반찬도 만들어줬는데 우울증 때문에 잘 챙겨먹지 않은 것 같다”고 말했다. A군은 지역 돌봄 사업 아동으로 선정돼 주 1회 지역 활동가의 돌봄을 받았으나 코로나19 탓에 2개월 정도 방문이 중단됐다. 그 사이 군청, 학교 등의 관계자가 몇 차례 A군의 집을 찾아가 길게 자란 손톱을 잘라주거나 음식을 해주기도 했지만 A군은 전혀 음식을 먹지 않고 음료수만 마시는 등 불안한 심리상태를 보인 것으로 알려졌다. 지난 9일 일반 병실로 옮겨 치료를 받고 있는 A군은 자살 고위험군 환자 판정을 받았다. 친밀한 보호자의 보호와 양육이 필요하지만 보호자들이 양육 의사가 없다 보니 퇴원 후 마땅한 거취도 불분명한 상태다. A군의 법적 보호자인 외할머니와 친모는 응급실 이송 당시 구급차 탑승을 위한 보호자 동의 요청도 거부했다. A군이 남긴 메모에는 “미안하다 고맙다 사랑한다 나도 이제 쉬고 싶다 다들 나 없이도 행복해라”, “그냥 따뜻한 말 한마디..”라고 쓰여 있었다. A군은 과거 페이스북에 “나는 언제나 배고프다”라고 쓰기도 했다. 우울증 증세를 보이기 전 A군은 평소 먹는 것을 좋아하고 친구들과 학교에서 댄스 동아리 활동을 하는 등 활발한 학교생활을 했던 것으로 알려졌다. 취약층 ‘돌봄 공백’ 현실로…방임학대지만 기준 애매 장기적인 코로나 확산에 따른 취약 계층의 ‘돌봄 공백’이 현실로 나타났다. 이 관계자는 “복지 사각지대를 없애고자 많은 정책과 제도가 만들어지고 예산도 상당 부분 투입되고 있지만, 대상자의 상태를 하나하나 확인하고 복잡한 가정사에 깊게 개입하는 건 지자체도 한계가 있다”고 말했다. 특히 아동 방임 학대의 경우 판단 기준이 애매하다는 지적이 나온다. 법무법인 현백의 김보람 변호사는 “방임 학대의 기준이 명확하지 않다보니 수사기관이나 담당자의 가치관에 따라서 주관적으로 판단하는 경향이 있다”면서 “특히 우리 사회는 아직도 ‘못난 부모라도 부모랑 있는게 낫다’는 혈육중심의 사고 방식이 남아있어 아동학대 피해 아동과 가해 보호자 사이의 적극적인 분리나 대처가 어려워지는 측면이 있다”고 설명했다. 아동보호기관에서는 이번 사건을 아동 방임학대로 판단했다. 하지만 A군이 시설 생활을 꺼리는데다, 보호자의 물리적인 폭력 등 결정적인 징후가 발견되지 않았기 때문에 당장 격리 조치를 하기는 어렵다는 게 기관의 설명이다. A군을 돌보는 또 다른 기관의 관계자는 “A군이 친모와 살고 싶어 하는만큼 군청을 통해 전세금을 마련하고 친모도 설득하고 있다”고 말했다. 충남서부아동보호기관 관계자는 “재학대 예방을 위해서 친모를 대상으로 부모 교육과 심리 상담을 진행할 예정”이라고 밝혔다. 명희진 기자 mhj46@seoul.co.kr김희리 기자 hitit@seoul.co.kr 피해 아동에 손내밀 수 있으려면 예기치 못한 코로나19의 공백 속에 홀로 남겨진 A군을 구한 건 상담 교사와 담임교사, 군청 등 지역사회였습니다. 이들은 코로나 사태가 장기화되기 전 꾸준히 A군을 찾아 식사를 챙기고 대화를 나누는 등 보살폈습니다. 이날 극단적인 선택을 한 A군을 발견 한 것도 보호자가 아닌 이들이었습니다. 전문가들은 우리 사회의 혈육 중심 사고방식이 방임 학대에 대한 기준을 모호하게 하고 있다고 말합니다. 정부나 단체의 적극적인 개입을 어렵게 한다는 설명입니다. 지자체와 시민단체, 전문가들은 지난 10일 A군을 위한 사례 회의를 열고, 충분한 시간을 들여 A군이 전문 의료진의 관리 속에 치료받을 수 있도록 지원하기로 합의했습니다. A군의 어머니도 심리 상담에 응하는 등 개선의 의지를 보이고 있는 것으로 알려졌습니다. 그러나 A군과 같은 불행이 되풀이 되지 않으려면 지역사회의 지원과 함께 아동에 대한 물리적, 정서적 돌봄을 제공하지 않는 방임도 엄연한 학대 행위라는 우리 사회의 인식이 절실합니다. A군이 치료를 끝마치고 무사히 사회로 돌아가 친구들과 웃으며 재회할 수 있기를 바라봅니다.■ 아무 : [관형사] 어떤 사람이나 사물 따위를 특별히 정하지 않고 이를 때 쓰는 말’. 아무이슈는 서울신문 기자들이 분야, 형식에 구애받지 않고 사회 전반의 이슈에 대해 자유롭게 취재해 이야기를 풀어놓는 공간입니다. ※ 우울감 등 말하기 어려운 고민이 있거나 주변에 이런 어려움을 겪는 가족ㆍ지인이 있을 경우 자살 예방 핫라인 ☎1577-0199, 희망의 전화 ☎129, 생명의 전화 ☎1588-9191, 청소년 전화 ☎1388 등에서 24시간 전문가의 상담을 받을 수 있습니다.

“대출 규제에도 전세금 활용해 자금 조달”전셋값이 서울 새 아파트 분양대금의 86%까지 오르면서 분양받는 사람들의 주요 대금 지불 수단이 된 것으로 조사됐다. 쉽게 말해 일단 청약만 당첨되면 추후 높은 전셋값을 받아 새 아파트를 산다는 얘기다. 최근 유례없이 청약광풍이 이는 배경이라는 지적이 제기된다. 8일 직방이 올해 기준 입주 1년 미만의 신축 아파트를 상대로 분양가 대비 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)을 조사했더니 전국 76.6%, 서울 86.3%, 인천·경기 76.4%, 지방 73.3%로 나타났다. 이는 2년 전인 2018년보다 전국 7.1% 포인트, 서울 1.7% 포인트, 인천·경기 5.8% 포인트, 지방 6.8% 포인트 각각 상승한 수치다. 특히 서울 신축 아파트의 분양가 대비 전세가 비율은 50% 안팎인 기존 아파트보다 29.6% 포인트 높은 것으로 조사됐다. 오래된 주택을 사려면 절반은 자기 돈을 주고 사야 하지만 신축 아파트를 분양받는 청약시장에서는 전세금으로 대부분 자금을 충당할 수 있다는 의미다. 함영진 직방 데이터랩장은 “청약 시장의 호황은 분양 이후 발생하는 시세 차익과 신축 아파트 선호뿐 아니라 전세를 활용한 자금 조달의 수월성이 가장 큰 원인”이라며 “아직 민간택지 분양가상한제 시행 전이라 거주 의무기간에 대한 부담이 없다는 점도 작용하고 있다”고 덧붙였다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

맥 놓고 있다가 몽둥이로 뒤통수를 일격당하면 그 어떤 천하장사라도 맥없이 고꾸라지기 마련이다. 추억의 서부극에서도 돌아서 등을 보이는 적에게는 총질하지 않는다. 며칠 전 이메일함에 사촌동생의 편지가 도착했다. 도움을 청해야 할 급한 일이 생겼는데 갑자기 전화하는 게 부담스러워 이메일을 보냈다는 것이다. 절절하게 다급한 사정이 읽혀졌다. 집주인이 세금을 체납해 전세금을 날리고 쫓겨날 처지라고 한다. 30여채의 아파트를 보유한 집주인이 10년 넘게 수십억원의 세금을 체납했고, 얼마 전 국세청이 집주인 모든 재산에 대한 공매 절차에 돌입했다는 것이다. 전세 계약때 확인한 등기부등본에는 압류고 체납이고 하는 빨간 줄이 하나도 없었기에 홍두깨로 세게 얻어맞은 듯 한동안 정신을 못 차렸다고 한다. 국세는 다른 어떤 채권보다 우선적으로 변제해야 하기 때문에 모든 세입자가 길거리에 나앉을 위기다. 알아보니 같은 사례가 이미 부지기수다. 그런데도 체납 정보의 등기부등본 기재 의무화 법개정은 유야무야다. 국가에 부담 안 지우고 착하게만 살아온 사촌동생의 전세보증금 수천만원은 그 가족에게는 전 재산이나 마찬가지다. 국가는 세금을 받아내겠다며 그 전 재산마저 내놓으라고 한다. 이게 나란가.

올해부터 종소세 신고 … 절세 꿀팁 Q&A2019년부터 주택임대사업자의 연 2000만원 이하 소득도 과세하기로 하면서 올해부터 모든 주택임대사업자는 소득세 신고를 해야한다. 특히 기준시가 9억원 이상 고가주택을 월세 주고 있다면 1주택자도 신고 대상이 된다. 나오는 세금을 피할 수 없지만, 어떻게 하면 절세를 할 수 있는지 Q&A로 알아봤다. 6월 1일까지 주택임대사업 소득 신고 마쳐야 -모든 주택임대사업자가 신고 대상인가 “그렇다. 2018년까지는 임대소득이 2000만원 이하면 비과세였지만, 2019년부터는 과세가 되기 때문에 모든 주택임대사업자가 신고 대상이라고 보면 된다.” -2주택자인데 둘 다 전세를 주고 있다. 임대소득세를 내야 하나 “2주택자는 월세 수입만 과세하는 것이 원칙이다. 때문에 전세금은 과세 대상에 포함되지 않는다. 다만 보증금과 월세를 함께 받는 반전세일 경우에도 월세만 과세 대상이다. 3주택자는 전세 보증금 합계가 3억원을 넘으면 보증금에 정기 예금 금리를 적용해 월세 수익(간주임대료)으로 간주한다.” 2주택자는 월세 소득만, 3주택자는 전세 보증금도 과세 -간주임대료 계산은 어떻게 하나 “간주임대료는 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 이자율(2.1%)을 곱해 계산한다. 만약 보증금 합이 7억원이라면 여기에 3억 원을 뺀 4억원의 60%인 2억 4000만원이 과세 대상이며 여기의 2.1%을 곱한 504만원이 과세 대상이다. 다만 3주택자는 전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 주택 수에서 제외한다.” -국내 기준시가 13억원짜리 집이 한 채 있고 일본에 있는 오피스텔에서 월세를 받고 있다 과세 대상인가 “과세 대상이다. 기준시가 9억원 이상 고가주택 소유자는 해외 있는 주택임대소득을 합해 과세한다.” 직장인은 분리과세, 다른 소득 없다면 합산과세 노려야 -연 2000만 원 이하 임대소득이 있다면 모두 세금을 내야 하나. “아니다. 연말정산의 소득공제와 마찬가지로 필요경비와 공제금액 등을 빼주기 때문에 신고를 하더라도 세금은 내지 않을 수도 있다. 예를 들어 연간 1000만원의 월세소득이 있으면 필요경비 60%(600만원)을 제외하고, 400만원(주택임대등록 기준)을 공제 받으면 수입이 0원이 되기 때문에 세금을 내지 않아도 된다.” -분리과세(14%)와 종합과세(6~42%) 중 어느 쪽이 유리하가 “임대소득 2000만원 초과는 종합과세만 가능하지만, 2000만원 이하는 분리과세와 종합과세 중 고를 수 있다. 직장인의 경우 분리과세를 하는 것이 대부분 유리하고, 임대소득 외 다른 소득이 없다면 종합과세가 유리하다.” 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

경찰, 잠적한 가해자 추적 끝 검거…구속영장자신의 동거녀를 상습 폭행한 50대가 동거녀가 가해자를 피해 집에 들어오지 않자 동거녀의 집에 휘발유를 뿌리는 영상을 보내며 “불을 지르겠다”고 협박하다 경찰에 붙잡혔다. 가해자는 동거녀를 망치와 맥주병으로도 협박한 것으로 전해졌다. 광주 북부경찰서는 29일 동거녀를 상습 폭행하고 협박한 혐의(폭행 등)로 A(53)씨에 대해 구속영장을 신청했다고 밝혔다. A씨는 지난 3월 광주 북구 자택에서 60대 동거녀를 망치로 위협하는 등 수차례 폭력과 협박을 일삼은 혐의를 받고 있다. 경찰에 따르면 A씨는 지난 8일 폭행과 협박을 못 견디고 집을 나간 동거녀에게 집안에 휘발유를 뿌리는 동영상을 찍어 보내 “들어오라. 불을 지르겠다”고 협박하기도 했다. 지난해 12월부터 피해자와 동거를 시작한 A씨는 올해 1월 동거녀를 맥주병으로 협박한 혐의로 기소돼 재판을 받고 있는 상태였다. A씨는 동거녀와 헤어지는 과정에서 전세금으로 보탠 8000여만원 가운데 일부를 되돌려 받을 수 없자 협박과 폭행을 반복했다. 신고를 받은 경찰은 피해자에게 스마트 위치를 보급하는 등 신변보호조치하고, 잠적한 A씨를 추적 끝에 검거했다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

국제통화기금(IMF)이 가계부채를 우리나라 금융시스템의 취약 요소로 꼽고 금융당국에 대책 마련을 권고했다. 특히 고령층과 상환 능력이 떨어지는 대출자가 많고 변동금리와 원금일시상환 대출 비율이 높아 2008년 글로벌 금융위기와 같은 위기 상황이 닥치면 상당히 위험하다고 우려했다. 금융위원회는 20일 이런 내용을 담은 IMF의 ‘금융부문 평가 프로그램(FSAP) 결과 보고서’를 공개했다. FSAP는 극단적인 상황이 닥칠 경우 발생할 수 있는 금융시스템의 취약 요소를 미리 발견하기 위한 평가다. IMF는 금융위기에 준하는 상황을 가정해 우리나라의 금융시스템을 평가한 결과 전반적으로 복원력이 있다고 판단했다. 다만 취약 요소로 가계부채를 꼽았다. 특히 금융위기 때처럼 집값이 급락하면 고령층의 취약성이 더 클 것이라고 밝혔다. 은퇴해 소득이 줄어든 고령층은 집을 담보로 대출을 받는 경우가 많은데 전 재산에 가까운 집값이 떨어지면 다른 세대보다 충격이 더 크기 때문이다. IMF는 미국을 비롯한 선진국의 경우 고정금리에 원금분할상환 방식의 대출이 많은 반면 우리나라는 변동금리에 원금일시상환 대출이 많아 대출자가 상환에 부담을 크게 느낄 것이라고 했다. 소득보다 부채가 많아 상환 능력이 떨어지는 대출자의 비율이 높은 점도 문제로 지적했다. IMF는 전세보증금 상환 위험에 대해서도 대책이 필요하다고 주문했다. 집주인이 전세보증금을 받아 주식이나 펀드를 사고, 갭투자를 하는 사례가 많은데 손실을 봐 전세금을 돌려주지 못할 가능성이 적지 않다는 것이다. 금융위 관계자는 “IMF의 권고를 유념해 관련 데이터를 모으고 중장기 계획 아래 대책을 마련하겠다”고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

하나금융연구소, 1980년~2020년 주요 상품 가격 비교데이트 비용 7140원에서 6만 1200원으로 뛰어 지난 40년간 쌀값과 닭고기 가격이 3배 오른 동안 강남아파트는 84배 상승한 것으로 조사됐다. 29일 하나금융연구소가 펴낸 ‘국내 주요 재화 및 서비스의 가격 추세 분석 보고서’에 따르면 1인당 국내총생산(GDP)은 1980년 1714달러에서 2019년 3만 1754달러로 18.5배 상승했다. 보고서는 국내 물가 공공 데이터, 언론 보도 등을 통해 분석을 진행했다. 서울 강남구 은마 아파트의 매매가는 1980년 3.3㎡당 약 77만원에서 2020년 6469만원으로 40년간 84배 오른 것으로 조사됐다. 보고서가 분석한 항목 가운데 40년간 가장 상승폭이 컸던 것은 아파트 전세금이었다. 3.3㎡당 약 16만원이었던 은마 아파트 전세가는 40년 동안 102배 오른 1629만원으로 나타났다. 아파트 가격 상승폭은 1인당 GDP와 비교해 4배 넘게 오른 것이다. 반면 쌀(4kg 기준)은 같은 기간 3000원에서 9500원으로 3.2배, 닭고기(1kg 기준)는 1400원에서 4656원으로 3.3배 올랐다. 1인당 GDP와 비교하면 실질적으로 가격이 내린 것이다. 보고서는 “국내 경제의 비약적 성장, 생산성 증대, 교역 확대 등으로 먹을거리는 1980년대에 비해 상대적으로 크게 저렴해졌다”고 설명했다. 아울러 유형의 재화보다 무형의 서비스 가격이 비교적 더 오른 것으로 나타났다. 40년간 상승 정도를 보면 담배 15배, 스낵류 11배, 삼겹살 9.7배, 소주(출고가) 5.1배 등 유형 재화는 1인당 GDP 상승폭(18.5배)에 미치지 못했다. 반면 사립초등학교 등록금(44.5배), 서울대 등록금(19.1배) 등 일부 서비스는 1인당 GDP 상승폭을 웃돌았다. 지하철, 식사, 영화 등을 포함해 같은 방식으로 데이트를 한다면, 1980년에는 7140원이 들었지만, 40년이 지난 지금은 6만 1200원이 필요한 것으로 조사됐다. 보고서는 1990년부터 30년간 임금 수준과 GDP와의 비교치도 제시했다. 1990년부터 2020년까지 최저임금(시간당 임금)은 690원에서 8590원으로 12.4배가 됐고, 공무원 월급(7급 초봉 기준)은 23만 9000원에서 7.9배인 188만원이 됐다. 같은 기간 GDP는 7.9배 상승한 것으로 조사됐다. 정훈 하나금융경영연구소 연구위원은 “40년간 주요 소비재의 실질적인 가격은 대부분 하락했다“며 “하지만 수치상 평균값을 기준으로 한 분석일 뿐 저소득층의 체감 물가와는 차이가 있을 수 있다”고 말했다. 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

재판부 “양형 부당하지 않다”아내가 암 수술을 한 뒤 받은 보험금으로 아파트 전세를 마련한 뒤 시어머니 부양 문제 등의 갈등으로 다투다 아내를 살해하고 아파트에서 뛰어내린 60대 남편이 항소심에서도 징역 15년을 선고받았다. 2심 법원은 1심 재판부의 양형이 적정하다고 판단했다. 서울고법 춘천재판부 형사1부(박재우 부장판사)는 11일 살인 혐의로 기소된 A(66)씨의 항소를 기각하고 원심과 같은 징역 15년을 선고했다. 항소심 재판부는 “원심의 양형이 너무 무거워 부당한 것으로 보이지 않는다”고 밝혔다. 지난해 3월 암 수술을 받은 A씨의 아내 B(59)씨는 그해 5월 강원 강릉의 한 아파트에 전세를 얻어 혼자 생활했다. 이로 인해 A씨의 노모는 홀로 지내게 됐고, A씨는 부양 문제 등으로 아내 B씨와 갈등이 생기면서 말다툼도 잦아졌다. A씨는 지난해 6월 강릉 아파트에서 아내 B씨에게 ‘전세금은 어떻게 구한 것이냐’고 따져 물었고, 이에 화가 난 B씨가 ‘암 수술로 받은 보험금인데, 당신이 무슨 상관이냐’고 말한 것으로 전해졌다. 이에 순간적으로 격분한 A씨는 아내 B씨의 목을 졸라 살해한 뒤 아파트에서 스스로 뛰어내렸다. 당시 중태에 빠졌던 A씨는 회복 후 살인 혐의로 재판에 넘겨졌다. 1심 재판부는 “살인은 어떠한 방법으로도 피해를 회복할 수 없는 중대한 범죄로 상응하는 처벌이 필요하다”면서 “다만 시어머니 부양과 경제권 문제로 갈등을 겪다 돌발적으로 저지른 범행이고, 자책감에 스스로 아파트에서 뛰어내리는 등 남은 생을 후회와 고통 속에 살아갈 것으로 보이는 점 등을 고려했다”고 판시했다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

서울시가 반지하, 쪽방촌 등 열악한 주거환경에서 생활하는 저소득 중증장애인의 자립 기반을 마련하기 위한 주거지원을 확대한다. 시는 올해 약 48억원을 투입해 저소득 중증장애인 가구에 최대 1억 6000만원의 전세보증금을 무이자로 최장 6년 동안 지원한다고 8일 밝혔다. 지원금액은 2인 이하 가구가 최대 1억 5000만원, 3인 이상 가구가 최대 1억 6000만원이다. 전세금 상승을 고려해 지원금을 전년 대비 가구당 1000만~3000만원 높이고, 지원 가구도 전년 대비 2배 이상 늘렸다. 지원 기간은 2년이며, 2회까지 연장할 수 있어 최장 6년 동안 지원한다. 자립생활가정 퇴소자, 자립생활센터 프로그램 이용자, 체험홈 퇴소자에게 우선 공급한다. 김희리 기자 hitit@seoul.co.kr

‘일찍 가입할수록 손해’라는 인식이 컸던 전세금 반환 보증료율 체계가 가입 기간뿐 아니라 부채비율과 같은 리스크도 함께 고려해 산정하는 방식으로 개선된다. 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증료율 체계를 상반기 내에 개선할 방침이라고 2일 밝혔다. 전세금 반환 보증은 전세 임차인(세입자)이 보증에 가입하고 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 집주인 대신 전세금을 세입자에게 지급하는 제도다. 현재 세입자 전세금 반환 보증료는 보증금액에 보증료율과 보증기간을 반영해 계산함으로써 가입 기간이 길수록 늘어난다. 보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%, 그 외 주택은 0.154%다. 보증 기간이 길수록 보증료를 그만큼 더 많이 내는 구조라 일찍 가입한 세입자들의 불만이 높았다. 이에 국토부와 HUG는 보증료를 산정할 때가입 기간뿐 아니라 부채비율과 같은 리스크 요인도 종합적으로 반영하기로 했다. 이렇게 하면 보증 기간이 길어도 HUG 입장에서 위험이 크지 않은 임대계약에 대해선 보증료를 현재보다 낮게 부과하고, 반대의 경우 보증료를 높일 수 있다. 국토부는 단독주택과 다가구주택 세입자의 가입을 쉽게 하는 방안도 추진한다. 아파트와 달리 구분 등기가 돼 있지 않은 단독·다가구주택의 세입자가 전세금 반환 보증에 가입하려면 집주인이나 공인중개사로부터 ‘타 전세계약 확인내역서’를 받아 제출해야 한다. 이에 국토부는 단독·다가구주택에 대해선 가입 확인 절차 일부를 생략하는 대신 보증료를 올려주는 방안을 검토하고 있다. 다만 오른 보증료의 일부를 정부가 분담해 세입자 부담이 더 늘지 않도록 할 방침이다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

전셋집을 찾던 직장인 정모(43)씨는 얼마 전 시세보다 싼 새 아파트를 찾았다. 입주 전인 신축 아파트라 소유권 등기가 안 돼 있어 불안했지만 “전세보증금을 받으면 바로 분양대금(잔금)을 완납하고 등기하겠다”는 집주인 말만 믿고 계약을 했다. 하지만 집주인이 분양 잔금을 내지 않아 분양계약 자체가 취소됐다. 결국 전세보증금을 날린 정씨는 집주인을 상대로 소송 중이다. 신축 아파트로 입주할 때 ‘소유권 이전 등기’가 안 된 상태에서 임대차계약이 진행되는 경우가 많다. 자금이 부족한 새 아파트 소유자들이 세입자들로부터 전세보증금을 받아 분양 잔금을 치르고 등기를 하기 때문이다. 정씨 같은 사례를 막고자 ‘미등기 아파트에 전세 계약을 맺을 시 주의해야 할 6가지 사항’을 12일 소개한다. ①특약걸기: ‘전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다’는 조건을 계약서에 특약으로 명시해라. 이러면 정씨처럼 집주인이 전세보증금을 받아 다른 곳에 사용해도 계약 자체가 무효가 되기 때문에 법적으로 수월하게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 된다. ②동일인 확인: 전세 계약 전에 아파트공급계약서나 분양계약서상 인물과 현재 집주인이 같은 사람인지 신분증을 놓고 대조해야 한다. 통상 분양권은 자유롭게 매매할 수 있어 소유자가 바뀌는 경우가 많으니 반드시 전세 계약 직전 소유자 명의를 확인해야 한다. ③가압류는 없나: 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 없도록 분양계약서에 가압류·가처분이 걸린 게 없는지 시행사나 시공사에 알아봐야 한다. 신축 분양 아파트의 경우 임대인이 분양 잔금을 완납하지 못하거나 임대인 채무관계로 아파트 분양권에 가압류·가처분이 걸릴 수 있다. ④집주인 계좌로: 전세보증금은 집주인 실명 계좌로 송금해야 한다. 전세 계약 체결도 임대인을 직접 만나 체결하는 것이 안전하지만 부득이한 사정으로 대리인과 계약할 때에는 집주인의 인감증명서와 위임장을 확인해야 한다. ⑤계약은 평일에: 전세 계약은 평일에 하는 것이 좋다. 집주인이 전세보증금을 받자마자 분양 잔금을 납부하고 등기까지 마치는지 은행 등에 따라가서 바로 확인할 수 있기 때문이다. ⑥신고도 바로 가능: 미등기 아파트라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다. 그래야 주택 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약이 존속함을 주장할 수 있고 계약 종료 후 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 생긴다. 집이 경매에 넘어갈 때 우선적으로 내 전세보증금을 보장받을 수도 있다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

입주전 ‘미등기’ 새 아파트 전세계약 시 6가지 주의사항‘전세금 받는대로 분양잔금 안내면 계약 무효’ 특약걸기 　전셋집을 찾던 직장인 정모씨(43세)는 얼마 전 시세보다 싼 새 아파트를 찾았다. 입주 전인 신축 아파트라 소유권 등기가 안돼 있어 불안했지만 “전세보증금을 받으면 바로 분양대금(잔금)을 완납하고 등기하겠다”는 집주인 말만 믿고 그대로 계약을 했다. 하지만 집주인이 분양 잔금을 내지 않아 분양계약 자체가 취소됐다.결국 전세보증금을 날린 정씨는 집주인을 상대로 소송 중이다. 　신축 아파트로 입주할 때 ‘소유권 이전 등기’가 안 된 상태에서 임대차계약이 진행되는 경우가 많다. 자금이 부족한 새 아파트 소유자들이 세입자들로부터 전세보증금을 받아 분양 잔금을 치르고 등기를 하기 때문이다. 정씨 같은 사례를 막고자 ‘미등기 아파트에 전세 계약을 맺을시 주의해야 할 6가지 사항’을 12일 소개한다. 　특약걸기: ‘전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다’는 조건을 계약서에 특약으로 명시해라. 이러면 정씨처럼 집주인이 전세보증금을 받아 다른 곳에 사용해도 계약 자체가 무효가 되기 때문에 법적으로 수월하게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 된다. 　동일인 확인: 전세계약 전에 아파트공급계약서나 분양계약서상 인물과 현재 집주인이 같은 사람인지 신분증을 놓고 대조해야 한다. 통상 분양권은 자유롭게 매매할 수 있어 소유자가 바뀌는 경우가 많으니 반드시 전세계약 직전 소유자 명의를 확인해야 한다. 　가압류는 없나: 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 없도록 분양계약서에 가압류·가처분이 걸린 게 없는지 시행사나 시공사에 알아봐야 한다. 신축 분양 아파트의 경우 임대인이 분양 잔금을 완납하지 못하거나, 임대인 채무관계로 아파트 분양권에 가압류·가처분이 걸릴 수 있다. 　집주인 계좌로: 전세보증금은 집주인 실명 계좌로 송금해야 한다. 전세계약 체결도 임대인을 직접 만나 체결하는 것이 안전하지만 부득이한 사정으로 대리인과 계약할 때에는 집주인의 인감증명서와 위임장을 확인해야 한다. 　계약은 평일에: 전세계약은 평일에 하는 것이 좋다. 집주인이 전세보증금을 받자마자 분양 잔금을 납부하고 등기까지 마치는지 은행 등에 따라가서 바로 확인할 수 있기 때문이다. 　신고도 바로 가능: 미등기 아파트라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다. 그래야 주택 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약이 존속함을 주장할 수 있고 계약 종료 후 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 생긴다. 집이 경매에 넘어갈 때 우선으로 내 전세보증금을 보장받을 수도 있다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

집 싸게 팔거나 대출… 증여세 탈루 670건 상호금융 불법대출 23→94건 대폭 늘어지난해 6월 20대 A씨는 1억원만 들여 서울 서초구에 10억원짜리 아파트를 샀다. A씨가 구청에 제출한 자금조달계획서를 보면 먼저 매입하는 아파트를 담보로 4억 5000만원을 대출받은 뒤 나머지 부족한 4억 5000만원은 부모와 전세 계약을 맺어 마련했다. 심지어 A씨는 전세 계약을 하기 2개월 전에 부모로부터 전세금을 받았다. 국토교통부는 A씨가 증여세를 탈루하려고 한 것으로 보고 국세청에 이를 통보했다. 국토부와 행정안전부, 금융위원회, 서울시는 지난해 8~10월 이뤄진 서울 부동산 거래 중 불법·편법 대출과 탈세 의심사례, 부동산거래신고법 위반 등이 의심되는 1333건에 대한 조사 결과를 4일 발표했다. 증여세 탈루 등 탈세가 의심되는 사례 670건은 국세청에 통보됐고 새마을금고와 상호저축은행 등을 통해 불법 대출을 받은 것으로 의심되는 94건은 금융위와 행안부가 추가 조사를 진행하기로 했다. 조사 대상이 된 1333건 중 508건(38.1%)이 강남4구(강남·서초·송파·강동)에 밀집돼 있었고 거래액별로는 9억원 이상 물건이 475건(35.6%)이었다. 적발 사례를 보면 대부분 증여세를 탈루하기 위해 부모가 집을 싸게 팔거나 대출 형식으로 자녀에게 돈을 주는 사례가 많았다. 20대 B씨는 지난해 10월 시세 17억원짜리 서초구 아파트를 부모로부터 12억원에 매입했다. 지난해 8월 강남구에 17억원짜리 아파트를 산 C씨는 여윳돈이 5000만원뿐이었지만 신용대출 1억 5000만원과 전세보증금 9억 5000만원에 부모로부터 차용증도 쓰지 않고 5억 5000만원을 빌려 아파트를 샀다. 특히 지난해 11월 23건이었던 상호금융 불법 대출을 활용한 법인·개인사업자의 고가 아파트 구매 사례가 이번엔 94건으로 대폭 늘었다. 소매업 D법인은 지난해 7월 상호금융조합으로부터 19억원을 대출받아 25억원짜리 강남 아파트를 샀고 온라인 쇼핑몰을 하는 E씨는 은행으로부터 7억원, 상호금융으로부터 5억원(후순위) 등 총 12억원을 대출받아 21억원짜리 아파트를 구입했다. 남영우 국토부 토지정책과장은 “오는 21일부터 국세청 등 관계기관과 함께 자금조달 세부 내용에 대한 더욱 폭넓은 조사를 통해 부동산 불법행위를 엄단하겠다”고 말했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

‘12·16 부동산 대책’의 전세대출 후속 조치가 20일부터 시행돼 봄 이사철을 앞둔 주택 시장에 상당한 혼란이 예상된다. 정부가 전세대출을 받아 ‘갭투자’하는 것을 막기 위해 고가(시가 9억원 초과) 주택 보유자의 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출자가 고가 주택을 사면 전세대출금을 즉시 회수하기로 해서다. 12·16 대책 이후 서울 강남권에서는 시세보다 몇 억원씩 싼 급매물이 나오고 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 19일 부동산업계에 따르면 이번 규제가 전셋집에 사는 고가 1주택 보유 갭투자자를 타깃으로 한 정책이라는 평가가 나온다. 사실상 유일한 예외가 20일 전에 이미 고가 주택 보유자이면서 전세대출을 받은 사람인데, 이들도 전셋집을 옮기거나 전세대출 규모를 더 늘리기가 쉽지 않아서다. 이들은 전세 만기가 되면 전세대출 보증을 연장할 수 있지만 전셋집 이사나 전세대출 증액의 경우 신규 대출로 인정돼 보증 연장이 불가능하다. 기존 전셋집에 살면서 같은 대출금을 받는 것만 가능한데, 문제는 2년 새 전세가격이 많이 올랐다는 점이다. 전셋값 상승분을 자비로 마련하거나 상승분만큼을 월세로 전환해 살아야 한다. 집주인이 나가라고 하면 더 곤란해진다. 정부는 시가 15억원 이하 고가 1주택 보유자에 대해 오는 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 전셋집을 이사해도 서울보증보험(SGI) 전세대출 보증을 허용하기로 했다. 문제는 서울 대부분 지역의 전셋값이 뛰었다는 점이다. 대출금 증액이 안 돼 더 싼 전셋집으로 이사를 가거나 보유 고가 주택을 파는 수밖에 없다. 현재 전셋집에 살면서 고가 주택을 매입해 이사를 가려던 실수요자도 타격을 받는다. 매입 주택의 전세세입자를 내보내려면 이 집을 담보로 전세금 반환 대출을 받아야 하는데, ‘12·16 대책’으로 주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 규제가 기존 40%에서 9억원 초과분은 20%로 강화됐기 때문이다. LTV 40%를 기준으로 자금 계획을 짰다면 세입자에게 줄 전세보증금을 마련하지 못해 세입자를 내보낼 수 없다. 기존 전셋집에 계속 살려고 해도 고가 주택 보유자여서 전세대출을 추가로 받을 길이 막혔다. 서울 강남에는 부동산 거래 한파가 불어닥쳤다. 서초구 반포 아크로리버파크(전용면적 164㎡·49평) 아파트 급매물은 시세보다 3억∼4억원가량 싼 48억∼49억원, 송파구 잠실 리센츠(84㎡·25평) 아파트는 1억원가량 낮은 18억원에 나오고 있다. 송파구 부동산 중개인은 “급매물이 나와도 매수 문의가 없다”며 “청와대가 주택거래 허가제까지 언급하는데 누가 집을 사겠나”라고 전했다. 여기에 이르면 3월부터 고가 주택을 살 때 매수 자금 출처를 입증할 증빙서류 15종을 포함한 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 시장에선 사실상 주택거래 허가제나 다름없다는 반응도 나온다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

정부가 16일 발표한 ‘12·16 부동산 대책 전세대출 후속 조치’의 핵심은 오는 20일부터 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 규제를 대폭 강화한 것이다. 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치다. 그러나 당장 전셋집을 옮겨야 하거나 보유 주택이 집값 상승 지역에 있어 현재는 시가 9억원 이하지만 조만간 9억원을 넘을 수 있는 대출자들은 걱정이 앞선다. 이번 대책의 궁금증을 문답으로 풀어 봤다. -이미 전세계약을 했는데 전세대출을 오는 20일 이후에 받아도 규제를 받나. “아니다. 20일 전에 계약했다면 전세대출 회수와 전세대출 보증 제한의 규제를 받지 않는다.” -20일 전에 전세대출을 받았는데 20일 후에 고가(9억원 초과) 주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출이 회수되나. “대출 회수 대상은 아니다. 하지만 대출 만기가 되면 연장할 수 없다.” -20일 전에 전세대출 보증을 받은 고가 주택 보유자도 만기 때 보증 연장이 안 되나. “된다. 다만 같은 전셋집에서 같은 대출금으로 살아야 한다. 전셋집 이사나 대출 증액은 신규 대출이어서 만기 연장이 안 된다.” -집주인이 전세금을 올려 달라고 해서 전세대출을 더 받아야 하면 예외인가. “아니다. 20일 후에는 전세대출 보증 증액이 불가능하다. 예를 들어 서울 송파구 고가 주택 보유자가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남구에 7억원짜리 전셋집에 사는데 오는 9월 집주인이 보증금을 올려 달라고 할 경우 전세대출을 더 받으려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -당장 만기인데 집주인이 나가라고 해서 전셋집을 옮겨야 하는데도 전세대출 보증을 못 받나. “원칙적으로 고가 주택 보유자는 전세대출 보증이 불가능하다. 다만 전세대출 중단으로 인한 갑작스러운 주거 불안을 막기 위해 20일 기준으로 시가 15억원 이하 1주택 보유자에 대해서는 예외를 뒀다. 이사할 때 전세대출을 기존보다 더 받을 수는 없고, 오는 4월 20일까지 3개월간 1회에 한해 한시적으로 허용한다. 반면 시가 15억원 초과 주택 보유자에게는 유예 없이 규제가 전면 적용된다.” -서울 자녀교육 때문에 강남구 대치동에 전셋집을 얻을 때도 전세자금 대출이 가능한가. “불가능하다. 자녀교육은 전세대출 보증 제한의 예외 사유지만 서울과 광역시 안에서의 구(區) 이동은 인정하지 않는다. 예를 들어 강서구의 10억원짜리 주택 보유자가 자녀교육 문제로 본인 집을 6억원에 전세 주고 강남구 내 8억원짜리 전셋집으로 이사하면서 부족한 2억원을 전세대출로 메우려 해도 전세대출 보증을 받을 수 없다.” -현재 보유 주택은 고가 주택이 아닌데 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 넘게 오르면 전세대출 보증 연장이 안 되나. “안 된다. 서울 노원구에 시가 7억원짜리 집을 소유하고 오는 3월 전세대출 2억원을 받아 목동에 6억원짜리 전셋집으로 이사했다고 치자. 2022년 3월 전세대출을 연장해야 하는데 노원구 집값이 9억원을 넘는다면 대출 보증 연장이 불가능하다.” -전세대출이 회수되면 언제까지 은행에 대출금을 갚아야 하나. “은행에서 규제 위반을 확인하면 대출 회수를 통보한다. 이때부터 2주 정도 안에 원리금을 갚아야 한다. 안 갚으면 연체 정보가 등록되고 연체 이자까지 내야 한다. 대출 회수 통보를 받으면 3년간 주택 관련 대출도 못 받는다.” 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr