최근 석 달간 서울에서 전세 끼고 집을 산 이른바 갭투자는 ‘서울 외곽의 3억~4억원대 중저가 아파트’가 가장 많은 것으로 나타났다. 정부가 집값 급등 주범으로 갭투자를 꼽으며 각종 규제를 쏟아냈지만, 시세차익도 크지 않은 중소형 단지들이 주로 거래됐다는 점을 고려하면 정작 갭투자 가운데 상당수는 투기 수요가 아닌 실수요자로 보인다. 14일 부동산 빅데이터업체 ‘아실’(아파트실거래가)에 따르면 지난 7월부터 9월 14일까지 서울에서 갭투자가 가장 많이 일어난 아파트 1위는 강서구 방화동 도시개발2단지다. 석 달간 이 단지에서 일어난 55건의 매매계약 가운데 27.2%인 15건이 갭투자다. 아실은 국토부 실거래 현황 중에서 아파트를 산 뒤 직접 거주하지 않고 3개월 안에 전월세를 놓은 계약을 갭투자로 분류한다. 2위는 도봉구 신동아1단지로 전체 43건 매매거래 중 18.6%(8건)가 갭투자다. 3위는 노원구 중계주공2단지로 24건 가운데 갭투자가 25.0%(6건)다. 이어 강서구 방화동 장미아파트, 성북구 길음동 길음뉴타운8단지래미안 순이다. 10위권 내에 강남권 아파트는 없었다. 갭투자 아파트의 공통점은 서울 외곽에 위치한 3억~4억원 안팎의 중저가 단지라는 점이다. 도시개발2단지 213동은 7월 8일 3억원에 팔렸는데 8월 7일 전세 1억 4800만원에 계약됐다. 전세와 매매가격 차이는 1억 5200만원이다. 중계주공2단지 203동도 7월 18일 3억 1500만원에 거래됐는데 같은 달 21일 1억 9500만원에 전세계약됐다. 전문가들은 이에 대해 자신이 당장 들어가 살 것도 아닌데 시세차익이 크지 않은 서울 외곽의 중저가 아파트를 구매하는 것은 본인이 당장 빼 줄 전세금은 없지만 집값 급등에 따른 불안으로 일단 서울에 내 집을 잡아 놓겠다는 심리가 반영된 결과라고 입을 모은다 송승현 도시와경제 대표는 “정부가 차익을 노린 투기 수요의 갭투자를 집값 급등의 주범으로 꼽지만 실제 갭투자가 강북 3억~4억원대 아파트에서 많이 나왔다는 것은 돈이 부족해 전세를 안고 집을 살 수밖에 없는 실수요자들이 적지 않다는 것을 보여 주는 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

금융기관에 전세자금대출금을 변제하지 않았다는 사실을 집주인에게 알리지 않은 채 전세보증금 전액을 받은 세입자에 대해 법원이 사기죄가 성립한다고 보고 실형을 선고했다. 보험사에 질권(담보)이 설정됐단 사실을 잊은 집주인이 세입자에게 전세보증금 전액을 반환했는데, 세입자는 이를 보험사에 변제하지 않고 선물옵션에 투자해 대부분 손실을 봤다. 서울고법 형사5부(부장 윤강열)는 10일 특정경제범죄 가중처벌법상 사기 혐의로 기소된 김모씨의 항소심에서 징역 1년 6개월을 선고했다. 1심에선 징역 2년을 선고하면서도 피해회복의 기회를 부여한다며 법정구속을 하지 않았지만 2심에선 법정구속을 피하지 못했다. 김씨는 2015년 12월 서울 압구정동의 한 아파트에 대해 전세보증금 5억원에 임대기간 2년으로 임대인과 임대차계약을 맺었다. 김씨는 보증금 5억 중 4억원을 동부화재해상보험(현 DB손해보험)에서 전세자금대출로 조달했는데 임대인을 이를 위해 동부화재에 ‘근질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’를 작성해줬다. 그러나 1년 6개월 뒤 김씨의 요청에 따라 계약을 해지하기로 한 임대인은 동부화재에 있는 질권을 망각하고 김씨에게 보증금 5억원 전액을 반환했다. 김씨는 이 사실을 임대인에게 알리는 대신 선물옵션에 대부분 투자했고 거액을 손실을 입으면서 대출금을 갚지 못하는 처지가 됐다. 동부화재는 해당 아파트를 가압류한 뒤 임대인에게 민사소송을 제기했고, 임대인은 대출금에 그에 대한 지연이자까지 떠앉게 됐다. 1심에서 징역 2년을 선고받은 김씨는 “전세보증금을 반환받으면서 임대인에게 전세대출금 미상환 사실을 고지할 의무가 없다”면서 항소했다. 그러나 2심 재판부는 김씨에게 이러한 법률상의 의무가 있다고 봤다. 재판부는 “계약 이후 1년 6개월이 지난 시점이라 임대인은 확약서를 작성해줬다는 사실을 잊을 수 있지만, 김씨는 채무 상환 사실을 명확하게 인지하고 있었다”면서 “전세대출금 채무를 변제하지 못했다는 사실을 미리 고지할 법률상의 의무가 인정된다”고 판시했다. 다만 김씨가 동부화재에 지속적으로 대출금을 변제해 이달 2일 기준 전세대출 채무 잔액이 1억 9900여만원인 것을 감안해 1심보다 낮은 형량을 선고했다. 민나리 기자 mnin1082@seoul.co.kr

서울에 거주하는 직장인 강모씨는 지난 4월 전세 계약이 끝났는데 집주인으로부터 보증금 3억원을 돌려받지 못해 속이 타들어 갔었다. 집주인이 ‘정부 규제로 은행 대출이 막혀 보증금을 내줄 돈이 없다’며 전세가 나갈 때까지 기다려 달라고 했기 때문이다. 이사를 가야 했던 강씨는 가입했던 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증보험의 힘을 빌려 보증금을 대신 돌려받았다. 올해 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금이 최대치를 기록했다. 2013년 9월에 출시된 이 상품의 대위변제 금액은 실적 집계가 시작된 2015년부터 해마다 증가하고 있다. 7일 HUG에 따르면 올 들어 8월까지 전세보증금반환보증 대위변제 금액은 총 3015억원(1516가구)으로 이미 지난해 전체 금액 2836억원(1364가구)을 넘어섰다. 집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못해 보증기관이 대신 갚아 준 금액이 사상 최대를 기록한 것이다. 전세보증금반환보험 가입자가 꾸준히 늘어난 영향이 컸지만, 정부의 규제 강화로 전세와 대출을 끼고 주택을 매입한 갭투자자들의 자금 사정 악화 때문일 가능성도 제기됐다. 전세금반환보증은 세입자가 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 보증금을 대신 갚아 주고, 추후 집주인에게 청구하는 구조다. HUG는 보험 가입 실적이 매년 증가하는 만큼 대위변제 금액도 자연스럽게 늘어나는 구조라고 설명했다. 보험 발급 금액은 지난해 30조 6443억원(15만 6095가구)으로 가장 많았다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “보험료가 수십만원이라 보통 전세보증금 보험에 잘 가입하지 않으려 하나, 실제 가입한 사람들은 애초 사고 가능성이 높은 집에 들어간다고 판단해 가입했고 실제 사고로 이어진 것으로 보인다”며 “임대차보호법 시행으로 집주인과 세입자 간 분쟁이 늘어날 것으로 예상되면서 보험 가입 수요는 더 증가할 것”이라고 말했다.빌라 등을 중심으로 무분별한 갭투자가 번진 것도 대위변제가 늘어난 원인으로 꼽힌다. 지난해엔 서울 강서구에서 수백 채의 빌라를 갭투자로 매입한 집주인이 보증금을 돌려주지 못한 사고가 발생했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “한 사람이 갭투자를 많이 해서 연쇄적으로 보증금 돌려막기를 하다가 사고가 날 수 있다”고 설명했다. 현 정부 들어 다주택자의 대출을 제한하고 세 부담을 높이는 규제를 대폭 강화한 게 영향을 미쳤다는 분석도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 매매가격과 전세가격이 올랐음에도 대위변제 금액이 늘어난 건 무리하게 대출받아 갭투자를 한 사람들이 정부 규제로 추가 대출이 막히면서 전세금을 돌려주지 못하기 때문”이라고 말했다. 한편 HUG는 임차인의 보증금 보호 강화를 위해 전세보증금 반환 보증료율을 기존 2단계에서 18단계로 세분화하고, 그간 보증보험 가입이 어려웠던 다가구·다중주택의 세입자 가입 요건을 개선해 이날부터 시행에 들어갔다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr 서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr

3주택자였던 민주당 김홍걸 의원이 서울 강남 주택 처분 방법으로 자녀 증여를 선택해 구설에 휘말렸다. 더불어 해당 아파트의 전세금을 4억원 올려받은 직후 임대료를 급격히 올리지 못하도록 하는 법안을 발의한 사실이 알려지면서 ‘내로남불’의 전형이라는 비판이 제기되고 있다. 28일 민주당과 국회 의안정보시스템 등에 따르면 김대중 전 대통령의 3남인 김 의원은 서울 강남구 일원동 래미안아파트(12억3600만원)를 처분해 3주택자에서 2주택자가 됐다. 그러나 매각이 아니라 자신의 차남에게 증여하는 방식을 택해 뒷말이 나왔다. 이 아파트의 시세는 18억2500만원 수준으로 호가는 20억원이 넘는 것으로 전해졌다. 증여 이후 세입자를 변경하는 과정에서도 잡음이 일었다. 기존 세입자가 떠나면서 지난 12일 새 세입자가 들어왔는데, 기존보다 4억원(61.5%) 뛴 10억5000만원에 전세 계약을 체결했다. 지난달 야당의 반대 속에 국회를 통과한 전월세 상한제(5% 초과 인상 불가)는 같은 세입자에게만 적용되기에 위법은 아니지만, 법 취지와는 상충된다는 비판이 나온다. 전세금을 올려받은 8일 뒤 주택임대차보호법 개정안을 공동 발의한 점도 도마 위에 올랐다. 개정안은 전세 계약을 월세로 전환할 때 월세를 과도하게 책정할 수 없도록 전환율을 낮추는 내용이 골자이기 때문에 ‘내로남불’이 아니냐는 말이 나오고 있다. 김 의원 측은 “다주택을 해소해야 하는 상황에서 차남이 몸 상태가 좋지 않아 정상적인 경제활동을 할 수 없는 점에 부모 입장에서 판단한 것으로 안다”며 “증여로 정리하자고 결정했고, 6억원 넘는 증여세도 정상적으로 냈다”고 밝혔다. 전세금 인상에 대해선 “증여 과정에서 원세입자가 나가게 되면서 공인중개사에 전세를 내놨다”며 “시세대로 하다 보니까 그렇게 진행됐으며, 같은 세입자에게 인상해 받은 것이 아니다”라고 해명했다. 통합 “앞뒤가 다른 이중성…父 이름 더럽히지 말라” 통합당 황규환 부대변인은 논평에서 김 의원이 증여로 취득세를 절감한 사실을 언급하며 “부동산 전문가라 불러도 손색이 없을 정도”라며 “애당초 지킬 수도 없고 지킬 마음도 없었던 약속을 ‘쇼’처럼 하고서는 정작 자신들은 규제를 교묘히 피해간다”고 비판했다. 통합당 서울 송파병 당협위원장인 김근식 경남대 교수는 페이스북 글에서 “수십억 재산이 있는 데도 아파트 한 채 파는 게 그리 아깝나”라며 “앞뒤가 다른 이중성이 조국 뺨친다. 부디 아버지의 이름을 더럽히지 말라”고 지적했다. 김현아 비상대책위원도 페이스북에서 “부친으로부터 정치적 유산을 물려받고, 자식에게는 불로소득을 물려준다”며 “자신의 정치적 위상을 너무 가볍게 생각하는 것 같다. 아버지를 생각해서라도 이러면 안 된다”고 꼬집었다. 이보희 기자 boh2@seoul.co.kr

다음달 7일부터 다가구주택, 셰어하우스 세입자도 손쉽게 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다. 국토교통부는 27일 세입자가 보증금을 떼일 경우에 대비해 드는 전세보증금 반환보증 제도를 개선해 다음달 7일부터 시행한다고 밝혔다. 다가구주택은 한 건물 안에 여러 집들이 있는데, 개별 집들을 1명의 주인이 소유한 형태다. 또 기존에는 가입이 불가능했던 셰어하우스나 대학가 하숙집 같은 다중주택 세입자도 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다. 보증료율 체계도 정비한다. 기존에는 아파트(0.128%)와 비(非)아파트(0.154%)로만 구분했지만 앞으론 주택 유형, 보증액, 부채비율도 고려해 총 18개 구간으로 세분화한다. 보증금 사고 위험이 낮은 경우엔 현재보다 보증료율이 낮아져 보증료 부담이 줄어든다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

지난 7월 서울 원룸(계약 면적 30㎡ 미만) 평균 전셋값이 전년 같은 기간보다 20% 가까이 상승했다. 최근 4년 이래 가장 많이 올랐다. 서울신문이 25일 부동산 정보 플랫폼 다방에 의뢰해 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통한 ‘2016~2020년 서울 단독(다가구)·다세대·연립 평균전세금’을 분석한 결과 계약 면적 30㎡ 미만인 원룸의 지난달 평균 전세보증금은 1억 5706만원으로, 전년 같은 기간인 지난해 7월(1억 3166만원) 대비 19.2% 올랐다. 원룸의 평균 전세보증금은 매해 7월 기준 2016년 9828만원, 2017년 1억 1651만원, 2018년 1억 2589만원, 2019년 1억 3166만원, 2020년 1억 5706만원으로 나타났다. 전년 같은 기간 대비 상승률은 2017년 18.5%, 2018년 8.0%, 2019년 4.5%, 2020년 19.2%으로, 2017년 크게 오른 이후 2018년과 2019년엔 비교적 안정적이었다가 올해 다시 크게 오른 것이다. 서울 25개 자치구별로 비교해 보면 원룸 평균 전셋값은 서초구가 2억 4616만원으로 가장 높았다. 이어 강남구(2억 1169만원), 중구(1억 9412만원), 강서구(1억 8819만원), 송파구(1억 8772만원) 등의 순이었다. 서울 25개구 중 21개구에서 7월 기준 전년 같은 기간 대비 전세값은 5% 이상 올랐다. 이 밖에 단독(다가구)·다세대·연립 중 30~45㎡ 미만 주택의 전세보증금은 지난달 기준 1억 6539만원, 45~60㎡ 미만 주택은 1억 9851만원, 60~85㎡ 미만은 2억 2293만원, 85~100㎡는 2억 3310만원, 100㎡ 이상은 3억 4101만원이었다. 다방은 “주택임대차보호법 시행으로 전세매물 잠김이 심화한 상황에서 비교적으로 저렴해 젊은 실수요자들이 많이 찾는 원룸 매물 가격까지 올라 서민들의 부담이 가중될 가능성이 크다”고 밝혔다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

지난 7월 서울 원룸(계약면적 30㎡ 미만) 평균 전셋값이 전년 동기보다 20% 가까이 상승했다. 조사 기간인 최근 4년 이래 가장 많이 올랐다. 서울신문이 25일 부동산 정보 플랫폼 다방에 의뢰해 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통한 ‘2016~2020년 서울 단독(다가구)·다세대·연립 평균전세금’을 분석한 결과 계약면적 30㎡ 미만인 원룸의 지난달 평균 전세보증금은 1억 5706만원으로, 전년 동기인 지난해 7월(1억 3166만원) 대비 19.2% 올랐다.원룸의 평균 전세보증금은 매해 7월 기준 2016년 9828만원, 2017년 1억 1651만원, 2018년 1억 2589만원, 2019년 1억 3166만원, 2020년 1억 5706만원으로 나타났다. 전년 동기 대비 상승률은 2017년 18.5%, 2018년 8.0%, 2019년 4.5%, 2020년 19.2%으로, 2017년 크게 오른 이후 2018년과 2019년엔 비교적 안정적이었다가 올해 다시 크게 오른 것이다. 　서울 25개 자치구별로 비교해보면 원룸 평균 전셋값은 서초구가 2억 4616만원으로 가장 높았다. 이어 강남구(2억 1169만원), 중구(1억 9412만원), 강서구(1억 8819만원), 송파구(1억 8772만원), 강동구(1억 8241만원) 등 순이었다. 서울 25개구 중 21개구에서 7월 기준 전년 동기 대비 전세값은 5% 이상 올랐다. 이밖에 단독(다가구)·다세대·연립 중 계약면적 30~45㎡ 미만 주택의 전세 보증금은 지난달 기준 1억 6539만원, 45~60㎡ 미만 주택은 1억 9851만원, 60~85㎡미만은 2억 2293만원, 85~100㎡은 2억 3310만원, 100㎡이상은 3억 4101만원이었다. 서울 원룸 평균 전세보증금 액수도 이미 지난 5월 1억 5000만원을 돌파했다. 5월 1억 5076만원, 6월 1억 5231만원, 7월 1억 5706만원이었다. 　다방은 “주택임대차보호법 시행으로 전세매물 잠김이 심화한 상황에서 비교적으로 저렴해 젊은 실수요자들이 많이 찾는 원룸 매물 가격까지 올라 서민들의 부담이 가중될 가능성이 크다”고 지적했다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

국세청 “자산 평가 때 전세금·주식 포함 안 돼”김대지 국세청장 후보자에 대한 국회 인사청문회가 19일 열리는 가운데 서울 강남의 임대아파트를 청약할 당시 자산평가액이 약 45만원이었던 것으로 드러나 자산 규모를 축소한 것 아니냐는 주장이 제기됐다. 김 후보자는 “청약자격 요건에서 자산 평가할 때는 전세보증금과 주식 등은 필요하지 않았다”고 국세청을 통해 밝혔다. “김 후보자, 청약 자산 기준보다 전세금 많아 분양 자격 해당 안돼” 19일 국회 기획재정위원회 소속 미래통합당 김태흠 의원이 한국토지주택공사(LH)로부터 제출받은 자료에 따르면 김 후보자가 2012년 현 거주지인 강남구 자곡동 LH 임대아파트를 청약할 당시 자산평가액은 총 44만 5900원이었다. 김 후보자는 당시 처제 명의의 강남구 역삼동 아파트에 전세로 거주하고 있었지만, 이는 임차권이라는 이유로 자산에 포함되지 않고 1998년식 자동차만 자산으로 인정됐다. 당시 LH의 분납임대아파트 청약 자산 기준은 ‘부동산 2억 1550만원, 자동차 2769만원 이하’다. 김 후보자는 최근 처제를 통한 부동산 매입 의혹과 관련한 해명에서 전세보증금이 2억 3000만원이라고 밝혔다. 이에 따르면 김 후보자의 전세보증금이 부동산 관련 자산으로 평가됐다면 분양 자격에 해당하지 않는다.“무주택자 내세워 임대주택 ‘꼼수’ 분양,文, 이게 국민 눈높이 맞는 인사냐” 국세청 “자산규모 축소 사실과 달라” 김 의원은 “2012년 말 당시 전국의 주택 평균가격은 2억 5000만원이었다”면서 “무주택자라고 치켜세운 고위 공직자가 각종 꼼수로 임대주택을 분양받은 것으로 드러나고 있다. 과연 국민 눈높이에 맞는 인사인가라는 물음에 문재인 대통령이 대답할 차례”라고 비판했다. 이에 대해 국세청은 보도설명자료를 배포하고 김 후보자는 법적인 범위 내에서 정상적으로 청약한 것으로 해명했다. 국세청 관계자는 “청약자격 요건 중 자산평가 기준은 부동산과 자동차 가액만으로, 전세보증금과 은행예금, 주식 등 금융자산은 자산 평가시 포함되지 않았던 것”이라며 “자산규모를 축소했다는 것은 사실과 다르다”고 반박했다. 김 후보자 “당시 청약 자산 기준은부동산과 자동차 가액만 평가해” 국회 기획재정위원회는 이날 오전 김 후보자에 대한 인사청문회를 열어 자질과 도덕성을 검증한다. 청문회에서는 김 후보자가 주택 청약과 자녀 교육을 목적으로 3차례 위장전입을 했다는 의혹, 서울 강남 아파트를 처제 명의로 차명 매입해 시세 차익을 거뒀다는 의혹이 쟁점이 될 것으로 보인다. 김 후보자는 해당 의혹이 사실과 다르다는 입장이다. 전날 통합당은 김 후보자가 서울 강남 아파트를 처제 명의로 차명 매입해 수억원대 시세 차익을 올렸다는 의혹을 제기했다. 김 후보자 측은 “처제는 정상적으로 매입했다”며 의혹을 일축했다. 유경준 의원에 따르면 김 후보자는 2011년 1월 강남구 역삼동 경남아파트에 전세를 얻어 이사했다. 김 후보자 부부와 같이 거주하던 김 후보자의 처제가 그로부터 2개월 전 매입한 아파트였다. 강남아파트, 처제 명의 차명 매입 의혹도 34살 처제, 5억 이상 고가 아파트 매수“18년차 공무원, 처제 아파트에 전세?” 유 의원은 당시 34세였던 처제가 거래가 5억 500만원의 고가 아파트를 매수한 점, 18년차 공무원으로 4급 서기관이었던 김 후보자가 그런 처제 소유의 아파트에 전세를 얻은 점 등을 근거로 차명 매입을 의심했다. 처제의 아파트 매매 자금 출처가 투명하지 않고, 김 후보자가 자신보다 경제적 능력이 부족했을 것으로 추정되는 처제 집에 세들어 산 모양새도 상식적이지 않다는 지적이다. 김 후보자 가족이 등록기준지를 이 아파트로 변경한 점, 김 후보자가 전세권 설정이나 전월세 등록도 하지 않은 점 역시 의혹을 뒷받침한다고 유 의원은 부연했다. 김 후보자의 처제는 지난해 5월 9억 7800만원에 이 아파트를 매도해 4억 7000여만원을 남겼다. “작년 4억 7000만원 차익 보고 팔아”김 후보자 측 “시세 맞게 보증금 지급” 유경준 “처제 자금 출처 불투명…증여세 포탈 여부 세무조사해야” 유 의원은 “김 후보자가 사실상 주택구입 자금을 지원하는 형식으로 주택을 소유했고, 이후 해당 주택매매를 통해 수억원의 시세 차익을 얻은 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “같이 살던 처제가 구매한 아파트에 전세를 얻은 것이라도 국세청이 지난달 발표한 부동산 거래 관련 탈세 혐의자 유형 중 증여세 포탈에 해당할 여지가 있으므로 세무조사를 해야 한다”고 덧붙였다. 후보자 “처제, 직접 집 소유 의사 강했다” 김 후보자 측은 의혹을 전면 부인했다. 김 후보자는 “당시 처제가 주택을 직접 소유하려는 의사가 강했다”고 국세청 설명자료를 통해 밝혔다. 아파트 매입 자금에 대해서도 설명했다.김 후보자 측은 아파트 매입 자금과 관련해 “처제의 은행대출 1억 5000만원, 10여년의 직장생활 등으로 마련한 처제의 자금, 후보자의 전세보증금 2억 3000만원 등으로 매입했다”고 해명했다. 특히 김 후보자는 처제와 일정 기간 함께 살아 편법 증여가 아니라고 강조했다. 국세청 관계자는 “김 후보자의 처제는 정상적으로 아파트를 매입했고 김 후보자가 시세에 따른 전세보증금을 지급하고 해당 아파트에 거주했다는 증빙 자료도 있다”면서 “따라서 차명 매입은 사실이 아니고 증여세 포탈에도 해당하지 않는다”고 말했다. 전입신고를 안한 부분에 대해서는 “전세권 설정 등 별도의 절차가 필요하지 않았던 것으로 기억한다”고 김 후보자는 해명했다. 또 김 후보자가 가족관계등록부 상 등록기준지를 부산에서 서울로 변경한 것은 사실이나 “당시 배우자 및 자녀의 의견을 반영해 생활근거지를 기준으로 편의상 변경한 것”이라고 강조했다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

국세청, 김대지 국세청장 후보자 해명 배포“처제, 자기 돈으로 매입했다”“처제 일정 기간 같이 살아 편법 증여 아냐”김대지 국세청장 후보자가 서울 강남 아파트를 처제 명의로 차명 매입해 수억원대 시세 차익을 올렸다는 의혹이 제기됐다. 김 후보자 측은 “처제가 직접 주택을 소유하려는 의사가 강했다”면서 “처제가 정상적으로 매입했다”고 의혹을 일축했다. 18일 국회 기획재정위원회 소속 유경준 미래통합당 의원에 따르면 김 후보자는 2011년 1월 강남구 역삼동 경남아파트에 전세를 얻어 이사했다. 김 후보자 부부와 같이 거주하던 김 후보자의 처제가 그로부터 2개월 전 매입한 아파트였다. 34살 처제, 5억 이상 고가 아파트 매수“18년차 공무원, 처제 아파트에 전세?” 유 의원은 당시 34세였던 처제가 거래가 5억 500만원의 고가 아파트를 매수한 점, 18년차 공무원으로 4급 서기관이었던 김 후보자가 그런 처제 소유의 아파트에 전세를 얻은 점 등을 근거로 차명 매입을 의심했다. 처제의 아파트 매매 자금 출처가 투명하지 않고, 김 후보자가 자신보다 경제적 능력이 부족했을 것으로 추정되는 처제 집에 세들어 산 모양새도 상식적이지 않다는 지적이다. 김 후보자 가족이 등록기준지를 이 아파트로 변경한 점, 김 후보자가 전세권 설정이나 전월세 등록도 하지 않은 점 역시 의혹을 뒷받침한다고 유 의원은 부연했다. 김 후보자의 처제는 지난해 5월 9억 7800만원에 이 아파트를 매도해 4억 7000여만원을 남겼다.“작년 4억 7000만원 차익 보고 팔아”김 후보자 측 “시세 맞게 보증금 지급” 유 의원은 “김 후보자가 사실상 주택구입 자금을 지원하는 형식으로 주택을 소유했고, 이후 해당 주택매매를 통해 수억원의 시세 차익을 얻은 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “같이 살던 처제가 구매한 아파트에 전세를 얻은 것이라도 국세청이 지난달 발표한 부동산 거래 관련 탈세 혐의자 유형 중 증여세 포탈에 해당할 여지가 있으므로 세무조사를 해야 한다”고 덧붙였다. 김 후보자 측은 의혹을 전면 부인했다. 국세청 관계자는 “김 후보자의 처제는 정상적으로 아파트를 매입했고 김 후보자가 시세에 따른 전세보증금을 지급하고 해당 아파트에 거주했다는 증빙 자료도 있다”면서 “따라서 차명 매입은 사실이 아니고 증여세 포탈에도 해당하지 않는다”고 말했다. 김 후보자는 “당시 처제가 주택을 직접 소유하려는 의사가 강했다”고 국세청 설명자료를 통해 밝혔다. 아파트 매입 자금에 대해서도 설명했다.김 후보자 “처제와 일정 기간 같이 살아”“집 매도자금, 처제가 예금·펀드 운용 중” 김 후보자 측은 아파트 매입 자금과 관련해 “처제의 은행대출 1억 5000만원, 10여년의 직장생활 등으로 마련한 처제의 자금, 후보자의 전세보증금 2억 3000만원 등으로 매입했다”고 해명했다. 김 후보자는 또 처제가 지난해 8월에 양도한 해당 집의 매도대금과 관련해 후보자가 처제에게 물어보니 현재 처제의 예금과 펀드 등으로 운용되고 있다고 설명했다. 김 후보자는 처제가 일정 기간 집에서 같이 살았고 시세를 반영해 전세보증금을 지급했기 때문에 편법 증여와는 아무런 관련이 없다고 반박했다. 김 후보자는 “처제는 해당 아파트에 2011년 1월부터 2013년 8월까지 함께 거주하다가 같은 해 8월 결혼한 이후 현재까지 별도 가구를 구성하고 있다”고 설명했다.“등록지 변경은 배우자·자녀 의견 반영”전입신고 안 한 건 “절차 필요치 않아서” 국세청은 김 후보자의 경우 처제는 직장생활 등으로 자금여력이 있으며, 후보자가 시세에 맞게 전세금을 지급하고 아파트에 가족과 함께 입주해 실제 거주한 사례이므로 편법 증여와는 무관하다고 밝혔다. 전입신고를 안한 부분에 대해서는 “전세권 설정 등 별도의 절차가 필요하지 않았던 것으로 기억한다”고 김 후보자는 해명했다. 또 김 후보자가 가족관계등록부 상 등록기준지를 부산에서 서울로 변경한 것은 사실이나 “당시 배우자 및 자녀의 의견을 반영해 생활근거지를 기준으로 편의상 변경한 것”이라고 강조했다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

집주인·세입자 보험료 75대25로 나눠 내전세 5억때 최소 99만원~최대 438만원“보증금 떼일 가능성 낮은데 보험료 과다”경쟁 없는 HUG·서울보증 이익만 커져“세입자에 부담 전가 부작용 부추길 우려”18일부터 개인 임대사업자와 세입자도 임대보증금 보증보험 가입이 의무화되지만 보험료가 지나치게 높다는 지적이 나온다. 임대보증금 보험시장은 공기업인 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 사실상 독점하고 있는데, 보증금을 떼일 가능성이 낮은 상황에서 과도한 보험료를 책정하고 있다는 것이다. 과도한 보험료는 집주인이 세입자에게 부담을 전가하는 부작용만 부추길 것이란 게 전문가들의 우려다. 16일 국토교통부에 따르면 임대보증금 보험 가입을 의무화하는 내용의 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 18일 공포와 함께 시행된다. 임대보증금 보험은 임대사업자가 보증금을 내줄 수 없을 때 HUG나 SGI서울보증이 대신 세입자에게 돌려주는 제도로, 현재는 건설임대사업자나 동일 단지 통매입 또는 100가구 이상 매입 임대사업자 같은 법인이 주로 가입하는 상품이다. 보험료는 임대인과 임차인이 75%대25%로 나눠서 부담한다. 하지만 개정안이 시행되면 신규 임대 등록하는 주택은 의무적으로 보험에 가입해야 한다. 기존 등록 주택은 법 시행 1년 뒤인 내년 8월 18일 이후 신규 계약 체결부터 적용된다. 위반 땐 임대사업자가 ‘2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역’에 처해질 수 있다. 세입자 처벌 규정은 없다. 보험료는 HUG 기준으로 보증금의 0.099~0.438%로 책정됐다. 임대사업자 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채(담보대출 등) 비율이 높을수록 보험료가 올라가는 구조다. 예를 들어 전세금 5억원 아파트의 경우 집주인 신용등급이 1등급에 부채비율이 60% 이하라면 최소 요율인 0.099%가 적용된다. 임대차 계약 기간인 2년간 보험료는 총 99만원(5억원X0.099%X2년)인데, 집주인과 세입자가 각각 75%대25%로 나눠 낸다. 같은 전세금 아파트라도 집주인 신용등급이 6등급, 임대주택 부채비율이 120% 이하일 때 보험료는 최고 요율 0.438%가 적용돼 438만원으로 껑충 뛴다. 임대보증금 보험 의무 가입으로 대상이 늘어나는 상황에서 HUG와 SGI서울보증만 이익을 보는 것 아니냐는 지적도 적지 않다. 3월 말 기준 전국 주택 임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만채가 의무 가입 대상이다. 하지만 HUG와 SGI서울보증은 보험료율을 인하할 계획이 없다고 밝혔다. HUG 관계자는 “임대보증금 보험료율은 예상되는 손해율(보험료 수입에서 보험금 지급액 등 손해액이 차지하는 비율)을 감안해 결정된 것”이라며 “일정 기간 운영 후 보험료율 인하가 필요하다고 판단되면 그때 하향 조정할 것”이라고 말했다. HUG와 SGI서울보증이 독점하는 구조에서 벗어나 민간 보험사에도 시장을 개방해 경쟁을 유도해야 한다는 목소리도 있다. 금융권 관계자는 “주택 관련 보증보험은 두 기관이 독점하고 있기 때문에 다른 보험사들의 진출이 쉽지 않은 상황”이라고 했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “임대보증금 보험 가입이 의무화되면 다양한 형태로 임차인에게 부담을 전가하는 부작용이 발생할 수 있다”고 말했다. 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr서울 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

18일부터 개인 임대사업자와 세입자도 임대보증금 보증보험 가입이 의무화되지만 보험료가 지나치게 높다는 지적이 나온다. 임대보증금 보험시장은 공기업인 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 사실상 독점하고 있는데, 보증금을 떼일 가능성이 낮은 상황에서 과도한 보험료를 책정하고 있다는 것이다. 과도한 보험료는 집주인이 세입자에게 부담을 전가하는 부작용만 부추길 것이란 게 전문가들의 우려다. 16일 국토교통부에 따르면 임대보증금 보험 가입을 의무화하는 내용의 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 18일 공포와 함께 시행된다. 임대보증금 보험은 임대사업자가 보증금을 내줄 수 없을 때 HUG나 SGI서울보증이 대신 세입자에게 돌려주는 제도로, 현재는 건설임대사업자나 동일단지 통매입 또는 100가구 이상 매입 임대사업자 같은 법인이 주로 가입하는 상품이다. 보험료는 임대인과 임차인이 3대 1로 나눠서 부담한다. 하지만 개정안이 시행되면 신규 임대 등록하는 주택은 의무적으로 보험에 가입해야 한다. 기존 등록주택은 법 시행 1년 뒤인 내년 8월 18일 이후 신규 계약 체결부터 적용된다. 위반 땐 임대사업자가 ‘2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역’에 처해질 수 있다. 세입자 처벌 규정은 없다. 보험료는 HUG 기준으로 보증금의 0.099~0.438%로 책정됐다. 임대사업자 신용등급이 낮을수록, 임대주택 부채(담보대출 등) 비율이 높을수록 보험료가 올라가는 구조다. 예를 들어 전세금 5억원 아파트의 경우 집주인 신용등급이 1등급에 부채비율이 60% 이하라면 최소 요율인 0.099%가 적용된다. 임대차 계약 기간인 2년간 보험료는 총 99만원(5억원X0.099%X2년)인데, 집주인과 세입자가 각각 3대 1로 나눠 낸다. 같은 전세금 아파트라도 집주인 신용등급이 6등급, 임대주택 부채비율이 120% 이하일 때 보험료는 최고 요율 0.438%가 적용돼 438만원으로 껑충 뛴다. 임대보증금 보험 의무가입으로 대상이 늘어나는 상황에서 HUG와 SGI서울보증만 이익을 보는 것 아니냐는 지적도 적지 않다. 3월 말 기준 전국 주택 임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만채가 의무 가입 대상이다. 하지만 HUG와 SGI서울보증은 보험료율을 인하할 계획이 없다고 밝혔다. HUG 관계자는 “임대보증금 보험료율은 예상되는 손해율(보험료 수입에서 보험금 지급액 등 손해액이 차지하는 비율)을 감안해 결정된 것”이라며 “일정 기간 운영 후 보험료율 인하가 필요하다고 판단되면 그때 하향 조정할 것”이라고 말했다. HUG와 SGI서울보증이 독점하는 구조에서 벗어나 민간 보험사에도 시장을 개방해 경쟁을 유도해야 한다는 목소리도 있다. 금융권 관계자는 “주택 관련 보증보험은 두 기관이 독점하고 있기 때문에 다른 보험사들의 진출이 쉽지 않은 상황”이라고 전했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “임대보증금 보험 가입이 의무화되면 다양한 형태로 임차인에게 부담을 전가하는 부작용이 발생할 수 있다”고 지적했다. 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr 서울 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

이호승 청와대 경제수석은 12일 부동산 시장 상황과 관련, “조만간 시장 안정 효과를 더 확실하게 확인할 수 있을 것”이라고 강조했다. 이 수석은 CBS라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에서 “7·10 세제 강화 대책이 발표된 이후 주간 단위의 주택가격 상승률이 서울은 0.11%에서 0.04% 수준까지 낮아졌다”면서 “앞으로도 하향 안정 흐름이 이어질 것”이라고 전망했다. 지난 10일 문재인 대통령이 청와대 수석·보좌관회의에서 “과열 현상을 빚던 주택 시장이 안정화되고, 집값 상승세가 진정되는 양상”이라고 밝힌 데 이어 부동산 정책의 실효성을 재차 피력한 것이다. 그는 “조세, 대출 규제, 공급 확대 측면에서 정책 패키지가 완성됐다”면서 “고가 다주택을 보유한다든지 단기 투자, 갭투자를 한다든지 법인을 이용해 우회 투자하는 걸 통해 불로소득을 실현하기가 불가능해졌다”고 부연했다. ‘임대차 3법’ 통과 이후 상승 우려가 나오는 전세금에 대해서도 “안정세를 회복할 것으로 예상한다”고 말했다. 다만 시점에 대해서는 “시장을 단정적으로 예상하는 것은 책임이 없는 태도”라고 했다. 문 대통령이 언급한 ‘부동산 시장 감독기구’에 대해서는 “부동산 시장 양상을 보면 호가 조작, 허위매물, 집값 담합 등의 행위가 빈발하고 있다”며 “그에 대한 적발 및 처벌 기능은 부족하고, 피해는 선량한 일반 국민에게 돌아간다”고 지적했다. 이어 “만약 그런 행위가 주식시장에 생기면 자본시장법상 엄중한 처벌을 한다”면서 “우리의 주택시장 크기, 국민 생활에 미치는 중요도에 부합하는 감독시스템이 있어야 된다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔고, 검토하겠다는 것”이라고 말했다. 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

최근 부동산 입법 가운데 가장 많은 이슈를 생산하고 있는 ‘임대차 3법’. 그중 ‘계약 갱신 청구권’과 ‘전월세 상한제’는 올해 7월 31일부터 시행되고 있으며, ‘전월세 신고제’는 내년 6월 1일부터 시행될 예정이다. ‘임대차 3법’이 과연 무엇인지, 또 이 법안과 관련해 생기는 궁금증을 해결해보고자 한다. ‘임대차 3법’의 정식 이름은 ‘주택임대차보호법 개정안’이다. 남의 집에 세 들어 사는 사람을 ‘세입자’라고 하는데, 이 세입자를 보호하는 법이다. 주택임대차보호법은 1981년, 국민의 주거생활 안정을 보장할 목적으로 세입자가 불안해하지 않고 잘 살 수 있도록 세입자의 권리를 보호하기 위해 제정되었다. 그 후 여러 차례 개정을 거쳤고, 특히 1989년과 2020년 두 차례 굵직한 개정을 거치게 되었다. 1989년에는 ‘임대차 계약 기간’에 대한 조항이 추가되었다. 법이 처음 제정되었을 때는 1년만 보장했는데, 세입자가 마음 놓고 살 수 있게 2년으로 임대차 계약 기간을 조정한 것이다. 2020년 문재인 정부가 ‘집값과의 전쟁’을 선포하고 그 방법 중 하나로 전·월세도 안정적으로 잡겠다며 ‘임대차 3법’을 내놓았다. 이번에 바뀌게 되는 것은 ‘계약 갱신 청구권’, ‘전월세 상한제’, ‘전월세 신고제’ 등 총 3가지이다.‘계약 갱신 청구권’은 세입자가 집주인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 연장 여부를 통보하면 2년의 계약 기간을 최소 1번은 연장할 수 있게 되는 것이다. 세입자는 결국 총 4년의 계약을 보장받을 수 있는 것이다. 하지만 올해 12월 10일부터 주택임대차보호법 일부가 개정돼 이때부터는 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구권을 행사해야 한다. ‘전월세 상한제’는 임대료가 너무 급히 오르지 않게 폭을 정한 것이다. 계약을 갱신할 때 집주인이 기존에 받던 돈보다 5% 이상 못 올리게 제한할 수 있다. 결국 세입자가 집주인에게 계약을 연장해달라고 말할 수 있고, 갑자기 높아진 전세보증금에 등 떠밀려 집 나올 걱정을 할 필요도 없으니 세입자에게 유리해진 것이다. ‘전월세 신고제’는 3법 중 가장 늦게 지난 8월 4일 국회 본회의를 통과해 내년 6월 1일부터 시행된다. 전세 계약을 하고 나면 30일 안에 지자체에 계약 내용을 꼭 신고하도록 하는 것이다. 그동안은 신고를 안 해도 됐었기 때문에 집주인이 빚을 얼마나 지고 있는지 모르고 계약했다가 보증금을 떼이는 일도 많았다고 한다. 이번 ‘임대차 3법’은 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다. ‘소급 적용’이란, 어떤 법률이나 규칙 따위가 시행되기 전에 일어난 일에까지 거슬러서 미치도록 적용하는 일을 의미한다. 결국, 이 법안을 새로 집 계약하는 사람뿐만 아니라 원래 계약을 하고 있던 집주인과 세입자 모두에게 적용하기로 하는 것이다. 이유는 간단하다. 새로운 계약에만 이 법안을 적용하면, 현재 시점을 기준으로 임대료가 갑자기 폭등할 수 있기 때문이다. 이렇듯 임대차 3법 시행에 대한 여러 가지 의견도 나뉘는 상황이다. 집주인은 “내 집에 마음대로 세를 못 받고, 이전 계약까지 소급 적용되니 지금 사는 세입자가 안 나가겠다고 버티면 곤란해질 것”이라며 재산권 침해를 주장한다. 반면 세입자는 “계약 갱신 때 집주인이 마음대로 전세보증금을 올리거나 갑자기 나가라고 할까 봐 걱정했는데 이제는 안심”이라고 이야기한다. 신혼부부와 같이 새로 집을 구하는 예비 세입자는 “기존 세입자들은 집에서 안 나가겠다고 하고 집주인들은 전세가 아닌 월세만 받으려고 하면 전세가 귀해져서 전세 가격이 오를 것”이라며 전셋값 폭등에 대한 우려를 보이고 있다. 과연 정말 앞으로 전셋값 폭등할까? “당분간 전셋값 못 올리니까 집주인이 미리 가격을 올릴 것”이라며 전셋값이 오를 것이라고 예측하는 사람들과 “현재는 임대료가 2% 정도 오르는 시기라 최고로 많이 올라도 4.31% 정도 오를 것”이라며 전셋값이 크게 오르지 않을 것이라 예측하는 사람들도 있다. 또 “지금부터 4년은 괜찮을지 몰라도 나중엔 결국 집주인들이 전세를 다 월세로 돌릴 것”이라며 전세가 없어질 것이라 예측하는 사람들과 “전세를 끼고 집 사는 게 일반적인 한국 특유의 상황상, 전세금을 돌려주면서 월세로 계약을 바꾸는 게 쉽지는 않을 것”이라며 갑자기 전세를 없애진 못할 것이라고 예측하는 사람들도 있다. 다음은 ‘임대차 3법’ 시행에 대한 소소한 Q&A. Q. 집주인이 반전세나 월세로 바꿔 달라고 한다면? A. 세입자가 안 된다고 하면 집주인 마음대로 바꿀 수 없다. 월세나 반전세로 바꿀 경우에는 ‘전월세 전환율’에 맞춰 계산해야 하는데, 이때도 임대료를 5% 이상 올릴 수 없다. 예를 들어, 현재 4억 원인 전세 계약 갱신 때 집주인은 4억 원의 5%인 4억 2천만 원까지만 올릴 수 있다. 하지만 보증금 1억에 나머지는 월세로 돌리자 합의한 경우, 4억 2천만원에서 보증금 1억 원을 제외한 3억 2천만 원의 4%(2020년 8월 기준 전월세 전환율)인 1천 280만 원이 1년 치 월세가 된다. Q. 새로운 세입자를 들이겠다고 나가 달라고 한다면? A. 임대차보호법 개정안이 시행된 2020년 7월 31일 이전에 집주인이 계약 해지를 통보하고 새로운 세입자와 계약했다면, 기존에 살던 세입자는 나가야 한다. 하지만 집주인이 계약을 해지하겠다고 통보만 하고 다른 세입자를 구하지 않은 상황이라면, 기존 세입자는 계약을 2년 더 연장할 수 있다. Q. 2020년 7월 31일 이전에 이미 8% 올려 계약을 갱신했다면? A. 예를 들어 계약만료가 오는 10월로 두 달 정도 남아 있는 상태(2020년 8월 기준)에서 이미 8%를 올려주기로 하고 계약을 갱신했다면, 계약만료가 한 달 이상 남은 상태이기 때문에 ‘계약 갱신 청구권’과 ‘전월세 상한제’를 행사할 수 있다. 계약 갱신 청구권을 행사하면서 다시 2년 더 계약을 연장하자고 말하거나, 전월세 상한제를 행사하면서 5% 이내로 임대료를 다시 정할 수 있다. Q. 4년 계약이 끝나면, 전셋값이 5% 이상으로 오를 수 있나요? A. 4년이 지나고 살던 집에서 다시 계약할 때는 ‘새로운 세입자’로 쳐서 임대료 올리는 데 제한이 없다. Q. 집주인이 바뀌어도 법 적용이 되나요? A. 집주인이 바뀌어도 세입자가 그 집에 가지는 권리와 의무는 그대로이기 때문에, 세입자는 바뀐 집주인에게 계약을 연장해달라고 할 수 있다. Q. 세입자가 연장하고 싶다면 집주인은 무조건 계약을 연장해야만 하나요? A. 아니다. 세입자가 임대료를 밀리거나 살고 있는 집을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 다하지 않았을 경우에는 거절이 가능하다. 또, 집주인이나 집주인의 직계 가족이 들어와 살 경우에는 세입자가 나가야 한다. 하지만 허위로 집주인이 세입자를 내쫓은 것이 발견되면 기존의 세입자가 집주인에게 손해배상 청구가 가능하다. 글 장민주 인턴 goodgood@seoul.co.kr영상 임승범 인턴 장민주 인턴 seungbeom@seoul.co.kr

“반려동물을 몰래 키우다가 적발되거나 쓰레기 및 배수 관리와 청소비용 미지불 시에는 중도에 계약을 해지할 수 있습니다. 페인트·벽지·장식 등을 임의로 변경했을 경우 원상복구 책임도 있습니다.” 최근 주택 임대차보호법 개정안 시행으로 전세금을 올릴 수 없게 된 집주인들이 혹여 전세를 월세로 바꿔 집세를 높여 받을 것을 우려해 전월세전환율 조정까지 검토되면서 국내에도 ‘깐깐한 월세시대’가 도래할 것이란 전망이 나온다. 임대차 계약 기간을 4년(2+2년)으로 늘리고 재계약 때 임대료를 5% 넘게 올리지 못하게 하면서 전세가 월세로 급속히 전환될 가능성이 있다는 지적이 제기되자 정부는 집주인들이 높은 월세를 받을 수 없도록 강제하는 법안을 출시할 예정이다. 이렇게 임대차 3법과 월세 규제, 저금리로 ‘월세시대’가 본격화되면 당장 세입자들이 겪을 수 있는 일을 업계 전문가들을 통해 10일 전망해 봤다. 당장 세입자 부담이 커진다. 월세 계약 시에도 세입자가 도배, 장판, 수리 등을 도맡아 해야 할 수 있다. 월세는 전세보다 비싸기 때문에 보통 집주인이 주택 유지 관리를 도맡아 해 줬지만 월세도 상한을 정해 버리면 수리비 부담을 세입자에게 전가할 수밖에 없다. 송승현 도시와경제 대표는 “민간택지 분양가 상한제 시행으로 시세보다 저렴한 분양가를 받게 된 건설사들이 과거 아파트에 무상지원했던 발코니 확장, 붙박이장 설치 같은 옵션에 비용을 붙이는 것과 같은 이치”라면서 “정부가 전월세 전환율 규제로 월세가격 조정까지 나서면 미국이나 독일과 같이 국내 집주인도 주택 관리유지비를 세입자에게 전가할 것”이라고 말했다. 지난달 미국에서 ‘월 1400달러(약 166만원)에 1년을 거주하는 임대차 계약서’를 쓴 대학생 김모씨가 집주인으로부터 받은 계약서에는 손해배상과 의무를 담은 특약사항만 A4 용지 5장에 달한다. 반려동물을 키울 수 없고, 지나친 소음을 발생시켜선 안 된다. 모든 가구, 비품, 배관, 난방, 전기시설을 계약 전 상태로 원상회복해야 한다. 거주하는 동안 보수비용 미지불, 페인트·벽지·장식 등의 임의 변경, 쓰레기 및 배수 관리와 청소비용 미지불 등의 경우 계약을 중도에 취소할 수 있다. 월세를 올리지 못하니 집주인이 집에 투자할 이유가 없어 싱크대도 직접 사서 달아야 했다는 호소다. 이런 월세가 국내에서도 나타날 수 있는 것이다. 또 과장되게 말하면 집주인이 세입자 면접도 볼 판이다. 임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “임대인 입장에서는 매달 월세를 따박따박 내주면서도 집도 깨끗하게 쓸 사람에게 집을 주려고 할 것이기 때문에 전처럼 얼굴도 안 보고 계약서 쓰는 일은 없어질 것”이라고 말했다. 전문가들은 이번 기회에 애매한 ‘집 수리 비용’ 관련 기준 가이드라인을 만들어야 한다고 조언한다. 김주영 상지대 부동학과 교수는 “서울시 전월세상담센터 자료에 따르면 전세보증금 반환 문제 다음으로 집 수리 갈등 사례가 많은데 이는 책임 규정이 모호하기 때문”이라면서 “주택 보수 규정을 명확히 해야 분쟁이 늘어나지 않을 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 심현희 기자 macduck@seoul.co.kr

　“반려동물을 몰래 키우다가 적발되거나 쓰레기 및 배수 관리와 청소비용 미지불 시에는 중도에 계약을 해지할 수 있습니다. 페인트·벽지·장식 등을 임의로 변경했을 경우 원상복구 책임도 있습니다.” 　최근 주택 임대차보호법 개정안 시행으로 전세금을 올릴 수 없게 된 집주인들이 혹여 전세를 월세로 바꿔 집세를 높여 받을 것을 우려해 전월세전환율 조정까지 검토되면서 국내에도 ‘깐깐한 월세시대’가 도래할 것이란 전망이 나온다. 임대차 계약 기간을 4년(2+2년)으로 늘리고 재계약 때 임대료를 5% 넘게 올리지 못하게 하면서 전세가 월세로 급속히 전환될 가능성이 있다는 지적이 제기되자 정부는 집주인들이 높은 월세를 받을 수 없도록 강제하는 법안을 출시할 예정이다. 이렇게 임대차 3법과 월세 규제, 저금리로 ‘월세시대’가 본격화되면 당장 세입자들이 겪을 수 있는 일을 업계 전문가들을 통해 10일 전망해 봤다. 　당장 세입자 부담이 커진다. 월세 계약 시에도 세입자가 도배, 장판, 수리 등을 도맡아 해야 한다. 월세는 전세보다 비싸기 때문에 보통 집주인이 주택 유지 관리를 도맡아 해 줬지만 월세도 상한을 정해 버리면 수리비 부담을 세입자에게 전가할 수밖에 없다. 　송승현 도시와경제 대표는 “민간택지 분양가 상한제 시행으로 시세보다 저렴한 분양가를 받게 된 건설사들이 과거 아파트에 무상지원했던 발코니 확장, 붙박이장 설치 같은 옵션에 비용을 붙이는 것과 같은 이치”라면서 “정부가 전월세 전환율 규제로 월세가격 조정까지 나서면 미국이나 독일과 같이 국내 집주인도 주택 관리유지비를 세입자에게 전가할 것”이라고 말했다. 　지난달 미국에서 ‘월 1400달러(약 166만원)에 1년을 거주하는 임대차 계약서’를 쓴 대학생 김모씨가 집주인으로부터 받은 계약서에는 손해배상과 의무를 담은 특약사항만 A4 용지 5장에 달한다. 반려동물을 키울 수 없고, 지나친 소음을 발생시켜선 안 된다. 모든 가구, 비품, 배관, 난방, 전기시설을 계약 전 상태로 원상회복해야 한다. 거주하는 동안 보수비용 미지불, 페인트·벽지·장식 등의 임의 변경, 쓰레기 및 배수 관리와 청소비용 미지불 등의 경우 계약을 중도에 취소할 수 있다. 월세를 올리지 못하니 집주인이 집에 투자할 이유가 없어 싱크대도 직접 사서 달아야 했다는 호소다. 이런 월세가 국내에서도 나타날 수 있는 것이다. 　또 과장되게 말하면 집주인이 세입자 면접도 볼 판이다. 임병철 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “임대인 입장에서는 매달 월세를 따박따박 내주면서도 집도 깨끗하게 쓸 사람에게 집을 주려고 할 것이기 때문에 전처럼 얼굴도 안 보고 계약서 쓰는 일은 없어질 것”이라고 말했다. 　전문가들은 이번 기회에 애매한 ‘집 수리 비용’ 관련 기준 가이드라인을 만들어야 한다고 조언한다. 김주영 상지대 부동학과 교수는 “서울시 전월세상담센터 자료에 따르면 전세보증금 반환 문제 다음으로 집 수리 갈등 사례가 많은데 이는 책임 규정이 모호하기 때문”이라면서 “주택 보수 규정을 명확히 해야 분쟁이 늘어나지 않을 것”이라고 말했다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr 　심현희 기자 macduck@seoul.co.kr

주택 세입자 보호를 위한 임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)이 지난달 국회를 통과하며 일부 시행됐지만 법 통과를 전후해 전국 전세가격이 치솟은 것으로 나타났다. 집주인 입장에서는 집값은 오르고, 보유세는 높아졌는데 전세 보증금으로 얻을 수 있는 기대 연수익률이 1%를 밑돌면서 월세 선호 현상이 심해져 전세의 씨가 말랐기 때문이다. 9일 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에 따르면 KB국민은행이 집계한 전국 주택 전세가격 지수는 지난달 100.898(2019년 1월 가격을 100으로 본 기준)을 기록했다. 이는 통계가 처음 작성된 1986년 1월 이후 가장 높은 수치로 1986년 이전 전셋값이 지금보다 현저히 낮았다는 점을 감안하면 역대 최고 기록이다. 특히 지난달 서울 아파트의 전세가격 지수는 102.437로 역시 사상 최고값이다. 지난해 12월(100.141)과 비교하면 올해 들어서만 약 2.3% 올랐다. 전세가격이 치솟은 큰 원인은 공인중개업체에 나온 임대 매물 가운데 전세를 찾기 어려워져서다. 9일 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 정기예금 금리는 2년 기준으로 연 0.48%~1.1% 수준이다. 예컨대 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 5억 7000만원 정도인데 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어 두면 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원의 수익만 거둘 수 있다. 반면 이 단지의 같은 평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다. 단순 계산해도 월세 임대인의 월수입이 전세의 3~4배에 이른다. 실제 부동산 업계에서도 집주인들이 월세를 크게 올리는 방식으로 늘어난 부동산 세부담을 세입자에게 전가하는 분위기가 감지된다고 전했다. 주택임대차보호법에는 전세를 월세로 전환하는 비율인 전월세전환율을 규정하고 있지만 이는 기존 계약 기간 중 바꿀 때만 적용될 뿐 신규 계약에는 영향을 주지 못한다. 전세가격이 크게 오른 탓에 세입자들이 은행에서 받은 전세자금대출금도 빠르게 늘고 있다. 5대 은행의 지난달 말 기준 전세자금대출 잔액은 총 94조 556억원이었는데 이는 전달보다 2조201억원(2.2%) 늘어난 수치다. 유대근 기자 dynamic@seoul.co.kr

화곡동 화곡푸르지오 ‘0’, 대치동 은마아파트 ‘4’, 신당동 약수하이츠 ‘2’. 2000~4000가구의 서울 대단지 아파트에서 나온 ‘귀한’ 전세물건 숫자다. 정부가 집값 불안에 따른 ‘패닉바잉’(공황 구매)을 진정시키기 위해 대규모 공급대책을 포함한 23번째 부동산대책을 내놨지만, 서울 전세 시장은 7개월여 만에 최대 폭으로 상승하는 등 ‘전세 패닉’ 상태가 됐다. 개정된 임대차보호법 영향에다 무주택 실수요자들이 3기 신도시 등 정부 공급을 기다리며 매수 타이밍을 미루고 재건축 실거주 의무까지 맞물려 전세는 ‘씨’가 마르고 있다. 서울신문이 6일 서울 시내 1000가구 이상 주요 아파트 단지 10곳을 대상으로 전세 매물을 조사한 결과 네이버매물과 중개업소에 나온 전셋집은 전체 2만 8995가구 가운데 90가구로 0.31% 수준에 불과했다. 매물 수의 경우 다양한 인터넷 사이트에 겹쳐서 올라오는 만큼 실제 중복 매물을 빼면 수치는 더 줄어든다. 강남권 재건축의 상징인 대치동 ‘은마아파트’는 4424가구에 이르는 대단지 아파트이지만 전세는 단 4건에 불과했다. 전세율이 높은 강남구뿐 아니라 중소형 평수가 많고 상대적으로 저렴한 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북)·‘금·관·구’(금천·관악·구로) 등에서도 전세 매물이 자취를 감췄다. 1·6호선 더블역세권에 위치한 노원구 월계동 ‘월계그랑빌’은 3003가구 가운데 전세 매물이 6건에 불과했다. 아예 전세 매물이 없는 곳도 있었다. 강서구 화곡동 ‘화곡푸르지오’는 2176가구나 되지만 이날 기준으로 전세 매물은 한 건도 없었다. 화곡동 N공인 관계자는 “2002년 입주 이후 아무리 전세가 부족해도 매물이 30가구 이상은 항상 있었는데 이렇게 씨가 마른 것은 처음 본다”고 말했다. 그나마 나와 있는 전세는 가격이 폭등한 상태다. 실제로 이날 한국감정원이 발표한 3일 기준 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.17%로 지난해 12월 30일(0.19%) 조사 이후 7개월여 만에 최대치로 올랐으며 58주 연속 상승한 것으로 나타났다. 송파구 잠실리센츠 전용 59.9㎡는 지난달 31일 보증금 8억 5000만원(20층)에 전세 계약이 이뤄지며 신고가를 기록했고 대치동 동부센트레빌 전용 145.83㎡는 지난달 4일 17억 7000만원(17층)에 거래됐다가 개정 임대차법 시행을 앞둔 같은 달 17일 무려 5억원 이상 급등했다. 이는 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입으로 전세 계약기간이 4년으로 늘어나고 계약갱신 시 보증금 인상률이 5%로 제한되자 집주인들이 신규 계약 때 보증금을 최대한 올리면서 전셋값이 뛰고 있기 때문이란 분석이다. 반전세나 월세로 돌리려는 집주인이 늘어난 가운데 공급 계획이 나온 8·4대책 이후 3기 신도시 대기 수요까지 늘면서 전세에 눌러앉는 세입자가 증가한 것도 원인이다. 압구정동의 한 중개업소 관계자는 “6·17대책에서 재건축 조합원이 분양권을 받는 조건으로 2년간 실거주를 의무화하자 전세로 줬던 집에 직접 들어오겠다거나, 전입신고만 하고 집을 비워 두겠다는 집주인이 나오면서 전세 물량이 거의 없다”면서 “보유세 등 세금 부담이 늘어난 데다 임대차 3법 통과로 4년 안에 전셋값을 올리는 게 어렵게 되자 집주인들이 전세금을 한번에 많이 올리고 있다”고 말했다. 8·4대책 이후 정부가 전세를 월세로 전환하지 못하도록 강제하겠다고 밝혔지만 전문가들은 현재 시장에 부족한 전세물량으로 인한 전셋값 상승을 막기는 어려울 것이라고 전망했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “전세물량 자체가 현재 너무 없기 때문에 법으로 아무리 규제해도 당분간 가격폭등은 계속될 것”이라면서 “휴가철 비수기인데도 상승 폭이 이 정도인 점을 고려하면 9월 이사철과 임대차보호법 진통이 겹치는 9~11월 전세대란이 극심해질 것”이라고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 오경진 기자 oh3@seoul.co.kr 심현희 기자 macduck@seoul.co.kr

김현미 국토교통부 장관이 임대차 3법에 따른 월세 전환 세입자 부담을 덜기 위해 전월세 전환율 인하 카드를 꺼냈지만, 지나치게 낮출 경우 오히려 전세가 상승을 부추길 수 있다는 우려가 나온다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 환산하거나 월세를 전세로 환원할 때 적용되는 비율을 말하는데, 시소와 같아서 한쪽을 지나치게 억누르면 다른 쪽이 튀어 오르기 때문이다. 5일 국토부에 따르면 김 장관의 의중에 따라 전월세 전환율 인하를 검토하고 있다. 현행 주택임대차보호법상 전월세 전환율은 ‘기준금리+3.5%’로 돼 있다. 따라서 기준금리가 0.5%인 현재는 4.0%로 전월세 전환율이 책정돼 있다. 과거엔 ‘기준금리의 4배’로 했지만, 2016년 정부가 지금의 방식으로 바꿨다. 김 장관은 지난 3일과 4일 국회 법제사법위원회 전체회의와 한 종합편성채널 출연에서 “현재 방식이 과연 적절한지 논의가 필요하다”며 하향 조정 가능성을 시사했다. 전월세 전환율은 당정이 임대차 3법 입법 과정에선 논의하지 않았던 것이지만 김 장관이 쏘아 올렸다. 김 장관의 의중대로 전월세 전환율이 인하되면 전세에서 월세로 전환할 땐 세입자 부담이 줄지만, 반대로 월세가 전세로 될 땐 전세금이 오른다. 예를 들어 전세 4억 2000만원을 월세(보증금 3000만원)로 전환할 경우 전월세 전환율이 4%일 땐 130만원, 3%일 땐 98만원이다. 하지만 반대로 보증금 3000만원에 월세 130만원을 전세로 전환하면 전세금이 4억 2000만원(전월세 전환율 4% 기준)에서 5억 5000만원(3% 기준)으로 30% 넘게 오른다. 따라서 전월세 전환율 인하 폭이 크면 클수록 현재 월세를 준 집주인이 전세로 전환해 합법적으로 높아진 전세가를 부를 가능성이 있다. 가뜩이나 전세가가 고공행진을 하는 상황에서 또 다른 불쏘시개가 될 수 있는 것이다. 서진형(대한부동산학회장) 경인여대 경영학과 교수는 “전월세 전환율을 현실을 반영하지 않고 낮추면 결과적으로 월세 공급이 줄어들고 피해가 세입자에게 돌아가는 또 다른 규제의 역설이 될 수 있다”고 말했다. 현재 전월세 전환율은 법적 기준일 뿐 강제성이 없지만 국회에선 위반 시 처벌하는 법안이 준비 중이다. 무소속 이용호 의원은 전월세 전환율보다 높은 월세를 받을 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 임대차법 개정안을 지난 4일 발의했다. 세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

“주택임대차보호법 문재인 정부 ‘자충수’될 것” 김현아 전 미래통합당 의원이 3일 주택임대차보호법은 문재인 정부의 ‘자충수’가 될 것이라고 경고했다. 김 전 의원은 이날 통합당 비상대책위원회에서 “이번에 통과된 임대차3법은 올해보다는 내년에 내년보다는 그 다음해에 더 큰 영향을 미치게 될 것”이라며 “정부와 여당이 대선까지만 버티기 위해 미완의 대책을 강행처리한 것은 아닌지 의구심이 든다”고 밝혔다. 그 이유로 임대차 3법에 따른 임대료 급등은 이미 먼저 반영되어 전국적 단위의 전세가격 상승세는 한두달 이내로 안정될 것이라고 전망했다. 하지만 국지적으로는 임대차3법뿐 아니라 김현미 국토교통부 장관의 말대로 그동안 정신없이 쏟아낸 22개 부동산 대책들이 다 복합적으로 작동되고 있어 사정이 다르다고 설명했다. 먼저 서울 강남 지역에서 올해 전세계약을 한 세입자들은 임대차법에 따라 앞으로 4년동안 쫓겨나지도 않고, 전세금도 5%밖에 인상되지 않는 혜택을 보게되었다. 특히 지난해 교육부가 ‘조국 사태’의 영향으로 수능 정시의 비율을 확대하면서 강남 이주수요가 급증함에 따라 올 상반기 10억원 이상 고액 전세계약자가 임대차법의 가장 큰 수혜자라고 분석했다. 그러나 앞으로 강남 지역에 전세로 거주하려고 계획했던 가구들은 이사 자체를 포기해야만 할 것이라고 내다봤다. 2년간 전세매물을 찾아보기 어려울 것은 물론이고 그 후에도 전세 매물은 쉽게 나오지 않을 것이라고 덧붙였다.강남 지역 전세 사라지고, 지방은 ‘역전세’ 발생 우려 또 재건축 조합원 자격에 거주요건 규제가 추가되면서 집주인들이 직접 거주하기 위해 기존 세입자를 내보내는 경우까지 가세할 것이라고 예측했다. 김 전 의원은 서울 비강남권과 지방도시에서도 강남의 전세부족에 따른 풍선효과로 학군지 선호현상이 강해질 것이라고 주장했다. 특히 지방은 정부가 다주택자 규제를 강화함에 따라 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 주택가격 조정이 본격화되어 전세와 매매가격의 동반 하락을 예상했다. 집주인들이 오히려 전세보증금의 일부를 반환해야 하는 ‘역전세’도 지방에서 나타날 수 있다고 우려했다. 집값이나 전세값 하락시 임차인들이 보호받을 수 있는 조항이 이번 임대차 보호법에는 하나도 없다고 부연했다. 김 전 의원은 “민주당 국토위 의원인 진성준 의원의 말처럼 이 정부의 어떤 대책이나 정책에도 주택가격이 떨어지는 상황은 가정하고 있지 않다”며 “임대차법의 제도적 허점으로 4년 동안만 잠시 문제가 해결될 뿐 임차인 보호대책은 없다”고 강조했다. 그는 앞으로 우리나라도 외국처럼 세입자가 집주인의 엄격한 자격심사를 받고 집을 구해야 할 수 있다고 우려했다. 그동안 임대차보호법이 18대 국회부터 논의되었던 해묵은 주제임에도 오랜 시간 처리되지 못했던 이유는 법이 낳을 부작용과 임대차 시장의 구조변화를 정부가 감당하기 어려웠기 때문이라고 진단했다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr 　

전세에 대한 첫 기록은 1910년 조선총독부가 작성한 ‘관습자료보고서’에 있다. “전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지고 있는 가옥 임대차 방법”이라며 “차주가 일정 금액(집값의 반액 내지 7~8할)을 소유자에게 기탁하면 별도 차임을 지불하지 않고 반환 시 기탁금을 돌려받는다”고 설명돼 있다. 현재의 전세 방식과 같다. 전세가 언제 생겨났는지에 대해서는 의견이 갈리지만 보편화된 시기는 경제개발이 본격화된 1960년대로 모아진다. 급격한 도시화와 산업화로 농촌에서 도시로 대거 인구가 이동해 주택 수요가 급증했다. 수출주도형 정책에서 주택건설, 임대주택시장 등은 후순위였다. 주택시장이 민간, 집주인이 주도하는 시장이 된 이유다. 전세는 집을 살 때 모자라는 목돈을 마련하는 통로였다. 금융시장이 발달하지 않아 개인이 금융기관에서 돈을 빌리는 것은 어렵고 신용융자는 개념조차 익숙지 않았던 시절 전세금은 사적 금융 형태로 보편화됐다. 현 정부가 말하는 ‘갭투자’인 셈이다. 세입자 입장에서 전세금은 집주인에게 준 ‘무이자 저축’이지만 집값의 70% 안팎으로 일정 기간 안정적인 거주를 보장받는 기능을 갖고 있었다. 전세의 보편화에는 집주인과 세입자의 각기 다른 경제적, 사회적 이유가 있었기 때문이다. 저금리 시대가 되면서 전세가 줄어들고 월세가 늘어난다는 보도가 종종 나왔다. 주거실태조사에 따르면 2006년 전체 가구의 22.4%가 전세였지만 지난해 15.1%로 줄어들었다. 대신 반전세에 해당하는 보증부월세는 같은 기간 15.3%에서 19.7%로 늘어났다. 집주인이 베이비부머(1955~1963년생)일 경우 은퇴 이후 매달 현금이 들어오는 월세를 선호하고, 은행 예금 금리가 1%대인 상황에서 월세를 받는 것이 훨씬 더 낫기 때문이다. ‘임대차3법’ 시행으로 전세가 귀하다 못해 사라질 것이라는 전망이 나오고 있다. 전세가 사라지면 전세를 끼고 집을 사는 것은 불가능하니 현 정부의 ‘투기 근절’ 목표는 달성할 수 있다. 투기와 함께 목돈을 모아 집을 사는 투자의 사다리도 사라진다. 매달 일정액을 모아 집을 사는 사람도 있겠지만 거액을 빌려 집을 사고 수십년에 걸쳐 갚은 장기주택담보대출이 보다 일반적일 것이다. 해외에서는 이런 상품이 발달돼 있지만 국내는 그렇지 않다. 추미애 법무부 장관은 부동산과 금융을 분리하는 ‘금부(金不) 논리’를 주장하고 있지만, 부동산은 금융과 맞물려 돌아간다. 우리나라 장기금융시장의 발전이 미흡한 것을 전세가 대신해 왔는데 전세가 사라지니 장기금융시장 발전이 시급해졌다. 공공임대 공급확대 대책은 갖고 있는지 더 궁금하다. lark3@seoul.co.kr