최근 꿈틀대는 부동산 시장을 바라보는 전문가들의 시각이다소 엇갈리고 있다.부동산전문가들은 상반기 반짝 분위기를 등에 업고 하반기에는 다소 활기를 띨 것으로 보고 있다.반면 일반 경제학자들은 실물경기의 회복속도 둔화와 전반적인 투자심리 위축을 들어 부동산시장 역시 현상유지에 그칠 것으로 내다보고 있다.그러나 현재로선 하반기 부동산시장이 다소 나아질 것이라는 주장이 더 설득력을 얻고 있다. ◇활기 띤다=상승세를 점치는 데는 나름의 이유가 있다.우선 여유돈을 굴릴 곳이 마땅치 않다는 점이다.저금리 기조가 이어지면서 마땅한 돈벌이 대상을 찾지 못한 투자자들이 그래도 시중금리보다 투자수익이 나은 부동산으로 몰릴 수 밖에 없다고 보기 때문.정기예금의 연 이율이 6% 이하로내려가면서 연초부터 부동산시장에 뭉칫돈이 굴러다니기 시작했다. 정부가 발표한 주택시장 활성화대책은 솔솔 피어오르기 시작한 부동산 시장에 ‘부채질’을 한 격이 됐다.대책이 나오자마자 ‘약발’이 받기 시작했다.여유돈을 묻어두려는중장기 투자자나 소액투자자를 동시에 끌어들일 수 있는 내용을 담고 있기 때문이다. 하반기부터 실시될 것으로 보이는 리츠(REIT’s),간편한경매입찰 제도 등도 부동산 시장의 투자패턴을 바꾸어 놓을 수 있는 호재.특히 리츠가 활성화되면 아파트 등 주거용건물 뿐아니라 업무용 건물,상가 등 ‘돈 되는 부동산’의거래가 활발해질 것으로 예상된다.뭉칫돈을 쥐고 있는 사람만 가능했던 부동산 투자가 월급쟁이와 같은 소액 투자자들도 가능해지면서 부동산시장을 달굴 수 있다. 경매 입찰제도의 개선도 지켜볼 만한 대목이다.현장에서상대방의 눈치를 보아가면서 경매에 참여해야 했던 제도를바꿔 우편 입찰과 인터넷 입찰을 허용할 방침이다.이렇게되면 낙찰경쟁률은 지금보다 훨씬 높아지게 된다. ◇얼마나 오를 것인가=기존 아파트의 매매가격은 큰 변동을 보이지 않을 것으로 보인다.국토연구원은 역세권 아파트,소형 아파트,재건축 대상 아파트를 중심으로 2∼3% 이내의상승 폭을 그릴 것으로 예상했다.전·월세는 대부분의 전문가들이 상승세를 예고했다.적어도 4∼5%,많게는7∼8% 정도 상승할 것으로 내다봤다. ◇현상유지다=외환위기가 닥쳤을 때 부동산 가격이 폭락하고 투자분위기가 가라앉은 것은 실물경기가 죽고 돈이 돌지 않았기 때문.하반기 우리경제를 불안하게 보는 전문가들은 부동산시장 역시 큰 힘을 받지 못할 것으로 전망한다.최근에 반짝 살아난 부동산 경기를 유지할 정도로 보는 견해다. 그러나 현상 유지를 점치는 전문가들도 실물경기가 조금이라도 살아나면 부동산 시장의 투자열기는 눈에 띄게 나타날 것으로 점친다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “주택시장 활성화 대책이나 리츠가 부동산 시장을 한꺼번에 뒤집기는 어려울 것”이라며 “그러나 수익성있는 일부 품목과 역세권 등 수요자가 꾸준한 지역의 부동산은 국지적으로 인기를 끌 것”이라고 전망했다. 류찬희기자

서울 강남구 압구정동 현대아파트 23동 704호가 경매로나왔다.오는 29일 서울지법 본원 경매 9계에서 입찰이 진행된다.사건번호 ‘2000-55332’.전용면적 48.6평으로 방5칸,화장실 2개다.지하철 3호선 압구정역에서 걸어서 5분거리.대형 쇼핑센터를 비롯해 각종 편익시설이 가깝게 있다. [수익성] 최초 감정가는 6억원이었으나 두 차례 유찰돼 최저 입찰가격이 3억8,400만원으로 떨어졌다.주변 시세는 5억5,000만원선.전·월세 수요도 많다. [안전성] 금융기관에 선순위 채권이 있으나 경락대금 완납으로 모두 소멸된다.소유권 이전에는 큰 어려움이 없어 보인다.

‘임대주택 활성화대책’은 전·월세 문제를 근본적으로해결,서민들의 주거를 안정시키기 위한 조치다. 싼 값에 오랫동안 살 수 있는 임대주택 공급을 늘리고 임대주택 부도사업장의 입주자보호 강화와 민간 건설업자의 임대주택 건설활성화를 겨냥한 것이다.주요 내용을 문답으로알아본다. ●추가 건설되는 임대아파트는 당초 계획은 33만평에서 2만5,000가구를 공급할 계획이었다.임대주택용지가 17만평이늘어남에 따라 임대주택도 24평형 기준으로 1만2,000가구가 추가 건설된다. ●그린벨트 지역내 공급방법은 그린벨트가 부분적으로 풀리는 수도권 등 7개 대도시권에 서민용 공공주택을 지을 경우 그린벨트는 광역도시계획,도시기본계획,지구단위계획(단지조성계획) 단계를 걸쳐 풀린다. 이 경우 통상 2∼3년이 걸린다.이번 조치로 주공이나 지자체가 임대주택을 지을 경우 도시기본계획절차를 생략,해제에 소요되는 기간을 1년 이상 단축시켰다. ●재개발지구내 용적률 상향조정 방법은 재개발지역은 180∼220%의 용적률이 적용된다.그러나 세입자용 임대주택 외에 추가로 임대주택을 짓게 되면 용적률을 20%포인트까지높일 수 있도록 했다.서울시 33개 재개발지구에 적용하면 4,700가구의 임대주택을 추가로 지을 수 있다. ●임대주택조합제도 설립요건은 현행 주택조합은 무주택소유자인 조합원이 주택을 1가구씩 갖도록 하고 있다.그러나‘임대주택조합’은 주택소유 여부와 관계없이 누구나 조합원이 될 수 있다. 또 1가구 이상의 주택을 공급받을 수 있다.설립요건과 절차는 기존 주택조합제도와 같다.임대주택 건설과 분양활성화를 위해 새로 마련한 제도다. ●주공의 부도임대주택 인수방안은 6월까지 전국 786개 부도사업장 실태조사 결과,정상화가 곤란하다고 분류된 곳을주공이 경매절차를 통해 감정가의 50% 범위에서 인수,사업을 마무리짓는다.입주자 피해를 최소화하려는 취지다. ●부도사업장 입주자의 주택기금 대출금리 인하효과는 올 3월말 현재 준공 후 부도난 임대아파트는 12만가구.가구당평균 1,600만원의 기금이 융자됐고 7.5∼9%의 금리를 적용되고 있다. 이들에게 향후 10년간 대출금리를 3%로 깎아준다.류찬희기자 chani@

화곡지구와 암사·명일지구를 비롯해 청담·도곡지구,잠실지구 등 서울의 대표적 저밀도 아파트지구의 재건축사업이 상당기간 늦춰질 전망이다. 서울시는 재건축사업 승인권자인 각 구청장으로부터 최소한 사업승인 1개월 전에 해당 지역의 재건축계획안을 제출받아 지역별 전세 동향과 교통 및 환경문제 등을 고려,순차적으로 사업시기를 조정하기로 했다. 이들 대단위 아파트단지의 재건축사업이 거의 동시에 경쟁적으로 추진돼 전·월세가 폭등하는데다 교통 및 건축폐기물 처리 등 도시문제가 우려된다는 판단에서다. 사업승인 규모도 화곡지구 및 암사·명일지구는 3,000가구,청담·도곡지구는 2,500가구,잠실지구는 기존 단지 단위로 정했다. 특히 서울시는 드러나게 과열현상이 빚어지고 있는 청담·도곡지구와 잠실지구의 경우 순차적인 사업시행을 위해교통영향 평가와 건축심의가 마무리되더라도 시 아파트 시기조정심의위원회에서 지역 여건과 추진상황을 고려,사업승인의 우선순위를 따로 정하기로 했다. 또한 첫번째 단지 이후의 재건축사업 시기조정은 각 지역의 전세동향과 교통 및 환경문제 등을 고려,단지나 기준가구수 범위내에서 1개 단지만 추가로 사업을 승인,동시재건축에 따른 부작용을 미리 차단한다는 방침이다. 서울시는 이에 따라 객관적이고 종합적인 현황 파악을 위해 해당 자치구에 단지별 추진실태에 대한 비교평가표를작성,제출하도록 지시했다. 한편 강남의 5개 저밀도 아파트지구에서는 재건축을 통해 모두 43개 단지 5만152가구 규모의 아파트를 지을 예정이며 이중 반포지구를 제외한 나머지 지구는 지난해말 기본계획 변경고시가 완료돼 16개 단지가 재건축조합을 설립,현재 4개 단지에 대한 건축심의가 진행중이다. 이에 따라 빠르면 연말부터는 재건축에 따른 주민 이주가시작될 전망이다. 서울시 관계자는 “한꺼번에 추진되는 재건축사업이 물가 및 전세값 폭등 등 국가경제에 미치는 영향이 커 이런 부정적인 영향을 최소화하는 방향에서 재건축시기를 조정하기로 한 것”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@

정부는 무주택 서민들의 권익을 강화하기 위해 오는 7월부터 전·월세 보증금을 다른 채권에 비해 먼저 변제받을수 있는 보장한도를 확대하기로 했다.물가안정을 위해 국민의 절반이 사용하고 있는 이동전화요금은 9월 중 공청회를 거쳐 조기 인하하기로 했다. 중앙 공공요금은 하반기 이후 최소한의 범위에서 조정키로했다. 정부는 18일 과천청사에서 진념(陳稔) 부총리겸 재정경제부장관 주재로 물가대책장관회의를 열고 이같은 내용의 ‘물가 및 서민생활 안정종합대책’을 마련했다. 정부는 전력요금이나 시외·고속버스 등의 요금은 경영합리화 노력을 전제로 해 최소한의 범위에서 인상하기로 했다. 지방공공요금 가운데 택시·버스·지하철 등 교통요금은주민부담을 최소화하고 서비스 개선을 전제로 안정적으로관리하기로 했다.지방상수도 및 쓰레기봉투료는 원가 산정방식을 개선,요금인상 압력을 완화하기로 했다. 전·월세 보증금 우선변제 보장한도는 서울·광역시 1,200만원,기타지역 800만원이던 것을 수도권 1,600만원,광역시 1,400만원,기타지역 1,200만원으로 각각 인상한다. 정부는 최근 이용이 급증하는 인터넷 콘텐츠에 대해 법정대리인의 동의가 없는 미성년자 계약은 계약기간이 끝나지 않았어도 계약을 해지할 수 있도록 하는 내용의 피해보상기준을 오는 8월까지 만들기로 했다. 김성수기자 sskim@

정부가 18일 공공요금 인상을 하반기 이후 가급적 최소화하기로 한 것은 당초 물가 목표치인 3%대를 달성하고,서민생활의 안정을 꾀하기 위한 배려로 볼 수 있다. 회의에서는 지난 3월 발표한 영세민에 대한 전·월세자금 지원방안에 대한 보완대책을 비롯,분야별 시행방안과 시기 등이 좀더 구체화됐다. 국민의 절반이 사용하는 이동전화요금은 9월 중 공청회를 거쳐 하반기에 조기 인하하기로 하는 등 중산층과 서민생활의 개선에 초점을 맞추고 있다. 수출이 두달 내리 마이너스 성장을 기록하고,물가 상승세가 지속되는 가운데 경기마저 위축된 상황이라 서민들이실생활에서 느끼는 고통이 어느 때보다도 크다고 판단했기 때문이다. 4월 들어 실업자가 85만명 수준으로 크게 줄면서 경기 회복 조짐이 나타나고는 있지만,여전히 최저생계비에도 못미치는 저소득층이 150만명에 이르고 있다. ◇공공요금 인상 최대 억제=중앙 공공요금은 조정이 불가피한 경우에 한해 하반기 이후 최소한의 범위에서 조정하기로 했다. 서민들에 미치는 영향이 큰 이동전화요금은9월 중 원가검증 및 공청회를 거쳐 적정 수준으로 인하할 방침이다.지방 상수도요금과 쓰레기봉투료 등은 원가 산정방식을 개선해 요금 인상 압력을 완화시켜 나가기로 했다. 특히 최근 서울의 일부 사립대가 여름 계절학기 등록금을 15∼20% 정도 인상하려는 움직임과 관련,최대한 자제하도록 협조를 요청하기로 했다. 8월 중 자치단체별로 물가안정대책회의를 별도로 갖기로했다. ◇소비자단체의 물가 감시 강화=소비자단체의 자율적인 시장 감시 기능을 높이기로 했다.이를 위해 소비자물가 감시단을 195명에서 372명으로 확대 개편하고,조사 지역도 13개 도시에서 36개 도시로 늘린다. 특히 석유류,학원비 등 서민들의 관심이 큰 품목에 대해서는 분기마다 두 번씩 특별 조사를 실시,부당한 가격 인상을 견제하기로 했다. ◇서민 주거생활 안정대책=무주택 서민들의 권익을 강화하기 위해 전·월세 보증금을 다른 채권에 비해 먼저 면제받을 수 있는 보장한도를 오는 7월부터 인상한다. 서울·광역시의 경우 현행 1,200만원으로 돼 있는 우선변제 보장한도가서울은 1,600만원,광역시 1,400만원으로 높인다. 또 6월1일부터 영세민의 전·월세 보증금 대출 절차가 간소화돼 현행 21일에서 15일로 줄어든다. ◇저소득층 지원 강화=저소득층을 지원하기 위해 고아원,양로원 등 사회복지시설의 도시가스요금에 적용되는 업무난방용 요금을 가장 낮은 가격인 산업용과 유사한 수준으로 낮춘다. 이같은 지침을 6월 중 전국 시·도에 전달,시행키로 했다. 김성수기자 sskim@

‘대규모 입주 아파트를 골라라’. 비수기로 접어들었다고는 하지만 전·월세 매물 부족이 여전하다.내 집을 마련할 요량으로 중소형 아파트를 사려 하지만 값이 너무 올라 망설여진다. 그러나 1,000여가구 이상 입주하는 신규 아파트 단지를 찾으면 의외로 전·월세를 쉽게 구할 수 있다.소형 아파트 매물도 풍부한 편이다. 매물이 한꺼번에 나오는 바람에 가격이 상대적으로 저렴하다. 이달과 다음달 입주하는 대규모 아파트 단지가 서울에만 9개 단지,경기도 용인에는 4개 단지에 이른다. 5,387가구가 다음달 입주 예정이다.임대 아파트에서부터 서민들이 많이 찾는 중소형,대형 아파트까지 골고루 갖췄다.원하는 평형을 쉽게 고를 수 있다. 모든 가구가 남향으로 배치됐다.대형 상가가 들어서 웬만한 쇼핑은 단지 안에서 가능하다.지하철 2호선 봉천역까지걸어서 10분 거리.도심 진입도 승용차로 20∼30분이면 가능하다.초·중·고등학교가 가깝다. 매물이 많아 전세값이 싼 편.25평형이 8,500만∼9,500만원.32평형은 1억∼1억1,000만원이면 족하다. 1,2단지 3,376가구가 입주 예정이다.25∼56평형까지 다양해 가족 구성원이나 자금 규모에 맞춰 원하는 아파트를 고를 수 있다.25평형 전세값은 9,000만∼9,500만원.32평형은 1억1,000만원 정도. 무엇보다 전철을 이용하기가 편하다.개봉역에서 걸어서 2분 거리다.전철로 시청까지 30분 걸린다.오류인터체인지를통해 남부순환도로를 이용하기도 쉽다.학교가 가깝고 주변쇼핑센터에서 순환버스를 운영하고 있다. 강북에 직장을 둔 사람은 찾아가 봄직하다.3,000가구로 24∼50평형으로 구성됐다.전세값은 25평형이 8,500만원,33평형은 1억2,000만∼1억3,000만원 정도. 중랑천 변에 위치,바로 동부간선도로로 진입할 수 있다.1,6호선 석계역까지 걸어서 10분 거리.시청까지 전철로 30분이면 닿는다. 26,35,38평형 705가구다.35평형 전세값이 1억1,000만∼1억2,000만원이다.주변 쌍용 아파트와같은 수준이다.매물도 많은 편.창동역까지 마을버스로 5분거리.중랑천과 방학천을끼고 있다.강북 직장인들에게 권할만하다. 32평형 299가구가 입주를 기다리고 있다.규모가 작지만 강남지역이어서 전세값이 2억원일정도로 비싸다.새 아파트를 찾는 수요가 많아 주변 같은 크기의 아파트보다 5,000만원 정도 비싼 편이다. 경기도 용인에는 3,500여 가구가 한꺼번에 입주한다.수지읍에는 금호베스트빌 980가구,쌍용 1차 992가구가 입주한다.쌍용 29평형 전세는 7,000만원 안팎.기흥 구갈에는 현대 568가구,신안·풍림아파트 776가구가 새 주인을맞는다.신안 아파트 25평형 전세는 6,500만원 정도에 거래된다. 류찬희기자 chani@

이사철이 끝나고 비수기로 접어들면서 월세가 진정세를 보이고 있다. 올들어 심화됐던 아파트 전세의 월세전환이 줄고 높은 월세 이자율도 조금씩 수그러들고 있다. 10일 서울지역 부동산중개업소들에 따르면 월세 매물이 여전히 크게 증가하긴 했지만 실거래가 제대로 이뤄지지 않고있다. 특히 이사철이 지나면서 실수요 자체가 줄자 거래가 더욱뜸해져 월세를 다시 전세로 전환하는 사례도 나타나고 있다. 월세와 전세를 절충한 형태의 매물도 늘고 있다.매물이 나가지 않는 경우는 월세 이자율을 내리는 경우도 이어지고있다. 올들어 집주인들이 월세를 선호하게 된 것은 은행의 저금리 기조와 중소형 아파트의 공급부족 때문.은행 예금이자의경우 연 6%대의 저금리가 계속되고 중소형 아파트 임대수요가 늘어난 데다 이사철이 본격화되자 집주인들이 전세를대거 월세로 전환했기 때문이다. 이에 따라 서울 노원구,강북구 일부지역의 중개업소에는월세가 전체 매물의 80% 이상을 차지했다.마포구,강남구,양천구,도봉구 등 중소평형이 많은 지역에서도 평균 50∼60%를 웃도는 상황이 벌어졌다.그러나 중소형 아파트의 공급부족이 계속됐음에도 최근 들어 월세 매물의 실제거래는 많이 줄어들고 있다. 노원구 월계동의 한 중개업소는 “현재 전세와 월세 비중이 5대 5 정도지만 월세 매물은 10% 가량만 소화되고 있다”며 “전세는 매물이 나오는대로 계약이 이뤄지는 반면 월세는 찾는 사람이 줄어 거래가 안되고 있다”고 말했다. 마포구 한 중개업소도 “집주인은 여전히 월세를 선호하지만 거래가 안되자 전·월세를 절충한 방법을 제시하고 있다”고 전했다. 월세 금리도 최근들어 다소 안정세로 돌아섰다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “2∼3월 이사철에 나온 월세 매물은 이자율로 따져 연 18%까지 치솟기도 했지만 최근에는 12%수준까지 떨어졌다”고 말했다. 김 사장은 또 “월세 시장의 확산은 계속 이어지나 월세이자율은 시장여건을 반영,연 10% 전후에서 형성될 것 같다”고 전망했다. 류찬희기자

앞으로 다가구주택의 용도가 폐지돼 다세대주택에 포함되며 다세대주택을 규제하는 건축기준도 대폭 강화된다. 서울시는 23일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘다가구·다세대주택 관련 제도개선안’을 마련,시행하기로 했다고 밝혔다. 이는 정부의 적극적인 지원정책으로 다가구·다세대주택이전체 주택의 절반에 이를 만큼 많은 수량이 보급돼 저소득층의 주택난 해소와 전·월세가격 안정 등에 기여해 왔으나 기존 주택지를 지나치게 과밀화해 난개발을 초래한 것은 물론주차난 등 각종 부작용도 적지 않다는 지적에 따른 것이다. 서울시는 이에 따라 기존 주택가의 주거환경을 보호하고 주차공간을 확보하기 위해 다세대주택과 건축기준이 유사한 다가구주택의 용도를 폐지,다세대주택에 포함시키기로 했다. 이와 함께 다세대주택의 건축 및 주차기준을 크게 강화,건축 분류기준이 되는 연면적(660㎡)에 지금까지와 달리 지하주차장 면적을 포함시켜 산정하기로 했다.또 지난 99년 건축법 시행령 개정때 폐지된 채광방향 일조기준과 대지안의 공지기준도 부활시키기로 했다. 이에 따라 앞으로 지하주차장 면적 만큼 건물 연면적이 감소해 다세대주택의 과밀정도가 완화되게 됐으며 채광창이 있는 기존 주택의 경우 벽면 높이의 절반에 해당하는 거리 안에서는 다세대주택의 건축이 허가되지 않는다.인접대지와도최소한 1m 이상의 간격을 두고 건축을 해야 한다.또 지금까지 허용된 지하층 거주가 제한되며 주차기준도 세대당 0.7대에서 1대 정도로 강화할 방침이다. 특히 서울시는 구청장이 기존 주택지의 주거환경 보호를 위해 지정한 특정지역에 다세대주택을 짓는 경우 현행 건축기준인 4층,연면적 660㎡ 이하를 2층,330㎡ 이하까지 제한할수 있도록 했다. 서울시는 이같은 내용의 도시계획법 시행령 개정을 금명간건설교통부에 건의하기로 했으며 주차장 관련 조례도 이같은 취지에 맞춰 개정할 방침이다. 서울시 관계자는 “현행 건축법에 다세대주택의 대지내 공지기준이 없어 사실상 기존 건물에 잇대어 다세대주택을 지을 수 있었다”며 “이에 따른 난개발을 차단하고 화재 발생시 소방도로가 제기능을 할 수 있도록하기 위해 다세대주택의 건축조건을 강화하기로 한 것”이라고 말했다. 심재억기자 jeshim@

얼마 전 우연히 주택 300여채를 가진 사나이를 만났다.A씨는 “명의(名義)라는 것도 자본주의 사회에서는 대단한재산”이라고 강조했다.지금까지 별다른 오욕없이 이름을지켜온 ‘보통사람’으로서 이름이 무슨 재산이 된다고 생각해본 적은 없다.그런데 이름이 재산이라고? 그는 5,6년 전부터 자신의 이름으로 집을 사들이기 시작했다.모두 20평형대 소규모 아파트로 한 채당 시가는 현재 4,000만원선.그가 소유한 아파트 300여채 값을 따지면 모두 120여억원에 달하지만 실제 투자한 돈은 4억원 남짓에불과하다.정말 ‘명의권’의 재산 측면을 최대한 활용한셈이다.따지고 보면 비법도 아니다.누구나 큰 돈 들이지않고 아파트를 수십채,수백채 살 수 있다.국민주택기금 융자금을 끼고 작은 집을 사서 세입자에게 전세를 주면 집값을 빼고도 돈이 남는다.여기에다 전세금 일부를 월세로 돌리면 다달이 내는 기금 융자금의 이자를 갚고 다소 여유있는 임대사업자가 될 수 있다. A씨는 비교적 우량한 임대사업자로 자리잡은 경우다.실패한 임대주택 정책의 틈을 비집고들어간 것이다.그러나 까닥 잘못하면 파산할 만큼 그의 기반은 약하다.한마디로 내 돈 별로 없이 수십억원의 빚을 지고 있는 것이다.만일 금리가 급등하거나 집값이 폭락하면 파산을 피할 수 없다.임대사업자가 처한 상황을 가장 극적으로 보여주는 경우가바로 A씨다. 사실 임대주택시장이 망가진 데는 외환위기 이후 건설회사들이 국민주택기금 융자를 타내려고 마구 아파트를 지었기 때문이다.자가용 굴릴 돈이 없는 서민들을 위해 임대주택은 버스 타고 기차 타기 좋은 역세권에 있어야 하는데도 농촌 들판과 논바닥에 임대주택을 지으니 팔리겠는가.건설회사로서야 수지는 맞는다.아파트 분양이 안돼도 짓기만 하면 그것이 실적으로 집계돼 건설회사는 더 큰 공사를따낼 수 있으며 미분양 아파트 건설에서 입은 손실을 보전하고 남는 것이다. 또 아파트들이 남아도는 반면 불투명한 집값 전망 때문에 수요자들이 집을 사지 않는,심한 수급 불균형이 문제가되고 있다.빈집은 널려 있어도 세 들 집은 모자라 전·월세 파동이 나타나는 것이다.이런 무너진 임대주택 분양시장에서 어쩌면 A씨 같은 민간 사업자들은 미분양 아파트를 소화할 수 있는 필수불가결의 존재다. 딜레마는 여기에 있다.요즘 정년퇴직자들도 덩달아 연 10% 정도의 안정적인 수입을 올리는 수단으로 임대주택시장을 넘보고 있다.이 임대주택 사업자들이 많아지면 미분양아파트들이 팔리고 건설시장도 살아날 것이다.그런데 이들이 값싸게 주택을 세놓게 하려면 국민주택기금 융자 등의이자율이 더 낮아져야 한다.그래야 집 없는 서민들이 낮은 임대료로 집을 빌릴 수 있다.다만 이자율이 낮아질 경우민간 임대사업자들이 이익을 더 누리는 부작용이 있다.자칫 국민주택기금 등 정부 돈을 들여 임대사업자 배만 불린다는 문제점이 생기는 것이다.물론 아파트가 갈수록 노후화돼 값이 오를 여지는 줄지만 만일 가격까지 뛴다면 임대사업자들의 이익은 더 커진다.임대사업자의 이익 증대는바로 집 없는 사람들이 추가로 물어내야 할 대가다. 그런데도 건설교통부는 얼마 전 임대사업자에 대한 국민주택기금 융자이율을 낮춰주는 등 주로 건설업자들을 겨냥한세제,금융지원 확대 정책을 내놨다.한마디로 ‘더 열심히’ 임대주택을 지으라고 건설업자들을 독려하는 것이다. 현재 시스템에서 주택을 수십채,수백채 쉽게 소유할 수 있는데 계속 민간 임대사업자들을 우대해 주택의 과점화를부추길까 우려된다.더 많아진 세제혜택과 금융혜택이 건설회사들을 또다시 논바닥 공사로 몰리게 하지는 않을까.집은 최소한의 국민복지다.민간 사업자에게만 맡기지 말고주택공사 등 공공기관이 적극 나서 임대주택을 짓고 관리했으면 싶다. [이 상 일 논설위원] bruce@

◆ 하계동 44평형 아파트. 서울 노원구 하계동 우성아파트 107동 901호가 26일 오전 10시 서울지법 북부지원 경매4계에서 경매에 부쳐진다.사건번호 ‘2000-36262’.88년 지어졌다.주변은 31,44평형 위주의 600가구 규모.근리공원이 있고 단지공원도 잘 조성돼 있다.지하철 7호선 하계역에서 걸어서 3분 거리. [수익성] 최초 감정가는 2억8,000만원이었으나 두차례 유찰돼 이번 입찰가는 1억7,900만원으로 떨어졌다.전·월세 수요가 많은 곳이라서 임대목적으로 구입할 만하다. [안전성] 등기부상 모든 권리 관계는 낙찰대금 완납후 모두소멸된다.세입자가 없이 집주인이 살고 있어 명도이전이 쉽다. ◆ 대림동 다가구주택. 서울 영등포구 대림동 893의 80 다가구 주택.다음달 4일 오전 10시 남부지원 경매 8계에서 입찰이 진행된다.대지 33평,건평 61평.붉은 벽돌집으로 90년 준공됐다.지하철 7호선 신풍역에서 걸어서 5분 거리이고 10개 버스노선이 있어 대중교통 여건이 좋다.동사무소,파출소 등이 가깝다.초등·중학교를 걸어서 다닐 수 있다. [수익성] 최초감정가2억1,000만원에서 두차례 유찰로 이번입찰가는 1억3,5000만원으로 떨어졌다. 주변가격과 비교해저렴한 편.투자자들의 선호가 높은 물건이다. [안전성] 모든 권리관계는 낙찰과 동시에 정리된다. 1명의선순위 세입자가 있으나 낙찰대금에서 배당을 통해 임차금을 받아간다.

오는 4월부터 저소득층의 주택임대보증금 대출한도가 가구당 최고 1,500만원으로 늘어난다.또 전용면적 25.7평 이하주택에 대한 전세금 대출금리도 7∼7.5%로 내린다. 정부와 민주당은 16일 오전 당정협의를 갖고 전셋집 부족과 월세값 폭등문제를 해소하기 위해 이같은 내용의 종합대책을 마련했다. 대책에 따르면 다음달부터 도시 저소득층의 임대보증금 대출한도가 가구당 1,000만원에서 1,500만원으로 높아진다.5,000만원 한도에서 전세금의 절반까지 빌릴 수 있는 국민주택기금 대출금리도 7∼7.5%로 종전보다 0.5∼1.5%포인트 낮아진다. 이와 함께 오는 7월부터 전·월세집이 경매 등에 부쳐질 경우 다른 채권에 비해 전세금을 먼저 받을 수 있는 ‘임대보증금 우선변제 보장한도’가 확대된다.대도시에서는 보증금4,000만원 이하인 가구에 한해 2,000만원까지,지방에서는 보증금 3,000만원 이하인 세입자에 한해 1,500만원까지 보장해준다.지금까지 대도시는 보증금 3,000만원 이하 가구에 1,200만원까지,지방은 보증금 2,000만원 이하 가구에 800만원까지보장됐다. 아울러 6월부터 전용면적 18평(60㎡) 초과∼25.7평(85)㎡이하 아파트를 임대목적으로 구입할 경우 세액의 50%가 면제되고 임대사업자의 신용보증한도가 1인당 6,000만원에서 2억원까지 늘어난다.대출금리도 7%에서 5.5%로 인하된다. 중장기 대책으로 앞으로 3년간 5만가구의 국민임대주택을건설하고 오는 7월부터 주택구입 대출금리를 낮춰 전세금 비중이 큰 소형주택은 쉽게 매입할 수 있게 할 계획이다.이밖에 공공택지지구 내 소형주택 건축비율을 현행 50%에서 60%로 높이기로 했다. 박정현 전광삼기자 jhpark@

16일 당정이 합의,발표한 전·월세 종합대책은 전세집 부족사태와 월세값 상승을 진정시키는 데 초점을 맞추고 있다. 그러나 이번 대책이 중·소형 주택의 공급부족에서 비롯된전·월세 문제를 해소하기엔 실효성이 떨어진다는 지적들이많다. ■저소득층 주거안정 우선 고려 저소득층의 주거안정을 우선적으로 고려했다.단기적으로 대출금을 늘리고 금리를 낮춰주는 한편 중장기적으로 임대사업을 지원하고 공공임대주택 물량을 늘린다는 게 핵심이다.월세값 상승을 감당할 수 없는저소득층이 주거환경이 떨어지는 곳으로 집을 옮길 수 밖에없는 현실을 고려한 것이다. 아울러 임대사업에 대한 지원이 크게 확대돼 현재 등록한 2만여명에 이르는 임대주택 사업자가 더욱 늘어날 전망이다. 지금까지 전용면적 60㎡(18평) 이하 임대용 주택에 한해서만취득·등록세가 면제됐으나 앞으로는 18평 초과∼25.7평 이하 주택 구입시에도 50%의 세제감면 혜택이 주어진다. 이와 함께 월세 주택에 대한 중과세 부과방안이 초기단계에서 검토됐으나 부동산시장을 왜곡할 수 있다는 점을 감안해대책에서 제외했다. 건설교통부는 그동안 우리나라에서만 성행했던 전세가 세계적 추세에 따라 월세로 전환되고 있다고 보고 월세집을 늘리는 쪽으로 임대주택 관련 정책방향을 전환할 계획이라고 설명했다. ■전세난 해소 여부는 미지수 이번 대책으로 수도권을 중심으로 한 전세난이 해결될 지는 미지수다.전세나 월세로 사는대다수 중산층이 받을 혜택은 많지 않다. 임대주택 공급확대를 위한 예산조달 방안도 마련되지 않은 상태다. 특히 이번 대책이 겨우 되살아날 조짐을 보이고 있는 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 가능성도 배제할 수 없다.최근 전·월세 대란으로 피해를 본 세입자들에게는 소 잃고 외양간고치는 식의 대책이 돼 버렸다. 주택산업연구원 관계자는 “최근의 수도권 전·월세 대란은도심 및 공공택지지구내 중·소형 아파트 공급부족이 주원인”이라며 “그럼에도 이번 대책은 실수요자들이 원하는 지역의 임대주택 활성화 방안을 고려하지 않는 등 실효성에 의문이 든다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@

정부와 민주당이 발표한 전·월세 대책은 영세민들이 임대보증금을 쉽게 마련하고 임대사업자에 대한 혜택을 늘리는데 중점을 두고 있다.저소득층 보호와 중장기적인 임대주택공급 증대를 위해 이런 대책은 긍정적인 면이 있다.그러나전체적으로 당정이 전·월세 문제를 너무 안이하게 보는 것이 아닌가 의구심이 든다. 무엇보다 임대주택 시장이 전세에서 월세가 대세로 전환되는 과정에서 드러나는 문제점 해결에 소홀한 것이다.물론 중장기적으로 소형임대주택 공급을 늘리는 것이 집 없는 세입자를 위한 가장 바람직한 해결책이다.대출금 한도와 대출이자율 인하조치로는 월세 시장에서 서민피해를 막기에 역부족이다.주택이 충분히 공급되지 않은 상태에서는 월세이율 상한도입이 필요하다고 본다.그런데도 월세이율 상한에 대해당정은 “시장원리에 어긋난다”며 난색을 보인 것으로 알려졌다. 당정의 이런 자세는 월세 결정 메커니즘을 과소평가한 것이다.요즘처럼 저금리 추세에서 집 주인의 절반 이상이 전세대신 월세를 선호하는 이유는 월세이율이 은행이자율보다 2배 이상 높아 재테크가 가능하기 때문이다.뒤집어보면 이는세입자의 부담증가를 뜻한다.집 주인이 전세를 월세로 돌릴경우 세입자는 앉아서 그대로 당하게 된다.영세민뿐 아니라불가피하게 셋집살이하는 서민들로서는 심각한 일이다. 당정은 지방자치단체에 주택임대차분쟁조정위를 설치해 ‘적정임대료’를 받지 않은 임대인 명단을 국세청에 통보할방침을 밝혔지만 벌써부터 여기에 대해 회의적인 분석이 나오고 있다.우선 어느 선이 임대료의 ‘적정’수준인지 시비가 잇따를 것이란 전망에서다.법적으로 월세 상한을 정하지않을 경우 지자체 차원에서 집 주인과 세입자간 분쟁해결은쉽지 않다.따라서 월세율 상한은 분쟁해결의 기준으로 필요하다.정부는 최근 사회일각에서 일고 있는 금융기관 이자율상한 부활 움직임과 같은 맥락에서 월세이율 상한을 적극 검토해야 한다.

◆ 역삼동 대지 65평 다가구. 서울 강남구 역삼동 차병원 인근에 있는 다가구 주택이 경매에 부쳐진다.97년 지어진 대지 65평의 2층 집.지하층도 있다.마당이 넓고 정원도 잘 조성됐다.지하철 2호선 역삼역을걸어서 이용할 수 있다. ■수익성 최초 감정가는 4억3,000만원이었으나 한 차례 유찰돼 이번 입찰가는 3억4,000만원으로 떨어졌다.주변 시세는 5억원선.전·월세 수요가 많은 곳이라서 임대 수입 목적으로구입할 만하다. ■안전성 7명의 세입자가 살고 있다.선순위 임차인도 있다. 권리관계가 복잡한 편. 전문가의 도움을 받아 응찰하는것이 좋다. ◆ 역삼동 대지 162평 단독. 서울 강남구 역삼동에 있는 고급 단독주택.대지 162평,건평104평. 쾌적하고 방범시설이 잘 된 동네다.잘 가꾼 정원도딸려 있다.2호선 강남역과 걸어서 5분 거리이고 도로에 붙어있다. 임대용 다가구 주택으로 재건축하면 수익이 극대화 될것으로 보인다. ■수익성 최초 감정가 12억원에서 한차례 유찰로 이번 입찰가는 9억7,000만원으로 떨어졌다.주변 가격과 비교해 저렴한편. 물건이 흔하지 않고 임대수요가 많은 곳이라서 눈독 들이는 사람이 많다. ■안전성 후순위 세입자 1명이 있다.집주인이 사용하고 있다.이 정도면 안심해도 된다.다만 입찰 당일 숨어있는 임차관계가 없는지 확인해 볼 필요가 있다.

전·월세로 사는 서민들은 요즘 괴롭다.이사철에 특히 소형 아파트를 중심으로 전세값이 오르는 데다 물량도 부족하다. 월세 이율은 은행 이자율의 2∼3배에 달해 서민들을 울리고있다. 전세 부족과 월세이율 상승문제는 오래 전부터 예측되고 감지돼 왔다.그런데도 건설교통부는 이제서야 실태파악에 나서는 데다 뾰족한 방안이 없다는 투니 한심하다.다음주로 예정된 대책을 제대로 다듬어야 할 것이다. 전세물량 부족은 단기적으로는 올해 서울의 소형아파트 재건축이 집중된 탓이다.또 최근에는 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 바람에 전세 물량 부족을 가중시키고 있다고 한다. 전세부족의 보다 근본적인 원인은 건교부가 3년전 소형주택건축 의무비율제도를 폐지해 그동안 소형아파트가 덜 지어졌기 때문이다.이런 건축 공백으로 소형아파트 중심의 전·월세 물량 부족사태가 오래 지속될 것으로 내다보는 전문가들도 있다. 사실 소형주택이 부족할 것이란 예상은 어제 오늘 나온 게아니며 그동안 꾸준히 제기돼 왔다.이제 정부가 실태조사를벌이고 전·월세대책을 내놓는다고 해봐야 한 박자 늦었다. 무엇보다 주택공급 정책에서 아쉬운 것은 경기 사이클에 따라 정책 기본방향이 오락가락하는 점이다.건설경기가 침체되면 서민생활에 필수적인 소형주택 공급장치까지 모두 없앴다가 지금의 전·월세 부족사태를 자초한 것이다.이제 주택공급 정책은 소득계층별로 차별화하고 복지정책을 가미해 추진돼야 한다고 본다.적어도 국민의 주거생활을 안정시키는 차원에서 건축경기에 관계없이 저소득층을 위한 소형주택과 임대주택을 꾸준히 지어 공급해야 한다.이를 위해 과거 폐지한소형주택건축의무비율을 부활시키는 방안도 검토해야 한다. 월세는 초저금리시대에 집주인으로서는 ‘합리적인’ 재테크이지만 집없는 서민에게는 피눈물 나는 일이다.어떤 규제도 없어 집주인이 월세이율을 마음대로 정해도 그만이다.월세이율에 상한을 두자는 논의가 일고 있지만 건교부 당국자들은 “시장원리에 어긋나 도입하기 어렵다”며 난색을 보이고 있다.문제는 소형주택 공급부족으로 월세이율이 스스로떨어질 것 같지 않다는 데 있다.우리는 ‘시장의 횡포’를막기 위해 최근 금융시장에서 논의되는 이자율 상한과 함께월세이율 상한선을 도입할 필요가 있다고 본다.또 정부는 전·월세를 구하기 어려운 최근 상황이 앞으로 집값 상승으로이어질 것을 특히 경계해야 한다.그동안 건설경기를 부추긴다고 이것 저것 모두 풀었던 투기방지 대책을 하나하나 복원해야 할 것이다.손 놓고 있다가 감당하지 못할 사태를 맞을까 우려된다.

김대중(金大中) 대통령은 5일 국무회의를 주재한 자리에서“이사철을 앞두고 전·월세가 너무 오르면 세입자들이 큰고통을 겪게 된다”면서 전·월세 대책 수립을 지시했다고박준영(朴晙瑩) 청와대 대변인이 전했다. 김 대통령은 “3월1일 국민과의 대화에서 국민들로부터 많은 문제가 제기됐다”면서 “해당 부처가 민원사항과 약속사항들을 잘 챙겨 차질없이 실천되도록 총리 중심으로 노력해달라”고 당부했다. 오풍연기자 poongynn@

서울지역 오피스빌딩의 투자수익률은 연평균 7.39%로 시중은행 금리와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 종로·중구 등 도심지역 오피스빌딩의 투자수익률이 8.76%로 가장 높고 강남·서초·송파구 등 강남지역은 5.78%에 불과한 것으로 조사됐다. 건설교통부와 한국감정평가협회는 한국감정원 등 18개 평가법인이 서울시내 11층 이상 750개 빌딩 가운데 148개 빌딩의 임대료 등을 조사한 결과 종합수익률이 이같이 나왔다고 27일 밝혔다. 조사결과 빌딩 임대수입은 ㎡당 평균 20만1,000원(평당 66만3,000원)이며,수입에서 임대가 안돼 비어 있는 부분과 대손충당금 등 경비를 제외한 순영업소득은 ㎡당 평균 13만4,000원(평당 44만2,000원)인 것으로 나타났다. 계약 형태로는 전세 35.4%,보증금을 둔 월세 64.6%로 나타났다.지역별 전·월세 비율은 ▲도심 14.7 대 85.3 ▲여의도·마포 11 대 89 ▲강남 64.8 대 35.2 ▲기타지역 44.7 대 55.3인 것으로 분석됐다. 건물별로는 중구 남대문로5가 국제보험빌딩이 종합수익률 25.86%로 가장 높았다.이어 중구 태평로2가 삼정빌딩(21.02%),종로구 서린동 영풍빌딩(19.09%),종로구 운니동 가든타워빌딩(17.81%),중구 삼각동 경기빌딩(17.37%) 등의 순이었다. 이번 조사결과는 앞으로 도입될 부동산투자회사제도(리츠)의 자료로 활용할 수 있게 될 것이라고 건교부는 설명했다. 전광삼기자 hisam@

빠르면 올 하반기부터 구청이나 동사무소 등 일선 행정기관이 주택 전·월세 임대차 등 부동산거래 중개역할을 하게 될 전망이다. 서울시 등 광역자치단체별로 부동산 매매시세와 전·월세시세를 자세히 소개하는 부동산전문 인터넷사이트가 만들어진다. 재정경제부는 25일 해마다 되풀이되는 전·월세값 인상파동을 해소하기 위한 대책의 하나로 부동산중개업소의 역할 일부를 행정기관이 직접 담당하는 방안을 추진하기로 했다. 서울·수도권은 빠르면 하반기부터 시행하고,내년부터 전국 7대 광역시로 확대한다는 방침을 세우고 건설교통부,서울시 등과 협의하고 있다. 이 계획에 따르면 집을 전·월세로 내놓으려는 주민이 구청이나 동사무소에 전화로 신청을 하면 구청·동사무소는 이를 자체운영 부동산전문 사이트에 올린다.전·월셋집을 구하려는 주민도 이 사이트를 통해 원하는 지역의 시세를 정확히파악한 뒤 직접 계약을 맺을 수 있다. 관계자는 “서울시가 이 방안에 적극적인 입장을 보이고 있어 상반기 중 데이터베이스 구축을 마치면 하반기부터시행할 수 있을 것”이라고 말했다. 재경부는 기존 부동산중개업소에 대해서는 시세정보 제공외에 계약 보증인으로서의 역할을 계속 맡도록 할 방침이다. 김성수기자 sskim@

서울 동작구 사당동 신동아아파트 24평형이 다음달 1일 서울지법 경매4계에서 입찰에 부쳐진다.입찰번호는 ‘2000-15075’.105동 402동으로 94년 준공됐다.동신실업고 남서쪽에 있으며 환승역 4·7호선 이수전철역까지 걸어서 10분 거리다.주변이 극동·우성아파트 등 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있고 교육환경도 좋은 편.단지안 편의시설도 잘 갖춰져 있다. ■수익성 감정가는 1억5,000만원이나 두 차례 유찰로 입찰가는 9,600만원으로 떨어졌다.인근 동작동 국립묘지의 녹지공간은 물론 단지와연결된 조깅코스와 약수터가 있어 주거환경이 쾌적하다.전·월세 수요가 많아 낙찰받아 임대사업을 해 볼 만하다. ■안전성 등기부상 모든 권리관계는 낙찰대금 완료와 동시에 모두 소멸된다.전세금 전액을 낙찰대금에서 받아가는 세입자 1명만 있어 소유권 이전에도 무리가 없을 전망. 서울 관악구 신림동 414-50 황제빌라 302호가 다음달 1일 서울지법경매4계에 경매물건으로 나온다. 사건번호는 ‘2000-25584’.92년 준공된 10평형 원룸주택이다. 신림초등학교 동쪽에 있으며 지하철 2호선 신림역 등을 오가는 버스노선이 잘돼 있다.재래시장도 가깝고 녹지공간이 많아 쾌적한 편. ■수익성 감정가는 3,000만원이었으나 두 차례 유찰로 입찰가는 1,900만원.편리한 교통여건과 쾌적한 주거환경을 지녀 수요가 많다.임대료도 높게 형성돼 임대 목적으로 구입해둘 만하다.주변 원룸 전세금은 2,500만원 수준. ■안전성 등기부상 근저당 2건과 가압류 4건은 낙찰대금 완납 후 모두 소멸되며,세입자없이 집주인이 살고 있어 소유권 이전에 어려움이없다.