16일 당정이 합의,발표한 전·월세 종합대책은 전세집 부족사태와 월세값 상승을 진정시키는 데 초점을 맞추고 있다. 그러나 이번 대책이 중·소형 주택의 공급부족에서 비롯된전·월세 문제를 해소하기엔 실효성이 떨어진다는 지적들이많다. ■저소득층 주거안정 우선 고려 저소득층의 주거안정을 우선적으로 고려했다.단기적으로 대출금을 늘리고 금리를 낮춰주는 한편 중장기적으로 임대사업을 지원하고 공공임대주택 물량을 늘린다는 게 핵심이다.월세값 상승을 감당할 수 없는저소득층이 주거환경이 떨어지는 곳으로 집을 옮길 수 밖에없는 현실을 고려한 것이다. 아울러 임대사업에 대한 지원이 크게 확대돼 현재 등록한 2만여명에 이르는 임대주택 사업자가 더욱 늘어날 전망이다. 지금까지 전용면적 60㎡(18평) 이하 임대용 주택에 한해서만취득·등록세가 면제됐으나 앞으로는 18평 초과∼25.7평 이하 주택 구입시에도 50%의 세제감면 혜택이 주어진다. 이와 함께 월세 주택에 대한 중과세 부과방안이 초기단계에서 검토됐으나 부동산시장을 왜곡할 수 있다는 점을 감안해대책에서 제외했다. 건설교통부는 그동안 우리나라에서만 성행했던 전세가 세계적 추세에 따라 월세로 전환되고 있다고 보고 월세집을 늘리는 쪽으로 임대주택 관련 정책방향을 전환할 계획이라고 설명했다. ■전세난 해소 여부는 미지수 이번 대책으로 수도권을 중심으로 한 전세난이 해결될 지는 미지수다.전세나 월세로 사는대다수 중산층이 받을 혜택은 많지 않다. 임대주택 공급확대를 위한 예산조달 방안도 마련되지 않은 상태다. 특히 이번 대책이 겨우 되살아날 조짐을 보이고 있는 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 가능성도 배제할 수 없다.최근 전·월세 대란으로 피해를 본 세입자들에게는 소 잃고 외양간고치는 식의 대책이 돼 버렸다. 주택산업연구원 관계자는 “최근의 수도권 전·월세 대란은도심 및 공공택지지구내 중·소형 아파트 공급부족이 주원인”이라며 “그럼에도 이번 대책은 실수요자들이 원하는 지역의 임대주택 활성화 방안을 고려하지 않는 등 실효성에 의문이 든다”고 말했다. 전광삼기자 hisam@

◆ 역삼동 대지 65평 다가구. 서울 강남구 역삼동 차병원 인근에 있는 다가구 주택이 경매에 부쳐진다.97년 지어진 대지 65평의 2층 집.지하층도 있다.마당이 넓고 정원도 잘 조성됐다.지하철 2호선 역삼역을걸어서 이용할 수 있다. ■수익성 최초 감정가는 4억3,000만원이었으나 한 차례 유찰돼 이번 입찰가는 3억4,000만원으로 떨어졌다.주변 시세는 5억원선.전·월세 수요가 많은 곳이라서 임대 수입 목적으로구입할 만하다. ■안전성 7명의 세입자가 살고 있다.선순위 임차인도 있다. 권리관계가 복잡한 편. 전문가의 도움을 받아 응찰하는것이 좋다. ◆ 역삼동 대지 162평 단독. 서울 강남구 역삼동에 있는 고급 단독주택.대지 162평,건평104평. 쾌적하고 방범시설이 잘 된 동네다.잘 가꾼 정원도딸려 있다.2호선 강남역과 걸어서 5분 거리이고 도로에 붙어있다. 임대용 다가구 주택으로 재건축하면 수익이 극대화 될것으로 보인다. ■수익성 최초 감정가 12억원에서 한차례 유찰로 이번 입찰가는 9억7,000만원으로 떨어졌다.주변 가격과 비교해 저렴한편. 물건이 흔하지 않고 임대수요가 많은 곳이라서 눈독 들이는 사람이 많다. ■안전성 후순위 세입자 1명이 있다.집주인이 사용하고 있다.이 정도면 안심해도 된다.다만 입찰 당일 숨어있는 임차관계가 없는지 확인해 볼 필요가 있다.

전·월세로 사는 서민들은 요즘 괴롭다.이사철에 특히 소형 아파트를 중심으로 전세값이 오르는 데다 물량도 부족하다. 월세 이율은 은행 이자율의 2∼3배에 달해 서민들을 울리고있다. 전세 부족과 월세이율 상승문제는 오래 전부터 예측되고 감지돼 왔다.그런데도 건설교통부는 이제서야 실태파악에 나서는 데다 뾰족한 방안이 없다는 투니 한심하다.다음주로 예정된 대책을 제대로 다듬어야 할 것이다. 전세물량 부족은 단기적으로는 올해 서울의 소형아파트 재건축이 집중된 탓이다.또 최근에는 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 바람에 전세 물량 부족을 가중시키고 있다고 한다. 전세부족의 보다 근본적인 원인은 건교부가 3년전 소형주택건축 의무비율제도를 폐지해 그동안 소형아파트가 덜 지어졌기 때문이다.이런 건축 공백으로 소형아파트 중심의 전·월세 물량 부족사태가 오래 지속될 것으로 내다보는 전문가들도 있다. 사실 소형주택이 부족할 것이란 예상은 어제 오늘 나온 게아니며 그동안 꾸준히 제기돼 왔다.이제 정부가 실태조사를벌이고 전·월세대책을 내놓는다고 해봐야 한 박자 늦었다. 무엇보다 주택공급 정책에서 아쉬운 것은 경기 사이클에 따라 정책 기본방향이 오락가락하는 점이다.건설경기가 침체되면 서민생활에 필수적인 소형주택 공급장치까지 모두 없앴다가 지금의 전·월세 부족사태를 자초한 것이다.이제 주택공급 정책은 소득계층별로 차별화하고 복지정책을 가미해 추진돼야 한다고 본다.적어도 국민의 주거생활을 안정시키는 차원에서 건축경기에 관계없이 저소득층을 위한 소형주택과 임대주택을 꾸준히 지어 공급해야 한다.이를 위해 과거 폐지한소형주택건축의무비율을 부활시키는 방안도 검토해야 한다. 월세는 초저금리시대에 집주인으로서는 ‘합리적인’ 재테크이지만 집없는 서민에게는 피눈물 나는 일이다.어떤 규제도 없어 집주인이 월세이율을 마음대로 정해도 그만이다.월세이율에 상한을 두자는 논의가 일고 있지만 건교부 당국자들은 “시장원리에 어긋나 도입하기 어렵다”며 난색을 보이고 있다.문제는 소형주택 공급부족으로 월세이율이 스스로떨어질 것 같지 않다는 데 있다.우리는 ‘시장의 횡포’를막기 위해 최근 금융시장에서 논의되는 이자율 상한과 함께월세이율 상한선을 도입할 필요가 있다고 본다.또 정부는 전·월세를 구하기 어려운 최근 상황이 앞으로 집값 상승으로이어질 것을 특히 경계해야 한다.그동안 건설경기를 부추긴다고 이것 저것 모두 풀었던 투기방지 대책을 하나하나 복원해야 할 것이다.손 놓고 있다가 감당하지 못할 사태를 맞을까 우려된다.

김대중(金大中) 대통령은 5일 국무회의를 주재한 자리에서“이사철을 앞두고 전·월세가 너무 오르면 세입자들이 큰고통을 겪게 된다”면서 전·월세 대책 수립을 지시했다고박준영(朴晙瑩) 청와대 대변인이 전했다. 김 대통령은 “3월1일 국민과의 대화에서 국민들로부터 많은 문제가 제기됐다”면서 “해당 부처가 민원사항과 약속사항들을 잘 챙겨 차질없이 실천되도록 총리 중심으로 노력해달라”고 당부했다. 오풍연기자 poongynn@

서울지역 오피스빌딩의 투자수익률은 연평균 7.39%로 시중은행 금리와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 종로·중구 등 도심지역 오피스빌딩의 투자수익률이 8.76%로 가장 높고 강남·서초·송파구 등 강남지역은 5.78%에 불과한 것으로 조사됐다. 건설교통부와 한국감정평가협회는 한국감정원 등 18개 평가법인이 서울시내 11층 이상 750개 빌딩 가운데 148개 빌딩의 임대료 등을 조사한 결과 종합수익률이 이같이 나왔다고 27일 밝혔다. 조사결과 빌딩 임대수입은 ㎡당 평균 20만1,000원(평당 66만3,000원)이며,수입에서 임대가 안돼 비어 있는 부분과 대손충당금 등 경비를 제외한 순영업소득은 ㎡당 평균 13만4,000원(평당 44만2,000원)인 것으로 나타났다. 계약 형태로는 전세 35.4%,보증금을 둔 월세 64.6%로 나타났다.지역별 전·월세 비율은 ▲도심 14.7 대 85.3 ▲여의도·마포 11 대 89 ▲강남 64.8 대 35.2 ▲기타지역 44.7 대 55.3인 것으로 분석됐다. 건물별로는 중구 남대문로5가 국제보험빌딩이 종합수익률 25.86%로 가장 높았다.이어 중구 태평로2가 삼정빌딩(21.02%),종로구 서린동 영풍빌딩(19.09%),종로구 운니동 가든타워빌딩(17.81%),중구 삼각동 경기빌딩(17.37%) 등의 순이었다. 이번 조사결과는 앞으로 도입될 부동산투자회사제도(리츠)의 자료로 활용할 수 있게 될 것이라고 건교부는 설명했다. 전광삼기자 hisam@

빠르면 올 하반기부터 구청이나 동사무소 등 일선 행정기관이 주택 전·월세 임대차 등 부동산거래 중개역할을 하게 될 전망이다. 서울시 등 광역자치단체별로 부동산 매매시세와 전·월세시세를 자세히 소개하는 부동산전문 인터넷사이트가 만들어진다. 재정경제부는 25일 해마다 되풀이되는 전·월세값 인상파동을 해소하기 위한 대책의 하나로 부동산중개업소의 역할 일부를 행정기관이 직접 담당하는 방안을 추진하기로 했다. 서울·수도권은 빠르면 하반기부터 시행하고,내년부터 전국 7대 광역시로 확대한다는 방침을 세우고 건설교통부,서울시 등과 협의하고 있다. 이 계획에 따르면 집을 전·월세로 내놓으려는 주민이 구청이나 동사무소에 전화로 신청을 하면 구청·동사무소는 이를 자체운영 부동산전문 사이트에 올린다.전·월셋집을 구하려는 주민도 이 사이트를 통해 원하는 지역의 시세를 정확히파악한 뒤 직접 계약을 맺을 수 있다. 관계자는 “서울시가 이 방안에 적극적인 입장을 보이고 있어 상반기 중 데이터베이스 구축을 마치면 하반기부터시행할 수 있을 것”이라고 말했다. 재경부는 기존 부동산중개업소에 대해서는 시세정보 제공외에 계약 보증인으로서의 역할을 계속 맡도록 할 방침이다. 김성수기자 sskim@

서울 동작구 사당동 신동아아파트 24평형이 다음달 1일 서울지법 경매4계에서 입찰에 부쳐진다.입찰번호는 ‘2000-15075’.105동 402동으로 94년 준공됐다.동신실업고 남서쪽에 있으며 환승역 4·7호선 이수전철역까지 걸어서 10분 거리다.주변이 극동·우성아파트 등 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있고 교육환경도 좋은 편.단지안 편의시설도 잘 갖춰져 있다. ■수익성 감정가는 1억5,000만원이나 두 차례 유찰로 입찰가는 9,600만원으로 떨어졌다.인근 동작동 국립묘지의 녹지공간은 물론 단지와연결된 조깅코스와 약수터가 있어 주거환경이 쾌적하다.전·월세 수요가 많아 낙찰받아 임대사업을 해 볼 만하다. ■안전성 등기부상 모든 권리관계는 낙찰대금 완료와 동시에 모두 소멸된다.전세금 전액을 낙찰대금에서 받아가는 세입자 1명만 있어 소유권 이전에도 무리가 없을 전망. 서울 관악구 신림동 414-50 황제빌라 302호가 다음달 1일 서울지법경매4계에 경매물건으로 나온다. 사건번호는 ‘2000-25584’.92년 준공된 10평형 원룸주택이다. 신림초등학교 동쪽에 있으며 지하철 2호선 신림역 등을 오가는 버스노선이 잘돼 있다.재래시장도 가깝고 녹지공간이 많아 쾌적한 편. ■수익성 감정가는 3,000만원이었으나 두 차례 유찰로 입찰가는 1,900만원.편리한 교통여건과 쾌적한 주거환경을 지녀 수요가 많다.임대료도 높게 형성돼 임대 목적으로 구입해둘 만하다.주변 원룸 전세금은 2,500만원 수준. ■안전성 등기부상 근저당 2건과 가압류 4건은 낙찰대금 완납 후 모두 소멸되며,세입자없이 집주인이 살고 있어 소유권 이전에 어려움이없다.

부동산 시장이 급속히 냉각되고 있다.집을 사겠다는 심리가 위축된데다 경기불안까지 겹쳐 주택거래가 거의 끊겼다. 중개업소에는 팔자 물건만 쌓인 채 거래는 절반 수준으로 뚝 떨어졌다.중개업소 휴·폐업도 속출하고 있다.올들어 지난 9월까지 전국적으로 724개 업소,서울에서만 294개 중개업소가 문을 닫았다. ■추석 이후 급랭= 서울 서초동 S공인중개사 사무소의 경우 분양권과기존 아파트 거래 건수가 월평균 4∼5건에 달했으나 추석 이후 매매건수는 단 한 건에 그쳤다.전·월세 거래를 포함해도 6건이다. 강남구 도곡동 다른 중개업소도 사정은 마찬가지.추석 전 월평균 매매 4건,전세 6건을 각각 거래했지만 이달 들어서는 매매 2건,전·월세 4건을 중개하는 데 그쳤다. 비교적 거래가 활발한 마포구 공덕동 G중개업소도 평소 월평균 8∼10건 정도 거래됐으나 추석이 낀 9월에는 매매만 4건,10월들어서는 3건에 그쳤다.현재 이 중개업소에는 무려 100여건의 매물이 쌓여 있다 노원구 상계동 M공인은 전세가 상승기인 8∼9월에는 매매와 전세를포함해 22건의 거래를 성사시켰다.이달들어서는 절반 수준인 10여건에 불과했다. ■용인·김포 등은 더욱 심각= 매물 적체와 거래 감소현상은 서울보다용인이나 김포,남양주 등 수도권이 더 심각하다.이 일대는 업소당매물이 수백건씩 쌓여 있는 곳도 있다. 용인 상현리 S공인은 지난해 7월경에는 월평균 7건 정도의 매매가이루어졌으나 올 3월 이후부터는 1건의 거래성사도 쉽지 않은 상태다현재 용인일대 중개업소의 3분의 1 이상은 문을 닫겠다며 사무실을매물로 내놓았다.금융위기 이후 명예퇴직자들이 7,000만∼1억원 정도의 퇴직금으로 이 일대에서 중개업소를 열었지만 영업노하우 부족과난개발 여파로 문을 닫은 곳이 많기 때문이다.용인일대에 몰려왔던‘떴다방’(이동식 중개업소)들도 거의 철수했다. 김포도 최근 입주를 시작한 월드아파트가 있는 장기동을 빼고는 대부분 거래가 부진하다.특히 사우지구 중개업소는 9월부터 휴·폐업이늘고 있다.사우동 한 부동산중개업소는 한 달에 고작 전세 1∼2건을중개하는 게 전부다. 서울 등 외지인 중개업소가 많은 남양주도 상황은 마찬가지.덕소리H공인의 경우 이달들어 매매 2건,전세 5건이 거래되는데 그쳤다.지난해까지만 해도 H공인은 월평균 매매건수가 7∼8건이었다.덕소에는 대략 70∼80개소의 중개업소가 있었으나 이 가운데 7∼8곳은 업종을 전환하거나 폐업했다. ■침체 지속될 듯= 경기불안이 좀체로 가실 기미가 없고 부동산 역시특별한 변수가 없어 침체는 한동안 지속될 것으로 보인다. 21세기 컨설팅 전미정 부장은 “급랭된 부동산 시장이 단시간내에살아날 가능성은 크지 않다”며 “매매는 보다 신중하게 하되 전세는연말쯤 가격 오름세가 다시 나타날 가능성이 큰 만큼 전세매물을 미리 확보하는 것이 좋은 방안”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

전국의 상가·아파트 임대료 표준체계가 내년 서울지역을 시작으로오는 2003년까지 연차적으로 구축된다. 이는 상가·아파트 임대료 산정의 공시기준으로 활용될 전망이어서전·월세 가격에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 5일 건설교통부는 내년부터 서울지역 상가 1,500곳과 아파트에 대한 임대료 조사를 시작으로 2002년에는 부산·대구·대전·광주·인천·울산 등 6대 광역시,2003년에는 시·군 단위로 확대해 전국의 임대료 표준체계를 구축할 예정이라고 밝혔다. 건교부는 특히 한국감정원과 한국감정평가협회 등 공공기관이 확보하고 있는 임대료 자료를 통합,임대료 정보체계를 구축할 방침이다. 임대료 조사작업은 부동산 수익흐름을 현재의 가치로 평가하는 수익환원법을 본격 시행하기 위한 것이라고 밝히고 이를 계기로 종전의부동산 평가기법 자체가 크게 달라질 것이라고 설명했다. 전광삼기자

주택을 사고 팔 때 내는 중개수수료가 지금보다 2배 정도 오를 것으로 보인다.건설교통부는 종전 9단계인 요율체계를 3단계로 줄이는 내용의 ‘조례개정방안’을 마련,각 시·도에 통보했다고 30일 밝혔다. 개정안에 따르면 5,000만원 미만인 주택을 사고 팔거나 바꾸는(교환) 소비자는 각각 최고 25만원 범위에서 거래가액의 0.6%를 중개수수료로 내야 한다.5,000만원 이상∼2억원 미만의 주택매매나 교환은 최고 80만원 범위에서 거래가액의 0.5%를,2억원 이상∼6억원 미만은 한도액없이 0.4%의 수수료율이적용돼 지금보다 2배 정도의 수수료를 더 부담해야 한다. 전·월세를 거래할 때는 거래가액이 5,000만원 미만이면 20만원 범위에서 0.5%의 수수료를 내야하고 5,000만원 이상∼1억원 미만은 30만원 범위에서 0. 4%를 부담해야 한다.1억원 이상∼3억원 미만은 한도액없이 거래가액의 0.3%를 수수료로 지불해야 한다. 개정안은 그러나 비주거용 건물과 토지,매매가액이 6억원 이상이거나 임대가 3억원 이상인 고급주택은 매매의 경우 거래가액의 0.2∼0.9%,임대차는 0. 2∼0.8% 범위에서 소비자와 중개업자가 자율적으로 정하도록 했다. 류찬희기자 chani@

■과천 주암동 2층 단독주택. 경기도 과천시 주암동 2층 단독주택이 21일 오전 10시30분 수원지원 경매5계에서 입찰에 부쳐진다.사건번호 ‘99-153139’.대지 64평에 건평 104평.90년 준공됐고 방 10칸짜리다.보건환경연구원 남쪽에 위치하고 6m도로와 붙어있어 승용차 진·출입이 쉽다. ●수익성 감정가는 3억5,600만원이나 두차례 유찰로 입찰가가 2억2,000만원으로 떨어졌다.주변 땅값만 평당 500만∼600만원.그린벨트 해제 기대감으로투자수요도 많다. ●안전성 가압류 4건,근저당 2건이 있으나 걱정하지 않아도 된다.낙찰대금완납뒤 모두 자동 소멸된다.후순위 임차인 2명도 대항능력이 없어 명도에 어려움이 따르지 않는다. ■방이동 올림픽선수촌 34평형. 서울 송파구 방이동 올림픽선수촌 34평형 아파트가 경매로 나왔다.24일 동부지원 경매5계에서 진행된다.사건번호 ‘99-40917’.201동 604호로 89년 준공.올림픽공원전철역 앞에 위치,대중교통여건이 뛰어나다.상가,공공시설 등이 잘 갖춰져 있고 주거환경이 쾌적하다. ●수익성 감정가는 3억원이었으나두차례 유찰로 입찰가가 1억9,200만원으로떨어졌다.전·월세 이동이 많고 매매도 잘 되는 곳이어서 환금성이 좋다. ●안전성 등기부상 모든 권리관계는 경락대금 완납후 소멸된다.세입자가 없고 집주인이 살고 있어 소유권을 이전받기 쉽다.

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

최근 들어 벤처기업의 창업 열기가 점차 식어가고 있다.이에 따라 원룸형 다가구·다세대주택으로 탈바꿈 붐이 일었던 서울 강남,서초 등 테헤란로 일대 단독주택들도 덩달아 주춤하고 있다.불과 한달전까지만 해도 강남구 등에는 하루평균 10여건,최고 30여건의 건축허가 신청이 접수되는 등 다가구·다세대 건축붐이 일었던 터라 이런 현상이 얼마나 지속될 지에 관심이 모아지고있다.이 지역 부동산중개업소 관계자들은 “굳이 벤처기업 입주가 아니더라도 전·월세 수요가 있기 때문에 자금상황 등을 고려,무리하게 추진하지 않는다면 어느 정도 수익성은 있을 것”이라고 조심스레 진단한다.단독을 원룸형 다가구·다세대로 바꾸는 것은 노후화된 주택을 새 것으로 만들고 임대수입도 올리기 위한 것이다.그러나 최근의 추세를 고려해 단독주택을 재건축,다가구나 다세대로 바꾸기에 앞서 철저한 수익분석이 필요하다는 지적이다. ■왜 바꾸나 집주인 입장에서는 이번 기회에 노후화된 단독주택을 새 집으로재건축하고 임대수입도 올릴수 있는 호기이기 때문이다.테헤란로 일대에서는 올들어 4월까지 다가구 158가구,다세대 60가구 등 모두 218가구의 단독주택이 다가구·다세대주택으로 재건축을 추진하고 있다. 대부분 재건축을 통해 원룸형 주택으로 지어지는 것들이다. 강남구청 건축과 관계자는 “많은 경우 하루 30여건의 단독주택 건축허가신청이 들어온다”면서 “대부분이 테헤란로 주변 단독주택들을 원룸형 주택으로 재건축하는 것들”이라고 말했다. ■얼마나 드나 이 일대에 지어지는 다가구·다세대주택의 건축상한선은 연면적 100평으로 대략 15∼16가구 정도가 들어선다. 크기는 1가구당 7∼8평이 대부분이고 큰 경우는 15평도 있다.건축비를 평당300만원선으로 잡으면 총 건축비는 3억원선이다. 테헤란로 일대 임대료가 가구당 보증금 1,000만원에 월세 50만원 정도인 점을 고려하면 자기 집을 재건축할 경우 충분히 수익이 보장되는 셈이다.15가구 기준으로 따지면 보증금 1억5,000만원에 월수입이 250만원에 달하기 때문이다. ■땅매입 신축은 신중해야 자신의 집을 재건축하는 경우는 이점이 있지만 새로땅을 사거나 집을 사서 재건축하면 수익성을 면밀히 따져야 한다. 부동산중개업소에서는 땅을 사서 건축할 경우 평당 650만원이 넘으면 수익성이 없다고 조언한다.테헤란로 일대 나대지나 단독주택의 평당 거래가는 700만∼1,000만원선이다. 다가구·다세대주택을 지으려면 바닥면적이 최소한 60∼70평은 돼야한다.이정도 규모면 땅값으로만 최소 4억2,000만∼6억원선이 소요된다. 여기에 건축비까지 계산하면 월 이자 부담만 1,000만원대에 달한다.자기집이 아니면 원룸형 주택을 짓더라도 남는 것이 별로 없다는 얘기다. 김성곤기자 sunggone@

주택 임대시장이 전세에서 월세로 급변하면서 새로운 시장 왜곡현상이 나타나고 있다. 임대 형태만 월세로 바뀌었을 뿐 월 임대료는 관행대로 전세금의 2% 정도를적용,상대적으로 세입자들의 부담만 가중시키고 있다.집주인들의 월세 선호로 전세물건이 달리고 세입자들은 ‘울며겨자먹기’로 월세를 구하고 있다. ◆전세 선택폭 없다 = 특히 작은 평형의 아파트나 다가구 원룸주택 임대는 전세가 사라지고 대부분 월세거래다.이 때문에 비수기로 접어들어서도 전세물건 부족현상은 사라지지 않고 있다. 전국부동산중개업협회 이미경 팀장은 “최근 서울지역 중개업소에서 이뤄지는 아파트 임대는 50% 이상이 월세”라고 말했다.특히 다가구 원룸주택이나소형 아파트 거래는 거의가 월세 계약이다.강남일대 대형 아파트의 임대도 30% 정도는 월세로 채워지고 있다. 보증금을 빼줄 만한 여유가 있는 주인들은 전세계약기간이 끝나기도 전에월세로 돌리는 사례도 많다.또 보증금의 일정 부분을 월세로 받는 절충형도유행하고 있다. 서울 강남구 대치동 대치아파트에사는 김선규씨는 “이달말 전세기간이 끝나는데,집주인이 전세 보증금을 1,500만원 올려주든지 월세로 전환할 것을요구하고 있다”며 “월세가 비싼 것을 알면서도 보증금을 한꺼번에 올려줄능력이 없어 할 수 없이 월세로 재계약했다”고 말했다. ◆집주인은 월세를 원한다 = 집주인이 월세를 선호하는 이유는 임대 수익률이전세보다 훨씬 높기 때문.전세보증금을 은행에 맡기면 연간 한 자릿수 이자를 받는 데 비해 월세로는 연간 15% 이상의 수익률을 올릴 수 있다는 계산에서다. 일산신도시 백마마을 쌍용부동산 김정 사장은 “22평형 아파트 전세는 6,000만원 안팎이지만 전세물건은 나오지 않고 대신 보증금 2,000만원 정도에 월40만∼45만원을 받는 절충형 임대형태가 많다”고 말했다. 전세 보증금을 기준으로 연 금리를 10%로 계산하면 세입자가 한해동안 부담하는 임대료는 600만원정도.월세로 치면 연간 700만원정도를 부담하는 셈이다. ◆적정 임대료 기준 설정 필요 = 임대형태가 겉으로는 ‘선진국형’으로 바뀌는 것처럼 보이지만 세입자 입장에서는임대료 상승부담을 고스란히 지고 있는 것과 다름없다. 따라서 임대형태 변화와 함께 월세 임대료를 금리에 따라 탄력적으로 적용할 수 있는 표준 임대료 기준이 마련돼야 한다는 지적이 높다. 류찬희기자 chani@

“수선 서비스센터를 이용해주세요” 부산시내 동사무소들이 생활도구 수선 서비스센터,사랑의 중개소를 운영하는 등 주민들의 사랑방 역할을 하고 있다. 동래구 명장1동(동장 趙원제)은 홀로사는 노인,소년소녀 가장들이 생활용품이 고장났을 때 수선방법을 몰라 겪는 불편을 덜어주기 위해 생활도구 수선서비스센터를 개설,운영하기로 했다. 동사무소는 이달 말까지 관내 수선업체 및 거택보호자 32가구 등 120가구를 선정한 뒤 다음달부터 본격 시행에 들어가기로 했다.이 서비스센터는 수선업체와 저소득 가정을 연결,무료로 수선하도록 해준다. 안락2동(동장 朴성진)도 저소득 가정의 전·월세 불편을 덜어주는 ‘사랑의 중개소’를 다음달부터 개설,운영하기로 했다.중개소는 동사무소 전산프로그램을 활용,임대·임차인의 전·월세 내용을 접수받아 필요한 사람들에게무료로 연결해 준다.

◎“아빠 집에 가요” 아이는 보채는데…/바닥에 비닐 깔고 새우잠 “밤새 덜덜”/“가을 가기전 월세라도” 일감은 없고/말수 적어진 아이 “겨울잠 잤으면…” “겨울잠을 자서 따뜻한 봄에 깨면 좋겠어요” 29일 새벽 4시 서울 서소문공원 노숙자 천막촌. 새벽 단잠을 청하던 노숙자 成모씨(41)가 문득 천막을 들추고 나왔다. “얼마나 추웠으면…” 成씨는 며칠전 아들(11·서울 S초등학교 4년)이 했던 말을 곱씹으며 남대문 새벽 인력시장으로 향했다. “어떻게 해서든 가을이 가기 전에 월세방을 얻어야지” 거듭 다짐해 보지만 일감이 없다. 새벽 6시. 천막으로 되돌아와 아침을 준비했다. 아들을 깨워 공원 화장실에서 세수를 시키고 아침을 먹여 학교에 보냈다. 아침 저녁으로 추워지면서 아들이 감기까지 걸려 기침을 많이 한다. 활달했던 아이가 부쩍 말이 줄었다. 成씨는 “지난 91년 아내가 교통사고로 숨진 뒤 아이를 혼자 키워왔지만 요즘처럼 마음이 아팠던 적은 없었다”고 말했다. 노숙 생활 4개월째. 천막 바닥에 스티로폼을 깔고 길에서 주운비닐 장판을 덮었다. 3장의 담요를 깔고 덮어 추위를 쫓고 있다. 成씨는 지난해 10월 공사장에서 막일을 하다 허리를 다쳐 6개월간 입원했다. 산재 보험비를 받았지만 병원비를 대느라 모아둔 돈까지 다 썼다. 그동안 월세 20만원짜리 방값을 내지 못했다. 주인의 독촉이 심해져 몇 점 되지도 않는 가재도구를 담보로 맡기고 지난 5월말 집을 나왔다. 하지만 되돌아갈 기약이 없다. 이렇게 길어질 줄은 몰랐다. “일을 해서 돈을 모아야지요. 그래야 방도 얻고…” 저녁 9시쯤,낮에 일감을 구하지 못해 하루종일 담배만 태웠던 成씨와 李씨는 아이들을 재우고 천막에서 나와 이렇게 말하며 재기의 의욕을 보였다. 그러나 공원 여기저기서 들려오는 “10월 중으로 서소문공원에서 천막을 치지 못하게 한다더라”는 소문에 이들의 표정은 이내 어두워졌다.

◎외국인도 공인중개사 응시자격 줘 지금까지 행정감사는 국무총리의 명을 받은 행정자치부장관이 기본방향을 결정해 각 중앙행정기관에 시달하고,감사결과를 반기별로 통보받아 분석·평가했다. 앞으로는 국무총리가 직접 행정감사를 하고,중앙행정기관의 감사 결과 보고주기도 연 1회로 조정한다. 정부는 중앙행정기관이 실시하는 행정감사 및 지도방문에 대한 행자부장관의 조정·통제권을 폐지하는 내용의 행정감사규정 개정령을 12일 공포했다. 개정령은 또 행자부장관이 지방자치단체에 대한 연간합동 감사계획을 수립하고 이에 참여하는 중앙행정기관과 합동감사반을 편성·운영하도록 함으로써 감사의 효율을 높이고 지방자치단체의 수감(受監)부담을 줄이도록 했다. ▲학교발전기금의 조성·운용 및 회계관리에 관한 규칙(제정)=학교운영위원회가 학교발전기금을 조성하는 경우에는 기금회계를 별도로 설치해 관리하도록 하고,기금의 모든 수입을 세입세출안에 계상해 지출하도록 한다. ▲금융산업 구조개선에 관한 법률(개정)=금융산업의구조조정을 뒷받침하기 위해 금융기관의 합병·감자(減資) 등의 절차를 대폭 간소화한다. 금융기관의 건전경영을 유도하고 금융기관의 부실을 사전에 방지하기 위해 금융감독위원회로 하여금 자본의 감소 또는 증가,자산의 처분,주식의 소각,영업정지,계약의 이전 등의 시정조치를 명할 수 있도록 한다. 금융기관의 자본금을 법정자본금 미만으로 감자할 수 있도록 하기 위한 국제통화기금과의 합의사항을 반영한다. ▲국민의료보험법 시행령(제정)=지역피보험자의 보험료 부과기준은 소득 및 재산으로 하되,소득의 범위를 소득세법에 의한 종합소득,지방세법에 의한 농지소득과 국민연금법에 의한 연금소득 등으로 한다. 재산의 범위는 지방세법에 의한 토지·건축물·자동차와 주택에 대한 전·월세보증금 등으로 구체화한다. ▲공무원연금법 시행령(개정)=1999년 1월1일부터 공무원이 부담하는 기여금의 비율을 보수월액의 1,000분의 65에서 1,000분의 75로 높인다. ▲부동산업법 시행령(개정)=부동산시장이 개방됨에 따라 외국인도 공인중개사 시험에 응시할 수 있도록 한다. 부동산중개업을 희망하는 사람이 늘어남에 따라 2년마다 치르던 공인중개사 자격시험을 매년 실시한다. ▲선박직원법 시행령(개정)=지금까지 통신사 면허를 갖고 항해사시험에 합격한 사람은 항해사 면허를 받기 전에 일정기간 승선실습을 받도록 한 규정을 없앤다. 항해사 또는 운항사 면허를 갖고 있는 사람이 3급 이하의 통신사 면허(전파전자급)를 받고자 하면 면접시험 및 승선실습을 면제한다. ▲경찰복제에 관한 규칙(개정)=경찰공무원의 제복에 이름표를 단다. 경사 이하 경찰관의 정모 턱끈 및 모자표장의 제식 등을 경위와 같게 한다. 의무경찰 외의 전투경찰도 임무수행상 필요한 때는 일반 경찰제복을 입을 수 있도록 한다.

정부는 1일 金大中 대통령 주재로 청와대에서 국무회의를 열어 오는 10월1일부터 기존 지역의료보험 가입자가 병원에 내는 본인 부담액이 월 100만원을 넘을 경우,초과금액의 절반을 의료보험조합에서 대신 내주는 것을 골자로 한 ‘국민의료보험법시행령’ 등 13개 안건을 의결했다. 국무회의는 또 오는 10월1일부터 지역의료보험과 공무원·교직원 의료보험이 국민의료보험으로 통합됨에 따라 기존 지역의료보험자의 보험료를 사업소득,연금소득 등 각종 소득과 자동차,전·월세보증금 등 재산규모를 감안해 부과키로 했다. 국무회의는 또 의료인에 대한 국가시험의 전문화를 위해 그동안 국립보건원이 시행하던 치과의사,한의사,조산사,간호사,약사,한약사,응급구조사,의료기사,의무기록사,안경사,위생사,위생시험사,한약조제자격 등에 관한 국가시험을 정부출연 민간전문기관인 ‘한국보건의료인 국가시험원’에서 실시토록 의료법 시행령을 개정했다. 국무회의는 이밖에도 행정자치부 장관이 위임해온 행정감사 기본방향의 결정과 행정감사 결과에 대한 분석평가 업무를 국무총리가 직접 담당하도록 하는 행정감사규정 개정안을 의결했다.

◎전국 아파트 단지 매물현황·시세 정보/‘080­4989­119’ 무료로 서비스 제공 “아파트의 모든 것을 알려드립니다”전국 모든 아파트단지의 매물현황과 시세정보를 무료로 알려주는 전화가 등장했다.무료전화 번호는 ‘080­4989­119’. ‘애드모아’(대표 이한승)라는 회사에서 서비스를 제공하고 있다. 일반적으로 아파트를 사고 팔거나 전·월세 거래를 할 때 가장 알고 싶은것은 원하는 지역이다. 아파트단지내의 매물현황과 시세가 어떻게 형성되고 있는 지도 궁금하다.이런 것들을 그동안 해당지역 중개업소를 직접 방문해서 알아보거나 전화번호를 일일이 찾아야 했다.그러나 이제는 그럴 필요가 없어진 것이다. 무료전화를 걸어 안내자에게 알고 싶은 아파트 정보와 자신의 전화번호를 알려 준 뒤 전화를 끊고 기다리면 곧바로 물건위치에 가장 가까운 곳의 무료안내서비스 계약 공인중개사사무소에서 연락이 와서 상담을 해준다.

한나라당 이회창 후보는 16일 “집권하면 심각한 자금난을 겪고 있는 중소기업에 대해 금융시장이 정상화 될 때까지 1년간 세무조사를 일체하지 않도록 하겠다”고 말했다. 이후보는 이날 저녁 서울 유세에서 이같이 밝히고 “흑자부도가 난 중소기업에 대해 부정수표단속법에 의한 형사처벌을 1년간 유예해 적색거래자로 제재하지 않고 정상적인 금융거래를 허용하겠다”고 약속했다. 이에 앞서 이해귀 정책위의장은 이날 정책발표회를 통해 “주택임대차보호법이 제대로 시행되지 않음으로써 6백만명에 이르는 세입자들이 1년마다 돌아오는 임대만기일과 멋대로 올리는 임대료 때문에 많은 고통을 겪고 있다”면서 “주택임대차보호법을 엄격히 시행,전·월세 세입자 및 구멍가게,상가,사무실,소규모 공장 등 임대자의 부당한 피해를 해소토록 하겠다”고 밝혔다.