◎분양가 등 규제 다 풀리고 택지공급 등 혜택도 없어져/구매자 주도 시대로 변화 과학적 경영능력 제고해야 국내 주택건설 업체는 그동안 규제와 보호막 속에서 성장해왔다. 택지의 취득,토지의 전용 및 이용,분양가에 이르기까지 주택생산의 전 과정에서 정부의 규제와 통제를 받아왔다.다른 한편에서는 정부나 공공기관이 개발한 저렴한 공공택지를 분양받고 입주자로부터는 주택의 선(先)분양을 통해 자금을 조달하는 ‘땅짚고 헤엄치는’ 식의 안이한 사업운영을 해왔다. 이 때문에 우리나라에서는 선진국에서 흔히 볼 수 있는 개발업자가 자생적으로 성장할 환경여건이 갖추어져 있질 않았다.따라서 주택업체는 정부의 규제완화와 저렴한 택지의 분양이라는 선심정책에 의존하지 않을 수 없었다.또 한 주택건설 업체의 자생력은 뿌리부터 잘려나간 형태로 오늘에 이를 수 밖에 없었다. 이제 부동산시장의 개방,특히 건물의 분양·공급업이 완전히 개방됐다.그리고 분양가 규제를 포함한 각종 규제들이 철폐되기 시작하면서 주택건설 업체들은 이전과는 전혀다른 환경에 직면하게 됐다. 가장 큰 변화는 아마도 분양가에 대한 규제철폐일 것이다.분양가 규제는 시장가격과의 차이인 프리미엄을 낳고 이는 곧 주택투기로 이어져 도면만 보고도 분양신청자가 쇄도하는 시대를 낳았었다.이제 좋은 시절은 지나가고 주택을 다 지어도 팔리지 않는 구매자 주도의 시장시대로 접어들게 됐다. 새 시대에는 과거처럼 정부의 규제만 탓할 수는 없다.주택건설업체 스스로 소비자들의 기호변화와 주택구입 능력,그리고 정확한 수요추정 등 과학적인 시장분석에 입각하지 않고서는 분양에 성공할 수 없게 됐다. 또 선진국에서와 같은 주택저당권 유동화제도가 도입되면(내년 시행 예정) 주택관련 금융의 노하우가 없이는 주택사업에 성공할 수 없다. 사실 지금까지 주택을 포함한 건설업은 금융비용과의 전쟁이라고 할 만큼 생산비용에서 금융비용이 차지하는 비중이 높았다.이는 곧 무리한 공정단축으로 이어져 시공의 부실화를 초래하는 근본원인이 돼왔다. 주택건설 업체는 과거와 같은 주먹구구식 경영에서 탈피해 스스로 시장위험을 떠안고 과학적인 시장분석에 입각한 상품개발과 시공품질의 제고,그리고 금융과 회계에 관련한 경영능력의 향상에 매진해야 한다. 정부도 모든 업체를 다 살리려면 주택생산기반 자체가 붕괴될 수 있다는 위기의식을 갖고 자구노력을 하는 업체들을 선별 지원,주택건설업의 재도약을 위한 기반조성에 힘써야 한다.

정부는 4일 金大中 대통령 주재로 청와대에서 국무회의를 열어‘자산유동화에 관한 법률안’을 비롯,17개 안건을 의결했다. 자산유동화법은 금융기관의 재무구조 개선을 위해 금융기관과 성업공사 등이 보유하고 있는 채권,토지 등의 자산을 근거로 주택저당채권을 포함한 각종 유동화증권을 발행할 수 있도록 하는 내용을 골자로 하고 있다. 자산유동화 업무는 유동화를 전문으로 하는 국·내외 법인 및 신탁회사 등이 취급할 수 있으며 금융감독위원회에 등록해야 한다. 국무회의는 또‘증권투자신탁업법’을 개정,투자신탁회사가 신탁 재산으로 보유하고 있는 주식에 대한 의결권행사 제한과 투자신탁회사 주주의 주식소유한도를 폐지해 투신사 등의 기관투자가들이 기업경영에 참여할 수 있도록 했다. 국무회의는 고용보험법도 고쳐 고용보험 적용 사업장을 전체 사업장으로 확대할 수 있는 법적 근거를 마련하고,1개월 이상 고용된 근로자도 고용보험의 적용을 받도록 했다. 그러나 퇴직금 등으로 고액을 받은 사람에게는 직업안정기관에 실업을 신고한 날부터 3개월간 구직급여의 지급을 유예토록 했다.

◎구입자금 20∼30년간 저리융자 가능해져/전문중개금융사서 은행대출 받아 지원 내년 상반기부터 집값의 20∼30% 수준의 계약금만 있어도 집을 구입할 수 있는 등 서민들의 주택구입이 쉬워질 전망이다. 정부와 여당은 4일 침체된 주택산업을 활성화하고 서민들의 주택구입을 돕기 위해 20∼30년간 주택자금을 장기저리로 융자해 계약금만 있어도 주택을 구입할 수 있는 주택저당채권 유동화제도를 도입하기로 했다.또 주택저당채권의 유동화 중개업무를 담당할 ‘한국주택저당금융 주식회사’를 내년초에 설립해 주택저당채권의 양도와 증권화를 촉진할 계획이다.당정은 이같은 내용의 ‘자산유동화에 관한 법률안’을 이번 임시국회에서,‘한국주택저당금융주식회사법’을 다음달 정기국회에서 각각 처리할 방침이다. 국민회의 金元吉 정책위의장은 기자회견을 갖고 “주택저당채권 유동화제도가 이뤄지면 대규모 주택자금을 조성할 수 있어 주택 수요자들이 적은 비용으로 집을 살수 있게 된다”고 말했다.金의장은 이어 “내년초 전문 중개기관이 설립되면 내년 상반기부터 주택저당채권의 유동화가 본격적으로 이뤄질것”이라고 밝혔다. 주택저당채권 유동화제도는 주택금융기관이 주택자금을 대출해주고 받은 저당채권을 만기이전에 중개기관을 통해 투자자에게 매각 또는 담보로 해 증권을 발행,새로운 주택자금을 마련하는 제도다. 전문중개기관인 한국주택저당금융주식회사는 자본금을 2,000억원 이상으로 하고 정부는 물론 주택은행을 비롯한 금융기관 등이 출자할 수 있도록 했다.이 회사는 신탁업무도 할 수 있어 수익증권을 발행하며 국책은행 등에서 지급보증을 받아 국가기관에 준하는 신용도를 갖게 된다.

국제통화기금(IMF) 찬바람이 불기 시작한 지난 겨울 살던 집을 잃을뻔 했다. 믿는 도끼에 발등 찍힌 것이었다. 다행히 집은 건졌지만 그 타격은 끔찍했다. 그 끔찍함이 가까운 친지들에게도 줄줄이 밀어닥쳤다. 회사원인 한 후배는 보증을 선 출판인이 올 봄 부도를 내는 바람에 억대에 이르는 빚을 고스란히 떠안았다. 그가 다니는 회사 형편도 좋지 않고 월급도 이미 깎인 상태여서 그 빚을 어떻게 갚아야 할지 난감한 지경이다. 서울의 아파트를 처분하고 지난해 경기도에 전원주택을 마련했던 한 친구에게는 더 지독한 일이 벌어졌다. 서울 탈출의 즐거움을 안겨 주었던 그 집이 오래전부터 다른 사람에게 저당 잡혀 있었다는 사실을 최근에야 알게 된 것이다. 그 집을 친구에게 판 ‘사기꾼’이 그런식으로 손해를 입힌 사람들이 20명 가까이 돼 채권단이 구성됐으나 사기꾼은 잠적해 버렸다. 집도 절도 없게된 친구보다 더 비극적인 경우도 있다. 사업을 하던 한 친지는 엄청난 빚을 지고 파산을 선고했는데 얼마후 그는 교통사고로 사망했다. 그에게 돈을 빌려준 이들에겐 가해자이지만 그 역시 이 시대의 불행한 피해자이다. 구조조정·정리해고 바람속에서 직장을 떠난 친지들의 경우는 이루 헤아릴 수도 없다. 순전히 내 주변에서 일어난 일만 떠올려도 가슴이 답답한데 눈을 크게 뜨고 보면 숨이 막힐 것 같다. 길거리로 내몰린 실직 노숙자들이 서울에만 벌써 3천명을 넘어섰다고 보건복지부는 밝히고 있다. 통계청이 23일 발표한 고용동향에 따르면 지난 6월 실업률이 7%로 20년만에 최악을 기록했다. 하루 평균 4,812명이 일자리를 잃어 현재 실업자가 152만명이고 여기에 일시휴직자 등 불완전 취업자를 합치면 실제 실업자는 210만명이 넘는다고 한다. 4년제 대학의 내년 졸업 예정자 17만명은 모두 실업자가 될 운명이다. 취업재수생까지 포함하면 대졸 취업대기자들은 30여만명에 이르게 된다. 그러나 본격적인 구조조정은 이제 겨우 시작됐을 뿐이다. 이 와중에서 우리는 네차례의 선거를 치렀다. 지난해 12월의 대선을 비롯, 올해 4월의 영남권 국회의원 재·보선,6월의 지자체 선거,지난 21일의 수도권을 비롯한 전국 7개지역 국회의원 재·보선등. 없는 집에 제사 자주 돌아오듯 평균 두달에 한번 선거를 치른 셈이다. 물론 첫번째 선거는 50년만의 정권교체라는 희망을 일구어냈다. 그러나 나머지 세번의 선거를 거치면서 그 희망도 퇴색해 가는 느낌이다. 엄청난 사회변동에도 불구하고 정치인들의 낡은 행태는 전혀 변화가 없기 때문이다. 서울 종로구에 사는 시인 노영희씨는 개혁이 계속 추진되어야 한다는 마음으로 이번 7·21 재·보선에서 한표를 행사했으나 “선거가 없으면 안되나”하는 생각을 했다고 말한다. 개혁정당이었던 민중당의 여성위원장으로 제1기 지자체선거에 직접 출마했던 그의 이같은 발언은 우리 정치와 선거에 대한 국민의 혐오감이 어느 정도인지 보여준다. 선거는 ‘민주주의의 축제’(H G 웰스)이고 오랜 군사독재를 경험한 우리 국민에겐 소중한 제도임에도 ‘선거망국론’이 고개를 드는 위험스런 상황이다. 그런데도 이번 선거가 끝난후 정국 주도권을 잡기 위한 여·야간 힘겨루기는 더욱 치열해 질 것으로 전망되고 있다. 실제로 한나라당은 민주노총의 총파업이 초읽기에 들어간 22일 단독으로 임시국회 소집요구서를 냈다. 벼랑끝에 몰린 민생은 외면한 채 세(勢)싸움에만 몰두한 이 나라 정치가 지겹다.

◎연내 고위공직자父子 병역공개/지자체 주민투표·소환제 내년 시행 기획예산위원회는 23일 ‘국민의 정부’의 통치철학을 담은 개혁 청사진인 100대 국정과제를 국무회의에 보고,확정했다. 국정과제는 정부 21개,경제 32개,사회 27개,미래 20개 등 4개 부문으로 나뉘어 있고 올 하반기부터 2002년까지 단계적으로 시행된다. 이번 100대 과제는 대통령직 인수위의 100대 과제,대통령 취임사와 대통령 지시사항,각 부처 업무보고 내용 가운데서 우선 순위를 가려낸 것이다. 국정과제는 297개 중과제와 910개 실천과제로 세분돼 각 분야의 개혁대상을 모두 포함하고 있다. 실천과제의 절반이 넘는 465개는 내년까지 마무리하도록 돼 있어 정부의 강력한 추진 의지를 엿볼 수 있다. 실천과제를 보면 선출직과 1급 이상의 공무원,정부투자 기관장은 하반기중 본인 및 아들의 병역사항을 공개하도록 했다. 외환위기 경부고속철도 같은 주요정책이 부실화되는 일을 막기 위해 정책과정 참여자는 모두 실명을 기록한다. 내년 하반기까지 주민의 직접 참정제도를 도입해 주민소환·주민투표·감사청구제가 실시된다. 내년에 고등학교에 진학하는 학생이 2002학년 대학에 진학할 때 수학능력시험 선택과목에서 컴퓨터 과목을 선택할 수 있다.또 불합리하게 지정된 그린벨트는 내년 하반기에 조정된다. 국무조정실은 한해에 두차례씩 실천과제 추진상황을 점검하기로 했다. ◎100대 국정과제 실천 계획 기획예산위원회가 23일 발표한 국민의 정부 100대 국정과제 및 주요 실천과제는 다음과 같다.(괄호 안은 조치연도,상·하는 상·하반기) ▷경제◁ 1.부실 금융기관 정리를 신속히=서울·제일은행 조기 매각(98하) 대형·우량 금융기관 합병방안 마련(98하) 2.자율성,책임성 확립으로 관치금융 청산=금융기관 소유·지배구조 개선(98하) 3.기업을 투명하고 건강한 체질로=결합재무제표 도입관련 규정 정비(98하) 대규모 기업집단 계열사간 상호 채무보증 완전 해소(2003년 3월) 기업분할제도 도입 및 합병절차 간소화(98하) 지주회사 설립 허용(98하) 4.외국인 투자 유치로 우리경제에 힘을=외국인 투자 일괄처리,자동승인제도입(98하) 대한무역투자진흥공사(KOTRA)를 투자유치 전담기구로 개편(98상) 5.구조조정 재원을 확실히 조달=구조조정재원 조달방안 마련,추진(98하) 6.실업자 지원과 취업기회 확대=고용보험 적용확대(99상) 실업대책 점검 및 보완방안 마련(98하) 7.노·사·정은 상호 신뢰해야=노·사·정간 고통과 성과분담 방안 마련(98하) 8.고용형태를 유연하게=계약·시간제 근로 활성화 방안 마련(98하) 성과배분제 도입 등 임금제도 개선(98하) 근로기준법상 퇴직금제도 개선(2000∼2002) 9.물가안정은 재도약의 디딤돌=가격표시제도 개선(99하) 담합 등 불공정거래행위 방지 노력 강화(계속사업) 10.국제수지 흑자는 유지해야=무역·투자진흥대책회의 개최(계속사업) 11.외환보유고를 늘려 외환시장 안정을=외국환 관리법령 전면 개편(98하) 12.행정규제는 곧 국민의 비용=핵심 덩어리 규제의 일제 정비(98하) 13.세제는 투명하고 공평해야=조세체계의 간소화 등 세제개편 방안 마련(98하)조세지출예산제도 도입(99하) 음성·탈루소득에 대한 과세 강화(98하) 14.인력공급은 산업수요에 맞게=직업훈련 바우처제도 도입(98하) 개인의 직업능력을 표시할 수 있는 직업능력 인증제 도입(2000∼2002) 15.기업은 기술개발로 승부를=신 지적재산권 보호를 위한 법·제도 정비(99상) 심사 처리기간 단축 등 특허법 개정(98하) 16.벤처기업을 산업의 꽃으로=벤처기업 및 소규모 창업자금 지원(98하) 17.교통망 확충으로 물류비용 감축=국가기간교통망 계획(98∼2020) 수립(98하) 항만운영 민간이양 방안 마련(98하) 사회간접자본(SOC) 민자유치제도전면 개편(98하) 18.대형 건설사업을 효율적 방법으로=경부고속철도,인천국제공항,부산신항,새만금방조제 등 주요사업 평가 및 확정(98하) 19.토지는 공급을 늘리고 이용도 편리하게=개발제한구역 개선방안 마련(99하) 20.에너지 공급능력을 키우되 덜 쓰는 체제로=석유정제업 등 석유산업구조개편(98하) 21.공정경쟁을 시장의 철칙으로=카르텔 일괄정리법 제정(98하) 독과점구조가 장기화·고착화된 26개 품목을 선정해 시장구조를 경쟁형으로 개편(99상)계열사간 부당 내부거래 조사(계속사업) 22.소비자 주권을 실질적으로=표시·광고의 공정화에 관한 법률 제정(98하) 23.복잡한 유통구조 대폭 축소=농산물 직거래를 위한 소비자 조합법 제정(98하) 24.주력산업은 외형보다 부가가치를=기계류·부품·소재 국산화 종합대책수립(98하) 25.앞을 내다보는 지식집약 산업으로=첨단·지식산업을 위한 입지공급 확대(98하) 26.개방화 시대에 농업도 경쟁력있는 산업으로=21세기 농정의 틀을 마련하기 위한 농업·농촌기본법 제정(98하) 농림 수산업 협동조합 개혁방안 마련(2000∼2002) 농업자금 지원방식을 보조에서 융자로 전환(2000) 수산업협동조합의 기능·조직 개편(2002) 27.쌀 자급유지,양곡유통은 시장중심으로=양곡수매제도를 융자수매제도로 전환(2000∼2002) 28.문화·관광산업을 미래 유망산업으로=방송영상산업육성 5개년 계획 수립(98하) 29.건설업 활성화는 규제완화와 외자유치로=주택저당채권 유동화제도 도입(98하) 30.중소기업 경쟁력은 구조개선으로=어음제도 등 대금 결제방식 개선(98하)31.지역경제 활성화로 수도권 집중 해소=‘1지역 1명품’지역특화 사업추진(99하) 32.균형있는 국토개발로 골고루 혜택을=제 4차 국토종합개발계획 수립(99하) 지역균형(낙후지역)개발계획 수립·추진(계속사업) ▷정부◁ 33.공직사회에도 경쟁을=점수제 인사고과제도 도입(98하) 수요자 중심의 교육훈련제도 도입(99상) 34.국민이 참여하는 열린 정부로=정책실명제 도입(98하) 35.공기업과 산하단체에 경영마인드를=공기업 경영혁신계획 수립(98하) 정부 출연연구기관 경영혁신(98하) 36.지방자치는 주민 중심으로=주민소환제도,주민투표제도,주민감사 청구제도 등 주민의 직접 참정제도 도입을 위한 지방자치법 개정(99하) 37.지방재정은 지방화시대에 걸맞게=기업경쟁력 제고를 위한 지방세제 개편(98하) 38.민간과 지방중심으로 행정구조 개편=기업형 책임경영 행정기관제도 도입(98하) 지방행정조직의 통폐합과 인력 감축(98하) 특별지방 행정기관의 광역화 또는 지자체와의 기능 통합(98하) 중앙권한의 지방이양촉진법 제정(98하) 39.재정지출은 반드시성과를 얻도록=특별회계·기금 정비(98하) 외부자원활용 확대방안 마련(98하) 40.감사를 예방과 창의력 조장 중심으로=비리 및 부실공사 등을 사전에 예방하기 위한 개선대책의 수립·추진(98하) 41.사법제도는 인권보장에 최우선을=인권법(가칭) 제정 및 국가인권위원회 설립 추진(98하) 행정법규상 형사벌을 과태료로 전환(계속사업) 42.법질서 정착은 부정부패 척결부터=법조비리 근절을 위한 변호사법 개정(98하) 43.학교폭력과 민생침해 범죄에 대처를 철저히=‘자녀 안심하고 학교 보내기운동’강화(계속사업) 44.도와주는 경찰,해결해 주는 경찰로=우리나라 실정에 맞는 자치경찰제 도입 추진(2000∼2002) 민생 치안활동 성과에 대한 기관평가제도 도입(98하) 45.외교의 중심을 세일즈에=외교통상부 재외공관망 통폐합(99하) 46.주변국과는 친근한 이웃이 돼야(계속사업) 47.지방과 민간도 외교역량이 필요(계속사업) 48.재외동포는 우리의 국력=재외동포의 거주국에서의 지위향상 노력 지원(계속사업) 49.군 구조를 기술·정보 집약형으로=군구조개편 계획 수립(98하) 50.공정한 인사로 군의 사기를 드높게=능력위주의 군 진급제도 개선(99상) 51.한미·다자간 안보체제는 국방의 필수=주한미군 시설,기지 이전 협의(98∼2002) 52.군 시설물 위치를 국민에게 편리하게=군용시설 이전 사업의 원활한 추진(계속사업) 53.병역의무는 누구나 공정하게=병무비리 근절 종합대책 수립(98하)

◎다른 기업에 합병땐 고용 승계/사업폐지·매각되면 실직 우려 18일 확정 발표된 55개 퇴출 기업 소속 근로자들은(3만5,000여명으로 추정) 기업이 어떤 퇴출과정을 밟게 되느냐에 따라 운명도 달라진다. 기업이 도산하거나 사업 자체를 폐지하면 해고제한에 관한 법리가 적용될 여지도 없이 바로 실직자가 된다. 퇴출기업이 다른 기업에 합병되거나 사업(영업)이 양도·양수되면 상법에 따라 고용이 자동 승계된다. 우호적 인수·합병(M&A)이든,적대적 M&A이든 주식의 매매를 통해 대주주 또는 경영권이 바뀌더라도 근로관계는 그대로 유지된다. 주요 사업용 자산을 매각하는 경우에는 고용승계 의무가 없다는 게 대법원의 판례다. 따라서 자산 매입자가 임의로 고용을 승계하거나 신규 채용하지 않으면 실직자가 된다. 사업을 교환하는 경우에는 주식매매,합병,영업 양도·양수,주요 자산의 매각 등 교환방식에 따라 근로관계도 달라진다. 퇴출기업 근로자들의 임금과 퇴직금은 다른 기업에 인수·합병되면 인수·합병기업이 채권·채무관계를 승계하므로 걱정할 필요가 없다. 파산 등 법적인 청산절차에 들어가면 근로기준법 규정에 따라 최종 3개월분의 임금과 근속연수에 따라 최종 3∼8.5년의 퇴직금이 최우선적으로 변제되고,나머지 임금채권은 저당채권,조세공과금 다음으로 우선 변제된다. 퇴출기업이 이같은 임금채권을 부담할 능력이 없으면 다음 달부터 시행되는 임금채권보장법에 따라 기금에서 최종 3개월분의 임금 및 3년간의 퇴직금(최고 720만원)이 보장된다.

◎대출·보증서류 빈칸없이 채워라/채무액수·보증범위 확대 차단/신분 바뀌면 은행에 해지 통보 빚 보증을 섰다가 피해보는 사례가 속출하고 있다.외환위기 이후 금융거래와 관련된 분쟁도 담보나 보증과 관련된 부문이 주를 이룬다.은행감독원 분쟁조정실에 접수된 사례를 통해 주의할 점을 알아본다. ■고용임원으로 있다가 퇴직하면 은행에 그 내용을 알려라=회사가 종금사와 어음거래를 하거나 은행에서 돈을 빌릴 때 고용 임원이 연대보증을 섰다가 회사가 부도나면 가압류를 당하는 경우가 많다.보증을 선 임원이 퇴직한 이후 아무 조치를 취하지 않았을 때 빚어진다. 회사를 그만 두면 즉시 퇴직사실을 입증하는 자료를 은행에 서면(내용증명)으로 알려줘야 퇴직 이후 발생하는 회사의 대출금에 대해 보증책임을 피할수 있다.회사를 그만뒀다고 연대보증 책임이 없어지는 것이 아니다. ■부동산을 담보로 제공할 때는 담보 종류를 확인하고 서명날인해야=아파트를 다른 사람에게 넘기는 매매계약을 하면서 중도금을 받기 위해 사들이는 사람(매수인)을 채무자로 해서 아파트를 은행에 담보로 잡는 예가 있다. 그러나 매수자가 잔금을 주지 않아 부동산 매매계약을 파기하고 은행 대출금을 갚으려다 은행이 매수인의 다른 대출금까지 갚으라고 해 깜짝 놀랄 때가 있다. 중도금을 받기 위해 담보를 제공할 때 포괄 근담보(포괄근저당권)을 설정했기 때문이다. 물적담보에는 특정한 날짜에 취급된 대출금만 책임지는 특정근담보와 어음할인이나 당좌한도를 정한 대출 등 일정액을 정해놓고 그 한도 내에서 책임지는 한정근담보,과거와 현재 및 미래에 발생할 채무 전액을 책임지는 포괄근담보가 있다.책임 범위가 가장 좁은 특정근담보를 제공하는 것이 가장 유리하다. ■담보만 제공할 생각이라면 연대 보증인란에 서명날인하지 말아야=친구가 5,000만원을 대출받을 때 3,500만원까지만 책임지기로 하고 근저당권 설정계약서와 여신거래 약정서의 연대 보증인란에 기명 날인해 줬다. 이럴 경우 친구가 대출금을 연체하면 은행은 5,000만원 전액에 대해 보증책임이 있다고 따지는 경우가 있다.연대보증인란에 서명했기 때문이다. 담보만 제공하려 할 경우에는 대출관련 서류의 연대보증인란에 서명날인하지 말아야 하며,부득이하게 서명날인하는 때에도 그 책임 범위가 담보 제공에 한정되는 것임을 확인하는 서류를 받아둬야 한다. ■대출·보증서류 빈 칸없이 채워야=친구가 1,000만원을 대출받는 데 필요한 보증 부탁을 받고 연대보증을 섰으나 은행이 5,000만원에 대해 가압류하겠다고 통보해 오는 경우가 있다.보증금액란에 1,000만원이란 금액을 쓰지않고 빈 칸으로 놔 둔 점을 악용,친구가 보증선 사람이 동의했다며 5,000만원으로 기재했기 때문이다. ■보증을 선 뒤 보증인이 황색거래처 등으로 등록되면 손해배상 청구를 하라=은행은 14∼20일 연체하면 빚 독촉을 할 수 있다.채무자의 신용상태에 따라 가압류를 할 수도 있다. 1,000만원 이상인 대출금을 3개월 이상 연체하면 황색거래처(신규 대출 억제),6개월 이상 연체하면 적색거래처(신규 대출 억제 및 만기연장 금지,채권 회수 착수)로 등록된다.그러나 이런 경우에도 보증인은 보증책임만 끝까지 지며,은행이 보증인을 황색·적색거래처로 등록할 수는 없게 돼 있다.보증을 섰다가 이런 피해를 보았을 경우 은행을 상대로 손해배상 청구 등의 법적 절차를 밟아야 한다.

◎대지권 등기여부 살펴보고 응찰/연체·세금 공과금은 경락자 부담 주택 경매신청이 법원에 쇄도하고 있다.서울지방법원에 따르면 경매신청건수는 지난 해 월 평균 500여건이던 것이 올들어 1월 573건,2월 844건,3월 870건,4월 932건으로 늘었다.부도업체들이 은행의 대출금을 갚지 못해 저당잡힌 주택이 경매물로 돌아오기 때문이다. 그러나 전문가들은 경매 참여자들에게 “경매물은 값이 싼만큼 함정도 많은 법”이라며 “초심자들의 경우 짧은 지식만 믿고 덤볐다가는 낭패를 보기 십상”이라고 조언한다. 경매 함정은 크게 △소유권 △이용권 제한 △우선순위 배당 문제로 요약된다.어느 하나라도 소홀히 하면 당초 예상치보다 투자액이 늘어나 입찰보증금을 날릴 수 있다.이런 함정을 피하려면 반드시 물건 관련 공부(公簿)를 세밀히 살피고,현장을 직접 찾아 사실을 확인해야 한다. ■소유권 이전 분쟁=아파트나 연립주택 등의 공동주택에서 흔히 발생한다.공동주택은 대지와 건물을 따로 소유권 이전을 하지 않고 건물의 소유권에 대지 지분을 표시하는것이 보통.그러나 공동주택도 가끔 토지가 따로 등기되어 있는 수가 있다. 아파트를 경매받을 경우 대지권이 미등기로 남아 있는지를 반드시 확인해야 한다.아파트 입주를 마쳤더라도 토지구획정리가 끝나지 않았거나,건축업자가 토지를 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 가압류나 가처분되면서 별도 등기를 하는 경우가 있기 때문이다.이 때 별도등기에 따라 제약되는 권리는 낙찰자가 고스란히 떠안아야 한다.사업 시행자는 택지정리가 끝나 등기를 해 줄때 일단 최초의 분양자 앞으로 소유권을 넘기기 마련이다. ■이용권 제한=부동산 경매에는 유치권이란 함정이 도사리고 있다.유치권이란 고장난 시계를 고친 수리업자가 수리비를 받을 때까지 시계를 돌려 주지 않아도 되는 권리를 말한다.주로 신축 건물에서 발생한다.특히 IMF 이후 개발업체 보도로 이런 사례가 늘고 있다.유치권은 등기부등본이나 법원 물건명세에 잘 나타나지 않기 때문에 충분한 탐문이 필요하다. ■우선순위 배당문제=세금이 얼마나 붙어 있는지를 살펴야 한다.경매부동산에 붙어 있는 각종세금은 경락자 부담이기 때문이다.경매물에는 각종 세금이나 공과금이 연체되어 있는 사례가 많다. ■재개발 아파트는 조심하라=시행 인가가 난 구역의 경우 시공사가 이미 조합원에게 이주비를 지급했기 때문에 그 땅을 경락받는다 해도 이주비와 입주권을 인정받지 못할 수 있다.따라서 이주비 지급여부를 알아보고,이주비지급 후라도 승계시켜 주는지 알아 보아야 한다.

◎호수 같은 원고패소 서울지법 민사5부(재판장 金浩潤 부장판사)는 14일 번지수와 호수만 기재하고 전입신고를 했다가 세든 집이 경매처분돼 전세금을 우선적으로 변제받지 못한 세입자 신모씨가 H은행 등 근저당권자를 상대로 낸 배당이의 청구소송에서 “이유없다”고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “1층에 세들어 사는 신씨가 102호로 호수를 기재하고 전입신고를 한 점은 인정되지만 반지하층에도 동일한 호수가 있어 세대를 특정할 수 없는 만큼 근저당권에 대항해 우선 변제권을 갖출 수 있는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다”고 밝혔다. 신씨는 95년 3월 서울 성북구 석관동 반지하 1층,지상 3층짜리 다세대 주택에 보증금 2,500만원을 내고 세입자 전입신고를 했으나 세든 집이 같은 해 11월 경매에 넘어가 배당을 받지 못하자 소송을 냈다.

【대구=韓燦奎 기자】 대구지검 조사부(曺大煥 부장검사)는 12일 청구그룹 張壽弘 회장(57)을 특정경제범죄 가중처벌법 위반 혐의(업무상 횡령 및 배임)와 부정수표단속 위반 혐의 등으로 구속기소했다. 또 철도청과 대구시 고위 공무원 등 3∼4명을 15일쯤 소환한 뒤 16일쯤 비자금 조성내역과 은닉재산 규모 등 중간수사 결과를 발표할 예정이다. 張회장은 대구 복합화물터미널 건립 공사용 시설분담금 157억원과 서울의 왕십리역사 건설 자본금 60억원을 불법 전용하고 지난 해 12월 말 39억원의 당좌수표를 발행,부도낸 혐의이다. 또 대구방송 대표를 겸하면서 대구방송 명의로 담보 없이 210억원을 대출받아 청구에 변칙 대여하고 은행에 근저당 설정된 대구방송 사옥(청구소유)을 대구방송이 매수케 하는 등 손해를 끼친 혐의이다.

◎느낌 극락같은­불상 코러스 연출로 원작 난해성 줄여/천년의 수인­재미 곁들여 비틀린 한국현대사 조명 연극 ‘느낌,극락같은’과 ‘천년의 수인’.공통점이라야 대표적 전업 극작가 신작이다,6월14일 끝난다는 등이 고작이어 뵌다.하지만 보고 나면 둘다 연출의 개성이 그 정도의 동굴을 파냈다는 걸 수긍하게 된다.정체성 모를 평면 무대가 난무하는데 연출자 나름의 자장과 힘을 느끼게 하는 공간을 만나는 건 기쁨이 아닐 수 없다.안겨 볼 만한 깊이와 그늘을 거느린 동굴인 건분명하되 막다른 골목,절벽은 없는지 발밑도 살펴보자면. 이강백씨 신작 ‘느낌,극락같은’은 우선 연출자 이윤택의 ‘탈각’ 몸짓이 진지하다.천성이 화려하고 공격적인 연출자는 불교가 형식이냐,내용이냐 설왕설래하는 고전적 대본을 받아놓고 한호흡 졸라맨 것 같다.불상 코러스는 생각보다 요란스럽지 않게 희곡의 굳은 반죽을 무르게 하는 일등공신이 됐다.뒤쪽까지 넓힌 무대를 시원스럽게 써 공백만 보면 채우고자 하던 기질을 억제한 티도 역력했다. 문제는 희곡.이강백작품의 관념성이야 고유 세계라 치더라도 신작이 그의 연대기에서 뚜렷한 발전으로 뵈지 않는다.소재만 불교로 옮아갔을 뿐.예를 들어보자.형식보다 부처 마음이 중요하다고 돌부처를 만들며 떠도는 불상 제작자 서연.죽은 스승 함묘진은 그를 뒤쫓는 딸의 환상에 나타나 “돌부처 있는 길에서 못 만났거든 없는 길에서 기다려 보라”고,비워야만 찾아지는 삶의 비의를 은유한다.이는 방황 장면의 초현실적 정황에서 울림있는 상징으로 설득력 있다.그렇다면 이 대목.‘형식’파 동연과 형태니 마음이니 숱한 논쟁을 벌이다 집나간 서연이 오랜만에 돌아와 “사람사는 곳 돌아다녀 보니까 모든 것을 형태가 결정하더라”고 또 되뇐다.이 정도 되면 형태며 마음은 더이상 상징이 아니다.구호다.이런 날말들을 쏟아부으며 연출가에게 살을 붙이라는 건 너무 가혹한 것 아닐까. 게다가 연기.역사적 맥락이나 일상이라는 안전장치가 없는 은유적,우화적 작품에서 연기자는 어쩌면 유일한 도구다.그는 서사 전달을 넘어 울림의 공간을 보여줘야 한다.사투리며 혀짧은 소리는 부수적이라고 접어두자.본질로만 따져도 젊은 연기자들은 한참 수련을 요한다.예술의전당 토월극장.580­1880. ‘천년의 수인’ 이전에 근엄한 표정의 한국현대사를 누가 감히 ‘개그’로 건드려 볼 생각을 했을까.연출가 오태석은 안두희,비전향 좌익수,80년 광주 진압병 등을 통해 한국현대사 고름의 진원지를 꿰뚫을 기도를 한다. 그런 류의 기도는 흔했다.그런데 방법이 전복적이다.총 한발에 평생을 저당잡혀버린 안두희 가족의 불운이,명령복종한 죄로 살인자가 돼버린 저격병의 광기가 드러나려 할 때마다 람보같은 상사가 이끄는 감시군이,노란 비옷차림의 간호사가 떼로 나타나 쇼를 벌이며 미꾸라지처럼 감정이입의 상황에서 관객을 빼간다.‘수인’들의 푸념과 초현실같은 코미디가 끝까지 엎치락뒤치락하는 연극은 일단 재미있다.그 숨가쁜 호흡이 때론 빠른 컷으로 돌아가는 컬트영화를 연상시킨다. 하지만 연극에서 한국현대사 처지는 불운하다.현대사를 이리저리 비틀어 관객에게 낯설게 보이게 하자니 무얼 다시 봐야 하는가.안두희며 저격병이며 수인들도 따지고 보면 피해자이고 책임질 권력자가 따로 있다? 그걸 누가 모른단 말인가.“저처럼 역사에 잘못 발목잡히면 피보기 쉽다.그저 조용히 살아야지”하는 역사 허무주의와 상대주의에나 빠지게 만들 위험이 없는지.이 ‘조울증’ 연극은 재미로는 성공했지만 ‘현대사 다시보기’에 새롭게보탠 뭔가는 없어 뵌다.동숭아트센터.3673­4466.

◎黨政 특별법 제정 추진 여권은 시중 금융기관이 주택을 담보로 대출해 주고 보유한 주택저당채권을 채권시장에 매각,현금화(유동화)하는 것을 골자로 한 ‘주택저당채권의 유동화에 관한 특별법’을 제정할 방침이다. 당정은 또 금융기관 및 주택금융공사가 대출채권의 한데 모아 수탁자에게 신탁한뒤 ‘주택저당채권 담보부채권’을 발행할 수 있도록 했다. 당정은 이를 위해 ▲저당채권을 매입하고 ▲유동화증권과 채권을 발행하며 ▲유동화 중개기금을 마련할 수 있는 법적 기구인 ‘주택금융공사’을 설립하기로 했다. 당정은 이같은 내용을 골자로 한 특별법 제정안을 다음 임시국회에 상정,처리할 방침이다. 당정은 유동화가 허용되는 금융기관의 범주를 ▲은행법에 의해 설립된 금융기관 ▲한국산업은행 ▲한국수출입은행 ▲중소기업은행 ▲여신전문금융업법에 의한 할부금융회사 등으로 규정했다.

◎내년 6월까지… 취득·등록세 25% 감면 정부와 여당은 22일 건설 및 주택경기를 활성화하기 위해 25.7평 이하인 국민주택 규모의 신축(미분양 포함)주택을 오는 99년까지 매입할 경우 취득세와 등록세를 25% 감면하고 이후 5년안에 매각할 경우 양도세를전액 면제하기로 했다. 당정은 또 국민주택 규모 이하의 신축주택을 취득할때 취득세·등록세에 붙는 0.8%의 부가가치세(농특세 0.2%,교육세 0.6%)를 폐지키로 했으며,국민주택채권 의무매입 비율을 50% 감면키로 했다. 당정은 이날 국회에서 주택·건설 활성화 대책회의를 통해 이같은 방안을 마련하고 빠르면 오는 6월 임시국회에서 관련 법률을 개정할 방침이다. 이에따라 취득세·등록세의 감세·면세 혜택은 빠르면 6월 관련법 개정직후부터 적용될 전망이다. 당정은 특히 계약금만으로 주택구입이 가능토록 하는 등 주택금융을 획기적으로 확충하는 한편 외화자본의 유입을 촉진하기 위해 주택저당채권유동화제도(MBS)를 금년안에 조기도입키로 하고 공신력있는 중개기관을 신설키로 했다. 당정은 주택금융 신용보증기금의 보증 능력을 강화하기 위해 세계은행(IBRD) 차관 2천만원 이하로 확대하고 융자 가능 주택의 크기제한도 폐지,모든 평형에 적용키로 했다. 사업자 보증한도도 가구당 3천만원에서 6천만원으로 2배로 늘릴 방침이다.

◎주변보다 보증금 비싸면 적정수준 감액 청구 가능/2년 계약 명시했을땐 중도해지 요구 못해/저당잡힌 전셋집 보증금 일반채권에 우선 전세값 폭락으로 주택 임대차를 둘러싼 분쟁이 크게 늘고 있는 가운데 대법원이 21일 일상생활에서 자주 일어나는 임대차 분쟁 사례를 묶어 ‘알기 쉬운 주택 임대차’라는 소책자를 발간했다.임대차와 관련한 기초적인 법률지식 62개 항목을 문답 형식으로 풀어 써 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 했다. 대법원은 이 책자를 각급 법원 및 등기소,읍·면·동 사무소 등 일선 행정관서에서 무료 배포하고 대법원 인터넷 홈페이지(www.scourt.co.kr)에도 싣는다.주요 상담 사례를 소개한다. □97년 10월 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결했는데 그후 얼마 안돼 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락했다.집주인에게 계약기간이 끝나기 전에 임대보증금의 감액을 청구할 수 없나=주택임대차보호법 제7조 규정에 따르면 세입자는 경제상황의 변화로 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교해 부당하게 높을 때 집주인에게 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액해 주도록 청구할 수 있다.그러나 아직 이에 관한 법원의 판례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락해야 감액 청구가 인정되는지 단정해서 말하기 어렵다. □임대기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 얘기를 들었는데 사실인가=그렇지 않다.임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 가능하다.단 2년으로 계약을 했을 때 세든 사람이 전세값 하락 등을 이유로 중도 해지를 요구하는 것은 안된다. □전세집에 이사해 주민등록전입신고를 마친 뒤 등기부를 열람해보니 이미 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 저당권을 설정해 놓은 상태였다.만일 저당권실행을 위한 경매절차가 개시되면 어떤 방법으로 임대보증금을 돌려받을 수 있나=주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정돼 있었기 때문에 경락인에게 임차 권리를 주장할 수 없다.그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 해 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

◎주택 양도세 폐지 등 검토 정부와 국민회의·자민련은 15일 침체에 빠져 있는 주택·건설경기를 활성화하기 위해 ‘주택 및 건설대책위’를 구성,오는 22일까지 획기적인 종합대책을 마련하기로 했다. 당정은 이날 삼청동 국무총리 공관에서 제3차 고위당정회의를 열어 이같이 결정하고 양당 정책위의장이 공동위원장으로,정부측에서 재경부 행정자치부 건설교통부장관,청와대에서 경제수석 등 6인이 참여키로 했다. 당정은 외국인 투자확대를 위해 각 부처별로 관련법안을 준비하면서 중복과 혼선을 빚고 있다는 지적에 따라 재경부의 외국인투자촉진법으로 단일화하기로 했다. 이날 회의에서 국민회의는 건설 및 주택경기 부양대책으로 ▲주택 양도소득세 폐지 ▲주택 취득세 및 등록세 완화 또는 폐지 ▲택지소유 상한제 폐지 등의 방안을 제시했다. 또 ▲공공사업 조기 집행 ▲중도금 특별대출 ▲주택저당채권 유동화제도 도입 ▲주택 임대사업자 범위 확대 ▲할부보증사에 대한 담보조건 완화 ▲국민주택기금 융자대상 및 지원규모 확대 방안등도 포함되어 있다. 朴相千 법무장관은 6·4지방선거를 앞두고 불법선거운동 근절대책과 관련,“후보 등 6명이 구속되어 있고 60여명을 집중 내사중에 있다”면서 “본보기로 여당인 국민회의와 자민련측을 먼저 구속할 수도 있다”고 밝혔다. 金正吉 행정자치장관은 6·4지방선거를 공명하게 치르기 위해 오는 19일부터 경찰력을 투입,총력 선거치안체제에 돌입하겠다고 밝혔다. 李起浩 노동장관은 “이달중 제2기 노사정위 출범을 추진하고 부당해고와 불법파업 등 노사 양측에 대한 지도 감독을 강화해 나가겠다고 밝혔다.

◎미 “2%대 인하” 한 “세제만 개편” 이견/저당권 설정·형식승인제 철폐는 수용 정부는 13·14일의 한·미자동차협상에서 미국시장을 관리하기 위해 미측의 요구를 적극 수용할 방침이어서 타결의 분위기가 높은 것으로 전해진다. 외교통상부 당국자도 “외자유치를 최대한 끌어들여야 하는 시점에서 미국 GM사의 대우에 대한 전략적 제휴모색등을 고려,자동차 문제가 첨예화되는것은 바람직하지 않다”고 말했다.협상의 쟁점과 양측의 입장을 정리한다. △자동차 세제개편 및 관세인하=미측은 배기량 2000㏄이상 차량의 누진율을 완화하고,중첩적 조세제도를 개편하며 승용차에 대한 관세 8%를 미국 수준(2%)으로 인하할 것을 요구.이에대해 한국은 중첩적 조세제도를 단순화하고 누진세단계도 7단계에서 5단계로 줄일 것을 검토중.또 보유세를 주행세로 전환해나가며 2000㏄이상 누진세인하도 고려.그러나 관세인하는 받아들일 수 없음을 천명. △승용차에 대한 저당권설정 허용=미국은 승용차 할부금융시 채권회수 및 사기사건 방지를 위해 저당권 설정을 요구.한국은 지난 93년이후 승용차에 대한 저당권을 폐지했으나 앞으로 법령개정등을 통해 이를 살릴 계획. △소비자인식 개선=미국은 정부의 고위당국자가 외산차를 차별하지 않도록 하자는 성명을 발표할 것을 요구.한국은 정부가 외산차의 구매를 억제하지 않는다는 방침을 재확인. △자가인증제도 도입=미국은 한국의 사전안전검사,형식승인제도 등 사전규제를 없애고 자동차 제작사가 검사를 책임지며 리콜하자는 요구. 한국은 국내자동차업계도 이를 원하고 있어 시행할 계획이지만 자동차사의 준비를 위해 유예기간뒤 시행할 계획.

◎지방전출·새집입주자 등 줄줄이 발목잡혀/1만3천여가구 혜택… 연말부터 효과 기대 정부가 전세금 반환자금을 지원하면 전세대란(傳貰大亂)이 풀릴 까. 집값,전세값 폭락행진은 IMF체제 이후 기업부도가 늘고 실업자가 급증하면서 시작했다.금융시장 경색에 따른 고금리가 아파트 해약 등의 사태로 이어지면서 집값과 전세값을 떨어뜨렸던 것이다.서울 강남과 수도권 신도시의 경우 전세값이 IMF 전보다 무려 30∼40%나 떨어졌다.이 때문에 집주인들이 계약이 끝난 세입자에게 전세금 차액을 돌려주기 어려워 이사를 못하는 사태가 연쇄적으로 일어나 이사해야 할 사람들이 얽히고 설켜 꼼짝못하는 ‘전세대란’을 가져왔다.외국 이민이나 지방 전출때문에 집을 팔거나 전세금을 빼야 하는 사람,실업과 수입감소로 집 규모를 줄여 할 사람,전세금을 받아 새로 분양받은 집으로 옮기려는 사람 등이 전세대란으로 모두 발목이 잡혔다.심지어 은행융자로 다가주택을 지어 전세놓았다가 전세대란에 휘말려 집이 경매처분돼 집주인이 거리에 나 앉는 등 사회문제로 대두됐다. 전세시장의 정체 현상은 여기서 그치지 않는다.완공 아파트의 잔금이나 중도금을 받아야 하는 주택건설업체의 자금난을 가중시키고 주택업체에 자금을 빌려준 은행권으로 까지 파장이 미치고 있다.지난 3월 신설된 서울지법 임대차 전담재판부에는 하루 평균 5∼6건의 전세금 반환소송이 접수되고 있다.한국소비자보호원에도 지난 1월 이후 420여건의 민원이 접수되는 등 전세관련 분쟁이 끊이지 않고 있다.정부는 전세문제가 사회문제화하자 일단 3천억원을 전세금반환자금을 지원,‘급한 불’끄기에 나섰다. ◆전세대란의 실태=서울 강동구 풍납동 현대아파트에 사는 權모씨(40·회사원)는 지난 2월28일 전세계약기간이 끝났으나 전세금을 돌려받지 못해 서울 홍제동의 새 아파트로 2개월이 넘도록 이사하지 못하고 있다.지금의 아파트는 32평형으로 96년 2월 9천만원에 세들었다.집주인은 지난 2월 이 아파트 전세금을 5백만원 더 올려 9천5백만원에 전세놓으려 했으나 새로 들어올 사람을 구하지 못했다.집주인은 전세값 인상을 고집하다 결국 계약 만료일을 넘겼고 지금은 8천5백만원에 내놓아도 찾는 사람이 없다.집주인은 새로 들어올 사람에게 전세금을 받지 못하면 權씨에게 전세금을 돌려줄 수 없는 처지여서 시간만 끌고 있다.權씨는 더욱이 정부가 발표한 전세금 반환자금(전세금 7천5백만원 이하만 해당)도 지원받을 수 없어 발만 구르고 있다.소송으로 해결하는 방법도 생각해 봤으나 비용도 문제이거니와 매정한 것같아 참고있다. 權씨의 경우는 그래도 나은 편.金모씨(50·서울 은평구 불광동)는 은행대출 5천만을 받아 다가구주택(5가구)을 지어 세를 놓았다.IMF체제 이후 전세계약이 끝난 3가구(9천만원)가 전세금 반환을 요구했지만 전세값 하락으로 새 세입자를 찾지 못하자 세입자들이 소송을 내 경매처분됐다.그러나 시가 2억원 가까이 나가던 이 주택이 경매처분으로 1억2천만원밖에 받지 못해 선(先)순위 저당이 돼있는 은행대출을 제외한 7천만원을 세입자들이 나눠가져야 했다.서울 광진구 자양동에서 다가구주택을 전세놓은 金모씨(56)도 전세금때문에 고통을 겪고 있다.지난 2월말∼3월 말로 3가구를 잇따라 전세계약 경신을 해주어야 했으나 새로 들어올 사람은 없고 전세금은 떨어져 세입자들에게 시달리다 아예 집을 나와 피해다닌 지 한달이 넘었다. 7월 말∼8월말 사이에 대전 제 3청사로 이전하는 청단위 공무원 3천5백여명도 대부분 사정이 마찬가지다.이들 중 대다수는 현재 살고있는 서울이나 인근 수도권에서 전세값을 빼거나 자가주택을 팔고 이사해야 할 형편이다.그러나 이들 역시 전세대란에 휩싸여 이동이 쉽지 않을 전망이다.철도청의 한 공무원은 “부천의 단독주택을 처분하고 대전에서 분양받은 32평형 아파트로 옮겨야 하는 데 집값을 제대로 받기 어려워 고민”이라며 “5천만원을 전세융자받으려 해도 금리가 높아 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 말했다.이같은 이유때문에 전세에서 전세로 옮겨야 하는 일부 공무원들은 하숙이나 통근을 고려하고 있는 것으로 알려지고 있다. 국토개발연구원의 金政鎬 선임연구원은 “95년 현재 전국의 전세가구수는 3백80만가구에 이르고 이 중 자기집이 있는 90만가구를 제외한 순수 세입자는 2백90만가구”라면서 “계약기간이 2년 정도임을 감안할 때 1년에 약 1백45만가구가 계약경신으로 이사해야 할 실정”이라고 설명했다.그는 “그러나 올 봄은 IMF여파로 이사가 실종돼 최소한 1백만 가구 정도가 이사하지 못하는 것으로 추산된다”고 말했다. ◆정책효과=정부가 전세금 반환 자금을 지원키로 한 것은 전세문제가 사회문제화되는 것을 막기 위한 고육지책이다.일부에서는 대출금을 지원받을 수있는 ‘자격’이 까다롭고 금액이 제한적이어서 전세문제 해결에 얼마나 도움을 줄 지에 대해 벌써부터 의구심을 표시한다.정부는 3천억원을 지원함으로써 1만2천∼1만3천가구가 직접 혜택을 볼 것이라고 밝히고 있다.이들이 일단 움직이기 시작하면 묶인 세입자들도 연쇄적으로 자금사정이 틔여 적어도수십만 가구의 이동이 가능할 것으로 보고 있다.그러나 이같은 연쇄 이주효과는 3∼4개월 이상 걸려 연말이나 내년 봄이나 돼야 가시화될 것으로 전망하고 있다. ◎전문가 의견/“전세금대출 부동산거래 촉진 기대”/이태수 한국토지신탁 조사부장 정부가 전세금 분쟁을 풀기 위해 3천억원을 조성,지원키로 한 것은 무주택서민의 주거생활 안정과 부동산 거래활성화에 상당히 기여할 것으로 보인다. 물론 융자대상과 조건을 감안할 때 혜택받는 가구는 1만5천여가구에 불과해 전국의 임대가구수를 3백80만가구로 보고,이중 융자대상이 되는 가구를 30만∼40만가구로 추정할 때 전세대란을 일시에 해결할 수는 없을 것이다. 그러나 융자금액은 3천억원이지만 전체 전세금액은 융자금액의 4배(융자대상 전세금액 7천5백만원,융자한도 2천만원)정도이므로 1조원이 훨씬 넘는 돈이 단기간에 부동산 시장에 유입되는 직접적인 효과가 있다.또 이에 따른 부수적이고 연쇄적인 효과가 발생해 부동산거래의 활성화와 함께 가격의 안정화에 기여,서민의 경제활동과 금융거래가 일어나고 경제활동에 활력소를 제공할 것이다. 또한 신규주택 입주예정자의 입주가 이뤄져 잔금수납으로 주택건설업체의 자금난에도 숨통이 틜 것으로 기대된다.

◎소액임차인 등 배당요구해야 우선 변제 앞으로 세입자들은 세든 집이 경매에 넘어갈 경우 빠짐없이법원의 통보를 받을 수 있게됐다. 대법원은 26일 경매법원이 모든 세입자에게 경매개시 여부를 즉시 통지하도록 ‘경매절차통지’에 관한 송무예규를 개정,일선 법원에 시달했다. 지금까지 경매법원은 실제거주 및 임차인 여부가 확인된 경우 경매사실을 통지,이같은 사실이 확인이 되지않거나 권리신고만 한 때에는 통지를 받지못하는 세입자가 많았다. 개정예규는 또 소액임차인(광역시 3천만원,기타 2천만원 이하)과 계약서상의 확정일자를 받은 세입자는 반드시 법원에 배당요구를 해야 보증금을 근저당권에 우선해 변제받을 수 있도록 했다. 서울지법 경매재판부 관계자는 “경매실무상 통보를 받지 못하는 세입자가 생길수 있다”면서 “통지예규를 명문화함으로써 세입자의 사정에 따라 불가피하게 피해를 보는 사례들이 거의 사라질 것으로 기대된다”고 말했다.

◎아파트 전용면적 내벽기준 산정 【陸喆洙 기자】 오는 6월부터 청약예금 가입후 2년만 지나면 횟수에 관계없이 금액을 변경할 수 있게 된다.아파트 전용면적 산정도 건물 내벽을 기준으로 이뤄져 입주자들의 이용면적이 4㎡ 정도 더 넓어진다.중소기업이 저당권설정때 의무적으로 사야하는 국민주택채권도 앞으로 매입하지 않아도 된다. 건설교통부는 13일 이같은 내용의 주택건설촉진법 시행규칙 개정안을 마련,시행키로 했다. 개정안에 따르면 현재 청약예금은 3백만원,6백만원,1천만원,1천5백만원짜리에 각각 가입하면 5년 단위로 1차례만 금액변경이 가능했으나 2년이 지나면 언제든지 바꿀 수 있도록 했다. 청약예금은 3백만원(서울·부산 기준)짜리에 가입하면 85㎡ 이하,6백만원은 85㎡ 초과∼102㎡ 이하,1천만원은 102㎡ 초과∼135㎡ 이하,1천5백만원은 135㎡ 초과의 아파트를 각각 공급받을 수 있다.청약예금 가입자는 지난 2월 말 현재 서울 43만12명,수도권 24만5천556명,지방 6만892명 등 모두 73만6천460명에 이른다.

◎확정일자제·전세권 설정도 방법 IMF 지원체제 이후 전세보증금 반환을 둘러싼 집주인과 세입자간의 분쟁이 심심찮게 벌어지고 있다.서울과 수도권 신도시의 경우 전세금이 전반적으로 10% 정도 하락하는 등 부동산 경기가 전반적으로 침체해지면서 전세기간이 끝나고도 집주인이 세입자에게 계속 살것을 요구하거나 전세를 내놓고 알아서 받아가라는 식으로 전세금 반환을 거부하고 있기 때문이다.게다가 기업이나 자영업자의 부도가 크게 늘면서 사업을 위해 담보로 제공한 부동산이 경매에 들어가는 바람에 애꿎은 세입자만 전세금을 못 돌려받는 사례도 늘고 있다. 세입자가 자신의 전세금을 보장받는 방법은 소액임차보증금 우선변제권 제도,확정일자 제도,전세권 설정,보증보험 가입 등이 있다.이중 소액임차보증금 우선변제권과 확정일자 제도는 주택임대차보호법이,전세권 설정은 민법이 규정하고 있는 보호장치들이다. □소액임차보증금 우선변제권=소액의 전세금에 대해 법이 우선적인 변제를 인정해주는 것으로 현재 서울의 경우 3천만원이하의 전세금에 대해서 최고1천2백만원까지만 인정하고 있다.따라서 3천만원을 넘는 전세금은 우선변제대상이 아니고 3천만원 이하라도 100% 변제를 받지 못하는 단점이 있다. □확정일자 제도=전세 계약체결후 전입신고와 함께 전세 계약서에 확정일자를 받아놓으면 그 날짜로 근저당권을 설정한 것과 같은 효력을 인정해주는 것이다.그러나 이 제도는 집주인이 전세금반환을 거부할 경우 소송을 해서승소판결을 받은 후 경매를 신청해야 한다.최소한 반년이상 소송에 시달려야 한다는 문제가 있다.또 선순위 근저당권자가 있거나 경매가 유찰될 경우 낙찰금액 중 세입자가 배당받는 금액이 전세금보다 적을 가능성도 있다.이때 모자라는 부분은 세입자가 집주인의 일반 재산을 찾아내서 다시 소송절차를 거쳐 직접 받아내야 한다. □전세권 설정=확정일자 제도와 효과는 비슷하지만 소송을 거치지않고 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다.반면 등기를 신청할때 집주인의 인감증명서를 제출해야 하기 때문에 다소 어려움이 있다. □주택임대차 신용보험=집주인의 도움없이 세입자가 직접 보험에 가입하고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 받아내는 것이다.전세기간 도중에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전액을 보호받을 수 있다. 보험에 가입하려면 전세계약을 체결한 날로부터 5개월이내에 보증보험 회사 지점에 청약을 하면 된다.구비서류는 확정일자를 받은 전세계약서,전세주택의 건물·토지 등기부등본,세입자의 주민등록등본 등이다.전세금의 0.5%를 보험료로 낸다.처음 가입할때 한번만 내면 되고 나중에 전세기간이 끝나 집주인이 전세금을 돌려주면 보험료는 자동 소멸된다.