웰빙 열풍을 타고 ‘청결 필수품’으로 알려진 비데가 최근 주요 혼수용품으로 꼽힐 정도로 인기를 끌고 있다. 비데는 용변 후 뒤처리의 수고로움을 덜어주는, 배변기관을 간편하고 효과적으로 씻어주는 장치이다. 비데를 마치 ‘항문질환의 치료 도구’로 여기기보다 배변 후의 뒤처리를 말끔하게 해주는 것으로 생각하는 것이 바람직하다. ●방수·누전 차단 등 안전성부터 점검해야 비데의 가장 큰 장점은 직접 손을 쓰지 않고 뒤처리를 해줘 손에 의한 감염을 예방해 준다는 것이다. 특히 몸을 굽히거나 돌릴 필요가 없어 스스로 용변처리를 하기 어려운 어린이나 힘이 없는 노인, 세정과 청결이 중요한 여성들에게 유용하다. 비데를 선택할 때는 화장실 구조와 양변기 형태·온수 공급·전원 공급·수압·양변기 주변공간이 비데와 잘 맞는지 반드시 체크해 봐야 한다. 애프터 서비스가 가능한 회사인지, 온수지속 시간에 문제가 없는지도 살펴봐야 한다. 수압펌프 기능이 있는 제품의 경우 소음이 크지 않은지, 물살이 아프지는 않은지도 감안해야 한다. 습기가 많은 욕실에서 사용하는 제품이므로 안전성을 꼼꼼히 체크해 보는 것은 필수다. 방수기능·누전차단·온도제어 등 각종 안전장치가 확실히 작동되는지 확인해야 한다. ●원터치·5단계 수압조절·셀프클리닝 등 기능 다양 대부분의 비데는 세정기능(항문세정과 여성세정)·난방기능·온풍건조기능·탈취기능을 갖추고 있으며, 냉·온수 마사지 기능, 노즐세척·자동 물내림 등의 기능도 있다. 노비타·동양매직·로얄토토·대림·웅진코웨이·청호나이스 등의 제품들이 대표적이다. 고급형일수록 제조사마다 동일한 수준의 기능을 제공하고 있어 기능상의 차이는 크지 않은 편이다. 노비타의 경우에는 자동세정(원터치기능) 기능이 있어 비데 사용중에 이 기능을 누르면 ‘무브세정(1분)-건조(2분)-정지’까지 자동으로 한번에 진행된다. 항균력이 강한 은나노 노즐을 사용했으며 공간절약형 디자인이다. 동양매직은 터치센서기능이 있어 변좌에서 피부를 감지하기 때문에 오작동을 방지할 수 있다. 요드 살균 필터가 내장돼 물통에 저당된 세정수도 살균이 지속된다. 로얄토토는 5단계 수압조절이 가능하고, 세정과 비데세척 사용 전후에 노즐이 자동 세척되는 셀프클리닝 기능이 있다.1초에 70번 이상 물방울들이 세정 부위를 두드려 준다. ●빌려쓰기보다 구입하는 편이 유리 비데를 효과적으로 사용하기 위해서는 용변 전에도 마사지 기능을 이용해 1∼3분 마사지를 해주는 것이 좋다. 항문 주변엔 많은 모세혈관이 모여 있어 비데의 강한 수압을 이용, 배변을 용이하게 하고 혈액순환에 도움을 주기 때문이다. 아프지 않을 정도의 수압과 적정 온도를 맞추는 것도 중요하다. 강한 수압을 사용하면 상처에 자극을 주어 아플 수도 있다. 정확하게 물이 분사되도록 자리를 잡고 수압의 강약을 조절하며 마사지를 해준다. 용변 후 온수 좌욕을 하며 마무리 세정을 하면 변비예방뿐 아니라 다이어트에도 효과적이다. 항문질환 예방의 지름길은 청결이므로 말끔히 씻어내는 것이 중요하다. 값이 고가인 만큼 비데를 빌려주는 서비스도 있지만, 장기적으로 봤을 때는 매달 이용료를 지불해야 하는 렌털보다 구입이 저렴한 편이다. 예를 들어 렌털 비데의 경우 등록비 없이 1년을 의무사용기간으로 월 3만 2000원씩 내고,2년부터 월 2만 3000원씩 내면,5년후에는 148만 8000원이 된다. 수명인 10년 정도인 비데를 35만원대에 구입해 사용하는 것이 훨씬 저렴하다는 것을 알 수 있다.

앞으로 개성공단 등 북한 특구지역에 있는 자산도 정규 담보로 인정되며 북한 사회간접자본시설(SOC)에 투자할 때에도 정부로부터 장기 저리의 투자자금을 대출받을 수 있게 된다. 대북 투자기업에 지원되는 남북협력기금이 부족한 경우에도 시중은행에 시중보다 낮은 금리로 대출 받을 수 있는 협조대출제도도 도입된다. 통일부는 2일 대북 투자기업의 원활한 자금 조달과 남북경제교류의 활성화를 위해 이같은 내용을 골자로 한 남북협력기금 지원제도 개선안을 마련하고 이날부터 시행하기로 했다. 통일부는 개성공단과 기타 통일부장관이 추가로 지정하는 북한지역의 우리 기업에 대한 소유 자산을 정규 담보로 인정하기로 하고 토지임차권과 건물, 기계설비를 포함한 공장저당 등을 담보 대상으로 지정했다. 통일부 관계자는 “담보 인정비율은 공장부지는 분양가의 70%, 건물은 분양가 90%의 60%, 기계설비는 감정가의 40%로 했다.”면서 “이는 북한에 투자하는 기업 대부분이 담보제공 능력에 제한이 많아 금융권 대출이 원활하지 못한 중소기업인 점을 감안한 조치”라고 설명했다. 또 투자자금이 부족한 기업이 대출자금으로 대북 투자자산을 건축하거나 구입할 경우 담보물을 나중에 취득하는 것을 조건으로 대출을 해주는 ‘선 대출, 후 담보취득’ 방식도 시행된다. 대출 금액은 소요자금의 70% 범위 내에서 가능하다. 이밖에도 올해 남북협력기금 중 대북투자기업 대출에 책정된 550억원이 바닥날 경우 수출입은행이 해당 금융기관에 채무보증을 서도록 해 시중금리보다 낮은 이율의 대출을 받을 수 있도록 하는 협조대출제도도 시행된다. 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

“흥행에도 어느 정도 성공한 영화의 조명 스태프로 일했습니다. 혹독한 겨울에 사지가 덜덜 떨려서 수십도까지 오르는 열로 사경을 헤매는 일도 많을 만큼 고생했는데 아직도 잔금을 못 받았습니다.” “기획 시나리오 집필 제의를 받고 몇 달 동안 썼습니다. 영화사는 계약을 차일피일 미루다가 갑자기 마음에 들지 않는다며 엎었고, 고료 지급을 요구했지만 작품을 의뢰한 적이 없다는 대답뿐입니다.” 한국영화 조수연대회의가 지난해 6월 개설한 ‘영화인 신문고’에는 애달픈 사연이 넘쳐난다.‘관객 1000만 시대’를 만든 숨은 주역들인 이들이, 실제로는 최저생계비도 못 벌고 있다는 것을 아는 사람이 얼마나 될까. 영화계에서 스태프들의 처우 문제가 수면 위에 오른 지는 오래됐지만, 개선의 속도는 한국사회의 어느 영역보다 더디다. 최근 조수연대회의가 한 영화사를 상대로 3억 4000여만원 상당의 채권가압류 신청을 내는 등 스태프들의 단합된 힘이 커가고 있지만 아직은 ‘낮은 소리’일 뿐이다. 영화를 향한 열정과 꿈을 저당잡힌 채 정당한 노동의 대가를 받지 못하고 있는, 한국영화 스태프들의 현주소를 들여다본다. ●최저생계비도 못 버는 허울뿐인 프리랜서 7년동안 연출부를 거쳐 3편의 영화에서 조감독으로 일한 김모씨는 그동안의 총수입이 3000만원도 안 된다. 지금은 그나마의 벌이도 포기하고 시나리오를 쓰며 감독 데뷔를 준비중이다. 그는 “경제적인 문제로 떠나간 사람이 수없이 많다.”면서 “그래도 아직까지 남아있는 나는 행복한 편”이라고 말했다. 미국에서 영화공부를 하고 돌아왔지만 3년째 조감독으로 1000만원을 번 것이 전부라는 강모씨는 “부모님이 용돈을 쥐어주시면서 우시더라.”면서 “감독의 꿈만으로 버티기에는 너무 힘들다.”고 털어놓았다. 현재 영화 스태프들이 당면한 가장 시급한 문제는 생활이 불가능한 저임금과 열악한 노동환경이다. 지난해 10월 국회 문화관광위에서 스태프 128명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과에 따르면, 월 평균 61만 8000원을 벌었고 50만원 이하의 소득자도 47%에 달했다. 대부분 생계 유지가 어려워 부모나 배우자에게 의지하거나(39%) 아르바이트를 병행(36%)하고 있었다. 이에 비해 노동시간은 길었다. 하루 평균 13.9시간을 일했고 18시간 이상도 10%나 됐다. 불안정한 계약으로 그나마의 임금을 못 받는 경우도 많다. 임금 계약은 보통 ‘통계약’이라는 형태로 맺는다. 제작사가 각 파트 정상급(퍼스트급) 스태프들과만 계약을 맺으면, 퍼스트급이 이하 스태프들에게 분배하는 형식이다. 그러다 보니 돈을 받지 못해도 법적으로 대처하기가 힘들다. 촬영 종료 뒤 임금의 절반가량을 지급하는 관행 때문에 흥행에 실패한 영화의 경우에는 잔금을 떼이는 경우도 허다하다. 실제로 지난해 4월 ‘영화현장스태프의 근로조건개선과 전문성 향상을 위한 연구’공청회에서 발표한 자료에 따르면 조사대상자의 72%가 임금체불이나 미지급의 경험이 있는 것으로 나타났다. 노동시간에 비례하지 않고 ‘작품 한 편당 얼마’식으로 임금을 지급하는 ‘작품당 계약’ 관행도 저임금을 촉발시키는 큰 원인이다. 한 영화가 기획에 들어가서 극장에 걸리기까지 보통 1∼3년이 걸린다. 캐스팅, 투자, 촬영이 순조롭게 진행되면 다행이지만 그렇지 못해 질질 끈다면 스태프들은 기약없이 노동력과 시간만 축내게 된다. ●‘영화 향한 열정’ 이용한 노동착취 열악한 환경에도 불구하고 현장에 인력이 넘쳐나는 이유는 뭘까. 감독으로 성공하리라는 꿈과 영화에 대한 애정 때문이다. 국감자료에서도 전직을 희망한 응답자는 21%에 불과했고, 전직을 원하지 않는 이유로 67%가 “영화가 좋아서”라고 대답했다.‘영화판’에서 일을 배우며 한단계씩 나아가야 하는 스태프들은 그렇기에 부당한 대우를 받아도 대부분 넘어간다. 소위 B급 영화사에서 조감독까지 했지만 지난해 A급 영화사로 옮겨 연출부 스태프로 일한 이모씨는 임금을 거의 받지 못했으면서도 “고급 인력과 친분을 갖게 되고 일을 배운 것으로 위안을 삼고 있다.”고 말했다. 문제를 제기했다가 기껏 쌓은 인맥을 잃을까 두렵다는 것. 하지만 조수연대회의의 자문을 맡고 있는 이종구 노무사는 “어느 사업장이나 돈을 버는 것과 일을 배우는 것이 함께 이루어지는데, 일을 배운다는 이유로 저임금을 받는 것은 말도 안 된다.”고 지적했다. 게다가 열악한 환경을 딛고 감독으로 성공하는 경우는 확률적으로 드물다. 대부분 ‘죽도록’ 일만 하다가 젊은 시절을 허비한다.‘조폭 마누라2’의 장동현 조감독은 “제작비도 못 건지는 영화가 많다는 것은 잘 알지만 모든 희생을 스태프들에게만 떠넘기는 것은 잘못된 일”이라면서 “자원봉사자가 아닌 만큼 전체 파이를 나누는 데 있어 일한 만큼의 몫을 받고자 하는 것은 당연한 권리”라고 주장했다. 김소연기자 purple@seoul.co.kr ■ 이상필 조수연대의장 더이상 한국영화 스태프들은 숨죽이고만 있지 않다. 조감독·제작부·촬영조수·조명조수 협회로 구성된 한국영화 조수연대회의(의장 이상필)는 ‘영화인 신문고’(filmunion.ivyro.net)에 접수된 22건의 체불임금 관련 사안에 대해 중재에 나섰고, 한 영화사를 상대로 3억 4000여만원의 채권가압류 신청을 냈다. 스태프들의 공식적인 첫 법적대응으로 기록될 ‘사건’을 이뤄낸 한국영화 조수연대회의의 이상필 의장은 “신문고에 올라온 사안의 진위를 가린 뒤 권고안을 제시하는 등 우선적으로 중재를 하는 것이 우리의 역할”이라면서 “하지만 ‘법대로 하라.’는 제작자들도 있어 법적 대응으로 이어질 수밖에 없었다.”고 말했다. 이번에 이들의 ‘레이더’에 걸린 영화사는 70% 정도 촬영이 진행된 뒤 영화를 엎었고, 임금을 거의 지불하지 않은 채 3년을 끌었다. 이 의장은 “그래도 이 영화사는 수입·배급사업을 하고 있어 가압류 신청이 가능했다.”면서 “신문고 안에는 제작사가 임금을 주지 않은 채 파산한 뒤 1년이 지나 법적으로 구제를 받을 수 없는 사안도 있었다.”며 안타까워했다. 당장 스태프들이 못 받은 임금을 챙겨주는 것도 중요하지만, 이 의장은 근본적인 문제해결을 위해 세가지 과제를 제시했다. 스태프들의 임금·고용·복지와 함께 제작시스템을 개선하는 일, 현장 영화인 재교육과 라이선스 제도화, 영화관련협회의 영화정보 공동 데이터베이스화 등이 그것이다.“투자자가 전권을 쥔 기형적인 영화산업구조와, 산업화과정에서 제대로 규정짓지 못한 채 굳어져온 관행이 원인인 만큼, 법에 의존하기보다는 영화계 스스로가 체질 개선을 해야 합니다.” 김소연기자 purple@seoul.co.kr ■ “스태프도 근로자… 근기법 적용을” 한국영화 스태프들의 처우개선을 위한 가장 좋은 방법은 근로기준법을 적용시켜 노동자로 대우받게 하는 것이다. 하지만 비정기적인 영화 일의 특수성 때문에 아직은 스태프들을 프리랜서로 보는 시각이 많아 당장 적용하기는 현실적으로 어렵다. 현재 한국영화 조수연대회의는 영화 스태프들을 근로자로 인정받게 하기 위한 법적 대응 방안을 모색중이다. 현장에서 다쳤을 경우 산재보험을 청구한다든지, 회사가 부도날 경우 3개월치 임금을 보전해주는 체당금을 신청하는 등의 방법으로 ‘영화스태프는 근로자’라는 판례를 이끌어내겠다는 것. 박형섭 변호사는 “법적인 선례가 생긴다면 스태프들이 일한 만큼의 추가수당을 받고 노동시간을 조절하는 데 일조할 수 있을 것”이라고 말했다. 법적 해결에는 시간이 걸리는 만큼 우선 영화인들이 자발적으로 ‘근로환경 규정’을 만드는 것도 필요하다. 현재 영화진흥위원회와 조수연대회의는 이 문제로 협상을 진행중이다. 영진위는 임금, 계약기간·방식, 노동시간의 기본틀과 함께 4대보험지원센터를 운영하는 내용의 ‘스태프 처우개선을 위한 권고안’을 제안한 한편, 조수연대회의는 연구원이 만드는 ‘선험적’인 권고안이 아닌 실질적인 주체인 스태프들이 적정수준을 제시하고 제작가협회와 협의한 뒤 영진위와 권고안을 논의하는 방식을 주장하고 있다. 조수연대회의 최진욱 사무국장은 “영진위가 국감의 결과물을 내는 데만 급급해하고 있다.”면서 “영화인 신문고에도 최소한의 비용을 지원해야 한다.”고 주장했다. 반면 영진위 국내진흥부의 김보연씨는 “3년전부터 스태프의 처우개선을 위한 연구사업을 지원해왔고 그 결과를 바탕으로 사업을 입안하려는 것”이라고 반박했다. 앞으로 진통이 예상되지만 3자가 협의해서 의견을 모아보자는 데는 이견이 없는 만큼 조만간 의미있는 결과물이 나올 것으로 보인다. 지난주 제작가협회와 조수연대회의도 첫만남을 갖고, 새달초 영화인 근로환경과 제작시스템을 제고하기 위한 정책 세미나를 열기로 합의했다. 아직 갈 길은 멀지만 영화 스태프의 처우 개선을 위한 첫삽은 뜬 셈이다. 김소연기자 purple@seoul.co.kr

금융규제가 법에 명시된 금지사항만 어기지 않으면 나머지는 모두 허용되는 완전포괄주의(네거티브 시스템)로 전환된다. 규제가 대폭 완화되는 셈이다. 이헌재 부총리 겸 재정경제부장관은 15일 동북아 금융허브 1주년 기념 세미나 기조연설에서 “글로벌 금융허브인 뉴욕과 런던의 법 체계를 보면 명시된 금지사항만 범하지 않으면 나머지는 모두 허용되는 완전포괄주의 성격을 지니고 있다.”며 이같이 밝혔다. 이 부총리는 “현재의 제한적 열거주의(포지티브 시스템)로는 금융환경의 급변, 새로운 금융기법의 출현, 업종간 경계 완화 등에 효율적으로 대처하는 데 한계가 있다.”고 지적했다. 그는 “이런 점을 염두에 두고 현재 완전포괄주의로 바꾸는 방안에 대해 연구를 진행중”이라며 “연구결과가 나오는 대로 각계 의견을 수렴한 뒤 적극 추진해 나갈 계획”이라고 말했다. 이 부총리는 채권시장과 관련,“우리나라 채권시장은 규모면에서 일본 다음으로 아시아 2위를 기록하고 있으나 유동성 부족 등 구조적 문제점을 안고 있다.”고 지적하고 “유동성 보강을 위해 금융기관의 채권이자소득에 대해 원천징수 의무를 면제하는 세제개편안을 국회에 제출했다.”고 말했다. 또 외국환평형기금채권과 연기금 차입금을 국고채로 전환하는 등 국고채 발행물량을 늘리고 중심지표채권의 장기화,10년 이상 장기 국고채의 발행, 주택저당채권(MBS) 발행 등을 통해 장기채권시장도 육성하겠다고 덧붙였다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

연말정산 시즌이다. 직장인이 지난 1년동안 월급받을 때마다 원천징수 방식으로 납부했던 근로소득세를 연간 기준으로 따져 덜 냈으면 더 내고, 많이 냈으면 돌려받는 것이다. 연말정산 내용을 얼마나 정확히 파악해 필요한 서류를 빠짐없이 제출하느냐에 따라 돌려받는 세금 액수가 달라진다. 이번 연말정산에서는 20대들에게는 결혼이나 이사,30대는 6세 미만의 자녀양육비,40∼50대는 자녀(대학생)와 부모(65세 이상)에 대한 교육비와 경로우대 등에 대한 공제가 확대돼 이를 잘 챙겨야 한다. ●경로우대자 추가공제폭 확대 만 65세 이상 경로우대자를 부양하는 직장인은 기본공제 1인당 100만원에 추가해 경로우대 소득공제를 받는다. 다만 올해부터는 만 70세 이상의 경우 150만원의 공제 혜택이 있다. ●본인 의료비 공제한도 폐지 본인 의료비는 지난해까지 연 급여의 3%를 초과하는 금액중 연간 500만원까지 소득공제됐으나 올해부터는 전액공제된다. 부양가족중 장애자와 경로우대자의 의료비도 전액공제된다. ●자녀 양육비 공제 확대 만 6세 이하 자녀를 둔 직장인은 누구나 올해부터 기본공제 1인당 100만원 외에 양육비 추가공제를 통해 1인당 100만원을 추가로 소득공제받는다. 지난해까지는 여성 근로자나 부인이 없는 남성 근로자에게만 1인당 50만원의 양육비 소득공제 혜택이 있었다. 또 지난해에는 만 6세 이하 자녀의 경우 양육비 추가 소득공제와 교육비 특별 소득공제를 택일해야 했지만 올해는 둘 다 받을 수 있다. ●교육비 공제 확대 유치원생 이하 자녀의 교육비 소득공제 한도는 1인당 연 150만원에서 연 200만원으로, 대학생 자녀는 연 500만원에서 700만원으로 확대됐다. 독학학위 취득과정과 학점은행제 과정에 들어간 비용도 교육비 소득공제대상에 추가됐다. ●부양가족 대상 조정 올해부터는 직계존속 기본공제 대상자에 계부(만 60세 이상)와 계모(만 55세 이상)도 포함시켜 1인당 100만원씩 소득공제를 해준다. 과세연도 중간에 혼인한 자녀나 이혼한 배우자가 있는 경우 이들에게 지급한 보험료와 의료비, 교육비는 소득공제받지 못했으나 올해부터는 해당사유 발생일까지 지급한 금액은 소득공제해준다. ●기명식 선불카드 공제 기명식 선불카드가 카드 소득공제 대상에 추가됐다. 카드 사용분 공제율은 카드 종류에 상관없이 모두 20%다. 지난달 16일부터 시범시행중인 현금영수증은 내년 사용분부터 소득공제 대상에 포함된다. ●결혼·장례비 100만원씩 공제 연 급여가 2500만원 이하인 직장인은 결혼과 이사·장례비를 각각 100만원씩 소득공제받는다. 총급여 2500만원 이하 근로자가 결혼과 함께 이사를 했을 경우에는 200만원의 소득공제 혜택을 받을 수 있다. ●모기지론 이자공제 한도 확대 모기지론을 이용, 상환기간 15년 이상, 거치기간 3년 이하 장기주택저당 차입금을 빌린 경우 이자상환액에 대해 연간 1000만원까지 소득공제받는다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

연말정산 시즌이다. 연말정산하면 카드공제나 의료비 등을 떠올리지만 부동산에서도 공제를 받을 수 있는 항목이 있다. 흔히 활용되는 것은 예금부문의 주택마련저축공제, 대출부문의 장기주택 저당차입금 이자 상환액이다. 주택마련 저축공제의 경우 청약저축, 장기주택마련저축 등의 예금상품에 들면 공제를 받는다. 무주택자나 소형주택을 소유하고 있는 서민들의 주택마련을 돕기 위해 판매된 장기주택마련저축은 16.5%(주민세 포함)인 이자소득세가 비과세되고, 연간 불입액의 40%내에서 최고 300만원까지 소득공제를 받는다. 지난해까지는 배우자나 부양가족이 있는 가구주만 소득공제 대상이었으나 올해부터는 단독 가구주도 소득공제를 받게 됐다. 가입 자격은 만 18세 이상 가구주로 무주택자나 전용면적 25.7평 이하의 1주택자만 가능하다. 매분기 300만원까지 불입할 수 있으므로 지금 가입해도 4·4분기에 300만원을 불입하면 120만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 아파트 청약용 청약저축과 청약부금도 소득공제를 받을 수 있다. 청약부금은 법률개정으로 2000년 10월23일 폐지됐으나 2000년 10월31일까지 가입한 사람은 경과규정을 적용해 소득공제가 가능하다. 대출공제의 경우 올해부터 집을 사기 위해 15년 이상 장기대출을 받는 사람은 매년 이자로 내는 돈 가운데 연간 1000만원까지 소득공제를 받게 된다.2003년까지는 10년 이상 장기주택마련 대출의 이자에 대해 최대 600만원까지 소득공제가 되던 것이 2004년부터는 10년에서 15년으로 기간이 늘어나고, 소득공제 한도가 1000만원으로 확대됐다. 지난해 말까지 한시적으로 판매된 생애최초주택구입 자금도 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 장기주택마련저축에 가입한 뒤 일정기간 이전에 중도해지하면 환급받은 세금을 내야 한다. 일단 3년이 지나면 최초 약정한 금리를 받을 수 있다. 물론 일반 과세되고 그동안 환급받은 세금을 내야 하며 5년이 지나서 해지하면 일반과세되고 환급받은 세금은 내지 않아도 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

시중은행들이 콜금리 인하에 따라 빠르면 내주중 예금과 대출금리 인하에 나설 것으로 보인다. 국민, 우리, 신한 등 주요 시중은행들은 11일 한은 금통위의 콜금리 인하결정 소식이 전해지자 자금팀, 상품팀 등 유관 부서 회의를 갖고 상품별 금리인하 시기와 인하폭 등에 대한 검토에 나섰다. 당장 90일짜리 CD 등을 기준으로 삼는 시장금리 연동형 대출상품들은 내주중 자동적으로 금리가 하락할 것으로 은행권은 예상하고 있다. 시장금리 연동형의 대표적인 대출상품은 주택담보 대출이다. 우리은행은 빠르면 내주중 정기예금 금리를 0.1∼0.2%포인트 내릴 예정이다. 우리은행의 정기예금 금리는 만기 1년짜리가 개인의 경우 연 3.7%, 기업은 연 3.5%다. 우리은행은 고정금리가 적용되는 대출에 대해서는 시장 금리의 움직임을 좀 더 지켜본 뒤 인하 여부와 시기, 폭 등을 결정할 방침이다. 국민은행과 신한은행도 예금 금리의 인하 여부를 검토중이다. 제일은행은 우선 시장금리부 수시입출금식 예금인 MMDA에 콜금리 인하를 반영할 계획이다. 이 은행 관계자는 “전산 작업 등이 필요하지만 빠르면 오는 15일이면 일부 상품의 금리를 인하할 수 있을 것”이라고 말했다. 하나은행과 조흥은행은 시장 금리의 추이를 지켜본 뒤 금리 인하 여부를 확정할 계획이며 한국주택금융공사는 콜금리 인하로 채권금리가 내려가 주택저당증권(MBS) 발행금리에 변동이 발생하면 모기지론 대출 금리 인하를 검토할 계획이다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr

부모 동의없이 결혼이나 매매계약을 할 수 있는 민법상 성인 연령이 만 20세에서 19세로 낮아진다.또 공군 병역기간이 현행 28개월에서 27개월로 1개월 단축된다. 정부는 12일 서울 세종로 정부중앙청사에서 이해찬 총리 주재로 국무회의를 열어 이 같은 내용의 민법 개정안과 공군병 복무기간 단축안을 심의,의결했다. 국무회의에서 의결된 주요 법률안 내용은 다음과 같다. ●민법 개정안 가족편을 제외한 재산편 766개 조항중 국민생활과 직결된 130여개 주요 조항을 시대변화에 맞춰 58년 만에 처음으로 손질했다.우선 성인연령을 만 20세에서 19세로 낮췄으며,법인설립 기준을 허가주의에서 인가주의로 완화했다. 또 보증에 따른 보증인의 피해를 막기 위해 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시될 때만 효력이 발생하도록 하고, 무제한적인 포괄근저당·포괄근보증도 금지했다. 항공기 추락이나 선박 침몰로 인한 실종선고를 할 수 있는 기간을 종전 1년에서 6개월로 줄였다.법안은 공포후 1년이 경과한 뒤 시행된다. ●국민건강증진법 개정안 담배 20개비당 부과하는 국민건강증진부담금을 종전의 150원에서 354원으로 인상하고,이를 통해 확보된 재원을 암의 치료,공공보건의료 및 건강증진을 위한 시설과 장비 확충 등에 쓸 수 있도록 사용 대상을 확대했다. ●품질경영 및 공산품안전관리법 개정안 소비자가 마시거나 흡입할 경우 중독 등 위해의 우려가 있는 세정제와 접착제 등 공산품에 대해서는 5세 미만의 어린이가 그 내용물을 꺼내기 어렵게 설계·고안된 어린이 보호포장을 사용토록 했다. ●국민체육진흥법 개정안 급변하는 체육환경 변화에 부응하기 위해 대한체육회를 대한올림픽체육회로 개편함으로써 국가올림픽위원회 중심의 체제로 전환했다. ●재해복구비 지원 지난달 11∼12일 제주·전남지역의 집중호우 피해를 복구하기 위해 39억 4600여만원을 목적예비비에서 지원키로 하는 예비비 지출안을 의결했다. ●공군병 복무기간 단축안 육군(24개월)과 해군(26개월)의 현역병보다 복무기간이 긴 공군병의 복무기간이 다음달 입영자부터 현행 28개월에서 27개월로 줄어든다 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

“급매물도 거래가 안돼요.” 주택경기 침체가 지속되면서 급매물이 꾸준히 시장에 나오고 있다.그러나 시장 전망이 불투명해 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.강남 일부지역과 용인 등지에서는 급매물이 쌓여가고 있다.반면 강북지역은 급매물이 상대적으로 적은 편이다.강북권에 비해 강남권의 거품이 많았다는 얘기다. 부동산 전문가들은 “급매물조차 거래되지 않고 있어 집값 하락세는 당분간 더 지속될 것”이라며 “강남권과 재건축 아파트 하락세가 더욱 두드러질 것”이라고 말했다. ●대부분 시세보다 10%가량 싸 급매물은 한꺼번에 쏟아지지는 않는다.단지마다 1∼2개가 시장에 나오고 있다.가격은 시세에 비해 10% 가량 싼 물건이 대부분이다. 강남구 개포동 경남 1,2차 아파트 32평형의 경우 시세는 8억원 수준이지만 7억원짜리 매물도 나와 있다.그러나 거래는 이뤄지지 않고 있다. 또 대치동 청실1차 35평형은 7억 8000만원을 호가하지만 7억원짜리 매물이 나와 있다.인근 ‘엘지개포자이’ 48평형은 호가가 12억 5000만원이지만 2억원 가량 싼 10억 5000만원대 매물이 나와 있다 개포동의 경우 우성 3,4차나 현대 1,2차 등 민영아파트는 대부분 호가보다 10%가량 싼 가격에 살 수 있다는 게 중개업소 관계자의 공통된 의견이다. ●강북은 급매물 오히려 적어 도봉구 창동 현대산업개발 ‘I-PARK’ 2차 26평형은 시세는 2억 2000만원이지만 가장 싼 물건이 2억 1000만원선이다.또 3차 52평형도 시세는 4억 6000만원이지만 가장 싼 매물은 2000만원 아래인 4억 4000만원선이다. 용산구 산천동 삼성리버힐은 32평형이 최저가(3억 3000만원)와 최고가(3억 5000만원)의 차이가 2000만원에 불과하다.성동구도 행당동 신동아 42평형이 4억원이지만 싼 물건은 3억 7500만원선이다. 가격이 싼 강북지역 역시 급매물이 많이 나오고 있다.도봉구 방학동 삼성래미안 2차 37평형의 호가는 3억 7000만원이지만 3억 3000만원짜리 매물도 있다. 반면 양천구 목동지역은 급매물이 거의 없는 실정이다.가격이 가장 낮은 아파트대가 시세보다 5%가량 낮다. 용인 일대는 시세에 비해 10%가량 싼 매물이 많다.성복동 LG빌리지 61평형은 호가가 4억 8000만∼6억원선이지만 4억 3000만원짜리 급매물도 나온다.용인시 상현동 롯데낙천대 62평형은 4억 8000만원이 호가지만 3억 9000만원대 매물도 중개업소에 나돈다. 용인시 죽전동 죽전벽산 2차 24평형도 시세는 1억 7500만원이지만 1억 6000만원짜리 매물도 나와 있다.용인지역에 급매물이 많은 것은 입주 물량의 폭주에 따른 입주대란이 원인인 것으로 풀이된다. 한편 인천지역의 경우 급매물이 거의 소진된 상태다.당초 인천지역에는 아파트에 거품이 형성되지 않았기 때문이다. ●급매물 매입시 고려할 사항 급매물을 살 때는 언제 나온 매물인지 확인하는 것이 중요하다.나온 지 오래된 매물은 하자가 많을 수 있다. 또 팔려는 사람에게 매입 의사가 강하다는 점을 부각시킬 필요가 있다.매도자는 사려는 의지가 있는 사람에게 가격을 깎아주는 경우가 많다. 집을 둘러볼 때는 구조상 결함은 없는지,내부 마감은 잘돼 있는지를 잘 살펴봐야 한다.체크 사항을 흥정할 때 활용하면 훨씬 싸게 살 수 있다. 아무리 싸더라도 바닥에서 사기는 쉽지 않다.바닥에 이르기까지 기다리다가는 놓치기 쉽다.‘무릎’ 정도에서 사는 것이 좋다는 말이다.가장 중요한 것은 왜 급매물이 됐는지이다.기본적으로 등기부등본 열람을 통해 저당권 설정 여부와 가등기 설정 여부 등을 확인해야 한다.물론 현장에도 가봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

모기지론으로 중도금을 치를 수 있는 아파트가 대거 쏟아진다.이달부터 연말까지 분양되는 서울·수도권 아파트 가운데 중도금-모기지론 연계가 가능한 곳이 30여개 단지 2만가구에 달한다.이 중에는 6456가구에 달하는 동탄신도시 분양물량도 포함돼 있다.이달 말부터 공급되는 인천 논현택지지구 아파트 1800여가구도 모기지론과 연계가 가능해진다. 지난 9월15일 한국주택금융공사가 국민은행 등과 업무협약을 맺고 중도금 연계 모기지론을 출시했지만 지금까지는 대출조건 등이 까다로워 판매실적이 의외로 미미했다. 금융권의 준비부족과 수혜 대상을 일반분양 가구수 100가구 이상 아파트로 제한하고,재건축 물량은 제외했기 때문이다.여기에다 건설사가 분양률 제고를 위해 도입한 중도금 무이자나 이자후불제 등으로 중도금 연계 모기지론을 선택할 필요성을 못느낀 점도 모기지론 판매 실적이 저조한 이유 가운데 하나다. ●13∼23년의 장기 대출 가능 모기지론은 만 20세 이상 세대주만 받을 수 있다. 분양대금의 10% 이상을 납부한 아파트 당첨자로 무주택자 또는 1주택 보유자여야 한다.또 소득증빙이 가능해야 하며 신용불량자나 개인신용평가등급이 낮으면 제외된다.최대 2억원 한도에서 분양가의 최대 70%와 주택금융신용보증기금의 개인신용평가(CSS) 기준에 의한 대출한도 중에서 작은 금액을 대출해 준다. 중소형 실수요자용 아파트라면 적은 돈으로 아파트를 분양받은 뒤 중도금을 모기지론으로 전환해 장기상환할 수 있다는 얘기다. 실제로 공사 기간이 3년이라고 가정하면 13∼23년의 장기 대출을 받는다.저당권 설정 이전에는 은행이 결정하는 변동금리를,저당권 설정 이후에는 공사가 결정하는 고정금리를 각각 적용한다. 중도금 대출기간에는 매월 이자만 내면 되지만 모기지론으로 전환되면 매월 원리금을 상환해야 한다. 대출 대상 주택은 분양가 6억원 이하의 신규 분양 아파트(주상복합아파트 포함)로 일반분양 가구수가 모두 100가구 이상인 사업장의 아파트가 해당된다.또 대한주택보증의 분양보증을 받아야 한다.시공능력평가 순위 200위 이내여야 한다. 이같은 중도금 연계 모기지론은 여러모로 활용할 점이 많다. 지금은 인기가 없지만 모기지론 연계 중도금보증을 지원할 수 있는 공사 보증재원이 한정돼 있어 나중에는 받고 싶어도 못 받는 경우가 생길 수 있다. 특히 근로소득이 있는 무주택 가구주 중 전용면적 25.7평 이하를 분양받은 사람은 대출금의 이자상환액에 대해 매년 1000만원까지 소득공제도 받을 수 있다. 개인적인 사정이 있거나 이율을 감안해 건설사가 알선해 준 중도금 집단대출을 이용하다가 중도금 연계 모기기론으로 전환할 수 있는 길도 있으므로 당초 분양물량을 선택할 때 중도금 연계 모기지론을 이용할 수 있는 물량을 고르는 것도 바람직하다. ●저당권 설정 전후 금리 차이 고려해야 대출금리와 상환방식에 유의해야 한다.중도금 연계 모기지론의 대출금리는 분양권 상태의 저당권 설정 이전에는 은행이 결정하는 변동금리여서 5.3% 전후에 이뤄지고,등기 이후 저당권 설정 이후에는 공사가 결정하는 고정금리(현재 6.7%)를 따른다는 점도 알아둘 필요가 있다. 대출금을 한꺼번에 갚아도 되지만 중도상환 수수료를 물어야 한다.중도상환 수수료율은 중도금 대출기간에는 일반 중도금 대출에 준해 각 금융회사가 정하지만,모기지론 대출기간 중이라면 대출한지 1년 이내면 원금의 2%,3년 이내는 1.5%,5년 이내면 1%,5년이 넘으면 수수료가 없다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘서민들은 제2의 IMF’ 지난해 서민경제를 보여주는 법원의 각종 지표들이 외환위기 직후 수준으로 어려워진 것으로 나타났다.서민들의 생계와 밀접한 부동산과 급여에 대한 가압류·가처분 및 경매처분이 급증한 것은 물론 독촉사건과 개인파산은 사상 최고치를 기록,경제난을 실감케 했다. ●독촉사건 사상 최고치 독촉사건은 채권자가 채무자와 법정 공방을 벌일 필요없이 서면으로 법원에서 지급명령서를 받아내는 간소한 형태의 금전청구방식이다.지급명령이 내려진 뒤 채무자가 2주일 안에 이의를 제기하지 않으면 확정 판결의 효력이 생겨 채권자는 경매 등 강제집행에 들어갈 수 있다. 7일 법원행정처가 발간한 2004년도 사법연감에 따르면 지난해 전국 법원에 접수된 민사 독촉사건은 모두 138만 8250건으로 사상 최고치를 기록했다.외환위기 직후였던 1998년 59만 4건,1999년 61만 7441건보다 2배 이상 늘어난 수치다. 독촉사건이 많아졌다는 것은 그만큼 빚을 제때 갚지 못하는 사람이 늘어났다는 뜻이다.독촉사건의 상당부분은 금융기관이 제기한다는 점을 고려하면 370여만명에 이르는 신용불량자 문제와도 무관치 않다는 분석이다. ●가압류·가처분도 대폭 증가 급여생활자나 신용불량자에 대한 압박수단인 가압류·가처분 신청도 급증했다.지난해 법원에 접수된 가압류 사건은 모두 113만 8799건으로 2002년의 80만 5131건보다 41.4%나 증가한 것이다. 가압류 대상 물건으로는 동산이 소폭 증가하고 선박·항공기·건설기계는 줄어든 반면 부동산은 52만 6888건으로 48.2%,자동차는 19만 9727건으로 54.4%나 급증했다.이는 가압류가 생산설비 등 기업쪽보다는 보통사람들의 집과 차에 집중됐다는 것을 보여준다.봉급생활자의 생계와 직결되는 급여 가압류는 지난해 전체 가압류 113만여건의 28.2%인 32만 13건을 차지했다.봉급생활자의 경제 여건이 그대로 드러난다. ●경매 등 강제집행도 큰 폭 상승 독촉·가압류 사건과 직결되는 민사집행 사건도 크게 증가했다. 채권자가 확정판결에 따라 경매를 요구하는 강제경매와 근저당권에 근거한 임의경매 등을 포함한 민사집행사건은 지난해 36만 5225건으로 2002년 25만 6917건보다 42.2% 늘었다.이런 수치는 외환위기 직후였던 1998년의 58만여건,1999년의 45만여건보다는 적지만 2000년 이후 가장 많다. ●개인파산 최고치 경신 법원 파산부가 담당하는 회사정리는 38건,파산은 4159건,화의는 48건이 접수됐다.모두 4245건으로 2002년 1500건의 2.8배 수준이다. 파산부 담당사건이 크게 늘어난 것은 무엇보다 개인파산 신청이 기하급수적으로 증가한 데 기인한다.개인파산 신청건수는 1999년 503건,2000년 329건,2001년 672건,2002년 1335건에서 지난해는 3856건으로 늘었다.올해 들어서는 상반기에만 3759건으로 지난해 수준에 육박했다.최근 개인회생제 시행과 더불어 신청건수가 더욱 늘어날 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

주민등록증과 등기권리증을 정교하게 위조해 땅주인 행세를 한 토지사기단이 검찰 수사관 출신 법무사의 눈을 속이지 못하고 덜미를 잡혔다. 10여년간 검찰 수사관으로 근무하다 1996년 서울 서초동 법조타운에 사무실을 개업한 법무사 김학민(49)씨에게 지난 21일 경기도 수원 영통지구에 1400여평의 땅을 소유하고 있다는 임모(51)씨 일행이 찾아왔다.임씨 등은 “시가 70억원대의 땅을 담보로 5억원을 대출받고 싶은데 근저당을 설정해 달라.”면서 주민등록증과 등기권리증을 내밀었다. 임씨 일행의 서류를 천천히 살펴보던 김씨는 등기권리증이 정교하게 위조됐다는 사실을 눈치챘다.등기권리증에 찍인 수원등기소 도장의 날짜가 엉터리로 적혀 있었던 것.수원등기소가 설립된 것은 2001년이지만 서류에는 1994년에 도장을 찍어준 것으로 돼 있었다. 김씨는 이들이 전문 토지 사기단이라는 사실을 직감했지만 “내일 사무실을 다시 찾아오라.”며 일단 돌려보냈다.김씨는 즉각 검찰 동기인 서울중앙지검 수사3과 수사관에게 전화를 걸어 이런 사실을 제보했다.제보를 받은 검찰은 22일 오후 김씨의 사무실에서 대기하다가 사무실을 다시 찾은 임씨와 공범 김모(42)씨를 검거했다. 검찰은 사기단의 두목격인 서모(40)씨가 전북 익산에 은신해 있다는 진술을 확보,검거에 나섰지만 공범들이 체포됐다는 소식을 들은 서씨는 23일 새벽 유서를 쓰고 자신의 원룸에서 스스로 목숨을 끊었다.서울중앙지검 특수3부(부장 고건호)는 30일 서류를 위조한 공범 3∼4명의 신원을 확인,이들을 수배하는 등 검거에 나섰으며 경기도 성남·양평 일대의 다른 토지사기 사건에 대해서도 수사를 확대하고 있다. 김 법무사는 “서류를 조금만 들여다봐도 위조 여부를 금방 알 수 있었기 때문에 대단한 일을 한 것도 아니고,피해자가 생겨서는 안된다는 생각에 제보했을 뿐”이라고 말했다. 박경호기자 kh4right@seoul.co.kr

정부가 개성공단 시범단지 협력사업 승인을 받은 11개 기업의 토지나 건물 등 대북 투자자산을 정규 담보로 인정하고 내년까지 남북협력기금 339억원을 대출키로 했다. 이번 결정은 개성공단의 사유 재산권을 인정하고 토지와 건물 등에 대한 저당권 설정이 가능하다는 점을 감안한 조치로 정부가 대북 투자자산을 정규 담보로 인정한 것은 처음이다. 이봉조 통일부차관은 23일 서울 세종로 정부중앙청사에서 정례 브리핑을 갖고 “시범단지 입주예정 기업 중 협력사업 승인을 받은 11개 기업에 대해 남북협력기금법 등 관련 규정에 따라 내년까지 남북협력기금 339억원을 대출할 계획”이라고 밝혔다. 대출 조건은 최대 8년에 지원금리는 3.3∼4.0% 수준이며 개성공단 자산은 50%까지 정규 담보로 인정된다. 이 차관은 “이 액수는 개성공단 입주예정 기업의 투자소요액 471억여원의 약 70% 수준”이라면서 “이번 조치로 개성공단 시범단지 입주기업이 본격적인 생산활동을 할 수 있을 것으로 기대된다.”고 밝혔다. 이 차관은 “개성공단 출입절차도 간소화시켜 비무장지대 출입시간을 연장하고 출입국신고도 36시간 전으로 단축했다.”고 덧붙였다. 정부는 다음달 초 정부 차원의 개성공단 지원조직으로 통일부와 산업자원부,건설교통부 등 8개 부처의 27명으로 구성된 ‘개성공단사업지원단’을 발족할 예정이다. 구혜영기자 koohy@seoul.co.kr

최근 법원 경매시장은 경매 물건수가 증가하지만 부동산 경기 침체로 낙찰가율(낙찰가/감정가)과 입찰경쟁률(입찰자수/낙찰건수)은 낮아지고 있다. 디지털태인에 따르면 낙찰가율은 지난해 7월 79%를 기록한 이후 하락세를 지속,올들어 계속 70%를 밑돌고 있다.지난 8월에는 낙찰가율이 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록했다. ●사례1 전세 계약기간 만료를 앞둔 주부 E씨는 보증금 1억원과 몇천만원의 여유자금으로 내집 마련을 위해 법원경매를 선택했다.우선 신문에 난 경매 공고를 스크랩하고,대법원 홈페이지에서 수도권 지역의 맘에 드는 아파트를 골라 현장 답사를 다녔다.3개월후 수원의 감정가 1억 4000만원에 2회 유찰된 33평형 아파트를 감정가의 75.9%인 1억 637만원에 낙찰 받았다.세금과 법무사 비용 등으로 750만원이 든 E씨의 총 내집 마련 비용은 1억 1380만원. ●사례2 A씨는 감정가 1억 6000만원에 1회 유찰된 경기 분당신도시 구미동의 21평형 아파트를 지난해 7월 1억 4950만원에 낙찰 받았다.세금까지 합한 투자금액은 1억 5966만원.대금은 낙찰받은 날로부터 한달 반 뒤에 납부했고,그로부터 한달 뒤에 1억 7500만원에 다시 매각했다.양도소득세를 포함해 재매각에 든 비용은 257만원,매각 차익은 1275만원이었다. 법원경매 물건은 일반매물보다 값이 싸고,토지의 경우 토지거래허가라는 규제로부터 자유롭다.위의 성공사례처럼 경매를 통해 내집을 마련하거나 시세 차익을 올리는 경우도 있으나 곳곳에 함정이 도사리고 있다. ●낙찰가 올들어 시세 70% 밑돌아 우선 사례1의 경우 경매물건 중 아파트는 경쟁률이 최고 수십대 1에 이를 정도로 인기가 높다.따라서 높은 입찰가를 써 결코 시세보다 싸지 않은 값에 집을 살 수도 있다. 사례2의 경우 최근의 부동산 경기 침체로 인해 한달 만에 집이 나가는 경우는 흔치 않다.그럼 디지털태인에서 제공한 초보자를 위한 부동산 경매 조언을 살펴보자. 첫째,권리 분석상 법원경매 물건은 대부분 채권에 따른 저당권,가압류,가등기 등 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽혀 정확한 권리관계를 파악하는 지식과 기술이 필요하다.특히 경매정보에 ‘법정지상권 성립여지 있음’ 또는 ‘유치권 신고있음’ 이거나 등기부등본에 예고등기가 돼 있는 경우 등은 입찰에 신중해야 한다.낙찰받고도 추가 비용을 부담하거나 소유권을 잃을 수 있다. 둘째,임차인이 있는 물건은 그 임차인이 최초 근저당보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로 확정 일자를 부여받고 배당요구를 했는지,또는 그 선순위 임차인이 보증금 전부를 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다.선순위 임차인의 배당받지 못한 보증금은 낙찰인이 부담해야 한다.또 임차인란에 ‘임대차 관계 미상’이라고 기재돼 있으면 임대차 관계가 잘 파악되지 않았으므로 직접 조사하란 뜻이다. ●근저당등 권리분석 철저히 해야 셋째,경매물건은 낙찰 받은 뒤 대금을 납부하고 소유권이 이전됐다 하더라도 일반매매와 달리 인도 또는 명도라는 절차가 남아 있다.집 열쇠를 넘겨받기 위해 소유자,채무자나 임차인을 상대로 명도 협의를 해야 한다.협의가 안되면 인도명령이나 명도소송을 해야 하고,집 열쇠를 넘겨받기까지 4∼6개월 이상 걸리기도 한다.따라서 실수요자라면 시간적,금전적 여유를 가지고 입찰에 응해야 한다. 끝으로 경매물건을 고를 때는 꼭 현장조사를 해야 한다.아파트,연립,다세대,상가 등은 관리비가 얼마나 연체됐는지 확인해야 한다.체납 관리비 중 공유부문에 해당하는 것은 낙찰인이 부담해야 하기 때문이다. 밭과 논 등의 농지는 ‘농지취득 자격증명’이 필요한지 확인한다.임야는 묘지가 있는지,지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.공장에 입찰할 때는 기계 및 기구류가 공장 건물과 함께 경매에 부쳐지는지 확인한다.현장 조사때 필요 이상의 높은 낙찰가를 쓰지 않기 위해서는 정확한 시세조사가 필수다.사람이 사는 건물은 실내를 보기 힘들지만 명도소송을 벌일 경우 임차인이 건물 실내를 훼손했는지 여부를 확인해야 한다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

■ 공급과잉 투자 주의보 ‘상가투자 조심하세요.’ 상가가 이미 공급 과잉인 상황에서 상가분양이 줄을 잇고 있어 투자자들의 주의가 요망된다. 현재 전국적으로 분양중이거나 분양예정인 상가 점포만 3만 9000여개에 달한다.그러나 주거형 부동산과 달리 수익형 부동산은 투자 리스크가 큰 만큼 투자에 신중해야 한다는 게 부동산전문가들의 얘기다.투자자들은 임대 수입은 고사하고 이미 다 지어진 상가도 텅텅비어 있어 투자금에 대한 이자만 물고 있는 상태다. ●가을 덕좀 보자 상가분양이 많은 것은 계절적으로 가을이 부동산 성수기라는 점과 불투명한 경기 전망도 한 몫을 했다.올 들어 부동산 경기가 빠르게 식으면서 상가 등 수익형 부동산 시행사 등은 경기회복을 기대하며 분양시기를 늦춰왔다.그러나 경기가 나아질 전망이 보이지 않자 동절기 보다는 가을이 낫다고 판단,분양을 서두르고 있다. 상가 시행사 관계자는 “내년에 경기가 좋아진다는 보장만 있으면 금융비용을 부담하면서라도 분양시기를 미루겠지만 내년이나 지금이나 별차이가 없을 것 같아 분양에 나섰다.”면서 “지금은 굶어죽으나 맞아죽으나 마찬가지다.”라고 말했다. 실제로 전국적으로 현재 분양중인 상가는 3만 8800여 점포에 연면적은 121만 2000여평이나 된다. ●상가 분양 곳곳이 암초 분당이나 일산 등 신도시와 수도권에 지어진 상가는 비어있는 경우도 많다.오피스텔이나 주상복합아파트 부속상가는 그 정도가 더 심하다.분당의 파크뷰 상가도 임대가 안 나가 1층도 다 채우지 못하고 있다.일산은 상가의 무덤으로 불릴 정도다.이같은 현상은 단지내 상가나 근린시설,쇼핑몰 등도 마찬가지다.공급과잉에다가 불황이 겹친 탓이다. 분양에 어려움을 겪으면서 편법 분양도 판치고 있다. 일부 상가는 건축허가도 받지 않고 분양했다가 나중에 부랴부랴 인허가를 받은 경우도 있다.또 몇천가구 단지내 상가라고 주장하는 경우도 인근 단지를 모두 끌어 모아 단지 규모를 부풀리기도 한다. ●투자요령 및 주의할 점 상가에도 투자요령이 있다.단지내 상가는 최소한 단지 규모가 600가구 이상,평형은 35평형대 이하가 돼야 한다.더 크면 백화점이나 할인점 이용이 많다. 상가는 단지 입구에 위치한 것보다는 주민의 동선에 위치해야 한다. 아파트 설계시 아파트 배치 및 방향을 우선 고려,상가의 위치는 그 이후에 결정하므로 주 동선이 아닌 곳에 위치한 경우가 있다. 업종 선택도 신중해야 한다.자치 관리위원회에서 정한 관리 규약은 대부분 업종 중복을 금하기 때문에 한번 업종을 정하면 다른 업종으로 바꾸기가 어렵다.최근 대법원도 자치 관리 규약을 지키지 않고 업종을 바꾼 경우 원상회복 명령을 내리기도 했다. 근린상가는 역세권이나 전철역,대로변의 상가가 좋다. 유동 인구가 많고 사람이 많이 모이는 곳은 경험이 없거나 물건값이 다소 비싸더라도 장사가 잘된다.노점상이 있는 곳을 택해야 한다.전국 어디든 노점상이 있는 곳에 장사 안 되는 곳은 한곳도 없다. 신도시 지역 내 소형 상가는 피하는 것이 좋다.요즘 소비 성향은 넓고 쾌적하며 주차 시설이 잘된 곳을 선호하기 때문이다. 분양은 초기에,임대는 입점 6개월 전후에 선택하는 게 좋다.좋은 몫의 상가라고 판단되면 분양 초기에 좋은 위치의 상가를 선점해야 한다.임대 시에는 상권의 변화를 지켜 본 뒤 입점 6개월 전후가 좋다. 테마 쇼핑몰 등은 시행사가 튼튼한지를 잘 살펴봐야 한다.직접 토지등기부등본을 떼 사업부지에 대해 소유권을 시행사가 갖고 있는지,근저당이나 가압류 등 권리관계가 깨끗한지도 알아봐야 한다.시행사가 관리나 마케팅에서 뒤지면 슬럼화하는 경우가 생길 수 있으므로 경험 유무,회사 인지도,임직원들의 전력도 확인해 보아야 한다. 상가114 유영상 소장은 “상가 투자는 다리품을 많이 판 사람이 좋은 위치의 좋은 상가를 찾을 수 있다는 평범한 진리를 잊어서는 안 된다.”면서 “불황기인 만큼 시행사 등의 안전성 등을 살피는 것도 중요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택금융공사는 은행의 중도금대출과 공사의 모기지론을 결합한 중도금 연계 모기지론을 14일 출시했다. 중도금 연계 모기지론은 신규 아파트를 분양받은 예비 입주자가 주택금융공사의 보증으로 금융기관으로부터 중도금 대출을 받아 중도금을 지불한 뒤 아파트가 준공된 후 저당권이 설정되면 공사의 모기지론으로 자동 전환되도록 한 대출 상품이다.중도금 연계 모기지론은 분양가의 최대 70%까지 대출이 가능하며 한도는 2억원이다.

앞으로는 현장 공매가 사라지는 대신 인터넷으로만 공매를 하게 된다.발품을 팔지 않고 안방에서 공매를 하게 된다는 것이다. 한국자산관리공사(KAMCO)가 오는 10월부터 온라인 공매만 허용하기로 했기 때문이다.지금까지는 온라인과 오프라인 모두 공매신청을 받아 낙찰자를 결정해 왔다. 따라서 앞으로 공매에 참여하려면 KAMCO가 운용하는 인터넷 입찰시스템 ‘온비드(OnBid,www.onbid.co.kr)’에 가입한 후 본인임을 증명하는 공인인증서를 발급 받아야 한다. ●불편 덜고 담합 차단도 지금까지 온·오프라인을 병행해온 결과 인터넷 공매는 전체의 70% 가까이를 차지해 왔다.이는 올해 1·4분기의 인터넷 공매비율 42%를 30% 가까이 웃도는 것이다. 이처럼 인터넷을 통한 공매 참여열기가 높은 것은 현장공매보다 시간과 비용이 덜 들기 때문이다. KAMCO는 인터넷 공매의 도입으로 업무담당자와 입찰자간 사전 담합을 원천 봉쇄하고,참가자의 불편을 덜 수 있다고 장점을 설명했다. ●입찰 전에 꼭 현장답사해야 실제로 온라인 입찰을 이용하면 원격지의 물건 입찰이 쉬워진다.공매에 참여하기 위해 공매장을 직접 찾지 않아도 되기 때문이다.또 최저입찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 인터넷 뱅킹을 통해 송금할 수 있기 때문에 거액을 들고 먼 거리를 이동해야 하는 불편도 줄일 수 있다. 편리한 인터넷 공매지만 공매 전에는 반드시 발품을 팔아야 한다.현장에 가서 물건의 입지를 살펴보고,인근에 지장물은 없는지,또 앞으로 예정된 도시계획은 없는지 등도 도시계획 확인원을 통해 점검해야 한다.저당권 설정 등 권리관계와 임차인 유무 등도 직접 살펴봐야 실패를 하지 않는다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

｜뉴욕 이도운특파원｜ 31일(현지시간) 미국 뉴욕시의 매디슨 스퀘어 가든에서 계속된 공화당 전당대회 둘쨋날 행사는 ‘온정(Compassion)’을 주제로 내걸었다. 안보에 초점을 맞췄던 전날 행사와 달리 이날 행사에서는 로드 페이지 교육부 장관과 빌 프리스트 상원의장,엘리자베스 돌 노스캐롤라이나주 상원의원 등이 출동,부시 대통령과 공화당의 ‘온정적 보수주의’를 설파했다. ●“소수계 주택보유 사상 최고” 부시 대통령의 조카인 조지 P는 “감세정책으로 지출과 투자가 늘어나 일자리가 늘어났고,사상최저인 주택저당 대출 금리로 중산층,서민들이 집을 구할 수 있게 됐다.”면서 “특히 소수계의 주택 보유율은 미국 역사상 최고로 높아졌다.”고 부시의 경제정책이 결과적으로 소수계의 옹호로 이어지고 있음을 강조했다. 이날 행사에는 부시 대통령의 동생인 젭 부시 플로리다 주지사의 아들 조지 P 말고도 부시 일가가 총출동,정치 명문가로서의 세를 과시했다.부시 대통령의 부인 로라가 쌍둥이 딸인 바버라와 제나의 소개를 받고 연설했으며,귀빈석에서는 아버지 부시 전 대통령과 부인 바버라 여사가 지켜봤다. ●테러와의 전쟁서 승리할 수 없다? 전당 대회장 밖에서는 “테러와의 전쟁에서 승리할 수 없다.”는 부시 대통령의 발언을 둘러싸고 공화·민주 선거캠프간에 설전이 벌어졌다.부시 대통령은 전날 NBC와의 회견에서 한 이같은 발언이 논란을 빚자 이날 테네시주 집회에서 “지금은 전쟁의 시기이며 이는 우리가 시작하지는 않았지만 우리가 이길 전쟁”이라고 하루 만에 번복했다. 케리 후보는 상대 후보의 정당이 전당대회를 하는 기간에는 선거운동을 하지 않는 전례를 깨고 31일 내슈빌에서 “테러와의 전쟁에서는 반드시 이겨야 한다.”고 유세했다. 한편 공화당은 ‘화씨 9·11’에 대응하는 영화 ‘조지 부시:신뢰의 백악관’을 대회장에서 전격 발표해 눈길을 끌었다. dawn@seoul.co.kr

지금처럼 시중금리가 어떻게 흘러갈지 예측하기 힘들 때에는 은행대출에도 전략이 필요하다. 요즘 분위기대로라면 저금리 기조는 당분간 지속될 가능성이 높다.이달에 이어 다음달에도 한국은행이 목표 콜금리(정책금리)를 내릴 것이란 예상까지 나오고 있는 시점이다.때문에 언뜻 생각하면 대출이자가 시장흐름에 연동되는 변동금리부를 택하는 게 유리해 보인다. 하지만 무턱대고 변동금리만 찾았다가는 나중에 후회할 수도 있다.경기상황에 따라 시중금리가 올라갈 가능성이 있는 데다 기존에 고정금리로 빌린 돈을 변동금리로 바꿀 경우 만만찮은 부대비용이 들기 때문이다. 전문가들은 고정금리로 돈을 쓰다가 변동금리로 바꿀 때에는 수수료 등 부대비용,금리전망,대출기간 등을 다양하게 고려해야 한다고 조언한다. ●“변동금리,당장 걱정할 필요 없어” 현재 은행권에서 가장 많은 대출형태는 변동금리부.은행별로 전체 대출의 70∼80%를 차지한다.변동금리 대출은 3개월,6개월 등 미리 정해 놓은 기간에 따라 이자가 변한다.보통 CD(양도성예금증서)에 연동된다.때문에 시중금리가 떨어지는 시기는 대출자에게 유리하다.실제로 A은행의 변동금리 대출이자는 30일 현재 연 5.8%로 1년 전(연 6.3%)에 비해 0.5%포인트나 낮아졌다. 그러나 앞으로 경기가 좋아져서 금리가 높아진다면 사정이 달라진다.이 때문에 고정금리 대출이 더 낫다는 의견도 있다. 조흥은행 서춘수 재테크팀장은 “당장 눈앞의 이자가 낮은 것(변동금리)만 보지 말고,장기적인 관점에서 낮은 수준에서 고정시켜 두는 것(고정금리)도 고려할 만하다.”고 조언했다. 그는 현재의 은행이자를 주가로 치자면 900선을 넘은 것에 비유했다.금리가 이미 바닥권에서 안정된 모습을 보이고 있기 때문에 앞으로 상당기간 이 수준을 유지하거나,떨어져 봤자 소폭에 그칠 것이란 얘기다. ●“비용 따진 뒤 바꿔타야” 금리 하락기에 가장 고민되는 사람은 이미 고정금리로 빌린 대출자들.대표적인 고정금리 상품인 주택금융공사 모기지론(장기주택담보대출)의 대출이자는 지난 18일 연 6.70%에서 연 6.45%로 낮아졌다. 즉 이달 18일 이후에 대출받은 사람은 만기(20년 등)까지 6.45%의 이자만 물면 되지만 그 이전에 빌린 사람은 6.70%를 꼬박꼬박 내는 억울함을 감수해야 한다. 은행권 고정금리 상품의 이자 역시 지난해 연 7.5%에서 최근 연 6%대로 떨어졌다. 하나은행 황창규 재테크팀장은 “고정금리로 대출받으면 낮은 이자로 갈아타는 게 낫지만 중도상환 수수료 등 부대비용이 이자비용 절약분보다 더 높지는 않은지 잘 따져봐야 한다.”고 말했다. 통상 3년만기 주택담보대출의 경우 만기가 1∼2년 남았을 때에는 원금의 1.5∼2%,1년 미만이면 0.5∼1%의 중도상환 수수료를 내야 한다. 주택금융공사의 모기지론도 1년 이내에 갚으면 중도상환 수수료가 2%나 된다. 특히 은행 주택담보대출의 경우 은행을 바꿀 경우,근저당 설정비(원금의 0.8%가량)도 다시 내야 한다. 우리은행 김인응 팀장은 “현재로서는 변동금리부가 고정금리부보다 이자가 0.15%포인트 낮다.”면서 “그러나 대출기간·금리전망 등에 따라 고정금리가 유리한 경우도 있으므로 본인의 상환능력 등을 충분히 고려해 판단해야 할 것”이라고 말했다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr

모기지론(장기 주택담보대출)이 일반화된 미국은 자그마치 70여년의 역사를 지니고 있다.반면 우리나라는 모기지론이 시행된 지 아직 반년도 안 됐다.실수요자의 손쉬운 내집마련을 위한 제도로 첫 삽을 떴다는 점에서 의미를 찾을 수 있다.그러나 모기지론을 제대로 정착시키기 위해서는 보완해야 할 점들도 적지 않다는 지적이다. ●“자본시장 체질개선 우선” 주택금융공사의 모기지론 이용을 주저하는 이유로 시중은행의 변동금리 상품에 비해 1%포인트 안팎으로 높은 금리(연 6.45%)와 비교적 많은 월 상환액이 꼽히고 있다.전문가들은 이같은 문제를 해결하기 위해서는 자본시장의 체질개선이 먼저 이뤄져야 한다고 입을 모은다. LG경제연구원 조영무 선임연구원은 “미국은 장기채권 시장이 발달했기 때문에 대출기간도 대부분 25∼30년으로 대출자의 월 상환부담이 적다.”고 말했다.그는 “주택금융공사의 MBS(주택저당증권)의 만기가 최장 20년이고,이에 따른 대출기간도 최장 20년인 점을 감안하면 대출자의 월 상환부담이 상대적으로 클 수 있다.”고 지적했다.대출가능 최대금액인 2억원을 20년동안 빌릴 경우 매월 148만 5000원씩 갚아야 한다.고정적인 소득이 있는 중산층이 아니면 모기지론을 이용하기가 상당히 버거울 수 있다. 3년·5년짜리 채권이 주종을 이루면서 장기채권 투자를 낯설게 여기는 풍토 때문에 MBS에 대한 투자수요도 미미한 편이다.이러다 보니 모기지론 대출 금리도 쉽게 낮아지지 않고 있다.지난 16일 모기지론의 금리가 연 6.7%에서 6.45%로 낮아졌지만,이는 투자수요 증가보다 시장금리 하락에 따른 MBS발행금리 하락(5.0%→4.5%)에 따른 것이었다.모기지론은 주택금융공사의 MBS발행을 통해 조달되는 자금으로 이뤄지기 때문에 모기지론의 금리는 주택금융공사의 MBS발행금리에 따라 달라지게 된다.삼성경제연구소 최희갑 수석연구원은 “MBS에 투자하려는 기관들이 많아져 주택금융공사가 MBS를 낮은 금리로 발행(비싼 가격으로 판매)할 수 있어야 한다.”고 지적했다.MBS에 투자하려는 사람에게 추가로 세제혜택을 주는 등 파격적인 유인책이 제시되어야 한다는 주장이다. 미국의 모기지론 전문회사인 패니매(Fannie Mae)가 상환기간,금리체계 등을 다양화시켜 무려 34가지의 상품을 판매하고 있는 것과 달리,우리나라는 10년·15년·20년짜리 고정금리 상품만 판매하는 것도 이같은 자본시장의 차이에서 비롯된 것이다. ●“대출 절차 고객 위주로” 번거로운 대출절차도 개선되어야 할 점으로 꼽혔다.미국에서 아파트를 구입한 적이 있다는 김모(41·사업)씨는 “미국에서는 ‘모기지 브로커’(대출 중개인)를 찾아가 주택구입 방법을 문의하면,이 사람이 소셜 시큐리티 넘버(사회보장번호)를 통해 신용도를 조회하고 은행과 직접 접촉해 소요 자금의 대부분을 조달해줬다.”고 소개했다.반면 주택금융공사에서 모기지론을 받으려면 주택구입비용 100%를 융통해 본인 명의로 집을 등기한 뒤 대출을 받아야 한다.소득 증빙 자료도 일일이 구해야 하는 등 절차가 복잡하고 번거롭다. 빈곤층·저소득층의 내집마련을 위한 기능도 추가돼야 한다는 주장도 나오고 있다.주거복지연대 관계자는 “주택금융공사가 공공의 기능을 지니고 있는만큼 저발전 지역은 우대해주는 금리를 적용해야 한다.”고 주장했다.실제로 주택금융공사의 모기지론의 이용 고객을 분석한 결과 서울 28.2%,경기 34.4% 등 수도권 지역에 절반 이상(62.6%)이 쏠려있는 것으로 나타났다. 재정경제부 관계자는 “금융시장의 큰 손인 연기금이 주로 3년짜리 안전한 회사채를 매입하는 풍토에서 벗어나 장기채권인 MBS에도 투자하면서 장기 채권 시장을 육성하는 풍토로 바뀌어야 한다.”면서 “국민들 역시 집을 투자 대상이 아닌 주거 대상으로 바라봐야 모기지론이 활성화될 것”이라고 말했다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr