◎할인채­표면금리 뺀 금액으로 싼값 매입/복리채­3개월마다 이자 더해 만기시 지급/이표채­석달마다 이자 찾아… 만기엔 원금만/은행따라 수익률 달라 유의해야/금리 변동 없어 중장기 투자 적합/회사채·기업어음보다 금리 낮아/일부은 원금 90%내 대출도 가능 시중은행의 금융채(은행채권)가 첫선을 보였다. 지난 7월 25개 시중은행에 발행이 허용된 이후 5개월만인 지난 1일 한일 신한 한미은행 등 3개 등행이 금융채 발매에 뛰어들었다. 최근의 금융위기로 시장금리가 폭등하고 있는 상황이어서 금융채를 통해 재테크를 하려는 개인 투자자들은 이 상품의 장단점을 정확히 파악할 필요가 있다. ▷금융채란◁ 일반기업이 회사채나 기업어음(CP) 등을 발행해 자금을 조달하듯이 은행들도 가령 신한은행일 경우 신한은행 채권을 발행,자금을 조달한다.종전에는 산업은행이나 기업은행 등의 특수은행들에 한해 산업금융채권 등의 금융채 발행이 허용됐었다.한일 신한 한미은행에 이어 보람은행 등 시중은행과 부산은행 등 지방은행들도 금융채 발행 채비를 갖추고 있다.시장금리 폭등세가 진정되지 않아 시장상황 추이를 주시하며 눈치를 보고 있는 상태여서 연내 또는 연초에 금융채 발행이 러시를 이룰 전망이다. ▷상품종류◁ 이자지급 방식에 따라 할인채와 복리채 및 이표채 등 세가지가 있다. 할인채는 금융채를 처음 매입할 때 가령 채권 액면금액이 1백만원이고 표면(발행)금리가 연 10%라고 가정하면 만기시 받을 이자를 먼저 받은 것처럼 액면금액에서 뺀 뒤 90만원을 주고 채권을 사들이고 만기가 되면 1백만원을 찾게 된다.복리채는 원금에 매달 붙는 이자를 더한 금액을 기준으로 3개월마다 복리로 이자를 계산한 뒤 만기가 되면 원금과 이자를 지급한다.이표채는 3개월마다 이자만 지급받고 만기시 원금을 받는다. 은행 구분없이 만기 3년과 5년짜리 두가지다. 그러나 은행에 따라 금리(만기시 지급받는 실효수익률)는 다르다. 후발은행의 선두주자이며 사실상 선발은행화돼 있는 신한은행은 연 12.5%로 비교적 높게 책정했다.이 은행의 정기예금금리(11∼11.5%)보다 높다.반면 한일은행은 연 10.92%로 정기예금 금리(3년 만기는 10.5%,5년 만기는 3년까지는 10.5%,그 이후는 시장금리를 감안한 변동금리 적용)와 비슷하다. ▷투자방법◁ 금융채는 은행 창구에서만 판다.은행이 채권등록기관으로 인가받았으며 은행에 돈을 지불하면 금융채는 은행에서 보관하며 고객은 통장으로 거래한다.종류에 따라 10만∼1백만원 단위로 투자할 수 있다.시장의 변동상황에 아무런 영향을 받지 않는 확정 금리부 채권이다. ▷장단점◁ 금리 수준이 해당 은행의 기존 상품인 정기적금 이자 이상이긴 하나 최근의 시장금리 폭등으로 일반업체가 발행하는 회사채나 CP 등의 채권보다는 낮다.13% 안팎인 대출금리로 조달된 자금으로 그 이상 높은 수준의 금리를 지급하는 금융채를 발행하기가 현실적으로 어렵기 때문이다. 그렇더라도 회사채나 CP가 금융위기 상황으로 발행기업이 언제 어떻게 될지 모르는 불안한 점과 달리 안전하다. 신한은행 관계자는 “고금리 수준은 아니지만 안정 위주의 중·장기투자를 선호하는 투자자들에게 어울리는 상품”이라며 “IMF 자금지원 이후 시장금리가 점차 안정을 찾을 경우 금융채를 통한 자금조달에 기대를 걸고 있다”고 말했다.시중은행들은 금융시장이 안정을 되찾으면 금융채의 금리를 지금보다 높에 책정할 복안이다. 금융채 매입시 금융채를 담보로 해당은행에서 대출을 받을 수 있는 장점도 있다. 채권의 일종이어서 금융채에 투자한 뒤 돈이 필요하더라도 중도해지할 수 없는 특성을 감안,이를 보완하기 위해 금융채를 담보로 대출해 주는 방안을 찾고 있다.한일은행은 아직 확정짓지는 않았지만 투자 원금의 90% 수준에서 담보대출을 해 주는 방안을 강구중이다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

【도쿄 연합】 식품업이 주업인 일본의 중견상사 도쇼쿠(동식)가 18일 금융 자회사의 심각한 자금난으로 전후 3번째 규모인 6천4백억엔에 이르는 거액의 부채를 안고 도산했다. 일본 언론들에 따르면 도쇼쿠는 자회사인 도쇼쿠 파이낸스의 재테크 실패로 거액의 손실이 발생,주거래 은행인 사쿠라은행이 자금지원을 중단하는 바람에 법원에 회사갱생법 적용을 신청했다.이로써 올들어 일본의 상장기업 가운데 도산한 회사는 모두 9개사로 늘어났다. 일본 경제계는 이번 도쇼쿠의 도산에 대해 국내경기 침체와 금융위기 등으로 종합건설회사와 금융기관의 파탄이 줄을 잇고 있는 가운데 부도의 파고가 무역상사로까지 번진데 대해 우려를 표하고 있다. 도쇼쿠는 지난 46년 설립된 회사로 농수산물과 곡물 유지 설탕 등의 국내거래와 수입업무를 주로 취급해왔다.

◎고객 불안심리 없애기 주력… 최고 6%P 올려 서울은행과 제일은행이 8일 국제통화기금(IMF) 자금지원 협상과정에서 불안감을 느껴 일시적으로 떠난 고객들을 다시 확보하기 위해 예금금리를 최고 6% 포인트까지 올렸다.정부가 이들 은행에 출자해 정상화시키기로 한데다 이들 은행이 고객들의 불안심리를 없애는데 주력하면서 이들 은행에 빠져나갔던 예금도 다시 돌아오고 있다. 서울은행은 이달말까지 가입하는 고객에 한해 한시적으로 금리를 올렸다.슈퍼실세예금 금리는 종전 연 14%에서 17%로,6개월짜리 사은정기예금은 13.7%에서 15%로 각각 올랐다.또 최저가입금액이 5천만원인 서울환매채통장은 13.9%에서 15.2%로,하이프리 저축예금(가입기간 1일 이상,가입금액 5천만원)은 9%에서 15%로 올랐다. 제일은행은 9일부터 새로 가입하는 실세금리 연동형 정기예금인 으뜸재테크예금을 1∼6개월 예치할 경우 종전에는 3천만원 이상에 15%의 금리를 적용했으나 1천만원 이상 17%로 금리는 2%포인트 올리고 액수도 크게 낮췄다. 제일은행측은 이번 단기예금 금리인상 적용기간을 일단 무기한으로 정했으며 향후 추이를 봐가며 적용기간을 조정할 계획이다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎밀려오는 3고(금리·물가·실업) 파도/아끼는게 최고의 재테크/금리연동·비과세 상품 잘 살피도록/신용대출·카드구매 되도록 피해야 □IMF시대의 재테크 4훈 ①씀씀이를 최대한 줄여라 ②고수익보다 안전 위주로 ③중장기보다 단기 투자를 ④빚얻어 땅사기 절대 금물 정부가 국제통화기금(IMF)의 긴급 자금지원을 요청하면서 국내 경제 환경이 급변하고 있다.환율이 고공행진을 계속하고 주식시장은 바닥을 쉽게 벗어날 수 있을 것같지 않아 우리 경제가 어려움이 장기화될 조짐이다.대부분의 시민들은 이럴 때 어떻게 하는 것이 좋을지 잘 모르는 실정이다.여유돈은 어디다 맡겨야 하나,제 2금융권에 맡겨둔 예금은 과연 안전할까,부동산 경기는 어떻게 될까,주식은 손해를 보더라도 팔아치워야 하나 등등생활 경제에 대한 의문점은 매우 다양하다.일반 시민들의 피부에까지 와닿게 된 경제위기 상황에 대처할 ‘IMF체제하에서의 재테크 요령’을 알아본다. ◆경제여건 악화=국내 최우량 재벌인 삼성그룹조차 최근 조직의 30%를 감량하고 제반 경비의 50%를줄이기로 하는 등 초긴축을 선언해 경제 여건이 달라진 것을 실감케 하고 있다. 주요 민간 경제연구소들도 이구동성으로 IMF의 자금 지원이 이뤄질 경우 저성장-고물가-고금리-대량실업 현상을 불러올 것이라는 전망을 내놓고 있다.이같은 경제환경의 변화가 현실로 나타나고 있는 가운데 절약 저축외의 재테크 전략이 따로 있을수 없다는 의견도 나오고 있다. 주택은행 고객개발부의 허세영 차장은 “유동성 자체가 줄어들게 됨에 따라 실물경제가 위축될 것을 전제로 모든 경제계획을 세워야 한다”면서 “여러 가지 가능한 선택이 있겠지만 지출을 줄이고 방어적이며 안정적인 쪽으로 투자하되 금리의 변화에 적절히 대응할 수 있도록 단기 투자전략으로 나가는 것이 유리하다”고 말했다.차입을 전제로 한 각종 투자행위는 절대 금물이라고 덧붙였다.최근 골프회원권을 비롯 헬스클럽,콘도 회원등이 전반적으로 하락세를 보이고 있는 것도 우선 현금화를 노린 기업과 개인사업자들이 메물을 내놓고 있기 때문이라는 것이다. ◆은행권 저축상품에 투자하라=은행권 상품의 가장 큰 장점은 요즘처럼 불안한 시기에도 안전하다는 것이다.자칫 고수익성만을 추구할 경우 종합금융사의 예금인출 사례에서 보듯 위험을 감수해야할 수도 있기 때문이다. 전문가들은 앞으로 상당기간 금리가 올라갈 것으로 전망되는 만큼 단기상품 위주로 저축하는 것이 유리하다고 입을 모은다. ◇단기상품=실세금리를 잘 반영하기 때문에 금리가 오르는 요즘 같은 때에 매우 적절하다.MMDA(시장금리부 입출금식 예금)가 대표적이다.지난 7월 4단계 금리자유화 조치가 취해진 이후 여유돈을 투자하기 적합한 고금리의 신종상품으로 등장해 큰 인기를 끌고 있다.하루만 맡겨도 최고 11%대의 이자를받는다.한도에 제한이 없고 언제든지 넣었다 뺄수 있다. 하지만 평균 예치금액이 5백만원 미만이면 기존 저축예금 계좌 등에 두는게 낫다.이 경우 MMDA 금리가 더 낮기 때문이다.또 1개월 이상 예치할 계획이라면 정기예금이나 다른 금융기관의 상춤을 이용하는 것이 유리하다. 은행 MMDA의 개인형을 기준으로 5백만원 미만은 1.0∼2.0%이지만 장기신용은행 맞춤자유예금은 9.0%로 이율이 월등히 높다.5천만원 이상은 9.0∼10.7%선으로 액수가 클수록 이율이 높다.기업형의 경우 개인형보다 다소 낮은 금리를 적용하고 있다. 한두달 가량 맡길 경우 양도성예금증서(CD)나 환매채(RP)를 이용하면 13.5%대의 수익률이 가능하다. ◇비과세 상품=과세상품보다 2%포인트 정도 높은 이율효과를 얻을수 있기 때문에 우선적으로 가입하는 것이 유리하다.비과세인 만큼 자격과 한도에 일정한 제한이 있다.근로자우대저축·근로자 우대신탁은 총급여 2천만원 이하의 근로자가 월 50만원 한도에서 가입할 수 있다.저축이 12%대,신탁은 배당률이 14.5%대다.비과세 가계저축과 비과세 가계신탁은 1가구당 1계좌만 가입할 수 있다.저축이 11.5%대,신탁이 14%대.개인연금신탁은 18세 이상 누구나 1통장을 가질수 있다.13.4%대.신탁의경우 펀드 운용실적에 따라 배당률이 결정되므로 반드시 이율이 높지는 않다.은행별로는 장기신용은행이 가장 높다.수신규모가 작아 자산운용이 쉽기 때문이다. 특히 신탁은 6개월 복리로 운용되기 때문에 같은 금리라도 3년이 지나면 0.9%포인트 가량 차이가 난다.예를 들어 3년간 신탁 배당률과 적금의 표면금리가 11%라도 신탁은 6개월 복리로 운용돼 만기때 11.9%의 수익률을 받게 되는 것이다.단기형 위주의 전략이 필요한 요즘은 확정금리가 보장된 저축형이 유리하다는 지적이다. 다만 비과세저축에 가입한 뒤 3년이 안돼 해약하면 비과세 혜택이 없고 낮은 이율이 적용된다.따라서 급전이 필요할 경우에는 가입금액 내에서 대출을 받는 것도 한 방법이다. ◆종금사=대표적인 상품으로 어음관리계좌(CMA)가 있다.고객의 예금을 수익성이 높은 단기금융상품에 투자해 생기는 운용수익을 분배하는 실적 배당형으로 입출금이 자유롭다.대개 10.5∼11%대의 고금리를 지급하고 있다.기간별로 금리가 다르다.최저금액은 4백만원. 기업어음(CP)은 기업체가 발행한 어음을 종금사가 매입해 고객에게 이를 되팔아 실세금리를 적용하는 고수익상품이다.

◎매년 중도급부금 생활자금 활용 불황이 장기화될 때는 각종 위험에 대한 보장과 저축효과를 동시에 거둘수 있는 재테크용 보험상품 가입이 부쩍 는다.보험사의 재테크상품은 다른 보험상품과 달리 확정금리를 적용해 고정수익을 보장하고 매년 수십만원씩의 중도급부급을 지급하기 때문에 수익성보다는 안정성이 요구되는 요즘 같은 때에는 훌륭한 재테크가 될 수 있다.또 계약기간중 가입자가 사고나 재해를 당했을 경우 최고 수억원까지의 보상급이 지급되므로 만일의 사태에도 대비하는 효과를 볼 수 있다.보험사의 재테크 상품은 크게 개인연금보험과 재해고액 보장상품 또는 건강보험상품,비과세 가계저축보험 등으로 구분할 수 있다.각 보험사들이 취급하고 있는 주요 상품을 알아본다. ◇삼성생명 무배당 듬뿍 저축보험=보험납입액의 50% 이상을 중도급부금으로 지급하며 각종 사고시 최고 7천5백만원까지 보장해주는 고이율 저축보험상품이다.금리변동에 관계없이 9.5%의 확정이율을 적용하며 가입후 매년 또는 3~5년 단위로 중도급부금을 지급한다.계약자가 생활자금을 수령하지 않고 이를 적립할 경우 10.5% 금리로 확정해줌으로써 만기수익률이 높아진다.또 만기때까지 계약을 유지하면 중도에 지급받은 생활자금이나 만기보험금에 대해서도 모두 비과세 혜택을 받을수 있다.중도 환금성이 높고 다양한 생활자금 설계가 가능한 것이 특징.고액의 장해급여금 및 유족연금이 지급된다. ◇대한생명 스페셜 연금보험=각종 질병보장과 함께 기본연금,중도급부금을 지급하는 재테크형 연금상품.기본연금 외에 해외여행자금,생활여유자금,칠순축하금,팔순축하금 등을 지급함으로써 기존 연금보험의 단순 노후생활보장에서 진일보한 노후설계가 가능하도록 설계됐다.또 부부형상품에 가입할 경우 주 피보험자 사망 후에도 배우자에게 동일한 보장과 연금을 지급해 홀로된 배우자가 안정된 생활을 유지할 수 있도록 지원한다.암 등 각종 성인병에 대한 의료보장을 강화하고 재해,입원,요양 등으로 발생하는 소득상실에 대해서도 생활안정자금과 요양급여금 형태로 보상해준다. ◇대신생명 무배당 재테크보험=금리변동에 관계없이 9.5%의 확정이율이 적용되며 가입 1년후부터 매년 생활여유자금이 지급되는 등 다양한 생존급부가 주어진다.가입자가 이 돈을 찾아가지 않을때에는 보너스 금리를 얹어 10.5%의 확정이율을 보장한다.또한 암 및 교통재해 등 다양한 위협에 대한 보장을 선택할 수 있다.이자소득세가 전액 비과세된다. ◇태평양생명 새우리집 저축보험=단기자금을 필요로 하는 자영업자나 근로소득자,주부,결혼을 앞둔 20대 초반 미혼남녀를 주고객층으로 개발된 저축성보험상품.무배당상품으로 설계돼 보험료가 저렴하며 매년 중도급부금으로 1백만원의 행복설계자금이 지급돼 해외여행,대출상환,교육자금 등으로 활용할 수 있다.가입기간 중간중간에 급부금을 지급함으로써 보험기간이 길다거나 지루하다는 고객의 불만을 해소했다.중도급부금을 재적립할 경우 10.5% 이율을 적용,보너스수익을 보장받을수 있다. ◇동부화재 직장인 노후보장연금보험=7.5%의 확정금리를 적용해 금리가 하락해도 약정수익률을 보장받을수 있으며 연금액을 매년 5%씩 체증지급함으로써 물가상승에대처할 수 있도록 설계됐다.노후생활연금,건강진단비,회갑축하금 등 다양한 연금이 지급되며 연 최고 72만원의 보험료 소득공제 혜택을 받을수 있다.또 50% 이상의 후유장해시 보험료 납입을 면제받는다. ◇현대해상 보디가드 상해보험=업계 최초로 과로사 위험까지 담보하는 광범위 상해보험상품.다양한 보장기능과 함께 만기시 납입보험료를 전액 환급해줌으로써 저축기능도 겸비하고 있다.화재 폭발 등 파열사고와 붕괴 침강사고,철도 및 지하철사고,항공기사고,익사사고 등 5대 대형사고를 중점보장하며 교통사고시 최고 1억1천만원의 보상금을 지급한다.만기도래시 납입보험료를 전액 되돌려준다. ◇제일화재 보금자리 종합보험=일상 가정생활에서 발생할 수 있는 각종 위험과 재산손해를 폭넓게 보상받는 동시에 기납입보험료를 만기시 모두 되돌려 받을수 있다.월 3만원 미만의 저렴한 보험료로 화재,가스폭발,도난,가족상해 및 질병 등 각종 위험을 보장받을수 있으며 화재시 임시거처 비용까지 지원받는다.보험기간중에는 납입한 보험료 이자만으로 보상을받으며 만기도래시 보험료 전액을 환급받는다. ◇쌍용화재 신 5천만 안심보험=단 한번의 보험가입으로 일상생활중 모든상해와 암을 포함한 질병 사망,화재 및 도난 등 재물 손해,가족이 입는 피해까지 모든 위험을 보장받을수 있는 보험이다.동시에 보험기간 만료시 그동안 납입한 보험료 전액을 환급받을수 있다.보험기간 10년을 기준으로 할때매월 5만8천570원의 보험료로 사망시 최고 2억원,교통사고 의료비 3백만원까지 보험금을 지급받으면서 만기에 7백만원의 보험료를 환급받을수 있다.

◎소액자금 운용 가능… 초보자 간접투자 유리/간접투자­투신사서 국공채 등 매매수익 배분/직접투자­증권사서 취급… 금리 예측 중요 일반 개인들에게 채권투자는 아직 익숙치 않은 영역이다.채권투자라면 으레 거액투자를 생각하는 데다 금리동향을 알아보기도 쉽지 않기때문이다.그러나 금리 움직임에 꾸준히 관심을 갖고 약간의 예측력을 동원한다면 소규모 자금으로도 짭짤한 재테크를 할 수 있는 것이 바로 채권투자이다.특히 요즘처럼 주식시장이 불안할때는 안정적인 수익이 보장되는 채권투자에 눈을 돌려볼 만하다. 일단 채권투자에 나서기로 마음을 먹었다면 투신사 등을 통한 간접투자를할 것인지 아니면 증권사에 나가 본인에게 적당한 채권을 스스로 구입하는 직접투자를 할 것인지 정해야 한다.초보자라면 아무래도 간접투자가 낫다. ◇간접투자를 할 경우=신분증과 도장을 지참하고 가까운 투신사 영업점을 방문하면 된다.투신사 공사채 펀드란 투신사가 돈을 모아 국공채나 회사채 등 우량채권에 투자한 뒤,여기서 발생하는 수익을 고객에게 되돌려주는 상품.수익률은 채권시장 동향에 따라 다소 변동은 있지만 보통 시장실세금리선은 유지하므로 일반 예금처럼 수익이 안정적이다.투신사는 만기에 돈을 찾지않고 중도에 해약할 경우 일정금액을 환매수수료로 징구하기 때문에 수익이 높다고 무조건 장기상품을 선택하는 것보다는 자신의 자금운용 계획에 맞는 상품을 선택하는 것이 현명하다. 공사채형 상품종류는 일반형과 절세형 상품이 있다.일반형의 경우 가입금액에 제한이 없고 일부 상품을 제외하고는 언제든지 인출이 가능하다.저축기간에 따라 단기 중기 장기형으로 나뉜다.그외에 목표수익(실세금리+1%) 달성시 조기상환의 우대혜택이 주어지는 스폿형 상품이 있다. 절세형에는 3년이상 저축하면 이자에 대한 세금전액을 면제받는 ‘비과세가계장기공사채’를 비롯해 세금을 적게 내는 ‘개인연금공사채’‘세금우대공사채’등이 있다. ◇직접투자를 할 경우=우선 증권사에 가서 거래계좌를 개설한 뒤,주식을 살 때처럼 원하는 만큼 매입주문을 내면 된다.채권을 샀을 경우 이를 만기까지 보유해원리금을 상환받을 것인지 아니면 만기전에 중도매각해 기간이자와 매매차익을 챙길 것인지를 결정하는 것이 중요하다.금리예측에 자신이 있다면 중도에 채권을 매각하는 적극적인 투자를 고려해볼만 하다.채권의 매입시점보다 금리가 상당폭 하락한 시점에서 매각하면 매매차익까지 추가로 얻을수 있다.그러나 일반개인은 가급적 만기까지 보유하는 것이 비교적 위험부담이 적다. 채권투자를 직접 하려면 표면금리,유통수익률 등 몇가지 이자율 개념을 이해해야 한다.표면금리란 채권 발행회사가 만기시 채권소지자에게 액면금액에 대해 지급하는 금리를 말하며 세금이 붙는다.유통수익률은 유통시장에서 채권을 매입할 때 투자자가 앞으로 얻게 되는 실제 금액을 지칭하는 개념으로,자금시장의 수요와 공급에 따라 매일 매일 변한다.유통수익률이 높은 시점(채권값이 쌀 때)에서 채권을 매입해 유통수익률이 낮을때(채권값이 비쌀 때) 파는 것이 채권매매 재테크의 기본요령이다.

◎만24세이하 증빙서류 제출 가입/20세 넘으면 민영청약권도 부여/유학·결혼·학자금 등 대출 가능 어린이에서부터 만 24세 이하의 자녀를 둔 사람이라면 재테크로 주택은행에서 판매하는 ‘차세대 주택종합통장’을 노크해 볼만하다.이상품은 특히 만 20세가 되면 민영주택 청약권이 부여되는 예금으로 전환할 수 있다는 점에서 어린 자녀들에게 미래에 내 집 마련의 꿈을 키워주는 라이프 사이클(Life Cycle)형 상품. 이 통장은 만 24세 이하의 자녀 이름으로만 가입할 수 있다.생후 몇개월밖에 안됐더라도 주민등록등본이나 의료보험증 등의 증빙서류를 제시하면 가입할 수 있다.계약기간은 3년 단위로 최고 30년까지 거래할 수 있다.금리는 3년까지는 연 9%,그 이상이면 2% 포인트의 우대금리가 가산돼 연 11%로 높아진다. 월 불입액은 24세까지는 25만원,가입 이후 25세 이상이 되면 30만원까지늘려 1만원 단위로 가입자가 자유스럽게 납입할 수 있다.부모가 자녀의 이름으로 가입하고 불입하는 상품이나 증여세는 부과되지 않는다.세법에 미성년자는 최초 5년간 1천5백만원까지,20세 이상 성인이 되면 최초 5년간 3천만원까지는 증여세를 면제토록 돼 있기 때문에 25세 이상 여부에 따라 월 불입액을 25만원 또는 30만원으로 제한했다.자동적으로 증여세 부과대상에서 제외되도록 하기 위해서다. 이 통장은 가령 10세인 자녀 이름으로 가입했다가 자녀가 만 20세 이상이 되면 민영주택 청약권이 부여되는 청약부금 또는 청약예금으로 전환할 수 있다.만 20세가 되면 은행에서 거래 통장에 20세가 됐다는 사실을 자동으로 표시해준다.추후 주택청약시 불필요한 잡음이 없게 하기 위해서다. 주택촉진법에는 만 20세 이상으로 소득이 있는 사람으로 세대주여야 청약자격이 주어지게 돼 있다. 청약부금이나 청약예금으로 전환하면 청약 순위 기산일은 전환한 날부터 계산된다.1순위는 전환후 2년,2순위는 1년이 지나면 주어진다. 이 이외에도 이 통장에 가입하면 각종 주택자금이나 가계자금도 대출받을수 있다.주택자금으로는 주택의 신축,구입,임차,개량,대지구입자금이 해당된다.대출신청일 현재 1년 이상 거래하면 통장평균 잔액의 20배 범위에서 주택자금대출 종류별 최고한도 범위까지 대출받을수 있다.통장 평균잔액은 은행에서 자동적으로 계산된다. 또 학자금이나 결혼자금 질병의료비 해왜유학자금 가계긴급자금 등의 가계자금 대출도 가능하다.대출 신청일 현재 3년 이상 거래하면 된다.학자금은 통장 평균잔액의 5배 범위에서 5백만원까지,결혼자금은 1천만원까지,질병의료비는 3백만원까지,해외유학자금은 1천만원까지,가계긴급자금은 3백만원까지다. 주택자금이나 가계자금은 1년짜리 일반대출로 현재 금리는 연 12.5%.1년이 지난뒤 원금의 10%를 갚는 방식으로 두차례까지 연장할 수 있다.이 통장에 가입했다가 1년 이내에 중도해지하면 금리는 연 2%,3년 이내에 중도 해지하면 연 5%가 적용된다. 올해 처음으로 초·중·고교생 800명의 고객을 추첨,‘파워 캠프’를 실시했으나 내년에는 1천명으로 늘리는 방안을 검토중이다.파워 캠프는 전국을 5개 권역으로 나눠 명승지나 유적지 등을 탐방한 뒤 마지막 날에는 속리산에 집결해 해산하는 방식으로 진행된다.1주일 코스로 무료다. 주택은행은 특히 내년에는 가입 6년차인 고객들을 대상으로 특화 서비스를 제공하는 방안을 강구중이다.금리를 더 얹혀주는 방식이 아니라 가령 송금 수수료나 수표발행 수수료를 면제해주는 등의 방안을 고려하고 있다. 경영혁신을 위한 경비절감 등 허리띠를 졸라매는 가운데서도 내년에도 우수 거래학교에 연 2회 장학금을 주는 수혜 대상자를 올 수준(720명)을 유지할 계획이다.

◎4년새 수도권에 단지 540여개 조성/경관좋고 교통빠른 양평 최적지 꼽혀/파주 여주의 임야 싼값 매입 투자해볼만 지난 94년 이후 준농림지역의 농지나 임야에 대한 전용허가규제가 완화되면서 수도권 지역 등에서의 전원주택 신축이 부쩍 늘고 있다.전원주택의 증가 추세는 아파트 생활에 염증을 느끼는 30∼40대를 중심으로확산되고 있어 지속적인 신축이 이루어질 전망이다. 특히 전원주택(건평 30∼35평 기준)을 1억~1억2천만원이면 구입할 수 있어서울 변두리에서 30평 안팎의 아파트(시가 1억8천만원선)를 가진 사람들이 이를 팔고 전원주택으로 옮기는 경우가 많다.차액으로 재테크를 하고 좋은 공기,좋은 경치도 즐길수 있기 때문이다. 지난 4년간 전문 전원주택업체들은 전원주택 붐을 타고 수도권에서 94년에 36개 단지(단지당 10∼20가구),95년에 114개,96년에 190개,올들어 200여개단지 등 모두 540여개의 단지를 조성했다. 한국전원주택협회가 최근 경기도내 지역별로 전원주택 개발분포도를 조사한 결과를 보면 전체 단지의 34.3%가 양평에 몰려 있다.다음은 남양주(23.5%),용인(16.6%) 등의 순이다.한강의 좋은 경치와 서울로의 출퇴근이 쉬운 점이 이들지역을 전원주택 밀집지로 만들었다는 분석이다.최근에는 광주(5.4%),이천(4.8%),여주(3.6%),파주(3.1%) 등이 새로운 전원주택지로 떠오르고 있다. 전원주택 최적지인 양평에는 현재 20여개 전문 전원주택건설업체가 단지형 전원주택을 분양중이다.이 지역은 임야가 평당 10만~20만원,논밭(농지)이 30만∼40만원,대지가 50만∼70만원에 거래되고 있어 개별적으로 전원주택을 지으려는 사람들에게 여전히 인기순위 1위를 달리고 있다. 남양주지역에도 한일하우징 등 8개 업체가 전원주택 200여가구를 분양 중이다.이곳의 임야는 평당 15만∼20만원,논밭은 25만∼45만원,대지는 35만~50만원이면 구입할 수 있다. 대형업체인 대우건설 벽산 등을 포함,18개 업체가 분양경쟁을 벌이고 있는 용인도 전원주택지로 유망한 곳.이곳은 준농림지중 임야가 평당 15만~20만원,논밭이 45만∼55만원,대지가 70만~80만원 수준이다.그러나 투기조짐이 보이는 수지지역의 경우임야가 평당 40만∼50만원,논밭이 70만∼80만원,대지가 1백50만원 이상선에서 거래되는 등 다른 곳 보다 1.5배 정도 더 높은 가격을이루고 있다. 최근 신흥 전원주택지로 각광받고 있는 광주는 임야가 평당 15만∼20만원,논밭이 40만∼50만원,대지가 70만∼80만원 수준이다. 파주는 임야가 평당 5만∼10만원으로 아직은 싼편이다.서울에서 다소 거리가 먼 여주도 임야가 평당 5만∼7만원선에 거래중이어서 전원주택지를 싼값으로 구입하기에 적당한 곳이다.

◎수익 증대·소비자에 양질 서비스 제공/공기관서 중개 추진 긍정적 효과 기대 부동산중개업소는 최일선에서 부동산 유통을 맡는다.일반인이 매매나 임대 등 부동산과 관련된 행위를 할 때 가장 먼저 이용하는 곳이다. 우리나라에는 양적으로 부동산중개업소가 너무 많다.업소의 규모나 수익면에서 영세성을 면치 못하고 소비자에게 제공하는 서비스도 ‘엉망’이다. 부동산 경기 침체의 영향도 가장 빨리 받아 최근에는 문을 닫는 지방업소가 속출하고 있다.이런 상황에서 수익증대와 소비자에게 양질의 서비스를 제공하는 방안으로 프렌차이즈 영업방식이 부동산중개업소에 접목되고 있다.ERA,센추리21 등 외국계 체인망과 국내의 부동산랜드 부동산뱅크 등이 대표적이다. 지금까지 우리의 부동산중개시장은 노인들의 소일거리 형태로 운영되면서 그 규모나 사업방법이 고객에게 고품질의 서비스가 제공되지 못했다.그러나 우루과이라운드,OECD가입 등으로 국내의 여건이 변화되고 있다.세계화 개방화로 부동산시장도 새로운 선진기법의 도입이 요구되고 있다.즉 ‘파는 사람’ 위주에서 ‘사는 사람’ 중심으로 시장의 형태가 바뀐 것이다. 부동산중개소는 단순한 매물 정보만을 제공하지 않는다.이제는 거래대금의 대출이나 세무 법률상담,포장이사나 인테리어까지 복합적이고 종합적인 부동산 서비스 기능을 갖추어 가고 있다. 공기업의 성격을 띤 한국토지신탁과 한국감정원이 부동산 중개 프렌차이즈를 추진하는 것은 부동산 중개시장의 이같은 변화추세에 부응하기 위한 것이다.외국기업의 국내 시장 공략에 대비하고 서비스를 한층 더 높인다는 측면에서 바람직한 것으로 보인다. 사실 부동산의 거래에서 가장 중요한 것은 안전성과 신뢰성,정보의 정확성과 치밀한 분석력 등을 꼽을수 있다.더욱이 부동산 경기가 침체된 요즘에는 일부 중개업자가 터무니없는 개발계획정보를 흘려 투자를 유혹하는 경우가 많다.정확한 정보를 갖지 못한 일반 투자자들은 이 때문에 낭패를 보기도 한다. 부동산 중개업소를 잘 선택하는 것도 하나의 재테크이다.믿을 만하고 정보력 분석력이 뛰어난 부동산 관련기관을 이용하면 속지않는다.따라서 공기관에서 중개프렌차이즈 영업을 준비중인 것은 부동산 중개업계에 긍정적 효과로 작용할 전망이다.일반 서민들도 양질의 서비스 혜택을 받게 되고 부동산 문화의 건전한 발전도 기대할 수 있다.

◎강의내용·수강생 질문 음성으로 전달/DB로 구축… 시간 관계없이 내용 열람 삼성SDS의 PC통신 유니텔이 인터넷상에서 운영하고 있는 가상대학 사이버캠퍼스가 실시간 음성을 지원하는 온라인 특강을 개설,온라인 음성강의 시대를 열고 있다. 유니텔은 최근 개관한 삼성멀티캠퍼스내에 개설된 ‘온라인 강의 스튜디오’는 기존 문자위주의 온라인강의에 음성까지 지원,가상대학을 현장감있게 구현하고 있다. 유니텔은 영산정보시스템이 개발한 인터넷 압축기술을 적용,강사의 강의 내용은 물론 수강생의 질문도 음성으로 강사에게 전달함으로써 공간을 초월해 원격강의를 할 수 있게 됐다고 설명했다. 이 스튜디오의 강의내용은 데이터베이스(DB)로 구축돼 시간에 관계없이 강의내용을 열람할 수 있는 ‘주문형 학습’도 제공하고 있다. 이 서비스에 들어가려면 유니텔 초기메뉴의 ‘교육/사회’에서 웹버튼으로 표시된 사이버캠퍼스‘W유니텔 사이버캠퍼스’를 선택하거나 웹브라우저에서 바로 사이버캠퍼스의 인터넷주소(http://cyberuniv.unitel.co.kr:8081/)로 들어가면 된다. 음성강의를 들으려면 전용 소프트웨어를 사이버캠퍼스 음성특강 자료실에서 전송받아 설치하면 된다. 유니텔의 사이버캠퍼스는 지난 10월 영화평론가인 유지나교수의 ‘올바른 영화읽기’와 김희상 회계사의 ‘보통사람의 재테크 전략’ 등의 특강에 2천여명의 수강생이 몰리는 등 큰 인기를 누리고 있다고 유니텔은 밝혔다. 유니텔은 현재 정규과목으로 개설돼 있는 12개 과목중 7개 과목을 매월 1회 실시간 온라인 강의로 진행하고 있는데 12월부터 시작되는 겨울학기에는 전과목으로 확대할 계획이다.

◎상장사 자사주 매입확대 협조요청 정부가 29일 발표한 ‘금융시장 안정대책’은 외환시장 안정쪽에 무게를 둔 편이다.주식시장 금리도 불안하지만 외환시장의 불안이 주식시장과 금리불안으로 이어졌다고 보고 특히 외화(달러)공급을 늘리고 달러 수요는 줄이는 외환시장 대책에 초점을 맞췄다.외환시장이 안정되면 주식시장도 안정을 찾을 것이라는 판단에서다. 외화공급 확대책으로는 기업들이 국내은행에서 원화로 빌린 시설자금이 만기가 됐을 때에도 외국에서 달러를 빌려 갚을수 있도록 한 게 대표적이다.능력있는 기업들에게 외화를 쉽게 조달할 수 있는 길을 보다 넓게 열어놓은 셈이다.채권개방을 당초 일정보다 앞당긴 것도 외화조달을 늘리기 위한 조치다.당초 정부는 99년 말부터 대기업의 무보증 장기채를 개방하려 했지만 2년 가까이 앞당긴 것이다. 정부는 서울 외환시장에서 달러에 대한 원화환율이 28일과 29일 연이틀간 한도까지 급등했음에도 외환보유고가 3백억달러에 그쳐 자신있게 개입하지 못했다.하지만 정부는 이날 발표한 대책으로 달러유입이 늘 수 있어 원화가치의 폭락은 없을 것이며 나아가 금융시장도 안정될 것으로 예상하고 있다. 외화예금에 예치하거나 단순한 달러보유를 당분간 막기로 한 것은 달러수요를 줄이려는 특단의 조치다.해외유학이나 관광목적 등 특별한 목적없이 달러를 보유하려는 가수요를 막아 달러가치 상승(원화가치 하락)을 막겠다는 의도다.달러환율의 상승이 점쳐지면서 아줌마부대들까지 재테크차원에서 달러 수집에 나선 것이 최근의 외환시장 상황이다. 시장관계자들은 이날 정부의 대책에 대해 외환안정에 치중해 주식시장에 대한 배려가 없음을 지적하고 있다.따라서 30일 시장에서는 환율이 안정되는 대신 주가가 다시 불안해질지 모른다는 전망을 내놓고 있다. 당초 정부는 투신사에 대한 한국은행의 특별융자,자금출처 조사를 하지 않는 무기명 장기채권의 발행,제2의 증시안정기금 설립과 같은 초강력 증시안정대책도 검토했다.이런 강력한 대신 후유증이 예상되는 조치들은 29일 주식시장이 안정을 보임으로써 제외됐다.시장 탓에 ‘원칙’을 강조해온 현경제팀의 마지막 자존심이 지켜진 셈이다.발표내용을 간추린다. ■채권시장 개방확대=대기업의 무보증 장기 회사채(5년 이상)에 대한 외국인의 투자를 내년 1월부터 허용.종목당 30%,1인당 6%까지 허용.대기업의 무보증 전환사채(CB)에 대한 투자한도도 종목당 50%,1인당 10%로 확대. ■현금차관 도입확대=국산시설재 도입용 차관의 연간한도 확대.현재 현금차관의 용도는 민간자본 유치 제 1종사업과 지방자치단체의 SOC(사회간접자본)사업용으로 한정돼 있지만 주무 부처장관이 추천하는 첨단기술개발과 물류기지건설 자금까지 확대.기존 외화차입 및 외화대출 만기상환용도 선별적으로 허용. ■기업 구조조정 촉진=기업의 원활한 구조조정을 적극 지원하고 비효율적인 기업의 퇴출을 뒷받침할 수 있도록 관련제도를 종합적으로 정비.기업 인수 및 합병시장의 활성화를 위한 의무공개매수제도 완화.구조조정이 필요한 부실기업의 인수를 위해 공정거래법상 출자총액 제한의 예외를 한시적으로 인정.

◎리노베이션­낡은 건물·상가 고쳐 자산가치 높여/토지공동투자­넓은 땅 싼값에 산뒤 여러필지 나눠/도심재개발­주상 복합개발·사업기간 짧아 인기/미분양아파트 임대­초기자금부담 적고 각종 세제혜택/법원경매공장 임대­은행이자보다 높은 수익보장 장점 부동산 경기의 침체가 장기화되고 있다.어느 곳을 둘러봐도 마땅한 투자처를 찾을수 없는 것이 요즘의 시장동향이다. 이런 와중에서도 안팔리거나 낡은 건물을 다시 고쳐 자산가치를 높이는 투자자가 있다.공동투자로 넓은 땅을 산 뒤 작은 필지로 나눠 매각함으로써 갑절의 이익을 챙기기도 한다.경매물건으로 한몫 잡는 사람이 있는가 하면 미분양 아파트로 임대사업을 벌여 재산을 늘리는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “어려울 때일수록 기회가 더 많다”며 새로운 추세에 따른 투자 유망종목을 추천하고 있다. ▷리노베이션◁ 낡은 건물이나 상가를 새롭게 뜯어 고쳐 자산가치를 높이는 재테크 방법이다.최근들어 헐값에 내놔도 팔리지 않는 집만 골라 다니는 신종 투자군단이 생겼을 정도로주택 개보수가 새로운 부동산 투자종목으로 자리잡고 있다.낡은 건물의 안팎을 적은 비용으로 고쳐 비싼 값에 팔거나 임대를 놓으면 되기 때문이다. 건물 개보수는 3년 전부터 소규모로 이루어지기 시작했다.초기에는 개발이익 보다는 건물수리의 성격이 짙었다. 그러나 지난해부터 사정이 달라졌다.부동산 시장의 침체 장기화로 건물을 완전히 헐고 새로 짓는 형태의 재개발로는 건축비 조차 건지기 힘든 상황으로 바뀌었다.리노베이션은 건물 신축시장의 여건 악화가 심화되면서 활기를 띠는 분야이다. ▷토지공동투자◁ 토지는 일정한 요건만 갖추면 자유롭게 합쳐지고 나누어진다.그러나 일반인들은 토지의 합병과 분할에 대해 잘 모른다. 토지는 모양과 위치에 따라 활용도가 다르고 값도 다르다.한 필지가 있을 때는 위치와 모양을 하나로 보기 때문에 일반적으로 활용도 및 가격도 그에 따라 평가하는 경향이다.하지만 넓은 땅을 여러 필지로 나누면 가치와 활용도는 달리 평가될 수 있다. 토지의 분할은 토지소유자가 관할 지자체에 분할신청을 해 소정의절차를 거치면 된다.그런 후에 토지대장에 분할된 토지를 기재하고 분할사유를 적은뒤 토지대장을 교부받아 분할등기 신청서를 내면 된다. 땅을 가르는데는 크고 작음에 규제가 없다.지목이 달라도 토지분할은 가능하다.한 필지에 논과 과수원이 함께 있다면 논과 과수원을 함께 분할해도 되고 논은 논대로,과수원은 과수원대로 분할 등기를 해도 된다. 서울 근교에 택지나 준농림지 등을 여럿이 돈을 모아 구입한 뒤 100∼150평 단위로 나눠가짐으로써 50% 이상 싼값으로 전원주택지를 마련하는 경우가 이같은 재테크방법에 속한다. ▷도심재개발투자◁ 도심재개발은 그동안 일반인들의 투자대상으로 적당치 않았고 투자기회도 별로 없는 편이었다.사업면적이 작아 지분거래가 잘 이루어지지 않고 대부분이 업무용 빌딩으로 개발되기 때문이다.그러나 최근에는 주거시설을 함께 짓는 복합개발이 활발해지고 사업면적도 넓어지면서 일반인들의 투자도 확대되고 있다. 도심재개발사업이 신종 재테크수단으로 각광받는 것은 개발이익이 크기 때문이다.도심재개발사업의 용적률은 평균 600%.서울시가 내년부터 주택개량재개발사업의 용적률을 평균 250% 이하로 낮춰 시행할 예정인 점에 비춰보면 2배 이상 높다.이는 도심재개발사업의 조합원에게 돌아올 이익이 주택개량재개발사업의 2배라는 의미로 보면 된다. 사업기간이 짧은 것도 장점이다.지금까지 끝난 서울 도심재개발사업의 평균 사업기간은 4년 정도로 주택개량재개발사업(5∼7년) 보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있다. ▷법원경매공장 임대업◁ 법원경매를 통한 공장의 취득은 일부 사람들의 전유물로 여겨져 왔다.창업을 준비하거나 시세보다 싼 값에 공장을 인수하려는 실수요자들만 경매에 참가해온 것이 일반적인 현상이었다. 그러나 이제는 일반 투자자의 입장에서 재테크의 수단으로 동원되고 있다.얼핏 보기에는 법원경매에서 공장을 사들이고 임대를 하는 것이 무척 어려울 것 같지만 그렇지 않다. 공장 임대업의 가장 큰 장점은 은행이자 이상의 수익이 보장된다는 점이다.취득한 공장용지가 택지로 바뀌면 예상외의 높은 수익도 기대할 수 있다. 법원경매를통한 공장 임대업은 투자목적에 따라 지역을 선정하는 것이 바람직하다.안정적인 임대수입을 원하면 반월·시화공단 등을 눈여겨 보는 것이 좋다.향후 투자수익을 노리는 사람은 용인 안성 광주 양주 화성 등 수도권에 있는 공장들을 선택하는 것이 좋다.임대시세는 다소 차이가 있지만 보증금이 평당 15만원,월임대료가 평당 1만5천원 선이다. ▷미분양아파트 임대사업◁ 최근의 부동산 재테크수단으로 가장 확실하게 떠오른 분야이다.임대용 주택의 취득에서 보유,양도 단계에 이르기까지 각종 세제혜택이 있어 폭발적인 관심을 끌고 있다. 임대주택사업의 성패는 대상 주택의 선정에 달려있다.막상 임대사업을 시작하려는 투자자들이 가장 난감해 하는 문제이다.웬만한 지역의 미분양 아파트나 중고 주택은 1억원이 넘는 자금으로도 접근하기가 어렵다. 가장 안정적인 것은 주공의 미분양 주택을 고르는 방법이다.적은 투자자금과 큰 양도차익을 낼 수 있기 때문이다. 입주가 임박한 민영 미분양아파트도 괜찮다.특히 계약금만 내고 중도금은 입주시 모두 잔금에 합산해 내거나 계약금의 비율을 총 분양가의 10∼11%로 낮춰 초기부담을 덜어주는 주공의 미분양 아파트는 여러모로 임대사업에 유리하다.

□부천 ·중동주공 최적기 ·수년내 활기될듯 □안양 ·석수 주공 1단지 이미 인가받아 □수원 ·인계 등 입지 양호 ·사업 추진 순조 서울지역의 재건축사업이 용적률 강화로 주춤해지면서 부천 안양 과천 광명 등 서울 인근도시의 오래된 저층 아파트가 새로운 재건축투자 대상으로 꼽히고 있다. 이에 따라 주택건설업체들도 수도권 지역중 70년대 말과 80년대 초에 지어진 저층 아파트를 대상으로 재건축 수주사업의 초점을 맞추고 있다.일반 소비자들의 관심도 자연스럽게 수도권 지역으로 옮겨가는 추세이다. 특히 수도권의 주공아파트는 상대적으로 관심권에서 벗어나 있었으나 서울의 주택난이 심해지면서 내집을 마련하려는 무주택자와 재테크를 노리는 수요자들에게 투자적지로 떠오르고 있다. 수도권의 주공아파트 가운데 일부는 이미 시공사 선정 및 조합설립 인가를 받아 재건축사업이 추진되고 있다.재건축사업 추진위를 구성하거나 주민의 의견을 모으고 있는 곳도 많다. ▷부천◁ 재건축이 활발한 편은 아니다.지은지 10∼12년째인 아파트가워낙 많고 일반주거지역중 풍치지구로 지정된 곳이 많기 때문이다.그러나 주택보급률이 60%를 약간 상회하고 있는 점을 감안하면 몇년 안에 재건축사업이 활발할 전망이다.지난 82년에 준공된 중동 주공아파트가 최적지로 꼽힌다. ▷인천◁ 87년 이전에 건축된 5층 이하 아파트는 1천473개동 5만6천967가구.전체 공동주택의 24%에 이른다.서북부권역에 신현주공,석남주공 1∼2단지,가좌주공 1∼2단지 등이 재건축 대상 아파트이다. 경인고속국도 시발점에 인접한 신흥동 안국아파트(78년 준공)는 현대산업개발이 맡아 사전결정심의를 마친 상태이다.인천은 그러나 서울처럼 용적률의 규제가 심해 재건축사업이 활발하지는 못할 전망이다. ▷안양◁ 미분양이 거의 없을 정도로 주택공급이 부족한 곳이다.77년 준공된 석수주공 1단지는 지난 4월에 조합설립 인가를 받았다.시공사는 대림산업.석수 주공 2∼3단지도 눈여겨볼 재건축 대상이다. ▷수원◁ 인계주공,권선주공 등 입지여건이 좋은 재건축대상 아파트가 많다.가구별 지분도 많고 주민의 재건축 의지도 강해사업추진이 순조로운 편이다.용적률이 강화되고 있는 것이 단점. 83년에 지은 권선주공 1차는 대지면적이 5천평이다.이 아파트 10평형의 대지지분은 19.5평,15평의 지분은 29.3평이다. ▷과천◁ 12개 단지 모두가 지난 82∼84년 사이에 완공된 주공아파트이다.4,5,8단지를 뺀 나머지는 모두 5층 이하이다.그러나 재건축 기대수요가 많지만 현재로서는 재건축사업을 추진하기 어려운 실정이다. 83년에 준공된 1단지의 대지지분은 16평형이 20평,27평형이 35평 정도다.

◎금리 최고 13.5% 지급 은행들이 MMDA(시장금리부 수시입출식예금)형 상품에 이어 2단계 예금유치 경쟁에 돌입했다.은행들은 조세감면규제법 개정에 의해 10월1일부터 시판이 허용되는 비과세 상품인 ‘근로자우대저축’의 유치를 위해 최고 연 12.5%의 고금리를 지급하는 것은 물론,제주도 왕복항공권 등을 제공하거나 단체가입시 보너스금리를 적용하는 등 부대서비스 경쟁까지 펴고 있다. 보람은행은 30일 3년 만기 상품에 연 12.1%의 이자를 지급하고 20명 이상 단체가 가입할 경우에는 0.2%를 추가,12.3%를 적용키로 했다.월 불입액 10만원 이상이면 올 연말까지 1만명에 한해 사은품(화채그릇 4개들이 한 세트)을 증정한다. 하나은행이 시판할 3년 만기 상품의 기본이율은 연 11.5%.그러나 통합마일리지 1천마일 또는 자동이체 2건 이상이거나 월평균 불입액 20만원 이상인 고객에게는 0.5%의 가산금리가 적용된다. 평화은행은 근로자우대저축에 가입시 자동이체를 할 경우 0.1%의 보너스 금리를 제공한다.휴일상해보험에의 무료가입은 물론 만기 이후 다시예치할 경우 0.5%의 우대금리가 지급된다.신한은행도 월평균 불입액이 5만원 이상이면 휴일교통상해보험을 무료로 가입하는 혜택을 주며 다음달 20일 현재 잔액 10만원 이상인 계좌중 200명을 추첨,제주도 왕복항공권을 준다.각종 재테크에 관한 전문가 무료상담 등의 추가혜택도 주어진다.금리는 최고 연 12%. 제일은행은 만기(3∼5년)까지는 연 11.5%의 확정금리를 지급하고 97년 12월까지의 입금분에 대해서는 연 1.0%의 보너스 금리를 더해 연 12.5%를 지급키로 했다.농협은 연 11.8%의 금리를 적용한다. 한편 상호신용금고들은 은행보다 높은 연 13∼13.5%의 금리를 지급하는 근로자우대저축 상품을 시판할 계획이다. ◎전국 우체국서도 시행 정보통신부는 근로자의 저축증대를 목적으로 1일부터 저축이자소득에 전액 비과세하는 근로자우대저축을 전국우체국에서 시행한다고 30일 밝혔다. 가입대상은 연간 총급여액 2천만원 이하의 근로자로서 전 금융기관을 통해 실명의 개인으로 1인 1계좌를 가입할 수 있으며 법인·단체의 명의로는 가입할 수 없다. 이용조건은 3년 이상 5년 이하의 계약기간을 정해 매월 1만원 이상 50만원 이하의 범위안에서 납입금액 및 납입회차에 제한없이 불입할 수 있다.이자율은 3년 만기제를 기준으로 연11.8%이다.

◎사업절차 간편·각종 세제혜택도 매력 여유자금을 갖고 투자대상을 물색하고 있다면 주공아파트로 임대주택사업을 해보는 것도 괜찮다. 임대주택사업은 다른 재테크 수단보다 위험부담이 작은 편이고 또한 각종 세제혜택이 주어지고 있어 재테크 수단으로서 손색이 없다.특히 주공아파트는 초기 자금부담이 작다는 점에서 매력적이다.보통 주택가격의 15∼20%인 계약금 비율이 10∼12%로 대폭 낮고 중도금도 4회에서 0∼2회로 줄어 자금이 회수되는 임대개시 전까지의 투입 비용이 적다. 또 주공아파트에는 전세나 임대수요자의 선호도가 높은 소형평형인 전용 15∼18평형대가 많고 공단배후나 대학교 부근,지하철 등의 역세권에 있는 투자유망지구가 많아 임대에 유리하다. 사업절차도 그다지 복잡하지 않다.주공 아파트 5가구를 분양받아 분양계약서 사본과 주민등록초본(또는 주민등록증사본)을 가지고 거주지 관할 구청 주택과에 가서 임대사업자 등록신청서를 작성해 구비한 서류와 함께 제출하면 임대사업자로 등록된다.입주가 가까와지면 임대개시 10일전에 계약기간과 보증금,임대료 등 임대조건을 신고하면 된다.취득세,등록세 등의 각종 세금을 감면받기 위해 거주지 관할 세무서에 임대개시 20일 전에 임대사업자 등록신청서를 제출하면 되고 양도소득세를 면제받기 위해서는 해당 임대주택에 대한 양도세 감면 신청서를 제출하면 된다.

◎위험부담 없고 분양대금 저렴 한국토지공사는 부동산 시장의 안정세가 지속되면서 신규 공급분을 제외한 대부분을 수의계약으로 공급 중이다.부동산 투기가 만연하던 과거와는 달리 입지여건이 좋은 필지가 많이 남아 있다는 것이 토공측의 귀띔이다. 따라서 부동산 재테크에 관심이 있으면 토공의 수의계약 대상토지를 활용해 보는 것도 한 방법이 될 것같다. 토공이 개발한 택지는 원칙적으로 추첨제 분양이다.다만 상업용지 등 수익성 토지는 경쟁입찰로 공급한다.추첨제 분양이나 경쟁입찰에서 팔리지 않은 땅은 수의계약으로 전환,선착순 분양하고 있다. 수의계약은 일반분양보다 나중에 이루어지므로 지역의 발전성과 단지의 성숙도를 감안해 매입할 수 있어 상대적으로 위험부담이 작은 편이다.특히 수의계약은 일반 분양시점에서 수의계약 시점까지의 기회비용 등을 고려할 때 매입가가 상대적으로 싼 측면도 있다.

◎여유돈으로 입찰뒤 전세금으로 충당/대부분 3∼4차례 유찰… 30∼40% 싼값 매력/매물 많아 자금능력·지역 선택폭도 넓어 단독주택이 경매 주택 가운데 수익률이 가장 높아 경매로 재테크를 노리는 부동산 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.특히 다가구용 단독주택의 경우 초기 낙찰대금만 준비되면 전세 보증금만으로도 나머지 낙찰대금을 충당할 수 있는 물건들이 많아 자금에 여유가 있는 투자자들이라면 재테크용으로 한번 시도해 볼 만하다. 다가구용 단독주택이 경매 재테크용으로 인기를 끄는데는 시세차익이 평균 30%에 이르고 자금동원면에서 무리하지 않아도 되기 때문이다. 경매에 나온 대부분의 다가구 단독주택은 세입자가 많아 권리관계 등이 복잡하다.집값의 상승요인도 별로 없어 다른 주택에 비해 투자수요가 많지도 않다.이 때문에 응찰자가 적어 보통 3∼4차례 정도는 유찰되기 일쑤이고 이에 따라 최저 입찰가격이 크게 떨어져 시세보다 30∼40% 정도는 싸게 살 수 있다. 다가구용 단독주택은 자금회전에서도 유리한 점이 많다.경매에 붙여진 서울지역의 다가구용 단독주택은 대부분이 초기 낙찰대금만 동원할 수 있으면 전세보증금으로 경락대금을 충당할 수 있는 수준이다.일반 단독주택 보다는 전세보증금이 낮지만 한 집에 5∼8가구가 세들어 살기 때문에 가구별 보증금을 모두 합치면 같은 금액대의 다른 주택보다 훨씬 많은 보증금을 건질수 있다. 경매로 나온 물건도 많은 편이다.경매물건중 30%에 이를 정도로 매물이 풍부해 자금력에 맞추거나 지역을 선택할 수 있는 폭도 넓다. 경매 전문가들은 “경매장에서 단독주택을 찾는 사람이 적어 유찰이 잦은 편”이라며 “올해 상반기 경매물건중 단독주택은 평균 0.4∼8회의 높은 유찰회수를 기록하고 있다”고 말했다. 상반기중 낙찰된 단독주택은 97년 물건이 최초 감정가의 77∼117%,96년 물건이 65∼93%선에서 거래됐다.서울지역의 경우 평균 낙찰가 비율은 97년 물건이 감정가의 77∼90%,96년 물건이 69∼75%선에서 형성됐다.따라서 감정가가 시세의 70∼80% 수준임을 감안하면 재테크에 상당히 유리하다는 것이 전문가들의 평가이다. ◎응찰때 유의점/선순위 세입자 보증금 낙찰자 부담/예고등기된 주택은 무조건 피해야 단독주택은 낙찰가가 싸고 자금조달이 쉬운 반면 조심해야할 점도 많다.특히 다가구용 단독주택은 세입자가 보통 5명 이상이기 때문에 임차인 문제를 잘 살펴봐야 한다. 우선 세입자의 권리문제를 보자.1차 저당권 설정일보다 전입신고가 먼저 됐고 현재 주택을 점유하고 있는 선순위 세입자에 대한 임차보증금은 낙찰받은 사람이 부담해야 한다. 가등기 가처분 전세권 등의 권리가 1차 저당권보다 우선 설정돼 있는 주택도 주의해야 한다.이 권리도 고스란히 낙찰자의 몫. 소송중임을 알리는 예고등기 주택은 무조건 피하는 것이 좋다.이런 집은 소송결과에 따라 소유권을 잃을 수도 있다. 이밖에 입찰전에 현장조사를 통해 입지여건 등을 잘 알아봐야 한다.막다른 골목에 있는 집,대지 평수가 불분명한 집,전기배선 수도관 등이 낡은 집,교통 교육 등의 환경이 열악한 집 등은 가능한 피하는 것이 좋다.

◎신촌과 같은 대학가 주변엔 원룸형 개발/논현·성북 등 일급 주택가엔 중장년 대상 고급 임대 적합 주택가의 단독주택에 사는 사람들중에는 주변에 번듯한 집이 들어서거나 인근의 토지이용 형태가 바뀌면 헌 집을 헐고 새 집을 짓고 싶은 생각을 하는 사람들이 많다.특히 70평 규모의 대지를 갖고 있으면 다가구나 다세대주택,상가주택 등으로의 개조에 매력을 느끼게 마련이다. 주택이 종전에는 소유의 개념이었지만 이제는 주거의 개념으로 비뀌면서 부동산을 효율적으로 이용하고 새로운 부가가치를 창출하려는 수단으로 활용하는 경향이 짙어지고 있다.자기집을 개조해 부동산재테크의 한 방법으로 이용하는 것은 점차 보편화되는 추세이다. 이런 방법은 명예퇴직 등으로 직장을 잃은 사람들 사이에서 인기를 끌고 있다.가진 집 외에는 이렇다할 재산이 없고 그렇다고 그냥 있을 수도 없어 안정적인 재산증식의 한 수단으로 이용하는 것이다. 자기 집의 개조와 같은 소규모개발은 투자규모자 적고 손익계산이 간단해 투자에 따른 위험부담이 없다.부동산에대한 전문지식이 없어도 쉽게 접근할 수 있는 것이 장점이다. 그러나 아무리 작은 부동산개발이라도 토지의 모양,주변 건물의 성격,수요실태 등을 충분히 따져 개발해야 이익을 극대화할 수 있다.주변여건이나 개발여건 등을 감안하지 않은 주먹구구식 개발은 건축 후 장기간 분양이나 임대를 하지 못해 어려움을 당하는 경우가 종종 있기 때문이다. 단독주택 개조를 통한 재테크의 사례들을 보자.대학가주변의 단독주택일 경우 원룸형 다가구주택으로 개발하는 것이 유리하다.특히 서울신촌 지역은 연세대 이화여대 서강대 홍익대 등이 밀집해 있어 대학생이나 독신 직장인들을 대상으로 한 원룸식 다가구주택으로 개발하는 것이 부가가치가 높다. 서울 강남이나 논현동 성북동 등 고급주택가에 위치한 구옥이면 30평 내외의 고급 임대주택으로 개발방향을 정해 조용한 분위기를 원하는 중장년층을 대상으로 집을 전세주는 방법을 권장하고 싶다.그 외의 서울지역에서는 방 2개짜리 15평 안팎의 다가구를 짓는 것이 좋다. 최근 다가구주택에 대한 주차장설치 기준등이 강화돼 토지의 이용폭이 다소 줄어들긴 했지만 주위의 여건에 맞춰 주택의 형태를 맞벌이 신혼부부용,직장인용,학생전용,중장년층용 등으로 특화시킨다면 주거환경도 개선하고 짭짤한 수익도 기대할 수 있다. 건축방법은 토지소유자가 직접 지을 수도 있고 전문업체나 컨설팅업체에 기획과 시공을 맡길 수도 있다.가장 안전한 방법은 믿을수 있는 건축설계사를 통해 컨설팅과 건축에 따른 인허가 등을 맡기고 건설업체를 소개받는 것이다.(02)3451­1122