삼성물산이 공사비가 8천억원대인 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(주거구역)의 시공사로 선정됐다. 삼성물산은 재건축조합이 30일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 개최한 시공사 선정 투표에서 참석 조합원 1316명(사전 투표 포함) 가운데 686표(득표율 52%)를 받아 경쟁사인 대우건설을 따돌리고 시공권을 따냈다. 이로써 삼성물산은 2015년 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 통합 재건축 수주 이후 5년 만에 도시정비사업에 복귀한 이래, 서울 서초구 신반포15차, 반포3주구 등 재건축 사업 수주에 잇달아 성공했다. 반포3주구 재건축 사업은 서울 서초구 1109번지 일대의 1490가구 아파트를 허물고 지하 3층∼지상 35층, 17개 동의 아파트 2천91가구와 부대 복리시설을 짓는 공사다. 조합이 제시한 공사비가 8087억원에 달하는 대형 사업이다. 앞서 조합은 2018년 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했지만, 공사비 문제 등으로 갈등을 빚다가 지난해 12월 시공 계약을 해지한 바 있다. 이날 총회에 참석한 이영호 삼성물산 건설부문 사장은 “삼성물산의 상품, 기술력, 서비스 역량을 총동원해 래미안 20년 역사에 길이 남을 기념비적인 작품을 만들겠다”고 말했다. 이보희 기자 boh2@seoul.co.kr

고양, 어버이날 카네이션 판매에 활용 서울 성북구는 농산물 1150세트 완판 개포주공1단지 재건축 총회 성공 개최 가수 양준일 팬 사인회도 차 타고 뚝딱 “코로나 끝나도 뉴노멀로 자리 잡을 것”드라이브스루가 감염병 시대를 맞아 ‘뉴노멀’로 자리를 잡아가고 있다. 코로나19로 드라이브스루 선별진료소가 등장한 이후 어버이날 카네이션 구매부터 재건축조합 총회까지 다양한 형태의 드라이브스루가 속출하고 있다. 올해 어버이날과 스승의날 카네이션은 드라이브스루 방식으로 구매할 수 있다. 경기도 고양국제꽃박람회가 5월 2~10일 ‘고양 드라이브스루 플라워 마켓’을 운영하기 때문. 코로나19로 어려움을 겪고 있는 화훼 농가의 판로를 개척하기 위해 마련된 이번 마켓에서는 어버이날 선물용으로 인기가 좋은 장미·카네이션 꽃바구니가 1만~1만 5000원에 판매된다. 앞서 지난 29일 서울 성북구는 코로나19로 어려움을 겪고 있는 전북 정읍시, 전남 담양군, 충북 괴산군 등 자매결연 도시 농산물을 드라이브스루 방식으로 판매, 1150개 꾸러미를 1시간 만에 완판하기도 했다.서울 강남구 개포주공1단지 재건축조합은 지난 28일 철거가 완료된 단지 내 공터에서 사상 최초로 드라이브스루 형식의 총회를 열었다. 차량에 탄 상태에서 체온을 재고 공터에 모인 1500여명의 조합원은 조합 측이 무대에 설치한 카메라를 통해 진행 상황을 유튜브로 생중계하면 각자 차 안에서 스마트폰으로 이를 시청하는 형태로 열렸다. 안건 투표는 조합원들이 차량 내에서 투표지를 전달받고 기표를 하면 방역복을 입은 직원이 직접 조합원들 차량을 돌며 수거했다. 개포주공1단지 총회가 성공적으로 치러지면서 서초동 서초신동아아파트 재건축조합도 오는 10일 탄천주차장에서 드라이브스루 방식으로 총회를 개최할 예정이다.가수 양준일은 지난 28일 경기 파주 롯데프리미엄아울렛 인근에서 유튜브 채널 ‘재부팅 양준일’ 개설을 기념해 드라이브스루 팬 사인회를 했다. 차량에 탑승한 팬들은 마스크를 착용하고 체온 확인과 손소독을 마친 뒤 차례대로 사인을 받았다. 양씨는 마스크, 장갑 등을 착용한 채 차량 밖에서 손수 사인을 하고 인사를 건넸다. 구정우 성균관대 사회학과 교수는 “사회적 거리두기가 장기화하면서 사람들이 규범을 지키면서 사회적 관계를 맺을 수 있는 일종의 절충적인 혁신 모델로 드라이브스루라는 방식이 뜨고 있다”면서 “효율적으로 사회 활동을 할 수 있는 방안으로 이미 학습이 됐기 때문에 코로나19 사태가 마무리되더라도 우리 사회의 뉴노멀로 자리 잡을 것”이라고 말했다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr김희리 기자 hitit@seoul.co.kr

28일 오전 서울 강남구 개포주공1단지 내 공터에 재건축 조합원들이 탄 자동차 1000여대가 주차돼 있다. 개포주공1단지 재건축조합은 코로나19 확산을 우려해 ‘자동차극장’처럼 차에 탑승한 채 인터넷 방송을 보고 투표하는 ‘드라이브 스루’ 방식으로 총회를 마쳤다. 연합뉴스

28일 오전 서울 강남구 개포주공1단지 내 공터에 재건축 조합원들이 탄 자동차 1000여대가 주차돼 있다. 개포주공1단지 재건축조합은 코로나19 확산을 우려해 ‘자동차극장’처럼 차에 탑승한 채 인터넷 방송을 보고 투표하는 ‘드라이브 스루’ 방식으로 총회를 마쳤다. 연합뉴스

국토교통부가 민간택지 분양가 상한제 적용 유예기간을 3개월 연장해 오는 7월 29일부터 실시하기로 최종 결정했다. 국토부는 18일 “재건축 등 정비조합의 총회 등으로 코로나19가 확산하는 것을 막기 위해 4월 28일까지였던 분양가 상한제 유예기간을 연장하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 오는 4월 29일부터 시행 예정이었던 분양가 상한제는 7월 29일부터 적용된다. 국토부와 서울시는 강남구 개포 주공1단지와 서초구 신반포 3차 등 10여개 재건축조합의 총회를 5월 말까지 연기하도록 할 방침이다. 세종 하종훈 기자 artg@seoul.co.kr

지난해 12월 27일 그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익 환수가 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 내려졌다. 어떤 의미에서는 문제가 있을 법도 한데 헌법재판소의 결정이니 일단은 존중하고 따져 봐야 할 것 같다. 내 집을 지으면서 정부에 토지의 일부 등을 기부채납도 하고 용적률의 일부에 임대아파트도 짓는데, 투기과열지구 내에서 분양가상한제로 가격까지 규제하고 이익이 남으면 재건축 초과이익 환수제로 걷어가는 것이 과연 시장경제를 추구하는 나라가 맞냐는 조합원들의 볼멘소리가 터져 나온다. 　문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산시장을 규제해 왔는데 특히 재건축시장에서 더 강한 규제가 이어지고 있다. 2018년 2월에는 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축사업이 어렵게 됐고 2019년 11월부터는 민간택지 분양가상한제를 시행하면서 서울의 332동을 지정해 분양가격을 통제하고 있다. 그러더니 지난해 말에는 그동안 말도 많았던 재건축 초과이익환수까지 대법원에서 합헌 결정이 나면서 재건축사업의 트리플 악재가 완결된 듯하다. 　트리플 악재는 첫째, 재건축 안전진단 강화다. 재건축사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이라고 정의하고 있다. 그런데 정부는 재건축사업을 추진하려면 건축물에 대한 안전진단을 실시하는데 총점 100점 만점에 구조안전성에 과중한 점수(50점)를 배정해 구조안전성에 문제가 있으면 사업을 할 수 없도록 했다. 건축마감 및 노후도가 25점이며, 경제성이 10점 그리고 주거환경이 15점이다. 주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있는데 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용하라는 말이다. 서울은 토지가 부족해 주택을 공급할 수 없어 토지 이용률을 높여야 함에도 이를 그대로 방치하는 것은 국가 경제적 손실이다. 또한 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 형평성에 맞지 않는다. 　둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택의 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 고분양가 통제는 일시적 효과는 있겠지만 가격은 다시 급등해 장기적 대책은 되지 못하고 오히려 공급 축소라는 부작용만 만들어 낸다. 　셋째, 재건축 초과이익 환수제다. 그동안 논란이 많았던 이 제도는 헌법재판소의 결정으로 합법적 과세가 됐다. 단지 부과 시점과 부과 요율은 다툼의 여지가 있다. 재건축 초과이익 환수 시점은 추진위원회를 구성하는 시점부터 준공 시점까지다. 또한 가구당 3000만원 이상일 경우 최고 50%까지 부과된다. 논란이 되는 부분은 부과 시점이다. 토지 등 소유자들은 추진위원회 구성 단계에서는 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합 인가를 받는 그 시점 역시 동일하다. 재건축사업은 사업 승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동호수 추첨일) 인가를 득한 시점부터 조합원들에게 부과되는 것이 타당하다. 왜냐하면 모든 사업의 규제가 사업인정고시일 기준으로 보상평가기준이 되거나 행위제한이 이뤄지는 점을 간과한다면 재건축사업 역시 과세 시점도 이와 동일해야 한다는 말이다. 그런데 동의서에 도장 하나 찍었다는 이유만으로 그 시점부터 준공 시점까지 개발이익에 대해 비용과 정상지가 상승분을 제외한 이익에 대해 세금을 부과하는 것은 억울할 수도 있다. 또한 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구 이상 재건축조합을 결성해서 사업을 추진하는 경우에만 부과하는 것 역시 공평하지 않을 수 있다. 투기를 막고 주택가격을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 이해가 되지만 이렇게 재건축사업을 규제해 안전진단이 어려워지면 재건축 물량이 줄어들 것이며, 주거환경은 점점 더 악화될 것이다. 특히 분양가격을 통제하거나 재건축 초과이익을 환수하면 조합원들은 이익이 감소하기 때문에 당분간 사업을 포기하거나 연기할 가능성도 크다. 물론 그 대안으로 리모델링 사업으로 전환할 가능성도 있다. 따라서 공급 축소가 주택가격 상승으로 이어지는 부작용도 나타난다는 것을 정부는 알아야 한다.

지난해 12월 27일 그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익 환수가 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 내려졌다. 어떤 의미에서는 문제가 있을 법도 한데 헌법재판소의 결정이니 일단은 존중하고 따져 봐야 할 것 같다. 내 집을 지으면서 정부에 토지의 일부 등을 기부채납도 하고 용적률의 일부에 임대아파트도 짓는데, 투기과열지구 내에서 분양가상한제로 가격까지 규제하고 이익이 남으면 재건축 초과이익 환수제로 걷어가는 것이 과연 시장경제를 추구하는 나라가 맞냐는 조합원들의 볼멘소리가 터져 나온다. 　문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산시장을 규제해 왔는데 특히 재건축시장에서 더 강한 규제가 이어지고 있다. 2018년 2월에는 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축사업이 어렵게 됐고 2019년 11월부터는 민간택지 분양가상한제를 시행하면서 서울의 332동을 지정해 분양가격을 통제하고 있다. 그러더니 지난해 말에는 그동안 말도 많았던 재건축 초과이익환수까지 대법원에서 합헌 결정이 나면서 재건축사업의 트리플 악재가 완결된 듯하다. 　트리플 악재는 첫째, 재건축 안전진단 강화다. 재건축사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이라고 정의하고 있다. 그런데 정부는 재건축사업을 추진하려면 건축물에 대한 안전진단을 실시하는데 총점 100점 만점에 구조안전성에 과중한 점수(50점)를 배정해 구조안전성에 문제가 없으면 사업을 할 수 없도록 했다. 건축마감 및 노후도가 25점이며, 경제성이 10점 그리고 주거환경이 15점이다. 주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있는데 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용하라는 말이다. 서울은 토지가 부족해 주택을 공급할 수 없어 토지 이용률을 높여야 함에도 저이용을 그대로 방치하는 것은 국가 경제적 손실이다. 또한 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 형평성에 맞지 않는다. 　둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택의 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 고분양가 통제는 일시적 효과는 있겠지만 가격은 다시 급등해 장기적 대책은 되지 못하고 오히려 공급 축소라는 부작용만 만들어 낸다. 　셋째, 재건축 초과이익 환수제다. 그동안 논란이 많았던 이 제도는 헌법재판소의 결정으로 합법적 과세가 됐다. 단지 부과 시점과 부과 요율은 다툼의 여지가 있다. 재건축 초과이익 환수 시점은 추진위원회를 구성하는 시점부터 준공 시점까지다. 또한 가구당 3000만원 이상일 경우 최고 50%까지 부과된다. 논란이 되는 부분은 부과 시점이다. 토지 등 소유자들은 추진위원회 구성 단계에서는 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합 인가를 받는 그 시점 역시 동일하다. 재건축사업은 사업 승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동호수 추첨일) 인가를 득한 시점부터 조합원들에게 부과되는 것이 타당하다. 왜냐하면 모든 사업의 규제가 사업인정고시일 기준으로 보상평가기준이 되거나 행위제한이 이뤄지는 점을 간과한다면 재건축사업 역시 과세 시점도 이와 동일해야 한다는 말이다. 그런데 동의서에 도장 하나 찍었다는 이유만으로 그 시점부터 준공 시점까지 개발이익에 대해 비용과 정상지가 상승분을 제외한 이익에 대해 세금을 부과하는 것은 억울할 수도 있다. 또한 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구 이상 재건축조합을 결성해서 사업을 추진하는 경우에만 부과하는 것 역시 공평하지 않을 수 있다. 투기를 막고 주택가격을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 이해가 되지만 이렇게 재건축사업을 규제해 안전진단이 어려워지면 재건축 물량이 줄어들 것이며, 주거환경은 점점 더 악화될 것이다. 특히 분양가격을 통제하거나 재건축 초과이익을 환수하면 조합원들은 이익이 감소하기 때문에 당분간 사업을 포기하거나 연기할 가능성도 크다. 물론 그 대안으로 리모델링 사업으로 전환할 가능성도 있다. 따라서 공급 축소가 주택가격 상승으로 이어지는 부작용도 나타난다는 것을 정부는 알아야 한다.

대우건설과 ‘공사비 갈등’을 겪던 서초구 반포동 신반포15차(한신15차) 재건축 조합이 시공사를 교체하고 분양가상한제를 적용받기로 했다. 조합은 주택을 지은 뒤 입주자를 구하는 ‘후분양’ 방침을 확정했다. 6일 건설업계와 도시정비업계에 따르면 신반포15차 재건축 조합은 전날 개최한 임시총회에서 시공사인 대우건설과의 계약해지 안건을 가결하고 일반 분양을 후분양 방식으로 하기로 결의했다. 애초 조합은 후분양으로 사업을 추진하다가 내년 4월 29일 이전까지 분양하면 민간택지 분양가상한제 적용 대상에서 벗어날 수 있게 되자 선분양을 검토한 바 있다. 하지만 대우건설과 공사비를 놓고 갈등을 빚으면서 다시 후분양 방식으로 선회한 것이다. 이 단지는 상한제 정비사업 유예기간인 내년 4월까지 선분양이 불발되면서 상한제 적용이 확정됐다. 앞서 조합은 2017년 대우건설을 시공사로 선정하고 고급 브랜드인 ‘푸르지오 써밋’을 도입하기로 했다. 당시 조합과 대우건설은 3.3㎡당 499만원에 도급계약을 맺었다. 하지만 양측은 최근 설계변경으로 인한 공사비 증액 규모를 두고 대립했다. 대우건설은 500억원(3.3㎡당 499만원), 조합은 200억원(3.3㎡당 449만원) 증액을 주장했다. 신반포15차와 마주 보고 있는 ‘아크로리버파크’는 2016년 8월 계약 당시 공사비가 3.3㎡당 576만원이었다. 이를 비롯해 반포 주변 사업지의 메이저 시공사 공사비는 3.3㎡당 최소 570만원이라고 대우건설은 주장한다. 그러나 신반포15차 재건축 조합은 대우건설이 무상특화설계 공사비를 다 받으려 한다는 입장을 고수하며 결국 후분양을 선택했다. 김종일 신반포15차 재건축조합장은 “어제 임시총회에서 3표의 근소한 차이로 후분양 방침이 확정됐다”고 전했다. 이에 대우건설은 내주 총회결의 무효 및 시공자 지위 확인 소송을 제기하기로 했다. 또 조합이 시공사 재선정 입찰을 진행하면 총회 금지 가처분 신청하고, 현장 유치권도 행사할 방침이다. 대우건설 관계자는 “계약서를 무시한 조합의 무리한 요구에 소송 등 강경하게 대응할 예정”이라며 “상한제가 적용되고 시공사 선정 문제로 사업이 장기 지연되면, 조합원들에게 막대한 재산상의 피해가 발생할 것”이라고 강조했다. 사업 계획에 따르면 지난 6월 철거가 끝난 신반포15차는 재건축을 통해 기존 5층짜리 8개 동 180가구에서 지하 4층·지상 35층, 6개 동, 총 641가구로 탈바꿈할 예정이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

고분양가 예상 과천·목동·흑석동 제외 일각선 “여권 유력 정치인들 거주 영향” 길동, 주변 둔촌·명일동보다 가격 낮아 재건축조합 “왜 포함됐는지 몰라” 분통 논란 커지자 정부 “상황 따라 추가 지정” 서울 아파트 매매가격 19주 연속 상승 “강남 4구(강남·서초·송파·강동)여서 불안하긴 했지만, 설마 강동구 길동이 분양가 상한제 적용 대상지가 될 거라고는 생각을 못 했죠. 아니 과천도 빠지고 목동, 흑석동, 북아현동 다 빠졌는데 길동이 들어간 게 지금도 이해가 안 가요.”(강동구 A부동산)7일 부동산 업계에서는 정부가 민간택지 분양가 상한제 1차 대상지로 선정한 서울 27개동의 기준을 놓고 논란이 일고 있다. 고분양가가 예상되는 동작구 흑석동과 양천구 목동, 서대문구 북아현동, 경기 과천, 성남 분당 등이 제외되고, 강동구 길동 등 상대적으로 분양 가격이 저렴할 것으로 예상되는 지역들이 포함됐기 때문이다. 현재 강동구 길동에는 신동아 1·2차 재건축사업이 진행 중이다. 이 사업은 현재 주민 이주를 끝내고 철거를 준비하고 있지만, 분양가 상한제 시행 유예 시한인 내년 4월까지 분양을 끝내기가 사실상 어렵다. 특히 길동은 주변의 둔촌동이나 명일동보다 가격이 저렴한 편이다. 길동의 부동산중개업소 관계자는 “분양가 상한제의 목표가 고분양가를 막기 위해서라면 길동을 지정한 게 말이 안 된다”면서 “둔촌동 지정에 따른 풍선효과를 우려한 것이라면 마포 재개발사업의 연결축인 서대문구 북아현동은 왜 빠졌는지 모르겠다”고 지적했다. 일각에서는 경기 과천과 성남 분당, 동작구 흑석동 등이 빠진 게 여권 유력 정치인들이 해당 지역에 살기 때문이라는 의심의 눈초리를 보내고 있다. 재건축 사업이 진행되는 과천은 김수현 전 청와대 정책실장을 비롯해 고위 공직자들의 주된 주거 지역이다. 흑석동은 김의겸 전 청와대 대변인이 상가주택을 매입한 곳으로 뉴타운사업이 추진되고 있다. 건설사 관계자는 “강남권은 분양가 상한제에 포함될 것으로 예상했지만 유력하게 거론되던 과천 등이 빠지니 이런 말들이 나오는 것”이라고 꼬집었다. 논란이 커지자 정부도 해명에 나섰다. 박선호 국토교통부 1차관은 이날 라디오에 출연해 “분당은 지난 1년 동안 분양된 아파트의 분양가 상승률이 법적인 요건에 해당되지 않았다”면서 “자의적인 기준으로 결정한 게 아니다”라고 말했다. 이어 “목동과 흑석동, 과천 등은 재건축·재개발 사업에서 분양이 임박한 단지나 사업 등이 없다”면서 “지난 6일 분양가 상한제 지정은 1차 지정이었고, 앞으로 시장 상황에 따라 추가로 이뤄질 수 있다”고 말해 추가 지정이 이뤄질 경우 해당 지역이 들어갈 수 있음을 시사했다. 한국감정원이 이날 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 올라 19주 연속 상승세를 이어 갔다. 경기도 아파트값도 지난주 0.08%에서 이번주 0.09%로 오름폭이 확대됐다. 분양가 상한제 대상지에서 제외된 과천이 0.51% 올라 지난주(0.46%)보다 상승폭이 커졌다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

상한제 우회책 ‘통매각’ 고수 조합도 강남 일대 “예상했다”면서도 착잡 마포 성산 시영 등 제외지역은 안도 정부가 6일 발표한 분양가상한제 적용 여부에 따라 재건축·재개발 등 정비사업지는 희비가 엇갈렸다. 내년 4월 전까지 일반분양을 끝내야 ‘예외 대상’이 되는 관리처분인가 단지는 속도전에 들어갔고, 반대로 사업성이 떨어진다며 일반분양 ‘포기’를 검토하는 곳도 생겼다. 상한제 우회책인 ‘통매각’을 여전히 고수하는 조합도 있다. 당장 상한제 적용을 받게 된 서울 강남 일대 정비사업지 관계자들은 “예상했다”면서도 착잡한 모습이다. 분양가가 주택도시보증공사(HUG) 규제 가격보다 낮을 것으로 예상해 과거와 같은 사업성을 보장받기 어렵게 돼서다. 박설용 반포주공1단지 1·2·4주구 주택재건축조합 사무국장은 “조합원 간 소송으로 분양까지 수년의 시간이 남아 있는 만큼 그 사이 분양가를 산정하는 기준이 되는 토지가격, 감정가가 올라 어느 정도 시세 차이를 상쇄할 것으로 보기 때문에 크게 동요하지 않으려 한다”고 설명했다. 정부가 이날 통매각에 대해 “일반분양 주택을 임대용으로 전환하는 것은 정비계획을 변경해야 해 불가하다”고 밝혔지만 신반포3차·경남아파트 조합은 법정에서 다투겠다는 입장이다. 통매각을 주도하는 한형기 신반포3차 재건축주택조합원은 “다음주 서초구를 대상으로 행정소송을 진행할 것”이라면서 “임대사업자에게 통으로 매각하는 사안은 정부가 아니라 법률적으로 따질 사안”이라고 강조했다. 분양을 포기하는 단지도 나올 전망이다. 영등포구 여의도동 ‘브라이튼 여의도’는 사실상 일반분양이 어렵다는 입장이다. 이 때문에 이 아파트 시행사는 아파트 450여가구에 대한 일반분양을 포기하고 임대로 돌리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 강남구 개포동 주공1단지와 주공4단지, 강동구 둔촌 주공 등은 내년 4월 전까지 분양을 하면 상한제 적용을 받지 않기 때문에 일반분양을 앞당기려 노력하고 있다. 양천구 목동 신시가지 아파트나 마포구 성산 시영 등 대상 지역에서 제외된 곳은 안도하는 모습이다. 하지만 시장에서는 정부가 선정한 행정동이 ‘투자유망지역’으로 읽히거나 실효성이 떨어질 것이란 지적이 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “상한제 시행으로 집값 안정 효과를 이끌어 내기는 쉽지 않을 것”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다 상한제 적용단지에 대한 청약 쏠림과 이에 따른 분양시장 과열이 이어질 것으로 예상된다”고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장도 “상한제 적용은 분양에 국한됐고 동 단위로 쪼개지는 것은 더욱 실효성을 거두기 힘들다”며 “동은 달라도 전반적인 인프라는 공유할 수 있는 데다 분양가만 통제한다고 집값이 동반 하락하기는 어렵다”고 지적했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

부동산 시장에서 ‘일반분양 통매각’이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 통매각 제도는 미분양 해소와 임대주택 공급 확대를 위해 2011년 도입됐다. 2015년부터는 재개발·재건축 아파트에도 적용됐다. 정비사업 활성화에 방점이 찍혔다. 실제 사업 추진에 어려움을 겪던 서울 관악구 강남아파트 재건축조합은 2017년 일반분양분을 임대사업자에게 통매각했다. 하지만 현재의 논란은 제도 도입 취지와는 결이 다르다. 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축조합은 일반분양분 통매각을 추진한다. 임대사업자에게 일반분양분 364가구를 8000억원에 넘긴다는 목표다. 현행법상 분양가상한제 적용 주택은 임대사업자에게 통매각을 할 수 없기 때문에 적용 지역 지정 전에 처분하려는 것이다. 임대사업자에게 팔 때는 가격 제한이 없다. 분양가상한제가 적용되면 일반분양가는 3.3㎡당 3000만원에도 못 미칠 것으로 예상되는데, 조합은 통매각으로 6000만원을 받을 수 있고, 임대사업자는 8년 임대 후 1억원 안팎의 가격으로 되팔 수 있다는 계산이 깔려 있다. 전국 재건축·재개발조합 120여곳의 연합 모임인 미래도시시민연대도 최근 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정 청원서를 통해 ‘분양가상한제 적용 주택도 임대사업자에게 우선 공급할 수 있게 해 달라’고 했다. 임대주택 물량을 대량으로 확보할 수 있고, ‘로또 분양’ 논란을 차단할 수 있다는 논리를 내세웠다. 하지만 민간주택 분양가상한제라는 정부 규제를 피하려는 움직임이라는 점을 부인하기 어렵다. 물론 국토교통부와 서울시가 손놓고 있을 리 만무하다. 규제의 틈새를 활용해 분양 수익을 챙기도록 놔두지 않겠다는 것이다. 실제 서울시는 통매각을 추진하는 재건축 조합장들에게 형사처벌될 수 있다는 사실을 고지했고, 서울 송파구 진주아파트 재건축조합은 통매각을 포기했다. 서울 용산구 한남3구역 재개발 수주전에서 뛰어든 건설사들의 제안을 보면 점입가경이다. GS건설은 분양가상한제 적용 가능성을 아랑곳하지 않고 ‘3.3㎡당 일반분양가 7200만원, 조합원 분양가 3500만원’을 제시했다. 대림산업은 임대주택 모두를 자회사를 통해 사들이는 방식으로 ‘임대 아파트 제로(0)’를 내걸었다. 법적 자문을 거쳤다지만 재개발 사업에서 공급 주택의 20%까지 임대주택으로 공급해야 한다는 서울시 조례를 위반할 소지도 있다. 재개발·재건축 법망을 요리조리 피하려는 조합과 건설사, 이를 차단하려는 정부와 지방자치단체. 개발 이익과 사회적 가치의 충돌이다. 무주택자 등 주택 실수요자들을 소외시키는 ‘그들만의 수싸움’이 돼선 안 된다. shjang@seoul.co.kr

서울시 첫 품질관리단 도입… 분쟁 예방 노후 저층 아파트 단지였던 서울 강동구 고덕주공2단지가 친환경 주거 단지 고덕그라시움으로 새 단장해 30일부터 입주를 시작한다. 강동구는 최근 고덕그라시움의 준공 인가 절차를 밟으면서 4932가구, 1만 4000여명의 입주 대란 위기를 해결했다고 29일 밝혔다. 구는 입주 예정자들이 사전 방문 점검 때 제기한 민원에 대해 준공 전 하자 보수가 신속히 마무리될 수 있도록 행정지도에 나서 입주 예정자들과 시공사 간의 갈등을 수습했다. 특히 이정훈 강동구청장은 입주예정자협의회(가칭)의 하자 보수 요구에 대해 주말 동안 15시간의 마라톤 회의를 이끌며 조합과 시공사 컨소시엄 간 협의를 이뤄 냈다. 이에 따라 고덕2단지 재건축조합과 고덕그라시움 시공 3개사는 커뮤니티 공간과 공용 공간을 개선하고 아파트 53개동 각 가구의 실내 하자도 신속히 처리하기로 했다. 구 관계자는 “입주민들이 불편을 겪지 않게 시공사, 조합이 협의한 사항이 잘 지켜질 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 구는 서울시 최초로 도입하는 품질관리단 제도를 위해 건축시공, 구조, 토목, 조경, 전기, 기계, 소방 등 분야별 민간 전문가를 선정해 위원을 꾸린다. 분쟁을 미리 예방하기 위해 위원들이 현장 점검할 때 해당 아파트 입주 예정자도 동행하도록 해 실질적인 대책을 마련할 예정이다. 정서린 기자 rin@seoul.co.kr

강남권 2000가구·사업비만 10조원 육박 ‘작년 1월 물량 배정 다툼’ 조합원 소송1심 “분양권 신청 불허는 재산권 침해” 2018년 이후 신청한 단지, 재초환 대상판결 확정 땐 관리처분인가부터 재신청가구당 부담금 최대 20억원 더 늘 수도 8월 27일 오후 7시 서울 반포주공 1단지(1, 2, 4주구) 주택재건축정비사업조합 관리사무소. 재건축 조합 관계자가 대의원회의 참석자 100여명에게 물었다. “지난 16일 법원의 관리처분인가 취소 판결에 따라서 주민 이주는 당분간 연기합니다. 동의하십니까?” 주민들이 불만을 쏟아냈다. “네. 은행에서 법적 근거 없다고 대출도 안 해줄 텐데 어떻게 돈을 빌려 옮깁니까. 방법이 없죠.” “판결이 확정되면 관리처분계획 인가를 다시 받아야 하는데 그러면 재건축초과이익환수제(재초환) 적용에 따른 부담금이 조합원당 최대 20억원에 달할지도 모른다는 추산이 나왔습니다. 바로 항소할 건데 현행법에 따라 변호사를 입찰로 선정하게 돼 있어서 공고를 낼 겁니다.”●관리처분인가 취소 판결에… 주민 이주 무산 국내 최대 재건축 단지인 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)가 ‘소송전’에 골머리를 앓고 있다. 조합원 분양 절차에 문제가 있다는 법원 판결이 만일 확정되면 재초환 대상이 되는 데다 조합원 추가분담금도 수억원에 달할 것으로 관측돼 중대 갈림길에 서게 됐다. 더욱이 소송을 건 일부 조합원과 재건축 조합이 이견을 좁히지 못해 갈등의 골마저 깊어지고 있다. 같은 날 반포주공1단지 비상대책위원회(비대위) 300명(조합원 주장)은 현 재건축 조합을 규탄하는 집회를 조합 사무실이 있는 건물에서 열기도 했다. ●사업시행 인가 당시엔 재초환 적용 면제 유리 사업비만 총 10조원에 달하는 반포주공 1단지 재건축사업은 원래 강남권 정비사업 ‘최대어’로 꼽히며 순탄한 추진 과정을 밟아 왔다. 2011년 재건축조합설립추진위원회를 승인받으면서 본격적으로 재건축 준비에 들어갔고, 2013년 조합 설립 후에는 자연스레 정비업계 관심 단지로 떠올랐다. 서울 재건축의 ‘노른자’로 꼽히는 강남권(서초구 반포동)인 데다 가구수도 2000가구를 넘는 대규모였고 사업비 금액만도 국내 최대 액수여서다. 이후 2017년 9월 ‘사업시행인가’를 받고, 2017년 말 ‘관리처분계획인가’를 신청했을 때까지만 해도 재건축 추진은 순탄했다. 특히 정부가 2018년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 신청한 재건축 사업자는 재초환 적용을 면제하기로 했는데 세금 부담을 피해 잔치 분위기였다. 하지만 지난해 1월 조합원 267명은 조합원 물량의 평형 배정에 문제가 있다는 점을 들어 조합을 상대로 소송을 제기했다. 전용면적 107m² 조합원들은 ‘59m²+115m²’까지만 신청 가능하다고 조합으로부터 공지를 받았는데 일부 조합원들에게는 ‘59m²+135m²’ 분양 신청을 허용해 줬기 때문에 형평성에 어긋난다는 내용이었다. 법원은 지난달 16일 “분양 신청 자체를 전면적으로 불허하는 것은 조합원의 재산권을 본질적으로 침해했다”고 판결했다. 조합 측은 황당하다는 입장이다. 조합 관계자는 1일 “‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 1+1 분양은 자기가 받은 감정평가액 이하로만 신청할 수 있는데 107m² 조합원이 당시에 로열층으로 구성된 59m²+135m²를 받게 되면 평가액을 초과해 1순위 자격이 취소될 우려가 있었다”며 “이 같은 위험을 줄 수 없어서 선택하지 말라고 공지한 것이고, 특히 문제가 되면 재분양 신청을 다시 받겠다고도 수차례 밝혔다”고 반박했다. 문제는 재초환 적용 여부다. 1심 판결이 대법원까지 유지된다면 조합은 관리처분계획을 다시 수립해 담당 구청에 신청해야 한다. 원칙적으로 2018년 1월 1일 이후 신청한 단지는 모두 환수 대상이어서다. 조합 측은 가구당 최대 20억원(32평 12억원, 42평 15억원, 60평 18억원)에 달하는 재초환 부담금을 내야 한다고 조합원들에게 공지했다. 설계가 바뀌게 되면 조합원 추가분담금도 늘어난다. 당장 10월로 예정된 이주를 포함한 사업 일정도 전면 중지됐다.더욱이 재건축 조합이 최근 법원의 관리처분인가 취소 판결에 불복해 항소장을 제출하면서 조합 측과 소송을 제기한 비대위 간 2차 격돌이 예고돼 내부 갈등은 한층 깊어질 전망이다. 조합은 지난달 27일 대의원회의를 열고 항소심 변론을 맡을 소송대리인 선임 절차에 나섰다. 다만 조합은 재판 절차를 이어 가는 한편 원고 측 조합원들과의 대화 통로도 열어 놓는다는 입장이다. 막대한 세금 부담을 피하기 위해 조합 집행부와 소송에 참여한 조합원들 사이에 막판 극적 합의가 이뤄지지 않겠느냐는 관측도 있다. ●“추가 이주비 이행” vs “2심서 뒤집을 것” 하지만 아직은 견해차가 크다. 비대위는 “조합이 시공사 선정 당시 현대건설이 약속한 무이자 5억원과 추가 이주비 20% 대출을 이행하게 해야 한다”며 “조합은 현대가 아닌 주인인 조합원을 위해 일해 달라”고 주장하고 있다. 한 비대위원은 “재초환 부담금도 액수만 밝혔지 구체적으로 어떤 기준으로 어떻게 산출된 것인지에 대해선 빠져 있어 신뢰하기 어렵다”며 “소송 취하를 우회적으로 압박하는 것처럼 보인다”고 말했다. 반면 오득천 재건축 조합장은 “적법한 절차에 따라 관리처분이 진행된 만큼 다소 부족했던 부분을 보완해 1심 판결을 뒤집겠다”고 반박했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재건축 단지는 지위양도 금지, 안전진단 강화, 재초환, 분양가 상한제 등 단계별 허들이 워낙 많다”면서 “반포주공처럼 조합원 수가 많은 경우 사업 단계에서 소송까지 결부되면 정비 사업 자체가 지지부진하게 느려지거나 상당히 많은 사회적 비용이 발생할 수 있다”고 말했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

삼성동 상아2차 후분양→선분양 유턴 반포 원베일리 350가구 일반물량 축소 둔촌 주공 조합원분 확대·설계 변경 사업 초기단계 목동신시가지는 관망세 한산하던 청약시장도 ‘밀어내기’ 봇물지난 24일 서울 문정동 래미안 갤러리. ‘서울 강남 분양 최대어’로 기대를 모았던 삼성동 상아2차(래미안 라클래시) 조합원 총회가 열렸다. 이 조합은 “일반분양가를 더 낮추라”는 주택도시보증공사(HUG)와 지난 6월 갈등을 빚다가 강남 재건축 단지 중 처음으로 ‘준공 후 분양’을 결정했다.하지만 정부가 오는 10월 민간택지 상한제 시행을 예고하자 차라리 HUG의 규제를 받는 선분양으로 다시 돌아서고자 자리를 마련했다. 조합 관계자는 “정부의 분양가 (간접) 통제를 피하려고 선분양에서 후분양으로 돌렸는데, 시세보다 현저히 떨어지는 가격을 받는 분양가 상한제보다는 선분양이 낫다는 판단하에 다시 돌아섰다”고 말했다. 이날 조합원 총 501명 중 450여명이 참석해 약 95%가 선분양을 찬성했다. HUG 분양가 기준을 적용하면 이 아파트 일반분양가는 지난 4월 분양한 ‘디에이치 포레센트’의 3.3㎡당 평균 4569만원 수준으로 예상된다. 분양가 상한제를 앞두고 직격탄을 맞은 강남 재건축·재개발 조합의 셈법은 저마다 다르다. 상아2차처럼 후분양을 계획했던 단지들은 ‘상한제 시행 전 선분양’으로 돌아섰고, 이주·철거 중인 조합은 가구수 증가가 거의 없는 ‘1대1 재건축’ 등으로 ‘상한제 손실’을 최소화하는 대응에 나섰다. 대표적으로 반포 원베일리 조합은 당초 350가구 남짓이던 일반분양분을 축소하기로 했다. 보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨 놓는다는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다. 보류지는 사업시행자인 재건축조합이 분양 대상자의 누락·착오와 소송 등에 대비하기 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 유보하는 물량으로 전체 가구수의 최대 1%까지 남겨 놓을 수 있다. 강동구 둔촌 주공아파트도 예정대로 오는 10∼12월 사이에 일반분양을 진행할 예정이다. 단 1대1 재건축을 확대해 조합원분을 늘리고, 설계변경과 일반분양분 마감재 수준을 낮추는 등의 방식으로 손실을 최소화하는 방안을 논의하고 있다. 사업 초기 단지들은 일단 지켜본다는 입장이다. 안전진단 통과도 못한 양천구 목동신시가지는 관망세다. 매수세는 줄었으나 급매물도 나오지 않고 있다. 목동신시가지 7단지 전용 66㎡는 13억원, 6단지 전용 47㎡는 9억 3000만∼9억 5000만원의 시세를 유지하고 있다. 최근 사업시행 인가를 받은 종로 신영1구역 조합원은 “제도가 어떻게 바뀔지 모르니 서두르지 않고 지켜볼 것”이라고 말했다. 분양가 상한제를 피하기 위해 분양 일정을 서두르는 단지들이 늘어나면서 한산했던 청약 시장도 ‘밀어내기 분양’으로 활기를 찾았다. 부동산114에 따르면 8월 마지막 주에는 전국 7036가구(총가구 수 기준)가 분양될 예정이다. 8월 셋째~넷째 주 일반분양하는 물량은 1만 3289가구로, 지난해 같은 기간 물량(6187가구)의 2.2배 수준이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

인도와 같은 개발도상국에 가보면 도시에 짓다가 만 콘크리트 건축물들이 눈에 많이 띈다. 갠지스강 중류에 파트나라는 도시가 있는데, 이곳에 출장 갔을 때 본 3층짜리 콘크리트 미완성 구조물에 살고 있던 다수의 빈민이 기억난다. 아마도 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 건물을 짓다가 사업이 어그러져서, 소유권 문제도 애매한 이 건물은 민간도 정부도 개입하지 못하는 사각지대가 되어 버렸을 것이다. 선분양 제도가 없는 인도와 같은 나라에서는 시행사들이 PF로 건물을 짓고, 후분양을 통해 수익을 창출하는 것이 일반적이다. 다만 그 건물을 짓는 과정에서 문제가 발생하면 시행사는 파산하고, 건물은 짓다가 만 채로 방치되게 된다. 벽도 없는 골조 건물에서, 짓다 만 콘크리트 기둥 속에 삐죽이는 철근 사이로, 전기도 수도도 없이 살아가던 수많은 아이의 눈동자가 아직도 눈에 선하다. 파트나가 속한 비하르주는 인도 내 29개 주에서도 가장 낮은 수준의 1인당 국내총생산(GDP)을 보이는 곳이다. 하지만 인도에서 가장 잘사는 사람들이 모여 산다는 경제수도 뭄바이도 이와 크게 다르지 않다. 발리우드의 백만장자들이 모여 사는 이곳 뭄바이 시내에 가보면 어디서든 볼 수 있는 팔레 로열 콤플렉스라는 주거 건물이 10년째 미완공 상태로 방치되어 있다.지난달 영국의 파이낸셜타임스 보도에 따르면, 63빌딩보다 높은 이 건물은 당초 시행사가 인디아불스라는 재무적 투자자(FI)의 자금을 차입하여 지으려 했다고 한다. 하지만 계속된 법적 분쟁에 경기침체와 고금리를 견디지 못한 시행사는 파산하고 건물 시공은 중단되었다. 현재 담보권을 가진 인디아불스에서 해당 건물의 경매를 진행하고는 있지만, 계속 유찰되고 있다. 인도에 이렇게 부동산에 투자된 그림자 금융의 규모는 해가 갈수록 늘어났는데, 부실 징후가 감지돼 데완 주택금융회사와 같은 비은행 금융사의 주가는 고점 대비 90%가량 추락한 상황이다. 지난달 후분양 아파트로 공급되어 주목을 받은 과천 푸르지오 써밋(과천주공1단지 재건축) 청약 결과가 흥미롭다. 이 단지의 일반분양분은 506가구인데 1, 2순위 총 3034명이 신청하여, 최종 합계 평균경쟁률은 6대1이 되었다. 물론 제일 큰 152B 타입은 2순위 기타지역까지 누적미달이 나기는 했지만, 인기 있는 84A 타입은 1순위에서 71대1로 마감되어 청약이 완료되었다. 문제는 공급가격이다. 2017년 해당 재건축조합이 주택도시보증공사(HUG)에 선분양으로 제시한 분양가는 평당 3313만원이었다. 한데 2년이 지나 지상층의 3분의2 이상이 시공되어 실시한 후분양 분양가는 평당 3998만원, 즉 평당 685만원이 올랐다. 바로 옆에 선분양된 과천 자이(과천주공 6단지 재건축)와 비교해도 후분양제는 분양가 상승의 원인이다. 과천 자이의 평당 분양가는 평균 3253만원이었다. 만약 과천 푸르지오 써밋의 청약이 모두 실패했다면 고분양가 논란이 있었겠지만, 앞서 언급한 84A타입의 경쟁률을 보면, 시장에서 합리적으로 받아들인 가격이라 볼 수 있다. 시행사 관점에서 보면 선분양과 후분양은 자본조달 방법과 시기의 차이다. 물론 시행사 입장에서는 선분양을 선호하겠지만, 원론적으로 보자면 금융권을 통해 PF 금액을 얼마나 조달할 것인가, 그리고 금융권은 해당 PF 잔액의 상환리스크를 얼마로 놓고 이율을 제시할 것인가의 차이다. 선분양에서는 분양대금을 통해 마련할 수 있는 자금을, 후분양에서는 선순위, 중순위, 후순위 PF를 통해 마련해야 한다. 물론 PF 금액 자체가 크지 않았던 선순위에서 저금리로 조달하던 사업비는, 중순위와 후순위 PF로 가면 변제순위가 낮아져 금리가 높아진다. 후분양으로 전환되어 PF 대출이 증가되면, 해당 프로젝트의 매출액 대비 차입금의 비율이 늘어나 이로 인해 상환위험이 증가한다. 문제는 이 수천억 원에 이르는 PF 금액을 대출해주는 금융기관은 재정상태가 튼튼하거나 지급 보증이 확실한 시행사에 저금리 대출을 하고, 그렇지 않은 기업에게는 고금리 대출을 하거나 대출을 거부할 수 있다. 즉 후분양제는 주택 공급시장을 위축시킬 수도 있다. 흔히 아파트를 짓는 건설사들은 땅 짚고 헤엄치기를 하며 폭리를 취한다고 생각한다. 브랜드 아파트를 짓는 건설사들의 순이익률은 5% 남짓하다. 자이로 유명한 GS건설은 오랜 적자구조 속에 작년에 순이익률이 플러스(+)로 전환했고, 푸르지오를 짓는 대우건설은 2016년 7549억원의 당기순손실을 기록했다. 위브의 두산건설도 지난 5년 연속 순손실을 기록했다. 물론 이들 건설사가 특정 프로젝트에서 상당한 이익을 낼 수도 있지만, 공사지연이나 불가항력 재난과 같이 프로젝트 매니지먼트 측면에서 잠재된 리스크가 한두 개라도 발현된다면 손실은 피할 수 없다. HUG는 시공자의 부도 등을 보증하지만 브랜드 아파트를 짓는 시공사들이 특정 프로젝트에서 손실이 발생한다 하여 부도를 낼 수는 없기 때문이다. 이에 따라 특정 프로젝트는 실제 분양대금보다 더 비용이 들어가기도 하고, 외환위기나 금융위기 등으로 미분양이나 미입주가 발생해 비용이 사업비의 2배를 초과하기도 한다. PF 자금으로 토지를 매입했는데 경기침체가 되면 분양이나 착공시기를 미룬다. 미분양을 감수하고 착공했다가 미입주로 이어지면 해당 프로젝트의 손실은 명약관화하기 때문이다. 혹자는 후분양제에서는 소비자가 완공된 주택을 보고 구매를 결정하기 때문에 하자보수가 줄어든다고 한다. 하지만 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간은 어차피 건축물 인도시점을 기준으로 해서 선분양이든 후분양이든 큰 차이가 없다. 게다가 후분양 계약도 콘크리트를 타설하거나 마감재를 시공할 때 내부를 확인할 수도 없다. 단적으로 대부분의 다세대나 연립주택은 후분양제에 해당하는데 이들의 품질이 브랜드 아파트보다 낫다고 보기엔 어렵지 않은가. 하자 보수는 품질관리의 영역이다. 구조물이 설계기준에 맞게 제대로 되었는지, 설계와 시방서에 맞게 시공을 했는지가 중요하다. 이것은 ISO 9001 혹은 6시그마와 같은 시공사의 품질관리 능력, 감리사의 철저한 프로젝트 관리 등의 영역에서 논의되어야 하지 선분양제냐, 후분양제냐의 차이에서 발생하지 않는다. 부실공사를 후분양제와 연결하는 것은 실증적 논리와 데이터가 받쳐주지 않는 지나친 해석이다. 지난 2017년 포항 지진 때도 확인된 부분이지만, 주로 피해가 발생한 구조물은 저층 필로티 연립주택들이었다. 필로티 주택들은 건축물 안전에 지배적인 영향을 미치는 기둥에 문제가 발생했지만, 내진설계가 적용된 아파트의 경우는 조적채움벽 및 미장탈락 등 비구조적 요소의 피해에 국한되었다. 소규모 건축물은 감리가 부실해 띠철근의 풀림 및 간격불량 등의 문제가 발견되었다. 이러한 문제는 내진설계 강화, 비구조재 설계규정 보완, 일정 층고 이상 필로티 건물의 현장 구조 감리 규정 변경 등으로 개선해야지 분양시점의 차이로는 해결할 수 없다. 건설산업은 조선산업과 같이 기본적으로 수주산업이다. 수주산업은 신뢰를 바탕으로, 발주자로부터 주문을 받아 원하는 산출물을 만들어 인도하게 된다. 즉, 미래에 대한 약속을 실현하는 산업이다. 미래 상황을 가정해 계약하기 때문에 정확히 딱 들어맞는 이익을 계산하기 어렵다. 가정했던 지반환경이나 원자재 가격, 환율 변동, 노동법규 변경, 혹은 불가항력 상황이 발생하면 견적비용은 증가하거나 감소할 수밖에 없다. 애초에 이런 불확실성을 두고 착공하는 수주산업은 국내외 어디나 분쟁이 발생한다. 그리고 이를 처리하려고 협의, 조정, 중재 또는 소송까지 이어지는 것이 대규모 프로젝트의 일반적인 현상이다. 단독주택을 짓는다고 생각을 해보자. 단독주택을 올리려면 건축주가 땅을 매입하고 설계사가 디자인하고, 시공사를 선정해 공사한다. 건물이 다 지어지면 세대주가 될 이 건축주는 모델하우스도 없는 나대지에 상상 속의 건물을 짓기 시작해야 한다. 설계사가 도면을 그려준다 한들, 컴퓨터로 그린 디자인(CAD) 도면으로 점철된 점과 선으로 3차원의 구조물을 상상해 내기는 쉽지 않다. 또 내 집 짓기 프로젝트의 상당수는 건축 도중 자연재해나 산업재해, 혹은 건축법 및 유관법 저촉, 승인 지연 등의 문제가 발생한다. 건물을 지어본 사람들은 대규모 단지 분양을 받는 것이 직접 단독주택을 짓는 것과 비교하면 훨씬 간편하고 수월한 방법이라고 대부분 동의할 것이다. 결론적으로 선분양은 신뢰가 전제된 사회에서, 모두가 같이 리스크를 줄여가는 진보한 방향의 제도이다. 그렇다고 내가 선분양이 옳으니 후분양이 아닌 선분양만을 고집하는 것은 아니다. 시장 참여자들이 기꺼이 리스크를 감내하고 선분양을 원한다면 기존의 방식을 선택할 자유를 주고, 후분양제 선호자에게는 후분양제를 선택할 권한을 주면 된다. 현재의 논의는 마치 선분양이 우리나라 주택시장의 고질적인 문제점이라고 진단하여, 후분양제를 전면적으로 정착시키려는 쪽으로 정책이 진행되고 있다. 주지하다시피 아파트와 같이 수천 세대가 모여 사는 공동주택은 세계적으로 일반적인 주거형태는 아니다. 하지만 서울이나 싱가포르, 홍콩과 같이 인구가 밀집된 도시에서는 용적률과 건폐율을 고려할 때, 인류가 도시에서 공존할 최적의 주거형태인 것은 사실이다. 싱가포르는 국가 태동기 시절에 사유지를 몰수하고 주택개발청에서 공동주택을 환매조건부로 분양해 공급했다. 하지만 홍콩은 공급이 수요를 따라가지 못해 주택난이 심각한 편이다. 서울이나 부산 등 한국의 대도시는 어떠한 방식으로 구도심을 개선하여 지속 가능한 도시를 만들어나갈 것인가. 선분양과 후분양은 흑백논리와 같이 누가 옳고 그르냐의 차원이 아니다. 그저 한국같이 신뢰가 높은 사회에서는 재원조달이 저렴한 선분양제도 후분양제와 함께 계속 유지해 나갈 필요가 있다는 것이다. PF로 점철된 후분양제만 고집한다면 인도 사례처럼 주택시장이 결코 낙원이 될 수는 없을 것이다.■양동신은 홍익대 건설도시공학부를 졸업하고 대우건설에서 오만, 인도, 이라크, 덴마크 등의 해저터널, 지하철, 발전소, 해상교량 프로젝트에 참여했다. 해외 경험으로 형성된 시각으로 도시와 인프라를 바라보며 관성적 사고를 거부한다. 현재는 한국렌탈 전략기획팀 과장이다.

“관리처분 인가 단지까지 적용은 소급입법” 건설업계 “사업 추진 중단 단지 많을 것” 정부가 12일 부동산 시장을 안정시키기 위한 ‘분양가 상한제’ 카드를 내놓자 재개발·재건축조합은 강하게 반발했다. 분양 수익이 줄어드는 만큼 조합원들이 내야 할 분담금이 1억~2억원 안팎 더 오르기 때문이다. 상한제 적용을 받을 것으로 예상되는 서울 강남 4구 재건축조합은 날벼락을 맞은 분위기다. 홍승권 상아2차(강남구 삼성동) 재건축조합장은 서울신문과의 통화에서 “행정이라는 것이 모든 이해 당사자로부터 동의를 얻을 수 있는 것은 아니지만 정책의 여러 내용 중에 적어도 한 가지는 공감할 수 있어야 하는데 (분양가 상한제에는) 그런 부분이 전혀 없다”며 불만을 표했다. 조합원들이 정부의 정책에 반발해 집단행동에 나설 가능성도 제기된다. 서울 강남의 한 재건축조합 관계자는 “추가 분담금이 더 나오게 되면 조합원들이 가만히 있지 않을 것”이라며 “거리 시위를 비롯해 대정부 소송에 나설 가능성도 있다”고 말했다. 김구철 주거환경연합 조합경영지원단장은 “관리처분 인가를 받은 단지에 분양가 상한제를 적용하는 것은 ‘소급 입법’이라는 문제가 있기 때문에 헌법소원이 필요하다고 보고 있다”면서 “대규모 청원과 시위가 잇따를 것”이라고 경고했다. 건설업계도 우려를 표하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “조합원이 부담해야 할 분담금이 늘어나 사업 추진이 중단되는 아파트 단지가 나올 수도 있다”고 말했다. 이어 “건설사는 분양가가 낮아진 만큼 마감의 수준도 낮춰야 해 지금과 같은 고급 마감은 적용하기 어려울 것”이라면서 “분양 수입 손실을 최소화하기 위한 ‘꼼수 분양’ 등 각종 편법이 난무할 수도 있다”고 덧붙였다. 대표적으로 일반분양을 임대로 돌린 뒤 4년이 지난 후에 분양하는 ‘임대 후 분양’ 방식 등이 거론된다. 한국주택협회 관계자는 “분양가 상한제 시행으로 주택 공급이 줄어 부동산 시장이 더 불안정해질 수 있다”며 “낮아진 분양가로 청약은 ‘로또 청약’이 되고, 건설사는 떨어진 수익성을 만회하고자 자재 비용을 아끼게 돼 주택의 질이 나빠질 수 있다”고 지적했다. 이영준 기자 the@seoul.co.kr

강동구 신명초등학교와 신명중학교로 진입하는 폭 2m의 통학로가 내년 초까지 기존에 비해 3배 늘어난 6m(도로 양측 3m 보행로 조성)로 확대됨으로써 학생들의 등·하굣길이 보다 안전하고 쾌적해질 전망이다. 해당 통학로는 등·하교 시간에 보행불편을 야기할 정도로 비좁을 뿐 아니라 맞은편 아파트단지의 재건축 공사가 시작되면서 통학로 안전에 대한 민원이 지속적으로 제기되었던 곳이다. 서울시의회 김종무 의원(더불어민주당·강동2)은 민원 해결을 위해 이원국 강동구 의원(길동·명일1동)과 함께 해당학교 교장과 송파강동교육지원청 학교시설지원과 및 강동구 재건축과 담당자, 길동신동아3차재건축조합(조합장 안병석) 관계자들과 간담회를 수차례 개최해 통학로 개선방안에 대한 해결책을 도출해냈다. 먼저 7월말부터 신명초·신명중의 정문 남측 담장을 허물고 일부 후퇴해 재설치하고 경사면 옹벽을 보강해 9월말까지 폭 3m의 보행로를 조성하기로 했다. 덧붙여 내년 4월 준공예정인 재건축 단지쪽에도 통학로로 활용 가능한 폭 3m의 보행로가 설치된다. 통학로 개선사업에 소요되는 모든 비용은 길동신동아3차 재건축조합측에서 부담하기로 합의했다. 김종무 의원은 “‘아이들 안전이 최우선’이라는 사실에 폭넓은 공감대가 형성돼 별도의 예산 투입 없이 통학로 개선이라는 성과를 얻게 되어 기쁘다”며 “앞으로도 강동구 관내 학생들이 안전하게 등·하교할 수 있는 통학환경 조성을 위해 지속적인 관심과 노력을 기울이겠다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

오는 18일부터 재개발·재건축 조합장 등이 자신의 월급을 올리려면 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다. 국토교통부는 이런 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 11일 밝혔다. 개정안은 18일부터 시행된다. 개정안에는 재개발·재건축 조합을 투명하게 운영하도록 하는 내용이 담겼다. 우선 조합 정관을 바꿀 때 조합원 총회 없이 바꿀 수 있는 ‘경미한 변경 사항’ 항목에서 조합 임원과 관련된 사항을 제외했다. 이에 따라 앞으로 조합 임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 결정하거나 바꿀 때 반드시 총회를 거쳐 조합원의 동의를 얻어야 한다. 그동안 조합 임원과 관련된 사항은 ‘경미한 변경 사항’으로 분류돼 조합원 총회 없이 이를 변경하는 사례가 있었다. 실제로 한 재개발 사업의 조합장은 총회 없이 자신의 월급을 300만원에서 500만원으로, 상여금을 100만원에서 250만원으로 올렸다. 개정안은 또 조합 등기 사항에 ‘전문조합관리인’을 추가했다. 전문조합관리인은 도시정비법 제41조에 따라 조합 임원의 업무를 대행하도록 선정된 사람이다. 조합 임원이 6개월 이상 공석인 경우 시장·군수 등은 변호사, 회계사, 기술사 등 자격을 갖춘 사람 가운데 지정할 수 있다. 현행 시행령에서는 설립된 조합을 등기할 때 필수 등기 사항으로 전문조합관리인을 명시하지 않고 있기 때문에 전문조합관리인이 각종 소송·계약 등 실제로 활동하는 데 여러 가지 제약을 받았다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

서울 강남구의 대형 재건축 단지인 개포주공 1단지 종합상가의 명도 강제집행을 둘러싸고 재건축조합과 전국철거민연합회(전철연)가 충돌해 13명이 다치고 11명이 체포됐다. 대규모 인명 피해 우려로 강제 집행이 중지됐다. 12일 서울 수서경찰서에 따르면 아파트단지 재건축 정비사업조합(이하 조합)의 조합원들과 강제집행을 나온 법원 집행관 40여명이 강제철거를 시도하다 철거민과 대치하면서 몸싸움이 벌어졌다. 이 충돌로 전철연 구성원과 철거민 등 11명이 공무집행방해로 현장 체포됐다. 또 충돌 과정에서 부상자가 발생해 총 13명이 인근 병원으로 이송됐다. 소방당국에 따르면 중상자는 없는 것으로 파악됐다. 전날부터 철거 현장에서 대기하던 용역인력은 오전 7시 30분께 투입됐고 충돌 끝에 오후 5시 30분쯤 철수했다.이날 집행은 해당 아파트단지에 대한 3차 명도 강제집행이었으나 물리적 충돌로 인해 다시 미뤄졌다. 앞서 법원은 지난달 4일과 22일에도 강제집행에 나선 바 있다. 두 차례 모두 집행관들이 종합상가 진입을 시도했으나 전철연의 반발에 부딪혀 몸싸움을 벌인 끝에 집행을 연기했다. 7000여세대 규모의 개포주공 1단지는 2016년 사업시행 인가를 받았으며 당초 지난해 9월 이주를 마칠 예정이었으나 일부 아파트 세대와 상가 주민이 퇴거에 불응하면서 일정이 미뤄졌다. 대다수 가구는 법원 명령에 따라 순차적으로 퇴거하고 있으나 이 아파트단지 중앙에 있는 상가 세입자들은 이주 대책을 마련하라며 퇴거에 불응하고 있다. 경찰 관계자는 “현장에서 체포된 11명을 상대로 조사를 진행 중이다”라고 밝혔다. 법원과 재건축조합 측은 이른 시일 내에 집행을 완료하겠다는 계획으로 시일을 다시 잡을 예정으로 알려졌다.이기철 선임기자 chuli@seoul.co.kr

2017년 10월 조합설립무효 소송에서 1심 패소 후 중단됐던 ‘청담삼익아파트’(조감도) 재건축 사업이 지난 14일 대법원에서 최종 승소해 조만간 정상 추진될 것으로 보인다. 청담삼익아파트 재건축은 2017년 관리처분인가까지 받았으나 인근 상가와 일부 반대 조합원들이 ‘조합설립 인가 무효 확인’ 등 소송을 제기, 그중 인근 상가에서 제기한 소송에서 1심 패소로 사업이 중단된 바 있다. 그러나 지난해 8월 2심에서 승소한 데 이어 지난 14일 대법원에서 최종 승소 판결을 받음으로써 중단됐던 사업이 재개될 전망이다. 청담삼익아파트는 12개동 888가구 규모로 2003년 재건축 조합을 설립하고 2015년 재건축사업 시행인가 및 2017년 11월 관리처분계획 인가를 받았다. 시공을 맡은 롯데건설은 이를 최고 35개층 9개동 1230가구 규모로, 하이엔드 브랜드를 적용해 재건축할 계획이다. 김태곤 객원기자 kim@seoul.co.kr