아파트 단지 내 보육시설 관련 소송으로 빚어진 서울 강남구 ‘개포자이 프레지던스’(개포주공 4단지 재건축) 입주 중단 사태가 이틀 만인 15일 일단락됐다. 법원 결정으로 기약 없이 임시 거처를 찾아야 했던 예비 입주자들도 바로 입주할 수 있게 됐다. 서울행정법원 행정11부(부장 강우찬)는 이날 경기유치원의 소유주가 강남구청장을 상대로 낸 준공인가 처분 효력정지 신청을 기각했다. 재판부는 사안의 중대성 등을 고려해 이례적으로 애초 예정했던 심문기일을 당겨 진행하고 당일 결정을 내렸다. 준공인가란 건축물이 사업시행계획인가대로 이행됐는지 등을 확인하는 절차로 이를 마쳐야 건물 입주와 사용이 가능하다. 지난 13일부터 이날까지 개포자이는 한시적으로 준공인가 효력이 멈췄던 터라 2500여 가구가 입주할 수 없었다. 유치원 측은 지난 3일 강남구청장을 상대로 개포자이에 대한 준공인가 처분 무효확인 소송과 함께 효력정지를 신청했고, 법원은 직권으로 오는 24일까지 잠정적으로 부분 준공인가에 대한 효력정지 결정을 내린 바 있다. 유치원 측은 재건축조합의 ‘관리처분계획’에 동의 없이 유치원 위치 변경 내용이 포함됐고, 다른 주택소유자들과 유치원 부지를 공동 소유해 재산권이 침해된다고 주장했다. 관리처분계획 취소 소송 중이던 지난달 28일 강남구청이 부분 준공인가 처분을 내리며 입주가 일부 시작됐다. 그러자 유치원 측이 무효확인 소송과 효력정지 신청을 낸 것이다. 재판부는 “준공인가 효력 정지로 입주하지 못하면 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다”며 “관리처분계획 효력을 다투는 소송에서 승소확정판결을 받으면 (유치원 측) 재산권 보장의 길도 열린다”고 설명했다.

아파트 단지 내 보육시설 관련 소송으로 빚어진 서울 강남구 ‘개포자이 프레지던스’(개포주공 4단지 재건축) 입주 중단 사태가 이틀 만인 15일 일단락됐다. 이날 법원 결정으로 기약 없이 임시 거처를 찾아야 했던 예비 입주자들도 바로 입주할 수 있게 됐다. 서울행정법원 행정11부(부장 강우찬)는 이날 경기유치원의 소유주가 강남구청장을 상대로 낸 준공인가 처분 효력정지 신청을 기각했다. 재판부는 사안의 중대성 등을 고려해 이례적으로 애초 예정했던 심문기일을 당겨 진행하고 당일 결정을 내렸다. 준공인가란 건축물이 사업시행계획인가대로 이행됐는지 등을 확인하는 절차로 이를 마쳐야 건물 입주와 사용이 가능하다. 지난 13일부터 이날까지 개포자이는 한시적으로 준공인가 효력이 멈췄던 터라 2500여가구가 입주할 수 없었다. 유치원 측은 지난 3일 강남구청장을 상대로 개포자이에 대한 준공인가 처분 무효확인 소송과 함께 효력정지를 신청했고, 법원은 직권으로 오는 24일까지 잠정적으로 부분 준공인가에 대한 효력정지 결정을 내린 바 있다. 유치원 측은 재건축조합의 ‘관리처분계획’에 동의 없이 유치원 위치 변경 내용이 포함됐고, 다른 주택소유자들과 유치원 부지를 공동 소유해 재산권이 침해된다고 주장했다. 관리처분계획 취소 소송 중이던 지난달 28일 강남구청이 부분 준공인가 처분을 내리며 입주가 일부 시작됐다. 그러자 유치원 측이 무효확인 소송과 효력정지 신청을 낸 것이다. 재판부는 “준공인가 효력 정지로 입주하지 못하면 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다”며 “관리처분계획 효력을 다투는 소송에서 승소확정판결을 받으면 (유치원 측) 재산권 보장의 길도 열린다”고 설명했다.

“갑자기 난민이 된 기분입니다.” 13일 서울 강남구 개포동 ‘개포자이 프레지던스’(개포주공4단지 재건축) 413동 입주지원센터 문은 굳게 닫혀 있었다. 컴컴한 사무실 안, ‘자이 가족이 되신 것을 환영합니다’라는 전광판 문구만 이질적으로 빛났다. 잠긴 문에는 ‘서울행정법원 결정에 따른 강남구의 사전입주 정지 명령에 의거해 오는 24일까지 임시 방문, 잔금 납부, 키 불출이 불가하다’는 내용의 공고문이 붙어 있었다. 법원 결정문, 강남구 공문 등도 함께였다. 입주 중이던 개포자이의 입주가 돌연 중단되면서 당장 이사를 앞두고 있던 입주 예정자들이 혼란에 빠졌다. 개포자이는 3375가구에 달하는 대단지로 지난달 28일부터 입주를 시작해 800여 가구가 이사를 마쳤으며 이날부터 24일까지 400여 가구가 입주 예약을 한 상태다. 개포자이 입주민 모임에 따르면 재건축조합은 지난 11일 조합원들에게 문자를 보내 ‘GS건설이 조합에 3월 13일부터 키 불출을 할 수 없다는 입장을 전달해 왔다’고 알렸다. 15일 입주 예정이던 윤모(60)씨는 “설마 했는데 입주지원센터가 굳게 닫혀 있는 걸 보고 당장 갈 곳이 없어진 게 실감이 났다”면서 “당장 15일 현재 있는 전셋집을 빼야 하는데 어디로 가야 할지 모르겠다”며 한숨을 쉬었다. 개포자이 입주민들이 모여 있는 카카오톡 단체방에는 입주를 앞뒀던 주민들의 성토가 끊임없이 올라오고 있다. 당장 아이 등교 문제를 고민하는 입주민부터 은행으로부터 잔금 대출이 불가하다는 통보를 받은 사례도 있었다. 전·월세를 준 경우 문제가 더 복잡했다. 이사가 불가능하게 된 세입자들이 보상금을 요구하고 있기 때문이다. 이 사태는 2017년부터 시작된 조합과 사업 부지 내에 있는 경기유치원 간 갈등에서 비롯됐다. 조합과 유치원 측은 토지보상 금액 등과 관련해 갈등을 빚어 왔다. 여러 건의 소송이 진행 중인 가운데 유치원 측은 2020년 조합과 구청을 상대로 관리계획처분 취소소송을 제기했다. 소송의 쟁점은 ‘유치원 측이 단독 필지가 아닌 공유부지로 동의했는가’ 여부다. 1심 재판부는 유치원 측의 주장에 손을 들어준 상태다. 법원이 경기유치원의 가처분 신청을 받아들이면서 오는 24일까지 한시적으로 준공인가 처분의 효력이 정지됐다. 법원 결정에 따라 강남구는 준공인가를 법원 판결이 내려질 24일까지 연기하기로 했다. 준공인가가 떨어지지 않으면 입주는 불가능하다. 지금까지는 임시사용허가를 받아 입주가 일부 진행됐다. 한편 개포자이 입주 예정자 200여명은 이날 강남구청을 찾아 ‘우리 조합원들은 길거리에 나앉게 됐다’, ‘구청은 행정명령 즉각 취소하라’ 등의 피켓을 들고 침묵시위를 벌였다. 강남구 관계자는 “주민 피해를 최소화할 수 있는 방법을 찾아보고 있지만 법원 결정이라 구청에서 도울 수 있는 부분이 한정적”이라고 설명했다. 법원은 24일 개포자이 단지 내 유치원 관련 소송 최종 결정을 내린다. 심리는 17일이다.

“갑자기 난민이 된 기분입니다.” 13일 서울 강남구 개포동 ‘개포자이 프레지던스’(개포주공4단지 재건축) 413동 입주지원센터 문은 굳게 닫혀 있었다. 컴컴한 사무실 안, ‘자이 가족이 되신 것을 환영합니다’라는 전광판 문구만 이질적으로 빛났다. 잠긴 문에는 ‘서울행정법원 결정에 따른 강남구의 사전입주 정지 명령에 의거해 오는 24일까지 임시 방문, 잔금 납부, 키 불출이 불가하다’는 내용의 공고문이 붙어 있었다. 법원 결정문, 강남구 공문 등도 함께였다.입주 중이던 개포자이의 입주가 돌연 중단되면서 당장 이사를 앞두고 있던 입주 예정자들이 혼란에 빠졌다. 개포자이는 3375가구에 달하는 대단지로 지난달 28일부터 입주를 시작해 800여 가구가 이사를 마쳤으며 이날부터 24일까지 400여 가구가 입주 예약을 한 상태다. 개포자이 입주민 모임에 따르면 재건축조합은 지난 11일 조합원들에게 문자를 보내 ‘GS건설이 조합에 3월 13일부터 키 불출을 할 수 없다는 입장을 전달해 왔다’고 알렸다. 15일 입주 예정이던 윤모(60)씨는 “설마 했는데 입주지원센터가 굳게 닫혀 있는 걸 보고 당장 갈 곳이 없어진 게 실감이 났다”면서 “계속 전세로 전전하다가 오랜만에 내 집이 생겼다는 생각에 가구와 가전도 새로 구입하고 입주 청소, 이사업체를 예약하며 꿈에 부풀어 있었는데, 하루아침에 모든 계획이 틀어져 버렸다”고 말했다. 그는 “당장 15일 현재 있는 전셋집을 빼야 하는데 어디로 가야 할지 모르겠다”며 한숨을 쉬었다. 개포자이 입주민들이 모여 있는 카카오톡 단체방에는 입주를 앞뒀던 주민들의 성토가 끊임없이 올라오고 있다. 당장 아이 등교 문제를 고민하는 입주민부터 은행으로부터 잔금 대출이 불가하다는 통보를 받은 사례도 있었다. 전·월세를 준 경우 문제가 더 복잡했다. 이사가 불가능하게 된 세입자들이 보상금을 요구하고 있기 때문이다. 이 사태는 2017년부터 시작된 조합과 사업 부지 내에 있는 경기유치원 간 갈등에서 비롯됐다. 조합과 유치원 측은 토지보상 금액 등과 관련해 갈등을 빚어 왔다. 여러 건의 소송이 진행 중인 가운데 유치원 측은 2020년 조합과 구청을 상대로 관리계획처분 취소소송을 제기했다. 소송의 쟁점은 ‘유치원 측이 단독 필지가 아닌 공유부지로 동의했는가’ 여부다. 1심 재판부는 유치원 측의 주장에 손을 들어준 상태다.법원이 경기유치원의 가처분 신청을 받아들이면서 오는 24일까지 한시적으로 준공인가 처분의 효력이 정지됐다. 법원 결정에 따라 강남구는 준공인가를 법원 판결이 내려질 24일까지 연기하기로 했다. 준공인가가 떨어지지 않으면 입주는 불가능하다. 지금까지는 임시사용허가를 받아 입주가 일부 진행됐다. 한편 개포자이 입주 예정자 200여명은 이날 강남구청을 찾아 ‘우리 조합원들은 길거리에 나앉게 됐다’, ‘구청은 행정명령 즉각 취소하라’ 등의 피켓을 들고 침묵시위를 벌였다. 강남구 관계자는 “주민 피해를 최소화할 수 있는 방법을 찾아보고 있지만 법원 결정이라 구청에서 도울 수 있는 부분이 한정적”이라고 설명했다. 법원은 24일 개포자이 단지 내 어린이집 관련 소송 최종 결정을 내린다. 심리는 17일이다.

원자재값, 인건비의 상승에 따른 공사비 인상과 재건축 사업의 수익성에 대한 우려로 전국 재건축 건설 현장 곳곳에서 파열음이 나고 있다. 5일 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 지난해 12월 기준 148.60(잠정치)으로 같은 해 1월 141.91에 비해 크게 올랐다. 2019년 12월(117.33)에 비해 27% 상승한 수치다. 해당 지수는 실제로 건설공사에 투입된 재료, 노무, 장비 등을 포함하며 직접공사비의 가격 변동을 측정하는 지수다. 공사비 증액 요구로 재건축조합과 시공사 간 갈등을 빚으며 공사가 중단되거나 수개월째 착공조차 못 하는 경우도 있다. 결국 수억원의 분담금을 조합원이 떠안게 되는 상황도 벌어지고 있다. 부산 재건축 대장주로 꼽히는 수영구 남천동 ‘삼익비치타운’ 조합원들은 최근 재건축 이후 같은 평수 아파트를 분양받으려면 6억 8000만원 이상의 분담금을 부담해야 한다는 청구서를 받고 술렁이고 있다. 서울 강남구 일원동 ‘개포한신아파트’와 용산구 원효로4가 ‘산호아파트’ 역시 과도한 분담금 문제로 시끄럽다. 서초구 방배동 ‘방배센트레빌프리제’ 현장은 지난달 초 공사 진행률 40%에서 공사를 중단했다가 이달 1일에서야 공사를 재개했다. 시공사인 동부건설이 물가 상승분을 반영한 공사비 증액을 요구하면서 마찰을 빚었기 때문이다. 결국 조합이 동부건설의 요구를 상당 부분 수용하기로 하면서 갈등이 일단락됐다. 서초구 반포동 ‘반포래미안 원베일리’ 역시 삼성물산이 1560억원의 공사비 증액을 요구하며 사업 중단 위기가 고조된 바 있다. 지난달 29일 조합이 증액 공사비에 대해 한국부동산원에 검증을 의뢰하는 데 합의하면서 최악의 상황을 모면한 상태다. GS건설·현대건설 컨소시엄이 마포구 공덕동에 시공하는 ‘마포자이힐스테이’의 경우 공사비 협상이 공회전을 거듭하면서 반년 넘게 착공 시기도 정하지 못하고 있다. 한 시공사 관계자는 “대부분의 재건축 현장 계약서에는 ‘착공 이후 원자재값 인상을 청구하지 않는다’는 조건이 있어 갈등의 요인이 되고 있다”며 “‘계약대로 해야 한다’는 조합과 공사비 증액 없이는 해당 프로젝트 자체가 위기에 빠질 수 있을 정도로 경영이 어려운 시공사의 입장이 첨예하게 대립하는 상황”이라고 말했다. 전문가들은 최근 분양시장 악화 등 재건축 사업성이 떨어지면서 시공사와 조합 간 파열음이 더 커질 수밖에 없다고 말한다. 한국부동산원에 재건축 공사비 검증을 의뢰한 건수도 2020년 13건, 2021년 22건, 지난해 32건으로 매년 늘고 있다. 김주영 상지대 도시계획부동산학과 교수는 “재건축 사업의 경우 기간이 길다 보니 불확실성이 커질 수밖에 없고 이해관계자도 많아 의견 조율이 어려워 상황에 탄력적으로 대응하는 것이 힘들다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀장은 “두 주체 간 갈등이 길어지면 결국 재판까지 가야 하는데 그렇게 되면 양쪽의 출혈이 너무 클 수밖에 없다”며 “6개월 넘게 공사가 중단됐던 둔촌주공 사례를 봤기 때문에 ‘최악을 피하고자 차선의 봉합’을 할 수밖에 없는 상황”이라고 밝혔다.

정부가 전폭적으로 지원했던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)의 일반분양에 대한 정당계약에서 예상대로 대규모 미달 사태가 발생했다. 사상 최대 재건축 단지인 둔촌주공은 그간 부동산 시장의 향방을 가늠할 풍향계로 여겨졌다. 17일 둔촌주공 재건축조합과 시공사, 국토교통부 등에 따르면 조합이 지난 3일부터 이날까지 15일 동안 진행한 정당계약을 마감한 결과 계약률은 70% 수준인 것으로 파악됐다. 일반분양 4786가구 가운데 1400여 가구는 계약이 이뤄지지 않은 것이다. 재건축조합과 시공단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 이날 정확한 계약률을 밝히지 않았다. 시공단 주관사인 현대건설 관계자는 “계약률은 고지의 의무가 없다”며 공개를 거부했다. 재건축조합은 다음달 예비 당첨자를 대상으로 추가 계약을 진행할 예정이다. 시공단 관계자는 “예비 당첨자를 대상으로도 미계약이 발생하면 3월 초에 무순위 추첨을 진행할 계획”이라고 말했다. 업계에선 초기 계약률이 40%에 그칠 것이라는 우려가 많았으나 정부의 규제 완화 정책에 힘입어 당초 우려보다는 계약률이 높아진 것이라는 평가가 나온다. 한 시공사 관계자는 “정부의 부동산 규제 완화로 예상보다는 선방한 수준”이라며 “일부 남은 물량도 추가 절차가 진행되면 모두 소진될 것”이라고 말했다. 앞서 정부는 둔촌주공의 계약 시점인 지난 3일 부동산 규제를 대폭 완화했다. 국토부는 1·3 대책에서 ▲12억원 초과 주택의 중도금 대출 금지 해제 ▲실거주 2년 의무 폐지 ▲전매제한 8년에서 1년으로 완화 ▲1주택 당첨자 기존 주택 처분의무 폐지 등의 대책을 내놨다. 즉, 기존 1주택자에게도 고가의 주택에 대한 중도금 대출을 허용하고, 일정 기간은 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 사는 투자)도 가능하도록 규제를 대폭 해제한 것이다. 이 같은 혜택에도 대규모 미달 사태가 빚어지자 둔촌주공은 고(高)분양가 논란을 피할 수 없게 됐다. 실제로 둔촌주공과 같은 강동구에 위치한 길동 강동 헤리티지 자이의 전용면적 59㎡는 6억 5000만~7억 7000만원에 공급됐다. 강동 헤리티지 자이는 일반분양 물량 219가구 모두 계약이 성사됐다. 반면 같은 면적의 둔촌주공은 최대 4억원가량 더 높은 10억 6000만원에 분양했다. 중도금 대출 금리도 무겁다. 한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25% 포인트 인상하는 등 금리 상승 기조가 이어지는 가운데 현재 주택담보대출 금리는 8%를 웃도는 실정이다. 둔촌주공의 대규모 미달 소식이 전해지면서 부동산 업계는 착잡한 분위기다. 업계 관계자는 “집값 하락세와 금리 인상이 계속되는 가운데 사업성을 두루 갖춘 둔촌주공에서 대규모 미분양이 나오면서 침체된 주택 시장이 더욱 위축될 거란 우려가 깊다”고 했다. 중견 건설업계 관계자는 “고물가로 자재값도 크게 오른 데다 자금 조달 사정이 어려워져 올해 분양 계획은 재검토해야 할 것 같다”고 말했다.

재개발·재건축 조합 총회에서 대면·서면 의결 대신 전자 의결을 할 수 있는 서비스가 규제 특례를 받아 시행된다. 과학기술정보통신부는 9일 제25차 신기술·서비스 심의위원회를 열고 주거정비 총회 전자적 의결 서비스 등 6건의 규제 특례 과제를 승인했다고 밝혔다. 레디포스트가 개발한 주거정비 총회 전자적 의결 서비스는 플랫폼을 통해 조합의 의사 결정을 위한 총회를 전자적 방식으로 제공한다. 기존에는 주거정비법 및 주택법상 정비사업 총회의 전자적 의결 방식은 재난 발생 등의 경우에만 한정됐었다. 이번 규제 특례로 총회 비용과 시간이 절감되고 문서 분실 및 위변조가 방지될 수 있을 것으로 기대된다. 지난달 서면으로 진행된 24차 심의위에서는 펫스니즈의 비문리더기를 활용한 반려동물 등록 서비스에 대해 규제 특례를 승인했다고 과기정통부는 밝혔다. 동물보호법상 비문 인식을 통한 동물등록은 불가능했었다. 비문 인식 장비를 통해 반려견의 비문을 인식하고 동물보호관리시스템에 등록하는 이 서비스가 규제 특례를 받으면서 동물등록 과정이 간소화되고 등록률이 제고될 전망이다. 아울러 테브의 이동형 가상현실(VR) 체험 버스도 실증 특례를 받았다. 메디컬에이아이와 엔케이글로벌홀딩스의 재외국민 대상 비대면 진료 서비스, 신한카드 컨소시엄의 행정·공공기관 및 민간기관 등의 모바일 전자 고지는 임시 허가를 받았다. 다만 플랫폼 기반 심야 시간 리스택시 운영과 세이프 스쿨버스 플랫폼 과제는 논의 결과 추가 검토가 필요해 보류됐다. 한편 정보통신기술(ICT) 규제샌드박스 제도가 2019년 1월 시행된 이후 약 4년간 총 424건의 과제가 접수돼 393건이 처리됐다고 과기정통부는 전했다. 실증 특례, 임시 허가 지정 기업들은 1100억원의 매출, 1778억원의 투자 유치, 3776명의 고용 창출을 이뤘다. 박윤규 과기정통부 2차관은 “제도 운영 4년여간 여러 부처에서 규제샌드박스를 운영하며, 약 760여건의 새로운 서비스들이 시장에 출시돼 국민들에게 다양한 편익을 제공할 수 있었다”며 “이제는 조속한 규제 개선을 통해 많은 규제샌드박스 졸업생을 배출할 시점이며, 규제샌드박스 없이도 사업이 가능하도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)의 3.3㎡(평)당 일반 분양가가 3829만원으로 확정됐다. 전용면적 84㎡의 분양가는 13억원 선이 될 것으로 보여 중도금 대출이 어렵게 됐다. 강동구 분양가심의위원회는 16일 둔촌주공재건축조합에 일반분양가를 이같이 확정해 통보했다. 앞서 조합은 3.3㎡당 4180만원의 분양가를 제출했으나 심의 과정에서 조정됐다. 조합이 이 결정을 수용할 경우 전용면적 59㎡의 분양가는 9억원 선, 전용면적 84㎡ 13억원 선에 형성될 것으로 보인다. 발코니 확장 비용은 별도다. 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG) 내규를 변경해 다음 주부터 분양가 9억원 초과~12억원 이하에 대해서도 중도금 대출을 보증해주기로 했다. 전용 59㎡는 중도금 대출을 받을 수 있지만, ‘국민평수’라고 불리는 전용 84㎡는 대출이 어렵게 됐다. 조합은 이날 조합원 공지를 통해 “다소 기대에 미치지 못하는 결과지만,조속히 일반분양을 진행하지 않을 경우 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금경색으로 인한 고금리 이자부담을 감당하지 못해 다시 조합이 파산 위기에 빠질 수 있는 상황”이라며 “최대한 빨리 관리처분총회를 거쳐 일반분양을 성공시켜야 한다”고 했다. 조합은 “3900만원대는 기대했으나 정부의 강력한 분양가 억제조치와 고금리로 인한 자금부담으로 분양시장까지 날로 악화되자 분양가 심의에도 영향을 미치게 됐다”며 “조합원에게 만족할만한 일반분양가를 알려드리지 못해 매우 안타까운 마음”이라고 덧붙였다. 둔촌주공 재건축 사업은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동, 1만 2032가구를 짓는 사업이다. 이중 일반분양 물량은 4786가구다. 조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양을 시작한다. 당첨자 발표는 다음 달 14∼15일이며, 계약은 내년 1월 3일부터로 예정돼있다.

경기도가 평택시와 안산시의 재건축 정비사업 2곳을 현장 점검해 총회의결 누락 등 지적사항 32건을 적발했다고 16일 밝혔다. 도에 따르면 지난 8월 22~25일 안산시 A재건축 추진위원회를, 8월 29일~9월 2일 평택시 B재건축 조합을 각각 현장 점검하고 평택 A추진위에서 12건,안산 B조합에서 20건(고발 1건 포함)을 적발했다. 평택의 A재건축조합의 경우 사업비 예산(용역업체 계약)을 총회에서 의결하지 않고 대의원회의 의결만으로 처리한 것으로 드러나 고발 조치됐다. 또 수당 지급 대상이 아닌 임원 2명에게 연장근로수당을 400만~500만원씩 지출하고,업무추진비로 구입한 상품권 관리를 부실하게 하는 등 모두 20건이 적발돼 환수 등 시정명령이 내려졌다. 안산의 B재건축추진위원회는 회계결산보고서 작성을 지연하거나 회의록을 부실 기재해 시정명령을 받았다. 또 운영 규정과 선거관리 규정이 상위 법령인 ‘도시 및 주거환경정비법’을 잘못 인용하거나 다르게 적혀있는 등 12건이 지적됐다. 도 관계자는 “조합이나 추진위원회가 더욱 투명하게 운영될 수 있도록 점검과 더불어 현장 자문도 병행할 예정”이라며 “재개발이나 재건축사업과 관련된 분쟁이 있는 현장을 찾아가 해결방안을 같이 논의하고, 신속한 사업 추진과 분쟁을 최소화하기 위해서 도민과 함께 고민하고 노력하겠다”고 말했다.

“계획대로라면 올해가 입주 전 마지막 추석이에요. 하지만 공사 중단으로 내년 입주는 물거품이 돼 버렸습니다. 무엇보다 노후가 사라졌어요. 경제적 고통으로 하루하루 피가 마릅니다.” 서울 강동구 둔촌동에서 50년째 살고 있는 이모(75)씨는 지난 4월 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 공사가 중단된 이후 불안증이 생겨 정신건강의학과에서 약을 처방받아 복용하고 있다. 최근 조합과 시공사업단이 공사 재개 방안에 합의하며 올가을 다시 공사가 진행될 가능성은 생겼지만 이번 사태로 입주가 최소 2년 더 연기되면서 이주 생활비용이 감당할 수 없을 만큼 불어났기 때문이다. 이씨는 인근의 전세금 7억원짜리 아파트에서 오매불망 입주를 기다리고 있다. 이주 당시 조합으로부터 3억 5000만원의 이주비 대출(이자 4.2%)을 받았고, 은행에서 추가로 전세대출을 받았다. 한 달 대출이자만 300만원에 달한다. 최근엔 금리가 올라 이자 부담이 더 커졌다.당초 계획대로라면 둔촌주공 조합원들은 내년에 입주할 예정이었다. 그러나 2003년 사업 인가 이후 온갖 갈등 끝에 올 들어 공사가 4개월 넘게 멈췄고, 두 달 뒤인 11월 공사가 재개되더라도 2024년쯤 돼야 입주가 가능한 상황이다. 지금까진 새 아파트에서 노후를 편안하게 지낼 날을 생각하며 평생 모아 둔 돈으로 버텨 왔으나 대출이자를 2년 더 내기엔 역부족인 형편이다. 그는 “전세계약 연장 대신 저렴한 월셋집을 알아보고 있다”면서 “만일 공사 재개가 무산돼 현금청산되면 집은 경매에 넘어가고 우리 인생은 끝날 것”이라며 울먹였다. 지난 1일 찾은 재건축 공사 현장과 인근 상가 건물 3층에 마련된 조합 사무실은 5차선 도로를 사이에 두고 마주 보고 있을 만큼 가까웠다. 그러나 사상 유례없는 재건축 공사 중단 사태를 겪고 있는 6000여명의 조합원에게 새집으로의 ‘귀향’은 여전히 멀고 험난할 뿐이다. 조합에 따르면 전체 조합원의 약 73%가 50대 이상이다. 60대와 70대가 50%를 차지한다. 토박이들이 노후 실거주용으로 입주권을 소유한 경우가 압도적으로 많다는 뜻이다. “자칫하면 노후가 없어질지도 모른다”는 불안함과 초조함을 이들은 ‘감시단’ 활동을 통해 달래고 있었다. 감시단은 공사 중단 사태까지 이르게 한 현 조합에 대한 불신 때문에 자발적으로 꾸린 조합원 모임이다. 이들은 인터넷 카페로 정보를 공유하고, 시간이 되는 조합원들이 돌아가면서 사무실에 나와 조합 집행부를 감시하는 역할을 한다. 이날 사무실에 나온 25명의 감시단 조합원에게 “최근 합의로 공사를 재개할 가능성이 생겼으니 상황이 나아진 것 아니냐”고 묻자 모두 “여전히 불안하고 누구도 믿을 수 없어 잠을 못 자고 있다”며 한숨을 쉬었다.경제적 어려움과 더불어 이들을 불안하게 하는 건 불씨가 꺼지지 않은 ‘상가 분쟁’이다. 조합원 최모씨는 “다음달 열리는 총회에서 상가 문제가 해결되지 않으면 공사 재개는 불가능하다”며 “총회에서 결정한 사항에 대해 현 상가조합이 반발해 법적 조치를 할 것이라는 이야기가 들린다”고 우려했다. 상가조합이 가처분 소송 등을 걸어 총회를 열지 못하게 하는 등 얼마든지 시간을 끌 수 있는 상황을 걱정하는 것이다. 이와 관련, 공사 재개를 위해 사실상의 조합 집행부 역할에 나선 둔촌주공조합정상화위원회(정상위) 관계자는 “재건축조합 총회는 법적으로 상가와 아파트 조합을 나누지 않아 전체 총회 결과만이 효력을 갖는다”면서 “총회 절차에 문제가 없다면 해당 결과에 반대하는 가처분 소송은 (법원으로부터) 기각될 수밖에 없다”는 설명으로 공사 재개를 확신했다. 이런 상황에 대해 조합원들은 “알고는 있으나 그동안 당한 것을 생각하면 입주하는 그날까지 안심하지 못하겠다”는 반응이다. 조합원들은 이번 사태의 근본적 원인이 “조합 집행부를 방관한 우리 스스로에게 있다”며 자책하고 있다. 조합원 김모씨는 “조합원 수가 6000여명에 달해 정보가 퍼져 나가는 속도가 느리고, 연령대도 높은 편이어서 집행부에서 구체적으로 무슨 일을 하는지 깊이 관심을 가지지 않았던 것이 사태를 이 지경까지 만들었다”며 “이번 사태를 계기로 그동안 조합 집행부의 주먹구구식 일 처리가 낱낱이 밝혀지고 이권 개입 의혹까지 드러나 충격을 받은 조합원이 많다”고 털어놨다. 조합원들은 ‘제2의 둔촌주공’ 사태를 막기 위해서라도 조합 집행부의 투명한 운영을 법제화해야 한다고 주장했다. 익명을 요구한 한 조합원은 “감시단이 요구했지만 현 조합 집행부는 회의 녹취록도 공개하지 않더라”면서 “향후 조합 집행부의 논의 과정과 절차에 대한 알권리가 보장돼야 한다”고 지적했다.

국내 최대 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공의 공사 중단 사태가 40일을 넘겼다. 좀처럼 해결의 기미가 보이지 않는 가운데 사태에 영향을 미칠 세 가지 변수가 주목을 끈다. 25일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시, 강동구청은 다음달 3일까지 둔촌주공 재건축조합의 운영 실태 전반에 대한 합동점검을 실시한다. 합동점검반은 조합의 예산편성과 집행 등 회계처리, 용역업체 선정과 계약, 정보공개 등을 점검한다. 특히 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 갈등 상황도 살펴볼 계획인 것으로 알려졌다. 합동점검 결과에 강제력이 있진 않지만 조합의 비리가 포착되거나 운영상 문제점이 발견되면 현 집행부의 위상이 흔들리고 집행부 교체까지 이뤄질 가능성이 있다. 이를 의식한 듯 조합 집행부는 최근 조합원들에게 합동점검과 관련해 “조합이 비리와 무관하고 투명하게 운영되고 있다는 사실이 밝혀질 수 있을 것”이라는 문자메시지를 보내기도 했다. 반면 점검 결과 뚜렷한 문제점이 발견되지 않으면 현재의 대치 국면이 그대로 이어질 공산이 크다. 갈등 해결의 실마리를 찾지 못한 채 8월이 되면 조합은 곤란한 상황을 맞닥뜨리게 된다. 사업비 대출 만기가 돌아오기 때문이다. 조합은 2017년 시공단에 속한 건설사들의 연대보증을 받아 NH농협은행 등 대주단(대출 금융사 단체)으로부터 사업비 7000억원을 대출받았다. 대주단은 대출 연장 조건으로 ‘조합과 시공단 간 갈등 봉합’을 내건 상황이다. 대출 연장에 실패해 조합이 사업비를 갚을 경우 조합원 1인당 1억 2000만원가량을 내야 한다. 조합이 사업비를 갚지 못하면 연대보증을 선 시공단이 대신 상환(대위변제)하고 조합에 구상권을 청구하게 된다. 조합 입장에서 최악의 시나리오는 사업권이 시공단에 넘어가는 것이다. 서울 성동구 ‘서울숲트리마제’ 사태의 재연이다. 이곳에서는 2008년 금융위기와 분양가상한제 등으로 시행사가 부도난 뒤 지역주택조합과 시공사가 공사비를 놓고 이견을 좁히지 못했고, 시공사가 사업을 인수해 전량 일반분양했다. 조합원은 투자금과 조합원 권리를 모두 잃게 된 것이다. 또 다른 변수는 분양가상한제 개편이다. 원희룡 국토부 장관은 6월 이내에 분양가상한제 개편 방안을 발표하겠다고 언급했다. 분양가상한제가 완화되면 조합은 더 높아진 분양가로 일반분양에 나설 수 있게 된다. 일각에선 조합이 분양가상한제 개편 때까지 시간을 끄는 것 아니냐는 주장도 제기되지만 조합 측은 이를 부인하고 있다. 게다가 분양가상한제가 얼마나 완화될지 현재로선 예상할 수 없다는 한계도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 수석연구원은 “둔촌주공을 둘러싼 갈등에는 분양가 책정 외에도 여러 문제가 얽혀 있다”면서 “조합과 시공단 간 합의가 없으면 사태는 더욱 길어질 것”이라고 말했다.

주택정책 불확실성이 커지면서 시장이 혼란에 빠졌다. 재건축조합들은 사업 일정을 다시 짜고, 실수요자들은 총부채원리금상환비율(DSR) 강화에 주택 구매 계획을 수정하고 있다. 정부가 대선 과정에서 나왔던 부동산 공약 이행 시기를 연기하거나 적용 범위를 바꾸면서 생긴 현상으로 보인다. 원희룡 국토교통부 장관으로서는 신규 공급 계획과 함께 각종 규제 완화 일정을 조기에 확정해 시장의 불확실성을 해소해야 하는 과제까지 안게 됐다. 새 정부는 대선 과정에서 안전진단 평가 기준 항목에서 ‘구조 안전성’ 가중치를 50%에서 30%로 낮추고 ‘주거 환경’ 가중치는 15%→30%, ‘건축 마감·설계 노후도’ 가중치는 25%→30%로 높여 안전진단을 쉽게 통과시키겠다고 했다. 주민들은 법을 개정하지 않고도 국토부가 시행령·행정규칙 개정만으로 안전진단 평가 기준을 완화할 수 있어 정부 출범 후 바로 시행될 것으로 기대했다. 하지만 정부가 안전진단 규제 완화 시기를 결정하지 못하고 연기하려는 움직임을 보이면서 주민들은 당혹스러움 속에 불만을 터뜨렸다. 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 서울 양천구 목동 신시가지와 성북구 상계동 일대 재건축 단지는 새 정부가 출범하면 추진하려던 안전진단 신청 절차를 중단했다. 현재 기준으로는 안전진단을 신청해 봤자 재건축 적정성 검토를 통과하기 어렵다고 판단했기 때문이다. 몇몇 단지는 그동안 한두 차례 안전진단을 신청했지만 강화된 기준을 맞추지 못해 재건축 사업 문턱에서 탈락했다. 상계동 한 주민은 18일 “정부가 약속을 지키지 않고 ‘희망고문’만 하고 있다”며 “약속 불이행도 문제지만 불확실성을 빨리 해소해야 한다”고 말했다. 주택담보대출 규제 완화도 오락가락하는 바람에 실수요자마저 혼란에 빠졌다. 정부는 DSR 규제를 완화하겠다고 공약했지만, 되레 강화되는 모양새다. 금융권은 오는 7월부터 DSR 규제 범위를 총대출액 2억원에서 1억원 이상 차주까지 적용할 계획이다. 주택담보인정비율(LTV)을 완화해도 DSR 규제가 이어지면 주택 담보대출 규제완화 효과는 떨어진다. 30대 김수호씨는 “직장 생활 5년차지만 저축액이 많지 않아 하반기에 대출을 끼고 소형 아파트를 구입하려고 했는데, DSR 규제가 풀리지 않고 일률적으로 적용되면 주택 구입을 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 시장에서는 임대차 3법 개선안도 조속히 마련해 시장 예측 가능성을 높여 줄 것을 바라고 있다. 전월세 계약 미신고자에 대한 과태료 부과를 유예하는 계도 기간(오는 6월 종료) 연장 움직임에 임대인들은 신고를 미적거리고 있다.

‘단군 이래 최대 규모’라는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 절반 이상 진행된 상태에서 조합과 시공사 간 갈등으로 결국 중단됐다. 분양 일정이 미뤄지면서 올해 서울의 주택 공급 물량 가운데 4분의1이 사라질 위기에 처했다. 17일 둔촌주공재건축조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)에 따르면 시공단은 지난 15일 0시를 기해 모든 공사를 중단했다. 또 ‘유치권 행사 중’이라고 적힌 현수막을 내걸며 공사장 출입을 전면 통제하고 있다. 조합과 시공단 간 갈등의 핵심은 2020년 6월 전임 조합 집행부와 시공단이 체결한 5600억원가량의 공사비 증액 계약이다. 현 조합 집행부는 증액 계약이 정식 총회를 거치지 않는 등 절차적 하자가 있다며 인정할 수 없다고 주장한다. 반면 시공단은 당시 계약 변경이 총회 의결을 거쳤고 관할 구청의 인가까지 받아 문제가 없다는 입장이다. 시공단은 입장문에서 “약 1조 7000억원의 ‘외상 공사’를 해 왔다”면서 “현 조합이 공사의 근거가 되는 증액 계약 자체를 부정하고 있어 더는 공사를 지속할 재원과 근거가 없는 상태”라고 밝혔다. 조합도 물러서지 않고 있다. 조합은 16일 정기총회를 열어 계약 변경 의결을 취소하는 안건을 찬성률 94.5%로 가결했다. 조합원 대부분이 공사비 증액 계약에 반대한 것이다. 조합은 공사 중단 기간이 10일을 넘어가면 시공 계약 해지를 추진할 방침이다. 둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 최고 35층 83개동, 1만 2032가구 규모의 ‘올림픽파크 포레온’으로 올리는 사업이다. 현재 공정률은 52%에 이른다. 역대급 규모의 재건축 공사가 기약 없이 중단되면서 서울시 주택 공급 일정도 차질을 빚게 됐다. 올해 공급이 예정된 서울의 주택 물량은 약 4만 9000가구다. 둔촌주공은 당초 올 상반기 분양 예정이었으나 공사 중단으로 연내 분양이 불투명해졌다. 업계 관계자는 “주택 공급이 차질을 빚게 되면 집값 상승 압력이 커질 수밖에 없다”고 말했다.

‘단군 이래 최대’라는 서울 강동구 둔촌주공 재건축이 절반 이상 진행된 상태에서 ‘공사 전면 중단’이라는 초유의 사태를 눈앞에 두고 있다. 조합과 시공사가 사업비를 두고 이견을 좁히지 못하고 있기 때문이다. 13일 둔촌주공 재건축조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)에 따르면 시공단은 15일 0시를 기해 공사 현장에서 모든 인력과 장비, 자재를 철수할 계획이다. 둔촌주공 재건축은 기존 5930가구를 최고 35층 83개동, 1만 2032가구 규모의 ‘올림픽파크 포레온’으로 올리는 사업이다. 조합원만 6100여명에 달하고 일반분양도 4786가구나 된다. 공정률 52%에 달하는 대규모 재건축 단지가 공사 중단 사태를 맞는 것은 전례가 없는 일이다. 가장 큰 쟁점은 공사비 증액 문제다. 문제의 발단은 2020년 6월 전임 조합 집행부와 시공단이 체결한 5600억원가량의 공사비 증액계약이었다. 가구 수와 상가건물을 추가하고 자재를 고급화한다는 내용이었다. 이로써 공사비가 기존 2조 6000억원에서 3조 2000억원으로 늘어났다. 현 조합 집행부는 증액계약이 정식총회를 거치지 않았고 당시 조합장을 해임발의한 당일에 맺어진 계약이기에 절차적 하자가 있다고 주장한다. 시공단은 철거공사까지 포함해 3년 이상 공사비를 받지 못했다며 현재까지 1조 7000억원가량 투입된 ‘외상 공사’를 더는 지속할 수 없다는 입장이다. 양측 모두 증액 금액과 관련해선 타협할 여지가 있다고 한다. 그러나 시공단은 기존 증액계약을 인정한 상태에서 추가 협의를 해야 한다는 입장인 반면 조합은 증액계약을 무효로 돌리고 원점에서 공사비를 재산정해야 한다고 맞서고 있다. 서울시가 지난달 10여 차례 중재에 나섰지만 이견은 좁혀지지 않았다. 조합은 서울동부지법에 공사비 증액계약 무효소송도 냈다. 이날까지도 양측은 전혀 물러설 뜻이 없음을 분명히 했다. 시공단은 공사 중단과 함께 유치권 행사에 나서 현장 출입을 통제할 방침이다. 조합은 오는 16일 총회를 열고 전임 집행부의 공사비 증액 관련 의결을 취소하는 안건을 처리한다. 또 공사 중단이 10일을 넘어가면 시공계약 해지를 추진하는 등 시공사 교체까지 염두에 두고 있다. 양측은 더는 대화할 뜻도 보이지 않고 있다. 일반분양은 무기한 연기됐고 입주 일정도 불투명하다. 공사가 중단되면 양측의 손해는 눈덩이처럼 불어날 전망이다.

윤석열 대통령 당선인의 재건축 활성화 공약의 영향으로 아파트 재건축 시장에 변화가 감지된다. 지난해 하반기 이후 이어진 거래 절벽은 여전하지만 매물이 줄고 호가가 뛰는 현상이 벌어지고 있다. 아파트 빅데이터 플랫폼 ‘아파트실거래가’(아실)의 조사에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 선거일인 지난 9일 5만 131건에서 14일 4만 8548건으로 줄었다. 경기(3.8%)와 인천(3.9%)은 감소폭이 서울보다 더 컸다. 안전진단 조정 ‘파란불’ 45~50% 盧·文 땐 아파트값↑ 尹 당선인, 30%로 조정 공약국토부 손질 사안… 문제없어  아파트 매수심리를 보여 주는 매매수급지수도 지난해 11월 이후 계속 내리막을 걷다가 서울과 경기도에서 3월 첫 주 들어 약 4개월 만에 소폭 반등한 뒤 지난주엔 상승폭이 커졌다. 여전히 100 이하로 매수자 우위가 유지되면서도 일부 지역에선 하락세를 멈추고 보합으로 전환되는 등 꿈틀대는 회복 분위기가 느껴진다. 특히 서울은 노후 아파트가 많은 강남권과 상계·도봉·목동 등의 대규모 단지를 중심으로, 경기도에선 1기 신도시에서 이런 움직임이 나타나고 있다. 당분간은 재건축 이슈가 부동산시장을 주도할 것임을 짐작하게 한다. 윤 당선인은 아파트 재건축과 관련해 정밀안전진단 기준과 재건축초과이익환수제(재초환) 완화, 용적률 상향 등을 약속했다. 하지만 법 개정이나 지방정부의 협조가 필요한 사안이 있는 데다 규제완화 뒤 예상되는 부작용에 대한 보완책이 필요해 재건축 규제가 속도감 있게 풀린다고 단정하기는 이르다.●안전진단 완화는 빠르게 진행될 듯 아파트 재건축의 첫 관문은 정밀안전진단 통과다. 구조안전성과 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석 등 4가지 항목을 평가해 D등급 이하를 받아야 재건축조합을 설립할 수 있다. 역대 정부는 지금까지 구조안전성 가중치를 올리거나 낮춰 재건축을 조이거나 풀었다. 노무현 정부 때 45~50%였던 구조안전성 비중은 이명박 정부 때 40%(2009년 8월), 박근혜 정부 때 20%(2015년 5월), 문재인 정부 때 50%(2018년 3월)로 오르내림을 반복했다. 주목되는 점은 대체로 이 비중을 높인 정부(노무현, 문재인)에서 아파트값이 크게 올랐고, 비중을 낮춘 정부(이명박, 박근혜)에선 안정됐다는 점이다. 구조안전성 비중을 낮춰 재건축을 쉽게 하면 공급이 늘어 아파트값 안정으로 이어지는 흐름을 보였음을 알 수 있다. 경제정의실천시민연합이 2003년부터 2020년까지 서울 소재 22개 아파트단지 6만 3000여가구(25평 기준) 시세를 비교·분석한 자료에 따르면 평균 상승액 8억 8000만원 중 노무현 정부(2억 6000만원)와 문재인 정부(5억 3000만원) 상승분이 90%를 차지했다. 윤 당선인도 이런 흐름대로 현 정부가 50%로 높였던 구조안전성 가중치를 30% 이하로 낮추겠다고 공약했다. 국민의힘 분석에 따르면 문재인 정부가 구조안전성 가중치를 50%로 높인 뒤 재건축 불가 판정이 종전에 비해 16.5배 증가했다. 구조안전성 가중치 조정은 법 개정 사항이 아니다. 국토교통부가 자체적으로 10~50% 범위에서 정할 수 있어 새 정부가 시행하는 데는 별 어려움이 없을 것으로 보인다. 대통령직인수위원회에선 현재 30% 선 조정안을 추진하고 있다고 전해진다. 재초환 낮추기 ‘빨간불’ 초과이익 3000만원 넘으면 최대 50% 환수로 재건축 발목 여소야대 법개정 쉽지 않을 듯  ●가장 큰 걸림돌은 재초환 재건축 활성화의 가장 큰 걸림돌은 재건축초과이익환수제가 될 것으로 보인다. 재초환은 재건축으로 인한 초과이익이 ‘정상이익’(일반아파트 상승분)과 개발비용 등을 공제하고 3000만원을 초과하면 초과액수에 따라 최대 50%를 정부와 지방자치단체가 부담금으로 환수하는 제도다. 노무현 정부에서 처음 만들어졌는데 이명박·박근혜 정부 때 시행이 유예되다가 문재인 정부에서 부활했다. 재산권 침해, 이중과세 등을 들어 위헌소송이 걸렸지만 2019년 합헌 판결을 받았다. 서진형(경인여대 교수) 한국부동산학회장은 “취득세와 양도소득세를 이미 내는 상황에서 부담금을 추가로 내는 건 법 논리상 모순이 있다”며 “진보 정권에서 정치적으로 도입한 측면이 크다”고 말했다. 합헌 결정이 나긴 했지만 장기적으로 폐지하는 게 맞다는 것이다. 재건축 부담금이 과다하면 당연히 재건축 요인이 줄어 사업이 어렵게 된다. 2018년 재초환 부활 이후 아직 부담금이 확정 통보된 곳은 없다. 다만 부담 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 60여개 단지, 3만 가구를 넘는다. 서초구 반포3주구(주거구역)는 가구당 약 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원이 통보됐다. 성동구 성수동 장미아파트는 부담 예정액이 5억원에 달한다. 예정액은 재건축사업 단계 중 재건축조합 설립인가 시의 공시가격을 기준으로 착공을 앞둔 관리처분인가 시점에 통보된다. 최종 확정액은 이보다 3~4년 뒤인 입주 시점에 부과되는데 예정액보다 크게 불어날 가능성이 크다. 실제로 재초환 1호 단지가 될 서울 서초구 ‘반포센트레빌아스테리움’(옛 반포현대)엔 2018년 통보된 예정액 1억 3569만원의 2.5배인 3억 4000만원 정도가 조만간 확정 부과될 것으로 업계에선 보고 있다. 반포현대 공시가격이 2018년 14억원대에서 지난해 20억원 선으로 올랐기 때문이다. 현재 서초구가 부담금 확정을 위한 절차를 진행 중이다. 지금까지 각 단지에 통보된 예정액과 지난 3년간 아파트값 폭등세를 고려할 때 실제 부담금은 서울의 경우 억대는 기본이고 드물게는 10억원에 육박하는 단지가 나올 가능성도 있다. ●부담금 피하기 고급화 확산 재건축단지들이 ‘부담금 폭탄’을 맞기 시작하면 재건축 기대감은 상당히 위축될 것이다. 재건축 조합들이 부담금을 최소화하기 위한 방안을 짜낼 가능성도 크다. 업계가 예상하는 대표적인 아이디어는 단지 고급화다. 재초환 부담금을 내느니 단지 고급화(개발비용)에 투자하자는 조합원들의 심리가 형성되고 있어서다. 최고급 실내 인테리어에다 커뮤니티에 수영장과 연회장, 스카이라운지 등을 갖추는 등 단지를 특급호텔급으로 꾸며 개발비용을 최대한 늘리는 방식이다. 실제로 내년 2월 준공 예정인 개포주공 4단지 재건축 아파트(강남 개포프레지던스자이)엔 스카이라운지와 루프톱 인피니티 풀을 설치한다. 초기엔 주로 부담금이 고액인 강남권에서 이런 현상이 벌어지겠지만, 재초환 완화가 이뤄지지 않을 경우 상계·목동 등 대규모 재건축이 예정된 단지들로 확산될 가능성이 크다. 문제는 아파트 고급화 확산이 아파트값 상승요인으로 작용한다는 점이다. 강남구 일원동 ‘일원개포한신’ 재건축조합은 지난 8일 시공자 선정을 위한 입찰공고를 내면서 예정공사비로 계약면적 기준 평(3.3㎡)당 627만원을 제시했다. 지난해 신반포21차의 670만원에 이어 역대 최고 수준이다. 얼마 전까지만 해도 시공업계에선 500만원대면 호텔 수준으로 지을 수 있다고 봤다. 최고 매매가를 기록 중인 서초구 아크로리버파크(신반포1차)가 590만원 수준이었다. 재초환으로 인해 고급화가 확산되면 재건축사업에서 평당 공사비는 600만원대가 상식이 될 것으로 보고 있다. ●“부담률 10~20%로 낮춰야” 따라서 재건축 활성화를 통해 집값 안정을 꾀하려면 재초환을 합리적으로 조정해야 한다는 지적이 나온다. 서 교수는 “재초환을 폐지할 수 없다면 부담률을 초과이익의 10~20% 수준으로 대폭 낮춰야 한다”고 주문했다. 윤 당선인은 이와 관련, 부담금 부과 기준금액 상향 조정, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기보유자 감면 등을 약속했다. 하지만 재초환 손질은 기준금액 상향 등 일부를 제외하곤 기본적으로 법(재건축초과이익환수에 관한 법) 개정이 필요하다. 국회 의석수에서 더불어민주당이 국민의힘을 압도하는 상황에서 법안 통과가 쉽지 않을 것이다. 특히 재초환은 아파트값 차익을 ‘불로소득’으로 간주하고 있는 민주당의 정체성과 직결돼 양보가 쉽지 않다. 결국 윤 당선인과 국민의힘이 정치력으로 풀어야 할 숙제인 셈이다.

A 재건축조합은 건축허가 과정에서 경관심의위원회 심의를 통과했으나 이후 단위세대 평면 일부 변경으로 용적률이 불과 0.19% 증가했는데도 지자체의 경관심의를 다시 받아야 했다. 경관심의를 받은 건물이라도 면적 30% 이상 증감, 공간시설 면적 10% 이상 감소, 건축물 최고높이 상향 또는 용적률이 증가하면 재심의를 받아야 한다는 규정에 따른 것이다. 하지만, 앞으로는 가벼운 용적률 변경은 재심의를 받지 않아도 된다. 정부는 6일 정부서울청사에서 열린 국정현안점검조정회의에서 이런 내용을 담은 ‘중소기업 애로 해소를 위한 위원회 제도 개선방안’을 마련했다. 중소기업 옴부즈만은 중소기업 애로 해소를 위해 각 부처·지자체가 운영하는 건축·도시계획·옥외광고·폐기물 등 분야별 위원회 규제 1822개를 일괄 개선했다고 설명했다. 심의 대상 현실화 438개, 기준·절차 합리화 830개, 행태·제도 개선 554개 규제 등이다. 심의 대상 현실화와 관련해서는 경관위원회 심의를 받은 각종 개발사업은 변경심의 대상 범위를 최소화하는 내용과 게임물관리위원회가 심의 없이 처리할 수 있는 가벼운 사안을 명확히 하는 내용 등이 담겼다. 중기 옴부즈만은 “이번 규제 개선으로 기업 현장의 위원회 규제 이행비용이 연간 약 5000억원 절감될 것”이라고 설명했다.

“재건축 이후 넓은 광장에 시각장애인을 위한 어떤 이정표도 없어 사막에 홀로 선 느낌입니다.” 서울 강동구의 아파트 단지가 재건축되면서 점자블록(유도블록)이 철거됐다. 장애인인권단체는 시각장애인들의 이동권이 침해당했다는 진정서를 국가인권위원회에 제출했다. 23일 장애인인권단체 ‘장애의 벽을 허무는 사람들(장애벽허물기)’과 동서울장애인자립생활센터는 인권위 앞에서 기자회견을 열고 “재건축조합과 건설사, 관할 구청의 시각장애인 이동권을 고려하지 못한 조치 때문에 복지관을 이용하는 시각장애인들이 불편을 겪는 등 차별을 받고 있다”고 밝혔다. 이들에 따르면 기존 아파트 단지에는 시각장애인복지관으로 이어지는 점자블록이 단지를 가로지르는 방향으로 설치돼 있었으나 지난해 아파트가 재건축되면서 사라졌다. 이들은 “기존 유도블록이 있던 길목은 시각장애인이 이용할 수 있는 시각장애인복지관으로 가는 길목이었다”면서 “지금은 유도블록이 사라져 빙 돌아가느라 3배 이상의 거리를 지팡이에 의지해 가야 한다”고 주장했다. 진정인들은 문제를 해결해달라고 지난해 강동구에 민원을 넣었으나 강동구는 ‘사유지라 어쩔 수 없다’는 답변한 것으로 알려졌다. 또한 아파트 재건축 완공 전인 2019년 재건축조합에 점자블록을 설치해달라고 요청했으나 반영되지 않았다. 진정에 참여한 1급 시각장애인 아파트 주민은 연합뉴스를 통해 “20년 세월을 이 유도블록을 따라 아파트 단지를 자유롭게 왕래했다”면서 “재건축 이후 넓은 광장에 시각장애인을 위한 어떤 이정표도 없어 사막에 홀로 선 느낌”이라고 토로했다. 이어 “사유지라는 것을 모르는 바는 아니지만 위치상으로나 유동인구로 보나 공용도로 못지않게 중요한 이동경로 역할을 하고 있다”면서 “이렇게 중요한 길에 유도블록 등 장애인 편의시설이 마련되지 않으면 사회적 약자의 이동권이 어떻게 보장되겠느냐”고 전했다.

광주 서구의 한 아파트 공사를 위해 도심 가로수를 무차별하게 베어냈다는 환경단체의 지적이 나왔다. 지방자치단체는 도로 확장과 민원으로 불가피했다는 입장이다. 지난 28일 광주환경운동연합(환경연합)은 광주 서구 염주주공아파트 주택재건축사업 공사현장 인근 가로수 118그루가 27일∼28일 이틀에 걸쳐 무참히 베어졌다고 주장했다. 이와 함께 공개한 사진에는 가로수가 베어져 밑동만 남은 모습이 담겼다. 해당 가로수는 1987년 도로 개설과 함께 심어져 너비 20∼80㎝, 높이 7∼8m에 달하는 메타세쿼이아(56그루), 은행나무(62그루)이다. 환경연합은 “당초 염주주공 재건축사업 승인시에는 도로확장을 위해 메타세콰이어와 은행나무가로수를 이식하는 계획이었다”면서 “그러나 지난 10월 재건축조합은 가로수를 모두 제거하고 이팝나무로 교체하겠다고 서구청에 협의를 요청했고 서구청은 이를 허가했다고 한다”고 밝혔다. 환경연합은 서구청이 광주시의 ‘도시림·생활림·가로수 조성 및 관리조례’를 어겼다고 주장했다. 가로수를 제거, 교체할 때는 ‘도시림 등의 조성·관리 심의위원회’ 심의를 거친 후 실행토록 되어 있는데, 서구청은 주민 의견 청취와 심의위원회 상정도 하지 않은 채 가로수 제거를 결정했다는 것이다.환경연합은 “도시의 역사와 정체성을 담고 있는 가로수, 생태도시의 지표가 되는 가로수, 탄소흡수원으로서 가로수의 가치를 말하지 않더라도 가로수를 함부로 베는 일은 시민들의 정서에 반하는 일”이라면서 “가로수 조례와 업무지침이 무시되는 자치구 행정에 대한 관리감독과 함께 이를 위반한 자치구에 대해 엄중 조치를 취할 것을 요구한다”고 전했다. 이에 대해 서구청 측은 “메타세쿼이아는 나뭇잎이 늦게 떨어져 겨울철 눈과 함께 하수구를 막고 뿌리가 도로나 보도를 융기시켜 1990년대 이후에는 심지 않는 추세다”면서 “은행나무는 암나무이기 때문에 열매 냄새 관련이 민원이 많아 이팝나무로 교체하는 데 동의했다. 이번 경우는 재건축사업에 관한 것이어서 심의 대상이 아니다”고 설명했다.

정부가 15일 민간아파트 분양가 관리시스템 개선 방안을 내놓으면서 분양가 상승 우려가 나오고 있다. 정부는 분양가 상한제나 고분양가 심사 자체를 흔드는 것이 아니라 분양가 산정 과정의 불합리한 제도를 개선하는 차원이라고 선을 그었지만, 소비자와 시민단체는 분양가 상한제 폐지 수순을 밟는 것 아니냐고 우려한다. 그러나 결론부터 말하면 분양가 상한제 근간을 흔드는 것은 아니다. 국토교통부가 마련한 분양가 상한제 제도 개선 내용은 시군구별로 들쑥날쑥한 분양가 산정 기준을 마련하겠다는 것이다. 분양가는 ‘택지비+건축비+이윤+가산비’를 따져 결정된다. 이 가운데 가산비는 고급 사양과 자재를 사용하면 분양가에 추가하는 건설비다. 그런데 가산비 항목이나 비중이 지방자치단체마다 다르게 적용되고 있다. 건설사는 고급 자재를 적용했으니 분양가를 더 받으려는 것이고, 지자체는 인근 아파트 시세와 비교해 분양가가 높다고 깎으려고 한다. 건설사는 정부가 가산비 항목과 적용 비중 기준을 마련해 달라고 요구했고, 이에 국토부는 가산비 책정 기준(매뉴얼)을 만들어 지자체에 보내겠다는 것이다. 고분양가 산정 기준이 되는 주변 시세 적용도 합리적으로 개선된다. 대형 건설사가 짓는 대단지 새 아파트 분양가를 인근 모든 아파트의 평균 시세로 적용하다 보니 지자체와 업체 간 분양가 산정 줄다리기가 없는 사업장이 없을 정도다. 건설사나 재건축조합이 사업성이 떨어진다는 이유로 사업 추진을 멈추는 경우도 생겼다. 지난해 10월 이후 분양을 미루고 있는 1만 2000가구 규모의 서울 둔촌 주공아파트가 대표적이다. 국토부는 분양가를 정할 때 인근 지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영하던 것을 단지 규모와 브랜드 등을 고려해 비교 대상을 선별하기로 했다. 심사 결과 산정된 분양가가 현저히 낮으면 막연히 지역 분양가 수준을 고려해 분양가를 조정하도록 한 규정을 시군구 또는 시도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정하도록 구체화했다. 주택도시보증공사(HUG)는 자세한 제도 개선 방향을 이달 발표한다. 그러나 분양가 상한제와 고분양가 관리 체계를 개선하면 결국 분양가 상승으로 이어진다는 점에서 실수요자는 분양가 인상으로 받아들이고 있다. 민간 주택 공급이 늘어난다고 해도 실수요자는 가뜩이나 대출이 막힌 상황에서 더 비싸진 집을 분양받아야 하기 때문이다. 건설업체에 버티면 규제를 풀어 준다는 신호를 줄 수 있다는 우려도 나온다.

정부가 15일 민간 아파트 분양가 관리시스템 개선 방안을 내놓으면서 분양가 상승 우려가 나오고 있다. 정부는 분양가 상한제나 고분양가 심사 자체를 흔드는 것이 아니라 분양가 산정 과정의 불합리한 제도를 개선하는 차원에서 최소한의 규제를 완화하는 것이라고 선을 그었지만, 소비자와 시민단체는 분양가 상한제 폐지 수순을 밟는 것 아니냐는 우려를 하고 있다. 그러나 결론부터 말하면 분양가 상한제 근간을 흔드는 것은 아니다. 국토교통부가 마련한 분양가 상한제 제도 개선 내용은 시·군·구별로 들쑥날쑥한 분양가 산정 가준을 마련하겠다는 것이다. 분양가는 ‘택지비+건축비+이윤+가산비’를 따져 결정된다. 이 가운데 가산비는 고급 사양·자재를 사용할 경우 분양가에 추가하는 건설비다. 그런데 가산비 항목이나 비중을 지자체마다 다르게 적용하고 있다. 항목이 아예 빠지거나 추가되는 경우도 있다. 건설사는 고급 자재를 적용했으니 분양가를 더 받으려는 것이고, 지자체는 인근 아파트 시세와 비교해 분양가가 높다며 분양가를 깎으려다보니 분양가 책정을 둘러싼 갈등이 이어지고 분양이 지연되는 사례도 비일비재했다. 건설사는 아예 정부가 가산비 항목과 적용 비중 기준을 마련해달라고 꾸준하게 요구했었다. 이에 따라 국토부는 가산비 책정 기준(매뉴얼)을 만들어 지자체에 보내겠다는 것이다. 고분양가 산정 기준이 되는 주변 시세 적용도 합리적으로 적용하기로 했다. 대형 건설사가 짓는 대단지 새 아파트 분양가도 인근 모든 아파트의 평균 시세를 적용하다보니 지자체와 업체 간 분양가 산정 줄다리기가 없는 사업장이 없을 정도다. 건설사나 재건축조합이 사업성이 떨어진다는 이유로 사업 추진을 멈추는 경우도 생겼다. 지난해 10월 이후 분양을 미루고 있는 1만 2000가구 규모의 서울 둔촌 주공아파트가 대표적이다. 이에 따라 국토부는 인근 시세를 정할 때 인근지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영하도록 돼 있는 것을 단지 규모와 브랜드 등을 고려해 비교 대상을 선별하기로 했다. 심사 결과 산정된 분양가가 현저히 낮으면 막연히 지역 분양가 수준을 고려해 분양가를 조정하도록 한 규정을 시·군·구 또는 시·도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정하도록 좀더 구체화했다. 주택도시보증공사(HUG)는 자세한 제도 개선 방향을 이달 중 발표할 예정이다. 그러나 분양가 상한제와 고분양가 관리 체계를 개선하면 결국 분양가 상승으로 이어진다는 점에서 실수요자는 분양가 인상으로 받아들이고 있다. 민간의 주택 공급이 늘어난다고 해도 실수요자는 가뜩이나 대출이 막힌 상황에서 더 비싸진 집을 분양받아야 하기 때문이다. 건설업체에게 버티면 규제를 풀어준다는 신호를 줄 수 있다는 우려도 나온다.